Valuación Inmobiliaria

Ing. Enrique Leonardo Angulo Carrillo

 PRESENTACIÓN
Empresa Propia.
Correo electrónico
ing.enriquel.anguloc@gmail.com

• Presentación de los alumnos

• Nombre
• Materias que faltan
• Nivel de inglés
• Trabajo
• E-mail
IMPORTANCIA
• Último cuatrimestre; el siguiente
paso es trabajar
• Tomaremos esta materia con la
seriedad de un trabajo
• Madurez
• Seriedad
• El objetivo: APRENDER
• No es competencia maestro-
alumno
• Somos como “socios”
• Materia integral: no sólo veremos
ingeniería
• Es una prueba contra ustedes
mismos
Importancia de la Valuación Inmobiliaria
• Es la necesidad de conocer el valor real del inmueble, para su venta, renta o pago de
impuestos de acuerdo a las necesidades del cliente.
• Mide el valor comercial por medio de comparativas de estudio de mercado, estado
físico, estado de conservación y características principales del inmueble, como lo son
ubicación, servicios y usos del mismo.
• Una vez que se conoce el valor comercial del inmueble el propietario o interesado,
puede decidir las acciones mas convenientes a sus intereses.
Objetivo del curso
• “Aplicar las normas básicas de la valuación inmobiliaria en
México.
• Realizar un dictamen técnico, que permite determinar el valor de
mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características
físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la
investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario.”
• Programa de Estudio de la materia
Programa
1. Conceptos y principios generales de valuación.
2. Metodologías, criterios y procedimientos técnicos vigentes
3. El proceso valuatorio.
4. Enfoque de costos
5. Enfoque Comparativo de mercado
6. Enfoque residual
7. Enfoque de capitalización de rentas
8. Métodos multicriterios
9. Informe de avalúo

El programa detallado está disponible en la página de internet

LINEAMIENTOS DE EVALUACIÓN
EVALUACIÓN.
• EVALUACION PARCIAL (BIMESTRE) 40%
• EXAMEN PARCIAL 30%
• PROYECTO REVISIÓN PARCIAL 10%

• EVALUACIÓN FINAL (CUATRIMESTRE) 50%

• EXÁMEN FINAL 30%
• PROYECTO FINAL 20%

• ACTIVIDADES DE APRENDIZAJE 10%

TOTAL 100%
 REGLAS DEL CURSO
Requisitos de Evaluación.
• Para tener derecho a calificación, se deberá entregar lo siguiente:
1. En el primer parcial, entrega de proyecto puntual (hasta tema 6).
2. Entrega mínima del 50 % de tareas.
3. Aprobar el examen parcial (bimestre)
4. En el examen final se deberá de entregar proyecto puntual, con las características
del inmueble, con el estudio de mercado, fotos, matriz de puntos, ponderación de
valores, valor físico o directo, valor en rentas, valor comercial y conclusiones.

NOTA IMPORTANTE: De no entregarse el proyecto en

cualquiera de las dos fechas de examen, se considerará como no
aprobado el curso.
 REGLAS DEL CURSO
• Tiempo de tolerancia: 10 minutos (no inicia 6:10)
• Al principio de la clase, dudas de temas anteriores.
• En la clase se presenta un resumen de tema y se explica; es su responsabilidad
estudiar el tema para la clase y/o el examen, así como ampliar lo requerido apoyados
en la bibliografía.
• Su responsabilidad para cada clase (si optan no hacerlo, será en su propio perjuicio):
• Leer la presentación completa
• Leer el tema de la clase (de cualquiera de los libros)
• Leer las notas o artículos adicionales especificados
• La clase es interactiva y solicito intervenciones de lo leído para complementar (al
final de la clase se dará tiempo para preguntas y respuestas).
• Entregar a tiempo trabajos y proyectos.
 BIBLIOGRAFÍA BÁSICA
• Manual De Procedimientos Y Lineamientos Técnicos De Valuación Inmobiliaria
Y De La Autorización De Sociedades Y Registro De Peritos Valuadores, Tesorería
De La Ciudad De México, 2014.
• El Avalúo De Los Bienes Raíces, Antuñano, Antonio, Limusa 2008.
• Matemáticas Financieras, Villalobos, José Luis, Person, 2001.
• Cualquiera De Los Anotados Como Bibliografía Básica.
REGLAS PARA ENTREA DEL PROYECTO
Y RESPUESTAS DEL EXAMEN
• Esquema: • Criterios para la estructura:
• Introducción • Estructura: título, subtítulos y
formato.
• Cuerpo y discusión
• Español: ortografía, puntuación y
• Conclusiones
gramática.
• Estructura
• Referencias
• Ilustraciones: uso de tablas,
Esto lo iremos definiendo esquemas y/o gráficas; numeración y
conforme se vaya desarrollando el títulos correctos a estos.
proyecto y se revisen las partes
que conforman un dictamen
valuatorio.
 Reglas para referencias.

