JURISPRUDENCIA.

 
 
PROPIEDAD HORIZONTAL - CONSORCIO - ADMINISTRADOR. Rendición de cuentas. Remoción. Falta de legitimación activa.
Demanda interpuesta por un número de miembros menor al exigido. El art. 15 del Reglamento de Copropiedad
y Administración establece una mayoría de votos no menor de dos tercios. Consejo de administración. Facultades.
El administrador del consorcio debe ser únicamente designado y removido por la asamblea de copropietarios. Rechazo de la
demanda. "El consejo de administración no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo que
resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o del administrador (conf. CNCiv., Sala M, 03/03/1997, "Farran de Palacin,
Gloria C. c/Consorcio de Propietarios Suárez 724/26/32/48", publicado en La Ley 1997-D, 178). Es por ello que únicamente
corresponde asignarle facultades de control o consulta quedándole vedada toda facultad decisoria. Además resulta adecuado destacar
que la presente demanda no fue interpuesta por la totalidad de los miembros del mismo, sino solamente por una parte de él por lo cual
el agravio no tendrá en este punto favorable acogida." "En cuanto a la remoción del administrador, la ley 13.512 de propiedad
horizontal prevé la designación de un administrador, otorgándole las facultades de gestión de los intereses comunes y la ejecución de
las decisiones tomadas por los propietarios (conf. arts. 9º y 11 de dicha norma). Esta designación puede recaer sobre uno o varios de
los consorcistas, o sobre un tercero, al que denomina "administrador". El art. 11 de dicho cuerpo legal confiere, al representante del
consorcio de propietarios, el carácter de mandatario, con su correspondiente obligación de rendir cuentas al mandante (conf. arts.
1909 y 1911 C.C.). Es así, que el administrador del consorcio debe ser únicamente designado y removido por la asamblea de
copropietarios. En este sentido, de la copia certificada del Reglamento de Copropiedad y Administración acompañado por la actora a
fs. 136/148, surge que resultan ser órganos de representación y administración, el administrador y la asamblea de propietarios (ver art.
14 del reglamento), pudiendo el primero ser removido y/o sustituido por mayoría de votos no menor de dos tercios (ver art. 15 de dicho
instrumento), situación que no se ha presentado en autos." "Por otra parte, el sujeto activo de la obligación de rendir cuentas es el
consorcio, a quien el administrador representa y en cuyo nombre actúa (conf. CNCiv., Sala H, 26/2/98, J. A., 1998-III-490), y no
algunos copropietarios que ni siquiera conforman la totalidad del mencionado consejo deadministración; sin perjuicio de ello, entiendo
que resulta ser el consorcio quien debe verificar las cuentas y, en su caso, aprobarlas o rechazarlas.- "El administrador de un
consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los propietarios, siendo por tanto,
aquél quien está autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas en las tareas asumidas y
funciones desempeñadas (conf. CNCiv., Sala K, J. A., 1999-I, en Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Ed.
Hammurabi, pág. 621)." Expte. Nº 62.568 (54.452/02) - "Rodríguez, Ana Rita c/Administración Emilio Pérez y Asociados S. R. L.
s/Rendición de cuentas" - CNCiv. - Sala L - Diciembre/2006 elDial.com - AA3B08
 
