LA PUBLICIDAD JURDICA REGISTRAL

1. LA PUBLICIDAD JURDICA
La publicidad en sentido general viene a ser el conjunto de medios empleados
para divulgar o extender el conocimiento de un hecho a todos. Hacer notorio,
patente o manifiestos tales hechos constituye el objeto de la publicidad. El objeto
de este tipo de publicidad general es cualquier hecho.
La publicidad jurdica es ms restringida, tanto por los hechos que comprende, los
medios de que puede hacer uso y los efectos, reconocidos por el Derecho, que
produce. El Derecho establece que determinados hechos (situaciones o relaciones
jurdicas) deben hacerse pblicos y en tal caso establece los medios a emplearse
(prensa, registro, etc.), plazos, lugares y efectos que tal publicidad produce. El
Diario Oficial, las cdulas, oficios, cartas, prensa, Registro, etc. constituyen
manifestaciones de publicidad que el Derecho puede establecer para hacer
conocer decisiones, resoluciones, actos, situaciones o relaciones jurdicas, etc.
2. LA PUBLICIDAD JURDICA REGISTRAL
Es la publicidad jurdica que utiliza como instrumento el Registro. No debemos
olvidar que en materia de registros nuestra legislacin regula la existencia de
registros jurdicos (publicidad efecto) y registros administrativos (publicidad
noticia). Los registros jurdicos a su vez pueden ser registros jurdicos privados
(libro matrcula de acciones en la Ley general de sociedades, entre otros) y
registros jurdicos pblicos, denominados registros pblicos. stos se han
convertido actualmente en el instrumento ms eficiente y perfecto para publicitar
situaciones jurdicas (algunos registros publicitan derechos, contratos, etc.) por los
efectos que el Derecho reconoce a la inscripcin. As, la seguridad jurdica privada
se patentiza coadyuvando a la seguridad en el trfico.
La publicidad jurdica registral pblica es la exteriorizacin continuada y
organizada de situaciones jurdicas para producir cognoscibilidad general con
efectos jurdicos respecto a terceros.
Los Conceptos generales que comprende esta definicin tienen relacin con el
acceso al registro y sus efectos. En cuanto al acceso debe considerarse la
normatividad, los requisitos, costos (derechos registrales), organizacin, etc.; y,
respecto a la cognocibilidad, los efectos que produce (legitimacin, oponibilidad, fe
pblica, etc.).
3. CARACTERSTICAS

- EXTERIORIZACIN. Se contrapone a la clandestinidad.

- CONTINUADA. No intermitente ni espordica. Esta caracterstica surge de la
naturaleza permanente del registro y diferencia a la publicidad registral de los
otros tipos de publicidad jurdica.
- ORGANIZADA. La administracin y organizacin es pblica. En el Per es el
Estado quien tiene a su cargo el Sistema Registral y su gestin.
- PRODUCE COGSNOSCIBILIDAD. Est dada por la posibilidad de conocer lo
registrado y la obligacin del Estado de facilitar los medios necesarios para ello
(publicidad formal numeral I del Ttulo preliminar del RGRRPP). Al respecto el
artculo 2012 del Cdigo Civil va ms all y presume, sin admitir prueba en
contrario, que todos conocen el contenido de las inscripciones (publicidad
material).
- PRODUCE EFECTOS JURDICOS RESPECTO A TERCEROS. Genera
oponibilidad erga omnes.
4. FINES
- LA SEGURIDAD JURDICA PRIVADA, del titular registrado (seguridad esttica)
como de quien contrata con l (seguridad dinmica).
- FOMENTO DEL CRDITO. Consecuencia de la seguridad jurdica privada que
genera.
- CAUTELAR. Propio
documentacin.

del

sistema

de

seguridad

jurdica

preventivo

de

5. EFECTOS
Establecidos por la normatividad registral respecto a la inscripcin. En sentido
amplio y abstracto, la cognoscibilidad general erga omnes y de modo estricto y
concreto, en nuestro pas: legitimacin (art. 2013 del Cdigo Civil), fe pblica
registral (art. 2014 del Cdigo civil), oponibilidad (art. 2022 del Cdigo Civil).
6. LA PUBLICIDAD JURDICA
SEGURIDAD JURDICA PRIVADA.