• NO PLAGIAR IDEAS
• Cuando parte del texto esta basado en una fuente, indicar cual es
ésta.
• Encaso de que el lector requiera más información, sepa donde
encontrarlo.
• Citar al autor o de quien es la idea (ver ejemplo)
• Utilizar (“) al copiar una cita y poner referencia (ver ejemplo).
Ejemplo
• La forma en que las organizaciones generan, comunican y utilizan sus activos
intelectuales; incluye la localización, organización, traspaso y uso de su
experiencia e información (Trautmann)

• Concierne la identificación y análisis del conocimiento disponible y necesario

y la subsecuente planeación y control de las acciones para desarrollar activos
en forma de conocimiento objetivos de la organización (Macintosh)

• Davenport,Wiig, Beckman y van der Spek dan definiciones similares

VALUACIÓN
INMOBILIARIA TEMA 1
Conceptos y principios generales de valuación.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
OBJETIVO:
El alumno comprenderá los conceptos y principios básicos que rigen la
valuación inmobiliaria, así como las metodologías a utilizar, los factores que
crean y modifican el valor y la normatividad aplicable.

El alumno precisará la necesidad de realizar un avalúo inmobiliario para

cualquier proyecto de inversión, en el contexto de la ingeniería civil.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
 TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
INTRODUCCIÓN
Identificaremos la metodología para realizar un avalúo de los bienes inmuebles.
CONCEPTOS:

Cosa: todo lo que tiene entidad ya sea corporal o espiritual, natural o

artificial, real o abstracta. (RAE)
Entre las “cosas” se encuentran los bienes, esto es:
Cosa = Género
Bien = Especie
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
BIEN BIEN

En la teoría de los valores, la realidad Las cosas llegan a ser bienes, no porque
que posee un valor y por ello es sean útiles al hombre (el aire, el sol),
estimable. sino cuando se la apropia. Es un
elemento de riqueza susceptible de
Bien es todo aquello útil al hombre. apropiación y que forma el activo del
patrimonio.
En la economía los bienes pueden ser:
• Bienes naturales (aire, agua, sol, etc.)
• Bienes humanos (lentes, automóvil,
etc.)
• Bienes mixtos (presa, puerto, etc.)
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Principales clasificaciones de los bienes.
Según tengan una existencia física:

corpóreos incorpóreos

Según puedan ser trasladados de un lugar a otro:

muebles inmuebles
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Principales clasificaciones de los bienes.
Según la persona a quien pertenezcan:

de particulares del Estado

Según la posibilidad de transmitirlos:

enajenables inalienables
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Principales clasificaciones de los bienes.
Según puedan cambiarse por otros:

fungibles no fungibles

Según se extingan por su uso:

consumibles no consumibles
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Principales clasificaciones de los bienes.
Según la posibilidad de dividirlos en partes:

divisibles indivisibles

Según su existencia actual:

presentes futuros
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Principales clasificaciones de los bienes.
Según su existencia independiente:

principales accesorios

Según tengan dueño conocido:

de dueño cierto mostrencos vacantes

TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Concepto del bien Inmueble:
La inmovilidad como elemento definitorio.
Ideas que se agregan para complementar el concepto jurídico de bien inmueble.
Concepto final: Son bienes inmuebles aquellos que no pueden trasladarse de un
lugar a otro, así como los derechos reales sobre inmuebles y aquellos que,
siendo muebles por su naturaleza, son considerados inmuebles por el destino
que de ellos se hace.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
Clasificación de los bienes inmuebles.
Por destino: son bienes muebles por su naturaleza que, perteneciendo al mismo
dueño que el inmueble, son destinados para la explotación del mimo:
1. Agrícolas
2. Industriales
3. Comerciales
4. Civiles
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
VALUACIÓN
Es la estimación en términos pecuniarios o de moneda con
respecto a un bien, que tiene relación directa con la ley de la
oferta y la demanda en un mercado específico (conocer el precio
estimado de compra-venta).
Es el valor que se obtiene mediante una tasación, en el que
es ajeno a las condiciones prevalecientes en el mercado
para el intercambio de bienes; tiene carácter oficial sólo
para aquellas aplicaciones que señala la ley.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
VALUAR
Valuar es determinar el valor económico o de mercado, que tiene
un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un
fin establecido. Es el resultado del procedimiento de fijar
oficialmente el precio máximo o mínimo de un bien.
AVALÚO
Un avalúo es una opinión desinteresada e imparcial de
especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, medido
generalmente en unidades monetarias, a una fecha y bajo
ciertas condiciones específicas de uso, para un determinado
interesado y para ser aplicado a un fin en particular.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
AVALÚO
• Un avalúo es una estimación; por tal, es una opinión. Podrá ser
o no, certera. La certeza del avalúo dependerá de la experiencia
e integridad del valuador y de la destreza con que interprete y
procese los datos. Su validez estará influenciada por la
accesibilidad de datos pertinentes.
• El avalúo o estimación puede ser transmitido en forma oral o
por escrito.
• Cualquier decisión que concierna un pago, involucra una
respuesta sobre valor; y una decisión inteligente sobre valor,
deberá fundamentarse sobre alguna clase de avalúo.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
AVALÚO
Un avalúo es una opinión BIENES
desinteresada e imparcial de DE USO

especialistas sobre el valor

asignable a una propiedad,
medido generalmente en OBJETO
unidades monetarias, a una DEL
fecha y bajo ciertas condiciones AVALUO
específicas de uso, para un FINES VENTA DE

determinado interesado y para FISCALES MERCADO

ser aplicado a un fin en

particular.
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
LA NATURALEZA Y PROPÓSITO DEL AVALÚO
El propósito fundamental del avalúo es determinar el valor,
también otorga una base de autoridad para establecer una
decisión:

*El avalúo se solicita para la transferencia de propiedad.

*Sirve para otorgar financiamiento y crédito
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
• LA NATURALEZA Y PROPÓSITO DE LA VALUACIÓN
• El valor de los bienes es mantenido, modificado o destruido por
la interacción de cuatro grandes influencias que motivan las
actividades de los seres humanos, éstas son:
• *Los ideales y estándares sociales,
• *Los ajustes y cambios económicos,
• *Las Leyes políticas o gubernamentales y,
• *Las fuerzas físicas o naturales
TEMA 1 Conceptos y principios
generales de valuación.
• IDEALES Y ESTANDARES SOCIALES
• Cambios en la densidad poblacional.
• Cambios en la composición numérica de las
familias.
• La distribución geográfica del nivel social.
• LEYES POLITICAS Y DE GOBIERNO
• Creación de impuestos
• Medidas inequívocas de Desarrollo
Nacional
• Imposición normas consumo

• AJUSTES Y CAMBIOS ECONÓMICOS • FUERZAS FISICAS Y NATURALES

• Los recursos naturales: su cantidad, calidad, • Desastres Nacionales
localización y grado de uso. • Cambios climatológicos
• Tendencias comerciales e industriales.
• Tendencias de los empleos y niveles de
salarios.
• Disponibilidad de dinero y créditos.
• Niveles de precios, tasas de interés y cargas e
impuestos.