Estudio de Impacto en Mexico

Inmobiliaria Maroma, S.A. DE C.V.
CAPÍTULO I
DATOS GENERALES DEL PROYECTO,
PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” - CAP.I– PÁG. 1
ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL

RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
1. DATOS GENERALES DEL PROYECTO.
1.1. CLAVE DEL PROYECTO:

______23QR2005T0019______________________
1.2. NOMBRE DEL PROYECTO: Ixchel II
1.3. DATOS DEL SECTOR Y TIPO DE PROYECTO
1.3.1. Sector: Turismo
1.3.2. Subsector: Infraestructura Turística
1.3.3. Tipo de proyecto: Condominios.
1.4. ESTUDIO DE RIESGO Y SU MODALIDAD: no se

requiere.
1.5. UBICACIÓN DEL PROYECTO: SM-001 MZA-001 L-001

SubLote. 01 Av. Hidalgo en el Municipio de Isla Mujeres.
1.5.1. Entidad federativa: Quintana Roo.
1.5.2. Municipio(s) o delegación(es): Isla

Mujeres.
1.5.3. Localidad(es): Isla Mujeres.


HOTEL
CALLE HIDALGO
CLUB DE PLAYA
FIG. 1.- LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO.


1.5.4. Coordenadas geográficas:
El lote tiene una superficie de 2,150.234 m2, y se encuentra marcado con el número
1, sublote 1, Manzana 1, supermanzana 1, colindante con la Av. Miguel Hidalgo, y
se ubica en Punta Norte, Isla Mujeres, Municipio de Isla Mujeres. Es propiedad de la
empresa “Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V.”, según se asienta en el Contrato de
Compraventa con Reserva de Dominio de fecha 17 de diciembre de 2004, que
celebraron los Sres. DATOS PROTEGIDOS POR LA LFTAIPG
como la parte vendedora, y la empresa “Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V.” como la

parte vendedora.
El predio anterior es resultante de la subdivisión del Lote 1, con las siguientes

colindancias:
SUPERFICIE COLINDANCIAS
2
5,354.345 m Al norte 17.50 + 26.00 + 29.25 m con Zona Federal del Mar Caribe.
Al sur 29.15 + 46.50 m con lote 002 y 005.
Al este 66.40 m con Av. Miguel Hidalgo.
Al oeste 98.90 m con lote 006 y 007.
El Lote 1, sublote 1 se ubica en las coordenadas 20°15´31´´ de latitud norte, y

86°45´05´´ de longitud oeste.


FIGURA 2.- POLÍGONO DEL PROYECTO.


1.6. DIMENSIONES DEL PROYECTO:
Área total del polígono considerado para el

sembrado del proyecto: 2,154.234 m2.
Superficie total utilizada para la

construcción de las obras: 1,226.02 m2.
FIGURA 5.- PLANO DE CONJUNTO DEL PROYECTO.


2. Datos generales del promovente:
2.1. NOMBRE O RAZÓN SOCIAL: Inmobiliaria Maroma S.A. de

C.V., constituida por Escritura Pública No. 17,511, de fecha 3 de
noviembre de 2003, pasada ante la fe del Lic. José Luis
Villavicencio Castañeda, Notario Público No. 218 de Distrito
Federal.
2.2. REGISTRO FEDERAL DE CAUSANTES (RFC):

IMA0311032C4
2.3. NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL: Proteccion de Datos LFTAIPG
2.4. RFC DEL REPRESENTANTE LEGAL: Proteccion de Datos LFTAIPG
2.5. DIRECCIÓN DEL PROMOVENTE PARA RECIBIR U OIR

NOTIFICACIONES: Proteccion de Datos LFTAIPG
Proteccion de Datos LFTAIPG
2.6.1. Colonia, barrio:
2.6.2. Código postal:
2.6.3. Entidad federativa: Proteccion de Datos LFTAIPG
2.6.4. Municipio o delegación: .
2.6.5. Teléfono(s): Proteccion de Datos LFTAIPG
2.6.6. Fax: Proteccion de Datos LFTAIPG
3. Datos generales de la empresa responsable de la elaboración de la

Manifestación de Impacto Ambiental.
3.1.-NOMBRE O RAZÓN SOCIAL
Ecosistemas Planeación y Desarrollo S.A. de C.V.
3.2.-REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES O CURP.
EPD 011031-C5A


3.3.-NOMBRE DEL RESPONSABLE TÉCNICO DEL ESTUDIO. REGISTRO

FEDERAL DE CONTRIBUYENTES O CURP. NÚMERO DE CÉDULA
PROFESIONAL.
Ecosistemas Planeación y Desarrollo S.A. de C.V.

.
Teléfonos:
Fax:
Correo Electrónico: Proteccion de Datos LFTAIPG


CAPITULO II
DESCRIPCIÓN DE LA OBRA
DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP.-II – PÁG. 1

1.-INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

1.1.-Naturaleza del proyecto
Sector: Turismo.
Subsector: Infraestructura Turística.
Tipo de proyecto: Condominal Residencial.
Nombre del proyecto: “Condominio Ixchel II ”.
Descripción del proyecto: El proyecto consiste en la construcción de un
desarrollo habitacional tipo condominio que estará conformado por una sola
torre de condominios con elevador, con un total de 30 unidades, con una
superficie aproximada de 120 m2 hasta 150 m2 cada uno de ellos,
desarrollados en planta baja y 5 niveles con altura de entrepiso terminado de
3.70 m.
A un costado del acceso se encuentra a descubierto el área de

estacionamiento común de automóviles y carritos de golf. En el área de
acceso peatonal se encuentra una pequeña fuente que enmarca el acceso al
edificio. Asimismo, contará con azotea con asoleadero, jacuzzis y área de Spa
privada para uso exclusivo del último nivel, con altura total de 27.70 m y un
módulo de servicios con altura máxima de 22.65 m.
Adicionalmente se contará con alberca y restaurante, así como con áreas

jardinadas para esparcimiento, recepci{on, almac{en, cuarto de m{aquinas,
subestaci{on el{ectrica y planta de emergencia.
El desarrollo está destinado al uso recreativo y de descanso, tanto para

personas que vivirán en el mismo, como para destino turístico.
1.2.-Selección del sitio:
EN CUANTO LA SELECCIÓN DEL SITIO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO, SE

TOMARON EN CUENTA LOS SIGUIENTES CRITERIOS:
1. El proyecto se ha ubicado en una zona que ya cuenta con urbanización.

2. El sitio se encuentra regulado por las políticas del Plan de Desarrollo Urbano
del Municipio de Isla Mujeres.
3. La zona en la que se llevarán a cabo obras se encuentra afectada por
actividades previas en la zona, la cubierta vegetal es pobre y no hay
importante presencia de fauna.


1.3.-Ubicación física del proyecto y planos de localización.
El lote tiene una superficie de 2,150.234 m2, y se encuentra marcado con el número
1, sublote 1, Manzana 1, supermanzana 1, colindante con la Av. Miguel Hidalgo, y
se ubica en Punta Norte, Isla Mujeres, Municipio de Isla Mujeres. Es propiedad de la
empresa “Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V.”, según se asienta en el Contrato de
Compraventa con Reserva de Dominio de fecha 17 de diciembre de 2004, que
celebraron los Sres. Fanny Fernández Magaña, Nibardo Fernández Magaña, Virgilio
Fernández Magaña, Edwin Fernández Magaña y Fernándo Fernández Magaña
como la parte vendedora, y la empresa “Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V.” como la
parte vendedora.
El predio anterior es resultante de la subdivisión del Lote 1, con las siguientes

colindancias:
SUPERFICIE COLINDANCIAS
2
5,354.345 m Al norte 17.50 + 26.00 + 29.25 m con Zona Federal del Mar Caribe.
Al sur 29.15 + 46.50 m con lote 002 y 005.
Al este 66.40 m con Av. Miguel Hidalgo.
Al oeste 98.90 m con lote 006 y 007.
El Lote 1, sublote 1 se ubica en las coordenadas 20°15´31´´ de latitud norte, y

86°45´05´´ de longitud oeste.


FIGURA 1.- POLÍGONO DEL PROYECTO.


B.- El desplante de las obras

permanentes del Proyecto “Condominio
Ixchel II”, se presentan en el siguiente
plano, y lo las Plantas Arquitectónicas
se muestran en los planos anexos al
final de este capítulo.
FIGURA 2.- PLANO DE CONJUNTO DEL PROYECTO


1.4.-Inversión requerida
En base a los costos promedio por metro cuadrado de construcción tipo

recreativa y considerando las áreas a desarrollar por etapa, los montos de
inversión serán del orden de U.S. 3.5 millones (Tres y medio millones de
dolares americanos).
En cuanto al presupuesto asignado para las medidas de prevención y

mitigación, se tiene asignado un monto de U.S. 70,000, incluidos dentro del
monto total de inversión.
1.5.-Dimensiones del proyecto
A.- Superficie total del predio: La superficie total del predio en el que se
desarrollarán las obras del proyecto, es de 2,150.234 m2 Esta superficie
es la que se acredita en el Contrato de Compraventa con Reserva de
Dominio de fecha 17 de diciembre de 2004, que celebraron los Sres.
Fanny Fernández Magaña, Nibardo Fernández Magaña, Virgilio
Fernández Magaña, Edwin Fernández Magaña y Fernándo Fernández
Magaña como la parte vendedora, y la empresa “Inmobiliaria Maroma,
S.A. de C.V.” como la parte vendedora.
B.- Superficie de aprovechamiento:

Con una superficie total de terreno de 2,150.234 m2, la construcción
techada quedará desplantada en una superficie de 1,066.02 m2 que
equivalen al 49.58 % del predio, y respetará el coeficiente de ocupación
de suelo (COS), fijado por el Plan Director de Desarrollo Urbano en 60%
(Anexo 5).
La alberca ocupará una superficie de 200.00 m2 (9.3% del total) y se
mantendrán un total de 884.214 m2 de áreas verdes (41.12% de la
superficie total).

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” - CAP.II– PÁG. 6

Cuadro 1.- Resumen de superficies a utilizar.

SUPERFICIE (M2)
P.B. Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Nivel 4 Nivel 5 Roof TOTAL
Garden
Edificio 944.955 927.695 927.695 927.695 927.695 927.695 414.685 5,998.115
Alberca 200.00
Restaurante 121.065
SubTotal 1,226.02 927.695 927.695 927.695 927.695 927.695 414.685 6,319.18
Jardines 924.214
TOTAL 2,150.234
Cuadro 2.- Distribución de superficie por piso.

AREAS
NIVEL DEPARTAMENTOS PUBLICAS TOTAL
Planta Baja 581.574375 363.380625 944.955
Primer nivel 730.440625 197.254375 927.695
Segundo nivel 730.440625 197.254375 927.695
Tercer nivel 730.440625 197.254375 927.695
Cuarto nivel 730.440625 197.254375 927.695
Quinto nivel 730.440625 197.254375 927.695
Azoteas (cubierto) (roof
garden) 414.6850 414.685
Restaurante 121.065 121.065
Alberca y máquinas 200.00 200.000
4,648.4625 1,670.7175 6,319.180
De acuerdo con la Licencia de Uso de suelo otorgada a la empresa por la

Dirección de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Isla Mujeres, Q.Roo, el
proyecto deberá cumplir con los siguientes lineamientos:
Coeficiente de ocupación del suelo autorizado: 60 %

Coeficiente de uso del suelo autorizado: 2.95
Altura máxima permitida: 73.20
No. De Niveles autorizados: 5
Densidad autorizada por el plan director de desarrollo urbano: 30 unidades.


C.- Estado de conservación del sitio
El predio, se encuentra limitado en la parte este por una barda de block,

en la parte norte colindante con la zona federal marítimo terrestre
existen una serie de obras abandonadas (antiguamente baños de un
club de playa), una cerca de alambre de púas y una parte de barda
“verde” formada por ejemplares de Chaca (Bursera simaruba), en tanto
el limite sur colinda con la barda de un edificio que aparentemente es un
hotel, finalmente el oeste colinda con un predio en breña.
Fig. 2.-Limite este del predio, en donde se Fig.3.-En el limite norte, colindante con la
pueden observar las obras existentes, la zona federal marítimo terrestre, se
barda y un cuarto de block. encuentran varias obras abandonadas que
hace mucho tiempo y que sirvieron como
baños de un club de playa.


Fig. 4.-Limite sur del predio, se observa la Fig. 5.- Al limite oeste del sitio del proyecto
barda y parte del hotel colindante. se encuentra un terreno en breña
La vegetación es escasa, y esta constituida particularmente por el
estrato herbáceo y arbustivo, aunque existen elementos del estrato
trepador, rastrero y el arbóreo alto.
Estrato árboreo:
Esta compuesto por 10 individuos de palma de coco (Cocos nucifera)

que alcanzan una altura de 10 a 12 m. De igual manera se desarrollan
algunos ejemplares de siricote (Cardia dodecandra) de diversas tallas,
un par de ejemplares de almendro (Terminalia cattapa) y un sólo
ejemplar de álamo (Ficus tecolutensis) No existen otros elementos en el
estrato arbóreo. Por el tipo de vegetación
Fig.6.- Ejemplar de palma de coco Fig.7.- En el predio se distribuyen

ejemplares de Uva de mar
(Cocolobba uvifera)


Fig.8.- Algunos ejemplares de Fig.9.-En la imagen se puede

siricote (Cardia dodecandra) observar el único ejemplar de
Álamo (Ficus tecolutensis).
Estrato Herbáceo:
Este estrato esta constituido principalmente por pasto cortadera, y

algunas especies rastreras, como de La conformación de este esta Esta
vegetación es resultado tal vez a un viejo desmonte del terreno para la
siembra de coco, además es evidente que el terreno es periódicamente
chapeado para evitar el crecimiento de malezas altas.
Fig. 10.-La mayor cobertura del estrato Fig. 11.- Ejemplares de lirio de mar
herbáceo esta dominado por el pasto (Hymenocallis litorales)
guinea (Panicum ichnantioides).


Fig. 12.-En el sitio se desarrollan de Fig. 13.-Ejemplares de Ambrosía hispida

manera incipiente ejemplares de rinoñina (margarita de mar)
(Ipomea pesca-prae)


Fig. 14.- Mosaico fotográfico del predio, se pueden observar las condiciones de deterioro existentes.


Descripción de la vegetación.
En cuanto al porcentaje de cobertura, sólo el 60% de la superficie presenta vegetación sin embargo las
especies presentes del estrato herbáceo (principalmente pastos y algunos ejemplares de lirio de mar y
riñonina). En tanto que en el estrato arbóreo sólo se presentan algunos ejemplares de siricote, uva de mar
y almendros, así como un único ejemplar de álamo.
Figura 15.-Mapa de la distribución de la vegetación presente en el lote.




b) Fauna
Debido a las reducidas dimensiones del sitio del proyecto, y a que se

encuentra dentro de un área totalmente urbanizada, la fauna en el
predio motivo de este documento es prácticamente nula, a excepción
tal vez de algunas lagartijas terrestres y geckos.
1.6. - Uso actual del suelo y/o cuerpos de agua en el sitio del proyecto y en
sus colindancias.
El predio no recibe en este momento ningún uso. Los restos de algunas obras
que se encuentran en el predio son de un club de playa abandonado (no
propiedad de esta empresa)
1.7.-Urbanización del área y descripción de servicios requeridos
Vías de acceso:
Al predio se accede por mar mediante embarcaciones de pequeño y

mediano calado; también se puede acceder por aire ya que cuenta con
una pista para avionetas.
Dentro de la Isla se pude acceder tomando la Av. Rueda Medina hacia el

oeste, y doblando hacia el norte al llegar a Adolfo López Mateos, la cual
cruza Av. Miguel Hidalgo.
Suministro de Servicios:
Agua
Tanto para la Preparación del Sitio como para la construcción se hará uso
del agua suministrada por el Municipio, a través de una toma que se
encuentra actualmente en el predio.
Desde la toma municipal de agua potable, la cual según las necesidades

del edificio tendrá un diámetro de 38 mm, se alimentará la cisterna con
capacidad que contempla la posibilidad de ausencia del servicio de agua
potable por dos días, más la reserva para el sistema contra incendio. Se
instalará un equipo formado por dos bombas y un tanque presurizado.
Estos equipos se ubicarán en el nivel de registro de las cisternas.


Operación y Mantenimiento. Para esta etapa del proyecto también se

establecerá contrato con el Ayuntamiento para el abastecimiento a través
del servicio que este brinda.
Suministro de energía eléctrica
El suministro de energía eléctrica será por parte de Comisión Federal de

Electricidad, en las dos primeras etapas se contará con una acometida
provisional a 220 KW en baja tensión y para la operación se contará con
una acometida por parte de la CFE en alta Tensión.
Se contará con suministro de energía eléctrica de emergencia en caso de

falta de suministro de energía, por medio de una planta eléctrica diesel
localizada en el cuarto de máquinas la cuál alimentará a los servicios
generales prioritarios como sistema de protección contra incendios,
sistema hidroneumático, un elevador, alumbrado de servicios de exterior y
alumbrado de servicios básicos de los departamentos.
El diseño, selección y cálculo de las instalaciones de fuerza determinaron

bajo las normas oficiales mexicanas, así como las especificaciones de
instalación y seguridad recomendadas por los fabricantes.
El diseño de las instalaciones eléctricas de iluminación y contactos estará

basado en cada una de las áreas, empleando los equipos de iluminación
más eficientes para garantizar los niveles de iluminación y confort
adecuados para cada una de las áreas.
Instalaciones sanitarias
El sistema de eliminación de aguas residuales contará con una planta de

tratamiento de aguas residuales, mientras que para el caso del drenaje
pluvial se contara con uno o dos pozos de absorción para evitar el
desfogue de las mismas a los cuerpos de agua existentes.
La red de aguas residuales contará con un sistema de ventilación que

permita el paso de gases de la red al tiempo que evita la eliminación, de
los sellos de agua en las trampas. Por cada bajada de aguas negras se
instalará una columna de ventilación de 50 mm de diámetro.


Características del Drenaje Pluvial: Construcción de Sistemas

Completos para Pozo Pluviales de absorción (rejillas; areneros;
decantadores; etc).
1.8.- Vida útil del proyecto:

La vida útil del proyecto es variable de acuerdo a las condiciones de
mantenimiento, el mantenimiento deberá ser constante para lograr que se
considere en óptimas condiciones, y así lograr una vida útil entre 70 y 80
años.
2. NATURALEZA DEL PROYECTO.
El proyecto consta de las siguientes estructuras:
a) Vialidades y Estacionamientos.
El acceso al conjunto desemboca a una gran rotonda que da cause a dos

vialidades principales de doble circulación a través de las cuales se llega
a los 2 motor lobbies cubiertos de los 2 núcleos de elevadores y
escaleras. También a través de las vialidades principales se dará acceso
a las vialidades secundarias que darán camino a los diferentes cajones
de estacionamiento. El estacionamiento contará con 109 cajones
cubiertos y 155 cajones a descubierto para un total de 264 cajones.
b) Edificio Principal.
Consta de 5 niveles: La planta baja cuenta con el área de Lobby,

recepción, gerencia, lavandería, baños de empleados, cuarto de basura,
subestación eléctrica, almacén, cuarto de maquinas y bombas,
estacionamiento restaurante bar, baños y alberca.
Planta Baja
Cuenta con 4 Unidades Garden que son: 3 departamentos de 138 m2

que cuentan con dos recamaras, dos baños, sala, cocina, comedor, y
terraza y un departamento de 170 m2 con dos recamaras, dos baños,
sala, cocina, comedor y terraza.


