REGLAMENTO PROTECTOR DEL PROYECTO TURÍSTICO

URBANIZACIÓN RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA

INTRODUCCIÓN

La promotora del PROYECTO TURISTICO URBANIZACIÓN

RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA es la entidad comercial
PROMOCIONES BP LA ROMANA, S.R.L., constituida de conformidad con las
leyes de la República Dominicana, RNC No. 130483507, con asiento social en el
Kilómetro 12 de la Carretera San Pedro de Macorís-La Romana, Municipio
Ramón Santana, Provincia San Pedro de Macorís, República Dominicana.

A fin de proveer las estructuras administrativas, así como el sistema de

estándares y procedimientos para el desarrollo, administración, mantenimiento
y preservación de la Propiedad, el PROYECTO URBANIZACIÓN
RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA estará regido por el presente
documento el cual se denomina “REGLAMENTO PROTECTOR
URBANIZACIÓN RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA”.

La administración, desarrollo, venta y transferencia a la que esté sometido

cualquier parte del PROYECTO está sujeta a las regulaciones, restricciones,
reservas, valoraciones y otras disposiciones establecidas en el presente
REGLAMENTO, las cuales se adhieren a la propiedad, obligan a todas las partes
poseedoras de algún derecho, título e interés en cualquier parte del Proyecto, sus
sucesores y cesionarios, y aplican en beneficio de cada propietario. El
reconocimiento de este Documento por parte de los propietarios es una condición
indispensable para la posesión y transferencia de cualquier interés en cualquier
solar, parcela o terreno ubicado dentro del Proyecto.

INTENCIÓN Y OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO

Artículo 1.- El presente reglamento (en lo adelante, “EL REGLAMENTO”) tiene

por propósito preservar y garantizar la calidad del proyecto “URBANIZACIÓN
RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA”, el cual en lo sucesivo se

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denominará simplemente como “EL PROYECTO”. Para estos fines, todos los
adquirientes, arrendatarios y/o usuarios, a cualquier título que fuere, de los
solares, parcelas o porciones de terreno que integran EL PROYECTO quedan
obligados a acatar y cumplir en su totalidad las disposiciones de EL
REGLAMENTO, el cual también obligará a todos los que en el futuro entren a
formar parte del mismo, sin excepción.

Artículo 2.- EL REGLAMENTO se anexará a todos los contratos a ser firmados

con los adquirientes o beneficiarios de solares, parcelas o porciones de terreno de
EL PROYECTO, formando parte integra de dichos contratos. Las cláusulas de EL
REGLAMENTO constituirán en su totalidad elementos esenciales y
determinantes de dichos contratos, sin las cuales las partes no hubieran
contratado.

Artículo 3.- Los propietarios de solares, parcelas o porciones de terreno de EL

PROYECTO y sus causahabientes deberán reproducir en los actos de venta o
cesión a cualquier título que fuere que tengan por objeto dichos inmuebles, todas
las disposiciones contenidas en EL REGLAMENTO, quedando el promotor de
EL PROYECTO, en la actualidad PROMOCIONES BP LA ROMANA, S.R.L.,
autorizado a inscribir las mismas, ante el Registrador de Títulos correspondiente,
quedando afectados dichos inmuebles en manos de cualquier causahabiente, en
beneficio de los demás solares o parcelas de EL PROYECTO.

DE LA ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO

Artículo 4.- Para el buen funcionamiento de EL PROYECTO, se designará un

Administrador, el cual será el responsable de la operación, administración y
mantenimiento del proyecto en general. Será el encargado entre otras cosas de
mantener en buen estado las vías de acceso y de distribución, los pasos
peatonales, las zonas verdes, la jardinería de las zonas comunes, las verjas
perimetrales y todas las áreas comunes de EL PROYECTO, y de velar por que
todos los propietarios y usuarios respeten EL REGLAMENTO.

Párrafo I: El Administrador inicialmente será la Promotora, quien a su vez tendrá

la facultad de ceder todo o parte de sus atribuciones y responsabilidades. El
Administrador será designado por la Promotora, siempre y cuando la Promotora
sea propietaria de alguna porción de la Propiedad. Una vez la Promotora deje de
ser propietaria de una porción cualquiera de la Propiedad, la Promotora
designará un Administrador sucesor.

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Párrafo II: Queda expresamente establecido que EL PROYECTO no es
condominio, ni ha sido ni será sometido a las disposiciones de la Ley 5038 de 1958
sobre Propiedad Horizontal. En consecuencia, la promotora de EL PROYECTO,
nombrará una empresa gestora que tendrá las funciones y atribuciones de
administrador.

Artículo 5.- Serán funciones y atribuciones del Administrador, entre otras:

(a) Manejar todos los asuntos relacionados a la operación del Proyecto;

(b) Asegurar el suministro de todos los servicios públicos al Proyecto

incluyendo electricidad, agua, desagües, calles de acceso comunicaciones;

(c) Mantener el Área Común y el Área de Responsabilidad Común de

conformidad con el Plan Maestro y los Estándares Comunitarios;

(d) Dirigir los asuntos financieros de la administración y operación de las

Áreas Comunes incluyendo el mantenimiento de libros y registros,
administración de los fondos provenientes de los Cargos y cuentas de
reservas, así como el pago de los gastos necesarios o apropiados;

(e) Preparar el presupuesto anual de Gastos Comunes, determinar y

cobrar los Cargos a cada Propietario en la cantidad correspondiente;

(f) Dar aviso a los Propietarios de las violaciones a las regulaciones del
Proyecto;

(g) Imponer sanciones a los Propietarios por falta de pagos de los Cargos
o incumplimiento con los términos establecidos en las Declaraciones y/o
documentos del Proyecto;

(h) Registrar privilegios en caso de mora; Perseguir de manera apropiada

los atrasos de los Propietarios;

(i) Contratar y despedir empleados de conformidad con las leyes laborales

dominicanas;

(j) Cumplir con cualquier otra obligación relacionada con la legislación

laboral;

(k) Mantener un registro actualizado de Propietarios;

(l) Ejecutar los términos de los Documentos;

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 (m) Realizar todas las demás acciones y ejercer toda autoridad otorgada a
éste por los Documentos o en base a la necesidad y que sean apropiados
para la operación continua y exitosa del Proyecto tal y como sea
determinado por la promotora o el Administrador.

