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En materia civil solo existe un juicio oral que es el juicio oral sumarísimo, de ahí en
fuera todo el procedimiento procesal civil será escrito.
Puebla está dividida en 22 distritos judiciales en los que se contemplan los 217
municipios, los cuales a su vez tienen juntas auxiliares, Puebla capital tiene 17
juntas auxiliares, siendo Cholula el distrito judicial más grande.
En la ley orgánica del poder judicial del estado el Art 10 habla de esta división
territorial
PRESUPUESTOS PROCESALES
El artículo 98 del código procesal civil dice que los presupuestos procesales son
los requisitos que deben existir desde antes del juicio y durante para que el juicio
sea válido, le darán certeza y valor jurídico al procedimiento.
El actor ejerce una acción, el demandado promueve una excepción o defensa para
destruir la acción del demandado.
CAPITULO PRIMERO DE
El derecho civil es la rama del derecho privado, tiene como función regular las
relaciones jurídicas entre particulares y el derecho procesal civil es una rama del
derecho público ya que interviene un órgano jurisdiccional que impartirá justicia.
VICIOS PROCESALES
El capítulo tercero del código de procedimientos civiles se creó para evitar que
alguien que no cuente con cedula y título registrado sea abogado patrono.
En asuntos civiles solo tienen acceso los abogados y las partes, los pasantes
deberán inscribir su carta de pasante ante el tribunal superior
FORMALIDADES JUDICIALES
Resoluciones judiciales
En materia civil solo existen como recursos la reclamación el cual procede contra
cualquier auto y la apelación
Los medios de comunicación procesal son los actos procesales por los cuales un
tribunal nos hace saber sus resoluciones.
Por lista: Son las hojas que se pegan en la puerta del juzgado
Domiciliarios: El diligenciario deberá llevar la notificación al domicilio
señalado en la demanda inicial
Personales: Son las que se me deben entregar personalmente
Por edictos: Publicadas
Por oficio: Solo se les hacen a los fedatarios públicos y a los funcionarios
públicos en el ejercicio de su función
Por correo
El efecto de una notificación es que le juez le haga saber a las partes lo que ha
decidido, si no estoy de acuerdo con lo que el juez me ha ordenado, debo conocer
el tipo de notificación para poder interponer un recurso.
Cada notificación debe cumplir con los requisitos señalados por la ley, si esta
notificación no cumple será ilegal y dará margen a una estrategia jurídica.
Si hay un auto que se notificó por lista debemos estar llego al juzgado para ver
que se notificó, ya que la mayoría de las notificaciones en materia civil son por
lista.
Debemos estar acudiendo al juzgado a ver las listas, ya que, si no estoy conforme
con los actos que se notificaron, podemos interponer el recurso de reclamación,
Lic. Héctor Manuel Picazo Hernández
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pero para este solo tengo dos días hábiles, el recurso de apelación cuenta con 9
días hábiles para apelar
El recurso es el acto procesal por el que me inconformo con el que el juez este
ordenando
Termino Judicial: Lapso de tiempo que la ley me concede para hacer valer un
derecho o una obligación
Una vez celebrado el convenio, las partes celebrantes estarán obligadas a cumplir
ese convenio, y su una de las partes no lo cumple, la parte afectada deberá
solicitar la ejecución del convenio.
Otro medio de comunicación aparte de las notificaciones, son los citatorios y los
requerimientos
Procesal: No destruyen la acción del actor, estas tendrán por objeto hacer notar
los defectos procesales que hacen imposibles continuar con el juicio
TERMINOS JUDICIALES:
Es el lapso de tiempo que la ley me concede para hacer valer un derecho o para
poner en práctica un acto judicial.
