TRABAJO PRACTICO FINAL

DERECHO INMOBILIARIO
DE MARIA CAROLINA RABANAL, DNI 30.538.051
CONSIGNA:

Se presenta en vuestro Estudio Inmobiliario la Sra. Marta Giménez con intención de comprar
un inmueble de 5 ambientes en una zona céntrica de la ciudad. El presupuesto de la Sra.
Giménez asciende a la suma de U$S 100.000.

Al iniciar la búsqueda de los inmuebles a la venta, observan que con el presupuesto de la Sra.
no es suficiente, pues se requiere de por lo menos U$S125.000 para poder comprar una
propiedad de esas características, y le ofrecen una propiedad con menores metros cuadrados
y comodidades, acorde al precio que puede afrontar. Sin embargo, la Sra. Giménez insiste y
les solicita que le consiga un propietario que esté dispuesto a financiar parte del precio, ya
que, si bien no tiene el dinero en efectivo, tanto ella como su marido cuentan con ingresos
mensuales importantes que les permiten ir saldando la deuda en menos de 3 años.

Así las cosas, se proponen ofrecerles a los propietarios el negocio planteado por la Sra.
Giménez.

De acuerdo a lo visto en la cursada, que figura/s legal/es de garantía propondría que se utilicen
para el pago del saldo de precio en caso de que un propietario acepte el negocio propuesto.
Detallen los “pro” y “contra” de cada uno, tal cual se los explicaría a vuestros clientes.

Propondría que se utilice la figura de la Hipoteca para el pago del saldo de precio, y le explicaría
lo contenido en el Código Civil y Comercial de la Nación con respecto a lo que significa una
hipoteca, en donde el vendedor se asegura el cobro de la deuda mediante esta figura la cual se
inscribe mediante escritura pública y que su inscripción y su levantamiento conlleva un costo
adicional.

Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación

LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES

CAPITULO 2

Hipoteca

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura
pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.

ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan
por el término de veinte años, si antes no se renueva.

Suponiendo que encontraron un vendedor dispuesto a aceptar las condiciones de la Sra.

Giménez, a saber:

Precio de Venta: U$S 125.000

Se abona en efectivo: U$S 100.000 y saldo, o sea la suma de U$S 25.000, en 30 cuotas iguales,
mensuales y consecutivas.

Suscripción de Boleto de compraventa con entrega de posesión inmediata y escrituración a

los 120 días, ya que la Sra. Giménez desea tomar posesión de inmediato y quiere diferir el
plazo de escrituración para conseguir el dinero para afrontar los gastos notariales.

2) Explique qué opinión le merece que las partes suscriban un Boleto de compraventa.
Indiquen detalladamente cuál sería el asesoramiento que le brindaría a los contratantes en
relación a los riesgos de esta figura.

Podría decir que el boleto de compraventa inmobiliaria es una especie del género contrato de
compraventa, con efectos propios, y que tiene por objeto una obligación de hacer, cual es firmar
un “futuro contrato” por el que se transmita el derecho real, obligación que, en caso de ser
incumplida, le otorga al comprador el derecho de exigir el cumplimiento judicialmente. En este
sentido, hay dos contratos: el boleto cuyo objeto es una obligación de hacer (transferir el
dominio mediante la firma de la escritura pública) y uno futuro: el de transferencia de dominio.
Siendo que en el tiempo sucedido entre ambos contratos pueden suceder un sinfín de
situaciones que lejos de llevarle seriedad y seguridad al negocio, lo frustren: muerte de
vendedor y/o comprador, aparición de gravámenes sobre el inmueble o inhibiciones sobre el
enajenante, etc.