DEL CONSEJO DE DIRECCIÓN Y PLANIFICACIÓN DE OBRAS

Artículo 6. - El Consejo de Dirección y Planificación de Obras en lo adelante EL

CONSEJO, será responsable de establecer y modificar los Estándares
Comunitarios, los Lineamientos de Diseño y cualquier otro asunto que le sea
delegado por la Promotora, el Administrador o por el presente Reglamento El
Consejo estará constituido por no menos de tres (3) individuos reconocidos en el
campo de la ingeniería, arquitectura, planeamiento, leyes o turismo. En caso de
que se presente una vacante en el Consejo, el miembro que ocupará la posición
vacante será designado por la Promotora. Las funciones del Consejo serán las
siguientes:

a. Promulgar los Lineamientos de Diseño y determinar los Estándares

Comunitarios;
b. Modificar los Lineamientos de Diseño y los Estándares Comunitarios de
la manera en que lo considere necesario y conveniente;
c. Otorgar su aprobación por escrito a todos los planos que se sometan para
construir cualquier edificación, estructura, o para cualquier anexo o
alteración de las ya existentes, incluyendo paredes, vallas, verjas, o setos
vivos a ser usados como verjas.
d. Autorizar por escrito cualquier remoción, reducción, corte, relleno o
excavación de terreno, así como talas de árboles o cambios en la
vegetación. Dicha autorización deberá ser concedida expresamente para
la más mínima cantidad de movimiento de tierra o de cambios en la
vegetación, propuestos en planos y especificaciones sometidas.
e. Determinar la apariencia o color exterior de las edificaciones o estructuras
existentes, de ser necesario.
f. Modificar, suprimir, eliminar, o en cualquier forma, alterar las
disposiciones relativas a la estructura de los inmuebles a construirse,
pudiendo cambiarla de vivienda unifamiliar a la de apartamentos.
g. Modificar EL REGLAMENTO a fin de readecuar su contenido para un
mejor manejo de EL PROYECTO, siempre que dichas modificaciones no
vulneren los derechos adquiridos de los propietarios, quedando
entendido que el Consejo podrá además, autorizar cualquier modificación
o variación de las normas y disposiciones estipuladas en este reglamento.

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 h. Realizar los cambios que fueren necesarios en el diseño de lagos, trampas
de arena o cualquier otro diseño que necesitare modificarse por ser de
ejecución imposible por fallas en el terreno, o cualquier otro
inconveniente.
i. Asistir al Administrador en la ejecución de los términos de la Declaración,
las Reglas y otros Documentos; y
j. Realizar todas las demás acciones y ejercer toda autoridad que le sean
atribuidas por los Documentos o que le sean delegados por la Promotora
o el Administrador.

Párrafo: Las atribuciones que anteceden se hacen a título meramente enunciativo;

por tanto, el Consejo de Dirección y Planificación de Obras podrá establecer todas
las medidas necesarias para el buen desenvolvimiento de EL PROYECTO.

ESTÁNDARES ARQUITECTONICOS Y CONSTRUCCION. REVISIÓN Y

APROBACIÓN DE PROYECTOS

Artículo 7.- Toda construcción de mejora y modificaciones que se realice en los

solares, parcelas ó porciones de terreno de EL PROYECTO según corresponda,
debe cumplir con los Lineamientos de Diseño emitido por el Consejo de
Dirección y Planificación de Obras, regulaciones de edificios aplicables,
estándares establecidos por la autoridad gubernamental aplicable
periódicamente y las condiciones establecidas en el presente Reglamento.

Cada propietario y desarrollador reconoce que antes de someter una solicitud de

permiso para cualquier construcción o mejora, o cambio o remodelación del
interior o exterior de una propiedad, los planos para dicha construcción o mejora
deben ser sometidos a la revisión y aprobación del Consejo, de conformidad con
las disposiciones establecidas en los Lineamientos de Diseño y Construcción de
Playa Nueva Romana.

Párrafo I: Todo propietario mantendrá indemne al administrador y a la

promotora de EL PROYECTO, sus causantes y causahabientes, sus ejecutivos,
accionistas y empleados, contra todo daño y por cualquier reclamación, elevada
por terceros contra cualquier propietario o sus empleados, por motivo de
cualquier demanda, reclamación, pérdida, daños, sentencias, penalidades y
gastos que pudieran ser incurridos por o recaer el administrador de EL
PROYECTO, sus causantes y causahabientes, en razón de cualquier lesión,
muerte o daño causado a terceros y/o sus propiedades en relación con las
mejoras que debe construir todo propietario en EL PROYECTO, o por cualquier

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acto u omisión de cualquier propietario o de sus empleados y contratistas, sin
que la presente enumeración sea limitativa.

DE LAS PROHIBICIONES Y EXCEPCIONES

Artículo 8.- El PROYECTO será utilizado exclusivamente para la construcción de

villas, villas dúplex, adosadas, residenciales de apartamentos, edificaciones
destinadas a dar servicios, áreas recreativas, desarrollos turísticos y fines
relacionados, según se especifique en cada contrato de compraventa, quedando
expresamente prohibido el levantamiento ó construcción de cualquier otra
edificación ó estructura no autorizada por la promotora.