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En materia civil tengo 12 días para la contestación de la demanda, apelación 9
días, reclamación 2 días
Artículo 91.- Los Tribunales para hacer cumplir sus determinaciones pueden
emplear indistintamente, los medios de apremio siguientes:11
I.- Multa hasta por el importe de mil días de salario;
II.- Cateo;
III.- Arresto hasta por treinta y seis horas;
IV.- Orden de presentación ante el Tribunal, y
IV.- Si él o alguna de las personas citadas en la fracción II, siguen un juicio civil o
laboral contra alguna de las partes, o no tengan un año de terminado el que
hubiere seguido;
V.- Siempre que entre él y una de las partes haya relación de amistad íntima;
VI.- Cuando haya sido tutor o curador de una de las partes, o administre sus
bienes;
VII.- Cuando sea socio, arrendador, arrendatario, patrón, dependiente, heredero,
legatario o donatario de alguna de las partes;
VIII.- Cuando él o cualquiera de las personas enumeradas en la fracción II, sean
acreedores, deudores o fiadores de alguna de las partes;
IX.- Cuando haya sido abogado o procurador, perito o testigo en el negocio que se
trate;
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X.- Cuando haya dictado sentencia definitiva en el negocio, como Juez de primer
grado y se desempeñe posteriormente en un órgano superior;
XI.- Cuando haya intervenido en el negocio como árbitro o mediador;
XII.- Siempre que, por cualquier motivo, haya externado su opinión respecto al
resultado final del negocio;
XIII.- Si fuere pariente por consanguinidad o afinidad del abogado patrono o del
procurador de alguna de las partes, en los mismos grados que expresa la fracción
II, de este artículo;
XIV.- Cuando haya sido administrador de alguna institución o compañía que sea
parte en el negocio;
XV.- Si fue gestor en el negocio, lo hubiere recomendado o hubiese contribuido
con los gastos que ocasione;
XVI.- Si admitió dádivas o festejos de las partes, y
XVII.- Estar en alguna otra situación.
Cuando se ejercita una acción se determina con claridad los elementos anteriores
(título o causa, tipo o clase de prestación así como el nombre de la acción) , así
como la disposición legal aplicable a esta, y las acciones tomaran su nombre del
contrato o sobre los hechos a los que se refieran
DESDE AQUÍ: Las acciones se pueden clasificar por razón de su objeto en (151-
155):
Reales: Protegen los derechos a la cosa, oponibles a todos los que nos
perturben en nuestro derecho, los derechos reales harán referencia a todo
lo que tiene que ver con propiedad, servidumbres, cancelación de
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servidumbres y gravámenes, usufructo, herencia, hipoteca, prenda y
posesión. “En ejercicio de la acción real vengo a promover juicio…”
EL JUICIO REIVINDICATORIO solamente procede cuando reclamamos un
inmueble que es mío y lo tiene en posesión sin mi permiso y TIENE 3
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS, LOS CUALES SON:
o PROPIEDAD (acreditándola con mi escritura pública,
debidamente protocolizada por notario público y debidamente
inscrita en el registro público de la propiedad);
o DEMOSTRAR QUE EL DEMANDADO ESTA EN POSESION DEL
INMUEBLE QUE ES MIO; y
o LA IDENTIDAD DE ESE BIEN INMUEBLE, lo que quiere decir que
el bien inmueble que yo le estoy demandado es el que le
corresponde a mi escritura pública.
Un juicio ejecutivo civil se funda en un documento que trae aparejada
ejecución, lo que quiere decir que trae aparejada una deuda cierta, liquida
y exigible; y el juicio se fundara en este documento
Personales: Se refieren a las obligaciones y son oponibles a los obligados
y los obligados solidarios
Del Estado civil: Se referirá a todos eso actos o acciones que se
encuentren reguladas por el Registro Civil; como lo son las actas o
extractos expedidas por un Juez del Registro del Estado civil y aplica por
ejemplo en la promoción de un divorcio ya que se tiene que exhibir un acta
de matrimonio.
El juicio reivindicatorio tiene como elementos constitutivos las propiedades
Los asuntos familiares se promueven en tres vías; ordinaria, especiales y
privilegiados
Que un documento contenga aparejada ejecución quiere decir que tiene una
deuda la cual es líquida, y cobrable.
Son dos acciones que van de la mano y derivan de un acto jurídico que traen un
contrato principal y un contrato accesorio y al incumplimiento de la acción principal
se emprende del mismo modo la acción accesoria.
