Vive de las Rentas

Pablo Mateos, Maestro de las Rentas

Co-fundador - videlasrentas.com

https://www.vivedelasrentas.com/
 Libertad financiera...
● Todos soñamos con alcanzar la libertad financiera y vivir
de las rentas… pero, qué significa exactamente?

● Alcanzar la libertad financiera significa:

○ que tus ingresos pasivos superan todos tus gastos,
○ de manera que ya no tengas que trabajar por dinero.

● Es decir, puedes «vivir de las rentas».

Pasivos y Activos
El flujo y balance del
inversionista
Cómo vivir de tu rentas
● ¿Es posible vivir de tus rentas de bienes
raíces en Latinoamérica?
● Hay que entender bien la ≠

Ganancias de capital
vs
Flujo de efectivo
 Gan. de Capital
1. Especular con propiedades inactivas
(terrenos, casas vacias) y esperar a
desarrollo urbano consolidado llegue a ellas y
aumente drásticamente de precio.

2. Fraccionar terrenos
comprando hectáreas y vendiendo lotes por m2
ya urbanizados.

3. Construir; comprar terreno, construir

viviendas residenciales y vender las casas
terminadas nuevas

4. Flipping; comprar una casa deteriorada y/o

con descuento, remodelarla y venderla ganando
una plusvalía.

5. Remates; comprar una propiedad en proceso

de adjudicación legal del inmueble por parte
del/los acreedores.

6. Preventas; comprar departamentos o locales

comerciales en preventa sobre plano y esperar a
la construcción y entrega final para revenderlos.
 Flujo de efectivo
1. Renta habitacional
casas y departamentos
2. Renta comercial
locales, oficinas, consultorios,
terrenos, estacionamientos
3. Renta industrial
bodegas, industrias, almacenes,
patios
4. Traspasos
inmueble y negocio
Fábula de la liebre y la tortuga: Prueba de
laboratorio...
 Estrategia combinada
Trabajo
Negocios
 El número de la
libertad financiera...
Fórmula de la libertad financiera
ingresos pasivos > gastos

¿Qué flujo mensual de ingresos pasivos necesito?

● Gastos: Ejemplo
○ Básicos……….. $1,000 USD/mes
○ Mínimos…….. $2,000 USD/mes
○ Confortable.. $4,000 USD/mes
○ Lujo…………… $8,000 USD/mes
Patrimonio de libertad financiera
Patrimonio (Activos) Rendimiento Flujo

%
Patrimonio de libertad financiera
Patrimonio (Activos) Rendimiento Flujo

% $4,000 USD/mes

??? 5% anual
Patrimonio de libertad financiera
Patrimonio (Activos) Rendimiento Flujo

% $4,000 USD/mes

??? 15% anual

 -Acumular un patrimonio muy bien

Eureka
seleccionado, mediante ...

- apalancancamiento de propiedades

encontré la
en el modelo de renta intensiva más
adecuado:

fórmula! ➔
➔
co-living
renta híbrida
➔ apartaestudios
➔ airbnb
➔ subdivisión

- para obtener el mejor ratio

ingresos/costo por m2
Clave: rentabilidad neta
● La estrategia de vivedelasrentas.com es obtener alta
rentabilidad de nuestros activos existentes o futuros

Renta tradicional Renta intensiva

 Mercado objetivo:
Renta intensiva a jóvenes
Tendencias demográficas: Millenials
● Prefieren mantener su independencia por muchos años y
acumular experiencias en lugar de posesiones
● No forman parejas ni hogares estables, no tienen hijos o los tienen
mas tarde y en distintos hogares, y no compran coches ni casas
● Prefieren vivir en espacios centrales, cerca de sus lugares de
estudio, de trabajo y de entretenimiento y socialización.
● Se mueven en uber y transporte público, trabajan en cafés y
espacios de coworking.
● Con ello aprovechan mejor su tiempo y su dinero, que emplean en
viajar, divertirse, formarse y crear relaciones.
● El co-living y apartaestudios les ofrece
vivienda asequible con flexibilidad y
movilidad.
Los “roomies” en México

Fuente: Estudio de mercado de Dada Room y Atlantia Search (2015)

Triángulo de las Rentas Intensivas

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10 Ventajas Rentas intensivas para huéspedes
1. renta más asequible que
tradicional
2. no tener que comprometerse
a un plazo mínimo de renta de
un año
3. no tener que amueblar
4. no preocuparse por dar de
alta ni pagar mensualmente
servicios
5. no tener que adecuar la
vivienda (pintura, cortinas,
decoración, complementos,
etc)
6. trámite fácil de
contratación (sin aval,
seguro, etc)
7. no tener que buscar otros
roomies por su cuenta
8. disfrutar de las
amenidades ya existentes
desde el día 1
9. todo incluido en un precio
cerrado, sin sorpresas, sin
preocupaciones
10. ambiente agradable ya
creado
Ventajas para el propietario
Renta Tradicional Renta Intensiva
Figura legal contrato Arrendamiento Servicio / hospedaje