Tanto EL CONSEJO como El Administrador tienen la autoridad y el poder de

ejecutar dichos estándares. El Administrador tendrá autoridad de ejecutar las
Reglas. Las Reglas serán obligatorias para todos los Propietarios, ocupantes,
invitados, huéspedes y usuarios a cualquier título.

(a) Queda totalmente prohibido cualquier movimiento de tierras, tala o poda de

árboles, o cualquier otro trabajo en el interior de las parcelas incluida la
instalación, el levantamiento o la construcción de estructuras o edificaciones sin
la aprobación previa y por escrito del Departamento Técnico del Proyecto Playa
Nueva Romana.

(b) No se admitirán trabajos en los solares o lotes que cambien la extensión de los
límites de la propiedad más allá de los linderos establecidos de la propiedad que
se trate.

(c) Animales y Mascotas. Se prohíbe la tenencia de animales dentro de la

propiedad sin cumplir con las reglamentaciones legales dictadas para ello en el
país o por las leyes internacionales para el caso de especies exóticas o protegidas.
Se permite la tenencia exclusivamente en las áreas designadas para ello en EL
PROYECTO, o en las parcelas particulares siempre que no se supere un máximo
de dos (2) especies distintas y un (1) individuo por cada especies, en el caso de
gatos, perros u otra especie de un tamaño superior a 20 cm. Se prohíbe que las
mascotas vaguen libremente por EL PROYECTO. Dentro de la propiedad o
parcela, los animales deben tener un espacio que reúna las condiciones higiénico
sanitarias para su tenencia y que no permita el contacto con otras parcelas
colindantes o personas que las habiten. El propietario tienen la obligación de
limpiar los excrementos que las mascotas defequen en las zonas comunes o
privadas de EL PROYECTO. El propietario es responsable frente a terceros de
cualquier tipo de daño que causen las mascotas a las personas o a las cosas.

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(d) Antenas, Parábolas de Satélite. Se prohíbe la colocación de antenas de radio y
comunicación o parábolas de satélites en la Propiedad excepto que el Consejo así
lo permita y de conformidad con los Lineamientos de Diseño, requerimientos de
exhibición y paisajismo y otras Reglas aplicables relacionadas a la ubicación y
forma de instalación. La Promotora tendrá el derecho, sin que sea obligatorio, de
erigir, instalar y mantener para beneficio de todos o una parte, cualquiera de
dichos aparatos.

(e) Áreas Húmedas, Lagos y Corrientes de Agua. Todas las aguas no navegables
dentro de la Propiedad serán instalaciones de retención de agua de lluvia o
amenidades estéticas solamente, y no se permitirá ningún otro uso de las mismas
sin el consentimiento previo y por escrito del Administrador, incluyendo, sin
limitación alguna, pesca, natación, juegos, o uso de instrumentos de flote
personal, salvo que lo anterior sea permitido por la Promotora o el Consejo y, si
dichas áreas se encuentran localizadas en el proyecto. La Promotora, ni el
Administrador serán responsables por las pérdidas, daños, o perjuicios a
cualquier persona o propiedad originada por el uso autorizado o no autorizado
de lagos, estanques, corrientes o línea costera dentro del Proyecto.

Queda totalmente prohibido el vertido de cualquier tipo (solido o liquido) sobre

las aguas superficiales y/o subterráneas en el interior del PROYECTO sin el
expreso consentimiento u aprobación del CONSEJO.

(f) Armas de Fuego y Objetos Afilados. Queda prohibido el uso de armas de

fuego dentro de la Propiedad. El término “armas de fuego” incluye pistolas “B-
B”, pistolas de perdigones y armas de fuego de todo tipo, sin importar el tamaño.
Únicamente el personal designado por el Administrador podrá portar armas de
fuego con su respectiva licencia emitida por la Secretaria de Estado de Interior y
Policía de conformidad con la Ley No. 136 del 1965.

Los objetos afilados de más de tres pulgadas de largo y ½ pulgada de ancho, tales
como cuchillos, espadas, machetes, etc. están a su vez prohibidos, exceptuando
aquellas personas y obreros autorizados por la Promotora o el Administrador
para los trabajos de construcción que se emprenden en el Proyecto.

(g) Aviones, Planeadores, Drones y Objetos Similares. Se prohíbe, salvo que la

Promotora o el Consejo lo permita, la operación de instrumentos mecánicos, de
combustión, aparatos de hélice u objetos similares dentro del espacio aéreo sobre
la Propiedad.

(h) Carreteras, Aceras, Entrada de vehículos. Todos los suministros públicos

dentro de la Propiedad serán instalados debajo de la tierra, salvo que se permita
específicamente de otra manera por la promotora o el Consejo. Las líneas de los

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servicios públicos, incluyendo sin limitación televisión por cable y gas, solo
podrán ser instalados, reparados o remplazados debajo de carreteras existentes,
aceras y entrada de vehículos, utilizando un método que no disturbe la superficie
pavimentada de dicha carretera, acera, o entrada de vehículos, previa
autorización y bajo la supervisión de la Promotora.

(i) Shuttles. Todos los shuttles en cualquier estructura que sea visible desde la
calle u otras propiedades deben tener color blanco o blanco hueso, o que se
mezcle con el color exterior de la vivienda, en virtud de la determinación al
respecto a la entera discreción del Consejo. Se prohíbe la colocación de cortinas
de ventanas reflectoras.