EXCEPCIONES:
El actor ejerce una acción; acude ante el juez para que le declare o constituya un
derecho e imponga una condena (interés jurídico), el medio para ejercer la acción
es a través de la demanda, la cual debe cumplir los requisitos marcados en el
Artículo 194, las cuales son:
PROEMIO:
I.- El Tribunal competente ante el que se promueve; la competencia se determina
por jurisdicción o territorio, por materia, por grado y por cuantía
II.- El nombre del actor o de quien promueva en su nombre, su domicilio particular
y el domicilio que señale para recibir notificaciones; personalidad jurídica, a
facultad para acudir a juico y puede ser por mi propio derecho o representando a
otro, y no solo se acredita con el mandato o poder (albaceazgo, gestor oficioso,
representante, etc...), a cada acción se le debe acompañar con el medio
fundatorio, en caso de no contar con él se promoverán medios preparatorios
III.- El nombre y domicilio del abogado patrono, con expresión de los datos de
inscripción de su título profesional, ante el Tribunal Superior de Justicia; si
promueve el actor también se deberá señalar el domicilio del este; así como su
correo electrónico, números telefónicos, así como el nombre de los pasantes que
pueden revisar los autos
EN EL SEGUNDO PARRAFO IRA EL TIPO DE ACCION, EN QUE VIA SE VA A
PROMOVER, EL NOMBRE DEL DEMANDADO ASI COMO SU DOMICILIO, EL
CUAL PUEDE SER SU CASA PARTICULAR, EN DONDE TENGA EL
PRINCIPAL ASIENTO DE SUS NEGOCIOS O EN EL LUGAR EN DONDE
TRABAJA
IV.- El nombre y domicilio del demandado o la expresión de que es persona
incierta o desconocida; habrá que buscar la forma de conseguir el demandado.
En caso de que la persona a la que se va a demandar sea desconocida, se puede
dar el caso de que la persona sea declarada como ausente, o que exista la
presunción de muerte, en estos casos se puede demandar a su representante. En
caso de que el domicilio sea desconocido se deben realizar diversos tramites
administrativas y acreditarlos en el escrito de demanda para que el juez demande
se vuelvan a llevar acabo y en caso de que estas no arrojen resultado, el juez
ordenara el emplazamiento a través de edicto (solo es uno).
PRESTACIONES
V.- Bajo la palabra “Prestaciones”, el objeto u objetos que se reclamen y sus
accesorios, así como el valor de lo demandado, si de ello depende la competencia
del Tribunal;
HECHOS:
VI.- Bajo la palabra “Hechos”, la exposición clara y sucinta de aquellos en que el
actor funde su demanda, numerándolos y narrándolos con precisión de tal manera
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que al demandado no se le deje en estado de indefensión, relacionándolos a su
vez con el título o títulos de las acciones que se ejerzan;
En los hechos se deben determinar de manera clara las circunstancias de tiempo,
forma, modo y lugar, para evitar la obscuridad de la demanda.
DERECHO
VII.- Bajo la palabra “Derecho”, los fundamentos normativos, citando los preceptos
legales, principios jurídicos, tratados internacionales y la jurisprudencia, que se
estimen aplicables, que se invocarán en los términos que prevenga la Ley;
Este capítulo se divide en cuatro partes, el primero se habla de competencia, el
segundo sobre personalidad, el tercero el fondo del asunto y el cuarto el
procedimiento, fundando cada uno de ellos en los artículos relacionados a estos
títulos y a los relacionados con la Litis. En este capítulo podemos invocar
jurisprudencia, tesis de jurisprudencia, principios generales del derecho, así como
tratados internacionales, que serán lo que funden jurídicamente mi demanda
PRUEBAS
VIII.- Bajo la palabra “Pruebas”, las que se ofrezcan, mismas que deberán guardar
estrecha relación con los hechos aducidos y la expresión concreta en cada caso
de qué es lo que se pretende probar;
Este capítulo será el punto medular, ya que con estas fundamentare lo estipulado
en el capítulo de derecho, y cada rubro del derecho deberá encontrarse fundado
en una prueba idónea y suficiente para acreditar este derecho.
