DERECHO CIVIL II

LICDA. NIVIA MARIBEL LOPEZ OLIVA

SECCIÓN A 4TO. CICLO
CLASE 5 MEDIANERÍA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

LA MEDIANERÍA.
Es la señal o signo externo que indica la existencia de dos o más fincas, la separación entre dos
fincas vecinas puede estar señalizada por diversos signos externos Cómo pueden ser una
alambrada seto cerca de madera o muro. Por lo tanto, el supuesto de hecho de la medianería es la
existencia de un muro sobre línea divisoria de la propiedad de dos puntos vecinos.

Estás señales que indican división o separación pueden estar en su totalidad levantadas o
construidas sobre el terreno de uno de los propietarios o en la línea divisoria de ambas
propiedades situación que plantea diversos problemas siendo el más relevante de terminar a qué
propietario corresponde la titularidad de ese muro o sea tú de separación y también la fijación de
contribución de los propietarios vecinos a las cargas de su mantenimiento.

La regulación de la medianería va del artículo 505 al artículo 527 del código civil artículos que
serán motivo de exposición y análisis en nuestra clase.

Lo típico de la medianería es que cada uno es dueño de su parte pero la propiedad de cada parte
está sometida a restricciones En beneficio recíproco y para coordinar el uso de la parte privativa de
cada uno en relación con la del otro con lo que estamos dando a entender claramente que la
medianería No es otra cosa sino uno de los casos más típicos de relación de vecindad.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La importancia que va adquiriendo este nuevo derecho a medida que pasa el tiempo nos lleva a
pensar en que ha de ocupar un lugar más que destacado teniendo en cuenta el orden de
preferencia de todos y cada uno de los demás derechos reales y decimos esto habida cuenta del
alcance normativo que tiene con respecto a nuevas y determinadas formas de dominio por ejemplo
clubes de campo cementerios privados shopping centers y el denominado tiempo compartido.

DEFINICIÓN. La propiedad horizontal viene determinada o condicionada por dos factores: El

peculiar objeto sobre el que recae: Los pisos o locales de un edificio y la pluralidad de titulares que
concurren en el mismo edificio en los que coinciden una propiedad exclusiva sobre el piso o local
que adquirido y al mismo tiempo les corresponde una propiedad compartida o en comunidad sobre
los elementos comunes que pertenecen a todos los propietarios.

Esta institución la analizaremos a partir del artículo 528 del código civil al artículo 559 de la misma
normativa artículos que serán motivo de análisis y exposición en nuestra clase virtual.

EL OBJETO SOBRE EL QUE ESTÁ CONSTITUIDA LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

El objeto sobre el que puede recaer este régimen especial de propiedad está constituido
exclusivamente por bienes inmuebles, por fincas en las que el propietario del suelo ha edificado
diversas alturas, según lo permitido en cada caso y ha construido en ellas viviendas o locales
independientes a fin de enajenar los otros sujetos de derecho.
 DERECHO CIVIL II
LICDA. NIVIA MARIBEL LOPEZ OLIVA
SECCIÓN A 4TO. CICLO
CLASE 5 MEDIANERÍA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

Como consecuencia de tales enajenaciones existirán diversos propietarios distintos la mayoría de

las veces del dueño originario del suelo quedarán justificación a este régimen especial de
propiedad al ser necesario regular sus relaciones de convivencia y vecindad así como sus
relaciones jurídicas con el edificio en general y con cada uno de los elementos que lo componen
tanto de carácter individual como de carácter colectivo.

Las relaciones de los adquirentes. Unidades independientes de un edificio con esta y con aquellos
otros elementos que conforman la estructura del inmueble son relaciones de propiedad que
constituyen el núcleo de la especialidad de la propiedad horizontal.

Se puede concluir entonces que en la situación de horizontalidad se produce la yuxtaposición de

Dos clases de propiedad, así de un lado se da lugar aún derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (el piso o el local) .
Como consecuencia de la existencia de distintos sujetos que ostentan este derecho (tantos en
principio como pisos o locales existan) y dada la contigüidad tanto vertical como horizontalmente
sus propiedades se entablaron necesariamente relaciones de vecindad que supondrán limitaciones
al ejercicio individual de tal derecho al objeto de asegurar el mejor uso y disfrute de los derechos
de cada propietario.

Tal situación de horizontalidad produce la creación de un derecho de copropiedad sobre los

restantes elementos del edificio cuyo uso adecuado y aprovechamiento dará lugar a constantes
fricciones entre los copropietarios. Las relaciones derivadas de esta situación de copropiedad se
configuran también como relaciones de vecindad las cuales se imponen límites a la actuación de
los cotitulares a fin de que la confluencia de las titularidades sobre el mismo objeto no provoque
constantemente situaciones de conflicto sino que se encuentren ordenadas en términos de
coordinación.

