LEGISLACIÓN

Para responder a la problemática propuesta, debemos tener en cuenta los siguientes artículos:

El artículo 1934. “CLAUSULA SOBRE PAGO DEL PRECIO EN LA ESCRITURA DE

VENTA” Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba
alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba
habrá acción contra terceros poseedores.

SOFÍA se encontraba en una situación comprometida, debido a que, aparte de incumplir con su
obligación de DAR el dinero a la constructora en el tiempo estipulado, en la escritura pública se
afirmaba que ya había pagado el precio y no se admitiría prueba alguna en contrario sino la nulidad
o falsificación de la escritura. –de por sí, la CONSTRUCTORA no debió haber realizado esta
acción si no había recibido el precio, sin embargo, no cambia el objetivo de la demanda–. Por lo
que las opciones de Sofía son: tratar de nular el contrato, finalizarlo o extinguir la obligación por
medio de pago efectivo o solución.

• Extinguir la obligación: Artículo 1932. “EFECTOS DE LA RESOLUCION POR NO

PAGO” La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al
vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los
frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la
proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.

(…) Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se

considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su
fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible
cumplir lo pactado.
Artículo 1627. “PAGO CEÑIDO A LA OBLIGACION”. El pago se hará bajo todos
respectos en conformidad al tenor de la obligación; sin perjuicio de lo que en los casos
especiales dispongan las leyes. El acreedor no podrá ser obligado a recibir otra cosa que lo
que se le deba, ni aún a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida.

Artículo 1650. “CONTROVERCIA SOBRE LA CANTIDAD DEBIDA” Si hay

controversia sobre la cantidad de la deuda, o sobre sus accesorios, podrá el juez ordenar,
mientras se decide la cuestión, el pago de la cantidad no disputada.

Artículo 1651. “PAGO DE OBLIGACION A PLAZOS” Si la obligación es de pagar a

plazos, se entenderá dividido el pago en partes iguales; a menos que en el contrato se haya
determinado la parte o cuota que haya de pagarse a cada plazo.

• Finalizar el contrato: Artículo 1935. “CONCEPTO DE PACTO COMISORIO”. Por el

pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido,
se resolverá el contrato de venta.
 Artículo 1937. “PACTO COMISORIO CON EFECTOS DE RESOLUCION IPSO
FACTO”. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso
facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el
precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la
demanda.

En tal caso el vendedor está obligado a recibir el pago, y el juez reconocerá la extinción de
la obligación contractual por pago del precio pactado, que es lo que se conoce como pacto
comisorio calificado (y técnicamente, también como pago efectivo).

El artículo 1930 del código civil señala que: «Si el comprador estuviere constituido en
mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir
el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.»

De manera que, si bien la intención del pacto comisorio es que el impago del precio derive
en la resolución del contrato, el vendedor aún puede elegir entre exigir la resolución del
contrato o exigir el pago del precio, por lo que requiere demandar, facultad que permite
calificar al pacto comisorio como simple 1 (exigir el pago del precio o la resolución del
contrato, teniendo en cuenta que para que se produzca la resolución, es necesaria la
intervención del juez).

Sin embargo, si el pacto es comisorio calificado, sólo se podrá perseguir la resolución del
contrato. Esta vía, más que decisión de SOFÍA, queda en manos de la CONSTRUCTORA.

• Nular el contrato: Como bien dice el artículo 1934: “si en la escritura de ventas se expresa
haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o
falsificación de la escritura”. Esta es la opción que más le conviene a Sofía en caso de que
no desee cumplir su obligación, debido a que como muy bien se dijo en el problema, el
notario omitió la indagación a vivienda familiar, y según la LEY 258 DE 1996: Artículo
6o. “OBLIGACIÓN DE LOS NOTARIOS” Para el otorgamiento de toda escritura
pública de enajenación o constitución de gravamen o derechos reales sobre un bien
inmueble destinado a vivienda, el notario indagará al propietario del inmueble acerca de si
tiene vigente sociedad conyugal, matrimonio o unión marital de hecho, y éste deberá
declarar, bajo la gravedad del juramento, si dicho inmueble está afectado a vivienda
familiar; salvo cuando ambos cónyuges acudan a firmar la escritura. (…) El notario que
omita dejar constancia en la respectiva escritura pública de los deberes establecidos en el
presente artículo incurrirá en causal de mala conducta.

Quedarán viciados de nulidad absoluta los actos jurídicos que desconozcan la afectación
a vivienda familiar".

ARTÍCULO 78. “FALTAS DE LOS NOTARIOS” Constituye falta disciplinarla grave

y, por lo tanto, da lugar a la acción e imposición de la sanción correspondiente, el
incumplimiento de los deberes, el abuso o extralimitación de los derechos y funciones.

1
https://www.gerencie.com/que-es-el-pacto-comisorio.html#Que_es_el_pacto_comisorio
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr051.html
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr060.html
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0258_1996.html#:~:text=El%20
nuevo%20texto%20es%20el%20siguiente%3A%3E%20La%20afectaci%C3%B3n%20a
%20vivienda,juez%20que%20la%20afectaci%C3%B3n%20se