Niveles 1, 2, 3, 4
Cuenta con cinco unidades por nivel, 1 departamento Tipo A de 149 m²

aproximadamente con dos recamaras, dos baños, sala, comedor, y
cocina. 3 departamentos Tipo B de 138 m² que cuenta con dos
recamaras, dos baños, sala, comedor, cocina, y terraza, 1 departamento
Tipo C de 170 m² con dos recamaras, dos baños, sala, comedor, cocina
y terraza.
Nivel 5
Cuenta con 5 unidades Penthouse de 284, 272 y 318 m²

aproximadamente, incluye terrazas.
c) Áreas comunes.
A un costado del acceso se encuentra a descubierto el área de

estacionamiento común de automóviles y carritos de golf. En el área de
acceso peatonal se encuentra una pequeña fuente que enmarca el
acceso al edificio. En el interior se encuentra el Control de acceso al
mismo.
Hacia el mar, se ubica una zona ampliamente jardinada a un costado del

edificio, más adelante se encuentra la alberca infinita en la vista hacia el
mar con su respectiva zona de camastros y otra zona jardinada a un
costado de esta. Del otro lado de la alberca se encuentra la Palapa,
misma que contará con servicio de snack bar para los usuarios
Las zonas recreativas estarán conformadas principalmente por el área de
albercas y asoleaderos. En el perímetro de la alberca se plantean
asoleaderos y zonas de sombra provocada por medio de vegetación
exuberante; como complemento se mezclarán pequeñas palapas y
sombrillas alrededor de toda la alberca.
La alberca se orienta para que desde cualquier punto de esta se pueda
disfrutar de la vista al mar y en algunos segmentos se provocará el efecto
“Infinito” con la sensación de integración directa al mar; la alberca
contará con diversas zonas para diferentes funciones como nado
deportivo, asoleaderos húmedos y áreas para deportes como voleibol.
Para dar servicio a la alberca se plantea una palapa que provocará
sombra a un snack- bar, además de alojar los servicios sanitarios, las
bodegas del bar y la entrega de toallas para la alberca.


2.1.- PROGRAMA GENERAL DE OBRA
Programa de obra: Las etapas de preparación del sitio y construcción de los edificios se realizarán en 14 meses.
Cuadro 3.- Programa de obra.

Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
Concepto 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Preliminares
Terracerías
Cimentación
Estructura de concreto
Albañilería
Losas entrepiso
Cisterna/equipo
Alberca/equipo
Inst. eléctrica
Inst. hidráulica
Inst. especiales y AA
Pisos
Recua. Y acabados
Carpintería
Cancelería
Jardinería
Equipos fijos


2.2.- PREPARACIÓN DEL SITIO:
Se llevará a cabo el chapeo y desmonte selectivo en la zona, recuperando la

vegetación nativa del predio y trasladándola a un vivero provisional para su
cuidado en tanto es reutilizada para los trabajos de jardinería.
Posteriormente se retirarán del sitio las estructuras que actualmente se

presentan en el área, ya que estas estructuras sean retiradas, se procederá al
trazo, nivelación y relleno con sascab.
Durante los trabajos de excavación, se retirará la capa fértil y será conservada

para reintegrarla durante los trabajos de jardinería en las áreas verdes.
2.3.- DESCRIPCIÓN DE OBRAS Y ACTIVIDADES PROVISIONALES.
Preparación del Sitio: Se utilizarán servicios de sanitario portátiles (tipo

Sanirent).
Construcción: Se instalarán servicios de sanitarios portátiles (tipo Sanirent) en

las diferentes zonas de frente de obra, a los cuales les dará mantenimiento y
limpieza mediante la contratación de una empresa autorizada para tal fin.
No se requieren otro tipo de obras y/ó servicios de apoyo para la ejecución de

los trabajos.
2.4.- ETAPA DE CONSTRUCCION
ESTRUCTURA
El edificio se construirá completamente de concreto reforzado. El concepto de la

estructura es de marcos rígidos a base de trabes y columnas, con losas de
vigueta y bovedilla para evitar muros de carga. Los muros serán de block de
concreto ligero o similar.
La cimentación se resuelve a base de pilas de concreto de 11 metros de

profundidad en promedio, garantizando el anclaje en el estrato resistente de la
zona.


FACHADAS
Las fachadas del edificio se componen principalmente de concreto y muros de

block o similar acabados en pasta texturizada en color arena o similar y cristal
templado semitransparente con propiedades de alto rendimiento térmico,
soportada por manguetería de aluminio color blanco.
ACABADOS
a) Sala, Comedor y Recámaras:
1. Piso de loseta de mármol o su equivalente en color blanco 30 X 30

o similar.
2. Zoclo de 10 cm del mismo material.
3. Muros con pasta, textura fina y color claro.
4. Plafón de tablaroca o similar con acabado fino, color blanco.
5. Cancelería de aluminio anodizado o similar color blanco.
6. Puertas de bastidor de madera de chapa de cedro blanco o
similar.
7. Closets en bastidor de madera con chapa de cedro blanco o
similar.
b) Baños:
1. Piso de loseta de mármol o su equivalente en color blanco 15 X

15, o similar.
4. Plafón de tablaroca o similar con acabado fino, color blanco.
5. Puertas de bastidor de madera de chapa de cedro blanco o
similar.
6. Muros húmedos de regadera con loseta de mármol o su
equivalente en color blanco 15 X 15 o similar.
7. Cancel de regadera de cristal templado.
8. Lavabos en placa de mármol o su equivalente color claro.
9. Accesorios en regadera y llaves de lavabo, toalleros y gancho
marca Helvex o similar.
10. Inodoro Ideal Standard o similar color blanco asiento alargado.
11. Lavabo Ovalyn grande de sobreponer o similar, color blanco.


12. Mueble bajo en bastidor de madera con chapa de cedro blanco o

similar.
c) Terrazas:
1. Piso de loseta de mármol o su equivalente en color blanco 15 X 15

o similar.
4. Plafón de Durock o similar con acabado fino, color blanco.
5. Barandal de aluminio anodizado pintado.
6. Cancel de aluminio anodizado color blanco o similar, con cristal
templado semitransparente.
(El desarrollador se reserva el derecho de hacer los cambios que estime

oportunos en todos y cada uno de los muebles, equipos, acabados, pisos,
carpintería, cerrajería, instalaciones eléctricas, cancelería y demás conceptos
antes mencionados, siempre que tales cambios no afecten la funcionalidad del
departamento).
ÁREA DE SERVICIOS
En planta baja está localizada el área de servicios, misma que alberga el cuarto
de máquinas, los sanitarios de empleados, la lavandería, el almacén y la oficina
administrativa.
SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO
El sistema en general funciona a base de dos unidades generadoras de agua

helada comunes para todo el edificio, y equipos de manejo de aire tipo fan &
Coil para los departamentos.
Los equipos fan & Coil están considerados independientes para sala comedor y
cocina, recámara 1 y recámara principal.
INSTALACIÓN HIDRÁULICA
Desde la toma municipal de agua potable, la cual según las necesidades del
edificio tendrá un diámetro de 38mm, se alimentará la cisterna con capacidad
que contempla la posibilidad de ausencia del servicio de agua potable por dos
días, más la reserva para el sistema contra incendio. Se instalará un equipo


formado por dos bombas y un tanque presurizado. Estos equipos se ubicarán

en el nivel de registro de las cisternas.
INSTALACIÓN DE SISTEMA CONTRA INCENDIO
El gasto necesario para la red se calculó considerando que actuarán tres

hidrantes simultáneamente, se instalará una bomba principal con motor
eléctrico, así como una bomba de combustión interna diesel con las
características de la bomba principal.
INSTALACIÓN SANITARIA
El sistema de eliminación de aguas residuales contara con una planta de

tratamiento de aguas residuales (se anexa memoria), para el caso del drenaje
pluvial se contara con uno o dos pozos de absorción para evitar el desfogue de
las mismas a los cuerpos de agua existentes.
La red de aguas residuales contará con un sistema de ventilación que permita

el paso de gases de la red al tiempo que evita la eliminación, de los sellos de
agua en las trampas. Por cada bajada de aguas negras se instalará una
columna de ventilación de 50 mm de diámetro.
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
La acometida de la Compañía suministradora se recibirá en una subestación

eléctrica compacta en 3 fases y 3 hilos y 13,200 KV o similar dependiendo de la
capacidad de la compañía. La carga total instalada se derivará a partir de un
transformador de distribución. El conjunto de tableros, General y secundarios de
distribución estarán ubicados junto con la subestación eléctrica en el basamento
de donde partirán las alimentaciones a cada uno de los equipos.
Se contará con suministro de energía eléctrica de emergencia en caso de falta

de suministro de energía, por medio de una planta eléctrica diesel localizada en
el cuarto de máquinas la cuál alimentará a los servicios generales prioritarios
como sistema de protección contra incendios, sistema hidroneumático, 1
elevador, alumbrado de servicios de exterior y alumbrado de servicios en cada
uno de los niveles. La planta de emergencia funcionará también para los
servicios básicos de los departamentos.


El diseño, selección y cálculo de las instalaciones de fuerza se determinaron

bajo las normas oficiales mexicanas, así como las especificaciones de
instalación y seguridad recomendadas por los fabricantes.
El diseño de las instalaciones eléctricas de iluminación y contactos estará

basado en cada una de las áreas, empleando los equipos de iluminación más
eficientes para garantizar los niveles de iluminación y confort adecuados para
cada una de las áreas.
Mano de obra:
ETAPA DE OBRA NO. DE TRABAJADORES

Nivelación y preliminares 10
Cimentación profunda 8
Cimentación superficial 20
Estructura 40
Instalaciones 8
Acabados 30
Total de trabajadores 116
Aproximadamente 90 trabajadores son del Municipio de Isla Mujeres, el resto es

de diversas regiones del país, en su mayoría del sureste, y son para los
trabajos especializados (por ejemplo perforación de pilas e instalaciones).
Materiales y equipos a utilizar
EQUIPO:
Retroexcavadoras Caterpillar .
Perforadoras.
Bob-cats diesel
Andamios tubulares
Cortadoras de disco eléctricas
Pulidoras de piso
Camiones de volteo de 7 y 14 m3
Elevador provisional de obra
MATERIALES PARA LA CONSTRUCCIÓN
Arena cribada de la región suministrada por casa comercial autorizada

Grava triturada y lavada 3/4" diam. suministrada por casa comercial autorizada
Sascab compactado limpio de banco suministrada por casa comercial autorizada


Cemento tipo II suministrada por casa comercial autorizada

Concreto reforzado Premezclado F'c= 150 y 200 kg/cm2 suministrada por casa comercial
autorizada
Acero de refuerzo F'y= 4200 kg/cm2 suministrada por casa comercial autorizada
Block ligero de concreto 15x20x40 cms. suministrada por casa comercial autorizada
Vigueta pretensada 12-5 suministrada por casa comercial autorizada
Bovedilla de casetón de polietireno suministrada por casa comercial autorizada
MATERIALES PARA LA CONSTRUCCIÓN
Polin; barrote y cimbraplay de madera de pino suministrada por casa comercial autorizada
Pisos de loseta de mármol o su equivalente color blaco 30x30 o similar
Acabados de muros y plafones pasta de textura fina
Cancelería de Aluminio anodinado o similar.
Hojas de madera de cedro
Tablaroca
Piso de loseta de marnol 15x15
Cristal templado
Plafón de Durock
Los materiales que se emplearán en la edificación del proyecto, serán

adquiridos en empresas autorizadas establecidas en la ciudad de Mérida y en la
ciudad de Cancún.
MANEJO DE MAQUINARIA Y EQUIPO
Para la ejecución de un proyecto de estas dimensiones se requiere la utilización

de maquinaria pesada, vehículos pesados para el transporte de materiales y
equipo para las cimentaciones e instalaciones. Estos equipos funcionan con
diesel y su capacidad para el almacenamiento de este combustible varía entre
los 80 litros (para el caso de los cargadores pequeños tipo Case o Bob Cat),
hasta los de 120 litros o más (retroexcavadoras y tractores). Esta maquinaria en
promedio consume ¾ partes de su combustible durante una jornada de trabajo
normal de 8 horas (excepto en casos específicos como son los períodos de
colados lentos que implican hasta 20 horas para el caso de una edificación muy
grande), lo anterior implica además del ruido la emisión de humos y el posible
derrame de combustible, sin embargo la adquisición de maquinaria nueva y en
excelentes condiciones mecánicas no sólo representa un beneficio ecológico,
sino también económico para la empresa debido a que los costos por
mantenimiento se minimizan y las maquinas responden más adecuadamente a
las necesidades de la obra, asimismo se evitan las pérdidas por descompostura
y avería o el posible riesgo de accidente durante la operación de las mismas.
Por tanto a continuación se establecen las normas y estrategias que deberán
aplicarse durante cada una de las etapas del proyecto para tal efecto.


Objetivo.
• Instrumentar medidas preventivas sobre el manejo, mantenimiento y
operación de la maquinaria durante la preparación, construcción y operación del
proyecto.
Estrategias
9 Mantener en óptimas condiciones mecánicas la maquinaria
pesada y equipo durante todas las etapas del proyecto.
9 Promover entre los trabajadores y empleados de la obra una
actitud más responsable sobre la operación de la maquinaria, en
particular en lo que se refiere a las maniobras de carga y descarga
dentro de la vegetación.
9 Reducir y eliminar la incidencia de derrames de combustibles, ya
sean por negligencia o por accidente, mediante un adecuado
programa de revisión mecánica de las unidades y realizando las
maniobras de abastecimiento en un patio revestido de concreto y
hermético para evitar la contaminación al suelo y/o manto freático.
9 Evitar al máximo la utilización de maquinaria pesada en acciones
que pueden realizar los obreros, como es el chapeo y desmonte
de la escasa vegetación del sitio.
Etapa: Preparación y construcción

En esta etapa se encuentra la mayor incidencia de impactos adversos al medio
ambiente por desmontes y despalmes para dar paso a las edificaciones y una
de las mayores fuentes generadoras de dichos impactos es el empleo de la
maquinaria pesada y vehículos para el abastecimiento de material de
construcción. Es por esta razón que se debe poner especial énfasis a las
labores de mantenimiento preventivo y correctivo de la maquinaria, vehículos y
equipo.
Acciones
9 Instrumentar un programa continuo de mantenimiento preventivo y
correctivo.
9 Verificar que al hacer las maniobras de remoción del material
producto del despalme y desmonte no se provoquen daños al
follaje o fustes de los árboles que permanecerán como parte de la
belleza escénica del Condominio.

9 Colocar letreros y señalamientos en sitios estratégicos con el

objeto de ordenar la circulación, mantener la velocidad de tránsito
en los límites permitidos y evitar el daño al resto de cubierta
vegetal o atropellamientos de fauna de lento desplazamiento.
9 Evitar el uso en la medida de lo posible la operación de maquinaria
fuera de las horas estipuladas para evitar la contaminación por
ruido y humos provenientes de las maquinas, y así abatir el riesgo
de accidentes por fallas en operación.
9 Llevar un registro en bitácora de las composturas, costos y
reparaciones hechas a las maquinarias y equipo de construcción.
2.5.- Descripción de obras asociadas al proyecto
El proyecto no requiere más obras asociadas que las ya descritas en

párrafos anteriores relativas a la instalación de baños.
2.6.- Etapa de abandono del sitio
Al término de la vida útil del proyecto, la empresa someterá ante la

autoridad competente en materia de impacto ambiental esta etapa del
proyecto.
2.7.- Utilización de explosivos
No se tiene contemplado el uso de explosivos en ninguna de las etapas del

proyecto.
2.8.- Generación, manejo y disposición de residuos sólidos, líquidos y

emisiones a la atmósfera.
PROGRAMA DE MANEJO Y CONTROL DE RESIDUOS LIQUIDOS Y

SÓLIDOS:


Si bien es cierto que el desarrollo de la infraestructura turística conlleva un

buen número de beneficios a corto, mediano y largo plazo para la zona,
como son la generación de empleos, la derrama económica y el desarrollo
social entre otros, también es cierto que se generan otro tipo de problemas
como es la generación de residuos sólidos y líquidos, así como su
disposición final.
Por tal motivo, es necesario llevar a cabo un adecuado manejo de los
mismos, que conlleve a disminuir tanto la producción de residuos como a
implementar una cultura ecológica para el manejo de los mismos.
Objetivo.
• Instrumentar prácticas para el manejo adecuado de los residuos sólidos y
líquidos durante la construcción y operación del proyecto.
Estrategias
9 Equipar la zona del proyecto con suficientes contenedores para el
adecuado depósito de residuos sólidos.
9 Promover, a través de una buena señalización, la separación de
residuos sólidos entre los trabajadores y empleados de la obra.
9 Reducir la cantidad de residuos a través de una campaña para el
reuso, reciclado y reducción de residuos entre el personal del
Condominio y sus habitantes y huéspedes.
RESIDUOS SÓLIDOS
ETAPA: Preparación del sitio y construcción
DISPOSICION DE RESIDUOS
Se realizará una separación de residuos sólidos de acuerdo a su

naturaleza.
Estrategias:
9 Desechos orgánicos (Restos de comida, material vegetal). Los
residuos vegetales generados por el despalme y desmonte, se


deberán picar para facilitar su integración al suelo. Los desechos

de jardinería y mantenimiento de áreas verdes serán picados y
mezclados con los desechos orgánicos de cocina en proporción 2
a 1. Dicha mezcla se depositará en sitios aireados que cuenten
con un piso impermeabilizado y con drenaje para recolectar los
lixiviados, en su caso se podrá hacer uso de una trituradora de
materia vegetal y reutilizarla para elaborar composta.
9 Desechos inorgánicos (Papel, PVC, cartón, aluminio, madera,
metal). Los residuos sólidos como empaque de cartón, pedacería
de PVC, sobrantes de soldadura, metales (cobre, fierro, aluminio,
etc.) susceptibles de reutilización, serán canalizados hacia las
compañías dedicadas a su reciclaje.
9 Destino final de los residuos sólidos. Su disposición final será
realizada en donde la autoridad local lo determine, a efecto de
evitar tanto su dispersión como la proliferación de fauna nociva.
Los desechos tales como papel, cartón, vidrio y plástico que no
puedan ser transformados por separado serán enviados a los
sitios de disposición final a cargo del ayuntamiento.
9 Señalización. Es importante durante estas etapas llevar a cabo un
programa de señalización, para lo cual se deberán colocar letreros
alusivos para la correcta disposición de este tipo de residuos.
Dichos letreros deberán ser del tipo informativo y en los cuales se
destacarán los siguientes aspectos:
• No depositar residuos de ninguna clase en el mar y/o cuerpos de
agua.
• No dejar en el sitio del proyecto los residuos sólidos generados
durante la obra.
• Los recipientes deberán estar perfectamente identificados con
letreros para contribuir a la correcta disposición de los desechos
de acuerdo con su naturaleza.
• Señalización. Será necesario colocar letreros educativos en el
área de almacenamiento y manejo, indicando que deberán de
seguir los trabajadores que hagan uso de estas sustancias.
AGUAS RESIDUALES


Estrategias
9 Sanitarios portátiles: Es importante la instalación y uso de
sanitarios portátiles para todo el personal, en cantidad suficiente
respecto al número de empleados y que posean contenedores
herméticos para evitar derrames. Deberán de ser distribuidos de
tal manera que el personal tenga acceso a ellos en cualquiera de
las áreas en las que se encuentre laborando, y se deberán colocar
letreros que promuevan su uso.
9 Limpieza de los sanitarios: Se deberá contratar los servicios de
personal especializado para el mantenimiento y disposición
adecuada de los residuos sanitarios. La limpieza de los sanitarios
portátiles deberá realizarse diariamente.
GRASAS, ACEITES, COMBUSTIBLES E HIDROCARBUROS.