(j) Drenaje. Las cuencas o represas y áreas de drenaje están destinadas

únicamente para fines del flujo natural del agua. Se prohíbe la desviación,
colocación de obstrucciones o partículas en estas áreas. Ninguna persona, salvo
la Promotora y el Administrador, podrán obstruir o redirigir el flujo del drenaje
luego de la ubicación e instalación de los canales de drenaje, alcantarillas de
tormentas, o drenaje de tormentas. La Promotora por este medio se reserva para
sí misma y el Administrador una servidumbre perpetua a través de la Propiedad
para los fines de alterar el drenaje y flujo del agua.

(k) Equipos para la Conservación de Energía. Se prohíbe la construcción o

instalación de cualquier tecnología que utilice energías renovables, sin la
autorización y aprobación previa del Consejo, con el fin de que reúnan unas
condiciones mínimas a nivel estético y de integración paisajística

(l) Estacionamiento. Los vehículos deben ser estacionados únicamente en los

garajes o en áreas asignadas.

(m) Estructuras Accesorias. No serán permitidas las casas para perros; cobertizos
de herramientas o estructuras de naturaleza o clase similar en ninguna parte, sin
el consentimiento previo y por escrito del Consejo.

(n) Iluminación. Queda prohibida la instalación de iluminación exterior no

acorde con los estándares establecidos en los Lineamientos de Diseño del
Proyecto Playa Nueva Romana, con el fin de no producir perjuicios sobre la salud
humana y el medio ambiente. Los propietarios serán responsables del
mantenimiento de dicha iluminación y de que cumpla los criterios establecidos.

(o) Letreros y astas de Banderas. No se permitirá la colocación de letreros,

carteleras, anuncios o astas de banderas, salvo que el Consejo lo permita
específicamente de conformidad con la regulación aplicable de zonas.

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(p) Mantenimiento por parte del Administrador. En caso de que algún
Propietario incumpla en mantener la propiedad a satisfacción del
Administrador, este tendrá la facultad, sin estar obligado a ello, de entrar en
dicha propiedad y realizar las mejoras y correcciones que sean necesarias, cuyo
costo más un diez por ciento (10) deberá pagar dicho Propietario como un Cargo
Especial.

(q) Almacenamiento. Se prohíbe la utilización del inmueble, en todo o en parte,

para el almacenamiento de materiales o cosas que pudiesen causar condiciones
de suciedad, falta de higiene o que sea ofensivo a la vista, así como el
mantenimiento de sustancias, cosas o materiales, en ninguna porción de la
Propiedad que emitan olores pestilentes, desagradables u ofensivos.

(r) Molestias. Queda prohibida toda actividad que cause o pueda causar
perturbación, inconformidad, molestia, incomodidad o fastidio al vecindario,
incluyendo cualquier actividad generadora de ruidos, sin previa notificación a la
Administración del Proyecto con por lo menos cuarenta y ocho (48) horas
de antelación. En casos de ruidos, el máximo aceptable por el día es de sesenta
(60) decibelios a treinta (30) pies de distancia de la fuente emisora de dicho
sonido y de cincuenta (50) decibelios a treinta (30) pies de distancia la fuente por
la noche.

Los aparatos de radio, televisión, consolas de juegos electrónicos, reproductores

de discos compactos, otros equipos de entretenimiento y/o instrumentos
musicales, deberán ser graduados en su intensidad a fin de que no afecten
la tranquilidad de las propiedades vecinas ni del proyecto.

Si un propietario desea realizar una actividad o festejo privado en su propiedad,

deberá comunicarlo con por lo menos cuarenta y ocho (48) horas antes al
Departamento de Servicio al Propietario del Proyecto, y deberá cuidar que
los ruidos no afecten la tranquilidad de las propiedades vecinas, nunca
excediendo de las 10:00 p.m. los días de semana (Lunes a Jueves) y de las 12:00
a.m., los fines de semana.

Los horarios para trabajos de construcción en los solares son estrictamente

de 08:00 a.m. a 6:00 p.m.. Está prohibido hacer ruido de construcción
(martilleo, perforación) después de 6:00 p.m..

Para aquellos que incumplan esta normativa, la administración les enviará una
notificación formal amonestándole por la falta y de ser reincidente se procederá
a comunicar a las autoridades públicas correspondientes para que tomen
las medidas de lugar.

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(s) Obligación de los Ocupantes. Todas las disposiciones del presente
Reglamento, las normativas, y los Estándares Comunitarios o las restricciones de
uso promulgadas con relación a las mismas que rijan la conducta de los
Propietarios y las cuales dispongan sanciones contra los Propietarios, se
aplicarán además a todos los arrendatarios o inquilinos, ocupantes, invitados y
huéspedes de las propiedades. Cada Propietario debe procurar que todos los
ocupantes de su propiedad cumplan con los citados documentos y será
responsable solidariamente con éstos, de todas las violaciones y pérdidas al Área
Común causada por dichos ocupantes, no obstante el hecho de que dichos
ocupantes sean enteramente responsables y podrán ser sancionados por
cualquier violación.

(t) Pesca y Caza. Se prohíbe la pesca y la caza dentro de la Propiedad, salvo que
sea permitido por la Promotora o el Consejo en un área exclusiva determinada
para dicho propósito, de conformidad con las disposiciones establecidas por las
leyes, la Promotora o el Consejo.

(u) Pozos. No se permiten pozos privados en ningún Solar sin el consentimiento

de la Promotora o el Consejo.

