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C�MO ENCONTRAR, arregle Y VENDA CASAS CON UN MARGEN DE GANANCIAS

remodelar y vender

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remodelar y vender
C�MO ENCONTRAR, arregle Y VENDA CASAS CON UN MARGEN DE GANANCIAS
Y

RICK VILLANI

CLAY DAVIS

McGraw-Hill
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Ciudad de M�xico Toronto Nueva Delhi Singapur

Tabla de contenidos

Advertencia

�Qu� est�s buscando? Cuando recogi� este libro, buscaba algo. �Sabe cu�l es? �La
ganancia de dinero extra? �El descubrimiento de una nueva carrera? �El comienzo de
su propio negocio? O tal vez se atrae s�lo a la idea de arreglar casas. Entr� en
bienes inmuebles cuando ten�a veintiuno a�o, y buscaba algo tambi�n. Al principio,
cre�a que s�lo quise hacer un poco de dinero directamente del colegio. M�s tarde,
descubr� que tambi�n podr�a construir una carrera. Entonces, dentro de unos a�os,
realic� que podr�a comenzar mi propio negocio de bienes inmuebles. E hice. Cuando
viaj� este camino, algo interesante pas�: me encontr� asumiendo un compromiso m�s
profundo y m�s significativo a bienes inmuebles. �Por qu�? Como realic� que sobre
todo m�s, los bienes inmuebles son una oportunidad de inversi�n pr�cticamente
ilimitada. Lo que me sorprendi� era c�mo pocas personas realmente entendieron esto.
Pareci� que la gente dio un consejo del sombrero a bienes inmuebles cuando dijeron,
�La mejor inversi�n que alguna vez hice compraba mi casa�. Sin embargo, not� que no
siguieron comprando y vender bienes inmuebles. Parecer�a que la compra de la propia
casa de alguien era s�lo una inversi�n casual. La cosa graciosa consiste en que lo
que era verdad entonces todav�a es verdad hoy: La mayor parte de personas son, a lo
m�s, inversionistas casuales. Esto es uno de los motivos I decid-

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Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
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editor para escribir la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario.
No s�lo quise que cada uno reconociera que los bienes inmuebles son una maravillosa
oportunidad, quise que la gente los aprovechara. En el verano de 2004, comenc� a
hacer la investigaci�n para mi segundo libro, El Inversionista de Bienes inmuebles
del Millonario. Como la parte de esa investigaci�n, mis coautores y yo
entrevistamos a m�s de 100 inversionistas del millonario de todas las condiciones
sociales y de todas partes de Norteam�rica. El grupo que describimos era tan
diverso como ten�a �xito. Aprend� mucho de aquellas conversaciones - m�s que podr�a
caber en un libro - y muchas de las personas a las cuales me dirig� hizo una
impresi�n fuerte y durable en m�. El almiar y Clay son dos de aquellas personas. No
s�lo son ellos inversionistas, dirigen una compa��a, HomeFixers, que ayuda a
cientos de otros inversionistas cada a�o. Lo que traen a la mesa es el conocimiento
de tachuelas de cobre ganado con esfuerzo a partir de m�s de quince a�os del
personal escopeta que invierte as� como monta a caballo en m�s de 1000 capirotazos
con sus clientes. Con fuerza se presionar�a para encontrar que cualquiera con el
mayor mundo real experimenta en el proceso de remodelar y vender casas. Rick una
vez coment� que realmente no se hizo bueno en la fijaci�n y remodelar y vender
casas hasta que tuviera tres yendo al mismo tiempo. Tres, parece, era m�s que hasta
los inversionistas m�s organizados se podr�an manejar con eficacia sin un sistema
s�lido, probado para dirigir sus acciones. Cuando pregunt� cu�ntos podr�an manejar
hoy, Rick y Clay contestaron que con el sistema hab�an afilado durante los a�os,
podr�an manejar hasta diez capirotazos a la vez. Esto me intrig�, y sab�a que quise
llegarlos a conocer mejor. Seguimos encontr�ndonos, y descubr� que no eran
hacedores s�lo excelentes sino tambi�n dedicaron a profesores. �stos eran dos tipos
que amaron lo que hac�an y de verdad se preocuparon por la ayuda de otros a tener
�xito en la fijaci�n y remodelar y vender. Despu�s de conseguir una mirada buena a
su negocio, descubr� que su conocimiento era tan enorme como sus sistemas bien se
definieron. Sab�an lo que hac�an. Un poco m�s tarde, incubamos la idea para ellos
de compartir sus sistemas y conceptos con otros. Esto era cuando este libro,
remodelar y vender, naci�.

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Advertencia

Me excito con este libro. Pocas personas saben m�s sobre arreglar casas de la
familia sola para la ganancia que Rick y Clay hacen. Sus perspicacias sobre el
an�lisis de una propiedad del remodelar y vender potencial traer�n la claridad a su
toma de decisiones. Sabr� cuando comprar y cuando alejarse. Su f�rmula de la oferta
es la m�s pr�ctica y exacta he visto. Una vez que lo entienda, no querr� comprar
una propiedad sin ello. Su proceso de construcci�n gradual solo vale el precio del
libro. Le guardar� a tiempo y en el presupuesto. Encima y m�s all� de Rick y la
maestr�a t�cnica probada de Clay, aqu� est� lo que he venido para saber sobre
ellos: se acercan a su trabajo con integridad y entusiasmo. Su filosof�a de la
inversi�n de bienes inmuebles se forma tanto por un deseo de hacer una ganancia
honesta como por un deseo de hacer el trabajo del verdadero valor. Es un gran honor
de hacer Rick y Clay escriben este libro para la serie del Inversionista de Bienes
inmuebles del Millonario, un libro sobre un sujeto muy importante: c�mo encontrar,
arregle y tire casas para la ganancia. Si decide seguir el mapa han presentado para
usted, francamente creo que tomar� una personalmente realizaci�n y viaje
econ�micamente provechoso. �Disfrute del paseo!

Autor de Gary Keller del corredor de bienes ra�ces del millonario y el


inversionista de bienes inmuebles del millonario

Advertencia

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Reconocimientos
Antes que nada queremos expresar nuestra gratitud a Gary Keller y el equipo de
Keller Williams para darnos la posibilidad de escribir este libro. Nos honramos de
ser una parte de la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario y
tenemos suerte de acompa�ar con una organizaci�n tan profesional. Gracias, Gary,
para la oportunidad y para sus muchas contribuciones a este libro. Jay Papasan en
Keller Williams proporcion� el apoyo enorme en la orquestaci�n del proyecto de su
inicio a trav�s de al final. Su visi�n, perspicacia y maestr�a eran inestimables.
No le podemos agradecer bastante su dedicaci�n al remodelar y vender. Estamos
agradecidos a Dave Jenks para el tiempo gast� leyendo y corregir el manuscrito. Es
un maestro de bienes inmuebles y escritura inspiradora. Tambi�n nos gustar�a
expresar nuestra gratitud a otros en Keller Williams que ayud� a hacer el remodelar
y vender una realidad, incluso Jim Talbot, el Proscrito de Jefre, Olga Uchitel,
Suman Jagdish, Dawn Sroka y Maryanne Jordan. Gracias enormes van a Chuck Faust para
authoring el argumento y personajes de Samantha, Ed, Mitch, Amy, Bill, y Nancy. La
dedicaci�n de Chuck al entendimiento c�mo los inversionistas de bienes inmuebles
piensan es evidente en el de alto nivel del realismo de nuestras narrativas. Muchas
gracias a Meredith Davis para a�adir vida y personalidad a los caracteres
narrativos. Gracias a Paige Hamilton, que infatigablemente corrigi� y reedit�,
haciendo el remodelar y vender un mejor libro.

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El equipo de HomeFixers era enormemente soportante en la ayuda de nosotros a hacer


juegos malabares las tareas de escribir un libro dirigiendo un negocio. Ofrecemos
el agradecimiento especial a Rebekah Kern para su compromiso tanto a HomeFixers
como a nosotros. �No lo pod�amos haber hecho sin ella! Tambi�n damos gracias a
Chris Glass para la perspicacia penetrante y creatividad que ayud� a formar muchos
de los conceptos en el remodelar y vender. Un agradecimiento especial a nuestro
HomeFixers afila a Chuck Whiteside, James y Colina de Dangela, Andy y Cindy Davies,
y Greg y Eursula Clarkson. Estos tipos hacen su sustento en la inversi�n
inmobiliaria. Su conocimiento y sabidur�a eran enormemente valiosos en la ayuda de
nosotros a presentar una visi�n completa de remodelar y vender casas. Nos gustar�a
agradecer a los artesanos y comercios quienes han ayudado a construir HomeFixers
durante los a�os y lo guardaron yendo mientras escribimos este libro - parece a la
familia a nosotros: Mike Yazalina, John Wrigley, Camille Sales, Jeff Ashmore, Ken
Pacha, Matt York y Jim Tersigni de Parada de la Alfombra; Tobin Carpenter, Rey Cyr,
Duane Moore, Marvin Vanicek, Walter Williams, Lita Gordon, Robert Andres, James
Dorman, Fernando Hernandez, Brandon Jolly, Marcus Ramirez, Gary Weaver, Terry
French, Mike Edwards, Jay Burleson y la gente en BMC; Don Smith y el equipo en
Tecnolog�a Neta; Ken y el personal en Nueva llave de Texas; Randy y Pete McQuiston
en Fibra de vidrio Sistemas Impermeables; Tiburcio Garcia, Steven Hays, Bob Knox,
Jeff Tucker, Jack, y Terri en M�rmol de Calidad de Encargo; el equipo en Gabinetes
de la Estrella de Oro; Rhonda y Kent en Parrish & Co.; y George Celtrick para su
maestr�a de suelo de la madera dura. Gracias a nuestros clientes soportantes Avery
Carpenter, Ellis San Jos�, Marcus Hsia, Kary Aycock, Arboleda de Phill, Shenoah
Peck, Rene Lafair, John Harris, Robert Grunnah, Stacy Cunningham, Michael Spickes,
David Foster, Justine Smith y Marilyn Williams. El agradecimiento especial a Jay
Otto, que generosamente dio su tiempo, prest� su maestr�a y comparti� historias que
s�lo un inversionista de bienes inmuebles veterano de veinticinco a�os m�s a�os
podr�a acumular. Y gracias a los due�os de licencia de HomeVestors Rick y Suzanne
Edson, Pete Pesoli, y

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Reconocimientos
John Holman, quienes han sido un apoyo enorme a HomeFixers durante los a�os.
Ser�amos negligentes si no agradeci�ramos a Ken D'Angelo fallecido, el fundador de
HomeVestors, cuyo genio creativo transform� y legitim� una industria literalmente
del bandido firma a vallas publicitarias. Era Ken que nos dio el est�mulo inicial
para ampliar nuestro modelo de �reconstituir previsible� a trav�s de la naci�n.
Gracias a Mary Glenn, nuestro redactor, y McGraw-Hill para su apoyo. Estamos
agradecidos a Daina Penikas, quien h�bilmente el remodelar y vender del pastor del
manuscrito crudo al libro atado, y a Seth Morris, que dirigi� el punto en la
mercadotecnia. Hay muchos otros que corrigieron, aconsejado, y nos apoyaron durante
este tiempo, incluso Wendy Papasan, Cameron Tankersley, Cristina Valdes, Dianne
Faust, Rudy Gutierrez, Bob Guest, Jim McClarty, Robert McKee, Pelo del Almiar,
Damon Jamieson, Karen Lear, Ted Lear, Sherri Williams, Angelique Naylor, Leslie
Ray, Dave Merhar, Susan Graham, Bill Temple, Ann Temple, David Temple, Brian
Russell, Ed Frank, P.E. y inspectamerica.com, Curt Bilby, Greg Herring, Tod
Klubnik, John Hayes, Steve Wells, Kent Presnell, Russ Stolle, Scott Taylor, Joyce
Mazero, Rob Lauer, Chris Willis, Jeff Powers, Kenneth Hausmann, Tim Clarkson, Jack
y Gayle Little, y Marvin y Sharen Eggleston. De Almiar: soy profundamente
agradecido de Carrie, mi esposa de veintiunos a�os y mi mejor amigo desde la
escuela secundaria. Sigue presentando con mis �grandes� ideas y mi propensi�n para
consumirse con darles vida. Emily, Jack, y Anne, nuestros hijos, han sido un apoyo
enorme, d�ndonos palabras de est�mulo, botellas acu�ticas, bocados de la medianoche
y desviaciones muy necesarias. Soy agradecido de mi padre difunto Tony Villani, que
dedic� su vida a bienes inmuebles, y mi madre, Diane Spinosa, que nunca es lejana
de su almohadilla del esbozo y papel cuadriculado. Agradezco a Larry Spinosa, que
es un segundo padre y consejero a m�. Gracias a mi hermano, Tony Villani, y mi
hermana, Susan Presnell, para su apoyo constante. Finalmente,

Reconocimientos

xiii

Quiero dar el reconocimiento especial y gracias a Clay Davis, mi socio de negocio y


amigo. Sin su determinaci�n, foco y perseverancia, este libro no se habr�a escrito.
De Clay: En primer lugar, agradezco a mi esposa, Meredith, el amor de mi vida. Su
dedicaci�n constante, amor y apoyo a m� son m�s que podr�a merecer alguna vez.
Ofrezco el agradecimiento especial a mis hijos, Alayna, Nate y Benji. Sus palabras
alentadoras, notas y rezos eran una inspiraci�n durante muchas �ltimas noches.
Gracias a mis padres, Maurice y Peggy Davis, y mi hermano, Craig Davis, para su
est�mulo, apoyo y consejo. Agradezco a Rick hacer esta oportunidad posible y poner
su confianza en m�. Su visi�n y perseverancia en los a�os formativos de HomeFixers
pusieron la fundaci�n para el remodelar y vender. Finalmente, damos gracias a Dios,
de quien todas las bendiciones fluyen.

- Rick Villani y Clay Davis

xiv

Reconocimientos

Introducci�n

�INDEPENDIENTEMENTE DE PAS� A LA CASA EMBRUJADA?


Cierre sus ojos y recuerde a cuando era un ni�o. �Recuerda que el informe
detallado, la casa crecida demasiado en el extremo lejano de la calle por la cual
anduvo r�pido? El que que claramente se descuid�, posiblemente no vivi� en, y
seguramente no amado. El que que cuando pregunt� a su gente sobre ello, su pap�
murmur� algo sobre �bulldozing que la monstruosidad� y su mam� se�alaron su dedo,
advirti�ndole �alejarse desde all�. Era la casa donde usted y sus amigos montaron
sus motos a su patio delantero debilucho y desafiaron el uno al otro para entrar.
Dos veces desafiado. �Tripl�quese el perro se atrevi�. Ning�n camino. Para cada
ni�o, que era la �casa embrujada� cl�sica. Hab�a un tiempo cuando aquellas casas
estaban en todas partes. Pr�cticamente cada vecindad ten�a un - a menudo vacante y
siempre se no preocupaba de - la fuente de misterios de la infancia. Pero piense
durante un minuto: �Cuando era la vez pasada que realmente vio el que? Todav�a
est�n ah�, pero es mucho menos com�n estos d�as encontrar una casa desvencijada en
medio de una vecindad por otra parte vibrante. �Por qu�? La casa �frecuentada� se
ha hecho la casa �querida�. En el temprano
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Los a�os 1990, la inversi�n inmobiliaria alcanz� un nuevo nivel entero. Hab�a un
estallido de actividad conducida por inversionistas independientes, trabajando
solos, quien reconoci� la oportunidad de comprar aquellas casas, arreglarlos y
venderlos por una ganancia. Decidieron construir su riqueza en la Avenida central
en vez de la Wall Street, y su estrategia trabaj�. Aquellos inversionistas
aprendieron el arte de remodelar y vender una casa para una ganancia, y esto es
sobre qu� este libro es. Aunque hoy las casas embrujadas - glaringly candidatos
obvios por remodelar y vender - sean no como comunes, la oportunidad no se ha
marchado absolutamente. Siempre habr� casas que con la atenci�n correcta, despu�s
de estrategia correcta, pueden crear un remodelar y vender provechoso. La mayor
parte de personas son conscientes de esta oportunidad de inversi�n, y muchos han
pensado hasta en hacerla ellos mismos. Mucho menos realmente hacen. �Por qu�? Puede
ser que tienen el mismo sentimiento que ten�an que peque�os ni�os que est�n de pie
delante de una casa embrujada - miedo. Pueden sentir que no lo pueden hacer. Nunca
han abordado nada como esto antes. �Y si cueste m�s que planearon arreglarlo? �Y si
no se venda? �Y si, de hecho, pierdan el dinero? No queremos ning�n miedo que est�
de pie en el camino de su aprovechamiento de esta oportunidad financiera aprobada.
Aqu� est� lo que sabemos. Cuando entiende el proceso del remodelar y vender y
f�rmula para compra, reconstituir y venta de casas para una ganancia, el miedo se
marcha - y el entusiasmo toma su lugar.

EXPERIENCIA ES EL MEJOR PROFESOR


A alg�n punto en el proceso de descubrimiento, fijaci�n y remodelar y vender casas,
todos los inversionistas van a encontrar al menos un problema para el cual su
experiencia personal no los ha preparado. A veces aquellos problemas son tan malos
como parecen, pero la mayor parte del tiempo no son. La llave es c�mo bien espera
los problemas, c�mo listo debe tratar con ellos, y a qui�n le tiene que ayudar a
pasarlos.

Introducci�n

Esto es donde este libro entra. No le podemos encontrar, arreglar o vender casas, y
seguramente no podemos predecir cada problema que encontrar�. Lo que podemos hacer
es le dan una f�rmula probada, un proceso gradual y consejo realworld basado en
nuestra experiencia extensa. A tal efecto, hemos cubierto tanto el pr�ctico como
los aspectos t�cnicos de remodelar y vender una casa. Tambi�n hemos tratado de
comunicar los mugidos ver�dicos y m�ximos de remodelar y vender casas, con todos
los olores acompa�antes, vistas y sonidos. Unos dicen que la experiencia es el
mejor profesor. Puede aprender de su propia experiencia o del de alguien m�s. �La
pregunta es, de qui�n viene primero? Este libro pide que usted aprenda de nuestra
experiencia primero. Con la experiencia de m�s de mil capirotazos condensados en
este libro, cuando lo termina, creemos que sentir� que ya tiene varios
reconstituyen bajo su cintur�n.

POR QU� TIRAMOS SOBRE EL remodelar y vender


Es nuestra intenci�n sentida de proveerle de la mejor gu�a de compra, fijaci�n y
venta de casas. Somos apasionados de esto porque nos convencemos de que remodelar y
vender casas es una de las mejores estrategias de inversi�n inmobiliaria
disponibles. Considere los seis motivos por qu� tiramos sobre el remodelar y
vender. 1. remodelar y vender genera el dinero efectivo. La compra, fijando y
vendiendo casas es una manera r�pida de ganar el dinero. Hecho una vez, un
remodelar y vender crea el dinero efectivo. Hecho mucho, crea el flujo de fondos.
Ambos puso el dinero en su cuenta bancaria. 2. remodelar y vender es una empresa a
corto plazo. remodelar y vender una casa, cuando hecho correctamente, a menudo se
lleva a cabo dentro de unos meses. Esto significa que si lo intenta y como ello, lo
puede hacer una y otra vez. Si decide que no es para usted, no se ata a un
compromiso a largo plazo. Adem�s, consigue la reacci�n inmediata en su rendimiento,
permiti�ndole aprender r�pidamente y a�adir su maestr�a creciente.

Introducci�n

3. remodelar y vender trabajos en cualquier mercado. �Por qu�? Como es sobre el


siguiente un proceso, y ese proceso no se ata a ning�n mercado espec�fico o ning�n
per�odo del tiempo particular. Su �xito en compra, fijaci�n y revender casas viene
principalmente de encontrar el valor (comprando una casa debajo del valor del
mercado minorista) y creando el valor (haciendo mejoras que aumentan el precio de
venta m�s all� de su coste). El descubrimiento y la creaci�n del valor siempre
trabajan si su mercado es fr�o, tibio, o s�lo claro caliente. 4. remodelar y vender
se puede hacer jornada reducida. Conocemos a muchos inversionistas afortunados que
ganan decenas de miles de d�lares tirando la jornada reducida, y recomendamos que
cada uno comience as�. Entonces, como construye el �xito y la confianza, siempre
tendr� la opci�n de la jornada reducida que se queda o yendo de jornada completa.
remodelar y vender trabaja el uno o el otro camino. 5. remodelar y vender no
requiere la mayor parte de su propio dinero. En la inversi�n, cuando encuentre la
oportunidad correcta, el dinero le encontrar�, y esto nunca ha m�s sido verdad que
en la inversi�n inmobiliaria. Los prestamistas saben que los acuerdos de bienes
inmuebles buenos hacen oportunidades del pr�stamo buenas; por eso hay muchos
prestamistas institucionales y privados complacientes a apoyar a inversionistas de
la rehabilitaci�n, hasta primerizos. Si les trae el acuerdo correcto, lo
financiar�n. 6. remodelar y vender est� disponible para cualquiera. Es una opci�n
de la inversi�n de la igualdad de oportunidades. remodelar y vender no se preocupa
a qui�n es, cu�nto hace, donde vive, o lo que hace. Si puede encontrar una casa
digna remodelar y vender, lo puede financiar y as� la oportunidad est� disponible
para usted.

POR QU� ESCRIBIMOS ESTE LIBRO


Lo que est� en este libro es la informaci�n que pondr�amos en las manos de todos
los inversionistas de bienes inmuebles antes de que compren una casa. Hemos estado
tirando desde entonces

Introducci�n

principios de los a�os 1990, y ahora, adem�s de nuestra propia inversi�n,


consultamos con inversionistas a trav�s del pa�s as� como los constructores que
trabajan con ellos. Durante este tiempo, se ha hecho claro para nosotros que hay
una necesidad de un enfoque pr�ctico, sistem�tico a remodelar y vender. Hay
demasiados inversionistas ah� en peligro porque no siguen un proceso probado
gradual. De hecho, despu�s de estudiar minuciosamente de los libros disponibles,
encontramos que muy poco se ha escrito en c�mo hacerlo del modo m�s organizado y
provechoso. Por lo tanto, desarrollamos un enfoque sutilmente templado que ha
salvado a nuestros clientes cientos de miles de d�lares (y los ha hecho a�n m�s).
Ahora queremos compartir ese enfoque con usted. Tal vez busca una actividad
satisfactoria para complementar su trabajo del d�a. O tal vez contempla un cambio
de carrera y se atrae a la oportunidad de inversi�n inmobiliaria. Los uno o el otro
camino, le queremos tirando sobre remodelar y vender casas tambi�n.

Introducci�n

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Visi�n general

UN JUEGO

DE

HABILIDAD

A la gente que nunca ha estudiado el juego de p�ker, puede parecer a una empresa
terriblemente arriesgada. Despu�s de todo, las sumas de dinero enormes se ganan y
se pierden seg�n que los naipes se tratan. Seguramente, piensan, el p�ker es todo
sobre suerte o nervio. Lo llaman juego de azar, y para algunas personas es. Pero la
verdad es, para otros que no es. Como David Sklansky escribe con su trabajo cl�sico
Una Teor�a de P�ker, �el p�ker no es principalmente un juego de suerte. Es un juego
de habilidad�. Hay una f�rmula para el �xito, y los n�meros le dicen que hacer.
Todos los profesionales del p�ker le dir�n que la gran mayor�a de su trabajo
consiste en calcular la probabilidad matem�tica exacta que una mano particular
llevar� a su fin en su favor. Si los n�meros no son correctos, esperan. A veces
esperan mucho tiempo, pero cuando juegan una mano, esperan ganar. Los n�meros les
dicen que deber�an. Trabajos exitosos que tiran el mismo camino. Tiene una f�rmula
para el �xito, y si una inversi�n potencial no hace el grado, pasa. Y sigue pasando
hasta que encuentre una propiedad donde los n�meros dicen que trabajar�. Los
sistemas siguientes reducen el riesgo y mejoran su posibilidad de

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�xito. Las mejores aletas - aquellos que ganan consecuentemente - tienen y siguen
un sistema probado. Para unos, el p�ker juega, pero para los ganadores
consecuentes, no es. Para unos, remodelar y vender juega, pero para los ganadores
consecuentes, no es. Debemos nuestro �xito a un sistema que creamos basado en
nuestras propias experiencias y las mejores pr�cticas de inversionistas de bienes
inmuebles afortunados. Le ayudar� a reconocer las mejores ofertas y tener la
disciplina para pasar malo. Le ayudar� a proteger sus ganancias a trav�s del
proceso de la mejora. Y le ayudar� a vender casas por el d�lar superior. En resumen
nuestro modelo probado se dise�a para arriesgar del juego.
C�MO remodelar y vender UNA CASA
El coraz�n de nuestro sistema es un modelo de cinco etapas para c�mo remodelar y
vender una casa, y es el principio de organizaci�n alrededor del cual este libro se
construye. Pero vamos a pararse durante un momento y asegurarse que somos todos en
la misma p�gina. remodelar y vender puede significar cosas diferentes para la gente
diferente, y por tanto queremos estar claros sobre lo que queremos decir. Definimos
remodelar y vender como casas de compra bajo el valor, convenir ellos y venta de
ellos para una ganancia. Los otros creen que es sobre compra de una propiedad y
luego inmediatamente bocacalle de ello para una ganancia r�pida. Ambo trabajo
cuando se hacen bien. Pero vamos realmente el cero en en el apuro y remodelar y
vender en estas p�ginas. Creemos que si puede hacer esto, est� mejor preparado para
hacer a ambos. La figura 1 proporciona un breve resumen de todas las cinco de las
etapas, junto con una explicaci�n de lo que se llevar� de las partes
correspondientes del libro.

Visi�n general

1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
La figura 1 las cinco etapas

LA ETAPA 1: ENCONTRAR
A principios de esta etapa, desarrollar� sus criterios de la inversi�n espec�ficos
para seleccionar una casa, incluso escala de precios, condici�n aceptable y
ubicaci�n. En el coraz�n de esta etapa, crear� y pondr� en pr�ctica un plan de
destapar propiedades de la inversi�n probables, que aprobar� o rechazar� aplicando
sus criterios. La mayor parte de propiedades no har�n la reducci�n, pero a aquellos
que hacen se adelantar� a la etapa Analizar. Resultado: Una casa con potencial de
la inversi�n

Visi�n general

LA ETAPA 2: ANALIZAR
Una vez que est� de pie delante de una casa que encuentra sus criterios, las
verdaderas pruebas comienzan. Tendr� que tomar decisiones sobre exactamente que
mejoras hacer para maximizar su ganancia, cree un presupuesto de la mejora
cuidadoso y exacto y determine lo que puede vender la casa por una vez se ha
arreglado. Ronzando estos n�meros, surgir� con una oferta realizable. Resultado:
Una oferta que maximiza ganancias dadas el riesgo
ETAPA 3:Comprar
Comenzando con su oferta al vendedor, esta etapa representa la �ltima oportunidad
de abandonar un remodelar y vender. Despu�s de negociar una oferta aceptada, har�
entrar a profesionales para realizar un examen final de la casa, incluso un
inspector profesional y posiblemente un tasador para verificar los n�meros. Si todo
comprueba, se cerrar� en la casa y movimiento a la etapa del Apuro. Resultado: Una
casa de la inversi�n posee

LA ETAPA 4: APURO
El presupuesto de la mejora que cre� en la etapa Analizar es la base para el plan
de construcci�n gradual que crear� en esta etapa. No podemos exagerar la
importancia del Apuro. Su ganancia depende directamente de su capacidad de poner en
pr�ctica el plan r�pidamente y a fondo. Cualquier error de c�lculo serio tiene el
potencial para hacer su ganancia disminuir o hasta desaparecer, y por tanto despu�s
de mejora gradual proceso es cr�tico. Resultado: Una casa renovada que est� lista
para venderse

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Visi�n general

ETAPA 5:Vender
Si encontrara una ganga, realiz� el an�lisis apropiado (uno que incluye un precio
de venta realista), y ejecut� su plan de construcci�n con �xito, se establece para
el �xito en esta fase final. A�adiendo la mercadotecnia buena y algunos �ltimos
toques acertados, ser� capaz de maximizar la ganancia de su remodelar y vender.
Resultado: la Ganancia en el banco Estas cinco etapas representan los cinco
sombreros diferentes que llevar� durante un remodelar y vender. Cada uno representa
un �rea principal del foco as� como un juego de habilidad que aprender�.

�CU�NTA GENTE NECESITA PARA remodelar y vender UNA CASA?


Cuando se mueve a trav�s de las cinco etapas, descubrir� r�pidamente que hay tres
recursos que necesitar� una y otra vez. Realmente, son los recursos eternos
requeridos para cualquier esfuerzo: tiempo, talento y tesoro. Puede tener todos los
tres, pero las posibilidades consisten en que no hace. Esto es bien. remodelar y
vender casas es casi por definici�n un esfuerzo de equipo. Si no tiene uno de los
tres, siempre ser� capaz de formar un equipo con alguien que hace. Esto significa
que tendr� que tomar una mirada larga buena a usted para hacer una evaluaci�n
personal honesta. �Cu�nto tiempo puede dedicar a remodelar y vender? �Qu�
habilidades trae a la mesa? �Finalmente, cu�nto dinero tiene disponible para
invertir? Esto no es un poco de tentativa delicada-feely de ponerse en contacto con
su �aleta de casa interior�. Saber las respuestas a aquellas preguntas es
absolutamente crucial si va a hacer una ganancia que tira casas. El descubrimiento,
fijando, y finalmente vendiendo una propiedad de la rehabilitaci�n puede pasar en
s�lo unos meses desde el principio hasta el final, pero se requerir� el tiempo y la
atenci�n mientras el remodelar y vender est� en el progreso. Pero no tiene que ser
su tiempo. Unos prefieren invertir su tiempo personal para ahorrar el dinero y
construir �el sudor equi-

Visi�n general

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ty� durante una rehabilitaci�n. Los otros prefieren supervisar mientras los otros
realizan el trabajo. Claramente definiendo y entendiendo el tiempo tomar� para
reconstituir una propiedad es cr�tico a su �xito y permitir� que usted planee su
tiempo en consecuencia. La misma l�nea del pensamiento se aplica a talento y tesoro
tambi�n. Si no tiene el talento de hacer algo, puede encontrar a alguien que hace.
Si no tiene el tesoro necesario, puede buscar a un compa�ero que quiere financiar
su remodelar y vender.

Equipo

Trea su

Tiempo

re

n el Cuento t

Figura 2

Su plataforma de la inversi�n de bienes inmuebles

Cualquier plataforma estable requiere tres apoyos (la Figura 2). Piense en tiempo,
talento y tesoro como las tres piernas en las cuales su plataforma de la inversi�n
de bienes inmuebles se construye. Y piense en el equipo como la oportunidad de
remodelar y vender en la ayuda adicional cuando lo necesite.

LA ESCUELA

DE

GOLPES DIF�CILES

Ahora que hemos hablado de lo que tiene que hacer (el modelo de cinco etapas) y los
recursos lo tiene que conseguir hecho (tiempo, talento y tesoro), hay un �ltimo
hueco que queremos llenar: el hueco entre teor�a y pr�ctica.
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Visi�n general

Nuestro modelo de cinco etapas no vino de holgazanear la reuni�n creativa de la


oficina. Vino a partir de a�os del personal la escopeta que invierte y monta a
caballo en m�s de 1000 capirotazos. Unos ten�an como un loco �xito, y unos cuantos
eran todo menos. Tenemos la fe absoluta en nuestro modelo, pero no hay camino un
c�mo - a la descripci�n del proceso puede substituir a la experiencia actual, m�s
que la lectura de una receta puede sustituir la cocci�n de un pastel. Adem�s del
pr�ctico, hemos juntado lo que sabemos sobre remodelar y vender casas en una
historia narrativa llamada �El Club de Inversionistas de Bienes inmuebles del
Millonario� que corre en todas partes de este libro. Esencialmente, el remodelar y
vender es dos libros en uno: el pr�ctico y el emp�rico. Encontrar� un cap�tulo
narrativo al final de cada etapa que ilustra el lado emocional de remodelar y
vender y describe algunas situaciones ver�dicas para las cuales c�mo - a
simplemente no lo corta. Esencialmente todo que pasa a la gente en estas narrativas
ha pasado a nuestros clientes o a nosotros. Los caracteres en el argumento
representan los tipos de clientes del inversionista trabajamos con cada d�a. En
primer lugar, hay Bill y Nancy, la pareja jubilada lista para comenzar una segunda
carrera. Tambi�n hay Samantha, una Fortuna 500 profesional que es cansado de
manejar un cabildo y ansioso de intentar su mano en la direcci�n de un worksite.
Finalmente, encontrar� a Mitch y Amy, una pareja joven con una destreza para el
mejoramiento de casa que har� mucho trabajo ellos mismos. Su gu�a a trav�s de la
historia ser� Ed, una aleta veterana quien parece saber nuestro modelo de memoria.
Cada car�cter trae su mezcla �nica de tiempo, talento y tesoro (como hacen a todos
nuestros clientes) y est� enfrente de su propios desaf�os a lo largo del camino.
Creemos que tomando estos dos enfoques a la ense�anza de nuestro modelo, habremos
hecho el mejor trabajo posible prepararle para el �xito. �Listo? Vamos a empezar.

Visi�n general

13

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EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, PARTE I


��Se despide!� Mitch grit� cuando cerr� de golpe el tel�fono abajo. No se supuso
que parec�a a esto. remodelar y vender una casa pareci� tanto m�s f�cil en aquellos
programas de televisi�n. Por supuesto, por la TV no tuvieron que tratar con
Frankie, el contratista que prometi� terminar el azulejo de la cocina hace dos
d�as. Frankie, que recoge el tel�fono s�lo una vez de cada diez llamadas. A Mitch y
su esposa, Amy, le acababa el tiempo y dinero. Tuvieron que terminar esta casa
pronto y venderla r�pidamente. Mitch agarr� sus llaves y mascull� algo sobre la
necesidad de �hacerlo �l mismo� cuando asalt� de la casa. Gastaba casi dos horas
por d�a, cada d�a, yendo en coche a y de este lugar. Esto era el tiempo podr�a
gastar haciendo algo m�s, algo m�s. Su cabeza palpitaba, y trat� de calmar
escuchando la radio cuando hizo el paseo largo a la casa. Mitch alcanz� la radio.
Eran 21:00; tal vez escuchar Afrontar podr�a quitar el borde. Ate juego, dos outs,
fondo de la carrera novena, victoriosa en el segundo y la masa para rebozar de la
limpieza en el plato para Mets. A veces lament� el d�a decidieron formar un club de
la inversi�n de bienes inmuebles con Ed, Samantha, Bill, y Nancy. Esto era el
principio de casi cuatro meses de la frustraci�n para Amy y �l. Un club de la
inversi�n del millonario: �Qu� pens�bamos? Afrontar m�s cerca viene el juego y
entrega la huelga un. El editor El hombre era un gur� que tira la casa. Advirti�
contra la inversi�n en una casa que estaba demasiado lejos. Hombre, deber�a haber
escuchado. Aqu� est� el � 01 tono; la masa para rebozar se balancea y falla, golpee
dos.

El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I


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15

Samantha. �Por qu� pareci� todo vino tan f�cil para ella? Aqu� viene el � 02 tono.
Es bajo y lejos, haga una bola con el que. Bill y Nancy. Iban para un apuro r�pido,
magro y no hac�an ninguno del trabajo ellos mismos. La pr�xima vez, �l y Amy lo
har�an m�s as�, aunque tuviera que confesar que Amy y su casa mir� el camino mejor
que Bill y Nancy. Pero m�s agradable lo hicieron mirar, m�s cost�. Y guardar el
proyecto en el presupuesto, Mitch se encontr� haciendo mucho m�s del trabajo actual
que al principio hab�a planeado. El � 12 tono. Ensuciado en las gradas. Entre su
trabajo como un bombero, el paseo largo a la propiedad, y todo el trabajo manual
que hac�a, f�sicamente y mentalmente se agot�. Aqu� est� el � 12 tono. Hay un paseo
al campo correcto profundo; es a la pista de advertencia e ido. Esto es el juego,
gente. Triunfo de Mets. �Cifras�. Golpe� la siguiente estaci�n. Daniel Powter
�Ten�a un D�a Malo� jugaba. Tir� en la calzada vac�a, aparc� el coche, pero dej�
los faros en iluminar la puerta principal hasta que lo pudiera conseguir abierto.
Frankie afirm� haber terminado aproximadamente la mitad del azulejo de la cocina,
por tanto si Mitch tuviera suerte, se terminar�a, en casa y en la cama hacia las
2:00 Mitch hurg� con la cerradura, anduvo dentro de la puerta, lanz� el interruptor
y jade�, ��Ah no!�
Cuatro meses antes
Habi�ndose levantado a la posici�n de director de marketing en una Fortuna 500
compa��a, Samantha era aguda, precisa, y muy exigente de s� y otros. A pesar de su
�xito, s�lo no disfrut� del trabajo m�s. Era tiempo de intentar algo diferente.
Como el camarero pas� men�s, Samantha estudi� a los dem�s a la mesa. Mitch y Amy
eran j�venes y entusi�sticos. Bill se hab�a introducido como un Infante de marina
jubilado, y su esposa Nancy pareci� tranquila y soportante. Samantha no hab�a
entendido completamente al Editor que no hab�a dicho

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El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I

mucho. Pareci� relajado y confidente - la parte de enfrente de todos los dem�s.


�Bien�, Samantha dijo, levantando a su silla. �Tenemos un grupo interesante aqu�, y
adivino que ser�a una idea buena de ver por qu� queremos entrar en el negocio que
tira la casa. �Y usted, Amy y Mitch? �Cu�l es su historia?� Mitch ech� un vistazo a
Amy, que salud� con la cabeza para �l para seguir adelante. �Despu�s de que
compramos nuestra primera casa, encontr� que realmente disfrut� de hacer muchas
renovaciones yo mismo. Soy un s�bado regular en Home Depot, comprobando las �ltimas
herramientas el�ctricas y comprando materiales por nuestro siguiente proyecto. Amy
y yo amamos mirar aquellos espect�culos del apuro de casa donde transforman un
cuarto o dos, pero en qu� realmente hemos entrado son estos donde hacen subir a la
gente que fija y y tira casas. �Amy y yo se imaginamos que podr�amos hacer
probablemente un trabajo tan bueno como la gente en aquellos espect�culos - y
parece que todos ellos hacen el dinero bastante bueno. Soy un bombero, y los turnos
rotativos me dan cachos agradables del ocio. Pens�bamos comprando y arreglar casas
nos podr�a ayudar a ganar un poco de dinero extra y ser�a algo que podr�amos seguir
trabajando juntos�. Se ri� de Amy. �Soy un profesor del arte de la escuela
primaria�, dijo Amy, �he hecho poco trabajo del interiorismo para amigos y familia
durante mi ocio en el verano. Me podr�a ver comenzar mi propio negocio del
interiorismo alg�n d�a. Si Mitch y yo podemos conseguir algo como esto y marcha, me
dar� alguna gran practica del dise�o�. A Samantha le gust� la pareja ya. El inter�s
de Mitch era el entusiasmo de, y Amy genuina sobre la fabricaci�n de un interruptor
de trabajo era algo con el cual se podr�a identificar. �As� pues, ahora es su
vuelta, Samantha�, apunt� Amy. ��Por qu� se interesa en remodelar y vender casas?�
�Ah, he pasado demasiado mucho tiempo para aviones�, contest� Samantha. �Soy
cansado de viajes. Esto es algo que puedo hacer lo que me dejar� quedarme cerca de
la casa. �Bill, Nancy - qu� le trae dos aqu�?�

El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I

17

�No tan r�pido�. Nancy sonri�. �No va a quitarse esto f�cil. D�ganos sobre su
trabajo.�Est�s casada? �Aficiones? Venga a, vamos a tener algunos detalles�.
Samantha se encogi� de hombros, �Realmente no hay mucho contar. He estado en el
negocio del software durante casi 20 a�os, desde que sal� del colegio. Soy un
corredor �vido, y no, nunca me he casado�. Samantha cambi� en su asiento e
intencionadamente dio vuelta a Bill y Nancy, ��Y dos de ustedes?� Bill pareci� m�s
que listo para comenzar. Su voz era profunda y baja, pero m�s que que, ten�a un
tono que hizo a la gente querer escuchar cuando habl�. El grupo a la mesa alz� la
vista de sus men�s. �Cuando di vuelta dieciocho, hice dos cosas bien�. Bill los
cont� lejos con sus dedos. �Primero, me alist� en los Infantes de marina. Y en
segundo lugar, antes de que me despachara a mi primer viaje en Vietnam, me cas� con
mi amor de la escuela secundaria�. Sus ojos azules centellearon cuando revis� en
Nancy, �Esto era hace cuarenta a�os la semana pasada�. Hab�a murmullo general de la
aprobaci�n de toda la mesa. Wow, Samantha pens�, cuarenta a�os. Bill hizo gestos
hacia el Editor �Durante mi segundo viaje, serv� con el padre de Ed, Mark. Es un
padrino de boda y un grande Infante de marina. Despu�s de la guerra, trabaj� mi
camino a trav�s de las filas para dominar al sargento y he estado en el cuerpo
desde�. �Bien, al menos hasta este a�o�, Nancy piped en. �Cuando se retir�. Bill
salud� con la cabeza y sigui�. �Siempre habl�bamos de arreglar casas. Ahora que me
retiro, cre�amos que podr�a ser la diversi�n - y provechoso - para dar a esta cosa
un intento. Adem�s, soy demasiado joven para holgazanear la casa no que hace nada�.
Nancy revisada en Bill. �No sabr�a que hacer con �l; me volver�a loco�. Bill dej�
su taza de caf� en su platillo. �De todos modos, decidimos ponernos en esta �rea a
estar m�s cerca a nuestros ni�os�. �Y grandkids�, Nancy a�adi�.

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El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I

�Una vez que nos instalamos, hice a mi viejo compa�ero Mark una llamada y le dije
sobre nuestros proyectos�, dijo Bill. �Sugiri� que venga a la inversi�n de bienes
inmuebles de esta noche que me encuentra para encontrar al Editor Nancy y estoy
contento que Samantha sugiri� que cenemos juntos. �Ed, por qu� no trae a cada uno
hasta la velocidad en usted?� Ed puso abajo el men� que hab�a estado sosteniendo.
�Bien, no hay demasiado contar�, dijo, echando un vistazo alrededor de la mesa.
Cada uno se interes� para o�r su historia. �Crec� en la construcci�n veranos
trabajadores para mi pap�. �El pap� de Ed es uno de los reveladores grandes en la
ciudad�, interrumpi� Bill. �As� es. Despu�s de que termin� la escuela, parec�a a
una idea buena de entrar en la misma clase del negocio - con mi propia torcedura,
por supuesto. He sido un constructor durante aproximadamente quince a�os, y sobre
todo disfruto de encontrar y comprar el fijador-uppers y luego renovarlos y
revenderlos. Bill y mi pap� son amigos de toda la vida. Me alegr� de ser capaz de
ofrecer el consejo cuando me dijo que Bill y Nancy se interesaron en entrar en la
inversi�n inmobiliaria�. Samantha mir� a Ed m�s estrechamente. Ed hab�a parecido
diferente de los dem�s en la reuni�n porque era diferente: ten�a casas de tirando
de experiencia. No se pod�a parar de la petici�n, ��Cu�ntos casas ha convenido y se
ha vendido?� �Por fin la cuenta, s�lo m�s de cien�, contest� Ed. ��Cien?
Impresionante�, dijo Samantha. La atenci�n del grupo cambi� ya que la camarera se
acerc� a su mesa, ��Est� listo para pedir, o necesita un poco m�s tiempo?�
pregunt�. �Una pareja m�s minutos� dijo Bill. Volvi�ndose atr�s al grupo, dijo, ��Y
una tostada? A nosotros novatos - y hasta Ed - puede todos nosotros hacer una
barcada de dinero efectivo�. Las gafas tintinearon todos alrededor. �S�,
intervienen en Mitch. �Al Club de Inversionistas de Bienes inmuebles del
Millonario�. �Oye, me gusta el sonido de esto�, dijo Amy. Hab�a alguna risa. �No,
lo quiero decir. Vamos a ser un club. Nos podemos reunir despu�s el

El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I

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reuniones del inversionista mensuales como hicimos esta noche para registrarnos el
uno con el otro e ideas de la parte�. �Idea estupenda. Tal vez Ed vendr�a a las
reuniones tambi�n y nos dar�a algunos consejos�, a�adi� Amy. �Seguramente Mucha
gente me ayud� a empezar. Ser�a contento compartir lo que s�, dijo Ed. �De este
modo, Se decide�, dijo Bill. ��Ed, cu�l es el primer pedido del negocio?� �Bien, la
pregunta me preguntan el m�s a menudo es, '�C�mo encuentra aquellas casas?' Por
tanto esto es donde comenzaremos�.

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El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I

Etapa uno ENCUENTRA


C�mo encontrar casas con potencial de la inversi�n

1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco

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ENCUENTRE INTRODUCCI�N
Esto que insistimos en hacer se hace m�s f�cil, no que la propia tarea se ha hecho
m�s f�cil, pero que nuestra capacidad de realizarlo ha mejorado.
- Ralph Waldo Emerson

Cuando pensamos en el descubrimiento de casas de la inversi�n, nos recuerdan de una


historia sobre ir despu�s del pescado de la caza mayor. Howell Raines, el ex editor
ejecutivo de New York Times, alist� a su amigo �ntimo Tennant McWilliams para
acompa�arle por un viaje de pesca a las Islas de la Navidad en el Oc�ano Pac�fico
del Sur. Contrataron a un gu�a y se dirigieron costa afuera en busca del pescado de
biggame. Las horas pasaron. Como jarcia convencional y m�todos probados
infructuoso, su entusiasmo inicial mengu�. Justo antes del t�tulo en, su gu�a
sugiri� que intenten el enfoque �nico de arrastrar una mosca de billfish barata
usando una vara de la mosca de 10 pesos. Extraordinariamente, dentro de poco,
Raines enganch� una aguja azul Pac�fica grande y potente. Trabajaron a lo largo del
d�a, agarr�ndose y persiguiendo el pescado y con paciencia esper�ndolo a agotarse.
Cerca del final de una lucha de siete m�s hora (y casi hundimiento de su skiff de
madera), Raines escribi�, �Cansado como era, cre�, otra vez, que algo maravilloso
iba a pasar. Lo hab�amos esperado e iba a pasar. �bamos a agarrar este pescado....
Iba a tocar sus hombros, que ser�an tan lustrosos y profundamente coloreados como
una caja china laqueada�. �Cuando parece que nada trabaja, qu� se debe quedar la
motivaci�n ah� para �s�lo uno m�s molde�? La alegr�a est� en la b�squeda; es la
espera que en cualquier momento la huelga venga. Para aquellos de nosotros en la
inversi�n inmobiliaria, la huelga grande por lo general viene despu�s de meses de
preparaci�n y trabajo duro. Los anillos telef�nicos. Contesta. Y la persona en el
otro

22

Etapa un: ENCONTRAR

el final de la l�nea dice, �Tengo que vender mi casa�. Est� listo para ver
exactamente que tipo de pescado tiene en la l�nea. La etapa Encontrar tiene tres
pasos distintos. En primer lugar, identificar� las vecindades que tienen casas de
la inversi�n. En segundo lugar, conectar� a la red, har� publicidad, y la
perspectiva para generar conduce de aquellas vecindades objetivo. Y en tercer
lugar, se licenciar� conduce para asegurar que valgan investigaci�n adicional. En
resumen vamos a ense�arle c�mo pescar: donde echar, que cebo usar, y c�mo enganchar
el grande. Ahora, antes de que entremos en modos de encontrar casas, vamos a hablar
de lo que exactamente buscamos. Una casa de la inversi�n buena posee estos tres
elementos:1. la actualizaci�n de necesidades de la casa y/o reparaci�n. 2. Est� en
un �rea de ciudad donde la gente quiere vivir. 3. El due�o se motiva para venderse
por bajo el valor de mercado.

ENCUENTRE introducci�n

23

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Cap�tulo 1

Defina su objetivo

1� ENCUENTRAN definen su objetivo generan conduce se licencian conduce

Una casa con potencial de la inversi�n 2� ANALIZA

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Las vecindades de la inversi�n objetivo Determinan que elementos hacen una vecindad
objetivo buena Seleccionar las vecindades objetivo que son correctas para usted

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�Comprar�a propiedades de la inversi�n en Katmand�? A menos que viva en Nepal,


probablemente no tiene que pensar demasiado mucho tiempo en su respuesta. Y si
alguien le exigiera una explicaci�n, ser�a f�cil subir con algunos motivos
pr�cticos por qu� no: est� demasiado lejos. Es demasiado dif�cil viajar all�. �Y
qu� sabe sobre el mercado inmobiliario nepal�s, de todos modos? Cuando los
inversionistas de bienes inmuebles afortunados toman decisiones sobre donde buscar
propiedades de la inversi�n, aplican un poco del mismo razonamiento que s�lo hizo
en la excluici�n de Katmand�. En este cap�tulo aprender� c�mo usar un juego de
criterios de apuntamiento intentados y verdaderos para determinar las vecindades
objetivo que le dar�n el mejor potencial de la ganancia para capirotazos. En la
esencia, aprender� c�mo crear un blanco personal que compra la casa. La definici�n
de vecindades objetivo es un proceso de dos pasos. En el primer paso, identificar�
varios factores que entran en la evaluaci�n de una vecindad. Llamamos estos
factores sus criterios de apuntamiento. Unos ser�n criterios de la inversi�n
probados; los otros ser�n criterios m�s personales. En el segundo paso, aplicar�
los criterios para elegir sus vecindades objetivo (la Figura 1-1). El Proceso de
Apuntamiento Define Criterios de Apuntamiento
Figura 1-1

Identifique vecindades objetivo


El proceso de apuntamiento
�POR QU� OBJETIVO?
El apuntamiento de vecindades le ayuda a enfocar sus recursos de modo que pueda
encontrar que la propiedad de la inversi�n mejor posible conduce. Aquellos
esfuerzos pueden ser entretenidos y costosos - todo m�s raz�n de identificar y
apuntar las vecindades con el mayor potencial para el �xito (la Figura 1-2).

26

Etapa un: ENCONTRAR

Las cinco ventajas de definir vecindades objetivo


1. Coste inferior Por Ventaja Calificada 2. Menos Tiempo Licenci�ndose Conduce 3.
Encuentre Casas M�s r�pidas se concentran en Su dinero maximizar la alta calidad
conduce y reducci�n al m�nimo de no deseado. Pasa menos tiempo filtrando y rechazar
no deseado conduce. Se hace un experto en sus vecindades objetivo que permiten la
evaluaci�n m�s r�pida de por qu� las casas se venden y lo que cuestan para
convenir.

4. Compre M�s Casas a las cuales habr� m�s calificado conduce el que significa m�s
oportunidades que compran la casa. Puede ser exigente sobre que acuerdos de tomar
porque 5. Compre las Casas M�s provechosas tiene m�s conduce para elegir de.
La figura 1-2 las cinco ventajas de definir vecindades objetivo

No podemos enfatizar bastante c�mo importante debe apuntar vecindades y hacerse un


experto en las propiedades encontradas en ellos. Su toma de decisiones estar�
clara, confidente, y r�pida. Incluso los mejores inversionistas a veces hacen
errores evitables cuando invierten en �reas con las cuales no son familiares. Hemos
aprendido esta lecci�n directamente. Una vez compramos una casa que era
literalmente s�lo unos cientos de yardas fuera de una de nuestras vecindades
objetivo calientes donde hab�amos hecho aproximadamente una docena reconstituye.
�ramos capaces de conseguir la casa a un precio tan bajo que cre�amos que no
tendr�amos problema haciendo una ganancia buena. Pero no hicimos nuestra tarea - la
casa era a trav�s de una carretera principal. Las reglas que gobernaron nuestra
vecindad objetivo simplemente no se extendieron a esta �rea. Los precios de venta
se ca�an y amablemente remodelaron casas eran inexistentes. Once meses m�s tarde,
la casa finalmente vendi� causar una ganancia de menos de 1000$.

Defina su objetivo

27

�QU� HACE UNA VECINDAD OBJETIVO BUENA?


Vale la pena indicar que no necesariamente hablamos de vecindades �calientes� que
aumentan en el valor r�pidamente. remodelar y vender casas es principalmente sobre
compra a un gran precio y adici�n del valor con mejoras acertadas. Si tambi�n se
beneficia de la apreciaci�n del valor de la casa durante el tiempo lo sostiene,
esto es un sobresueldo a�adido. S�lo recuerde que si conf�a en la apreciaci�n para
hacer su ganancia, act�a como un especulador, no un inversionista. Como un
inversionista, cuando busque el potencial de la inversi�n en �reas diferentes,
considerar� una variedad de factores. Seis m�s importante llamamos La Seis Vecindad
que Apunta Criterios (la Figura 1-3).

Los seis criterios de apuntamiento vecinos


1. Proximidad de la vecindad a su trabajo y a casa. 2. Precios de venta de las
casas en la vecindad. 3. Actividad de ventas de las casas en la vecindad. 4. A�os
de las casas en la vecindad. 5. Petici�n y encanto de la vecindad. 6. Seguridad de
la vecindad.
La figura 1-3 los seis criterios de apuntamiento vecinos

1. PROXIMIDAD
Es importante tener presente que durante las semanas o meses que trabaja en una
casa de la inversi�n, tendr� que estar probablemente all� en una base regular. La
elecci�n de una casa en una vecindad distante tomar�

28

Etapa un: ENCONTRAR

un peaje en su capacidad de supervisar o participar en la rehabilitaci�n. Si tiene


la flexibilidad y ocio para viajar a trav�s de la ciudad - o hasta a trav�s del
pa�s - por supuesto, vaya para ello. Pero si no hace, deber�a considerar
absolutamente el cuidado de sus proyectos cerca de la casa.

2. PRECIO DE VENTA
remodelar y vender una casa cara seguramente tiene el potencial para ser m�s
provechoso que remodelar y vender uno menos caro, pero se necesita m�s dinero.
Necesita la capital no s�lo para comprar la casa sino tambi�n financiar las mejoras
de la rehabilitaci�n de alta cualidad. Y estas mejoras llevan tiempo, durante que
tendr� que pagar impuestos, seguro, pago de intereses y otros gastos de la
posesi�n. Hay gente que le prestar� dinero para remodelar y vender una casa, pero
hay un l�mite de cu�nto puede tomar a pr�stamo de una manera realista (cubriremos
esto en la etapa de la Compra). No quiere perder el tiempo concentr�ndose en
vecindades donde el precio medio est� m�s all� de su capacidad de comprar, sostener
y mejorar una propiedad. En contraste, el desaf�o de la inversi�n en mercados de la
gama baja est� en ser capaz de comprar la propiedad, hacer las mejoras requeridas,
y todav�a tener un margen de ganancia que lo hace digno el riesgo. Adem�s, tiende a
haber un fondo mucho m�s peque�o de compradores interesados y calificados para
estas casas lowend. Uno de los factores m�s grandes en maximizar sus ganancias de
un remodelar y vender es a que velocidad la casa se vende: cada d�a cree que una
casa le cuesta el dinero. Idealmente, quiere vender la casa en tres semanas o
menos. Tan todo hace y cada decisi�n que hace se engrana hacia el resultado de una
venta r�pida. En general, los potenciales m�s compradores all� son, el m�s r�pido
una casa buena se vender�. Tendr� el mayor n�mero de potenciales compradores si su
casa est� cerca o s�lo debajo del precio de vivienda mediano en el �rea (la Figura
1-4) y esto es un gran punto de precios para apuntar.

Defina su objetivo

29

Compre lo que se vender�


�Nunca compre una casa s�lo porque es barato! At�ngase a casas cerca del precio de
venta mediano para un �rea. Por definici�n esto es donde la mayor parte de personas
compran. Evite el final alto a menos que sea un inversionista con experiencia.

Gama baja

Precio mediano
La figura 1-4 compra lo que se vender�

De alta cualidad

3. ACTIVIDAD DE VENTAS
La deseabilidad de un �rea particular de la ciudad se puede medir cuantitativamente
analizando la informaci�n de ventas del alojamiento corriente. La actividad de
ventas es un gran indicador de una vecindad objetivo buena. Parece que las casas
s�lo se venden m�s r�pido en algunas partes de la ciudad, mientras los signos para
la venta tardan en otros. En esta secci�n, exploraremos los datos que le ayudar�n a
entender lo que hace estas vecindades atractivas para compradores y que le puede
ayudar a determinar si una vecindad es deseable para la inversi�n inmobiliaria.
Para evaluar la actividad de ventas corriente en una vecindad a fondo,
probablemente necesitar� a un corredor de bienes ra�ces, que tiene el acceso a
Multiple Listing Service (MLS) de su ciudad, para dirigir algunos informes para
usted. El MLS es un servicio de la base de datos de ingreso desarrollado por y
exclusivamente para agentes de bienes ra�ces autorizados y sus agentes. Un corredor
de bienes ra�ces bueno ser� un miembro inestimable de su equipo. En general,
corredores de bienes ra�ces como el funcionamiento con inversionistas porque los
inversionistas serios compran y venden mul-

30

Etapa un: ENCONTRAR

casas de la bebida en margenes de tiempo m�s cortos que la mayor parte de


compradores de casa. Cada negocio ama a clientes de repetici�n. Los datos MLS
proporcionar�n un cuadro detallado de lo que ha resultado durante el a�o pasado o
tan en t�rminos de actividad del mercado en sus vecindades objetivo. La figura 1-5
muestra las nueve �reas claves de la informaci�n que puede pedir que un corredor de
bienes ra�ces investigue sobre las casas para la venta o que se ha vendido en una
ubicaci�n geogr�fica particular. Cuando vea la actividad de ventas o una carencia
de ella, querr� entender la causa detr�s de ella. Estas nueve �reas deber�an
proporcionar esa perspicacia.

Las nueve �reas claves de informaci�n MLS


1. Pies cuadrados 2. Precio por pie cuadrado 3. Contribuciones territoriales 4. El
a�o construy� 5. Precios de venta 6. D�as en mercado y d�as para venderse 7. Rasgos
(dormitorios, cuartos de ba�o, vida y comedores, etc.) 8. Servicios (garajes,
cubiertas, fondos, s�tanos, etc.) 9. Escuelas vecinas
La figura 1-5 las nueve �reas claves de informaci�n MLS

Quiere invertir en vecindades donde una casa fija no se sentar� en el mercado


durante meses. Cuando apunte un �rea geogr�fica, querr� tener un mango bueno en el
cual las casas est�n en venta y por qu� no se han vendido, as� como cuales se han
vendido y por qu� hicieron. El MLS puede proporcionar datos subyacentes importantes
sobre esta actividad de ventas, como el n�mero de casas en el mercado y cuantos son
pendientes para la venta y/o se han vendido en el a�o pasado. Adem�s, puede ver el
n�mero medio de d�as estas casas estaban en el mercado antes de que se vendieran.
En

Defina su objetivo

31

una vecindad activa, las casas se pueden vender rutinariamente dentro de unas
semanas. En una vecindad inactiva, las casas se pueden quedar el mercado durante
meses. Un trozo particularmente interesante de datos que puede juntar del MLS es el
precio de venta por pie cuadrado (una casa de 1000 pies cuadrada que se vendi� por
100000$ ten�a un precio de venta de 100$ por pie). �Por qu�? El precio de venta por
pie cuadrado le da una manera de comparar el valor relativo de casas de la talla
aproximadamente igual. Por ejemplo, cuando dos casas de la talla similar se valoren
muy diferentemente, querr� entender lo que causa la diferencia. Esto puede indicar
una oportunidad de inversi�n. Expresamente, busca vecindades con dos racimos de
valores de la casa: un grupo de casas que se vendieron por un precio relativamente
bajo por pie cuadrado y otro grupo que se vendi� por un precio m�s alto por pie
cuadrado. El primer grupo representa su fondo de propiedades de la inversi�n
potenciales; el segundo grupo indica que podr�a haber un mercado para remodelar y
vender casas (ver la Figura 1-6).

Precio por variedad del precio de venta del pie cuadrado


Una amplia gama muestra que la vecindad tiene el potencial de la inversi�n

Los $ Las casas en la gama baja son sus oportunidades de compra


Figura 1-6

$$

Los $$$ Las casas al final alto muestran el potencial de la rehabilitaci�n

Precio por variedad del precio de venta del pie cuadrado

Por ejemplo, una vecindad con un grupo de casas que se vendieron en 100$ por pie
cuadrado y otro grupo que se vendi� en 200$ por pie cuadrado parece atractiva. La
variedad de 100$ por pie cuadrado significa que algunas casas del 1,000square-pie
se venden por 100000$ mientras que otras casas la misma talla se venden por dos
veces ese precio.

32

Etapa un: ENCONTRAR

Una palabra r�pida de precauci�n. Si no hay grupo al final alto, tiene que
considerar con cuidado si quiere ser el primer inversionista para empujar el l�mite
en el precio por pie cuadrado en la vecindad. Si encuentra que no hay muchas casas
con un precio relativamente bajo por pie cuadrado, puede querer considerar si otros
inversionistas no han estado all� antes de usted de modo que ahora las
oportunidades se limiten.

4. EDAD
La edad de una casa puede ser un m�s o un menos. Si una casa es demasiado vieja,
las reparaciones pueden ser demasiado caras. Por otra parte, una casa en una
vecindad m�s vieja, establecida probablemente se poseer� m�s larga, y esto puede
traducir a la equidad del due�o m�s alta. Esto lo hace m�s f�cil para el due�o
venderse por menos que el valor de mercado porque �l o ella han pagado una parte
sustancial de la hipoteca. Si una casa es demasiado nueva, no podr�a haber bastante
oportunidad de la mejora y el due�o puede no haber aumentado bastante equidad para
aceptar una oferta inferior.

remodelar y vender PUNTO


Hay un l�mite en esta consideraci�n de la edad de casas. M�s viejo es no siempre
mejor. Uno puede suponer que una casa de 20 a�os sea bastante f�cil a actualizar
con pintura, encuentros, suelo, aplicaciones, y quiz�s un nuevo tejado, mientras
una casa de 100 a�os que necesita la actualizaci�n puede requerir que la fontaner�a
entera y los sistemas el�ctricos se traigan hasta el c�digo. Si ha tenido que
sustituir alguna vez el viejo alambrado en todas partes de una casa hist�rica, sabe
c�mo caro y provocativo que puede ser.

Defina su objetivo
33

Aqu� est�n algunas reglas generales del pulgar seguir al apuntar vecindades por la
edad para remodelar y vender el potencial:

Las casas deber�an ser m�s viejas (veinte - m�s a�os es el mejor). Algunas casas
deber�an mostrar signos del envejecimiento. Esto incluye pintura fechada o
afligida, apartadero, fajas, exterior neto, tejado, puertas, ventanas, puertas de
garaje, calzadas, pasajes peatonales, cercado y el patio. �stas son sus
oportunidades de mejorar.

Como eval�a una vecindad sobre la base de su edad, siempre tendr� que equilibrar la
ventaja de la equidad del due�o aumentada con el riesgo de las reparaciones
extensas que a menudo son necesarias en casas envejecidas.

5. PETICI�N
Uno de los criterios de la inversi�n m�s importantes es la petici�n general de la
ubicaci�n. En resumen debe invertir en vecindades donde la gente quiere vivir.
Hablamos del descubrimiento de vecindades que son familyfriendly; est�n cerca de
venta al por menor, oficina y �reas recreativas; y tenga escuelas con reputaciones
buenas. Recuerde, el adagio �ubicaci�n, ubicaci�n, la ubicaci�n� nunca pierde su
verdad. El mismo tipo de la casa en una gran vecindad contra una en una vecindad
menos deseable siempre manda un precio m�s alto. Querr� que sus vecindades objetivo
tengan tanto como posible de los factores mostrados en la Figura 1-7.

6. SEGURIDAD
Hay dos cuestiones de seguridad por las cuales se preocupar�: suyo y su futuro
comprador. Realmente deber�a considerar su seguridad personal apuntando una
vecindad ya que puede pasar mucho tiempo all�, a menudo a horas raras. Cuando
trabaja en una casa, puede haber

34

Etapa un: ENCONTRAR

Los nueve factores de la petici�n vecinos


1. Una reputaci�n establecida 2. Patios limpios y ordenados 3. Un �ndice de
criminalidad bajo 4. Casas del juez de salida buenas (m�s peque�o, relativamente
econ�mico) 5. Cerca de escuelas 6. Cerca de compra 7. Cerca de transporte de masas
8. Cerca de centros de negocios 9. Cerca de parques y reconstrucci�n
La figura 1-7 los nueve factores de la petici�n vecinos

los tiempos cuando no tiene iluminaci�n apropiada o cerraduras en las puertas (o


hasta ventanas), as� eligen vecindades donde es el funcionamiento c�modo despu�s
del anochecer, sobre todo si va a ser un participante activo en la rehabilitaci�n.
Adem�s, si no quiere estar en la vecindad despu�s del anochecer, sus potenciales
compradores pueden no tampoco.

IDENTIFICACI�N DE VECINDADES OBJETIVO


Hay una vieja broma sobre c�mo f�cil debe esculpir un caballo de un bloque de
m�rmol: Primero consigue un bloque de m�rmol, y luego desconcha lejos todo que no
parece a un caballo. Piense apuntar vecindades como comenzando con una masa grande
- todas las propiedades disponibles - y luego quitando todas las vecindades que no
parecen que tendr�an casas de la inversi�n.

Defina su objetivo
35

Hemos creado un ejercicio de correlaci�n que usamos llam� la estrategia X-it. Es un


proceso de X-ing �reas potenciales para estrechar su campo de inversi�n a las
vecindades que encuentran sus criterios de apuntamiento. Antes de que comencemos
este ejercicio, necesitar� las provisiones siguientes:1. un mapa de la ciudad
invertir� en 2. Un l�piz y un highlighter o pluma coloreada Primero, abra el mapa
de la ciudad en una mesa. Entonces tome highlighter coloreado o pluma y divida los
c�digos postales diferentes, subdivisiones o vecindades. Muchas veces, puede
encontrar un mapa de la ciudad dividido en �reas de bienes inmuebles en la secci�n
de bienes inmuebles de su peri�dico local o en un sitio web de bienes inmuebles que
sirve su �rea. Ahora tome su l�piz y marque los puntos donde vive y trabaja (o
cualquier otro lugar va a en una base regular). Entonces indique la distancia
quiere viajar para manejar sus propiedades de la inversi�n dibujando un l�mite
alrededor de aquellos puntos. La talla del l�mite es hasta usted. Sin falta
considere el tr�fico durante el tiempo probablemente viajar�. Despu�s, con su
l�piz, X todas las vecindades que no encajan su grupo de la proximidad. Ahora mire
a cada vecindad dentro de los l�mites y X estos que no encajan sus otros criterios.
�Es demasiado cara una vecindad o demasiado barata, insegura, demasiado nueva, en
una ubicaci�n mala? Esto llevar� tiempo e investigaci�n porque aplicar� sus
criterios de apuntamiento a cada vecindad. El mapa en la Figura 1-8 muestra a un
inversionista en Austin, Texas, quien trabaja centro de la ciudad y vidas en el
Norte Austin. Aunque haya grandes vecindades de la inversi�n al este y Oeste, ella
X-ed la mayor parte de ellos porque es demasiado lejano para ponerse all�. Tambi�n
delimit� cuatro �reas dentro de su proximidad. Dos �reas eran demasiado caras, y
los otros dos que excluy� debido a la actividad de ventas baja.

36

Etapa un: ENCONTRAR

Figura 1-8

Vecindades objetivo en Austin, Texas

Defina su objetivo

37

Despu�s de completar el ejercicio, deber�a tener una representaci�n visual clara de


la cual las vecindades est�n listas para reconstituir. Estas vecindades restantes
ser�n el foco de sus esfuerzos de generaci�n de ventaja, que son el tema del
Cap�tulo 2.

PUNTOS PARA RECORDAR


La definici�n de sus vecindades objetivo no s�lo le salvar� tiempo y dinero, pero
tambi�n le ayudar� a desarrollar la maestr�a y la familiaridad con propiedades de
la inversi�n disponibles en aquellas vecindades. Esa maestr�a permitir� que usted
act�e r�pidamente y con decisi�n cuando le presenten una oportunidad de inversi�n
que encaja sus criterios espec�ficos. Aqu� est�n algunas cosas de recordar:1. el
apuntamiento de vecindades permite para encontrar y comprar aloja le gusta m�s
r�pidamente y m�s eficazmente. Tambi�n enfoca sus actividades de generaci�n de
ventaja y recursos. 2. Selecciona sus vecindades objetivo haciendo lo siguiente:
El an�lisis del mercado de la vivienda en un �rea particular para ver si es
trending hacia arriba o hacia abajo y si hay propiedades adecuadas para compradores
que reconstituyen y disponibles para la reventa

Evaluando caracter�sticas vecinas como escala de precios, actividad del mercado y


petici�n

3. Evite el control policial del inversionista considerando lo siguiente:

Proximidad de trabajo y seguridad Vecina de casa La edad y condici�n de casas

4. Su mapa de la estrategia X-it claramente y visualmente define exactamente donde


deber�a concentrar sus esfuerzos que encuentran la propiedad.

38

Etapa un: ENCONTRAR

Cap�tulo 2

Genere conduce

Defina su objetivo
Genere conduce se licencian conduce

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n 2� ANALIZA

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Perspectiva: busque casas de la inversi�n Haga publicidad: atraiga la Red de


vendedores motivada: �nase con la gente que le puede unir con casas y vendedores

39
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

No puede invertir hasta que tenga propiedades disponibles de evaluar y considerar


la compra. La informaci�n que le ayuda a encontrar estas propiedades anticipadas y
sus due�os se llama conduce. Para tener �xito en remodelar y vender debe tener
conduce y, para tener �xito a un alto nivel, necesitar� mucho de conduce. El
proceso de generaci�n conduce es el sistema de la irrigaci�n que guarda su
crecimiento de potencial de la inversi�n. Sin un flujo constante de conduce entrar,
su negocio que tira se puede secar de un salto. Vivimos en Texas, donde son cuatro
meses calientes y secos del a�o. El cuidado de su c�sped verde puede ser un
desaf�o. Si no hace el agua esto durante un par de semanas, puede tomar mucho m�s
largo que esto para el c�sped para recuperarse. Es lo mismo con la casa remodelar y
vender: Un negocio sano que tira requiere que un influjo frecuente y consecuente de
conduzca. Simplemente puesto, una ventaja es cualquier informaci�n que �le lleve� a
una propiedad de la inversi�n potencial o un vendedor potencial de una casa. Puede
ser una direcci�n, un contacto personal o un nombre a una lista. Conduce crean la
oportunidad, y si asume un compromiso generar un volumen sano de conduce, su
negocio que tira prosperar�. Las t�cnicas que describimos en este cap�tulo
representan lo que toma para crear un flujo bastante sustancial de conduce para
apoyar una operaci�n de tirando de la casa de jornada completa. Obviamente, cuando
busque su primer remodelar y vender, se concentrar� s�lo en algunas de estas
actividades de generaci�n de ventaja. Hecho con frecuencia y consecuentemente, le
ceder�n conducir necesario para identificar su primer proyecto de la
rehabilitaci�n. Desde all�, puede trepar sus actividades si decide cultivar su
negocio que tira. La opci�n es la suya. La cosa importante de recordar si va grande
o se queda peque�o es las t�cnicas son lo mismo - es s�lo un asunto de ajustar el
volumen para satisfacer sus necesidades. Agrupamos la generaci�n principal en tres
actividades fundamentales: prospecci�n, publicidad y gesti�n de redes (la Figura 2-
1).

40

Etapa un: ENCONTRAR

Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad

Figura 2-1

Genere conduce

LA PROSPECCI�N, HACIENDO PUBLICIDAD, Y GESTI�N DE REDES


Encuentre a Joe Clarkson. Hasta hace poco Joe vivi� en una de sus vecindades
objetivo. Es un ejecutivo solo ocupado que pasa mucho tiempo en el camino. Sus
proyectos de gastar los s�bados trabajando en su casa nunca materializada y la casa
despacio se deterioraron durante los a�os. Joe consigui� un nuevo trabajo en otro
estado. Con s�lo unas semanas para hacer las maletas y llegar a su nuevo trabajo,
r�pidamente puso su casa en una lista y dej� la ciudad sin ponerse a las
reparaciones. Seis meses m�s tarde Joe todav�a hace pagos. Aquellas reparaciones
menores se hicieron reparaciones principales despu�s de que una tormenta mala quit�
alg�n apartadero y golpe� varios miembros del �rbol en el patio. Joe sabe que no
puede conseguir el d�lar superior con la casa en su estado actual, por tanto ha
tirado el listado y ha colocado un anuncio en el classifieds descripci�n de ello
como unos �manitas especiales�. Si esto no trabaja, lo arreglar� y atr�s en el
mercado alg�n d�a. Vamos a mirar c�mo la prospecci�n, haciendo publicidad, y
gesti�n de redes le puede llevar a la casa de Joe, que representa una oportunidad
del remodelar y vender posible de usted.

Genere conduce

41

PROSPECCI�N
La prospecci�n es el estudio cuidadoso de vecindades, listas de la extinci�n del
derecho de redimir y anuncios clasificados: algo que le pueda llevar a una casa de
la inversi�n potencial. Es un asunto de busca de oportunidades de inversi�n. Cuando
va en coche a trav�s de una de sus vecindades objetivo, reconoce la misma cosa que
ha visto en las dos �ltimas calles: los signos que una tormenta mala golpe� esta
parte de la vecindad. Se para delante de una casa particularmente de mal aspecto.
El tejado parece bastante llevado, y no es s�lo de la tormenta de la semana pasada.
All� evita colindar y varios grandes roto - de miembros del �rbol en el patio. El
c�sped mira como si se ha descuidado, y aviadores m�ltiples cuelgan en la puerta
principal. Anota la direcci�n y nota que parece vacante - un candidato de la
inversi�n probable. Detr�s en su ordenador, busca la direcci�n del due�o en el
sitio web de la evaluaci�n fiscal y escribe una carta que pregunta si el due�o se
interesa en la venta. Esta carta va a una direcci�n del estado. El due�o, Joe
Clarkson, se ha hecho una ventaja a consecuencia de sus esfuerzos de prospecci�n.

PUBLICIDAD
La publicidad saca su mensaje a trav�s de signos, correo directo y otros medios. El
objetivo es llamar la atenci�n de vendedores motivados dej�ndoles saber que tiene
lo que necesitan: La capacidad de comprar sus casas r�pidamente y sin fastidios.
Para generar la conciencia, ha estado haciendo publicidad en sus vecindades
objetivo enviando consecuentemente tarjetas postales a cada residente con el
mensaje que compra casas, se puede cerrar r�pidamente y pagar� en efectivo. Como
Joe Clarkson examina cuidadosamente su correo expedido en su nueva ciudad, su
tarjeta postal agarra su atenci�n. Es familiar con estos naipes ya. En el pasado
los tir�, pero hoy es diferente: tiene que vender su

42

Etapa un: ENCONTRAR

casa vacante. Recoge el tel�fono para marcar su n�mero en la tarjeta. Joe Clarkson
es ahora una ventaja como un resultado directo de su campa�a publicitaria.

GESTI�N DE REDES
La gesti�n de redes desarrolla relaciones con la gente que le puede llevar a
oportunidades que compran la casa. Si conecta a la red con grupos diferentes de
personas y les deja saber que es un inversionista, le unir�n con propiedades de la
inversi�n potenciales y/o propietarios que est�n listos para venderse. Ha
establecido una relaci�n con un corredor de bienes ra�ces local. Como le trata para
almorzar, le dice sobre uno de sus clientes: Joe Clarkson. Menciona que Joe tom� un
trabajo en otra ciudad, puso su casa en una lista, pero nunca persigui� sus
suposiciones para hacer reparaciones. Se puso en una lista durante seis meses, pero
ahora es del mercado. La casa est� por lo visto en la condici�n correcta para la
inversi�n y est� en una de sus vecindades objetivo. El m�s importante, el due�o
parece motivado. El agente le da el n�mero de Joe, y entra en contacto. Esto es
otra ventaja generada a trav�s de su red.

Comparaci�n de generaci�n de plomo


La prospecci�n de Foco Una casa interesante... Busca Bajo
Figura 2-2

La publicidad de Un vendedor interesado... Atracci�n Alto


Comparaci�n de generaci�n de plomo

La gente conectada a una red que le ayuda a encontrar casas interesantes o


vendedores interesados... Uni�n Bajo

Coste de actividad

Genere conduce

43

Cada una de las tres actividades de generaci�n de plomo tiene un foco espec�fico,
muchas estrategias y gastos variados. Con la prospecci�n, averigua personalmente
vecindades, archivos p�blicos, listas, anuncios clasificados, o hasta Multiple
Listing Service (MLS) para casas con el potencial de la inversi�n. Con la
publicidad, llama la atenci�n de vendedores a trav�s de una variedad de anunciar
enfoques de tarjetas postales del correo directo a vallas publicitarias. Con la
gesti�n de redes, se une con la gente que le puede llevar a casas de la inversi�n y
vendedores motivados. Puede pensar en las tres actividades de generaci�n de plomo
como busca, atracci�n y uni�n (la Figura 2-2). Vamos a tomar una mirada m�s cercana
c�mo usar estas estrategias de construir su m�quina de generaci�n de ventaja.
Comenzaremos con la prospecci�n.

PROSPECCI�N: BUSCA DE CASAS DE LA INVERSI�N


Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad

Figura 2-3

La fiebre del oro de California seg�n se informa fue comenzada por un hombre
llamado a James Marshall en 1848. Por lo visto encontr� el oro - en escamas y
algunas peque�as pepitas - en el R�o americano durante la construcci�n de la
serrer�a de John Sutter. La fiebre del oro caus� una de las migraciones m�s grandes
de la historia, y prospectando oro se hizo una obsesi�n nacional. Como la
prospecci�n del oro, que prospecta casas de la inversi�n implica examinar
cuidadosamente mucho de lo que no quiere conseguir a lo que realmente quiere.

44

Etapa un: ENCONTRAR

Como Norman Vincent Peale dijo, �Nada del gran valor en esta vida viene f�cilmente.
Las cosas del valor m�s alto a veces vienen con fuerza. El oro que tiene el mayor
valor est� el m�s profundo en la tierra�. La prospecci�n puede ser entretenida y
que emplea mucha mano de obra, pero a menudo cede grandes resultados. La figura 2-4
muestra los cuatro sitios m�s comunes para prospectar propiedades de la inversi�n
potenciales.

Cuatro sitios para prospectar


1. Sus vecindades objetivo 2. Servicio del listado m�ltiple 3. Classifieds 4.
Extinciones del derecho de redimir
La figura 2-4 cuatro sitios para prospectar

1. SUS VECINDADES OBJETIVO


Uno de los m�todos intentados y verdaderos de prospectar repasa sus vecindades
objetivo para casas vacantes y luego busca a los due�os en los registros
tributarios y se pone en contacto con ellos para ver si quieren venderse. Aunque
esto pueda parecer la tecnolog�a baja y mon�tono, muchos inversionistas citan esto
como una de sus t�cnicas de producci�n de ventaja superiores. La conducci�n tambi�n
tiene la ventaja del lado de la fabricaci�n de usted entendido sobre su vecindad
objetivo as� como c�modo con algunos instrumentos de investigaci�n clave del
comercio. Por todos estos motivos, la conducci�n de sus vecindades objetivo es
posiblemente el mejor lugar para comenzar cuando busca su primer remodelar y
vender. La raz�n especificamos casas vacantes consiste en que aumenta las
probabilidades que conseguir� tanto a un vendedor motivado como una casa
interesante. �No gastar� mi tiempo a nada adem�s de casas vacantes, porque si es
vacante, s� que el vendedor se motiva�, dicen Andy Davies, nuestro afiliado de
HomeFixers en Houston.