El ofrecimiento de la prueba tiene tres reglas, la descripción, con qué hecho se
relaciona y que acreditara la prueba misma.
El hecho de no relacionar la prueba nos hace correr el riesgo de que esta pueda
ser desechada.
A idoneidad y suficiencia de la prueba hace referencia a la contundencia que esta
tendrá para acreditar el hecho de la demanda con esta.
PETICIONES O PUNTOS PETITORIOS
IX.- Bajo la palabra “Peticiones”, lo que se pide al Tribunal en términos claros y
precisos, y
X.- Las firmas autógrafas del actor y de su representante, ya que si no firma el
abogado patrono es un motivo para el que me desechen la demanda.
Si se ofrece alguna prueba en una USB, CD, Cinta Cinematográfica, etc… serán
ofrecidas como documentales y al momento de su desahogo se deberá levar el
equipo necesario para su exhibición
DESISTIMIENTO:
PRUEBAS
Los 6 medios de prueba que reconoce la ley pueden ser ofrecidas por ambas
partes de la misma manera y ofrecerán as pruebas que consideren idóneas y
suficientes para acreditar la acción o sus excepciones.
CLASES DE FE PÚBLICA
Notarial
Administrativa
Consular
Corredor publico
SENTENCIA:
Hay partes en la sentencia que pueden solicitar la aclaración del juez cuando
llegue a equivocarse, de otra manera si la sentencia no nos favorece deberemos
promover el recuso de apelación, un recurso es el medio procesal que la le
concede para combatir o inconformase en contra de lo que dicto un juez, en
materia civil solo hay dos recursos:
RECURSO: En materia civil solo existen dos tipos de recursos, en todas las ramas
de derecho hay recursos, exceptuando la materia laboral.
“Medio procesal que concede la ley para combatir, impugnar o inconformarme con
lo que dicta la autoridad, el cual busca que el juez o la sala modifique o revoque lo
dictado.”
Este recuso lo resuelve la sala civil (formada por tres magistrados de lo civil), en
Puebla hay cuatro salas civiles, y se promueve ante el juez que emitió la sentencia
y este lo admite, acompañado de las copias necesarias para darle vista a la parte
contraria.
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En caso de que yo sea el demandado y a mi absuelvan, y el actor promueva la
apelación, yo como demandado puedo adherirme a la apelación del actor, una vez
que yo contesto la apelación o me adhiero, el juez forma el expedientillo de
apelación y lo remitirá a la sala civil que por razón de turno deba resolver el
recurso, el juez ante el cual se promueva el recurso puede desecharlo si el recurso
fue interpuesto fuera de tiempo; cuando el expediente llega a la sala los
magistrados calificaran el recurso, lo que implica que la sala a través de secretario
de acuerdos lo admitirá (esto sucederá cuando el recurso este interpuesto en
tiempo y forma legal, que la resolución se apelable y que el recurso cumpla
con los requisitos de ley) o lo desechara.
Aun obteniendo sentencia favorable, pero si no estoy de acuerdo con una parte de
la sentencia aún se puede apelar en la tercera instancia que es el juicio de
amparo.
Violaciones procesales
Violaciones sustanciales en el procedimiento
Violaciones de fondo
Agravios
o Señalar el hecho infractor: Sentencia definitiva dictada en fecha tal,
concretamente lo contenido en considerando _____
o Las disposiciones legales violadas
o Conceptos de violación: Razonamiento lógico y jurídico en donde se
expondrá por qué se equivocó el juez y por qué nos inconformamos
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con la sentencia, y debe ser precisa y específica, y buscara
convencer a los magistrados ara que nos dé la razón
INCIDENTES:
Es algo que ocurre dentro de un juicio y que no estaba previsto, (hay muchos
incidentes que no pueden ser previstos), pero una vez acontecido este suceso del
cual no había manera de prever tendré tres días para promover el incidente de
nulidad.
