5. VALUACIÓN DE INMUEBLES POR METODOLOGÍA CATASTRAL.

5.1. Factores de eficiencia del suelo.

Generalmente los gobiernos de los Estados son responsables por el
establecimiento, contenido y publicación de las Tablas de Valores Unitarios tanto
para el suelo de los terrenos como para la construcción que sobre ellos se asientan,
de este modo norman la valuación de los bienes inmuebles mediante su publicación
en el Periódico Oficial y actualización periódica. En tanto estén vigentes, Las Tablas
de Valores Unitarios rigen para todos predios existentes en los Municipios del
Estado de aplicación.
Apegándose a la normatividad establecida por el Estado, la Oficina de Catastro
Municipal elabora los Manuales e Instructivos Procedimentales y Metodológicos a
que deben sujetarse los profesionales de la valuación catastral.

Para propósitos de Valuación Catastral se definen los conceptos siguientes:

 Predio: Unidad fundamental con ó sin construcciones, cuyos linderos forman
un polígono cerrado sobre el cual se ejercen derechos de propiedad pública
privada o social y es susceptible de lotificación.
 Lote: Fracción de un predio con dimensiones iguales ó superiores a las
dimensiones de un lote tipo, que resulta de la división de una manzana.
 Lote tipo: Fracción de un predio cuyas dimensiones, establecidas por la
autoridad municipal (conforme a su Ley de Fraccionamiento Urbano), no son
ya susceptibles de división posterior.
 Manzana: Área formada por uno o varios terrenos delimitados por vía pública.
 Predio urbano: Predios comprendidos dentro del perímetro urbano donde
existen infraestructura, equipamiento y servicios públicos. También lo son los
establecimientos industriales, comerciales, de descanso o recreo ó de
cualquier otro género, cualquiera que sea el lugar donde se encuentran.
 Predio rústico: Los que se ubican fuera del perímetro urbano y que carecen
de infraestructura, equipamiento y servicios propios de las zonas
urbanizadas.
 Uso del suelo: Uso del predio que permite un beneficio económico del mismo.

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Por el Uso del Suelo los predios urbanos pueden ser:
- Habitacionales.
- Comerciales.
- Industriales.
- Mixtos.
- De servicios públicos.
- Baldíos.

Por el uso del suelo los predios rústicos pueden ser:

- Agrícolas.
- Pecuarios.
- Bosques.
- Agroindustriales.
- Mineros.
- Acuícola.

El factor para la valoración del predio se refiere a la cantidad que se usa para
premiar, establecer igualdad o castigar la comparación entre un predio sujeto y un
predio comparable, estos son los siguientes:
Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en
estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes
y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los
frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.
Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación
dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá
por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular,
anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso,
se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el
inmueble.
Factor de Zona (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona
donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar.
Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una
topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no
contempla la composición del suelo. El Valuador Profesional deberá analizar, si se
debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá casos que en lugar de
demérito se deberá premiar, como, por ejemplo, cuando se tiene una vista
panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos en
que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un fraccionamiento en
lomerío.

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 5.2. Valoración de terrenos.
Los principales elementos a tomar en cuenta para la valuación de los predios
urbanos son los siguientes:

Localización general:
La localización o ubicación del predio en relación a los predios del resto de la ciudad,
la infraestructura, el equipamiento y los servicios de que se dispone definirán su
nivel de integración al desarrollo urbano de la población.

Localización manzanera:
Dentro de una manzana los predios pueden tener una ubicación:
 Toda la manzana (manzaneros).
 En cabecera.
 En esquina.
 Intermedios.
 Interiores.

5.3. Demérito de las construcciones.

Deméritos:
Se definen como factores que hacen que disminuya el valor de una construcción.
Algunos de los deméritos que se consideran son los siguientes:
Tipo de Construcción: Este punto está relacionado con la estructura en si del
edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construcción.
Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar tanto
las características del inmueble objeto, como las de los comparables. La
determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante es
que siempre se realice con el mismo criterio.
Factor de depreciación total: Se considera depreciación total cuando los
inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y
obsolescencias.
Proyecto: Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios,
iluminación, ventilación, estética y confort del edificio en sí.
Vialidades: Como su nombre lo dice está relacionada al tipo de vialidades que hay
en el lugar donde se ubica el inmueble objeto.