(v) Remoción de Árboles. Se prohíbe cualquier tratamiento a los árboles o

arbustos en el interior de las parcelas sin la expresa autorización de las entidades
gubernamentales competentes y del Consejo de Dirección y Planificación de obra
del Proyecto. En los tratamientos se incluye cualquier tipo de remoción,
reducción o corte de las especies vegetales incluidas dentro de los límites de la
propiedad, ya sean vivas o muertas. Antes de la realización de cualquier
actuación de este tipo deberá presentarse al Consejo la autorización requerida
por el organismo gubernamental competente, adjunta a un proyecto de
paisajismo en base a lo establecido en los Lineamientos de Diseño propuestos
por el Consejo, el cual deberá aprobar por escrito dicha actuación.

(w) Subdivisión de Solares o Parcelas. Queda terminantemente prohibida la

subdivisión de las porciones de terrenos o solares, la modificación de sus
linderos, así como cambiar los caminos peatonales y vías de acceso, excepto con
la previa aprobación escrita del Consejo de Dirección y Planificación.

(x) Tenderos, tanques y otros elementos complementarios. Se prohíbe la

instalación sin autorización del Consejo de tendederos, tanques de
almacenamiento u otros elementos complementarios que estén situados a la vista
de las propiedades o calles. Se incluyen sin limitación equipos mecánicos,
medidores eléctricos, medidores de gas, compresores de aire acondicionados
u otros artículos similares, así como tableros de basquetbol u otros elementos
accesorios.

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(y) Tiendas de Campaña, Casas Rodantes y Estructuras Temporales. Queda
igualmente prohibida la colocación o el levantamiento de cualquier estructura de
carácter temporal sobre terrenos de EL PROYECTO, sea casa, remolque, tienda
de campaña o cualquier otra instalación similar, entendiéndose que esta
prohibición no se aplicará a resguardos o casetas usadas por los contratistas
durante la construcción, quedando claramente entendido que ese resguardo
provisional no podrá ser usado bajo ninguna circunstancia como residencia, y
deberá ser desmantelado una vez terminada la construcción.

(z) Uso de Negocio. Se prohíbe la conducción de negocios o comercios en o desde

la propiedad, sin embargo, será permitido que algún Propietario u ocupante
residente en una propiedad conduzca actividades de negocios lícitos dentro de
la misma siempre que: (a) la existencia u operación de la actividad de negocios
no sea aparente o detectable a la vista, se escuchen sonidos o aprecien olores
desde la parte exterior de la propiedad; (b) la actividad de negocio sea conforme
a los requerimientos de zonificación aplicables; (c) la actividad de negocios no
incluya solicitación o promoción de puerta a puerta de residentes; (d) la actividad
de negocios no incluya el almacenamiento o colocación de ninguna herramienta
de un comercio en particular en áreas en las cuales puedan ser vistas desde las
Áreas Comunes u otras propiedades; (e) la actividad de negocio sea consistente
en el carácter residencial de la zona y no presente molestias o uso peligroso u
ofensivo, o bien amenace la seguridad de otros residentes, tal y como sea
determinado a la entera discreción del Consejo; (f) no comercialice abiertamente
la actividad, en el entendido de que no exista ningún tipo de letrero ni señal que
pudiera relacionarse con la misma; (g) el negocio se limite a la representación y
no a la venta de productos o servicios propiamente dicho y, (h) que la actividad
no sea perjudicial o esté en conflicto con los negocios o intereses de la Promotora.

Los términos “negocios” y “comercio” de las maneras utilizadas en la presente

disposición, serán interpretados bajo el significado generalmente aceptado e
incluirá, sin limitación alguna, toda ocupación, trabajo o actividad llevada a cabo
sobre la base de la continuidad que envuelva el suministro de bienes o servicios
a Personas distintas a la familia del proveedor y por los cuales el proveedor reciba
honorarios, compensación u otra forma de pago. No obstante lo anterior, el
arrendamiento de una propiedad no será considerado como comercio o negocio
dentro del significado de esta sección. La presente sección no aplicará a ninguna
actividad conducida por la Promotora con respecto al desarrollo y venta de la
propiedad o el uso de cualquier Solar o Parcela que posea dentro del Proyecto.

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(aa) Vegetación Artificial, Decoraciones Exteriores y Artículos Similares. Se
prohíbe la vegetación artificial en los Solares. Las decoraciones exteriores,
incluyendo sin limitación esculturas, fuentes, banderas y artículos similares
deben ser aprobados por el Consejo.

(bb) Vehículos Motorizados. El uso de todo tipo de vehículos motorizado

(incluyendo carros de golf privados) dentro de la Propiedad se permitirán según
establezca el Consejo en cumplimiento de las Reglas, en el entendido de que
estará completamente prohibido dentro del Proyecto llevar a cabo competencias
de vehículos motorizados, o cualquier otro vehículo que pudiera atentar con la
seguridad de los Propietarios.

(cc) Vehículos Prohibidos. Los vehículos comerciales, vehículos contentivos de

leyendas comerciales en su exterior, vehículos utilizados o designados
principalmente para fines comerciales, camiones de recolección, tractores, casas
rodantes, vehículos recreativos, remolques (con o sin ruedas), acampados, casas
rodantes de acampados, botes y otros artefactos de agua y remolques de botes
deben ser estacionados únicamente en los garajes designados a cada propiedad
o en el área de estacionamiento común, de existir alguna, designada por el
Consejo.

(dd) Vertidos. Se prohíbe todo tipo de vertidos en el interior de la propiedad, ya

sean remanentes de césped, hojas u otras partículas orgánicas, así como
productos de petróleo u otras substancias químicas, tóxicas o potencialmente
peligrosas en cualquier lugar de la Propiedad. Se permite la utilización de
fertilizantes u otros productos para el tratamiento del paisajismo en Solares,
siempre y cuando se tomen las medidas pertinentes para minimizar el
esparcimiento, previa autorización de la Promotora.

