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Rectificación de área por mutuo

acuerdo o unilateral de predios urbanos
1 mayo, 2018
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Blog Académico Registral
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Tener plenamente identificado un predio es una necesidad en estos tiempos, sobre todo, que
se publicite el área real del predio en su respectiva partida registral. Ello, a fin de garantizar la
protección de la propiedad ante terceros y ser reconocido como propietario de la extensión
del predio que obra inscrito en el registro. “La publicidad de los d.r(derechos reales) se logra
inscribiéndolos en Registros. Públicos a los que tengan acceso las personas interesadas de
conocer su existencia y pertenencia.” (Albaradejo, 2011. p. 460.)

Si un predio está identificado en una partida registral, donde se publicite el área del predio, así
como sus medidas perimétricas y la descripción de sus linderos. Dichos elementos permiten
  identificar y diferenciar un predio de otros predios. El principio de folio real junto con el
principio de impenetrabilidad son garantía de que la partida registral corresponda en forma
única a cada predio, y quede sentado en forma óptima las modificaciones físicas del predio.
Para precisar la información física de predios urbanos, sea el área y/o medidas perimétricas, y
si se cumplen las condiciones no habrá necesidad de llegar a activar el procedimiento no
contencioso regulado en los literales b) y c) del art. 13 de la Ley Nro. 27333, éste es la
rectificación por mutuo acuerdo, aunque el área de catastro detecte la superposición de área
de predios colindantes, con la salvedad que se rectifiquen el área y linderos de los predios
colindantes. En este acto, necesariamente, deben intervenir las personas afectadas, como
expresión de su voluntad, de aceptar la nueva área del predio. En la escritura pública se
indicará la nueva área, linderos y medidas perimétricas del predio. Dicho instrumento público
irá acompañado de la documentación técnica correspondiente.

De otro lado, tenemos la rectificación unilateral del predio. Respecto a éste acto podemos
preguntar ¿Cuándo podemos rectificar en forma unilateral el área, medidas perimétricas del
predio? y ¿Cuáles son sus procedimientos y requisitos? ¿Deben intervenir los colindantes? Los
documentos a presentar en el Registro son la escritura pública con la intervención del titular
registral, los planos catastrales y la memoria descriptiva o de ser el caso el plano perimétrico
junto la memoria descriptiva. Con los requisitos del art. 20 del Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios los planos deben estar georeferenciados y consignar sus respectivos
cuadros de datos. Debe tenerse en cuenta que el concepto de finca “como trozo de terreno
delimitado poligonalmente y pertenece a un propietario o varios proindiviso…” (Chico y Ortiz.
2000. p. 460). Por Resolución 2928-2017-SUNARP-TR-L., se ha señalado que la rectificación de
área en forma unilateral debe tener las siguientes “condiciones presupuestos:

1. Que lo solicite el propietario inscrito.

2. Que se acompañe la documentación prevista en el art. 20 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios de acuerdo al tipo de predio.
3. Que, el área de catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se
encuentre dentro del predio inscrito.
4. Si el predio se encuentra afectado con gravámenes convencionales inscritos o medidas
cautelares, deberá acreditarse la autorización de los acreedores, el órgano jurisdiccional o
administrativo”. Recuperado https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp (párr.
35 )

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La opinión del área de catastro es vinculante para el registrador, de tal forma que está en la
obligación de seguir la opinión técnica emitida por dicha área. El área del predio a rectificar
puede ser a mayor  o menor área, con la condición que el área de catastro determine sin tener
lugar a duda alguna que el polígono  resultante se ubica dentro del ámbito del predio inscrito.

¿Qué hacer si el área de catastro no puede determinar que la ubicación del predio
materia de la rogatoria corresponde al predio inscrito?  Entonces, no podrá efectuarse la
rectificación de área en forma unilateral, siendo necesario acoger uno de los procedimientos
regulados en el art. 13 de la Ley N° 27333.

Al respecto, el tribunal registral en el CLXXIV Pleno del Tribunal Registral- realizado en sesión
presencial extraordinaria modalidad presencial el 6 de marzo de 2017- adoptó el siguiente
criterio “…No impide la inscripción de la rectificación o determinación del área, linderos o
medidas perimétricas de un predio que la oficina de catastro informe que está imposibilitada
de establecer que corresponde el predio al que se refiere la  rogatoria. Esto no es aplicable a la
rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas recogida en el precedente del
155° Pleno”. Recuperado https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp (párr.  9).
Con el apoyo del área u oficina de catastro se desvirtuará que la lesión de   derechos de
terceras personas. Así tenemos la seguridad que no se le está privando el derecho de defensa
a ninguna persona.  Por ello, en la rectificación de área unilateral no exige la intervención de
los colindantes del predio.

¿Es la superposición impedimento para la rectificación unilateral del Predio? El Tribunal

Registral ha expresado por Resolución N°1407-2013- SUNARP-TR-L que “Aun cuando sea
obligación del Área de Catastro, informar la existencia de eventual superposición, dicha
circunstancia no impedirá la inscripción del título presentado conforme a lo establecido
expresamente por el art. 62 del RGRP, salvo que del informe técnico se desprenda que como
consecuencia del acto a inscribir – en el presente caso, rectificación de áreas y linderos-, se
genere una superposición con un predio previamente registrado.” (Recuperado 
https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp. párr. 36)

CALABRESI, citado por Bullard, “desperdiciar en una sociedad donde los recursos son escasos,
es injusto. Lo que se busca es, por lo tanto, un Derecho que, sin olvidar otros aspectos o
valores a los cuales se deba, sea un Derecho eficiente, es decir, un Derecho que evite el uso
inadecuado de los recursos, creando incentivos de conducta correctos para lograr ese fin”.
(Bullard, 2003, p. 39.). Hemos tratado dos figuras muy similares, cuyo fin es lograr la
rectificación de área. Lo que se propone es tener herramientas legales que permitan rectificar
el área del predio y que se publicite el área real que el predio ostenta. Sin caer en excesos de
requisitos, o documentos impertinentes. Pedir lo justo para el trámite registral, propiciar la
inscripción del acto, es el fin de los actos tratados.

Bibliografía:

Albaradejo, Manuel. Compendio de Derecho Civil. EDISOFER sl. Libros Jurídicos. Decimocuarta
Edición.  2011.

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Chico y Ortiz, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Cuarta edición
actualizado. Madrid  Barcelona. 2000.

Bullard Gonzalez, Alfredo. Derecho y Economía. El análisis económico de las instituciones

legales. Palestra Editores. Lima. Primera Edición. Agosto del
2003.https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp página  Web de la SUNARP 
Resolución 2928-2017-SUNARP-TR-L de fecha 26 de diciembre del 2017.
https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/jurisprud_res2.asp página  Web de la SUNARP,
Resolución N° 1407-2013- SUNARP –TR-L de fecha 27 de agosto del 2013.

Autor: Katty Isidora Gaona Abad

Registrador Público de la Zona Registral N° XI – Sede Ica

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