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Ubicación: Este se refiere a como está ubicado dentro de la manzana el inmueble
valuado y los que se están utilizando como comparables.

5.4. Valoración de las construcciones por costos paramétricos.

Los costos paramétricos son un valor preliminar que se asignan a una partida de
obra en metros cuadrados, los cuales se multiplican por el área de construcción de
un proyecto para determinar su costo aproximado.
Estos valores se obtienen al promediar los costos de construcción de edificaciones
similares.
Un requisito importante para utilizar el método paramétrico en la estimación de
costos es contar con información estadística amplia, obtenida del análisis cuidadoso
de una buena cantidad de proyectos realizados en el pasado bajo condiciones
económicas y de ubicación geográfica muy similares entre sí.
En el método de costos paramétricos se emplean diferentes factores de ajuste, los
cuales se describen a continuación:
 Número de niveles: El costo por metro cuadrado de construcción
incrementa con el número de pisos o niveles que se construyen. Debido a
que la mano de obra se encarece por reducir los rendimientos, se utiliza
equipo y herramienta complementaria para el acceso a las alturas del
personal y el material, se incrementa en costo de cimentación y estructura
para soportar más de un nivel, se debe involucrar el costo de escaleras o
elevadores en el costo de construcción general. Se sugiere incrementar el
0.2 % por piso adicional a los dos primeros niveles.

 Factor de altura de entrepiso o altura de techos y paredes: La altura de

los techos promedio en la zona o región es de 2.40 m, sin embargo, lo ideal
es aumentarla para reducir las fuertes temperaturas que afectan al interior de
la casa, pero al aumentar la altura de muros, ésta impacta con un aumento
en el costo por metro cuadrado de block, columnas, acabados, ductos y
canales, instalaciones, pintura, y en caso de usar doble altura, se debe
considerar el costo estructura de refuerzo, por lo que el costo por metro
cuadrado se incrementa al aumentar la altura de la construcción.

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 5.5. Demérito de las instalaciones especiales, obras complementarias
y elementos accesorios.
Las Instalaciones Especiales: Son aquéllas adheridas al inmueble e
indispensables para el funcionamiento operacional de éste. Entre otras:

 Elevadores y montacargas.
 Escaleras electromecánicas.
 Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
 Sistema hidroneumático.
 Calefacción.
 Subestación eléctrica.
 Pararrayos.
 Equipos contra incendio.
 Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento.
 Pozos artesianos, aljibes, equipos de bombeo.

Los Elementos Accesorios: Son aquéllos necesarios para el funcionamiento de

un inmueble de uso especializado. Entre otros:

 Caldera.
 Depósito de combustible.
 Espuela de ferrocarril.
 Pantalla de proyección.
 Planta de emergencia.
 Butacas.
 Sistema de aspiración central.
 Bóveda de seguridad.
 Sistema de intercomunicación.
 Equipo de seguridad y circuito cerrado de T.V.

Obras complementarias: Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios

al inmueble. Entre otras:

 Bardas, celosías.
 Rejas.
 Patios y andadores.
 Marquesinas.

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  Pérgolas.
 Jardines.
 Fuentes y espejos de agua.
 Terrazas y balcones.
 Cocinas integrales.
 Riego por aspersión.
 Albercas y chapoteaderos.
 Sistemas de sonido ambiental

En el Método Físico o Directo, además de la valuación del terreno y sus

construcciones se deben de contemplar las mejoras adicionales que existan en el
inmueble, estas se dividen en 3 géneros, Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias.

Para el cálculo de valor se parte de paramétricos de costos ajustados por factores

de Edad Cronológica, Obsolescencia y Estado de Conservación.

Edad cronológica: Es el número de años que han transcurrido desde la

construcción original de un bien.
Obsolescencia: Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o
propiedad por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales) o externos
(económicos) distintos al uso y deterioro físico.
Estado de conservación: Factor de ajuste en referencia al estado actual de lo
valuado, siendo afectado por fuerzas externas como clima,daños materiales,
animales, entre otros. Los mantenimientos preventivos y correctivos ayudan a
mejorar el estado de conservación.

5.6. Valoración de las instalaciones especiales, obras

complementarias y elementos accesorios.

