NEUQUEN, Noviembre 2014

Al Señor
Subsecretario de Planificación Urbana
Ingº Luis LÓPEZ DE MURILLAS
S/D

De nuestra consideración:
El presente informe tiene por objetivo poner en su conocimiento
la iniciación del proyecto ejecutivo – etapa de construcción – del Complejo de viviendas e
infraestructura, de la Mutual de los Empleados del E.P.E.N. en el predio aledaño a la
Cooperativa 14 de Octubre, adquirido a la Municipalidad como sobrante del Lote Oficial 3
N.C. Nº 09-RR-017-4523.
El anteproyecto fue evaluado y tiene Declaración de viabilidad
urbano ambiental, comunicada a la entidad beneficiaria por Notificación Nº 373/11 de la
entonces Subsecretaría de Gestión Urbana y Ambiental municipal.
En la misma Declaración y por la Subsecretaría de Obras
Públicas, se establecieron las condiciones para la solución de los efectos ambientales que
se derivarán de la construcción y funcionamiento del Complejo de viviendas e
infraestructura (bloques residenciales de viviendas y cocheras, infraestructuras,
espacios comunes para calles y verde). La Secretaría de Desarrollo Local, analizó el
prototipo arquitectónico asimilándolo a la Zona Rgm 1, de acuerdo al Código de Gestión y
Planeamiento Urbano, el de Edificación y de la Ordenanza de loteos.

El terreno destinado al emprendimiento se mensuró e identificó

como Lote EP-1 con Nomenclatura Catastral Nº 09-23-060-4295-0000 del Barrio 14 de
Octubre, encerrando una superficie de 19497.45 m2, es adyacente al Oeste de calle Abelli
y del espacio verde de la cooperativa.
Ante la mayor demanda de unidades habitacionales, que ha
tenido la Mutual en este período de tiempo, el equipo de diseño revisó la idea de la
urbanización lo que permitió mantener y reforzar los lineamientos de intervención bajo los
criterios de sustentabilidad ambiental planteados inicialmente. Con ello se logra una mejor
integración - físico, social y urbana, con el entorno existente.
Se destacan de estos aspectos:
 facilitar la accesibilidad y rápida vinculación con las vías jerarquizadas del entorno sin
interferencias con el barrio
 fortalecer los servicios básicos del sector y ampliar el equipamiento
 aprovechar la disposición de los doce (12) bloques construidos optimizando las
condiciones de asoleamiento y mejorar la imagen visual en movimiento, contraste,
color, vistas, entre otros
 minimizar el movimiento de suelos para fundación, aprovechando los elementos que
condicionaban a la idea propuesta: bordes quebrados con cauces superficiales y leves
pendientes

RESPUESTA A LA DECLARACION URBANO AMBIENTAL CONDICIONADA

BALANCE DE SUPERFICIES
MODELO DE IMPLANTACIÓN
La propuesta aprovecha esa condición geográfica, situando las construcciones sobre el
borde oeste y norte de la parcela indivisa, y al nivel de la meseta - cota 340.00 msnm ,
estabilizando de esta manera el límite natural. La obra se realizará por etapas, cada una
de ellas de tres bloques.

Desde el desnivel que genera el mencionado borde, se separan los accesos:

 el peatonal en el nivel +0.00 de los bloques propuestos y los edificios existentes, sobre
una zona verde continua, se organiza mediante una gran vereda de forma sinusoidal
que conecta dos sectores de juegos para niños y plazas o estaciones de
contemplación, que aprovechan las visuales largas al valle, enmarcadas por los
edificios.

 el vehicular desde la calle de ingreso existente, se deriva el movimiento hacia una

nueva vía situada en la pendiente de la barda a 3 metros bajo dicho nivel. Para
consolidar este desnivel, se dispondrán gaviones en todo el perímetro del solar y así
dotar de forma al borde situado entre los edificios y limitar, el espacio intersticial de la
plaza o parque de acceso.
CONECTIVIDAD DEL ÁMBITO DE REFERENCIA
El análisis de la conectividad del proyecto se realiza en dos dimensiones:
Interno: Del loteo a la trama vial del entorno existente.
Urbano: Del sector urbano de estudio con el resto de la trama jerarquizada.