REGISTRAL

COMO

ELEMENTO

DE

Los efectos jurdicos que cada sistema registral proporcione a la inscripcin

permitirn caracterizar y evaluar el nivel de seguridad jurdica privada con que se

cuenta. La rigurosidad de la calificacin registral exigida, igualmente, se constituye

en un elemento importante en la tarea expresada. El establecimiento de un
sistema de registros jurdicos coadyuva a proporcionar seguridad jurdica a los
particulares disminuyendo ostensiblemente sus costos de transaccin, facilitando
de este modo el desarrollo.
7. PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS
Nuestro sistema normativo presenta, de modo general, dos manifestaciones de la
publicidad jurdica registral. La publicidad material regulada por el artculo 2012 del
Cdigo civil y la publicidad formal segn lo regulado en el numeral II del Ttulo
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Seguidamente se desarrolla la publicidad jurdica registral formal conforme al TUO
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
7.1. MODOS DE HACER EFECTIVA LA PUBLICIDAD FORMAL
Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresin de causa y obtener del
Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes:
a) MANIFESTACIN Y EXHIBICIN. La manifestacin de las partidas registrales
o exhibicin de los ttulos que conforman el archivo registral o que se encuentran
en trmite de inscripcin;
b) CERTIFICADOS

CERTIFICADOS LITERALES. La expedicin de los certificados literales de

las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los
documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el
archivo registral;
CERTIFICADOS
COMPENDIOSOS. La
expedicin
de certificados
compendiosos que acrediten la existencia (positivos) o vigencia de
determinadas inscripciones o anotaciones, as como aqullos que
determinen la inexistencia (negativos) de los mismos;

c) OTRAS CERTIFICACIONES. La informacin y certificacin del contenido de los

datos de los ndices y del contenido de los asientos de presentacin.
En resumen:
Partida registral: manifestacin, certificado literal, certificado compendioso.

Ttulo archivado: exhibicin, copia literal.

ndices y Asientos de presentacin: informacin (bsquedas, boletas informativas,
etc.) y certificacin.
Ttulos en trmite: exhibicin.
7.2. MANIFESTACIN DE LOS DOCUMENTOS DEL ARCHIVO REGISTRAL
La manifestacin se realiza:
a) Tratndose de partidas electrnicas mediante el servicio de informacin en
lnea, a travs de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas
Registrales o a travs de otros medios informticos;
b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no hayan sido sustituidas
por el sistema de micro archivos, as como de los ttulos archivados o en trmite,
en el local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal
expresamente facultado para ello. Est prohibido doblar las hojas, poner
anotaciones o seales, o realizar actos que puedan alterar la integridad de stos;
c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresin de las partidas
electrnicas visualizadas o de los ndices que organizan los Registros.
7.3. CERTIFICADOS
Los certificados se expiden a peticin escrita, mediante formatos aprobados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en los cuales se precisa el
nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado requerido, los datos
de inscripcin de la partida registral y la informacin que permita identificar el acto
o actos cuya publicidad se solicita.
Los certificados, segn la forma de expedicin de la publicidad, son de las
siguientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o
parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mrito para
extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicacin
de determina das circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que

pueden referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados datos o

aspectos de las inscripciones.
Los certificados sealados en los literales precedentes pueden ser emitidos por
Registradores Pblicos o Certificadores debidamente autorizados.
Son Certificadores debidamente autorizados aquellos funcionarios o servidores
pblicos, que la Jefatura del rgano Desconcentrado respectivo designa
expresamente para realizar la funcin de expedir los certificados mencionados. La
designacin del Certificador precisa si el mismo queda autorizado para emitir slo
certificados literales o ambas clases de certificados. En este segundo caso, el
funcionario o servidor pblico designado debe contar con ttulo de abogado y se le
denomina Abogado Certificador.
No se otorga copia literal de los documentos a que se refiere el penltimo prrafo
del artculo 108 del RGRRPP, es decir de aquellos distintos a los que deben
constituir el archivo registral.
7.4. CERTIFICADOS COMPENDIOSOS
Estn comprendidos dentro de los certificados compendiosos (literal b del
apartado anterior), entre otros, los siguientes:
a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada
inscripcin. Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar
informacin detallada;
b) Certificados negativos: Los que acreditan slo la inexistencia de determinada
inscripcin;
c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho
inscrito a la fecha de su expedicin;
d) Certificados de bsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio
se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya
inscrito. Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.
7.5. FORMA DE LOS CERTIFICADOS
Los certificados se expiden utilizando formularios, fotocopias, impresin de
documentos o imgenes, o cualquier otro medio idneo de reproduccin, con la