(ee) Gestión de residuos en las parcelas. Queda prohibido la disposición de

cualquier tipo de residuo fuera de los lugares definidos expresamente para ello.
Los propietarios tienen la obligación de gestionar sus residuos en base a lo
establecido para todo el Proyecto por el Administrador, utilizando los botes de
basura definidos en los Lineamientos de Diseño del proyecto y realizando la
separación de los mismos según su naturaleza y el sistema de reciclaje
establecido. Los cubos de basura se dispondrán de forma que no sean visibles
desde las propiedades vecinas o las calles.

(ff) Se prohíbe la tenencia de materia y preparados químicos inflamables,

explosivos, materias antihigiénicas o que produzcan humedad, malos olores,
humos o cualquier clase de molestias a los vecinos o que puedan atentar contra
la salud o la naturaleza.

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Artículo 9.- Toda persona que desee adquirir más de una porción de terreno o
solar deberá obtener la autorización previa del Consejo de Planificación y
Dirección de Obras, pudiendo el adquiriente refundir las porciones adquiridas
pero sólo la construcción de una villa residencial, salvo autorización en contrario
previo y por escrito de dicho Consejo. En esta última hipótesis, el propietario se
compromete a someter por ante el Consejo de Planificación y Dirección de Obras
los reglamentos, normas o estatutos que regularán los derechos de propiedad
horizontal, uso de áreas comunes, etcétera, a fin de hacerlos compatibles con las
disposiciones de EL REGLAMENTO. Estos reglamentos, normas o estatutos, una
vez aprobados, no podrán ser objeto de modificación alguna sin el
consentimiento expreso y previo del referido Consejo. La decisión del Consejo de
Dirección y Planificación en tal sentido, no será objeto de recurso, impugnación
o contestación alguna.

Artículo 10.- EL PROYECTO y sus causahabientes se reservan el derecho de

replantear cualquier lote o solar o varios de ellos, así como efectuar la
relocalización de caminos peatonales, vías de acceso y de distribución, vías
peatonales, zonas verdes y áreas comunes. Igualmente, el proyecto, si lo
considera necesario, se reserva un derecho de vía permanente para fines de
fiscalización, mantenimiento y demás que fueren procedentes.

Artículo 11.- Los propietarios podrán utilizar las vías de acceso y otros elementos
de EL PROYECTO de uso general, de acuerdo con su destino, naturaleza y uso,
con toda moderación y prudencia, tratando de conservar en la mejor forma
posible, y de manera tal que no impida, restrinja o estorbe el legítimo derecho de
los demás propietarios.

Artículo 12.- Cada propietario tiene la obligación de ejecutar, en el solar o

vivienda de su propiedad, con la premura que el caso requiera, todas aquellas
reparaciones y obras urgentes, cuya omisión o dilación pueda producir daños a
terceros o a sus bienes, entendiéndose que el incumplimiento de esta obligación
dará lugar al resarcimiento de los daños y perjuicios correspondientes.

Artículo 13.- Cada propietario será responsable de que sus arrendatarios,

invitados, usuarios u ocupantes a cualquier título cumplan con las normas de EL
REGLAMENTO. A ese fin, cada propietario queda obligado a hacer del
conocimiento de las personas antes citadas dichas normas sin que éstas últimas
puedan alegar ignorancia de las mismas.

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Artículo 14.- El incumplimiento de cualquiera de las Prohibiciones, Excepciones
o Normativas establecidas en EL REGLAMENTO por parte del propietario,
podrá dar lugar a retirada de forma temporal ó incluso definitiva de los derechos
y beneficios propios de los propietarios ó arrendatarios de Playa Nueva Romana.
Previo a esta retirada siempre existirá un aviso de los quince (15) días posteriores
al conocimiento de la infracción, notificado por escrito al propietario y en su
defecto al inquilino y al propietario sobre el incumplimiento de la normativa y
de las posibles consecuencias en caso de reincidencia. Este aviso será realizado
en la propiedad de Playa Nueva Romana, así como en el domicilio del propietario
que figure en el Contrato de Compraventa de inmueble, no pudiendo alegar este
desconocimiento en caso de que hubiera cambiado de domicilio y no lo hubiese
notificado al Administrador y/o Consejo de Dirección y Planificación de Obras.

SERVICIOS Y CUOTAS DE MANTENIMIENTO

Artículo 15.- Cada propietario tendrá a su cargo y en consecuencia pagará a los

organismos oficiales y municipales que corresponda, los gastos que puedan
generarse por concepto de suministro de energía eléctrica, agua potable,
teléfono, etc., obligación que asume frente al administrador de EL PROYECTO,
si éste estuviere en posibilidad de proveer y así lo decide, tales servicios, ya sea
por sus propios medios o a través de terceros, debiendo los propietarios suscribir
los contratos de servicios correspondientes. A estos fines, se podrán instalar, a
cargo de cada propietario, los contadores o medidores que sean necesarios.