Estrategias
9 Almacenamiento. Se deberá efectuar el almacenamiento de
sustancias y combustibles en un área cercada, sobre superficies
impermeables dotadas de dique, techadas y con caja para utilizar
bomba de achique en caso de derrames.
9 Contendores. Durante todo el desarrollo de la obra se utilizan
sustancias, ya sea para la impermeabilización de la cimentación
como químicos para el tratamiento de maderas. Por tanto será
imprescindible que dichos contenedores permanezcan cerrados
herméticamente o cubiertos.
9 Manejo. Se deberán cumplir las medidas de seguridad para evitar
la contaminación provocada por derrames accidentales de grasas,
aceites e hidrocarburos provenientes de las máquinas que se
utilicen durante la construcción.
ETAPA OPERACIÓN
DISPOSICIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS Y LIQUIDOS
Durante la etapa de operación, los habitantes, visitantes, así como el
personal de áreas públicas deberán implementar las medidas y estrategias
que se enuncian a continuación, ya que con ello se asegurará un
adecuado manejo y disposición de los residuos que se generen en el


Condominio durante esta etapa. Los habitantes se deberán involucrar en

una cultura de reducción, reuso y reciclado de los residuos, pretendiendo
con esto, además de la reducción de contaminación, lograr una
eficientización de los recursos.
Acciones:
9 Recolección. Los desechos orgánicos serán separados de los
inorgánicos en contenedores con bolsas plásticas, y los
recipientes dispuestos en cámaras frías para su posterior traslado.
En todas las áreas de empleados donde se generen residuos
orgánicos, se deberán colocar letreros alusivos a su correcta
disposición en los contenedores indicados para este tipo de
residuos.
9 Aguas residuales. Las plantas de tratamiento para agua potable y
aguas residuales deberán estar instaladas y en funcionamiento al
inicio de la operación del desarrollo turístico y durante todo el
tiempo, las cocinas contarán con un sistema de trampa de grasa
que deberá ser descargado con la frecuencia necesaria y los
desechos deberán eliminarse a través de la contratación de una
empresa dedicada a tal tarea y que cuente con autorización.
PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES

Descripción General de la Planta de tratamiento de aguas residuales
(negras y jabonosas) a instalar en un Edificio conformado por Planta Baja
y 4 niveles en el municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo. Se propone un
tratamiento terciario de las aguas servidas para convertirlas en aguas
aptas para riego y demás aplicaciones, más una filtración adicional para la
reutilización de parte de la misma en excusados y mingitorios.
El sistema propuesto provoca una oxidación prácticamente completa de
toda la materia orgánica y biológica contenida en las aguas servidas,
proceso que se ha dado en llamar de “Quemado Húmedo”. Es por ello
que, a diferencia de otros métodos existentes en el mercado, los lodos
generados son reintroducidos de manera automática en los
compartimentos de aireación, donde son enérgicamente oxidados por la
gran cantidad de aire que se burbujea en la solución así como por la
dispersión del aire en millones de microburbujas (sistema patentado de
difusores) y se reprocesan y se reciclan hasta su desaparición casi total.
Una gran ventaja que presenta esta tecnología, es que se evita la
engorrosa extracción periódica de lodos por parte de una pipa sanitaria así


como la construcción de onerosas fosas especiales para su manejo, con la

consecuente economía que esto significa para la obra civil. Además,
desde el punto de vista ecológico, se logra una eficiencia mucho mayor en
la descomposición.
Esta tecnología de aireación extendida con recirculación de lodos
activados cuenta con más de 40 años de presencia en el mercado
norteamericano. WATER GROUP SYSTEMS, como fabricante de las
plantas y distribuidor en México, tiene amplia experiencia en su instalación
y operación, con numerosas unidades colocadas en todo el país.
A.- DESCRIPCIÓN DEL PROCESO
La planta de tratamiento de aguas residuales domésticas a instalar está

basada en el principio de aireación extendida, recirculación de lodos
activados con desinfección final.
A continuación se describen las distintas etapas del tratamiento:
1° PREDIGESTIÓN ANAERÓBICA:
Los efluentes producidos en las distintas zonas del Conjunto son

conducidos a través de colectores hacia una cisterna o cárcamo previo
cuyo diseño y tiempo de residencia permiten que dé comienzo una
digestión bacteriana en condiciones anaeróbicas con la consiguiente
reducción en la demanda biológica de oxígeno. A la entrada de la cisterna
pasarán a través de una rejilla de retención de sólidos no biodegradables
de apertura 1”. Lo retenido por la misma será dispuesto separadamente.
2º ENTRADA A LA PLANTA:
Las aguas de la cisterna anaeróbica deben pasar por gravedad a la planta

de tratamiento.
3º AIREACIÓN EXTENDIDA:
Al entrar a la planta de tratamiento propiamente dicha, las aguas van

avanzando por gravedad a través de sucesivas cámaras de aireación. En
todas ellas encuentran agitación y una enérgica corriente de aire que evita

la presencia de zonas quietas. La interacción entre las microburbujas de

aire y la materia disuelta y suspendida en las aguas va dando lugar a la
generación y desarrollo de colonias bacterianas que se alimentan del
material biológico y orgánico que va entrando al proceso (excrementos y
materias que llegan como influente y que contienen bacterias en estado
latente, llamadas esporas). Estos lodos activados son los responsables de
la reducción más enérgica en el contenido biológico del influente, hasta
llevarlo a los valores señalados por las Normas Ecológicas vigentes más
estrictas.
El cálculo hidráulico para dimensionar la planta se hace de forma tal que

las aguas transcurran un término mínimo de 24 horas en cámaras de
aireación. Este tiempo de residencia está basado en el contenido de DBO5
de un influente doméstico según nuestra experiencia previa con aguas
residuales.
4º CLARIFICACIÓN Y SEDIMENTACIÓN:
A continuación, el licor mixto de las cámaras de aireación pasa a cámaras

de clarificación, en las cuales no se verifica ningún tipo de agitación. Allí
hay un desdoblamiento entre los lodos activados por una parte, que
precipitan al fondo de dichas cámaras por acción gravitatoria, y las aguas,
ya a estas alturas con mínimo contenido de biología remanente, pues un
93 a 96% fue eliminado en los procesos previos descriptos en los
parágrafos anteriores.
5º DESINFECCIÓN:
El sobrenadante sale de las cámaras de clarificación y pasa por un

clorador de tabletas de hipoclorito de calcio al 70%, en el que tiene lugar la
desinfección final y el abatimiento prácticamente total de la demanda
biológica de oxígeno a niveles comprendidos dentro de la Normatividad
Ecológica vigente más estricta.
6º RECIRCULACIÓN DE LOS LODOS:

Los lodos activados, precipitados al fondo de las cámaras de clarificación,
son succionados por elevadores de lodos que vuelven a introducir la
suspensión concentrada nuevamente en cámaras de aireación, lugar
donde la fuerte aireación vuelve a reproducir y a reciclar el mismo proceso
que se describió previamente.


Para aquellos lodos que puedan flotar en la superficie del sobrenadante

por su baja densidad o tensión superficial, hay un desnatador de
superficies que los reintroduce en cámaras de aireación. Adicionalmente,
se prevén mamparas y vertederos para favorecer la eliminación
prácticamente total de sólidos suspendidos en el efluente.
Gracias a esta enérgica recirculación de los lodos activados dentro del

proceso, en estas plantas la extracción de lodos prácticamente queda
eliminada. Los mismos son oxidados hasta su descomposición total.
MEMORIA DE CÁLCULO Y DATOS BÁSICOS

Localidad Isla Mujeres, Q. Roo
Altura sobre el nivel del mar 0m
Número de usuarios 100
Dotación por usuario 350 litros por día
Asientos de cafetería 25
Aportación a la planta 0.49 lps (42 m3 por día)
Tipo de influente Doméstico, restaurante
Utilización del efluente (cumple con la Riego de áreas verdes
normatividad ecológica NOM-003- Lavado de automóviles
ECOL-1997) Lavado de patios
Recirculación en excusados
Sistema propuesto Aireación Extendida, Recirculación de
Lodos Activados
Nivel de tratamiento Terciario con desinfección final
Capacidad de la planta 15,000 galones por día (55 m³ por día)
Superficie aproximada 32 m²
Dimensiones aproximadas largo: 8 m ó 6.50, ancho: 4 ó 5 m,
profundidad: 4 m
Tanque De Agua Tratada largo: 4 m , ancho: 2.5 m, profundidad:
4 m (40 m³)
2.- EQUIPO BÁSICO PROPUESTO
2.1.- Un sistema completo de aereación marca WGS, Modelo 15K

Waste PRO, equipado con un soplador rotatorio de


desplazamiento positivo, filtro de aire, silenciador y acoplamiento

flexible.
2.2.- Un tablero de control eléctrico integrado con programador de
arranque-paro automático, prealambrado de fábrica con
interruptores, arrancadores magnéticos y control independiente,
tres fases, 220 Volts, 60 Hz.
2.3.- Un sistema controlador y de suministro de cloro, de cloración por
gravedad para tabletas de cloro, dosificando por demanda.
2.4.- Un sistema de retorno neumático de lodos equipado con válvula
reguladora de caudal por venturi.
2.5.- Rejilla para la retención de sólidos no biodegradables removible de
apertura 1”.
2.6.- Un lote de accesorios.
2.7.- Un lote de tubería, válvulas y conexiones en acero galvanizado y
en PVC cédula 80.
2.8.- Un sistema completo de difusores de aire de profundidad “AIR-
SEAL” montados en sus propios cabezales.
2.9.- Dos manuales de mantenimiento y operación en idioma español.
2.10.- Capacitación para Su personal de mantenimiento y operación.
2.11.- Planos de diseños arquitectónicos y estructurales para la
realización de la obra civil.
2.12.- Un sistema de desnatadores (skimmers) de superficie con boquilla
ajustable.
2.13.- Una caseta para el soplador con aislamiento acústico.
2.14.- Un motor eléctrico trifásico de 5 HP, 220 V, 60 Hz, totalmente

cerrado, a prueba de goteo, autoenfriado por aire, con poleas y
bandas.
2.15.- Primera dotación de tabletas de cloro marca Pro-Chlor.
2.16.- Silenciadores.
2.17.- Cámaras de aireación: 3
2.18.- Cámaras de clarificación: 1
3.- SISTEMA DE FILTRACIÓN
Se propone un sistema de filtración para el pulido final del agua que se

reutilizará en los excusados a través de un filtro de sedimentos relleno de
grava y arena sílica que retiene partículas de hasta 20 micras más un filtro
de polvo de carbón activado para eliminar moléculas orgánicas que


pueden conferir algo de olor y color al agua. Los retrolavados de los filtros
se podrán reintroducir en la planta de tratamiento.
3.1.- Los filtros presentan las siguientes características:
• No funcionan mediante electricidad sino por la demanda de

agua.
• Son totalmente automáticos en su funcionamiento normal y
durante los retrolavados.
• Dan servicio permanente a proceso por su exclusivo sistema
que utiliza dos tanques gemelos en paralelo y una válvula
inteligente.
• Retrolavan con agua limpia.
• Su capacidad es de hasta 15 galones por minuto.
• Construcción resistente a la corrosión.
• Medios filtrantes de óptima calidad.
• Son los filtros más finos en venta en el mercado de U.S.A.
• Se incluye un sistema duplex de bombeo pequeño para
presurizar el sistema y transferir desde la cisterna de agua
tratada a la cisterna de agua filtrada.
Las plantas compactas de tratamiento de aguas servidas WGS modelo
WASTE PRO, de fabricación norteamericana, funcionan bajo el principio
conocido como “Aireación Extendida”, tratando las aguas servidas
mediante el proceso biológico denominado “Digestión Aeróbica”. En este
proceso, los microorganismos presentes en los excrementos utilizan
oxígeno del aire para digerir las aguas y transformarlas en un líquido
cristalino e inodoro, apto para el riego de áreas verdes y demás
aplicaciones.


PLANOS


Para el proyecto “Ixchel Residencial II”, se han evaluado todos los

procesos involucrados en las distintas etapas del proyecto, desde la
preparación del sitio hasta la operación misma, identificando de manera
clara las NOM que inciden en la regulación de dichas obras o
actividades.
Por lo anterior la empresa Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V., somete a

consideración de la autoridad ambiental competente, la presente
Manifestación de Impacto Ambiental modalidad Particular del proyecto
“Ixchel Residencial II”.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP.III – PÁG. 9

e.-Normas Oficiales Mexicanas en Materia Ambiental
“Las normas oficiales mexicanas (NOM) en materia de impacto ambiental son

una herramienta que permite a la autoridad ambiental establecer requisitos,
especificaciones, condiciones, procedimientos, metas, parámetros y límites
permisibles que deberán de observarse en regiones, zonas, cuencas o
ecosistemas para el aprovechamiento de los recursos naturales, en el
desarrollo de actividades económicas, en el uso y destino de bienes, en
insumos y en procesos. Además las NOM desempeñarán un papel esencial en
la generación de una atmósfera de certidumbre jurídica y promueven el cambio
tecnológico con la finalidad de lograr una protección mas eficiente del medio
ambiente.” (INE, 2000).
NORMA DESCRIPCIÓN ETAPA DEL PROYECTO

NORMAS OFICIALES MEXICANAS (SEMARNAT) PREPARACIÓN CONSTRUCCIÓN OPERACIÓN Y
DEL SITIO MANTENIMIENTO
NOM-001- QUE ESTABLECE LOS LÍMITES MÁXIMOS
SEMARNAT- PERMISIBLES DE CONTAMINANTES EN
1996 LAS DESCARGAS DE AGUAS RESIDUALES
EN AGUAS Y BIENES NACIONALES.
NOM-003- QUE ESTABLECE LOS LÍMITES MÁXIMOS
SEMARNAT- PERMISIBLES DE CONTAMINANTES DE
1997 LAS AGUAS RESIDUALES TRATADAS
QUE SE REUSEN EN SERVICIOS AL
PÚBLICO.
NOM-044- ESTABLECE LOS LIMITES MÁXIMOS

SEMARNAT- PERMISIBLES DE EMISIÓN DE
1993 HIDROCARBUROS, MONÓXIDO DE
CARBONO, ÓXIDOS DE NITRÓGENO,
PARTÍCULAS SUSPENDIDAS TOTALES Y
OPACIDAD DE HUMO, PROVENIENTES
DEL ESCAPE DE MOTORES NUEVOS QUE
USAN DIESEL COMO COMBUSTIBLE Y
QUE UTILIZAN PARA LA PROPULSIÓN DE
AUTOMOTORES CON PESO MAYOR DE
3,857 KILOGRAMOS.
NOM-045- LÍMITES MÁXIMOS PERMISIBLES DE

SEMARNAT- OPACIDAD DEL HUMO PROVENIENTE
1996 DEL ESCAPE DE VEHÍCULOS
AUTOMOTORES QUE USAN DIESEL
COMO COMBUSTIBLE.
NOM –059- LISTADO DE ESPECIES DE FLORA Y

SEMARNAT- FAUNA CATALOGADAS EN ALGUN
2001 ESTATUS DE PROTECCION


altura mayor a 4 pisos o 12 m, con un coeficiente de utilización (CUS)

máxima de 1.0 veces la superficie del terreno y un coeficiente de
ocupación (COS) del 60% de la superficie del lote.
Sin embargo, a petición expresa de la empresa Inmobiliaria Maroma

S.A. de C.V., se solicitó el cambio de densidad del predio ubicado en
Supermanzana 001, Manzanaza 001, lote 001 sublote 01, Av.. Hidalgo,
Punta norte del Municipio de Isla Mujeres,, el cual fue aprobado por el H.
Ayuntamiento a través de la Trigésima segunda sesión extraordinaria
privada del cabildo realizada el 22 de marzo de 2005 (se anexa copia del
acta), en esta sesión se aprobo la construcción de un condomiio de
densidad de construcción de 30 condominios, desarrollados en planta
baja y cinco nivles, con una altura máxima de 27.70 y se autorizo la
licencia de uso de suelo para las densidades antes referidas.
Áreas Naturales Protegidas.
Cercano al área del proyecto se ubica el polígono uno del Parque

Nacional Costa Occidental de Isla Mujeres, Punta Cancún y Punta Nizuc
sin embargo no colinda con el sitio del proyecto o con su área de
influencia (Fig. 1).
Figura 1. Ubicación del

sitio del proyecto con
respecto al polígono uno
del Parque Nacional Costa
Occidental de Isla
Mujeres, Punta Cancún y
Punta Nizuc.


b) Las actividades recreativas cuando no requieran de algún tipo de obra civil,

y
c) La construcción de viviendas unifamiliares para las comunidades asentadas
en los ecosistemas costeros.”
“Artículo 49.- Las autorizaciones que expida la Secretaría

sólo podrán referirse a los aspectos ambientales de las obras o
actividades de que se trate y su vigencia no podrá exceder del
tiempo propuesto para la ejecución de éstas.
Ahora bien, una vez establecidos los motivos por los que la LEGEEPA y
el Reglamento norman tanto el Procedimiento de Evaluación de Impacto
Ambiental del Proyecto, así como sus etapas de preparación,
construcción y operación, es importante manifestar que éste fue
proyectado y estructurado de manera que en todas y cada una de sus
etapas cumpla con las disposiciones legales que le son aplicables tanto
de la LEGEEPA como del Reglamento, hecho que se puede corroborar en
la información vertida en la presente Manifestación de Impacto
Ambiental.
Plan Director de Desarrollo Urbano del Municipio de Isla Mujeres
No existe ordenamiento ecológico para el Municipio de Isla Mujeres,

excepto en la parte continental del mismo en donde actualmente se
cuenta con el Programa Ecológico Territorial de Isla Mujeres (POETIM)
publicado en el Periódico Oficial del estado de Quintana Roo con fecha
del 14 de mayo del año 2001. En el caso de la isla, existe el Plan
Director de Desarrollo Urbano del Municipio de Isla Mujeres, el cual
determina la zonificación de usos, reservas y destinos (Periódico oficial
del Gobierno del estado de Quintana Roo, 31 de marzo de 1993); este
documento establece que:
La zona turística hotelera, se localiza en el área de playa, Sac Bajo,

Islote Zazil-ha, y en una franja paralela a la costa de Bahía de Mujeres
en la zona continental del Municipio.
Esta zona se establece para proporcionar áreas adecuadas para hoteles,

condohoteles y condominios con baja densidad, se permiten hasta 60
cuartos por hectárea, los lotes y subdivisiones no serán menores a 2000
m, con un frente mínimo de 20 m, las edificaciones no tendrán una


“Artículo 35 Bis.- La Secretaría dentro del plazo de sesenta días

contados a partir de la recepción de la manifestación de impacto
ambiental deberá emitir la resolución correspondiente.
La Secretaría podrá solicitar aclaraciones, rectificaciones o

ampliaciones al contenido de la manifestación de impacto
ambiental que le sea presentada, suspendiéndose el término que
restare para concluir el procedimiento. En ningún caso la
suspensión podrá exceder el plazo de sesenta días, contados a
partir de que ésta sea declarada por la Secretaría, y siempre y
cuando le sea entregada la información requerida.
Excepcionalmente, cuando por la complejidad y las dimensiones
de una obra o actividad la Secretaría requiera de un plazo mayor
para su evaluación, éste se podrá ampliar hasta por sesenta días
adicionales, siempre que se justifique conforme a lo dispuesto
en el reglamento de la presente Ley.
• Reglamento de la LEEGEPA en Materia de Evaluación del

Impacto Ambiental:
“Artículo 4.- Compete a la Secretaría:
I.- Evaluar el impacto ambiental y emitir las resoluciones correspondientes

para la realización de proyectos de obras o actividades a que se refiere el
presente reglamento...”
“Artículo 5.- Quienes pretendan llevar a cabo alguna de las

siguientes obras o actividades, requerirán previamente la
autorización de la Secretaría en materia de impacto ambiental:
Q) DESARROLLOS INMOBILIARIOS QUE AFECTEN LOS

ECOSISTEMAS COSTEROS:
Construcción y operación de hoteles, condominios, villas, desarrollos

habitacionales y urbanos, restaurantes, instalaciones de comercio y servicios
en general, marinas, muelles, rompeolas, campos de golf, infraestructura
turística o urbana, vías generales de comunicación, obras de restitución o
recuperación de playas, o arrecifes artificiales, que afecte ecosistemas
costeros, con excepción de:
a) Las que tengan como propósito la protección, embellecimiento y ornato,

mediante la utilización de especies nativas;


Asimismo, para la autorización a que se refiere este artículo, la

Secretaría deberá evaluar los posibles efectos de dichas obras o
actividades en el o los ecosistemas de que se trate,
considerando el conjunto de elementos que los conforman y no
únicamente los recursos que, en su caso, serían sujetos de
aprovechamiento o afectación.
Una vez evaluada la manifestación de impacto ambiental, la

Secretaría emitirá, debidamente fundada y motivada, la
resolución correspondiente en la que podrá:
I.- Autorizar la realización de la obra o actividad de que se trate, en los

términos solicitados;
II.- Autorizar de manera condicionada la obra o actividad de que se trate, a la

modificación del proyecto o al establecimiento de medidas adicionales de
prevención y mitigación, a fin de que se eviten, atenúen o compensen los
impactos ambientales adversos susceptibles de ser producidos en la
construcción, operación normal y en caso de accidente. Cuando se trate de
autorizaciones condicionadas, la Secretaría señalará los requerimientos que
deban observarse en la realización de la obra o actividad prevista, o
III.- Negar la autorización solicitada, cuando:

a) Se contravenga lo establecido en esta Ley, sus reglamentos, las normas
oficiales mexicanas y demás disposiciones aplicables;
b) La obra o actividad de que se trate pueda propiciar que una o más
especies sean declaradas como amenazadas o en peligro de extinción o
cuando se afecte a una de dichas especies, o
c) Exista falsedad en la información proporcionada por los promoventes,
respecto de los impactos ambientales de la obra o actividad de que se trate.
La Secretaría podrá exigir el otorgamiento de seguros o

garantías respecto del cumplimiento de las condiciones
establecidas en la autorización, en aquellos casos expresamente
señalados en el reglamento de la presente Ley, cuando durante
la realización de las obras puedan producirse daños graves a los
ecosistemas.
La resolución de la Secretaría sólo se referirá a los aspectos

ambientales de las obras y actividades de que se trate.”