indicacin del da y hora de su expedicin, debiendo ser autorizados por el

Registrador o Certificador debidamente autorizado.
7.6. OBLIGACIN DE ACLARAR LA CERTIFICACIN
En todos los casos en que la certificacin sobre determinados asientos, pueda
inducir a error respecto al contenido de la partida, el Registrador o Certificador
debidamente autorizado, est en la obligacin de aclararla, haciendo la
correspondiente explicacin, en forma compendiosa o copiando literalmente lo que
aparezca en otros asientos o partidas registrales.
7.7. IMPOSIBILIDAD DE CERTIFICACIN COMPENDIOSA
Si el asiento o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado
compendioso, no ofreciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador
o Certificador debidamente autorizado, debe transcribir literalmente tales asientos
o partidas.
7.8. SOLICITUD DE ACLARACIN DEL CERTIFICADO
En los casos en los que el interesado estuviera disconforme con el contenido del
certificado expedido, puede solicitar la aclaracin respectiva en el caso
del certificado compendioso.
Si la certificacin fuese literal, slo procede la rectificacin de la partida de
acuerdo con el procedimiento establecido en el ttulo VI del RGRRPP (inexactitud
registral). De resultar procedente la rectificacin el Registrador o Certificador
debidamente autorizado, extiende un nuevo certificado conteniendo la informacin
correcta. Este certificado no genera el pago de derechos registrales.
7.9. PLAZO PARA EXPEDIR CERTIFICADOS
Los certificados se expiden dentro de los tres das de solicitados, salvo aqullos
que por su extensin u otra causa justificada requieren de un mayor plazo para su
expedicin, en cuyo caso, el Registrador o Certificador debidamente autorizado,
debe dar cuenta al superior jerrquico.
7.10. RECLAMO POR RETARDO O DENEGATORIA POR EXPEDICIN
DE CERTIFICADOS
En caso que el Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o
deniegue indebidamente la expedicin de los certificados o manifestacin de los

libros, ttulos archivados, ndices y dems documentos que obran en las Oficinas
Registrales, los interesados pueden formular su reclamo ante el Gerente Registral
o, en su caso, ante el Gerente del Registro respectivo, el cul comprobado el
retardo o denegatoria indebida, ordena que se acceda a lo solicitado, sin perjuicio
de adoptar las acciones correspondientes.
7.11. CERTIFICADOS CON CONTENIDO INEXACTO
Cuando los certificados, tratados anteriormente, no son conformes o acordes,
segn el caso, con las partidas registrales, se est a lo que resulte de stas, sin
perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o
Certificador debidamente autorizado y dems personas que intervinieron en su
expedicin.
7.12. EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL FORMAL
Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o
inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al
tiempo de su expedicin.
En los casos en los que en la partida registral existen anotaciones preventivas
caducas que an no hayan sido canceladas, debe indicarse en el certificado que
dichas anotaciones no surten ningn efecto ni enervan la fe pblica registral por
haberse extinguido de pleno derecho, sin perjuicio de su obligacin de comunicar
a la Gerencia Registral respectiva, a fin que disponga la extensin de los
respectivos asientos de cancelacin, de conformidad con el artculo 103 del
RGRRPP (extincin de pleno derecho).
La existencia de ttulos pendientes de inscripcin no impide la expedicin de un
certificado, en cuyo caso ste debe contener la indicacin de la existencia de ttulo
pendiente y las precisiones o aclaraciones correspondientes para no inducir a
error a terceros sobre la situacin de la partida registral.
En el supuesto previsto en el tercer prrafo del artculo 62 del RGRRPP, los
certificados deben contener la indicacin de la existencia de duplicidad.
7.13. ACCESO A INFORMACIN QUE AFECTA EL DERECHO A LA INTIMIDAD
La persona responsable del registro no puede mantener en reserva la informacin
contenida en el archivo registral, con excepcin de las prohibiciones expresamente
establecidas en otras disposiciones.

Cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta slo puede

otorgarse a quienes acrediten legtimo inters, conforme a las disposiciones que
establece la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

