Portafolio

de Título -
Productos
Financieros
Empresa.
Seguros y
Pensiones
BESALCO S.A.

Sección: 2
Profesor: Roberto Martínez U.
Índice

INTRODUCCIÓN....................................................................................................................................................3

EMPRESA BESALCO S.A....................................................................................................................................3

Identificación de la empresa............................................................................................................................3

Organigrama administración de BESALCO SA................................................................................................6

Directores, administrativos y ejecutivos de BESALCO SA al 2015.................................................................7

ESTUDIO DE MERCADO........................................................................................................................................9

PESTA..................................................................................................................................................................12

FODA...................................................................................................................................................................15

5 FUERZAS DE PORTER.......................................................................................................................................17

ESTUDIO FINANCIERO ECONÓMICO..................................................................................................................21

Análisis financiero..........................................................................................................................................21

Inversión y costos...........................................................................................................................................24

Políticas de inversión por filiales....................................................................................................................25

DEUDA CONSOLIDADA POR TIPO DE FINANCIAMIENTO A DICIEMBRE 2015................................................29

Financiamiento para nuevo proyecto inmobiliario............................................................................................30

Alternativa de financiamiento para Gerente General........................................................................................36

SEGUROS Y PENSIONES......................................................................................................................................39

SISTEMA DE PENSIONES.....................................................................................................................................40

MERCADO DE SEGUROS.....................................................................................................................................44

CONCLUSIONES..................................................................................................................................................50

BIBLIOGRAFIA.....................................................................................................................................................51

ANEXOS...............................................................................................................................................................52

Anexo 1. Método contable Usado en elaboración de informes financieros por entidades auditores para
Besalco SA......................................................................................................................................................52

Anexo 2. Condiciones Crediticias...................................................................................................................55

Anexo 3. Balance y Estado de Resultados......................................................................................................59

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INTRODUCCIÓN

EMPRESA BESALCO S.A.

Besalco S.A. es una sociedad anónima abierta que figura inscrita en el Registro de valores de la SVS
con el número 0497 del 9 de enero de 1995, habiendo dado inicio a transacciones de sus acciones
en la Bolsa de Comercio de Santiago durante el mismo año.

Besalco S.A. nace de la transformación de la sociedad de responsabilidad limitada que giraba bajo
la razón social de “Sanz, Bezanilla y Salinas Limitada”, constituida en Santiago por escritura pública
de fecha 27 de mayo de1944 otorgada en la notaría de don Luis Azócar Álvarez.

BESALCO es una empresa líder en la actividad de la construcción en Chile, con operaciones que
abarcan principalmente los negocios de construcción de obras de infraestructura y edificación, la
prestación de servicios de maquinaria y la gestión de desarrollo inmobiliario. La empresa fue
fundada en 1944, y desde 1998 opera también en Perú, esencialmente en el negocio de desarrollo
inmobiliario. En el año 2015 dio inicio a su primer proyecto en Colombia, también en el área de
desarrollo inmobiliario.

Identificació n de la empresa

Casa Matriz: Ebro Nº 2705 Las Condes. Código Postal Nº 7550154. Casilla 14754, Correo 21,
Santiago Chile.

Teléfonos: 56 (2) 2338 0800

Dirección web: http://www.besalco.com

Correo Electrónico: besalco@besalco.cl

Rut: 92.434.000-2

Nombre de Fantasía: Bezanilla Salinas Construcciones S.A.

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Departamento de Acciones: Depósito Central de Valores S.A. Huérfanos Nº 770, piso 22, Santiago.

Auditores Externos: KPMG Auditores Consultores Limitada.

El grupo BESALCO S.A. está formado principalmente por las siguientes filiales:

KIPREOS INGENIEROS S.A.: Servicio de Transporte y Trabajos Aéreos.

BESALCO CONSTRUCCIONES S.A.: Ejecución de toda clase de obras civiles de construcción, de

ingeniería y de arquitectura, instalaciones y líneas.

BESALCO INMOBILIARIA S.A.: Construcción de viviendas y en general, ejecución de trabajos, obras

o servicios vinculados directa o indirecta a la construcción de inmuebles sea por cuenta propia o
ajena. Inversión en bienes raíces, inmuebles, acciones y cualquier tipo de valores como asimismo
la administración de éstos.

BESALCO ENERGÍA RENOVABLE S.A.: Estudiar, evaluar, construir, desarrollar, operar y explotar
centrales de generación eléctrica, hidroeléctricas, eólicas, a carbón, diesel o de otra naturaleza,
subestaciones, líneas de transmisión y otros sistemas eléctricos de su propiedad o de terceros y
realizar todas las construcciones y obras civiles necesarias al electo.

BESALCO MAQUINARIAS S.A.: La realización de toda clase de actos y contratos realizados con la
presentación de servicios a la industria minera en general, incluyendo entre otras, las labores de
exploración, ejecución de proyectos y operación de los mismos, como igualmente la adquisición y
arrendamiento de equipos y maquinarias para la minería y la construcción, transporte de carga
por carretera.

BESALCO CONCESIONES S.A.: Ejecución de obras de infraestructura, tales como obras viales,
portuarias, aeroportuarias, de aguas y servicios sanitarios o cualquiera otra, que se encomiende
bajo la modalidad o sistema de concesiones o bajo cualquier otra figura jurídica distinta a la
concesión, siempre que en la forma de ejecución de tales obras se reúna copulativamente la
construcción, mantenimiento y explotación de las mismas.

BESALCO MD MONTAJES S.A.: Estudio, elaboración y ejecución de proyectos de montaje

industrial.

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BESCO S.A.C. PERÚ: Ejecución de trabajos, obras o servicios vinculados directa o indirectamente a
la construcción, movimiento de tierras; importaciones, exportaciones y comercialización de
cualquier clase de productos o servicios relacionados con la actividad de la construcción e
ingeniería y montaje.

Además de estas, Besalco también opera en otras líneas de negocio, concesiones y licitaciones
eventuales.

VISIÓN: La visión de Besalco SA es ser líderes en servicios de Construcción a nivel nacional, a

través del reconocimiento de su seriedad y confiabilidad y contribución al desarrollo socio
económico del País.

MISIÓN: Su misión es ser una empresa de servicios integrales de construcción, que aspira a ser
líder en el rubro, generando y manteniendo relaciones de valor agregado con sus accionistas,
clientes, proveedores y colaboradores, privilegiando el respeto hacia sus trabajadores y
considerando la Seguridad como la piedra fundamental en su gestión.

OBJETIVO: El objetivo de la empresa, es ser líderes en el mercado inmobiliario y construcción, por

medio de la aplicación de sus principales valores, a saber:

DESARROLLO Y CUIDADO de su gente. Besalco reconoce la importancia de quienes trabajan en su

empresa e incentiva el respeto, trato educado e igualdad de oportunidades de sus trabajadores,
clientes, subcontratistas y proveedores para todos quienes contribuyen al desarrollo de ella.

CALIDAD DE SERVICIO cuidando la confiabilidad y la actitud flexible. Besalco se enfoca a entregar

un estándar de servicio que los clientes consideren satisfactorio y que les permita seguir contando
con su confianza.

RECTITUD Y SERIEDAD, en todas las relaciones buscando el comportamiento ético, respetuoso,

eficiente y creativo. Ante todo, actuamos con rectitud tanto con sus clientes como en el
tratamiento de los servicios que entrega al interior de la organización.

La SEGURIDAD y SALUD de todos sus trabajadores como un principio y deber ético.

La protección del MEDIO AMBIENTE como un deber compartido.

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La INNOVACION, aplicando permanentemente la originalidad, el ingenio y la mejor solución de
valor tanto para sus clientes como sus accionistas.

Organigrama administración de BESALCO SA

La empresa es administrada por un directorio compuesto de siete miembros elegidos por la Junta
Ordinaria de Accionistas, durando estos tres años en sus funciones, pudiendo ser reelectos
indefinidamente.

El directorio designa al Gerente General, quien tiene todas las facultades y obligaciones propias de
un factor de comercio y aquellas otras que contempla la ley y que le confiera expresamente el
directorio.

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Directores, administrativos y ejecutivos de BESALCO SA al 2015

Directorio

Presidente Víctor Bezanilla Saavedra Constructor Civil RUN 5.632.977-3

Director Florencio Correa Bezanilla Ingeniero Civil RUN 5.197.731-9
Director Cristián Eyzaguirre johnston Ingeniero Comercial RUN 4.773.765-6
Director John Graell Moore Ingeniero Civil RUN 6.153.784-8
Director Mario valcarce Durán Ingeniero Comercial RUN 5.850.972-8
Director Víctor Renner Berry Ingeniero Civil RUN 5.110.301-7
Director Juan Benabarre Benaiges Ingeniero Civil RUN 5.899.848-6

Ejecutivos y administración BESALCO SA

Gerente General Paulo Bezanilla Saavedra Ingeniero Civil RUN 7.060.451-5

Contralor Técnico
Gerente de Administración
Gerente de Servicios
Gerente de Finanzas
Fiscal
Auditor Interno
Gte. Asuntos Corporativos
Miguel Capó valdés Ingeniero Civil RUN 6.371.853-K
Eduardo Araya Rivera Contador Auditor RUN 7.016.507-4
Rodrigo Bezanilla Saavedra Ingeniero comercial RUN 6.348.909-3
Pablo valenzuela Mancilla Ingeniero Civil RUN 7.204.095-3
Rafael Lira Salinas Abogado RUN 6.948.906-0
Gloria Aguirre Rivera Contador Auditor RUN 10.953.970-8
Patricio Lahsen Maiza Ingeniero Civil RUN 6.971.044-1

Principales Clientes: Alguno de los principales Clientes son:

- Corporación Nacional Del Cobre De Chile

- Eletrans S.A.

- Empresa De Los Ferrocarriles Del Estado

- Forestal Mininco S.A.

- Metro S.A.

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 - Minera Centinela

- Ministerio De Obras Publicas

- Nuevos Desarrollos S.A

- SCM Minera Lumina Copper Chile.

- Servicio De Salud Del Maule

Estrategia que utiliza: La estrategia comercial está enfocada a la obtención de contratos en que
explotan mejor las ventajas competitivas de la compañía. La estrategia desarrollada los últimos
años busca evaluar de mejor forma los proyecto de tal modo de optimizar los recursos y minimizar
los costos operativos, y hacer de este modo, más rentable cada negocio, para beneficio de la
empresa, del cliente y del inversionista.

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ESTUDIO DE MERCADO

Mercado Objetivo: La actividad de BESALCO en obras de infraestructura y edificación está

orientada a atender los requerimientos del sector público y privado, entre ellos, los Ministerios de
Obras Públicas y de Salud, la Armada de Chile, Empresas de Ferrocarriles del Estado (EFE) y Metro
de Santiago, entre otros, y se materializa principalmente mediante la construcción de carreteras,
puentes, viaductos, túneles, presas, obras sanitarias, obras ferroviarias, obras de generación y
transmisión de energía eléctrica, y edificación de uso comercial, hospitalario y residencial.

En el área de servicios de maquinaria, BESALCO apoya los procesos productivos de empresas que
operan en el sector minero, forestal y construcción. Dentro de las actividades que se realizan están
el transporte y chancado de minerales de cobre, hierro, sales minerales, hormigón premezclado y
cosecha de bosques, servicio de transporte de ripios y operaciones a botaderos.