Y asesoraría a los contratantes de acuerdo a los siguientes artículos del Código Civil y Comercial
de la Nación

Artículo 1017: “Deberán ser otorgados por escritura pública: a) Los contratos que tienen por
objeto la adquisición… de derechos reales sobre bienes inmuebles”

El Articulo 285 nos da la solución para aquellos casos en los cuales el acto no se celebró
mediante el instrumento correspondiente: “El acto (compraventa) que no se otorga en la forma
exigida por la ley (escritura pública) no queda concluido como tal mientras no se haya otorgado
el instrumento previsto, pero vale como acto en el que las partes se han obligado a cumplir con
la expresada formalidad”…

3) a) Redacte la cláusula de “PRECIO Y MODALIDADES DE PAGO” del Boleto de compraventa,

teniendo en cuenta que el saldo de precio se abonará en billete dólar americano.
TERCERA: Esta venta se efectúa libre de gravámenes y de inhibición de los VENDEDORES lo que
los mismos declaran bajo juramento.- La venta se efectúa por el precio total y convenido de
DOLARES ESTADOUNIDENSES ciento veinticinco mil (u$s 125.000), el cual es abonado por la
parte compradora de la siguiente manera: En este acto hace entrega de la suma de DOLARES
ESTADOUNIDENSES BILLETES cien mil (u$s100.000), en la moneda pactada y a total conformidad
de la parte vendedora, sirviendo sin más el presente de especial carta de recibo y carta de pago.-
El saldo de DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES veinticinco mil (u$s25.000) será abonado por
el comprador en 30 cuotas iguales, mensuales y consecutivas de la suscripción del presente, en
DÓLARES ESTADOUNIDENSES ochocientos treinta y tres mil (u$s 833.000) venciendo cada una
los días 10 de cada mes, sin necesidad de interpelación alguna por parte de los vendedores.-.-
saldo que será garantizado por el comprador con derecho real de HIPOTECA en PRIMER GRADO
de PRIVILEGIO sobre el mismo inmueble que adquiere, la que será constituida conjuntamente
con el otorgamiento del dominio o sea a los 120 días del presente, la que se efectuará con las
cláusulas de estilo. - - - - - Se aclara que la operación se realiza enteramente en dólares billetes
de emisión posterior al año 1996 (billetes denominados informalmente cabeza grande).- La
compradora declara que cancelará el saldo en dólares billetes al momento de abonar el importe
total, renunciando expresamente a la invocación de la teoría de la imprevisión o imprevisión
contractual.- La compradora deja expresa constancia de su obvio conocimiento de la situación
actual del país, de la economía del mismo, con gran endeudamiento externo y local, con una
gran dificultad para la adquisición de moneda extranjera, siendo previsible la posibilidad del
mercado cambiario, conocimiento que determina para posibilitar la concreción de compra, su
voluntad de renunciar de manera expresa a la facultad que le confiere parte del art. 765 del
Código Civil y Comercial de la Nación respecto de la posibilidad de desobligarse del pago del
precio de compra en dólares, mediante el equivalente en moneda de curso legal.- Todo ello en
virtud del carácter plenamente dispositivo de dicha norma, que ambas partes reconocen,
decidiendo en consecuencia subordinarse a la presente estipulación de la autonomía de la
voluntad de las partes para contratar.- Atento a los expresado precedentemente y según lo
previsto por el art. 766 del Código Civil y Comercial de la Nación, los vendedores reconocen que
solo podrá desobligarse del precio estipulado mediante la entrega de la cantidad
correspondiente en la especie designada, es decir en dólares billetes estadounidenses.- Sin
perjuicio de lo expuesto, si por las circunstancias expuestas resultase a la compradora imposible
conseguir la moneda acordada, no pudiendo excusarse en el mínimo de compra establecido por
el Banco Central de la República Argentina, las partes establecen que de manera subsidiaria y
excepcional, podrá desobligarse abonando la compradora el saldo, es decir la suma de dólares
estadounidenses veinticinco mil (u$s 25.000), en moneda de curso legal, es decir pesos
argentinos, tomando como referencia el dólar Banco Nación - compra venta, con más el % 65
del valor del mismo.- La compradora renuncia expresamente a incoar la teoría de la imprevisión
receptada en el artículo 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación, a efectos de la
cancelación del precio en la moneda extranjera estipulada, revistando esta última el carácter de
condición esencial de pago para el perfeccionamiento del presente, no pudiendo ampararse en
el límite de compra de la moneda estadounidense que establece la normativa del Banco Central
la Nación Argentina, en virtud de que la misma ha manifestado poder conseguirla o tenerla para
la fecha de la obligación, salvo cuestiones extraordinarias como las que arriba se han indicado.-