“Artículo 28.- La evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a

través del cual la Secretaría establece las condiciones a que se sujetará la
realización de obras y actividades que puedan causar desequilibrio ecológico
o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables
para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de
evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos sobre el ambiente. Para ello,
en los casos que determine el Reglamento que al efecto se expida, quienes
pretendan llevar a cabo alguna de las siguientes obras o actividades,
requerirán previamente la autorización en materia de impacto ambiental de la
Secretaría:
... IX.- Desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros...”
“Artículo 30.- Para obtener la autorización a que se refiere el artículo 28 de

esta Ley, los interesados deberán presentar a la Secretaría una manifestación
de impacto ambiental, la cual deberá contener, por lo menos, una descripción
de los posibles efectos en el o los ecosistemas que pudieran ser afectados por
la obra o actividad de que se trate, considerando el conjunto de los
elementos que conforman dichos ecosistemas, así como las medidas
preventivas, de mitigación y las demás necesarias para evitar y reducir al
mínimo los efectos negativos sobre el ambiente.
Cuando se trate de actividades consideradas altamente riesgosas en los
términos de la presente Ley, la manifestación deberá incluir el estudio de
riesgo correspondiente.
Si después de la presentación de una manifestación de impacto ambiental se

realizan modificaciones al proyecto de la obra o actividad respectiva, los
interesados deberán hacerlas del conocimiento de la Secretaría, a fin de que
ésta, en un plazo no mayor de 10 días les notifique si es necesaria la
presentación de información adicional para evaluar los efectos al ambiente,
que pudiesen ocasionar tales modificaciones, en términos de lo dispuesto en
esta Ley.
Los contenidos del informe preventivo, así como las características y las
modalidades de las manifestaciones de impacto ambiental y los estudios de
riesgo serán establecidos por el Reglamento de la presente Ley.”
“Artículo 35.- Una vez presentada la manifestación de impacto ambiental, la

Secretaría iniciará el procedimiento de evaluación, para lo cual revisará que la
solicitud se ajuste a las formalidades previstas en esta Ley, su Reglamento y
las normas oficiales mexicanas aplicables, e integrará el expediente
respectivo en un plazo no mayor de diez días.
Para la autorización de las obras y actividades a que se refiere el artículo 28,
la Secretaría se sujetará a lo que establezcan los ordenamientos antes
señalados, así como los programas de desarrollo urbano y de ordenamiento
ecológico del territorio, las declaratorias de áreas naturales protegidas y las
demás disposiciones jurídicas que resulten aplicables.


a) LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y PROTECCIÓN

AL AMBIENTE (“LEGEEPA”) Y SU REGLAMENTO EN MATERIA
DE IMPACTO AMBIENTAL
Como se desprende de la información vertida en la presente

Manifestación de Impacto Ambiental, el Proyecto será edificado sobre
ciertos lotes de terreno que se encuentran ubicados en un medio
ambiente costero, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido
por los artículo 5 Fracción X y 28 Fracción IX de la LEGEEPA, y 4
Fracción I y 5 Inciso “Q” de su Reglamento en Materia de Evaluación del
Impacto Ambiental, es facultad de la Federación, a través de esa H.
Secretaría, conocer de la evaluación del proyecto “Ixchel Residencial
II” en Materia de Impacto Ambiental.
En virtud de lo anterior, son aplicables a las diversas etapas del

proyecto “Ixchel Residencial II” (preparación, construcción y
operación), diversos preceptos legales contenidos tanto en la LEGEEPA
como en su Reglamento en Materia de Evaluación de Impacto Ambiental
(el “Reglamento”).
Es por lo anterior que, en cumplimiento a lo dispuesto por los artículos

30 de la LGEEPA y 5 inciso “Q” del Reglamento, se somete ante esa H.
Secretaría la presente Manifestación de Impacto Ambiental
correspondiente al Proyecto “Ixchel Residencial II”, a efecto de que
sea evaluado en Materia de Impacto Ambiental de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 35 y 35 BIS de la LEGEEPA y 49 del
Reglamento.
A efecto de referenciar los preceptos legales que norman el

procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental aplicables al
Proyecto, a continuación se transcriben literalmente las disposiciones
legales anteriormente citadas:
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al

Ambiente:
“Artículo 5.- Son Facultades de la Federación:
...X.- La evaluación del impacto ambiental de las obras o actividades a que se

refiere el artículo 28 de esta Ley y, en su caso, la expedición de las
autorizaciones correspondientes...”


CAPÍTULO III
VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS

APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y EN SU CASO, CON LA
REGULACIÓN DE USO DE SUELO.


Inmobiliaria Punta Maroma, S.A. DE C.V.
Naturalidad.- El sitio del proyecto y sus alrededores presentan una

nula naturalidad, pues se presenta totalmente modificado.
Grado de aislamiento.- No existen elementos móviles en el predio, la

fauna es prácticamente nula, y la que probablemente esté presente
(lagartijas, gekos, iguana gris), presentan un alto grado de adaptación
al ambiente urbano por lo que no tendrán dificultad en desplazarse a un
ambiente de iguales o mejores características.
Calidad.- La calidad del suelo y aire es buena. El agua marina de la

Zona Federal Marina aledaña también presenta una buena calidad.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP.IV – PÁG. 32

concesión de la Zona Federal Marítimo terrestre no esta a nombre de la

empresa.
6. El proyecto se encuentra inmerso en plena zona urbana de isla mujeres,
existe la infraestructura urbana, como calles de acceso, drenaje y luz.
Por todas estas razones y debido a que el proyecto busca situarse en un

sitio en el que no se provocarán mayores impactos ambientales a los ya
existentes, se considera que la construcción del proyecto Residencial
Ixchel II, favorecerá de entrada el factor paisajístico del sitio y su
entorno.
El diagnóstico ambiental en el rubro natural y social por tanto es

favorable para el proyecto, sin procesos de deterioro ambiental debidos
a la construcción del proyecto, ni afectaciones al ambiente social, por el
contrario, el paisaje turístico-urbano del área se verá favorecido, y se
diversificará la oferta turística existente, ofreciendo empleos directos e
indirectos a los pobladores.
Para la integración de este apartado, se siguieron los siguientes criterios

de valoración: normatividad, diversidad, rareza, naturalidad, grado de
aislamiento y calidad.
Normatividad.- No existen especies vegetales animales consideradas

dentro de la NOM-059-SEMARNAT-2001.
Los efluentes de la planta de tratamiento cumplirán con lo establecido

en la Ley Federal de Aguas
Los desechos producto de las fases de preparación del terreno,

construcción, operación y mantenimiento serán manejados de acuerdo a
las leyes municipales.
Los niveles de ruido y emisiones a la atmósfera producidos por la

maquinaria de construcción cumplirán con lo establecido en la NOM-
081-ECOL-1994,NOM-080-ECO-1994,NOM-082-STPS-1993
Diversidad.- La zona del proyecto no presenta elementos vegetales o

faunísticos únicos.
Rareza.- En el predio y zonas aledañas no existen elementos vegetales,

animales o del ambiente físico que sean raros.


de los casos de los desarrollos turísticos que se encuentran en las costas

quintanarroenses son propiedades privadas.
c) Factores socioculturales
La población de Isla Mujeres es una comunidad muy celosa de sus

tradiciones y sus propiedades. El éxito del centro vacacional de Cancún
y su bonanza financiera no ha sido compartido con la comunidad isleña,
por lo cual existe un sentimiento generalizado de rechazo a muchas de
las cosas o iniciativas provenientes de esta ciudad.
La comunidad a pesar de estar aislada sentimentalmente de la de

Cancún, esta muy unida entre sí, por lo que el problema de unos en
muchas ocasiones se convierte en el problema de todos.
La entrada de inversiones importantes que brindarán entrada de

recursos a la comunidad isleña, será considerada de gran importancia y
beneficio por la comunidad.
2.5 Diagnóstico ambiental
En cuanto a las condiciones ambientales actuales del predio, se presenta

un alto grado de alteraciones a la vegetación original del sitio, al grado
de no lograr identificar de manera clara la estructuró de la vegetación.
La presencia de especies como el almendro, el álamo y las palmas de
coco, son señal inequívoca que en el predio se introdujo esta
vegetación, ya que no es vegetación nativa.
Las principales alteraciones presentes se señalan a continuación:
1. Alteración de la estructura vegetal original.

2. Introducción de especies no propias del ecosistema de duna y matorral
costero, e incluso de especies introducidas como las palmas de cocos.
3. Infraestructura civil abandonada, hay obras como bardas, baños y
mampostería que fue utilizada en algún momento, sin embargo no se ha
podido precisar la fecha exacta.
4. Existe una gran cantidad de basura acumulada en el predio, lo cual a
provocado la proliferación de fauna nociva, moscas y mosquitos
principalmente.
5. El frente de zona federal y terrenos ganados al mar presenta fuertes
afectaciones, actualmente existe un club de playa (se aclara que la


La pesca es la segunda actividad productiva de la Isla Mujeres, sin

embargo ésta ha tenido un marcado descenso en su producción desde
1995, cuando el último censo arrojó un volumen de captura de 601
toneladas, descendiendo en el año 2000 a 485 toneladas, donde el
principal producto que ha visto mermadas sus capturas es el camarón
(tabla 7).
Tabla 7. Captura anual de pesca en el

Municipio de Isla Mujeres, años 1995 y
2000.
ESPECIE MUNICIPIO
1995
TOTAL 601
Escama 71
Camarón 222
Langosta 74
Tiburón 72
Captura sin registro oficial 162
Otras 0
2000
TOTAL 485
Escama 130
Camarón 47
Langosta 64
Tiburón 122
Captura sin registro oficial 114
Otras 8
Estructura de la tenencia de la tierra.
No existe un costo definido para un lote en toda la zona norte de

Quintana Roo, por lo que los costos pueden variar enormemente. Así, un
terreno colindante con el litoral del mar se cotizará en dólares, mientras
que en las franjas ejidales o aquellos cubiertos con vegetación de
manglar pueden llegar a tener precios muy bajos.
Para los propietarios de la gran mayoría de los predios están organizados
en forma de Sociedades Anónimas de Capital Variable; como en muchos


viviendas contaban con drenaje y el 94.86% con agua entubada (Tabla

5).
Tabla 5. Viviendas por tipo de servicios del Municipio de Isla Mujeres.
Localidad Viviendas Viviendas Viviendas Viviendas

particulares particulares particulares particulares
habitadas habitadas habitadas habitadas
con agua con drenaje con energía
entubada eléctrica
Estado 210,482 189,354 176,157 200,632
Municipio 2,785 2,461 2,570 2,642
Isla Mujeres 2,455 2,329 2,391 2,455
Punta Sam 36 33 34 35
Francisco May 35 0 1 1
Resto de las 259 99 144 151
localidades
PRINCIPALES ACTIVIDADES PRODUCTIVAS.
El municipio de Isla Mujeres tiene producción agrícola, ganadera,

silvicultura, pesca e industria, sin embargo la mayor parte de ellas se
llevan a cabo en la parte continental; por otro lado en la Isla Mujeres la
principal actividad productiva es el turismo, y en menor grado la pesca.
La mayor parte de los servicios turísticos del municipio los ofrece la isla;
de acuerdo con el INEGI (2001), en el municipio existían en el año 2000
46 establecimientos de hospedaje en categorías que van desde una a
cinco estrellas, con un total de 900 habitaciones, en las cuales se
hospedaron en ese año un total de 144,249 visitantes, de los cuales el
48.3% fueron nacionales y 51.7 extranjeros.
Así mismo, hasta el 31 de diciembre de ese mismo año, el municipio

contaba con 75 establecimientos de preparación de alimentos y bebidas.
Tabla 6. Número de hoteles y habitaciones por categoría en el Municipio de Isla

Mujeres, a finales del año 2000. (Fuente, INEGI, 2001).
5 estrellas 4 estrellas 3 estrellas 2 estrellas 1 estrella Sin categoría
Hotele Habs. Hoteles Habs. Hoteles Habs. Hoteles Habs. Hoteles Habs. Hoteles Habs.
s
3 53 3 160 8 219 8 170 7 126 17 172


EDUCACIÓN
El 94.7% de la población del municipio de isla mujeres sabe leer y

escribir, mientras que 5.3% son analfabetas. En la cabecera municipal
funcionan cuatro jardines de niños oficiales y dos particulares, así como
dos guarderías, una de ellas particular. De nivel primario existen 5
instituciones una de ellas particular. De nivel medio se cuenta además
con una secundaria y un colegio de bachilleres.
En la zona continental solo funciona una pequeña escuela rural en el
área más poblada del ejido, en la colindancia con Cancún, el plantel
atiende los niveles de preprimario y primario.
Los alumnos que requieren ingresar a la educación media superior
deben viajar a la Ciudad de Cancún o incluso a otro estado de la
República.
Tabla 4. Población de 15 años o más por condición de alfabetismo y sexo según grupo
quinquenal de edad, al 14 de febrero del 2000. Fuente: INEGI (2001).
ALFABETA ANALFABETA NO ESPECIFICADO
Grupo de edad TOTAL Hombre
Hombres Mujeres Mujeres Hombres Mujeres
s
TOTAL 7,319 3,731 3,196 165 221 3 3
15-19 años 996 503 471 14 7 1 0
20-24 años 1,160 597 534 15 13 0 1
25-29 años 1,208 631 545 15 17 0 0
30-34 años 1,041 527 479 17 17 0 1
35-39 años 802 418 344 14 25 1 0
40-44 años 613 314 257 21 21 0 0
45-49 años 463 230 190 12 30 0 1
50-54 años 354 190 130 12 22 0 0
55-59 años 231 113 83 10 24 1 0
60-64 años 168 81 54 11 22 0 0
65 y mas años 283 127 109 24 23 0 0
SERVICIOS
Hasta el 14 de febrero del año 2000, a totalidad de las viviendas

habitadas en Isla Mujeres contaban con energía eléctrica, no así con
drenaje y agua entubada, donde en el primer caso el 97.39% de las


servicios de consulta externa, pero ninguno con hospitalización. Además

existen sanatorios y consultorios particulares de diversas especialidades.
Del total de 5,917 trabajadores del municipio 1,972 se encuentran
asegurados. 1,349 lo hacen con el IMSS y 623 con el ISSSTE. Para el
resto de las instituciones no se encuentra determinado.
Para atender a las demandas de los trabajadores asegurados y de la
población en general, existen 27 personas en el municipio,
distribuyéndose de la manera siguiente:
Tabla 3. Personal asignado a servicios de salud en el Municipio Isla Mujeres.
Total Seguridad Social Asistencia social
IMSS ISSSTE SDN SM SESA DIF
Total 27 11 2 ND ND 14 ND
Personal medico 8 4 1 ND ND 3 ND
Personal 9 1 1 ND ND 7 ND
paramédico
Pers. De serv. ND 0 0 ND ND 0 ND
Auxiliares de
diag, y
tratamiento
Personal 5 3 0 ND ND 2 ND
administrativo
Otro personal 5 3 0 ND ND 2 ND
Fuente: INEGI, 2001.


Medios de transporte
Transportación terrestre:
Los medios de transporte en la zona continental del municipio son

camiones suburbanos y de transporte público federal, que salen de las
principales ciudades como Cancún y Mérida. En la Isla Mujeres, el
transporte público es brindado por autobuses urbanos colectivos y taxis
particulares.
Transportación aérea:
En el municipio de Isla Mujeres sólo existen aeropistas en mediana

condiciones de uso. En la Isla Mujeres, se encuentra una aeropista
propiedad de la Secretaría de la Defensa Nacional.
Transportación marítima:
La Isla Mujeres cuenta con diversas empresas privadas que brindan

transporte marítimo desde la zona continental, en particular desde
Puerto Juárez donde se ubican dos muelles, en el puente Calinda en la
zona hotelera de Cancún, y en Punta Sam, desde donde parte el ferry
que transporta vehículos y carga.
Seguridad social:
Para el año 2000 (INEGI, 2001) 5,328 personas eran derechohabientes

de alguna institución de salud, mientras que los no derechohabientes
eran 5,446 personas.
Salud:
Los servicios de salud son proporcionados principalmente por servicios

estatales de salud y asistencia (SESA), el instituto mexicano del seguro
social (IMSS), el instituto de seguridad y servicios sociales de los
trabajadores del estado (ISSSTE), el sistema de desarrollo familiar (DIF)
y la cruz roja, así como las fuerzas armadas: el ejercito y la marina.
El municipio de Isla Mujeres cuenta con servicios médicos ofrecidos por
el Instituto Mexicano del Seguro Social, el ISSSTE, SESA y el DIF con


SERVICIOS.
Seguridad publica.
Hasta el 31 de diciembre del año 2000, el Municipio de Isla Mujeres

contaba únicamente con una agencia del ministerio público en las cuales
laboraba igual número de agentes del ministerio público del fuero
común; por otro lado, no existen agencias del ministerio público del
fuero federal.
Isla Mujeres cuenta con policía municipal y policía de tránsito.
Basura y desechos.
Los residuos sólidos urbanos son colectados a diario por camiones del H.
Ayuntamiento, los residuos son depositados temporalmente en la
estación de transferencia, para de ahí ser trasladados en camiones
compactadores con capacidad para 30 toneladas al relleno sanitario en
la zona continental del Municipio de Isla Mujeres para su disposición
final.
Las aguas negras son tratadas en una planta de tratamiento de la
empresa concesionada AGUAKAN mediante el sistema de lodos
activados y aireación. Del agua tratada en la mencionada planta solo
una pequeña parte es reutilizada para regar áreas verdes y la gran
mayoría es vertida a las aguas del Mar Caribe justo frente a la planta de
tratamiento a una distancia de aproximadamente 100 metros de la
orilla. Se cuenta con una cobertura del 97 % en Isla Mujeres
Medios de comunicación.
El municipio de Isla Mujeres cuenta con todos medios de comunicación

modernos tales como: carreteras, red telegráfica, servicio de correos,
servicio telefónico local, de larga distancia y móvil, así como de
servidores locales de Internet.