En lo que se refiere al negocio de desarrollo inmobiliario, las actividades de BESALCO se orientan

preferentemente hacia la ejecución de proyectos de uso residencial. Orientada al diseño,
construcción, y venta de casas y departamentos entre UF 1.600 y UF 24.000, durante los últimos
años ha ampliado su cobertura desde la ciudad de Santiago hacia la Quinta Región, teniendo un
mercado objetivo en dichas localidades y orientado al sector medio y alto.

BESALCO también participa en proyectos de inversión en las áreas de concesiones de obras de

infraestructura pública, y en generación de energía eléctrica.

Competencia: La industria de la construcción se encuentra altamente fragmentada entre

numerosos actores que participan en los distintos negocios generados por esta actividad. En Chile
operan desde grandes constructoras de presencia internacional, enfocadas principalmente hacia
obras de infraestructura, hasta pequeñas compañías que participan en la construcción de
ampliaciones u obras menores. Dado que el precio constituye un patrón común en la forma de
competir dentro de cada segmento de negocio, el sector se concentra en maximizar las ventajas
competitivas de costo operacional y financiero.

La competencia de Besalco S.A. está constituida según el sector de mercado. En el área de obras
civiles están entre otras las empresas nacionales Belfi, Brotec, y Salfacorp; en el área de montaje
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industrial destacan Salfacorp, SK y DSD, entre otras; en el área minera sobresalen entre otras
Vecchiola y la española EPSA; y en el área inmobiliaria destacan Socovesa, Salfacorp, Paz Corp y
Simonetti. Las empresas internacionales con presencia en Chile también constituyen competencia
directa de Besalco S.A., especialmente en las áreas de construcción de obras civiles y concesiones
de obras públicas, destacándose Dragados, Ferrovial, ACS, OHL, y Sacyr. De acuerdo a
estimaciones de la compañía la participación de mercado que Besalco S.A. logró en el año 2015
fue de aproximadamente 3,4%.

Análisis de Demanda: Las medidas anunciadas sobre los impuestos aplicados a viviendas nuevas,
ha generado un efecto de rebote en la demanda en el sector inmobiliario. Esto a su vez repercute
en las otras aéreas de la construcción, que incluso, tienen incidencia en el sector minero.
Analicemos algunos antecedentes:

Pese a que en el año 2015 se registraron cifras elevadas en venta de viviendas, que mantuvo bajos
los niveles de desempleo por el uso intensivo de mano de obra, y que sostuvo una demanda
creciente por créditos hipotecarios; en los últimos meses la industria comenzó a evidenciar las
primeras señales de la desaceleración que afecta al resto de la economía chilena: cayó la
construcción de oficinas, bajaron levemente los arriendos, apareció la sobreoferta de
departamentos en algunas zonas de Santiago (que analizaremos en el próximo punto, “análisis de
Oferta”) y hasta el imbatible precio de las casas inició un ajuste a la baja.

Pese al aumento creciente en el valor de las viviendas (aumento sostenido desde el año 2010), la
demanda se mantuvo alta por factores tales como; una inflación reducida, crédito hipotecario
barato, niveles normales de desempleo y, por si fuera poco, una reforma tributaria que al imponer
el IVA a las propiedades hizo que la gente adelantara su opción de compra para ahorrarse ese
tributo. Según un Estudio de Oferta Inmobiliaria, presentado por GFK Adimark y los
Desarrolladores Inmobiliarios, durante 2015 se vendieron 52.427 viviendas en el Gran Santiago. La
cifra es histórica, con un alza de 35,6% respecto de 2014. Y casi en su totalidad explicada por el
llamado “efecto IVA”. Además debemos considerar el rol de los inversionistas, quienes vieron en el
sector inmobiliario atractivos dividendos; el sector inmobiliario se convirtió en un verdadero
refugio para ellos (por su estabilidad, apreciación y tangibilidad como bien inmueble y no
instrumento financiero). Mientras la bolsa rentaba negativo y las tasas estaban tan bajas que la

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renta fija tampoco resultaba tan atractiva, las propiedades eran capaces de asegurar al menos una
ganancia del 7%.

Sin embargo para este año, 2016, las proyecciones económicas evidencia una baja en el
crecimiento económico, que repercutiría considerablemente la demanda del rubro. Por ejemplo,
el consejero del Banco Central, Mario Marcel, dijo que hasta ahora todo hace prever que el
crecimiento del PIB se ubicará en torno al 2% este año, sin embargo, varios analistas estiman que
el PIB ni siquiera se expandirá al 2% este año. Por otro lado la aplicación del “IVA inmobiliario”
para este año, y las alzas en las tasas de intereses hacen prever que, tanto el sector público como
el privado, contraerán la compra de viviendas, departamentos y oficinas. ¿Qué hay respecto a la
oferta?

Análisis de Oferta: Por zonas, el sector sur de Santiago comienza a mostrar señales de
“saturación” de departamentos. Aunque nadie en el mercado se atreve a señalar que la
sobreoferta en esa zona es grande, actores del mercado confirman que para algunos inversionistas
hoy está siendo más complicado que hace unos meses colocar sus departamentos en arriendo.

Dado a que se evidencia una sobre oferta en el mercado, la producción tendrá una tendencia a
disminuir, según cifras de la consultora inmobiliaria JLL, la misma que está a cargo de la gestión
inmobiliario de la torre Costanera, “los niveles de producción de 2016 serían inferiores a los de
2014 y 2015”.

Se estima que durante el 2016 disminuirán los precios de la oferta, ya sea en venta o en arriendo
de propiedades usadas. Este efecto será menor para propiedades nuevas. De igual manera, un
aumento en el desempleo podría traducirse en un aumento de la oferta de propiedades en venta
en un mediano plazo. Y si las condiciones son como lo esperan los analistas económicos, la
perspectiva para este año no es muy alentadora, por lo que es muy probable que tengamos exceso
de oferta.

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PESTA

Político: Quizás, este será el factor más relevante en el mercado inmobiliario, por las diversas
reformas y leyes asociadas al rubro. Por ejemplo, La recientemente aprobada normativa de
provisiones por riesgo de crédito de la SBIF, que entró en vigencia en enero de 2016, aumentará
de manera importante los niveles de provisiones que los bancos deberán constituir para créditos
con un pie menor a 20%. Ello, junto con mayores restricciones en el trato de la mora de los
créditos y la valorización de las garantías podría redundar en un menor dinamismo del sector.

El cambio en el régimen de IVA a constructoras aún plantea varias dudas a los empresarios. Por
ejemplo, no tienen claro cómo se deberá prorratear en la contabilidad las ventas futuras.

La reforma laboral también es un asunto en la agenda del sector, en particular les inquieta el
modo en que se va a regular la negociación colectiva en los casos de contratos de obra faena. Su
estimación es que contratos más rígidos podrían restar dinamismo al PIB potencial.

En cuanto a la superficie autorizada para la edificación, se ve un quiebre en la tendencia de

aumento, las que continúan mostrando contracción anual, confirmando que la dinámica de
permisos continua en un periodo de normalización del ciclo expansivo observado en 2014.

Económico: Se estima un crecimiento del sector construcción en torno a 0,7% en 2015 y a 3,0% en
2016. Los segmentos más dinámicos serán la construcción de vivienda pública, estimulada por el
Programa Extraordinario de Reactivación e Integración vial (US$ 2.600 millones) que aumenta los
subsidios a la demanda de vivienda, y la reparación y reacondicionamiento de infraestructura. En
cambio, la construcción de vivienda privada y las concesiones de obras de infraestructura se
volverán a contraer este año. La producción de strip centers ha experimentado una brusca
contracción. El sector oriente del Gran Santiago sigue siendo muy atrayente, pero hay una notoria
escasez de sitios apropiados. En el resto de las zonas de la ciudad, la menor rentabilidad no las
hace tan atractivas. En regiones, aunque hay mucho por explorar, los empresarios se mantienen
cautos.

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Respecto de los riesgos, sigue latente la magnitud de los efectos de las medidas económicas
adoptadas por el gobierno Chino para evitar mayores ajustes a su crecimiento económico. Esto
tendrá un efecto en los precios y la demanda de commodities, como el Cobre.

También se proyecta un crecimiento cercano a 2% anual para el PIB de 2016, con una inflación del
IPC en torno a 4,3% anual promedio y 3,4% en diciembre del mismo año. Por otro lado, se prevé
que los niveles de holguras de capacidad productiva de 2015 persistan durante la primera mitad
de 2016, para luego tender a niveles más acotados al término del año. Esto último se traduce en
un alza promedio de 2,5% anual en el PIB de 2017.

Social: Promesas de compraventa bajaron 25% en primeros dos meses. Informe del Banco Central
reveló que se están pidiendo menos créditos en el rubro, aunque las inmobiliarias recién sentirán
el impacto en 2017, pues los negocios de este año están encaminados con promesas de compra de
2015. Porcentaje de bancos que percibe debilitamiento de demanda por este tipo de
financiamiento tocó nivel más negativo en los últimos seis años. Esto como consecuencia de la
reforma tributaria que entro en rigor durante este año, generó una tendencia en el publico a
postergar la compra de una vivienda que incluso se ha visto reflejada por el quiebre de las
promesas de compra-venta en muchas inmobiliarias.

Tecnológico: Para masificar el uso de tecnología en la industria de la construcción, el trabajo

conjunto con instituciones como la Cámara Chilena de la Construcción es fundamental.

Actualmente, la cámara está muy preocupada de generar instancias y alianzas con proveedores de
tecnología para que la industria de la construcción funcione mejor. Fruto de eso nació el proyecto
Casa Los Coigües, una iniciativa pionera en Chile y en América Latina, donde el control de la obra
se maneja por completo a través de la red y las visitas a la construcción se han reemplazado por
cámaras de televisión que muestran en tiempo real el avance del proyecto. Ha sido muy
satisfactorio y todos quienes participan de la iniciativa reconocen el ahorro en tiempo y recursos
logrados.

En gran medida estos primeros cambios están dándose, a juicio de Andrea León, Product Manager
de Tecno-Global, empresa que representa y distribuye los productos de Autodesk en Chile,

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"porque el interés de esta industria es muy superior al de antes. La gente está mucho más
receptiva a escuchar los beneficios de la tecnología en los proyectos constructivos y esta es una
tendencia que también estamos observando en las universidades".

Para comenzar a introducir la tecnología en las empresas constructoras medianas y pequeñas,

Eterovic, Ejecutivo de Microsoft, explica que otra estrategia de Microsoft ha sido incorporar
herramientas básicas a web servicies del área de la construcción, "para que desde programas
como Excel, que prácticamente se usa en todas las empresas, las constructoras puedan comenzar
a utilizar los servicios de estos portales en Internet y así dar sus primeros pasos camino a la
tecnología".

Ambiental: El impacto ambiental en el rubro de la construcción genera muchas controversias,

sobre todo cuando se trata de construcciones con volúmenes verosímiles, como una represa, un
puerto, etc. Esto incluso desencadena protestas públicas y manifestaciones que en ocasiones
terminan en actos de violencia. Sin embargo hasta la construcción de una vivienda tiene un efecto
negativo en el medio ambiente. Como ejemplo, el sector de la construcción debe tener en cuenta
que:

Se requieren más de 2 toneladas de materias primas por cada m2 de vivienda que se construye, la
cantidad de energía asociada a la fabricación de los materiales que componen una vivienda puede
ascender, aproximadamente, a un tercio del consumo energético de una familia durante un
periodo de 50 años y la producción de residuos de construcción y demolición supera la tonelada
anual por habitante. Particularmente en el punto de los residuos, es quizá el menos llamativo,
pero el más considerable a la hora de cuantificarlo.

