C.4. V.I. Metodologías, Criterios y Procedimientos Técnicos Vigentes

TEMA 2 Metodologías, Criterios y
procedimientos técnicos vigentes.

Rangos, Fórmulas y factores de ajuste.
Imágenes tomadas del CFCDMX 2005.





VALUACIÓN
INMOBILIARIA TEMA 2
C.4. Metodologías, criterios y procedimientos técnicos vigentes. P.2
2.1. Octágono de control
2.2. Rangos fórmulas y factores de ajuste
¿Cuál es el fundamento jurídico de los avalúos?
• Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos.
• Art. 27, 115, 121
• Código Fiscal Federal y Local
• Predio Art. 112 y 113, ISAI Art.130 e ISR Art.152.
• Código Procedimiento Civil Federal y Local
• Arts. 143-160, Principalmente Art. 155
• Código de Comercio (Mercantil).
• Código Penal
• Registro público de la Propiedad
• Principio general del derecho:
• El desconocimiento de las leyes no nos exime de su
cumplimiento.
¿Cuál es el fundamento jurídico de los avalúos?
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
• Art. 27 La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites
del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada.
• Art. 115 Los estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno
republicano, representativo, democrático, laico y popular, teniendo como base
de su división territorial y de su organización política y administrativa, el
municipio libre
• Art. 121 En cada entidad federativa se dará fe y crédito de los actos públicos,
registros y procedimientos judiciales de todas las otras. El Congreso de la
Unión , por medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos
actos, registros y procedimientos, y pel efecto de ellos, sujetándose a las bases
siguientes.
• I. Las leyes de una entidad federativa sólo tendrán efecto en su propio
territorio y, por consiguiente, no podrán ser obligatorios fuera de él.
Fiscal Federal y Local CDMX ARTICULO 112.- Están obligadas al pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles,
establecido en este Capítulo, las personas físicas y las morales que adquieran inmuebles que
consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él
• ISAI Art. 112 y 113, ubicados en la Ciudad de México, así como los derechos relacionados con los mismos a que este
Capítulo se refiere.
ARTÍCULO 113.- El impuesto se calculará aplicando, sobre el valor total del inmueble la siguiente
tarifa:
FACTOR DE
APLICACIÓN
RANGO LÍMITE INFERIOR LÍMITE SUPERIOR CUOTA FIJA SOBRE EL
EXCEDENTE DEL
LÍMITE INFERIOR
A $ 0.12 $ 106,319.51 $ 257.76 0.01318

B $ 106,319.52 $ 170,111.17 $ 1,546.37 0.02806
C $ 170,111.18 $ 255,166.51 $ 3,193.84 0.03667
D $ 255,166.52 $ 510,333.16 $ 6,060.92 0.04277
E $ 510,333.17 $ 1,275,832.88 $ 16,099.18 0.04752
F $ 1,275,832.89 $ 2,551,665.77 $ 49,551.53 0.05191
G $ 2,551,665.78 $ 4,915,557.29 $ 110,459.81 0.05631
H $ 4,915,557.30 $ 12,800,931.05 $ 232,885.76 0.05856
I $ 12,800,931.05 $ 23,606,725.58 $ 657,592.00 0.05907
J $ 23,606,725.58 $ 47,213,451.12 $ 1,244,670.82 0.05960
K $ 47,213,451.12 En adelante $ 2,538,555.46 0.06474
En caso de adquirirse una porción del inmueble, una vez obtenido el resultado de aplicar la tarifa
señalada al valor total del inmueble, se aplicará a dicho resultado, el porcentaje que se adquiera.
ARTICULO 130.- El Impuesto Predial se calculará por períodos bimestrales, aplicando al valor
Fiscal Federal y Local CDMX catastral la tarifa a que se refiere este artículo:
I. TARIFA.
• PREDIAL Art.130
PORCENTAJE
LÍMITE INFERIOR LÍMITE SUPERIOR
PARA APLICACIÓN
DE VALOR DE VALOR
RANGO CUOTA FIJA SOBRE EL
CATASTRAL DE UN CATASTRAL DE
EXCEDENTE DEL
INMUEBLE UN INMUEBLE
LÍMITE INFERIOR
A $ 0.12 $ 194,006.65 $ 202.22 0.01750