Tabla 2. Nivel de ingresos de la población económicamente activa en el

Municipio de Isla Mujeres al 14 de febrero de 2000.
POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA Estado Municipio
P.E.A. que no percibe ingresos. 8.4 5.8
P.E.A. que percibe menos de un salario 7.6 7.7
mínimo
P.E.A. que percibe de 1 a 2 salarios mínimos 24.4 30.6
P.E.A. que percibe más de 2 y menos de 3 19.0 20.6
salarios mínimos
P.E.A. que percibe de 3 a 5 salarios mínimos 20.7 20.5
P.E.A. que percibe más de 5 salarios mínimos 16.0 11.4
P.E.A. no especifica cuanto gana 3.9 3.4
30.6
24.4
20.6 20.720.5
19
16
11.4
8.4 7.6 7.7
5.8
3.9 3.4
No recibe Menos de un De 1 a 2 Mas de 2 y De 3 a 5 Más de 5 No
ingresos salario minimo salarios menos de 3 salarios salarios especificado
minimos salarios mínimos mínimos
mínimos
Estado:348,750 Municipio: 4,884
Figura 24. Población ocupada por nivel de ingreso mensual al 14 de febrero de 2000
(porcentaje). Fuente: INEGI (2001).
VIVIENDA.
Hasta el 14 de febrero del año 2000, existían en el Municipio de Isla

Mujeres un total de 2,883 viviendas habitadas, lo que representa el 1.34
% del total en el estado. De estas, 2,873 eran viviendas particulares,
mientras que 10 eran viviendas colectivas.
De las viviendas censadas, 55.4% eran viviendas propias, entras que

44.5% no eran propias, estando en renta, o bajo alguna otra situación
(INEGI 2001).


desocupada 26; la población económicamente inactiva era de 2,995

habitantes, mientras que 33 no especificaron (Tabla 1).
La gran mayoría de los habitantes del Municipio ocupados en alguna

actividad laboral son hombres. En 1990 trabajaban 3,135 hombres
(42.91 % de la P.E.A.) y solo 899 mujeres (12.30 % de la P.E.A.) (Tabla
1).
Tabla 1. Población de 12 años o más por condición de actividad según sexo, 1990-
2000. P.E.I.= Población Económicamente Inactiva. Fuente: INEGI (2001).
Población económicamente
No
Sexo Total activa P.E.I.
especificado
Ocupados Desocupados
1990
Municipio 7,305 4,034 48 3,056 157
Hombres 3.924 3,135 47 673 69
Mujeres 3,381 899 11 2,383 88
2000
Municipio 7,938 4,884 26 2,995 33
Hombres 4,236 3,476 20 723 17
Mujeres 3,702 1,408 6 2,272 16
SALARIO MÍNIMO VIGENTE.
En lo que respecta a los criterios de fijación del salario mínimo general,

Isla Mujeres queda incluida como todos los municipios del Estado en la
zona geográfica “C”. De tal forma que el salario correspondiente en este
año 2004 es de $42.11 pesos diarios, de acuerdo con la Comisión
Nacional de los Salarios Mínimos (www.conasami.gob.mx).
NIVEL DE INGRESO PER CÁPITA.
De acuerdo con los datos proporcionados por el INEGI (2001), en el

Municipio de Isla Mujeres el porcentaje de la población económicamente
activa (PEA) que percibe menos de 2 salarios mínimos mensuales es de
44.1%, siendo esto mayor al promedio de la entidad (40.4%), mientras
que la población que recibe más de dos salarios mínimos al mes es de
55.9% (Tabla 2).


Tasa de crecimiento media anual del

Municipio de Isla Mujeres
10
8
6
Tasa (%)
4
2
0
-2
-4
-6
1950-60 1960-70 1970-80 1980-90 1990-00
Figura 23. Tasa de crecimiento media anual intercensal (INEGI,

2001) en el Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo.
MIGRACIONES (INMIGRACIÓN Y EMIGRACIÓN).
En 1970 el 46% de la población del Estado provenía de otras entidades.

Para el año de 1985, este porcentaje cambió a 53.4%, y para 1990
representó el 59.2 %. Lo que arroja la mayor taza neta de inmigración
del país.
Este crecimiento es la respuesta principalmente al desarrollo de la

actividad turística en el vecino municipio de Benito Juárez y en menor
proporción a incipientes programas que se han aplicado en el estado,
como han sido los proyectos agroindustriales de captura de especies
marinas (langosta y caracol). Por lo que el sector turismo, vinculada en
mayor proporción a la zona norte del estado y principalmente a la
Ciudad de Cancún, ha generado la principal derrama económica en la
entidad.
POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA.
Según datos recabados por el INEGI (2001) en el municipio de Isla

Mujeres, en 1990 la población económicamente activa de 12 años o más
era de 4,092 personas, de las cuales 4,034 estaban ocupadas y 58
desocupadas, la población económicamente inactiva en ese año era de
3,056. Para el año 2000, la población ocupada era de 4,884 y la


5 Medio socioeconómico
b) Demografía
De acuerdo a los datos del INEGI (2001), la población total en el

municipio de Isla Mujeres en 1950 era de 2,307 habitantes, aumentando
hasta 11,313 para el año 2000, lo que representaba un crecimiento de
490.3 % en un lapso de 50 años (Fig. 22).
Crecimiento poblacional del

Municipio de Isla Mujeres
12000
10000
8000
Número de
6000
habitantes
4000
2000
0
1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000
Año
Figura 22. Número de habitantes durante los años 1950, 1960, 1970
1980, 1990, y 2000 (INEGI, 2001) en el Municipio de Isla
Mujeres, Quintana Roo.
De acuerdo con estos datos, la tasa de crecimiento media anual

intercensal de 1950 a 2000 era en un principio de 5.5%, disminuyendo
a -3.5% en la década de 1970-80, para luego aumentar nuevamente a
8.3% en 1980-90 y disminuir en 2000 a solo 0.6% (Fig. 23).


b) Fauna
Debido a las reducidas dimensiones del sitio del proyecto, y a que se

encuentra dentro de un área totalmente urbanizada, la fauna en el
predio motivo de este documento es prácticamente nula, a excepción tal
vez de algunas lagartijas terrestres y geckos.
4 Paisaje
Debido a que el sitio el proyecto se encuentra en la zona de playas del

centro urbano de Isla Mujeres, el paisaje actual es urbano-turístico, con
construcciones hoteleras y habitacionales de diversos tipos, así como
algunos lotes baldíos (como es el caso del sitio de estudio).
La construcción del proyecto “Ixchel Residencial II” cumple con los

parámetros urbanos paisajísticos establecidos por la Autoridad
Municipal, mejorando la calidad visual de la zona al eliminar un foco de
infección, ya que se procedería de manera inmediata al retiro de toda la
basura, eliminando por consecuencia focos de infección o proliferación
de fauna nociva.
El desarrollo de “Ixchel Residencial II”, no contrastará con las

construcciones ya existentes pues éstas son de índole turístico,
existiendo un hotel de cuatro niveles hacia el norte, casas de dos niveles
en los alrededores y la construcción del complejo “Ixchel Residencial I”,
el cual actualmente se encuentra en fase de construcción.


Descripción de la vegetación.
En cuanto al porcentaje de cobertura, sólo el 60% de la superficie presenta vegetación sin embargo las
especies presentes del estrato herbáceo (principalmente pastos y algunos ejemplares de lirio de mar y
riñonina). En tanto que en el estrato arbóreo sólo se presentan algunos ejemplares de siricote, uva de mar
y almendros, así como un único ejemplar de álamo.
Figura 21.-Mapa de la distribución de la vegetación presente en el lote.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP.-IV – PÁG. 18

Fig. 20.- Mosaico fotográfico del predio, se pueden observar las condiciones de deterioro existentes.


Fig. 16.-La mayor cobertura del estrato Fig. 17.- Ejemplares de lirio de mar
herbáceo esta dominado por el pasto (Hymenocallis litorales)
guinea (Panicum ichnantioides).
Fig. 18.-En el sitio se desarrollan de Fig. 19.-Ejemplares de Ambrosía hispida

manera incipiente ejemplares de rinoñina (margarita de mar)
(Ipomea pesca-prae)


Fig.12.- Ejemplar de palma de coco Fig.13.- En el predio se distribuyen

ejemplares de Uva de mar
(Cocolobba uvifera)
Fig.14.- Algunos ejemplares de Fig.15.-En la imagen se puede

siricote (Cardia dodecandra) observar el único ejemplar de
Álamo (Ficus tecolutensis).
Estrato Herbáceo:
Este estrato esta constituido principalmente por pasto cortadera, y

algunas especies rastreras, como de La conformación de este esta Esta
vegetación es resultado tal vez a un viejo desmonte del terreno para la
siembra de coco, además es evidente que el terreno es periódicamente
chapeado para evitar el crecimiento de malezas altas.


HOTEL
CALLE HIDALGO
CLUB DE PLAYA
Fig 11.- En la imagén se puede observar la falta de vegetación en el predio, sólo

algunos ejemplares siricote y palmas se encuentran presentes.
La vegetación es escasa, y esta constituida particularmente por el

estrato herbáceo y arbustivo, aunque existen elementos del estrato
trepador, rastrero y el arbóreo alto.
Estrato árboreo:
Esta compuesto por 10 individuos de palma de coco (Cocos nucifera)

que alcanzan una altura de 10 a 12 m. De igual manera se desarrollan
algunos ejemplares de siricote (Cardia dodecandra) de diversas tallas,
un par de ejemplares de almendro (Terminalia cattapa) y un sólo
ejemplar de álamo (Ficus tecolutensis) No existen otros elementos en el
estrato arbóreo. Por el tipo de vegetación


Fig. 7.-Limite este del predio, en donde se Fig.8.-En el limite norte, colindante con la
pueden observar las obras existentes, la zona federal marítimo terrestre, se
barda y un cuarto de block. encuentran varias obras abandonadas que
hace mucho tiempo y que sirvieron como
baños de un club de playa.
Fig. 9.-Limite sur del predio, se observa la Fig. 10.- Al limite oeste del sitio del
barda y parte del hotel colindante. proyecto se encuentra un terreno en breña
En la siguiente imagen aérea se pueden apreciar perfectamente las

obras existentes en el predio.


b) Trabajo de campo.
Una vez en el predio se observó la escasez casi total de vegetación en

buen estado de conservación, existiendo únicamente vegetación
secundaria herbácea y arbustiva, así como algunos ejemplares de
palmas de coco adultas y siricotes, por lo que se procedió a censar las
palmas (siendo el componente vegetal más conspicuo) y a valorar la
cobertura vegetal del predio.
La cobertura representa la cantidad de espacio que ocupa una especie o

estrato dentro de la unidad de muestreo y se expresa en porcentaje,
este valor refleja los hábitos y formas de vida en la que se presenta una
especie dentro de un cierto ambiente. Así mismo, se elaboró un listado
de las especies vegetales presentes en el predio.
Para documentar el trabajo de campo y el registro de especies

vegetales, se tomaron fotografías con una cámara digital marca Canon
modelo powershot, con resolución de hasta 4.0 megapixeles.
A partir de la fotografía aérea y de la información de campo, se obtuvo

un mapa de distribución de la vegetación.
Resultados.
Descripción general del ambiente.
El predio, se encuentra limitado en la parte este por una barda de block

en la parte norte colindante con la zona federal marítimo terrestre
existen una serie de obras abandonadas (antiguamente baños de un
club de playa) una cerca de alambre de púas y una parte de barda
“verde” formada por ejemplares de Chaca (Bursera simaruba), en tanto
el limite sur colinda con la barda de un edificio que aparentemente es un
hotel, finalmente el oeste colinda con un predio en breña.


f) Hidrología superficial y subterránea
Isla Mujeres carece de fuentes naturales de agua dulce tanto superficial

como subterránea, por lo que se considera que la zona es
hidrológicamente nula.
El agua potable para el abastecimiento de la zona urbana es

transportada mediante tubería submarina desde el continente.
3.- Aspectos bióticos
a) Vegetación terrestre
Se llevo a cabo la visita de campo, con el fin de conocer los recursos

naturales y el estado de conservación que guardan los mismos, con la
información recabada en el sitio se pudo contar con los elementos
técnicos para el sembrado del proyecto. Para ello se siguieron los
siguientes objetivos particulares:
Conocer cualitativamente los principales componentes botánicos del área

de estudio.
Determinar el estado de conservación del área de estudio.
Determinar la presencia de especies enlistadas en la NOM-059-
SEMARNAT-2001.
Establecer recomendaciones de manejo del predio y los componentes
botánicos.
Metodología.
Inicialmente se analizó la información preliminar que existe acerca del

predio y zonas contiguas, como fotografías aéreas, planos topográficos,
instrumentos de regulación urbana, etc. Posteriormente, se realizó un
recorrido de prospección en el predio para determinar la estrategia a
utilizar en campo y conocer el estado general de la vegetación.
a) Información preliminar
Se utilizó una fotografía aérea tomada en el año de 1998, así como

información vertida en el plano topográfico elaborado por el
promovente.


Además de los suelos mencionados, en los sitios donde el microrelieve

permite una inundación parcial se encuentran suelos con una incipiente
formación de turberas, debido a la cantidad de materia orgánica que se
descompone lentamente. En algunos sitios estos horizontes han sido
sepultados a diversas profundidades por el aporte y acumulación de
nuevos depósitos de material; soportan vegetación de manglares y
pastizal halófilo.
De acuerdo con la carta edafológica F16-8 del Instituto Nacional de

Estadística, Geografía e Informática (INEGI), la Isla Mujeres presenta un
suelo de tipo Rendzina, con suelos secundarios de tipo Litosol y Regosol
calcárico. La clase textural es media, y una fase física lítica profunda
(Fig. 6).
Figura 6. Tipos de suelo presentes en Isla Mujeres y zonas aledañas.


sur-norte) con una calcificación incipiente, de suelos claros, cubierto por

vegetación de matorral de dunas y manglares.
Presenta diferentes ambientes: las playas con arenas suaves y bien

calibradas; las terrazas del frente litoral de pendiente plana y ligera, con
sedimentos derivados de arrecifes coralinos y organismos como
ostrácodos y microforaminíferos mezclados con partículas calizas del
suelo; le sigue el ambiente principal de dunas y bermas de playas
antiguas levantados a unos tres metros en promedio, sobre los que se
forman las crestas de dunas que alcanzan hasta 5 m, todas con
materiales de calcarenitas con pendientes moderadas y muy cortas,
finalmente se presenta el ambiente de litoral lagunar representado por
planicies cortas inundables que limitan el cuerpo sur de la laguna
Chacmochuc.
En el área, las playas se consideran de baja energía, ya que las olas

chocan antes de la línea de la costa, sobre el frente arrecifal, formando
una bahía (Mujeres) de baja energía y sin oleaje fuerte.
e) Suelos
En el Municipio de Isla Mujeres se encuentran dos grupos de suelos,

diferenciados a partir de sus propiedades, estructura y origen,
presentando en ambos casos perfiles jóvenes muy poco desarrollados
(López y Cervantes, 1984).
De acuerdo con el sistema de nomenclatura de la FAO, el primer grupo

de suelos es el de los Regosoles calcáricos, localizados en el cordón
litoral, desde Isla Blanca hasta Punta Sam. Estos suelos se encuentran
poco desarrollados y reciben continuamente aportes de material arenoso
de origen calcáreo coralino. Los suelos presentan manto freático
elevado, y están sometidos a la fuerte acción del viento durante todo el
año. Presentan vegetación de dunas costeras en la parte situada
directamente frente al mar, y selvas bajas y medianas en las partes
interiores.
El otro grupo es el de los gleysoles calcáricos, los cuales son suelos

hidromórficos, distribuidos en la planicie baja, en el medio lagunar
marginal. Son suelos sometidos a inundación permanente. Sus texturas
son limo-arenosas, formando lodos calcáreos con proceso de lenta
humificación, presentan una vegetación de manglares.


bentónicos. En la línea de playa que va a mar abierto ya se encuentra

material bien calibrado original y fino, de arena producto de oolitos y
pequeños fragmentos coralíferos.
Tierra adentro y hacia el sur de Punta Isla Mujeres se aprecia una

postplaya o berma original en donde aparecen dunas hasta de 15
metros suprayaciendo a otras menores y más antiguas, las dos con una
granulometría bien clasificada y más o menos cementada; la inferior con
calcita hipermagnesiana y estratigrafía cruzada, en tanto que la superior
está constituida con base de oolitos superficiales y fragmentos de
moluscos y corales retocados por la acción del viento.
El ambiente del litoral Bahía Mujeres corresponde al de laguna abierta

de estrecho, de moderada a baja energía; se caracteriza por la
presencia de rizaduras y megarrizaduras en el fondo marino (Figura 5);
ambas con material muy fino y bien clasificado compuesto
principalmente de corales, algas y microforaminíferos bentónicos
mezclados y en menor proporción, con moluscos, ostrácodos y algunas
espículas de esponjas, estos sedimentos se originan en la barrera
arrecifal y son depositados frente al litoral por las corrientes de deriva.
Figura 5. Fotografías áreas de la zona de Bahía de Isla Mujeres mostrando rizaduras y

megarrizaduras.
d) Características del relieve
La isla es un terreno plano con elevaciones no mayores de 20 metros y

su constitución está formada en su mayor parte por piedra caliza. La
geoforma que se observa en la parte continental de esta micro-región es
de un relieve ondulado de bermas y dunas longitudinales (sentido casi

entre 80 a 90 km por hora, provocando lluvias, fuertes oleajes y

marejadas. Se considera que los "Nortes" son uno de los principales
factores que contribuyen al proceso de erosión de las playas en el
estado.
c) Geología y geomorfología
El entorno de Isla Mujeres en su parte continental corresponde a una

planicie kárstica sensiblemente plana con una ligera pendiente general
menor a 3% que desciende en dirección noroeste-sureste, ubicándose la
mayor parte del territorio bajo la cota de los 10 msnm, encontrándose
algunas elevaciones mayores a los 20 msnm, hacia el occidente (INEGI
1982). En esta área se observan tres geoformas:
-Cordón central de dunas
-Franja litoral lagunar
-Cordón litoral con bermas y playa
La zona de Isla Mujeres constituye un cordón litoral remanente con
crestas de dunas pleistocénicas que reposan sobre una terraza
sumergida a 10 m de profundidad, la cual se formó aproximadamente
hace 30,000 años a principio de la regresión Wisconsiniana.
Posteriormente, durante la transgresión holocénica, se formaron
espolones y se fueron acumulando dunas en el extremo oriente del
cinturón eolianítico del pleistoceno.
Regionalmente, el origen de los sedimentos superficiales pleistocénicos y
recientes que reposan sobre la terraza aludida y que pertenece a la
formación Carrillo Puerto, estuvo vinculado a tres tipos de dinámica:
-Dinámica de playa de alta energía en mar abierto
-Dinámica de laguna abierta o de estrecho (Bahía de Mujeres)
-Dinámica de laguna protegida y restringida (sistema lagunar
Chacmochuc actual)
El ambiente de playa de alta energía en mar abierto se presenta a lo

largo de la costa oriental de la Isla de Mujeres, donde el oleaje forma
fuertes contracorrientes.
En Bahía de Mujeres, en el área contigua a Laguna Makax, los

sedimentos de la playa son de granulometría gruesa, aunque bien
clasificada, pero de material heterogéneo con base de fragmentos de
corales alcionarios, equinodermos y microforaminíferos planctónicos y