Genere conduce

45
1. Golpee las calles. Cuando va en coche de arriba abajo las calles de sus
vecindades objetivo, su b�squeda es para propiedades vacantes. Busca los signos
reveladores:

Peri�dicos Lots amontonados de correo que se desborda del correo c�spedes Crecidos
demasiado ventanas Cluttered Alojadas entryways Etiquetas en metros de utilidad
Ningunos recept�culos en el freno durante d�a de la basura Ningunas luces en a
aspecto General de noche de mal estado

2. Direcciones de captura de casas vacantes. Registre las direcciones de un modo


organizado que trabaja mejor para usted. La mayor parte de personas los anotan en
un cuaderno. Los otros usan una tabilla con sujetapapeles y una forma
personalizada. Unos dicen la informaci�n en un registrador, y unos toman cuadros
digitales de casas. Para tomar un enfoque m�s de alta tecnolog�a, puede entrar en
las direcciones directamente en un ayudante digital personal o cuaderno. Uso
cualquier m�todo le anima a coleccionar tantas direcciones como posible. Ahora est�
consciente que el trabajo se puede hacer bastante aburrido si trata de cubrir mucha
tierra en un d�a solo. Lo puede encontrar mejor rompi�ndolo en viajes m�s cortos a
lo largo de cada semana. Otra manera de romper la monoton�a es anotar direcciones
cuando ve �Para la venta por el Due�o� (FSBO) signos y los llama mientras va en
coche. Muchos FSBOs se sientan en el mercado, y el due�o puede querer venderse con
un descuento. La anotaci�n �Para� signos de Alquiler y la vocaci�n de ellos tambi�n
pueden ser productivas: Muchos propietarios son cansados de transacciones con
arrendatarios y puestos vacantes. Una de las partes m�s resistentes de la
prospecci�n encuentra a los due�os de casas vacantes, y por tanto cuando va en
coche, podr�a enga�ar -

46

Etapa un: ENCONTRAR

la sidra que se dirige a los vecinos cuando mancha una propiedad particularmente
prometedora. M�s informaci�n que puede coleccionar, mejor sus investigaciones ir�n
m�s tarde. Los vecinos pueden saber el nombre y la informaci�n de contacto del
due�o, o pueden conocer a alguien m�s que se tiene que vender o donde otras casas
vacantes se localizan. 3. Busque al propietario e informaci�n de contacto. Ahora
que ha coleccionado sus direcciones de la casa vacante, las investigaciones
comienzan: el descubrimiento de nombres de los due�os e informaci�n de contacto de
modo que se pueda poner en contacto con ellos para ver si quieren venderse. Por lo
general puede averiguar a qui�n los due�os son y donde viven buscando los registros
tributarios. Muchas municipalidades ponen archivos de la contribuci�n territorial
en una lista en l�nea, permiti�ndole buscar por nombre del due�o o direcci�n. Si no
puede encontrar archivos en l�nea, ponerse en contacto con la oficina del asesor
fiscal local y preguntar c�mo puede tener acceso a estos archivos p�blicos. Los
registros tributarios por lo general no ponen n�meros de tel�fonos en una lista;
tendr� que llamar la informaci�n o usar un directorio del tel�fono de Internet para
buscar en l�nea. Si no puede encontrar al due�o (tal vez la direcci�n puesta en una
lista en los rollos de la propiedad es incorrecta o el tel�fono se ha
desconectado), puede tratar de detectar al due�o a trav�s de un negocio que conduce
�rastros de brinco�. Otra vez, una b�squeda de Internet de las palabras clave
�rastro de brinco� le dar� muchas posibilidades. 4. Entrar en contacto. Una vez que
haya encontrado a los due�os y sus direcciones, env�eles una tarjeta postal o carta
para ver si quieren vender la casa. Su mensaje deber�a ser cort�s y al punto. La
figura 2-5 muestra un ejemplo de una tarjeta postal. La conducci�n a trav�s de
vecindades es un juego de n�meros. Nuestros inversionistas dicen que compran
aproximadamente dos a tres casas por cada mil de tarjetas postales que env�an. El
n�mero medio de casas vacantes dicen que se pueden reunir en una hora est� en alg�n
sitio entre diez y veinte. As�, la conducci�n de ocho horas por semana ceder�
aproximadamente 350 a 700 direcciones por mes. Si

Genere conduce

47

�Tiene que vender su casa?


�Pagamos en efectivo y Cerca R�pidamente! Querido [Propietario], nos gustar�a
comprar su casa en [Direcci�n de la Propiedad]. Si se interesa en la venta, por
favor llame mi oficina al (555) 456-7890. Le enviaremos una oferta escrita al d�a
siguiente. Apreciar�a una llamada de una u otra forma por tanto sabr� que recibi�
esta tarjeta. Gracias, [Su Nombre] [Su Nombre de la compa��a]
Tarjeta postal de la muestra de la figura 2-5

tiene un objetivo de hacer una casa de la inversi�n un mes, este m�todo solo le
puede conseguir all�. Tambi�n las matem�ticas y crean un plan que encaja sus
objetivos y tiempo disponible.

remodelar y vender PUNTO


Muchos inversionistas que no tienen el tiempo para gastar conduciendo alrededor
prefieren contratar a la gente para hacer buscarlos. Los inversionistas a veces se
refieren a estos exploradores como �perros de la ave�. Les dicen que buscar y
donde. Por lo general pagan un par de d�lares por direcci�n, o m�s si el explorador
proporciona la informaci�n de contacto del due�o.

2. EL MLS
El MLS es una fuente masiva de inversi�n conduce. Sin embargo, tambi�n es una
fuente que est� siendo buscada por otros inversionistas que pueden buscar los
mismos tipos de propiedades que es. El MLS es una base de datos que cambia
constantemente cuando las casas vienen a y del mercado y como su estado

48

Etapa un: ENCONTRAR

y variaci�n de precios. Para tener �xito, tiene que a (1) comprobar que los MLS con
frecuencia y ser capaces de reaccionar inmediatamente o (2) minan los datos de
modos creativos que sus competidores pueden no haber pensado. Aunque un poco de la
informaci�n encontrada en el MLS est� en p�blico disponible a trav�s de otras
fuentes, los instrumentos para clasificarlo y los datos m�s ricos s�lo est�n
disponibles para corredores de bienes ra�ces autorizados. Los agentes que entienden
el valor que pueden traer a inversionistas le pueden ayudar a prospectar el MLS.
Aqu� est�n algunos informes personalizados su agente le puede asegurar:

Informe del valor de la propiedad. Esto es un informe sobre su vecindad objetivo,


clasificada por el precio por pie cuadrado, que permite que usted identifique
propiedades para la venta que se podr�a subvalorar. Por ejemplo, si su vecindad
objetivo tiene un coste promedio por pie cuadrado de 150$, las casas que se venden
por menos de 100$ merecen una mirada m�s cercana.

Expir�/anul� poniendo el informe en una lista. Este informe muestra las casas en
sus vecindades objetivo donde los per�odos que ponen en una lista han expirado o
los due�os, por cualesquiera motivos, decidieron tomar la casa del mercado antes de
que se vendiera. En algunos casos, el due�o se puede muy motivar para venderse
despu�s haber puesto la propiedad en una lista para el periodo del tiempo o si la
casa tiene un problema que el due�o est� poco dispuesto a arreglar. En el uno o el
otro caso, esto puede ser una oportunidad de inversi�n.

D�as en informe de mercado. Esto es un informe que muestra cuanto de largo las
casas han estado en el mercado. El per�odo de tiempo del listado es medido por
�d�as en el mercado� (DOM). Las casas que han estado en el mercado para el
considerablemente m�s largo que el promedio pueden representar la misma oportunidad
que los listados expirados o anulados. Pueden tener un vendedor motivado o un
problema que requiere que un inversionista arregle.

Informe de la palabra clave. Puede hacer su agente crear un informe que est� basado
en palabras clave para mostrar casas que encajan sus criterios de inversi�n. Es
como si hab�a una lengua secreta en descripciones de la propiedad con palabras del
c�digo que pueden significar propiedades de la inversi�n potenciales.

Genere conduce

49

Aqu� es una lista de palabras comunes para buscar, pero no usan a todos ellos al
mismo tiempo o la lista ser� demasiado larga. Procese unos cuantos a la vez para
averiguar cuales la producci�n el mejor causa su mercado.���������� �Los manitas
especiales� �Necesitan work/updating/TLC� �Concesi�n de reparaci�n� �Assumable�
�Subvaloran� �el Acuerdo� �Como es� �El vendedor motivado� �VLB� (vacante en la
caja de la cerradura) �Venta de la finca�

Una de las llaves al descubrimiento de una propiedad de la inversi�n a trav�s del


MLS lo debe encontrar antes de que otros inversionistas hagan. Si la base de datos
MLS de su agente tiene una opci�n de alarma del correo electr�nico de notificarle
de listados nuevos y modificados en sus vecindades objetivo, pedir establecerse con
una alarma diaria. Este correo electr�nico diario es una gran manera guardar su
dedo en el pulso de sus vecindades objetivo. Como con un informe meteorol�gico
diario, conseguir� un sentido de los m�ximos o mugidos, si una tormenta se prepara,
y donde.

3. EL CLASSIFIEDS
Los classifieds son un gran lugar para encontrar casas para la venta que no se
ponen en una lista en el MLS. Muchos peri�dicos fijan sus anuncios clasificados en
Internet, por tanto los puede ver en l�nea o recoger el peri�dico y mirarlo el
camino pasado de moda. Mirar� en las �Casas para la venta� la secci�n, que incluye
anuncios de la inversi�n, anuncios de FSBO y listados de reactivo. La mayor parte
de papeles estallan anuncios de bienes inmuebles por la vecindad, y esto ayuda a
reducir la b�squeda seg�n su objetivo. Como con la lista

50

Etapa un: ENCONTRAR

mencionado anteriormente, busque las mismas clases de pistas que pueden indicar una
propiedad de la inversi�n potencial (la Figura 2-6).
Pistas para reconstituir propiedades en anuncios de bienes inmuebles

�Los manitas el� �Vendedor motivado �Vacante� especial� �Debe - se venden� �Ya que
- es� �El trabajo de necesidades� �Venta de la finca �superior por el Fijador��
�Actualizaci�n de necesidades� �Gran vecindad� �Encantadora�
Pistas de la figura 2-6 para reconstituir propiedades en anuncios de bienes
inmuebles

Tambi�n mire en las �Casas para la� secci�n de Alquiler porque los propietarios
pueden ser vendedores motivados. Unos son propietarios casuales, posiblemente
porque heredaron una propiedad y la pueden arrendar temporalmente. O quiz�s los
due�os se movieron de su casa, la arrendaron y no se han puesto alrededor a la
venta de ella a�n. Algunos propietarios se encuentran cansado de transacciones con
arrendatarios o su propiedad del alquiler necesita reparaciones extensas. Los
guiones son diversos, pero el caso es que si hay una propiedad para el alquiler en
su vecindad objetivo, haga un paseo - por y ver si encaja sus criterios. Uno de los
sitios web m�s populares que usa un enfoque de anuncios clasificados es
www.craigslist.org. Con nuevos sitios de anuncios clasificados surgir, Craigslist
no es su �nica opci�n, pero ha tenido mucho �xito y un perfecto

Genere conduce

51

modelo para otros sitios. Trate de entrar �Para la venta por el Due�o (Su Ciudad)�
en un motor de b�squeda popular y ver lo que aparece.

4. EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR


Ha o�do probablemente que dijo que alguien compr� una propiedad �en los pasos del
juzgado�. �Qu� exactamente significa que, y c�mo trabaja? Sabemos que las
cat�strofes diarias pasan y las hipotecas no se hacen pagadas. Si es una muerte,
divorcio, crisis m�dica o p�rdida de trabajo, alguien en alg�n sitio de repente
encuentra que es incapaz de pagar su hipoteca. Aunque est� triste para un
propietario perder su casa, los prestamistas tambi�n aguantan un poco de la carga.
Seg�n donde la casa est� en el proceso de la extinci�n del derecho de redimir, un
inversionista puede ser capaz de salvar al propietario de la extinci�n del derecho
de redimir o, si es demasiado tarde a esto, libere el banco de su carga de deudas.
Una vez que una casa ha comenzado el proceso de la extinci�n del derecho de
redimir, hay un due�o motivado o el prestamista que tiene que vender la casa
r�pidamente. El concurso puede hacer subir el precio, as� tener presente que no
todas las extinciones del derecho de redimir hacen inversiones buenas. Tambi�n, las
leyes de la extinci�n del derecho de redimir var�an de estado al estado. Es
importante educarse antes de entrar de cabeza. Puede querer dirigirse a un abogado
de bienes ra�ces y las autoridades del condado y la ciudad que regulan extinciones
del derecho de redimir en su �rea. Hay tres fases diferentes que una extinci�n del
derecho de redimir puede pasar por ese presente una oportunidad de inversi�n: la
preextinci�n del derecho de redimir, la subasta p�blica y los bienes inmuebles
poseyeron (la Figura 2-7).

1. Preextinci�n del derecho de redimir


Dan por lo general a prestatarios que son vencidos un per�odo de gracia (per�odo de
la preextinci�n del derecho de redimir) de un mes a un a�o (seg�n el estado) para
pagar el pr�stamo para evitar entrar en la extinci�n del derecho de redimir llena.
Durante el per�odo de la preextinci�n del derecho de redimir, los inversionistas
tienen dos modos de comprar una propiedad: directamente del vendedor e
indirectamente del prestamista.
52

Etapa un: ENCONTRAR

Las tres fases de extinci�n del derecho de redimir


1 Preextinci�n del derecho de redimir Una propiedad se pone en una lista para
venderse en una subasta p�blica. Los inversionistas pueden comprar directamente del
vendedor durante el per�odo de la preextinci�n del derecho de redimir.
Figura 2-7

2 P�blico Subasta La propiedad se presenta para la subasta p�blica, por lo general


en el juzgado del condado. Los inversionistas ofrecidos en la propiedad.

Bienes inmuebles pose�dos

Si la propiedad no se vende en subasta, vuelve al prestamista. Los inversionistas


pueden comprar la propiedad del prestamista.

Las tres fases de extinci�n del derecho de redimir

Este per�odo es cuando el propietario absolutamente tiene la mayor parte de


motivaci�n para venderse. Pero hacer un acuerdo trabajar, el inversionista tiene
que ser capaz de comprar la casa a un precio ese 1. Paga la deuda 2. Permite que el
inversionista saque ganancia del acuerdo 3. Posiblemente da al vendedor un poco de
dinero de andar Si la deuda en la casa es mayor que o demasiado cerca al valor,
deber�a ir directamente al prestamista para negociar. Los prestamistas a veces
permitir�n la venta de una propiedad a otro partido (como un inversionista de
bienes inmuebles) para menos que lo que se debe para evitar los gastos asociados
con el proceso de la extinci�n del derecho de redimir. Esto se llama una venta en
descubierto. El inversionista tiene que negociar directamente con el prestamista
para alcanzar un precio final. En una venta en descubierto, la mayor parte de
prestamistas no permitir�n que el propietario ande

remodelar y vender PUNTO


Las autoridades fiscales locales distribuyen listas de la preextinci�n del derecho
de redimir en una base regular, por lo general mensualmente. Tambi�n hay los
numerosos sitios web que ofrecen listas de la preextinci�n del derecho de redimir,
pero se advierten que estos sitios a menudo culpan para listas que est�n libremente
disponibles y en p�blico fijadas en el peri�dico, en el juzgado, o en un sitio web
c�vico.

Genere conduce

53

lejos del acuerdo con cualquier dinero efectivo. �Por qu�? El prestamista ya pierde
el dinero vendiendo la propiedad por menos que lo que se debe. La figura 2-8 pone
otras fuentes en una lista de extinciones del derecho de redimir y subastas.

Otras fuentes de extinciones del derecho de redimir y subastas

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano estadounidense (HUD) Veterans


Administration (VA) Federal Housing Authority (FHA) Asociaci�n de Seguro de la
Hipoteca Nacional federal (Fannie Mae) Corporaci�n Federal de Pr�stamos
Hipotecarios para la Vivienda (Freddie Mac) Hacienda P�blica (comprueban su oficina
IRS local) las Ventas de la Contribuci�n territorial (comprueban su autoridad
fiscal local)
La figura 2-8 otras fuentes de extinciones del derecho de redimir y subastas

2. Subasta p�blica
Una vez que el per�odo de gracia de la preextinci�n del derecho de redimir ha
pasado, una propiedad faltada se pone en una lista para venderse en una subasta
donde el p�blico puede ofrecer en la propiedad. Las subastas a menudo se sostienen
en el juzgado del condado local (los �pasos del juzgado�). Busque fechas de subasta
y tiempos fijados en las mismas ubicaciones que tienen listados de la preextinci�n
del derecho de redimir. Esta fase del proceso de la extinci�n del derecho de
redimir implica el riesgo m�s alto con no necesariamente la mayor recompensa. Tiene
que ser capaz de pagar en el dinero efectivo sobre el terreno sin una inspecci�n
formal de la propiedad. En algunos casos, el propietario puede ser capaz de
desempe�ar la propiedad dentro de cierto per�odo (derecho de la amortizaci�n). Otro
riesgo viene de estar en una situaci�n de puja viva. Debe saber su precio tope y
tener la disciplina para alejarse. Sugerimos que s�lo se recueste y mire durante su
primera experiencia de subasta. Si mojara propiedades que cre�a que podr�a ofrecer
en, pagar la concentraci�n a c�mo aquellas subastas resultan. El objetivo es
entender c�mo las cosas trabajan antes de que se zambulla en.

54

Etapa un: ENCONTRAR

3. Bienes inmuebles pose�dos


Si una propiedad no se vende en subasta, vuelve al prestamista, donde se re�ne con
otras propiedades de bienes inmuebles pose�dos (REO). Los prestamistas quieren
conseguir estas propiedades no registradas en los libros r�pidamente (en mayor�a de
los casos dentro de 90 d�as) aun si significa tomar una p�rdida. Es importante
tener presente que los prestamistas est�n en el negocio de prestar el dinero, no
poseyendo bienes inmuebles. En resumen el prestamista es ahora un vendedor motivado
y estas propiedades se valoran para venderse r�pido, no para la ganancia. El
descubrimiento propiedades de REO toma alg�n esfuerzo. En primer lugar, llame las
entidades de cr�dito principales en su �rea para ver si mantienen un inventario de
propiedades REO. Si hacen, averiguan quien es responsable de eliminar REOs. Puede
ser alguien en un departamento REO, si tienen un, o un abogado local o corredor de
bienes ra�ces que trabaja con el prestamista. Una vez que los haya detectado,
pregunte si compartir�n una lista corriente de propiedades REO con usted. En esta
secci�n, hemos cubierto las estrategias de prospecci�n principales, pero sus
posibilidades de prospecci�n s�lo son limitadas por su creatividad. No importa que
estrategia elige, la prospecci�n implica una b�squeda cuidadosa de propiedades de
la inversi�n potenciales. Lleva tiempo y esfuerzo, pero casi siempre produce
resultados. Despu�s, exploraremos un enfoque completamente diferente para conducir
la generaci�n: atracci�n de vendedores a usted.

PUBLICIDAD: ATRACCI�N DE VENDEDORES MOTIVADOS


La publicidad puede ser una manera muy eficaz de generar conduce. La publicidad
agarra la atenci�n de vendedores interesados dej�ndoles saber que tiene exactamente
lo que necesitan: la capacidad de comprar una casa r�pidamente y sin fastidios.
Aunque t�picamente sea m�s caro que la prospecci�n, la publicidad tiene una gran
ventaja: sigue trabajando aun cuando no es. La mayor parte del esfuerzo en la
publicidad se carga por el frente. Una vez que el trabajo duro inicial es

Genere conduce

55
Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad

Figura 2-9

hecho, s�lo tiene que refinar y mantener sus esfuerzos, liber�ndole para
concentrarse en otras �reas de su negocio que tira la casa. Con la prospecci�n,
estrecha su foco a candidatos probables antes de invertir en la comunicaci�n con
ellos (p.ej., identificaci�n de tres casas vacantes en una vecindad de mil y luego
vocaci�n o env�o de notas a aquellos due�os). Sin embargo, con la publicidad,
comunica su mensaje a un grupo m�s grande de la gente para llamar la atenci�n de
pocos quien se puede beneficiar de su mensaje (p.ej., cubriendo una vecindad con
mil naipes con la esperanza de encontrar tres oportunidades que compran la casa).
La publicidad es un proceso de dos pasos. En primer lugar, decida lo que va a
decir. En segundo lugar, entregue el mensaje a su p�blico objetivo (la Figura 2-
10).

Llaves a una campa�a publicitaria exitosa


El mensaje Trabaja un mensaje eficaz que comunica su proposici�n del valor
Figura 2-10

Los Medios Deciden c�mo comunicar su mensaje a sus vecindades objetivo

Llaves a una campa�a publicitaria exitosa

TRABAJO DE SU MENSAJE
�Puede llamar el producto o compa��a qu� estos lemas populares anuncian?

56

Etapa un: ENCONTRAR

Se derrite en su boca, no en su mano. Gustos grandes, menos relleno. Toma una


paliza y sigue haciendo tictac. Deje a sus dedos hacer el andar. Cuando su paquete
absolutamente, positivamente, se tiene que poner all� durante la noche.

Si adivinara M&Ms, Miller Lite, Timex, P�ginas Amarillas, y FedEx, felicitaciones.


Cada uno de estos mensajes eternos tiene una ventaja diferencial (USP) claramente
definida. Gran USP muy claramente contesta a la pregunta de por qu� deber�a hacer
el negocio con el anunciante. El primer paso al trabajo de su mensaje debe entender
exactamente lo que ofrece a vendedores potenciales. �En otras palabras, cu�l es su
producto? En mayor�a de los casos, en remodelar y vender casas, su producto es el
dinero efectivo r�pido y ningunos fastidios. Su cliente ideal es alguien que vive
en su vecindad objetivo, dinero efectivo de necesidades r�pidamente, y quiere
sacrificar un poco del valor en su casa para conseguirlo. Su cliente es por lo
general alguien que debe actuar r�pidamente y es muy motivado para ponerse de bajo
sus pagos de la hipoteca. Basado en lo que su producto es y a qui�n sus clientes
son, tiene que subir con un mensaje que demuestra que puede solucionar los
problemas de sus clientes. Conc�ntrese en las ventajas para los clientes, como:

Su capacidad de cerrarse r�pido con el dinero efectivo les permite venderse


r�pidamente Su capacidad de cerrarse r�pido con el dinero efectivo permite que
ellos dejen de hacer pagos Su capacidad de cerrarse r�pido con el dinero efectivo
los consigue sin deudas Su capacidad de cerrarse r�pido con el dinero efectivo les
ayuda a evitar la extinci�n del derecho de redimir

Subido con un mensaje que le pondr� aparte de los otros inversionistas en el �rea:
Piense inteligente, corto, y memorable. Puede querer hasta considerar mezclando
elementos de la vecindad objetivo, de modo que los vendedores potenciales entiendan
que expresamente se interesa en y entendido sobre su �rea. Su mensaje deber�a
motivar a vendedores para parar lo que hacen y se ponen en contacto con usted. En
la jerga publicitaria, esto es la llamada a la acci�n. La figura 2-11 muestra
algunos ejemplos.

Genere conduce

57

Ejemplos del mensaje

�Evite la extinci�n del derecho de redimir. Dinero efectivo para su casa. Llame
Ahora�. ��Necesidad de venderse pronto? Puedo ayudar�. �Venda su casa ahora.
Ningunos fastidios. Dinero efectivo r�pido�. �Fijador del problema. Fijador de la
casa. Compro casas�. �P�ngase de bajo su tejado HOY� �Guardan [vecindad] hermosa.
V�ndame su casa�. ��Sepultado endeudado? Compro [vecindad] casas sin fastidios�.
�Buscando [vecindad] casas para comprar hoy�.
Mensaje de la figura 2-11 ejemplos

Consigue la idea. �stos son no necesariamente ganadores del premio de ADDY, pero no
son demasiado r�pidos para lanzarlos bajo el autob�s. Los inversionistas
afortunados usan mensajes similares, francos cada d�a con grandes resultados. Si
quiere, no dude en subir con algo m�s diversi�n y original.

remodelar y vender PUNTO


Su mensaje se dirige a un amplio auditorio. A menos que trabaje ese mensaje con
cuidado, probablemente conseguir� muchas llamadas de vendedores que no tendr�n una
buena raz�n para vender sus casas a un precio bastante bajo de usted para
comprarlos, arreglarlos y venderlos por una ganancia. HomeVestors, una compa��a de
licencia nacional para inversionistas, solucion� este problema con su �Compramos
Casas Feas� vallas publicitarias. La belleza de este mensaje es que ambos explican
lo que hacen (compran casas) y califica a las clases de clientes que pueden ayudar
(aquellos con �feo� o casas del problema). Tiene que hacer la misma cosa con su
publicidad - ser espec�fico sobre lo que busca.

58

Etapa un: ENCONTRAR

SAQUE LA PALABRA
Una vez que haya trabajado un gran mensaje, es tiempo de sacar la palabra a sus
vecindades objetivo. Los medios publicitarios se extienden de una tarjeta de visita
stapled a un tabl�n de anuncios a puntos de televisi�n de sesenta segundos
totalmente producidos. El caso es que no tiene que gastar una fortuna para tener
una campa�a eficaz, aunque seguramente pueda hacer esto. Trata de atraer un grupo
escogido de la gente en un grupo escogido de vecindades, as� elija sus medios
publicitarios en consecuencia. Vamos a explorar seis m�s popular (la Figura 2-12).
Los seis medios publicitarios m�s populares
1. Correo directo 2. Tarjetas de visita 3. Signos 4. Letra haciendo publicidad 5.
Internet 6. Radio y televisi�n
La figura 2-12 los seis medios publicitarios m�s populares

Independientemente del medio elige, recuerda que esto es su oportunidad de crear


una imagen para usted y su negocio. Aunque, todav�a pueda buscar su primera
propiedad, vale la pena apretar una mirada �marcada� porque le pone en la posici�n
para construir una imagen positiva, consecuente, profesional que la gente respetar�
y recordar�. El uso continuo de una combinaci�n de colores y estilo ayudar� a crear
la familiaridad y confianza que una marca inspira.

1. Correo directo
Si usa s�lo un m�todo publicitario, h�galo correo directo. El correo directo es una
t�cnica intentada y verdadera que consiste en enviar cartas, tarjetas postales o
aviadores a todas las casas en sus vecindades objetivo. El tipo de env�o

Genere conduce

59

no importa, pero aseg�rese que parece profesional, incluye su mensaje, se destaca y


tiene una llamada a la acci�n clara - un modo para ellos de ponerse en contacto
f�cilmente con usted. Las listas de direcciones son disponibles en el acto de una
variedad de fuentes en Internet. Una b�squeda de �listas de direcciones
residenciales� le dar� m�s que bastantes opciones de cubrir sus vecindades
objetivo. Entonces es simplemente un asunto de conseguir su mensaje impreso en
cualquier medio que elige y dirigi�ndose al correos. No espere que el tel�fono
cuelgue el gancho despu�s del primer env�o. Como los tanteos de inversionistas
certificar�n, son env�os consecuentes con el tiempo con el mensaje correcto que
consiguen los mejores resultados.

2. Tarjetas de visita
Una manera simple y eficaz de anunciarse y lo que hace es a trav�s de su tarjeta de
visita. Puede querer incluir un breve mensaje en la tarjeta o s�lo su nombre, su
informaci�n de contacto, y lo que hace: Fulano de tal, especialista de la
Rehabilitaci�n, 123/456-7890. Por supuesto, incluya una direcci�n postal, n�mero de
tel�fono, n�mero de fax, direcci�n de correo electr�nico y direcci�n del sitio web
si tiene el que. Su tarjeta de visita es una reflexi�n de qu� serio es como un
inversionista. Recomendamos que gaste unos d�lares que consiguen tarjetas de visita
de alta calidad hechas en una impresora profesional m�s bien que usar su ordenador
personal e impresora. Su tarjeta de visita es su tarjeta de visita y se deber�a
dejar en todas partes vaga. F�jelo en la tienda de conveniencia, Lavander�a
autom�tica y gasolinera. Saque un anuncio en su bolet�n informativo vecino, usando
su tarjeta de visita como el anuncio. Rep�rtalo a vecinos e incl�yalo con cualquier
carta que env�e a vendedores anticipados. Extienda la palabra sobre a qui�n es y lo
que busca.

3. Signos
Los signos se pueden hacer relativamente econ�micamente y mostrarse casi en todas
partes. Sin embargo, compruebe ordenanzas de la ciudad locales antes de arreglar
para hacer

60

Etapa un: ENCONTRAR


seguro sus signos no le consiguen en el problema. Tiene una variedad de opciones
para c�mo sacar su mensaje a trav�s de signos. La figura 2-13 ilustra los cuatro
principales.

Cuatro tipos de anunciar signos


1. Signos del patio 2. Signos Del �bandido� 3. Vallas publicitarias 4. Los Signos
de Imanes de coches fijados en los patios de sus Signos de proyectos del remodelar
y vender corrientes fijados en �reas de tr�fico alto (se aseguran que se fijan
legalmente) Pueden ser caros, pero algunos inversionistas encuentran el precio de
vuelta signos muy alto Impresos que se magnetizan para atenerse a su puerta de
coches
La figura 2-13 cuatro tipos de anunciar signos

La mayor parte de ciudades tienen tiendas del signo locales donde puede conseguir
signos profesionalmente hechos. Como con tarjetas de visita, recomendamos gastar
unos d�lares suplementarios para crear a un profesional, mirada de calidad.

4. Publicidad de la letra
Los inversionistas de bienes inmuebles tienen una riqueza de opciones de promover
sus negocios en la publicidad de la letra. Algunos inversionistas dirigen anuncios
en los bienes inmuebles, negocio o secci�n clasificada del peri�dico. Otros
veh�culos de la letra para anuncios del inversionista incluyen publicaciones
locales libres como PennySavers y varias publicaciones de bienes inmuebles libres
que por lo general se abastecen en tiendas de conveniencia, gasolineras y tiendas
de comestibles. Muchas asociaciones de propietarios vecinas (HOAs) publican un
bolet�n informativo mensual, y a veces dirigen una secci�n secreta que incluye
propiedades FSBO. Puede beneficiar ambos caminos subiendo a la lista de direcciones
para su HOA de vecindad objetivo. Si no tiene el acceso a un dise�ador gr�fico
freelance, muchas publicaciones dise�ar�n su anuncio para unos honorarios.

Genere conduce

61

5. Internet
Internet est� lleno de sitios de anuncios clasificados en l�nea que generan
ingresos a trav�s de la publicidad. Es dif�cil calibrar la eficacia de estos tipos
de anuncios a menos que los pruebe, pero los gastos deber�an ser relativamente
bajos. Adem�s, la mayor parte de ciudades principales han orientado a la ciudad y
verdaderos-estateoriented sitios web que aceptan la publicidad. Compruebe para ver
si su vecindad objetivo HOAs tienen sitios web que aceptan la publicidad. Algunas
vecindades tienen blogs en l�nea, tablones de anuncios o boletines informativos del
correo electr�nico. �stas son oportunidades buenas no s�lo para arreglar un anuncio
sino tambi�n ser un miembro activo de la comunidad vecina.

6. Radio y televisi�n
La producci�n de unos treinta - o anuncio de sesenta segundos se puede hacer para
dos medios: radio y televisi�n. La radio es menos cara que la televisi�n. Si no
tiene la voz para la radio, puede contratar a alguien para leer su anuncio. Los
precios var�an por �reas metropolitanas, pero los puntos de la radio son
relativamente econ�micos, sobre todo en formatos �nicamente de noticias. Guarde su
copia corta y al punto. Escuche anuncios que corren actualmente para conseguir
ideas de c�mo trabajar suyo. Cada emisora de radio tiene representantes
publicitarios, tan llame y dir�jase a alguien all� para conseguir los precios y
pedir la ayuda si lo necesita. Hay dos clases de la publicidad televisiva. Uno
implica un brote de v�deo, m�sica, y tal vez los actores y el otro implican s�lo
palabras y cuadros. Si quiere contener gastos, pegarse con los anuncios de
palabras-y-cuadros. Otra vez, se puede poner en contacto con el representante
publicitario de su estaci�n de televisi�n local para conseguir precios y pedir la
ayuda en la creaci�n de su anuncio. Como cultiva su negocio de la rehabilitaci�n,
puede encontrar otro, modos m�s creativos de conseguir su nombre y mensaje ah�. La
figura 2-14 muestra algunas otras ideas publicitarias de considerar.

62

Etapa un: ENCONTRAR

Otras ideas publicitarias

Camisetas u otra Exposici�n de suspensiones de la Puerta de la indumentaria durante


espect�culos de casa locales que Patrocinan una peque�a Liga u otros Aviadores de
equipo en paquetes del correo directo como boletines informativos Valpak o Money
Mailer Company
La figura 2-14 otras ideas publicitarias

SU PLAN DE MEDIOS
Su plan de medios define los detalles de donde y con qu� frecuencia va a hacer
publicidad. Para maximizar sus d�lares publicitarios, tiene que equilibrar un par
de variables: alcance y frecuencia (la Figura 2-15).

Alcance y frecuencia
�Alcance la Frecuencia Cu�nta gente est� en el p�blico objetivo de un anuncio? �Con
qu� frecuencia es un individuo en su p�blico objetivo expuesto a un anuncio?
La figura 2-15 alcanza y frecuencia

El alcance es cuanta gente se expone a su publicidad. Por ejemplo, dando a una


persona su tarjeta de visita es el alcance m�s peque�o posible; la compra de un
anuncio de televisi�n durante la Super Bowl ser�a el alcance m�s grande posible.
Quiere elegir los medios que alcanzar�n sus vecindades objetivo mejor. Por ejemplo,
si apunta unas vecindades escogidas, las tarjetas postales a aquellas vecindades
son una estrategia muy eficaz. En contraste, si sus vecindades se extienden en
todas partes de una ciudad, una valla publicitaria o el punto de la radio pueden
ser una mejor opci�n.

Genere conduce

63

La frecuencia es el n�mero de veces un individuo se expone a su publicidad. El


�xito en la publicidad viene de ganar mindshare en su p�blico objetivo. Una tarjeta
postal r�pidamente se olvida, pero una tarjeta postal por mes mucho con mayor
probabilidad crear� una impresi�n durable en su auditorio. Reuniendo su plan de
medios, tendr� que tomar decisiones en el alcance contra la frecuencia. Por
ejemplo, cuesta lo mismo para enviar una tarjeta postal a cinco vecindades con el
tama�o similar como hace para enviar cinco tarjetas postales a una vecindad. En el
primer caso su alcance es cinco veces m�s grande, mientras que en el segundo la
frecuencia es cinco veces mayor. En el equilibrio de los dos, hay un nivel m�nimo
de frecuencia, seg�n el medio. Por lo menos, t�quelos dos veces - una vez casi
nunca es bastante. Basado en sus recursos, deber�a estrechar su alcance para
golpear y exceder ese nivel m�nimo (la Figura 2-16).

Alcance contra frecuencia


Alcance frecuencia
Es mejor estrechar su alcance para aumentar la frecuencia.
�IB uy Ho nosotros es! �IB uy u Ho se s!

IB

uy

Ho

nosotros

es

�!!!!! es es es es es nosotros nosotros nosotros nosotros nosotros que Ho Ho Ho Ho


Ho uy Compra Compran Compran Compran IB I yo yo yo
�u Ho se s!

IB

uy

Ho

nosotros

es

! IB uy

El env�o de una tarjeta postal a las casas en cinco vecindades cuesta lo mismo como
el env�o de cinco tarjetas postales a casas en una vecindad.
La figura 2-16 alcanza contra frecuencia

Guarde la pista de la cual los anuncios trabajan mejor y de que fuente. Cuando la
gente llama de un anuncio, averigua donde lo vieron de modo que pueda poner a punto
sus esfuerzos en el futuro. Ya que mide los resultados de su publicidad

64

Etapa un: ENCONTRAR

campa�a, modificar� su plan de medios. Por ejemplo, puede quitar una vecindad
improductiva de su �rea objetivo de modo que pueda enfocar sus recursos en las
vecindades que generan conduce. Sin embargo, nunca deje de hacer publicidad a
vecindades productivas s�lo porque cree que tiene mindshare. Alguien una vez
pregunt� al magnate del chicle Guillermo Wrigley por qu� sigui� haciendo publicidad
cuando su producto completamente domin� el mercado. �Simple�, contest�. �Las ventas
son un tren, y la publicidad es el motor. Corte el motor y el tren vendr� despacio
a un alto�.

GESTI�N DE REDES: LA GENTE QUE LE UNE CON CASAS O VENDEDORES


Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad

Figura 2-17
Cuando el � actor de la Academia Awardnominated Harrison Ford se traslad� a
Hollywood en 1964 a la edad de veintid�s a�os para hacerse un actor, primero
trabaj� en Columbia Pictures (donde posteriormente se despidi�) y luego en
Universal Studios donde hizo puntos de la televisi�n del trozo. Pero era su trabajo
del lado que lanz� su carrera. Para apoyar a su esposa y dos hijos entre empleos
interpretadores, se hizo un carpintero autoense�ado. Finalmente, el Ford se
encontr� gabinetes del edificio en la casa del director George Lucas. Lucas alist�
el Ford para leer l�neas para actores que se estaban echando en Lucas pr�ximo

Genere conduce

65

pel�cula. Ley� sus l�neas tan bien que el Ford se dio el papel de Han Solo en las
pel�culas de Guerra de las galaxias y se arruin� en el estrellato. Esta historia
ilustra el hecho que el �xito a menudo viene no de lo que hace o hasta c�mo bien lo
hace, pero de a qui�n conoce. Como Harrison Ford podr�a certificar �saber� que
alguien no tiene que querer decir �amigos para la vida�. Puede ser simplemente un
conocido con quien ha compartido sus objetivos. La gente que conoce arregla su red:
su c�rculo de amigos, socios y pares.

CONSTRUCCI�N DE SU RED
En su libro m�s vendido El Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario, Gary
Keller escribe que el coraz�n de su red de generaci�n de plomo se forma de la gente
cuyas profesiones los ponen en el contacto directo con vendedores o con casas. La
figura 2-18 muestra algunos ejemplos de personas que se pueden hacer la parte de su
red de generaci�n de plomo principal. La gesti�n de redes construye relaciones con
la gente que tiene el acceso a casas y vendedores y quien pasar� �stos van adelante
a usted. Sin embargo, no es aproximadamente usted. La gesti�n de redes exitosa
implica relaciones mutuamente beneficiosas. Ayuda la gente en su red con el negocio
conduce, los honorarios de un descubridor, o hasta una pieza de la acci�n. Si nada
m�s, una nota de gracias simple o el peque�o regalo siempre se aprecian. Su
reputaci�n es suprema aqu�. Sin falta devuelva llamadas telef�nicas y mensajes
puntualmente. Est� listo para actuar r�pidamente y ser generoso y ser cort�s en sus
respuestas. Uno de los mejores lugares para comenzar a conectar a la red es clubes
de la inversi�n de bienes inmuebles. Estas organizaciones han aparecido en ciudades
todos a trav�s de Norteam�rica. Las reuniones del club (por lo general sostenido
cada mes) a menudo est�n llenas a la capacidad con inversionistas, prestamistas,
constructores y todos los dem�s asociados con la inversi�n inmobiliaria. Si
comienza s�lo, estos clubes son una manera excelente de comenzar a construir su
red. Y no olvide de contar

66

Etapa un: ENCONTRAR

La gente en su red
12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Otros tasadores de agentes inmobiliarios de
inversionistas inspectores de prestamistas contables de abogados oficinistas del
juzgado de contratistas residentes vecinos de reveladores de constructores
La figura 2-18 la gente en su red

sus amigos, familia y vecinos que es ahora un inversionista y al acecho de


acuerdos. Se puede sorprender qu� eficaz puede ser para unirse de nuevo simplemente
con la gente que ya conoce y comparte con ellos que se interesa en remodelar y
vender casas. Las oportunidades conectadas a una red pueden salir de las
circunstancias m�s extra�as. Una tal oportunidad ocurri� cuando el tipo en la
tienda de animales invirti� los n�meros en la placa de identificaci�n del
perdiguero de oro favorito de Rick �Abby�. Grab� 4136 en vez de 4163. Esto era la
misma semana que Abby sac� y tom� un viaje no supervisado a trav�s de la vecindad.
El primer lugar Rick mir� era 4136 pensamiento que alguien la podr�a haber
encontrado y haberle tra�do a la direcci�n en la etiqueta. Una anciana vino a la
puerta con un rodillo de pintura en su mano. Viendo la muy alta escala, techos alto
saltados y telas de gota, era obvio que el trabajo era m�s que deber�a hacer solo.
La curiosidad consigui� el mejor de Rick y pregunt�. Ella

Genere conduce

67

explicado que ella y su marido se obligaron a trasladarse inmediatamente - hab�a


volado ya hasta Minnesota y se abandon� vender la casa y acompa�arle tan pronto
como podr�a. �El resultado? Una oportunidad conectada a una red inesperada con uno
de los vecinos de Rick y una casa que se compr� debajo del valor de mercado. La
mujer era capaz de dejar los rodillos y telas de gota y acompa�ar a su marido
dentro de un par de semanas. �Y Abby? Levant� el mismo d�a en el patio de otro
vecino.

CULTIVACI�N DE SU RED
Recomendamos a una especie de sistema de gesti�n de contacto guardar la pista de su
red. La gente en esa red se puede dividir abajo en cuatro categor�as: recursos,
recursos aliados, abogados y abogados principales. Cada categor�a est� basada en la
probabilidad que esta gente le enviar� conduce (la Figura 2-19). Como encuentra a
la gente y los deja caer en su red de generaci�n de plomo, cada uno comienza como
un recurso: alguien que le podr�a enviar conduce. Con el tiempo, descubrir� a estos
que van y enfocar sus actividades conectadas a una red en ellos.

Categor�as de su red
La gente de recursos que le podr�a enviar conduce. La gente de Recursos aliada que
puede y le enviar� conduce. La gente de Abogados del Coraz�n de abogados que le
enviar� absolutamente conduce. La gente que est� en una gran posici�n para enviarle
conduce y va.
Categor�as de la figura 2-19 de su red

Fuente: del inversionista de bienes inmuebles del millonario por Gary Keller

Querr� guardar la pista de la vez pasada que entr� en contacto, cuantos le conducen
recibido, y que conduce se hizo una adquisici�n de viviendas. La gente en su red
puede cambiar categor�as r�pidamente. Con un tel�fono

68

Etapa un: ENCONTRAR

llame, un recurso puede brincar a ser un abogado. Est� consciente de quien hace su
zumbido de la m�quina de ventaja de la inversi�n y trate a aquella gente en
consecuencia: Qu�dese en el contacto regular con ellos y muestre su gratitud.
Keller recomienda crear �todo un bolet�n de propiedades� (APB) que pone en una
lista exactamente que tipo de propiedad busca y donde mira. Comparta estos
criterios poni�ndose en contacto con la gente en su red sobre la base del modo que
los clasifica. M�s probablemente le deben enviar conduce, m�s a menudo se deber�a
poner en contacto con ellos. La figura 2-20 muestra una escritura �spera para
asegurarse que cubre los puntos claves de la conversaci�n.
Su escritura conectada a una red
Introd�zcase el Objetivo de la Parte Les dice que es y por qu� llama Les dicen que
tipo de casa busca y en que vecindades Les dan su n�mero de tel�fono si alguna vez
oyen sobre una propiedad que encaja sus necesidades y si saben de alguien m�s que
le pueda ayudar a encontrar que las propiedades Dicen �gracias�, ofrecen ayudarles
y seguir una nota o correo electr�nico
La figura 2-20 su escritura conectada a una red

Pedir ayuda

Est� agradecido

Fuente: del inversionista de bienes inmuebles del millonario por Gary Keller

Como en la prospecci�n, haci�ndose s�lido conduce de su red es un juego de n�meros.


M�s grande su red es y m�s sistem�ticamente se pone en contacto con la gente en
ella, m�s conduce se pondr�. No se haga desalentado y deje de unirse; tarde o
temprano, alguien en su red va a encontrar una propiedad que es exactamente lo que
busca. En este cap�tulo hemos cubierto las tres actividades principales de la
generaci�n principal. La prospecci�n busca propiedades averiguando partes

Genere conduce

69

de que no quiere ponerse a lo que realmente quiere: las calles de sus vecindades
objetivo, listados, anuncios, etc�tera. La publicidad atrae a vendedores a usted
con un mensaje con cuidado trabajado que alcanza sus vecindades objetivo. La
gesti�n de redes implica ponerse en contacto con la gente para decirles sobre su
negocio, lo que hace, y c�mo pueden ayudar. Una de las cosas m�s importantes de
recordar no es dejar a su cera de esfuerzos que genera la ventaja y mengua cuando
se implica en una rehabilitaci�n o se puede encontrar esperando meses el siguiente
remodelar y vender. Despu�s de a�os del funcionamiento con inversionistas de bienes
inmuebles, nos ponemos la mayor�a de nuestro conduce conectando a la red. Si
comienza s�lo y ha limitado recursos, la prospecci�n es un gran lugar para comenzar
mientras construye su red. Para muchas personas, la publicidad se hace una
estrategia viable cuando sus negocios de la inversi�n crecen y m�s recursos se
hacen disponibles. Una vez que aquellos conducen el principio entrar, tendr� que
ser capaz de filtrar el bien conduce del malo. Llamamos esta calificaci�n de
proceso conduce, y es el tema del Cap�tulo 3.

PUNTOS PARA RECORDAR


La generaci�n de plomo es el sistema de la irrigaci�n que guarda su crecimiento del
negocio de la inversi�n. La generaci�n de plomo eficaz se forma de tres
actividades: prospecci�n, publicidad y gesti�n de redes. 1. La prospecci�n implica
la b�squeda f�sica de la inversi�n potencial, usando una variedad de instrumentos
que cazan la perspectiva, de llevar alrededor de sus vecindades objetivo que buscan
propiedades a la petici�n de su corredor de bienes ra�ces a dirigir informes de MLS
y listados de la extinci�n del derecho de redimir, exploraci�n del classifieds,
investigaci�n de archivos p�blicos en Internet y entrar en contacto con
propietarios para ver si se interesan en la venta de su propiedad.

70

Etapa un: ENCONTRAR

PUNTOS PARA RECORDAR


2. La publicidad es el proceso de atraer a vendedores motivados a usted por sacar
el mensaje a su p�blico objetivo que compra casas por el dinero efectivo r�pido. Su
mensaje deber�a contener su ventaja diferencial as� como una llamada a la acci�n.
Su plan publicitario puede incluir un enfoque multiapuntado como correo directo,
signos, e imprimir anuncios en publicaciones locales. 3. La gesti�n de redes se une
con la gente que le puede llevar a vendedores potenciales y propiedades de la
inversi�n potenciales. Su red es probablemente el elemento m�s importante en su
operaci�n leadgenerating e implica construir relaciones con la gente entra en el
contacto con cada d�a y/o la gente que conoce quien puede ser capaz de ayudarle a
averiguar sobre propiedades en su vecindad objetivo. Para su primer remodelar y
vender, conc�ntrese en prospectar yendo en coche alrededor de sus vecindades
objetivo y conectando a la red con su club de la inversi�n de bienes inmuebles
local. �stos son baratos caminos a�n probados hacia jumpstart su generaci�n de
ventaja para propiedades de la inversi�n.

Genere conduce

71

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 3

Lic�nciese conduce

Defina su objetivo generan conduce


Lic�nciese conduce

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n 2� ANALIZA

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Lic�nciese una casa Se licencian un vendedor Pasan por el proceso de calificar a


una ventaja

73
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

En el agosto de 2006, los miembros de la Uni�n Astron�mica Internacional votaron


para revisar la definici�n de un planeta. De repente hab�a s�lo ocho planetas en
nuestro sistema solar. El Plut�n ya no se licenci�. El Plut�n diminuto no encontr�
todos los cuatro de los criterios reci�n establecidos para definir un planeta, uno
de los cuales estaba basado en la talla. Aunque hubiera debate vigoroso, al final
los cient�ficos de manera aplastante votados por el cambio. Respecto al voto, el
profesor Iwan Williams dijo, �Tengo un rasg�n leve en mi ojo hoy, s�; pero al final
de d�a tenemos que describir el sistema solar como realmente es, no ya que nos
gustar�a esto ser�. Es importante acercarse la inversi�n de bienes inmuebles
eliminatoria conduce con la objetividad de un cient�fico, para ver una ventaja para
cual es, no lo que quiere que esto sea. Una ventaja calificada es una ventaja que
vale investigaci�n adicional. Dos componentes deben existir para una ventaja para
valer su tiempo y esfuerzo:1. Una casa que encuentra sus criterios de compra
espec�ficos 2. Un vendedor que quiere venderse debajo del valor del mercado
minorista Si una ventaja no tiene ambos componentes, no es una ventaja calificada.
Des�chelo y movimiento al pr�ximo. Cuando sus esfuerzos de generaci�n de plomo
trepen, el proceso de calificaci�n se har� principalmente a trav�s de una
conversaci�n con el propietario, por lo general sobre el tel�fono. Si salta en el
coche para comprobar cada ventaja antes de calificar a ello, se encontrar� gastando
mucho tiempo. Presentaremos una lista de comprobaciones al final de este cap�tulo
que anda usted a trav�s del proceso de calificaci�n.

remodelar y vender PUNTO


S�lo porque una casa no encuentra sus criterios personales o un vendedor no
encontrar� su precio espec�fico, que no significa que la ventaja no trabajar� para
otro inversionista. Si cree que tiene el potencial, p�selo a alguien en su red.

74

Etapa un: ENCONTRAR

CALIFIQUE A LA CASA
En la calificaci�n a una casa, su objetivo es determinar si la casa encaja las tres
partes de sus criterios de compra fundamentales. En primer lugar, la casa deber�a
estar en una de sus vecindades objetivo. En segundo lugar, las reparaciones
necesarias en la casa no deben exceder lo que quiere o es capaz de tomar. En tercer
lugar, la casa no puede ser una Disparidad Vecina o, en otras palabras, tan ��nico�
o �sorprendentemente distintivo� que los compradores dominantes se apagar�n. Pruebe
cada ventaja contra estos criterios para determinar si la casa es una oportunidad
de inversi�n buena para usted (la Figura 3-1).

Los tres criterios fundamentales que compran la casa


1. �En su vecindad objetivo? 2. �En condiciones satisfactorias? 3. �No una
disparidad vecina?
La figura 3-1 los tres criterios fundamentales que compran la casa

1. EN SU VECINDAD OBJETIVO
Antes que nada, verifique que la casa est� en una de sus vecindades objetivo.
Aunque enfoque sus esfuerzos de generaci�n de plomo en sus vecindades objetivo,
conduce generado a trav�s de la publicidad y la gesti�n de redes puede venir de
dondequiera. Si no sabe ya la respuesta, su primera pregunta al propietario deber�a
ser, ��Cu�l es la direcci�n de la casa?� Si el nombre de la calle no es familiar,
pida que el due�o se agarre mientras comprueba para ver si est� en una de sus
vecindades objetivo. Si no es, simplemente diga, �Mientras aprecio que su toma del
tiempo me llama, siento, s�lo no invierto en esa parte de la ciudad. �Ser�a un
problema si hiciera pasar su informaci�n a algunos otros inversionistas s� qui�n
podr�a ser capaz de echarle una mano?�

Lic�nciese conduce

75

2. EN CONDICIONES SATISFACTORIAS
Despu�s, quiere conseguir una idea �spera de la condici�n de la casa de ver si
quiere aceptar los riesgos implicados en posesi�n y mejoramiento de ello. Haga unas
preguntas principales para destapar cualquier problema principal que la casa pueda
tener (la Figura 3-2). El nivel de condiciones satisfactorias es hasta usted. Por
ejemplo, puede dar la bienvenida al trabajo extenso que remodela, pero querer
evitar cuestiones estructurales y ambientales principales. El propietario no
siempre sabr� las respuestas, pero si hacen, le puede salvar el tiempo y gasto que
toma para descubrir estas cuestiones de su propio.
Calificaci�n para condici�n: problemas principales
1. �Da�o por fuego? 2. �Pintura con plomo? 3. �Da�o acu�tico? 4. �Problemas de la
fundaci�n principales? 5. �Tejado derrumbado? 6. �Amianto? 7. �Da�o de la termita
principal? 8. �Alambrado de aluminio?
La figura 3-2 que tiene derecho a condici�n: problemas principales

3. NO UNA DISPARIDAD VECINA


Una de las llaves a maximizar su ganancia en remodelar y vender casas vende una
casa r�pidamente una vez que se haya arreglado y est� de vuelta en el mercado.
Aseg�rese que los aspectos de la casa que no puede cambiar (o que son poco
pr�cticos para cambiar) no se desv�an demasiado lejanos de la norma vecina. Para

76

Etapa un: ENCONTRAR

el ejemplo, los a�os 1960 arquitectura moderna con un tejado llano y ningunas
ventanas delanteras es una disparidad en una vecindad llena de dos historias
coloniales. (Hay una raz�n parece tan atractivo en el papel comparado con el resto
de la vecindad.) La figura 2-3 muestra algunos otros atributos que hacen una casa
una disparidad.

Disparidades vecinas: aspectos no puede cambiar


12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Arquitectura extra�a - el tono del tejado y la Irregularidad
de la Parte de la elevaci�n - Disposici�n de la forma demasiado peque�a, tambi�n
escarpada, rara - techos bajos, un cuarto de ba�o o cocina diminuta sin el espacio
para remodelar la Talla de la Casa - calle demasiado peque�a o demasiado grande -
cuestiones excepcionalmente ocupadas, que aparcan debido a escuela cercana o
Vecinos de la oficina - casas antiest�ticas o de gran tama�o, Infraestructura de
edificios comercial - l�neas de energ�a, charcas de la retenci�n, pistas del
ferrocarril, la Escena del ruido de la carretera de un Delito - un delito o
suicidio pueden apagar a compradores
Disparidades vecinas de la figura 3-3: aspectos no puede cambiar

La mayor parte de los compradores en una vecindad buscan una casa que encuentra la
norma vecina. Puede hacer un trabajo fabuloso que arregla una casa, pero si es una
disparidad, puede tener la dificultad vendi�ndolo porque habr� menos compradores
interesados.

remodelar y vender PUNTO


Las disparidades pueden hacer oportunidades de inversi�n excelentes, pero tiene que
ser capaz de aceptar los desaf�os de los cuales afrontar� cuando lo aplace en el
mercado: un precio de venta inferior para la vecindad y un tiempo potencialmente
m�s largo para venderse.

Lic�nciese conduce

77

Si la casa encuentra sus criterios de compra, tiene la primera mitad de una ventaja
calificada: una casa calificada. Despu�s, es tiempo de calificar al vendedor.

CALIFIQUE AL VENDEDOR
El segundo paso en la calificaci�n a una ventaja debe calificar al vendedor. Su
objetivo es averiguar si el propietario quiere y es capaz de venderse por menos que
el valor del mercado minorista. El valor del mercado minorista es el precio que un
comprador de casa t�pico pagar�a por la casa. Dos condiciones deben existir para un
propietario para considerar la venta por menos: El propietario debe tener los
medios y la motivaci�n para venderse. En primer lugar, el due�o debe tener los
medios de venderse la casa debajo del mercado minorista valoran y todav�a pagan la
hipoteca y cualquier otra deuda relacionada con la casa. En nuestra experiencia,
hay s�lo tres modos que esto pasa (ver la Figura 3-4):

Condiciones de un vendedor calificado


Medios 1. Tiene la equidad en la casa O 2. Tiene el dinero efectivo para pagar el
pr�stamo O 3. Tiene un acuerdo con el prestamista de reducir el pr�stamo
Figura 3-4

Motivaci�n

1. Necesidades de venderse r�pidamente Y/O 2. No quiere el fastidio

Condiciones de un vendedor calificado

78

Etapa un: ENCONTRAR

1. El propietario tiene la equidad en la casa. La equidad es la diferencia entre lo


que el propietario debe y lo que podr�a conseguir de venderlo. 2. El propietario
tiene el dinero efectivo necesario para pagar cualquier d�ficit en el pr�stamo. 3.
El prestamista ha consentido en no pagarse en su totalidad cuando la casa se vende
(por lo general en el proceso de la extinci�n del derecho de redimir). La segunda
condici�n que permite que un propietario se venda por debajo del valor del mercado
minorista es su motivaci�n para venderse. Alguien complaciente a venderse debajo
del valor del mercado minorista se tiene que vender r�pidamente, no quiere los
fastidios de venta o ambos. Uno de los inversionistas con los cuales trabajamos
conta la historia notable de un vendedor motivado. Para parafrasear, la llamada fue
como esto: Vendedor: Vendedor: vi su tarjeta postal y necesidad de vender mi casa
hoy. Nunca creer� esto, pero mi novio s�lo gan� la loter�a, y me voy en avi�n
ma�ana para estar con �l. Y no vuelvo. He dejado ya mi trabajo y tengo que vender
mi casa ahora. Inversionista:�Cu�l es tu direcci�n? estar� ah� mismo. Como result�,
ten�a una casa atractiva y f�cilmente acept� su precio rebajado. Lamentablemente,
las posibilidades de su descubrimiento de un vendedor con una motivaci�n tan
positiva son sobre lo mismo como aquellos de ganar la loter�a usted mismo. Varios
otros factores pueden hacer que un vendedor se motive, como acontecimientos de la
vida, privaciones financieras, la inhabilidad o desgana de hacer reparaciones y
vacante (la Figura 3-5). Su capacidad de comprar una casa r�pidamente puede ayudar
a la gente a evitar o ponerse de bajo estas situaciones dif�ciles.

Inversionista: �Wow! �Por qu� se tiene que vender tan r�pido?

Lic�nciese conduce

79

Factores que hacen a un vendedor motivado


Acontecimientos de la vida

El traslado a otra ciudad para un trabajo F�sicamente incapaz de mantener la


propiedad Divorciarse y necesidades de venderse
Privaci�n financiera

No se puede permitir pagos de la casa existentes Ya movidos y ahora el forro dos


hipoteca

pagos

Se debe vender como es

No se puede permitir a arreglar la casa y lo debe vender como es est� demasiado


ocupado para arreglar la casa y quiere venderlo como es no quiere manejar
remotamente las reparaciones Incapaces de alquilarlo
Factores que hacen a un vendedor motivado

Vacante

Figura 3-5

Si decide que el vendedor tiene tanto los medios como la motivaci�n para vender la
casa en menos que el precio al por menor, tiene un vendedor calificado. En la
siguiente secci�n, andaremos usted a trav�s de una lista de comprobaciones que le
da algunas preguntas que puede pedir calificar a una ventaja.

LA CONVERSACI�N ELIMINATORIA
La escritura introductoria siguiente y la lista de comprobaciones le dirigen a
trav�s de las preguntas deber�a pedir calificar a la casa as� como el vendedor.
Hemos agrupado las preguntas por la informaci�n que se dise�an para destapar. Puede
querer hacer una lista que pide y expresa las preguntas en un modo que le gusta.
Gu�rdelo pr�ctico de modo que lo tenga listo cuando una ventaja entra. Le damos
esta escritura y lista de comprobaciones porque queremos que usted sea sistem�tico
y eficaz para la calificaci�n al potencial conduce. El caso es que

80

Etapa un: ENCONTRAR

�stas no son conversaciones ocasionales; son investigaciones resueltas y amistosas.


No quiere gastar su tiempo y no quiere gastar su tiempo - la �nica manera de hacer
lo que debe seguir un sistema. Hay cuatro objetivos con su lista de comprobaciones
de calificaci�n:1. convencer al vendedor de que puede ser una soluci�n de su
problema 2. Determinar si esto es una casa que encuentra sus criterios de compra 3.
Descubrir si el vendedor tiene la motivaci�n y piensa encontrar su precio 4.
Levantar cualquier otra oportunidad de usted o su red

LA ADQUISICI�N DE LA CONVERSACI�N ELIMINATORIA COMENZ�


La opci�n de la escritura 1 (Cuando el vendedor se pone en contacto con usted)
Inversionista:�Hola. es un gran d�a en [su sociedad de inversiones]. �C�mo le puedo
ayudar? Propietario: pienso en la venta de mi casa. Inversionista: Grande. �Se
opondr�a a decirme c�mo oy� sobre m�? Propietario: consegu� una de sus tarjetas
postales. Inversionista: Inversionista: �D�nde est� su casa? Bien, soy un
inversionista y seguramente me intereso en casas en esa �rea. Si no es un problema,
me gustar�a tomar s�lo unos minutos de su tiempo para hacer unas preguntas sobre su
propiedad y por qu� piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso de su tiempo, y
estas preguntas me ayudar�n a entender si tenemos que establecer una cita para m�
para venir ver su casa. Propietario: 123 Bird Street. �Por tanto compra casas?

Lic�nciese conduce

81

La opci�n de la escritura 2 (Cuando se pone en contacto con el vendedor)


Inversionista: Hola. Mi nombre es [llaman]. Llamo porque me intereso en su casa en
[la direcci�n]. Propietario: �C�mo le puedo ayudar? Inversionista: Bien, he notado
[trata de vender su propia casa o su casa ha estado en el mercado mucho tiempo o su
casa est� enfrente de la extinci�n del derecho de redimir o su casa ha sido vacante
durante alg�n tiempo o tiene una casa que ha estado tratando de alquilar] y creo
que podr�a ser capaz de echarle una mano. Propietario: �C�mo? Inversionista: Bien,
soy un inversionista y me intereso en la compra de su casa. �Ha pensado alguna vez
en la venta? Propietario: S� o no. Inversionista: [Si S�] Grande. Si no es un
problema, tomar� s�lo un par de minutos de su tiempo para hacerle unas preguntas
sobre su propiedad y por qu� piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso de su
tiempo, y estas preguntas me ayudar�n a entender si tenemos que establecer una cita
para m� para venir ver su casa. Inversionista: [�Si NO] hiciera caso de mi petici�n
por qu� no se interesa en la venta de su propiedad? [Explore sus objeciones de la
venta, y si no hay una soluci�n mutualmente ventajosa que puede proporcionar,
agradecerles para su tiempo.]

LA CALIFICACI�N A PREGUNTAS SOBRE LA CASA


�En condiciones satisfactorias?
1. �Cuando se construy� su casa? 2. �En qu� la condici�n es la casa?

82

Etapa un: ENCONTRAR

3. �Cu�nto cree que costar� para arreglarlo? 4. �Ha archivado alguna vez una
declaraci�n de da�os? 5. �Hay all� alguna grieta en la fundaci�n? 6. �Ha estado
alguna vez su casa en un fuego? 7. �Ha tenido alguna vez alg�n agujero acu�tico o
da�o (planteando cuestiones del molde potenciales)? 8. �Tiene su casa apartadero de
amianto o azulejos? 9. �Ha tenido alguna vez alg�n problema de la termita? 10. �Es
el tejado en buenas condiciones, o se ha escapado alguna vez? 11. �Sabe si la casa
tiene el alambrado de aluminio?

�Una disparidad vecina?


12. �Qu� realmente le gusta aproximadamente la casa? 13. �Qu� realmente le molesta
sobre la casa? 14. �Cu�les son los pies cuadrados? 15. �Qu� hace su casa �nica?
�C�mo se compara su casa con las otras casas en la vecindad? 16. �Si el dinero no
fuera ning�n objeto, qu� har�a a la casa? 17. �Cu�ntos dormitorios y cuartos de
ba�o? 18. �Como qu� es la cocina? 19. �C�mo se compara su parte con otros en la
vecindad? 20. �Est� cerca de pistas del ferrocarril? �L�neas de energ�a? �Una zanja
del avenamiento? �Algo extra�o? 21. �Linda la parte con algo adem�s de casas, como
un edificio comercial o escuela? Si una ventaja entra como una llamada telef�nica,
no tendr� el lujo de investigar la casa de antemano. Tenga sus recursos de Web como
un servicio de correlaci�n y los registros tributarios marcados de modo que pueda
investigar la propiedad r�pidamente mientras se dirige al vendedor. Si le llaman o
los llama, quiere saber tanto sobre la propiedad como posible de fuentes de
informaci�n usted absolutamente

Lic�nciese conduce

83
remodelar y vender PUNTO
Consiga tanta informaci�n como puede antes de que llame una ventaja. Esto le
ayudar� a concentrarse en las preguntas que necesita contest� para calificar a la
casa. Y si encuentra una raz�n de descalificar la casa antes de que se ponga en
contacto con el vendedor, se puede salvar la llamada.

fundaci�n, como Multiple Listing Service (MLS) y registros tributarios. Esto


tambi�n le ayudar� a limitar la conversaci�n con las preguntas a las cuales no
tiene ya respuestas. La informaci�n que junta durante la llamada realmente le puede
ayudar m�s tarde en el proceso cuando analiza la casa o negocia el acuerdo.

LA CALIFICACI�N A PREGUNTAS SOBRE EL PROPIETARIO


�Tienen los medios?
1. �Cu�nto ha pose�do la casa? 2. �Recuerda qu� pag� por la casa? 3. �Est� pensando
en un precio inicial? 4. �Hay una hipoteca? �Sabe el equilibrio? 5. �Es el �nico
due�o de la propiedad? 6. �Es consciente de alg�n embargo preventivo o juicios
contra la propiedad?

�Tienen la motivaci�n?
7. �Por qu� se interesa en la venta de la casa? 8. �C�mo r�pidamente quiere
venderse? 9. �Vive alguien en la casa? 10. �Son actualizados los pagos de la casa?

84

Etapa un: ENCONTRAR

LA ENVOLTURA DE LA CONVERSACI�N ELIMINATORIA


La opci�n de la escritura 1 (Si la ventaja se licencia)
Inversionista: Esto suena a algo en el cual me interesar�a. �Ser�a inoportuno para
m� para detenerse brevemente esta tarde/tarde/ma�ana en [sugieren un tiempo
espec�fico]?

La opci�n de la escritura 2 (Si la ventaja no se licencia)


Inversionista: Bien, gracias por su tiempo, pero lamentablemente, no creo que esta
propiedad trabajara para m�. �Se opondr�a si compartiera su informaci�n con algunos
otros inversionistas s� qui�n puede ser capaz de echarle una mano? Digamos ha hecho
las preguntas correctas y las respuestas le dan un sentido que tiene una casa
calificada y un vendedor calificado. Es tiempo de evaluar la casa a fondo para
determinar su valor de inversi�n potencial. En la etapa Analizar, juntar� la
informaci�n y realizar� el an�lisis necesario para hacer una oferta elegante de la
casa.

Defina su objetivo generan conduce se licencian conduce


Una casa con potencial de la inversi�n 2� ANALIZA

1� ENCUENTRAN

Lic�nciese conduce

85

PUNTOS PARA RECORDAR


Califica a una ventaja para determinar si vale el tiempo y gasto implicado en hacer
un an�lisis cuidadoso. El proceso de calificaci�n tiene dos pasos: calificaci�n a
la casa y calificaci�n al vendedor. Aqu� est�n algunas cosas de recordar:1. la
calificaci�n a la casa es un asunto de aplicar sus tres criterios de compra:

Verifique que la casa est� en una de sus vecindades objetivo. Determine si quiere
tomar una casa en su condici�n. Verifique que la casa no es una disparidad vecina
que ser�a dif�cil de venderse una vez que se arregle.

2. La calificaci�n al vendedor requiere que dos condiciones se encuentren:

El vendedor tiene los medios de pagar la hipoteca a trav�s de equidad, dinero


efectivo o un acuerdo con el prestamista de perdonar el d�ficit.

El vendedor tiene la motivaci�n para vender la casa debajo del valor de mercado: el
vendedor necesita el dinero efectivo r�pido o el vendedor no quiere el fastidio de
vender la casa.

86

Etapa un: ENCONTRAR

EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, PARTE II Mitch y Amy


Hab�an sido dos meses desde Mitch y Amy decidi� concentrarse en el descubrimiento
de casas usando los m�todos de prospecci�n de los cuales Ed hab�a hablado en su
reuni�n. La prospecci�n era el mejor m�todo para su situaci�n. Mitch ten�a mucho
tiempo entre cambios en el parque de bomberos, y no ten�an mucho dinero para gastar
para la publicidad. Adem�s, Mitch no era entusiasta de la gesti�n de redes. Mitch
gast� varias horas por semana yendo en coche a trav�s de sus vecindades
seleccionadas y buscando casas vacantes, pero no hab�a levantado ninguna verdadera
posibilidad de la inversi�n. Las cosas no se desarrollaban tan r�pidamente como
hab�an esperado. Amy hac�a la investigaci�n en l�nea, detectando a due�os, y
enviando cartas despu�s de la escuela. Hasta ahora, las llamadas hab�an estado
pocos y lejos entre y ninguno hab�a ido a ninguna parte. ��Cu�ndo vamos a encontrar
una casa?� Amy pregunt� una noche cuando se sentaron en el canap�. �Han sido dos
meses y nada�. �S�, Mitch estuvo de acuerdo. Cambi� de modo que Amy pudiera frotar
su espalda. Toda esa conducci�n le hac�a dolorido. �Comienzo a tener algunas dudas
tambi�n�. ��Realmente?� Mitch suspir�. �S� que Ed dijo que s�lo ten�amos que ser
persistentes y calcular�a, pero no hemos venido hasta cerca. Tal vez esto s�lo no
es para nosotros�. Amy dej� de rozar, descansando sus manos en su espalda. �He
estado pensando la misma cosa�. �Vamos a hacer una fecha l�mite�, ofreci� Mitch,
dando vuelta para estar enfrente de ella. �Si no conseguimos una casa en los
pr�ximos dos meses, reconsideraremos todo el asunto�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II


Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

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�Suena a un plan�, dijo Amy. �Lo marcar� en el calendario�. S�lo una semana m�s
tarde, Mitch ten�a una brecha. Por varios de sus viajes a trav�s de Greenbriar
Estates, hab�a notado a un hombre m�s viejo que pasea su perro, a menudo llevando
una brazada de peri�dicos del sol-yellowed. Finalmente, su curiosidad se puso el
mejor de �l, y par� el coche y se acerc� al hombre. �Perdone m�, se�or�, dijo con
una sonrisa. �Le not� llevando aquellos peri�dicos. �La mente si pregunto por qu�?�
El hombre le dio el vistazo y se�al� a la camiseta del parque de bomberos de Mitch.
��Usted un bombero?� el hombre pregunt�. �S�, se�or�, contest� Mitch. �Seguro soy�.
�Mi hermano era un bombero antes de que se retirara�. El hombre ampli� su mano. �Mi
nombre es Ben. �Ahora, c�mo le puedo ayudar?� �Era curioso s�lo de aquellos
peri�dicos que siempre lleva�. Ben se encogi� de hombros. �He vivido aqu� ya que
abrieron esta vecindad. Creo que es un gran lugar para vivir. Pero cuando la gente
se muda, a veces los papeles tienden a amontonarse y hacerse una monstruosidad. Por
tanto los recojo y los tiro�. Mitch no hab�a pensado en esto. Ayud� a explicar por
qu� no manchaba muchas casas vacantes en esta vecindad. Ben el peri�dico snatcher.
Ben sigui�. �Es tal verg�enza. No parece que la gente hoy d�a toma tanto orgullo de
sus vecindades como acostumbraron para. Creo que puede decir una vecindad buena por
cuantos patios ordenados tiene�. Se�al� a trav�s de la calle. �Ese es correcto al
lado de mi casa, y ha sido vac�o durante meses. Segar sido la hierba ya que los
arrendatarios se mudaron�. Mitch no hab�a pensado en esto cualquiera - parece que
hay m�s a manchar una perspectiva buena que peri�dicos amontonados y un c�sped
crecido demasiado. �Esto es agradable de usted. �Resulta saber qui�n lo posee? Soy

88

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

interesado en casas de convenir y compra en esta vecindad�, Mitch le dijo. �Seguro


hacen�, Ben dijo. Mitch copi� los nombres de los due�os de Ben junto con las
direcciones de otras tres casas vacantes en Greenbriar Estates. M�s tarde, cuando
Mitch dijo a Amy sobre Ben, sugiri� que se dirija a m�s personas en la vecindad.
Tambi�n comenz� a llamar los n�meros de tel�fonos en el �Para la venta por el
Due�o� y �La casa para el Alquiler� hace se�as para ver si val�a la pena
perseguirlos. Aunque hubiera sido al principio resistente a la idea, Mitch
comenzaba a ver el valor de llegar a conocer a la gente en su �rea objetivo. Tal
vez le gustar�a hasta conectar a la red.

Bill y Nancy
Bill tom� el primer sorbo de su caf� nuevamente elaborado y suspir� contentamente:
�Ah, la vida est� bien�. En s�lo unos minutos, encontrar�a a alguien que podr�a
proporcionar una ventaja buena en su primera casa para remodelar y vender. Sabore�
el calor de la taza, los aromas ricos y los sonidos de personas que colocan sus
pedidos. Esto era su comensal favorito. Disfrut� de estar con otra gente; realmente
le activ�. Cuando Ed hab�a aconsejado conectar a la red como una estrategia de
encontrar casas, Bill se hab�a hecho excitado. Era networker natural, y tom� apenas
cualquier esfuerzo. Ed le hab�a presentado en Tom, un luchador en sus a�os treinta
tempranos que hab�a tirado m�s de cincuenta casas el a�o anterior. Tom era �el
hombre� en el �rea del metro del sur. Bill esper� imitar su �xito en el norte; por
eso hab�a arreglado su primera reuni�n con Tom casi dos meses antes. Bill hizo una
impresi�n en Tom desde el principio. La primera vez que se encontraron, ofreci�
pagar a Tom por su consejo (adem�s del pago del almuerzo). La oferta era genuina.
Sab�a que tomaba un poco del tiempo valioso de Tom. Tom graciosamente rehus� la
oferta, pero despu�s de la reuni�n, Bill

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

89

recordado que Tom trabaj� con el cap�tulo de Hermanos mayores local. Envi� una
donaci�n de 100$ a la caridad del nombre de Tom. Un par de semanas m�s tarde, Tom
hab�a conseguido que un grupo de inversionistas juntos construyera una casa para
una familia necesitada. Bill se revel� en el worksite con el caf� para cada uno y
dijo, �S�lo d�game lo que necesita, y lo har�. Tom puso al ex sargento de la
taladradora para trabajar y m�s tarde afirm� que el proyecto se hizo en la mitad
del tiempo a consecuencia de los esfuerzos de Bill. Desde que �l y Nancy hab�an
decidido encontrar una casa tirando, Bill hab�a estado teniendo almuerzos con Tom y
otras aproximadamente una docena de personas, incluso corredores de bienes ra�ces,
contratistas, prestamistas, un abogado y alguien de cada una de las asociaciones
vecinas en su �rea. Nancy hab�a sido una ayuda grande en la organizaci�n de una
base de datos con los nombres y los n�meros de tel�fonos de todas las personas en
su red. Lo usaron para rastrear los tiempos Bill llamado o encontrado con la gente.
Tambi�n a�adieron notas de sus reuniones. Nancy le hab�a ayudado a establecer
recordatorios en su calendario para llamar sus contactos. No se opuso a hablar por
el tel�fono, pero muy prefiri� encontrarse en la persona. Tom movi� otra leche en
polvo en su taza del caf� y dijo, �Bill, tengo una l�nea en una casa buena para
remodelar y vender. Est� demasiado lejos para m�, pero resulta estar muy cerca de
usted�. Bill sonri�. S�, la vida est� bien, pensaba.

Samantha
Samantha era intermedia a trav�s del crucigrama del domingo y todav�a no hab�a
terminado su primera taza de caf� cuando el tel�fono son�. T�picamente, se habr�a
ofendido por la interrupci�n, pero esto era una llamada de su nuevo tel�fono
comercial. Despu�s de un principio lento, su campa�a publicitaria comenzaba a
mostrar resultados, como Ed hab�a dicho que iba. No hab�a encontrado la casa
correcta a�n, pero sab�a que era un juego de n�meros: m�s conduce se puso, mejor la
posibilidad que encontrara el que que trabaj�.

90

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

�Esto es Samantha�. �Um, hola. Consegu� una de aquellas tarjetas postales verde
vivo que ha estado enviando. Espero vender mi casa�. La persona al otro final de la
l�nea pareci� un poco nerviosa. ��Grande, me podr�a dar la direcci�n?� dijo cuando
encabez� abajo el pasillo a su ordenador. Su pantalla del ordenador brinc� a la
vida cuando movi� el rat�n. Samantha r�pidamente hizo una nota que hab�a llamado
debido a sus tarjetas postales. Guardaba la pista de la cual de sus estrategias
publicitarias resultaban eficaces. �Es 2784 Seneca Drive�. El nombre de la calle
pareci� familiar, e hizo una b�squeda de Internet r�pida para averiguar si estaba
en una de sus vecindades objetivo. Si no fuera, conseguir�a al visitante del
tel�fono r�pidamente y cort�smente. �Amo esa �rea�, dijo al visitante una vez que
hab�a confirmado que estaba en su vecindad objetivo. Respecto a la escritura
eliminatoria Ed le hab�a ayudado a crear, comenz� a pedir que una serie de
preguntas califique al vendedor y la propiedad r�pidamente. ��C�mo se llama usted?�
�Andy Harrison�. �Bien, Andy, seguramente me intereso en casas en esa �rea. Si no
es un problema, me gustar�a tomar s�lo unos minutos para hacerle algunas preguntas
sobre su propiedad y por qu� piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso de su
tiempo, y estas preguntas me ayudar�n a entender si tenemos que establecer una cita
para ver su casa�. �Seguramente Ning�n problema�, respondi� Andy. Samantha record�
su conversaci�n con Ed sobre los dos requisitos para un vendedor calificado: los
medios y la motivaci�n. �En primer lugar, tiene el vendedor bastante dinero en la
casa o en el banco para venderlo debajo del valor de mercado? �En segundo lugar,
tiene el vendedor una raz�n de venderlo debajo del valor de mercado en vez de
tratar de venderlo a trav�s de los canales convencionales?

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

91
��Bien, cu�nto ha pose�do la casa?� �Once a�os�. Mientras hablaban, Samantha
levant� el sitio web de la evaluaci�n del impuesto del condado e hizo una b�squeda
en la propiedad. R�pidamente encontr� los pies cuadrados y el valor valorado
corriente. ��Y cu�l es su precio inicial?� �Realmente esperaba conseguir
aproximadamente 150000$�. Pero Andy no pareci� muy seguro, e hizo una pausa.
Samantha mord�a su lengua y record� que se no dijera algo. Ed le hab�a dicho
escuchar y no dar al vendedor cualquier reacci�n despu�s de hacer esta pregunta.
Despu�s de un silencio corto, Andy dijo, �Ah, no s�, tal vez hasta 140000$.
Realmente s�lo quiero terminar esto con�. Samantha circul�. ��Qu� debe en la casa?�
Hab�a una pausa. �Francamente, no creo que esto sea cualquier de su negocio�.
Pareci� perturbado. �Tal vez mi vocaci�n era un error�. Esto cambiado r�pidamente,
Samantha pens�. Se pregunt� lo que hab�a tra�do esto en cuando pareci� que las
cosas fueron tan suavemente. �Andy, espero que no le ofendiera�. �No�. Andy pareci�
exasperado. �Es s�lo que es la tercera persona que he llamado, y parece que cada
uno trata de arrancarme�. �Bien, Andy, no puedo hablar para nadie m�s, pero no
tratar�a de arrancarle. Tiene una casa que le gustar�a vender r�pidamente, y tengo
que averiguar cierta informaci�n para ver si esto es una inversi�n que vale la pena
para m�. Mi esperanza sincera consiste en que podemos alcanzar finalmente un
acuerdo que ser� mutuamente beneficioso�. ��Por qu� tiene que saber cu�nta equidad
tengo en mi casa?� Bien, al menos no ha colgado a�n, Samantha pensaba. Siempre
confiaba en sus instintos, y aunque fuera temprano en la llamada, ten�a un
presentimiento que esto podr�a resultar ser muy. Val�a la pena colgarlo all�.
�Estoy de acuerdo que esto es una pregunta financiera personal, pero francamente,
me ayuda a determinar si esto calcular� para nosotros dos. El largo y

92

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

el salvo ello es que tengo que hacer el dinero, pero tambi�n quiero verle alejarse
satisfecho de que se trat� justamente. Esto tiene que ser un winwin, y esto es el
�nico modo que hago el negocio. Andy, no lamentar�a trabajar conmigo�. Silencio.
Pareci� que Andy lo medit�. �Sesenta mil�, era todo que dijo. Samantha respir� un
suspiro de alivio. ��Bien, se opone si le pregunto algunas preguntas m�s?� �Siga
adelante�, Andy dijo. Pareci� que Andy ser�a capaz de pagar la hipoteca y todav�a
ser capaz de terminar con alg�n dinero efectivo en su bolsillo. En esa nota
positiva, Samantha decidi� cambiar marchas. �Ten�a bastante motivaci�n para
venderse por m�s abajo que el valor de mercado? ��Andy, por qu� vende la casa?�
Sostuvo su aliento, esperando que la pregunta no le ofendiera. �Bien, me transfer�
a Memphis. Trat� de venderlo yo mismo. Lo vend� a algunas personas y consent� en
dejarles acercarse antes del cierre. Qu� error. Nunca nos cerramos y llev� tiempo
para sacarlos�. �Siento o�r esto. �Ha comprado ya un lugar en Memphis?� Samantha
pregunt�. �S�, y no demasiado me conmuevo sobre el pago de dos hipotecas�. Andy
obviamente ten�a una motivaci�n grande para venderse. �Le oigo�, respondi� Samantha
compasivamente. ��Es vacante la casa?� �S�, es. Nos hemos movido ya a Memphis, y
estoy abajo para el fin de semana para tener cuidado del c�sped, conseguir algunas
cosas fijadas, sabe�. A pesar de s�, Samantha excitaba un poco. Sus instintos
pueden haber sido correctos; esta llamada ten�a un poco de potencial. Ahora era
tiempo de ver si la casa se licenci�. Se asegur� que su voz pareci� ocasional y
normal. ��Qu� edad tiene la casa?� �Tiene veintiuno a�o. Creo que era uno de primer
construido cuando el �rea se desarroll�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

93
�Andy, mencion� que fijaba unas cosas. �Qu� tipo de condici�n es la casa en?� Andy
vacil� un momento. �Nada todo que principal. Nunca fui tan pr�ctico en primer lugar
y luego aquella gente realmente no tuvo cuidado del lugar mientras estaban all�.
As� hay probablemente alguna materia que se tiene que arreglar�. No mucha
informaci�n all�, pero podr�an haber algunas banderas rojas. Dispar� una serie de
preguntas. ��Ha archivado alguna vez una reclamaci�n en su seguro?� No. ��Alguna
grieta en la fundaci�n?� No. ��Da�o acu�tico?� No, no que sab�a. Sigui� hasta que
tuviera un cuadro tan bueno de la casa como se podr�a poner de Andy. Esto era la
llamada m�s prometedora que hab�a tenido en el mes o por tanto hab�a estado
haciendo publicidad. �Bien, Andy, s� que s�lo est� en la ciudad durante un poco
tiempo. �Podr�a adquirir esta tarde?� �Soy la clase del amarrado esta tarde. Dejar�
una llave bajo la estera y me puede llamar si tiene alguna pregunta�. �Grande, que
trabaja para m�. Samantha no pod�a esperar a comprobar la casa y dirigir los
n�meros. Tal vez esto ser�a el que. Marc� el n�mero de Ed para ver si la podr�a
encontrar en la casa.