CARACTERÍSTICAS.

1.Propiedad separada y copropiedad.

La estructura de la propiedad horizontal se caracteriza por conjugar la propiedad separada sobre

los pisos o locales de un edificio y la copropiedad sobre los elementos comunes del mismo.
Lo característico de la propiedad horizontal es la inseparabilidad entre el derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre la parte privativa y la participación en la titularidad de los elementos
pertenencias y servicios comunes del edificio.

2. La propiedad horizontal recae sobre bienes inmuebles.

Todo y mueble para que pueda constituirse el régimen de propiedad horizontal deben encontrarse
libre de gravámenes limitaciones anotaciones o reclamaciones de cualquier naturaleza. En caso
contrario deben prestar su consentimiento expresó las personas a cuyo favor aparecen inscritos
tales gravámenes limitaciones o reclamaciones.

La normativa referente a la propiedad horizontal está regulada en los artículos 528 al 559 Código
Civil análisis que serán objeto de análisis y exposición y nuestra clase.
 DERECHO CIVIL II
LICDA. NIVIA MARIBEL LOPEZ OLIVA
SECCIÓN A 4TO. CICLO
CLASE 5 MEDIANERÍA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

EL TÍTULO CONSTITUTIVO.

El título constitutivo de la propia horizontal es el documento en el cual habrán de hacerse constar

necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen
jurídico de la propiedad horizontal.

ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Elementos privativos son elementos privativos en la propiedad horizontal los pisos y locales en que
quede dividido un edificio artículos 532, 533, 534 CC.

ELEMENTOS COMUNES.

Son elementos comunes las cosas necesarias para la seguridad conservación y servicios
generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta.

DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS. El propietario de un piso tiene el derecho

singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo, así como sobre los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases aparentes o no que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario así como al de los anejos. Ver artículos 533535 543 536 539
del código civil.

DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LOS ELEMENTOS COMUNES.

En base al artículo 533 cada titular es copropietario de los elementos y partes comunes del edificio
total.
Como consecuencia del régimen especial de la propiedad horizontal al propietario de un piso le
corresponde de modo inherente inseparable a su derecho de propiedad el derecho de copropiedad
sobre los necesarios para el adecuado uso y Disfrute del derecho sobre los elementos privativos.

ORGANIZACIÓN COLECTIVA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

En la propiedad horizontal es necesario contar con una estructura organizativa que el equilibrio en
las situaciones de tensión que se produzcan como consecuencia de la necesaria co existencia de
dos poderes dominicales designó diverso el individual que recae sobre el piso o apartamento y el
colectivo que recae sobre el resto de los elementos del inmueble. Esto está regulado en los
artículos 559.

ADMINISTRACIÓN: lo regula nuestro código Civil en el artículo 547,548, 549 y 550 CC.
 DERECHO CIVIL II
LICDA. NIVIA MARIBEL LOPEZ OLIVA
SECCIÓN A 4TO. CICLO
CLASE 5 MEDIANERÍA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Las causas de extinción de la propiedad horizontal son las siguientes:

1. Por resolución expresa de los propietarios 555 del código civil y 556.

2. Por la destrucción del edificio. Esta causa de extinción del régimen de propiedad horizontal no
se encuentra expresamente reguladas en el código civil sin embargo es una causal regulada en el
derecho en el derecho Comparado que señala que la propiedad horizontal se extingue por la
destrucción del edificio cuando el costo de reconstrucción del inmueble exceda el 50% del valor de
la finca al ocurrir el siniestro a no ser que el exceso de él tal costo se encuentre cubierto por algún
seguro.

3. Conversión del inmueble en propiedad  o  copropiedad ordinaria.

Este supuesto puede suceder cuando un condón no adquiera la propiedad del resto de los
elementos privativos del inmueble o bien porque varios adquieran proindiviso cada uno de los pisos
o apartamentos del edificio y es preciso que todos los propios propietarios o copropietarios de
todos los elementos privativos del edificio manifiesten su voluntad de declarar extinguido el
régimen horizontal con lo que desde ese momento dejarán de ser propietarios de los elementos
privativos componentes de un inmueble al régimen de propiedad horizontal para pasar a ser
propietarios en común de un edificio.

Bibliografía

Constitución Política de la República de Guatemala

Derechos Reales. Vladimir Aguilar Guerra.

Código Civil.