TERCERIAS:
Son coadyuvantes o adherentes; esta implica asociación lo que quiere decir que
me puedo alar con cualquier parte del juicio, pero me conviene hacerlo; se puede
promover en cualquier etapa del juicio hasta antes que se dicte la sentencia
definitiva, si ya se dictó la sentencia y estoy en cualquier otra instancia o en la etpa
de ejecución esta ya no procederá
Excluyente de preferencia
SECUESTRO JUDICIAL
El bien es que con el aseguramiento del bien es asegurar el pago del deudor al
acreedor.
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Cuando un juicio tenga que ver con deudas de cualquier naturaleza la autoridad
puede embargar bienes propiedad del deudor.
Para hacer efectivo el embargo se debe ganar el asunto, una vez embargado se
debe ganar el juicio ya que en el embargo o medidas precautorias serán antes del
juicio, en esta medida el deudor no se entra absolutamente de nada hasta que se
le notifico la demanda.
La medida precautoria es la acción que sirve para garantizar el resultado del juicio.
Auto de execuendo: Auto de ejecución por el medio del cual el juez acepta la
demanda.
Una vez que se gana el juicio y este se desahogó en todas sus etapas de manera
correcta
Fianza
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Contrafianza
REMATE
En remate de bienes inmuebles tiene que publicar 3 edictos durante nueve días (1
edicto cada tercer día), a partir del último se formularan posturas y pujas.
El remate de viene inmuebles comienza con la postura legal que serán las 2/3
partes del valor señalado como base para el remate y el juez adjudicara el bien
embargado al postor que puje más fuerte, en el caso de que no hayan postores
entonces se le puede solicitar al juez que se me adjudique el bien al actor.
Puede que en la etapa de remante nos busque el deudor y quiera negociar con
nosotros.
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EL articulo 523 define que es una medida precautoria y dice “Antes de iniciarse el
juicio, durante él o una vez dictada sentencia definitiva, para garantizar su
resultado, mantener la situación de hecho existente o preservar el bien objeto o
relacionado con la acción, pueden decretarse las siguientes medidas:
La fracción III del 566 el documento debe estar reconocido por el deudor, en este
caso debo promover medios preparatorios, lo cual es la solicitud que se le hace al
juez para que este comparezca ante él y lo reconozca (tanto firma como
contenido), una vez realizado esto se puede comenzar el juicio ejecutivo civil, esto
se considerada una preparación al juicio ejecutivo, en caso que reconozca el
documento deberemos buscar otra estrategia para que esto pueda fundar mi
juicio.
Articulo 549
JUICIO REIVINDICATORIO
Tiene que ver con el derecho real de propiedad y tiene por objeto que el
demandado reivindique o restituya, le entregue la propiedad al actor, al que se
dice dueño de un bien.
Solo procede sobre bienes inmuebles y se promueve en la vía ordinaria civil.
Sus elementos constitutivos son:
Acreditar ser dueño (propiedad): Se acredita con escritura pública
debidamente protocolizada por un notario público e inscrito en el registro
público de la propiedad, con el cual nos legitimaremos (Supuesto procesal).
Demostrar que el demandado está en posesión de inmueble que
reclamo: La prueba idónea es la testimonial, para cualquier tipo de
cuestión de posesión esta es la prueba idónea, pero es muy peligroso solo
acreditarlo con esta prueba pero lo que debemos hacer es promover
medios preparatorios, pidiéndole al juez que se constituya en el domicilio
del demandado y se le requiera para que comparezca ante este para que
explique cuál es la calidad de su posesión.
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Si hay duda que este en posesión y sabiendo que a testimonial es la prueba
idónea para acreditarlo pero hay riesgo se prepara el juicio
Demostrar que hay identidad: Debemos checar que haya identidad entre
el bien inmueble que le demandado tiene en su posesión con los datos que
arroje su escritura pública, tiene que ser exactamente el mismo. Si hay
diferencias en cuanto a medias y colindancias antes de iniciar la demanda
un notario les puede hacer un acta notarial de rectificación de medidas y
colindancias y si el notario no puede hacerlo por el tamaño de la propiedad,
antes de promover este juicio se deberá promover otro llamado juicio de
apeo y deslinde para precisar cuál es la superficie y medidas y colindancias
del predio y justificar si es que hay diferencias con la escritura
JUICIO DE POSESION:
Antes este juicio se llamaba juicio plenario de posesión.