Mitch y Amy
Mitch hizo rodar su cabeza para soltar los m�sculos en su cuello cuando anduvo en
la puerta principal. Se hac�a un poco cansado de toda la conducci�n. Otro per�odo
de cuatro horas �que conduce por d�lares�, ya que lo hab�a o�do describi� en una
reuni�n del club de la inversi�n, hab�a cedido una pareja m�s conduce, pero todav�a
no hab�an encontrado su primera casa. Se sorprendi� que la casa fuera oscura; Amy
era por lo general a casa ya. Dos pasos en el vest�bulo vio que dos velas estaban
en la mesa de comedor y que se puso para dos. ��Quisiera usted acompa�arme para la
comida?� Amy pregunt� con una sonrisa. ��Cu�l es la ocasi�n?�

94

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

Amy le dio un vaso. �Una tostada�, dijo. �A nosotros, y�, dijo, haciendo una pausa
para el efecto, �nuestra primera casa�. ��Qu�?� Mitch no sab�a que pensar. Amy la
puso abajo de cristal y apoyado avanzado, �Mitch, creo que podr�amos tener nuestra
primera casa. �Recuerda cuando me dijo sobre Ben el peri�dico snatcher? Bien,
enviamos una carta al due�o. Me llam� hoy, y habl� con ella durante aproximadamente
la media hora. Todo cae al lugar. Dijo que la casa en Greenbriar no estuvo en
venta, pero realmente ten�a otra casa que quiso vender. Creo que es el que para
nosotros�. ��Realmente? �Qu� sabe sobre ello?� Amy dirigi� una sonrisa deliberada.
�Llam� a Monica directamente despu�s de que me quit� el tel�fono y ped� que ella
tirara alg�n comps para nosotros�. Monica era la corredora de bienes ra�ces que los
hab�a estado prospectando. ��Y qu� dijo?� �Regres� a m� hace aproximadamente una
hora y dijo que se deber�a vender por 125000$ una vez que todo se arreglara. Mitch,
el due�o parece que quiere conseguir su dinero de la casa, y no est� en ninguna
forma para ponerse sobre el mercado, pero no un desastre completo�. Amy hizo una
pausa otra vez para el efecto. �Dijo que le hab�a dejado ir por aproximadamente
75000$�. Mitch r�pidamente dirigi� los n�meros en su cabeza. �Esto parece a que
realmente pudiera trabajar�. �Uh, Mitch, hay uno m�s cosa�. Amy vacil�. �La casa no
es exactamente cercana�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, Parte II

95

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Etapa dos ANALIZA


C�mo hacer una oferta que le recompensa por su riesgo

1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

ANALICE INTRODUCCI�N
Tome riesgos calculados. Esto es completamente diferente de ser imprudente.
- El general George S. Patton, Hijo

Una vez que haya generado una ventaja y haya verificado su potencial como una
propiedad de la inversi�n, es tiempo de tomar una mirada m�s cercana. Tome un
momento para acariciarse en la espalda. El descubrimiento de propiedades de la
inversi�n es el trabajo resistente, pero su consecuencia y perseverancia han dado
resultado. Muchos inversionistas aspirantes nunca se hacen serios sobre el negocio
de la busca y por lo tanto nunca encuentran una casa digna investigaci�n. Ha pasado
la primera prueba. No dude en saborear el momento, pero no para demasiado mucho
tiempo. Ahora el verdadero trabajo comienza. Es tiempo de ver si hemos encontrado a
un encargado. En nuestra opini�n, la etapa Analizar es la parte m�s importante del
proceso de la inversi�n. Esto es donde los inversionistas cuidadosos hacen su
dinero y arriesgan a interesados a menudo pierden suyo. Esta parte del libro se
dedica a la ense�anza de usted c�mo hacer ofertas elegantes, expresamente, c�mo
realizar el an�lisis y contar los gastos para determinar su oferta m�xima: el
absoluto mayor�a puede pagar una propiedad y todav�a realizar una ganancia s�lida.
Saber su oferta m�xima le da la capacidad de quedarse objetivo durante el proceso
de compra. Ser� capaz de presentar a su oferta la confianza, tener sus emociones
bajo control y alejarse de un acuerdo poco rentable o arriesgado sin excusas. La
experiencia muestra que en el juego de la inversi�n de bienes inmuebles a menudo se
tiene que mover r�pidamente. Esto puede crear una verdadera tensi�n entre analizar
a fondo una propiedad y hacer una oferta oportuna. Seguimos un proceso probado que
nos ayuda a ser los m�s cuidadosos posible reaccionando todav�a r�pidamente a
oportunidades que compran la casa. M�s veces hace este an�lisis, m�s r�pido se har�
sin sacrificar la exactitud.

98

Etapa dos: ANALIZAR

LA F�RMULA DE LA OFERTA M�XIMA


Para subir con la oferta m�xima, usamos una f�rmula de cuatro partes:1. comience
con el precio de venta eventual (ESP) de la casa (a menudo referido como el valor
de despu�s-de-que-reparaci�n). 2. Reste los gastos de la mejora: una estimaci�n
completa y exacta de los gastos totales incurrir� en hacer las mejoras. 3. Reste
los gastos tranquilos. �stos son los gastos a menudo pasados por alto asociados con
compra, posesi�n y venta de una casa. 4. Reste una cantidad que representa la
ganancia m�nima que deber�a recibir en la luz de los riesgos. La cantidad restante
es su oferta m�xima (la Figura 1).

El m�ximo del remodelar y vender ofrece f�rmula


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
La figura 1 el m�ximo del remodelar y vender ofrece f�rmula

remodelar y vender PUNTO


Hay muchas f�rmulas de la oferta r�pidas ah� hoy, pero la medida de una f�rmula
buena no es s�lo qu� r�pido es s�lo qu� exacto es. Por la inclusi�n de sus gastos
tranquilos y explicar el riesgo, la f�rmula del remodelar y vender le ayudar� a
hacer la oferta correcta r�pido sin sobrecomplicar cosas. Con la f�rmula del
remodelar y vender, su oferta a veces ser� m�s alta que un c�lculo de la oferta
r�pido, permiti�ndole comprar m�s casas. En otros tiempos su oferta ser� mucho
menos, ayud�ndole a conducir libre de acuerdos m�s arriesgados. La llave debe tomar
la decisi�n correcta, no necesariamente una decisi�n r�pida.

ANALICE introducci�n

99

Dividimos la etapa Analizar en cinco pasos. En el primer, descubrir� exactamente


que mejoras har� a la casa. Con esto como un gu�a, los pasos restantes se dirigen a
cada parte de la f�rmula de la oferta en el pedido, que comienza con el precio de
venta eventual y termina con su ganancia requerida m�nima. Para ayudarnos a seguir
los pasos de la etapa Analizar de un modo claro y pr�ctico, usaremos una casa del
ejemplo que consideramos como una inversi�n. Vamos a comenzar estableciendo unos
detalles:

Se localiza en el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 en la subdivisi�n de


Colinas Occidental. Es un de cuatro dormitorios, dos y una mitad de casa del cuarto
de ba�o con 2000 pies cuadrados que se construy� en 1987. El propietario pide
179000$ la casa, pero se motiva para venderse r�pidamente. Durante su conversaci�n
con �l calificando a la ventaja, sinti� que el vendedor podr�a aceptar m�s cerca a
150000$ si se pudiera cerrar r�pidamente con el dinero efectivo.

Usar� 20000$ de su propio dinero y tomar� a pr�stamo el resto del dinero ten�a que
comprar la casa, pagar los gastos tranquilos y paga por las mejoras. Su prestamista
requiere 3 puntos (el 3 por ciento del pr�stamo frente) y una tasa de inter�s anual
del 13 por ciento. Recuerde, esto es un pr�stamo a corto plazo de un prestamista
privado, por tanto los gastos y la tasa de inter�s ser�n considerablemente m�s
altos que para un pr�stamo hipotecario a largo plazo.

Con ese ejemplo en mente, vamos a comenzar con una de las habilidades m�s
importantes necesarias en remodelar y vender casas: la capacidad de determinar las
mejoras correctas para hacer a una casa para maximizar su ganancia.

100

Etapa dos: ANALIZAR


Cap�tulo 4

Identifique mejoras
1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Identif�quese mejoras determinan cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n del
precio de venta para ganancia de m�nimo del juego de gastos tranquila

Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Identifique los apuros que debe hacer Identifican las opciones del dise�o que
deber�a hacer Identifican el potencial no descubierto que podr�a sacar

101
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

El almiar nunca olvidar� el caminata de inspeccion de su primera casa de la


inversi�n anticipada: estaba en una parte desagradable de la ciudad y mirar
fijamente me pon�a de los tipos que beben la cerveza al lado sugiri� que no era
bienvenido en la vecindad. El due�o de la propiedad no se pod�a quitar el trabajo
para dejarme entrar, pero me dijo que podr�a quitar el contrachapado clavado sobre
la puerta lateral y dejarme entrar. Grande, ahora van a creer que fuerzo la
entrada, me dije. Sonre�, sostuve una palanca y dije, �tengo la llave�. Se rieron.
Quit� el contrachapado y anduve dentro, donde me golpearon de repente con un hedor
repugnante. Los nervios que ten�a sobre los vecinos r�pidamente cedieron el paso a
la n�usea y el temor de lo que podr�a ser dentro de la casa. Por tanto esto es de
qu� los tipos se re�an, pensaba. El lugar se estaba usando como un retrete. Me
lanc� atr�s fuera y respir� hondo. Me domin� con la magnitud de este proyecto.
�D�nde deber�a comenzar? �Qu� tuve que hacer? �Val�a la pena hasta? Entonces me
golpearon con una idea simple pero potente. Eran s�lo tres palabras y los garabate�
abajo. Entonces tom� otro suspiro profundo y entr� para tomar notas hasta que
tuviera que volver fuera para el aire fresco. Repet� el proceso hasta que hubiera
llenado varias hojas en mi almohadilla legal. Incluso hasta este d�a, aquellas tres
palabras afectan c�mo HomeFixers tasa docenas de casas cada mes. Las tres palabras
que Rick escribi� eran debe, deber�a, y podr�a.

LA DECISI�N QUE HACER


Cada mes HomeFixers ayuda a docenas de inversionistas de bienes inmuebles de todas
partes del pa�s a tomar decisiones de la mejora que maximizar�n

102

Etapa dos: ANALIZAR

sus ganancias. Hay cientos y tal vez hasta los miles de mejoras que se pueden hacer
a cualquier casa. �C�mo decide qu� hacer? �Tal vez lo que es m�s importante qu�
deber�a no hacer? A�adiendo caminata de inspeccion del Almiar de hace unos a�os,
hemos encontrado que ya que anda a trav�s de una casa, la mejor manera de tomar
decisiones de la mejora es haciendo estas tres preguntas: �Qu� debo hacer? �Qu�
deber�a hacer? �y Qu� podr�a hacer? Ver la Figura 4-1.

Las tres preguntas caminata de inspeccion


1. �Qu� debo hacer? 2. �Qu� deber�a hacer? 3. �Qu� podr�a hacer?
Figura 4-1

�Cu�les son los problemas que se tienen que arreglar? �Cu�l es el nivel apropiado
del fin? �Qu� es potencial el sin explotar?
Las tres preguntas caminata de inspeccion

DEBER - DO'S
Como anda en una casa la primera vez y mira alrededor, es f�cil hacerse abrumado
justo como Rick era. En nuestra experiencia, el mejor lugar para comenzar es con
las mejoras m�s obvias: los problemas. Ande a trav�s de una casa un cuarto a la
vez, mirando las aplicaciones, encuentros y sistemas, y preg�ntese, ��Funciona?
�Trabaja?� �No deja pasar el tejado el agua, y se abren las puertas y se cierran?
�Si las utilidades son conectadas, hace el flujo de agua, el desag�e trabajan sin
el escape, encienden las luces, sopla el aire chulo? Determina lo que est� muerto o
vivo: que trabajos y lo que no hace. �Si realmente trabaja, cu�nta vida se deja en
ello? �Cu�l es su condici�n? �Se rompen las puertas, se rompen las ventanas,
traquetean los admiradores, est�n las aplicaciones en sus �ltimas etapas? Deber -
el do es una cosa f�cil: son no negociables; los tiene que hacer. Los har�
rentablemente, pero no hay opci�n de hacerlos - debe.

Identifique mejoras

103

Para hacer m�s f�cil capturar los datos cuando anda a trav�s de una casa, hemos
reunido una lista de comprobaciones de com�n debe - el do (la Figura 4-2). Esto le
ayudar� a evitar hacer el error de pasar por alto un problema importante. La lista
est� basada por el camino HomeFixers hace evaluaciones de casa para sus clientes
del inversionista y es organizado por las mismas categor�as que usamos analizando
un proyecto de la rehabilitaci�n. Visite flipthebook.com para las versiones m�s
actualizadas e imprimibles.

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de


Windows de seguridad y protecci�n no se cierra Windows no se cierra las puertas
Exteriores no se cierran las puertas Exteriores no se cierran La casa no es la
Chatarra de la Disposici�n y Limpieza segura en Basura del patio y escombros dentro
de G�rmenes de la casa y mugre en olores del Animal dom�stico de superficies
Estructurales y la Fundaci�n del Avenamiento es inestable o no las vigas del Suelo
del nivel se da�an, se doblan, o las Vigas inestables se da�an, se doblan, o los
jefes de la puerta y la Ventana inestables se da�an, se doblan, o el Tejado
inestable es el pandeo, el abultamiento, swaybacked, o las Paredes no apoyadas se
doblan y/o la Fundaci�n abultada muestra signos de Chimenea del establecimiento,
p�rticos, patio, o la escalera arranca de la casa el Suelo del avenamiento
Inadecuado correctamente no se clasifica para guardar el agua lejos de la
filtraci�n Acu�tica de casa en el espacio de velocidad lenta y/o los pisos Con
hebillas de s�tano Mojados o h�medos de s�tano o el olor mildewy en el desag�e
franc�s de s�tano son necesarios o no funcionan como Canales intencionados y/o
downspouts son necesarios o necesitan reparaci�n o Signos de la Fumigaci�n de
reemplazo de Pulgas de termitas activas, escarchos, ara�as, avispas, avispones

Figura 4-2
104

Etapa dos: ANALIZAR

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de


Las Indicaciones de abejas del Tejado del Tejado de roedores se escapan las Ripias
son viejas, los Centelleos da�ados, llevados, o ausentes necesitan el reemplazo que
el centelleo Impropio Hizo rodar el tejado es arrugado y/o da�� el Agua que est� de
pie en el tejado que m�s de dos capas de ripias en Aberturas del tejado se tienen
que sustituir Adornando se pudre y/o las salientes del Tubo hundidas tienen que ser
Clavos pintados se tiene que calafatear Carpinter�a �spera Exterior (apartadero,
faja, soffit, puertas exteriores, exterior neto, puerta de garaje, p�rtico,
cubierta, columnas, rieles, cerca de intimidad) Suelto y se pudri� la putrefacci�n
de Wood que colinda a lo largo del fondo del colindar que Colindando en el contacto
con consejos de la Faja de suelo pudri� el consejo de Soffit y los aleros tienen la
madera putrefacta putrefacci�n de Wood en la columna del p�rtico delantera
Figura 4-2

y/o el pasamano de la putrefacci�n de Wood en el fondo del da�o Acu�tico de los


puestos de la puerta de garaje en paneles inferiores del umbral de la Puerta de la
puerta de garaje es Puertas putrefactas pierden la Cubierta de desnudamiento
meteorol�gica apropiada, rieles, y escalera en la necesidad de la reparaci�n cerca
de intimidad de Wood Interior de piquetes da�ado o ausente Carpinter�a �spera el
subsuelo Pulposo Pudrido o comido por la termita tachona El suelo, pared, o combas
de enmarcaci�n del tejado, aumentos, o tiene la ausencia de pantallas de la Ventana
de cristal de la ventana Broken de Windows de desviaciones o Windows da�ado no
abrir� o cerrar� el Sello roto en el cristal del doble cristal Windows de
cerraduras Ausente (empa�ado) que pierde la Chimenea/chimenea de la Chimenea de
calafateo apropiada tiene Ladrillos/mortero de concentraci�n del creosota excesivos
en la necesidad de la reparaci�n

(continuado)

Identifique mejoras

105

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de


El Horno de HVAC que no funciona o al final de su calentador de la Pared del
per�odo de servicio que no funciona o al final de su per�odo de servicio el sistema
de HVAC necesit� el Condensador que no funciona o al final de sus Conductos del
per�odo de servicio decae y se tiene que sustituir filtro de HVAC sucio; el sistema
en la necesidad de la l�nea de Condensado del servicio tiene que ser unidades del
Ventilador de escape ampliadas no expresan a los Ventiladores del traqueteo de
Ventiladores de escape exteriores son oxidados y el Termostato mohoso se tiene que
sustituir Sondando el Calentador de agua no hasta el c�digo corriente (altura,
conducto de humos, temperatura y presi�n (T&P) v�lvula, desbordamiento, toma de
aire de la combusti�n) Paseo - en la ducha (escap�ndose la cazuela de la ducha) los
agujeros de Servicios, carreras, no limpian con agua, sueltan la Ba�era se
desconcha, manchado, rajado (se tiene que sustituir o barnizarse) los Fregaderos de
agujero de mangos de la Ba�era/ducha mal manchados, rasgu�ados, desconchados, o el
goteo de Grifos roto o los grifos de agua fr�a y Agua caliente de agujero pusieron
marcha atr�s Desag�e son calentadores espaciales de Gas lentos o agujereados y los
calentadores de la pared presentan conexiones de la Lavadora mal se corroen o
escape de la caja del fabricante del Hielo escap�ndose Fuera del Agujero de grifos
y/o tienen que pasar la aspiradora por interruptores para impedir las Viejas l�neas
del abastecimiento de agua de hierro galvanizadas backflow son tubos Relacionados
presentes tienen materiales incompatibles que las l�neas del desag�e Principales
derraman las l�neas de la Abertura de agujero de l�neas del Abastecimiento de agua
no presentan el recorrido de la interrupci�n de la falta de la Tierra El�ctrico del
agujero de los Alcantarillados (GFCI) necesario en cocina, cuartos de ba�o,
lavadero, fuera, s�tanos inacabados, y los Detectores de humo del garaje
necesitaron la Distribuci�n de energ�a el�ctrica Viejo sistema del fusible
insuficiente

Figura 4-2

106

Etapa dos: ANALIZAR

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de


La vieja perilla y el alambrado del tubo presentan salidas Infundadas los alambres
Calientes y neutros se invierten (use al probador de salida) el alambrado de
Aluminio presente (t�picamente mediados de los a�os 1960 a principios de los a�os
1970) salidas Da�adas o ausentes interruptores Da�ados o ausentes Alba�iler�a de
alambrado Expuesta y Alba�iler�a de Trabajo Concreta desmigan a Stone, ladrillo o
estuco que colinda en la necesidad del Ladrillo de reparaci�n en la chimenea en la
necesidad del Hormig�n de reparaci�n apuntalamiento rajado, ausencia, o en la
necesidad de Aceras de reparaci�n, calzada, patio rajado o en la necesidad del
Aislamiento de reparaci�n el aislamiento Inadecuado en desv�n o Paredes de la pared
que Fallan drywall/plaster Grietas en Agujeros drywall/plaster en drywall/plaster
(detr�s de puertas de manijas, etc.) Suelta costuras drywall y cuenta de la esquina
el Empapelado de textura Ausente se lleva y/o pelando el Revestimiento de madera se
rasgu�a o tiene agujeros
Figura 4-2

Cabinetry el suelo del Gabinete de cajones y puertas del gabinete Ausente (fondo)
bajo el fregadero se pudre y tiene que ser Gabinetes sustituidos se pudren, se
llevan, se rasgu�an, Puertas Interiores hundidas y Recortan Puertas son Puertas
da�adas son el Alf�izar alineado mal es el Z�calo da�ado por la agua falla o la
Jamba de la puerta da�ada se raja o da�� el Espacio entre las barandillas en la
escalera es la demasiado amplia Pintura de Pintura se desconcha manchas Acu�ticas
en el Interior de techos sheetrock en la necesidad del Exterior de pintura tiene
que calafatear y pintar las Contracumbres de Contracumbres se rasgu�an y la
contracumbre del Azulejo de Vinilo y el Azulejo llevada es el Azulejo da�ado
alrededor de la ba�era/ducha falla o el Azulejo da�ado tiene que ser el Azulejo
calafateado tiene que ser el Piso de baldosa enlechado de nuevo falla o el Vinilo
da�ado se desconcha
(continuado)

Identifique mejoras

107

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de


Los agujeros en Consejos de Pisos de madera dura de vinilo se da�an por la termita
o los Pisos pudridos son Hardware mal manchado y Manijas de Accesorios y deadbolts
que no funciona; los topes que pierden barras de la toalla del Cuarto de ba�o y
poseedor de papel que pierde Espejos da�aron la ausencia de la puerta de la Ducha o
la Variedad de Aplicaciones rota que no funciona o al final de su Lavavajillas del
per�odo de servicio que no funciona o al final de su horno de la Pared del per�odo
de servicio que no funciona o al final de su per�odo de servicio Cooktop que no
funciona o al final de su per�odo de servicio
Figura 4-2

La capucha de la abertura que no funciona o al final de su Microonda del per�odo


de servicio no funcionamiento o al final de su Refrigerador del per�odo de servicio
que no funciona o al final de su Triturador de basura del per�odo de servicio que
no funciona o al final de su compresor de la Basura del per�odo de servicio que no
funciona o al final de su fabricante del Hielo del per�odo de servicio que no
funciona o al final de su Alfombra de la Alfombra del per�odo de servicio en la
necesidad del reemplazo (manchado, llevado, se�ales de la quemadura, agujeros)
Ajardinamiento de �rboles se crece demasiado y demasiado cerca al tejado; los
arbustos se tienen que recortar

Deber - el Do: problemas debe tener cuidado de

108

Etapa dos: ANALIZAR

Al principio esto puede parecer a una lista desalentadora, y puede haber pasado
rozando sobre ella. La verdad del asunto es que se necesita mucho tiempo para hacer
una evaluaci�n de casa cuidadosa. Esto es donde realmente hace su dinero (o evite
perderlo), por tanto cada minuto es una inversi�n que vale la pena. Planee gastar
aproximadamente tres a cuatro horas si es su primera pareja de tiempos. Si no puede
pasar mucho tiempo en la casa (si la gente vive all�, hay arrendatarios, etc.),
tome muchos cuadros digitales, que hacemos cada vez. Otras cosas de traer con usted
adem�s de una c�mara digital son una tabilla con sujetapapeles, almohadilla legal y
pluma (o un registrador de la voz port�til), probador de salida, probador de
voltaje, repelente de insectos, linterna el�ctrica, cinta m�trica, guantes, el
sombrero, antibacteriano limpia, y en algunos casos una palanca. A prop�sito, como
rehabbers profesional, andamos a trav�s de una casa de un modo a�n m�s sistem�tico
y planeado. Tenemos un programa que hace intentar un cuestionario de 500 puntos
capturar todo deber - el do, deber�a - el do, y podr�a - el do. Como hacemos un
volumen tan grande de evaluaciones de casa, usamos un ordenador personal de la
pastilla ya que pasamos por una casa para capturar cientos de funciones de datos
r�pidamente. Durante los cinco a�os pasados, hemos estado compilando datos de m�s
de mil evaluaciones de casa y lecciones aprendidas de cientos de proyectos de
construcci�n de la rehabilitaci�n. De esto, hemos construido un instrumento
patentado �nico: el Informe de evaluaci�n del Coste de HomeFixers. Es un estudio de
viabilidad a fondo que los detalles que hacer a una casa para maximizar ganancias.
Si hace HomeFixers afilarse en su ciudad (compruebe homefixers.com), puede pedir un
Informe de evaluaci�n del Coste de HomeFixers. Una pregunta com�n que conseguimos
cuando nos dirigimos a la gente sobre el an�lisis de casas es, ��Puedo comprar el
software de la Evaluaci�n del Coste de HomeFixers?� La respuesta es s�. Si se
interesa, los detalles se perfilan en flipthebook.com. Aunque pueda invertir en
cualquiera de estos servicios, no tiene a. Compartimos lo que hemos aprendido en
este libro de modo que lo pueda hacer en su propio si elige.

Identifique mejoras

109

DEBER - DO'S
Si s�lo hace lo que debe hacer, a m�nimo tendr� una casa limpia y funcional. Pero
dejar� la ganancia de la mesa si no hace caso de lo que deber�a hacer sobre la base
de lo que el mercado espera para la vecindad. Deber - el do habla a los �ltimos
toques que afectan la mirada y la sensaci�n de la casa y lo hacen m�s atractivo.
Los ejemplos est�ndares suelan, contracumbres, netas, azulejo, iluminaci�n y
pintura. Amamos casas hermosas. Si el dinero no fuera ning�n objeto, elegir�amos
fines de alta cualidad para cada casa que arreglamos: los pisos de madera dura,
contracumbres del granito, se prorrogaron encendi�ndose, etc�tera. Pero nuestro
juego del final es la ganancia m�xima, no la casa m�s hermosa. Para maximizar su
ganancia, deber�a elegir fines del dise�o que los compradores esperan en su
mercado, no mejor y no peor.

remodelar y vender PUNTO


Si no selecciona fines del dise�o que est�n en una par con lo que se espera para la
vecindad, corre el riesgo de sobremejorar o underimproving una casa. Los uno o el
otro camino, puede reducir su ganancia dr�sticamente.

Podr�a preguntar, ��C�mo s� qu� los compradores esperan? �C�mo puedo saber seguro
qu� deber�a hacer?� La respuesta es simple. Tendr� su propia construcci�n personal
y dise�ar� al consultor con usted en todo momento. Encuentre la norma vecina. No,
no hablamos de alg�n tipo llamado la Norma quien anda en su p�rtico delantero que
todo el d�a se dirige a los vecinos, aunque tal persona pueda ser una fuente de
informaci�n excelente sobre la vecindad. La norma vecina es lo que es normal para
la vecindad. M�s expresamente, la norma vecina es la condici�n t�pica, los rasgos y
los servicios de las casas que son se venden -

110

Etapa dos: ANALIZAR

el ing en la vecindad donde su propiedad de la inversi�n anticipada se localiza. Lo


que es t�pico para la vecindad le dice lo que deber�a hacer para mejorar su
propiedad de la inversi�n potencial. Basado en el trabajo hizo en la selecci�n de
sus vecindades objetivo, ya tiene una sensaci�n para cuales las normas son. Lo que
ahora quiere hacer es rellenan los impresos. Para hacer esto, entre en tantas casas
como puede: las casas en exhibici�n, listados pendientes, nueva construcci�n,
remodelan, ventas de la finca, ventas de art�culos usados y algo m�s que le pueda
conseguir (legalmente) en casas cercanas. Si trabaja con un corredor de bienes
ra�ces para comprar una casa de la inversi�n, ella o �l le pueden conseguir en los
listados activos y pendientes. El objetivo es determinar que tipo de mirada, la
sensaci�n y el fin son la norma. Una vez que haya mirado varias casas, realizar�
que las posibilidades del dise�o y los rasgos son casi interminables. Hemos tomado
mucha conjetura de la comparaci�n de casas sobre la base del dise�o identificando
cuatro niveles del fin distintos. Esto le permite andar r�pidamente a trav�s de una
casa e inmediatamente clasificar los cuatro niveles del dise�o como B�sicos,
Est�ndares, Dise�ador o Costumbre.

1. B�SICO
El dise�o b�sico es funcional, sin volantes. Si algo se tiene que sustituir, se
sustituye por los materiales menos caros disponibles. La casa parece ordenada y
limpia, pero clara. La reparaci�n es la palabra vigente. Sustituya s�lo si es
necesario debido a seguridad, funci�n, y condici�n, pero no dise�o. S�lo piense: Un
penique salvado es un penique ganado.

2. EST�NDAR
El dise�o est�ndar es agradable, pero barato. Si algo se tiene que sustituir,
elegir materiales que corresponden al resto de la casa. Pero como con

Identifique mejoras

111
b�sico, nunca sustituya por la est�tica del dise�o. La casa parece agradable, como
el fin - de unos ingresos medios medios piso suburbano de dos dormitorios. La forma
sigue la funci�n.

3. DISE�ADOR
Una casa del dise�ador es notable con respecto a su dise�o y fines. Puede sustituir
sistemas funcionales y rasgos �nicamente por el dise�o mejorado. Todo est� en el
nuevo o �como la nueva� condici�n. La casa parece hermosa y actualizada y
probablemente crear� una impresi�n.

4. COSTUMBRE
Una aduana se construye para impresionar, de la altura de los techos a las especies
de madera dura usada en los pisos. Puede sustituir sistemas funcionales y hasta
actualizados y rasgos con hasta marcas del final m�s alto. Los sistemas representan
los �ltimos progresos tecnol�gicos y est�n en la orden de trabajo perfecta. La
estructura y el fin arquitect�nicamente y creativamente se dise�an y se designan.
Piense: Mi casa es mi palacio. Si mira alrededor, notar� que estos cuatro niveles
del dise�o se revelan en la mayor parte de otras �reas. La Toyota ofrece cuatro
sedanes: Corola (b�sica), Camry (est�ndar), Avalon (dise�ador) y su marca de lujo,
Lexus (costumbre). M�s cerca a la casa (juego de palabras querido), ver� esto en
las marcas y materiales que selecciona para su proyecto. S�lo la mirada c�mo
General Electric coloca su l�nea de aplicaciones de la cocina: Hotpoint (b�sico),
GE (est�ndar), Perfil (dise�ador) y Monograma (costumbre). Como con las cuatro
l�neas de GE, nuestras categor�as del dise�o tienen un peque�o derrame entre
grupos, pero es aparente que hay cuatro niveles muy distintos del fin (la Figura 4-
3).

112

Etapa dos: ANALIZAR

Cuatro dise�an y terminan niveles


Puerta lateral de la Puerta principal b�sica o Apartadero de Windows secreto
113

Luz del admirador Met�lica est�ndar contrachapado Vertical de Aluminio de Seis


paneles que colinda �(T111)

Madera del dise�ador Stock Vinilo nueve-lite Lleno-lite Hardiplank, posiblemente


con alguna piedra, ladrillo o estuco

Madera de Encargo de encargo con madera de Encargo de cristal con Combinaci�n de


Madera de cristal de varios materiales: Piedra y estuco posiblemente con alg�n
Hardi, cedro o metal Ninguno o desplantador

Losa de Seis paneles met�lica (piso, ning�n panel) ventana Repair de la existencia
de Reparaci�n (remiendo) apartadero

Textura

Pizca

Rastra

Cocinas

Stock blanco o roble roble de Stock (opci�n de manchas) vanidad de 30 pulgadas de


Stock
Gabinetes del cuarto de ba�o Stock 24-o vanidad de 30 pulgadas

La c�scara de naranja (quitan cualquier textura del techo de palomitas de ma�z) el


arce de Stock o la cereza con unas puertas de cristal Stock 36 +-inch vanidad con
la cumbre de m�rmol cultivada

Especies de encargo con vario gabinete de vanidad de la Costumbre de puertas de


cristal de encargo con cumbre del granito
(continuado)

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles


Losa de Z�calos de puertas Interior b�sica (piso, ning�n panel) la Reparaci�n o
sustituye secciones por Alf�izar del tipo existente y Est�ndar del delantal de Seis
paneles 3 pulgadas o coraz�n del hueco de pedido Especial del Dise�ador menos alto
4 pulgadas o m�s alto, Alf�izar de la calidad de pintura, delantal, y posiblemente
ventana neta en ventanas Sparingly Some de la primera planta las aperturas
encajonadas en la llave colocan Una Sombra de color del dise�ador de Un o dos
pedido Especial de la Costumbre de la pared blanco 5 pulgadas principales s�lidas o
m�s alto, possiblystain-grado Todas las ventanas son completamente encajonadas y
recortadas en Todas partes Cada apertura es el Color encajonado o faux terminan la
opci�n del Dise�ador Varios cambios de color de pintura por el Dise�ador de cuartos
diferente en color o manchado

Ventana neta

Alf�izar y delantal

114

Las Aperturas de moldeado de la corona entre la Pared de cuartos pintan la pintura


del Acento de pintura del Techo

Ning�n Drywall

Ning�n Drywall

Gris�ceo gris�ceo Mismo color que paredes Mismo color como no amuralla Ninguno
Ninguno

Pintura neta

Mismo color como amuralla Una sombra de blanco

Por lo general una sombra de blanco

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles


Dise�ador Est�ndar b�sico Por lo general un Dise�ador gris�ceo colorea a Dise�ador
de Encargo color del Dise�ador en color o manchado

Millwork pintan Una sombra de blanco Lo mismo como la pintura neta (gabinetes,
capa, etc.) Colindando la existencia del Partido de pintura pinta el color Seguro
para prevenir Exterior de abrigos m�ltiple pintura neta Misma pintura que
colindando Misma pintura que el apartadero

Pintura de la puerta principal

Contracumbre

Un color que va con el apartadero y el laminado pl�stico de 4 pulgadas del laminado


del pl�stico Barato neto quita 4 x blancos B�sicos 4's

Un color que va con el apartadero y recorta el pl�stico Moderadamente valorado


lamina el laminado Pl�stico o una fila del azulejo 4 x B�sicos 4's

Misma pintura que el apartadero o una sombra de blanco o un dise�ador colorea al


Dise�ador de en color o manchado

Color del dise�ador

Manchado

115

Backsplash

Tina rodea

Laminado del dise�ador, granito de Encargo Silestone, granito b�sico (nariz del
toro biselada, afilada) azulejo de la cantera de Cer�mica o de Encargo, azulejo de
cristal de la cantera barato, hecho a mano o azulejo Metro del azulejo pintado con
la mano u otro azulejo de la Cantera (modelo del azulejo mosaico u otro modelo)
(continuado)

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles


La Ducha b�sica rodea el Suelo para el Suelo de la cocina para el Suelo del cuarto
de ba�o para el Suelo del lavadero para el frente entryway grifo de la Cocina del
Fregadero
116

4 x B�sicos est�ndares 4's Vinilo de 12 pulgadas x 12 pulgadas del azulejo de


cer�mica B�sico o Vinilo de 12 pulgadas x 12 pulgadas del azulejo de cer�mica
b�sico o azulejo de cer�mica b�sico azulejo de cer�mica B�sico de 12 pulgadas x 12
pulgadas 12 pulgadas x 12 pulgadas 7 pulgadas inoxidables Incluyen el vaporizador

El Metro del dise�ador u otro modelo del azulejo azulejo de cer�mica de Alta
cualidad o azulejo de la cantera azulejo de cer�mica de Alta cualidad o azulejo de
la cantera azulejo de cer�mica de Alta cualidad o azulejo de la cantera azulejo de
cer�mica de Alta cualidad o azulejo de la cantera 9 pulgadas sobremontan o tirones
del Vaporizador inoxidables undermount del grifo

Azulejo de la Cantera de encargo (mosaico u otro modelo) Pizarra, travertine, o


Pizarra de maderas duras, travertine, o maderas duras Travertine o similar

4 x blancos b�sicos 4's Vinilo

Vinilo

Vinilo
Vinilo

Pizarra, travertine, o Cortijo de maderas duras u otra una palanca de la Costumbre


del fregadero de encargo

Cromo inoxidable de 6 pulgadas b�sico

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles


Lavamanos b�sico pl�stico Integrado (m�rmol cultivado de imitaci�n) globo Blanco
b�sico de Dos mangos (alguna cuerda de tir�n) Ninguno pl�stico Integrado Est�ndar
(m�rmol cultivado de imitaci�n) Un - o Dise�ador del tipo de la seta Blanco b�sico
de dos mangos el m�rmol cultivado Integrado o la porcelana pasan a la seta de
n�quel del Sat�n de n�quel del sat�n de Un mango o similar (no demasiado caro) Unos
se prorrogaron luces en cocina, desayuno y habitaci�n familiar; un poco de n�quel
del Sat�n de pendientes con Perfil de GE del equipo ligero (por lo general
inoxidable) Costumbre del Friso Undermount

Luces del Montaje en superficie de grifos del cuarto de ba�o iluminaci�n Especial
117

Nada

Aplicaciones de ventiladores de techo

Ninguno Hotpoint (por lo general blanco) Felpa

Barato, blanco con GE del equipo ligera (por lo general blanco o negro) ber�ber

Alfombra

La costumbre (p.ej., bronce frotado con el petr�leo) pedido Especial (p.ej., bronce
frotado con el petr�leo con el cristal de encargo) Se prorrog� luces en todas
partes (por lo general lowvoltage hal�geno), undercabinet luces, luces pendientes
pedido Especial sin el Monograma de GE del equipo ligero o especial (Vikingo, Cero
de la Suscripci�n, etc.) Lana
(continuado)

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles


Ajardinamiento del espejo del Cuarto de ba�o de la barra de la Toalla de tirones y
perillas del Gabinete de Manijas b�sico
118

El n�quel del sat�n Barato est�ndar no mira Ninguno Reducci�n de Cromo e instalado
por una compa��a de cristal la hierba de Reducci�n, jardines del pajote

Dise�ador mirada de n�quel Cepillada n�quel Cepillado n�quel Cepillado o similar


Enmarcado (reserva)

Esta�o Afligido de encargo o pedido Especial de bronce frotado con el petr�leo


(p.ej., apen� el esta�o) el pedido Especial (p.ej., bronce frotado con el petr�leo)
pedido Especial (enmarcado)
Lat�n barato Ninguno Reducci�n de metal de Presupuesto e instalado por una compa��a
de cristal hierba de Reducci�n

Hierba de reducci�n, instale la hierba de Reducci�n, instale arbustos, arbustos,


plantas, flores, plantas, flores, hierba de la planta de la planta, hierba de camas
del pajote, camas del pajote, instale peque�os �rboles, granito aplastado o pasajes
peatonales de piedra

Figura 4-3

Cuatro dise�an y terminan niveles

Estos niveles del dise�o cambiar�n con el tiempo, y puede querer personalizarlos.
Otra vez, visite flipthebook.com si le gustara descargar una versi�n actualizada.
Como visita casas en su �rea objetivo para determinar la norma vecina, guarde una
lista que muestra las direcciones que ha visitado y lo que �descubri� sobre el
nivel del dise�o de cada casa (b�sico, est�ndar, dise�ador o costumbre). Puede
determinar la norma vecina del nivel del dise�o que el m�s a menudo ocurre a su
lista, pero desarrollar� probablemente una intuici�n sobre el nivel del dise�o
apropiado para la vecindad una vez que haya visitado un par de casas. Vamos a mirar
c�mo la comparaci�n del nivel del dise�o result� para nuestra casa del ejemplo en
el Rastro del Correo de la Cerca. La casa est� en la subdivisi�n de Colinas
Occidental, y por tanto tomamos una mirada atenta en otras diez casas en esa
vecindad (la Figura 4-4). Como puede ver, el mercado nos dice claramente que
deber�amos elegir un fin del nivel del dise�ador.

Comparaciones del nivel del dise�o de colinas occidentales


1. Mustango de 1239 corre 2. Cala del corral de 1198 3. Rastro del carro de 1293 4.
1087 vereda de la marmota de las praderas 5. 1072 correo de la cerca arrastra 6.
Curva del resumen de 1229 7. Rastro del carro de 1169 8. Mustango de 1140 corre 9.
Camino de la silla de 1210 10. Cala del corral de 1120
Figura 4-4

Est�ndar del dise�ador dise�ador del dise�ador del dise�ador del dise�ador est�ndar
dise�ador del dise�ador b�sico

Comparaciones del nivel del dise�o de colinas occidentales

Identifique mejoras

119

Una advertencia final sobre deber - el do: puede haber una reacci�n en cadena
cuando viene a la sustituci�n de materiales, encuentros y aplicaciones. A menos que
planee para ello, su experiencia podr�a ir algo como esto: Wow, no puedo creer que
una diferencia que instala nuevas puertas del gabinete hechas. Pero aquellas
contracumbres mirada segura s�rdida ahora. Adivino que los tendr� que sustituir
ahora. Estar� seguro que un azulejo agradable backsplash ser�a s�lo la cosa de
ponerse de aquellos nuevos gabinetes y contracumbres. Hmm. Cre�a que �bamos a
salvar este viejo fregadero, pero ahora clase de sobresale. Bien, no puedo
conseguir s�lo ning�n grifo para el nuevo fregadero - que un con el vaporizador de
suplemento trabajar� grande. So. Esto se hace caro. �Tengo que sustituir las
aplicaciones ahora? Consigue la idea. Lo que comenz� ya que una actualizaci�n menor
se convirti� en un comandante remodelan una vez que viera c�mo agradable las nuevas
puertas del gabinete miraron. Hay una �sinergia� natural a las opciones del dise�o
que hace en una casa. Algunas mejoras del dise�o pueden crear por descuido la
necesidad de otras mejoras del dise�o aun cuando no hay nada funcionalmente
incorrecto. Aunque su cocina totalmente renovada pudiera a�adir mucho de valor a la
casa, nuestro

remodelar y vender PUNTO


Durante m�s de veinte a�os, el Coste anual la revista de Remodeling contra el
Informe del Valor ha relatado consecuentemente que hay pocos, si alguno, mejoras
solas que puede hacer a una casa que puede obtener m�s que el coste de la
fabricaci�n de ellos. Simplemente puesto, una cubierta de 1500$ no a�adir� 2000$ (y
probablemente ni siquiera 1500$) a su precio inicial sin otras mejoras
complementarias. El punto fundamental: Si quiere ver el valor de una casa subir m�s
all� de la inversi�n ha hecho para mejorarlo, tiene que mejorar synergistically. La
suma de las partes mejoradas es mayor y ayuda a hacer la casa brincar en el valor.

120

Etapa dos: ANALIZAR

el punto aqu� se debe asegurar que planea para aquellas mejoras y los explica en la
determinaci�n de su oferta m�xima.

PODER - DO'S
El tercer modo de identificarse qu� mejoras hacer a una casa deben preguntar: �Qu�
podr�a hacer para maximizar mi ganancia? �stas son las cosas suplementarias que
hacen una casa un mejor lugar para vivir. En HomeFixers hemos identificado cinco
�reas importantes de la oportunidad aumentada de maximizar ganancias (la Figura 4-
5).

Cinco oportunidades de extraer potencial sin explotar


1. Las Sistemas de aspersi�n autom�tica de servicios, los gabinetes de la despensa,
los fregaderos suplementarios, los abridores de la puerta de garaje - las peque�as
cosas que hacen una casa m�s f�cil a vivir en aperturas del cuarto Ensanchadoras
y/o paredes que quitan entre la cocina y �reas vivas que Giran un garaje, s�tano,
desv�n, p�rtico o patio cubierto en el espacio vital acalorado y refrescado que
A�ade dormitorios adicionales, cuartos de ba�o, cuartos del sobresueldo, o hasta
una segunda historia entera

2. Aperturas 3. Conversiones 4. Adiciones

5. Remodelar principal de los Cambios de disposici�n que implica cambiar la


disposici�n entera de la casa
La figura 4-5 cinco oportunidades de extraer potencial sin explotar

Los servicios, los planos abiertos, las conversiones, las adiciones y la


disposici�n cambian todos tienen el potencial para aumentar su ganancia. Pero como
con las opciones del dise�o, tiene que tomar decisiones que son apropiadas para la
vecindad. Aqu� est� una mirada a fondo a cada una de estas cinco oportunidades de
maximizar ganancias clasificadas por su nivel de coste y complejidad:

Identifique mejoras

121

1. Servicios. La comodidad y las mejoras de conveniencia que hacen una casa m�s
f�cil a vivir en; lo hacen m�s conveniente para las necesidades de una persona:

La adici�n de un segundo fregadero a una vanidad del cuarto de ba�o (una idea
estupenda para una casa de dos cuartos de ba�o donde los ni�os tienen que compartir
un cuarto de ba�o).

La adici�n de un gabinete de la despensa o armario de la despensa a una cocina que


no tiene el que. A�adiendo una isla de la cocina para aumentar el espacio
contrasuperior, almacenaje, o para unos asientos adicionales (comida) �rea. La
sustituci�n de un pedestal se hunde en el ba�o del maestro con un gabinete de
vanidad para aumentar el almacenaje. La ampliaci�n o la adici�n de un armario a un
cuarto o vest�bulo. El espacio del armario se clasific� entre los tres primeros
servicios m�s deseables en una casa de ensue�o en un estudio de 1000 propietarios a
escala nacional conducidos por la compa��a del estudio del mercado GfK Roper
Informes. Adem�s, una guarida se puede considerar un dormitorio si a�ade un
armario, aumentando el valor de reventa potencial.

La instalaci�n de una microonda de la sobrevariedad para liberar espacio contrario


en una peque�a cocina. La conversi�n de una ba�era en un paseo - en ducha.
Instalaci�n de una sistema de aspersi�n autom�tica. La instalaci�n de un abridor de
la puerta de garaje el�ctrico. La instalaci�n de un sistema de seguridad de casa.
La instalaci�n del regulador de intensidad cambia en �reas claves como la cocina o
comedor. Instalando datos suplementarios, voz o gatos de cable. La instalaci�n de
iluminaci�n del acento o iluminaci�n de trabajo (bajo gabinetes, etc.). La
instalaci�n de iluminaci�n adicional en cuartos oscuros.

2. Aperturas. Ensanchando entradas, construyendo un paso de la cocina, o quitando


paredes, furdowns, cajas de la luz de ne�n de la cocina, y

122

Etapa dos: ANALIZAR

techos dejados caer - todos pueden dar a una casa una mirada m�s actualizada,
visualmente a�adiendo m�s espacio y/o luz. 3. Conversiones. La conversi�n de un
espacio que ya tiene un tejado y/o fundaci�n en el espacio acalorado y refrescado
es una manera eficiente de a�adir pies cuadrados sin el alto costo de una adici�n
hecha y derecha. Esto podr�a ser un cuarto para actividades especiales (cuarto de
medios, cuarto animoso, cosiendo el cuarto, el gimnasio) o a�adi� la conveniencia
(cuarto de ba�o suplementario, cuarto del desayuno, lavadero, cuarto del barro,
habitaci�n familiar). Otros ejemplos terminar�an un s�tano, desv�n, o frente o
terraza trasera; la inclusi�n de un patio; y la conversi�n de un garaje o una parte
del garaje en una �rea de trabajo. 4. Adiciones. La adici�n de pies cuadrados
(adici�n tanto una fundaci�n como un tejado) es una estrategia buena en vecindades
donde el precio de venta medio por pie cuadrado es al menos dos veces el coste del
edificio por pie cuadrado. 5. Cambios de la disposici�n. Puede considerar el dise�o
dentro de la existencia calentado y refresc� el espacio para realzar la navegaci�n,
el flujo, la organizaci�n, divertida, etc�tera. Por ejemplo, podr�a crear un cuarto
de ba�o del maestro ampliado, mover la cocina o combinar dos peque�os dormitorios
para hacer un dormitorio principal. El problema fundamental con cambios de la
disposici�n consiste en que incurre en el coste de hacer los cambios sin la ventaja
de aumentar los pies cuadrados. Queremos subrayar que �stas son todas las
oportunidades de aumentar su ganancia, pero con aquellas oportunidades viene el
peligro mayor. Si s�lo hace deber - el do y deber - el do, tiene la mejor
oportunidad de conseguir una ganancia buena con la menor parte de cantidad del
riesgo. Poder - el do representa otro nivel de oportunidades de la ganancia que se
hacen con la precauci�n y cuando la norma vecina indica que hay una oportunidad.
Como pasa por casas en su vecindad objetivo, haga notas sobre su disposici�n y
estructura para ayudarle a determinar si su casa de la inversi�n se podr�a
beneficiar de podr�a - hacer mejoras.

Identifique mejoras

123

Vamos a mirar lo que el mercado nos dice sobre las �reas adicionales de la
oportunidad para 1202 el Rastro del Correo de la Cerca (la Figura 4-6).

Dise�o de colinas occidental y comparaciones que remodelan


El Cuarto de la cama/ba�o del Maestro de Conversiones de Aperturas de Servicios del
Nivel del Fin de la direcci�n sobre el garaje se hizo Cambios de la Disposici�n de
Adiciones del Garaje de la Terraza trasera del maestro 1. Sistema de aspersi�n
autom�tica del Dise�ador de Carrera del Mustango de 1239 2. Est�ndar de la Cala del
Corral de 1198 3. Rastro del Carro de 1293 4. 1087 Vereda de la marmota de las
praderas 5. 1072 Rastro del Correo de la Cerca 6. Curva del Resumen de 1229 7.
Rastro del Carro de 1169 9. Sistema de aspersi�n autom�tica del Dise�ador de la
Sistema de aspersi�n autom�tica del Dise�ador de la Sistema de aspersi�n autom�tica
del Dise�ador de la Sistema de aspersi�n autom�tica del Dise�ador de la Sistema de
aspersi�n autom�tica del Dise�ador de la Sistema de aspersi�n autom�tica del
Est�ndar del Camino de la Silla de 1210

8. Mustango de 1140 10 b�sicos dirigidos. Sistema de aspersi�n autom�tica del


dise�ador de la cala del corral de 1120

Figura 4-6

Dise�o de colinas occidental y comparaciones que remodelan

El mercado nos dice que hay una oportunidad clara de aumentar se aprovechan de la
adici�n de una sistema de aspersi�n autom�tica (nuestra casa es uno de pocos que no
tiene un). Adem�s, ocho de las diez casas que vimos tienen planos abiertos (nuestro
bastante se compartimienta, pero se podr�a cambiar f�cilmente). As�, nuestra visi�n
para la casa en el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es fines del nivel del
dise�ador con un plano abierto y la adici�n de una sistema de aspersi�n autom�tica
(la Figura 4-7).

Correo de la cerca de 1202 arrastra visi�n


Si podr�a podr�a terminar nivel oportunidad suplementaria oportunidad suplementaria
Figura 4-7

Sistema de aspersi�n autom�tica de aperturas de servicios del dise�ador plano


abierto

Correo de la cerca de 1202 arrastra visi�n


124

Etapa dos: ANALIZAR

Armado con nuestra visi�n de que hacer a la casa, estamos listos para circular a la
primera parte de la F�rmula de la Oferta de M�ximo del remodelar y vender:
determinaci�n del precio de venta eventual.

PUNTOS PARA RECORDAR


El primer paso en el an�lisis de una oportunidad de inversi�n del remodelar y
vender debe determinar exactamente y exhaustivamente las mejoras que har�. Hay tres
clases de mejoras para considerar:1. Deber - el Do - problemas que se tienen que
arreglar. 2. Deber - el Do - El nivel apropiado de fin necesario para traer a la
casa hasta la norma vecina. 3. Poder - el Do - Oportunidades de dar un toque a
valor escondido en una propiedad y maximizar la ganancia potencial del remodelar y
vender. Determinando deber - el do parece a una inspecci�n de la propiedad en esto
identifica todo que no funciona o s�lo llanura rota. Aquellas reparaciones o
reemplazos son no negociables. Se deben hacer. Use nuestro Debe - Hacer la Lista de
comprobaciones para ayudarle a evaluar su remodelar y vender. Est� cuidadoso aqu� o
pagar� el precio m�s tarde. Determinando deber - el do es un asunto de tasar la
norma vecina - la condici�n t�pica, rasgos y servicios del �rea. Los cuatro niveles
del fin del dise�o son B�sicos, Est�ndares, Dise�ador y Costumbre. Use la Cuatro
Hoja de trabajo de Niveles del Fin y el Dise�o para dirigir su toma de decisiones.
No tiene que golpear los est�ndares locales, pero los tendr� que encontrar si la
casa debe conseguir su precio de venta. Finalmente, buscar� posible podr�a - el do
- aquellas mejoras que hacen la casa un mejor lugar para vivir y aumentar el valor
de la propiedad. Determine si cualquiera de las cinco oportunidades

Identifique mejoras

125

PUNTOS PARA RECORDAR


podr�a trabajar para su propiedad: Servicios, Aperturas, Conversiones, Adiciones y
Cambios de la Disposici�n. Ahora sabe que mejoras planear� si compra la casa. Esto
es un paso principal en el proceso de an�lisis. H�galo a fondo. Se alegrar� de que
hizo.

126

Etapa dos: ANALIZAR

Cap�tulo 5

Determine precio de venta


1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Identif�quese mejoras determinan precio de venta

Cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n para ganancia de m�nimo del juego de


gastos tranquila
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Estime que el precio de venta refiri�ndose a casas comparables Se adapta el precio


de venta sobre la base de tendencias del mercado Finalizan el precio de venta con
la ayuda de expertos
127

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

Cada a�o el 2 de febrero, los miles de personas descienden en la peque�a ciudad de


Punxsutawney en Pensilvania del Este para ver a Punxsutawney Phil, la marmota de
Am�rica �que predice el tiempo�. La leyenda lo tiene que si el animal que hiberna
ve su sombra ya que surge de su madriguera esa ma�ana, el invierno durar� m�s seis
semanas. Si no lo ve, la primavera vendr� temprano. Lamentablemente, los
inversionistas de bienes inmuebles no tienen Punxsutawney Phil para ayudar con sus
predicciones de precios de venta, pero no hay una sombra de una duda que cuando
armado con los inversionistas de instrumentos adecuados puede predecir futuros
precios de venta con la exactitud notablemente alta. Llamamos ese futuro precio de
venta el precio de venta eventual (ESP). Es el precio por el cual una casa se
vender� r�pidamente despu�s de que se ha arreglado. La determinaci�n del ESP es la
primera y la m�s influyente de los cuatro componentes en la F�rmula de la Oferta de
M�ximo del remodelar y vender para una propiedad de la inversi�n anticipada (la
Figura 5-1).

TIRE f�rmula de la oferta de m�ximo


Precio de venta eventual��� = gastos de la mejora oferta de m�ximo de la ganancia
de m�nimo de gastos tranquila
M�ximo del remodelar y vender de la figura 5-1 ofrece f�rmula

El entusiasmo natural de encontrar una perspectiva buena puede hacer que usted sea
demasiado optimista y sobrestime el precio de venta cuando deber�a ser
desapasionadamente neutro. Uno de nuestros clientes y un inversionista de bienes
inmuebles veterano, Jay Otto, ha estado comprando, convenir y vendiendo de
aproximadamente una docena de casas un a�o desde principios de los a�os 1980. La
actitud de Jay es la de un comprador reacio: �Busco cada raz�n concebible de no
comprar una propiedad, y cuando yo finalmente, absolutamente tenga a, la comprar� -
pero s�lo despu�s de que la casa me ha obligado a comprarla�. Jay confiesa que su
enfoque conservador causa

128

Etapa dos: ANALIZAR

�l para perder algunas oportunidades. Sin embargo, preferir�a perder unas


oportunidades buenas si esto le ayuda a evitar malo. Determinando el ESP para su
remodelar y vender, le animar�amos a adoptar la actitud de Jay y quitar cualquier
ilusi�n de la ecuaci�n. Como la determinaci�n que hacer a una casa, la subida con
un precio de venta exacto requiere la lectura y la interpretaci�n del mercado.
Vamos a mostrarle un proceso de cuatro pasos para subir con un ESP (la Figura 5-2).
(Creemos que es un poco m�s exacto que un roedor que predice el tiempo.)
Proceso de cuatro pasos para determinaci�n del ESP
1. Tire comps 2. Conduzca comps 3. Lea el mercado 4. Concuerde con expertos
La figura 5-2 proceso de cuatro pasos para determinaci�n del ESP

PASO UN: TIRE EL COMPS


La mayor parte de nosotros saben que Multiple Listing Service (MLS) es un gran
lugar para buscar casas para la venta. Pero el poder del MLS como una base de datos
de datos de ventas hist�ricos se hace sobre todo evidente cuando uno determina el
precio de venta eventual de una casa. Comenzaremos el proceso de determinar el ESP
extrayendo el MLS para subir con un precio de venta �spero. Pida que su corredor de
bienes ra�ces cree un informe de an�lisis del mercado relativo (CMA) para casas que
se han vendido recientemente en la misma vecindad que su casa de la inversi�n
anticipada. Quiere casas similares, pero tambi�n quiere un juego decente de
resultados, as� no se haga demasiado espec�fico en la b�squeda. Sugerimos que use
los cinco par�metros de b�squeda siguientes:

Determine precio de venta

129

1. Recientemente vendido. Deber�a conseguir que el valor de los seis o m�s meses de
datos de ventas consiga un gran n�mero de comps (al menos diez). Sin embargo, el
ideal deber�a usar casas comparables que se han vendido dentro de los tres meses
pasados. 2. Cerca. Compare su casa de la inversi�n anticipada s�lo con casas en la
misma vecindad. 3. Talla. Las casas comparables deber�an ser aproximadamente la
misma talla. No conseguir� datos significativos comparando una casa de 1500 pies
cuadrada con una casa de 5000 pies cuadrada. Sugerimos � 500 pies cuadrados como
una variedad para la b�squeda. M�s cerca mejor. 4. Edad. En general, las casas
construidas al mismo tiempo en la misma vecindad tienden a tener la misma
arquitectura, condici�n y rasgos b�sicos. Sugerimos � 10 a�os para la b�squeda.
Otra vez, m�s cerca en edad, mejor el comp. 5. Disposici�n. Las casas comparables
deber�an tener sobre el mismo n�mero de dormitorios y cuartos de ba�o como la casa
de la inversi�n anticipada. Sugerimos � 1 tanto para dormitorios como para cuartos
de ba�o.

remodelar y vender PUNTO


Si su informe de CMA causa demasiado pocas casas, puede relajar los par�metros para
incluir casas con una mayor variedad de pies cuadrados, edad y disposici�n. Pero
tenga cuidado con la inclusi�n de cualesquiera comps que tengan la venta de fechas
m�s viejas que seis meses. Los valores de casa en una vecindad pueden cambiar
dram�ticamente en unos meses. Si todav�a no puede conseguir un buen n�mero de
resultados, tiene que poner en duda si la casa est� realmente en una vecindad
deseable.

Vamos a seguir usando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 como un ejemplo.
Recuerde que es una casa de 2000 pies cuadrada construida en 1987 con cuatro
dormitorios y dos cuartos de ba�o y medio. Su agente tirar� el comps apropiado (la
Figura 5-3).

130

Etapa dos: ANALIZAR

Par�metros de b�squeda de CMA para 1202 rastro del correo de la cerca


1. Recientemente vendido 2. Cerca 3. Talla similar 4. Disposici�n similar 5. Edad
similar
Figura 5-3
Dentro de los tres meses pasados En la Subdivisi�n de Colinas Occidental � 15002500
pies cuadrados 3 a 5 dormitorios, 15 a 3,5 cuartos de ba�o Construidos a partir de
1977 hasta 1997

Par�metros de b�squeda de CMA para 1202 rastro del correo de la cerca

Puede conseguir una estimaci�n �spera del ESP directamente de los resultados del
CMA. El informe para el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca muestra que once
casas encontraron nuestros par�metros de b�squeda (la Figura 5-4). El precio medio
por pie cuadrado de once comps es 138$. De esto, calculamos un precio de venta
�spero multiplicando los pies cuadrados de la casa de la inversi�n anticipada en
138$ para conseguir 276000$ ($138$ 2000 pies cuadrados 276000).

An�lisis del mercado relativo para la subdivisi�n de colinas occidental


Direcci�n 1. Carrera del Mustango de 1300 2. Vereda de la marmota de las praderas
1684 3. Curva del Resumen de 1900 4. Rastro del Carro de 1435 5. C�rculo del Final
de Rastros de 1400 6. Rastro del Carro de 1439 7. Curva del Resumen de 1905 8. 9.
10. 11. 1189 Camino de la Silla de 1400 de Rodeo Drive 1164 PROMEDIO de la Cala del
Coral de 1515 de Rodeo Drive Rastro del Correo de la Cerca de 1202 Price Pies
cuadrados de $255360$ 285000$ 322950$ 271320$ 244900$ 244900$ 343000$ 289900$
299000$ 285000$ 356393$ 290702 Vendidos 2,250 2,266 2,484 2,016 1,786 1,786 2,417
1,997 2,057 1,939 2,247 2,113 2000 Price Por Camas de $113$ 126$ 130$ 135$ 137$
137$ 142$ 145$ 145$ 147$ 159$ 138 de PIES SQ 4 4 4 4 4 3 3 4 4 3 4 4 4 Ba�os 2 25
25 2 2 2 2 2 3 2 2 2 25 A�o de Historias Construy� 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1984
de 1980 de 1981 de 1989 de 1984 de 1986 de 1985 de 1984 de 1982 de 1988 de 1983 de
1983 1987

Figura 5-4

An�lisis del mercado relativo para la subdivisi�n de colinas occidental

Determine precio de venta

131

EL MODELO VECINO
Adem�s de la indicaci�n de un precio de venta �spero, los informes de CMA
proporcionan una especie de �casa modela� mirando los promedios de casas
comparables. La venta de vivienda t�pica en la vecindad tiene 2113 pies cuadrados,
cuatro dormitorios (realmente 373, pero redondeamos), dos cuartos de ba�o, una
historia y se construy� en 1984 (la Figura 5-5).

La casa �modela� en colinas occidentales


Cuartos de ba�o de dormitorios de pies cuadrados # de edad de historias
Figura 5-5

2,113 4 2 1 1984

La casa �modela� en colinas occidentales

Comparando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 con la casa modela, vemos que
la casa del Rastro del Correo de la Cerca tiene m�s cuartos de ba�o y es m�s nueva
que la casa modela. Pero tambi�n es un poco m�s peque�o y tiene dos historias,
mientras que la casa del modelo vecina tiene el que. Todas las cosas consideraron,
la casa en el Rastro del Correo de la Cerca parece bien comparado con las casas que
se venden en la vecindad (la Figura 5-6). �Qu� significa esto? Significa que la
casa de la inversi�n anticipada est� en medio del camino para el comps: no hay
raz�n (a�n) de creer que nos podr�amos poner m�s o cualesquiera menos de 276000$.
Si una casa de la inversi�n anticipada resulta ser mejor o peor que la casa modela,
tiene que ajustar ESP �spero apropiadamente. Lamentamos que no hubiera una f�rmula
absoluta, protegida contra fallos para cuanto ajustar el precio de venta, pero no
hay. Por eso hay m�s tres pasos por los cuales debe pasar en la determinaci�n del
ESP.

132

Etapa dos: ANALIZAR

Rastro del correo de la cerca contra la casa modela en colinas occidentales


Los cuartos de ba�o de dormitorios de pies cuadrados de la casa modelos # de edad
de historias en GENERAL
Figura 5-6

Correo de la cerca arrastra 2,000 4 25 2 1987

Comparaci�n peor lo mismo mejor peor mejor lo mismo

2,113 4 2 1 1984

Rastro del correo de la cerca contra la casa modela en colinas occidentales

PASO DOS: CONDUZCA EL COMPS


Ahora tenemos un precio de venta �spero para la casa y una idea de lo que las
clases de casas venden en la vecindad. Pero los datos MLS no proporcionan un cuadro
completo. El siguiente paso debe rellenar detalles sobre el comps conduciendo a
cada uno de ellos para juntar algunos datos del testigo ocular. M�s detalles que
tenemos sobre las casas comparables, m�s exacto la estimaci�n del ESP ser�.
Tratamos de ver c�mo una casa de la inversi�n en su final, fixedup condici�n se
comparar�a con las casas que usamos para nuestro comps. Comparamos casas usando
cinco factores de inspecci�n visual (la Figura 5-7). Como comparamos nuestra casa
con otras diez o m�s casas, usamos un sistema de calificaci�n num�rico para ayudar
a guardar la pista de c�mo nuestra casa se compara con la vecindad. Guardamos el
sistema de calificaci�n simple de modo que seamos inclinados a usarlo repetidas
veces. Basado en los cinco criterios (condici�n, freno, visi�n, calle y
proximidad), hacemos una llamada del juicio sola: Si creemos que la casa de la
inversi�n en general ser�a �mejor� que el comp, damos a nuestra propiedad +1 punto.
Si sentimos que ser�a peor, le damos � 1 punto. Si creemos que es lo mismo, le
damos 0 puntos (la Figura 5-8).

Determine precio de venta

133

Los cinco factores de inspecci�n visual


1. Condici�n 2. Petici�n de freno 3. Visi�n 4. Calle 5. Proximidad de
Infraestructura El tejado, apartadero, puertas de garaje, ventanas, p�rticos,
calzada, pasajes peatonales La arquitectura, �rboles, c�sped, ajardinamiento, talla
de la parte, y Agua del grado, horizonte de la ciudad, monta�as, cualquier Callej�n
sin salida de monstruosidades, calle principal, intersecci�n principal, orgullo de
propiedad negocios Comerciales evidentes, f�bricas, establecimientos indeseables,
pistas del camino ferroviarias, carreteras, l�neas de energ�a, aparcamientos,
paradas de autob�s
Los cinco factores de inspecci�n visual
Figura 5-7

Despu�s, sumamos todos los tanteos individuales para conseguir un resultado total.
En el ejemplo, 1202 Rastro del Correo de la Cerca es visualmente peor (� 2 puntos.)
que el promedio comps. �Qu� significa esto? Significa que basado en la inspecci�n
visual, creemos que hay algo sobre el comps que les dar�a una mayor petici�n total
que la casa en el Rastro del Correo de la Cerca en su condici�n fija. Algunos comps
tienen �rboles m�s grandes y una mejor visi�n, pero la cosa m�s grande revelada por
la inspecci�n visual consiste en que el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es
una de s�lo unas casas del Estilo de la �poca de los Tudor del estuco twostory en
una vecindad de casas del rancho generalmente solas piso. Tendremos que reducir el
precio de venta �spero para explicar la dificultad de vender una casa del Estilo de
la �poca de los Tudor en la Subdivisi�n de Colinas Occidental.

remodelar y vender PUNTO


Cuando compare cualquier comp con su propiedad de la inversi�n anticipada, recuerde
que lo compara con su propiedad como si su propiedad estaba en su condici�n fija,
lista para aplazarse en el mercado a la venta.

134

Etapa dos: ANALIZAR

Informe de inspecci�n visual para subdivisi�n de colinas occidental


Direcci�n 1. Mustango de 1300 corre 2. Vereda de la marmota de las praderas 1684 3.
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Curva del resumen de 1905 del rastro del carro de 1439
del c�rculo del final de rastros de 1400 del rastro del carro de 1435 de curva del
resumen de 1900 1289 camino de la silla de 1400 de Rodeo Drive 1264 TOTAL de la
cala del coral de 1515 de Rodeo Drive
Figura 5-8

Comparaci�n mejor (+1) peor �(1) peor �(1) mismo (0) peor �(1) mismo (0) mismo (0)
peor �(1) mejor (+1) mejor (+1) peor �(1) peor �(2)

Informe de inspecci�n visual para subdivisi�n de colinas occidental

PASO TRES: LEA EL MERCADO


�Cu�l es el ambiente del mercado hoy, y a qu� parecer� cuando se prepare a vender
su casa? �Qu� se pronostica el de seis meses? M�s all� de los datos vecinos
comparables, el ambiente del mercado total es un factor importante en la predicci�n
del precio de venta. Miramos cuatro indicadores que levantar�n o bajar�n nuestras
expectativas sobre el precio de venta de una casa:1. tendencias del inter�s
hipotecario. �Est�n intereses hipotecarios en el �rea dirigirse o abajo durante los
pr�ximos seis meses? Los intereses hipotecarios m�s altos ponen la presi�n a la
baja sobre precios de vivienda. Se necesita s�lo un cambio en aquellos precios para
afectar lo que los compradores son capaces de permitirse. 2. Ciclo de compra
estacional. Las ventas de casa (y por lo tanto precios de vivienda) por lo general
toman una pendiente durante los meses de invierno, pero recogen en el

Determine precio de venta

135

verano. �Va el mes en el cual pone su casa en una lista ser favorable o
desfavorable en t�rminos de ciclo de compra estacional? 3. Tiempo en mercado. Su
corredor de bienes ra�ces puede comprobar niveles del inventario as� como d�as
medios en el mercado para determinar c�mo r�pidamente las casas se venden en su
vecindad. 4. Desarrollo. �Hay all� algo que har� que m�s personas quieran vivir en
una vecindad d�nde considera una propiedad de la inversi�n anticipada? Los
empleadores principales, las escuelas, las tiendas, las iglesias, los parques, los
fondos, las instalaciones de la reconstrucci�n y los locales de entretenimiento
pueden tener un impacto a varias personas que vienen a o dejan una vecindad.
Tambi�n es una idea buena de ver lo que pasa s�lo fuera de la vecindad. Si una
nueva subdivisi�n ser� la apertura calle abajo, puede experimentar una ca�da en
precios de venta en su vecindad. Preste la atenci�n al negocio y las partes de la
ciudad del peri�dico local y compruebe la C�mara del comercio para seguir
tendencias del mercado locales. Para el Rastro del Correo de la Cerca, nuestro
an�lisis de tendencias del mercado revel� que los expertos predicen una subida de
tasas de inter�s. Tambi�n notamos que muchos de los comps se vendieron durante el
pico del ciclo de compra estacional. Tomaremos ambos de aquellas tendencias en la
consideraci�n cuando decidamos el ESP para 1202 Rastro del Correo de la Cerca. En
este caso, parece que tendremos que reducir algo nuestro precio de venta eventual
debajo del comps.

PASO CUATRO: CONCUERDE CON EXPERTOS


Los expertos del alojamiento locales son miembros muy valiosos de su red. Su
maestr�a y conocimiento espec�fico le pueden salvar miles de d�lares. De vez en
cuando, consultamos tres tipos de expertos que nos pueden dar el consejo confiable
sobre el ESP de una casa. No sugerimos que tenga que

136

Etapa dos: ANALIZAR

conversaci�n con tres tipos de expertos cada vez, pero nunca hace da�o conseguir
una segunda opini�n calificada. 1. Corredores de bienes ra�ces del especialista
vecinos. Estos agentes se especializan en la venta de casas en cierta vecindad. A
menudo, parece que tienen m�s listados en una vecindad que hacen todos otros
agentes se combinaron. Estos especialistas est�n en sus vecindades objetivo casi
cada d�a y tienen una riqueza de conocimiento en sus yemas del dedo. 2. Tasadores.
Un tasador profesional es un experto en la estimaci�n del valor de una casa. Sin
embargo, no puede querer pagar 300$ a 500$ para una valoraci�n de una propiedad de
la cual ni siquiera podr�a hacer una oferta. Si tiene una relaci�n con un tasador,
ver si �l o ella har�n una valoraci�n verbal para unos honorarios considerablemente
reducidos. Est� sin falta que el tasador realiza que busca el precio de venta de la
casa en su condici�n fija. 3. Residentes vecinos. Algunos residentes tienen m�s
conocimiento sobre una vecindad que muchos profesionales. Comprobando el comps,
lleve tiempo para salir de su coche y dirigirse a algunos vecinos. M�s respetuoso
es del tiempo que pregunta de sus expertos, m�s probablemente le deben ayudar la
pr�xima vez que llama. Recomendamos que suba con un precio de venta eventual antes
de ir a sus expertos. Entonces vaya a ellos para la confirmaci�n o ayudarle a
refinar el precio. Si pide que ellos hagan todo el trabajo para usted, aseg�rese
que quiere pagar un precio justo por su ayuda. Detr�s al ejemplo del Rastro del
Correo de la Cerca. Fuimos a nuestro especialista vecino para hablar del ESP y
averiguamos una noticia interesante. Nos dijo que en dos semanas las excavadoras
iban a comenzar a limpiar la tierra para el desarrollo de la fase II de Colinas
Occidentales. Esto significa que en los pr�ximos ocho a doce meses muchas nuevas
casas estar�n en el mercado en la misma vecindad. Esta informaci�n tendr�
seguramente una influencia negativa al ESP para la casa del Rastro del Correo de la
Cerca.

Determine precio de venta

137
FINALICE SU ESP
Estamos listos ahora para subir con el ESP para 1202 el Rastro del Correo de la
Cerca. Nuestro precio de venta �spero basado en el comps era 276000$. Durante la
inspecci�n visual descubrimos que ninguna de las casas recientemente vendidas era
una casa del Estilo de la �poca de los Tudor de dos pisos como nuestra casa de la
inversi�n anticipada. El an�lisis de tendencia del mercado revel� que nuestra casa
se vender� en un ambiente menos favorable por intereses hipotecarios y modelos de
compra estacionales. Finalmente, averiguamos que muchas nuevas casas est�n a punto
de construirse en la vecindad. Ninguno de aquellos factores nos hace querer
abandonar el remodelar y vender, pero hemos decidido que 250000$ son ESP m�s
realista para la casa. Ahora tenemos la primera parte de la f�rmula de la oferta
(la Figura 5-9).

Rastro del correo de la cerca de 1202: f�rmula de la oferta m�xima


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
Figura 5-9

250000$

Rastro del correo de la cerca de 1202: f�rmula de la oferta m�xima

En el Cap�tulo 6, surgiremos con una estimaci�n a cu�nto las reparaciones y las


mejoras van a costar.

138

Etapa dos: ANALIZAR

PUNTOS PARA RECORDAR


La determinaci�n del precio de venta eventual de una casa tirada es la primera y la
m�s influyente de los cuatro componentes (los otros tres son gastos de la mejora,
gastos tranquilos y ganancia m�nima) en la determinaci�n de la oferta m�xima a un
vendedor. Hay tres pasos para llegar a un precio de venta eventual:1. dirija un
an�lisis del mercado relativo para ver para qu� las casas similares van en la
vecindad objetivo. Deber�a mirar semejanzas en talla, edad, y disposici�n y
proximidad de la casa de la inversi�n. 2. Estrechamente mire tendencias del mercado
que afectan ventas de la casa. �Estar� lista su casa de la inversi�n para venderse
durante la �poca de vacaciones m�s lenta o el verano movido? �Ocurre all� el
desarrollo econ�mico cerca que puede tener un impacto positivo a ventas de la casa
en esa �rea? Finalmente, tenga en cuenta cuanto las casas toman para venderse (d�as
en el mercado). 3. Concuerde con expertos locales para ver si sus n�meros est�n en
el estadio de b�isbol. Estos especialistas pueden incluir a corredores de bienes
ra�ces, tasadores, y hasta colindan quienes son entendidos sobre el precio de
alojamiento en su vecindad.

Determine precio de venta

139

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 6

Gastos de la mejora de la estimaci�n


1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

Identif�quese mejoras determinan precio de venta


Cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n para ganancia de m�nimo del juego de
gastos tranquila

2� ANALIZAN

Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Reconozca los peligros de perder o calcular mal la meticulosidad del Equilibrio de


gastos de la mejora, la exactitud y la velocidad en la estimaci�n de gastos de la
mejora de la Estimaci�n contratando a un profesional, por usted o usando una regla
b�sica
141

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

En el Cap�tulo 5, observamos que los sentimientos naturales del optimismo que


rodean el descubrimiento de una nueva propiedad de la inversi�n prometedora pueden
trabajar contra usted, haci�ndole sobrestimar el precio de venta eventual para
racionalizar la compra de una casa. Aquellos sentimientos del optimismo tambi�n
pueden trabajar contra usted cuando estima los gastos de la mejora, pero esta vez
le lisonjear�n en la subestimaci�n. Susurran: �S�lo tiene que pintar y alfombra, y
esto no es muy caro�. �Puede conseguir un lavavajillas en venta por 200$�. �Puede
hacer la mayor parte de este trabajo usted mismo�. Resista la tentaci�n. Nuestro
objetivo en este cap�tulo es darle un m�todo eficaz, equilibrado para determinar
los gastos de la mejora para un remodelar y vender. La estimaci�n del coste de la
mejora es la segunda parte de nuestra f�rmula del remodelar y vender de cuatro
partes para hacer una oferta elegante (la Figura 6-1).

TIRE f�rmula de la oferta de m�ximo


Precio de venta eventual��� = gastos de la mejora oferta de m�ximo de la ganancia
de m�nimo de gastos tranquila
M�ximo del remodelar y vender de la figura 6-1 ofrece f�rmula

El error que hemos visto el m�s con frecuencia entre inversionistas de bienes
inmuebles subestima los gastos de la mejora. Pierden algunas mejoras (no bastante
completo) y calculan mal el coste de otras mejoras (no bastante exacto). Una
peque�a se�orita o el error de c�lculo pueden la bola de nieve en un �xito grande
en sus ganancias. A�adido juntos, estos peque�os errores pueden llevar a uno a�n
m�s grande - ninguna ganancia en absoluto. Para ilustrar, digamos olvidamos de
incluir un nuevo lavavajillas en nuestra estimaci�n. Durante nuestro �debe deber�a
podr�a� caminata de inspeccion, notamos que ten�amos que actualizar la cocina. Sin
embargo, cuando costamos mejorar -

142

Etapa dos: ANALIZAR


mentas, el lavavajillas se excluy�. Esto era un error honesto ya que la casa nunca
ten�a el que. Esto es 300$ para el lavavajillas, equipo de la manguera, impuesto
sobre las ventas e instalaci�n. Como no hab�a un lavavajillas anterior, tuvimos que
crear un espacio 24-inchwide en los gabinetes (75$), a�adir un interruptor y
alambrado (100$), y hacemos un poco de fontaner�a menor (50$). �Coste total para
a�adir el lavavajillas, 525$? No exactamente. Los costos adicionales no se paran
all� porque ya hab�amos instalado contracumbres y un piso de baldosa. Desconchamos
la contracumbre y rajamos la lechada en el piso de baldosa para crear el espacio e
instalar el lavavajillas, a�adiendo 175$ suplementarios. Ahora estamos en 700$ y no
hemos explicado hasta ning�n gasto de la posesi�n suplementario durante la tardanza
(la Figura 6-2).

Consecuencias de gastos de la mejora perdidos o calculados mal


Coste aumentado yo tiempo aumentado

El coste directo de las mejoras

El tiempo de realizar las mejoras adicionales

El coste del tiempo de retenci�n suplementario caus� haciendo las mejoras Extra
interesar contribuciones territoriales Suplementarias utilidades Suplementarias La
presi�n a la baja en el precio de venta si el proyecto se ampl�a en una temporada
de venta desfavorable Los costes de oportunidad de amarrar su dinero en la misma
inversi�n durante un per�odo de tiempo m�s largo
Figura 6-2

La pr�rroga causada programando conflictos creada por las mejoras adicionales

El tiempo m�s largo para venderse a consecuencia de ampliaci�n del proyecto en una
contracci�n desfavorable o venta de temporada (temporada del mal tiempo, mal
vendiendo meses)

Consecuencias de gastos de la mejora perdidos o calculados mal

Gastos de la mejora de la estimaci�n

143

Con el efecto que cae en cascada en el trabajo todav�a dejado hacerse, casi dos
semanas suplementarias se a�adieron al proyecto, y terminamos por pagar 600$
suplementarios (aproximadamente 300$ por semana) en inter�s, contribuciones
territoriales, utilidades, etc�tera. As�, el lavavajillas de 300$ creci� a un coste
de 1300$. Multiplique esto por diez �peque�as� se�oritas y puede ver que s�lo unos
errores de c�lculo pueden comer por completo mayor�a, si no todos, de su ganancia.
La estimaci�n de gastos de la mejora requiere que equilibre las dos variables de
meticulosidad y exactitud incorporando un tercer factor: velocidad. Es una cosa de
juzgar mal el coste de un nuevo lavavajillas en 30$, pero como hemos visto, si
olvida que necesita un nuevo lavavajillas, se podr�a costar 1300$. Por eso ser
cuidadoso es tan importante. La exactitud llega segunda con un retraso
insignificante: Si no consigue los gastos exactamente derecho, todav�a puede
erosionar su ganancia con muchas peque�as se�oritas. La meticulosidad y la
exactitud son habilidades cr�ticas de un perito con experiencia, y ambos pueden ser
comprometidos por la necesidad de la velocidad. Una vez que haya encontrado una
propiedad de la inversi�n prometedora, querr� hacer una oferta cuanto antes, porque
en la arena competitiva de la casa remodelar y vender, el tiempo es primordial.