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FODA

Fortalezas: una de las principales fortalezas de la empresa es la diversificación, ya que se

encuentra presente en casi la totalidad de las áreas de negocio ligadas a la construcción.

Con esto se pueden enfrentar a nuevos proyectos como concesiones, desarrollos hidroeléctricos,
obras de construcción, servicios ligados al uso intensivo de maquinarias y otros.

También es importante destacar la excelente relación que tiene la empresa con sus trabajadores.

Oportunidades: En el ámbito laboral, con 18 sindicatos dentro del grupo de empresas, ha sido que
cultivando una buena relación laboral, se genera un buen clima de trabajo donde los intereses de
ambas partes están orientados en el mismo sentido, en que ambas partes entienden que el
trabajo en conjunto potencia la empresa y que todo ello redunda en beneficio de todos quienes
laboran en ella.

Para retomar la senda de los resultados positivos Besalco reestructura la administración,

implementando sistemas computacionales, adecuando los sistemas de control que alertan
tempranamente desviaciones de presupuesto y capacitando técnicamente al personal, entre otras
medidas.

Debilidades: La disminución de los ingresos en Besalco durante el 2014 se explica, entre otras
cosas, por los desvíos presupuestarios en algunas obras específicas, principalmente el Mall de
Copiapó y los hospitales de Copiapó y Talca, producto del aumento del costo de mano de obra y
de interferencias de proyecto por parte de los mandantes. (Mala gestión)

Amenazas: se ha instalado un clima en que toda actuación funcionaria que apoye la ejecución de
los proyectos es puesta en duda, con lo cual ésta se inhibe de resolver con el consiguiente daño
para todos, esto es la comunidad y el proyecto.

La inversión privada ha disminuido, Besalco ha puesto sus esfuerzos en las licitaciones de

proyectos de inversión pública, con éxito en algunas oportunidades.

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El dinamismo de la economía nacional se ha visto afectando tanto por transformaciones de orden
interno, como por la baja del precio internacional de las materias primas lo que ha afectado la
economía mundial.

En el orden interno, la reforma tributaria y el anuncio de una reforma laboral han impactado
negativamente el ahorro y la inversión, elementos que constituyen el motor del desarrollo. Bajo la
excusa de un equilibrio en las relaciones laborales se busca potenciar a las organizaciones
sindicales más allá de lo prudente, lo que inevitablemente afectará el desarrollo de las empresas, a
quienes trabajan en ellas y a los que buscan trabajo. Se corre el riesgo de instaurar un clima de
conflictividad debido a desequilibrios, lo que no favorece a ninguna de las partes. La reforma
laboral tal como se ha propuesto pone su acento en otorgarle mayor poder a la dirigencia sindical
y no a los trabajadores ni a la creación de empleos.

Impacto esperado del incremento de IVA en las compras de bienes inmobiliarios. Que para el 2015
fue positivo, pero desde el 2016 podría ser negativo.

Finalmente, y según las últimas encuestas, la tasa de desempleo ha aumentado a un 9,4% en

Marzo 2016, que representa a unas 289.300 personas desempleadas solo en Santiago. Este nivel
de desempleo provocara mayor sensibilidad en las ventas y la inversión privada.

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5 FUERZAS DE PORTER

Antes de analizar las 5 fuerzas debemos considerar la importancia para la economía de la

industria de la construcción en Chile.

En términos generales, el sector de la construcción está conformado por las actividades de

edificación habitacional, edificación no habitacional y obras de ingeniería pública y privada para la
construcción de infraestructura. De este modo, los productos que genera este sector resultan ser
heterogéneos, debido a la diversidad de las características físicas y al requerimiento de recursos
empleados para su elaboración.

El PIB del sector de la construcción tiene una participación relativamente importante en el PIB
chileno, promediando un 6,6% desde 2004 a 2008. Por su parte, la inversión en construcción
representó en promedio más de 56% de la Formación Bruta de Capital en el periodo 2003 a 2008,
lo que equivale una participación de 14,1% del PIB medida a precios constantes, y estos niveles se
han mantenido uniformes con el paso de los años.

En relación a la generación de empleo asociada al sector, la construcción es una de las actividades

más intensivas en uso de mano de obra en Chile. Desde el año 2005 al 2009, en promedio, el
sector de la construcción ha generado el 8,5% del empleo de la economía, ocupando entre el
quinto y sexto puesto entre los sectores que más generan empleo en la economía nacional.

Sustitutos: En el rubro inmobiliario, un sustituto que podría repercutir fuertemente es el mercado

de viviendas usadas y arriendos. Si bien la incorporación del IVA afecta a las viviendas nuevas, las
viviendas usadas son un sustituto a estas, por lo que también verá aumentada su demanda,
especialmente este año 2016. Por otro lado, el mercado de arriendo no se ve afectado por el
efecto reforma, por lo que el comportamiento de precios va mucho más en línea con la realidad
económica del país, donde un factor que pasa a ser clave son las expectativas respecto de la
evolución del mercado laboral (desempleo y evolución de ingresos), que ante la incertidumbre en
el crecimiento económico, lo más probable es que los precios en los arriendos disminuyan,
aumentando así su demanda.

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Competidores Potenciales: El sector de la construcción es uno con altas barreras a la entrada de
empresas extranjeras, por lo que no existe una presión disciplinadora para las empresas
constructoras establecidas de esta potencial competencia. Esto se debe a que este sector es no
transable por definición de las Cuentas Nacionales: no exhibe exportaciones, ya que la producción
es en el mismo territorio, y las importaciones marginales que se detectan se relacionan
básicamente a internaciones de bienes de capital (maquinaria).

Más allá de estas definiciones, el sector de la construcción presenta barreras a la entrada a la

competencia extranjera dadas básicamente por los costos fijos (de variados tipos) que una
empresa extranjera debe hundir al realizar un proyecto en territorio nacional. Por esta misma
razón, cuando se trata de proyectos grandes, tales como las de concesiones de obras públicas, en
la práctica sí se puede observar una competencia de empresas constructoras extranjeras. No
obstante, esta competencia sólo se daría dentro de una licitación, Sin embargo, para estos
proyectos estas empresas ocupan insumos y trabajadores nacionales, y sólo generan un flujo de
salida en la cuenta capitales en caso de que los dueños puedan repatriar las ganancias. Ello, sin
embargo, hasta el momento ha ocurrido en un bajo porcentaje, dado que las principales
concesiones están en una fase temprana y sus ingresos han estado enfocados principalmente a
pagar la deuda contraída.

Ahora bien, en el ámbito local, la existencia de un gran número de empresas de pequeño y

mediano tamaño en el sector de la construcción sugiere que las barreras a la entrada son en
general bajas. Sin embargo, de la misma forma, la magnitud de estas barreras varía entre los
distintos segmentos o actividades de la construcción. Así, en términos generales, es posible
sostener que existirán mayores barreras a la entrada para nuevas constructoras en actividades
constructivas más especializadas o con tecnologías más especificas.

Teniendo en cuenta la especificidad de la actividad de construcción de obras de ingeniería o

infraestructura pública, es posible esperar a que existan mayores barreras a la entrada en
comparación a otros segmentos de la construcción. Si a ello se suma el hecho de que el
demandante casi único de este tipo de inversión es el Estado, el cual la adquiere mediante
mecanismos de licitación de contratos que presuponen la existencia de clasificación de las
empresas contratistas que podrán participar en dichas licitaciones, entonces las barreras a la
entrada –naturales o artificiales- pueden ser potencialmente mayores aun, podríamos decir
18
imposibles para un nuevo competidor menor. Además, estas mismas licitaciones suponen una
serie de barreras que podríamos analizarlas una por una, y que no representarían una amenaza
para empresas grandes y consolidadas como Besalco.

Poder de negociación de proveedores: la actividad de las empresas proveedoras de insumos y

materiales para el sector de la construcción se relaciona en su mayoría de manera estrecha con la
dinámica del sector de la construcción. Existen múltiples insumos que utiliza la construcción
dependiendo del tipo de construcción, de la etapa de la misma, obra gruesa o terminaciones, de la
zona geográfica (por el tipo de material requerido) y por la tecnología constructiva aplicada. Sin
embargo, a nivel agregado los insumos más importantes, por volumen demandado, son el acero y
el cemento. A nivel del registro de la CChC se constata que el número de socios que son
proveedores de insumos o fabricantes de materiales para la construcción es bastante elevado,
alcanzando a 205, con tamaños de empresas que son muy diversos, lo mismo que la oferta de sus
productos. Por lo tanto el nivel de negociación de los proveedores es mínimo, no representando
una amenaza considerable. A continuación un cuadro con los insumos y materiales comunes en la
industria de la construcción y algunos proveedores comunes de ellos:

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Poder de negociación de Compradores: En cuanto a la caracterización de la demanda de servicios
constructivos, ésta proviene de la gran mayoría de los sectores económicos, y por ende, ello se
traduce en una amplia heterogeneidad del producto demandado. Respecto del sector privado, por
un lado, existe el sector de las “familias” que demandan viviendas, y el sector de las “empresas”
que demandan infraestructura para la producción de bienes y servicios, por otra parte, desde el
sector público se requiere la construcción de edificación pública no habitacional para su
funcionamiento, y de infraestructura pública.

Considerando las cifras globales de inversión en construcción que elabora la CChC, se observa que
la mayor demanda del sector se refiere a la construcción de infraestructura, y dentro de ésta, la de
infraestructura privada, especialmente provenientes de los sectores de la minería y producción de
energía. Respecto de la demanda proveniente del sector público, mayoritariamente la inversión la
realiza directamente el MOP, o bien canaliza las inversiones en obras de reparticiones públicas,
siendo sólo las de menores montos y grado de complejidad llevadas a cabo por las mismas
reparticiones directamente.

En conclusión la demanda es variada y por ende el poder de negociación de parte de los

compradores es leve en el sector privado y en el público, podría tener una incidencia mayor al
presentarse los proyectos bajo licitación.

COMPETIDORES DEL SECTOR (Rivalidad entre empresas): la mayoría de las empresas

constructoras se dedican, en la práctica, a ejercer su actividad de forma exclusiva, o muy
restrictivamente, en segmentos o subsectores específicos de la construcción. La especialización en
nichos constructivos específicos se va dando de manera natural ya sea por la tecnología requerida,
la acumulación de experiencia, el tipo de cliente, etc. Esta heterogeneidad hace que los niveles de
concentración y la naturaleza de la competencia varíen entre los distintos segmentos o mercados
de productos y servicios en la industria de la construcción.

20
ESTUDIO FINANCIERO ECONÓMICO
Aná lisis financiero

Durante el año 2015 Besalco S.A. alcanzó ingresos por ventas de MM$390.710, lo que representó
un aumento de un 23% con respecto a los ingresos del año 2014. Este aumento represento
también un aumento en las utilidades, las que alcanzaron más de 15.000 millones de pesos.

Esto en contraste con el año 2014, año en que las utilidades fueron negativas, resultando en más
de 9.000 millones de pesos en pérdidas (Besalco no registraba perdidas en casi 30 años). El
negativo resultado de Besalco Construcciones se genera, por los mayores costos incurridos en
contratos de construcción, de más de dos años de duración, que no consideraron apropiadamente
los mayores valores asociados a la mano de obra, y materiales. Particularmente se ha considerado
el reconocimiento de pérdidas probables que han sido estimadas al término de la obra de
proyectos relevantes, entre ellos el Mall Plaza Copiapó, el hospital de la misma ciudad y el hospital
de la ciudad de Talca, generando una importante baja en el margen operacional, dijo la compañía.