Tiene por objeto que el juez decida en sentencia quien tiene el mejor derecho de
poseer y de ser mantenido en la posesión. Antes existían figuras jurídicas
llamadas interdictos con las que se protegía la posesión o con los que se podía
pedir la restitución de la posesión, estos podían ser de retener la posesión y de
recuperar la posesión, de obra nueva y de obra peligrosa, pero estas figuras ya
fueron derogadas.
A posesión es un derecho real que consiste en usar y disfrutar un bien, no se
puede disponer porque no se es dueño.
La promoción de un juicio de esta naturaleza implica que el actor no es el dueño
del inmueble solamente lo posee. La posesión es un derecho súper protegido por
la ley.
Por ejemplo si alguien ocupa una casa y el dueño lo saca comete el delito de
despojo, ya que se está en posesión, el dueño no puede sacarlo así solamente, ya
a que se está ejerciendo un derecho posesorio, para poder sacarlo debe
demandar al poseedor a través de un juicio reivindicatorio, y el demandado puede
promover el juicio de posesión, previsto el en Art 618.
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Es un juicio muy especial ya que se debe acreditar la posesión a través de la
prueba testimonial, pero si esta sale mal, podemos ir con un notario o un juez de lo
civil a través de una diligencia judicial antes de promoverlo a una interpelación,
para dar fe que se está en posesión y esta quedara en un documento púbico ya
sea un acta notarial o en un documento público hecho por un juez en el que
conste que se está en posesión de ese bien y con esto ya se promueve el juicio de
posesión.
JUICIO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
Art 625
Aplica en el caso en los cuales una persona cometió en contra de mi persona un
delito y es sentenciado en un proceso penal, y la sentencia es condenatoria, un
juez de control fija responsabilidad penal y le dice que tiene que pagar el daño
causado, pero si en la sentencia que fije el juez de control no condena al
responsable al pago de la reparación el daño o al pago del daño moral, se puede
intentar este juicio.
Se debe acreditar que aquel fue condenado en un proceso penal, exhibiendo la
copia certificada de la sentencia del juicio penal, la cual ya quedo firme y en esta
el juez de control no condenó al pago del daño ya sea material o moral.
Entonces en la vía ordinaria civil promoveremos el juicio de responsabilidad civil
proveniente de delito.
Art 626. Habla de otros casos en los cuales se puede exigir este juicio 13:29
Hay delios que actualmente en el nuevo sistema de justica penales, en los cuales
el juez puede imponer medidas cautelares, una de esas medidas cautelares puede
ser el pago de una fianza, el responsable exhibe la fianza, la cual puede ser
exhibida en renda, hipoteca, efectivo o a través de una póliza de compañía
afianzadora, si el imputado otorga la fianza en cualquiera de etas formas y el juez
lo sentencia al pago, con esta garantía se puede cobrar y se hace efectiva esta
fianza, la diferencia será que el juez de control en la sentencia condenatoria del
juicio penal condene o no al pago de la reparación del daño moral y material.
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En caso de que le juez no lo haya condenado, y no haya exhibido garantía, se
puede iniciar este juico.
JUICIO DE DESOCUPACION
Este tipo de juicio tendrá que ver fundamentalmente con los contratos de
arrendamiento y se encuentra en el artículo 634 del Código Procesal Civil.
Como ya sabemos hay tres tipos de arrendamiento (uso y disfrute):
Para casa habitación, el cual no puede ser de más de 10 años
Para locales comerciales, el cual no puede ser por más de 15 años
Industrial, no puede ser por más de 20 años
Los contratos de arrendamiento vencen un día antes a la fecha fijada para el
vencimiento del contrato según el código civil
Hablando de materia de arrendamiento, hay cuatro tipos de juicio de
desocupación:
1. Juicio de recisión de contrato de arrendamiento: Para que proceda la
recisión el contrato debe estar vigente, no podemos rescindir un contrato
que ya venció, en este caso sería un juico de desocupación por terminación
de contrato arrendamiento, procede cuando el arrendatario deja de pagar
rentas, para que este proceda debe haber dejado de pagar más de tres
rentas consecutivas. La acción rescisoria tiene por efecto que las cosas
vuelvan al estado de origen.