Tres modos de estimar gastos de la mejora


Meticulosidad 1. Alquile unos 2 profesionales. H�galo usted mismo 3. Use reglas
b�sicas
Figura 6-3

Exactitud feria buena buena

Velocidad pobres buenos excelentes

Pobres buenos excelentes

Tres modos de estimar gastos de la mejora

Hay tres modos principales de estimar los gastos de la mejora para un remodelar y
vender, y cada uno implica compensaciones cuando viene a meticulosidad, exactitud y
velocidad (la Figura 6-3). 1. Contrate a un profesional. Un contratista general le
puede dar una evaluaci�n del coste profesional. Un contratista con experiencia ha
completado

144

Etapa dos: ANALIZAR

tantos proyectos que cuando viene a la estimaci�n, o ella raramente pierde algo de
la importancia. 2. Haga la estimaci�n de usted. Coste todo el material individual y
salarios. Esto es una opci�n buena mientras ha hecho su tarea con adelanto, pero
puede ser lento yendo hasta que haya aumentado un poco de experiencia. 3. Use
reglas b�sicas. Estas pautas �speras le consiguen en el estadio de b�isbol. La
utilizaci�n de una regla b�sica es una gran manera conseguir una estimaci�n �spera
r�pida. Puede no ser completo, pero puede ser bastante exacto poner una oferta en
hasta que vuelva y valide los n�meros. Puede decidir qu� opci�n trabaja mejor para
usted, pero no podemos subrayar bastante que la tercera opci�n se hace para la
velocidad para hacer una oferta r�pida. (S�lo acu�rdese de incluir una cl�usula de
la contingencia en su contrato de la oferta para protegerle por si la propiedad
tenga sorpresas inesperadas y su estimaci�n �spera es desconectada. Cubrimos esta
cl�usula en la etapa de la Compra.) Aunque seguramente pueda hacer una oferta
usando una estimaci�n de la regla b�sica, nunca ir adelante con la compra de una
casa usando s�lo esa estimaci�n. Siempre contrate a un profesional o haga una
estimaci�n de costos completa usted mismo entre el tiempo el contrato se acepta y
cuando se cierra en la casa. Cualquier m�todo que elige, su punto de partida en la
estimaci�n de gastos de la mejora es la mejora le planean creado durante el
mustshould - podr�a caminata de inspeccion. Convertir� ese plan de la mejora en un
�mbito de trabajo detallado con todo el trabajo y gastos de materiales.

ALQUILER DE UN CONTRATISTA GENERAL


Sobre todo para su primera pareja de capirotazos, un poco del mejor consejo le
podemos dar debe contratar a un contratista general con experiencia para manejar la
construcci�n. Una ventaja agradable de contratar a un contratista general es que �l
o ella har�n la estimaci�n del coste para usted. En una situaci�n ideal, su general

Gastos de la mejora de la estimaci�n

145

el contratista acompa�ar� en su �debe deber�a podr�a� caminata de inspeccion e


indicar muchas de las cosas de la casa que se debe dirigir as� como trabajo con
usted para subir con las cosas que deber�an y se podr�an hacer en la luz de lo que
contin�a en la vecindad. El contratista general tomar� su plan de la mejora y lo
convertir� en un �mbito de trabajo, presupuesto y horario.

remodelar y vender PUNTO


Elija a un contratista general que es el funcionamiento c�modo con inversionistas
de bienes inmuebles y ha completado varios proyectos de la rehabilitaci�n en los
cuales la propiedad entera consigui� un estiramiento facial (no s�lo una cocina o
cuarto de ba�o). Es importante que su contratista general entienda que el objetivo
es maximizar la ganancia. Las mejoras y los suplementos s�lo se deber�an sugerir
porque probablemente aumentar�n su ganancia, no porque s�lo aumentan el valor de la
casa (una distinci�n sutil pero importante). Aun si ha decidido manejar el trabajo
usted mismo, es posible contratar a un contratista general para darle una
estimaci�n detallada. Esto puede costar hacia arriba de 500$. (Ya que el
contratista no va a hacer el trabajo, quiere proporcionar bastante incentivo de
modo que pueda conseguir una respuesta completa, exacta, y r�pida), pero est�n 500$
bien gastados si asegura el consejo detallado, exacto, y oportuno que salvar� o le
har� dinero porque lleva a su fabricaci�n de una mejor oferta. Los contratistas m�s
generales se experimentan peritos del coste, pero toma sobre medio d�a para hacer
una estimaci�n de costos completa, incluso el tiempo pasado en la propiedad. Puede
ser capaz de establecer una relaci�n con un contratista general que le dar� un
descuento despu�s de que ha contratado �l o ella algunas veces. En HomeFixers,
nuestras evaluaciones del coste son muy detalladas y muchos de nuestros clientes
los usan como un cianotipo de futuros capirotazos. Lo que decimos aqu� est� que
para estimar objetivos, puede necesitar la ayuda de un profesional para su primera
pareja de tiempos, hasta que consiga colgar de ella.

146

Etapa dos: ANALIZAR

remodelar y vender PUNTO


Algunas personas son contrarias a gastos del dinero en una estimaci�n de costos
profesional antes de que tengan una oferta aceptada. Sin embargo, la mayor parte de
personas, habi�ndolo pagado, son felices y creen que se paga con el tiempo. Piense
en una estimaci�n de costos profesional como una educaci�n inicial y una p�liza de
seguros en curso en la cual unos cientos de d�lares le pueden salvar miles evitando
un remodelar y vender poco rentable.

HACER EL COSTE QUE SE ESTIMA


La gente a menudo lucha con la adquisici�n de una estimaci�n de costos de la mejora
confiable solos. Aqu� est�n unos motivos por qu� puede ser tan provocativo:

Hay cientos de tareas de construcci�n que se tienen que valorar. Hay docenas de
categor�as comerciales diferentes (el que significa ir a fuentes m�ltiples a
conseguir la informaci�n costada). El c�lculo del coste de la mayor parte de tareas
de construcci�n significa estimar dos gastos. No s�lo tiene que saber los gastos
materiales, tiene que saber cu�nto los contratistas cobrar�n para instalar los
materiales.

Los gastos materiales pueden cambiar r�pidamente debido a factores econ�micos,


geogr�ficos, estacionales, y catastr�ficos (huracanes, inundaciones, etc.). Los
salarios se pueden balancear como un loco a consecuencia de concurso, demanda
estacional, y, francamente, para ninguna rima o raz�n. Algunas tareas requieren que
especialistas den estimaciones (fundaciones, estructurales, s�pticas, pues
chimenea, fondo, etc.) que se tienen que programar y por lo general costarse un
poco de dinero.

�Todav�a quiere darle un intento usted mismo? Algunas personas podr�an preguntar,
��Tiene rocas en su cabeza?� Realmente, el Almiar es una de aquellas �rocas en la
cabeza� la gente y est� orgulloso de ella. Manej� su primer proyecto de la
rehabilitaci�n y su segundo y su tercero y su cuarto. De hecho, el Almiar
reconstituye iban tan bien que otros inversionistas comenzaron a pedir que �l
considere la direcci�n de su

Gastos de la mejora de la estimaci�n

147

proyectos. Le gust� arreglar casas, pero tambi�n le gust� la inversi�n


inmobiliaria. Cuando finalmente decidi� hacer a ambos, HomeFixers naci�. Vamos a
tomar una mirada m�s cercana c�mo creamos nuestro sistema original que estima el
coste y div�dalo de modo que pueda usar el mismo sistema para estimar sus gastos de
la mejora.

CAMPO HOME DEPOT


R�pidamente realizamos que una de las llaves grandes a ser rehabber exitoso se debe
hacer un perito crackerjack. Los contratistas profesionales pueden recitar a toda
prisa el coste de cinco galones de pintura, un cuadrado de ripias y una paleta de
azulejo porque esto es su trabajo del d�a, todo el d�a, diario. Sab�amos que
tuvimos que estar tan bien de prisa. El entrenamiento b�sico para nosotros comenz�
en casa el Almac�n, pero cualquier centro del mejoramiento del hogar grande dar� en
el quid. Rick gast� trece horas el primer d�a, ocho horas el segundo d�a y m�s ocho
horas el tercer d�a peinando los pasillos. �Qu� hac�a? La copia de todos los
n�meros de la unidad que guarda la reserva (SKU), gastos y descripciones para cada
art�culo que posiblemente se podr�a encontrar en un proyecto de la rehabilitaci�n.
Al final, ten�amos una lista del coste masiva para cada producto dividido por la
categor�a y el cuarto de la casa en la cual probablemente se encontrar�a. La figura
6-4 es un extracto de nuestra hoja de c�lculo original. Con un poco m�s
pellizcando, subimos con la primera versi�n del software que estima el coste que
usamos hoy. Se hizo aparente que si quisi�ramos una estimaci�n r�pida, cuidadosa, y
exacta de gastos de la mejora, era esencial estar preparado con adelanto: antes de
que alguna vez notemos en una casa de la inversi�n anticipada. Tuvimos que invertir
el tiempo frente y saber el coste de las reparaciones m�s comunes, m�s bien que
andar en busca de los gastos en el poco tiempo entre adquisici�n de una oferta
aceptada y cierre en una propiedad. Tendr� que asumir ese mismo compromiso, si
planea hacer sus propias estimaciones de costos.

148

Etapa dos: ANALIZAR

Lista del coste de HomeFixers


CANTIDAD 1 1 precio cada extensi�n de $164$ 219$ 164$ 219
M�s impuesto sobre las ventas

Fontaner�a de puertas de la categor�a


Gabinetes del cuarto de ba�o de la ba�era de la puerta del exterior de la
subcategor�a

SKU 828-367 167-347

Cuarto de ba�o del exterior del cuarto

Ferreter�a de la ferreter�a del nombre de la fuente

Descripci�n 9-LITE - 36 pulgadas - Exterior de la LH MANO DERECHA de AMERICAST


Gabinete de la Base de Vanidad del Cuarto de ba�o blanco como la TINA W/Sink -
Roble - WX18IN D de 30 pulgadas 6-PANL - 30 pulgadas - el Interior de RH -
Precolgado (JLQ8) Instala puertas precolgadas en todas partes de la casa entera
(POR PUERTA) Neto/Bajo - Primed 11 / 16 pulgadas X 2-1/4IN (POR PIES) Instalan neto
alrededor de todas las puertas (POR PIES LINEALES) L�mpara del Dormitorio - Seta de
925 pulgadas - Cristal Acanalado - Polished Brass - 2 60W Bombillas de Bombillas -
Blanco Suave - 60W de 4 paquetes - Philips DuraMax Smoke Detector Fire Sentry
33X22X825 SINK SIGNATURE DBL BOWL - ACERO INOXIDABLE GRIFO de PRICE PFISTER - 1
G�NESIS DEL EQUIPO HDL W/SPRY CH3H 1/2 CV PROVOCA 5 PVC DISPOSER JLQ6 SWTHRTBSKT
STRNR-ASSEMBL JLQ2 Kwikset - Cama & Ba�o - Doorknob Polished Brass Shelby (USE PARA
CUARTOS DE BA�O, DORMITORIO PRINCIPAL Y ENTRADA EN EL GARAJE) la Estufa el�ctrica
del poseedor del Papel higi�nico - Punto Caliente - Microcapucha Blanca - Punto
Caliente - LIGUSTRUM Blanco WAXLEAF 3G

$177,12$ 236,52

139$

139$

150,12$

Gabinetes

245-490

Cuarto de ba�o

Ferreter�a

56,49$

56,49$

61,01$

Puertas

Puerta interior trabajo de la carpinter�a terminado materiales de la carpinter�a


terminados trabajo de la carpinter�a terminado

601-063

Casa entera
Ferreter�a

22,50$

22,50$

22,50$

Salario de la carpinter�a

Salario

Casa entera

Marvin

35

0,39$

13,65$

14,74$

Salario de la carpinter�a de la carpinter�a

707-066

Casa entera

Ferreter�a

35

0,29$

10,15$

10,15$

Salario

Casa entera

Marvin

11,63$

11,63$

12,56$

El�ctrico

L�mparas, bulbos, etc.


284-904

Dormitorios

Ferreter�a

1,37$

1,37$

1,48$

El�ctrico

L�mparas, bulbos, etc. fregadero del fregadero del detector de humo

186-039

Casa entera

Ferreter�a

5,93$

5,93$

6,40$

El�ctrico

182-262

Casa entera

Ferreter�a

119$

119$

128,52$

Fontaner�a

170-097

Cocina

Ferreter�a

1
66$

66$

71,28$

Fontaner�a

Tamiz de la cesta del fregadero de la disposici�n del fregadero del grifo del
fregadero

817-865

Cocina

Ferreter�a

1 1

$59,95$ 3,98

$59,95$ 3,98

$64,75$ 4,30

Fontaner�a de fontaner�a

119-667 767-770

Cocina de la cocina

Ferreter�a de la ferreter�a

11,99$

11,99$

12,95$

Puertas

Manijas

614-130

Casa entera

Ferreter�a

1 1 1 1

$8,91$ 299$ 197$ 9,98

$8,91$ 299$ 197$ 9,98

$9,62$ 322,92$ 212,76$ 10,78


Ajardinamiento de aplicaciones de aplicaciones del hardware

Microonda de la Variedad de Encuentros del cuarto de ba�o / Expresa Arbustos de la


Capucha

137-011 339-118 o 355-386 115-032 o 113-047 221-620

Exterior de la cocina de la cocina del cuarto de ba�o

Ferreter�a de la ferreter�a de la ferreter�a de la ferreter�a

Figura 6-4

Lista del coste de HomeFixers

Queremos enfatizar este punto: ser rehabber exitoso debe ser un perito experto, y
hacerse un perito experto se debe hacer un estudiante de costes de la construcci�n.
Si se arma con un instrumento como la hoja de c�lculo mostrada en la Figura 6-4 y
est� dedicado a la educaci�n continua (con sesiones de estudio frecuentes en Lowe,
Home Depot, Sears, Mejor

Gastos de la mejora de la estimaci�n

149

Compre, etc.), estar� en el camino a ser un perito del coste de la mejora experto.
Para ayudarle a empezar, miramos todas nuestras estimaciones y sacamos las 101
tareas m�s comunes que hemos visto en nuestros empleos (ver el Ap�ndice para esta
lista o vaya a flipthebook.com para descargar la lista en el formato de la hoja de
c�lculo). Todav�a tendr� que hacer la tarea para a�adir los gastos o podr�a
considerar la utilizaci�n del software que usamos para estimar todos nuestros
proyectos de la rehabilitaci�n. El software que creamos tiene todas las tareas y
material y salarios organizados por cada categor�a de contracci�n. La lista del
ap�ndice sola ser� una gu�a de foundational de su propia estimaci�n del coste de la
mejora. Si lo usa, ser� el camino delante de aquellos que lo intentan �al ala� y lo
entienden en ir.

YENDO

EN

TRABAJO

Los salarios son m�s dif�ciles de determinar que son gastos de materiales porque
puede haber una tan amplia oscilaci�n en lo que los contratistas cobran. Hemos
encontrado que la mejor manera de estimar salarios es escaparse de pagar antes de
la hora y determinar un precio fijo para tantas tareas de construcci�n como
posible. Esto causa un modo justo de pagar a contratistas que le deja predeterminar
el precio y asegurar el consecuencia cada vez que hace una estimaci�n. Por ejemplo,
hicimos alguna tarea y encontramos que el carpintero neto con experiencia medio en
Austin, Texas, era la fabricaci�n feliz 30$ por hora. Fuimos al sitio de trabajo y
calculamos a nuestro carpintero neto, Marvin, ya que hizo varias tareas. Como un
ejemplo, encontramos que Marvin podr�a instalar una puerta precolgada en
aproximadamente treinta minutos. Disculpamos sistema del instrumento y aver�a,
sorpresas imprevistas, viajes de emergencia a la ferreter�a, y otros por el estilo,
y subimos con cuarenta y cinco minutos para colgar un interior precolg� la puerta.
Cuarenta y cinco minutos multiplicados por 30$ por hora cedieron un salario fijo de
22,50$.
150

Etapa dos: ANALIZAR

Marvin sali� un ganador porque sab�a que podr�a colgar dos puertas por hora si
fuera eficiente con su tiempo, as� haciendo 45$ (22,50$ multiplicado por 2) en vez
de 30$ por hora. Salimos un ganador porque ten�amos un carpintero feliz, motivado,
pero el m�s importante, ahora ten�amos un salario fijo exacto que se podr�a usar
una y otra vez para todos los futuros empleos que estimar�amos. Con el tiempo
compilamos una lista grande de gastos generales probados sobre el terreno para
todas nuestras tareas de trabajo. Esto ten�a la ventaja del lado de la fabricaci�n
de ello m�s f�cil a atraer y entrevistar nuevos comercios. Sab�amos que ten�amos un
plan de la paga atractivo que recompens� la productividad, pero tambi�n comenzamos
a hacernos expertos en saber cuanto las cosas toman. Todo que tuvimos que hacer
entrevistando a un nuevo carpintero neto era hacen preguntas tal como ��Cu�nto le
toma t�picamente para colgar un interior precolg� la puerta?� y espere la
respuesta. Si no estuviera seguro o no fuera espec�fico, le dir�amos lo que nuestra
investigaci�n mostr�. M�s a menudo que no, era agradable a nuestro precio sugerido.
En HomeFixers, ten�amos la ventaja de tener muchos proyectos que contin�an esto
proporcion� una gran cocina de prueba a salarios crecientes. Hasta que tenga el
valor de varias casas de datos bajo su cintur�n del instrumento, sugerimos que use
uno de los libros del coste grandes que remodelan como Marshall & Swift's Home
Repair y Remodele al Gu�a del Coste. Esto es un recurso completo que incluye mesas
del coste con gastos localizados para ciudades en todas partes de los Estados
Unidos. Con poca paciencia y un poco de investigaci�n, puede hacer exactamente lo
que hicimos. Por una parte, creamos una lista grande de gastos de materiales. Y en
el otro, creamos una lista grande de salarios probados sobre el terreno. Todo que
tuvimos que hacer era se casan con ellos en un coste total para cada tarea. Para
remodelar y vender de los susodichos ejemplos, alzamos la vista el coste de un
interior de seis paneles precolg� la puerta (61,01$ con el impuesto sobre las
ventas) y se cas� con ello con el salario fijo de 22,50$ para conseguir un coste
total de 83,51$. Realizamos que una puerta interior precolgada necesita
aproximadamente 35 pies lineales del neto (24,89$ en materiales y trabajo.)
Finalmente, a�adimos 25$ para una parada de la puerta y la perilla de la puerta
para llegar a un coste de la falta total de 133,40$ (acorralado a 135,00$). Ahora
cada vez andamos a trav�s de a

Gastos de la mejora de la estimaci�n

151

la casa b�sica o est�ndar y decide que necesita una nueva puerta del dormitorio,
sabemos que va a ser 135$. Puede ver qu� �til esto ser�a si lo hiciera para toda la
cara de inversionistas de tareas de construcci�n m�s com�n. Tambi�n puede ver que
esperando a hacer esto hasta que tenga una casa de la inversi�n anticipada en el
radar no va a trabajar.

remodelar y vender PUNTO


Aqu� est� un gran consejo para conseguir la fijaci�n de precios r�pida para varias
tareas: D� vuelta a �llaves en mano�. �stos son los comerciantes especializados que
le dar�n un precio tanto de los materiales como del trabajo. Un llave en mano
parece a un contratista general mini con su propia �rea de la maestr�a. Son
especialistas en hacer una cosa y le pueden dar un precio r�pido, exacto, y
consecuente de hacer muchas de las cosas en un proyecto de la rehabilitaci�n. Los
llamamos para cristal de la ventana y espejos, nuevos tejados, cabinetry, laminado
y contracumbres del granito, cumbres de vanidad de m�rmol cultivadas, pintura,
azulejo, puertas de garaje, alfombra, l�mparas y aplicaciones. La desventaja a
llaves en mano es que no son por lo general la opci�n menos cara. Pero en nuestra
experiencia, pagando previsibilidad vale la pena por lo general. Iremos en
profundidad en comercios de seguridad en la etapa del Apuro.

LA CONTINGENCIA DEL 5 POR CIENTO


Si usa a un contratista general para estimar sus gastos de la mejora, el
contratista indudablemente a�adir� una especie de contingencia para costes de la
construcci�n imprevistos. Si es para el vandalismo, robo de la obra de la
construcci�n o nasties escondido que no pod�a haber sabido sobre hasta que se
desnudara del drywall (agujeros, termitas, abejas, olores que son dif�ciles de
deshacerse de, etc.), sugerimos que haga lo que los pros hacen: incorpore una
contingencia del 5 por ciento. Por ejemplo, si hab�a planeado el presupuesto para
10000$ en costes de la construcci�n, a�adir�a m�s 500$ para su contingencia.

152

Etapa dos: ANALIZAR

USE REGLAS
pulgar.

DE

PULGAR

Cuando esto absolutamente, positivamente se tiene que hacer durante la noche, use
reglas de Ello albore� en nosotros hace un par de a�os que una gran manera comparar
casas y clasificar el trabajo que hacemos de un trabajo al otro es compararlos
sobre la base del coste de la mejora por pie cuadrado (coste de la mejora total
dividido en los pies cuadrados totales de la casa). Considere dos casas que amba
necesidad 30000$ en mejoras. El error que uno podr�a hacer es suponer que los dos
proyectos sean similares ya que los gastos de la mejora son lo mismo. Sin embargo,
una casa es 5000 pies cuadrados y el otro es 1000 pies cuadrados. Esto significa
que la casa del 5,000square-pie tiene 6$ por pie cuadrado en gastos de la mejora y
el otro tiene 30$ por pie cuadrado. �stos son dos proyectos completamente
diferentes (la Figura 6-5).

Comparaci�n de la complejidad de la mejora


Cueste a Pies cuadrados de $30000$ 30000 PIES de Cost/SQ 5,000 1000 Mejoras de $6$
30 Los fundamentos como pintura, alfombra, nuevos encuentros Los fundamentos m�s
tejado, gabinetes, contracumbres, azulejo y al raso trabaje como enmarcaci�n,
fontaner�a, HVAC, el�ctrico, sheetrock

Figura 6-5

Comparaci�n de la complejidad de la mejora

En nuestra experiencia, los gastos de 6$ por pie cuadrado en una rehabilitaci�n


traducen a hacer los mismos fundamentos, como pintura, alfombra y algunos nuevos
encuentros. A la inversa, 30$ por pie cuadrado es un trabajo mucho m�s complejo.
Adem�s de hacer todos los fundamentos, sus mejoras podr�an incluir mucho trabajo
�spero, como enmarcaci�n, fontaner�a, HVAC, y el�ctrico y reparaciones de
sheetrock.

Gastos de la mejora de la estimaci�n

153
La manera apropiada de comparar empleos es por el coste de la mejora por pie
cuadrado. Un trabajo de 6$ por pie cuadrado es esencialmente lo mismo como
cualquier otro trabajo de 6$ por pie cuadrado, y un trabajo de 30$ por pie cuadrado
con la mayor probabilidad parecer� a cualquier otro trabajo de 30$ por pie
cuadrado. Este entendimiento llev� a nuestro m�todo de regla-de pulgar para estimar
gastos de la mejora. El primer paso debe asignar el trabajo de construcci�n a uno
de cuatro amplio coste por categor�as del pie cuadrado que definimos como hacen-
habs, reconstituye, remodela y reestructura:1. haga-hab (aproximadamente 5$ por pie
cuadrado). Un proyecto de construcci�n hacer-hab implica sobre la menor parte de
cantidad de trabajo que podr�a hacer a una casa, pero todav�a llamarla un proyecto
de la mejora. Para nosotros, significa �hacen habitable� que se cae en alg�n sitio
entre limpiar s�lo el lugar y una rehabilitaci�n - as� nuestro t�rmino �hace-hab�.
Incluye limpiar (deshacerse de toda la chatarra y mugre), pintura, alfombra y
limpieza final. 2. Rehabilitaci�n (aproximadamente 15$ por pie cuadrado). Una
rehabilitaci�n es la clase m�s com�n de inversionistas de trabajo de construcci�n
emprenden. �stas son mejoras generalmente cosm�ticas con permisi�n m�nima e
inspecciones, si alguno. Reconstituye se dirigen a todo deber-DOS para asegurar que
una casa est� en la orden de trabajo buena y pasar�a una inspecci�n de casa:
ventanas rotas, putrefacci�n de madera, un tejado agujereado y reparaci�n de los
sistemas principales (HVAC, el�ctrico, y fontaner�a). Deber - realmente dise�a
opciones tambi�n se completan de acuerdo con la norma vecina: pintura, alfombra,
encuentros (sustituyen luces, admiradores, fregaderos, grifos y servicios como
apropiados), hardware y accesorios (sustituyen manijas, topes y accesorios del
cuarto de ba�o), contracumbres, backsplash, aplicaciones (de ser posible, guardan
las viejas aplicaciones), azulejo, puertas, puertas de garaje (s�lo si
absolutamente necesario), cabinetry (restauraci�n de los gabinetes existentes a
menos que esto no sea posible), unos recortan (por lo general un alf�izar o algunos
z�calos), ajardinamiento y una limpieza escupir-y-pulir. 3. Remodele
(aproximadamente 25$ por pie cuadrado). Remodela implican todo en un proyecto de la
rehabilitaci�n y luego unos. La palabra clave en remod-

154

Etapa dos: ANALIZAR

el els sustituye. �stos son empleos en los cuales sustituye muchos sheetrock;
sustituyendo ba�eras, azulejo y paseo - en duchas; y la sustituci�n del cabinetry,
puertas, y neto. Tambi�n remodela implican ensanchar cualquier apertura. 4.
Reestructure (aproximadamente 40$ por pie cuadrado). La reestructuraci�n es todo en
las tres primeras categor�as m�s la fabricaci�n de cambios de la disposici�n
principales (movimiento o adici�n de un cuarto de ba�o, aumento de la talla de la
cocina, construcci�n de una adici�n, etc.). Despu�s, asigne el nivel del fin
(b�sico, est�ndar, o dise�ador; la costumbre nunca es una regla b�sica) que
seleccion� en su plan de la mejora. Entonces, usando la rejilla en la Figura 6-6,
puede conseguir r�pidamente el coste por regla b�sica del pie cuadrado para su
proyecto de construcci�n.

Las pautas de la regla b�sica del remodelar y vender


1 b�sico. Haga-Hab 2. Rehabilitaci�n 3. Remodele 4. Reestructurar
Figura 6-6

$5$ 15$ 25$ 40 est�ndares

Dise�ador $7$ 18$ 30$ 45

$3$ 12$ 20$ 35


(Gastos de la mejora por pie cuadrado)
Las pautas de la regla b�sica del remodelar y vender

Por ejemplo, con una rehabilitaci�n est�ndar en una casa con 1000 pies cuadrados,
su coste de la regla b�sica de mejoras ser�a 15000$ (1000 pies cuadrados se
multiplicaron en 15$ por pie cuadrado). Los montos en d�lares pueden cambiar, seg�n
c�mo define los niveles del fin para su mercado objetivo, pero los puede ajustar
sobre la base de los objetivos para el proyecto. Los n�meros en esta rejilla son
�speros, pero vienen de nuestro an�lisis de verdaderos proyectos de inversi�n. Para
ilustrar esto, la Figura 6-7 muestra a qu� primeros 21$ por pie cuadrado parece en
una � casa de la inversi�n del fin-outlevel est�ndar � en nuestro mercado: Austin,
Texas.

Gastos de la mejora de la estimaci�n

155

Gastos de la mejora por pie cuadrado para un fin est�ndar


Categor�a comercial
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Encuentros de Fontaner�a limpiar de
$0,50$ 0,45$ 2,14$ 0,40 el 2% el 2% el 10% el 2% Cristal de la Ventana Roto Tejado
de la Carpinter�a �spero HVAC Nuevo Sistema Termostato de HVAC y Parrillas S�lo
Mejora del Panel del Servicio Nuevas Ba�eras Puertas de Drywall Cabinetry la Tina
del Azulejo de Contracumbres de Pintura del Exterior de Pintura del Interior de la
Puerta de garaje Neta Rodea Encuentros El�ctricos

Coste / SQ PIES $0,75$ 0,15$ 0,60


$1,95$ 2,80$ 0,25$ 0,80$ 0,40$ 0,70$ 2,00$ 0,45$ 0,25$ 0,60$ 1,50$ 1,00$ 0,30$
0,50$ 0,80

% del 4% el 1% el 3% Total
El 9% el 13% el 1% el 4% el 2% el 3% el 10% el 2% el 1% el 3% el 7% el 5% el 2% el
2% el 4%

Descripci�n
Demolici�n ligera, incluye un contenedor de 40 yardas Sustituyen el cristal s�lo
las Reparaciones s�lo - incluyen la sustituci�n de algunos clavos pudridos y
subsuelo dentro y alguna faja pudrida rasg�n de 20 a�os lejos y nueva ripia para
unos Nuevos conductos de un piso, nueva unidad interior y exterior, aberturas y
termostato termostato Programable y nueva Mejora del Panel del Servicio de
ventiladores las Nuevas Ba�eras Equivalentes a aproximadamente el 18% sheetrocking
del roble de la reserva del Est�ndar de la casa - incluyen la instalaci�n Incluye
una puerta principal met�lica precolgada b�sica m�s las puertas precolgadas del dos
interior y neto Incluye la sustituci�n de algunos z�calos, alf�izares, delantales
de la ventana y un poco de aluminio del Est�ndar de reparaciones, ningunas ventanas
Interior Exterior de trabajo de pintura de dos colores el laminado de Pl�stico de
trabajo de pintura de dos colores como el azulejo de 4 x 4 pulgadas de Wilsonart
Standard o Formica m�s la instalaci�n Incluye nuevas salidas GFCI que instalan; la
sustituci�n de algunas salidas rotas, interruptores y gatos; nuevas placas
frontales; nuevas luces est�ndares; admiradores; los detectores de humo m�s la
instalaci�n Incluyen el fregadero est�ndar, el grifo, los grifos del cuarto de
ba�o, los servicios, los asientos de servicios y la instalaci�n cuestan el azulejo
del 20% del calentador de agua de 40 galones en el $4/SF y alfombra del 80% en
155/SF) Incluye manijas, topes, barras de la toalla, poseedores de papel, espejos
del cuarto de ba�o, Est�ndar de n�meros de la casa: estufa, lavavajillas,
microonda, disposici�n y Barrido del coste de instalaci�n, polvo, tina, ventanas,
contracumbres, Ajardinamiento de pisos: arbustos, flores, pajote
19

20 calentador de agua de fontaner�a 21 hardware de suelo y accesorios 22 23


aplicaciones

$1,00$ 0,20$ 0,45$ 20,94

El 5% el 1% el 2% el 100%

24 �nterin y final Cleanings 25 TOTAL de ajardinamiento

Figura 6-7

Gastos de la mejora por pie cuadrado para un fin est�ndar

�stas son las tareas m�s comunes en la categor�a de la rehabilitaci�n, pero es raro
tener que hacer a todos ellos en la misma rehabilitaci�n. As�, para una
rehabilitaci�n est�ndar en nuestras pautas de la regla b�sica, estimamos 15$ por
pie cuadrado, que incluye m�s, pero no todas estas tareas comunes. Rellenamos el
resto de los n�meros en la rejilla del mismo modo.

156

Etapa dos: ANALIZAR

Otra vez, es importante recordar que este m�todo de calcular el precio de la mejora
por pie cuadrado se quiere para darle a una cifra aproximada r�pido. Siempre debe
confirmar estos n�meros con una estimaci�n de costos completa, exacta antes de
cerrarse en una casa. Ahora sabe los tres modos de estimar los gastos de mejoras
para una casa. Antes de que circulemos al c�lculo de los gastos tranquilos para un
remodelar y vender, vamos a visitar de nuevo r�pidamente nuestro ejemplo del Rastro
del Correo de la Cerca de 1202. Para enfocar m�s tiempo en nuestros esfuerzos de
generaci�n de plomo, decidimos hacer un contratista general hacer el trabajo para
nosotros. Su estimaci�n volvi� en 40000$ o 20$ por pie cuadrado, para esta
rehabilitaci�n del dise�ador (la Figura 6-8).

Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos de la mejora


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
Figura 6-8

$250000$ 40000

Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos de la mejora

Visitaremos de nuevo este ejemplo en el Cap�tulo 7, donde determinamos los gastos


tranquilos.

PUNTOS PARA RECORDAR


Si hay un �rea donde los inversionistas hacen la mayor parte de errores, estima el
coste de reparaciones y mejoras. Estos gastos a menudo se calculan mal o se pierden
completamente, privando del inversionista de unos o toda la ganancia. No s�lo los
errores de c�lculo pueden comer por completo la ganancia, pueden causar un efecto
que cae en cascada que puede interrumpir su horario con severidad, cost�ndole a�n
m�s dinero en la posesi�n y calmar gastos. Llevar tiempo para entender y dominar
estimaci�n, hasta antes
Gastos de la mejora de la estimaci�n

157

PUNTOS PARA RECORDAR


tiene una verdadera propiedad de la inversi�n de analizar, le pondr� delante del
juego. La estimaci�n de gastos requiere un equilibrio inestable de meticulosidad,
velocidad y exactitud. Hay tres modos de conseguir una contabilidad r�pida y exacta
de estos gastos:1. contrate a un profesional para evaluar los gastos para usted, 2.
h�gase un experto en la estimaci�n de gastos haciendo la investigaci�n diligente, y
3. aplique nuestra regla b�sica general para el coste por mejoras del pie cuadrado
para estimar gastos de la mejora sobre la base del nivel de la complejidad de su
rehabilitaci�n. La familiarizaci�n de usted con tres m�todos le ayudar� bastante en
la evaluaci�n de los gastos de la mejora verdaderos para un remodelar y vender. Use
nuestras 101 Primeras Tareas m�s Comunes en el ap�ndice como un gu�a de
foundational para investigar sus gastos para hacerse un mejor perito.

158

Etapa dos: ANALIZAR

Cap�tulo 7

Cuenta para gastos tranquilos


1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

Identif�quese mejoras determinan gastos de la mejora de la estimaci�n del precio


de venta
Cuenta para ganancia de m�nimo del juego de gastos tranquila

2� ANALIZAN

Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Entienda y calcule los cuatro componentes de gastos tranquilos:���� compra de


gastos Sosteniendo Coste de gastos de gastos de Venta del dinero
159

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

Amamos ver la televisi�n espect�culos de remodelar y vender casas, pero con algunos
espect�culos, nos encontramos gritando a la TV cuando calculan la ganancia.
Comienzan con el precio de venta y luego simplemente restan el precio de compra y
gastos de la mejora mientras no hacer caso completo de todos los otros gastos se
asoci� con remodelar y vender casas. ��Oye, y los bienes inmuebles encargan,
intereses del pr�stamo y contribuciones territoriales?� Los gastos innumerables
asociados con remodelar y vender una casa pueden no hacer para la TV buena, pero
aquellos gastos pueden comer silenciosamente por completo mayor�a, si no todos, de
su ganancia a menos que planee para ellos. Estos gastos son disimulados: le pueden
sorprender y acercarse sigilosamente a usted para escabullirse sus ganancias. Por
eso los llamamos gastos tranquilos (tambi�n es por qu� tendemos a gritar sobre
ellos). El c�lculo de sus gastos tranquilos es la tercera parte de la F�rmula de la
Oferta de M�ximo del remodelar y vender (la Figura 7-1).

TIRE f�rmula de la oferta de m�ximo


Precio de venta eventual��� = gastos de la mejora oferta de m�ximo de la ganancia
de m�nimo de gastos tranquila
M�ximo del remodelar y vender de la figura 7-1 ofrece f�rmula

Como ilustramos en el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca de 1202 (la Figura
7-2), podr�a pagar el precio inicial lleno de 179000$ y todav�a hacer 31000$
agradables en �la ganancia de la TV� (si no hiciera caso de todos los gastos
tranquilos).

Rastro del correo de la cerca de 1202: �Ganancia de la TV�


�� = La ganancia de la TV �de gastos de la mejora del precio inicial del vendedor
del precio de venta eventual�
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-2 1202: �Ganancia de la TV�

$250000$ 179000$ 40000$ 31000

160

Etapa dos: ANALIZAR

La figura 7-3 ilustra lo que realmente cuesta para remodelar y vender el Rastro del
Correo de la Cerca de 1202. Note que 33500$ de que la ganancia de la TV es
consumida por gastos tranquilos; si pagara el precio inicial lleno, que le dejar�a
con una p�rdida de $2500 - no exactamente un momento hecho para la TV.

Rastro del correo de la cerca de 1202: compra del precio completo


��� = Los Gastos de la Mejora del Precio inicial del Vendedor del Precio de
venta eventuales Ganancia de Gastos Tranquila (o P�rdida en este caso)
Figura 7-3

$250000$ 179000$ 40000$ 33500$ 2500�

Rastro del correo de la cerca de 1202: compra del precio completo

En este cap�tulo, le daremos todas las asunciones y f�rmulas que entran en la


determinaci�n de gastos tranquilos. Si pica para crear f�rmulas complicadas en una
hoja de c�lculo o rasgu�o n�meros con una almohadilla y una calculadora de
bolsillo, poder su ordenador o afilar sus l�pices y prepararse a enterrar. Sin
embargo, si le gustar�amos nosotros hacer las matem�ticas para usted, no dude en
desnatar este cap�tulo e ir a nuestro sitio web en flipthebook.com para encontrar
nuestra calculadora de la Oferta M�xima en l�nea. Sin embargo, creemos que vale la
pena llevar tiempo para entender los conceptos aun si usa una calculadora en l�nea
para dirigir los n�meros actuales. Los gastos tranquilos tienden a entrar en
aproximadamente el 12 a 15 por ciento del precio de venta eventual. Agrupamos
gastos tranquilos en cuatro amplias categor�as: comprando gastos, sosteniendo
gastos, coste del dinero, y vendiendo gastos. (La figura 7-4).

Categor�as de gastos tranquilas


1. Compra de Gastos 2. Posesi�n de Gastos 3. Coste de 4 dinero. Vendiendo Gastos
Los gastos incurridos cuando compra la casa Los gastos se acumularon mientras posee
la casa Los gastos relacionados con prestar dinero necesario para comprar y mejorar
la casa Los gastos incurridos cuando vende la casa
La figura 7-4 categor�as de gastos tranquilas
Cuenta para gastos tranquilos

161

1. COMPRA DE GASTOS
Incurren en gastos de compra cuando compra una casa. Tiene que saber que el precio
de compra consigue una estimaci�n exacta de aquellos gastos. Pero ya que el
objetivo de este ejercicio es determinar cu�nto va a pagar por la casa, tenemos un
problema del pollo-y-huevo. La soluci�n es usar una conjetura conservadora pero
culta como un sustituto del precio de compra. Recordar� de nuestras discusiones con
el vendedor que aunque pregunte a 179000$, tenemos un presentimiento que aceptar�a
una oferta en la variedad de 150000$. De este modo, usaremos 150000$ como un
sustituto del precio de compra, sabiendo que podemos tener al ajuste fino nuestra
estimaci�n de gastos tranquila una vez que tengamos un precio de compra actual.
Cuando decimos gastos de compra, pensamos que los gastos transfieren la propiedad
de la casa. Esto incluye honorarios como seguro del t�tulo, inspecci�n, revisi�n,
valoraci�n, y documentaci�n, pero no el coste de cualquier dinero tomado a
pr�stamo, a que nos dirigimos por separado. Muchos de estos gastos a menudo son
pagados por el vendedor en una transacci�n de bienes inmuebles, pero con su
proposici�n del valor del dinero efectivo r�pido y ningunos fastidios, deber�a
planear pagar estos gastos por el vendedor. Estimamos aproximadamente el 1,5 por
ciento de nuestro precio de compra de la conjetura culta para comprar gastos. En
nuestro ejemplo, los gastos de cierre son 2250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5
por ciento) (la Figura 7-5).

Rastro del correo de la cerca de 1202: compra de gastos


+ + + = gastos compradores sosteniendo coste de gastos de gastos de venta del
dinero gastos tranquilos
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-5 1202: compra de gastos

2250$

162

Etapa dos: ANALIZAR

2. POSESI�N DE GASTOS
Los gastos de la posesi�n son varios gastos que se acumulan durante el tiempo posee
la casa. Estos gastos consisten principalmente en contribuciones territoriales,
seguro, utilidades y gastos de mantenimiento como servicio del patio y limpieza.
Pero pueden haber otros gastos espec�ficos para la casa, como condominio o cuotas
de la asociaci�n vecinas. Estos gastos var�an enormemente del acuerdo al acuerdo.
Sin embargo, despu�s de analizar cientos de capirotazos, hemos encontrado que la
toma del 1,5 por ciento del precio de compra educatedguess nos da una estimaci�n
simple pero sorprendentemente exacta. En el Rastro del Correo de la Cerca, los
gastos de la posesi�n vienen a 2250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5 por
ciento) (la Figura 7-6).

Rastro del correo de la cerca de 1202: posesi�n de gastos


+ + + = gastos compradores sosteniendo coste de gastos de gastos de venta del
dinero gastos tranquilos
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-6 1202: posesi�n de gastos

$2250$ 2250

Probablemente not� que esto es la misma f�rmula que usamos para comprar gastos.
As�, una vez que haya hecho esto unas veces, el atajo obvio debe calcular gastos de
compra y posesi�n de gastos en un paso tomando el 3 por ciento del precio de compra
de la conjetura culta.

3. COSTE

DE

DINERO

La siguiente categor�a de gastos tranquilos es el coste asociado con el pr�stamo


del dinero que necesita para el remodelar y vender. Hay tres componentes al c�lculo
del coste del dinero:1. cantidad del pr�stamo

Cuenta para gastos tranquilos

163

2. Duraci�n del pr�stamo 3. Los t�rminos del pr�stamo Piensan en ello este camino.
Hay tres preguntas que debe contestar: �cu�nto dinero tomo a pr�stamo, cuanto lo
tomar� a pr�stamo, y cu�les son el inter�s y honorarios que pagar� al prestamista?
Vamos a visitar de nuevo nuestro ejemplo en el Rastro del Correo de la Cerca para
ilustrar c�mo esto tiene sentido.

CANTIDAD DEL PR�STAMO


El primer componente es la cantidad del pr�stamo. Simplemente a�ada su precio de
compra y gastos de la mejora y reste su pago al contado para conseguir este n�mero.
Usando nuestro precio de compra de la conjetura culta de 150000$ para el Rastro del
Correo de la Cerca y la estimaci�n de costos de la mejora de 40000$, necesitaremos
190000$ para comprar la casa y paga por las mejoras. Recuerde que dejamos 20000$
del bolsillo. As�, nuestra cantidad del pr�stamo es 170000$.

DURACI�N DEL PR�STAMO


El segundo componente ten�a que contar el coste del dinero es la duraci�n del
pr�stamo: el tiempo toma para arreglar la casa, revenderlo y pagar el pr�stamo. La
variable m�s grande en la determinaci�n cuanto sostendr� una casa (y por lo tanto
pagar� el inter�s del pr�stamo) es cuanto toma para arreglarlo. As�, para estimar
el coste del dinero exactamente, primero tenemos que estimar el tiempo que
necesitar� para completar las mejoras. Unos a�os en hacer reconstituyen en
HomeFixers, ten�amos uno de aquellos ��aj�!� momentos que cambiaron el modo que
hacemos el negocio. James Hill, nuestro afiliado de HomeFixers en Dallas, Texas,
nos dec�an c�mo r�pidamente era capaz de resultar tras sus 40000$ reconstituye
mientras nos lament�bamos c�mo un par de 40000$ lentos reconstituyen iban para
nosotros. �Aj�! el momento vino cuando realizamos que 40000$ reconstituyen a ese
James hac�a eran cosm�ticos
164
Etapa dos: ANALIZAR

las actualizaciones de casas suburbanas de 2500 pies cuadradas, mientras que


nuestro reconstituye eran para el comandante de 1000 pies cuadrado centralmente
localizado remodela. Aunque el coste de la rehabilitaci�n total sea lo mismo, hay
una gran diferencia en los gastos de la mejora por pie cuadrado (16$ por pie
cuadrado contra 40$ por pie cuadrado). El mismo n�mero que usamos para conseguir
una estimaci�n r�pida de gastos de la mejora resulta ser una manera excelente de
estimar el tiempo que necesita para arreglar una casa. Dividiendo el coste por pie
cuadrado por 10, consigue el n�mero de meses que deber�a planear para arreglar la
casa. A�ada dos meses y medio para vender y vender la casa una vez que el apuro es
completo y tiene una estimaci�n del n�mero de meses sostendr� la casa (la Figura 7-
7).

F�rmula del tiempo de retenci�n de HomeFixers


� = + = coste de la mejora por PIES SQ 10 meses para mejorar casa 25 meses para
vender y vender tiempo de retenci�n total
La figura 7-7 f�rmula del tiempo de retenci�n de HomeFixers

Desde ese d�a, hemos usado esta f�rmula en HomeFixers para estimar que el tiempo de
retenci�n para reconstituye. En el ejemplo durante 1202 Rastro del Correo de la
Cerca, estimamos que los gastos de la mejora eran 40000$ en una casa de 2000 pies
cuadrada o 20$ por pie cuadrado. La divisi�n 20 por 10 nos da dos meses para el
apuro. Con los dos meses y medio adicionales del elevado, estimamos que
sostendremos el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 para un total de cuatro meses
y medio (la Figura 7-8).

Rastro del correo de la cerca de 1202: tiempo de retenci�n


Meses de PIES de Cost/SQ para arreglar Meses de Meses Elevados Sosteniendo la Casa
Figura 7-8

20$ 2 25 45

Rastro del correo de la cerca de 1202: tiempo de retenci�n

Cuenta para gastos tranquilos

165

Con una estimaci�n de cuantos meses va a sostener la casa, es capaz de contar


cuanto dinero pagar� por mes en el inter�s.

T�RMINOS DEL PR�STAMO


El componente tercero y final del coste del dinero es los t�rminos del pr�stamo.
Nuestro prestamista para el Rastro del Correo de la Cerca cobra una tasa de inter�s
del 12 por ciento por a�o, que es igual al 1 por ciento por mes. El un por ciento
de la cantidad del pr�stamo de 170000$ es 1700$. Esto significa que pagaremos 1700$
en el inter�s cada mes el pr�stamo es. Multiplic�ndose antes de los cuatro meses y
medio que esperamos sostener la casa nos da una estimaci�n de 7650$ en el inter�s
(la Figura 7-9).

Rastro del correo de la cerca de 1202: intereses del pr�stamo


x = Inter�s por Meses del Mes Sosteniendo el Coste total de la Casa del Dinero
Figura 7-9

$1700$ 4,5 7,650

Rastro del correo de la cerca de 1202: intereses del pr�stamo

Adem�s para interesar, nuestro prestamista probablemente requerir� que nosotros


paguemos puntos que son debidos entonces nos cerramos por el pr�stamo. Un punto es
simplemente el 1 por ciento del pr�stamo. En nuestro ejemplo, el prestamista nos
acusa 3 puntos. El tres por ciento de 170000$ viene a 5100$. La adici�n del inter�s
y puntos nos da un coste total del dinero de 12750$ (la Figura 7-10).

Rastro del correo de la cerca de 1202: coste total del dinero


+ = Inter�s se�ala coste total de $ de $7650 dinero 5100$ 12750

Figura 7-10
Rastro del correo de la cerca de 1202: coste total del dinero

166

Etapa dos: ANALIZAR

Ahora tenemos valores para las tres primeras categor�as de los gastos tranquilos
(la Figura 7-11). Vamos a moverse a la categor�a final: venta de gastos.

Rastro del correo de la cerca de 1202: coste del dinero


+ + + = gastos compradores sosteniendo coste de gastos de gastos de venta del
dinero gastos tranquilos
Figura 7-11

$2250$ 2250$ 12750

Rastro del correo de la cerca de 1202: coste del dinero

4. VENTA DE GASTOS
Los gastos de venta incluyen los gastos asociados con poner realmente la casa en el
mercado y conseguirlo se vendi�. Los dos componentes principales de vender gastos
son comisiones del corredor de bienes ra�ces y gastos de cierre, que
aproximadamente el 6,5 por ciento generalmente total del precio de venta eventual
(la Figura 7-12).

Venta de gastos
Las Comisiones del Corredor de bienes ra�ces que Cierran Gastos Los honorarios que
paga a un corredor de bienes ra�ces para vender la casa, negociar y cerrar la venta
La cantidad que paga cuando se cierra en la casa (t�tulo, revisi�n, valoraci�n,
etc.)
Gastos de venta de la figura 7-12

Es probable que pague el 3 por ciento de su precio de venta eventual (ESP) a un


corredor de bienes ra�ces que representa al comprador. Tambi�n deber�a planear
pagar 2 a 3 por ciento m�s para tener un mango del profesional la venta para usted.
Puede ser capaz de ahorrar alg�n dinero vendiendo la propiedad usted mismo, pero
como un inversionista de bienes inmuebles, encontrar� que su tiempo mucho mejor se
pasa

Cuenta para gastos tranquilos

167

la busca de la siguiente casa. Y no puede ser familiar con todos los procedimientos
y cuestiones jur�dicas implicadas en el cierre de una transacci�n de bienes
inmuebles. Es mucho m�s complicado que la mayor parte de personas realizan. Puede
recordar de la Descripci�n que necesita un equipo para tener �xito consecuentemente
en la inversi�n inmobiliaria. En nuestra experiencia, los corredores de bienes
ra�ces buenos se pagan encontrando y atrayendo a los compradores adecuados y luego
manejando todos los detalles relacionados con el cierre. En el ejemplo en el Rastro
del Correo de la Cerca, decidimos trabajar con un agente con el cual hab�amos
trabajado en el pasado, y ofreci� poner la propiedad en una lista para una comisi�n
del 2 por ciento - el 3 por ciento para el agente del comprador m�s el 2 por ciento
para los medios de agentes del listado usaremos el 5 por ciento para nuestras
comisiones del corredor de bienes ra�ces totales. La misma clase de cerrar gastos
que le pag� entonces compr� la casa (t�tulo, revisi�n, valoraci�n, etc.) la
necesidad para pagarse otra vez cuando lo vende. Algunos de estos gastos pueden ser
pagados por el comprador, pero es probable que tenga al menos algunos gastos de
cierre. Usamos el 1,5 por ciento del ESP para estimar aquellos gastos. En el 6,5
por ciento del ESP, los gastos de venta para 1202 Cercan el total del Rastro del
Correo 16250$ (250000$ se multiplicaron en el 6,5 por ciento) (la Figura 7-13).

Rastro del correo de la cerca de 1202: venta de gastos


+ + + = gastos compradores sosteniendo coste de gastos de gastos de venta del
dinero gastos tranquilos
Rastro del correo de la cerca de la figura 7-13 1202: venta de gastos

$2250$ 2250$ 12750$ 16250$ 33500

Esto es nuestra f�rmula para calcular los gastos tranquilos asociados con un
remodelar y vender. Llevar tiempo para contar estos gastos antes de hacer una
oferta ayudar� a asegurar que consiga una gran ganancia de sus capirotazos, y se
puede encontrar gritando a la TV directamente junto con nosotros.

168

Etapa dos: ANALIZAR

Los gastos tranquilos totales para 1202 Rastro del Correo de la Cerca son 33500$.
Esto es el 13,4 por ciento del ESP, exactamente en el centro de nuestro grupo de la
regla b�sica del 12 a 15 por ciento (la Figura 7-14).

Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos tranquilos


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
Figura 7-14

$250000$ 40000$ 33500

Rastro del correo de la cerca de 1202: gastos tranquilos

Hay s�lo una parte de la F�rmula de la Oferta de M�ximo del remodelar y vender
restante. En el Cap�tulo 8, pondremos la cantidad de ganancia tenemos que hacer
durante 1202 el Rastro del Correo de la Cerca sobre la base del riesgo del
remodelar y vender.

PUNTOS PARA RECORDAR


Los gastos tranquilos asociados con remodelar y vender casas a menudo se pasan por
alto cuando uno estima la ganancia potencial de un remodelar y vender, de ah� el
�tranquilo� en gastos tranquilos. Llevar tiempo para calcular los gastos tranquilos
con cuidado antes de que haga una oferta ayudar� a asegurar que reciba una gran
ganancia de un remodelar y vender. Los gastos tranquilos se agrupan en cuatro
amplias categor�as: comprando gastos, sosteniendo gastos, coste del dinero, y
vendiendo gastos. La compra de gastos y la posesi�n de gastos ser�n cada uno
aproximadamente el 1,5 por ciento de su precio de venta eventual (ESP) para un
total del 3 por ciento. El coste del dinero depender� de cu�nto toma a pr�stamo,
cuanto, y en que t�rminos. La venta de gastos ser� t�picamente aproximadamente el
6,5 por ciento de ESP. Juntos, sus gastos tranquilos totales estar�n por lo general
entre 12 y el 15 por ciento de su ESP. No deje a gastos tranquilos moverse
sigilosamente en usted.

Cuenta para gastos tranquilos

169
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Cap�tulo 8

Ganancia de m�nimo del juego


1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

Identif�quese mejoras determinan cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n


del precio de venta para gastos tranquilos
Ganancia de m�nimo del juego

2� ANALIZAN

Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Cuente su ganancia baja Cuentan su ganancia del riesgo de la rehabilitaci�n


Determinan su oferta m�xima

171
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
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remodelar y vender casas para el descuidado o no inform� puede ser arriesgado.


Nuestro objetivo con este libro es darle el conocimiento y los sistemas para
reducir ese riesgo tanto como posible. Hasta ahora, hemos reducido el riesgo
consiguiendo respuestas firmes a preguntas resistentes como lo siguiente: �Qu�
vender� la casa por una vez se arregla? �Cu�nto costar�n las mejoras? �y Cu�nto
ser�n mis gastos tranquilos a partir del tiempo lo compro al tiempo lo vendo? Ahora
es el tiempo para la parte divertida: �Cu�nta ganancia deber�a esperar hacer de mi
remodelar y vender? La parte final de la F�rmula de la Oferta de M�ximo del
remodelar y vender es el n�mero de la ganancia m�nimo que basa un nivel de la
recompensa en los riesgos (la Figura 8-1).

TIRE f�rmula de la oferta de m�ximo


Precio de venta eventual��� = gastos de la mejora oferta de m�ximo de la ganancia
de m�nimo de gastos tranquila
M�ximo del remodelar y vender de la figura 8-1 ofrece f�rmula

A menudo o�mos que inversionistas dicen que quieren hacer una ganancia m�nima
espec�fica, como 10000$, en cada remodelar y vender. Otros inversionistas
completamente no hacen caso de un c�lculo de la ganancia. Son contentos de tomar
todo lo que el dinero se deja despu�s de que pagan todos sus gastos. En nuestra
opini�n, hay demasiada incertidumbre en remodelar y vender una casa para ser tan
fr�vola sobre las ganancias. Atamos la ganancia m�nima para los riesgos espec�ficos
asociados con un remodelar y vender. Hay dos factores principales que aumentan el
riesgo de un remodelar y vender: el precio de venta eventual y la complejidad de la
rehabilitaci�n. Tomamos ambos de estos factores de riesgo en la consideraci�n
dividiendo la ganancia m�nima en dos componentes: una ganancia baja cont� del
precio de venta eventual y una ganancia del riesgo de la rehabilitaci�n que aumenta
con la complejidad de las mejoras (la Figura 8-2). En nuestra experiencia, las
ganancias totales por lo general se caen entre 10 y el 20 por ciento del precio de
venta eventual. Como con los gastos tranquilos, puede ir en l�nea a flipthebook.com
para calcular la ganancia m�nima para un remodelar y vender.

172

Etapa dos: ANAYLZE

Los dos componentes de ganancia m�nima


1. Ganancia baja 2. El Riesgo de la rehabilitaci�n Saca ganancia Un porcentaje de
ESP que deber�a recibir para cada remodelar y vender la ganancia Adicional que
deber�a recibir basado en la complejidad de las mejoras
Los dos componentes de ganancia m�nima

Figura 8-2

1. GANANCIA BAJA
El primer componente en la determinaci�n cu�nta deber�a hacer de un remodelar y
vender es una cantidad de la ganancia baja, que para nosotros es simplemente el 10
por ciento del precio de venta eventual. Unimos la ganancia baja para el precio de
venta porque como puede recordar, sus aumentos del riesgo ya que el precio de venta
aumenta (m�s alto el precio de venta, m�s alto la ganancia baja). Para el ejemplo
del Rastro del Correo de la Cerca de 1202, el 10 por ciento del precio de venta de
250000$ le da una cantidad de la ganancia baja de 25000$.

2. RECONSTITUYA GANANCIA DEL RIESGO


El segundo componente en la determinaci�n de la ganancia m�nima est� basado en la
complejidad de las mejoras. Esto es un papel clave de la F�rmula de la Oferta de
M�ximo del remodelar y vender porque directamente asocia la parte m�s imprevisible
de un remodelar y vender - fijaci�n de la casa - con la ganancia que recibir�.
Primero miramos los gastos de la mejora por pie cuadrado haciendo una estimaci�n
r�pida de gastos de la mejora usando reglas b�sicas. El mismo n�mero se revel� otra
vez cuando contamos cuanto toma para sostener una casa. Ahora volvemos a gastos de
la mejora por pie cuadrado por tercera vez para tasar el riesgo de un remodelar y
vender. Ya que el coste de la mejora por pie cuadrado aumenta, la complejidad de
los aumentos de trabajo.

Ganancia de m�nimo del juego

173

Complejidad de la rehabilitaci�n
Medio alto

Complejidad de la rehabilitaci�n

Coste de la rehabilitaci�n de $40$ 20$ 5$ 10 por pie cuadrado


Complejidad de la rehabilitaci�n de la figura 8-3

Su riesgo se ata directamente a esta complejidad porque con la complejidad viene la


imprevisibilidad. La pintura fresca y la nueva alfombra tienen resultados muy
previsibles. Pero ya que aumenta la complejidad para incluir mejoras de �reas como
la fontaner�a y sistemas el�ctricos, la previsibilidad r�pidamente disminuye.
Aumentando su ganancia m�nima ya que la rehabilitaci�n se hace menos previsible,
incorpora un nivel de la ganancia que corresponde a su riesgo. Recomendamos que por
cada 5$ por pie cuadrado en costes de la construcci�n a�ada el 1 por ciento del
precio de venta eventual (ESP) a su ganancia baja. Para 1202 Rastro del Correo de
la Cerca, los costes de la construcci�n son 20$ por pie cuadrado. Veinte d�lares
por pie cuadrado divididos en 5$ por pie cuadrado son 4, y por tanto a�adimos el 4
por ciento del ESP a nuestra ganancia requerida. En este ejemplo, la ganancia del
riesgo de la rehabilitaci�n iguala 10000$ (el 4 por ciento de 250000$) (la Figura
8-4).

Rastro del correo de la cerca de 1202: riesgo de la rehabilitaci�n y ganancia


� = riesgo de la rehabilitaci�n del factor de riesgo de la rehabilitaci�n del coste
de la mejora
Figura 8-4

Bajo

$20/SQ $ de PIES 5/SQ PIES el 4% de ESP

Rastro del correo de la cerca de 1202: riesgo de la rehabilitaci�n y ganancia

174

Etapa dos: ANAYLZE

La combinaci�n de la ganancia baja de 25000$ y la ganancia del riesgo de la


rehabilitaci�n de 10000$ causa un total de 35000$ en la ganancia m�nima, o el 13,5
por ciento del ESP. Esto est� en la gama baja de la variedad del 10 a 20 por ciento
que deber�a esperar con la mayor parte de capirotazos. Sin embargo, porque 20$ por
pie cuadrado no son una rehabilitaci�n demasiado compleja, el 13 a 14 por ciento
deber�a ser una ganancia apropiada en la luz del riesgo (la Figura 8-5).

Rastro del correo de la cerca de 1202: ganancia m�nima


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
Figura 8-5

$250000$ 40000$ 33500$ 35000

Rastro del correo de la cerca de 1202: ganancia m�nima

Claramente, su ganancia actual depende del precio de compra final y gastos. Tambi�n
puede hacer m�s dinero si compra la casa debajo de la oferta m�xima o si ahorra
mejoras. Incluso una ganancia s�lida en sus juegos de c�lculo de la oferta m�ximos
hasta hace una ganancia buena aun si hay unos cuantos avanzan dando sacudidas el
camino.

remodelar y vender PUNTO


�Debe bien alguna vez hacer un muy peque�o margen de beneficio? �Seguro es! La cosa
importante corresponde a su ganancia para su riesgo. Una vez compramos y vendimos
una casa donde sab�amos que la ganancia s�lo iba a ser el 4 por ciento al 6 por
ciento del ESP - un acuerdo del cual dir�amos a la mayor parte de inversionistas
huir. En este caso era un apuro de bajo riesgo (una rehabilitaci�n de 6$ por pie
cuadrado) y Rick ten�a la informaci�n sobre la parte de ciudad, la vecindad, el
bloque, la calle, y hasta la casa. �Estaba literalmente la casa al lado! Rick sab�a
que su vecindad era deseable para la inversi�n y que la mayor parte de casas all�
se vendieron r�pidamente.

Ganancia de m�nimo del juego

175
SU OFERTA M�XIMA REVELADA
Hemos hecho el an�lisis y hemos ronzado todos los n�meros tenemos que determinar
nuestra oferta m�xima para 1202 Rastro del Correo de la Cerca. Hemos decidido que
para cubrir todos los gastos y hacer una ganancia razonable de reconstituir el
Rastro del Correo de la Cerca de 1202, nuestra oferta m�xima es 141500$ (la Figura
8-6).

Rastro del correo de la cerca de 1202: oferta m�xima


��� = Gastos de la mejora del precio de venta eventuales oferta de m�ximo de la
ganancia de m�nimo de gastos tranquila
Figura 8-6

$250000$ 40000$ 33500$ 35000$ 141500

Rastro del correo de la cerca de 1202: oferta m�xima

Una de las cosas que amamos en remodelar y vender casas es que puede hacer el
dinero en cualquier mercado, caliente o fr�o. O ya que a Clay le gusta decir,
remodelar y vender es �neutro por la apreciaci�n�. Su ganancia no es dependiente de
la casa que aumenta en el valor. No tiene que explicar la apreciaci�n porque no la
necesita para hacer una ganancia. Ha tomado la suerte, la fortuna, y calculando de
la ecuaci�n. Su f�rmula ha tenido en cuenta todo el coste clave y cuestiones de
precios que puede estimar exactamente. Los grandes capirotazos pasan cuando las
estimaciones son �en el dinero�. Como muchos inversionistas de bienes inmuebles
sabios dir�an, �hace su dinero entrar�. Y cuando hace la oferta correcta, esto es
exactamente lo que hace. Ahora que sabe c�mo determinar su oferta m�xima, estamos
en la etapa de la Compra, donde cubrimos todos los pasos de presentar la oferta al
cierre en la compra.

176

Etapa dos: ANAYLZE

1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n

Identif�quese mejoras determinan cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n


del precio de venta para ganancia de m�nimo del juego de gastos tranquila
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

2� ANALIZAN

3� COMPRAN

Ganancia de m�nimo del juego

177

PUNTOS PARA RECORDAR


Tiene que determinar su ganancia m�nima. remodelar y vender casas lleva tiempo y
trabajo duro y, m�s a menudo que no, alg�n dinero efectivo del bolsillo. Tiene que
recibir una ganancia buena que explica su riesgo y hace su inversi�n de tiempo y
dinero que vale la pena. La ganancia m�nima consiste en dos componentes que tienen
en cuenta los dos factores principales que aumentan el riesgo de un remodelar y
vender:1. el precio de venta y 2. La complejidad de la rehabilitaci�n. El primer
componente, que se llama la ganancia baja, es un c�lculo del porcentaje simple
atado al precio de venta eventual. Recomendamos el 10 por ciento. El segundo
componente es la ganancia del riesgo de la rehabilitaci�n, que est� basada en los
costes de la construcci�n por pie cuadrado. Para explicarlo, recomendamos a�adir el
1 por ciento del ESP a su ganancia m�nima por cada 5$ por pie cuadrado de gastos de
la mejora. Ahora que tiene su ganancia m�nima, puede completar la f�rmula de la
oferta m�xima. El precio de venta eventual menos los gastos de la mejora menos los
gastos tranquilos menos su ganancia m�nima le iguala precio de la oferta m�ximo. Si
sus estimaciones son tan exactas como deber�an ser, habr� hecho su dinero entrar.

178

Etapa dos: ANAYLZE

EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, la PARTE III Samantha


��As� pues, cu�ndo va a cerrarse?� Ed brome� cuando sali� del coche. Samantha
sinti� que su cara enrojec�a. �Era realmente tan obvio? �He visto esa mirada antes.
�No ha sido hasta dentro, y ha decidido ya, verdad?� �Por supuesto no�, Samantha
dispar� atr�s. �Parece bastante bien en el papel, pero estoy ansioso de ponerme
dentro y mirar. Gracias por ayudarme a decidir si esto es muy�. Samantha abri� la
puerta principal, y anduvieron en el entryway. �Bien�, dijo, sus ojos que barren el
cuarto, �aqu� es. Me dice todo que ve que necesidades para fijarme, y tomar�
notas�. Sac� un bloc de notas y pluma de su portadocumentos. �No tan r�pido�. Ed
sostuvo sus manos. �Finalmente, va a querer hacer esto en su propio. Voy a dejarle
ir en coche, pero brincar� en cuando necesite ayuda. El principio haciendo tres
columnas en su almohadilla y pone etiqueta a ellos Debe, Podr�a, y Si�. ��Es uno de
aquellos profesores que hacen preguntas, pero nunca dicen la respuesta, verdad?�
pregunt� cuando puso etiqueta a las columnas. ��Soy?� pregunt�, andando en el
comedor. Hizo rodar sus ojos y le sigui�. La alfombra apest� de la orina del gato,
y las quemaduras del cigarrillo puntearon el suelo. Una mancha fea se extendi� a
trav�s del techo de palomitas de ma�z. ��Puf!� �He olido peor�, dijo Ed. �No el
olor, el techo de palomitas de ma�z�. Samantha estudi� las columnas, echando un
vistazo de ac� para all� de su art�culo al cuarto. �Los musts son las cosas que se
tienen que hacer�, ella

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III


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179

dicho. �Como aquella mancha en el techo se tiene que tratar con. Tambi�n tengo que
averiguar si el tejado todav�a se escapa. La alfombra definitivamente se tiene que
sustituir�. Samantha presion� el l�piz a sus labios. ��Ser�an las palomitas de ma�z
deber o deber?� Ed la mir� y encogi� sus hombros. Entonces reuni� sus manos. ��Ah,
alumno joven, qu� piensa?� Con esto dio vuelta y se dirigi� a la cocina. El coraz�n
de Samantha se hundi� cuando entr� en la cocina. El lin�leo se raj� y se enrosc� en
los bordes. El contador del laminado verde como el aguacate se carg� de manchas.
Una de las puertas del gabinete colgaba de un gozne solo, y varios mangos y los
tirones fallaban. Dos de las caras del caj�n se fueron. ��Esto es un desastre,
verdad?� pregunt�, abrazando el bloc de notas a su pecho. �Realmente�, Ed contest�,
�Pienso esta cocina trabajos en su favor. La �ltima cosa que el due�o quiere hacer
es limpian este l�o, sobre todo ya que vive en otra ciudad�. Se agach� y abri� los
gabinetes bajo el fregadero. ��Qu� hace?� Samantha pregunt�. �No le puedo decir
cuantas veces he visto esto�, dijo Ed. �Incluso los peque�os agujeros tienden a
pudrir el particleboard bajo el fregadero y pueden dejar un verdadero l�o�. �Pondr�
esto en el Debe la columna�, dijo, su l�piz que rasgu�a a trav�s del papel. Ed
abri� el lavavajillas, y fueron atacados por el olor de una toalla para los platos
mohosa. La herrumbre cubri� el interior de la aplicaci�n. �Adivino que esto no se
ha usado en un rato y probablemente se rompe�. ��Por qu� dejar�a alguien una vieja
toalla para los platos mojada en su lavavajillas?� se pregunt� cuando hizo notas.
�Se sorprender�a�, gimi�. �Andy realmente me dio la impresi�n que no ser�a esto
mal�, dijo Samantha. �Tal vez era demasiado optimista s�lo�. �Tal vez a Andy, esto
no es tan malo�.

180

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

Samantha vag� al contador. ��Deber�a mejorar esto al granito?� Tan pronto como dijo
�deber�a�, un lightbulb se march� en su cabeza y sonri�. �Tiene que hacer un poco
de investigaci�n para averiguar lo que es normal para la vecindad. Si la mayor
parte de las otras casas tienen contracumbres del granito, vaya con esto�,
recomend� Ed. �De este modo, Los shoulds son las cosas que traen la casa del nivel
adecuado con la vecindad�. �Tambi�n me gusta pensar en ello como la fabricaci�n de
la casa m�s atractiva o hermosa�, dijo Ed. Samantha dio un toque a su l�piz y
pensamiento durante un momento. �Supongo que tengo que visitar todas las casas para
la venta en la vecindad para averiguar lo que el concurso ofrece�. Ed salud� con la
cabeza en el acuerdo. �Bien�. Samantha busc� algo para embellecer la cocina. �Se
deber�an sustituir todos aquellos mangos de cobre baratos y manijas. Y creo que
cambiar� las l�mparas tambi�n. �Y nuevos gabinetes?� Ed examin� los gabinetes.
�Creo que se pueden reparar y luego pintarse. Si hace todas las otras cosas
sugiri�, tendr� b�sicamente una cocina flamante. Deber�a conseguir una vuelta buena
en el dinero que pone en ella�. Hizo una pausa como si algo acababa de ocurrir a
�l. �A�adir�a que otra cosa a su Debe poner en una lista. Para el c�digo va a
instalar salidas GFI en aqu� y en los cuartos de ba�o tambi�n�. Samantha tom� uno
m�s mirada. �Creo que deber�a cambiar los interruptores de luz y salidas a un color
adem�s de este verde encantador�. Ed dio un paso atr�s y contempl� la cocina de la
entrada. �Esta cocina es bastante peque�a y oscura. �Y dejar pasmado esta pared y
aprovechar de las ventanas en la habitaci�n familiar as� como apertura la
disposici�n?� �No es deber; no es deber. Podr�a hacer esto�, dijo, haciendo una
nota.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

181

Samantha mir� su lista creciente, y su est�mago se hundi�. ��Ser�a caro esto?� �No
parece que es una pared que lleva la carga, por tanto se podr�a hacer justamente
barato�, concluy� Ed. El cuarto de ba�o del maestro estaba en una condici�n similar
a esa de la cocina. La tina era asquerosa, con manchas y agua permanente rancia. El
azulejo rodea era repleto por el moho, y el cabezal de ducha y el grifo del ba�o se
hac�an verdes. �Esto es grueso s�lo�, dijo. Ed alcanz� y tir� el freno; el agua se
agot�. �Al menos el desag�e de la tina�. ��Deber�a no llevar guantes de goma?� Ed
se encogi� de hombros. Samantha concentr� su atenci�n en el fregadero y el gabinete
del cuarto de ba�o. Una de las puertas fallaba, y hab�a un agujero importante en el
lado. Samantha respir� hondo. �Vamos a ver. Necesitar� nuevo azulejo alrededor de
la tina, un nuevo cabezal de ducha, grifo y mangos para la tina. Definitivamente
necesito una nueva vanidad y fregadero y por supuesto un nuevo grifo para el
fregadero. �Y una barra de la toalla que hace juego y poseedor del papel higi�nico?
� Ed salud� con la cabeza. �Esto lo cubre. Y sabe, con este contador largo, creo
que hay cuarto para un segundo fregadero. A la gente le gusta tener su propio
espacio; es un gran valor - a�aden�. �Supongo que podr�a hacer esto�, dijo
Samantha, a�adiendo que al Podr�a la columna. �Lo consigui�. Ed atropell� a los
servicios y levant� la tapa. Trat� de limpiarlo con agua, pero nada pas�. �Esto
tendr�a que sustituirse; por lo menos siempre cambio el asiento�. �Voy
definitivamente a traer a guantes de goma la pr�xima vez�. Samantha tir� el
interruptor al lado de la luz. Arriba oyeron un sonido como un triturador de
basura. Ed se�al� al techo. ��Cree el alumno que el cuarto de ba�o necesita un
nuevo ventilador de escape?� ��Debe siempre el profesor hacer preguntas obvias?�
Samantha dijo, escribiendo que �el ventilador de escape� en el Debe la columna.

182

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

En su camino empujan el pasillo, Ed hizo una pausa en cada una de las puertas,
explor� el interior y exterior y examin� las jambas de la puerta. �Las puertas
pueden ser caras para sustituir. Parece que puede salvar a la mayor parte de ellos,
estos donde las superficies son intactas�. Se�al� a un armario del pasillo con un
agujero en uno de los paneles. �Pero que uno se tendr� que sustituir, y todos ellos
tienen aquellas perillas de cobre le gusta tanto�. Samantha hizo una nota de su
almohadilla y luego tir� una pieza de pelar la pintura de Borgo�a de la pared.
�Tengo que pintar la casa entera�. �S�, Ed respondi� despreocupadamente. �Siempre
hago�. Cuando regresaron al patio delantero, Ed anduvo hacia la pared exterior y
dio un toque en la pieza m�s baja del apartadero. Se derrumb�, y los chiringos se
cayeron a la tierra. �Hmm�. ��Es esto termitas?� Samantha pregunt�. ��C�mo mal es?�
Ed empuj� en la siguiente pieza m�s alta, y pareci� s�lido. �Es bien. Creo que es
s�lo una peque�a putrefacci�n de madera. Probablemente s�lo tiene que sustituir las
piezas del fondo�. Samantha se sinti� un poco nerviosa. Hab�a muchas cosas a su
lista. ��As� pues, cu�nto piensa los gastos de la mejora ser�n?� ��Cu�ntos pies
cuadrados es?� �Casi dos mil�, contest�. �Dir�a que mira aproximadamente 30000$ en
gastos de la mejora�. ��Justo como esto?� pregunt�. �Para una casa en esta
condici�n, los gastos de la mejora por lo general entran en aproximadamente 15$ por
pie cuadrado antes de que pague a un contratista general. No he visto nada aqu� que
me har�a querer alejarse�. Samantha se relaj�. �M� ninguno�, estuvo de acuerdo.
�Por supuesto, necesita m�s que s�lo una estimaci�n �spera para hacer una oferta�.
Ed mir� su reloj. ��D�gale qu�, ya que esto es su primer remodelar y vender, por
qu� no re�no un informe detallado para usted? Vamos a encontrarse en Starbucks en
el Principal a las seis. Entretanto, compruebe algunas casas en la vecindad para
ver que tipo de dise�o

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

183

opciones deber�a hacer. No soy el granito seguro es la opci�n correcta para


aquellas contracumbres. Esto parece a una vecindad est�ndar, pero vamos a
asegurarse�. �Har� esto. Esto ha sido una ayuda enorme�, contest� Samantha. ��Le
podr�a al menos comprar comida?� �Esto ser�a deber�.

Bill y Nancy
Bill todav�a se acusaba de los eventos del d�a. No pod�a esperar a decir a los
dem�s las noticias. Tan pronto como la camarera tom� sus pedidos, dio un puntapi� a
cosas lejos. �Hicimos una oferta de nuestra primera casa hoy. Conseguimos una
llamada por el camino aqu�, y se acept�. Hab�a un breve momento del silencio
sobresaltado, exactamente lo que Bill quiso. Esper� ser el primer en el grupo para
conseguir una casa y ahora sabore� el momento de triunfo. ��Wow, felicitaciones!�
Amy exclam� ya que los dem�s alrededor de la mesa repitieron su aprobaci�n. ��Y
algunos detalles para aquellos de nosotros que todav�a intentamos?� �Bien�, Bill
dijo, fingiendo la modestia. �No es que grande de un acuerdo. Estoy seguro usted
los tipos recuerdan a Tom las reuniones del inversionista�. Hab�a algunas cabezadas
alrededor de la mesa. �Bien, �l y yo nos hemos estado encontrando, e hizo pasar
este acuerdo a m� porque es demasiado lejano de su casa. Nancy y yo compramos la
casa por 66000$, y planeamos venderla por 95000$�. ��Cu�ntos pies cuadrados es?�
Mitch pregunt�. �Aproximadamente mil pies cuadrados�, Bill contest�. �Esto es 95$
por pie�, coment� Mitch. �Esto parece bastante bien. �Dijo el comps que esto era
sobre el promedio?� �Soy seguro que puedo conseguir 95000$�. �Ah, trato s�lo de
conseguir una idea general�, insisti� Mitch. ��Qu� hizo a su corredor de bienes
ra�ces dicen era el coste por pie cuadrado para la vecindad?�

184

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

Bill comenzaba a sentirse defensivo. �No tengo que dirigir comps�, respondi�. �Tom
tir� m�s de cincuenta casas el a�o pasado. Era confidente que podr�a conseguir
95000$, y conf�o en �l�. Un silencio se cay� la mesa. Samantha rompi� el silencio.
��Bill, cu�nto planea gastar para mejoras?� Bill se alegr� del cambio de sujeto.
�Esto es la belleza de ello; realmente no hay mucho hacer. Calcul� 5000$, cumbres�.
�Esto es s�lo 5$ por pie cuadrado�, coment� Samantha, los cuadros del su remodelar
y vender desvencijado que destella a trav�s de su mente. ��Es esto todo?� �Bill, no
tome esto el camino incorrecto�, dijo Ed, ��pero, est� seguro que hizo toda su
tarea seg�n este acuerdo?� �D�nde se quitaron cuestionarle a posteriori? Un vistazo
r�pido de Nancy y la reconoci� �toman las cosas con calma� la mirada. �S� que puede
parecer dif�cil creer�, dijo Bill en�rgicamente, �pero esto realmente es la pintura
proverbial y acuerdo de la alfombra�. Not� unas miradas esc�pticas, pero nadie le
presion� adelante. ��Cu�nto cree que los gastos de la posesi�n correr�n?� Samantha
pregunt�. �Bien, no soy un tipo del detalle�, dijo Bill. �Pero Nancy aqu� ha hecho
un gran trabajo de ronzar los n�meros�. Nancy sonri� y sac� un cuaderno espiral,
�Calcul� el total de aproximadamente 11500$ para nuestros gastos tranquilos.
Tenemos suerte de haber pagado nuestra casa, y hemos tenido una gran relaci�n con
nuestro banquero durante m�s de treinta a�os. Por tanto Bill era capaz de calcular
una tasa de inter�s de s�lo el 71/2 por ciento para comprar la casa y financiar la
construcci�n. Tambi�n he explicado el cierre de gastos, seguro, mantenimiento y
utilidades�. ��Se acord� de incluir contribuciones territoriales en sus gastos
tranquilos?� Ed pregunt�. �Ah, s�, tengo esto aqu� tambi�n�. ��As� pues, cu�nto
cree que va a hacer?� Mitch pregunt�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III

185

�Calculamos que deber�amos hacer aproximadamente 11000$�, contest� Bill. ��Ed,


suena que sobre el derecho?� Ed salud� con la cabeza. �Parece que esto se cae de
acuerdo con una rehabilitaci�n de bajo riesgo�. �Si tengo mi derecho de
matem�ticas�, interpuso Samantha, �su oferta m�xima habr�a sido aproximadamente
68000$, y dice que consigui� la casa por 66000$. Agradable�. ��Cu�nto de largo es
su per�odo de la contingencia?� Ed pregunt�. �Diez d�as�, Bill contest�. �Grande�,
Ed respondi�. �Esto le da mucho tiempo para conseguir la inspecci�n y revisi�n
hecha. Tambi�n, realmente no har�a da�o verificar dos veces los gastos de la mejora
y confirmar el precio de venta. Si todo comprueba, parece a que pudiera tener un
ganador all�, Bill�. Pareci� que los dem�s, incluso Mitch, estuvieron de acuerdo.
Bill dio vuelta a Nancy y gui��.

186

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte III


Etapa tres COMPRA
C�mo financiar, haga una oferta, y cerca en una casa de la inversi�n

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco

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COMPRE INTRODUCCI�N
Me preparar� y alg�n d�a mi posibilidad vendr�.
- Abraham Lincoln

�Qu� hace minutemen Colonial, madres futuras, y los inversionistas de bienes


inmuebles tienen en com�n? Todos se conocen por su capacidad de saltar en la acci�n
en el aviso de un momento. Los minutemen de la Revoluci�n americana estaban siempre
alerta y podr�an estar listos para la acci�n en sesenta segundos. Las mujeres en
las etapas posteriores del embarazo hacen embalar sus maletas de modo que sean
capaces de marcharse al hospital tan pronto como el beb� est� listo. Y cuando los
inversionistas de bienes inmuebles encuentran una ventaja caliente, est�n listos
para poner una oferta de una casa y rodear s�lo unos d�as. En cada caso, la
capacidad de responder apropiadamente y r�pidamente viene no tanto de la velocidad
como de la preparaci�n. Hay tres pasos a nuestro proceso para comprar una casa de
la inversi�n, y cada uno requiere la preparaci�n de modo que pueda responder
r�pidamente. El primer paso entiende c�mo va a pagar el remodelar y vender.
Hablaremos de varios m�todos para financiar acuerdos en el primer cap�tulo de la
etapa de la Compra. Si toma a pr�stamo de un prestamista privado o toma a un
compa�ero de la equidad, siempre deber�a arreglar de antemano su financiaci�n de
modo que pueda hacer con seguridad y r�pidamente una oferta cuando mucho viene. El
siguiente paso es el proceso de la oferta. La presentaci�n de una oferta de una
casa de la inversi�n implica m�s que llenar s�lo un contrato. Los inversionistas
afortunados llevan tiempo para entender los datos concretos de la situaci�n.
Entonces escriben una oferta que respeta las necesidades del vendedor a fin de
trabajar un acuerdo esto es tanto justo como provechoso.