ANTECEDENTES:
El origen del Registro Pblico en el Per data de los aos 1,500 en la poca de la
Colonia en la cual en el pas se replicaron las instituciones jurdicas hispnicas,
siendo que en Espaa se encontraba vigente la pragmtica de Carlos V la cual
estableca que en cada ciudad que fuera cabeza de jurisdiccin se encargara a
una persona un Libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones o
hipotecas sobre fincas, buscndose con ello evitar los abusos producidos al
vender como bienes libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales. En
realidad este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con
ineficacia al gravamen que no estuviera inscrito. Nos encontramos con un Registro
que ya produca efectos de inoponibilidad de lo no inscrito anlogo aun sistema
puro de transcripcin, claro con un mecanismo mucho ms primitivo en cuanto a la
publicidad registral por limitarse a unos cuantos actos jurdicos (cargas reales)
excluyendo al principal de ellos como la transferencia de propiedad. Gran Parte
de autores espaoles dan cuenta que esta pragmtica no se llev a ejecucin, en
todo caso existieron zonas donde se acat el mandato real; por ejemplo
CRDENAS QUIROZ indica que el primer libro de registro de Censos y Tributos
en Per, que gravaban la propiedad rstica y urbana de Lima es del 3 de Abril de
1575, en aplicacin de la pragmtica de Carlos V. Posteriormente con la
pragmtica de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios de
Hipotecas a cargo de los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo esta en Per
no solo hasta el fin de la etapa colonial (1821) sino incluso durante tres dcadas
posteriores a la independencia, por ser necesario mantener las leyes coloniales
hasta que se dictasen los primeros cdigos. En virtud de esta pragmtica funcion
en Per el Libro de Hipotecas y Censos, cuya vigencia se extendi durante la
poca de la Colonia, prosigui luego de la independencia e incluso fue mantenida
por el primer Cdigo Civil Peruano de 1852, hasta que fuera reemplazada por la
dacin de la Ley del 2 de Enero de 1,888 la cual crea el primer registro de
Propiedad Inmueble en el Per. Continuando con el Cdigo Civil Peruano de 1936
donde se regulan los Registros Pblicos dentro del Libro IV de Derechos reales
regulando los registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la dacin
del vigente Cdigo Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Pblicos en
el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios Registrales, as
como la regulacin de los Registros de Propiedad Inmueble, Registro de personas

Jurdicas, Registro Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de

Testamentos , Registro de Sucesiones Intestadas y Registro de Bines Muebles.
A partir de la creacin del registro de Propiedad Inmueble en el ao de 1888, a la
fecha, la entidad Registral Peruana ha pasado por tres periodos ntidamente
diferenciados. La primera, dependiendo estructural y normativamente del Poder
Judicial; la segunda como un organismo descentralizado del Sector Justicia
denominado ONARP , y, la tercera y actual denominada Sistema Nacional de los
registros Pblicos SINARP, bajo la direccin de la SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS SUNARP.
Desde la creacin de la SUNARP y el Sistema Nacional de los Registros Pblicos
con la Ley 26366 en el ao de 1994, el Registro Peruano inicia una etapa de
modernidad en todos los aspectos; siendo que en el ao 2001 se puso en marcha
la interconexin nacional de todas las oficinas registrales, y con ello se pudo poner
en marcha la Publicidad Registral en Lnea a travs de la web, poniendo de esta
manera la informacin al alcance de toda persona que requiera la informacin de
las inscripciones a nivel nacional y en tiempo real. Adems este proceso de
modernizacin logr la convocatoria de nuevos profesionales del Derecho de alto
nivel acadmico y competitivo para asumir los cargos de Registradores Pblicos y
dems personal para esta nueva etapa institucional.
En cuanto a la tcnica de inscripcin moderna pasamos de usar Tomos (Libros
manuales) a usar fichas mviles llenadas en mquina de escribir, posteriormente
estas fichas pero impresas con la informacin del sistema, y finalmente a generar
las inscripciones mediante asientos electrnicos con la huella digital del
Registrador.
Mediante la Resolucin 031-2013-SUNARP/SN de fecha 08 de Febrero del
2013,y en mrito del marco del proceso de modernizacin de la gestin del Estado
cuya finalidad es la obtencin de mayores niveles de eficiencia del aparato estatal,
en aras de optimizar la prestacin de los servicio registrales acorde con el
desarrollo tecnolgico alcanzado , la SUNARP ha dispuesto la procedencia de la
presentacin electrnica de ttulos referidos al acto del Bloqueo Registral solicitado
por los Notarios en mrito de los establecido por el D. Ley 18278 modificado por la
ley 26481, como un mecanismo ALTERNATIVO a la presentacin regular. Esta
novsima presentacin en lnea de un ttulo en el Sistema Registral Peruano, no
solo implica el ahorro de tiempo y recursos para el Notario solicitante, quien ya no
tendr necesidad de presentar fsicamente la solicitud de Bloqueo ni la minuta
respectiva, sino que tal reduccin de tiempo tendr directa incidencia en la
proteccin que brinda el Registro a travs del Bloqueo, puesto que ser suficiente