Producto de esto la clasificadora de riesgos Feller Rate bajó la clasificación de la solvencia de

Besalco S.A. desde A- a BBB+. A la vez, bajó la clasificación de su línea de efectos de comercio a
“BBB+/Nivel 2” y de sus acciones a “Primera Clase Nivel 3”. Las perspectivas de la clasificación son
“Negativas”.

La clasificación “BBB+” asignada a Besalco S.A. refleja un perfil de negocios considerados

“Satisfactorios” y una posición financiera calificada “Ajustada”.

La baja en las clasificaciones obedece al debilitamiento de su estructura financiera, derivado de la

fuerte caída en la generación de flujos, en conjunto con el aumento en los niveles de
endeudamiento.

A contar de 2013 y hasta septiembre de 2014, pese a la mantención de un positivo desempeño en

el resto de sus segmentos, pérdidas operativas de algunos proyectos puntuales, pero de magnitud
relevante, en el segmento de obras civiles se tradujeron un fuerte debilitamiento de los márgenes
operativos a nivel consolidado.

21
Sin embargo, el año 2015 tuvimos una mejora sustancial en los índices, con una sobresaliente
utilidad, mayores márgenes y una disminución en la deuda. A continuación, presentamos los ratios
financieros más relevantes:

Ratios Financieros

Ratios de Liquidez 2015 2014 2013

Capital de trabajo (M$) 59.556.271 91.579.975 63.199.970
Razón Circulante (veces) 1,22 1,28 1,31
Prueba Ácida (veces) 0,74 0,94 0,93

Endeudamiento 2015 2014 2013

Razón de Endeudamiento (%) 70,99% 73,16% 63,66%
Razón D/E 244,76% 272,62% 175,15%
Pasivos C/P (respecto a la deuda total) 58,24% 70,39% 59,97%

Rentabilidad 2015 2014 2013

Margen Bruto 12,74% 4,79% 7,16%
Margen Neto 4,94% -3,02% 3,67%
ROE 10,26% -5,66% 7,53%
ROA 2,98% -1,52% 2,74%

Gestión 2015 2014 2013

Rotación cuentas por cobrar (veces) 2,75 1,89 2,60
Periodo de cobro (días) 130 190 138
Rotación cuentas por pagar (veces) 4,75 4,28 5,05
Rotación de Pago (días) 75 84 71
Rotación de Inventario (veces) 2,65 2,71 4,72
Periodo de Inventario (días 135 132 76

Interpretación de los índices financieros

Como hemos podido apreciar, las cifras han mejorado con respecto a los ejercicios de años
anteriores, particularmente si comparamos los ejercicios de los años 2015 y 2014, año 2015 en el
que aumento considerablemente la rentabilidad y se presenta una disminución de los índices de
endeudamiento. A continuación algunos datos detallados de esto:

22
El endeudamiento total de la compañía terminó 2015 con una menor concentración de pasivos en
el corto plazo, con un 58,2% Del total de la deuda, frente al 70,4% al cierre de 2014. Esta
disminución de pasivos corrientes obedece al pago de créditos financieros de corto plazo, al
refinanciamiento a largo plazo de algunos créditos de corto plazo correspondientes a proyectos de
inversión. La recomposición que se observa entre pasivos corrientes y no corrientes también está
afectada por la reclasificación de los pasivos de las sociedades filiales Empresa Eléctrica Aguas del
Melado S.A. y Empresa Eléctrica Portezuelo SPA, que al 31 de diciembre de 2014 se mostraban
como pasivos corrientes.

Respecto de los pasivos registrados en los estados financieros al 31 de diciembre de 2015, cabe
hacer presente que la deuda financiera alcanzó un total de M$298.095.000. De este total,
M$92.022.000 corresponden al financiamiento de largo plazo de proyectos de inversión en
concesiones y energía (project finance).

La rentabilidad sobre los activos operacionales alcanzó a un 2,98%, que contrasta favorablemente
con el -1,52% obtenido al cierre de 2014. En el cuarto trimestre del año 2015 se consolidaron las
tendencias observadas hasta el tercer trimestre, en términos de una recuperación en los márgenes
y resultados de Besalco Construcciones y una mayor contribución a resultados de Besalco
Inmobiliaria, además del hecho que todas las filiales, con excepción de Besalco Concesiones,
terminaron 2015 con utilidades.

La razón de liquidez a diciembre de 2015 fue de 1,22 veces, inferior al valor de este indicador al
cierre de 2014, que alcanzó a 1,28 veces.

* Para revisar algunas políticas contables, ver Anexo N° 1

* Para revisar Balance y Estado de resultados consolidados, ver Anexo N° 3

23
FLUJOS DE EFECTIVO Procedentes de actividades de operación 2015 2014 2013
M$ M$ M$
Cobros de las Ventas de Bienes y Prestaciones de Servicios 453.392.603 384.926.641 360.615.075
Cobros origen de Primas y Prestaciones, Anualidades de Pólizas 474.649 510.981
Otros Cobros por Actividades de Operación 2.174.166 2.176.428 2.768.624
Pagos a Proveedores por Suministro de Bienes y Servicios -291.644.672 -257.003.322 -276.333.334
Pagos a y por Cuenta de los Empleados -113.375.306 -129.190.697 -112.399.896
Pagos origen de Primas y Prestaciones, Anualidades de Pólizas -185.333
Otros Pagos por Actividades de Operación -8.973.020 -6.842.952 -7.950.038
Intereses Pagados -6.360.147 -5.392.504 -5.305.554
Intereses Recibidos 662.234 507.220 702.671
Impuestos a las Ganancias Reembolsados (Pagados) -7.165.168 -6.781.751 -8.006.671
Otras Entradas (Salidas) de Efectivo -416.835 -8.049 -147.445
FLUJOS DE EFECTIVO Procedentes de actividades de operación 28.768.504 -17.794.319 -45.545.587

Inversió n y costos

Las inversiones del grupo de empresas Besalco están destinadas a asegurar el crecimiento futuro
de la compañía en los sectores de la economía en los que la empresa se desenvuelve. Las
adquisiciones se materializan de acuerdo a un plan anual de inversión conforme a las
aprobaciones específicas que se analizan en los respectivos directorios de cada filial y coligada del
grupo. La ejecución de las inversiones se proyecta en relación a la rentabilidad esperada de
acuerdo al riesgo de cada negocio y al equilibrio que debe existir entre las filiales y coligadas para
asegurar un crecimiento orgánico de las empresas del grupo Besalco.

Durante el 2015 se invirtió principalmente en la adquisición de maquinarias y equipos de

reposición para servicios de transporte en la minería, en la adquisición de ciertos terrenos y en
obras para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Perú.

Las inversiones en maquinarias fueron realizadas por la filial Besalco Maquinarias, con la compra
de maquinarias de última generación para la ejecución de nuevos contratos y la reposición de
máquinas antiguas. La inversión en concesiones corresponde al aporte de capital a la
concesionaria Plaza Sucre quien desarrolla un estacionamiento subterráneo en el centro de viña

24
del Mar y al aporte para el desarrollo de las obras del Proyecto Bodegas ABX, que consiste en la
construcción y concesión por 15 años de Bodegas para operaciones de Importación y Exportación
y un Edificio de Oficinas Comerciales en el Aeropuerto AMB de Santiago.

En Besalco Inmobiliaria y Besco Perú se invirtió principalmente en proyectos de casas y edificios.

La inversión en hidroeléctricas corresponde a las obras civiles de la central Los Hierros II que
desarrolla la sociedad Eléctrica Portezuelo SpA, 100% del grupo Besalco.

Políticas de inversió n por filiales

Políticas de Inversión de Besalco construcciones s.a.

Esta sociedad no requiere de inversión en maquinarias, toda vez que para la ejecución de sus
contratos considera el arriendo de éstas en el mercado o bien a filial Besalco Maquinarias.
Excepcionalmente, adquiere maquinaria específica para proyectos únicos y no repetibles.

Políticas de Inversión de Besalco Maquinarias s.a.

Las inversiones de Besalco Maquinarias están orientadas a mantener un moderno parque de

maquinaria de construcción de obras civiles, movimiento y carguío de diversos materiales y
minerales. Presta servicios a clientes externos e internos, principalmente a Besalco
Construcciones.

Políticas de Inversión de Besalco Inmobiliaria s.a.

El área inmobiliaria de Besalco se centra en la construcción y venta de casas y departamentos en

Santiago, Con-Con y viña del Mar. Las inversiones están destinadas a la adquisición de terrenos y la
ejecución de las obras de edificación de casas, edificios y strip center.

Políticas de Inversión de Besalco concesiones s.a.

Las inversiones de esta compañía están destinadas a las concesiones de obras públicas impulsadas
por el Ministerio de Obras Públicas y las principales Municipalidades del país, para el caso de

25
concesiones de estacionamientos subterráneos. Besalco Concesiones ha participado en la mayoría
de los llamados a licitación de Concesiones, participando sólo o bien formando consorcios
nacionales o internacionales de manera tal de aprovechar las sinergias entre empresas y limitar el
riesgo financiero.

Políticas de Inversión de Besalco Md Montajes s.a.

La actividad de esta empresa no requiere inversión en maquinaria puesto que ejecuta sus obras
con subcontratos de servicios o bien los equipos comprados se amortizan durante el período que
dura la obra.

Políticas de Inversión de Besco (Perú)

La empresa maneja inversiones en negocios inmobiliarios los cuales se ejecutan con socios
peruanos de reconocido prestigio, formando sociedades en conjunto.

Políticas de Inversión de Besalco energía renovable s.a.

Esta compañía tiene como principal objetivo la inversión en proyectos de desarrollo

hidroeléctricos con energía renovable no convencional. Hoy posee una cartera de inversión a
futuro de más de US$ 500 millones. En la actualidad ya está suministrando energía eléctrica de las
centrales Los Hierros I y Los Hierros II, cuya inversión total alcanzó los US$135 millones. Ambas
centrales se encuentran en operación (enero 2014 y en marzo 2015).

Políticas de Financiamiento (Deuda)

Las políticas de financiamiento de la empresa son utilizadas para la obtención de recursos

financieros o bien para renovaciones, tomando en cuenta la estructura de capital de la empresa,
sus proyectos y retornos esperados y el costo financiero de la deuda. Estas políticas de
financiamiento consideran tanto recursos propios como recursos financieros de las instituciones
más prestigiadas del país.

Besalco y sus filiales consideran estrictas políticas de endeudamiento estructuradas sobre pilares
básicos en cada caso particular. Estas políticas son: calce de plazo con la generación de flujos del

26
proyecto, calce de moneda y minimización de garantías otorgadas (que deben ser específicas para
cada contrato). De esta forma, cada empresa y proyecto debe velar porque el financiamiento
solicitado para realizar un determinado contrato o proyecto vaya en equilibrio con estos tres
fundamentos. También es relevante para la compañía la caja autogenerada por los negocios y que
no es retirada mediante dividendos. Por último, en los negocios de obras civiles, es importante
disponer de anticipos de clientes como medio de financiamiento de las obras en el corto plazo.