B $ 194,006.65 $ 388,012.71 $ 235.06 0.03336
C $ 388,012.72 $ 776,026.88 $ 297.68 0.10426
D $ 776,026.89 $ 1,164,039.58 $ 689.14 0.12793
E $ 1,164,039.59 $ 1,552,053.77 $ 1,169.51 0.13121
F $ 1,552,053.78 $ 1,940,066.46 $ 1,662.16 0.15250
G $ 1,940,066.47 $ 2,328,079.14 $ 2,234.76 0.15760
H $ 2,328,079.15 $ 2,716,093.35 $ 2,826.51 0.17220
I $ 2,716,093.36 $ 3,104,106.04 $ 3,473.06 0.18009
J $ 3,104,106.05 $ 3,492,120.25 $ 4,149.26 0.18533
K $ 3,492,120.26 $ 3,880,132.91 $ 4,845.12 0.19103
L $ 3,880,132.92 $ 4,268,145.62 $ 5,562.40 0.19622
M $ 4,268,145.63 $ 4,656,529.33 $ 6,299.16 0.020729
N $ 4,656,529.34 $ 13,969,586.47 $ 7,078.22 0.022383
O $ 13,969,586.48 $ 29,402,268.88 $ 27,250.30 0.022395
P $ 29,402,268.89 En adelante $ 60,694.47 0.023281
En el caso de que los inmuebles tengan un valor inferior a la cuota fija correspondiente al rango
A, sólo se pagará el porcentaje a aplicar sobre el excedente del límite inferior correspondiente a
dicho rango.
Fiscal Federal y Local CDMX
Ley del Impuesto Sobre la Renta
Art. 113
Código Procedimiento Civil Federal
• Arts. 143-160, Principalmente Art. 155
• ARTICULO 143.- La prueba pericial tendrá lugar en las cuestiones de un negocio relativas a alguna
ciencia o arte, y en los casos en que expresamente lo prevenga la ley.
• ARTICULO 144.- Los peritos deben tener título en la ciencia o arte a que pertenezca la cuestión
sobre que ha de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuviere legalmente reglamentado.
• Si la profesión o el arte no estuviere legalmente reglamentado, o, estándolo, no hubiere peritos en el
lugar, podrán ser nombradas cualesquiera personas entendidas, a juicio del tribunal, aun cuando
no tengan título.
• ARTICULO 155.- Si el objeto del dictamen pericial fuere la práctica de un avalúo, los
peritos tenderán a fijar el valor comercial, teniendo en cuenta los precios de plaza, los
frutos que, en su caso, produjere o fuere capaz de producir la cosa, objeto del avalúo, y
todas las circunstancias que puedan influir en la determinación del valor comercial,
salvo que, por convenio o por disposición de la ley, sean otras las bases para el avalúo.
• Código de Comercio (Mercantil).
• Nos indica las normas para la vigencia y normatividad de los costos comerciales de los
bienes, así como las reglas que deben de seguir tanto vendedores, como
• Código Penal
• Contiene las normas y sanciones a los que se hacen acreedores por incurrir en faltas,
ya sean administrativas o que atenten contra los derechos de terceros, por medio de
actos fraudulentos ya sean de manera alevosa o culposa.
• Registro público de la Propiedad

• Nos sirve para verificar la pertenencia de alguna propiedad, así como el estado de
gravamen en el que se encuentra.
Se tiene el predio ubicado en la calle Belén #90, Col. Lomas de
San Miguel, Cd. López Mateos, Estado de México.



VALUACIÓN
INMOBILIARIA TEMA 3
C.4. El proceso valuatorio
3.1. Consideraciones previas
3.2. Mayor y menor uso
TEMA 3 El proceso Valuatorio.
El método científico (del griego: -meta = hacia, a lo largo- -odos = camino-; y del latín
scientia = conocimiento; camino hacia el conocimiento) presenta diversas definiciones
debido a la complejidad de una exactitud en su conceptualización:
"Conjunto de pasos fijados de antemano por una disciplina con el fin de alcanzar
conocimientos válidos mediante instrumentos confiables", "secuencia estándar para
formular y responder a una pregunta", "pauta que permite a los investigadores ir desde el
punto A hasta el punto Z con la confianza de obtener un conocimiento válido". Así el
método es un conjunto de pasos que trata de protegernos de la subjetividad en el
conocimiento
• EL MÉTODO CIENTÍFICO ES RACIONAL
Es racional porque se funda en la razón, es