188

Etapa tres:Comprar

En el paso tercero y final, tomaremos una �ltima mirada cuidadosa a la propiedad


antes de tomar la propiedad de ello. Otra vez, paga para estar preparado
estableciendo relaciones con inspectores, tasadores, agentes de seguros y todos los
otros profesionales implicados en el proceso de cierre. Le ayudar�n a pasar el
cierre r�pidamente y suavemente.

COMPRE introducci�n

189

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 9

Arregle financiaci�n
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Entienda que la importancia de pagar en su totalidad Atrae Finanzas de compa�eros


financieras a trav�s del pr�stamo de Finanzas a trav�s de acompa�ar Se identifican
cuando tomar a pr�stamo y cuando acompa�ar

191
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

Antes del Almiar que se une en HomeFixers, la Arcilla vivi� en el mundo de


arranques de alta tecnolog�a. Ahora, como un prestamista y compa�ero a
inversionistas de bienes inmuebles, usa su experiencia pasada tanto como un
empresario que levanta el dinero como como unas ideas de negocio del software de
evaluaci�n del inversionista. Cuando la Arcilla y su ex socio de negocio, Rob
Neville, salieron para levantar el dinero para su primer arranque, Evity Inc.,
carecieron de la experiencia de dirigir un negocio del software. Por tanto hicieron
lo que los arranques m�s buenos hacen: capturaron los fundamentos de su negocio -
una estrategia s�lida en un mercado viable con un equipo que podr�a ejecutar - en
un plan de negocios que sol�an lanzar su negocio a inversionistas. La arcilla y Rob
eran capaces de levantar el dinero para comenzar el negocio, y sus inversionistas
recibieron una vuelta fant�stica cuando el negocio fue adquirido por una Fortuna
500 compa��a. Los mismos principios se aplican a compra, fijaci�n y venta de casas.
Puede haber encontrado una gran casa tirando, pero atraer a inversionistas
financieros, tiene que demostrar que tiene un plan de realizar el potencial de la
ganancia de la casa y tener las habilidades o equipo en el lugar para ejecutar ese
plan. Pero antes de que hablemos detalladamente de modos que puede atraer a
inversionistas financieros, primero vamos a clarificar por qu� es importante ser
capaz de pagar una casa en su totalidad durante el cierre. Con ese entendimiento,
le mostraremos c�mo crear un informe de resumen de la inversi�n para lanzar su
remodelar y vender a fuentes potenciales de financiaci�n. Finalmente, cubriremos
los dos modos de conseguir el dinero para un remodelar y vender: pr�stamo y
acompa�ando (la Figura 9-1).

Financiaci�n de un remodelar y vender


1. Paga en 2 llenos. Atraiga a inversionistas financieros 3. Tome a pr�stamo el
dinero efectivo para un remodelar y vender 4. Compa�ero para conseguir el dinero
efectivo para un remodelar y vender
La figura 9-1 financiando un remodelar y vender

192

Etapa tres:Comprar

PAGADO

EN

LLENO

Las frases como �todo el� y �dinero efectivo r�pido en efectivo� son casi sin�nimas
de remodelar y vender. �Pero qu� exactamente significa pagar por una casa con el
dinero efectivo? No necesariamente significa que se revela con una maleta llena de
cuentas de 100$, aunque esto seguramente se licencie de todo el dinero efectivo.
Simplemente significa que pagan al vendedor en su totalidad durante el cierre sin
una espera larga y fastidio. Es el �no esperan� y �ning�n fastidio� que distinguen
el modo que los inversionistas compran casas al modo que la mayor parte de
propietarios compran casas. Cuando viene el tiempo para cerrarse en la compra, el
inversionista tiene el �dinero efectivo� necesario para pagar al vendedor en su
totalidad. El pago de casas con el dinero efectivo encaja su proposici�n del valor
como una aleta. De este modo, en la siguiente secci�n nos concentraremos en modos
de atraer a inversionistas financieros que proporcionar�n el dinero efectivo que
tiene que pagar por una casa en su totalidad durante el cierre.

ATRACCI�N DE DINERO: EL INFORME DE RESUMEN DE LA INVERSI�N


La atracci�n de inversionistas financieros es principalmente sobre la demostraci�n
que el riesgo que tomar�n es que vale la pena en la luz de la recompensa que
recibir�n. Su riesgo en la financiaci�n de un remodelar y vender viene de una
variedad de sitios, como la exactitud del precio de venta proyectado y gastos de la
mejora, la volatilidad del mercado de la vivienda y la experiencia del
inversionista de bienes inmuebles. Para dirigirnos a estos riesgos, recomendamos
que cree un resumen de la inversi�n que puede distribuir a inversionistas
financieros potenciales. El objetivo del documento es mostrar que es capaz de
remodelar y vender la casa, ha hecho su tarea y tiene un plan claro para c�mo usted
y sus inversionistas financieros sacar�n ganancia. Hay cuatro partes al resumen de
la inversi�n.

Arregle financiaci�n

193

1. Sus calificaciones como un inversionista 2. Los detalles de la propiedad,


incluso la direcci�n, disposici�n, pies cuadrados, y a�o construyeron 3. La F�rmula
de la Oferta M�xima, incluso las asunciones que eran la parte del an�lisis:

Un resumen del an�lisis que realiz� para determinar el precio de venta eventual Un
resumen del an�lisis que realiz� para estimar los gastos de la mejora (deber-DOS,
deber-DOS y poder-DOS) Las asunciones sol�a calcular los gastos tranquilos
4. El m�s importante, c�mo y cuando los inversionistas financieros van a recibir
una vuelta en su Figura 9-2 de la inversi�n muestra un resumen de la inversi�n de
la muestra que contiene cuatro elementos. Recomendamos que guarde el resumen a uno
o dos p�ginas de modo que un inversionista pueda evaluar los m�ritos del acuerdo
r�pidamente. Sin embargo, guarde sus materiales de apoyo como an�lisis del mercado
relativos (CMAs) y estimaciones de costos de la mejora pr�cticas de modo que pueda
sostener sus asunciones. Los clubes de la inversi�n locales son sitios excelentes
para encontrar a inversionistas financieros. Plan de hacerse all� un poco temprano
y quedarse tard�o a red con otros inversionistas. Tambi�n, a menudo hay el tiempo
programado al final de reuniones para la gente introducirse y lanzar un acuerdo o
describir sus servicios. Esto es cuando coleccionar� naipes e informaci�n de
contacto de la gente que financia acuerdos. Entonces, cuando tenga una gran
oportunidad y tiene su resumen de la inversi�n en la mano, sus posibilidades de
encontrar que un inversionista financiero interesado ser� excelente.

194

Etapa tres:Comprar

Figura 9-2

Resumen de la inversi�n del remodelar y vender

Arregle financiaci�n

195

DOS MODOS DE CONSEGUIR EL DINERO


Hay dos modos de conseguir el dinero efectivo necesario para un remodelar y
vender:1. pr�stamo: el sacamiento de un pr�stamo que se reembolsar� con el inter�s
cuando el remodelar y vender sea completo 2. Acompa�ando: dar una porci�n de la
propiedad en la propiedad a un inversionista financiero a cambio del dinero
efectivo necesario En la jerga financiera, estos m�todos son de deudas (pr�stamo) y
equidad (que acompa�a). Tanto los m�todos tienen fuerzas como debilidades. En
primer lugar, explicaremos a ellos ambos y luego miraremos un ejemplo para ver c�mo
las dos estrategias llevan a su fin. Para nuestro ejemplo, usaremos la situaci�n
siguiente. Digamos encontr� una casa que requerir� que 90000$ compren, fijen, y se
vendan: 60000$ para comprar la casa y 30000$ en mejora y gastos tranquilos. Su
an�lisis dice que la casa se vender� por 110000$ cuando se arregle (la Figura 9-3).

remodelar y vender del ejemplo


��� Mejora del precio de venta eventual y precio de compra de gastos tranquilo
ganancia esperada
remodelar y vender del ejemplo de la figura 9-3

$110000$ 30000$ 60000$ 20000

Si financiara todo esto usted mismo, tendr�a la posibilidad de hacer 20000$ en la


ganancia. Pero en este ejemplo supondremos que use 10000$ de su propio dinero y
necesidad de financiar otros 80000$. Visitaremos de nuevo este remodelar y vender
del ejemplo durante nuestra discusi�n de sus dos opciones de financiaci�n. En
primer lugar, miraremos a la financiaci�n del remodelar y vender tomando a pr�stamo
los fondos.

196

Etapa tres:Comprar

PR�STAMO
El pr�stamo implica conseguir que un pr�stamo pague cualquier de los gastos que no
paga de su propio bolsillo. Tiene dos opciones cuando viene a prestar dinero para
financiar un remodelar y vender:1. prestamistas institucionales: los bancos y las
compa��as de la hipoteca que hacen pr�stamos principalmente sobre la base de los
m�ritos del prestatario 2. Prestamistas privados: los individuos o los grupos que
hacen pr�stamos principalmente sobre la base de los m�ritos de la propiedad

Prestamistas institucionales
Si tiene el cr�dito bueno, una historia de ingresos estable y la capacidad de dejar
el 10 a 20 por ciento, puede conseguir una hipoteca de un banco o hipotecar la
compa��a para comprar una propiedad de la inversi�n. Las instituciones basan muchas
de sus decisiones de pr�stamo sobre la persona que pide el pr�stamo. Si encaja su
molde del tipo de persona que va a devolver de fuentes fidedignas el pr�stamo,
tiene una posibilidad buena de la calificaci�n para una hipoteca. Y porque los
requisitos son tan rigurosos, conseguir� un precio de gran inter�s comparado con el
pr�stamo privado. Pero aun si cumple con los requisitos, un pr�stamo de un
prestamista institucional puede no ser la mejor opci�n. Esto es el caso porque
probablemente se necesitar� un mes o m�s cerrarse en la propiedad aun si se
preaprueba para un pr�stamo. Por esta raz�n, muchos inversionistas contemplan el
dinero privado para financiar sus capirotazos.

Prestamistas privados
Los prestamistas privados, prestamistas dif�ciles a menudo llamados, son individuos
o grupos que prestan el dinero para proyectos de inversi�n inmobiliaria. La
decisi�n de hacer un pr�stamo no est� simplemente basada en la capacidad del
prestatario de reembolsar el pr�stamo, pero mejor dicho en el valor futuro o actual
de la propiedad. A diferencia de prestamistas institucionales, los prestamistas
privados t�picamente no se preocupan por

Arregle financiaci�n

197

remodelar y vender PUNTO


Desarrolle una relaci�n con uno o varios bancos o hipoteque compa��as antes de que
encuentre su primera casa de la inversi�n. Preaprobarse puede reducir el tiempo que
necesita para arreglar la financiaci�n y cerca. Hemos sido capaces de rodear tan
s�lo dos semanas porque tenemos una relaci�n buena con nuestro agente de bolsa de
la hipoteca. Adem�s, puede ser capaz de abrirse una l�nea de atribuyen un banco que
permite que usted compre la casa r�pidamente y luego financie de nuevo con una
hipoteca despu�s de que se cierra. su historial de cr�dito, ingreso corriente o
declaraciones de renta. Unos requerir�n la puntuaci�n de cr�dito; muchos no hacen.
No hacen porque si no puede pagar, extinguir�n el derecho de redimir la hipoteca,
tomar�n posesi�n de la propiedad, y luego la vender�n para recuperar su inversi�n
(probablemente para una ganancia.) Su preocupaci�n primaria es si la propiedad
valdr� m�s que el valor del pr�stamo si tienen que extinguir el derecho de redimir
la hipoteca en ello. A causa de su atenci�n al valor de reventa de la propiedad,
los prestamistas privados pagan la concentraci�n a la proporci�n del pr�stamo al
valor (LTV) de un acuerdo. Los prestamistas privados t�picamente no prestar�n el
dinero encima de una proporci�n de LTV del 75 por ciento (unos son tan s�lo el 65
por ciento). Para ponerlo simplemente, si el valor de una propiedad es 100000$, no
prestar�n m�s de 75000$. Si necesita 80000$ para un remodelar y vender, tendr�a que
usar 5000$ de su propio dinero para conseguir 75000$ restantes de un prestamista
privado. Si toma a pr�stamo los fondos tanto para la compra como para los gastos de
la mejora de la propiedad de un prestamista, ese prestamista a menudo basar� la
proporci�n LTV en el precio de venta eventual de la casa (no su valor actual). Por
ejemplo, si una casa valdr� 120000$ cuando se ha arreglado, puede ser capaz de
conseguir un pr�stamo del dinero privado para la compra y las reparaciones de los
hasta 90000$ (el 75 por ciento de 120000$) aun si el valor actual de la casa es
s�lo 90000$. Cualquier tiempo un prestamista presta el dinero para mejorar -

198

Etapa tres:Comprar

mentas, recibir� fondos s�lo despu�s de que ciertos jalones de construcci�n se


alcancen. De esta manera, el prestamista asegura que el dinero sea usado para
mejorar el valor de la casa, as� protegiendo la inversi�n.

remodelar y vender PUNTO


Tenga cuidado con cl�usulas de pena del pago adelantado en pr�stamos del dinero
privados. Se puede requerir que pague para varios meses del inter�s, como seis
meses, aun si paga el pr�stamo m�s pronto. Si considera una venta r�pida a otro
inversionista, se podr�a golpear con una pena grande por pagar el pr�stamo
temprano.

A diferencia de pr�stamos institucionales, los pr�stamos del dinero privados no son


apoyados por una entidad financiada por el gobierno. As�, puede esperar pagar mucha
tasa de inter�s m�s alta por un pr�stamo del dinero privado a diferencia de un
pr�stamo de la compa��a de la hipoteca o un banco. La variedad de precios t�pica
del inter�s del 10 a 20 por ciento con 3 a 10 puntos (un punto es el 1 por ciento
de la cantidad del pr�stamo) debido durante el cierre. El positivo m�s grande para
pr�stamos del dinero privados es la capacidad de cerrarse r�pidamente: dentro de
d�as m�s bien que semanas. Muchos pr�stamos del dinero privados tienen otro se
anima, como pagos diferidos durante los seis primeros meses. Esto puede costar un
poco m�s en el inter�s, pero puede ser una ventaja agradable durante el proceso de
la rehabilitaci�n, cuando el dinero efectivo es apretado. La figura 9-4 resume las
diferencias entre pr�stamo institucional y pr�stamo del dinero privado.

Pr�stamo institucional contra pr�stamo del dinero privado


Puntos de la Tasa de inter�s de Pr�stamo institucionales que Cierran Hora de cierre
de Gastos que Licencia � al 57% desde los a�os 1990 � 4 semanas Similares del 02% o
cr�dito M�s personal e ingresos Dinero Privado Prestando � el 1020% el 310% �
Similar Unos d�as El valor de la casa

Figura 9-4

Pr�stamo institucional contra pr�stamo privado

Arregle financiaci�n

199

Vamos a visitar de nuevo nuestro acuerdo del ejemplo y ahora ver c�mo mirar�a si
financi� el remodelar y vender tomando a pr�stamo 80000$ (LTV del 73 por ciento) de
un prestamista privado. Asumiendo una tasa de inter�s anual del 12 por ciento
durante seis meses y 4 puntos abajo, pagar�a 8000$ en intereses del pr�stamo y
honorarios (4800$ durante los seis meses del inter�s m�s 3200$ para los cuatro
puntos abajo). Su coste del dinero en este gui�n baja su ganancia esperada de
20000$ a 12000$ (la Figura 9-5).

Tomando a pr�stamo con un 4 punto, el 12 por ciento interesa pr�stamo


���� Mejora del precio de venta eventual y coste del precio de compra de gastos
tranquilo del dinero ganancia esperada
Figura 9-5

$110000$ 30000$ 60000$ 8000$ 12000

El pr�stamo con un pr�stamo en el 12 por ciento con 4 puntos

ACOMPA�ANDO
Cuando financia un remodelar y vender tomando a pr�stamo, guarda todas las
ganancias del acuerdo, pero tiene que pagar a un prestamista por el uso de su
dinero. En acompa�ar, no hay coste adicional del dinero, pero comparte las
ganancias con un inversionista financiero d�ndole una propiedad (equidad) inter�s a
la propiedad. Esto es una petici�n de principio, ��Cu�nto propiedad doy a un
compa�ero?� La sabidur�a convencional en remodelar y vender casas debe comenzar con
una separaci�n 50-50 si un compa�ero hace todo el trabajo (descubrimiento, an�lisis
y direcci�n del apuro de las casas) y el otro compa�ero provee todos los fondos.
Entonces modifica sobre la base de los datos concretos de la sociedad. Por ejemplo,
si provee el 20 por ciento de los fondos necesarios y hace todo el trabajo y su
compa�ero provee el 80 por ciento de los fondos, puede partir las ganancias, con el
60 por ciento para usted y el 40 por ciento para su compa�ero. Usted y su compa�ero
tendr�n que calcular una separaci�n que ustedes ambos consideran la feria.

200

Etapa tres:Comprar

remodelar y vender PUNTO


Un menos com�n pero sin embargo modo atractivo para inversionistas de financiar un
remodelar y vender es el vendedor que financia. Esto es cuando consigue que el
propietario le preste unos o todos los fondos necesarios para comprar la casa.
Usted y el vendedor calculan los t�rminos del pr�stamo, incluso la tasa de inter�s
y programa de pagos. De este modo, en la esencia, el vendedor se hace su
prestamista privado. El vendedor que financia a menudo se hace una opci�n cuando
las reparaciones necesarias en una propiedad son tan extensas (p.ej., principal
estructural o trabajo de la fundaci�n) que el pr�stamo convencional no es una
opci�n. En estos casos, el vendedor que financia puede servir de un pr�stamo del
�puente� para financiar el bastante mucho tiempo de venta para el inversionista
para hacer aquellas reparaciones y luego financiar de nuevo con un prestamista de
la hipoteca convencional. Los vendedores ofrecer�n t�picamente t�rminos de inter�s
m�s favorables que prestamistas dif�ciles. (Recuerde, el vendedor se motiva.) Estos
ahorros de inter�s se pueden hacer pasar al vendedor en la forma de una oferta m�s
alta. Por ejemplo, si el vendedor que financia salvar�a al inversionista 2500$ en
su coste del dinero, el inversionista ser�a capaz de ofrecer 2500$ m�s para la
propiedad. Hay varias torceduras en el vendedor que financia, incluso �el sujeto� a
cl�usulas, arriendan opciones, arriendan compras, asunciones y segundas hipotecas
que no presuponen la cancelaci�n de las primeras. �stos pueden ser opciones buenas
que salvan el dinero, pero la legalidad de algunos de ellos (como opciones del
arriendo) var�a de estado al estado. Haga su tarea antes de que compre una casa
usando cualquier de estos m�todos.

Deber�a crear una entidad comercial que define las relaciones comerciales que tiene
con su compa�ero. Tiene muchas opciones para entidades comerciales, incluso
sociedades de responsabilidad limitada, sociedades an�nimas, C corporaciones y
corporaciones S. (Adem�s, querr� elegir si crear un negocio para todos sus
capirotazos o crear una nueva entidad comercial para cada remodelar y vender.)

Arregle financiaci�n

201

Para nuestros capirotazos en Texas, creamos una sociedad an�nima (LLC) �nica para
casi cada remodelar y vender. Esta estructura no s�lo define la porci�n de la
propiedad sino tambi�n proporciona la protecci�n de responsabilidad y hace la
asignaci�n de responsabilidades del impuesto sobre la renta franca. Le animamos a
consultar a un abogado y un consejero fiscal para elegir la estructura comercial
que es la mejor para su situaci�n. Aun si no toma a compa�eros, deber�a considerar
la creaci�n de un negocio para sus actividades que tiran que proporciona la
protecci�n de responsabilidad personal. Vamos a volver a nuestro remodelar y vender
del ejemplo otra vez y ahora suponer que financiara el ejemplo hojean a un
compa�ero de la equidad que proporciona 80000$ y toma una porci�n de la propiedad
del 40 por ciento en la casa. En este gui�n, su ganancia esperada tambi�n ser�
12000$ (el 60 por ciento de 20000$) (la Figura 9-6).

Acompa�ando con un compa�ero de la equidad del 40 por ciento


�� = Mejora del precio de venta eventual y ganancia del total del precio de
compra de gastos tranquila su parte de 60% de la ganancia
Figura 9-6

$110000$ 30000$ 60000$ 20000$ 12000

Cooperaci�n con un compa�ero de la equidad del 40 por ciento

LA COMPARACI�N DE PR�STAMO Y ACOMPA�ANDO


Puede haber notado en las Figuras 9-5 y 9-6 esto si el remodelar y vender del
ejemplo calculado exactamente como planeado, financiando tanto a trav�s de tomando
a pr�stamo como a trav�s de acompa�ando causara unos ingresos netos de 12000$ para
usted. Las diferencias entre los dos m�todos se hacen aparentes cuando las cosas
van mejor o peor de lo esperado. La figura 9-7 muestra lo que pasa cuando las cosas
van muy bien - cuando el precio de venta actual es 130000$, m�s bien que 110000$
estim�.

202

Etapa tres:Comprar

El pr�stamo contra acompa�ar con un precio de venta de 130000$


Tome a pr�stamo� mejora del precio de venta� y�� coste del precio de compra de
gastos tranquilo�� del dinero = su ganancia
Figura 9-7

Acompa�e� mejora del precio de venta de $130000$ 30000$ 60000$ 8000$ 32000� y�
precio de compra de gastos tranquilo� = ganancia total su ganancia $130000$ 30000$
60000$ 40000$ 24000

El pr�stamo contra acompa�ar con un precio de venta de 130000$

Si financiara con un compa�ero de la equidad, su parte de 60 por ciento de las


ganancias ser�a 24000$, mientras que en el gui�n de pr�stamo, su ganancia ser�a
32000$. Note que en ambos de los guiones de pr�stamo, paga 8000$ por el coste del
dinero sin tener en cuenta por cu�nto vende la casa. Esto es grande si se vende por
m�s que esper�, pero vamos a mirar lo que pasa si el remodelar y vender no va as�
como plane�. La figura 9-8 muestra los resultados si se vendiera por 90000$ en vez
de 110000$ estim�.

El pr�stamo contra acompa�ar con un precio de venta de 90000$


Tome a pr�stamo� mejora del precio de venta� y�� coste del precio de compra de
gastos tranquilo�� del dinero = su ganancia (�P�RDIDA!)
Figura 9-8

Acompa�e �� mejora del precio de venta de $90000$ 30000$ 60000$ 8000$ 8000 �� y�
precio de compra de gastos tranquilo� = ganancia total su ganancia $90000$ 30000$
60000$ 0$ 0

El pr�stamo contra acompa�ar con un precio de venta de 90000$

La venta en 90000$ era la rentabilidad en el gui�n del compa�ero. No recibi�


ninguna ganancia para el acuerdo. Recuper� sus 10000$ y su parte -

Arregle financiaci�n

203

el ner recibi� 80000$ en los cuales �l o ella pusieron, pero ninguno de ustedes
hizo un penique de ganancia del remodelar y vender. La puesta en todo ese esfuerzo
y tener nada para mostrar para ello son seguramente malas noticias, pero ser� mucho
peor si financiara el acuerdo prestando dinero. En este caso, 88000$ de 90000$
enteros van al pago del principal del pr�stamo, inter�s y honorarios. Hay s�lo
2000$ dejados pagar 10000$ que contribuy� al remodelar y vender, y por tanto se
deja con una p�rdida de 8000$. Este gui�n realmente podr�a ser peor porque es
probable que guardara la casa en el mercado mucho tiempo antes de rebajarlo
finalmente en 20000$. Durante ese tiempo deber�a a�n m�s inter�s del pr�stamo. En
resumen tomar a un compa�ero de la equidad reduce la cantidad saca ganancia de un
acuerdo porque comparte las ganancias con otro partido. Pero cuando comparte las
ganancias, tambi�n comparte cualquier p�rdida, y por tanto reduce su riesgo cuando
financia con un compa�ero. Con el pr�stamo, guarda todos los ingresos netos a
usted, pero s�lo despu�s de devolver al prestamista. Tiene un acuerdo con el
prestamista que declara que devolver� todo el dinero que tom� a pr�stamo y el
inter�s sin tener en cuenta c�mo el remodelar y vender calcula. Si el remodelar y
vender se equivoca, no puede tener bastante dinero para pagar al prestamista y
terminar� por perder el dinero seg�n el acuerdo. La figura 9-9 resume las
diferencias entre los dos enfoques.

La comparaci�n de pr�stamo y acompa�ando


Tomando a pr�stamo Acompa�ando Ganancia Todos Suyo Compartido con Riesgo de
Compa�eros Todos Suyo Compartido con Pr�stamo de Compa�eros no Se debe Reembolsar
con Inter�s Ninguna Obligaci�n de Reembolsar Coste del Reembolso de Inter�s del
Dinero, Puntos y Honorarios Ninguno
Pr�stamo de comparaci�n de la figura 9-9 y acompa�ando

Es completamente com�n tener una mezcla tanto de deuda como de compa�ero de la


equidad que financia. El sacamiento de un pr�stamo y el compartimiento de las
ganancias con un compa�ero pueden

204

Etapa tres:Comprar
permita que usted equilibre el riesgo de un remodelar y vender malo con la
recompensa potencial de gran uno.

PUNTOS PARA RECORDAR


Es importante recordar el valor de ser capaz de pagar en su totalidad durante el
cierre. Cuando paga en su totalidad, proporciona sus fondos propios o hace entrar
al tercero inversionistas financieros de modo que pueda pagar �el dinero efectivo�
por la casa durante el cierre. La mayor parte de vendedores prefieren pagarse en su
totalidad. De hecho, es una parte grande de su proposici�n del valor del
inversionista de proporcionar �el dinero efectivo r�pido sin fastidios�. Puede
atraer a inversionistas financieros demostrando que tiene la capacidad y un plan de
remodelar y vender la casa con �xito. Crear� un resumen de la inversi�n que puede
distribuir a inversionistas financieros por tanto pueden evaluar f�cilmente los
m�ritos de financiar su remodelar y vender. El pr�stamo es uno de los dos modos
principales de conseguir que el dinero efectivo necesario pague una casa en su
totalidad. Hay dos tipos de prestamistas:1. prestamistas institucionales como
bancos y compa��as de la hipoteca 2. Los prestamistas privados, que son individuos
o grupos de individuos que Acompa�an son los segundos de los dos modos principales
de conseguir el dinero efectivo para un remodelar y vender. En acompa�ar, comparte
las ganancias dando la propiedad del compa�ero en la casa a cambio del dinero
efectivo.

Arregle financiaci�n

205

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Cap�tulo 10

Presente la oferta
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Establezca conf�an al vendedor Hacen la oferta

207
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Como en cualquier negocio, el objetivo de remodelar y vender casas es crear una


ganancia. A tal efecto, nos esforzamos por ganar una ganancia de cada acuerdo. Sin
embargo, el deseo de hacer una ganancia no viene a cargo de nuestros valores
personales. Esto es la etapa en el proceso en el cual algunas personas podr�an
aprovechar a otros a trav�s del enga�o o capitalizando en su ignorancia. Nuestra
experiencia personal y aquellos de muchos amigos e inversionistas del mismo tipo
han mostrado que puede hacer grandes casas de tirando del dinero sin poner en
peligro su �tica. Uno de nuestros buenos amigos e inversionista del mismo tipo se
toma mucha molestia comprando una propiedad de la rehabilitaci�n de asegurar que
nadie pueda afirmar que aprovecha a la gente. Para cada remodelar y vender, crea
una carta que declara que es un inversionista de bienes inmuebles y tiene la
intenci�n de convenir y revender la casa por una ganancia unos meses despu�s de la
compra de �l. Pone en los detalles financieros del remodelar y vender, incluso
cuanta ganancia espera hacer y en a que hora marco. Entonces requiere que el
propietario lea y firme la carta antes de que compre la casa. Si el propietario es
mayor, detecta a cualquier ni�o y consigue que ellos firmen la carta tambi�n. La
inversi�n inmobiliaria es un negocio y tiene una opci�n. Puede estar en el negocio
de aprovechamiento de la gente o puede estar en el negocio de ayudar a la gente a
salir de situaciones dif�ciles. Quiere sacar ganancia de este negocio, pero no al
costo de alguien m�s. Nos gusta usar una prueba simple de todos nuestros tratos
comerciales: debemos ser capaces de mirar alguien directamente en el ojo y en toda
la honestidad dice, �S�, esto es justo�. La presentaci�n de una oferta de comprar
una propiedad de la inversi�n es un proceso de dos pasos. El primer paso debe
establecer conf�an al vendedor. El segundo es la presentaci�n actual del contrato
de la oferta (la Figura 10-1).

PASO UN: ESTABLEZCA CONFIANZA


A diferencia de ventas de casa t�picas, en las cuales el agente del comprador y el
agente del vendedor act�an en el nombre de sus partidos respectivas, comprando una
casa a menudo para remodelar y vender

208

Etapa tres:Comprar

Dos pasos a presentaci�n de una oferta


1. Establezca confianza
Figura 10-1

2. Haga la oferta
Dos pasos a presentaci�n de una oferta

requiere que desarrolle una relaci�n con el vendedor. Aun si usted o el comprador
trabajan con un corredor de bienes ra�ces, recomendamos que cada uno holgazanee la
mesa para hablar del acuerdo. Como su mejor oferta ser� considerablemente m�s baja
que el precio al por menor de la casa, s�lo enviando una oferta puede insultar u
ofender al vendedor. Sin una explicaci�n de a qui�n es y lo que puede hacer para el
vendedor, nunca puede conseguir una respuesta. La mejor manera de establecer conf�a
a un vendedor est� cara a cara; esto permite que usted presente discretamente los
m�ritos de su oferta y demuestre su deseo de tratar al vendedor justamente. Si ha
comprado alguna vez o ha vendido una casa, sabe que la m�xima siguiente casi
siempre se mantiene: �Un propietario cree que la casa vale m�s que es y necesita
menos trabajo que hace�. Hemos visto que aun cuando los vendedores est�n en
situaciones afligidas, se agarran a aquellas nociones. Esto lo hace probablemente
que se tendr� que dirigir directamente a la verdad sobre el valor de mercado y la
condici�n de la propiedad con el vendedor. Adem�s, tendr� que comunicar sus
intenciones de modo que el vendedor entienda que es una persona comercial y
necesidad de sacar ganancia de la compra, apuro y venta de la casa. Aunque no tenga
que ir por lo que nuestro amigo del inversionista y requiere que el vendedor firme
un documento, deber�a presentar al vendedor una carta adjunta personal que acompa�a
su oferta. Si es capaz de encontrarse con el vendedor en la persona, hablar�
probablemente de todos los elementos en la carta en el curso de su conversaci�n. La
figura 10-2 pone en una lista los siete elementos que se deber�an incluir.

Presente la oferta

209

Siete elementos en establecimiento de confianza


1. Una conciencia de la situaci�n del vendedor 2. Su proposici�n del valor 3. Su
capacidad de cerrarse 4. La mejora cuesta 5. Los gastos tranquilos 6. Su ganancia
esperada 7. El coste para venderse en valor de mercado
La figura 10-2 siete elementos en establecimiento de confianza

1. UNA CONCIENCIA

DEL

LA SITUACI�N DEL VENDEDOR

Demuestre que es consciente de la situaci�n del vendedor. Si ha hecho su tarea y ha


calificado a la casa y vendedor, deber�a entender por qu� el vendedor se interesa
en la venta de la casa. Un resumen r�pido de la situaci�n del vendedor sirve de un
recordatorio de la motivaci�n del vendedor para vender la casa r�pidamente y para
debajo del valor del mercado minorista.

2. SU PROPOSICI�N DEL VALOR


Estado su proposici�n del valor de dinero efectivo r�pido y ningunos fastidios.
Persiga la discusi�n de la motivaci�n del vendedor con una explicaci�n de c�mo
puede ayudar a aliviar los problemas del vendedor ofreciendo un cierre r�pido y
f�cil.

3. SU CAPACIDAD DE CERRARSE
Proporcione pruebas de su capacidad de pagar en su totalidad y pagar r�pidamente.
Demuestre al vendedor que es capaz de la subida con el dinero efectivo necesario

210

Etapa tres:Comprar

en una cantidad de tiempo corta. Su prueba podr�a ser un art�culo como una carta de
la preaprobaci�n de una instituci�n financiera, una carta del compromiso de fondos
de un prestamista privado o una carta de su banco que verifica que tiene los
fondos.

4. LOS GASTOS DE LA MEJORA


Muestre al vendedor una estimaci�n de cuales sus gastos de la mejora ser�n.
Proporcione un resumen general de lo que har�a a la casa para venderlo en el precio
al por menor y cu�nto va a costar para hacer las reparaciones y mejoras. Tenga
presente que su plan de la mejora completo es la propiedad intelectual valiosa que
cre� para esta casa. Tenga cuidado sobre cuanto detalle comparte porque podr�a ser
usado por alguien m�s para hacer las mejoras sin usted.

5. LOS GASTOS TRANQUILOS


Comparta los detalles de los gastos tranquilos en los cuales incurrir� lo que tiene
un efecto directo sobre sus ingresos netos. Muchos vendedores no consideran todos
los gastos requeridos remodelar y vender una casa. Diga al vendedor cuanto tendr�
que sostener la casa mejor�ndolo y luego mostrar los gastos de la posesi�n y pago
de intereses en el cual incurrir� durante ese tiempo. Esto podr�a abrir s�lo sus
ojos a la imparcialidad de su oferta.

6. SU GANANCIA ESPERADA
Justo como nuestro amigo del inversionista, creemos en la puesta de todos nuestros
naipes en la mesa, hasta nuestra ganancia esperada. Para estar claro, compartir� su
estimaci�n conservadora de su ganancia m�nima, no una �pura fantas�a� num-

Presente la oferta

211

el ber que refleja un remodelar y vender perfectamente ejecutado sin el cuarto para
el error. Y sin falta h�galos entender que toma un riesgo financiero. Si las cosas
no van seg�n el plan, podr�a hacer mucho menos o hasta incurrir en una p�rdida.

7. EL COSTE PARA VENDERSE EN VALOR DE MERCADO


Finalmente, haga al vendedor consciente que la casa se tendr� que reparar antes de
que la pueda vender en el precio al por menor. Sin falta note pagos de la hipoteca
seguidos, otros gastos de la posesi�n (seguro, utilidades, etc.), y venta de gastos
como comisiones del corredor de bienes ra�ces y cierre de gastos. La figura 10-3
muestra una carta adjunta del ejemplo que podr�a incluir presentando una oferta. La
carta incluye los siete elementos descritos encima. El objetivo de esta carta es
explicar los hechos detalladamente de la situaci�n en una manera clara que muestra
al vendedor que su oferta es justa en la luz de la necesidad del vendedor de vender
la casa r�pidamente y f�cilmente y su necesidad de arreglar la casa y revenderlo
por una ganancia.

PASO DOS: HAGA LA OFERTA


Si se encuentra con el vendedor en la persona, tiene una oferta firmada lista para
presentar despu�s de su discusi�n. Cuando es incapaz de encontrarse en la persona,
preparar la oferta y enviarla al propietario junto con su carta adjunta. Busque la
ayuda de un abogado de bienes ra�ces o agente para redactar la oferta. Hay cinco
componentes principales a una oferta que se dirigen al precio de compra, fianza,
cerrando gastos, la fecha l�mite y la fecha de aceptaci�n (la Figura 10-4).

212

Etapa tres:Comprar

Carta adjunta de la muestra


El querido Sr. Foster, Gracias por la oportunidad de hacer una oferta de la casa en
123 Elm Street. Entiendo que afronta la extinci�n del derecho de redimir y le
gustar�a vender su casa lo m�s f�cilmente y r�pidamente posible. Estoy preparado
para pagar en efectivo para su casa y me puedo cerrar cinco d�as despu�s de que el
contrato se firma. Por favor ver la carta del compromiso adjunta de mi prestamista
que declara que proveer�n fondos dentro de cinco jornadas laborales de mi
solicitud. Como hablamos por el tel�fono, hago funcionar un negocio que compra
casas, los arregla y los vende con un margen de ganancias. Si compro la propiedad,
estimo que tendr� que gastar 22500$ para arreglar y actualizar la casa. Las
reparaciones principales incluyen pintura interior y exterior, nueva alfombra, un
nuevo tejado, nuevas cocinas y contracumbres y sustituci�n del suelo de vinilo con
el azulejo. Durante los cuatro a cinco meses que sostengo la casa, calculo que
incurrir� en aproximadamente 17000$ en el cierre de gastos, intereses del pr�stamo,
comisiones del corredor de bienes ra�ces, contribuciones territoriales, seguro,
utilidades y mantenimiento. Si todo va como planeado espero hacer aproximadamente
14500$ cuando revendo la propiedad despu�s de hacer las mejoras. Para usted para
vender la propiedad a un no inversionista, tendr�a que tomar todas las reparaciones
y algunas actualizaciones referidas en los gastos encima. Tenga presente que para
hacer esto, tambi�n tendr� que conseguir probablemente que un corredor de bienes
ra�ces ponga la casa en una lista, preparado a esperar el tiempo t�pico que
necesita para vender una casa y pagar sus propios gastos de venta. Por favor
considere mi oferta. Quiero comprar la casa en su estado actual y hacer todo el
trabajo requerido venderlo a un no inversionista. Creo que es un precio justo por
la casa dada su condici�n y su deseo de venderse r�pidamente. Penso con mucha
ilusi�n en su respuesta. Sinceramente, la presidenta de Jane Buyer Jane Buys Houses
555-1212
Carta adjunta de la muestra de la figura 10-3

Presente la oferta

213

Los cinco componentes de su oferta


1. Precio de compra 2. Fianza 3. Cierre de gastos 4. Fecha l�mite 5. Fecha de
aceptaci�n
La figura 10-4 los cinco componentes de su oferta

1. PRECIO DE COMPRA
El precio de compra es el precio que ofrece para la casa. La realidad de compra y
venta de casas es que casi siempre hay un poco de ac� para all� el regateo del
precio de compra. Mientras puede convenir en un precio de compra que est� en o
debajo de su oferta m�xima, deber�a ser feliz. Aband�nese un peque�o cuarto de
meneo de modo que pueda levantar el precio durante negociaciones y todav�a llegar
al acuerdo por un precio debajo de su oferta m�xima.

2. FIANZA
La fianza es un dep�sito que demuestra al vendedor que es un comprador serio. La
casa con eficacia se toma del mercado cuando un contrato se firma, y por tanto el
vendedor quiere alg�n aseguramiento que el comprador no se echar� atr�s. La
cantidad es tan baja como puede negociar con el vendedor, pero el 1 por ciento del
precio de compra es com�n. En una situaci�n competitiva, puede querer aumentar la
fianza para mostrar que realmente se interesa en la compra de la casa. Si el
vendedor acepta su oferta, deber�a depositar la fianza en una cuenta de garant�a
bloqueada en un t�tulo o compa��a del dep�sito que manejar� el cierre.

214

Etapa tres:Comprar

Una vez que su oferta se ha aceptado y la fianza se ha depositado, perder� su


fianza si cambia de opini�n y decide no comprar la casa. Por esta raz�n, tiene que
a�adir dos cl�usulas al contrato que permiten que usted recupere su fianza si hay
sorpresas despu�s de que el contrato se firma. Estas cl�usulas son �sujetas a la
inspecci�n� y �sujetas al t�tulo comerciable�. Los contratos de bienes inmuebles a
menudo tienen otras cl�usulas, tal como �sujetas a la financiaci�n�. Trate de
guardar estas cl�usulas a m�nimo ya que trata de hacer la venta sin fastidios para
el vendedor.

Sujeto a cl�usula inspector


El sujeto a la cl�usula inspector permite que usted retroceda del acuerdo y
recupere su fianza si un inspector encuentra problemas principales con la condici�n
de la casa (p.ej., molde, problemas estructurales o cuestiones de la fundaci�n) que
no era consciente de cuando estim� sus gastos de la mejora. Esto significa que
probablemente ofreci� demasiado para la casa y har� menos dinero o puede incurrir
hasta en una p�rdida. Si el vendedor no puede o no corregirlos, esta cl�usula le
proteger�. Hablaremos de los detalles del proceso inspector en el Cap�tulo 11.

Sujeto a cl�usula del t�tulo comerciable


El sujeto a la cl�usula del t�tulo comerciable asegura que sea capaz de tomar la
propiedad de la propiedad. Si la b�squeda del t�tulo revela alg�n juicio o embargos
preventivos contra la propiedad, no puede ser capaz de hacer transferir el hecho a
su nombre hasta que aquellas cuestiones se aclaren. Como con inspecciones,
cubriremos los detalles de asegurar un t�tulo comerciable en el Cap�tulo 11. Estas
cl�usulas no siempre entran en juego en estados donde el comprador puede
especificar una ventana del tiempo (llam� el per�odo de la opci�n) en que puede
anular la oferta incondicionalmente. El comprador paga al vendedor unos peque�os
honorarios, como 100$, para esta oportunidad. Una vez que la ventana expira, la
fianza del comprador se deposita y est� en peligro si el comprador decide
retroceder

Presente la oferta

215

. Durante este per�odo, el comprador deber�a realizar la b�squeda del t�tulo y las
inspecciones.

3. CIERRE DE GASTOS
Como hablamos en el Cap�tulo 7, Cuenta para Gastos Tranquilos, es com�n para
inversionistas de bienes inmuebles pagar muchos de los gastos de cierre del
vendedor. Si calculara esto en su oferta m�xima, realmente no le cuesta nada porque
su oferta m�xima es reducida por la cantidad de los gastos de cierre; sin embargo,
salva al vendedor algunos gastos corrientes. Esto habla directamente a su
proposici�n del valor de menos fastidios. Cuando negocia el precio con el vendedor,
ofreciendo pagar a unos o todos sus gastos de cierre (bajando el precio de venta)
pueden ser un gran lugar mutualmente ventajoso para comenzar las negociaciones.

4. FECHA L�MITE
Para dirigirse a la parte �r�pida� de su proposici�n del valor, especifique una
fecha l�mite que es tan pronto como puede conseguir la financiaci�n juntos. Hay
otras tareas que tiene que hacer en los d�as entre adquisici�n de un contrato
firmado y cierre en la casa, como b�squedas del t�tulo e inspecciones. El arreglo
de la financiaci�n es por lo general la tarea m�s entretenida.

5. FECHA DE ACEPTACI�N
El componente final de la oferta es la fecha la oferta expira. No recomendamos
permitir al vendedor m�s de un d�a o dos para responder. Ha hecho mucho trabajo en
an�lisis de la casa y trabajo de su oferta, y no quiere al vendedor que delata su
acuerdo alrededor a otros inversionistas.

216

Etapa tres:Comprar

remodelar y vender PUNTO


Muchos inversionistas se especializan en casas �wholesaling�, que implica el
descubrimiento de casas y darles a otros inversionistas para arreglar y venderse.
Un m�todo que los mayoristas usan para dar una casa a otro inversionista es asignar
el contrato para unos honorarios. La adici�n en un derecho de asignar su contrato a
alguien m�s le da la capacidad a la venta al por mayor la casa f�cilmente si decide
que no quiere hacer el remodelar y vender, pero encontrar que trabajar�a para otro
inversionista.

PARECE QUE TENEMOS UN ACUERDO


Tenga presente que cuando un vendedor acepta su oferta, probablemente es un momento
agridulce para �l. El vendedor realiza que no consigue el precio completo para su
casa sino tambi�n realiza que es un trato justo que soluciona algunos de sus
problemas. Para usted, el inversionista, alcanzando este paso es un jal�n enorme.
El siguiente paso debe cerrar el acuerdo y oficialmente tomar la propiedad de la
casa.

PUNTOS PARA RECORDAR


A diferencia de ventas de casa tradicionales en las cuales los corredores de bienes
ra�ces hacen toda la negociaci�n para usted, los inversionistas quieren
personalmente implicarse en el proceso de la oferta. El vendedor tiene que saber
que su oferta es la consideraci�n justa de la cantidad de trabajo que pondr� en la
casa para traerlo al mercado. En su conversaci�n con y carta al vendedor, se
dirigir� a siete puntos: la situaci�n del vendedor, su proposici�n del valor, sus
pruebas del dinero efectivo, un resumen de mejora cuesta y tranquilo

Presente la oferta

217

PUNTOS PARA RECORDAR


los gastos, sus ganancias esperadas, y lo que tomar�a para el vendedor para vender
la casa solo. Antes de presentar una oferta escrita a un vendedor, que es el m�s
eficaz si lo hace en la persona, tiene que incluir cinco componentes: el precio de
compra, fianza con contingencias, los gastos de cierre que pagar�, la fecha l�mite
y la fecha cuando la oferta expire.

218

Etapa tres:Comprar

Cap�tulo 11

Cierre la compra
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Identifique los diez pasos al cierre en una propiedad de la inversi�n

219
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

La parte tercera y final de la etapa de la Compra incluye todas las actividades que
ocurren despu�s de que consigue un contrato aceptado durante el tiempo cuando firma
los documentos de cierre y toma la propiedad de la casa. La adquisici�n a una
oferta aceptada es la parte resistente. El proceso de cierre para una casa de la
inversi�n es bastante franco y es similar al cierre para cualquier casa - s�lo pasa
m�s r�pido. A lo largo del camino hay unas cosas que quiere tener presente como un
inversionista de bienes inmuebles. Hemos organizado este proceso en diez pasos para
dirigirle a trav�s del cierre en la compra de una propiedad de la inversi�n (la
Figura 11-1).

Diez pasos a cierre en una casa


1. Establezca el dep�sito 2. Arregle inspecciones 3. Confirme la estimaci�n de
costos de la mejora 4. La propiedad de pedido contempla 5. La declaraci�n 6 del
establecimiento de solicitud. Prepare la financiaci�n 7. El t�tulo de la revisi�n
busca el informe 8. Arregle el seguro de propiedad 9. Prep�rese para mejoras 10.
Signo documentos de cierre
La figura 11-1 diez pasos a cierre en una casa

El proceso de cierre exacto var�a de estado al estado, pero los conceptos son lo
mismo. Como con redactar un contrato, consulte con un corredor de bienes ra�ces o
abogado para al menos sus primeros pocos capirotazos para hacerse c�modo con el
proceso.

220

Etapa tres:Comprar

1. ESTABLEZCA DEP�SITO
Cuando firme un contrato de bienes inmuebles con un vendedor, (o su agente o
abogado) presentar� el contrato a un dep�sito o compa��a del t�tulo para comenzar
el proceso de cierre. Una cuenta de garant�a bloqueada se establece para sostener
el dep�sito o fianza. Una compa��a del dep�sito es un tercero neutro que controla
los documentos y dinero as� como el modo que se distribuyen al comprador y el
vendedor. En muchos estados, una compa��a del t�tulo maneja las cuestiones del
t�tulo (hablado m�s tarde en este cap�tulo) y tambi�n sirve del agente del
dep�sito. En otros estados, todo esto es hecho por abogados o bufetes de abogados.
Usaremos el t�rmino compa��a de cierre para referirnos a la compa��a del dep�sito
actual, compa��a del t�tulo o bufete de abogados que realiza cierres en su �rea.

remodelar y vender PUNTO


Las compa��as m�s de cierre depositan fondos en una cuenta que lleva el inter�s.
Ganar�n el inter�s de su fianza mientras est� all�. Pida que la compa��a de cierre
deposite los fondos en una cuenta que lleva el inter�s donde gana el inter�s
durante el per�odo de cierre. Esto es sobre todo importante si deposita una suma de
dinero grande.

Si el acuerdo fracasa debido a inspecci�n o cuestiones del t�tulo y tiene las


cl�usulas apropiadas en el lugar, la compa��a de cierre devolver� la fianza a
usted. Por otra parte, la fianza se pierde al vendedor como la compensaci�n de
tomar la casa del mercado sin la venta pasar.

Cierre la compra

221
2. ARREGLE INSPECCIONES
El objetivo de la inspecci�n de la propiedad es tasar la seguridad, funci�n y
condici�n general de los sistemas estructurales y mec�nicos en la casa. Aunque
caminata de inspeccion detallado fuera el primer paso en la creaci�n del plan de la
mejora, no quiere saltar la inspecci�n de casa. Los objetivos de dos walkthroughs
son distintos. Aunque ambos destapen muchos de los mismos problemas, el inspector
tiene un ojo para cuestiones de seguridad y violaciones del c�digo que se pueden
pasar por alto cuando se concentra en el potencial para la mejora. Deber�a arreglar
la inspecci�n tan pronto como la oferta se firma y se acepta, porque tiene s�lo un
per�odo de tiempo determinado del tiempo (basado en el sujeto a la cl�usula
inspector) en que inspeccionar la propiedad a fondo. Este camino, si un problema
inesperado principal se revela, puede guardar su fianza si es incapaz de calcular
una soluci�n con el vendedor. Los inspectores de la casa vienen a todas las formas
y tallas - y calificaciones. Recomendamos ir a su red a encontrar a un inspector
muy recomendado, preferentemente uno quien se licencia o se certifica a trav�s de
una asociaci�n inspector de casa profesional. Ande a trav�s del proceso inspector
con el inspector para aprender que buscar cuando eval�a una casa. M�s puede
aprender del inspector, m�s informado ser� durante el futuro mustshould - podr�a
walkthroughs. El inspector preparar� un informe detallado que pone todas en una
lista sus conclusiones. Pida que el inspector destaque cualquier �rea espec�fica de
la preocupaci�n. Hay tres modos de manejar cualquier potencial showstoppers que
aparecen durante la inspecci�n:1. consiga que el vendedor haga las reparaciones a
su costo. 2. Negocie de nuevo el precio de venta o pida que el vendedor d� acredita
del coste estimado de las reparaciones. 3. Detr�s del acuerdo si las reparaciones
a�adidas son demasiado arriesgadas con relaci�n a la ganancia tiene la posibilidad
de hacer. Si es dentro del per�odo de la contingencia, recuperar� su fianza.

222

Etapa tres:Comprar

Adem�s de la inspecci�n de la casa est�ndar, tiene que pedir cualquier inspecci�n


requerida por su prestamista. Finalmente, puede querer pedir inspecciones
adicionales que se concentran expresamente en cuestiones que son particulares a la
casa que quiere remodelar y vender, como una inspecci�n de la fundaci�n, una
inspecci�n del ingeniero estructural o inspecciones ambientales.

INSPECCI�N DE LA FUNDACI�N
�Siente poco andar tambaleante a trav�s de la casa, como si algo no es
absolutamente correcto? Si est� seguro que no es usted, es probablemente la
fundaci�n. Otros signos de problemas de la fundaci�n son muchas grietas en el
drywall o puertas y ventanas que no se cierran correctamente. Si la casa tiene
alguna de estas cuestiones o si sabe que las casas en esa vecindad a menudo tienen
problemas de la fundaci�n, vale su mientras conseguir una inspecci�n de la
fundaci�n. El aspecto positivo de estas inspecciones es que son por lo general
libres ya que la compa��a de la fundaci�n quiere que usted lo alquile para arreglar
cualquier problema. Hemos usado la misma compa��a durante a�os. No cada inspecci�n
causa reparaciones de la fundaci�n, pero saliendo para hacer nuestras inspecciones
han causado mucho negocio para esa compa��a durante los a�os.

INSPECCI�N DEL INGENIERO ESTRUCTURAL


Los tejados hundidos y las paredes abultadas son los signos reveladores que hay
cuestiones estructurales con la casa. En estas situaciones, es una idea buena de
hacer un ingeniero estructural mirar. El alquiler de un ingeniero estructural
costar� hacia arriba de 400$, pero vale bien el coste si tiene la raz�n de
sospechar que hay problemas principales con la estructura de enmarcaci�n o el
tejado.
Cierre la compra

223

LLAMAR

EN EL

ESPECIALISTAS

Hay muchas otras inspecciones que est�n basadas en la edad y condici�n de la casa.
Fuertemente recomendamos una inspecci�n s�ptica para casas con sistemas s�pticos.
El coste para dirigirse o sustituir un sistema s�ptico puede igualar su presupuesto
de construcci�n entero para una rehabilitaci�n est�ndar. Otros tipos inspectores
incluyen el siguiente y, si es necesario, se recomendar�n en el informe de
inspecci�n inicial:

Fontaner�a el�ctrica Chimenea de HVAC Bien Amianto Termita del Fondo de Pintura con
plomo de Radon o infestaci�n del par�sito

3. CONFIRME LA ESTIMACI�N DE COSTOS DE LA MEJORA


Si usara el m�todo de la regla b�sica de estimar gastos de la mejora, esto es el
tiempo para conseguir n�meros firmes para sus estimaciones. Puede recordar que
puede conseguir una estimaci�n de un contratista general o hacer la estimaci�n de
usted. Los uno o el otro camino, quiere tener una estimaci�n de costos de la mejora
completa y exacta antes de cerrarse en la casa.

224

Etapa tres:Comprar

4. PIDA UNA REVISI�N DE LA PROPIEDAD


Una revisi�n es un examen de la propiedad que causa la creaci�n de un diagrama
preciso que muestra los l�mites de la propiedad, servidumbres de paso, y
servidumbres as� como la ubicaci�n de cualquier mejora. Como un inversionista,
siempre quiere examinar una revisi�n reciente de la propiedad si es requerida por
su prestamista o no. Antes de pedir una nueva revisi�n, pregunte al vendedor o
compa��a de cierre si una copia reciente existe. Una vez que tenga una revisi�n, la
examine con cuidado para ver si la casa o alguna adici�n violan las servidumbres,
l�mites o divisi�n por zonas y determinan si sus proyectos de renovaci�n trabajar�n
dentro de los l�mites de las servidumbres, l�mites y divisi�n por zonas. Si la
propiedad est� en un floodplain, se deber�a preguntar del seguro contra
inundaciones y posiblemente revaluar su revender la estrategia para la casa.

5. SOLICITE UNA DECLARACI�N DEL ESTABLECIMIENTO


Temprano en el proceso, deber�a pedir la compa��a de cierre una copia de la
declaraci�n del establecimiento. Los detalles de declaraci�n del establecimiento
todos los n�meros asociados con la transferencia de la propiedad y por �ltimo le
dicen la cantidad de dinero que pagar� al vendedor. Examine cada columna con
cuidado, comparando sus n�meros con el vendedor para asegurarse que no hay errores
de la contabilidad o errores de c�lculo. Los valores reales pueden cambiar un poco
ya que pasa por el proceso de cierre, pero tiene que conseguir n�meros �speros que
comunicar� a su inversionista financiero. Es una idea buena de conseguir que su
agente o abogado examinen la declaraci�n tambi�n. Adem�s, consiga que alguien de la
compa��a de cierre pase por cada art�culo de la l�nea con usted. Las compa��as de
cierre y los prestamistas por lo general cobran honorarios que quieren reducir o
renunciar hasta. Todo que tiene que hacer es preguntan. Algunos de estos llamados
honorarios de chatarra incluyen honorarios de aseguramiento, docu-

Cierre la compra

225

honorarios de mentation, registrando honorarios y honorarios del mensajero. �stos


pueden representar verdaderos gastos para el prestamista o compa��a de cierre, pero
pueden no afectar materialmente su ganancia para manejar su financiaci�n o cierre.
Pida que el agente de cierre pase por cada l�nea de la declaraci�n del
establecimiento para los detalles de cualquier art�culo de la l�nea. Si un art�culo
parece trivial, pida que el agente lo quite.

6. PREPARE LA FINANCIACI�N
Cuando se pone a esta etapa en el proceso, se deber�a preaprobar con un banco o
compa��a de la hipoteca, tener un compromiso de fondos de un prestamista privado, o
tener un compa�ero de la equidad que suministra el dinero efectivo. Esto es el
tiempo para notificar a su inversionista financiero que necesita fondos para
cerrarse en la casa. La declaraci�n del establecimiento �spera que consigui� de la
compa��a de cierre tendr� una estimaci�n de los fondos que tiene que traer al
cierre. Tambi�n tiene que realizar cualquier requisito que el prestamista tenga,
como una revisi�n y una valoraci�n profesional. Antes del cierre, concuerde con el
agente de cierre la una vez pasada para conseguir la cantidad exacta.

7. EXAMINE EL INFORME DE B�SQUEDA DEL T�TULO


Una vez que su contrato se pone en marcha, una compa��a del t�tulo realiza una
b�squeda del t�tulo para establecer al due�o (due�os) verdadero de la propiedad y
si el t�tulo es libre de transferirse a un due�o diferente. Algunos inversionistas
prefieren ahorrar el dinero conduciendo el t�tulo se buscan. Sin embargo, muchos
prestamistas requieren que la b�squeda sea hecha por una compa��a del t�tulo. Una
b�squeda del t�tulo implica examinar archivos p�blicos, generalmente en el juzgado
local, buscando embargos preventivos, juicios u otras reclamaciones contra la
propiedad. Por ejemplo, puede haber un embargo preventivo si el due�o tuviera el
tejado

226

Etapa tres:Comprar

sustituido pero no pag� a la compa��a de material para techar por el trabajo. Como
consiguiente, la compa��a de material para techar coloc� lo que se conoce como el
embargo preventivo de un mec�nico en la propiedad. El embargo preventivo se tiene
que colocar antes de que la propiedad se puede vender. Otros ejemplos de
reclamaciones incluyen contribuciones territoriales impagadas y juicios legales
(divorcio, disputas de herencia, etc.). Tiene tres opciones si la b�squeda del
t�tulo vuelve con cuestiones que le impiden tomar la propiedad de la casa:1. el
vendedor remedia la reclamaci�n, y el cierre se adelanta. 2. Si el vendedor est�
poco dispuesto o incapaz de quitar la reclamaci�n, puede intentar pagar las
reclamaciones usted mismo. Deber�a negociar de nuevo el precio de compra de modo
que su ganancia permanezca lo mismo. 3. Puede retroceder del acuerdo. Si a�adiera
un sujeto a la cl�usula del t�tulo comerciable, ser� capaz de recuperar su fianza.

SEGURO DEL T�TULO


El seguro del t�tulo le protege en situaciones en las cuales hay cuestiones con el
t�tulo que no se descubrieron hasta que la compra se cerrara. Casi todos los
prestamistas requerir�n que usted consiga una p�liza de seguros del t�tulo porque
quieren asegurar que no haya reclamaciones contra la propiedad que tengan prioridad
sobre el pr�stamo. Algunos inversionistas optan por saltar el seguro del t�tulo
cuando compran una casa si no tienen un prestamista que lo requiere. Sin embargo,
en nuestra opini�n, consiguiendo una pol�tica vale la pena. Nos hemos encontrado
con varias situaciones en las cuales los inversionistas han sufrido las
consecuencias cuando un problema del t�tulo les impidi� vender la casa r�pidamente
despu�s de que se arregl�. Esto es una situaci�n resistente si planea remodelar y
vender la casa. De repente ese �apuro y remodelar y vender� se han hecho un �apuro
y alquilan� que tendr� que manejar ahora.

Cierre la compra

227

remodelar y vender PUNTO


Seg�n el estado la casa est� en, puede ser capaz de conseguir dos pol�ticas para
s�lo un poco m�s que el precio de uno. Algunos estados requieren que compa��as de
seguros del t�tulo ofrezcan un �compromiso abierto� opci�n en sus pol�ticas,
tambi�n llamadas una �carpeta�. Con un compromiso abierto, compra la pol�tica
cuando compra la casa por aproximadamente 10 por ciento m�s que el coste de una
pol�tica est�ndar. Si la casa se vende dentro de un o dos a�os (seg�n el estado),
una segunda pol�tica se publica sin el premio adicional. As�, en vez de comprar una
pol�tica cuando compra la casa y al otro cuando la vende, consigue una pol�tica que
cubre ambas transacciones.

8. ARREGLE SEGURO DE PROPIEDAD


Como el seguro del t�tulo, el seguro del propietario para una propiedad de la
inversi�n es opcional. Sin embargo, es requerido por pr�cticamente cada
prestamista, y recomendamos que tenga el seguro en el lugar antes de que empiece en
las mejoras. El seguro de su propiedad le protege contra dos situaciones:1.
responsabilidad: si hacen da�o a alguien o si algo se da�a en su propiedad 2.
Riesgo: si la propiedad es da�ada por fuego, vandalismo, cat�strofes, y otros por
el estilo Como hablamos en el Cap�tulo 9, Arregle la Financiaci�n, recomendamos que
conduzca sus capirotazos dentro de una entidad comercial que le da ventajas
fiscales y un poco de protecci�n de responsabilidad personal. Tener un negocio
tambi�n le da la opci�n de seguros m�s rentable, que consiste en dos pol�ticas
separadas:1. la responsabilidad general proporciona la protecci�n de
responsabilidad a la conducta de su negocio que tira. Conseguir� una pol�tica que
se renueva cada a�o.

228

Etapa tres:Comprar

2. El riesgo del nuevo modelador proporciona la protecci�n de riesgo a una


propiedad espec�fica. Tiene que conseguir la pol�tica del riesgo de un nuevo
modelador para cada casa. Si compra una propiedad de la inversi�n como un
individuo, tendr� que sacar la pol�tica de un propietario para la casa. La pol�tica
proporcionar� tanto la protecci�n de riesgo como responsabilidad. Ya que la casa es
vacante, pagar� considerablemente m�s que el coste de la pol�tica de un propietario
est�ndar. Adem�s, puede descubrir que es incapaz de conseguir la pol�tica de un
propietario para una casa que est� en la forma muy mala. Deber�a conseguir ciertos
problemas principales fijados (p.ej., reparar una fundaci�n mala), antes de que
cualquiera asegure la casa.

9. PREPARARSE
PARA MEJORAS

Claramente, no deber�a comenzar a mejorar la casa hasta que la posea. Pero el


mejoramiento de la casa r�pidamente y el regreso de ella en el mercado le pueden
salvar dinero significativo en la posesi�n de gastos, y por tanto quiere empezar
cuanto antes. Se puede sorprender aprender cu�nto puede llevar a cabo sobre el
tel�fono los treinta primeros minutos despu�s de tomar la propiedad de la casa si
hiciera poca preparaci�n de antemano (todo lo siguiente se puede poner en el
movimiento en el camino atr�s de la mesa de cierre):1. consiga a un cerrajero a la
nueva llave las cerraduras e instale una caja del bloqueo del teclado. 2. Programe
las utilidades para encenderse de su nombre (o nombre comercial). 3. Programe una
compa��a de la fumigaci�n para deshacerse de termitas u otras infestaciones. 4.
Hacen entregar un contenedor a la casa. 5. Programe su equipo limpiar para comenzar
la limpieza de la basura y la demolici�n. 6. Tenga su roofer empiezan en
reparaciones del tejado. 7. Comience la instalaci�n de o reparaciones del sistema
HVAC.

Cierre la compra

229

8. Contrate a un contratista drywall para quitar la �textura� del techo de


palomitas de ma�z. 9. Ventanas de pedido, gabinetes y otros materiales con un largo
plazo de entrega. 10. Programe a su vendedor que suela para medir para nueva
alfombra, vinilo y azulejo. 11. Programe a sus contramejores vendedores para medir
para nuevas contracumbres de la cocina y cumbres del gabinete de vanidad del cuarto
de ba�o. 12 Horario una reuni�n en la casa con un dise�ador y un arquitecto, si es
necesario.

10. FIRME LOS DOCUMENTOS DE CIERRE


El cierre actual se puede hacer en la oficina de la compa��a de cierre tanto con
comprador como con vendedor presente, pero en mayor�a de los casos el comprador y
el vendedor entran por separado. El cierre no es completo hasta que ambos partidos
firmen todos los documentos necesarios para el t�tulo de la propiedad para
transferirse. No se sorprenda si hay un problema t�cnico o dos en el �ltimo
momento. S�lo est� paciente y las cosas deber�an caer al lugar. Despu�s de todo,
hay numerosos documentos y los partidos implicados en un cierre, e implica la
ejecuci�n y la entrega de hechos, la firma de documentos del pr�stamo, el
recogimiento y desembolsar fondos y registrar los documentos. Tienen que proveer a
los fondos del comprador en la forma de un cheque de caja, transferencia bancaria o
fondos certificados (ningunos cheques personales). Una vez los fondos claros, el
comprador tiene la propiedad oficial de la casa. Esto deber�a tomar s�lo unas
horas, pero a veces los fondos no se despejan durante hasta veinticuatro horas o
m�s si el cierre ocurre cerca de vacaciones o fines de semana. El cierre en su
primera casa de la rehabilitaci�n es un proceso emocionante. Aquellos que lo han
hecho tiempos innumerables dicen que todav�a consiguen una emoci�n en haber
navegado muy al cierre. En la siguiente etapa - el Apuro - vamos a darle pautas
graduales de la mejor manera de planear y completar las mejoras,

230

Etapa tres:Comprar

la cubierta de todo de c�mo manejar a trabajadores al pedido en el cual las


reparaciones se deber�an hacer para salvarle tiempo, dinero y dolores de cabeza.
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Cierre la compra

231

PUNTOS PARA RECORDAR


Una vez que tenga un contrato de bienes inmuebles firmado en la mano y la vuelque a
la compa��a de cierre, el reloj comienza a hacer tictac. Hay pasos para tomarse
para asegurar que la propiedad sea una inversi�n viable antes de que se siente a la
mesa de cierre: de establecer el dep�sito a asegurarse no hay sorpresas durante el
proceso inspector que le impidan ganar el t�tulo claro. Los diez pasos al cierre en
una propiedad son as�:1. establezca el dep�sito 2. Arregle inspecciones 3. Confirme
la estimaci�n de costos de la mejora 4. La propiedad de pedido contempla 5. La
declaraci�n 6 del establecimiento de solicitud. Prepare la financiaci�n 7. El
t�tulo de la revisi�n busca el informe 8. Arregle el seguro de propiedad 9.
Prep�rese para mejoras 10. Los documentos de cierre del signo Cuando todas estas
medidas se toman, no deber�a haber ningunas sorpresas cuando toma posesi�n de la
propiedad.

232

Etapa tres:Comprar

EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, la PARTE IV Mitch y


Amy
�Lamentable sobre la comida�, dijo Amy. �Consegu� el tiramiento tan ocupado del
trabajo de escribir juntos que olvid� de comprobar el tiempo. No puedo creer que lo
quemara�. �Esto es bien; no es una p�rdida total. Diremos s�lo a Ed que es el pollo
Caj�n�, dijo Mitch, sonriendo. ��Por qu� nos prestar�a Ed dinero para arreglar una
casa si no puedo cocinar hasta un pollo? Apenas tuvimos derecho a esta casa. No veo
c�mo podr�amos conseguir otro pr�stamo. �Realmente cree que Ed nos prestar� el
dinero?� Amy pregunt� como el timbre de la puerta son�. �Estamos a punto de
averiguar�, Mitch llam� cuando se dirigi� hacia la puerta. Ya que Ed y Mitch
hicieron su camino hacia la mesa, comida del juego de Amy en la mesa al lado de una
caja que se desborda por papeles. �Ah, el pollo manchado, justo como mi mam� sol�a
hacer�, dijo Ed. ��Ah, es Caj�n su madre?� Amy pregunt�. �No, pero trabaj� jornada
completa y cri� a tres muchachos. Ella otras especialidades se ennegrecieron
tostada y lasa�a ennegrecida�, contest� Ed con un gui�o. �Lamentable, olvidamos del
pollo reuniendo nuestras vidas enteras en el papel�, dijo Mitch, haciendo se�as al
shoebox. �Tenemos nuestros extractos de cuenta, dos meses de sueldos, un informe de
cr�dito...�. Comenz� a deslizar cosas a trav�s de la mesa al Editor �Y no olvide
las declaraciones de renta del a�o pasado�, dijo Amy, d�ndole otra pila de papeles.
Ed sostuvo sus manos como si en la rendici�n. �So, espere un segundo. �Para qu� es
todo esto?�

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV


Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

233

�Bien�, Mitch dijo, echando un vistazo a Amy, ��tiene que no hacer un poco de
investigaci�n antes de que decida prestarnos dinero?� �Hago�, Ed dijo, saludando
con la cabeza. Amonton� todos los papeles con esmero atr�s en la caja. ��Pero por
qu� me da todo esto?� pregunt�, deslizando la caja atr�s a Mitch y Amy. �Bien,
cuando solicitamos nuestra hipoteca, pidieron una maleta de extractos de cuenta,
hojas de paga y toda esta materia�, dijo Mitch. Puso su mano sobre el mont�n de
trabajo de escribir. Ed salud� con la cabeza otra vez. �Bien, lo consegu�. Las
cosas trabajan un poco diferentemente con el pr�stamo privado. Las cosas grandes
que quiero saber consisten en cu�nto la casa cuesta, lo que tomar� para fijarlo
hasta la condici�n comerciable, y lo que vender� por una vez se arregla. Realmente
aprecio c�mo seriamente toma esto, pero s�lo le necesito para decirme sobre la
casa�. Mitch suspir� y mir� fijamente en el mont�n del trabajo de escribir ahora
in�til mientras Amy trajo un cuaderno espiral que sostuvo todas sus notas de la
casa. �Podemos hacer esto. Nuestra corredora de bienes ra�ces, Monica, hizo un CMA.
Mostr� cinco casas que se han vendido recientemente y est�n cerca de la misma
talla�. �Y fuimos en coche por y comprobamos a todos ellos�, a�adi� Mitch, hojeando
el cuaderno. �Estamos bastante seguros que podemos conseguir 120000$ una vez que se
arregle�. �Ahora habla' mi lengua�. Ed les pregunt� m�s preguntas y tap� los
n�meros en una calculadora de la f�rmula de la oferta en su Zarzamora. ��Es
consciente que los prestamistas privados cobran una tasa de inter�s m�s alta que un
banco y tendr� que pagar algunos puntos sinceros?� �S�, le recuerdo hablando de
esto�, dijo Mitch. ��Ahora d�game, quiere financiar s�lo la hipoteca o los gastos
de reparaci�n tambi�n?� Ed pregunt�. �Ambos�, Amy dijo, sonroj�ndose. �Entender�a
si mir� toda esta materia�. Se�al� al mont�n de papel. �Esto es bien�, dijo Ed.
�Como dije, lo que importa m�s es la casa. Los inversionistas por lo general no
prestar�n m�s aproximadamente del 70 por ciento del valor de la propiedad. Ha
llamado una proporci�n del pr�stamo al valor. Esto significa en una casa

234

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV

por valor de 100000$ probablemente no ser� capaz de tomar a pr�stamo m�s de 70000$.
Si el precio de compra y las reparaciones son m�s que que, tendr� que subir o con
el dinero usted mismo o tal vez pasar el acuerdo�. ��Por qu� s�lo se acercar�a un
prestamista al 70 por ciento?� Amy se pregunt�. �La misma raz�n la tasa de inter�s
es m�s alta�. Ed se inclin� adelante y descans� sus codos en la mesa. �Para mitigar
el riesgo. El dinero del pr�stamo de prestamistas privado en situaciones que
hipotecan compa��as no mencionar�. Si las fianzas del prestatario en la propiedad,
el prestamista tendr� que vender la propiedad �l mismo, y quiere tener bastante
margen incorporado para limpiar una ganancia�. �Esto tiene sentido�, Mitch dijo.
Hizo se�as hacia la Zarzamora de Ed. ��Con qu� surgi� a nuestra oferta?� �Parece
que lo tiene que conseguir por 68,000$ o menos�. Mitch mir� a Amy y sonri� un poco.
Dio vuelta al Editor �Dijeron que buscaban una oferta en los a�os setenta bajos�.
�Podr�a ser factible�. Ed ofrecido. Amy ech� un vistazo al mont�n de papeles sobre
la mesa y luego en Mitch. �Qui�n va a preguntar? se pregunt�. Salud� con la cabeza.
��Cree que nos puede prestar el dinero?� Mitch pregunt�. Ed sonri�. �Parece
bastante bien, pero vamos a hablar un poco m�s sobre el postre. Si no me confundo,
huelo a alg�n zapatero en all�, y no huele ennegrecido�.

Samantha
Samantha entr� en la cafeter�a y explor� el cuarto. �Qu� parece a Andy? se
pregunt�. �Hab�a asistido a reuniones importantes innumerables en su carrera
comercial, present� ofertas a cuartos llenos de la gente, entonces, por qu� era tan
nerviosa? Un hombre alto, delgado se levant� y agit�. Hizo su camino a trav�s del
restaurante a su mesa. �Hola, soy Andy�, dijo, sosteniendo su mano.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV

235

�Samantha. Gracias por encontrarme�. Ellos ambos se sentaron. �S� que deja la
ciudad en unas horas. Se consigue para ser viajes resistentes entre dos ciudades,
sin contar el transporte de dos hipotecas�. �No es tan malo�, contest� Andy
regularmente, deslizando una taza de caf� a trav�s de la mesa. �Gracias por el
caf�, dijo. �Escuche, s� que quiere vender su casa, y me intereso. Me puedo cerrar
en una semana. Nunca tendr� que hacer otro viaje atr�s para segar la hierba o
verificar la casa�. Andy alz� la vista de su taza de caf�. �He incluido una carta
de mi prestamista con la oferta�, sigui� ya que tir� una carpeta de su bolso,
�declarando que me prestar�n el dinero para comprar la casa. Proporcionar� el
dinero efectivo para arreglarlo. Voy a ser completamente el frente con usted y
mostrarle exactamente c�mo llegu� a mi oferta�. Se inclin� su taza de caf�, lista
para escuchar. Samantha estaba en su elemento. Era el mismo sentimiento que ten�a
en el cabildo. �Planeo gastar 30000$ para mejorar la cocina y cuartos de ba�o y
pintar y alfombrar la casa entera�. �Mire usted�, Andy interrumpi�. �No pienso
parecer grosero, pero realmente no importa a m� lo que va a gastar o lo que planea
hacer a la casa. Dijo que podr�a proveer una carta de su prestamista que le dice
podr�a pagar. �Cu�nto?� �Antes de que le d� que n�mero, tiene que entender que para
m� para hacer una ganancia, tengo que arreglar la casa. Hasta que lo pueda vender,
tomar� a los que sostienen gastos que ha estado pagando tambi�n. Ofrezco 120000$.
Si todo va bien, har� aproximadamente 14000$�. Samantha desliz� la carpeta a trav�s
de la mesa. Andy cay� atr�s en su silla. Eran 20000$ menos que hab�a preguntado. Su
ceja arrugada ya que alz� la vista. �Hmm�, dijo. Respir� hondo. �Voy a tener que
concordar con la otra persona interesada en la casa�.

236

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV

�Realmente hizo interesar a alguien m�s en la casa, o trataba de calibrar su


reacci�n? �Si tiene una mejor oferta, la deber�a tomar. Pero realmente creo que
esto es un precio justo, Andy. Recuerde, me puedo cerrar en una semana�. Andy
cambi� inc�modamente en su asiento. ��Cu�ndo puedo regresar a usted?� �Me gustar�a
tener una respuesta hacia el final del d�a ma�ana. Mi informaci�n de contacto est�
en la carta adjunta�, contest�. �Mire la oferta y h�game una llamada si tiene
alguna otra pregunta�. �Har�, Andy dijo cuando se levant� y estrech� la mano a
Samantha. �Gracias. Regresar� con usted ma�ana�. Andy se volvi� e hizo huelga.
Samantha solt� un suspiro grande. �Hab�a estado sosteniendo su aliento?

Mitch y Amy
Mitch llev� un bolso de chips cuando se dirigi� al parque de bomberos. El Afronta
el juego iba a ser conectado en una hora, y planeaba mirarlo con sus compa�eros en
la estaci�n de bomberos. Tir� la puerta abierta y toc� un casco montado en la
pared. Era su ritual. El casco hab�a pertenecido a un bombero del mismo tipo que
hab�a muerto durante un rescate. Dobl� sobre la esquina a la cocina y se sorprendi�
ver a Amy estar de pie all�. ��Adivine qu�?� dijo, d�ndole un abrazo grande.
�Aceptaron nuestra oferta�. ��S�!� Mitch hizo su baile de victoria. ��Esto es
grande! �Cuando averigu�?� �Monica me llam� en mi camino a casa de la escuela, por
tanto decid� pasar y darle las noticias�. Mitch inmediatamente comenz� a pensar en
el cierre. �Bien tenemos que hacer la inspecci�n como pronto -� �Hecho�. Amy sonri�
orgullosamente. �Estar� all� ma�ana por la ma�ana�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV

237

�Manera de ir�, dijo Mitch. Cont� lejos con sus dedos, tratando de recordar todas
las cosas que Ed les hab�a dicho. �Todav�a tenemos que pedir la revisi�n, conseguir
una valoraci�n, dirigir la b�squeda del t�tulo y establecer el seguro�. Mitch
comprob� el calendario en la pared de la cocina. Todav�a ten�a dos d�as para
continuar su cambio. �Puedo tener cuidado de aquellas cosas en un par de d�as, tan
pronto como llego a casa�. �Uh, Mitch�, interrumpi� Amy. �Hay algo m�s que le tengo
que decir. Dijeron que nos tenemos que cerrar en cinco d�as�. ��Cinco d�as? Wow, Ed
dijo que podr�a ser r�pido. Le tenemos que llamar en seguida�, dijo Mitch.

238

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte IV

Etapa cuatro FIJA


C�mo planear y manejar el proceso de construcci�n

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
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INTRODUCCI�N DEL APURO


La toma de decisiones realmente exitosa conf�a en un equilibrio entre el
pensamiento deliberado e instintivo.
- Malcolm Gladwell

Las brigadas del balde una vez se consideraron el m�todo m�s eficaz para luchar
contra fuegos. El agua se transfiri� en baldes de una persona al siguiente, que
comienza con una fuente acu�tica como una charca y termina con la �ltima persona
que lanza el agua por el fuego. Con la invenci�n de bombas de mano, las brigadas
del balde ya no eran usadas para luchar contra fuegos, pero tardan en como la
competici�n en ferias del condado y durante d�as de campa�a escolares. En esta
competici�n, el objetivo es ser el equipo que colecciona el m�s acu�tico en una
cantidad de tiempo especificada. El equipo victorioso a menudo ninguno es el equipo
que pas� los baldes el m�s r�pido (derramando la mayor parte del agua), ni el
equipo con la menor parte de cantidad de ca�das (movi�ndose demasiado despacio). Es
el equipo con el equilibrio correcto de velocidad y precisi�n. Piense en su
ganancia potencial de un remodelar y vender como el agua al principio de una
brigada del balde y su ganancia actual como la cantidad del agua que lo hace al
final. Su ejecuci�n de su plan de la mejora determinar� con cuanta ganancia actual
termina al final de remodelar y vender. Cada paso en falso le cuesta el dinero,
pero movi�ndose demasiado despacio aumenta sus gastos de la posesi�n y reduce su
ganancia. Un apuro exitoso requiere la ejecuci�n r�pida que equilibra con las
demandas de quedarse el presupuesto y asegurar la calidad. Los cap�tulos siguientes
le dar�n un proceso para conseguir ese equilibrio provechoso. Puede notar que
llamamos los cap�tulos en esta etapa sobre la base del clich� �Planean el trabajo,
luego trabajan el plan�. En el Cap�tulo 12, recoger� el presupuesto de la mejora
creado en la etapa Analizar y lo convertir� en un plan de construcci�n que ser� su
gu�a a trav�s del proceso del apuro.

240

Etapa cuatro: APURO

En el Cap�tulo 13, hablaremos de varios modos que puede hacer el trabajo y un par
de opciones para supervisar el proyecto. Finalmente, en el Cap�tulo 14, nos
zambulliremos en a los detalles de �trabajar el plan� para hacer hacer su proyecto
de construcci�n bien, a tiempo, y en el presupuesto.

Introducci�n del APURO

241

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 12

Planee el trabajo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Convierta un presupuesto de la mejora en una Rehabilitaci�n del plan de


construcci�n una casa en cincuenta pasos

243
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�Vamos a prepararse a reconstituir! La marcha de un proyecto de la rehabilitaci�n


exitoso es esencial para la ganancia de una ganancia. Y con la planificaci�n
sincera cuidadosa, estar� en una posici�n para manejar una rehabilitaci�n lisa. El
presupuesto de la mejora que cre� en la etapa Analizar es la base para el plan de
construcci�n gradual detallado que reunir� en esta etapa. Un plan de construcci�n
bueno contesta a cinco preguntas fundamentales (la Figura 12-1). En este cap�tulo,
a�adiremos el trabajo comenzamos en la etapa Analizar a crear un plan que
proporciona respuestas pr�cticas a estas preguntas.