1988. indica una frecuencia de 0.62 depresiones por año atravesando la

misma área.
Como un efecto secundario, los huracanes generalmente desprenden

gran cantidad de árboles y arbustos produciendo cientos de toneladas de
material vegetal combustible, lo que puede generar incendios de
grandes proporciones una vez que llega la temporada de estiaje.
• Tormentas tropicales.
Estos fenómenos son similares en temporada, estructura y

comportamiento a los huracanes, sólo que no desarrollan velocidades de
viento tan altas.
• Nortes.
Estos son masas de aire húmedas y frías que provienen del norte del
Océano Atlántico, así como del continente y que alcanzan altas
velocidades. Provocan grandes descargas de agua acompañadas de
vientos hasta de 100 Km/hr, lo que hace descender la temperatura local
considerablemente. Estos fenómenos se presentan en los meses de
noviembre a febrero, y eventualmente hasta marzo.
Independientemente de que se trate de huracán, tormenta tropical o

norte, estos fenómenos son importantes agentes en la modificación de
las Costas de Quintana Roo. La fuerza del embate, ocasiona muertes en
la flora y fauna del litoral. Estas pérdidas además, se presentan en
extensiones considerables. Las comunidades vegetales costeras, en
particular la duna y el manglar sufren rupturas, desgajamiento y
“quemaduras” por sal marina, de tal forma que se modifica
temporalmente el paisaje.
b) Vientos.
Los vientos dominantes de febrero a julio son los alisios, provenientes

del sureste con velocidades de 10 km/hr en promedio y hasta 30 km/hr
durante perturbaciones tropicales (López-Rivas, 1994). Se presentan
vientos del norte durante los meses de invierno, particularmente de
noviembre a marzo. Estos vientos pueden llegar a alcanzar rachas de


Los fuertes vientos, el oleaje generado por los mismos y las ondas de
tormenta que elevan considerablemente el nivel del mar pueden causar
efectos destructivos en la zona costera. Los vientos generados por el
huracán Gilberto en 1988 registraron velocidades de hasta 320
kilómetros por hora (INE/SEMARNAP), causando grandes destrozos en la
zona costera.
Figura 4. Durante 1998 se formaron 13 huracanes en el Atlántico. El huracán Mitch

fue el único que llegó a costas Mexicanas; durante su paso por Honduras alcanzó la
categoría 5 en la escala de Shaffir-Simpson (la mas alta), causando graves daños.
En Quintana Roo, los efectos fueron mayores en la costa sur del estado. Aunque
hacia el norte se presentaron fuertes oleajes y vientos, y altas marejadas.
De acuerdo con Gentry (1971), la frecuencia de incidencia de estos

meteoros es de 1.59 depresiones por año, con base a las estadísticas
para la región del Caribe de los años 1968 al 1986 en el área
comprendida entre los 20 y 25 grados de latitud norte y los 85 y 90
grados de longitud oeste, donde se encuentra Puerto Morelos. Sin
embargo un cálculo similar realizado con información local (Merino y
Otero 1991) utilizando los datos del período comprendido entre 1960 y


MARCHA DE TEMPERATURA Y PRECIPITACION EN QUINTANA ROO
40 250
30 200
150
20
100
10 50
0 0
ENE FEB MAR APR MAY JUN JUL AUG SEP OCT NOV DEC
TEMPERATURA PRECIPITACION
Figura 3. Gráfica que muestra la marcha anual de la

temperatura y la precipitación pluvial para el tipo de clima de
la zona.
2.4. Intemperismos severos
Huracanes
Por su situación geográfica, la costa de Quintana Roo es la que tiene

mayor incidencia de fenómenos meteorológicos de distintos tipos e
intensidades. En particular es la zona de mayor incidencia de huracanes
en la República Mexicana. El 46% de los huracanes que tocaron costas
mexicanas en un periodo de 50 años, pasaron por Quintana Roo. Las
costas del estado han sido tocadas por 33 huracanes en los últimos 22
años, principalmente la zona norte y centro del estado. La temporada de
estos eventos abarca desde junio a noviembre, siendo septiembre el
mes más crítico.
Los huracanes que son el fenómeno más catastrófico se forman a partir

de una tormenta tropical, afectan a las costas de Quintana Roo en dos
matrices: una en el Mar Caribe frente a las costas de Venezuela y
Trinidad; y la otra en el Atlántico oriental, que después de atravesar
América Central y las Antillas Menores, doblan hacia el norte para
dirigirse a las costas de Florida.


2.2 Temperatura.
La temperatura máxima del verano,

en los meses de abril a octubre, que
son los más cálidos puede llegar a
alcanzar los 39ºC. En invierno,
durante los meses de noviembre a
marzo, las temperaturas más bajas
oscilan entre 24ºC y 25ºC. La
temperatura media anual para la zona
es de 27ºC, con oscilación de 4.5ºC.,
esta poca variación, permite
considerar un clima isotermal. La
escasa oscilación térmica sugiere que
la marcha de la temperatura sea de
tipo “Ganges” (Negrete, 1988).
Figura 2. Mapa de valores de isotermas e

isoyetas para Quintana Roo.
2.3. Precipitación.
La precipitación total anual está por encima de los 1,500 mm. Esta
precipitación a pesar de estar presente todo el año, no se presenta en
las mismas cantidades. Durante la temporada de lluvias de junio a
diciembre, se aporta el 75% del total con un valor de precipitación
media en conjunto de 830 mm. A diferencia, en la temporada seca, de
enero a mayo se aporta el 25% de la precipitación total anual,
registrándose un valor de precipitación media en conjunto de 280 mm.
El cociente entre precipitación total y temperatura media anual oscila
entre los 39 y 55 (INE/SEMARNAP, 1998).


1 Delimitación del área de estudio
Debido a que la zona del proyecto se encuentra dentro de una zona

urbana, el área de estudio se limitó al interior del predio, y los terrenos
ganados al mar adyacente.
2 Caracterización y análisis del sistema ambiental
2.1 Aspectos abióticos
Las características ambientales de una zona, se conforman por el medio

físico y el medio biológico. En este capítulo se incluye lo relativo al
medio físico: tipo de clima, temperatura, precipitación, intemperismos
severos, vientos, geomorfología, edafología, relieve, hidrología,
fisiografía y características oceanográficas dominantes para la región
norte del estado de Quintana Roo, y cuando sea posible en particular de
la Isla Mujeres.
a) Clima
De acuerdo a la clasificación de Köepen, modificada por García (1968) la

clasificación de este clima es: Aw0(x’)i, que corresponde a un clima
cálido subhúmedo con
temperaturas mayores a
los 18 o C con lluvias en
verano (INE/SEMARNAP,
1998).
Figura 1. Mapa de climas de la

Península de Yucatán, según
García (1968).


CAPÍTULO IV
DESCRIPCIÓN DEL SISTEMA AMBIENTAL Y
SEÑALAMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA AMBIENTAL
DETECTADA EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL
PROYECTO.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” - CAP.IV– PÁG. 1

CONCLUSIONES
El proyecto “Ixchel Residencial II” se sujeto a un esquema de

planeación ambiental sistemática, ya que desde la etapa prelimar
consideró todos los factores ambientales, como revisión de la legislación
ambiental, reglamentos ordenamientos y normas que aplican y adicional
tomo en cuenta las condiciones que prevalecen en el sitio, lográndose de
esta manera un proyecto que se integra en la zona provocando el menor
número de impactos al ambiente.
A manera de resumen los atributos del proyecto son los siguientes:
1. El proyecto está inserto en la parte norte de la zona urbana de Isla Mujeres.

2. Que el sitio donde se pretende construir el proyecto, se encuentra afectado
por los que fueron las obras de un club de playa, Dichas obras actualmente se
encuentran abandonadas.
3. Que con la instalación del proyecto, se aprovechará un predio el cual existía
con infraestructura obsoleta, lo cual incrementará la plusvalía del predio y de
la zona.
4. Que la construcción de los condominios y la implementación de las medidas
de compensación, mitigación y un correcto cumplimiento de los programas de
manejo ambiental y el fiel cumplimiento de las condicionantes impuestas por
la autoridad, en caso de ser aprobado el proyecto, se puede evitar una
mayor daño a la zona y promover una mejora sustancial de los
distintos ecosistemas.
5. Se considera que el proyecto “Ixchel Residencial II”, no afecta los procesos
biológicos y físicos químicos, que se dan en el sitio del proyecto.
6. El proyecto contará con infraestructura propia de servicios de tratamiento de

agua y desalinización de agua.
7. Que aún cuando se generarán una serie de impactos al ambiente en distintas

magnitudes, se proponen al mismo tiempo una serie de medidas de
prevención y de mitigación.
8. Que el proyecto cuenta, con la factibilidad de uso, para el desarrollo de las

obras.
De esta manera se concluye que el Proyecto “Ixchel Residencial

II”, es factible de llevarse a cabo en todas y cada una de sus
etapas.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP. V-VI – PÁG. .26

Demanda de agua.
El agua requerida por el proyecto, será proveída a través de una
planta desalinadora, propiedad de la empresa. El agua a tratar, será
salobre obtenida de un pozo, previa autorización de la autoridad
correspondiente.
Debido a que el agua que pasará por el proceso de osmosis será
salobre, se espera que el agua de rechazo sea mínima, sin embargo
ésta, será dispuesta en un pozo de absorción, para lo cual se contará
con la autorización previa correspondiente de la Comisión Nacional del
Agua.
Contratación del personal.

El personal que laborará de manera directa en el desarrollo una vez
que funcione al 100%, se estima que al menos será de 30, por lo que
lo primero que se debe de evaluar es el impacto social, económico y
ambiental que generará tal contratación.
Medidas de prevención.
1. La demanda del personal que labora en la zona turística y en este caso
por el tipo del proyecto será personal que vive en la propia Isla, con lo
cual se evitará la migración de mano de obra de otros sitios de la
republica o del mismo estado.


Afectación a Flora y Fauna:
Muchas de las veces la falta de información acerca de las políticas de

protección y conservación de los recursos naturales, trae por
consecuencia el aprovechamiento de especies vegetales y animales de
manera ilegal, sobre todo de aquellas enlistadas en la NOM-59-
SEMARNAT-2001, por parte del inquilino.
Medidas de mitigación.
1. El programa de educación ambiental contemplará acciones dirigidas al

inquilino.
2. Se dispondrá de una serie de información a través de trípticos y folletos

alusivos a la importancia de los recursos naturales de la zona.
En el caso concreto de las diferentes especies que llegasen a desovar

a las playas de la Isla y en el caso de que llegasen a la playa del
proyecto se implementarán las siguientes medidas, siempre en
coordinación con la SEMARNAT en el Estado:
1. En temporada de tormentas la duna puede ser afectada de manera

natural, por lo que se evitará la pérdida de vegetación halófita durante el
estío regándola y reforestándola periódicamente, por lo menos en la
parte del frente del predio, como ya se mencionó la Zona Federal
Marítimo Terrestre, esta concesionada a un tercero.
2. Dadas las condiciones de uso actuales de la playa, es prioritario evitar la

circulación de vehículos ya que esto provoca la compactación de la arena,
pérdida de vegetación costera y erosión.
3. En coordinación con el actual concesionario, previo a la temporada se

limpiará la playa para eliminar obstáculos que pudieran obstruir la
llegada de las tortugas.
4. En coordinación con el actual concesionario, sobre la playa se colocarán

señalamientos que contengan información acerca de la temporada de
anidación, comportamiento de las tortugas, cuidado y precauciones que
se deben tener con los nidos y en caso de ver una tortuga.


mantos freáticos y a las aguas marinas aledañas, afectando de igual

manera a las zonas arrecifales, cercanas al proyecto.
Medidas de prevención:
1. El manejo de los residuos líquidos y sólidos generados por la operación

de las distintas partes del Desarrollo, se integran al Reglamento de
Impacto Ambiental del proyecto.
2. Las aguas negras y de desecho generadas por la operación del proyecto,

serán tratadas en la planta del propio proyecto.
3. La cantidad de desechos sólidos generados debe de ser manejado y

dispuesto adecuadamente, ya que en caso contrario puede afectar a los
ecosistemas aledaños al proyecto y generar fauna nociva.
4. Se contará con el número adecuado de recipientes para basura.
5. Se deberá indicar a los inquilinos sobre la importancia de mantener

limpia la playa sobre todo de desechos plásticos, bolsas, recipientes de
bronceadores y repelentes, especialmente en la temporada de
anidación de tortugas.
Adicionalmente, la acumulación de residuos sólidos pueden generar

daños irreversibles en los ecosistemas de mayor fragilidad, la falta de
cuidado y monitoreo de las condiciones ambientales generará
impactos sobre aquellos organismo más susceptibles, como arrecifes,
tortugas y en general las especies enlistadas en la NOM-59-
SEMARNAT-2001.
Medidas preventivas.
1. Es importante integrar un Plan de Manejo Ambiental, el cual considere

todas las acciones propuestas por parte de la empresa y las
condicionantes que la autoridad impondrá en la resolución de impacto
ambiental.
2. Se mantendrá un programa sistemático de limpieza, en todas las áreas

del proyecto y las aledañas al mismo.


C. Impactos en la etapa de operación del proyecto.
Durante la etapa de operación del proyecto, los impactos que se

pueden evaluar son los directos y aquellos que se presentan a largo
plazo, ya que los impactos indirectos a corto plazo no se perciben o
por la intensidad misma del impacto o por el tiempo en que se
presenta, por ejemplo la afectación por uso de zonas frágiles, como
son los arrecifes o bien la acumulación de pesticidas en el suelo o en
el agua, etc.
Operación de maquinaria y equipos.
La operación del cuarto de maquinas y equipo en el hotel traerá por

consecuencia un incremento en los niveles de ruido y la emisión de
gases a la atmósfera.
1. Todos los equipos y maquinaria cumplirán con las NOM’s

correspondientes.
2. Se implementará un programa de mantenimiento, con el objeto de que

los equipos se manejen en las condiciones más óptimas.
Presencia de inquilinos.
La presencia de los inquilinos en el condominio trae consigo una serie

de impactos, los cuales se describen a continuación.
Generación de residuos líquidos y sólidos.
Durante la fase de operación se generará basura diariamente, por lo

que un mal manejo y disposición de los residuos puede originar
impactos, como presencia de basura en las áreas del proyecto o bien
en la playa o en el agua, pudiendo resultar peligroso para distintas
especies de animales.
Por otro lado un mal tratamiento de las aguas negras y una mala
disposición de las mismas así como las agua de rechazo de la planta
desalinizadora puede afectar de manera directa la calidad de los


1. Todas la aguas producto del área del comedor, serán recibidas en una
letrina portátil, la cual recibirá mantenimiento constante.
2. En cuanto a los desechos líquidos producto de los baños, se contará con

el número de baños portátiles suficientes.
3. Se insistirá en el uso de los baños por parte de los trabajadores.
Acción: contratación de mano de obra.
De manera directa la generación de fuentes empleo resulta sin duda

un impacto benéfico, sin embargo durante el proceso de construcción
los trabajadores que laboran son principalmente albañiles, peones y
mozos de obra, siendo un sector cuyo origen son sitios marginados
económicamente, con un reducido grado de escolaridad, en el que
incluso impera el analfabetismo y ante la falta de conocimiento sobre
la normatividad ambiental, pueden generar una serie de afectaciones
al ambiente las cuales afectan principalmente a especies de flora y
fauna.
Asimismo, esta fuente de trabajo es temporal, y representa un

beneficio para los trabajadores por un periodo relativamente corto,
por lo que se considera un impacto benéfico de moderada magnitud.
Medida de preventivas.
1. La mayor parte de la mano de obra en la construcción del proyecto será

de la propia de la zona. Con lo anterior se evitarán procesos de migración
de otros estados.
2. Se implementará un Programa de Educación Ambiental dirigido a todos y

cada uno de los trabajadores de lo distintos niveles que participarán en
las distintas etapas del proyecto incluyendo el propio huésped.
3. Adicional a lo anterior se explicará la importancia del cumplimiento del

Reglamento en materia de Impacto Ambiental, que para tal fin se
diseñará resaltando las infracciones a las que se harán acreedores en
caso de incurrir en alguna falta.


Generación de residuos sólidos:
La generación de residuos sólidos, como parte de los trabajos de

construcción y los generados por los propios trabajadores, pueden
llegar a impactar a determinados recursos naturales, además de tener
un efecto paisajístico negativo.
1. Se llevarán a cabo actividades de limpieza diariamente.
2. Se colocará el número suficiente de recipientes para basura
3. Se llevará a cabo una separación de los distintos tipos de materiales,

separando los posibles de reciclar y los que requieren una disposición
final, ambos serán remitidos a los sitios autorizados por el municipio.
Un mal manejo de los residuos generados sobre todo en el área de

cocinas y baños, propician en desarrollo de fauna nociva, como ratas,
moscas y mosquitos, los cuales además de ser un peligro latente para
la salud., pueden también dañar a algunas especies de fauna.
2. Se colocará el número suficiente de recipientes para basura.
3. Se insiste en la implementación del Programa de Educación ambiental,

como un medio para concienciar al trabajador y disminuir
considerablemente las afectaciones al ambiente.
Generación de residuos líquidos:
Durante todo el proceso de construcción se generarán una gran

cantidad de líquidos, tanto en el área de la cocina como en los baños,
el mal manejo y disposición de los mismos puede generar
contaminación y afectación a los ecosistemas aledaños al proyecto.


Medidas preventivas.
1. Se contempla que el mantenimiento y reparación de los equipos y

vehículos se realice fuera del área del proyecto.
2. Los envases de aceites y grasas que llegasen a generarse dentro del área
del proyecto, serán almacenados en recipientes adecuados para su
posterior traslado.
Mano de Obra:
Con la presencia de trabajadores durante el proceso de construcción,

sobre todo de albañiles, las cuales poseen un bajo nivel de educación,
existe el peligro latente de la afectación a recursos naturales.
Medida preventiva.
1. Como parte de los programas que serán elaborados durante el proceso

de seguimiento de condicionantes ésta la implementación de un
Programa de Educación Ambiental, dirigido a cada sector de trabajadores
que participan durante las distintas etapas del proyecto, poniendo
especial énfasis en el cuidado y protección de especies enlistadas en la
NOM-059-SEMARNAT-2001.
Medida de mitigación.
1. Se instalará malla electrosoldada o ciclónica o bien un tapido alrededor

de toda el área de construcción.
2. Se restringirá la circulación de los trabajadores hacia la Zona Federal

Marítimo Terrestre, sobre todo durante la temporada de arribazón de
tortuga marina, aun cuando la zona no esta considera como área de
arribazón de tortugas marinas.
3. Se pondrá a disposición de las autoridades a todo trabajador que afecte

de manera ilegal a alguna especie
4. No se permitirá la introducción de fauna exótica, como perros y gatos.


combustible, por tal razón existe la posibilidad de derrames y

contaminación de suelos por un mal manejo.
1. Al igual que en la construcción del camino de acceso, se cumplirá con la

normas ambientales vigentes.
2. Las actividades mantenimiento y reparación se llevarán en sitos

especializados fuera del sitio del proyecto.
3. Las sustancias como combustibles y aceites serán almacenados bajo

condiciones de seguridad, con un contenedor que soporte hasta el 1.1 del
volumen de las sustancias.
Manejo y reparación de maquinaria:
En caso de que se dé un mal manejo de la maquinaria y equipos así

como de los combustibles y aceites puede existir la posibilidad de
contaminar suelos e incluso, la posibilidad de impactar mantos
freáticos o incluso aguas marinas.
Medida preventiva.
1. Se mantendrá un programa de monitoreo de equipos y maquinaria, así

como de los combustibles.
2. Todas las actividades de mantenimiento y reparación deberán de ser

llevados a cabo fuera del área del proyecto, en los sitios adecuados para
tal fin.
Contaminación por hidrocarburos:
Una de las comunidades que se pueden ver directamente afectadas

por la presencia de hidrocarburos y metales pesados son las
comunidades marinas, especialmente las zonas arrecifales del
Polígono de Isla Mujeres, el cual no colinda con la zona del proyecto
pero hay una distancia que es prudente tomar en cuenta.
Aún cuando las formaciones arrecifales del Parque Marino, se

encuentran fuera del área de influencia directa del proyecto, no se
pueden perder de vista la presencia de dichas zonas.