decir, en la lógica, lo cual significa que parte de
conceptos, juicios y razonamientos y vuelve a
ellos; por lo tanto, el método científico no puede
tener su origen en las apariencias producidas
por las sensaciones, por las creencias o
preferencias personales. También es racional
porque las ideas producidas se combinan de
acuerdo a ciertas reglas lógicas, con el propósito
de producir nuevas ideas.
• EL MÉTODO CIENTÍFICO ES ANALÍTICO
El método científico descompone todo lo que

trata con sus elementos; trata de entender la
situación total en términos de sus componentes;
intenta descubrir los elementos que componen
cada totalidad y las interrelaciones que
explican su integración. Por tal razón, los
problemas de la ciencia son parciales y así con
sus soluciones, mas aun: los problemas son
estrechos al comienzo, pero van ampliándose a
medida que la investigación avanza.
• EL MÉTODO CIENTÍFICO ES CLARO Y
PRECISO
La claridad y la precisión del método científico

se consigue de las siguientes formas
Los problemas se formulan de manera clara,
para lo cual, hemos de distinguir son los
problemas e, incluiremos en ellos los conceptos
o categorías fundamentales.
El método científico inventa lenguajes
artificiales utilizando símbolos y signos; a estos
símbolos se les atribuye significados
determinados por medio de reglas de
designación.
OBTENCIÓN DEL CONOCIMIENTO CIENTÍFICO
Para la obtención del conocimiento científico, es necesaria la continua investigación,
en nuestro caso, estableceremos como puntos claves del método científico, los
siguientes:
• Observación.
• Problema.
• Hipótesis.
• Experimentación
• Resultados
• Leyes.
• Teorías.
MÉTODO CIENTÍFICO
OBSERVACIÓN
• La observación consiste en un examen critico y cuidadoso de los fenómenos, notando y analizando los diferentes
factores y circunstancias que parecen influenciarlos.
PROBLEMA
Interrogantes planteadas dirigidas al fenómeno de estudio.
HIPÓTESIS
En este paso se propone explicaciones tentativas , que deben ser probadas. Es lo que se quiere demostrar.
EXPERIMENTACIÓN
• La experimentación consiste en la observación del fenómeno bajo condiciones preparadas de antemano y

cuidadosamente controladas. Sin la experimentación la Ciencia Moderna nunca habría alcanzado los avances que
han ocurrido.
RESULTADOS
Es la predicción de algunos fenómenos no observados todavía o la verificación de las relaciones entre varios
procesos. El conocimiento que un físico o investigador adquiere por medios teóricos a su vez puede ser utilizado por
otros científicos para realizar nuevos experimentos para comprobar el modelo mismo, o para determinar sus
limitaciones o fallas.
LEYES Y TEORÍAS
La ley o teoría, se aplica razonamientos lógicos y deductivos al modelo.

MÉTODO DE ESTUDIO
• Método Deductivo: Va de lo general a lo particular.
• Método Inductivo: Va de lo particular a lo general.
• Método descriptivo. Generalmente en el dictamen se relatará

descriptivamente cada una de las constataciones que el especialista
encuentra.
• Método analítico. El “sector problema” será descompuesto en sus partes

componentes para luego ser estudiados separadamente para su análisis.
7. AVALUÓ FÍSICO
1. ANTECEDENTES
2. TERRENO 8. AVALUÓ CAPITALIZACIÓN EN RENTAS
3. CARACTERÍSTICAS URBANAS 9. VALOR DE MERCADO
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

10. RESUMEN DE VALORES
5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
11. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
6. CONSIDERACIONES PREVIAS AL
AVALUÓ
12. CONCLUSIÓN

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A $ 0.12 $ 106,319.51 $ 257.76 0.01318

A $ 0.12 $ 194,006.65 $ 202.22 0.01750

• Registro público de la Propiedad

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Imágenes tomadas del CFCDMX 2005.

Es racional porque se funda en la razón, es

El método científico descompone todo lo que

La claridad y la precisión del método científico

Interrogantes planteadas dirigidas al fenómeno de estudio.

• La experimentación consiste en la observación del fenómeno bajo condiciones preparadas de antemano y

La ley o teoría, se aplica razonamientos lógicos y deductivos al modelo.

• Método Inductivo: Va de lo particular a lo general.

• Método descriptivo. Generalmente en el dictamen se relatará

• Método analítico. El “sector problema” será descompuesto en sus partes

2. TERRENO 8. AVALUÓ CAPITALIZACIÓN EN RENTAS

3. CARACTERÍSTICAS URBANAS 9. VALOR DE MERCADO

4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

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