Los principales financiamientos obtenidos durante el año 2015 dicen relación con necesidades de
capital de trabajo, desarrollo de proyectos inmobiliarios, desarrollo de proyectos de energía y
adquisición de nuevas maquinarias y equipos para la filial Besalco Maquinarias.

A diciembre de 2015 el patrimonio de Besalco fue de $187.979 millones y el Patrimonio Neto

Atribuible a los Propietarios de la Controladora de $177.958 millones. En ambos casos,
aumentaron un 11% en un año, lo que se explica por el aumento en las partidas de las ganancias
acumuladas, las ganancias del ejercicio, otras reservas y participaciones no controladoras.

A diciembre de 2015, los pasivos corrientes totalizaron $267.944 millones. Los principales
componentes corresponden a Otros Pasivos Financieros Corrientes por $133.473 millones,
Cuentas por Pagar Comerciales y Otras Cuentas por Pagar que asciende a $60.872 millones. Los
pasivos financieros corresponden, principalmente, a necesidades de capital de trabajo de corto
plazo, desarrollo de proyectos inmobiliarios y deudas por inversiones en maquinarias.

Los Pasivos no Corrientes ascienden a $192.154 millones al cierre de 2015. Están compuestos
principalmente por la cuenta “Otros Pasivos Financieros”, que asciende a $164.621 millones, que
considera deudas consolidadas desde las filiales Construcciones, Concesiones, Inmobiliaria; el
financiamiento de largo plazo para la compra de la participación en la empresa Kipreos, el
financiamiento de proyectos compra de maquinarias mediante contratos de leasings y la deuda a
largo plazo de Besalco Energía, para el desarrollo de proyectos de generación de energía.

EL total de activos no corrientes alcanza los $320.557 millones. Esta cuenta está compuesta en un
57% la partida Plantas y Equipos, que asciende a$183.280 millones; en un 11% de la cuenta
Activos por impuestos diferidos, que alcanza los $33.754 millones, un 10% por la cuenta Activos
Intangibles distintos de la Plusvalía, con un total de $31.361 millones - que corresponden
básicamente a derechos de concesión y a la cuenta Propiedades - y en un 9% la cuenta de
27
Inversiones Contabilizadas utilizando el Método de Participación, que alcanza los $29.042 millones
y corresponde a la participación en coligadas dentro del giro del negocio.

Durante el año 2015 se realizaron inversiones para reforzar las diferentes áreas de negocio.

La deuda financiera aumentó un 23%, desde $241.556 millones en diciembre de 2014 a $298.095
millones al cierre de 2015. Este aumento se debe, principalmente a la incorporación de la deuda
financiera de la filial Besalco Energía – que corresponde a un 22% del total de deuda consolidado-
que al cierre del 2014 estaba clasificada como pasivos disponibles para la venta. Además, se
registró aumentos en la deuda financiera para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. La deuda
está compuesta en un 87% por préstamos bancarios, y un 13% por leasings de maquinarias.

El financiamiento bancario está compuesto, principalmente, por deudas para proyectos

inmobiliarios, para capital de trabajo y financiamientos de largo plazo para proyectos de energía y
concesiones.

28
DEUDA CONSOLIDADA POR TIPO DE FINANCIAMIENTO A DICIEMBRE 2015

Comparativa con distribución de financiamiento año 2013

29
Financiamiento para nuevo proyecto inmobiliario

Besalco Inmobiliaria, dará inicio durante el segundo semestre del 2016 a la cuarta etapa del
proyecto inmobiliario “hacienda Conquistadores” ubicado en la comuna de Puente Alto, a pocos
minutos de avenida Camilo Henríquez.

En esta etapa la inmobiliaria construirá 100 casas nuevas, cuyos valores oscilarán entre los 1.913 y
2.583 UF (Valores en Blanco), con casas entre 52.2M2 y 74.6M2 respectivamente. Para esto la
empresa realizará una inversión mixta aportando capital propio y, en un gran porcentaje,
mediante deuda de largo plazo.

Este proyecto tendrá una vida útil de 5 años, de estos la etapa de construcción durará 3 años, y
estimados 2 años más para la venta total de todas las propiedades. El terreno a construir ya es de
propiedad de la constructora, ya que se trata de una nueva Etapa. (Considerar que el costo por
metro cuadrado es de aproximadamente 16UF)

El proceso de construcción y venta ira del siguiente modo:

Verde /
En Blanco
Terminados
Valor promedio Tipo A (UF) 1.913 2.104
Valor promedio Tipo B (UF) 2.583 2.841

Venta en Venta en Venta en Venta Venta

Inversiones
Blanco verde verde Terminados Terminados
Año 0 1 2 3 4 5
N° de casas a construir   36 36 28    
Venta de casas   12 22 24 32 10
Tipo A   9 14 17 15 8
Tipo B   3 8 7 17 2
Total Venta UF   24.966 52.184 55.655 79.857 22.514

Ingresos por venta total en UF 235.176

30
Costo unitario de venta 1.757

Gastos operacionales unitarios 155

Observaciones:

1. Valor de la UF al 02/05/2016: 25.913

2. Los costos de venta representan el 74.7% del precio final, reduciendo los costos de
construcción en relación a años anteriores, donde el costo bordeaba al 80%. En el caso de
los gastos de administración corresponden al 6.59%, manteniendo el mejor promedio
obtenido durante el ejercicio de los años 2015 y 2013.

3. El tiempo de construcción de una vivienda es de aproximadamente 90 días. La proyección

de venta se estima según los resultados de venta en proyectos anteriores y considerando,
como factores relevantes, las condiciones económicas esperadas para los años 2016 y
2017.

Deuda y flujos de caja del proyecto

Para poder dar inicio a este proyecto, se requiere una inversión total (que incluye gastos de
operación y administrativos) por M$ 4.954.566, de los cuales cuatro mil millones de pesos serán
financiados mediante un crédito con garantía, solicitados al Banco del estado de Chile, institución
que ha financiado anteriormente otros proyectos. *

A continuación 2 alternativas de financiamiento:

31
* Los requisitos para solicitar este crédito, se encuentran en Anexo N°2.

I. Crédito con Garantía

Antecedentes del financiamiento:

Banco: Estado de Chile

Monto solicitado: $ 4.000.000.000
Plazo: 5 años
Tasa Interés Anual: 3,50%

La garantía consistirá en hipotecar un terreno en la región metropolitana de propiedad de Besalco

Inmobiliaria S.A.

Utilizando cálculo de cuota con método de amortización francés:

C = P* i(1 + i)^n  
  (1 + i)^n - 1  

Valor Cuota: $ 885.925.492,6

Tabla de amortización:

  Deuda Cuota Interés Amortización

0 $ 4.000.000.000      
1 $ 3.254.074.508 $ 885.925.492 $ 140.000.000 $ 745.925.492
2 $ 2.482.041.624 $ 885.925.492 $ 113.892.608 $ 772.032.884
3 $ 1.682.987.588 $ 885.925.493 $ 86.871.457 $ 799.054.036
4 $ 855.966.660 $ 885.925.493 $ 58.904.566 $ 827.020.927
5 $ 0 $ 885.925.493 $ 29.958.833 $ 855.966.660

32
Luego el flujo de caja considerando la amortización, es:

0 1 2 3 4 5
M$ M$ M$ M$ M$ M$
Ingresos por explotación   646.944 1.352.244 1.442.188 2.069.334 583.405
Costo por ventas   1.639.049 1.639.049 1.274.816 0 0
Gastos administrativos   144.595 144.595 112.462 0 0
Intereses   140.000 113.893 86.871 58.905 29.959
Margen antes de impuestos   -1.276.700 -545.293 -31.961 2.010.429 553.446
Impuestos 15%   191.505 81.794 4.795 301.564 83.016
Utilidad Neta   -1.085.195 -463.499 -27.166 1.708.865 470.430
Inversión propia -954.566          
Préstamo 4.000.000          
Amortización   -745.925 -772.033 -799.054 -827.021 -855.967
Valor residual (recuperación de la inversión)           954.566
Flujo de caja Neto 3.045.434 -1.831.120 -1.235.532 -826.220 881.844 569.029

VAN Al 10% 3.045.434 -1.664.654 -1.021.101 -620.752 602.312 353.322

Total VAN Al 10% 694.562
TIR -1,05%

Aunque la TIR resulta negativo, la expectativa del VAN a una tasa esperada del 10% es positivo y
cercano a la inversión propia, por ende es un resultado positivo, tomando en cuenta que el rubro
inmobiliario no reporta grandes ganancia, comparado con otras filiales de la misma empresa. Que
la tasa TIR nos arroje un valor negativo, se debe al alto volumen de inversión en los primeros años
y a una venta de viviendas más acotada, que no toma fuerza hasta el4to año, cuando ya empieza
la venta concretamente de casas terminadas.

Otra alternativa de financiamiento, no tradicional, para este proyecto, es considerar la emisión de

un bono en el mercado. Sin embargo, se considera más atractivo y rápido el crédito otorgado por
el banco.

33
II. BONO

A continuación presentamos en detalle la opción con emisión de bono:

Valor Nominal: $ 4.000.000.000

Interés de Caratula: 8%
Cupón Nominal: $ 320.000.000
Cupón usando anualidad: $ 1.001.825.818

(Términos convenidos por la empresa para la emisión del bono)

Tasa de Mercado: 12%

Fecha de Pago: 5 años
Valor Total Bono: $ 5.009.129.091

VA= 894.487.337,74 798.649.408,70 713.079.829,19 636.678.418,92 568.462.874,04

VA= 7.611.357.868

Tabla de amortización

  Capital Insoluto Amortización Interés Cupones

0 4.000.000.000      
1 3.318.174.182 681.825.818 320.000.000 1.001.825.818
2 2.581.802.298 736.371.884 265.453.935 1.001.825.818
3 1.786.520.664 795.281.634 206.544.184 1.001.825.818
4 927.616.498 858.904.165 142.921.653 1.001.825.818
5 0 927.616.498 74.209.320 1.001.825.818

34
Flujo de caja con Bono

0 1 2 3 4 5
M$ M$ M$ M$ M$ M$
Ingresos por explotación   646.944 1.352.244 1.442.188 2.069.334 583.405
Costo por ventas   1.639.049 1.639.049 1.274.816 0 0
Gastos administrativos   144.595 144.595 112.462 0 0
Intereses financieros (Bonos)   320.000 265.453 206.544 142.921 74.209
Margen antes de impuestos   -1.456.700 -696.853 -151.634 1.926.413 509.196
Impuestos 15%   218.505 104.528 22.746 288.962 76.379
Utilidad Neta   -1.238.195 -592.325 -128.888 1.637.451 432.817
Inversión propia -954.566          
Emisión Bono 4.000.000          
Amortización   -681.825 -736.371 -795.281 -858.904 -927.616
Valor residual (recuperación de la inversión)           954.566
Flujo de caja Neto 3.045.434 -1.920.020 -1.328.696 -924.169 778.547 459.767

VAN Al 10% 3.045.434 -1.745.472 -1.098.096 -694.342 531.758 285.479

Total VAN Al 10% 324.762
TIR 11,46%

3.045.434 -1.722.661 -1.192.119 -829.174 698.521

0        

TIR 11,46%

Como podemos apreciar el retorno utilizando la emisión de un Bono es menor al crédito otorgado
por el banco Estado. Aunque claramente se debe a la diferencia de intereses, el bono no podría
emitirse a una tasa de interés menor, ya que resultaría poco atractivo en el mercado, y por otro
lado, el crédito ya cuenta con una pre aprobación, lo que agilizaría la obtención de los recursos.