Espacialmente los edificios se estructuran de manera concéntrica, disponiendo sitios

comunes en el centro, servicios en el anillo siguiente y al final las estancias de uso. Así
organizados, los edificios aprovechan las distintas visuales en todo su perímetro, y
reforzando el criterio, los frentes vidriados y balcones se situaron en las esquinas para
permitir ampliar aún más, las inigualables vistas al valle, a la meseta y al Rio Neuquén.
En el mismo nivel -3 metros, de la calle de acceso que articula el complejo, se ubica el
subsuelo destinado a cocheras. De esta forma se minimiza el desmonte y nivelación para
realizar fundaciones; se resuelven las interferencias del movimiento vehicular, con los
espacios peatonales, de recreación y con la calidad de vida actual del barrio consolidado.

SOLICITUD DE PREFACTIBILIDAD PROTOTIPO DE BLOQUES DE VIVIENDAS

Cada uno de los doce (12) bloques contiene veinte (20) unidades habitacionales,
de dos y tres dormitorios, sobre una superficie de 458.92 m2. Todas las viviendas cuentan
con una cochera por decisión de los emprendedores, resueltas en el nivel de subsuelos ( -
3.00 metros) y con acceso directo desde la calle perimetral.
En las plantas baja (+ 0.20) se diseñan accesos comunes, circulaciones verticales,
palier de distribución y dos unidades de 3 dormitorios y dos de 2 dormitorios.
En los niveles + 2.90; + 5.60; + 8.30 y + 11.00 metros, se desarrollan plantas tipo
de tres unidades de 3 dormitorios y una unidad de 2 dormitorios.
Se solicita la consideración para adoptar una altura máxima, hasta el nivel de
techo plano de losa cementicia es de 13.70 metros, y por sobre esta se ubican
tanques y máquinas. Este exceso se inscribe dentro de los márgenes flexibilizables.

CUADRO COMPARATIVO INDICADORES Rgm 1 y de la PROPUESTA por prototipo

INDICADORES BT Nº 1 ZONA- Rgm 1 PROPUESTA

SUPERFICIE DEL LOTE 300 m2 SUP. INDIVISA 19497.45 m2
FOS Morfología abierta prototipo 0.80 0.25 sin basamento
FOT perímetro libre prototipo 1 1.19 exceso de 19%
ALTURA DE FACHADA L.M. prototipo 12 metros 13.70 metros exceso 14.6 %
LINEA DE FRENTE INTERNO - -
USOS compatibles Viviendas y cocheras
CANTIDAD DE PROTOTIPOS 12 bloques
CANTIDAD DE UNIDADES 20 viviendas con 20 cocheras

SUPERFICIES Y USOS DISTRIBUIDAS POR NIVELES DEL PROTOTIPO

SUBSUELOS Cocheras, sala de máquinas y escaleras 458.92 m2

PLANTA BAJA Hall de ingreso+ viviendas+ circulaciones

Superficie Cubierta = 385.62 m2
 Sup. Semicubierta = 33.45 m2
1° al 4° PISOS Viviendas
Sup. Cubierta = 4* 392.27 m2
Sup. Semicubierta = 4* 26.80 m2
TERRAZA ACCESIBLE Sup. Cubierta tanques + máquinas = 44.50 m2

TOTAL Superficie a edificar Cubierta Total en superficie indivisa = 23828.33 m 2

Superficie Libre en el terreno = 14468.61 m 2

CARGA URBANA PREVISIBLE Y DEMANDAS DE EQUIPAMIENTO PRESUNTA

Educación Preescolar
Según los estándares de la Secretaria de Vivienda y Ordenamiento Ambiental de la
Nación, para el cálculo de las superficies que satisfarán la demanda, se estima para la
población de proyecto:

Cantidad de alumnos: 2% de la población del proyecto............. 28 alumnos

M2 por alumno.................. 4m2................. Total............... 112 m2
M2 Libres ......................... 6m2................. Total............... 168 m2
Total................................................................................. 280 m 2

Debe tenerse en cuenta que, según criterios de arquitectura escolar, la cantidad de

alumnos por aula es 25; el radio de influencia asciende a 300 m y la unidad mínima
recomendable, consta de tres aulas, para una población escolar de 74 alumnos, dando
una superficie total del edificio de 740 m2.