Circulación vehicular:
El incremento de la circulación de vehículos de carga y materiales, el

uso de maquinaria para la construcción, incrementará el transito en
las inmediaciones del proyecto.
Medidas de mitigación:
1. Se colocarán los señalamientos indicando los límites de velocidad.
2. El horario de trabajo se limitará de 7:00 a 18:00.
Afectación a la fauna:
Con el tiempo y debido a las actividades de construcción, se espera

que la especies de fauna presentes en el área del proyecto, se
desplacen hacia otros sitios más seguros.
Importante resulta aclarar, que no se detecto presencia de especies

animales, aunque de manera indirecta se determino su presencia, tal
es el caso de reptiles como iguanas y lagartijas, que comúnmente
habitan en la zona.
1. La empresa en coordinación con la autoridad o participará en las acciones

de conservación de flora y fauna que sea implementadas, sobre todo
aquellas dirigidas a las especies en la NOM-059-SEMARNAT-2001,
especialmente tortugas que llegasen a arribar.
2. En el caso de los reptiles, los ejemplares que llegasen a encontrarse,

éstos serán trasladados a un sitio más seguro dentro de la zona.
Contaminación de suelos:
Durante el proceso de construcción de la infraestructura, se usarán

equipo y maquinaria, así mismo se almacenará un mínimo de aceite y


Durante la etapa de construcción de la infraestructura los impactos

esperados son:
La emisión de partículas a la atmósfera por los equipos y maquinaria

de construcción puede afectar la calidad del aire, por lo que se
aplicaran las siguientes medidas de mitigación:
1. La correcta aplicación de la normatividad en cuanto a emisiones.
2. Un programa de mantenimiento de todos los equipos.
3. El mantenimiento y reparación será realizado fuera del área del proyecto,

en talleres especializados.
La acumulación de partículas de polvo y humo sobre el estrato

vegetal, disminuye la capacidad fotosintética de los organismos
vegetales.
• Medida de mitigación: se llevará a cabo un riego regular sobre la

vegetación circundante a las obras del proyecto.
En cuanto al impacto indirecto provocado en el ámbito paisajístico,

una de las etapas más impactantes en este aspecto es la
construcción, por el movimiento de maquinaria, material, presencia
de albañiles, acumulación de basura, etc., para lo cual se proponen
las siguientes medidas: de mitigación:
1. Colocar una malla de protección alrededor de la obra, con el fin de

disminuir el efecto visual.
2. El movimiento de material se programará, con el fin de no provocar

conflictos viales en la zona.
4. Se colocará el número suficiente de recipientes para basura


3. En tanto los desechos sólidos, serán depositados en el sitio donde

disponga la autoridad municipal.
La operación de la cocina y área de baños, produce desechos sólidos y

líquidos, que en caso de no contar con manejo adecuado pueden
generar, basura y la consecuente proliferación de fauna nociva, en
tanto que una mala disposición de residuos líquidos puede filtrarse a
los mantos freáticos y contaminar los ecosistemas marinos y costeros.
Se consideran las medidas de mitigación correspondientes.
1. Los residuos líquidos generados durante esta fase, se manejarán a través

de fosa sépticas portátiles rentadas a empresas autorizadas o bien
aprovechando la conexión que existe aún con el sistema municipal de
alcantarillado.
2. En cuanto a los desechos sólidos, estas áreas contarán con los
recipientes suficientes para acopio y almacenaje, para su posterior
disposición de acuerdo al sitio que disponga la autoridad municipal.
Protección de los recursos naturales:
Las actividades de preparación del sitio pueden provocar afectaciones

directas o indirectas a los recursos naturales existentes en el área, tal
es el caso de la playa arenosa, en la cual pudiesen de manera
esporádica arribar y desovar ejemplares de tortugas marinas.
Medida de mitigación:
1. La primer medida tendiente a la protección de la playa y por lo tanto a

las tortugas marinas que arriban a desovar, es la colocación de un amalla
ciclónica o tapiado alrededor del predio del proyecto, con especial
atención en los límites de la zona federal y los limites del predio.
B. Impactos en la etapa de construcción.
De las etapas en las que potencialmente se pueden generar la mayor

cantidad de impactos al ambiente, es la etapa de construcción,
durante ésta el movimiento de equipo, de personal, la generación de
ruido, etc., son más intensos.


2. En cuanto a la emisión de humos y partículas contaminantes generadas

por los equipos, ésta será controlada, ya que la maquinaria cumplirá con
lo estipulado en la normatividad correspondiente Se considera que la
permanencia del impacto es temporal y se limitan sus efectos a la etapa
de preparación.
Ruido.
Los niveles de ruido en el área del proyecto, se incrementarán por el

uso de la maquinaria y equipo utilizado, lo que afectará
principalmente a la fauna del sitio. Las medidas de mitigación,
implementadas para disminuir al máximo los impactos son:
1. El cumplimento de la normatividad respecto a los niveles de ruido

permitidos.
2. Limitar el horario de trabajo de 7:00 a 18:00, disminuye el impacto
posible de generar.
Instalación de servicios de apoyo.
La construcción y operación de la infraestructura apoyo como

bodegas, casetas, cocina y comedor, trae consigo una serie de
afectaciones que se describen a continuación.
El almacenamiento y manejo de sustancias consideradas peligrosas,

como aceites y combustible, puede potencialmente generar un riesgo
y afectación al ambiente, principalmente por derrame y contaminación
de suelos definido como un impacto directo y escurrimiento hacia
mantos freáticos.
1. En primer lugar el volumen y cantidad de materiales como aceites y

combustibles es mínimo, sin embargo el proyecto contará con envases y
sitios adecuados para su correcto almacenaje. Se construirá un área de
recuperación, considerando 1.1 veces el volumen de las sustancias a
manejar
2. El manejo de los desechos líquidos generados en la cocina y baños, será

a través de fosas sépticas portátiles o bien a través de la conexión hacia
el alcantarillado municipal.


En el caso del predio no existe comunidades vegetales conformadas y

sólo se da la presencia de algunos ejemplares asilados de especies
características de duna costera, de las cuales ninguna esta enlistada
por la NOM-059-SEMARNAT-2001, por lo que no existe una valoración
de los impactos directos.
Nivelado y relleno:
La modificación del relieve es el impacto que directamente influye

sobre algunos de los componentes ambientales del sitio del proyecto,
la compactación del suelo, modifica los niveles de permeabilidad de
los suelos, trayendo consigo una perdida en la captación de agua. Las
escasas dimensiones del predio y la superficie totalmente
desmontada, reducen considerablemente el significado de este
impacto.
Medidas de mitigación:
1. Con el fin de no interrumpir los aportes de agua por acción de las lluvias,
el edificio contará con drenaje pluvial en sus instalaciones.
Medida de compensación:
1. El proyecto contempla el diseño de áreas jardinadas, con las cuales se

favorecerá la percolación del agua de lluvia.
Calidad del Aire. La remoción de suelos, así como la utilización de

maquinaria y equipos durante las fases de preparación, generarán
partículas y opacidad en el aire, factores que pueden provocar
impactos directos sobre la vegetación circundante. Debido a que la
mayor parte de la vegetación circundante se encuentra fuertemente
alterada, el impacto se considera no significativo.
A continuación se proponen las medidas de mitigación

correspondientes:
1. La emisión de polvos se minimiza, con acciones de riego constante en los

sitios de preparación.


1. ANÁLISIS DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES Y MEDIDAS DE

MITIGACIÓN.
No se contempla la afectación a ningún ecosistema, ya que el predio

se encuentra fuertemente alterado por actividades previas a su
adquisición. Sin embargo, se proponen una serie de medidas
tendientes a la protección de fauna, principalmente tortugas marinas.
Fases del Proyecto.
El presente análisis de los impactos ambientales surge de la

combinación del método de Check List y el método de la Matriz de
Leopold.
De manera especifica los impactos posibles de generarse durante

cada una de las etapas y por cada una de las actividades del proyecto
son:
A. Impactos en la etapa de preparación del sitio.

Acción: Desmonte.
Impacto Directo
El impacto inmediato que trae consigo el inicio de cualquier obra es la

remoción de la cubierta vegetal, la cual generará un impacto
negativo directo, modificando la estructura y la densidad vegetal en
cada ecosistema, de forma adicional existen otro tipo de impactos
directos e indirectos adicionales sobre otros recursos, probablemente
los de mayor relevancia, son los siguientes:
1. Modificación a la estructura y densidad vegetal en el ecosistema

2. Perdida de hábitat de flora y fauna, especialmente a las enlistadas
en la NOM-059-SEMARNAT-2001.
3. Interrupción de procesos biológicos; como procesos de sucesión
(recuperación de la zona), áreas de migración, anidación,
alimentación y reproducción, polinización, dispersión de semillas,
depredación.
4. Remoción y erosión de suelos.


MATRIZ DE LEOPOLD
SIMBOLOGIA ETAPA DE PREPARACIÓN ETAPA DE CONSTRUCCION ETAPA DE OPERACIÓN
Nulo N
Operación de la Maquinaria
Operación de la Maquinaria
Adverso A
Aprovechamiento de agua.
No significativo As
Contratación de mano de
Contratación de mano de
Generación de residuos
Generación de residuos
Presencia de Inquilinos
Moderadamente Am
Trazo, nivel, y relleno

significativo
líquidos y líquidos
líquidos y sólidos
Construcción de
Operación de la
Infraestructura
Benéfico B
infraestructura
No significativos Bs
y equipos
y equipos
Moderadamente
Bm
significativo
obra
obra
Significativo
BS
Temperatura N N N N N N N N N N N
Humedad N N N N N N N N N N N
Clima Partículas Suspendidas As As N As N As N As N N N
Concentración de gases As As N As N As N As N N N
Niveles de ruido As As N As N As N As N N N
Características físicas y Químicas As As N As As As N N N N N
Suelo Susceptibilidad a la erosión As N N N N N N N N N N
Uso actual N N N N N N N N N N N
Uso potencial BS N N BS As N N BS N N As
Características N As N N As As N N As N As
Vegetación Especies de valor comercial N N N N N N N N N N As
Especies bajo régimen de protección N N N N N As N N As N As
Características As As As As As As N As As N As
Fauna Especies de interés cinegético N N N As N N N As As N A
Especies de valor comercial N N N As N N N As As N As
Especies bajo régimen de protección As As As As As As N As As N As
Agua potable N Ns N As N N As As As N As
Servicios Drenaje N N N As N N As As As N As
Energía eléctrica N N N As N N As As As N N
Medios de comunicación As N N As N N As As Bm N N
Comercio BS N Bs BS N N N BS BS N N
Actividades Industria
BS N N BS N N N BS BS N N
económicas
Servicios BS Bm Bs BS N Bm BS BS BS N N


COMPONENTE ELEMENTOS
Medios de comunicación
Medios de transporte
Asistencia Pública
Educación
Vivienda
Zonas de recreo
Actividades económicas Comercio
Industria
Servicios
Pesca
Forestal
Cuadro 2. Acciones del proyecto en las diferentes etapas.

ETAPAS ACCIONES DEL PROYECTO
Etapa de preparación. Demolición
Trazo, nivelación y relleno
Construcción de servicios de apoyo
Operación de maquinaria y equipo
Contratación de mano de obra
Construcción Construcción de infraestructura.

Generación de residuos sólidos.
Generación de residuos líquidos.
Contratación de mano de obra
Instalaciones de apoyo.
Alojamiento de trabajadores
Servicios para trabajadores.
Operación Contratación de mano de obra
Operación de la infraestructura
Presencia de turistas
Generación de residuos sólidos.
Aprovechamiento de agua


3. Son pocas las variables a evaluarse, considerando la afectación

que existe en el predio.
A. Metodología.
Para la identificación y análisis de los impactos ambientales, se

determinaron todos los componentes del ecosistema dentro del predio
y en su área de influencia (Cuadro 1), así como las acciones que se
pretenden llevar a cabo en el área (Cuadro 2). Una vez realizado lo
anterior, se procedió a elaborar un análisis matricial de Leopold, en el
que sé interrelacionan los componentes del ecosistema y las acciones
a realizar en cada una de las etapas.
Las etapas en las que se dividió el análisis fueron: etapa de
preparación del sitio, etapa de construcción y etapa de operación del
proyecto. Debido a la naturaleza del proyecto, no se incluye la etapa
de abandono.
Para todos los pasos que se analizan, se revisan los impactos
considerando en ese orden, la vegetación, la fauna, el flujo
hidráulico, el suelo, la calidad del agua, y los ecosistemas costero y
arrecifal aledaños así como a la afectación al microclima.
Cuadro 1. Componentes del Ambiente en el área del proyecto
COMPONENTE ELEMENTOS
Clima Temperatura
Humedad
Partículas Suspendidas
Concentración de gases
Niveles de ruido
Suelo Características físicas y Químicas
Susceptibilidad a la erosión
Uso actual
Uso potencial
Vegetación Características
Especies de valor comercial
Especies bajo régimen de protección
Fauna Características
Especies de régimen cinegético
Especies de valor comercial
Especies bajo régimen de protección
Servicios públicos Agua potable
Drenaje
Energía eléctrica


Una vez identificados los impactos ambientales potenciales de

generarse por el proyecto, se buscó un método de evaluación de los
mismos, a través del cual se pudiera valorar la magnitud de cada
impacto.
El método de evaluación cualquiera que éste sea, deberá de partir de

una buena identificación de los principales componentes ambientales,
del tipo de impacto y de una adecuada evaluación de las acciones que
el proyecto realizará. La Matriz de Leopold, es la metodología que de
manera común se ha usado en la mayoría de los estudios de impacto
ambiental en México, sin embargo a pesar de que la matriz engloba a
cada componente ambiental y las incidencias de cada acción de
manera general, no siempre resulta eficaz en la valoración de los
impactos, ya que si bien un impacto puede ser considerado benéfico
bajo determinadas circunstancias, en otras puede ser perjudicial, si no
se proponen las medidas de prevención, mitigación o compensación
adecuadas, de aquí que la magnitud de un impacto estará en función
de las medidas propuestas.
La matriz de Leopold, como es sabido, no es más que método de

reconocimiento de los posibles impactos, sin embargo sólo identifica
los impactos generados, y valora de forma subjetiva la magnitud e
importancia de los impactos que las obras o actividades tendrán en el
ecosistema, la calificación de un impacto muchas veces la propone el
promovente o bien el consultor ambiental, dando como resultado la
subvaloración de los impactos, o bien resaltando de manera parcial y
poco objetiva los impactos benéficos significativos, mencionando por
ejemplo que el proyecto generará empleo, divisas, crecimiento del las
distintas actividades económicas en la región y por otro lado
minimizando los impactos ambientales como afectación de la
vegetación, erosión, modificación de la hidrología, etc.
Aún con todas las limitaciones del método, se utilizo la Matriz de

Leopold por las siguientes razones:
1. Las características ambientales del sitio del proyecto, se

encuentran fuertemente alteradas.
2. Los alcances de las acciones del proyecto son limitadas y los

impactos mínimos.


.
IMPACTO INDIRECTO A LARGO/MEDIANO

ETAPA ACCION IMPACTO DIRECTO IMPACTO INDIRECTO A CORTO PLAZO
PLAZO
Aa.-Afectación a especies animales, especialmente a las incluidas en Aa.-Desaparición de algunas especies

` ` A1.- Generación de ruído. ` `
la NOM-059-ECOL-2001 del sitio o alrededor del proyecto
A).- Operación de
Equipos/Máquinas.
Ab.- Deposición de partículas en las
` A2.- Generación de Humo. No se perciben efectos a corto plazo `
comunidades aledañas.
B1.- Producción de aguas Ba.-. Afectación a zonas marinas

` ` ` Ba.- Contaminación de Mantos Freáticos `
B).- Planta de tratadas Remanentes. principalmente arrecifales.
Tratamiento:
` B2.- Lodos. No se perciben efectos a corto plazo
` ` C1.- Aguas de Rechazo. No se perciben efectos a corto plazo ` Ca.-Contaminación de Mantos Freáticos
C).- Planta
Desalinizadora:
` C2.- Inyección a pozos. No se perciben efectos a corto plazo ` Ca.-Contaminación de Mantos Freáticos
D).- Tránsito Vehicular: ` D1.- Afectación a Fauna. No se perciben efectos a corto plazo
3.- OPERACIÓN:
No se perciben efectos a corto plazo Ea.-Desaparición de algunas especies
` E1.- Desplazamiento de Fauna. `
del sitio o alrededor
E2.- Generación de desechos y No se perciben efectos a corto plazo
` E).- Presencia de `
sustancias contaminantes.
Personal inquilinos.
E3.- Afectación y No se perciben efectos a corto plazo Ec.- Desplazamiento de especies
` aprovechamiento de especies ` nativas, sobre todo afectación a
vegetales y animales. especies en la NOM-059-ECOL-2001
No se perciben efectos a corto plazo
F1.- Contaminación de mantos
F).- Generación de
` freáticos o cuerpos de agua
aguas residuales.
superficiales
Ed.- Desplazamiento de especies
` F2.- Generación de Fauna Nociva ` nativas, sobre todo afectación a
especies en la NOM-059-ECOL-2001
Ga.-Contaminación de Mantos Freáticos
F1.- Contaminación de mantos
y égimen bi de especies de flora y
G.- uso de Fertilizantes freáticos o cuerpos de agua
` ` fauna acuáticas, sobre todo
y Pesticidas superficiales (cenotes y/o
égimen bi a especies en la NOM-059-
rejolladas).
ECOL-2001
H.- Contratación de
` ` Disponibilidad de empleos `
Mejora económica inmediata
` Acceso a un mejor nivel de vida.
mano de Obra

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP. V-VI – PÁG. 6
.
ETAPA ACCION IMPACTO DIRECTO IMPACTO INDIRECTO A CORTO PLAZO IMPACTO INDIRECTO A LARGO/MEDIANO PLAZO
`
A1.- Modificación del patrón de escurrimientos.
PREPARACION DEL 1.- Nivelado Relleno: ` A).- Modificación de Relieve.
SITIO ` Ba.- Afectación/Contaminación de mantos freáticos.
A2.- Afloramiento de mantos freáticos.
A1.- Por infiltración afectación y contaminación de mantos

A).- Contaminación de Suelos. ` ` Aa.- Contaminación en comunidades marinas.
freáticos.
` B1.- Afectación a Mantos Freáticos o Cuerpos Superficiales. No hay permanencia

B).- Colapsamiento o intrusión de
estructuras (como columnas).
B2.- Contaminación directa a cenotes o rejolladas
C1.- Pérdida de aportes de agua hacia zonas bajas.