Los cinco componentes de un plan de construcci�n


1. Alcance: �Qu� trabajo se tiene que hacer? 2. Gafas: �Qu� materiales son
necesarios? 3. Presupuesto: �Cu�nto costar� el trabajo? 4. Secuencia: �Cuando
programar el trabajo? 5. Comercios: �Qui�n hace el trabajo?
La figura 12-1 los cinco componentes de un plan de construcci�n

DE PRESUPUESTO DE LA MEJORA A PLAN DE CONSTRUCCI�N


Si aquellas tres primeras preguntas parecen familiares, es porque los contest� en
la etapa Analizar. Cuando todav�a consideraba si comprar una propiedad de la
inversi�n prometedora, era crucial subir con los gastos de la mejora para
permitirle hacer una oferta sana. Pas� por cada �rea del cuarto de la casa por el
cuarto, dentro y, poniendo en una lista problemas que se ten�an que dirigir (deber-
DOS) junto con �reas del potencial que se podr�a revelar (deber-DOS y poder-DOS).

244

Etapa cuatro: APURO

Despu�s, tom� la lista y r�pidamente reuni� un presupuesto de la mejora basado en


estimaciones del contratista, su propia experiencia o reglas b�sicas. Con qu�
termin� era una lista de tareas con opciones acompa�antes de materiales y asoci�
gastos que probablemente miraron algo como la lista en la Figura 12-2.

Tareas de la cocina t�picas: presupuesto de la mejora


Tarea Instala grifo Instalan azulejo backsplash Coste total del Delta Material de 1
CANTIDAD $135$ 475$ 450$ 270$ 750$ 128$ 110

38 Azulejo de PIES SQ Wilsonart, manzana de Mystique Mount Candy GE roja, n�quel


Cepillado inoxidable, perillas palanca pl�stica, sola, los 1/4 giran la v�lvula
Leviton, marfil Stock, roble, 36 pulgadas

Instale nuevas contracumbres del laminado 25 LF Instalan luces pendientes Instalan


la cocina de gas Instalan el hardware del gabinete la l�nea del fabricante del
hielo Vertical para la caja del fabricante del hielo Instala Salidas GFCI Instalan
nuevos gabinetes Instalan el piso de baldosa Instalan el fregadero
Figura 12-2

3 1 32 1

3 EA 24 LF

$90$ 3000$ 825$ 135

150 azulejo de PIES SQ 1 libra esterlina

Tareas de la cocina t�picas: presupuesto de la mejora


Vamos a tomar una mirada m�s cercana a las tres primeras preguntas para ver c�mo el
trabajo de la etapa Analizar lleva a la etapa del Apuro.

Planee el trabajo

245

ALCANCE: QUE TRABAJO TIENE QUE

ESTAR

�HECHO?

Contest� a la primera pregunta cuando puso en una lista todas las tareas que se
tienen que realizar para completar el proyecto. En la jerga de construcci�n, esa
lista de tareas se llama un �mbito de trabajo. La doble verificaci�n para
asegurarse que la anchura entera de actividades de construcci�n se pone en una
lista detalladamente; no excluya nada. La fabricaci�n de un �mbito de trabajo
completo antes de que comience el proyecto es la primera llave a quedarse el
presupuesto y en el horario.

GAFAS: �QU� MATERIALES SON NECESARIOS?


Contest� a la segunda pregunta cuando hizo una lista de los materiales espec�ficos
ten�a que realizar cada tarea. Los constructores llaman esto las especificaciones
materiales. Las especificaciones materiales ponen todos los materiales en una lista
en detalles llenos: marca, estilo, color, modelo, talla, cantidad, etc�tera. La
mayor parte de constructores dicen que una lista bien definida de especificaciones
materiales (definido antes de que el trabajo comience) es una llave principal al
contrato de un seguro de un proyecto que corre suavemente que se queda el
presupuesto y entrega el resultado esperado.

PRESUPUESTO: �CU�NTO COSTAR� EL TRABAJO?


El c�lculo del coste de las tareas era una parte importante de producir un
presupuesto de la mejora cuando consideraba que ofrecer para la casa. El coste es
tan importante cuando viene a la direcci�n del proceso de construcci�n. Verifique
que sus n�meros para trabajo y materiales son exactos. Si entran demasiado alto,
esto es el tiempo para recuperar el presupuesto a lo que lo plane� ser�a haciendo
su oferta. Tiene dos opciones: puede hacer o menos (reduzca el �mbito de trabajo) o
puede gastar menos (use materiales menos caros).

246

Etapa cuatro: APURO

Esto deja dos preguntas finales: �Cuando programar el trabajo? �y Qui�n hace el
trabajo? Contestamos a estas dos preguntas introduciendo el concepto de pasos.

PASOS: CUANDO EL TRABAJO SE HAGA Y QUIEN LO HAR�


En HomeFixers, arreglamos cientos de tareas de construcci�n en grupos de tareas
similares llamadas pasos. Un paso es s�lo una colecci�n de tareas �parecidas� que
son realizadas al mismo tiempo y por lo general por el mismo comercio. Al
enrollamiento de muchos le gustan tareas en menos pasos los hace mucho m�s f�ciles
a poder, por tanto mientras toma cientos de tareas de reconstituir una casa, se
toman s�lo aproximadamente cincuenta medidas. A menudo nos referimos a estos pasos
como pasos de la direcci�n porque esto es la manera m�s eficaz de manejar todo el
trabajo hecho en un proyecto de la rehabilitaci�n. En vez de tratar de asignar cada
tarea individual, el contratista general o director de proyecto hace asignaciones
al nivel del paso a los contratistas apropiados, vendedores y comerciantes
(comercios colectivamente llamados). La figura 12-3 ilustra c�mo varias tareas que
recortan a carpinteros funcionan (instalaci�n de z�calos, puertas interiores,
alf�izares, anaqueles del armario, etc.) se agrupan bajo un paso solo, �Puertas
interiores, Trim y Millwork�. Como puede ver, ahora el director de proyecto no
tiene que pensar en la asignaci�n individual de alf�izares, moldeado de la corona y
z�calos; s�lo tiene que asignar un paso (el paso 32) a un comercio (un carpintero
neto). No todos los pasos se limitan con un comercio, pero mayor�a es. El
enrollamiento de todas las tareas bajo cincuenta pasos tambi�n simplifica el
trabajo de poner el trabajo en el pedido apropiado: no puede ejecutar el paso de
pintura hasta que el paso de sheetrock se complete, y no puede comenzar el paso de
sheetrock hasta que el paso de enmarcaci�n se complete. Todos los pasos en un
trabajo se ponen en el pedido en el cual se deben realizar desde el principio del
trabajo (demolici�n) al final (limpieza del final). Para hacer esto con cientos de
tareas individuales ser�a casi imposible.

Planee el trabajo

247

Paso #32: puertas interiores, carpintero neto, y Millwork:Trim


Tarea instala puerta interior instalan z�calos instalan cubierta de la puerta
instalan moldeado de la corona instalan alf�izares instalan anaqueles del armario
instalan molde del zapato
Figura 12-3

30 pulgadas materiales, 1 x 6 pulgadas principales para zurdos, de seis paneles,


huecos, pintan el grado, panel de madera conglomerada de densidad media (MDF) 1 x 4
pulgadas, calidad de pintura, MDF cala colonial de 3 1/2 pulgadas 1 reserva del
Anaquel de la reserva del alf�izar x Cuarto por ah�

Cueste a EA de 90$ LF de 1,25$ LF de 0,85$ LF de 1,10$ LF de 0,72$ LF de 0,98$ LF


de 0,24$

El paso 32: puertas interiores, Trim y Millwork: Trim Carpenter

Los pasos contestan a las dos �ltimas preguntas de cuando el trabajo se hace y
quien lo hace. La figura 12-4 en las p�ginas 250 y 251 muestra c�mo HomeFixers ha
subido con (y ha pedido) cincuenta pasos que trabajan para casi cualquier clase del
proyecto de la rehabilitaci�n. Los pasos se agrupan en seis etapas para una manera
m�s amplia de mirar un proyecto de la rehabilitaci�n, que puede ser muy pr�ctico
cuando se comunica con prestamistas y compa�eros que quieren la opini�n del ojo de
una ave de c�mo el trabajo progresa. Tambi�n hemos incluido el comercio - quien
realiza muchas tareas que se enrollan en cada paso (p.ej., T: fontanero) - as� como
cualquier paso previamente necesario (p.ej., P: 36, 37, 38) que se tiene que
completar antes de que el siguiente paso puede comenzar. Por ejemplo, para el paso
45, Aplicaciones, recomendar�amos que use un comercio de seguridad: la compa��a de
la aplicaci�n de un constructor. Pero antes de que llame esa compa��a, ciertos
pasos previamente necesarios se deben completar. El el�ctrico se tiene que hacer
(el paso 41), la fontaner�a tiene que estar en el lugar (el paso 40), y los pisos
se tienen que terminar (los pasos 37 y 38). Cualquier paso que no tenga requisitos
previos se puede comenzar al mismo tiempo. De hecho, para afirmar -

248

Etapa cuatro: APURO


edad dos - a la rehabilitaci�n de tres meses, tendr� que tener tantos pasos que van
simult�neamente como posible a hacer el proyecto en el horario. Entendemos que
puede parecer aplastante al principio, pero tener en cuenta que la mayor parte de
proyectos de construcci�n no implicar�n cincuenta pasos. Descargue una copia de
HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa en flipthebook.com.

LOS CINCUENTA PASOS A RECONSTITUIR UNA CASA


Lo que sigue es una descripci�n detallada de los cincuenta pasos divididos por las
seis etapas. M�s all� de la narraci�n de usted en t�rminos simples cual un paso es,
quien lo completar�, y cuales los requisitos previos son, quisimos proveerle de
algunas perspicacias de nuestra experiencia de ayudarle a evitar escollos comunes y
navegar a un remodelar y vender provechoso. Vamos a mirar a lo que contin�a en cada
paso.

LA ETAPA 1: PRECONSTRUCCI�N: PASOS � 19


La etapa de preconstrucci�n consigue la casa lista para la construcci�n, pero todas
estas actividades se pueden programar antes de que se cierre en la compra. Puede
completar hasta algunos pasos, como el Paso 2 que implica remodelar y vender
permisos y redactar proyectos. M�s r�pido puede empezar en la rehabilitaci�n actual
despu�s de que se cierra, mejor su ganancia al final ser�.

El paso 1. Casa asegurada


Comercio: Cerrajero o Requisito previo del Carpintero: Ninguno querr� tomar medidas
de precauci�n contra vandalismo y robo. Windows y las puertas se deber�an cerrar o
temporalmente fijarse cerrados. T�picamente enviamos a un cerrajero al sitio para
escoger la vieja cerradura (si no consigui�ramos las llaves en el

Planee el trabajo

249

HomeFixers cincuenta pasos a reconstituir una casa


Casa del paso 1 Proyectos del Paso 2 Asegurados, Permisos & Casa del Paso 3 de la
Limadura que Nivela & el Paso 5 de la Fumigaci�n del Paso 4 de Reparaci�n de la
Fundaci�n Requisitos Temporales Predemostraci�n de Fontaner�a del Paso 6 de
T:Vendors T: el Paso 7 del Fontanero Predemostraci�n El�ctrica T: Demostraci�n del
Paso 8 del Electricista, Disposici�n, Sitio T Preparatorio: Informes de Ingenier�a
del Paso 9 del Equipo de Demostraci�n

Preconstrucci�n de la etapa 1

T: Cerrajero

T: House Leveling & T: el exterminador T: Arquitecto, Dise�ador, City/State


Foundation Repair Co P: Ninguno el Paso 11 P: el 2 Paso 12 Framing & Subfloor P: 1
Tejado del Paso 13 Adornar

T: Ingeniero estructural

P: Ninguno el paso 10

P: 1, 2 puertas del exterior del paso 14

P: 5 Windows del paso 15 & cristal de la ventana

P: 5 revestimiento del paso 16, protecci�n de humedad, apartadero


P: 6, 7 exterior del paso 17 neto

P: 8 tejado del paso 18

La etapa 2 estructura �spera

Suelo �spero que clasifica al raso fontaner�a & avenamiento bajo casa o fundaci�n
T: equipo del paisaje T: fontanero

250

T: Carpenter P que enmarca: 9, el 11 paso 21

T: Carpenter P que enmarca: el 12 paso 22

T: Carpenter P que enmarca: el 13 paso 23 al raso el�ctrico

T: Colindar enmarcando T: Window Co., enmarcando a carpintero, el contratista de


cristal del carpintero P: 12 alba�iler�a del exterior del paso 24 P: 14, 15
aislamiento de la bater�a del paso 25

T: Carpenter P que enmarca: 16 trabajo del hormig�n del paso 26

T: Roofer

P: 2, 3, 9 chimenea del paso 19

P: 1, 2, el 3 paso 20 HVAC

P: 17

Sondando en paredes, ba�eras & techo de la ducha, cazuelas �ticas T: fontanero

La etapa 3 sistemas principales

T: El vendedor de la chimenea T: el especialista de HVAC T: fontanero

T: Electricista

T: Alba�il

T: Comerciante, manitas, Insulation Co P: 23

T: El vendedor concreto, Mason P: 24

P: 18

P: 19

P: 20

P: 21

P: 22

P: 23

Figura 12-4
HomeFixers cincuenta pasos a reconstituir una casa
El paso 27 el Paso 30 de Canales del Paso 29 de Puertas de garaje del Paso 28 de
Drywall Wood Floors Installed T Inacabado: Hardwood Flooring Co. P: el 27 Paso 31
del Azulejo del Paso 37 de Contracumbres del Paso 36 Puertas del Interior del Paso
32 de Cabinetry, Netas, Millwork T: Recorte Polvo del Paso 33 del Carpintero,
Barrido, Limpio Antes de la Pintura T: Equipo de preparaci�n

La etapa 4 superficies inacabadas

T: Equipo de Drywall

T: Garage Door Co. T: Gutter Co.

T: El comerciante del gabinete P: 30 pisos de vinilo del paso 38

P: El 25 paso 34 Paint Interior & Exterior T: pintor

P: El 27 paso 35 aislamiento hecho volar

P: 26

P: 31 final del paso 39 HVAC

P: 32 final del paso 40 fontaner�a de final del paso 41 pisos de madera del fin del
paso 42 el�ctricos

La etapa 5 superficies terminadas

251

T: El contratista de aislamiento P: 27

T: El contramejor especialista P: 34

T: Setter del azulejo

T: Flooring Co.

T: El contratista de HVAC P: 34

T: Fontanero

T: Electricista

T: Hardwood Floor Co P: 39, 40, 41

P: 33 bloqueo del paso 43

P: 36 alfombra del paso 46 del paso 45

P: 34 ajardinamiento del paso 47

P: 36, 37, el 38 paso 49 del paso 48 Accessories & Decor T: Decorating Companies &
Merchants P: 48

P: 36 perforadora del paso 50

Espejos del paso 44 & Puertas de la Ducha


Aplicaciones

Cleaning & Make-ready T final: equipo de preparaci�n P: 46

Detalles del final de la etapa 6

T: Trim Carpenter

T: El contratista de cristal T: Appliance Co del Constructor P: 40, 41 P: 37, 38,


40, 41

T: Flooring Co.

T: Ajardinamiento de equipo P: 40, 41

T: Todos los comercios

P: 42

P: 42, 43, 44, 45

P: 48

T = Comercio

P = Paso previamente necesario

Figura 12-4

Los cincuenta pasos de HomeFixers a reconstituir una casa

remodelar y vender PUNTO


Es importante tener las utilidades (el�ctrico, agua, gas) encendido cuanto antes de
modo que los agujeros se puedan descubrir y la construcci�n puede comenzar sin
tardanzas. En algunos casos se pueden necesitar varias semanas para hacer encender
las utilidades. El horario poniendo las utilidades en su nombre y haci�ndolos
encender para coincidir con el d�a que cierra de modo que pueda comenzar la
rehabilitaci�n en seguida.

cerr�ndose), nueva llave las cerraduras de la puerta exteriores, hacen tres llaves,
instalan una caja de la cerradura de combinaci�n en la puerta principal (juego a
una combinaci�n de nuestra opci�n) y ponen tres llaves dentro de la caja de la
cerradura. Una llave se quedar� en el lockbox, por tanto sus comercios pueden tener
acceso a la casa. Uno es para usted y el �ltimo es su reserva por si uno se pierda.

El paso 2. Proyectos, permisos y limadura


Comercio: Arquitecto, Dise�ador, Director de proyecto; Ciudad o Requisito previo de
la Autoridad Municipal: Ninguno Finaliza su plan de construcci�n: �mbito de
trabajo, gafas materiales, presupuesto, horario y comercios. No necesitar� dibujos
de construcci�n (cianotipos) en mayor�a reconstituye, pero algunos proyectos
requerir�n un plano �spero, plan del sitio y revisi�n, sobre todo si tira un
permiso de edificaci�n. Comience a hacer opciones del dise�o temprano. Pagamos a
nuestra dise�adora interior, Camille, una tarifa fija para tomar muchas de estas
decisiones para nosotros. Aqu� est�n las selecciones del dise�o primarias que se
tendr�n que hacer: ventanas, gabinetes, puerta exterior, tejado, drywall textura,
puerta de garaje, neta, pintura, contracumbres, backsplash, baldosa, tina y azulejo
de la ducha, suelo de vinilo, fregaderos, grifos, l�mparas, ventiladores de techo,
pisos de madera dura, accesorios del cuarto de ba�o, perillas del gabinete y
tirones, manijas, aplicaciones, alfombra y ajardinamiento. Camille toma esta lista
y la convierte en un completo

252

Etapa cuatro: APURO

delatando lista de materiales complementarios (b�sico, est�ndar, dise�ador o


costumbre) para un proyecto de la rehabilitaci�n. Muchos reconstituyen consisten en
mejoras cosm�ticas y �nicas que no requieren que permisos, pero principal remodele
requieren permisos e inspecciones - sobre todo tratando con estructural,
enmarcaci�n, el�ctrica, fontaner�a y mejoras HVAC. Usted o su contratista general
deber�an consultar su municipal y autoridades estatales para asegurar la
conformidad.

El paso 3. Casa que nivela & reparaci�n de la fundaci�n


Comercio: House Leveling & Foundation Repair Company Prerequisite: el Paso 2 All�
no es nada diversi�n sobre la necesidad de nivelar una casa o reparar una
fundaci�n, as� vaya con una compa��a de la fundaci�n respetable que esto ha estado
alrededor un rato y muy se recomienda. Esto no es el tiempo para reducir gastos al
costo posible del trabajo de calidad. Una compa��a establecida podr�a costar un
poco m�s pero tambi�n probablemente tendr�n los recursos a la garant�a su trabajo.
Seleccione el que que ofrece una garant�a completa, de toda la vida, transferible.
Una compa��a de la fundaci�n buena esperar� los problemas de fontaner�a que a
menudo tienen que ver con el trabajo de la fundaci�n y formular�n un plan de evitar
o dirigirse a ellos antes de que el trabajo se comience.

El paso 4. Fumigaci�n
Comercio: Requisito previo del Exterminador: el Paso 1 puede tratar con pulgas y
escarchos con sprays del pesticida y foggers. Los profesionales se deber�an llamar
si hay termitas, las abejas o los roedores. Sabr� que tiene que hacer este paso si
hay pruebas de par�sitos o si el informe de inspecci�n lo dicta.

Planee el trabajo

253

El paso 5. Requisitos temporales


Comercio: Comerciantes y Requisito previo de Vendedores: los Pasos 1 y 2 Si es
necesario, esto es el tiempo para ordenar unos servicios port�tiles, presentar
cercas de seguridad o rieles, instalar una cerca del l�gamo para prevenir el
derrubio de suelo y dejar revestimientos protectores en pisos y paredes.

El paso 6. Fontaner�a de predemostraci�n


Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: el Paso 5 que Salta este paso
puede tener tres resultados potencialmente desastrosos: (1) una casa inundada, (2)
una casa abajo quemada, o (3) una casa que simplemente vuela. As�, es muy
importante que un fontanero autorizado siempre est� en el trabajo antes de que el
equipo de demolici�n se ponga all� para prevenir agujeros acu�ticos y de gas.
Acost�mbrese a la vista del fontanero (y pago de �l) porque tiene m�s al menos
cuatro oportunidades de volver. En esta etapa importante, el fontanero deber�a
desenganchar o separar viejas aplicaciones de fontaner�a y encuentros que se
sustituir�n o no se usar�n otra vez (p.ej., calentadores de gas, cocinas de gas,
hornos de la pared de gas, hornos de gas, calentadores de agua de gas, secadores de
ropa de gas, as� como fregaderos, servicios, duchas, lavadoras, fabricantes del
hielo, y otros encuentros de fontaner�a y aplicaciones). Para aplicaciones y
encuentros que se sustituir�n o se reutilizar�n, el fontanero deber�a sustituir las
viejas v�lvulas del cierre y accesorios con nuevo y terminal (o gorra) todas las
l�neas de gas y acu�ticas que no se usar�n otra vez.

El paso 7. Predemostraci�n el�ctrica


Comercio: Requisito previo del Electricista Autorizado: el Paso 5 Un electricista
autorizado deber�a terminar el alambrado que estar� en el camino de demolici�n as�
como desenganchar� cualquier aplicaci�n integrada y encuentros

254

Etapa cuatro: APURO

esto se sustituir� o no se usar� otra vez (p.ej., cooktops el�ctrico, variedades,


hornos de la pared y otros encuentros el�ctricos, como luces, ventiladores y equipo
HVAC). Algunas casas pueden no haber tenido la electricidad (p.ej., nueva
construcci�n) o el alambrado interior puede ser inservible debido a vejez, da�o por
fuego, y otros por el estilo. El poder temporal (un �T-polo�) puede ser necesario.
Esto requiere un permiso de la ciudad e inspecci�n, por tanto es importante hacer
preparativos antes de que la construcci�n comience. Si por alg�n motivo, va a
causar tardanzas que esperan utilidades a encenderse, alquile un generador en vez
de sostener el proyecto.

El paso 8. Demolici�n/Disposici�n/Sitio Preparatoria


Comercio: Equipo de Demostraci�n, Manitas, Trabajadores, Basura y Requisito previo
del Vendedor de la Disposici�n: Pasos 6, y 7 Aunque use a un fontanero autorizado y
un electricista autorizado para quitar la mayor parte de los encuentros y algunas
aplicaciones de antemano, es una idea buena de apagar la electricidad y agua
temporalmente mientras la demostraci�n est� en el progreso (tire a los
interruptores lejos y cierre el agua en la calle). Cualquier pared sospechada que
lleva la carga deber�a esperar la evaluaci�n de un ingeniero estructural antes de
la demolici�n. Despu�s de un d�a resistente en la oficina, la demolici�n puede ser
terap�utica. Aqu� est�n las cosas de las cuales parece que nos deshacemos en
mayor�a reconstituye: la ba�era y la ducha rodean (azulejo y encartes pl�sticos),
contracumbres, backsplashes, pisos de vinilo, cobertizos de almacenaje exteriores,
tapas del patio, viejas aplicaciones, encuentros, placas frontales, vieja alfombra,
manijas, tratamientos de la ventana, hardware del gabinete, accesorios del cuarto
de ba�o, espejos, suspensiones de cuadros, clavos, tornillos y soportes. Todo se
lanza en un contenedor de 40 yardas. Hacen contenedores m�s peque�os (20-y 30
yardas), pero los peque�os ahorros son una compensaci�n pobre para no conseguir el
valor de toda su chatarra de un contenedor de 40 yardas. Una vez que la casa se
limpia, estallamos los baldes, esponjas y fregonas y comenzamos a limpiar y
desinfectar. Tambi�n usamos a agentes especiales

Planee el trabajo

255

y enzimas para deshacerse de olores favoritos. En el exterior sacamos las sierras


de cadena, rastrillos, cortac�spedes, cercamos con un seto cl�pers y comedores de
la mala hierba y comenzamos sprucing el lugar. �Hay pocos cuadros before-after m�s
dram�ticos en la vida de su proyecto que cuando la demostraci�n y limpiar son
completos!

El paso 9. Consultas t�cnicas e informes


Comercio: Ingeniero Estructural, Enmarcando a Carpintero, Requisito previo del
Director de proyecto: el Paso 8 que Un ingeniero estructural autorizado deber�a
aconsejar usted y sus carpinteros que enmarcan sobre c�mo dirigirse a condiciones
que llevan la carga antes de que intente quitar o ensanchar paredes. La misma
sabidur�a se aplica a la construcci�n nuevo, o demolici�n de cualquier sistema de
apoyo estructural o sistemas de apoyo del tejado, patios elevados, cubiertas y
p�rticos. Un ingeniero tambi�n le puede informar de cualquier cuesti�n del
avenamiento y c�mo dirigirse a ellos.

LA ETAPA 2: ESTRUCTURA �SPERA: PASOS � 1018


El trabajo �spero comienza en la Etapa 2 y sigue a trav�s de la Etapa 3. Si una
casa fuera un cuerpo humano, la Etapa 2 ser�a el sistema esquel�tico y muscular.
Esto es el marco que da la forma, la forma, el apoyo y la protecci�n a una casa.
Por regla general, este trabajo �spero tiene una proporci�n alta del salario al
coste material. Dos por cuatro los clavos pueden no ser particularmente caros pero
el trabajo para enmarcar la casa ser� probablemente pagado por la hora. En otras
palabras, manejar� a la gente durante el trabajo �spero. Es importante estar en el
sitio de trabajo lo m�s a menudo posible durante estas etapas, como esto es donde
la mayor parte de proyectos se pueden quitar la pista.

256

Etapa cuatro: APURO

El paso 10. Clasificaci�n de suelo �spera y avenamiento


Comercio: Ingeniero Estructural, Fontanero, Trabajadores, Enmarcando a Carpintero,
el Vendedor de la Suciedad, Landscapers, Operador de Bobcat, Avenamiento y
Requisito previo de Contratistas Impermeabilizante: los Pasos 2, 3, y 9 Siguen el
consejo de un ingeniero autorizado para dirigirse a cuestiones del avenamiento. El
ingeniero le puede dar especificaciones en donde y c�mo instalar el desag�e del
�rea, el desag�e franc�s, el suelo del grado, y a�adir canales con downspouts
ampliado as� como otras medidas para dirigirse a avenamiento y humedad excesiva
(s�tanos mojados o h�medos, etc.). Sorprendentemente, las cuestiones del
avenamiento son el problema el m�s con frecuencia encontrado que sube en informes
de inspecci�n.

El paso 11. Al raso sondando bajo casa o fundaci�n


Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: los Pasos 1, 2, y 3 Esto es la
visita del fontanero que teme mayor�a, porque puede ser caro. Por suerte, no
siempre es necesario. La fontaner�a �spera entra en juego cuando hace cambios de la
disposici�n principales o cuando la inspecci�n ha revelado un problema principal.
Las reparaciones tambi�n pueden ser el resultado de nivelaci�n de la casa y
reparaciones de la fundaci�n. El trabajo en este paso repara o instala nuevas
l�neas del abastecimiento de agua y alcantarillados. �stas son las l�neas
principales debajo de la casa o fundaci�n. Deben ser trabajados en por un fontanero
autorizado y casi siempre requieren permisos e inspecciones. Los problemas con un
sistema s�ptico o agua bien deber�an haber sido descubiertos por un profesional
(licenciado) inspector antes de que se cerrara en la casa. Comience reparaciones
cuanto antes. Con sistemas s�pticos, bombeando la fosa s�ptica es a veces todo que
esto se requiere. Los pozos deber�an ser reparados por un agua autorizada bien
contratista.

Planee el trabajo

257

Est� en el sitio de trabajo tan a menudo como puede durante la fontaner�a �spera y
ser un amigo de su fontanero. Hacen limpiar el sitio de cualesquiera escombros y
hacen su parte para ayudar a hacer el trabajo ir lo m�s suavemente posible.
El paso 12. La enmarcaci�n y subsuelo
Comercio: Carpintero que Enmarca, Requisito previo del Ingeniero Estructural: los
Pasos 9 y 11 En un proyecto de la rehabilitaci�n t�pico, quitar� generalmente y
sustituir� two-by-fours putrefacto o comido por la termita y subsuelo pulposo,
sobre todo alrededor de fuentes acu�ticas como cocinas, ba�os y lavaderos. Tambi�n
deber�a enmarcar un freno para un paseo - en la ducha o enmarcar un apoyo de la
ba�era o una cubierta para una tina del tipo del Jacuzzi. De vez en cuando,
enmarcar� una nueva pared del clavo o posiblemente una adici�n entera. Siga el
consejo de un ingeniero estructural autorizado antes de quitar cualquier
enmarcaci�n existente. El ingeniero tambi�n dise�ar� la enmarcaci�n apropiada para
ventanas, aperturas ensanchadas, envergaduras largas y entradas. El sistema del
tejado, los entramados, las vigas, la cumbrera, las vigas, los rayos del cuello y
otros miembros de apoyo deber�an ser hechos por framers profesional bajo la
direcci�n de un ingeniero estructural. Cualquier enmarcaci�n estructural o
enmarcaci�n del tejado se tendr�n que permitir e inspeccionarse.

El paso 13. Tejado adornar


Comercio: Roofer o Framing Carpenter Prerequisite: el Paso 12 En el t�pico
reconstituye, el roofer sustituir� cualquier contrachapado pudrido o da�ado o
consejo adornar a que el nuevo sentido y ripias se aplicar�. Aseg�rese adornando se
incluye en la oferta del tejado y asegure que las �reas problem�ticas realmente se
dirigieran. No quiere cubrir un agujero en el tejado con el nuevo sentido y ripias
- finalmente se escapar�. Si el sistema del tejado se est� sustituyendo
completamente o construy�ndose desde el principio, el equipo de enmarcaci�n tendr�
cuidado de adornar.

258

Etapa cuatro: APURO

El paso 14. Puertas exteriores


Comercio: Requisito previo de Manitas o el Carpintero que Enmarca: el Coste del
Paso 13, el dise�o, la seguridad, y cuanta luz quiere dejar entrar son algunos
factores decisivos en la opci�n de una puerta exterior. La mayor parte de c�digos
de construcci�n municipales ahora requieren una puerta (exterior) s�lida y
principal de la casa en el garaje. Si repara s�lo la puerta corriente, busca
canilleras malas y umbrales pudridos.

El paso 15. Windows


Comercio: Contratista que Enmarca, Requisito previo del Contratista de la Ventana:
el Paso 12 Sustituye y o repara toda la ventana del cristal solo rota ventanas del
doble cristal de cristal y empa�adas donde el sello se ha roto. Pida cualquier
nueva ventana en seguida - por lo general tienen plazos de entrega largos. Unas
nuevas ventanas en sitios clave (frente de la casa, un cuarto oscuro, etc.) pueden
maximizar su vuelta total. Windows se hace el cristal solo, doble cristal aislado,
aluminio, vinilo y madera. Tenga presente que probablemente habr� alg�n colindar
(del paso 16) y sheetrock (el paso 27) reparaciones junto con cubierta y exterior
neto cuando instale nuevas ventanas.

El paso 16. El revestimiento, abrigo de la casa y apartadero


Comercio: Carpintero que Enmarca, Requisito previo del Contratista que Colinda: los
Pasos 14 y 15 que Colindan el reemplazo se clasificaron como entregando entre las
vueltas m�s altas en la inversi�n en el Coste de 2005 contra el informe del Valor
en la revista Remodeling. El apartadero viene a todas las clases de variedades,
estilos, marcas y materiales: madera, cemento de la fibra, vinilo y aluminio. Sus
manitas o carpintero que enmarca pueden manejar los peque�os remiendos, mientras su
carpintero que enmarca
Planee el trabajo

259

o la compa��a del apartadero de la especialidad manejar� la residencia de una casa


entera. Colindando una casa entera puede ser muy cara tanto en quitar como en
eliminar el viejo apartadero y aplicaci�n del nuevo material. Tambi�n tendr� que
incluir el nuevo exterior neto en el presupuesto tambi�n. El abrigo de la casa es
una capa protectora que va bajo el apartadero y sobre el revestimiento de
madera/espuma. Es tanto hidr�fugo como resistente al viento y s�lo contin�a si
rehace el apartadero o una adici�n.

El paso 17. Exterior neto


Comercio: Carpintero que Enmarca, Requisito previo del Contratista que Colinda: el
Paso 16 est� en este paso que la madera se sustituir� para cualquier ventana
putrefacta neta, alf�izares, esquina neta, aleros, puerta neta, faja o soffit. Los
consejos de la faja pudridos que sustituyen y soffits pueden ser complicados - a
menudo implica, empalme, costras, o quir�rgicamente quitar y sustituci�n de los
viejos consejos. Esto puede llevar mucho tiempo y por lo tanto el gasto se puede
descontrolar. Seg�n el nivel del dise�o, una variedad grande de tipos de madera
decorativa puede disfrazar el exterior de una casa y a�adir alg�n factor wow para
la petici�n de freno: columnas, voladizos, soportes, pan de jengibre, aberturas del
aguil�n de la persiana y postigos.

El paso 18. Tejado


Comercio: Requisito previo de Roofer: el Paso 17 Techadores mide la cantidad de
ripias para quitar y sustituir por el cuadrado: un cuadrado iguala cien pies
cuadrados. Culpar�n por lo general extra para quitar m�s de una capa de viejas
ripias pero la disposici�n y el reemplazo menor que adorna por lo general se
incluyen. Adem�s de replac-

260

Etapa cuatro: APURO

ing las ripias del tejado, el roofer puede instalar los ventiladores apropiados
(canto, turbina, etc.). Las reparaciones comunes incluyen �reas peque�as de
sustituci�n de ripias malas, sustituci�n de centelleos, sustituci�n de aberturas,
calafateo de clavos expuestos, pintura de salientes del tubo, suavemente presi�n
que lava un tejado manchado e instala una nueva gorra de la chimenea.

LA ETAPA 3: SISTEMAS PRINCIPALES: PASOS � 1926


Esto es una extensi�n del trabajo �spero que comenz� en la Etapa 2, pero con una
atenci�n a los sistemas de la casa, m�s bien que la estructura. Si una casa fuera
un cuerpo humano, la Etapa 3 incluir�a los sistemas nerviosos y respiratorios,
circulatorios, digestivos (HVAC, fontaner�a, y el�ctrico). Como la Etapa 2, la
mayor parte de este trabajo no se ver� en una casa terminada (los materiales van
encima del techo, debajo del suelo, o dentro de las paredes, fuera de vista). Como
con el otro trabajo �spero, su foco aqu� estar� en la direcci�n de la gente ya que
los salarios pueden salir del control si no se manejan fuertemente. Otra vez,
recomendamos que usted o su contratista general sigan el trabajo en estos pasos
estrechamente.

El paso 19. Chimenea


Comercio: Vendedor de la Chimenea, Requisito previo del Deshollinador: el Paso 18
que Instala una chimenea probablemente no ser� necesario en mayor�a reconstituye,
pero esto es la etapa en la cual se hace en proyectos de nueva construcci�n. A
veces una vieja chimenea y la chimenea tendr�n tantos a�os de la concentraci�n en
ello que puede ser un peligro de incendio (podr�a ser se�alado por un inspector de
casa cuando vende la casa). Tendr�a que contratar a un deshollinador para limpiar
la concentraci�n. Pero, como Mary Poppins dice, �Cuando es con un barrido, est� en
la compa��a alegre�.

Planee el trabajo

261

El paso 20. HVAC �spero


Comercio: Requisito previo del especialista HVAC Licenciado: el Paso 19 HVAC
significa �la calefacci�n, la ventilaci�n y el aire acondicionado�. Los V para �la
ventilaci�n� significan que si �el aire m�vil� se implica, su especialista HVAC
ser� responsable de la adquisici�n de ello hecho. Los ejemplos son ventiladores de
escape y conductos para cuartos de ba�o y lavaderos y sistemas de descarga para
cocinar (-o downdraft). Esto es el tiempo adecuado para hacer estas cosas, y su
persona HVAC es ir - al tipo para estas tareas as� como para reparar e instalar un
nuevo sistema de aire acondicionado y calefacci�n.

El paso 21. Sondando en paredes, techo/Desv�n


Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: el Paso 20 Esto es la tercera
visita del fontanero. Esta tarea por lo general se menciona como la cumbre de
fontaner�a porque construyen encima de la fontaner�a que comenzaron debajo de la
casa. Es la reparaci�n, reemplazo o nueva instalaci�n de cualquier l�nea acu�tica,
drene l�neas, exprese l�neas y l�neas de gas en las paredes y los techos de la
casa. Adem�s de reparaciones, esto es cuando el fontanero instalar� nuevas l�neas
para sondar para encuentros y aplicaciones que se mover�n a una nueva ubicaci�n:
los fregaderos, servicios, tinas, andan - en ducha, conexiones de la arandela, caja
del fabricante del hielo, calentador de agua, y limpian con una manga baberos. Si
instala o mueve un sistema de HVAC de gas, estufa, secador, calentador de agua, o
entra al sistema una chimenea, el fontanero tendr� que dirigir l�neas de gas a
ellos en esta etapa. La mayor parte de este trabajo requiere permisos e
inspecciones.

262

Etapa cuatro: APURO

El paso 22. Ba�eras y cazuelas de la ducha


Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: el Paso 21 Esto es la cuarta
visita del fontanero. Ya, sabe su refresco favorito y estaci�n de la m�sica
country. Despu�s de las l�neas acu�ticas apropiadas, drene l�neas y exprese l�neas
se instalan, las ba�eras y el paseo - en duchas (desag�e ajustable y cazuela de la
ducha) se deber�an poner en (un jard�n o la tina del tipo del Jacuzzi entrar�
despu�s del paso 37, Azulejo). Habr� una cumbre la inspecci�n para asegurar que las
tinas y las cazuelas de la ducha sostengan el agua.

El paso 23. Al raso el�ctrico


Comercio: Requisito previo del Electricista Autorizado: el Paso 22 El electricista
autorizado instalar� cajas de conexiones y tirar� el alambre para salidas,
interruptores, aplicaciones, sistemas, luces y admiradores. La ubicaci�n de algunos
de estos art�culos ser� dictada por un City Code. El electricista mejorar� el panel
del servicio si es necesario (p.ej., poniendo en el aire central y se calentar� por
primera vez).
El paso 24. Alba�iler�a exterior
Comercio: Requisito previo del Alba�il: el Paso 23 El alba�il reparar� o sustituir�
ladrillo, piedra o exteriores del estuco. Esto es sobre todo importante si hubo
alg�n trabajo de la fundaci�n o colocar. Para ladrillo y piedra, querr�
corresponder a sus materiales lo m�s estrechamente posible para reparaciones. Para
el estuco, tiene que considerar si usar un estuco en color integral (color mezclado
en el estuco) o el tipo que tiene que pintar despu�s de aplicarlo. Otras
consideraciones son el sistema de aplicaci�n,

Planee el trabajo

263

las uniones de extensi�n y la textura. Su alba�il le puede aconsejar sobre los pros
y los contras para cada una de estas opciones.

El paso 25. Aislamiento de la bater�a


Comercio: Manitas, Requisito previo del Vendedor de Aislamiento: el Paso 23 Despu�s
de la fontaner�a y el�ctrico est� en y cualquier inspecci�n se ha pasado, puede
continuar al aislamiento de paredes exteriores con rollos llamados bater�as. Usamos
una compa��a de aislamiento de seguridad, pero unos manitas tambi�n pueden hacer el
trabajo. Hecho volar - en el aislamiento en el desv�n se instala en el paso 35.

El paso 26. Trabajo concreto


Comercio: Requisito previo del Vendedor Concreto: el Paso 24 la Mayor parte del
trabajo espacial por la velocidad lenta se ha completado ahora (para la fontaner�a
y el�ctrico), y por tanto esto es por lo general el mejor momento de reparar o
sustituir el hormig�n que sostiene esto rodea alrededor de una casa con la
fundaci�n de la viga y un embarcadero. Tambi�n llenamos grietas y hacemos
reparaciones en calzadas, pasajes peatonales, patios y p�rticos.

LA ETAPA 4: SUPERFICIES INACABADAS: PASOS � 2733


La proporci�n de salarios a gastos materiales comienza a equilibrar en esta etapa,
y comenzar� a manejar materiales y garant�a de calidad m�s estrechamente. Asegure
que cada comercio se atenga al horario y a sus especificaciones materiales. Siempre
preparatorio para el siguiente comercio que entrar� asegur�ndose el �rea es limpia
y cualquier material necesario es en el sitio.

264

Etapa cuatro: APURO

El paso 27. Drywall


Comercio: Requisito previo del Equipo de Drywall: la Presentaci�n del Paso 25
drywall parece al cierre de la capucha en su coche despu�s de la revisi�n el motor.
Ahora se puede concentrar en la materia que la gente ve: los fines del dise�o. El
sheetrockers colgar�, grabar�, flotar�, y textura las paredes y techos. Reparar�n
grietas, agujeros del remiendo, costuras de la nueva cinta y esquinas, quitar�n
cualquier textura ac�stica (palomitas de ma�z) y nueva textura la casa para darle
un aspecto m�s nuevo. Nuestro equipo drywall tambi�n maneja quitar cualquier viejo
empapelado o simplemente flotar y texturing sobre �l. El empapelado y el retiro de
textura pueden comenzar tan pronto como el paso de Demostraci�n (el paso 8) si la
casa no se atiesta por la gente que maneja alm�denas, carretillas, y corresponde
saws.

El paso 28. Puertas de garaje


Comercio: Requisito previo de Garage Door Company: el Paso 27 All� es compa��as que
instalan puertas de garaje para constructores que deber�an ser capaces de darle un
precio bueno. Hay varias opciones del dise�o: de varias medidas de puertas de
aluminio a puertas de madera decorativas (con o sin ventanas). Una nueva puerta de
garaje puede a�adir la gran petici�n de freno.

El paso 29. Canales


Comercio: Requisito previo del Vendedor del Canal: el Paso 26 instalamos canales y
downspouts s�lo para dirigirnos a problemas del avenamiento. La mayor parte de
inspectores de casa quieren que downspouts ampliado guarde el agua de 4 pies de
distancia de la fundaci�n.

Planee el trabajo

265

El paso 30. Pisos de madera inacabados instalados


Comercio: Requisito previo del Vendedor del Piso de madera dura: el Paso 27 Si
reconstituimos una costumbre o hasta una casa del dise�ador, est� en este paso que
instalamos nuevos pisos de madera dura (la clase que tiene que ser sanded y
terminado despu�s de que se instalan). Algunas consideraciones de dise�o en el
suelo de madera son especies de madera, color de la mancha, tramado (pegan), y toda
la madera (clave sobre el contrachapado). Los pisos de madera inacabados dirigen la
medio pulgada a tres cuarto de pulgada gruesa, y tendr� que considerar transiciones
de altura del suelo a otros cuartos, altura de la puerta, altura neta, etc�tera.

El paso 31. Cabinetry


Comercio: Vendedor del Gabinete, Ebanista, Requisito previo del Instalador del
Gabinete: los Gabinetes del Paso 30 ser�n la reserva (prehecha) para mayor�a
reconstituye y por lo general se construir� de roble, arce o cereza. La utilizaci�n
de un llave en mano cabinetry compa��a era un salto enorme adelante para nosotros.
Nuestro representante del gabinete sale y mide, ordena los gabinetes y los instala
dentro de tres semanas (los plazos de entrega pueden correr mucho tiempo, entonces
ordenar gabinetes temprano). Para gabinetes de vanidad del cuarto de ba�o b�sicos o
est�ndares, todav�a usamos a muchos gabinetes de vanidad de 24 pulgadas y de 30
pulgadas prereunidos, estos que vienen con cumbres del fregadero de m�rmol
simuladas. Est�n disponibles en centros del mejoramiento del hogar grandes.

El paso 32. Puertas interiores, netas, Millwork


Comercio: Recorte el Requisito previo de Carpinteros: el Paso 31 All� es unas cosas
de la pareja que tiene que saber sobre puertas interiores. Precolgado es m�s f�cil
a instalar (vienen atados a las canilleras, con goznes y con el agujero de la
manija ya taladrado), pero tiene a

266

Etapa cuatro: APURO

quite el viejo neto y jamba de la puerta durante la demolici�n. Tambi�n tendr� que
recortar la nueva puerta con la nueva cubierta de la puerta una vez que se instale.
Si no quiere tener este gasto, puede comprar una puerta no reunida (a menudo
llamaba un impreso); el carpintero neto tendr� que escoplear e instalar goznes y
taladrar un agujero para la manija. Otras consideraciones de la puerta interiores
son la oscilaci�n de la puerta (izquierdo o derecho), coraz�n hueco contra el
coraz�n s�lido, panel contra el piso y puertas de bolsillo que se deslizan dentro
de una pared, sobre todo para casas de encargo. Para amplios armarios playos, las
carreteras de circunvalaci�n (resbaladores) y puertas bifold a menudo se usan. El
interior recorta art�culos tratar� con mayor�a son z�calos, cubierta de la puerta,
alf�izares y delantales, anaqueles de la despensa, anaqueles de la lavander�a, y
anaqueles del armario y varas. Para dise�ador y casas de encargo, pedir�
probablemente que el carpintero neto deje el cuarto de modo que el azulejo o el
suelo de madera terminado se puedan instalar debajo de los z�calos. Para casas
b�sicas y est�ndares, haga el carpintero neto instalar el rubor de z�calos con el
suelo existente; volver� e instalar� el zapato que se enmohece sobre cualquier
suelo terminado en el paso 43, Bloqueo.

El paso 33. Polvo, barrido, limpio antes de pintura


Comercio: Requisito previo del Equipo de preparaci�n: el Paso 32 Este paso consiste
en el retiro interino de escombros de construcci�n, suciedad y polvo antes de la
pintura: una limpieza �spera. No tiene que ser capaz de corroer los pisos, pero la
mayor�a del polvo de drywall y serr�n se deber�a ir.

LA ETAPA 5: SUPERFICIES TERMINADAS: PASOS � 3442


Ahora que todo el trabajo �spero se hace, esto es el tiempo para concentrarse en
los fines del dise�o.

Planee el trabajo

267

En esta etapa, su trabajo consistir� generalmente en materiales gerentes y asegurar


un fin de alta calidad de los comercios. Esto es donde la casa comenzar� a menos
parecer a un proyecto de construcci�n y m�s bien una casa.

El paso 34. Pintura (Interior y exterior)


Comercio: Requisito previo del Pintor: el Paso 33 All� es tres cosas que tiene que
entender sobre la pintura: tipo, brillo y color. Hay dos tipos principales de
pintura: l�tex y esmalte. En drywall, usar� el l�tex. En superficies dif�ciles,
tiene una opci�n entre el esmalte basado en el petr�leo y basado en el l�tex. En
cuanto al brillo o nivel del lustre, el m�s brillante la pintura es el m�s lavable
que el fin ser�. Elegir� entre piso, c�scara de huevo, sat�n y semilustre. 1. Piso:
no reflexivo. El piso es el mejor para esconder imperfecciones en drywall y
apartadero. Lo usamos en techos, paredes y el exterior entero. 2. C�scara de huevo:
s�lo ligeramente m�s reflexivo que piso y m�s lavable. La c�scara de huevo es buena
para paredes. 3. Sat�n: un paso encima de c�scara de huevo en brillante y
washability. A menudo usamos la pintura del sat�n para el neto, sobre todo en casas
de encargo donde no queremos nada demasiado brillante. 4. Semilustre: brillante y
muy lavable. El semilustre es el mejor para gabinetes, neto, puertas y millwork.
Finalmente, cuando pintamos el interior de una casa del dise�ador, por lo general
pintamos los techos un (blanco) en color y las paredes un color m�s rico. Para una
casa est�ndar o b�sica, pintamos los techos y amuralla mismo en color, t�picamente
de lino o gris�ceo. A veces traemos un color del acento en el dormitorio principal,
sala de estar o cocina. El neto, las puertas, los anaqueles y millwork son otro
color, por lo general una sombra de blanco.

268

Etapa cuatro: APURO

El paso 35. Aislamiento hecho volar


Comercio: Requisito previo del Vendedor de Aislamiento: el Paso 27 En le
reconstituye t�picamente no pondr� el aislamiento suplementario en un desv�n a
menos que un informe de inspecci�n (cuando compr� la casa) revele que all� era
inadecuado o ning�n aislamiento en el desv�n. De ser as�, esto es el tiempo para
hacerlo.
El paso 36. Contracumbres
Comercio: el Requisito previo del Vendedor contrasuperior: el Paso 34 Aqu� es
algunas contracumbres que puede haber elegido: granito, piedra tramada (p.ej.,
Zodiaq, Cambria y Silestone), superficie s�lida (p.ej., Avonite, Corian,
Swanstone), acero inoxidable, hormig�n, bloque del carnicero, azulejo de cer�mica y
el laminado pl�stico alguna vez popular (p.ej., Formica, Nevamar y Wilsonart).
Algunas opciones m�s caras tienen el plazo de entrega de las un par de semanas y
requerir�n que compre un fregadero y un cooktop antes de la instalaci�n
contrasuperior. Tambi�n tiene que considerar c�mo el borde de la contracumbre se
terminar�. Las contracumbres se alinean con nuestros cuatro niveles del dise�o as�:

B�sico: Est�ndar del laminado: Dise�ador del laminado: de alta cualidad (dise�ador)
laminados, azulejo, superficie s�lida, Costumbre del granito de la gama baja: el
granito de alta cualidad (borde de la nariz del toro y/o afilado), tram� la piedra,
el acero inoxidable, el hormig�n y la madera

Planee el trabajo

269

El paso 37. Azulejo


Comercio: Setter del Azulejo, Azulejo y Requisito previo de Vendedores de Suelo: el
Paso 36 Todo el azulejo se instala a este punto para pisos, cocina backsplash, tina
rodea, la ducha rodea, y chimeneas. El azulejo entra de cer�mica y porcelana (m�s
com�n), azulejo de la cantera, piedra natural (m�rmol, granito, piedra caliza,
travertine, cuarzo, pizarra), cristal, terracota y terrazo, entre otros. No usamos
el azulejo para casas b�sicas. Para casas est�ndares, usamos un azulejo lowend en
los pisos (por lo general encontrado en venta al final de pasillo en uno de los
centros del mejoramiento del hogar grandes). Para casas del dise�ador, usamos una
piedra natural, como el travertine (sobre todo si lo podemos conseguir en venta).
Para casas de encargo, usamos travertine de alta cualidad, pizarra, cristal, etc.

El paso 38. Pisos de vinilo


Comercio: Suelo de Requisito previo del Vendedor: el vinilo de la hoja de Uso del
paso 34 (lin�leo) en las cocinas, cuartos de ba�o, lavaderos y entryways de casas
b�sicas y algunas casas est�ndares donde el azulejo no es rentable. En casas m�s
peque�as, m�s viejas con pisos de madera dura existentes, a veces parece mejor usar
cuadrados del azulejo de la composici�n de vinilo (VCT) del final m�s alto en vez
de vinilo de la hoja o azulejo menos caro.

El paso 39. HVAC final


Comercio: Requisito previo del especialista de HVAC: el Paso 34 Esto es la vez
pasada ver� el equipo HVAC. Aun si no instalamos un nuevo sistema, hacemos nuestro
especialista HVAC instalar ventiladores flamantes y un termostato programable en
cada casa que hacemos. Est� en

270

Etapa cuatro: APURO

esta etapa que el condensador se pone sobre una almohadilla concreta fuera, si
instala un sistema flamante. Aseg�rese que la l�nea condensada correctamente se
instala; esto a menudo es un art�culo inspector.
El paso 40. Fontaner�a final
Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: los Pasos 36, 37, y 38 Esto es
la �ltima visita del fontanero. Honesto. Instalar� los fregaderos, grifos,
servicios, asientos de servicios, caja de conexiones de la lavadora neta, caja del
fabricante del hielo neta, y pasar� la aspiradora por interruptores para los
baberos de la manguera. Instalar� el calentador de agua a este punto si no lo
instalara en la cumbre. Si no usa una compa��a de la aplicaci�n de seguridad, el
fontanero tambi�n instalar� la cocina de gas, gas cooktop, hornos de gas,
lavavajillas y disposici�n.

El paso 41. Final el�ctrico


Comercio: Requisito previo del Electricista Autorizado: el Paso 36 que es durante
el final el�ctrico en que todas las salidas, los interruptores, los gatos y los
platos entran. El electricista tambi�n instala las luces, ventiladores, detectores
de humo y el carill�n de la puerta. Si no usa una compa��a de la aplicaci�n de
seguridad, el electricista puede instalar la capucha de la abertura, capucha de la
abertura microondas, estufa el�ctrica, cooktop el�ctrico y hornos de la pared
el�ctricos.

El paso 42. Pisos de madera del fin


Comercio: Requisito previo del Vendedor del Piso de madera dura: los Pasos 39, 40,
y 41 vamos de ac� para all� sobre cuando a la arena y pisos de madera del fin
(antes de la pintura o despu�s). Parece que por lo general terminamos aqu�, despu�s
de que la pintura es completa y mucho tr�fico principal ha limpiado. Esto es

Planee el trabajo

271

tambi�n el tiempo cuando instalamos la madera preterminada o el laminado (madera


simulada) pisos.

LA ETAPA 6: DETALLES FINALES: PASOS � 4350


Los detalles est�n la palabra clave aqu�. Cuando se pone a esta etapa, la casa se
une. Pero realizar su potencial de la ganancia lleno, tiene que completar todos los
peque�os art�culos al final de trabajo o disminuir� el valor total. Puede hacer una
rehabilitaci�n principal en una cocina completa de contracumbres del granito y
aplicaciones inoxidables, pero apartar�n de los ojos del comprador si hay defectos
en la pintura o huecos entre la placa frontal del interruptor y la pared. Es tiempo
de terminar fuerte. Su recompensa le espera.

El paso 43. Bloqueo


Comercio: Trim Carpenter, Requisito previo de Manitas: el Paso 42 que Esto es donde
los carpinteros netos vuelven para instalar manijas (juegos de la cerradura) y
deadbolts adem�s de topes, cerraduras de la ventana, barras de la toalla, anillos
de la toalla, poseedores de papel, perillas del gabinete y tirones, moldeado del
zapato, enmarc� espejos y otro hardware diverso. En el exterior, los n�meros de la
casa, los correos, los platos de puntapi� de cobre y las aldabas de la puerta se
instalan.

El paso 44. Espejos y puertas de la ducha


Comercio: Requisito previo del Contratista de Cristal: los Pasos 40 y 41 El mismo
contratista de cristal que sustituy� el cristal de la ventana roto pueden instalar
espejos de vanidad cortados por la costumbre, regar la pared de cristal (recintos),
y

272
Etapa cuatro: APURO

puertas de la ducha. Usamos una compa��a de cristal del cuarto de ba�o m�s
especializada para nuestra ducha de cristal del final m�s alto rodea.

El paso 45. Aplicaciones


Comercio: Requisito previo de Vendedores de la Aplicaci�n: los Pasos 37, 38, 40, y
41 Durante a�os dejamos a fontaneros y electricistas instalan nuestras
aplicaciones. Ahora usamos una compa��a de la aplicaci�n de seguridad que se
especializa en el funcionamiento con constructores y nuevos modeladores. El coste
es un poco m�s alto, pero la previsibilidad y la garant�a valen cada penique. Los
centros del mejoramiento del hogar grandes por lo general ofrecen servicios
similares.

El paso 46. Alfombra


Comercio: Suelo de Requisito previo del Vendedor: Esperan los pasos 42, 43, 44, y
45 Cuando es tiempo de poner en la alfombra. �Y luego espere un poco m�s! Es
probable que m�s tres contratistas marchen pesadamente a trav�s de los pisos antes
de que se haga. Una vez que la alfombra est� en, c�brala de la pel�cula de
construcci�n pl�stica hasta que los compradores est�n en la puerta. En general, las
alfombras m�s claras son m�s atractivas. Recuerde, esto es una �rea de superficie
masiva en la casa, y la gente notar� si toma una decisi�n en color mala. Para los
cuatro niveles del dise�o diferentes, use la felpa para el b�sico, el ber�ber para
el est�ndar, el friso para el dise�ador y la lana para la costumbre.

El paso 47. Ajardinamiento


Comercio: Landscaper, Landscape Company, Requisito previo de Cuartos de ni�os: los
Pasos 40 y 41 Pocas cosas tienen m�s petici�n de freno que el ajardinamiento
agradable. El adorno de los �rboles y arbustos solos puede hacer una gran
diferencia. Por supuesto plantas,

Planee el trabajo

273

las flores y el pajote a�aden el factor wow. Ponemos c�spedes totalmente cubiertos
con c�sped y caminos de piedra (granito por lo general aplastado) en la mayor parte
de nuestras casas del dise�ador. Esto tambi�n es el tiempo cuando construimos
patios, cubiertas, p�rticos y cercas. Aunque recortara y quitara en el paso de
demostraci�n, espere hasta el final a a�adir cualquier nuevo ajardinamiento ya que
no quiere que esto se pisotee o destruido por todos los comercios que entran en la
casa. Tambi�n no quiere comenzar el mantenimiento del patio hasta el �ltimo momento
posible.

El paso 48. Limpieza final


Comercio: Requisito previo del Equipo de preparaci�n: el Paso 46 Un equipo de
preparaci�n bueno es la diferencia entre adquisici�n de su coche lavado y
adquisici�n de ello detall�. Un final cuidadoso limpiando que incluye ventanas
perfectas, intachables puede hacer una casa parecer pr�cticamente nueva. Lita y
Robert son el d�o din�mico quienes han sido con HomeFixers desde nuestra primera
casa. No rivalizan con su pasi�n de la limpieza y atenci�n al detalle en el �rea de
Austin. Un equipo de preparaci�n bueno agarrar� cosas que puede a�adir a su lista
de la perforadora. Adem�s de ventanas y pisos, detallar�n aplicaciones,
contracumbres, z�calos, anaqueles del gabinete: todo. Hicimos un caminata de
inspeccion recientemente y encontramos a Lita que mancha las l�minas de madera de
un ventilador de techo porque no pod�a quitar el sobrespray causado por los
pintores. �Esto es una pasi�n de la perfecci�n!

El paso 49. Accesorios y decoraci�n


Comercio: Decoraci�n de Requisito previo de Vendedores: el Paso 48 Ciega, sombras y
otras cubiertas de la ventana; felpudos; papel del anaquel; y las cortinas de la
ducha son pocos toques que pueden disfrazar partes de la casa que no mejor� durante
la construcci�n.

274

Etapa cuatro: APURO

El paso 50. Perforadora


Comercio: Todos los Comercios, pero Generalmente Sheetrockers y Requisito previo de
Pintores: el Paso 48 que Su lista de la perforadora es el a - realmente le pone en
una lista crean de todas las cosas que son incompletas o insatisfactorias y se
tienen que arreglar antes del final caminata de inspeccion. La perforadora puede
continuar para siempre, pero no le deja hacer esto. Hicimos una casa para un
inversionista donde la mejora cost� era 300000$ (no recomendado para la primera
casa de alguien). Sabiendo que los art�culos de la lista de la perforadora se
podr�an escapar de nosotros, nuestro director de proyecto y contratistas
enjambraron la casa para hacer el trabajo en d�as en vez de semanas. Estos �ltimos
peque�os detalles van un largo camino y a menudo son recompensados por una venta
r�pida y un precio de venta agradable.

ADQUISICI�N DE SU CASA

EN

PEDIDO

Despu�s de la descripci�n r�pida de los cincuenta pasos, estamos listos para tomar
el presupuesto de la mejora y convertirse en una construcci�n planea poniendo las
tareas en el pedido. Hacemos esto sobre la base de los pasos en los cuales se caen
y asignan un comercio a cada tarea de mostrar quien hace el trabajo. Su trabajo es
mirar cada tarea y notar lo que anda se cae en. La figura 12-5 muestra c�mo el
presupuesto de la mejora de la Figura 12-2 se ha modificado en un plan de
construcci�n a�adiendo paso y columnas comerciales. Si lo hace usted mismo, ponga
unas horas aparte para reorganizar su plan de la mejora seg�n nuestros cincuenta
pasos. Encontrar� que el proceso se hace m�s r�pido cada vez que hace un nuevo
remodelar y vender, ya que ser� capaz de usar su �ltimo plan de la mejora como sus
saltos del punto. Aun si contrata a un contratista general para manejar la
construcci�n, sabiendo qu� tareas se tienen que hacer, quien los hace, y en que
pedido se est�n haciendo le ayudar� a quedarse el horario y en el presupuesto.

Planee el trabajo

275

Tareas de la cocina t�picas: plan de construcci�n


Tarea del paso 1 3 Material de la cantidad EA 24 LF 25 LF palanca Pl�stica, sola,
los 1/4 giran la v�lvula Leviton, marfil Stock, roble, Wilsonart de 36 pulgadas,
Coste del Monte de la M�stica Trade Plumber Electrician Cabinet Co. Countertop Co
de $110$ 90$ 3000$ 450$ 475$ 825$ 135$ 135$ 270$ 128$ 750. El Electricista del
Fontanero del Fontanero del Setter del Azulejo del Setter del azulejo Trim
Carpenter Appliance Co. 21. Sondando en Paredes, Techo de la l�nea del fabricante
del hielo Vertical, Desv�n para la caja 23 del fabricante del hielo. 31 al raso
El�ctricos. Cabinetry 36. Contracumbres 37. Azulejo 37. Azulejo 40. Final que Sonda
40. Final que Sonda 41. 43 El�ctricos finales. Bloqueo 45. Las aplicaciones
Instalan Salidas GFCI Instalan nuevos gabinetes Instalan nuevas contracumbres del
laminado Instalan el azulejo backsplash Instalan el piso de baldosa Instalan el
fregadero Instalan el grifo Instalan luces pendientes

38 Azulejo de PIES SQ 150 Azulejo de PIES SQ 1 1 manzana del Caramelo del Delta de
3 libras esterlinas n�quel Cepillado rojo, GE de perillas, inoxidable

Instale el hardware del gabinete 32 Instalan la cocina de gas 1

Figura 12-5

Tareas de la cocina t�picas: plan de construcci�n

Felicitaciones por completar su plan de construcci�n. Con el tiempo, se encontrar�


mirando una tarea y sabiendo exactamente donde se cae al proceso. Despu�s asigna el
trabajo.

276

Etapa cuatro: APURO

PUNTOS PARA RECORDAR


La planificaci�n es crucial. Le ayudar� a quedarse en el control del tiempo, el
coste y el resultado deseado ya que reconstituye una casa. Un plan de construcci�n
bueno es la manera fundamental de organizar todos sus esfuerzos de planificaci�n.
1. Define el trabajo para hacerse (todas las tareas de construcci�n que son el
�mbito de trabajo) 2. Define los materiales que se usar�n (las especificaciones) 3.
Define el coste (el presupuesto de proyecto) 4. Define las categor�as de
contracci�n principales (los pasos secuenciales y comercios bajo los cuales cada
juego de tareas parecidas se pide) el Pedido de todas las tareas en un trabajo
refiri�ndose a nuestros cincuenta pasos permite que usted maneje cientos de
actividades de construcci�n arregl�ndolos en grupos m�s peque�os, m�s manejables
seg�n cuando se tienen que manejar y quien los realizar�. Las etapas y los pasos
dan usted o su contratista general un modo bigpicture de determinar qu� grupo de
tareas de construcci�n se ha llevado a cabo y qu� grupo de tareas se tiene que
realizar o programarse despu�s. Tener y la utilizaci�n de este plan de construcci�n
bien organizado y detallado le pondr�n, como el rehabber, camino delante de
aquellos que ala o trata de manejar cosas en marcha.

Planee el trabajo

277

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 13

Asigne el trabajo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO
Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Decida quien alquilar y poder para su rehabilitaci�n:��� un contratista general


trabajadores del Individuo de comercios Especializados

Encuentre y califique a la gente que har� los contratos de Uso de trabajo para
poner expectativas y proteger sus intereses
279

Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

La previsibilidad es todo en el mundo de la casa remodelar y vender. Ha estacado su


ganancia de estimar exactamente todas las variables: el precio de venta eventual,
los gastos de la mejora y los costos generales. Cuando viene a arreglar una casa,
completando sus mejoras de una manera previsible (sin reveses serios o haga -
overs) es deber. Es una medida de c�mo bien se puede quedar el horario, quedarse el
presupuesto, asegurar la calidad, y navegar sorpresas inesperadas o tratar con
ellos la cabeza en. En la asignaci�n del trabajo, equilibrar� la necesidad de la
previsibilidad con el deseo de minimizar gastos. Hay tres modos principales de
hacer el trabajo en un proyecto de construcci�n: alquiler de un contratista
general, el alquiler especializ� comercios y alquiler de trabajadores individuales.
Cada uno tiene su propio nivel de previsibilidad, coste y participaci�n personal.
Un contratista general es un gerente de construcci�n con experiencia que toma la
responsabilidad del proyecto entero. Los comercios especializados son t�picamente
negocios (p.ej., una fontaner�a, contracumbre o material para techar de la
compa��a) que son muy expertos en la realizaci�n de una tarea espec�fica desde el
principio hasta el final. Los trabajadores individuales simplemente muestran hasta
hacen el trabajo, pero tendr� que proveer la direcci�n y materiales. El desaf�o con
trabajadores individuales consiste en que por lo general no garantizan su trabajo.
No importa a qui�n elige, siempre tendr� la responsabilidad del descuido (la Figura
13-1). �La pregunta es, Cu�nto?

Tres modos de hacer el trabajo


A qui�n maneja 1. Un contratista general 2. Comercios especializados 3.
Trabajadores individuales
Figura 13-1

Previsibilidad alto alto bajo

Coste medio alto bajo

Participaci�n personal medio bajo alto

Tres modos de hacer el trabajo

280
Etapa cuatro: APURO

Para ilustrar las diferencias, suponga que se cae por su casa de la inversi�n para
comprobar el piso de baldosa reci�n instalado en el cuarto de ba�o del maestro. Se
decepciona descubrir que el azulejo se ha puesto directamente en vez del juego en
un �ngulo de 45 grados como especificado por el dise�ador para hacer el cuarto de
ba�o parecer m�s grande. El fontanero est� en su camino hacia la casa para instalar
los servicios que se deben hacer despu�s de que el azulejo se instala. Seg�n quien
puede, hay tres modos que esto lleva a su fin:1. si contratara a un contratista
general, le llama para venir lo fijan, que har� a su propio costo. Tambi�n manejar�
la replanificaci�n el fontanero y todo lo dem�s que es afectado por este error. 2.
Si usara un comercio especializado, en este caso una compa��a del azulejo, el
comercio tiene que rehacer el trabajo gratuitamente. Tiene que renegociar al
fontanero y tratar con cualquier tardanza. 3. Si usara a un trabajador individual,
tiene una decisi�n de hacer. Para conseguir las ventajas llenas de la mejora,
podr�a incurrir en el coste adicional y tardanza que arranca el azulejo
incorrectamente instalado, comprar m�s, y hacerlo instalar de nuevo. Tambi�n tendr�
que renegociar al fontanero y esperar que le pueda encajar en su horario. O puede
vivir con ello y tratar de convencerse de que no afectar� el precio de venta. Como
puede ver, un contratista general trae un alto grado de responsabilidad ante el
proceso de construcci�n. Tambi�n est� claro que esto es la opci�n m�s cara. Vamos a
mirar a por qu� un contratista general es un gasto que deber�a considerar
seriamente. Tambi�n consideraremos los pros y los contras de usar comercios
especializados y trabajadores individuales.

1. CONTRATE A UN CONTRATISTA GENERAL


Uno de los movimientos m�s sabios que puede hacer debe contratar a un contratista
general con experiencia para manejar la construcci�n de su primer proyecto de la
rehabilitaci�n. A

Asigne el trabajo

281

el contratista general es un experto en casas que mejoran y manejar� todas las


tareas provocativas asociadas con un proyecto de construcci�n, de manejar los
materiales, la gente y dinero a la soluci�n de problemas en marcha. El contratista
general orquesta el proyecto de la rehabilitaci�n entero. Tomar� su visi�n y
objetivos para la casa y, si es necesario, trabajo con arquitectos y dise�adores
para subir con un �mbito de trabajo, presupuesto y horario (la Figura 13-2).

Qu� contratista general tan bueno deber�a hacer


1. Maneje el proyecto 2 de la rehabilitaci�n entero. Consulte con usted en su plan
3 de la mejora. Colabore con arquitectos y dise�adores 4. Prepare un �mbito de
trabajo completo y especificaciones materiales 5. Cree un presupuesto y el horario
6. Tire permisos y programe inspecciones 7. El horario, el pedido, y hacen pagos
por todos los materiales 8. El alquiler, el horario, y hacen pagos por todos los
comercios 9. Asegure la adhesi�n para planear el presupuesto, programar, y calidad
10. Maneje el riesgo y solucione problemas que se levantan
La figura 13-2 lo que un contratista general bueno deber�a hacer

Cuando contrata a un contratista general, su responsabilidad es comunicar el plan


de la mejora, objetivos, visi�n y expectativas de la rehabilitaci�n claramente. Una
vez que haya aprobado el presupuesto, �mbito de trabajo y especificaciones, la
construcci�n puede comenzar. Tendr� reuniones del jal�n para asegurarse que el
trabajo est� en la pista. Puede o no puede querer implicarse en tomar decisiones
del dise�o. Finalmente, expedir� cheques o fondos directos de su prestamista. Eso
es. Todo lo dem�s es la responsabilidad del contratista general.

282

Etapa cuatro: APURO

Hay muchos motivos pr�cticos por qu� el alquiler de un contratista general tiene
sentido en el primer remodelar y vender de un inversionista. Podr�a ser que est�
demasiado ocupada, o tal vez necesita m�s experiencia o tiempo para llenar su lista
con los comercios y recursos materiales que ayudar�n a ejecutar una rehabilitaci�n
lisa. Esto podr�a ser una ocasi�n de oro para aprender de un pro, alguien que sabe
c�mo manejar todos los recursos as� como los permisos de edificaci�n e
inspecciones. Plan de gastar el 25 por ciento o m�s para el margen de beneficio de
un contratista general. Sin embargo, se beneficiar� de su poder adquisitivo del
volumen con comercios y materiales m�s la influencia que puede manejar para guardar
un proyecto que se mueve r�pidamente y eficazmente. Todo esto puede significar
ahorros en costes para usted, que puede compensar una parte de sus honorarios.

remodelar y vender PUNTO


Como Greg y Eursula Clarkson, nuestros afiliados de HomeFixers en Orlando,
certificar�n, Florida es uno de muchos estados que requiere que un contratista
general autorizado tire permisos. El camino de Greg hacia hacerse un contratista
general autorizado incluy� una combinaci�n de un t�tulo universitario y los a�os de
la experiencia de construcci�n pr�ctica y directiva, que culmina en un examen de
dos d�as que prueba su entendimiento administrativo, financiero, y t�cnico.
Recomendamos que busque Internet para averiguar si vive en uno de los estados que
requiere que un contratista general autorizado tire permisos.

Finalmente, la raz�n m�s grande recomendamos usar a un contratista general es la


previsibilidad. La construcci�n es el trabajo de jornada completa de un contratista
general; mayor�a se asegura, y muchos se licencian y se unen. Como cualquier otro
profesional, un contratista general usar� toda su experiencia de entregar el
resultado esperado, y lo har� ateni�ndose al horario y el presupuesto y
creativamente tratando con los escollos y sorpresas a lo largo del camino.

Asigne el trabajo

283

2. MANEJE EL TRABAJO USTED MISMO A TRAV�S DE COMERCIOS ESPECIALIZADOS


Si planea manejar el proyecto usted mismo, va a ser responsable del plan de la
mejora, el �mbito de trabajo detallado, el presupuesto y la lista de materiales.
Para ayudarle, consulte HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa. Este
proceso gradual le ayudar� a entender cuando programar el trabajo y que comercios
son necesarios. Para hacer el trabajo, recomendamos que alquile comercios
especializados. Los comercios especializados manejan todos los aspectos de
completar sus tareas con la maestr�a, y por tanto requieren la direcci�n m�nima.
T�picamente suministran tanto el trabajo como los materiales y le dan una oferta
dif�cil por completar el trabajo antes de que comiencen. La direcci�n de la
rehabilitaci�n usted mismo usando comercios especializados puede ser la siguiente
mejor cosa a la utilizaci�n de un contratista general para una soluci�n del
fastidio bajo. Esto sobre todo es verdad si se atiene a proyectos al nivel de
intensidad de la rehabilitaci�n como definido en el Cap�tulo 6 (ver �Reglas b�sicas
de uso� en la p�gina 153). En este caso, podr�a ser capaz de usar los comercios
para completar la mayor parte del trabajo. No consigue la experiencia de la
direcci�n experta total que iba con un contratista general, pero no la paga
tampoco. Consigue sin embargo, a expertos en las tareas individuales que realizan
quienes traen una de alto nivel de la previsibilidad con muy poca direcci�n de
usted. En muchos casos, toma s�lo una llamada telef�nica. La mayor�a de los
comercios especializados que empleamos es soluciones de seguridad, suponiendo que
una llamada es todo que necesita para hacer el trabajo. Por eso, en HomeFixers, los
llamamos las �maravillas de una llamada� (la Figura 13-3). El contrato de un seguro
de la previsibilidad corresponde directamente en con la utilizaci�n de estos
profesionales. Hay muchos comercios especializados en nuestros sitios web de
trabajo, y nos preguntan a menudo sobre ellos: ��Por qu� usa a un contramejor
especialista para su laminado de la cocina en vez de conseguir que su carpintero lo
recoja en el centro del mejoramiento del hogar? �No es m�s caro esto?� Al principio

284

Etapa cuatro: APURO

Comercios especializados
1. Cerrajero 2. Dise�ador 3. Exterminador 4. Fontanero 5. Electricista (Por orden
de Aspecto) Cristal y Espejo 15. Equipo de Sheetrock 8. Contratista 9. La ventana
16. Garage Door Contractor Company 10. Roofer 11. Especialista de HVAC 12. Alba�il
17. Gutter Company 18. Hardwood Floor Company 19. Cabinet Company 22. Pinte al
Contratista 23. Laminate Countertop Company 24. Granite Countertop Company 25. Tile
Company 26. Flooring Company

6. Demostraci�n y limpiar 13. Equipo de Insulation Company

y Millwork 27. Appliance Company 20. Neto, carpinter�a de DoorCompany 28. Landscape
Company

7. Carpintero que enmarca 14. Concrete Company 21. Cleaning Company = comercios de
seguridad

Figura 13-3

Comercios especializados

vistazo, es. La misma contracumbre de la cocina por la cual Ken, nuestro tipo del
laminado, cobra 315$ podr�a costar 225$ o menos si nuestro carpintero la recogiera
en un centro de la mejora y la instalara �l mismo. Cuando pagamos comercios de
seguridad, pagamos la previsibilidad: la certeza que la tarea se puede hacer para
una cantidad del juego, en un tiempo espec�fico, y con muy poca direcci�n. Por eso
dejamos las contracumbres a Ken. Se instala m�s de 100 contracumbres de la cocina
para nosotros en Austin, y ha rasgu�ado s�lo un par de ellos. El mejor parte es que
nos llama y dice sobre el error y lo hace corregir dentro de un d�a (ning�n precio,
por supuesto). Nuestro papel de manejar a Ken es pedir simplemente que Camille,
nuestro dise�ador (tambi�n un comercio especializado), elija un dise�o del laminado
de su muestra de cientos y llame a Ken con un n�mero del estilo y la direcci�n de
la casa. Eso es. Ken pide el material, se revela como programado e instala
contracumbres perfectas. La utilizaci�n de un ej�rcito de especialistas es una gran
manera construir un equipo previsible, consecuente que fija la casa. Con cientos
del exitoso reconstituye bajo nuestro cintur�n, podemos decir con la confianza que
alquilando especializado o, a�n mejor, los comercios de seguridad son una gran
manera ir.

Asigne el trabajo

285
3. HAGA EL TRABAJO USTED MISMO CON LA AYUDA DE TRABAJADORES INDIVIDUALES
En nuestra primera rehabilitaci�n, usamos a trabajadores individuales (el �modelo
de manitas�) y cinco tipos hicieron todo el trabajo: demostraci�n, carpinter�a,
tejado, fontaner�a, el�ctrica, drywall, gabinetes, netos, puertas, pintura,
contracumbres, azulejo, vinilo, alfombra - todo. Sin el margen de beneficio de la
direcci�n, salvamos un bulto. Era la clase del agradable: cinco tipos que trabajan
con cepillos, desplantadores, cinceles, tirones y martillos. Nos encontrar�amos
para el caf� cada ma�ana, conversaci�n sobre nuestros objetivos para el d�a, vaya
al centro de la mejora para recoger provisiones y cabeza al sitio de trabajo. Hay
mucha gente que no puede pensar en ninguna mejor manera de gastar un d�a que ser en
el aire fresco, instrumentos en la mano, arreglando una casa; puede ser una cosa
hermosa. En nuestras segundas cosas de la rehabilitaci�n comenzadas suavemente,
pero un par de semanas en el trabajo nuestro carpintero comenz� a hacerse escamoso.
Finalmente le tuvimos que despedir. Lamentablemente, tambi�n era el sheetrocker,
pintor y setter del azulejo. Esto era un d�a malo, pero recuperamos y colocamos en
un surco. En general, nuestros empleos resultaban grandes y las casas se vend�an
r�pidamente, pero reconstituir tomaba demasiado mucho tiempo. Si hubi�ramos usado
el sistema tenemos en el lugar hoy (arreglado predominantemente de llave en mano y
comercios especializados), aquellos proyectos habr�an tomado tres a cuatro semanas
en vez de diez a doce. Si elige el modelo de manitas, es responsable de crear el
horario y presupuesto as� como recoger y pagar todos los materiales, provisiones y
alquiler de equipo. Como el jefe del equipo, tambi�n puede recoger y dejar a los
trabajadores cada d�a. La calidad de trabajo no necesariamente sufre; el pintor que
recoge hoy puede ser el mismo tipo que pinta la casa de un mill�n de d�lares la
pr�xima semana. Si disfruta de hacer el trabajo usted mismo (y mucha gente hace),
se reduce a una decisi�n comercial: �puede hacer bastantes empleos de ganarse la
vida? Recuerde que tiene que encontrar, analizar, comprar y vender las casas
tambi�n

286

Etapa cuatro: APURO

remodelar y vender PUNTO


Primeros 20$ por pie cuadrado de gastos de la mejora en la mayor parte de proyectos
de la rehabilitaci�n se arreglan de las tareas m�s previsibles y f�ciles a manejar.
De hecho, primeros 20$ por pie cuadrado est� lleno de tareas una-callwonder
potenciales. Sabiendo esto, cuantificamos c�mo dif�cil un trabajo es poder
simplemente mirando el coste de la construcci�n por pie cuadrado. Cualquier
proyecto de la rehabilitaci�n que cueste menos de 20$ por pie cuadrado en gastos de
la mejora va a ser relativamente f�cil a poder y reconstituye ese coste m�s de 20$
por pie cuadrado ser�n mucho m�s resistentes. Esto es una gran manera determinar
quien deber�a manejar el proyecto (la Figura 13-4).

La utilizaci�n de intensidad de la rehabilitaci�n para determinar quien deber�a


manejar el trabajo
Reconstituya PIES Cost/SQ M�s que $20/SQ �$ de 5$ de PIES � 20/SQ PIES Menos que
$5/SQ PIES
Figura 13-4

A qui�n maneja a contratista general trabajadores del individuo de comercios


especializados

La utilizaci�n de intensidad de la rehabilitaci�n para determinar quien deber�a


manejar el trabajo

Si su proyecto cuesta menos de 5$ por pie cuadrado en gastos de la mejora, deber�a


considerar hacerlo usted mismo con trabajadores individuales. Si cuesta 5$ a 20$
por pie cuadrado, puede manejar el trabajo que usa comercios predominantemente
especializados. Si el proyecto cuesta m�s de 20$ por pie cuadrado en gastos de la
mejora, deber�a considerar el alquiler de un contratista general.

como los arreglan. Una vez que encuentre una casa, toma un promedio de cuatro a
cinco meses entre el tiempo la compra y el tiempo la vende (m�s largo si hace el
trabajo usted mismo). Sin embargo, si tira casas como a

Asigne el trabajo

287

la afici�n, haci�ndolo usted mismo podr�a ser la manera terap�utica perfecta de


hacer un poco de dinero extra cada a�o.

EL DESCUBRIMIENTO Y LA CALIFICACI�N A CONTRATISTAS


Ahora que tiene una mejor idea sobre quien le ayudar� a hacer el trabajo, es tiempo
de comenzar a buscar al contratista general, comercios especializados o
trabajadores individuales que le ayudar�n a tomar la rehabilitaci�n a su
finalizaci�n: una casa totalmente renovada que est� lista para venderse. Los
contratistas son activos preciosos en el negocio de la rehabilitaci�n, y por tanto
cuando encuentra gran uno, no quiere perder �l o ella. A la inversa, cuando alquila
uno malo, podr�a perder su ganancia. En esta secci�n, le ayudaremos a identificar
algunos modos que encontramos a contratistas y nos aseguramos que se califican para
hacer el trabajo (la Figura 13-5).