Primaria:
Cantidad de alumnos: 14% de la población del conjunto............ 198 alumnos
M2 por alumno.................. 6m2..................Total...............1188 m2
M2 Libres ......................... 9m2................. Total...............1782 m2
Total................................................................................ 2970 m2

Debe tenerse en cuenta que, según criterios de arquitectura escolar, la cantidad de

alumnos por aula es 30; el radio de influencia entre 400 a 600 m. y las unidades tipo son
de 7, 14 y 21 aulas. El prototipo de 7 aulas, cubre una población escolar de 210 alumnos.

Salud
De acuerdo al coeficiente recomendado (Cuadro), en materia de espacio mínimo
necesario para una Unidad Periférica de atención de la salud, para una población menor a
2000 habitantes, obtenemos el siguiente resultado:

Estándares para el cálculo de superficies: Coeficiente = 0,03 m²/Hab. 42.48 m2

Familias previstas en el proyecto: 240

Cantidad Habitantes (Familia de 4 a 6 miembros)

Según el organismo de planificación del sector salud, el estándar mínimo considerado

para un incremento de 2.000 habitantes o 500 familias es de 150 m² totales como valor
mínimo necesario para una instalación sanitaria periférica.

TRANSPORTE PÚBLICO

La zona se encuentra servida por la Línea 2 de la empresa concesionaria del servicio.

Condiciones relativas al movimiento y constitución del suelo soporte

ESTUDIO GEOTÉCNICO

Según el estudio de suelos de referencia la se realizaron 5 calicatas con

retroexcavadoras, con toma de muestras de los distintos horizontes y ensayos de
penetración standard cada metro.
De los resultados se observó que el subsuelo está constituido en general por gravas
arenosas con calcáreos, naturales, aptas para fundar, cuya compacidad aumenta con la
profundidad; que en su horizonte superior, presentan cementante calcáreo, el cual
disminuye con la profundidad. Por debajo, un horizonte inferior de gravas arenosas grises.
Además no se detectó napa freática dentro de las profundidades investigadas.
De lo analizado y teniendo en cuenta las características del proyecto, el Estudio de Suelos
recomienda adoptar fundaciones directas mediante zapatas aisladas y/o continuas,
de acuerdo a la concepción del estructuralista, a una profundidad no menor a 3,5m con
referencia a los niveles de cordón cuneta existentes.
La tensión admisible es de 1,8kg/cm2.
Las estructuras de contención en las adyacencias de los cañadones, diseñar con:
Densidad del suelo = 1,8kg/dm3
Angulo de fricción interna = 32º
De acuerdo al proyectista, hay zonas de cañadones que van a ser rellenadas y utilizadas
para la construcción de caminos vehiculares. (se adjuntan perfiles del suelo y planta del
lote demarcando las superficies a rellenar y a excavar)
El material de relleno se obtendrá por un lado, de la excavación de la superficie de
implantación de cada edificio hasta el nivel de fundación que es aproximadamente 3 m
por debajo del nivel +0.00 cordón cuneta calle Adolfo Abelli.
Por otro lado, el material de relleno que sea necesario aportar se obtendrá de una cantera
habilitada para extracción en zonas aledañas a la ciudad, en conocimiento de la
prohibición que rige por las normas legales para la explotación de estas en el ejido.

En una primera aproximación estos son los volúmenes a mover de suelo:

TOTAL M3 A EXCAVAR 16.000
TOTAL M3 A RELLENAR 25.000
TOTAL M3 DE MATERIAL A TRAER DE AFUERA 9.000
El estudio de suelos recomienda que el movimiento de suelos se realice de acuerdo a la
siguiente metodología:
 Desmalezado del terreno natural
 Emparejamiento y nivelación
 Riego abundante
 Compactar con no menos de 8 pasadas con un rodillo liso vibrante de no menos
de 12 Tn
 Aportar capas de 30 cm, de gravas arenosas con calcáreos, sueltas, existentes en
la zona. Se tratarán como sigue:
o Aportar el material con camiones.
o Desparramar con topadora y motoniveladora.
o Agregar parte del agua necesaria con camión regador
o Mezclar y volver a agregar agua, hasta lograr una humedad homogénea de
+ 2% de la Humedad Optima del Aasho T180.
o Compactar con un rodillo liso vibrante de no menos de 12 t Tn, hasta lograr
no menos del 98% de la Densidad Máxima del Aasho T180
o Se continuará el relleno por capas de no más de 0,30m de espesor hasta la
cota que indiquen los planos

El estudio de suelos recomienda al momento constructivo se deberá tener especial

cuidado en observar que el suelo de apoyo de las zapatas sea natural, ya que no es fácil
de diferenciar del relleno.