C).- Drenaje Superficial.
C2.- Inundación de zonas no inundables.
` D).- Emisión de polvos. ` D1.- Disminución de procesos fotosintéticos. No hay permanencia

CONSTRUCCION
2).- Infraestructura
Condominal.
E).- Afectación a comunidades vegetales
E1.-- Aprovechamiento ilegal de madera y/o quema de vegetación.
colindantes.
`
Fa.- Afectación a especies enlistada en la NOM-059-ECOL-
` F1.- Aprovechamiento ilegal de fauna.
` 2001
F).- Afectación a Fauna.
`
Fa.- Afectación a especies enlistada en la NOM-059-ECOL-
` F2.- Afectación Directa o Indirecta de Fauna.
2001.
`
` ` G1.- Proliferación de Fauna Nociva. Ga.- Desplazamiento de Fauna Nativa.
G).- Generación de Residuos Sólidos. `
Gb.- Afectación a especies enlistada en la NOM-059-ECOL-
` G2.- Contaminación de cuerpos de agua superficiales.
2001.
Ha.- Afectación indirecta hacia ecosistemas dulceacuícolas o

marinos .
` H).- Generación de residuos líquidos. ` H1.- Contaminación de cuerpos superficiales y mantos freáticos.
Hb.- Afectación a especies acuáticas dulce acuícolas y
marinas.
` I).- contratación de Mano de Obra ` I.1.- Disponibilidad de empleo en la zona No hay permanencia

Roo, por lo que los componentes ambientales y los impactos

generados a éstos, son muy específicos para la zona. De igual
relevancia, resulta aclarar que durante este primer paso no se
considera una cuantificación de los impactos. Sin embargo el
propósito del listado es primero reconocer cuales son los impactos y
después buscar cual metodología de evaluación más adecuada. La
propuesta se puede considerar más un “Check List”

información ambiental y sobre todo, de la identificación de los

principales componentes en los que incidirá el proyecto en cada una
de sus etapas de desarrollo.
- CHECK LIST IMPACTOS DIRECTOS E INDIRECTOS
Una de las primeras actividades que se realizaron, fue enlistar las

acciones del proyecto en cada una de sus etapas de desarrollo y el
impacto generado durante cada acción, en esta primera fase se
propuso reconocer los impactos “directos” y se hace un análisis de
aquellos impactos considerados “indirectos”. Es común limitar la
evaluación a los impactos palpables que por su magnitud o
trascendencia son fáciles de identificar, sin embargo los impactos
indirectos, traen consigo consecuencias a corto, mediano y/o largo
plazo, siendo en algunos casos de mayores consecuencias
ambientales, sociales o económicas que el impacto directo. No es fácil
identificar este segundo nivel de impactos y mucho menos
cuantificarlos. El reconocimiento de éstos, queda en muchos casos en
función de la experiencia de trabajo de campo o en las actividades de
seguimiento de condicionantes ambientales de proyectos en desarrollo
u operación, donde se pueden reconocer los efectos de un impacto
directo a través del tiempo.
Impactos Impactos
Etapas Directos. Indirectos
del
proyecto
A continuación, se presenta una tabla que en términos generales

considera los impactos directos del proyecto y toma en cuenta una
serie de impactos indirectos a corto, mediano y largo plazo, se
enlistan acciones como el aprovechamiento de bancos de materiales,
que aún cuando el promovente no realizará en el sitio, si los toma en
cuenta ya que el impacto en otros sitios afecta a recursos naturales,
elevándose el impacto ambiental a un ámbito regional.
Es importante considerar que la propuesta del siguiente listado, esta

ajustado para un proyecto turístico para la zona costera de Quintana

El principio de toda obra o actividad que modificará el entorno

ambiental, es reconocer que se generarán impactos al ambiente y que
el valor del análisis de los impactos radica en proponer acciones y
medidas que disminuyan dichas alteraciones, y que estas propuestas
sean congruentes y factibles de realizar.
Generalidades
Como casi todas las zonas costeras del mundo, constituye una frágil
área de transición entre tierra y mar, que se particulariza por contar
con una extraordinaria dinámica de flujos energéticos.
En virtud de que se trata de un ambiente dinámico y frágil, los

mecanismos que regulan la circulación del agua, los sedimentos que
la conforman, los elementos que lo componen y la materia orgánica
que transporta y mantiene, constituyen los factores clave en cuanto a
su protección, planificación y aprovechamiento, no obstante que el
agua constituye el recurso primordial y debe ser la preocupación
central de toda estrategia de manejo.
Sí de antemano reconocemos, que toda obra o actividad desarrollada

por el hombre, tendrá impactos sobre el ambiente, los cuales podrán
ser negativos o positivos. Entonces la identificación y valoración real
de los mismos, dará como resultado la factibilidad del desarrollo,
permitiendo la implementación de medidas de mitigación,
compensación y/o restauración, que contrarresten los efectos
perjudiciales.
Es importante, determinar las condiciones que guarda actualmente el

predio y predecir como serán las condiciones y cuales serán los
componentes ha modificarse en pro o en contra del ambiente con la
instalación de la infraestructura del proyecto.
Existen una serie de metodologías para la evaluación de impactos

ambientales, cuya efectividad depende del proyecto, de la cantidad de

CAPÍTULO V-VI
IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES
Y MEDIDAS DE MITIGACIÓN

el proyecto propone una serie de medidas de mitigación que disminuyen

los impactos previstos.
Por todo lo anterior, se concluye que el proyecto “Ixchel Residencial

II” en la Punta Norte de Isla Mujeres, es ambientalmente viable, no
produciendo impactos ecológicos significativos, siempre y cuando se
cumplan con las medidas de mitigación dadas en este estudio.

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP. VII – PÁG. 6

3. Subprograma de Manejo de Residuos Sólidos y Líquidos.
3.1.- Manejo de residuos sólidos

3.2.- Manejo de residuos peligrosos.
3.3.- Manejo de residuos líquidos.
3.4.- Manejo de Agroquímicos y plaguicidas
4. Subprograma de atención al cumplimiento de las medidas de mitigación

y condicionantes.
4.1.- Cumplimiento de condicionantes

4.2.-Manual de contingencia ambiental
4.2.-Reglamento interno de construcción.
Este programa será presentado una vez que se integren las

condicionantes que la autoridad ambiental imponga una vez autorizado
el proyecto.
3 Conclusiones
El proyecto “Ixchel Residencial II”,ha considerado en su etapa de

planeación las alternativas de desarrollo del complejo residencial, y se
considera que el sitio seleccionado cumple con los requerimientos no
sólo ambientales sino además urbanos. Que permiten que la
construcción del desarrollo residencial sea viable y que provoque el
menor número de impactos negativos al ambiente, de manera resumida
se enlistan las principales razones del por que puede ser viable el
proyecto.
• El predio presenta fuertes alteraciones ambientales.

• El sitio del proyecto se inserta en la mancha urbana del centro de
población del Municipio de Isla Mujeres.
• En el área del proyecto se cuenta con los servicios urbanos necesarios
para el desarrollo del proyecto.
• Con la construcción y operación del proyecto “Ixchel Residencial II”
mejorará sustancialmente la calidad paisajística de la zona.
• Se eliminarán focos de infección y proliferación de fauna nociva.
• Se considera que los impactos ambientales negativos potenciales de
generarse, son reversibles, puntuales y de poca magnitud y que además


La implementación y ejecución del Programa Integral de Manejo

Ambiental, exige que se contemplen todos los procesos que tengan una
implicación ambiental, teniendo como base una capacitación y sobretodo
una concientización ambiental de los trabajadores y de los usuarios del
proyecto. De igual manera, se busca un manejo eficiente de los recursos
(agua, combustibles, luz, etc.) lo cual conlleva un beneficio no sólo
ambiental sino económico a favor de los costos de operación del
proyecto.
Una integración completa de todas las actividades ha desarrollar en cada

una de las etapas que conforman el proyecto, así como el
involucramiento directo de todos los actores que participan a lo largo del
desarrollo incluyendo a los usuarios mismos del proyecto, es crucial para
gestionar exitosamente el Programa Integral de Manejo Ambiental.
Considerando que la empresa deberá de dar cabal cumplimiento a las
medidas de mitigación propuestas por el mismo y a lo impuesto por la
autoridad y con el fin de que las propuestas sean tomadas en cuenta
dentro de un esquema de cumplimiento coherente y de fácil aplicación,
el Programa Integral de Manejo Ambiental propone los siguientes
subprogramas:
1. Subprograma de Educación Ambiental y Concientización Ambiental. ( se

incluyen los programas de señalización y de educación Ambiental)
2. Subprograma de Protección de Flora y materia orgánica
1.-Rescate Ecológico de Flora.
2.1.1. Rescate de flora (incluye el programa de reforestación

de especies nativas y el de rescate y propagación de la
vegetación),
2.1.2.- Área de almacenamiento temporal (vivero)
2.1.3.- Utilización de materia orgánica (suelo fértil).
2.2.-Rescate de las especies nativas de fauna (incluye el Programa de

Protección del a Fauna Nativa).


ESCENARIO
ACTUAL MODIFICADO
Existen ya los servicios de electricidad El desarrollo instala su propia planta de
y de drenaje. tratamiento.
La oferta turística de Isla Mujeres es Se incrementa y diversifica la oferta

limitada y de mala calidad. hotelera residencial en el municipio,
específicamente en la parte insular.
El municipio de Isla Mujeres obtiene Los ingresos al erario municipal, se
pocos ingresos por concepto de incrementarán por la instalación y
turismo. usufructo del desarrollo, dando de forma
indirecta un impacto económico benéfico
a la población
Falta de empleo para muchas familias Durante las distintas etapas del proyecto,
en la Isla. se generarán nuevas fuentes de empleo
tanto directas como indirectas,
temporales y permanentes.
2 Programa de vigilancia ambiental
Hoy los proyectos turísticos consideran bajo sus premisas de planeación

una serie de acciones vertidas en distintos programas, los cuales buscan
una menor afectación al medio adicionalmente las condicionantes
resultantes del Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental del
proyecto se suman y en conjunto el desarrollar tiene la posibilidad de
integrar ambas en un sólo esquema de atención, es decir se puede
formular el Programa Integral de Manejo Ambiental (PIMA).
El PIMA busca definir estrategias de prevención y mitigación de los
impactos ambientales potenciales de generarse por el desarrollo de un
proyecto, los esfuerzos en las distintas etapas del proyecto y de los
diferentes actores que participan en el mismo se consideran de manera
estratégica, se proponen acciones que conllevan el cumplimiento de la
normatividad ambiental vigente y adicionalmente es un esquema de
autorregulación voluntaria.
Con el PIMA, no sólo se cumple con lo dispuesto oficialmente sino
además se buscan estándares de calidad cada vez más altos exigidos en
la industria turística, como por ejemplo certificaciones de organismos
internacionales como Green Globe.


1 Pronósticos Ambientales
Por las dimensiones del predio, se esperas que la repercusión de las

obras y actividades que el proyecto “Ixchel Residencial II” se acoten
a un ámbito local y sus impactos se den a un nivel particular. De hecho,
por las condiciones que prevalecen actualmente en el predio, se espera
que con la instalación del proyecto, se mejore la calidad paisajistica de
la zona y se disminuyan los riesgos de salud por la acumulación de
basura y la proliferación de fauna nociva, principalmente moscas y
mosquitos.
Es un hecho que Isla Mujeres en su parte insular, ha quedado a la zaga

del desarrollo económico de la región norte del estado. Reflejándose en
la falta de oportunidades para la población local. Con la construcción y
operación del proyecto “Ixchel Residencial II”,se incrementará de
forma inmediata y directa el número de empleos temporales y
permanentes.
La construcción de infraestructura de primer nivel obliga a ofrecer

servicios de primer nivel, la empresa Inmobiliaria Punta Maroma, S.A.
de C.V., instalará una planta de tratamiento que atienda la demanda de
aguas negras generadas en el desarrollo, contribuyendo con esto a no
aumentar la carga hacia las plantas de tratamiento municipal.
A continuación y de forma sintética se presenta un cuadro (Tabla 1)

donde se señalan los cambios esperados en el escenario.
Tabla 1. Principales elementos del escenario modificado esperados con la

implementación del proyecto.
ESCENARIO
ACTUAL MODIFICADO
Terreno ya impactado cubierto con Presencia de un estilizado edificio de 6
vegetación secundaria, destacándose la niveles con jardines en la azotea, áreas
presencia de palmeras de coco, y obras verdes, andadores y servicios.
civiles abandonada.
Lote baldío cubierto con basura que Un área residencial de primer nivel.
sirve como foco de infección y
proliferación de fauna nociva.


CAPITULO VII.
PRONÓSTICOS AMBIENTALES Y EN SU CASO,
EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS


X. ANEXOS

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” CAP.VIII – PÁG. 7

SPP (1983)b Carta de Efectos climáticos Mayo - Octubre, escala

1:250,000.
SPP (1983) Carta Edafológica, escala 1:250 000. Clave F16-8, Cancún,
México.
SPP (1993) Carta de Hidrología superficial. Escala 1:250 000, clave F 16

- 8, Cancún. México.
Zurita Gutiérrez, J.C., R. Herrera y B. Prezas, 1993. Tortugas Marinas

del Caribe. pp. 735-751. In: Biodiversidad marina y Costera de México.
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SPP (1983)a Carta de Efectos climáticos Noviembre - Abril, escala

1:250,000.


Las etapas en las que se dividió el análisis fueron: etapa de preparación

del sitio, etapa de construcción y etapa de operación del proyecto.
Debido a la naturaleza del proyecto no se incluye la etapa de abandono.
LITERATURA CONSULTADA
Aguilera, N. (1958). Suelos. En: Recursos Naturales del Sureste y su

aprovechamiento, Edf. Inst. Ex. Rec. Nat. Renov, México. D.F. vol
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Casas, G.A. y C.J. Mc Coy, 1979.Anfibios y reptiles de México. Edit.

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Köppen , (para aplicarlo a las condiciones de la República Mexicana).
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Huston, M.A. 1979. A general hypotesis of species diversity on coral

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INE (1995) Ordenamiento Ecológico General del territorio, Memoria

Técnica 1995-2000.
INEGI (1988). Carta Topográfica, esc. 1:50 000, clave Holbox, F16C28.
México. 1ª Edición


su estado de conservación. No fue necesario utilizar ningún sistema de

Geoposicionamiento para localizar los límites del predio ya que se
encuentran bien definidos por medio de balizas y alambrado.
3. Toma de datos de campo
Para obtener información precisa que permitiera identificar los tipos de

vegetación presentes en el área de estudio, sus características
estructurales y la contribución de cada especie, se realizó un análisis
exploratorio de Área Mínima de Muestreo (el área más pequeña que
representa adecuadamente la composición específica de una
comunidad).
4. Análisis de resultados
Debido a la carencia de la estructural vegetal original del sitio como

consecuencia de las obras construidas, las cuales desmontaron toda la
vegetación presente en el sitio, no fue posible aplicar una serie de
parámetros
C- ELABORACIÓN DE MAPAS, PLANOS Y FIGURAS.
Una vez que se realizo la toma de datos de georeferenciación y se

deslindo topográficamente el predio, se procedió a la ubicación del
predio tanto geográficamente en el municipio de Isla Mujeres.
Por otro lado, toda la información de diseño del proyecto, se realizó

utilizando Autocad 2004.
En tanto que, las figuras fueron procesadas en Corel Photo Paint 11
D.- ANÁLISIS DE IMPACTOS AMBIENTALES

Para la identificación y análisis de los impactos ambientales, se procedió
a un Chek list y posteriormente se determinaron todos los componentes
del ecosistema dentro del predio y en su área de influencia, así como las
acciones que se pretenden llevar a cabo en el área. Una vez realizado lo
anterior se procedió a elaborar un análisis matricial de Leopold, en el
que sé interrelacionan los componentes del ecosistema y las acciones a
realizar en cada una de las etapas.


INSTRUMENTOS METODOLOGICOS:
A.- GEORREFERENCIACIÓN:
Se realizó una visita de campo al predio, con el objetivo de obtener las

coordenadas geográficas de los puntos vértice que delimitan el predio.
Para ello se utilizó un Sistema Posicionador por Satélite (GPS) con

capacidad diferencial, marca Magellan, modelo ProMark2, con precisión
de +/- 1.0 cm. el aparato fue colocado exactamente sobre las
mojoneras y marcas existentes.
B.- CARACTERIZACIÓN DE LA VEGETACIÓN
Metodología
El objetivo de este estudio es conocer las características de los

ecosistemas presentes en el predio del proyecto, tales como
composición florística, estado de conservación y fragilidad; así como
generar información útil para la correcta planeación de edificaciones
dentro del mismo en apego a la normatividad ambiental vigente.
Se tomaron datos de campo y se aplicaron análisis cuantitativos de los

resultados para generar mapas de distribución de la vegetación así
como listados de las especies encontradas resaltando las que se
encuentran protegidas según la NOM-ECOL-059-2001.
1. Información preliminar
Como material de apoyo previo a la prospección y el trabajo de campo

se utilizaron fotografías aéreas del sitio de estudio tomadas en 1999.
2. Prospección
El día 9 de febrero de 2005 se llevó a cabo una visita de prospección

que consistió en un recorrido por el predio para ubicar sus límites y
observar de manera general los tipos de vegetación existentes en él y


CAPÍTULO VIII
INSTRUMENTOS METODOLOGICOS

DEL PROYECTO “IXCHEL RESIDENCIAL II” - CAP.VIII– PÁG. 1

Estudio de Impacto en Mexico

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Inmobiliaria Maroma, S.A. DE C.V.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL

1. DATOS GENERALES DEL PROYECTO.

1.1. CLAVE DEL PROYECTO:

1.2. NOMBRE DEL PROYECTO: Ixchel II

1.3. DATOS DEL SECTOR Y TIPO DE PROYECTO

1.3.1. Sector: Turismo

1.3.2. Subsector: Infraestructura Turística

1.3.3. Tipo de proyecto: Condominios.

1.4. ESTUDIO DE RIESGO Y SU MODALIDAD: no se

1.5. UBICACIÓN DEL PROYECTO: SM-001 MZA-001 L-001

1.5.1. Entidad federativa: Quintana Roo.

1.5.2. Municipio(s) o delegación(es): Isla

1.5.3. Localidad(es): Isla Mujeres.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

FIG. 1.- LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

1.5.4. Coordenadas geográficas:

como la parte vendedora, y la empresa “Inmobiliaria Maroma, S.A. de C.V.” como la

El predio anterior es resultante de la subdivisión del Lote 1, con las siguientes

El Lote 1, sublote 1 se ubica en las coordenadas 20°15´31´´ de latitud norte, y

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

FIGURA 2.- POLÍGONO DEL PROYECTO.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

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1.6. DIMENSIONES DEL PROYECTO:

Área total del polígono considerado para el

Superficie total utilizada para la

FIGURA 5.- PLANO DE CONJUNTO DEL PROYECTO.

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ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

2. Datos generales del promovente:

2.1. NOMBRE O RAZÓN SOCIAL: Inmobiliaria Maroma S.A. de

2.2. REGISTRO FEDERAL DE CAUSANTES (RFC):

2.3. NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL: Proteccion de Datos LFTAIPG

2.4. RFC DEL REPRESENTANTE LEGAL: Proteccion de Datos LFTAIPG

2.5. DIRECCIÓN DEL PROMOVENTE PARA RECIBIR U OIR

3. Datos generales de la empresa responsable de la elaboración de la

3.1.-NOMBRE O RAZÓN SOCIAL

Ecosistemas Planeación y Desarrollo S.A. de C.V.

3.2.-REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES O CURP.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

3.3.-NOMBRE DEL RESPONSABLE TÉCNICO DEL ESTUDIO. REGISTRO

Ecosistemas Planeación y Desarrollo S.A. de C.V.

Correo Electrónico: Proteccion de Datos LFTAIPG

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ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

ECOSISTEMAS PLANEACION Y DESARROLLO, S.A. DE C.V.

1.-INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

A un costado del acceso se encuentra a descubierto el área de

Adicionalmente se contará con alberca y restaurante, así como con áreas

El desarrollo está destinado al uso recreativo y de descanso, tanto para

1.2.-Selección del sitio:

EN CUANTO LA SELECCIÓN DEL SITIO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO, SE

1. El proyecto se ha ubicado en una zona que ya cuenta con urbanización.

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

Coeficiente de ocupación del suelo autorizado: 60 %