Artículo 16.- Todo propietario se compromete a pagar mensualmente al

administrador de EL PROYECTO, el costo que resulte durante ese mismo
período por los servicios de mantenimiento, y/o por otros servicios que se
produzca en este, el cual será determinado por el administrador, quedando
entendido que, a falta de pago de una cualquiera de las facturas presentadas, o
de no ser las mismas pagadas en su totalidad, en la forma y plazos señalados, el
administrador de EL PROYECTO podrá, sin necesidad de dar aviso por
adelantado o agotar otros procedimientos amigables o descontinuar de
inmediato el suministro al propietario en falta, de cualquiera o todos los
servicios, sin implicar ello ningún tipo de responsabilidad para el administrador.
En caso de que el administrador decida no hacer uso de su prerrogativa y, por
consiguiente, a su solo juicio o decisión decidiera continuar con el suministro de
los mismos, no obstante haber faltado el propietario en su obligación de pagar la
factura correspondiente, el administrador podrá cargar al propietario un interés
de un dos por ciento (2%) mensual, como forma de compensar y penalizar la falta
o retraso en los pagos. Sin embargo, las partes expresamente convienen en que la

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decisión que en tal sentido pueda tomar el administrador en ningún momento o
bajo ninguna circunstancia podrá constituir o interpretarse como una enmienda
al presente contrato, o el otorgamiento de un plazo de gracia a favor del
propietario de pagar en su totalidad, en la forma y en los plazos establecidos, los
montos que le sean facturados. El administrador podrá aplicar discrecionalmente
cualquier pago que el propietario hiciere para el pago de los gastos de
mantenimiento, suministro de energía, agua o cualquier otro servicio, al concepto
que considere; sin necesidad de notificación o acuerdo previo.

URBANIZACIÓN RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA

Artículo 17.- Los propietarios tienen acceso a las Áreas Comunes y a las
instalaciones que se encuentran dentro de la URBANIZACIÓN RESIDENCIAL
PLAYA NUEVA ROMANA, siempre y cuando estos cumplan con la normativa
específica y determinada para ello, y que paguen la tarifa establecida para cada
instalación de servicio. Igualmente los invitados del propietario ó arrendatario
siempre y cuando vayan acompañados de estos y en un número razonable. Este
derecho de uso no es extensivo a los empleados ó contratistas del propietario ó
arrendatario salvo que acudan en la condición de invitados antes mencionada.

Artículo 18.- Se consideran Áreas Comunes de la URBANIZACIÓN

RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA: los viales (Calles, y aceras) y los 2
parques situados en los Residenciales Pitch & Putt y Marina Village.

Por su parte, los Campos de Golf, las casas clubes de golf, el club de playa, la
zona deportiva, y cualquier otra instalación que se construya en el futuro en
terreno propiedad de Promociones BP La Romana, S.R.L. son de la exclusiva
propiedad de Promociones BP La Romana, S.R.L.. Para la operativa,
funcionamiento, desarrollo y uso de las instalaciones antes citadas se crearán
normativas y tarifas, las cuales deberán ser cumplidas por los propietarios y
arrendatarios que deseen disfrutar del derecho de acceso a estas instalaciones.

Artículo 19.-La promotora se reserva la facultad de conceder el derecho de uso

al Club de Playa a Terceros, sin perjuicio del derecho de los propietarios
mencionado en el artículo anterior, que siempre será preferente frente a otros
posibles usuarios.

Artículo 20.- El propietario facilitará su identificación ó la de sus arrendatarios

cuando sea necesario a la Administración de la URBANIZACIÓN
RESIDENCIAL PLAYA NUEVA ROMANA, con el único fin de que esta pueda
gestionar correctamente el control de los accesos y servicios del Proyecto. En caso

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de que el promotor implemente un sistema de identificación y control en los
accesos al Proyecto, los propietarios ó arrendatarios deberán acogerse a este
sistema y en caso contrario el promotor podrá denegar el acceso y disfrute de
servicios, sin perjuicio alguno por ello.

SEGURO Y PÉRDIDAS POR FATALIDAD O CAUSA MAYOR

Artículo 21.- En cuanto al Área Común, el Administrador podrá considerar, si lo

entiende necesario, la contratación de una póliza de seguro que cubra la
Responsabilidad Civil de dicha área y/o una póliza de seguro del tipo "Todo
Riesgo", para cubrir todas las mejoras asegurables en el Área Común de EL
PROYECTO o, en defecto de ésta última cobertura, una póliza de seguro que
facilite cobertura para incendio, huracán, terremoto e inundación en el Área
Común de EL PROYECTO.

En caso de que EL PROYECTO decida suscribir una póliza de seguro para las
Áreas Comunes, los costos y primas que se generen por este concepto se
considerarán como Gastos Comunes y serán incluidos dentro de los Cargos
Comunes de la Urbanización.

Las pólizas pueden contener deducibles razonables, y en el caso de seguro de

fuerza mayor, esta cantidad debe ser adicionada al monto base de la póliza, en el
momento de determinar si el seguro cubre al menos los costos totales de
reemplazo. El deducible será pagado por la parte que sería responsable por la
pérdida o reparación en ausencia de seguro y, en el caso de varias partes
responsables, será distribuida proporcionalmente a la responsabilidad de cada
una de las partes causantes de la pérdida. La autoridad exclusiva para ajustar
pérdidas bajo pólizas obtenidas sobre el proyecto está atribuida al
Administrador.

Artículo 22.- Por su parte, los Propietarios de solares, parcelas o cualquier

inmueble ubicado en EL PROYECTO, que se encuentren en posesión del mismo,
se obligan a mantener vigentes las pólizas de seguro que cubran y protejan sus
propiedades, con una compañía de seguros de primer orden de conformidad con
el ranking de la Superintendencia de Seguros.

En el caso de que el Propietario adquiera un solar dentro del Proyecto y decida

realizar la construcción de mejoras en el mismo, el Propietario deberá obtener
antes de iniciar el proyecto a desarrollar una “póliza de todo riesgo de
construcción” que cubra cualquier situación que se pueda presentar en el
desarrollo de la construcción de su proyecto individual..