Posesión Inquilino Propietario / Administrador

Duración mínima de contrato 1 año 3-6 meses

Avalista Si No

Documentación y requisitos Muchos y complejos Pocos y sencillos

Muebles incluidos No (generalmente) Si

Servicios públicos A contratar por cuenta del Incluidos

inquilino

Adecuaciones Por cuenta del inquilino No necesarias

Limpieza No incluida Incluida

Grado de compromiso de las partes Alto Bajo

Rentabilidad neta anual (ROI) 3% - 5% 9% -12%

Nichos de alta rentabilidad en rentas intensivas

3 Factores clave
Huéspedes/
Modelo de
rentas
Nicho

Zonas Tipos de
geográficas Propiedades
 ● Estudiantes

1) Huéspedes
● Jóvenes
profesionistas
● Médicos
Y Modelo de ● Divorciados
Mercado ● “Viajeros”/nómadas
● Parejas que se
emancipan
● Parejas en ≠ ciudades

Ingresos mensuales
$650-$1000 USD / mes
 Ubicación

2) Zonas
Cerca de:
● Universidades
● Hospitales
Geográficas ● Corporativos
● Otros Centros de
empleo
● Líneas de transporte
público
● Entretenimiento y
amenidades para
jóvenes
Estudio de mercado de rentas
 Tips de oro
3) Tipos de ● Alto Ratio

propiedades
m2Construcción /
m2 Terreno
● Potencial incremento
sup. Construcción
● Nr. de habitaciones
potenciales
● Precio <$600USD/m2
● No atractivas para
mercado inmobiliario
tradicional (unifamiliar)
Características de propiedades de oportunidad

1. - Propiedades no hipotecables
2. - Propiedades “feas”, acabados viejos, demasiado personalizadas,
hechas a “poco a poco a pedazos”, poco estandard
3. - Prop. con poco mercado para viv unifamiliar
4. - Prop. con 20-30 años (pasa hipoteca, pero viejas a la vista del
comprador)
5. - Prop. sin cochera/andador
6. - Azoteas, lavaderos, cocheras, espacios de expansión fácil de m2 de
construcción
7. - Esquina/ jardín perimetral/servidumbre / accesos
8. - ML de frente y Forma de terreno L/ancho (factor de fondo/ factor de
área)
9. - Ubicación de Escalera /distribuidores y accesos
Trabajo de campo!
 Fuentes de información
1) Huéspedes
a) Portales imobiliarios de renta tradicional
b) Portales de renta por habitaciones y grupos de facebook
c) Plataformas de renta turística: airbnb, booking,
VRBO/Homeaway
2) Tipos de propiedades
a) Portales inmobiliarios de venta y Facebook marketplace
b) Información catastral
c) Google Earth
Fuentes de información:
Nichos geográficos
1) Zonas de demanda
a) Grupos de facebook
Roomies, Comparto depa, Renta de habitaciones, recámaras, cuartos
b) Facebook marketplace
c) Dada Room
d) Roomgo
2) Distancias, Ubicaciones, Transporte
a) Google Maps/ Google Earth
b) Moovit https://moovitapp.com/
c) Isocronas https://www.iso4app.net/
https://maps.openrouteservice.org/
 La barrera: el techo de ingresos
- ¿Cómo vivir de las rentas creciendo un patrimonio apalancado con
hipotecas?
- Dificultad para implementar el
metodo Kiyosaki en Latinoamérica
- No se otorgan hipotecas basadas
en el flujo de la propiedad
(buy-to-lease o buy-to-let)
- El flujo considerado es por tus
ingresos ordinarios
- Después de la 1a o 2a propiedad de
inversión el tren de crecimiento se
detiene
 La escalera de crecimiento
- Objetivo: Romper el techo de los ingresos ordinarios para
incrementar nuestra capacidad de crédito

- Solución → convierte arrendamientos en Flujos Ordinarios

- Utiliza los ingresos de cada propiedad para obtener la
siguiente hipoteca
- La “escalera perpetua” de crecimiento hasta la libertad
financiera!
Expansión de vive de las rentas
Procesos de administración

1. Prospectaje y Anuncios
2. Selección y entrada de huéspedes
3. Administración de huéspedes y reglamento
4. Administración de mantenimiento y
contabilidad
Automatización

1. App / webapp
2. Solicitud de renta
3. Contratos
4. Pago domiciliado
5. Chapas inteligentes
6. Tickets mantenimiento
7. Dashboard de admin
Portafolio administrado
● Funcionando (62 puertas)
○ 4 propiedades en Guadalajara (36 puertas)
○ 1 propiedad en Puebla (26 puertas)
● En desarrollo (entrega Q1 2021)
○ 2 propiedades en Guadalajara (61 puertas)
○ 2 propiedades en Puebla (48 puertas)
○ 1 propiedad en CDMX (35 puertas)
● En 6-8 meses tendremos 206 puertas funcionando
Living UP UPAEP - Puebla
Casa Jacaranda, Guadalajara
Casa Palma, GDL
Casa Ocote, Guadalajara
Lofts La Paz, Guadalajara
 Próximanente

● Ciudad de México
● Puebla
● Querétaro
● Mérida
● Tulúm
Programa de Mentoría

1. Programa personalizado de aprendizaje

2. Grupo de 6-8 participantes máximo
3. Periodo intensivo de 12 semanas
4. Sesiones 1-1 con Pablo Maestro de las rentas
5. Aprendizaje práctico

Más info:
https://www.vivedelasrentas.com/mentoria
https://www.vivedelasrentas.com/