Dos pasos a alquiler de contratistas

1. Descubrimiento
Figura 13-5

2. Calificaci�n
Dos pasos a alquiler de contratistas

DESCUBRIMIENTO DE CONTRATISTAS
Aqu� est� la verdad: el Descubrimiento de contratistas no es dif�cil. Est�n en el
negocio, anuncian su negocio, y quieren encontrarse. Puede ser tan f�cil como
ojeada en l�nea o en las P�ginas Amarillas o apuntamiento un n�mero de un signo de
la obra de la construcci�n o el lado de un cami�n. Hay muchas semejanzas en los
modos que va sobre el descubrimiento de un contratista general, comercios
especializados y trabajadores individuales. As�, nos referiremos a tres grupos
juntos como contratistas con los objetivos de esta discusi�n.

288

Etapa cuatro: APURO

La gesti�n de redes es sin una duda la manera m�s potente de encontrar a


contratistas. Esto es c�mo hemos conseguido las mejores remisiones del contratista
para nuestro negocio. La adquisici�n de un contratista a trav�s de su red a menudo
viene con una referencia incorporada y puede el principio del salto el proceso de
calificaci�n. La figura 13-6 muestra fuentes que le pueden ayudar a encontrar a
contratistas.

Fuentes buenas conectando a la red para contratistas


1.� Clubes del inversionista de Bienes inmuebles de inversionistas de bienes
inmuebles� (reuniones y listas de distribuci�n del correo electr�nico)� Su
c�rculo de inversionistas de bienes inmuebles� prestamistas Privados 2.�
Contratistas generales de profesionales de construcci�n� y� Comerciantes de
comercios especializados�, vendedores, y� Arquitectos de trabajadores de la tienda
del suministro� y dise�adores interiores 3. Verdaderos ��� Prestamistas de
Corredores de bienes ra�ces de profesionales estaterelated�� que se especializan
en pr�stamos de construcci�n� inspectores de Casa 4. Amigos, vecinos, parientes y
compa�eros de trabajo
La figura 13-6 fuentes buenas conectando a la red para contratistas

CALIFICACI�N A CONTRATISTAS
Dijimos encima de ese descubrimiento que los contratistas son relativamente f�ciles
porque quieren encontrarse. La calificaci�n es otra historia: los Contratistas no
siempre quieren averiguarse. En esta secci�n, perfilaremos siete factores

Asigne el trabajo

289

considerar para �averiguar� si un contratista va a ser un buen ajuste para usted


(la Figura 13-7).

Siete factores para considerar calificando a contratistas


1. �La longevidad Cu�nto ha estado el contratista en el negocio? 2. �Licenciado y
Certificado tiene el contratista la licencia apropiada y registro? 3. Experiencia
de la Inversi�n de Bienes inmuebles 4. Seguro 5. Referencias comerciales 6.
Referencias del cliente 7. De Precio competitivo
Figura 13-7

�Ha trabajado el contratista en proyectos de inversi�n de bienes inmuebles?


�Correctamente se asegura el contratista para protegerle? �Tiene el contratista
relaciones comerciales buenas? �Tiene el contratista clientes satisfechos?
�Proporcion� el contratista una oferta completa y exacta?

Siete factores para considerar calificando a contratistas

1. Longevidad
�Cu�ntos a�os ha estado el contratista en el negocio? Muchos peque�os negocios
salen del negocio dentro de los cinco primeros a�os, y los contratistas son no
diferentes. As�, cuando encuentra a un contratista general con cinco a�os de la
experiencia, las posibilidades consisten en que trabajar� con businessperson
competente. Para comercios especializados y trabajadores individuales, mire durante
dos a�os en el negocio. Siempre hay las excepciones. Marvin es el mejor carpintero
neto de jornada completa que alguna vez ten�amos, y vino a nosotros directamente de
su trabajo de la direcci�n en Motorola, donde no era un carpintero. Durante su
carrera de alta tecnolog�a hizo la carpinter�a como una afici�n antes de venir para
trabajar con nosotros.

290

Etapa cuatro: APURO

2. Licenciado y certificado
�Tiene el contratista la licencia apropiada y registro? Los contratistas generales
se deben licenciar o adherirse a registro del estado o requisitos reguladores (por
ejemplo, en Texas, los contratistas generales no se tienen que licenciar, pero
realmente tienen que ser miembros en la posici�n buena con el Texas Comisi�n de
Construcci�n Residencial). Otros comercios tambi�n se tienen que licenciar, sobre
todo el�ctricos, fontaner�a y HVAC.

3. Experiencia de la inversi�n de bienes inmuebles


�Ha trabajado el contratista en proyectos de inversi�n de bienes inmuebles? Para
contratistas generales, busca a alguien experimentado en hacer reconstituye donde
la casa entera se est� remodelando (de l�mparas al ajardinamiento), no s�lo una
cocina o un cuarto de ba�o. Averig�e cu�ntos la rehabilitaci�n preve que el
contratista ha hecho y cuando. Para comercios especializados y trabajadores
individuales, la experiencia de la inversi�n de bienes inmuebles es un m�s, pero no
se requiere.

4. Seguro
�Correctamente se asegura el contratista para protegerle? Como el due�o de la
propiedad, se puede creer obligado de algo que se encuentre con ella. Un
contratista general o un comercio especializado se deber�an asegurar con una
pol�tica de responsabilidad general. Un mill�n de d�lares es est�ndar para la mayor
parte de pol�ticas. Obtenga la prueba de la pol�tica de asegurar que sea corriente.
Una vez que un contratista se contrata, pida que el contratista le ponga en una
lista como un adicional asegurado en su pol�tica.

5. Referencias comerciales
�Tiene el contratista relaciones comerciales buenas? Consiga tres o cuatro
referencias comerciales corrientes: los proveedores y otros comercios con los
cuales el contratista hace el negocio en una base regular. Aseg�rese que hubo
actividad dentro de los tres meses pasados. Algunos comercios especializados y
mayor�a

Asigne el trabajo

291

los trabajadores individuales no trabajan directamente con otros negocios. Con


ellos, tendr� que confiar en referencias del cliente.

6. Referencias del cliente


�Tiene el contratista clientes satisfechos? Consiga los nombres y los n�meros de
tel�fonos de los sus tres empleos m�s recientes. Es importante perseguir estas
referencias. Si los contratistas han satisfecho a clientes y han hecho el trabajo
de calidad, estar�n ansiosos de dejar a sus clientes m�s recientes atestiguarse de
ellos. Deber�a esperar o�r que el contratista tiene h�bitos comerciales buenos:
profesional, puntual, sensible, y organizado.

7. De precio competitivo
�Proporcion� el contratista una oferta completa y exacta? Aun si entrevista s�lo a
un contratista para el futuro trabajo, deber�a poner la expectativa que quiera una
oferta competitiva y que es acostumbrado para usted para conseguir otras ofertas
por el trabajo. Recomendamos m�nimo de tres ofertas. No vaya autom�ticamente para
la oferta m�s baja. A menudo el viejo adagio �consigue lo que paga por� es verdad.

remodelar y vender PUNTO


Si un contratista va a trabajar en una casa donde una familia vive, recomendamos
que conduzca una verificaci�n de antecedentes penales. Esto tambi�n se deber�a
hacer cuando construye un equipo de contratistas con los cuales puede trabajar una
y otra vez. Hay muchos sitios en la Red para conducir controles de fondo.

292

Etapa cuatro: APURO


LA UTILIZACI�N DE CONTRATOS PARA PONER EXPECTATIVAS Y PROTEGER SUS INTERESES
Una vez que tenga una lista corta de contratistas calificados, har� al funcionario
de compromiso comercial firmando un contrato antes de que el trabajo comience. En
algunos casos, tendr� que proporcionar el contrato; en otros, trabajar� con sus
contratos. Un contratista general con la mayor probabilidad le presentar� un
contrato. Es importante recordar que su contrato probablemente se dise�a para
proteger el negocio del contratista, no suyo. La figura 13-8 es una lista de
comprobaciones de quince puntos para asegurarse que el contrato tambi�n representa
sus intereses. Si su contrato no contiene algunas de estas provisiones clave, se
pueden a�adir en enmiendas o cl�usulas. Hay est�ndar aceptable boilerplate
contratos disponibles del Instituto americano de Arquitectos, la Fundaci�n de
Propietarios americana y los Contratistas generales Asociados. Busque la ayuda de
un abogado si tiene alguna pregunta. Para comercios m�s especializados y
trabajadores individuales, trabajar� por lo general de una orden de trabajo
firmada, oferta, u ofrecer. Aseg�rese para incluir la informaci�n b�sica, �mbito de
trabajo, especificaciones materiales y costes totales. Si trata con un negocio,
tambi�n aseg�rese que muestra la prueba del seguro. Cuando considera el nivel de
detalle que puede entrar en preparar un contrato, es importante recordar por qu� va
a todo este problema. Como Gary Keller dijo en El Inversionista de Bienes inmuebles
del Millonario, �Para m�, los contratos son acuerdos para el desacuerdo. Cuando
cada uno est� de acuerdo, nadie mira el contrato. S�lo es cuando hay un desacuerdo
que se saca y revisado con un peine del diente fino. Por regla general, escriba
acuerdos de resolver cualquier desacuerdo posible lo m�s agradablemente posible�.
Un contrato bueno proporciona la protecci�n a usted y el contratista.

Asigne el trabajo

293

Quince estipulaciones clave de un contrato de construcci�n


1.������ Fecha del Contrato de informaci�n b�sica������, fecha de inicio, y fecha
de finalizaci�n sustancial Su nombre, direcci�n, y el nombre del Contratista de
n�meros de tel�fonos, direcci�n y Direcci�n de n�meros de tel�fonos del n�mero de
matr�cula del Contratista del sitio de trabajo o el impuesto del Contratista del
n�mero de placa ID o N�mero de seguridad social

2. El �mbito de trabajo - Describe el proyecto detalladamente (por lo general


puesto en una lista en un ap�ndice al contrato). 3. Las Especificaciones materiales
- Detalles una lista completa de materiales que se usar�n (por lo general puesto en
una lista en un ap�ndice). 4. El Coste total - Especifica el importe adeudado,
incluso material, trabajo y gastos de la direcci�n. 5. La prueba del Seguro -
Requiere que el contratista mantenga la cobertura y especifica n�meros de la
pol�tica. 6. No Exceder - estados que el contratista no debe exceder el coste para
ninguna de las tareas puestas en una lista. Excede el tiempo previsto debe ser
pagado por por el contratista. 7. El Programa de pagos - Listas el n�mero total de
empates y montos en d�lares de cada uno que se pagar� a lo largo del camino (cuando
y en cual jal�n). 8. Dibujos arquitect�nicos y Proyectos - Proporcionan copias de
los originales (por lo general puesto en una lista en un ap�ndice). 9. Pedidos del
cambio - los estados que usted o su contratista tienen un derecho de hacer cambios
despu�s del contrac se han firmado a trav�s de contratos del pedido del cambio
separados, individuales firmados por ambos partidos. 10. La conformidad (divisi�n
por zonas, permisos, inspecciones) - estados que el contratista es responsable de
remodelar y vender permisos y cumplir con ordenanzas estatales y locales y c�digos.
11. La limpieza - Designa esto el contratista limpiar� cada d�a y guardar� un sitio
de trabajo ordenado. 12. Los Embargos preventivos de la mec�nica - Requieren que un
contratista general le provea de pruebas documentadas que han pagado a
subcontratistas por el trabajo completado. O bien, el contratista puede
proporcionar una �liberaci�n del embargo preventivo� para el trabajo realizado por
subcontratistas. 13. Garant�as - los estados lo que es cubierto y la cobertura del
tiempo se aplican. 14. La Soluci�n de controversias - Especifica c�mo las disputas
no resueltas entre usted y el contratista se resolver�n (p.ej., arbitraje,
mediaci�n, etc.). 15. La terminaci�n - Le da el derecho de terminar el acuerdo para
el incumplimiento de contrato (p.ej., debido a la habilidad pobre, fracaso de
cumplir con los requisitos del contrato) o para bancarrota o insolvencia.

Figura 13-8

Quince estipulaciones clave de un contrato de construcci�n

294

Etapa cuatro: APURO

Despu�s, descubriremos los mejores modos de quedarnos el horario, quedarnos el


presupuesto y asegurar la calidad superior para todos sus proyectos de la
rehabilitaci�n.

PUNTOS PARA RECORDAR


Como quiere usar el instrumento correcto para el trabajo correcto, quiere procurar
elegir a la gente adecuada para hacer el trabajo. 1. Los contratistas generales
proveen la direcci�n intensa de casi ninguna participaci�n de su parte. 2. Los
comercios especializados pueden funcionar una parte sustancial del trabajo del m�s
est�ndar reconstituye expertamente, pero se requerir� que programe y supervise el
progreso. 3. El abordaje del jefe de trabajo en con la ayuda de algunos
trabajadores individuales puede ceder un sentido de realizaci�n alto para la gente
que disfruta de hacerlo ella misma. La rehabilitaci�n podr�a tomar dos veces el
tiempo, pero podr�a ser la afici�n perfecta que le gana un poco de dinero extra en
el lado. Siempre realice la diligencia debida en los contratistas que le ayudar�n a
tomar su trabajo a trav�s de la finalizaci�n y usar contratos escritos, firmados
para guardar cosas directamente.

Asigne el trabajo

295

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 14

Trabajo el plan
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Qu�dese el horario Se queda el presupuesto Asegura la calidad

297
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

Una serie de experimentos se condujo en los a�os 1920 y a�os 1930 en la f�brica de
Trabajos de Hawthorne de Western Electric Company en Chicago para medir la
productividad del empleado. Los investigadores notaron que la productividad aument�
como un resultado directo del conocimiento de los participantes que eran la parte
de un experimento. En otras palabras, la gente funcion� mejor cuando alguien los
miraba e interesado en lo que hac�an. Este fen�meno se ha hecho conocido como el
efecto de Hawthorne. Aunque los investigadores se tomen mucha molestia para
impedirle corromper sus estudios, recomendamos que enjaece su poder de mejorar la
calidad de su reconstituye. Si toma la responsabilidad de manejar la construcci�n
de una propiedad de la inversi�n, recomendamos que se haga una cifra familiar en la
obra de la construcci�n. Llevar tiempo para llegar a conocer los comercios y lo que
hacen puede ir un largo camino hacia el cuidado de un proyecto en la pista. El caf�
y los tacos del desayuno no duelen tampoco. En este cap�tulo, cubriremos m�todos de
ayudarle y sus contratistas se quedan el horario, se quedan el presupuesto y
aseguran la calidad (ver la Figura 14-1).

Los tres objetivos de gesti�n de proyectos principales


1. Qu�dese el horario 2. Qu�dese presupuesto 3. Asegure calidad
La figura 14-1 los tres objetivos de gesti�n de proyectos principales

Vamos a comenzar con las llaves a la programaci�n de proyecto eficaz.

QUEDARSE

EN

HORARIO

La direcci�n de un proyecto de construcci�n mucho parece a un polic�a que dirige el


tr�fico a trav�s de una intersecci�n ocupada. No hay cantidad de tiempo exacta esto

298

Etapa cuatro: APURO

el oficial deber�a permitir que tr�fico se mueva en cualquier direcci�n. El oficial


continuamente tasa la situaci�n y maneja el flujo de modo que el mayor n�mero de
coches lo pueda hacer a trav�s de la intersecci�n con la menor parte de cantidad de
la espera. Si el oficial hace un trabajo pobre de manejar la intersecci�n, las
colisiones pueden pasar. Peor, una colisi�n puede causar un choque en cadena que
realmente retrasa el tr�fico. Es la misma cosa con la gesti�n de proyectos de
construcci�n. Programando comercios en el pedido incorrecto o antes de que el
proyecto est� listo para ellos interrumpe el horario entero y puede causar
tardanzas principales. El objetivo en la programaci�n es hacer todo que puede, tan
pronto como puede, pero esto es m�s f�cil dijo que hecho. La figura 14-2 muestra
las tres llaves a la fabricaci�n que posible.
Las tres llaves a programaci�n eficaz
1. Secuencia 2. Plazo de entrega 3. Duraci�n
Figura 14-2

El pedido en el cual el trabajo se hace El tiempo que necesita para comenzar el


trabajo El tiempo que necesita para completar el trabajo
Las tres llaves a programaci�n eficaz

SECUENCIA: HAGA EL TRABAJO

EN

PEDIDO

En el Cap�tulo 12 introdujimos el concepto de cientos que se agrupan de tareas en


cincuenta pasos manejables. Aquellos pasos secuenciales hacen f�cil marcar el
progreso en cualquier proyecto de la rehabilitaci�n. El principio y el final de
cada paso son jalones que marcan el progreso del proyecto. La utilizaci�n de
HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa (ver la p�gina 250) es una
manera eficaz de organizar el flujo de tareas. Por ejemplo, en vez de tratar de
recordar cuando instalar todas las tareas de fontaner�a finales, incluso servicios,
el fregadero, una disposici�n, cabezales de ducha, los lavamanos y todos los
grifos, todo que tiene que hacer es alertar

Trabajo el plan

299

su fontanero para comenzar el paso 40, Fontaner�a Final, cuando los pasos
previamente necesarios se completan, como ilustrado en la Figura 14-3.

Cuando comenzar el paso 40


Pisos de vinilo del paso 38 del azulejo del paso 37 de contracumbres del paso 36 T:
Flooring Co P: 34
Figura 14-3

Final del paso 40 del paso 39 final de HVAC que sonda T: el contratista de HVAC P:
34 T: el fontanero P: 36, 37, 38

T: Contracumbre T: el especialista del setter del azulejo P: 34 P: 36

Cuando comenzar el paso 40

Ya que muchas actividades de construcci�n no pueden comenzar hasta que los otros se
completen, es importante saber el pedido en el cual las cosas se hacen y se
aseguran para hacerlos en ese pedido. En nuestro ejemplo, la fontaner�a final es
dependiente de pisos de vinilo, azulejo y contracumbres, y por tanto tan pronto
como aquellas tareas se hacen, el fontanero se puede poner para trabajar. Recuerde,
el objetivo en la programaci�n es hacer todo que puede, tan pronto como puede.
Quiere tener su radar, constantemente explorando el plan de proyecto, notando
cuando los pasos se completan, y busca de oportunidades de comenzar otros pasos.
D�jenos cero en en la etapa 5, Superficies Terminadas, para conseguir una idea de
que pasos se pueden hacer al mismo tiempo. Como puede ver en la Figura 14-4,
contracumbres, pisos de vinilo, y HVAC final puede comenzar tan pronto como se
termina pintando el interior, el paso 34. Sin embargo, es importante entender que
los proyectos de la rehabilitaci�n son muy fluidos. Si es demasiado r�gido en su
planificaci�n, probablemente se encontrar� con per�odos de tiempo cuando ning�n
progreso se haga en la casa, y esto le costar� la ganancia. Por ejemplo, no hay
raz�n por qu� el paso 41, Final El�ctrico, no puede comenzar tan pronto como las
paredes se pintan. Sin embargo, porque el fontanero y el setter del azulejo tienen
que esperar las contracumbres, recomendamos que el electricista se quede fuera de
la cocina tambi�n hasta que las contracumbres se instalen. De esta manera, el
instalador contrasuperior puede hacer el trabajo

300

Etapa cuatro: APURO

La etapa 5: cronolog�a para superficies terminadas


El Paso 34 de pasos - Interior de Pintura & el Paso 35 Exterior - el Paso 36 de
Aislamiento Hecho volar - el Paso 37 de Contracumbres - el Paso 38 del Azulejo - el
Paso 39 de Vinyl Floors - el Paso 40 de HVAC Final - el Paso 41 de Fontaner�a Final
- el Paso 42 El�ctrico Final - Finish Wood Floors Week Week Week 6 Su M T W Th F Sa
Su M T W Th F Sa Su M T W Th F Sa

301

Figura 14-4

La etapa 5: cronolog�a para superficies terminadas

r�pidamente, y luego el setter del azulejo, el fontanero y el electricista pueden


empezar. Tambi�n significa que el electricista puede (y probablemente deber�a)
trabaje en otras partes de la casa de modo que cuando las contracumbres se hacen,
s�lo la cocina el trabajo el�ctrico permanezca. Esto es lo que llamamos el
funcionamiento del plan. Un contratista general bueno usar� su conocimiento de la
construcci�n para guardar el movimiento de proyecto. Con experiencia y conocimiento
de la secuencia de construcci�n y dependencias, puede hacer esto tambi�n.

PLAZO DE ENTREGA: PLAN�ELO

EN

AVANCE

Para guardar un movimiento de proyecto y maximizar sus ganancias de la inversi�n,


tiene que tener todo en el lugar para el siguiente paso para comenzar tan pronto
como los pasos anteriores son completos. Los plazos de entrega, la cantidad de
tiempo que toma antes de una tarea puede comenzar, pueden tener un impacto grande a
su horario. La figura 14-5 muestra los tres factores que afectan el plazo de
entrega.

Los tres factores que afectan plazo de entrega


1. Disponibilidad material 2. La Disponibilidad de trabajo Algunos materiales se
debe pedir de antemano. Algunos equipos a menudo son backlogged y necesitan el
previo aviso.

3. El trabajo de escribir y Algunas tareas requieren que el trabajo de escribir,


como permisos, Tiempo de procesamiento est� en el lugar.
La figura 14-5 los tres factores que afectan plazo de entrega

1. Plazo de entrega material


Los materiales pueden tener un largo plazo de entrega para una variedad de motivos.
Algunos materiales son dif�ciles de encontrar, como ciertas selecciones del
azulejo. Otros materiales se tienen que construir antes de que est�n listos para
instalarse, como gabinetes. Los materiales siguientes pueden tener plazos de
entrega largos:

302

Etapa cuatro: APURO

Entramados del tejado: Windows del paso 12: Gabinetes del paso 15: contracumbres
del Granito del paso 31: el paso 36 contracumbres de m�rmol Cultivadas: azulejo de
pedido Especial del paso 36: iluminaci�n de pedido Especial del paso 37: suelo de
la Madera dura del paso 41: el paso 42 aplicaciones Especiales: el paso 45

Mucho antes de que estos pasos comiencen, coloquen sus pedidos. Es mejor tener
materiales que esperan en una �rea de almacenamiento que para usted para esperar en
materiales a hacer el trabajo.

2. Plazo de entrega de trabajo


La mayor parte de comercios s�lo necesitan el aviso de unos d�as antes de que se
revelen. Los otros necesitan varias semanas. El plazo de entrega se relaciona con
la dificultad y la duraci�n de la instalaci�n. Por ejemplo, los equipos de suelo de
la madera dura a menudo tienen un largo plazo de entrega porque el proceso toma
hasta cinco d�as. Tiene que subir a su horario temprano porque se necesitan s�lo
unos proyectos delante de suyo para tener una tardanza de dos semanas o m�s. En
nuestra experiencia, a menudo hay esperar de los equipos de trabajo siguientes:

La casa que nivela y la fundaci�n reparan equipos: contratista del Hormig�n del
paso 3 (para calzadas, aceras, patios): instaladores de la contracumbre del Granito
del paso 26: acabamiento del Piso de madera dura del paso 36: contratistas de
Cristal del paso 42 (para recintos de la ducha de cristal y puertas): el paso 44
Landscapers: el paso 47

Puede encontrar que en su ciudad, los fontaneros son particularmente dif�ciles de


adquirir. Tambi�n puede notar que en ciertos tiempos del a�o (p.ej., la temporada
de construcci�n del verano ocupada) los horarios de los contratistas tienden a
apretarse. El

Trabajo el plan

303

el punto aqu� debe saber que algunos contratistas pueden requerir un plazo de
entrega m�s largo que otros, as� reservarlos de antemano.

3. Trabajo de escribir y tiempo de procesamiento


Algunas tareas requieren que el trabajo de escribir est� en el lugar antes de que
el trabajo pueda comenzar. Los ejemplos del trabajo de escribir requerido incluyen
lo siguiente:

Proyectos arquitect�nicos: Permisos del paso 2: informes de Ingenier�a del paso 2:


Inspecciones del paso 9: todas las etapas

Mucho trabajo de escribir se carga por el frente en nuestro proceso. La excepci�n


notable es inspecciones, que pasan con frecuencia durante el proceso de
construcci�n. Tiene que explicar estas interrupciones para guardar avanzar de
proyecto.

DURACI�N: CUANTO TOMAR�


Ahora que hemos cubierto la secuencia y el plazo de entrega, vamos a concentrar
nuestra atenci�n en la duraci�n, la llave final a la programaci�n exitosa. La nueva
edificaci�n de viviendas es previsible. Es com�n tener una cronolog�a para el
proyecto entero que muestra cada tarea y cuanto se espera que tome para completar
el trabajo. Un plan con una duraci�n espec�fica para cada tarea es posible porque
el trabajo en cada paso es bastante consecuente de casa en casa. Si siempre
construye de la tierra, deber�a saber que esperar a lo largo del camino. Sin
embargo, en la mayor parte de rehabilitaci�n y proyectos que remodelan, el trabajo
actual requerido en cada paso var�a considerablemente de un proyecto al otro. Por
ejemplo, en un proyecto muy simple, el grado del paso 32, las Puertas Interiores,
Netas, y Millwork, podr�an deber instalar s�lo una puerta del armario bifold en un
dormitorio. Sin embargo, en una rehabilitaci�n principal, el paso 32 podr�a incluir
la instalaci�n de doce puertas, 300 pies lineales de z�calos, 420 pies lineales de
la puerta

304

Etapa cuatro: APURO

cubierta y diez alf�izares. En este ejemplo, la duraci�n del paso 32 salta tan s�lo
de una hora a hasta una semana. Adem�s, no es s�lo el �mbito de trabajo en cada
paso que cambia de un proyecto de la rehabilitaci�n al siguiente; tambi�n es el
modo que la tarea se realiza. Por ejemplo, en una casa que tiene una fundaci�n de
la losa, instalando 135 pies cuadrados del azulejo del piso de la cocina puede
tomar dos d�as: un d�a poner el azulejo y al d�a siguiente enlecharlo. En una casa
m�s vieja a�adi� un embarcadero y fundaci�n de la viga, la cocina puede tener
viejos pisos de madera dura que se deterioran, se alabean y desiguales. Esto
f�cilmente puede a�adir un d�a suplementario debido al suelo extenso preparatorio
(incluso la instalaci�n del consejo del promotor del azulejo) que se debe hacer
antes de instalar el azulejo. Finalmente, cada proyecto de la rehabilitaci�n tiene
sorpresas. Incluso despu�s de caminata de inspeccion cuidadoso, casi siempre nos
encontramos con algo que no esperamos, sobre todo si implica quitar sheetrock. Es
bastante com�n descubrir clavos comidos por la termita, alambrado inseguro, y, en
un remodelar y vender memorable, una infestaci�n principal de ratas. Por lo tanto,
creemos que los proyectos de la rehabilitaci�n son demasiado imprevisibles para
ello para valer el esfuerzo de programar un principio espec�fico y fecha del fin de
cada paso a principios del proyecto. Una desgracia menor podr�a remodelar y vender
el horario entero. En cambio, como un polic�a que dirige el tr�fico, guarde un ojo
cercano en la naturaleza que cambia del proyecto. Como los pasos se ponen m�s cerca
a estar listo, tendr� m�s imagen fiel de exactamente lo que se implica en el
trabajo pr�ximo y cuanto tomar� para hacerlo. La escucha del progreso del trabajo y
la permanencia en la comunicaci�n cercana con sus contratistas son las llaves a
llevar a cabo con �xito esto.

QUEDARSE

EN

PRESUPUESTO

En nuestra experiencia, qued�ndose el presupuesto es la planificaci�n del 80 por


ciento y la ejecuci�n del 20 por ciento. Esto es buenas noticias si ha creado
construc-s�lido
Trabajo el plan

305

el plan de tion que es tanto completo como exacto: La mayor parte del trabajo se
ten�a que quedar el presupuesto se hace antes de que expida el primer cheque. Vamos
a mirar c�mo la planificaci�n eficaz y la ejecuci�n guardan un proyecto en el
presupuesto (la Figura 14-6).

Las llaves a quedarse presupuesto


Gran ejecuci�n del 20% planificaci�n eficaz del 80%
La figura 14-6 las llaves a quedarse presupuesto

PLANEE QUEDARSE

EN

PRESUPUESTO

Cuando se pone a esta etapa, tiene un plan de la mejora que cre� para determinar su
oferta. La fundaci�n para este plan se puso durante su �debe deber�a podr�a�
caminata de inspeccion. Despu�s, desarroll� un �mbito de trabajo detallado y
especificaciones materiales que exactamente delinearon lo que trabaja iba a hacer y
que materiales iba a comprar. Finalmente, subi� con una evaluaci�n del coste exacta
consiguiendo ofertas y estimaciones de contratistas, vendedores y comerciantes. El
resultado era un presupuesto de la mejora aut�ntico (la Figura 14-7). �Por qu�
hacen tantos proyectos de construcci�n revisan el presupuesto? Una de las causas
principales es que no se concentran en bastante atenci�n contrato de un seguro de
exactitud y meticulosidad durante la fase de planificaci�n. Notar� que en la Figura
14-7, toda su planificaci�n construye hasta ofertas del contratista y estimaciones.
Si estas ofertas y estimaciones no son s�lidas y confiables, su planificaci�n es
para nada. Por eso recomendamos que obtenga ofertas fijadas

306

Etapa cuatro: APURO

El proceso de desarrollar un presupuesto de la mejora

3. Consiga una evaluaci�n del coste exacta de ofertas del contratista y


estimaciones. 2. Desarrolle un �mbito de trabajo detallado y especificaciones
materiales. 1. Ent�rese de que los datos iniciales de su Deben, Deber�a, Podr�a
caminata de inspeccion.
La figura 14-7 el proceso de desarrollar un presupuesto de la mejora

ya que tanto del trabajo como posible. Una oferta fija es un legalmente contrato
vinculante para realizar una cantidad de trabajo definida en un precio fijo. Para
conseguir la mejor oferta, tiene que presentar un �mbito de trabajo detallado y
especificaciones materiales (la Figura 14-8).

Por qu� un alcance detallado y gafas le consiguen las mejores ofertas


1. Muestra los comercios que completamente entiende el trabajo para hacerse. 2.
Elimina la ambig�edad. 3. Elimina comercios que se toman libertades con lo que se
deber�a hacer. 4. Asegura comparaciones de manzanas a manzanas entre varias
ofertas.
La figura 14-8 por qu� un alcance detallado y gafas le consiguen las mejores
ofertas
No siempre ser� capaz de conseguir una oferta fija. Un ejemplo de esto ser�a el
trabajo �spero (p.ej., demostraci�n, enmarcaci�n y reparaciones de sheetrock). Para
estas tareas, trabajar� de estimaciones y probablemente pagar los comercios antes
de la hora. Con el trabajo �spero, hay s�lo tanto puede arreglar el frente a

Trabajo el plan

307

remodelar y vender PUNTO


La conversaci�n sobre el dinero antes del trabajo comienza. La comunicaci�n sincera
clara sobre su presupuesto y c�mo pagar� comercios (por hora, por trabajo, por
pieza, etc.) puede prevenir malentendidos calle abajo. No pague el trabajo hasta
que haya verificado que el trabajo se ha completado a su satisfacci�n. Tambi�n es
una idea buena de poner en pr�ctica un programa de pagos que lleva una pena si el
trabajo ampl�a m�s all� del convenido la fecha de finalizaci�n.

qu�dese el presupuesto. El control de gastos con estos tipos de tareas requerir� su


atenci�n y direcci�n durante la fase de ejecuci�n.

EJECUTE PARA QUEDARSE

EN

PRESUPUESTO

La diferencia entre lo que espera el proyecto de costar y lo que terminar� por


costar ser� un resultado directo de c�mo bien maneja el trabajo �spero, trabajo,
alcance y gastos. Incluso un proyecto perfectamente planeado se puede quitar la
pista durante la ejecuci�n. Su capacidad de manejar una tabilla con sujetapapeles,
un tel�fono celular, y a veces hasta un martillo puede hacer la diferencia entre
una empresa ligeramente provechosa y una muy provechosa (la Figura 14-9).

Ejecute para quedarse presupuesto


1. Maneje trabajo �spero 2. Maneje 3 de trabajo. Maneje alcance 4. Gastos del
monitor
La figura 14-9 ejecuta para quedarse presupuesto

308

Etapa cuatro: APURO

1. Maneje trabajo �spero


Si hay un tiempo cuando sus gastos de proyecto se pueden escapar de usted, es
durante el trabajo �spero (la mayor parte del trabajo de los pasos 6 a 27 en
HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa). El trabajo �spero t�picamente
tiene un coste de materiales bajo pero un salario alto, que traduce a m�s direcci�n
de la gente. Y la velocidad no es una palabra t�picamente asociada con el trabajo
�spero. Hay inspecciones a veces m�ltiples para pasar y muchas tareas sucesivas de
completar. Finalmente, el resultado es m�s resistente para medir: �Qu� hace una
uni�n del codo perfectamente soldada parecen, de todos modos?

remodelar y vender PUNTO


Es as� del no tan pared del clavo simple. Es un ejemplo de muchas tareas sucesivas
e inspecciones que pueden resultar cuando uno es la presentaci�n una pared de la
cocina exterior con una puerta y fontaner�a:1. decide donde poner la pared con la
ayuda de un arquitecto o dise�ador. 2. El framer presenta la pared. 3. Solicita una
inspecci�n de enmarcaci�n. 4. Un electricista alambra salidas y cambia en la pared.
5. Solicita una inspecci�n el�ctrica. 6. Un fontanero dirige una l�nea acu�tica a
trav�s de la pared. 7. Solicita una inspecci�n de fontaner�a. 8. Una compa��a de
aislamiento a�sla la pared. 9. Solicita una inspecci�n de aislamiento. 10.
Sheetrockers cuelgan el drywall. 11. Solicita una inspecci�n wallboard. 12. Un
carpintero neto cuelga la puerta e instala neto. 13. Un pintor calafatea y pinta la
pared, neta, y puerta. 14. Un carpintero neto vuelve para instalar una manija y
tope.

Trabajo el plan

309

Haga visitas frecuentes. Es durante estas etapas �speras que deber�a conducir a la
casa lo m�s a menudo posible para verificar el progreso y guardar cosas que se
mueven.

2. Maneje trabajo
El trabajo gerente se reduce a dos cosas: los comercios estando listos para usted y
usted estando listo para los comercios. Recuerde, el tiempo es el dinero, por tanto
quiere guardar el trabajo que se mueve tan pronto como sea posible. �C�mo sabe que
los comercios est�n listos para usted? Programe a todos sus contratistas de
antemano, prestando la atenci�n especial a aquellos pasos que tienen plazos de
entrega largos. Hemos aprendido que la mejor manera de asegurarse nuestros
contratistas est�n listos para ir les debe recordar la semana antes y otra vez el
d�a antes de que debieran comenzar el trabajo. Si esto no es bastante, tambi�n les
dejamos saber que los encontraremos en el sitio de trabajo el d�a el trabajo
comienza a examinar cualquier instrucci�n espec�fica. Supervise a sus contratistas
con frecuencia para asegurarse que se quedan el trabajo y persiguen para asegurarse
que terminan a tiempo. �C�mo sabe que est� listo para los comercios? Para jueces de
salida, aseg�rese todo que tienen que hacer el trabajo est� en el lugar antes de
que comiencen. Confirme que las utilidades son conectadas, los permisos se han
tirado, y cualquier informe t�cnico o dibujos de construcci�n se fijan. Si es
necesario, cubra paredes y pisos con revestimientos protectores; hay pocas cosas
peores que rasgu�ar y abollar la madera dura original durante el proceso de
demostraci�n. Si la fontaner�a no aumenta y listo, aseg�rese que las instalaciones
temporales son en el sitio. Asegure que todos los materiales que los comercios
tienen que completar su trabajo sean en el sitio. Aseg�rese que cualquier se�al
visual o instrucciones claramente se marcan. Esto es particularmente �til durante
la etapa de demostraci�n para asegurarse que no hay ambig�edad sobre lo que hace y
no consigue la alm�dena. �ltimo pero no s�lo, siempre consulte HomeFixers Cincuenta
Pasos a Reconstituir una Casa para asegurarse que todos los pasos previamente
necesarios se completan antes de que llame a los nuevos comercios para el siguiente
paso.

310

Etapa cuatro: APURO

remodelar y vender PUNTO


Los comercios deber�an trabajar, no tienda. No hay nada m�s nervio atroz que la
mirada de un contratista muy necesario marcharse a la ferreter�a, anunciando que
ser� �atr�s�. Tan con fuerza como puede deber conseguir a trabajadores en el sitio
en primer lugar, nunca quiere ver un permiso, desviarse, y no volver. Es el trabajo
del director de proyecto de tener los materiales que esperan al contratista a
comenzar el trabajo. Verifique dos veces la lista de compra antes de que el trabajo
se comience para asegurarse que nada se ha excluido. Si no tiene un cami�n, la
mayor parte de centros del mejoramiento del hogar har�n hasta las entregas m�s
peque�as para unos honorarios nominales.

3. Maneje alcance
At�ngase al �mbito de trabajo original y resista al deseo de hacer cambios una vez
que el proyecto comienza. Estos cambios pueden causar �el pelota del alcance�. Esto
ocurre cuando el �mbito de trabajo original se ampl�a durante un proyecto de
construcci�n debido a planificaci�n pobre o carencia de la entrega al plan de la
mejora. Es imperativo quedarse verdadero para el plan original durante el proceso
de construcci�n. Los cambios durante la construcci�n pueden remodelar y vender su
horario, aumentar sus gastos y reducir su ganancia.

4. Gastos del monitor


La escucha frecuente de sus gastos es una de las llaves grandes a quedarse el
presupuesto. Nuestro punto es que no sabr� que es de la pista a menos que guarde la
pista. Recomendamos considerar todos sus gastos al final de cada semana y comprobar
los gastos actuales contra lo que plane� el presupuesto. Es provechoso usar un
negocio aplicaci�n del software de la contabilidad como QuickBooks, pero una hoja
de c�lculo o el sistema del libro mayor tambi�n trabajar�n. La ventaja del software
profesional es que permite que usted sepa donde el

Trabajo el plan

311

el dinero que va, abajo al paso espec�fico y contratista. Puede visitar


flipthebook.com para descargar el plan de cuentas de QuickBooks esto est� basado en
los Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa. El punto no elige un sistema
particular para usar, pero usa un sistema y lo usa a menudo. Otra ventaja de con
cuidado supervisar gastos es que cualquier actualizaci�n de fijaci�n de precios que
haga en su proyecto corriente se alimentar� directamente en la planificaci�n del
siguiente presupuesto de proyecto. Por ejemplo, si hizo volar el presupuesto para
sheetrock en unos cientos de d�lares, actualizando el precio de sheetrock puede
evitar que error en el siguiente remodelar y vender. Su ejecuci�n presente es la
siempre gran preparaci�n para la futura planificaci�n.

ASEGURE CALIDAD: EL MUTUALMENTE VENTAJOSO PARA USTED Y SUS COMERCIOS


Comunicando sus altas expectativas sobre la calidad antes de que el trabajo
comience es una de las mejores cosas que puede hacer para asegurar un resultado
positivo para su proyecto. No diga s�lo a sus comercios que quiere que ellos hagan
un trabajo bueno; comunique exactamente lo que hace un trabajo bien. Ha establecido
ya sus comercios para el �xito dando a instrucciones claras y prepping el sitio de
trabajo antes de que lleguen; ahora asegure su �xito comunicando expectativas
claras. La figura 14-10 ilustra las expectativas que compartimos con nuestros
setteres del azulejo cuando tejan el backsplash en una cocina. Note que la
instalaci�n actual del azulejo es s�lo un pedazo de las expectativas. La posesi�n
de sus comercios preestablecer expectativas los har� mejores comercios. En la
esencia, se hace su programa de capacitaci�n para conseguir la excelencia. Las
expectativas claras reducir�n tiempo de la direcci�n, rellamadas y trabajo de la
garant�a aumentando la calidad; sus comercios pueden agradecerle hasta. Puede
desarrollar estas listas de comprobaciones de garant�a de calidad para muchas de
las tareas en su proyecto de la rehabilitaci�n haciendo poca investigaci�n en la
Red o leyendo un

312

Etapa cuatro: APURO


Garant�a de calidad Checklist:Tiling una cocina Backsplash
Las contracumbres se deben enmascarar antes del trabajo del azulejo para prevenir
rasgu�ar las contracumbres. Las salidas y los interruptores se deben desatornillar
y separarse de la pared de modo que �no se tejen o se enlechen en�. El azulejo se
debe cortar fuera de la casa para prevenir la cubierta del interior con el polvo
del azulejo. El azulejo se deber�a poner seg�n gafas del dise�o, tal como
directamente, en un �ngulo de 45 grados o en un modelo especificado. El azulejo se
debe poner absolutamente directamente y los espaciadores deber�an ser usados para
asegurar que las l�neas de la lechada sean absolutamente planas. La lechada se debe
comprobar para asegurar que no haya ausencia o �reas no llenas. Las placas
frontales se deber�an sostener hasta todas las salidas y cambian para asegurar que
no haya huecos en el azulejo o lechada alrededor de ellos. La lechada se debe a
fondo limpiar del azulejo antes de que seque. Todos los restos se deber�an quitar
del local (dentro y) una vez que el trabajo se completa. El mortero excedente y la
lechada nunca se deber�an dejar dentro del local y no deber�an haber mortero o
residuo de la lechada dejado en hierba, plantas, mangueras, etc. No deber�an haber
pruebas en ninguna parte en el sitio de trabajo (dentro o fuera) de esto un trabajo
del azulejo se hizo alguna vez excepto el trabajo del azulejo que se realiz�.
Lista de comprobaciones de garant�a de calidad de la figura 14-10: embaldosado de
una cocina Backsplash

de nuestros libros favoritos, el Resumen del Lector Manual del Bricolaje Completo,
y luego gradualmente rellenando con experiencia personal. La figura 1411 da algunas
agujas generales que se aplican al proceso de la rehabilitaci�n entero y le
ayudar�n a conseguir un resultado de alta calidad. Es importante perder la vista
nunca del hecho que mejora una propiedad para la ganancia. Todo que hemos cubierto
en la etapa del Apuro, de planear el trabajo al funcionamiento del plan, se dise�a
para proteger el poten-

Trabajo el plan

313

Seis consejos para asegurar calidad


1. Pago de relaci�n con rendimiento. Comun�quese esa calidad se comprueba antes de
que el pago se autorice. Considere la puesta de una estructura del sobresueldo en
el lugar para el trabajo consecuente, excepcional sobre proyectos m�ltiples. 2. El
monitor y la medida a menudo progresan. Cuando el refr�n va, �inspeccione lo que
espera� asegurar que sus expectativas se est�n encontrando a lo largo del camino.
3. Problemas de la direcci�n inmediatamente. R�pidamente levante la bandera roja si
nota errores, sobre todo si no se pueden arreglar m�s tarde en el proceso o se
costaran o tiempo prohibitivo si no dirigido en seguida. 4. Prep�rese para el
trabajo. Justo como quedarse el horario y en el presupuesto, un resultado de
calidad es asegurado por una casa que est� correctamente prepped y lista para los
comercios para comenzar el trabajo: el Trabajo es el sitio de Trabajo claramente
definido es pasos Previamente necesarios limpios se completan Todos los materiales
necesarios son en el sitio (los comercios deber�an trabajar no la tienda) 5. Maneje
los puntos �speros. Intensifique su atenci�n al trabajo �spero o trabajo que sirve
de la fundaci�n para el futuro trabajo. 6. Paga por previsibilidad. M�s barato es
no siempre mejor. Cuando aplicable, no dude en usar comercios de seguridad quien
garantizar� un trabajo bueno. Use materiales que tienen un historial intentado y
verdadero de parecer bien e instalarse f�cilmente.
La figura 14-11 seis consejos para asegurar calidad

los tial sacan ganancia trabaj� tan con fuerza para ponerse encontrando y comprando
la casa. Cuando ha alcanzado esta etapa, su visi�n para la casa se ha hecho una
realidad. Lo que se deja debe convertir su trabajo duro en el efectivo en la etapa
Vender.

314

Etapa cuatro: APURO

3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN

PUNTOS PARA RECORDAR


Un proyecto de construcci�n, con todas sus complejidades, tiene que tener alguien
responsable para supervisar su progreso y guardar cosas en la pista.

Use HomeFixers Cincuenta Pasos para Reconstituir una Casa para crear su plan de
construcci�n, establecer su horario y asignar el trabajo.

Los comercios tienen que tener instrucciones claras sobre lo que se espera de
ellos, c�mo les pagar�n, y quien supervisar� su trabajo.

Sus materiales deber�an estar listos cuando est�n listos: no quiere pagar sus
comercios para hacer compras.

Trabajo el plan

315

PUNTOS PARA RECORDAR

Aerodinamizar las opciones de materiales as� como el proceso de materialordering le


puede salvar tiempo y dinero. El trabajo �spero, como la enmarcaci�n, fontaner�a, y
el�ctrico, es el �rea que necesita la mayor parte de su atenci�n porque si estas
cosas no se hacen correctamente, fijando los errores m�s tarde afectar� su punto
fundamental negativamente.

Usted y/o su contratista general son el capit�n de su barco de construcci�n. Si no


tiene cuidado y si cada uno no est� en la tarea en el momento adecuado con los
materiales correctos e instrucciones, arriesga de encallar.

316

Etapa cuatro: APURO

EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, la PARTE V Samantha


El terapeuta del masaje calcul� un nudo siguiente al om�plato de Samantha. Me
podr�a acostumbrar a esto, pensaba. Samantha no pod�a decidir que era mejor:
adquisici�n de un masaje o tener su tarde libre. Ten�a seis semanas de vacaciones
salvadas y hab�a decidido usar la mayor parte de ellas durante la pareja de meses
que iban a tomar para arreglar su casa de la inversi�n. Quiso manejar el trabajo y
hasta hacer un poco del trabajo ella misma. Hasta ahora, la rehabilitaci�n iba
bien. Era tiempo de darse el gusto. ��C�mo pas� esto?� el terapeuta pregunt�
mientras que sigui� trabajando en el m�sculo anudado de Samantha. �Martilleo del
trineo�, Samantha dijo, saboreando la memoria de balancear el martillo pesado.
Hab�a tomado el primer golpe en la pared de la cocina que Ed hab�a recomendado
quitar. Hab�a sido la clase de una ceremonia inversa que rompe la tierra. El equipo
hab�a echado una mano despu�s de ese primer �xito, y se hab�a sentido bien hacer un
poco de trabajo f�sico, mucho mejor que la sesi�n en reuniones todo el d�a. �Veo�,
dijo el terapeuta. ��Renovando su casa?� �No, realmente trabajo en una propiedad de
la inversi�n�, contest� Samantha. �Ah, tengo varios otros clientes que son
inversionistas�, el terapeuta contest� cuando se movi� a los pies de Samantha.
�Consigue pies doloridos, oigo, de correr despu�s de todos aquellos contratistas�.
Los pensamientos de Samantha fueron a la deriva atr�s a su plan de proyecto. No
corr�a despu�s de nadie. Si el Techadores pudiera terminar hoy, ser�a dos d�as
antes de lo previsto.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V


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317

��Sinti�ndose mejor?� el terapeuta pregunt�. �Hago grande�, contest� Samantha.

Bill y Nancy
Bill afect� a Mitch y las manos de Amy cuando abri� la puerta a su casa de la
inversi�n reci�n renovada. �Venga a en�, retumb�. El olor de canela flot� por el
aire de la cocina. ��Cocinando algo?� Amy pregunt�, incr�dulo. Trat� de olvidar el
estado de la cocina en su propio remodelar y vender. Ning�n suelo, ningunos
gabinetes, ning�n horno, o hasta electricidad para encender la que. �S�lo una vela.
�No es esto agradable?� Nancy pregunt� cuando entr� en el cuarto. ��Olores grandes!
Gracias por invitarnos�, contest� Mitch. �Me da una posibilidad de escaparse de
trabajar en nuestra casa un rato. No podemos creer que dos consiguiera la casa
lista tan r�pido. Tal vez nos puede dar algunos consejos en c�mo acelerar cosas�.
Amy respir� hondo. �Huelo m�s que una vela�, dijo. �Algo a�n mejor. Pintura fresca.
Nueva alfombra. Ahhhh�. �S�lo terminado ayer�, dijo Bill. �Realmente hac�amos
alguien mirar la casa esta ma�ana�. ��Wow!� Mitch dijo, tratando de no ser celoso.
�La pintura parece grande. �Lo hizo usted mismo?� �No�. Bill frot� su mano a trav�s
de su corte de pelo del zumbido corto. �Tengo que admitir que no he hecho ninguno
del trabajo. La pintura se hizo en dos d�as; me habr�a tomado al menos un mes�. Se
ri�. �No hab�a tan mucho que quise hacerme, por tanto me concentr� en la
utilizaci�n de mi encanto para animar a mis contratistas a hacer todo r�pidamente�.
�Us� su cuerpo mar�timo grande para hacer a unos que animan tambi�n�, susurr� Nancy
a Amy. �Cuando aquellos contratistas le vieron en el sitio de trabajo cada d�a,
sab�an que quiso decir el negocio�. Limpi� su garganta para agarrar la atenci�n de
Bill.

318

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

�Ah, s�, y eran todos completamente tiernos del dulce de az�car de Nancy�, dijo.
�Prometi� una hornada fresca cada tarde mientras se revelaron y se quedaron�.
��Cu�ntos equipos necesit� para conseguir esto listo?� Mitch pregunt�,
arrodill�ndose para examinar los z�calos. Parecieron un poco rayados; no se hab�an
sustituido. �S�lo he tenido tres equipos entra aqu�, se jact� Bill. �Pintores, los
tipos de la alfombra y unos manitas. Siempre digo, hago un plan y me atengo a �l.
Esto es s�lo lo que hice�. Nancy tom� la mano de Amy. ��Quisiera usted ver la
cocina?� pregunt�. �Seguramente� Amy dijo, permiti�ndose llevarse de la sala de
estar, donde los dos hombres entraban en una discusi�n sobre los m�ritos de nuevos
z�calos. Cuando entr�, mir� alrededor. �Pintamos las paredes y pusimos algunas
nuevas perillas sobre los gabinetes�, dijo Nancy, mirando la cara de Amy con
cuidado. �Esto era el plan original de Bill, y como dijo, se peg� con �l. Quiso
contener el presupuesto y conseguirlo listo para venderse r�pidamente.
Personalmente, me pregunto si deber�amos haber hecho un poco m�s. �Qu� piensa?� Sus
ojos miraron detenidamente ansiosamente a Amy. �Bien�, Amy dijo, tratando con
fuerza de ser positiva. Nancy pareci� tan preocupada. �Cada uno tiene una
estrategia diferente�. Descans� una mano en la contracumbre llevada y yellowed,
notando la lechada manchada en el azulejo backsplash. �Nuestra casa toma mucho m�s
largo debido al trabajo suplementario, y a veces hemos tenido que esperar los
materiales del dise�ador que pedimos para revelarnos. Ha hecho ya un potencial
comprador andar a trav�s de. Esto puede calcular grande para usted�. ��Ah,
realmente piensa as�?� Nancy dijo, dando a Amy un abrazo.

Samantha
Era un poco despu�s de las 11:00 como Samantha tirada hasta la casa. El cami�n del
fontanero no estaba all�. Tal vez toma un almuerzo temprano, pensaba.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

319

Samantha fue dentro. El cuarto de ba�o era intocado. Era evidente que el fontanero
no hab�a estado all� en absoluto. No se supuso que esto pasaba. Samantha hab�a
confirmado con �l la tarde anterior. Iba a estar all� en ocho esta ma�ana y la
hab�a asegurado que se har�a hacia el final del d�a. Hizo planear todo esto. Ten�a
m�s contratistas que vienen al d�a siguiente y el viernes, y no pod�an hacer su
trabajo hasta que el fontanero se hiciera. Tir� abierto su tel�fono celular y marc�
su n�mero. Esper� como son� y finalmente fue al correo vocal. �Joe, esto es
Samantha. Estoy en la casa, y es las once. Le esperaba esta ma�ana en ocho. Ll�meme
tan pronto como consigue este mensaje�. Ninguna llamada telef�nica. Ningunos
mensajes. �C�mo no se pod�a revelar s�lo? Esta clase de la cosa no pasar�a en la
oficina. Volvi� a marcar el n�mero y lo escuch� anillo y anillo. Bien, Samantha
pens�, reagrup�ndose. Tiene cuidado de problemas para una vida. Samantha anduvo
atr�s a su coche y sac� su ordenador port�til. Subi� a Internet y fue al sitio web
del grupo inversor. Dentro de unos minutos encontr� los nombres de cinco
fontaneros. Tres llamadas telef�nicas m�s tarde encontr� el que quien ser�a dentro
de la hora. Enroll� sus mangas y agarr� sus instrumentos del tronco. Ten�a ganas de
hacer alg�n sheetrock en la medio pared entre la cocina y la sala de estar. El
tel�fono celular de Samantha son�. Comprob� al visitante ID. Era el Editor �Esto es
Samantha�, dijo, observando el marco donde la medio pared ir�a. �Hola, Samantha.
�Termina esa casa a�n?� �Ah, ah. Todav�a no, pero me pongo bastante cerca. Voy a
colgar peque�o sheetrock hoy�. ��La primera vez?� �La primera vez. No puedo esperar
a conseguir mis manos sucias�. �Tiene una idea extra�a de la diversi�n�, dijo Ed.

320

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

�El hablar de la diversi�n�, contest� Samantha, �tengo que ir. Mi mam� llega en
avi�n de California en unas semanas, y tengo que hacer este sheetrock por ma�ana
para terminar la casa antes de que se revele�. �Bien, no acent�e la tentativa de
golpear una fecha l�mite exacta�. Ed ofrecido. �remodelar y vender puede ser sucio,
sobre todo su primer�. En ese momento Samantha not� un peque�o tir�n de recogida
azul hasta el freno. �La fontaner�a de Paul� se imprimi� en el lado. ��No dice?�
Samantha dijo, sonriendo. �Creo que puedo manejar una peque�a desviaci�n del plan
original. Mi nuevo fontanero s�lo se revel�; hasta luego, Editor� ��� Su madre
llegar�a en cualquier momento. Samantha hab�a ofrecido recogerla en el aeropuerto,
pero por supuesto, Eleanor insisti� en tomar un taxi. No quiso incomodar a
cualquiera. Eleanor no estaba loca sobre Samantha que deja su trabajo que paga alto
de remodelar y vender casas, y le hab�a dicho tan claramente. Samantha hab�a
tratado de explicar que no dejaba su trabajo, todav�a no, de todos modos. Pero su
madre se preocup� y la hab�a preguntado durante cada una de sus llamadas
telef�nicas semanales. Finalmente, hab�a dejado su pie. �Voy a venir verifican a mi
muchacha�, hab�a insistido la vez pasada que hab�an hablado. �Estar� all� el
pr�ximo jueves�. Samantha anduvo del cuarto al cuarto, vigilando las ventanas
delanteras. La alfombra hab�a ido en el d�a anterior. Estaba abajo a los �ltimos
toques. Los landscapers plantaban unos arbustos en el frente, y un equipo de
limpieza terminaba en la cocina. Su madre no reconocer�a esto como la casa que se
imagin� en el correo electr�nico que Samantha le hab�a enviado cuando compr� el
lugar. Un destello de amarillo tir� en la calzada: un taxi. Samantha meti� su pelo
detr�s de sus o�dos; su madre siempre lo odiaba cuando el pelo colg� en su cara. Se
levant� directamente, ech� sus hombros hacia atr�s y sali� con la puerta.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

321

��Samantha!� su madre llam�. Dio a su madre con esmero vestida, absolutamente


manicurada un abrazo. Entonces dio vuelta a la casa, ��De este modo, la mam�, qu�
piensa?�

Mitch y Amy
Mitch tir� en la calzada vac�a y aparc� el coche, pero dej� los faros en iluminar
la puerta principal hasta que lo pudiera conseguir abierto. Frankie afirm� haber
terminado aproximadamente la mitad del azulejo de la cocina, y por tanto si Mitch
tuviera suerte, se terminar�a, en casa, y en la cama hacia las 2:00 Mitch hurg� con
la cerradura, anduvo dentro de la puerta, lanz� el interruptor y jade�. ��Ah, no!�
Mitch not� el error inmediatamente. Por eso Frankie no devolver�a las llamadas de
Mitch. El imb�cil hab�a usado los azulejos del cuarto de ba�o en el piso de la
cocina. Entonces hab�a dejado el trabajo sin arreglar su error. Perfecto. Mitch
llam� a Amy cuando fue en coche a la ferreter�a para conseguir m�s azulejo del
cuarto de ba�o. Esper� que no se cerrara. ��Oye, tenemos el dinero en la cuenta?�
��Por qu�, qu� es incorrecto?� Amy pregunt�, preocupaci�n que se arrastra en su
voz. �Frankie hizo el azulejo incorrecto. Me tengo que poner m�s y no quiero
expedir un cheque caliente�. Ten�a otra noche larga delante de �l. Tuvo que romper
el azulejo del cuarto de ba�o en la cocina, poner la apropiada, y luego tejar el
cuarto de ba�o tambi�n. �Ah, Mitch. S�, la cuenta es fina. Pero siento tanto. Se
debe agotar�. �S�, pues no ser� para siempre. Adivino que voy hasta luego, nene�.
Colg� el tel�fono y vir� bruscamente en el aparcamiento de la ferreter�a. Era casi
vac�o, pero las luces todav�a eran conectadas. �Oye, Mitch�, llam� el gerente de la
espalda de la tienda. Estaban en una base del nombre. Cuando fue en coche atr�s a
la casa, se par� para una hamburguesa r�pida. Cuanto de largo era esto yendo a
tomar para tejar de nuevo la cocina y tejar el ba�o -

322

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

�cuarto? �Frankie! Tard� en las Patatas fritas, temiendo el trabajo delante. Cuando
regres� a la casa, las luces eran. �Gracioso, s� que los dej� en�, mascull�. Agarr�
una palanca y anduvo a la puerta principal. Podr�a sentir que su coraz�n comenzaba
a correr. �Qui�n hab�a apagado las luces y por qu�? No pod�a ser ladrones; no hab�a
nada para robar. �Tal vez v�ndalos? Abri� la puerta, no segura lo que encontrar�a.
Alcanz� detr�s de �l el interruptor de luz y oy� que algo se mov�a. Levant� la
palanca, y las luces vinieron a. ��Sorpresa!� Era Amy y tres de sus compa�eros del
bombero. ��Qu� es usted tipos que hacen aqu�?� Mitch pregunt�, bajando la palanca.
�Amy nos llam� y dijo que podr�a usar poca ayuda�, ofreci� Chuck. Amy se ri� de
Mitch. �No me pod�a sentar s�lo a casa solo mientras se qued� la mitad de la
noche�. �Adem�s�, Al dijo, sonrisa, �figuramos si le ayudamos a terminar esto, no
tendr�amos que escuchar m�s del que gime�. �No se dirija a m� sobre gemir hasta que
haya avanzado lentamente en el piso de la cocina durante una hora quitando ese
azulejo�, dijo Mitch, dando a Al un martillo y cincel. �Gracias, tipos. Le debo
�xito�. �Nos conformaremos con algunas galletas de Amy�, dijo Ken. �Algunos de
ellos se ennegrecen en el fondo�, dijo Amy. �Mi especialidad�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte V

323

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Etapa cinco SE VENDE


C�mo preparar y vender una casa de la inversi�n para venta

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Ganancia en el banco

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VENDA INTRODUCCI�N
Entre dos productos iguales en precio, funci�n y calidad, el mejor aspecto vender�
m�s que el otro.
- Raymond Loewy, siglo XX dise�ador industrial

En un episodio del cl�sico Seinfeld, Jerry y la compa��a ceden a la incitaci�n


constante de un amigo - ��Tiene que ver al beb�!� - y cabeza a Hamptons para ver al
beb� y gastar un fin de semana en la playa. La madre del beb� presenta a su hijo
con la pregunta, ��No es �l magn�fico?� Aunque nunca veamos al beb�, est� claro de
Jerry y la reacci�n de Elaine que el beb� es todo menos magn�fico. Despu�s de
gastar meses analizando y arreglando una casa de la inversi�n, es probable que
parezca a su beb�. Y como la madre en el episodio de Seinfeld, puede perder su
objetividad. Esto puede ser un problema cuando viene el tiempo para determinar el
precio, decidir quien va a manejar la venta o responder a una oferta, todos de los
cuales exigen la objetividad clarividente de un inversionista. Dividimos la etapa
Vender en dos pasos. En el primer paso, preparar� su casa para continuar el
mercado. En el segundo paso, le prepararemos a ofertas de campa�a, llegaremos al
acuerdo, y luego nos cerraremos en la venta.

326

Etapa cinco:Vender

Cap�tulo 15

Disp�ngase a venderse

4� APURO

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN
Disp�ngase a venderse hacen la venta

Ganancia en el banco

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Decida quien manejar� el Juego de venta el precio de venta Analiza los cuatro
niveles de organizaci�n

327
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Cuando el apuro es completo, es tiempo de vender la casa y cosechar su recompensa.


Vamos a visitar de nuevo las decisiones buenas que tiene que hacer a lo largo del
camino que har� la venta de la casa un proceso r�pido y provechoso. El camino del
�xito comienza en la etapa Encontrar seleccionando una vecindad objetivo donde la
gente quiere vivir. La vecindad debe tener la actividad de ventas buena, estar en
una ubicaci�n agradable, y en general, tener casas por que sienten cari�o bien. En
la etapa Analizar, debe identificar mejoras que hacen para una casa deseable en su
�rea objetivo. Adem�s de manchar todo que se ten�a que arreglar, tiene que
seleccionar opciones del dise�o y el estilo de vida mejora esto los compradores
esperar�an. En la etapa de la Compra, debe comprar la casa por un precio que
permite que usted reciba una ganancia razonable de una venta r�pida. Aun si tiene
unos cuantos avanzan dando sacudidas el camino durante la etapa del Apuro (uno
siempre hace), sus decisiones buenas hasta ese punto guardar�n una venta r�pida y
una ganancia agradable al alcance. Ahora, en la etapa Vender, hay unas decisiones
finales hacer antes de poner la casa en el mercado. En primer lugar, tiene que
decidir c�mo quiere vender la propiedad: por usted o a trav�s de su corredor de
bienes ra�ces. En segundo lugar, tiene que visitar de nuevo su precio de venta
eventual para ver si todav�a est� en el objetivo. En tercer lugar, deber�a
organizar la casa seg�n su nivel del dise�o de b�sico, est�ndar, dise�ador o
costumbre de modo que los compradores puedan visualizar la casa no como s�lo una
casa renovada limpia, pero un lugar que podr�an llamar de casa (la Figura 15-1).

Disponer a venderse
1. Decida Quien Manejar� la venta - Usted o Su Agente 2. Ponga el Precio de venta
3. Organice la Casa Basada a su Nivel del Dise�o
La figura 15-1 que se dispone a venderse

328

Etapa cinco:Vender

DIRECCI�N DE LA VENTA
En la etapa del Apuro, cubrimos las maravillas de una llamada: los especialistas
que con una llamada telef�nica manejan todos los detalles de una tarea de la
rehabilitaci�n espec�fica. Cuando llamamos nuestro roofer, mide el tejado, recoge
los materiales, quita el viejo tejado e instala nuevo uno. Una llamada y nosotros
se hacemos. Cuando viene a la venta de la propiedad, su corredor de bienes ra�ces
tambi�n puede ser una maravilla de una llamada. Le pueden salvar tiempo y
molestarle as� como hacer m�s dinero consiguiendo un precio de venta m�s alto que
subir�a probablemente a su propio. A menos que r�pidamente vendamos la casa antes
de que hayamos terminado de arreglarla, siempre usamos a un corredor de bienes
ra�ces vendiendo nuestras propiedades de la inversi�n porque permite que nosotros
nos concentremos en aspectos de remodelar y vender casas en las cuales podemos
a�adir la mayor parte de valor. Pero hay un coste asociado con el alquiler de un
corredor de bienes ra�ces, y conocemos a inversionistas que prefieren ahorrar este
dinero vendiendo sus propias casas. Cubriremos los fundamentos de cada enfoque para
ayudarle a decidir qu� m�todo es el mejor para usted (la Figura 15-2).

Dos modos de vender una casa de la inversi�n


1. Contrate a un corredor de bienes ra�ces 2. Venda la casa usted mismo (para la
venta por el due�o)
La figura 15-2 dos modos de vender una casa de la inversi�n

ALQUILER DE UN CORREDOR DE BIENES RA�CES


Un corredor de bienes ra�ces bueno parece a un contratista general que maneja el
proceso entero de vender una casa. Supervisa a toda la gente diferente implicada en
la transacci�n de bienes inmuebles, asegur�ndose que todo el trabajo de escribir se
hace correctamente y a tiempo y que todas las piezas est�n en el lugar cuando es
tiempo de cerrarse en la propiedad. Pasa el tiempo y la mercadotecnia del dinero la
casa poni�ndolo en una lista en Multiple Listing Service (MLS) y en otra Red
Disp�ngase a venderse

329

sitios, anunci�ndolo apropiadamente y con eficacia, y trabajando con los agentes de


los compradores para ver de preestreno y mostrar la casa. Idealmente, lo que busca
en un corredor de bienes ra�ces es alguien que es familiar con su vecindad objetivo
y con regularidad trabaja con la gente que quiere vivir en esa vecindad. En la
esencia, quiere contratar a un corredor de bienes ra�ces que tiene una historia de
entregar a compradores calificados a casas en su �rea objetivo. Usted y el corredor
de bienes ra�ces firmar�n un acuerdo del listado que la autoriza a vender y vender
la casa y perfila las responsabilidades, t�rminos y condiciones del acuerdo. Hay
tres puntos que quiere pagar la concentraci�n a en el acuerdo del listado (la
Figura 15-3).

Puntos claves del acuerdo del listado


1. Comisiones 2. T�rmino 3. Sobresueldos de agente
Puntos claves de la figura 15-3 del acuerdo del listado

1. Comisiones. Las comisiones siempre son, seg�n la ley, negociables. Sin embargo,
considerando los gastos de hacer el negocio, no habr� una amplia gama. Por lo
general, la mitad de la comisi�n que paga a su agente realmente ir� al agente que
trae al comprador. Sugerimos que en la mayor parte de circunstancias se pegue con
la estructura de la comisi�n local; no quiere a demotivate a su agente o el agente
de un comprador pagando a una comisi�n inferior que la que en la casa abajo la
calle. Si explicara estos honorarios en la etapa Analizar, una comisi�n de bienes
inmuebles no le impedir� realizar su ganancia esperada. De hecho, podr�a aumentar
sus posibilidades de conseguir un precio de venta m�s alto. 2. T�rmino. Un acuerdo
del listado por lo general especifica que su agente recibir� una comisi�n si la
casa se vende dentro de un n�mero especificado

330

Etapa cinco:Vender

de d�as. La mayor parte de agentes estar�n de acuerdo hasta 90 a 120 d�as (seg�n el
mercado), que encaja su plan de cerrarse en la casa dentro de dos meses. 3.
Sobresueldos de agente. Personalmente, nos gusta a�adir un par de sobresueldos de
la comisi�n. El primer es para nuestro corredor de bienes ra�ces si se cierra
dentro de dos meses. Tambi�n a�adimos un sobresueldo para los agentes de los
compradores para animarlos a mostrar la casa a m�s compradores anticipados. Estos
sobresueldos pueden ser un porcentaje del precio de venta (p.ej., el 1 por ciento)
o un monto en d�lares fijo (p.ej., 1500$). Depende de usted para decidir cuando
ofrecerles y cuanto.

remodelar y vender PUNTO


La mayor parte de corredores de bienes ra�ces llevan el seguro de omisiones y
errores para protegerlos (y usted) de cualquier desgracia durante el listado y
cierre del proceso. Por esta raz�n solo, contratando a un agente puede ser una idea
buena, porque consigue algunas ventajas de su cobertura.

LA VENTA DE LA PROPIEDAD USTED MISMO


Justo como tomar la decisi�n sobre si tiene el tiempo y habilidades ten�a que
manejar la rehabilitaci�n de una propiedad usted mismo, tiene que decidir si tiene
los recursos de manejar la venta en su propio [para venta por due�o (FSBO)]. Si
decide ir FSBO, tendr� que vender la propiedad usted mismo por signos de la
presentaci�n, haciendo a aviadores, posiblemente enviando tarjetas postales en
todas partes de la vecindad, y colocando la publicidad en el peri�dico y en sitios
web de Internet disponibles para buscar esa lista propiedades de FSBO. Tambi�n ser�
el que para mostrar la propiedad, sostener casas en exhibici�n y llamadas de
campa�a de compradores anticipados. Tambi�n se caer� a usted para tener acceso a la
fiabilidad, honradez y solvencia del comprador. Cuando acepta una oferta y firma la
estafa -

Disp�ngase a venderse

331

extensi�n ha tomado la casa del mercado. Si fracasa, recupera la casa y comienza el


proceso de ventas otra vez. Si no usa a un corredor de bienes ra�ces autorizado,
muy recomendamos contratar a un abogado de bienes ra�ces para sus primeros pocos
capirotazos.

AJUSTE DEL PRECIO DE VENTA


Cuando es tiempo de vender la casa, pueden haber sido meses desde que estim� el
precio de venta. �Eran sus asunciones sobre tendencias del mercado y el ciclo de
venta estacional exacto? Si tiene suerte, el mercado inmobiliario (y su casa) puede
haber apreciado un poco. Los uno o el otro camino, tiene que volver al comps para
determinar el precio al cual va a poner la casa en una lista. Si sigue nuestra
f�rmula para el tiempo de retenci�n, planear� el presupuesto durante
aproximadamente dos meses de inter�s, impuestos, utilidades y otros gastos de la
posesi�n una vez que la casa se pone en una lista. Para encontrar a un comprador y
cerca en la venta, quiere conseguir la casa seg�n el contrato dentro de las
primeras semanas que est� en el mercado. Esto requiere un precio de venta que es
realista para una venta r�pida en la vecindad. Otra vez, puede ser dif�cil quedarse
objetivo. Sin falta deje a la informaci�n del mercado corriente decirle cu�nto
puede conseguir para la casa.

remodelar y vender PUNTO


No base el precio en cu�nto le cost� para comprar, mejorar y sostener la casa. La
fabricaci�n de errores a lo largo del camino es dolorosa, y se tentar� tratar de
borrar aquellos errores vendiendo la casa por un precio m�s alto que vale. En
realidad, a�ade a sus errores aumentando su tiempo de retenci�n e incurriendo en
m�s gastos. Valore la casa seg�n el mercado.

332

Etapa cinco:Vender

ORGANIZACI�N: UNA CASA SE HACE UNA CASA


El trozo final del trabajo para preparar su casa para el mercado implica convertir
la casa renovada en una casa donde los compradores quieren vivir. En a�os
recientes, la organizaci�n de casas se ha hecho una manera popular de dar a
compradores anticipados una vislumbre de a qu� la vida parecer�a en la casa. Las
compa��as de organizaci�n profesionales llenan casas vacantes del mobiliario por el
cami�n lleno y crean impresiones visuales en todas partes de la casa, de un libro
de cocina y utensilios de cocina en la cocina a una novela del libro de tapa dura y
lectura de gafas en un nightstand en un dormitorio principal totalmente amueblado.
Aunque la organizaci�n profesional pueda ser una idea buena para ciertas casas en
ciertas vecindades, no recomendamos gastar el dinero para organizar cada casa
totalmente. En la Etapa Analizar, identificando mejoras, asign� un nivel del dise�o
a la casa que estaba basada en otras casas en la vecindad. Recomendamos que elija
el grado de sus esfuerzos de organizaci�n sobre la base de ese nivel del dise�o.
LA ORGANIZACI�N DE UNA CASA B�SICA
Puede recordar que el dise�o b�sico no incluye ningunos volantes. La organizaci�n
para una casa b�sica es similar. La casa se deber�a guardar intachable, y la hierba
se deber�a segar y regarse con regularidad. Quiere que su casa d� una impresi�n
visual buena de la calle. Unas peque�as plantas de gastos de explotaci�n bajos, en
las camas y una estera bienvenida son todo que tendr�a que organizar una casa
b�sica. Pero la hierba y las plantas requieren el mantenimiento. En algunos casos,
puede saltar el ajardinamiento totalmente para guardar los gastos lo m�s bajo
posible.

LA ORGANIZACI�N DE UNA CASA EST�NDAR


Cuando organiza una casa est�ndar, comienza a incorporar algunos toques baratos que
dan a la casa una sensaci�n hogare�a. No saltarse

Disp�ngase a venderse

333

mantenimiento del c�sped b�sico en una casa est�ndar. Adem�s, ponga algunas plantas
en conserva por la entrada o p�rtico delantero. Otra vez, los gastos de explotaci�n
bajos son deber. No tiene que molestar con el mobiliario, pero hacer el uso de las
superficies de la casa para crear una impresi�n visual agradable:

Coloque una bola de fruta fresca o un florero de flores en el contador de la


cocina. (�Gu�rdelos fresco!) En un vest�bulo o ba�o en polvo, a�ada el jab�n, una
jabonera y una toalla para las manos (adem�s del papel higi�nico, que est�
disponible, pero no mostrado).

LA ORGANIZACI�N DE UNA CASA DEL DISE�ADOR


Para una casa del nivel del dise�ador, su aumento de opciones de organizaci�n. Si
trae el mobiliario alquilado, su capacidad de crear una impresi�n visual se ampl�a
enormemente. Conc�ntrese en �reas de la casa donde puede destacar el uso efectivo
de espacio:

Amueble patios y p�rticos para crear �reas vivas al aire libre atractivas que
aumentan los pies cuadrados de la casa. A�ada a sillas y una l�mpara a un
dormitorio principal de gran tama�o y organ�celo con libros y mantas para darle una
sensaci�n acogedora. A�ada una cama individual y un peque�o ayudante de camerino a
un dormitorio m�s peque�o para rechazar cualquier preocupaci�n que un cuarto no se
puede amueblar suficientemente. El mobiliario del lugar de modo que dirija a
compradores para notar una visi�n agradable o los rasgos deseables de la casa como
una chimenea. A�ada taburetes de la barra y un par de ajustes del lugar del
desayuno a una barra de la cocina.

ORGANIZACI�N DE UNA ADUANA


Para una casa del nivel de encargo, considere el alquiler de una compa��a de
organizaci�n profesional que manejar� el proceso de establecer y bajar un elab-

334

Etapa cinco:Vender

perore mobiliario de casa y decoraciones. Aunque esto sea caro, el efecto en el


precio de venta de su casa puede valer la pena bien. La organizaci�n de encargo a
menudo implica completamente amueblar y decorar los cuartos principales en la casa
como el dormitorio principal, la cocina y las �reas de comedor y vivas. Este
enfoque de mercadotecnia puede ser similar a ese del �Desfile de Casas�
acontecimientos puestos por constructores de encargo en algunas �reas del metro.
Con la casa organizada, est� listo para poner la casa sobre el mercado y hacer una
venta r�pida y provechosa.

PUNTOS PARA RECORDAR


Justo como el entendimiento quien manejar� el Apuro, decidiendo quien manejar� la
venta de una casa requerir� que usted determine el mejor uso de su tiempo y
energ�a.

Si decide vender la casa por usted, no s�lo tendr� que vender la propiedad (v�a
signos, correo directo, y publicidad as� como exposici�n de la propiedad y posesi�n
de casas en exhibici�n), tendr� que manejar todos los contratos apropiados,
procedimientos jur�dicos y trabajo de escribir para hacerse al final (hablado en el
Cap�tulo 16).

El alquiler de un corredor de bienes ra�ces bueno para venderle la casa es parecido


al alquiler de un contratista general: supervisa la venta de la casa, pero puede
gastar el bulto de su tiempo en otras cosas, como su carrera primaria o la
generaci�n conduce para otra casa.

Cuando pone la casa sobre el mercado, tambi�n se tiene que asegurar que crea la
mejor impresi�n posible ya que el tiempo es primordial para una venta r�pida. Esto
significa organizar la propiedad seg�n su nivel del dise�o: b�sico, est�ndar,
dise�ador o costumbre.

Disp�ngase a venderse

335

Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco

Cap�tulo 16

Haga la venta

4� APURO

Una casa renovada, lista para venderse


5� SE VENDEN

Disp�ngase a venderse hacen la venta

Ganancia en el banco

Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

Ponga la casa sobre el mercado Consideran ofertas Cerca la venta

337
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.

En esta etapa tard�a en el proceso que tira, ya puede haber comprado el champ�n,
pero antes de que haga reventar el corcho, recuerde el consejo del sabio de Yogi
Berra: �No es terminado antes de que sea terminado�. Tiene que poner la casa sobre
el mercado, y por supuesto tiene que conseguir una oferta aceptable y cerrar la
venta. �ltimo pero no s�lo, tiene que realizar el an�lisis final para pagar al
hombre fiscal y luego ver cuanta ganancia realmente hizo en el remodelar y vender.
Esto es cuando descorcha el burbujeante.

P�NGALO

EN EL

MERCADO

Una vez que haya decidido si va a vender la casa usted mismo o con la ayuda de su
corredor de bienes ra�ces, la siguiente decisi�n de hacer consiste en cuando vender
la casa. Esto puede ser antes de que haya completado las mejoras o despu�s de que
la casa totalmente se arregla, intachable, y se organiza.

LA DECLARACI�N DE REVELACI�N DEL VENDEDOR


Antes de poner la casa en el mercado, probablemente tendr� que llenar un documento
que detalles casi todo sabe sobre la condici�n corriente y pasada de la casa. Ha
llamado la declaraci�n de revelaci�n del vendedor, y se requiere seg�n la ley en la
mayor parte de estados. Ser�a un error principal y un riesgo legal serio de no
hacer esto o hacerlo inexactamente. Vendiendo una casa, deber�a esperar que
compradores anticipados examinen con cuidado la declaraci�n de revelaci�n del
vendedor que produce. Es una de aquellas formalidades que se deber�an completar tan
pronto como est� listo para vender la casa. No s�lo ir� marcando que sistemas est�n
en el lugar y en que tipo de condici�n est�n, tambi�n deber�a revelar cualquier
problema principal (p.ej., da�o acu�tico, infestaci�n del par�sito, cuestiones
estructurales) que existi� cuando compr� la casa y lo que ha hecho

338

Etapa cinco:Vender

fijarlos. Tambi�n debe revelar cualquier trabajo que se hiciera sin los permisos
requeridos. Esto es una oportunidad buena de poner en una lista todas las mejoras
que ha hecho a la casa ya que la compr� (nueva alfombra, nuevo sistema HVAC, nuevo
tejado, etc.). A nuestro parecer, deber�a revelar todo en el cual puede pensar de
modo que nunca haya pregunta sobre lo que hizo o no hizo a la casa.

CUANDO VENDER
Hay dos escuelas del pensamiento entre inversionistas sobre cuando poner
propiedades de la inversi�n a disposici�n de compradores anticipados. Unos van para
una huelga r�pida, y los otros van para el impacto m�ximo. A ciertos inversionistas
les gusta ofrecer sus casas al p�blico antes de que completamente se arreglen y
listos para venderse seriamente. Hacen esto por alguna combinaci�n de lo
siguiente:1. la presentaci�n un �Para la venta� entra el patio 2. La publicidad de
la propiedad en el peri�dico o en sitios web de bienes inmuebles locales 3.
Enviando tarjetas postales a listas de direcciones y otras casas en la vecindad Su
esperanza es hacer una venta r�pida sin necesidad tener de hacer todo el trabajo de
terminar las mejoras, organizando la casa, y contratando a un agente. Este m�todo
tiene m�s �xito cuando el mercado de la vivienda local se calienta y hay m�s
compradores que casas disponibles. La otra escuela del pensamiento implica contener
el p�blico hasta que la casa de la inversi�n est� completamente lista para la
inspecci�n. Estos inversionistas creen que maximiza el precio de venta cuando no
s�lo arregla la casa sino tambi�n crea un lugar que un comprador podr�a llamar a
casa. A�adiendo los �ltimos toques, incluso una limpieza final cuidadosa, alguna
tierra de buen gusto -

Haga la venta

339

debilitando, y la organizaci�n de la casa, presentan la casa en un camino que apela


a propietarios que esperan acercarse inmediatamente. Este enfoque tiene sentido
cuando hay muchas casas en el mercado y necesita suyo para destacarse de la
muchedumbre.

remodelar y vender PUNTO


Durante el proceso de la rehabilitaci�n, ponemos un para la venta entran el patio
para sacar la palabra a la vecindad que arreglamos la casa para la reventa
inmediata. Esto es una gran manera encontrar al vecino abajo la calle quien quiere
trasladarse a una casa m�s grande o m�s agradable en la misma vecindad. Una vez que
el apuro es completo, si la casa no se ha vendido, nuestro corredor de bienes
ra�ces pone la casa en una lista en Multiple Listing Service (MLS) y comienza la
mercadotecnia y la exposici�n de la propiedad. Entonces circulamos para
concentrarnos en otras oportunidades.