35
Alternativa de financiamiento para Gerente General

El gerente general de la empresa desea adquirir una propiedad en la playa. Para ello
presentaremos una alternativa de financiamiento consistente en un crédito hipotecario
endosable, otorgado por el banco Security.

Datos del nuevo cliente:

Nombre: Paulo Bezanilla Saavedra

Profesión: Ingeniero Civil
RUT: 7.660.451-5
Renta Mensual: $ 15.568.350
Antigüedad Laboral: +15 años
Activos Totales (MM$): 455.000
Pasivos Totales (MM$): 65.000
% endeudamiento: 14,3%
Carga Anual: 2,2%
Aumento con deuda LP: 57,7%

Don Paulo Bezanilla es el menor de los hermanos Bezanilla Saavedra y Gerente general del grupo
desde noviembre del 2001. Anteriormente fue miembro del directorio del grupo por más de 10
años. Su patrimonio lo componen activos correspondientes a 2 propiedades (una casa y un
departamento, ambos en la comuna de Las Condes) y el saldo corresponde a su saldo contable en
cuentas corrientes). Como miembro del directorio tuvo una participación del 3.76% de las acciones
del grupo, de las que en la actualidad tiene una representación menor.

Antecedentes de la propiedad:

Casa en los Romeros de Concón, de 150M2 construidos, 5dormitorios, principal en Suite, 3 baños,
bodega y estacionamientos:

36
Antecedentes comerciales:

Monto Propiedad: $ 130.000.000

Hipotecario Mutuo
Tipo: endosable
Tasa: Tasa Fija en UF
Plazo: 20 años
Entidad: Banco Security

Dividendo Moneda de
Tipo de crédito Tipo de tasa Tasa Crédito CAE
Mensual total Crédito
Mutuo Endosable $ 823.537 UF Fija 4,35% 4,51%

Detalle de cuota:

Dividendo Moneda Tipo de Tasa

Tipo de crédito
Mensual total de Crédito tasa Crédito

Mutuo Endosable $ 823.537 UF Fija 4,35%

Valores a pagar por única vez:

Estudio de título: 6 UF
Gastos Notariales: 3,5 UF
Tasación: 2,7 UF

37
Valores Pago Mensual:

Dividendo mensual sin seguros: 31,11 UF

Valor en pesos: $ 806.175

Seguro de desgravamen: 0,301 UF

Seguro de incendio: 0,3679 UF
Dividendo mensual con seguros: 31,78 UF
Valor en pesos: $ 823.537

Alternativa adicionando seguros no obligatorios

Seguro de incendio más Sismo 0,9231 UF
Dividendo Mensual: 32,33 UF
Valor en pesos: $ 837.790

Por tratarse de un cliente nuevo, hemos otorgado un financiamiento flexible, que no todas las
instituciones bancarias apuestan a otorgar, como una forma de captar al cliente y además, dando
las facilidades necesarias para la obtención del financiamiento y la asesoría para la compra del
bien.

* Las condiciones y requisitos para el crédito se encuentran en el anexo N° 2

38
SEGUROS Y PENSIONES

En las siguientes páginas encontraremos información referida al mercado de pensiones y seguros y

evaluaremos y daremos asesoría a dos clientes que piensan en su fututo y de que menara su
pensión, al jubilarse, será suficiente para cuando finalicen su vida laboral activa.

Antes de dar inicio a esta evaluación, es preciso rescatar algunos puntos relevantes sobre el
sistema de pensiones y el mercado de seguros.

39
SISTEMA DE PENSIONES

Características

El objetivo del Sistema de Pensiones es proveer ingresos de reemplazo para los trabajadores que
dejan la vida activa o laboral y cubrir los riesgos de invalidez (total o parcial) y de muerte del
trabajador (sobrevivencia), de manera de proteger al afiliado y a su grupo familiar.

Las pensiones de los trabajadores son administradas por sociedades anónimas conocidas como
AFP, cuyo objeto principal es la administración de los fondos de pensiones, así como el
otorgamiento de las prestaciones por vejez, invalidez y sobrevivencia de sus afiliados.

Existe una total separación entre la sociedad administradora y los fondos que administra. De esta
forma, la contabilidad de los Fondos se lleva por separado de aquella de las AFP, de modo que el
dinero acumulado en la cuenta de Capitalización Individual es de propiedad de cada trabajador
afiliado y opera como patrimonio independiente al de la Administradora.

El sistema de Pensiones se basa en 3 pilares fundamentales, uno de carácter obligatorio, otro

voluntario y un último solidario, donde el estado cumple un rol de garante para los casos en que la
pensión no sea suficiente o para quienes nunca cotizaron en el sistema.

1. Pilar Obligatorio: cada trabajador es propietario de una cuenta individual única de ahorro
para su vejez, en la que se deposita sus descuentos previsionales de forma obligatoria
cada mes. Este fondo de pensión es de propiedad del cotizante y está conformado por 5
tipos de fondos, donde el afiliado puede escoger en cuál de ellos destinara sus fondos.
2. Pilar Solidario: El estado da cobertura a quienes no están registrados al sistema de
pensiones o a quienes no han logrado ahorrar lo suficiente para tener una Pensión digna
otorgando una subvención complementaria.
3. Pilar Voluntario: el sistema de pensiones provee de instrumentos para el ahorro
voluntario del afiliado con el propósito de complementar y aumentar el ahorro total
destinado para su pensión. Algunos de estos serán mencionados más adelante.
4. Seguro de invalidez y sobrevivencia: el sistema de AFP contempla la existencia de un
seguro de invalidez y sobrevivencia que financie las pensiones en caso de muerte o
40
 invalidez del trabajador y que deben ser contratados por las AFP, para sus afiliados, a una
compañía de seguros.
5. Tipos de pensión: Existen 3 tipos; por vejez, por invalidez y de sobrevivencia, esta ultima
beneficia a los familiares del titular en caso de muerte.
6. Modalidades de pensión: Existen 4 opciones;
Retiros Programados: consiste en mantener los ahorros previsionales en la AFP
efectuando giros mensuales con cargo a la cuenta de AFP como pensión la cual es
calculada y actualizada conforme a distintos factores entre los que están el saldo
acumulado, la esperanza de vida, el saldo en la cuenta, etc. En esta opción, el afiliado
mantiene la propiedad de los fondos y en caso de fallecer constituyen herencia para sus
sucesores.

41
Renta Vitalicia inmediata: consiste en comprar, a una compañía de seguros, una renta
vitalicia por la cual, la compañía de seguros se compromete a pagar un monto fijo, en UF,
para toda la vida del trabajador y para sus beneficiarios, según corresponda, en caso de
fallecimiento.

Renta temporal con renta vitalicia diferida: el trabajador compra una renta vitalicia para
una fecha futura, manteniendo en su cuenta, un saldo que le permita financiar una renta
temporal.

42
 Renta vitalicia inmediata con retiro programado: el trabajador elige, simultáneamente,
una renta vitalicia y una pensión de retiro programado.

Además de lo expuesto, cabe mencionar que el sistema otorga diversas alternativas de ahorro que
permitan complementar la futura pensión, entre estas encontramos 3 tipos:

1. APV: el Ahorro Previsional Voluntario es un instrumento de ahorro que permite a los

trabajadores, tanto dependientes como independientes, ahorrar para su jubilación como
complemento del ahorro obligatorio en la AFP.
2. APVC: el Ahorro Previsional Voluntario Colectivo, es un mecanismo de ahorro que puede
ofrecer una empresa, según el cual los ahorros voluntarios realizados por los trabajadores
son complementados por un aporte dado por su empleador.
3. Cuenta 2: La Cuenta de Ahorro Voluntario o Cuenta 2 de tu AFP, es una cuenta de libre
disposición, independiente a la Cuenta Obligatoria. A diferencia de la APV, los fondos de
esta cuenta pueden ser usados para diversos fines y en el momento que el usuario lo
estime conveniente. Del mismo modo se puede ahorrar sin importar el monto, la
regularidad o quien realice el ahorro, que puede ser tanto el usuario como su empleador.

43
MERCADO DE SEGUROS

El seguro es un contrato bilateral, condicional y aleatorio, por el cual una persona natural o
jurídica toma sobre sí, por un determinado tiempo todos o alguno de los riesgos de pérdida o
deterioro que corren ciertos objetos pertenecientes a otra persona, obligándose, mediante una
retribución convenida, a indemnizarle la pérdida o cualquier otro dolo estimable que sufran los
objetos asegurados.

De la definición anterior se desprenden los siguientes conceptos básicos:

Contrato: Pacto entre dos personas naturales o jurídicas.

Bilateral: Que compromete a ambas partes. Asegurado paga prima y asegurador paga siniestros o
daños.

Riesgo: Eventualidad de que ocurra un siniestro; es algo incierto que pueda o no ocurrir y ocasiona
pérdidas o daños a la materia asegurada.

Prima: Costo del seguro. Es el costo, retribución o precio del seguro cuyo pago es de cargo del
contratante o asegurado.

Beneficiario: La persona prevista en la póliza de seguro que recibe la indemnización o prestación

convenida.

Capital Asegurado: Es el monto máximo pagadero en caso de siniestro previamente estipulado

en las condiciones de la póliza.

Deducible: Cantidad que se establece en algunas pólizas como cantidades o fracción porcentual
que es de cargo del asegurado, y no indemnizable por el Asegurador.

Póliza: Es el documento que instrumenta el contrato de seguro, en el que se reflejan las normas,
de forma general, particular o especial, que regulan las relaciones contractuales convenidas entre
el asegurador y el asegurado.

44
TIPOS DE SEGUROS

Es posible distinguir dos categorías:

Seguros Generales: Aseguran riesgos de pérdidas, deterioro de las cosas o el patrimonio.

Seguros de Vida: Cubren los riesgos de las personas o que garanticen a éstas dentro o al término
de un plazo, un capital, una póliza saldada o una renta para el asegurado o sus beneficiarios.

Entre algunos de los productos que ofrecen las compañías de seguros, asociados al sistema de
pensiones, encontramos los siguientes*:

1. Renta Vitalicia Previsional: este seguro es una modalidad de pensión, en la que se

contratan los servicios de una Compañía de Seguros, quien entrega una pensión de por
vida para asegurar el bienestar financiero del usuario, expresada en UF, hasta la muerte
del titular o sus beneficiarios, traspasando los fondos acumulados de la AFP a la Compañía
de Seguros.
2. Rentas Privadas: Es un seguro de vida que permite, mediante el pago de una prima única
o un capital ahorrado, obtener el pago de una Renta Fija en UF con una rentabilidad
garantizada y con atractivos beneficios tributarios. El usuario determina desde que
momento quiere comenzar a usarlo, es de carácter irrevocable y concluye con la muerte
del titular.
3. Renta Ingreso: Es un seguro que otorga una renta para quienes quieran complementar
una pensión, dirigida a quienes cuenten con liquidez o patrimonio, o para empresas que
quieran otorgar un beneficio adicional a sus trabajadores. Similar a la renta privada, el
titular recibe, a cambio del pago de una prima o capital, una Renta Fija en UF, con un
interés ajeno a las fluctuaciones del mercado.

* Los productos mencionados corresponden a la oferta dada por seguros de vida Principal del
grupo Principal Financial Group.

45
EJERCICIOS DE APLICACIÓN

A continuación expondremos los 2 casos y luego plantearemos las alternativas recomendadas

junto con la jubilación aproximada a recibir.