Otra causal es que no se le dé el uso por el cual ambas partes se
convinieron, que haga mal uso del inmueble.
Se busca que el arrendatario se salga del inmueble arrendado, en este se
cobrara el pago de las rentas vencidas, el pago de rentas por vencer, y
todas las demás prestaciones que consideremos, incluyendo la prestación
en la que el arrendatario entregue la posesión física y material de inmueble
al arrendador, si este juicio se gana y el arrendatario no quiere desocupar y
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entregar el bien, se le puede sacar a la fuerza a través de una orden
judicial.
2. Juicio de desocupación por terminación de contrato de
arrendamiento: Sucede este supuesto legal cuando el contrato de
arrendamiento ya ha vencido y se busca que el arrendatario se salga del
inmueble arrendado, en este se cobrara el pago de las rentas vencidas, el
pago de rentas por vencer, cuando se redacta un contrato de
arrendamiento y suceda el incumplimiento por alguna de las partes, sobre
todo por el arrendatario se deben pactar intereses convencionales (es el
interés que convienen las partes), si no se pactan, en caso de
incumplimiento solo se podrá reclamar el interés legal, el cual es de 18% de
interés al año, e 2.5% mensual, pero si se pacta un interés convencional el
juez condenara el pago de ese interés y no del legal.
También se debe hacer firmar a un fiador, el cual se constituye obligado
solidario del arrendatario, si no quiere un fiador entonces con una compañía
afianzadora.
Cuando un contrato de arrendamiento vence y sigue recibiendo rentas,
tácitamente está renovando el contrato, a esto se le llama tacita
reconducción, lo que dificulta que el arrendador saque al arrendatario del
inmueble
3. JUICIO DE OTROGAMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
En cualquier tipo de juicio en el que se demande el otorgamiento de un
contrato, puede ser otorgamiento de escritura pública, se promueve la
acción proforma, lo que quiere decir que iré ante el juez para que este le
exija y condene al demanda a que se me otorgue el contrato con todas las
formalidades necesarias establecidos por la ley. Esto aplica en materia de
arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento es de forma verbal, en
este caso se solicitaría que se otorgue y se realice el arrendamiento con
todas las formalidades establecidas por la ley a través de un contrato
escrito.
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Este es un juicio demasiado complicado, ya que a prueba idónea es una
testimonial.
4. PRORROGA DEL CONTARO DE ARRENDAMIENTO: Cuando un
arrendatario exclusivamente en un contrato de arrendamiento el fin era para
uso de casa habitación, si el arrendatario cumple y paga con las rentas y el
arrendador le dice que quiere que desocupe la casa por la terminación del
contrato , si este ha cumplido formalmente con el pago de rentas, tiene el
derecho de promover este juicio, esta acción le corresponde al arrendatario,
es por esto que s el contrato ya venció y el arrendador sigue cobrando
rentas le dará armas al arrendatario para demandar la prórroga.
El elemento más importante en este juicio es que el arrendatario debe
probar que ha pagado puntualmente sus rentas, que no está rentando otro
inmueble y que no es dueño de otro inmueble dentro de la ciudad de
Puebla.
Este juicio no procede cuando el arrendamiento es para local comercial o
para industria, solamente cuando es para casa habitación.
Como consejo, cuando seamos abogados del arrendador, lo que podemos
hacer es anear al contrato de arrendamiento un inventario de las cosas con
las que se renta el inmueble y las condiciones del mismo, para que si es
que el arrendatario se llega a llevar alguna de estas cosas o a dañar el bien
podemos denunciar penalmente por daño en propiedad ajena y tiene que
pagar esas cosas.
Una vez iniciado el juicio el arrendatario tiene que depositar las rentas ante
el juez, si durante el juicio el arrendatario no paga tres rentas consecutivas
se promoverá el incidente de lanzamiento, se suspende el lanzamiento
pagando las rentas.
La prórroga podrá ser procedente hasta por tres años.