Las instalaciones especiales se encuentran prácticamente en todas las

edificaciones, ya sea de uso común o especializado, donde estos equipos e
instalaciones tienen gran importancia, siendo totalmente diferentes entre sí, tanto
desde el punto de vista operacional como económico.
El Valor de instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, al igual que las construcciones, existen las privativas de la unidad
y en los casos de condominio, las comunes.

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El cálculo es similar que el de las construcciones, sólo que por lo general tienen
vidas útiles más cortas.
Los equipos e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, que forman parte de un inmueble, se deben valuar como un activo
fijo independiente (unidad mínima indivisible).
Las instalaciones especiales y/o equipos, por tipo varían totalmente, debido a que
tienen diferentes factores como son: vida útil total, mantenimiento, demérito,
obsolescencia y uso.

5.7. Cálculo del impuesto predial de los inmuebles.

Impuesto predial:
El impuesto predial constituye una forma de imposición directa que grava a la
propiedad inmobiliaria, que comprende tanto al suelo como a las construcciones
adheridas a él. La base y el monto a pagar por concepto de este tributo
generalmente se determina por las propias autoridades hacendarias; esto les
permite conocer anticipadamente cierta cantidad de recursos a percibir.
De la totalidad de elementos que constituyen el Impuesto Predial, el Catastro le
aporta dos al área de recaudación de importancia básica, como son:
 El sujeto, constituido por el nombre del propietario o poseedor del inmueble.
 La Base Gravable o Valor Catastral, para cuya determinación toma también
de la base de datos del Catastro la superficie del predio y de las
construcciones a él adheridas, el tipo de propiedad (urbana o rústica), y el
uso dado al mismo. Este valor es determinado por los peritos valuadores, de
conformidad con lo establecido al respecto por la Ley de Catastro y su
Reglamento.
Están obligadas al pago del impuesto predial, las personas físicas y las personas
morales que sean propietarias del suelo y las construcciones adheridas a él,
independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero.
Los poseedores también estarán obligados al pago del impuesto predial por los
inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de
propiedad sea controvertible.
La base del impuesto predial puede ser el valor catastral determinado por los
contribuyentes de acuerdo con alguna de las siguientes modalidades:
• Conforme al valor de mercado obtenido mediante avalúo directo.

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• Con base en valores unitarios, considerando los metros cuadrados del suelo y de
la construcción, así como su clasificación; en estos casos se requiere un avalúo
catastral.
Se establece que cuando haya enajenación de inmuebles, el adquirente se
considera propietario para efectos del impuesto predial y el avalúo comercial que se
presentó para pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles se considerará
como base gravable para efectos del entero del impuesto predial.
Se menciona que será el valor catastral a través de la determinación del valor de
mercado del inmueble; sin embargo, continúa señalando que cuando se determine
mediante avalúo, la base de cálculo será válida tomando como referencia la fecha
de presentación del avalúo por parte del contribuyente o la fecha en la cual la
autoridad fiscal realizó la actualización correspondiente, para lo cual, en cada uno
de los años subsiguientes, la misma autoridad deberá actualizarla aplicándole un
incremento porcentual igual a aquél en que se incrementen los valores unitarios.
En el caso de operaciones de compraventa y adquisición de nuevas construcciones,
para determinar el valor de mercado se deberá considerar el valor comercial
obtenido mediante avalúo para efectos del pago del impuesto sobre adquisición de
bienes inmuebles.
En los casos diferentes a los anteriores, los contribuyentes podrán determinar y
declarar el valor catastral de los inmuebles aplicando valores unitarios.
Además, la autoridad podrá proporcionar en formato oficial una propuesta de
determinación de valor catastral y pago del impuesto predial. Si la propuesta
coincide con la realidad del inmueble se podrá pagar el impuesto con dicho
documento; en caso contrario, se podrá realizar un avalúo o realizar por su cuenta
la aplicación de valores unitarios conforme a los datos catastrales correctos, hasta
en tanto la autoridad modifique los datos del padrón catastral a petición del
contribuyente.
Si el contribuyente decide aplicar valores unitarios, esta opción es válida si presenta
un avalúo catastral o debe solicitar un levantamiento físico a fin de actualizar sus
datos catastrales, para estos efectos, se ha publicado un subsidio en cada año.
El impuesto predial se calcula tomando como base el valor catastral del inmueble.
El valor catastral de un inmueble se determina calculando los valores unitarios del
suelo y la construcción y multiplicando éstos por la superficie de la edificación.