CUARTA: La escritura traslativa del dominio e Hipoteca por saldo de precio, se otorgará en el
plazo indicado en la cláusula anterior, por ante el Escribano. . . . . . . . . . . . . . . Titular del Registro
N° . . . de la Ciudad de Rio Cuarto, Pcia de Córdoba con oficinas sitas en la Ciudad de . . . . . . . . .
. . . . . . Provincia de . . . calle . . . . . . . . . . . . . . . N° . . . . . quien tiene autorización de las partes
para las notificaciones correspondientes y constitución en mora. Es condición esencial y
necesaria del presente la elección del citado escribano. y el costo de le escritura será soportado
como lo establece la ley.- El impuesto a la transferencia de inmuebles que grava la venta
conforme a la Resolución General 3319 Dirección General Impositiva hoy AFIP y asciende al 1.5%
del precio de venta, será abonado por la parte vendedora

b) En relación a esta cláusula, ¿le haría alguna advertencia especial al vendedor? Explique
detalladamente.

Le advertiría al vendedor que es recomendable incorporar al instrumento en cuestión cláusulas

que prevean EXPRESAMENTE las contingencias, como la imposibilidad para la adquisición de la
divisa extranjera y, para ello, en el contrato que celebren, se encuentran facultados a prever
otros mecanismos, distintos al estricto pago de la moneda extranjera, para calcular la paridad
de dicha moneda y efectuar el pago debido en pesos. Ejemplo: una clausula podría decir que
cotización será la del BNA + 65% (equivalente al porcentaje de impuestos actuales).

En caso de que el transmitente fuera una Persona Jurídica denominada “LA PROVIDENCIA
S.A.”:

4) ¿Qué documentación le solicitaría a su representante previo a la firma del Boleto de compra

venta?

Le solicitaría el acta constitutiva para analizar el objeto Social de la Persona Jurídica para el cual
fue creada, es decir, las actividades que llevara a cabo durante su vida

Pues bien, si una Persona Jurídica quiere realizar un acto de disposición (como una venta, una
hipoteca, etc) de un bien bajo su titularidad, deberemos siempre analizar primero si su objeto
social así lo permite.

¿Dicha documentación debe contener algún recaudo especial en atención al acto a otorgarse?
Explique detalladamente.

Si, debe contener dicha documentación un recaudo especial, siendo una clausula muy común
que se le suele agregar al Estatuto para que ya quede autorizado una eventual operación de
compra venta y dice más o menos así:

“La sociedad tendrá por objeto realizar por cuenta propia, de terceros o asociada a terceros las
siguientes operaciones: a) INMOBILIARIA: Mediante la compra y venta, construcción, permuta,
arrendamiento, subdivisión, loteo y administración de inmuebles urbanos y rurales, así como
también toda clase de operaciones inmobiliarias, incluyendo el fraccionamiento y posterior
loteo de parcelas destinadas a vivienda, urbanización, clubes de campo, pudiendo tomar para la
venta o comercialización operaciones inmobiliarias de terceros. Podrá realizar inclusive todas
las operaciones sobre inmuebles que autoricen las leyes vigentes, en especial en lo atinente a la
participación como Fiduciario, Fiduciante o Beneficiario de Fideicomisos relacionados con la
actividad inmobiliaria.”

Fuente: bibliografía obligatoria de la presente materia

Temas:

La Persona Humana y la Jurídica, Unidad 3, modulo 1

Las obligaciones de pago en moneda extranjera, Unidad 2, modulo 2

Etapas que integran los negocios inmobiliarios, Unidad 4, modulo 3

Garantías para la financiación de emprendimientos inmobiliarios, Unidad 3, modulo 4

Código Civil Comercial de la Nación Ley 26.994