Si es la mercadotecnia la casa antes o despu�s de que completamente se arregla, el


objetivo es conseguir una oferta cuanto antes. �Pero y si consiga una oferta
r�pida, posiblemente hasta antes de que est� oficialmente en el mercado? �Y si el
precio de venta sea un poco m�s bajo que cree que se puede poner? Vamos a hablar
que hacer con ofertas que no encuentran sus expectativas.

CONSIDERACI�N DE OFERTAS
Un amigo y el inversionista del mismo tipo terminaban una propiedad de la inversi�n
que plane� poner en una lista por 250000$ una vez que estuviera listo. Antes de que
oficialmente pusiera la casa sobre el mercado (y antes de que terminara de sellar
los pisos de madera), consigui� una oferta de 235000$. Decidi� rechazar la oferta y
terminar la casa primero para ver si lo podr�a vender por el precio completo.

340

Etapa cinco:Vender
La pr�xima semana, los pisos de madera en la casa eran sanded y sellaron. Despu�s
de completar el trabajo, su contratista que suela le dijo que las puertas se
cerraron con llave y que a nadie le deber�an permitir entrar durante veinticuatro
horas mientras los pisos secaron. Fij� signos en ingl�s y espa�ol que dijeron ��No
andan por los pisos!� y hasta tom� las llaves a la casa s�lo para ser seguro. El
mismo d�a, sin embargo, nuestro amigo dej� entrar a un par de contratistas para
trabajar en el azulejo en otra parte de la casa. Les dio instrucciones expl�citas
de rechazar los pisos de madera, pero puede adivinar lo que pas� despu�s: Cuando
nuestro amigo volvi� al d�a siguiente, descubri� huellas y rasgu�os tan
profundamente en el sellador que los pisos de madera tuvieron que ser resanded y
resellado. �La moraleja a esta historia? El primer dinero es el mejor dinero.M�s
vale p�jaro en mano que ciento volando. Escoja su clich� favorito mientras acepta
la primera oferta leg�tima. Por la oferta leg�tima, queremos decir uno serio de un
comprador con la capacidad de cerrarnos. Lo que no quiere hacer es toman la casa
del mercado inmediatamente para un comprador que no se puede calificar o hasta muy
interesado.

Las seis consideraciones de una oferta


1. Carta de prestamista 2. Per�odo inspector r�pido 3. No contingente en la venta
de otra casa 4. Per�odo de cierre corto 5. Pago al contado razonable 6. Fianza
razonable
La figura 16-1 las seis consideraciones de una oferta

Tiene que hacer una evaluaci�n r�pida de cada oferta de verificar que el comprador
anticipado considera la casa seriamente y es econ�micamente capaz de la compra de
ella. Si piensa en rechazar una oferta en

Haga la venta

341

las esperanzas de conseguir mejor uno o pesar ofertas en un gui�n de la oferta


m�ltiple - le pueden tan bendecirse - querr� pagar la concentraci�n a varias partes
de la oferta adem�s del precio de venta puesto en una lista del contrato (la Figura
16-1). 1. Carta de prestamista. Si un comprador si yendo a financiar una parte de
la compra, deber�a demostrar que tiene los medios de comprar la casa con una
precalificaci�n (o, todav�a mejor, una preaprobaci�n) carta de su prestamista.
Tenga cuidado con el comprador que no proporciona el que. 2. Per�odo inspector
r�pido. El per�odo inspector deber�a ser unos d�as en vez de unas semanas de modo
que pueda recuperar su casa en el mercado r�pidamente si el comprador se echa atr�s
o est� poco dispuesto a hacer cualquier reparaci�n solicitada. 3. No contingente en
la venta de otra casa. En mayor�a de los casos, deber�a evitar la situaci�n donde
el comprador tiene que vender su casa primero para subir con el dinero para pagar
su casa. Esto es demasiado incierto y entretenido para un inversionista que planea
para una venta r�pida. 4. Per�odo de cierre corto. Ha estado pagando ya gastos
tranquilos durante el proceso de construcci�n. �Si un comprador ha declarado que
necesita dos a tres meses antes de que est� lista para cerrarse, est� preparado
para seguir incurriendo en gastos de la posesi�n mientras la casa es del mercado?
5. Pago al contado razonable. Si un comprador puede subir con s�lo el 5 por ciento
o menos del precio de venta para un pago al contado, hay una posibilidad aumentada
tendr� la dificultad asegurando un pr�stamo. Sin embargo, en vecindades de la parte
inferior, muchas ofertas tienen relativamente peque�os pagos al contado, as� no
est� demasiado r�pido para rechazar una oferta en esa situaci�n. 6. Fianza
razonable. Si un comprador es serio sobre la casa, puede esperar que ella ofrezca
la fianza aproximadamente del 1 por ciento.

342
Etapa cinco:Vender

Algo el valor de menos del un mes de sostener gastos no le proteger� si la venta no


pasa. Si la fianza es no reintegrable, tiene un mayor aseguramiento que el
comprador no se echar� atr�s. Vamos a estar claros: no sugerimos que rechace cada
oferta que no encuentra cada elemento en la lista. Pero son todos los factores que
le pueden ayudar a decidir si quiere aceptar una oferta o tomar sus posibilidades
en la espera del otro. Si nuestro amigo del inversionista hubiera reconocido que
primero ofrecen, habr�a hecho una ganancia r�pida agradable del remodelar y vender.
Pero en cambio, gast� m�s dinero para los pisos, incurri� en gastos de la posesi�n
adicionales, y todav�a ten�a que encontrar a otro comprador. El viejo adagio �cosas
buenas viene a aquellos que esperan� no necesariamente es verdad en remodelar y
vender casas. Seguramente las cosas buenas pueden pasar, pero en nuestra
experiencia las negativas potenciales pesan m�s que el positives cuando viene a
rechazar una oferta leg�tima pero temprana. El mercado puede dar vuelta, la casa se
podr�a destrozar o robarse, creyendo que los gastos podr�an aumentar, el tejado se
podr�a da�ar en una tormenta, etc�tera. Una alternativa a rechazar una oferta que
piensa puede no dejar por los suelos acepta la oferta sino tambi�n acepta reservas,
con un per�odo del poco tiempo para cualquier contingencia.

OFERTAS DE RESERVA
Las ofertas de reserva son grandes p�lizas de seguros por si la primera oferta
fracase. Cuando una oferta inicial se acepta, todav�a puede aceptar ofertas
adicionales y hasta incluir la condici�n �que acepta ofertas de reserva� del
listado de MLS. La belleza de una oferta de reserva es que no s�lo le da otra
oportunidad de vender la casa sino tambi�n le da m�s acci�n de palanca en la
negociaci�n con el comprador que present� la primera oferta. Una vez que el primer
comprador es consciente que hay una o varias ofertas de reserva, de repente realiza
que su capacidad de negociar se ha disminuido bastante.

Haga la venta

343

Pero otra vez, aun si el mercado local est� caliente, es nuestro consejo para ir
con la primera oferta razonable. Las ofertas de reserva se pueden deshacer tan
f�cilmente como una oferta primaria puede. Se puede encontrar rechazando una oferta
de reconocer que la reserva s�lo para tenerla fracasa tambi�n. En cualquier caso,
aseg�rese que busca el consejo de un corredor de bienes ra�ces o abogado antes de
aceptar ofertas m�ltiples, hasta ofertas de reserva. Cuando firma un contrato debe
realizar todas las obligaciones de ese contrato. Una mano amiga de un profesional
de bienes inmuebles le puede ayudar a evitar por casualidad consentir en vender su
casa a dos partidos diferentes (cuando tuvo la intenci�n de venderlo a uno y tener
el otro como una reserva). Esto m�s a menudo pasa que podr�a pensar y los
vendedores a menudo tienen que pagar da�os para salir.

CIERRE DE LA VENTA
Una vez que el contrato y la fianza se presentan a la compa��a de cierre, es tiempo
de poner el champ�n sobre el hielo, pero todav�a no tiempo para estallar las gafas.
Justo como la compra de una casa, no es terminado hasta que cada uno firme todos
los papeles. La figura 16-2 muestra el proceso de cinco pasos para ponerse a la
mesa de cierre.

Cinco pasos a cierre en la venta de una casa


1. Muestre unas pruebas documentales 2 del permiso. Responda para reparar
solicitudes 3. Proporcione una revisi�n 4. Seguro del t�tulo de compra 5. Solicite
una declaraci�n del establecimiento
La figura 16-2 cinco pasos a cierre en la venta de una casa

344

Etapa cinco:Vender

1. MUESTRE UNAS PRUEBAS DOCUMENTALES DEL PERMISO


Recomendamos que siempre obtenga cualquier permiso necesario y consiga las
inspecciones requeridas para proyectos de construcci�n. Cuando venga el tiempo para
venderse, tendr� que tener copias de todos los permisos e inspecciones disponibles
para compradores anticipados para mostrar que, cuando necesario, el trabajo fue
hecho por profesionales autorizados e inspeccionado por las autoridades locales.

2. RESPONDA PARA REPARAR SOLICITUDES


El comprador deber�a pedir la inspecci�n de la casa y cualquier otra inspecci�n
requerida por el prestamista del comprador tan pronto como la oferta se firma. De
estos camino los resultados estar�n disponibles antes de que el per�odo inspector
expire. Tiene tres opciones si el comprador solicita que haga una reparaci�n:1.
haga la reparaci�n usted mismo a su cuenta 2. Consiga que su contratista arregle el
problema gratuitamente para una reparaci�n que era la parte del �mbito de trabajo
3. Decadencia para hacer la reparaci�n, permitiendo el comprador retroceder del
acuerdo o negociar de nuevo Otra vez, si tiene ofertas de reserva, puede tomar una
postura m�s resistente de la fabricaci�n de cualquier reparaci�n, pero el siguiente
comprador anticipado puede hacer las mismas solicitudes. A menudo es mejor guardar
el acuerdo que va haciendo peque�as reparaciones u ofreciendo al comprador una
cantidad de dinero fija durante el cierre.

3. PROPORCIONE UNA REVISI�N


La revisi�n que adquiri� cuando compr� la casa deber�a ser aceptable para el
prestamista del comprador a condici�n de que no hiciera ningunas adiciones o
mejoras en la propiedad m�s all� lo que existi� antes. Si su trabajo

Haga la venta

345

afectado las l�neas de la propiedad, servidumbres o l�mites, el comprador pedir� y


t�picamente pagar� una nueva revisi�n.

4. SEGURO DEL T�TULO DE COMPRA


En la mayor parte de transacciones de bienes inmuebles, es acostumbrado para el
vendedor para comprar la p�liza de seguros del t�tulo. Sin embargo, en una
transacci�n de la inversi�n de bienes inmuebles, el inversionista a menudo compra
la pol�tica del t�tulo cuando compra la casa. As�, probablemente comprar� dos
p�lizas de seguros del t�tulo por un remodelar y vender: uno cuando compra la casa
y al otro cuando lo vende. Si resulta vivir en un estado que requiere que
abastecedores de seguro del t�tulo ofrezcan el �compromiso abierto� opci�n que
cubrimos en el Cap�tulo 11 sobre la p�gina 228, esto es cuando aprovechar� la
opci�n en vez de comprar una segunda p�liza de seguros del t�tulo.

5. SOLICITE UNA DECLARACI�N DEL ESTABLECIMIENTO


El �ltimo paso antes de firmar el trabajo de escribir debe mirar a la declaraci�n
del establecimiento para examinar todos los gastos y gastos as� como sus beneficios
de la venta. Como en la etapa de la Compra, es importante revisar este documento
temprano en el proceso de cierre para asegurarse que no hay errores o cargos
excesivos. P�ngase en contacto con la compa��a de cierre si tiene alguna pregunta,
y un representante ser� capaz de revisar cada art�culo de la l�nea. Pida que su
agente de cierre renuncie cualquier honorario �de chatarra� que se revele en la
declaraci�n. Despu�s cierra el d�a. Esto es el tiempo para cerrar los libros sobre
el remodelar y vender y calcular su ganancia.

CIERRE DE LOS LIBROS


Cerrando los libros sobre su primer - o cincuenta - el remodelar y vender puede ser
un acontecimiento emocionante y educativo. Lleve tiempo para analizar lo que fue el
derecho y

346

Etapa cinco:Vender

lo que se equivoc� de modo que pueda aprender de la experiencia y hacer un a�n


mejor trabajo en el siguiente remodelar y vender. El m�s importante, antes de que
invierta de nuevo sus ganancias en la siguiente casa, tiene que poner el dinero
aparte para impuestos y cualquier otro gasto que no se haya pagado.

remodelar y vender PUNTO


Uno de los clientes m�s j�venes de HomeFixers es conocido por poner precios de
venta de registro con sus capirotazos. Kary Aycock, de 24 a�os, nos encontr� en un
club de la inversi�n de bienes inmuebles y ha alquilado HomeFixers para manejar las
mejoras de cuatro de sus capirotazos. El modus operandi de Kary debe crear el valor
m�ximo en ella reconstituye por maxing la norma vecina. Se pone conduce a trav�s de
una campa�a del correo directo muy eficaz y compra casas en vecindades de alta
cualidad. Una vez que la casa es la suya, va todos con granito, pisos de madera,
iluminaci�n, ventanas, encuentros, etc. y ahora tiene una reputaci�n en estas
vecindades para poner precios de venta de registro.

UNA SITUACI�N FISCAL


A veces o�mos que la gente dice que no hicieron ning�n dinero porque toda su
ganancia fue comida por completo por impuestos. En realidad, esto no puede pasar.
Sus impuestos son una parte de su ganancia, y la tasa impositiva nunca es el 100
por ciento. Sin falta explique y descuente cada gasto que incurri� en compra,
posesi�n y venta de la casa antes de contar cuanto impuesto para pagar. El �xito
fiscal m�s grande viene si tirara la casa en menos de un a�o. En esta situaci�n
pagar� el precio de la plusval�a �a corto plazo�, que es el mismo precio que esto
para ingresos ordinarios como salarios y sueldo. Una vez que haya sostenido la casa
durante un a�o y un d�a, paga el precio de la plusval�a �a largo plazo� en su
ganancia, y en mayor�a de los casos que causa una talla -

Haga la venta

347

ahorros fiscales capaces. De este modo, en el acontecimiento improbable que su


remodelar y vender consigue cerca de esa primera se�al del a�o de cuando lo compr�,
considere el retraso que se cierra hasta despu�s de un a�o y disfrute de una
reducci�n de impuestos. Si decide vivir en su casa mientras la tira, un nuevo mundo
entero de ahorros fiscales se abre, pero s�lo si vive en la casa durante dos a�os.
Si es solo, puede descontar hasta 250000$ en la ganancia de la venta de la casa.
Los matrimonios pueden descontar 500000$. As�, un matrimonio paga impuestos s�lo
sobre ganancias que exceden 500000$, en cuyo caso el pago de impuestos no es casi
como doloroso. Puede hacer este m�ltiplo tiempos mientras ha vivido en la casa
durante dos de los cinco a�os pasados y no se vende m�s que una vez cada doce
meses. En c�rculos de la inversi�n, la estrategia de vivir en una casa mientras lo
fija y tira a menudo se llama �homesteading�.

Guiones fiscales para una ganancia de 50000$


El gui�n Tirado en Impuesto de menos de 1 A�o sobre � la Explicaci�n de $10000$
15000 de la Ganancia de 50000$ � Var�a basado en otros ingresos y deducciones el
15% de la ganancia

Tirado en m�s de 1 A�o, pero no vivi� en ello Vivi� en la Casa durante 2 A�os

7500$

0$

Exento de impuestos desde ganancia menos de 250000$ (500000$ de estar casados)

Figura 16-3

Guiones fiscales para una ganancia de 50000$

La figura 16-3 muestra una comparaci�n de los impuestos para tres capirotazos que
ten�an una ganancia de 50000$. Los derechos tributarios cambian con frecuencia, tan
seguramente concordar�n con su contable para los �ltimos detalles del c�lculo de
los impuestos sobre un remodelar y vender.

348

Etapa cinco:Vender

remodelar y vender PUNTO


Hay una manera de aplazar impuestos ejecutando un 1031 Cambio (El art�culo 1031 de
la Ley del impuesto sobre la renta). Un 1031 Cambio permite que inversionistas
hagan rodar la ganancia de la venta de una propiedad de la inversi�n en otra
propiedad sin necesidad tener de pagar cualquier impuesto sobre la plusval�a. Para
licenciarse, ambos la vieja propiedad (el que tir�) y la nueva propiedad (el que
tirar� despu�s) tienen que encajar la definici�n IRS de la propiedad sostenida para
la inversi�n o usada en un comercio o negocio y debe identificar la nueva propiedad
dentro de cuarenta y cinco d�as. Tambi�n, debe cambiar �como� propiedades: una casa
para una casa. Si encuentra la siguiente casa r�pidamente, le animamos a explorar
el 1031 Programa de intercambio con su contable. Tambi�n necesitar� una 1031
compa��a calificada para servir de su agente del dep�sito entre la venta de su
primera propiedad y la adquisici�n de su pr�ximo.

ESTALLE EL BURBUJEANTE
Una vez que la casa se vende, es tiempo de divertirse. Vamos a esperar que haga una
ganancia agradable de cada remodelar y vender, pero hasta una peque�a ganancia
significa que consigui� una educaci�n pagada. La mayor parte de inversionistas
aprenden sus lecciones que tiran mientras todav�a empleado en sus empleos del d�a.
As�, tienen algo para echar la mano si deciden que remodelar y vender no es para
ellos o si las ganancias de sus primeros pocos capirotazos no pagan las cuentas. No
recomendamos dejar su trabajo del d�a de remodelar y vender de jornada completa
hasta que haya hecho varios capirotazos que han generado una ganancia buena. Nos
zambulliremos en este tema y otros en el Cap�tulo 17. Felicitaciones, ahora
entiende la anatom�a de un remodelar y vender - los pasos, las listas de
comprobaciones, los sistemas y las decisiones clave.

Haga la venta

349
4� APURO

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN

Disp�ngase a venderse hacen la venta

Ganancia en el banco

PUNTOS PARA RECORDAR


Todo su trabajo duro est� a punto de dar resultado cuando comienza a entretener
ofertas de su propiedad. Puede decidir prevender la propiedad antes de que
completamente se termine, aunque algunos inversionistas prefieran esperar hasta que
todos los �ltimos toques se hayan completado antes de mostrar la casa a
compradores. El uno o el otro camino, m�s largo una propiedad se sienta en el
mercado, m�s riesgo all� es de su ganancia comida por completo. Cualquier oferta de
la propiedad se deber�a considerar y evaluarse seriamente. Antes de que una oferta
se acepte, debe proporcionar la revelaci�n de un vendedor detallado as� como
cualquier permiso obtenido para el proyecto y darles al agente del comprador para
la revisi�n. Despu�s de que una oferta se acepte, probablemente habr� inspecci�n
habitual, seguro del t�tulo y revisi�n antes de que se pueda cerrar en la casa.
Finalmente, es importante llevar tiempo para volver a los libros para revaluar c�mo
bien hizo en sus c�lculos. Si se pag� bien por su remodelar y vender o simplemente
consigui� una educaci�n pagada, quiere aprender de cualquier error y remodelar y
vender su siguiente casa con m�s conocimiento y confianza.

350

Etapa cinco:Vender

EL CLUB DE INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DEL MILLONARIO, la PARTE VI Bill y


Nancy
Bill empuj� la puerta abierta y bombe� su pu�o en el aire cuando anduvo de la
oficina de su corredor de bienes ra�ces. �S�! �Lo hicimos! Acababa de firmar un
contrato para vender su casa de la inversi�n por 95000$. Era 5000$ bajo su precio
inicial, pero era la cantidad exacta que Bill y Nancy hab�an estimado para el
precio de venta eventual. Se hab�an atenido al plan y recibir�an una ganancia
agradable. R�pidamente marc� a Nancy en su tel�fono celular cuando cruz� de un
tranco abajo la acera hacia su coche. �No va a creer esto�, cacare�. ��Qu�?� Nancy
contest�. Podr�a o�r a los nietos en el fondo, probablemente brincando al canap�.
�Johnny, baje, miel, har� da�o a usted�, dijo Nancy. ��Ahora, qu� dec�a, Bill?�
��Vendimos la casa!� �Ning�n camino. S�lo lo pusimos sobre el mercado ayer.
�Johnny, baje!� ��S�! Doug llam� hace aproximadamente dos horas y dijo que una
oferta hab�a entrado y el comprador quiso firmarla en seguida. Me dirig�
directamente a la oficina de Doug por tanto le podr�a llamar despu�s de que el
acuerdo se hizo�. �Bill�, Nancy suplic�. �Si esto es una especie de broma
pesada...�. Bill se ri�. Pasaba tan r�pido. �No, ninguna broma. Ofreci� 92000$.
Respond� en 95000$, y lo tom�. S�lo dej� la oficina de Doug con un contrato firmado
en la mano�. �Esto es fant�stico�, exclam� Nancy. ��As� eso es? �La venta de
nuestra casa es m�s f�cil que un fin de semana con el grandkids!� �Ah, s�lo unas
formalidades: revisi�n, valoraci�n, inspecci�n�. Bill abri� la puerta de su coche.
�Tienen un per�odo de la contingencia de dos semanas para hacer todo esto, y luego
nos cerramos�.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI


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351

El primer en el grupo para comprar una casa y la primera para venderse. �S�!���
Nancy llam�. �Bill, recoja el tel�fono. Creo que es el corredor de bienes ra�ces�.
�Hola, Bill. Es Doug�. Hab�an sido doce d�as desde que hab�an firmado el contrato,
y el cierre se program� para el d�a siguiente. ��Tan Doug, a qu� hora nos cerramos?
� Nancy anduvo en, sosteniendo su calendario. Hab�a una pausa. �No hacemos�, dijo
finalmente. ��Qu�?�Qu� pas�?� Bill tron�. Nancy grimaced. �Ah, querido�. �El
comprador era otro inversionista�, explic� Doug. �Intentaba a la venta al por mayor
la casa. No encontr� a otro comprador y apoyado del acuerdo�. Bill sacudi� su
cabeza. Dos semanas gastaron mientras la casa era del mercado. ��Qu� hacemos ahora,
Doug?� �Bien, no mucho m�s lo podemos hacer ahora excepto el aplazado en el
mercado�. �Tenemos otra casa de la cual queremos hacer una oferta�, se confi� Bill.
�No puedo remodelar y vender el gatillo a ello hasta que esta casa se venda�. El
tono de Doug se hizo m�s alegre. �Oye, conseguimos la primera oferta bastante
r�pidamente. Estuve seguro que no ser� tambi�n mucho antes de que consigamos al
otro�. �Bien, gracias, Doug. Av�senos si oye algo�. Colgaron. Bill alcanz� la mano
de Nancy y le dio un apret�n. �Tiene raz�n. �Despu�s de todo, c�mo con fuerza puede
ser?� ��Tan f�cil como un fin de semana con el grandkids?� Nancy pregunt� con una
sonrisa d�bil.

352

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI

Samantha
Samantha dej� las flores a un lado y tir� la tarjeta del sobre. �Sam,
Felicitaciones por la venta de su casa! Hizo un gran trabajo, y como siempre, estoy
tan orgulloso de usted. �Cuando comienza el pr�ximo? Amor y besos, la mam� Samantha
sonri� y ech� un vistazo al calendario. La inspecci�n para su siguiente remodelar y
vender se program� para el martes.

Mitch y Amy
Mitch movi� a una silla en el lugar mientras Amy dej� la estera bienvenida. Hab�an
movido casi la mitad de su propio mobiliario y hab�an tomado a pr�stamo a unos de
sus amigos para organizar su casa en exhibici�n. �Parece fant�stico�, dijo Mitch,
contemplando el cuarto. �Ha hecho un trabajo incre�ble que decora este lugar, Amy�.
�Gracias. Ha hecho un trabajo incre�ble que arregla la casa para m� para pintar.
�Recordar el desastre del azulejo?� Mitch se podr�a re�r casi en la visi�n
retrospectiva, pero no completamente. No antes de que despu�s de ello se vendi�.
�Nos quedamos el presupuesto, aun si realmente termin�ramos un mes m�s tarde que
planeamos�. �Y no un momento demasiado pronto; es las dos�, anunci� Amy. Anduvieron
a la puerta principal, y Mitch la abri� justo a tiempo para ver a una pareja
acercarse la acera.

Bill y Nancy
�Han sido cinco semanas desde que lo aplazamos en el mercado, y la �nica oferta que
tenemos es por 82500$�. El pu�o de Bill aporre� la mesa.

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI


353

Doug limpi� su garganta. �A veces estas cosas s�lo llevan tiempo�, dijo, observando
los dedos apretados de Bill. �Siento, Doug. S� que no es su falta. Dispare
directamente conmigo. �Por qu� no es esto vendi�ndose?� pregunt�, mirando fijamente
directamente en los ojos de Doug. Doug respir� hondo. �No creo que las mejoras en
la casa se comparen favorablemente con las otras casas en el �rea�. ��Qu�? �Los
z�calos?� El pu�o afloj�, y sostuvo sus palmas de manos. Doug se recost�, soltando
su aliento en un whoosh. �No son s�lo los z�calos. La mayor parte de las casas para
la venta en esa �rea han remodelado cocinas del dise�ador y han actualizado cuartos
de ba�o�. El tel�fono celular de Doug se march�, y comprob� al visitante ID.
�Ag�rrese. Esto es el otro agente�, dijo. Bill consigui� hasta el paso la peque�a
oficina. Doug recogi� y escuch� atentamente. �Bien, me tendr� que dirigir a mi
cliente; regresar� a usted�. Colg�. �Respondieron�, dijo. Bill dej� de marcar el
paso. �Son 85000$�. Esto no dejar�a ninguna ganancia, pero �l y Nancy se ten�an que
vender porque realmente se excitaron con la casa que hab�an encontrado
recientemente. Sab�a que Nancy se aprobar�a; la espera a esta casa la puso
nerviosa. Bill levant� un suspiro profundo. �T�melo�.

Mitch y Amy
�Ed, es Mitch. Tengo Amy conmigo por el tel�fono del altavoz�. ��C�mo fue la casa
en exhibici�n?� Ed pregunt�. �Fue bien...�. Mitch dej� la explicaci�n pendiente.
�Ah, siento. La tal vez pr�xima vez�. Amy interrumpi�, ��Lo que trata de decir es
que conseguimos dos ofertas!�

354

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI

El club del inversionista de bienes inmuebles del millonario


�Bien, esto es nuestra primera reuni�n ya que cada uno vendi� su remodelar y
vender. Tenemos una idea �spera de c�mo cada uno hizo, pero esto es el tiempo de la
l�nea de fondo�, dijo Ed. �Vamos a o�r su ganancia final despu�s de que cerr� los
libros�. Bill se inclin� adelante. Como de costumbre, era el que para comenzar.
�Bien, vamos a ver�, dijo Bill. �Compramos nuestra casa por 66000$, gastamos
aproximadamente 5000$ para mejoras, y luego la vendimos por 85000$�. Hizo una pausa
para el efecto dram�tico y dijo que �Hicimos 14000$�. El grupo permaneci� tranquilo
y cambi� miradas dejadas perplejas. Conoc�an a Bill y el acuerdo de Nancy era
apretado. Nancy sonri� abiertamente y afect� aqu� a la cabeza. �Bill c�modamente
excluy� los gastos tranquilos, que sumaron casi 14500$�, a�adi�, refiri�ndose a su
bloc de notas. Bill sostuvo sus manos en la rendici�n fingida. �Culpable como
cobrado. Realmente perdimos un poco menos de 500$, pero lo veo como un precio justo
por una educaci�n buena�. Mir� la mesa. �Aprendimos una lecci�n grande aqu�. No
seguimos el proceso y nos cost�. Por suerte, no nos cost� mucho�. �S� que no es lo
que esperaba, pero estoy realmente orgulloso de usted tipos�, dijo Amy. �Aqu�,
aqu�, anunci� Ed. Sostuvo su cristal y dio un toque a una cuchara contra el lado.
�A Bill y Nancy, las lecciones aprendieron y seg�n su siguiente acuerdo�. Los dem�s
participaron para un coro de gafas que resuenan. Nancy puso su brazo alrededor de
Bill y se ri� de cada uno juntado de la mesa. �Era nuestro primer intento. La
pr�xima vez haremos mejor. Hemos encontrado ya nuestro siguiente remodelar y
vender�. �No es el �nico quien aprendi� algunas lecciones�, dijo Mitch. �Las buenas
noticias son hicimos aproximadamente 12500$�. Todos ellos resonaron sus gafas para
Mitch y Amy. ��Felicitaciones!�

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI


355

�Podr�amos haber hecho 500$ suplementarios�, Amy a�adi� cuando la celebraci�n de la


cuchara se extingui�. �Si no lo hubi�ramos gastado para el gas, yendo en coche de
ac� para all� a la casa�. �No haga, en ninguna circunstancia, compre una casa fuera
de sus vecindades objetivo�, a�adi� Mitch. Cada uno se ri� entre dientes, bien
consciente del dilema de conducci�n de Mitch de reuniones pasadas. �Para quedarme
el presupuesto despu�s de un par de desgracias, termin� pasar demasiado mucho
tiempo haciendo el trabajo yo mismo�, admiti� Mitch. �No tenemos cualquiera enga�a
otra casa a�n porque completamente paramos la generaci�n de ventaja para terminar
�ste�. �Para no preocuparse�, dijo Ed, sonriendo. �Hay muchas casas para
reconstituir ah�, y querr�a trabajar con usted dos otra vez en cualquier momento�.
Dio vuelta a Samantha. �Creo que Samantha tiene algunas buenas noticias al
informe�. Samantha trat� de no parecer demasiado contenta. �Hice m�s de 26000$�,
confes�. Otra ronda de cucharas que resuenan dibuj� vistazos desaprobadores de la
gente a otras mesas en el restaurante. �As� pues�, Ed dijo, mirando alrededor la
mesa, �parece a que todo se interese en hacer otro remodelar y vender�. Cada uno en
el grupo salud� con la cabeza sus cabezas, y Samantha a�adi�, �Definitivamente.
Hemos conseguido todos un poco de trabajo delante de nosotros si vamos a alcanzar
esa se�al de siete cifras, pero al menos dimos un paso en la direcci�n correcta�.
�Una tostada�, dijo Bill. Levantaron sus gafas juntos y dijeron, �Al Club de
Inversionistas de Bienes inmuebles del Millonario�.

356

El club de inversionistas de bienes inmuebles del millonario, la parte VI

Cap�tulo 17

Reuni�n de todo esto

1� ENCUENTRAN

Una casa con potencial de la inversi�n

2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo

3� COMPRAN

Una casa de la inversi�n posee

4� APURO

Una casa renovada, lista para venderse

5� SE VENDEN

Ganancia en el banco

357
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a

remodelar y vender en cualquier remodelar y vender del mercado de media jornada y


de jornada completa

Esperamos que haya disfrutado de su viaje a trav�s del remodelar y vender. Tambi�n
esperamos que ganara un poco de perspicacia de Samantha siguiente, Bill, Nancy,
Mitch, y Amy encuentra, fija y tira sus primeras inversiones de la rehabilitaci�n.
Les deseamos la mejor de la suerte en sus pr�ximos. Antes de envolver el libro, nos
gustar�a compartir unos pensamientos en remodelar y vender que se extienden m�s
all� del modelo. Al principio del libro mencionamos el hecho que tirando trabajos
en cualquier mercado. Ahora tomaremos una mirada m�s cercana c�mo las condiciones
del mercado pueden afectar su estrategia. Tambi�n le daremos algunas agujas en c�mo
usar el m�s con eficacia su tiempo y recursos si tira de media jornada o de jornada
completa.

TODAV�A TIRANDO SOBRE EL remodelar y vender


Una de las cosas que amamos en remodelar y vender casas es la capacidad de invertir
en propiedades de la rehabilitaci�n sin tener en cuenta condiciones del mercado
corrientes. Sin embargo, esto no significa que siempre se deber�a acercar a
remodelar y vender una casa el mismo camino. Querr� saber qu� camino los vientos
del mercado hacen volar e interpretan en consecuencia. Cuando viene a la
fabricaci�n del mercado relacion� decisiones sobre un remodelar y vender, todo que
realmente importa es lo que pasa en y alrededor de sus vecindades objetivo. Las
tendencias nacionales finalmente pueden afectar la escena local, pero ese impacto
es lejos de ser inmediato o hasta seguro. Recomendamos que pague la concentraci�n a
art�culos actuales en los peri�dicos locales y diarios comerciales y, lo que es m�s
importante preste la atenci�n al n�mero de casas que se venden en sus vecindades
objetivo, c�mo r�pidamente se venden, y por cuanto.

358

Reuni�n de todo esto

Aquellos indicadores locales le dar�n un sentido de si la oferta y demanda favorece


a compradores o vendedores. Ese entendimiento dirigir� su foco y determinar� su
estrategia inmediata.

remodelar y vender

EN A

EL MERCADO DEL VENDEDOR

En t�rminos generales, el mercado de un vendedor es cuando hay una abundancia de


compradores que buscan casas y menos casas para la venta. Para ponerlo en t�rminos
econ�micos, la demanda es mayor que el suministro. En el mercado de un vendedor,
los propietarios esperan venderse r�pidamente, en o encima del valor de mercado. En
la compra de una propiedad de la inversi�n, una frustraci�n com�n en el mercado de
un vendedor se hace sobrepujada en una casa por la gente que va a arreglar la casa
y vivo en ello. Como un inversionista, m�s a menudo que no, no puede corresponder a
su oferta y todav�a ser capaz de pagar las mejoras, explicar gastos tranquilos y
revender la casa por una ganancia. De este modo, en el mercado de un vendedor,
conc�ntrese en estrategias de generaci�n de plomo que le unen con propiedades antes
de que reciban publicidad en Multiple Listing Service (MLS). Esto es claramente un
tiempo para prospectar casas vacantes y hacer publicidad a todos los residentes en
una vecindad con su mensaje del dinero efectivo r�pido y ningunos fastidios. Las
buenas noticias son que una vez que haya encontrado y haya comprado una casa de la
inversi�n en el mercado de un vendedor, bien se coloca para recibir un mejor que la
ganancia media. No s�lo deber�an haber muchos compradores para su casa, se puede
beneficiar de la apreciaci�n de la casa en el valor mientras lo arregla.

remodelar y vender

EN A

EL MERCADO DEL COMPRADOR

El mercado de un comprador es cuando hay una abundancia de casas para la venta y


menos compradores interesados en ellos. En este caso, el suministro es mayor que la
demanda. Para propietarios, esto por lo general significa que un precio de venta
inferior y un tiempo m�s largo se vende.

Reuni�n de todo esto

359

Buscando casas en el mercado de un comprador, no es como probablemente para


competir con la gente que quiere moverse en una casa a la condici�n mala, porque
hay un suministro listo de casas que no necesitan reparaciones principales. As�, la
miner�a del MLS se hace una estrategia m�s f�cil de encontrar propiedades de la
inversi�n. Adem�s, el mercado de la extinci�n del derecho de redimir tiende a
calentarse cuando el mercado de la vivienda es fr�o porque los individuos que
afrontan la extinci�n del derecho de redimir tienen la dificultad vendiendo sus
casas. Sin embargo, aunque comprando el aumento de oportunidades, la venta se hace
m�s provocativa. Tendr� que comprar una casa sobre la base de un precio de venta
eventual muy conservador y realista, posiblemente explicando adelante el
debilitamiento en el mercado. Cuando est� listo para venderse, lo tiene que valorar
derecho y arreglarlo de modo que se destaque de la muchedumbre. Para venderse
r�pidamente en el mercado de un comprador, la casa debe estar completamente lista
para hacerse una casa. La figura 17-1 muestra las cinco etapas del modelo FLIP y
explica que su foco en cada etapa puede cambiar sobre la base de las condiciones
del mercado.

JORNADA REDUCIDA

remodelar y vender DE JORNADA COMPLETA

Una vieja broma pregunta, ��Cu�l es la diferencia entre el tocino con huevos para
el desayuno?� La respuesta: �El pollo se implic�, pero el cerdo se remiti�. En
remodelar y vender casas, no es un asunto de si es mejor hacerlo de media jornada o
de jornada completa; conocemos a muchos inversionistas de media jornada y de
jornada completa afortunados. Es un asunto de su compromiso. �Es el dinero efectivo
suplementario o una nueva carrera que busca?

remodelar y vender DE MEDIA JORNADA


Tirando la jornada reducida de casas mientras trabajar jornada completa es una gran
manera ganar el dinero extra, pero aun si tira la jornada reducida, la debe tratar
como a

360
Reuni�n de todo esto

Estrategias de remodelar y vender en condiciones del mercado diferentes


Encuentre el Mercado del Comprador M�s f�cil que el mercado del vendedor. MLS y los
mercados de la extinci�n del derecho de redimir pueden ser estrategias buenas. El
Mercado del vendedor a Menudo dif�cil. Encuentre casas antes de que en p�blico
est�n en venta. Buscar propiedades vacantes y mailers a vecindades puede ser
eficaz. La casa puede apreciar, pero nunca contar con ello estimando el precio de
venta eventual. Resista al impulso de exceder su oferta m�xima. Qu�dese en la norma
vecina. M�s f�cil que el mercado del comprador. Considere el listado antes de que
hasta se termine.

Analizar

Considere el tiempo de retenci�n suplementario y el debilitamiento adicional del


mercado estimando el precio de venta. A menudo cuarto para negociaciones de
precios. Haga la casa destacarse en la muchedumbre. Desaf�o. El precio bueno, la
organizaci�n y la mercadotecnia son musts.
Figura 17-1

Comprar

Apuro

Vender

Estrategias de remodelar y vender en condiciones del mercado diferentes

negocio. Las ventajas de hacer hacer un equipo evidente cuando trata de remodelar y
vender casas de manera rentable en una base de media jornada. El descubrimiento de
casas es provocativo hasta para un inversionista de jornada completa. Como una
aleta de media jornada, querr� dedicar el tiempo al cuidado de sus actividades de
generaci�n de plomo que van. Si conduce a trav�s de vecindades o env�a mailers
regular, el consecuencia es la llave. El alquiler de un explorador puede ser una
manera barata de guardar su prospecci�n que va mientras est� en el trabajo. Cuando
se pone a la etapa del Apuro, contratando a un contratista general para manejar el
trabajo mientras est� en el trabajo vale bien el gasto suplementario. Creemos que
los contratistas generales buenos casi siempre se pagan, espe-

Reuni�n de todo esto

361

cially si no puede estar en el sitio de trabajo consecuentemente durante el d�a.


Finalmente, cuando venda la casa, deje a un corredor de bienes ra�ces manejar la
venta para salvarle el tiempo y el fastidio de mercadotecnia y exposici�n de la
casa, as� como en el cierre de la transacci�n. Los ingresos de su trabajo regular
tambi�n toman mucha tensi�n de remodelar y vender casas y permiten que usted tome
mejores decisiones. Imagine ser tres meses en un trabajo de jornada completa que
tira y todav�a no encontrar una casa. Comenzar�a a sentir la presi�n para comprar
una casa. Esa presi�n puede nublar su juicio en un tiempo cuando tiene que ser
completamente objetivo. Conocemos a muchos inversionistas que hacen el dinero bueno
que tira unlas a cuatro casas por a�o en una base de media jornada. El dinero puede
pagar colegio, bodas, vacaciones, instituci�n ben�fica, etc�tera, o lo puede
guardar en su sitio en la preparaci�n para entrar en remodelar y vender de jornada
completa.
remodelar y vender DE JORNADA COMPLETA
Cuando est� listo para dar el paso decisivo y entrar en remodelar y vender de
jornada completa, recomendamos que tenga unos ahorros que permiten que usted pase
cualquier sorpresa que pueda retrasar sus ganancias. Tiene que ser econ�micamente
seguro aun si no puede encontrar una casa durante meses o si un contrato fracasa en
el �ltimo momento. remodelar y vender de jornada completa le da la capacidad de
trepar sus esfuerzos de generaci�n de plomo. Tambi�n ser� capaz de tomar m�s de un
remodelar y vender a la vez. Una vez que tenga su tarareo de generaci�n de plomo y
tenga el equipo e infraestructura en el lugar para manejar proyectos m�ltiples,
estar� bien en su camino hacia hacerse una aleta de bienes inmuebles del
millonario. Dinero aparte, amamos estar en la inversi�n inmobiliaria de jornada
completa. Hemos pasado el tiempo en empresas grandes, que trabajan en cub�culos
diminutos donde no pod�amos rajar hasta una ventana para dejar entrar un poco del
aire fresco. El estilo de vida y la libertad que vienen con ser un inversionista de
bienes inmuebles son muy provechosos, y nuestro objetivo para este libro es ayudar
a muchas personas a tomar ese paso. Hay

362

Reuni�n de todo esto

algo que satisface sobre acercarse a una casa de la inversi�n durante una ma�ana
soleada brillante y contemplar las frutas tangibles de su trabajo. Tambi�n
conseguimos la satisfacci�n personal de ver que algo viejo y descuidado se hace
nuevo otra vez. Hemos tenido la oportunidad de convertir una casa de primera en una
casa que se don� a una familia en la necesidad. Nos bendecimos para estar en un
negocio que puede ayudar a la gente, y amar�amos o�r historias sobre la gente que
se inspira a ser una bendici�n a otros. �Por tanto tirar� o no va? Esperamos que
este libro le haya ayudado a aprender sobre remodelar y vender y tal vez aprenda un
poco m�s sobre usted. Le deseamos el gran �xito.

PUNTOS PARA RECORDAR


remodelar y vender casas trabaja en cualquier mercado en cualquier momento, pero
deber�a basar sus esfuerzos en las condiciones de su mercado de la vivienda local.
En el mercado de un vendedor, es m�s dif�cil comprar casas a un precio bueno.
Conc�ntrese en la etapa Encontrar y apunte sus esfuerzos de generaci�n de plomo en
casas que en p�blico no est�n en venta. En el mercado de un comprador, es m�s
dif�cil vender casas. Sin falta valore la casa bien y haga mejoras de modo que un
propietario se pueda acercar inmediatamente. Tanto remodelar y vender de media
jornada como de jornada completa es opciones finas seg�n el tiempo y recursos que
quiere destinar a la inversi�n. Cuando tira la jornada reducida, se concentra en
poner un equipo juntos que puede manejar el descubrimiento, la fijaci�n y la venta
cuando no puede estar all�. Cuando tira de jornada completa, se esfuerza por
componer sus ganancias tirando casas m�ltiples al mismo tiempo. Busque eficiencia y
econom�as de escala. Nunca subestime las recompensas potenciales de la inversi�n
inmobiliaria - tanto el personal como las recompensas financieras.

Reuni�n de todo esto

363

Ap�ndice

Las 101 tareas m�s comunes


Con la ayuda de James Hill, nuestros HomeFixers se afilan en Dallas, hemos reunido
las 101 tareas m�s comunes que realizamos en empleos de construcci�n para nuestros
clientes del inversionista. Las tareas se organizan en HomeFixers Cincuenta Pasos a
Reconstituir una Casa. Algunos pasos no tienen tareas porque aquellos pasos no se
implican en nuestro t�pico reconstituye. De hecho, s�lo el m�s complejo
reconstituye requieren cincuenta pasos. Del mismo modo, no cada tarea asociada con
cada paso se realizar�. Por ejemplo, en el HVAC andan podr�a sustituir el sistema
entero o una parte de �l; no har�a a ambos. Con esta lista en la mano, puede
conseguir una ventaja en el c�lculo del coste de trabajo y materiales. Esto le
ayudar� a tomar decisiones confidentes y r�pidas estimando gastos de la mejora
hacer su oferta.

El paso 1: casa asegurada

Instale lockbox y llaves

El paso 2: proyectos, permisos y limadura

Obtenga permisos necesarios

El paso 3: casa que nivela y el paso 4 de reparaci�n de la fundaci�n: el paso 5 de


la fumigaci�n: requisitos temporales

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El paso 6: fontaner�a de predemostraci�n

Tire y termine encuentros acu�ticos y de gas, aplicaciones y l�neas antes de la


demolici�n

El paso 7: predemostraci�n el�ctrica

Tire y termine encuentros el�ctricos, aplicaciones, y alambrando antes de la


demolici�n

El paso 8: demolici�n/Disposici�n/Sitio Preparatoria

El contenedor de pedido Realiza la demolici�n (no paredes, s�lo fines como el


azulejo, cabinetry, puertas, y neto) Quitan escombros (interior) Trim y quitan
�rboles patio Limpio (quite la chatarra, el rastrillo, la reducci�n, neta) el Tir�n
lejos desecha y escombros

El paso 9: ingenier�a relata el paso 10: el paso 11 del avenamiento y clasificaci�n


de suelo �spero: al raso sondando bajo el paso 12 de la fundaci�n o la casa: la
enmarcaci�n y subsuelo

Subsuelo de reparaci�n reemplazo Menor de two-by-fours da�ado

El paso 13: tejado adornar


Instale el nuevo tejado adornar

El paso 14: puertas exteriores

Repare la puerta exterior, la canillera, y el umbral Instala la nueva puerta


principal Instalan nuevas puertas exteriores (no incluso la puerta principal)

Ap�ndice

365

El paso 15: Windows y cristal de la ventana

Sustituya cerraduras de la ventana Install de cristales de ventana de cristal

El paso 16: revestimiento, abrigo de la casa y apartadero

Apartadero de reparaci�n

El paso 17: exterior neto

Canillera de la puerta de garaje de Reparaci�n de la faja de reparaci�n (dos por


ocho canillera y neto) exterior de Reparaci�n neto (un por cuatro ventana, puerta y
esquina)

El paso 18: tejado

El tejado de reparaci�n Sustituye remiendos malos del tejado adornar Instalan el


nuevo tejado

El paso 19: el paso 20 de la chimenea: HVAC �spero

El servicio el sistema de HVAC Sustituye la unidad de interior HVAC (horno y rollo


del evaporador) Sustituye HVAC fuera de la unidad del condensador Instalan el nuevo
sistema HVAC entero

El paso 21: Fontaner�a en Paredes y el Paso 22 del Techo/Desv�n: Ba�eras y Cazuelas


de la Ducha

Sustituya ba�eras Construyen la cazuela de la ducha para el paseo - en la ducha

El paso 23: al raso el�ctrico

Instale nuevas cajas de conexiones (para salidas, interruptores, encuentros,


ventiladores, etc.) distribuci�n de energ�a el�ctrica de la Mejora

366
Ap�ndice

El paso 24: el paso 25 de la alba�iler�a exterior: aislamiento de la bater�a

Instale el aislamiento de la bater�a en paredes

El paso 26: el paso 27 de trabajo concreto: Drywall

Dir�jase Textura sheetrock los sheetrock Quitan el empapelado (quite, flote,


textura para la pintura)

El paso 28: puertas de garaje

Instale nuevas puertas de garaje

El paso 29: el paso 30 de canales: pisos de madera inacabados el paso 31 instalado:


Cabinetry

Instale nuevos gabinetes de vanidad del cuarto de ba�o Sustituyen gabinetes de


Reparaci�n del fondo del gabinete de la base del fregadero Instalan nuevas cocinas

El paso 32: puertas interiores, netas, y Millwork

Repare puertas interiores y las canilleras Instalan puertas interiores Sustituyen


z�calos Sustituyen la puerta interior neta Instalan el armario que aplaza la
ventana del interior de Reparaci�n neta (alf�izar, delantal, cubierta) Instalan la
escotilla de acceso �tica

El paso 33: polvo, barrido, y limpio antes de pintura

Escombros de construcci�n limpios y polvo antes de pintura


367

Ap�ndice

El paso 34: pinte interior y exterior

Pinte techos interiores, paredes, puertas, netas, anaqueles, y apartadero del


exterior de Pintura de cabinetry, puertas, y neto

El paso 35: aislamiento hecho volar

A�ada el aislamiento hecho volar en el desv�n

El paso 36: contracumbres

Instale contracumbres del laminado Instalan el laminado backsplash Instalan


contracumbres del granito Instalan cumbres de vanidad del cuarto de ba�o de m�rmol
cultivadas

El paso 37: azulejo

Instale el azulejo para la cocina backsplash Instalan el suelo del azulejo Instalan
la ba�era del azulejo rodean Instalan el azulejo para el paseo - en el puesto de la
ducha

El paso 38: pisos de vinilo

Instale el suelo de vinilo

El paso 39: HVAC final

Sustituya ventiladores Sustituyen el termostato por el programable

El paso 40: fontaner�a final

Instale el fregadero Instalan la disposici�n Instalan el grifo de la cocina


Instalan grifos del cuarto de ba�o Instalan la ducha y los encuentros de la tina
Instalan dispositivos backflow en baberos de la manguera exteriores Instalan nuevos
servicios

368

Ap�ndice

Sustituya asientos de servicios Traen el calentador de agua existente para cifrar

El paso 41: final el�ctrico

Instale salidas GFCI Instalan nuevas salidas Instalan nuevas salidas de 220 voltios
(estufa, secador, unidades de la ventana, etc.) Instalan nuevos interruptores
Sustituyen placas frontales el�ctricas Instalan luces del techo Instalan luces de
la pared Instalan l�mparas requeridas de la asamblea (ara�a de luces, etc.)
Instalan se prorrog� las l�mparas Instalan ventiladores de techo Instalan
ventiladores de escape del cuarto de ba�o Instalan detectores de humo

El paso 42: pisos de madera del fin

Barnice de pisos de madera dura

El paso 43: bloqueo

Recorte el fondo de la puerta interior para acomodar la nueva alfombra o azulejo


Instalan la nueva manija exterior y grupo deadbolt Instalan paradas de la puerta
Instalan perillas de la puerta interiores Instalan barras de la toalla Instalan al
poseedor del papel higi�nico Instalan espejos enmarcados
El paso 44: espejos y puertas de la ducha

Instale espejos de vanidad de encargo Instalan la puerta de la ducha de cristal

Ap�ndice

369

El paso 45: aplicaciones

Instale el extractor de aire Instalan el microondas de la sobrevariedad Instalan la


variedad Instalan el lavavajillas

El paso 46: alfombra

Sustituya alfombra

El paso 47: ajardinamiento

A�ada plantas y cerca de Reparaci�n del pajote

El paso 48: limpieza final y arreglo

La presi�n lava (aceras, calzada, ladrillo, piedra) la limpieza Final

El paso 49: accesorios y el paso 50 del decorado: perforadora

Pinte reparaciones de drywall Menores touchup

Como siempre, nunca intente realizar algo que un profesional autorizado deber�a
hacer.

370

Ap�ndice

Glosario
1031 Cambio que Una transacci�n que permite que usted aplace impuestos sobre la
plusval�a en la ganancia realiz� de la venta de un activo como bienes inmuebles
cuando esa ganancia se invierte de nuevo en un �como el cambio amable�: bienes
inmuebles para bienes inmuebles. Tanto la vieja propiedad como la nueva propiedad
se deben sostener con objetivos de la inversi�n y no ser residencias personales. El
c�digo tributario tambi�n declara que cualquier beneficio se debe invertir de nuevo
dentro de 180 d�as despu�s de la venta y que la nueva propiedad se debe identificar
en 45 d�as. El remodelar y vender del abandono Lo que grita cuando su an�lisis
muestra que un remodelar y vender no va a generar bastante ganancia. Los
Propietarios de propietarios casuales que nunca tuvieron la intenci�n de poseer una
propiedad alquilada y la adquirieron a trav�s de la herencia, porque los due�os no
pod�an vender la propiedad, o de alg�n otro modo. Estos due�os a menudo se motivan
para venderse. Adiciones que A�aden pies cuadrados que requieren tanto una
fundaci�n como un tejado. Esto es una estrategia de la ganancia buena en vecindades
donde el precio de venta medio por pie cuadrado es al menos dos veces el coste del
edificio por pie cuadrado. Anunciando Una estrategia de generaci�n de plomo en la
cual los inversionistas atraen a compradores interesados usando signos, tarjetas
postales y otros m�todos. Los recursos aliados En su red o c�rculo de la
influencia, la gente que puede y le enviar� la inversi�n conducen. La Comodidad de
la amenidad y las mejoras de conveniencia que hacen una casa m�s f�cil a vivir en.
Los servicios hacen una casa m�s conveniente para las necesidades de una persona,

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tal como la adici�n de un segundo fregadero en un cuarto de ba�o o puesta de un


gabinete de la despensa donde una vez no hab�a ninguno. Valoraci�n Una evaluaci�n
profesional del valor de mercado de una propiedad. Una valoraci�n a menudo es usada
para determinar si una propiedad es la garant�a subsidiaria suficiente para un
pr�stamo. Es importante recordar que los tasadores, en el curso normal de negocio,
estiman el valor de una propiedad �como es�, el que significa en su estado actual.
Puede pedir que un tasador le ayude a estimar el futuro precio de venta d�ndole un
�como construido� valoraci�n, que es una estimaci�n del valor de una propiedad
despu�s de que las mejoras se hacen. La reserva ofrece Una oferta secundaria de una
propiedad que entra en vigor una vez que una oferta primaria fracasa. Las ofertas
de reserva son una red de protecci�n buena y pueden proporcionar un incentivo al
comprador anticipado para no jugar hardball con reparaciones postinspectores. Sin
embargo, las ofertas de reserva se pueden deshacer tan f�cilmente como ofertas
primarias, as� no abandone una primera oferta s�lo porque tiene reservas. El
bandido firma signos Baratos mostrados en �reas de tr�fico alto para anunciar un
servicio o negocio (p.ej., para casas publicitarias). Siempre compruebe las
ordenanzas de la ciudad antes de arreglar signos del bandido. La base saca ganancia
Un porcentaje predeterminado (por lo general el 10 por ciento) del precio de venta
eventual de un proyecto de la rehabilitaci�n. A�adiendo una ganancia baja ascienden
en su precio de la oferta, explica el riesgo asociado con el precio de venta
eventual de la casa. El Dise�o b�sico del fin del nivel b�sico es funcional, sin
volantes. Si algo se tiene que sustituir, se sustituye por los materiales menos
caros disponibles. La casa parece ordenada y limpia, pero clara. La reparaci�n es
la palabra vigente. Sustituya s�lo si es necesario debido a seguridad, funci�n y
condici�n, pero no con objetivos del dise�o. Unido Asegura que el contratista
obedezca totalmente a los t�rminos del contrato (terminar� el trabajo y lo har�
bien). Un fracaso de funcionar iba

372

Glosario

cause la compensaci�n por la compa��a de fianzas. Hay tres tipos de obligaciones:


oferta, rendimiento y pago. El sobresueldo de agente del comprador Una cantidad del
sobresueldo pag� al agente de un comprador durante el cierre. El sobresueldo est�
encima y m�s all� de la comisi�n del reactivo del comprador est�ndar y a veces es
usado por vendedores para tentar al agente de un comprador a traer a compradores
calificados a una propiedad. Venden comprador Un mercado de la vivienda donde hay
una abundancia de casas para la venta y menos compradores interesados en ellos. La
compra cuesta Los gastos incurridos en la compra de una casa, como valoraci�n,
revisi�n, inspecci�n y otros gastos de cierre diversos. Uno de los cuatro
componentes de gastos tranquilos. La compra de criterios Los factores que
determinan si una casa es una inversi�n buena. Estos criterios incluyen la
propiedad que est� en su vecindad objetivo, en condiciones satisfactorias, y en su
escala de precios. La llamada a la acci�n Cualquier componente de un mensaje
publicitario que motiva a vendedores para ponerse en contacto con usted (p.ej.,
�Puede Pagar en efectivo para Su Casa. �Llame Hoy!�). El impuesto sobre la
plusval�a que Un impuesto pag� en ganancias de la venta de un activo que se compr�
a un precio inferior. La plusval�a es a corto plazo (si la compra y la venta
ocurren en un a�o o menos) o a largo plazo (para transacciones que toman m�s largo
que un a�o). La compa��a de cierre Un nombre gen�rico para una compa��a del
dep�sito, una compa��a del t�tulo y en algunas �reas un bufete de abogados o para
abogado que coloca una transacci�n de bienes inmuebles. El an�lisis del mercado
relativo Un informe gener� de unas propiedades de comparaci�n de la base de datos
MLS por semejanzas como talla, edad, disposici�n y vecindad. CMAs a menudo se
dirigen para determinar los precios de venta medios de propiedades en vecindades
particulares.

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373

Los contratistas m�s generales de la contingencia de construcci�n incorporar�n un


porcentaje adicional (a menudo el 5 por ciento) a sus gastos de proyecto para
manejar trabajo inesperado, fluctuaciones en los precios de materiales y las
reparaciones que inevitablemente se levantan durante un proyecto de construcci�n.
El contingente despu�s de la venta Una estipulaci�n del contrato en la cual la
oferta de un comprador depende de la venta de su propiedad existente. La conversi�n
que Convierte un espacio que ya tiene un tejado y/o fundaci�n en el espacio
acalorado y refrescado. Esto es una manera eficiente de a�adir pies cuadrados sin
el alto costo de una adici�n hecha y derecha. Esto podr�a ser un cuarto para
actividades especiales (cuarto de medios, cuarto animoso, cosiendo el cuarto o
gimnasio) o para la conveniencia a�adida (cuarto de ba�o suplementario, cuarto del
desayuno, lavadero, cuarto del barro o habitaci�n familiar). El coraz�n aboga por
La gente en su red o c�rculo de la influencia quienes bien se colocan para
encontrarle la propiedad de la inversi�n conduce (p.ej., corredores de bienes
ra�ces, otros inversionistas). El coste del dinero Los puntos, inter�s y honorarios
se asoci� con la toma de un pr�stamo para pagar una compra de casa y/o mejoras. Uno
de los cuatro componentes de gastos tranquilos. Poder-DOS Las cosas podr�a hacer
para revelar el potencial sin explotar de una casa. �stas son las cosas
suplementarias que hacen una casa un mejor lugar para vivir y pueden maximizar sus
ganancias. Por ejemplo, a�adiendo servicios, los planos iniciales, convirtiendo el
espacio existente en el espacio acalorado y refrescado, construyendo adiciones y
haciendo la disposici�n principal cambian todos tienen el potencial para aumentar
su ganancia. La creaci�n del valor que Mejora una casa de modo que el aumento del
precio de venta sea m�s que el coste de las mejoras. Junto con el descubrimiento
del valor, es uno de los dos modos de sacar ganancia de un remodelar y vender.

374

Glosario

La petici�n de freno La impresi�n una casa da vi�ndolo de la calle. La petici�n de


freno buena se puede conseguir a trav�s de ajardinamiento, iluminaci�n y un aspecto
limpio y ordenado. Su objetivo como una aleta es asegurarse que cualquier potencial
comprador se motivar� para salir del coche y tomar una mirada m�s cercana a su
propiedad. Fin del nivel de encargo El nivel de primera calidad. Puede sustituir
sistemas funcionales y hasta actualizados y rasgos con marcas a�n m�s de alta
cualidad. Los sistemas de la casa representan los �ltimos progresos tecnol�gicos y
est�n en la orden de trabajo perfecta. La estructura y el fin arquitect�nicamente y
creativamente se dise�an y se designan. El fin del nivel del dise�ador Una casa del
dise�ador es intencional con respecto a dise�o y fines. Puede sustituir sistemas
funcionales y rasgos �nicamente por el mejoramiento del dise�o. Todo est� en el
nuevo o �como la nueva� condici�n. Duraci�n El tiempo toma para completar una tarea
de construcci�n. La duraci�n, junto con secuencia y plazo de entrega, es uno de
tres elementos claves en la programaci�n de un proyecto de construcci�n. Fianza Un
dep�sito del dinero, acompa�ado por un contrato de bienes inmuebles firmado, de un
comprador de casa potencial que indica que ella o �l son serios sobre la compra de
la propiedad. La fianza se deposita en una cuenta de garant�a bloqueada. Cuando la
propiedad se cierra, la fianza se descuenta de los gastos de cierre del comprador.
Cuenta de garant�a bloqueada Una cuenta bancaria establecida por un tercero neutro
para sostener la fianza o ganancia de un 1031 Cambio. La compa��a del dep�sito Un
tercero neutro que sostiene el dinero y maneja los documentos en una transacci�n de
bienes inmuebles.

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375

El precio de venta eventual (ESP) El precio al cual una casa se vender� r�pidamente
despu�s de que se haya arreglado. El ESP es la primera parte de la F�rmula de la
Oferta de M�ximo del remodelar y vender de cuatro partes. El descubrimiento de
valor Comprando una casa debajo de valor del mercado minorista. Junto con la
creaci�n del valor, es uno de los dos modos de sacar ganancia de un remodelar y
vender. El fin nivela El proceso de comparar casas sobre la base del dise�o
identificando cuatro niveles del fin distintos. Esto le permite andar a trav�s de
una casa r�pidamente e inmediatamente clasificar el nivel del dise�o como b�sico,
est�ndar, dise�ador o costumbre. Fijado ofrece un legalmente contrato vinculante
para realizar una cantidad de trabajo definida en un precio fijo. Tire y c�igase La
circunstancia inoportuna que ocurre cuando est� a punto de presentar un remodelar y
vender para la venta y las ca�das del mercado de la vivienda debajo de expectativas
de alguien. La extinci�n del derecho de redimir Una causa judicial en la cual un
prestamista toma el t�tulo o fuerza las ventas de una propiedad a consecuencia del
fracaso del prestatario de cumplir con los t�rminos y condiciones de la hipoteca.
Las propiedades que est�n en preextinci�n del derecho de redimir o extinci�n del
derecho de redimir t�picamente pueden ser compradas por inversionistas para debajo
del valor de mercado. FSBO (Para venta por Due�o) La venta de una propiedad sin
representaci�n por un corredor de bienes ra�ces autorizado. El contratista general
Un gerente de construcci�n que toma la responsabilidad de un proyecto de
construcci�n entero. El contratista maneja los materiales, trabajo, presupuesto,
horario y resultado del proyecto. El seguro de responsabilidad civil general Una
p�liza de seguros que proporciona la protecci�n de responsabilidad a un negocio.
Recomendamos que usted o su contratista general tengan la cobertura antes de que
cualquier trabajador ponga el pie en un worksite.

376

Glosario

El prestamista dif�cil Ve al prestamista privado. La posesi�n cuesta Los gastos


incurridos por un inversionista en una propiedad basada durante el tiempo la casa
se posee durante el remodelar y vender. La posesi�n de gastos es un componente de
gastos tranquilos e incluye impuestos, seguro, utilidades y mantenimiento. Uno de
los cuatro componentes de gastos tranquilos. Homesteading La estrategia de
inversi�n inmobiliaria de comprar una casa y luego vivir en ello mientras lo
renueva. Homesteading es una manera econ�mica de comenzar a remodelar y vender, ya
que sus gastos de la posesi�n son compensados por su no necesidad de pagar el
alquiler o una hipoteca en un espacio vital separado. La desventaja es que, para la
duraci�n de su remodelar y vender, su espacio vital es una zona de construcci�n.
�El an�lisis de la mejora caminata de inspeccion Pasar por una casa y capturar la
lista de mejoras preguntando, Qu� debo hacer? �Qu� deber�a hacer? �y Qu� podr�a
hacer? La mejora cuesta por pie cuadrado La proporci�n de gastos de la mejora para
los pies cuadrados de la casa. Este valor �til es usado para ayudar (1) estiman que
la complejidad de mejoras, (2) estiman el riesgo asociado con mejoras, (3) la
estimaci�n cuanto tomar� para hacer mejoras, y (4) decide quien manejar� el
proyecto de construcci�n. El plan de la mejora El plan que crea lo que incorpora su
mustshould - podr�a reparaciones y mejoras y luego forma la base para el �mbito de
trabajo. El trabajador individual Un contratista que los inversionistas contratan
individualmente, m�s bien que como la parte de una compa��a. La utilizaci�n de
trabajadores individuales para un proyecto de construcci�n es por lo general menos
cara, pero requiere m�s direcci�n. Instituciones financieras de prestamistas
institucionales cuyos pr�stamos son regulados por el gobierno (bancos, hipoteque a
agentes de bolsa y cooperativas de cr�dito). Por lo general ofrecen mejores tasas
de inter�s que hacen a prestamistas privados, pero tienen requisitos de
calificaci�n personales m�s rigurosos.

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377

Los honorarios de chatarra El prestamista y honorarios de la compa��a del t�tulo


que t�picamente se cargan a un comprador para tratar el trabajo de escribir. Estos
honorarios a menudo se pueden reducir o renunciarse seg�n las circunstancias. El
Dise�o de cambios de la disposici�n dentro de la existencia calent� y refresc� el
espacio para realzar la navegaci�n, el flujo, la organizaci�n, divertida, y otros
por el estilo. Los ejemplos incluyen la creaci�n de un cuarto de ba�o del maestro
ampliado, el movimiento de la cocina y la combinaci�n de dos peque�os dormitorios
para hacer un dormitorio principal. La generaci�n principal El proceso de busca de
o atracci�n de la propiedad de la inversi�n conduce prospectando, haciendo
publicidad, y gesti�n de redes. El plazo de entrega La cantidad de tiempo que toma
antes de una tarea puede comenzar. Por ejemplo, algunos materiales se tienen que
prepedir, algunos comercios tienden a ser backlogged, y a veces permite se tienen
que archivar antes de que el trabajo puede comenzar. El plazo de entrega, junto con
secuencia y duraci�n, es uno de tres elementos claves en la programaci�n de un
proyecto de construcci�n. El listado del acuerdo Un acuerdo entre un agente de
bienes ra�ces (o representante de agente) y un propietario que autoriza al corredor
de bienes ra�ces a vender y vender una casa dentro de un per�odo de tiempo
determinado del tiempo para unos honorarios especificados, por lo general un
porcentaje del precio de venta. La proporci�n del pr�stamo al valor (LTV) La
proporci�n de un pr�stamo asciende al valor de una propiedad; a menudo usado en el
c�lculo de un pr�stamo m�ximo ascienden a un inversionista. Seg�n la situaci�n, el
valor podr�a ser el valor actual o el futuro, valor de despu�s-de-que-reparaci�n.
Por ejemplo, un inversionista financiero podr�a poner un l�mite de LTV del 70 por
ciento, el que significa que el inversionista prestar�a un m�ximo de 70000$ en una
propiedad de 100000$. El embargo preventivo del mec�nico que Un embargo preventivo
archiv� contra bienes ra�ces de parte de un contratista, subcontratista o
trabajador individual cuyo trabajo mejor� una propiedad y donde el pago por
aquellas mejoras disputa. Como consiguiente, el derecho del due�o a la propiedad no
est� claro hasta la disputa o el pago se coloca. Sin el t�tulo claro, el
propietario no puede transferir la propiedad.

378

Glosario

Las especificaciones materiales Una lista de todos los materiales espec�ficos


ten�an que realizar cada tarea en un proyecto de construcci�n. El estilo, la marca,
el modelo, el color y la talla son todos los componentes de especificaciones
materiales. M�nimo saca ganancia El total de la ganancia baja y la ganancia del
riesgo de la rehabilitaci�n. Esto es la ganancia m�nima requerida compensarle el
riesgo asociado con un remodelar y vender. Esto es la cuarta parte de la F�rmula de
la Oferta de M�ximo del remodelar y vender. Deber-DOS Los problemas en una
propiedad que absolutamente se tiene que arreglar y se determina en su an�lisis de
la mejora caminata de inspeccion. �stas son cosas que uno t�picamente ve en
informes de inspecci�n de casa. �Funciona? �Cu�l es su condici�n? Determina lo que
est� muerto o vivo - que trabajos y lo que no hace. La vecindad se no adapta Una
casa que tiene una o varias caracter�sticas permanentes que hacen que ella se
desv�e demasiado lejana de las casas t�picas en la vecindad y esto no se puede
mitigar o mejorarse f�cilmente, as� aumentando el riesgo de no conseguir una venta
oportuna o provechosa. Los ejemplos son propiedades pistas del ferrocarril
cercanas, l�neas de energ�a elevadas, techos de siete pies y una parte
irregularmente clasificada. Conecte a la red Un c�rculo de amigos, miembros de
familia, socios, vendedores y pares que saben que es un inversionista y entiende
que tipo de propiedad busca. Su red le env�a la propiedad de la inversi�n conduce.
La una llamada se pregunta Comercios o proveedores que proveen la direcci�n,
materiales y trabajo para una tarea de construcci�n especificada con una llamada
telef�nica (p.ej., solando compa��as, compa��as del azulejo, aislamiento y techando
compa��as). Las maravillas de una llamada garantizan su trabajo, materiales y
trabajo y requieren poca o ninguna direcci�n. Aperturas que Ensanchan entradas,
construyendo un paso de la cocina o quitando paredes, furdowns, cajas de la luz de
ne�n de la cocina y ceil-dejado caer

Glosario

379

ings. Todos �stos son ejemplos de mejoras que pueden dar a una casa una mirada m�s
actualizada y dejar entrar m�s ligero. Pagado en su totalidad Un m�todo de pagar
una casa en la cual el comprador viene a enzarzarse con los fondos necesarios para
pagar al vendedor completamente (se comparan con el vendedor que financia). El
remodelar y vender de papel que Hace un remodelar y vender trata sin necesidad
tener de levantar un martillo o hacer cualquier mejora. Esto tambi�n se llama
wholesaling. La transacci�n entera se hace simplemente cambiando el trabajo de
escribir (p.ej., asignando un contrato aceptado a otro inversionista para la
ganancia). Se�ale Unos honorarios asociados con la obtenci�n de un pr�stamo,
igualando el 1 por ciento de la cantidad del pr�stamo. La preaprobaci�n Una
garant�a de un prestamista que un comprador ser� capaz de tener derecho a un
pr�stamo hasta una cantidad especificada mientras la casa valora para la cantidad
de dinero solicitada. La preextinci�n del derecho de redimir El per�odo entre
cuando el prestamista formalmente notifica al prestatario que la propiedad se
vender� en subasta y la subasta actual que transfiere el t�tulo de la propiedad a
otro partido o atr�s al prestamista. Alguna perspectiva de inversionistas de
propiedades preextinguidas el derecho de redimir. Pena del pago adelantado Unos
honorarios, por lo general tasados por un prestamista privado, para pagar un
pr�stamo antes de un marco del tiempo especificado. La pena con eficacia pone una
duraci�n m�nima del pr�stamo, a menudo seis meses, y compensa al prestamista
cualquier inter�s perdido por el pr�stamo. La precalificaci�n la evaluaci�n de Un
prestamista de cu�nto un comprador puede tomar a pr�stamo. La cantidad est� basada
en la informaci�n el prestatario presenta, pero no incluye un proceso de aplicaci�n
formal. As�, es s�lo una estimaci�n �spera y no una garant�a que un comprador
conseguir� la aprobaci�n del pr�stamo.

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Glosario

El prestamista privado Un individuo o grupo que presta el dinero a inversionistas


de bienes inmuebles; prestamistas dif�ciles a menudo llamados. La decisi�n est�
basada principalmente en los m�ritos de la oportunidad, m�s bien que las finanzas
personales del prestatario. Las tasas de inter�s y los honorarios del origen son
t�picamente m�s altos que con pr�stamos hipotecarios institucionales, a largo
plazo. Prospectando El estudio cuidadoso de vecindades, listas de la extinci�n del
derecho de redimir o anuncios clasificados - algo que le pueda llevar a una casa de
la inversi�n potencial. Se hace para buscar oportunidades de inversi�n. La casa
calificada Una casa que encuentra sus criterios de compra. La ventaja calificada
Una ventaja que tiene tanto una casa calificada como un vendedor calificado. El
vendedor calificado Un vendedor que tiene la capacidad y motivaci�n para venderse
por menos que el valor del mercado minorista. La calificaci�n al proceso de
determinaci�n que una ventaja est� bastante bien para garantizar la investigaci�n
adicional de la propiedad y su due�o. Los gastos tranquilos Los gastos menos obvios
se asociaron con remodelar y vender una casa (incluso sus gastos de compra,
posesi�n de gastos, coste del dinero y venta de gastos). �stos a menudo olvidaban
que los gastos pueden consumir silenciosamente su ganancia si no se explican cuando
hace una oferta. Contrato de bienes inmuebles Un acuerdo legal obligatorio que
detalles la venta de una propiedad de una persona al otro. Los contratos de bienes
inmuebles deber�an cumplir con los requisitos legales especificados por el derecho
de contrato en general y deber�an ser por escrito para ser ejecutables. El riesgo
de la rehabilitaci�n saca ganancia el Un por ciento del precio de venta eventual
por cada 5$ por pie cuadrado en costes de la construcci�n. Este elemento de su
ganancia m�nima tiene en cuenta el riesgo asociado con la fijaci�n de la casa
basada en la complejidad de las mejoras.

Glosario

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El seguro del riesgo del nuevo modelador Una p�liza de seguros comprada por un
inversionista que proporciona la protecci�n de riesgo a una casa que se est�
remodelando. Bienes inmuebles de REO pose�dos por prestamistas institucionales a
consecuencia de extinci�n del derecho de redimir, por lo general despu�s de una
tentativa fracasada de vender la propiedad en subasta. Algunos inversionistas con
regularidad compran la propiedad REO para debajo del valor de mercado. El mercado
minorista valora El precio por el cual una casa se podr�a vender en una condici�n
aceptable para la vecindad y en el tiempo t�pico toma para vender una casa en la
vecindad. El derecho de la amortizaci�n el derecho de Un prestatario de redimir la
propiedad que se tom� en la extinci�n del derecho de redimir. El prestatario tiene
una cantidad de tiempo limitada para ejercer el derecho y debe hacer el pago total
de cualquier deuda pendiente incluso el inter�s, honorarios y cualquier otro gasto.
Al raso trabaje el Trabajo que ocurre detr�s de las paredes, encima de los techos,
y debajo de los pisos. T�picamente requiere direcci�n extensa, salarios altos y
permisos. Los ejemplos enmarcan, fontaner�a, el�ctrica, HVAC y drywall. El pelota
del alcance que Esto es donde su �mbito de trabajo original se ampl�a durante un
proyecto de construcci�n a consecuencia de planificaci�n pobre o carencia de la
entrega al plan de la mejora. El resultado se reduce ganancia. �mbito de trabajo Un
documento que detalles las tareas, especificaciones materiales, cantidades y gastos
de un proyecto de construcci�n. Explore a Una persona contratada por un
inversionista a la perspectiva de propiedades. El vendedor que financia al vendedor
de una casa presta o financia a unos o todo el dinero necesario por un
inversionista para la venta y apuro. El vendedor y el comprador calculan los
t�rminos del pr�stamo, incluso la tasa de inter�s y programa de pagos (comp�rese
con el pagado en su totalidad).
382

Glosario

La revelaci�n del vendedor Una forma jur�dica en la cual el vendedor revela


cualquier cuesti�n conocida con la historia, funci�n y condici�n de los sistemas de
la casa que puede afectar su valor. Venden vendedor Un mercado de la vivienda donde
hay una abundancia de compradores que buscan casas y menos casas para la venta. La
venta cuesta Los gastos asociados con la venta de una casa, incluso las comisiones
del corredor de bienes ra�ces y los gastos de cierre. Uno de los cuatro componentes
de gastos tranquilos. La secuencia El pedido en el cual las tareas de construcci�n
se deber�an realizar. La secuencia, junto con duraci�n y plazo de entrega, es uno
de tres elementos claves en la programaci�n de un proyecto de construcci�n.
HomeFixers Cincuenta Pasos a Reconstituir una Casa proporciona una secuencia
probada a completar una rehabilitaci�n. La declaraci�n del establecimiento Un
documento presentado antes de cerrarse que hace una lista de todos los fondos de
entrada y sociables tanto para el comprador como para el vendedor en una
transacci�n de bienes inmuebles. Deber-DOS Los �ltimos toques que afectan la mirada
y la sensaci�n de una casa y lo hacen m�s hermoso; t�picamente se notan durante una
propiedad caminata de inspeccion. Los ejemplos suelan, contracumbres, netas,
azulejo, iluminaci�n y pintura. Deber-DOS t�picamente es dictado por los cuatro
niveles del dise�o: b�sico, est�ndar, dise�ador y costumbre. Las opciones del
dise�o deber�an ser dictadas por la norma vecina. remodelar y vender flaco Una
estrategia arriesgada de tomar reconstituye con peque�os m�rgenes de beneficio. No
recomendado. Sin el margen para el error, podr�a perder su camisa. Los comercios
especializados T�picamente negocios (p.ej., una fontaner�a, contracumbre o material
para techar de la compa��a) o individuos que son muy expertos en la realizaci�n de
una tarea espec�fica desde el principio hasta el final.

Glosario

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La organizaci�n del proceso de a�adir mobiliario y decoraciones a una casa para dar
a compradores anticipados un sentido de a qu� parecer�a para vivir en una casa
recientemente reconstituida. El dise�o del Est�ndar del fin normalizado es
agradable, pero barato. Si algo se tiene que sustituir, elegir materiales que
corresponden al resto de la casa. Como con el fin del nivel b�sico, nunca sustituya
s�lo por el dise�o. Andan Una colecci�n de tareas de construcci�n �parecidas� que
se enrollan en uno de los pasos de construcci�n principales. Al enrollamiento de
muchos le gustan tareas en menos pasos hace tareas mucho m�s f�ciles a poder.
Aunque tome cientos de tareas de reconstituir una casa, se toman s�lo
aproximadamente cincuenta medidas. Sujeto a la cl�usula inspector Una cl�usula en
un contrato de la oferta que da a un comprador una cantidad de tiempo especificada
para retroceder de un acuerdo sin perder cualquier fianza si algo se revela durante
una inspecci�n que el vendedor est� poco dispuesto al remedio. Sujeto a la cl�usula
del t�tulo comerciable Una cl�usula en un contrato de la oferta que da a un
comprador una cantidad de tiempo especificada para retroceder de un acuerdo sin
perder cualquier fianza si algo se revela en una b�squeda del t�tulo (una nube en
el t�tulo o un embargo preventivo en la propiedad) que el vendedor est� poco
dispuesto o incapaz al remedio. Contemple Un dibujo oficial o el diagrama de una
propiedad que muestra l�mites de la propiedad, servidumbres, divisi�n por zonas y
la ubicaci�n de cualquier mejora. Los prestamistas tradicionales t�picamente
requieren que revisiones se completen y se presenten como la parte de su diligencia
debida en la publicaci�n de un pr�stamo. El p�blico objetivo Un grupo demogr�fico o
geogr�fico espec�fico de la gente hacia la cual una campa�a publicitaria se apunta.
Apuntando criterios Los par�metros que usa para seleccionar vecindades objetivo
(proximidad, precios de venta, actividad de ventas, a�os, petici�n y seguridad) en
que invertir.

384

Glosario

Las vecindades objetivo Las vecindades que ha determinado mejor satisfacen sus
necesidades de la inversi�n. Esto es donde apuntar� sus esfuerzos de generaci�n de
plomo. Encargue La unidad b�sica de la actividad de trabajo en la construcci�n. Las
tareas se agrupan en pasos. La tarea cerca el trabajo para realizarse, los
materiales requirieron, el comercio quien lo realizar�, donde se har�, y el coste
esperado. Un ejemplo instalar�a los servicios blancos alargados de en el cuarto de
ba�o del maestro con la ayuda de un fontanero por 200$. T�tulo Un documento oficial
que establece la propiedad verdadera de una propiedad. La compa��a del t�tulo Una
compa��a que realiza b�squedas del t�tulo y p�lizas de seguros del t�tulo de
cuestiones. En algunas �reas, una compa��a del t�tulo tambi�n sirve del dep�sito o
compa��a de cierre. El Seguro de seguro del t�tulo dise�ado para proteger contra la
p�rdida que resulta de embargos preventivos, juicios y otras reclamaciones que
provienen de una disputa del t�tulo despu�s de una casa se cierra sobre. La
b�squeda del t�tulo Para determinar si un t�tulo es libre y claro de ser asumido
por un comprador, la compa��a del t�tulo o las b�squedas del inversionista del
t�tulo de la propiedad para averiguar si cualquier embargo preventivo u otras
reclamaciones se han archivado contra la propiedad. Cambian Otro nombre para
contratistas que realizan el trabajo especializado de mejorar una casa (p.ej., un
alba�il o un fontanero). El llave en mano cambia a Contratistas que le dan un
precio tanto de los materiales como del trabajo. Son especialistas en hacer una
cosa y le pueden dar un precio r�pido, exacto, y consecuente de hacer muchas de las
tareas (alfombra, contracumbres, pintura, azulejo, aplicaciones, etc.) en un
proyecto de la rehabilitaci�n. Tambi�n llamado maravillas de una llamada porque
todo toma es una llamada de contratarlos y manejarlos.

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La ventaja diferencial (USP) Un lema �nico y/o campa�a publicitaria que es bastante
fuerte y bastante memorable para remodelar y vender a clientes a un producto,
servicio u oportunidad. Wholesaling Una estrategia de inversi�n inmobiliaria que se
concentra en encontrar casas para otros inversionistas conviniendo y venderse. Los
mayoristas asignan un contrato de la oferta aceptado a otro inversionista o compran
la casa y la venden a otro inversionista. La compra y la venta a menudo se hacen
durante el mismo d�a que un doble final.