Cálculo del valor del suelo:

Para calcular el valor del suelo, el primer criterio que se utiliza es la ubicación del
inmueble. De acuerdo con su ubicación, existen tres tipos de valor de suelo:

 Área de valor. Esto implica un cálculo con base en un grupo de manzanas

(grupo de casas ubicadas en el mismo lote o área) que tienen
características parecidas en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano
(servicios), tipo de inmuebles (casas unifamiliares, condominios, locales
comerciales, fábricas, etcétera) y dinámica inmobiliaria.

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  Enclave de valor. El cálculo por enclave se hace cuando una porción de
manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y
características, con respecto a los demás en un área específica.
 Corredor de valor. Es el cálculo que se hace cuando el inmueble se
encuentra en una avenida o vialidad importante o muy transitada. Este
cálculo se hace en función de que las grandes vialidades aumentan el valor
comercial de una propiedad al incrementar la actividad económica de la
zona. Este cálculo se aplica aun cuando el inmueble no tenga su acceso
principal sobre la vialidad en cuestión.

Cálculo del valor de la construcción:

Después de realizar el cálculo del valor del suelo, se computa el avalúo de la
construcción.

Para esto, se toman en cuenta factores como:

 Tipo de inmueble (habitacional o comercial).

 Número de pisos (tanto de la construcción general, como del propio
inmueble). Por ejemplo, puede tratarse de un departamento de dos niveles,
que se encuentra dentro de un edificio de diez pisos).
 Superficie del terreno.
 Superficie de la construcción.
 Antigüedad de la construcción.

Por último, para realizar el cálculo, se toman en cuenta los rangos de valores. Esto
quiere decir que existen tablas que marcan el monto del impuesto predial de
acuerdo con el rango de valor catastral en que se encuentra una vivienda.
El rango se presenta tomando en cuenta el límite inferior y el límite superior de
precio. Esto quiere decir que, si el rango uno fuera, por ejemplo, de viviendas entre
un peso y cien mil pesos y yo tengo una vivienda con valor catastral de cincuenta
mil pesos y mi vecino tiene una con valor de treinta mil pesos, ambos seremos
acreedores a la misma cuota única.
Los resultados del cálculo no sólo dependen del número de metros cuadrados del
inmueble, sino también de la zona y tipo de construcción, condiciones topográficas,
equipamiento y servicios urbanos con que cuenten.
Lo anterior quiere decir que el monto que deberemos pagar por concepto del
impuesto predial será diferente para cada persona y no deberán hacerse
comparaciones que contemplen uno o dos factores aislados.

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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

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Normas profesionales de Valuación.
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Básico de Estadística Descriptiva. I.N.A.P.
 González, A. J. J. (1999). Probabilidad y Estadística. México: Instituto de
Investigación de Tecnología Educativa de la Universidad Tecnológica de
México, A.C.
 Hermoso Gutiérrez, J. A. y Hernández Bastida, A. (1997). Curso Básico de
Estadística Descriptiva y Probabilidad. Ed. Némesis.
 Instituto Nacional de Estudios Históricos de la Revolución Mexicana.
"Nuestra Constitución", en: Historia de la libertad y soberanía del pueblo
mexicano. Distrito Federal, México, núm. 23, Secretaría de Gobernación,
artículos 122 al 155, 1991.
 Noriega B.V., Pablo. Códice de Santa María Asunción, ejemplo de sistema
catastral de origen prehispánico, en: Vértices. Núm. 3, septiembre-diciembre,
1993, Aguascalientes, México, INEGI, 1993, pp. 6-13.
 Portal especializado en temas de arquitectura, construcción, paisajismo y
arte con más de 2300 artículos publicados a la fecha. Título del
artículo: “Crecimiento urbano”. Fecha de publicación: Autoría del artículo:
Equipo de redactores de Arkiplus.com. Consultado el 04/10/2021, desde la
url: https://www.arkiplus.com/crecimiento-urbano/.
 Redacción. (Última edición:14 de febrero del 2021). Definición de
Conurbación. Recuperado de: https://conceptodefinicion.de/conurbacion/.
Consultado el 4 de octubre del 2021.

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