Condiciones relativas a la protección del sistema hidrológico y de las aguas de riego

INFORME HIDROLOGÍA E HIDRÁULICA

Según el informe el terreno se encuentra sobre una meseta de forma irregular ubicado en
un área sobre elevada del terreno, con drenaje natural hacia sus laterales Oeste y Este a
través de pequeños cañadones y quebradas.
Esto implica que el sector no recibe aguas superficiales provenientes de áreas aledañas,
es decir, deben contemplarse en el diseño de los desagües del sector sólo las aguas
superficiales provenientes de la precipitación directa sobre el terreno.
Sobre las conclusiones el estudio deja claro que el terreno no parece haber sufrido
alteraciones importantes en su topografía. Por su particular ubicación presenta buenos
drenajes en todos sus laterales libres.
La distribución de edificaciones propuesta plantea la nivelación del terreno natural actual a
cotas inferiores a las actuales, buscando una mayor superficie aprovechable, dicha
distribución no genera inconvenientes para el drenaje de las aguas de lluvia.
A pesar de la escasa capacidad de infiltración de los terrenos y de la presencia de las
futuras construcciones, los caudales que erogan ambas cuencas son muy bajos para
todos los tiempos de recurrencia analizados (2, 5, 10, 25, 50 y 100 años), lo cual facilita
su condición. Esto se debe a que las superficies de las mismas son pequeñas.

Condiciones relativas a la provisión de servicios e infraestructura: agua cloaca electricidad

Provisión agua potable

La provisión de agua se hará a partir del punto de conexión que determine la
factibilidad del EPAS. Finalmente mediante una red a gravedad se realizará la distribución
a los lotes.

Tratamiento de efluentes
Para el vertido de efluentes se hará uso de Plantas de Tratamiento Modulares
Prefabricadas, que a partir de extender su factibilidad se tramitaran las correspondientes
autorizaciones conforme a las exigencias vigentes en el Ente Provincial de Agua y
Saneamiento, EPAS.
Esta opción de planta, además de dar una solución al tratamiento de efluentes
permite dar respuesta al crecimiento aleatorio en la distribución de viviendas dentro del
loteo.

Descripción planta de tratamiento modular

Constitutivamente la planta está construida en fibra de vidrio reforzada con resinas

epoxi, tapas con nervaduras de alta resistencia que la hacen apta para ser transportada y
montada, sobre el nivel del terreno y mantienen su integridad ante manipuleos adecuados
hasta que la misma se coloca en su ubicación de trabajo.
El proceso de tratamiento de aguas se basa en el conocido por los especialistas
como Barros Activados. Sus compartimentos se han diseñado, en forma y capacidad,
para lograr el proceso de degradación de efluentes normales de baño y cocina. Esto se
logra con la sinergización de cepas bacterianas seleccionadas especialmente, de reciente
generación, incorporadas al momento de la instalación y de posterior reproducción
natural.
El efluente producido, se presenta como un líquido de aspecto cristalino, exento de
color y olor, definiéndose como agua tratada, que podrá ser usada para riego, o bien
volcado a una galería de absorción, sin nitrificar el suelo y protegiendo de contaminar las
napas subterráneas
Se adjunta a la presente memoria:
 BROCHURE DE PRESENTACION Plantas de Tratamiento Modulares Prefabricadas.
 Boletín informativo EF1: EMPLEO DE MICROORGANISMOS EN EL TRATAMIENTO DE
EFLUENTES.

Red eléctrica

Contará con un Nexo Eléctrico de llegada al Lote (sujeto a factibilidad de CALF), a

partir del cual seguirá la Línea de Media Tensión aérea hasta el/los Trasformador/es
ubicados convenientemente.
A partir de los mismos parten las redes de distribución en BT que se construirán
subterráneas. En cuanto a iluminación se plantea el reemplazo de las tradicionales
lámparas a vapor de sodio por su equivalente en LED. Esta alternativa permite reducir el
consumo eléctrico en una 70%.