la presentacin electrnica realizada, pues el lapso entre la celebracin del

negocio jurdico real y s proteccin por el registro se reducir ostensiblemente,
existiendo mayor inmediatez entre la celebracin del negocio y la proteccin que
brinda el registro.
Esta Resolucin aprueba la Directiva 01-2013-SUNARP-SN que regula la
presentacin electrnica, estableciendo el siguiente mecanismo: El Notario a
travs de la pgina web de la sunarp, deber presentar la solicitud del bloqueo
registral, no siendo necesario lo firme en razn de que su autora ser atribuida en
funcin al ingreso de una CLAVE ELECTRONICA REGISTRAL CER asignada
por la sunarp, y el uso de su cuenta prepago del Servicio de Publicidad Registral
en Lnea- SPRL para efectos del pago de derechos registrales, los cuales debern
ser ingresados necesariamente para solicitar electrnicamente el bloqueo. Deber
el Notario llenar un Formulario Electrnico, adjuntando la solicitud del bloqueo y la
copia simple de la minuta en formato PDF cuya prioridad se busca reservar, los
que sern impresos por el Registrador cuando el ttulo le sea asignado a su carga.
Esta solicitud del Notario, podr ser ingresada desde cualquier lugar del pas, a
travs de la pgina web de la sunarp, mediante formulario electrnico creado para
tal efecto, posteriormente esta solicitud ser enviada automticamente a la oficina
registral correspondiente. Estas solicitudes podrn ser ingresadas a travs de la
pgina web de la sunarp durante las 24 horas del da pero el ingreso al Diario de
la oficina competente se har en estricto orden de presentacin durante el horario
de presentacin del mismo da o a primera hora de atencin del da siguiente hbil
si se ha ingresado en un da inhbil o en horario fuera de horario de atencin de la
oficina competente. Ingresada la solicitud al diario se generar el asiento de
presentacin el cual le ser comunicado al notario a su correo electrnico
indicado en su solicitud. Posteriormente se asignar en forma automtica el
ttulo del bloqueo a la carga de un registrador competente, quien imprimir la
minuta y solicitud del notario. Registrado el bloqueo, la anotacin de inscripcin
podr el Notario imprimirla de la pgina web en el mdulo de seguimiento de
estado de ttulos, adicionalmente recogerla en ventanilla de mesa de partes de la
oficina registral correspondiente.
Mediante resolucin 337-2012-SUNARP/SN de fecha 05 de Diciembre del 2012, la
SUNARP aprueba la Presentacin Electrnica de Partes Judiciales y aprobar la
Directiva 04-2012-SUNARP/SN que regula la presentacin electrnica de ttulos
conformados por Partes Judiciales de Demandas y Embargos solicitados por el
Poder Judicial que ordenen de las partidas de los Registros de Predios o de
personas Jurdicas, cuya Resolucin pre exista , y su aplicacin en el mbito de la
competencia DE LA OFICINA REGISTRAL DE LIMA.- La presentacin electrnica
de los partes judiciales se har a travs de un servicio web de la SUNARP siendo

los magistrados responsables del uso correcto del Mdulo, las anotaciones de
demandas o embargos debern estar referidos al Registro de Predios (Antes
registro de Propiedad Inmueble) o al Registro de Personas Jurdicas,
requirindose por cada anotacin en esos registros un parte judicial por separado.
Solo se refiere a la constitucin de embargos o anotacin de demandas, no
procede para las modificaciones o cancelaciones.- Proceder a indicarles el
procedimiento previsto para esta presentacin electrnica: primero el Juez deber
generar la solicitud del asiento de presentacin consignando el nmero de recibo
de pago que abon el usuario directamente en la oficina Registral, una vez
generado el asiento de presentacin se informar de ello al juez al correo
electrnico consignado en su solicitud de inscripcin y el plazo mximo (de 15 das
hbiles) para la presentacin del parte judicial en formato fsico que la deber
hacer su asistente, o servidor que designe el Juez , no podr presentarlo el
interesado. Cabe mencionar que la presentacin electrnica deber hacerse
dentro del horario de ingreso de ttulos en el Diario. Y que si el parte judicial en
fsico no se presenta dentro de los 15 das hbiles, el registrador proceder a la
tacha del ttulo por caducidad del asiento de presentacin.
Mediante Resolucin 009-2012-SUNARP/SN de fecha 16 de Febrero del 2012 la
SUNARP aprueba los lineamientos para la presentacin electrnica del acto de
Constitucin de Empresas en el registro de personas Jurdicas, as como de los
actos de otorgamiento de Mandatos y Poderes en el Registro de Mandatos y
Poderes. Este servicio permite que el Notario, pueda hacer esta presentacin a
travs de la plataforma de publicidad registral en lnea, mediante el envo del
formulario acompaando el archivo electrnico del parte notarial en formato RTF
y el pago de la tasa registral. Posteriormente deber presentar este formato junto
al parte notarial en fsico para la generacin del asiento de presentacin. El
asiento de presentacin ser recin generado al momento de la presentacin
fsica en el diario, la prioridad estar determinada por la fecha y hora de dicho
asiento.