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Adicionalmente, el Propietario indemnizará y mantendrá indemne a la
Promotora, sus ejecutivos y empleados contra todo daño y por cualquier
reclamación, elevada por terceros contra el Propietario o sus empleados por
motivo de cualquier demanda, reclamación, pérdida, daños, sentencias,
penalidades y gastos que pudieran ser incurridos por o recaer sobre la Promotora
en razón de cualquier lesión, muerte o daño causado a terceros y/o sus
propiedades por efecto de las mejoras a ser construidas por el Propietario dentro
del ámbito de El Inmueble sin que la presente enumeración sea limitativa. A estos
fines, y bajo las mismas condiciones aplicables para las demás pólizas exigidas
en el presente Artículo el Propietario deberá suscribir una "póliza de
Responsabilidad Civil " o un producto similar que ofrezca cobertura total a todos
los riesgos aquí indicados, la cual deberá mantener vigente hasta tanto se
concluyan los trabajos de construcción y/o remodelación antes indicados.

Cada Propietario reconoce y acuerda además que en el evento de daño o

destrucción de la Propiedad, el/los Propietario (s) diligentemente procederá a
reparar o a reconstruir su inmueble de manera consistente con la construcción
original o con otros planos y especificaciones aprobados por escrito por el
Consejo. El/los Propietario (s) no permitirá que se verifique ninguna condición
que pudiera invalidar, total o parcialmente, las coberturas a las que se refiere el
presente Artículo.

En caso de siniestro, el/los Propietarios tendrán la obligación de aplicar las

sumas recibidas por concepto de las pólizas de seguro antes indicadas a la
reparación del inmueble objeto del presente contrato. Alternativamente, el/los
Propietarios limpiará y mantendrá el Solar en condición ordenada y atractiva,
consistente con los Estándares Comunitarios. El/Los Propietario (s) pagará
cualquier costo que no esté cubierto por el seguro.

SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS

Artículo 23.- Es propósito de la Promotora que tanto ella misma, el

Administrador, y los Propietarios se les permita la entrada y salida del Proyecto
o de partes del Proyecto, en relación al ejercicio de los derechos y en
cumplimiento de las obligaciones establecidas en EL REGLAMENTO, y en
cualquier Enmienda que sea realizada. La Promotora, mediante instrumentos
separados a ser inscritos en el registro podrá conceder servidumbres exclusivas
y no exclusivas en, sobre, a través y bajo el proyecto para, que entre otras cosas,
sean usadas para los siguientes propósitos: (a) uso del Área Común para todo
propósito apropiado y ordinario establecido en este documento; (b) ingresar,
egresar y acceder desde y hacia, a través y entre el Proyecto; (c) inspección de

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cualquier construcción, mejoras o construcción de propuestas; (d) reparación o
mantenimiento del proyecto, y cualquier instalación o mejoras de ésta; (e)
construcción, instalación, reparación y mantenimiento de los servicios públicos,
facilidades y drenaje del Proyecto; (f) pelotas de golf errantes; y (h) derecho a
acceder a cada Solar a favor del Administrador o de un Propietario para
mantenimiento, reparación, reemplazo y preservación del Área Común.

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 24.- La inacción de parte de la administración de EL PROYECTO para

sancionar cualquier violación a una o varias disposiciones del presente
reglamento, jamás podrá ser interpretada como una renuncia al derecho de hacer
cumplir dicho disposición.

Artículo 25.- Cada artículo o cláusula de EL REGLAMENTO se considerará como

independiente de las demás, en el sentido de que la invalidez de una disposición,
en todo o en parte, no afectará en lo absoluto la validez, efecto y ejecución de los
demás artículos de EL REGLAMENTO. Los artículos inválidos se reputarán
como no escritos.

Artículo 26.- La Promotora tendrá la facultad de enmendar esta Declaración a su

entera y absoluta discreción en cualquier momento si a su juicio tal enmienda es
necesaria para el bienestar y desarrollo de EL PROYECTO y sus propietarios;
siempre que, dicha enmienda no afecte adversamente el título de la propiedad, a
menos que el Propietario así lo consienta por escrito.

La Promotora tendrá la facultad de enmendar la presente Declaración a su entera

y absoluta discreción para cualquier fin, siempre que aún sea dueño de alguna
parte del Proyecto, con la condición de que la enmienda no tenga efecto material
adverso sobre los derechos de cada Propietario de una Propiedad.

Artículo 27.- Toda demanda, desacuerdo, o reclamación resultante de estas

regulaciones o pertinentes a las mismas, a su falta de cumplimiento, o a la
interpretación o aplicación de las mismas, deberá ser sometido para revisión al
Consejo Directivo, que intentará una resolución amistosa, luego de un examen
cuidadoso del asunto, y emitirá una decisión final y obligatoria para todas las
personas envueltas en la demanda.

Artículo 28.- Ninguna Persona puede utilizar los nombres comerciales y marcas
de fábrica propiedad de la Promotora, en ningún material impreso o
promocional, sin el previo consentimiento por escrito de la Promotora.

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Artículo 29.- La Promotora tendrá la facultad, a su entera y absoluta discreción,
de ceder todos o parte de sus derechos en virtud de esta Declaración.

Artículo 30.- En el caso de que un Propietario desee hipotecar su propiedad,

dicho Propietario debe solicitar que la hipoteca estipule de manera específica que
en caso de ejecución de la misma o del ejercicio de algún recurso establecido en
la hipoteca, el adquiriente de la propiedad a través de pública subasta, continuará
sometido a la presente Declaración.----------------------------------------------------------

LEÍDO Y FIRMADO, en señal de aceptación y aprobación, en cuatro (4)

originales, uno para cada una de las partes contratantes, otro para el archivo del
Notario Público actuante y el restante para fines de traspaso, en el Distrito
Municipal Ramón Santana, Provincia San Pedro de Macorís, República
Dominicana, a los veinte (20) días del mes de septiembre del dos mil siete (2017).-

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Representante Legal

Promociones BP La Romana, S.R.L.

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