Antes de ello mencionaremos las rentabilidades obtenidos en los diversos fondos de capitalización
obtenidos en los últimos años por AFP Cuprum, como se detalla a continuación:

Los ejercicios se basan en los rendimientos obtenidos por el fondo C, y para simular la pensión,
proponemos un escenario optimista con rentabilidad promedio de un 6%. Los descuentos
previsionales corresponden al 10% y se ha calculado el saldo del ahorro de la cuenta obligatorio
por medio de interés compuesto.

Caso 1:

TRABAJADOR PRÓXIMO A JUBILAR

Don Luis González, está por cumplir la edad para jubilar. Casado con Doña Juanita Flores (60 años),
sus hijos todos profesionales viven fuera de Santiago. Recibe por su actividad laboral un sueldo
bruto de $550.000.

Lleva cotizando en el sistema previsional 20 años, anteriormente no cotizaba. El Sr. González

desea saber, cuál sería el monto de pensión que recibirá al jubilar y evaluar las diferentes
alternativas de jubilación que ofrecen las AFP.

46
Desarrollo:

Escenario 1: Retiro Programado sin ahorro voluntario

Renta Bruta $ 550.000 Edad Afiliado 65

Años Cotizando (a) 20 Edad Conyugue 60
Meses (b) 240 Fondo Cotizado C
Cotización (al 10%) (c) $ 55.000

Rentabilidad promedio (d) 4,18% Pensión Bruta $ 160.447

Rentabilidad Total (d^a) 2,268 Cotización para salud $ 11.231
Pensión Líquida $ 149.216
Fondo total (c * b) $ 13.200.000

Total ((d^a)*(c*b) $ 29.940.634

Escenario 2: Retiro Programado con ahorro voluntario y edad de jubilación 68 años

Edad Afiliado 68 Pensión Bruta $ 227.920

Edad Conyugue 63 Cotización para salud $ 15.954
Fondo Cotizado C Pensión Líquida $ 211.966
Rentabilidad promedio últimos 3 años 6%
APV Mensual $ 50.000
Total Ahorro APV $ 2.024.770 * considerar que puede solicitar bono
Ahorro total (apv+fondo) $ 39.911.790 de reconocimiento

Para aumentar el monto de la pensión, se recomienda, aperturar una cuenta APV, mantener
regularidad en los descuentos previsionales y postergar la edad de jubilación.

También dado que está próximo a jubilar y sus antecedentes anteriores no fueron óptimos, se
recomienda la modalidad de retiros programados, que permitiría a don Luis estimar los fondos
disponibles mes a mes, dependiendo de sus condiciones personales y los factores externos que
pudiesen afectarlo.

Caso 2:
47
EMPLEADO QUE DESEA AHORRAR

Don Pedro Soto, empleado bancario, 34 años, se encuentra casado con Doña Flor Venegas (29
años) y tiene dos hijos 10 y 6 años.

Recibe por su actividad laboral un sueldo bruto de $650.000. Lleva cotizando en el sistema
previsional 9 años.

El Sr. Soto está pensando en su futuro y en los gastos que incurrirán cuando sus hijos ingresen a la
universidad. Por esto, está evaluando comenzar a ahorrar y le gustaría saber cuál es la mejor
alternativa.

Desarrollo:

Escenario 1: Retiro Programado sin ahorro voluntario

Renta Bruta $ 650.000 Edad Afiliado 65

Años Cotizando (a) 9 Edad Conyugue 60
Meses (b) 108 Fondo Cotizado C
Cotización (al 10%) (c) $ 65.000

Rentabilidad promedio (d) 4,18% Pensión Bruta $ 503.673

Rentabilidad Total (d^a) 1,446 Cotización para salud $ 35.257
Pensión Líquida $ 468.416
Fondo total (c * b) $ 7.020.000

Total ((d^a)*(c*b) $ 10.148.370

Fondo a los 65 años con rentabilidad promedio 6% $ 131.898.325

Escenario 2: Retiro Programado con ahorro voluntario

48
Edad Afiliado 68 Pensión Bruta $ 709.627
Edad Conyugue 63 Cotización para salud $ 49.674
Fondo Cotizado C Pensión Líquida $ 659.953
Rentabilidad promedio últimos 3 años 6%
APV Mensual $ 50.000
Total Ahorro APV $ 53.933.867
Ahorro total (apv+fondo) $ 185.832.192

Dada la aprensión de don Pedro, sobre poder cubrir sus compromisos financieros a largo plazo, es
fundamental que opte por un APV (dependiendo de los años que lleve en su empresa, podría
considerar establecer un convenio para contratar un APVC que daría más solides a sus ahorros) y
se recomienda la modalidad de pensión “renta vitalicia previsional” contratando con la compañía
de seguros los servicios necesarios. Además, es aconsejable diversificar sus fondos en 2
categorías, uno de alto riesgo (fondo A) y otro de riesgo moderado (fondo C) que permitirán
mantener un equilibrio, sobre todo, cuando su fondo se incremente con el paso de los años.

Para el caso de los estudios universitarios de sus hijos, recomendamos contratar el seguro “Ahorro
Universidad PLUS” que con una prima de 2UF, cubre desde 1000 hasta 20000 UF en caso de
fallecimiento.

CONCLUSIONES
49
Besalco S.A. es una de las empresas más grandes del rubro de construcción, con representación en
Perú y Colombia, y la primera en chile en transar acciones en la bolsa de comercio en la industria
de la construcción.

Si bien, el ejercicio del año 2014 presento perdidas en sus principales filiales, se tomaron serias
medidas para no incurrir en los mismos errores, Optimizando los costos operacionales, y
modernizando las tecnologías para aplicar en las faenas de construcción.

De este modo el año 2015 Besalco S.A obtuvo utilidades por sobre los 19 mil millones de pesos.
Las acciones en la bolsa también tuvieron índices positivos durante el año y la expectativa para
este año 2016 apuntan principalmente al sector público, donde el ministerio de obras públicas ha
presentado diversos proyectos a licitación y donde la experiencia de Besalco, en sus años,
demuestra su capacidad de llevarlos a cabo correctamente y ser una empresa confiable para el
estado.

Las características de la industria de la construcción nos muestran que requiere de fuertes

inversiones y/o financiamiento para sus proyectos y las ganancias no tienden a ser tan altas como
en otras industrias. Sin embargo, Besalco es sinónimo de confianza para las instituciones bancarias
y por ello puede optar a estos medios de financiamiento sin mayores reparos. Por este motivo
Besalco resulta ser un cliente confiable a la hora de otorgar financiamiento.

En relación al sistema de pensiones y mercado de seguros, hemos comprendido la relevancia que

tiene tomar acciones desde ya con respecto a nuestra futura jubilación y lo necesario de estar
informados sobre el funcionamiento de estas y que alternativas de ahorro podemos tomar hoy por
hoy.

BIBLIOGRAFIA
50
Memoria Besalco SA, ediciones 2015, 2014 y 2013

Estudio de Oferta Inmobiliaria para el año 2016, por GFK Adimark y Desarrolladores Inmobiliarios

Estudio de mercado para la construcción de la fiscalía nacional económica.

Evaluación de proyectos por Nassir Sapag.

Información de seguros

http://www.principal.cl/3_RentasVitalicias/?opc=4

Información AFP Cuprum

http://www.cuprum.cl/webpublico/

Normativa Mercado de seguros y pensiones

https://www.spensiones.cl/portal/regulacion/582/w3-propertyvalue-5944.html

http://www.svs.cl/portal/principal/605/w3-propertyname-592.html

ANEXOS
51
Anexo 1. Método contable Usado en elaboració n de informes financieros por
entidades auditores para Besalco SA.

Base de contabilización

A los estados financieros consolidados, en virtud de sus atribuciones la Superintendencia de

valores y Seguros con fecha 17 de octubre de 2014 emitió el Oficio Circular N°856 instruyendo a
las entidades fiscalizadas, registrar en el ejercicio 2014 contra patrimonio las diferencias en activos
y pasivos por concepto de impuestos diferidos que se produzcan como efecto directo del
incremento en la tasa de impuestos de primera categoría introducido por la Ley N°20.780,
cambiando el marco de preparación y presentación de información financiera adoptado hasta esa
fecha, dado que el marco anterior (NIIF) requiere ser adoptado de manera integral, explícita y sin
reservas.

Sin embargo, no obstante que fueron preparados sobre las mismas bases de contabilización, los
estados consolidados de resultados integrales y la conformación de los correspondientes estados
consolidados de cambios en el patrimonio por los años terminados al 31 de diciembre de 2015 y
2014, en lo referido al registro de diferencias de activos y pasivos por concepto de impuestos
diferidos, no son comparativos de acuerdo a lo explicado en el párrafo anterior. (Informe de
auditores KPMG Auditores Consultores Ltda. Memoria 2015 Pág. 102)

A continuación algunas observaciones relevantes del método contable:

Bases de medición

Los estados financieros consolidados, han sido preparados sobre la base del costo histórico con
excepción de los instrumentos financieros derivados, los instrumentos financieros a valor
razonable con cambios en resultados, los activos financieros disponibles para la venta y las
obligaciones de pagos basados en acciones que son medidos al valor razonable.

Uso de estimaciones y juicios

52
En la preparación de los estados financieros consolidados, se han utilizado determinadas
estimaciones realizadas por la administración de Besalco, y de las respectivas filiales, para
cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados
en ellos.

Estas estimaciones se refieren básicamente a:

- La valoración de activos y plusvalías asociadas, para determinar la existencia de pérdidas por

deterioro de los mismos.

- La vida útil y valores residuales de las propiedades, plantas y equipos.

- Las hipótesis empleadas en el cálculo actuarial de los pasivos y obligaciones con los empleados.

- Las hipótesis empleadas para calcular las estimaciones de incobrabilidad (deterioro) de deudores
por venta y cuentas por cobrar a clientes.

Estas estimaciones se han realizado en función de la mejor información disponible en la fecha de

emisión de los presentes estados financieros consolidados, pero es posible que acontecimientos
que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlos (al alza o a la baja) en períodos
próximos, lo que se haría de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de
estimación en los correspondientes estados financieros consolidados futuros.

Propiedades, plantas y equipos

Reconocimiento y medición

Los elementos de propiedades, plantas y equipos son valorizados al costo menos depreciación
acumulada y pérdidas por deterioro.

El costo comprende su precio de compra, los derechos de importación y cualquier costo

directamente atribuible para poner al activo en condiciones de operación para su uso destinado.

El costo de activos auto-construidos incluye el costo de los materiales, de la mano de obra directa,
cualquier otro costo atribuible directamente al proceso de hacer que el activo quede en
condiciones de operación para su uso previsto y los costos de desmantelar, remover las partidas y
de restaurar el lugar donde estén ubicados.
53
Los costos de préstamos o financiamientos relacionados con la adquisición, construcción o
producción que califiquen, son reconocidos como parte del costo de los elementos de
propiedades, plantas y equipos.

Cuando partes de un elemento de propiedad, planta y equipo poseen vidas útiles distintas, son
registradas como partidas separadas (componentes importantes).

Las ganancias y pérdidas de la venta o retiro de un elemento de propiedades, plantas y equipos

son determinadas comparando el monto obtenido de la venta con el valor libro del elemento y se
reconocen netas dentro de “otras ganancias (pérdidas)” en el estado de resultados integrales.

Debido a la naturaleza de las obras y proyectos que se construyen en la Sociedad y dado que no
existen obligaciones contractuales u otra exigencia constructiva como las mencionadas por las
NIIF, el concepto de costos de desmantelamiento no es aplicable a la fecha de los presentes
estados financieros. A la fecha de los presentes estados financieros no existen activos fijos de
importancia temporalmente fuera de servicio o totalmente depreciados.

Depreciación

La depreciación es reconocida en resultados con base en el método de depreciación lineal en base

a las vidas útiles estimadas de cada componente de una partida de propiedades, plantas y
equipos.

Los activos arrendados son depreciados en el período más corto entre el arrendamiento y sus
vidas útiles, a menos que sea razonablemente seguro que la Sociedad obtendrá la propiedad al
final del período de arrendamiento.

Las vidas útiles estimadas para las propiedades, plantas y equipos son las siguientes:

Grupo de activos VIDA ÚTIL ESTIMADA (Años)

Construcciones e infraestructura 20 – 50

Maquinarias y equipos 10 – 15

Motores y equipos 5 – 9

54
Otros activos fijos 4 – 15

Los métodos de depreciación, vidas útiles y valores residuales son revisados en cada fecha de
cierre y ajustados en caso que sea necesario en forma prospectiva.

La depreciación de las propiedades, plantas y equipos en construcción comienza cuando los bienes
están en condiciones de ser utilizados.

Los terrenos incluidos en este rubro son registrados de forma independiente de los edificios o
instalaciones y se entiende que tienen una vida útil infinita, por lo tanto, no son objeto de
depreciación.

Anexo 2. Condiciones Crediticias

Para financiamiento estructurado. Crédito con Garantía

Documentos a Presentar para evaluación de proyecto:

- Documentación a presentar

- Estudio macro del sector industrial.

- Factibilidad técnica del proyecto.

- Cash flow (flujo de fondos) y proyecciones.

- Información sobre socios y operador de proyecto: situación. patrimonial, antecedentes

crediticios, experiencia en la industria.

Requisitos y documentación para otorgamiento de crédito:

Plazos: Hasta 5 años.

55
Monto a Financiar: Desde US$ 50.000.

Porcentaje a Financiar: 100% según solvencia y situación financiera del deudor.

Amortización: Plazos mensuales, trimestrales u otros requeridos por deudor.

Moneda: $, UF, $ indexados a US$ (sólo clientes con ingresos en US$).

Antecedentes Financieros

3 últimos balances y balance interino.

2 últimos años IVAs e IVAs del año en curso.

3 últimas declaraciones de impuesto a la renta, incluyendo rectificaciones.

De existir, Certificado del contador de retiros realizados.

RUT de la empresa, fotocopia de Cédula de Identidad de los socios.

Estado de Situación de avales, cuando corresponda.

Antecedentes Legales

Copias de Escrituras públicas de constitución y de modificaciones de la sociedad y de las

inscripciones y publicaciones de sus extractos.

Copia de inscripción social con anotaciones marginales y certificados de vigencias.

Copias de Escrituras de Poderes.

Iniciación de actividades.

Para crédito hipotecario

ANTECEDENTES SOLICITADOS:

56
Del comprador:

Fotocopia simple cédula de identidad (comprador y cónyuge. Si es casado Certificado de

Matrimonio al día)

Acreditar renta según actividad:

Si es empleado:

- 3 últimas liquidaciones

- certificado de antigüedad y renta

Si es profesional independiente:

- última declaración de impto. anual a la renta

- fotocopia 6 últimas declaraciones de impto. mensual y/o boletas de honorarios últimos 3

meses.

- fotocopia título profesional

Si es comerciante, industrial o empresario:

- 2 últimas declaraciones de impto. anual a la renta

- 2 últimos balances autorizados

- comprobante de pago de IVA últimos 6 meses

- certificado otorgado por el contador que acredite retiros de los últimos 6 meses

Del Vendedor:

Si es Persona Natural:

- Fotocopia simple cédula de identidad (comprador y cónyuge)

En caso de sucesiones:

57
 - Copia de Inscripción de la Posesión Efectiva, debiéndose acreditar pago o exención del
Impto. de Herencia

- Copia de Inscripción del Testamento si procediere

- Copia de Inscripción Especial de Herencia del Inmueble

Si es Persona Jurídica:

- Escritura de Constitución de la Sociedad, con los antecedentes de su legalización y de

todas sus modificaciones posteriores

- Copia vigente de la Inscripción en el Registro de Comercio

- Copia de Escritura de Mandato de Apoderado

Antecedentes técnicos y legales de la propiedad:

De la propiedad (departamento, casa o sitio):

- Títulos de dominio completos de los últimos 10 años (vendedor o Archivo Judicial y

Conservador de Bienes Raíces)

- Copia de Inscripción de Dominio, con certificado de vigencia (vendedor o Conservador de

Bienes Raíces)

- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (vendedor o Conservador de Bienes

Raíces)

- Ultimo recibo de Contribuciones y Certificado de Tesorería que acredite que el inmueble

se encuentra al día en el pago de contribuciones (vendedor o Tesorería Regional)

- Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a expropiación (Municipalidad,
Serviu o MOP)

Si es departamento nuevo:

- Certificado de Recepción Final (vendedor o Municipalidad)

58
 - Certificado que acredite que está acogido a la Ley de Venta por Pisos (vendedor o
Municipalidad)

- Planos de Planta con constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces

(vendedor o Municipalidad)

Si está acogido a DFL 2:

- Permiso Municipal de Edificación reducido a Escritura Pública (vendedor o Archivo Judicial)

Si está ubicado en loteo nuevo: Plano de Loteo con constancia de su aprobación municipal e
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad)

Si es casa nueva:

- Certificado de Recepción Final (vendedor o Municipalidad)

Si está acogido a DFL 2: Permiso Municipal de Edificación reducido a Escritura Pública (vendedor o
Archivo Judicial)

Si está ubicado en loteo nuevo: - Plano de Loteo con constancia de su aprobación municipal e
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad)

- Certificado de Urbanización (vendedor o Municipalidad)

Si es sitio:

- Certificado de Urbanización (vendedor o Municipalidad)

Si está ubicado en loteo nuevo: - Plano de Loteo con constancia de su aprobación municipal e
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad)

Anexo 3. Balance y Estado de Resultados

59
A continuación presentaremos los estados financieros consolidados de los últimos 3 años de
ejercicio:

Balance General Consolidado

Activos 2015 2014 2013

M$ M$ M$
Activos Circulantes
Efectivo y equivalentes 39.316.292 37.411.602 16.509.978
Otros Activos financieros 251.841 91.553 2.407.393
Otros Activos no financieros 844.161 1.469.925 959.331
Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar 130.447.029 130.042.744 140.656.156
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 11.496.964 37.689.256 10.138.208
Inventarios 128.531.492 111.262.095 77.158.674
Activos por Impuestos Corrientes 16.612.641 14.840.384 16.259.797
Activos o Grupo de Activos Mantenidos para la Venta 83.642.005
Total Activos Circulantes 327.500.420 416.449.564 264.089.537

Activos No Circulantes
Otros Activos No Financieros No Corrientes 21.505.524 23.166.214 25.956.657
Cuentas por Cobrar No Corrientes 13.147.141 8.831.926 1.080.552
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 4.804.958 4.033.780 4.789.347
Inversión Cont. utilizando el Método de Participación 29.042.000 28.247.002 31.274.462
Activos Intangibles Distintos de la Plusvalía 31.360.742 30.585.150 27.087.896
Plusvalía 1.581.546 1.581.546 1.581.546
Propiedades, Plantas y Equipos 183.279.638 93.000.444 158.199.416
Propiedades de Inversión 2.101.370 2.138.904 2.176.438
Activos por Impuestos Diferidos 33.754.302 22.790.484 9.987.327
Total Activos No Circulantes 320.577.221 214.375.450 262.133.641

TOTAL ACTIVOS 648.077.641 630.825.014 526.223.178

Pasivos y Patrimonio 2015 2014 2013

M$ M$ M$
Pasivos Circulantes
60
Otros Pasivos Financieros 133.473.226 124.429.114 95.998.978
Cuentas por Pagar Comerciales y Otras CxP 60.872.120 57.254.178 65.448.307
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 10.896.751 13.157.551 6.622.673
Otras Provisiones 434.287 220.915 204.997
Pasivos por Impuestos 8.649.089 6.762.494 7.078.031
Provisiones por Beneficios a los Empleados 3.546.180 3.241.470 5.196.473
Otros Pasivos No Financieros 50.072.496 35.891.957 20.340.108
Pasivos Incluidos en Grupos de Activos para la Venta 83.911.910
Total Pasivos Circulantes 267.944.149 324.869.589 200.889.567

Pasivos No Circulantes
Otros Pasivos Financieros 164.621.450 117.126.446 122.146.403
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 8.466.788 7.950.331 4.595.060
Otras Provisiones 1.885.321 1.372.499 882.598
Pasivos por Impuestos Diferidos 16.652.891 8.362.955 5.722.922
Provisiones por Beneficios a los Empleados 528.013 530.699 690.475
Otros Pasivos No Financieros 1.317.007 45.351
Total Pasivos No Circulantes 192.154.463 136.659.937 134.082.809
TOTAL PASIVOS 460.098.612 461.529.526 334.972.376

Patrimonio Neto
Capital Emitido 59.047.773 59.047.773 59.047.773
Prima de Emisión 9.867.228 9.867.228 9.867.228
Otras Reservas 4.093.886 -1.548.706 2.697.335
Ganancias Acumuladas 104.949.605 93.403.971 105.283.676
Participaciones No Controladoras 10.020.537 8.525.222 14.354.790
Total Patrimonio 187.979.029 169.295.488 191.250.802

TOTAL PATRIMONIO Y PASIVOS 648.077.641 630.825.014 526.223.178

Estado de Resultados 2015 2014 2013

M$ M$ M$

61
Ingresos de actividades ordinarias 390.710.311 316.735.319 392.300.947
Costos de Ventas 340.941.723 301.574.740 364.223.771
Margen Bruto 49.768.588 15.160.579 28.077.176

Gastos de Administración -17.746.741 -16.480.346 -18.411.901

Otras Ganancias (Pérdidas) 2.708.958 -2.782.684 197.736
Ingresos Financieros 1.195.181 457.164 1.107.175
Costos Financieros -10.540.340 -7.643.075 -5.497.103
Participación en Ganancias/Pérdidas de Asociadas y Negocios 1.665.609 611.473 5.091.811
Diferencias de Cambio 1.712.172 443.983 -1.273.959
Resultados por unidades de Reajuste -4.299.494 -6.348.544 -1.028.602
Margen Operativo 24.463.933 -16.581.450 8.262.333

Beneficio (Gasto) por Impuesto a las Ganancias -5.178.803 4.807.933 172.318

Ganancia/Pérdida Procedente de Operaciones Continuadas 19.285.130 -11.773.517 8.434.651
Ganancia/Pérdida Procedente de Operaciones Discontinuadas 2.193.985 5.961.610
Margen Neto (Ganancia/Perdida) 19.285.130 -9.579.532 14.396.261

ganancias (pérdida) Por acción acciones comunes 2015 2014 2013

M$ M$ M$
Ganancias Básicas por Acción 0,0266 -0,0206 0,0220
Ganancias Básicas por Acción de Operaciones Continuas 0,0266 -0,0244 0,0110
Ganancias Básicas por Acción de Operaciones Discontinuas   0,0038 0,0110

62