PROPIEDAD HORIZONTAL - DAÑOS Y PERJUICIOS. Demanda iniciada contra el consorcio de propietarios. Reclamo de los
daños ocasionados por el retiro de las instalaciones de energía trifásica previamente autorizadas para el desarrollo de la
actividad profesional del actor -médico calificado en estética y adelgazamiento-. Omisión de brindar completo detalle del
destino que habría de darle a dicha conexión (instalación de camas solares). Prohibiciones estatutarias respecto de las
actividades que no se pueden ejercer en las unidades. RECHAZO DE LA DEMANDA. "Ni siquiera está controvertido el
intercambio epistolar, en el cual el Consorcio apercibió concretamente al demandante, para que retirara la instalación. Así lo reconoce
a fojas 107/108, reproduciendo la carta documento que lleva fecha 3 de abril de 2002. Esta comunicación interpelante, constituía la
secuela de la anterior del 18 de diciembre de 2001, en la que el Consorcio interpelaba al solicitante para que hiciera llegar las
autorizaciones de la empresa de energía y del órgano de contralor, a la vez que le reclamaba indicar con precisión el destino que se
daría a la unidad." "En este momento, el demandante tenía la posibilidad, antes de emprender una obra claramente cuestionada, de
proporcionar toda la información retaceada originalmente, explicar a los consorcistas los verdaderos alcances de su emprendimiento,
requerir las habilitaciones necesarias y someter a la consideración de los condóminos la propuesta completa que indiscutiblemente, no
proveyó en el origen. Persiste en esto de no brindar completo detalle del destino que habría de darle a la corriente trifásica, aludiendo
genéricamente a su actividad profesional en las posteriores cartas documento del 12 de noviembre de 2001, en las que impone en el
caso de silencio, dar por sobre entendido que su petición fue acogida, y en el supuesto de dilatar la respuesta, en la medida que ello
postergara el derecho a efectuar la explotación profesional de la unidad adquirida, promover acciones judiciales." "Era previo a la
instalación contar con la autorización en el propio estatuto que rige el edificio sometido a la ley 13.512, y demostrar que los equipos a
instalar se hallaran registrados y aprobados. En cuanto a esto último, no hubo en la presentación original cursada
al Consejo de Administración, la más mínima insinuación." "Luego, no era válido afirmar que para la autorización requerida y
subsiguientemente otorgada, el Consejo de Administración, el Administrador ni el Consorcio mismo, contaban con la información
que era imprescindible para decidir. Porque tratándose de la instalación de energía trifásica, al servicio de la profesión y normal
actividad del profesional, no habría de oponerse obstáculo en atención al texto del estatuto vigente." "Muy diferente en cambio era la
instalación de camas solares, cuya rigurosa reglamentación, debería cumplirse y contar con el consentimiento del Consorcio que a su
vez solo podría concederse no habiendo veda estatutaria." "Precisamente la mentada reglamentación, tiene como presupuesto la
utilización de los elementos en cuestión, con propósito comercial, como lo describe la respuesta de la Academia Nacional de Medicina,
cuando a la pregunta "B" del cuestionario que le fuera remitido ("A quien le corresponde el control sobre la instalación y uso de las
camas solares 'Solarium"), respondió "no está reglamentado por Salud Pública como indicación médica, su uso se aplica
cosmetológicamente, quedando la habilitación a cargo del ámbito Municipal"." "De allí que la exégesis del sentenciador, respecto de
las prohibiciones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, ampliamente desarrollada y fundada en el bien
construido considerando VI, y ampliado en el VII, y que no fuera refutada ni criticada por el apelante, constituye en substancia el
fundamento del rechazo de la acción." Expte. Libre Nº465.615 - "Lansztein Norberto Oscar c/Cons. de Prop. Rivadavia 6351 s/Daños y
perjuicios" - CNCiv. - SALA B - 11/06/2007 elDial.com - AA3F6E Publicado el 13/08/2007
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUSACIÓN CALUMNIOSA. Despido de la encargada de un edificio invocando, como justa
causa, la comisión del delito de usurpación de la terraza. Denuncia penal entablada en su contra. DESESTIMACIÓN. Falta de
pruebas que acrediten la comisión del delito atribuido. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS.
OBLIGACIÓN DE RESARCIR A LA ENCARGADA POR DAÑO PSÍQUICO Y TRATAMIENTO PSICOLÓGICO. Rechazo de la
demanda entablada en forma particular contra uno de los copropietarios, que detenta la propiedad de varias unidades y que
desempeña el cargo de presidente del Consejo de Administración. Demandado que nunca estuvo habilitado a presentar la
denuncia, la que, conforme al Reglamento de copropiedad y administración, solo puede ser formulada por parte
del administrador. SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA. “No se discute que Ofelia Josefa Roca se desempeñaba como
encargada del edificio del consorcio; que en noviembre de 2005 fue despedida invocándose como justa causa la usurpación de la
terraza; que ese mismo mes se formuló además una denuncia en su contra por la comisión del delito previsto y reprimido por el art.
181 del Código Penal, la cual fue desestimada por el juez interviniente de conformidad con lo dictaminado por el Fiscal, para quien “la
utilización de la terraza como lavadero y tendedero, y el hecho de que haya colocado macetas y un perro, por parte de Roca no
constituye delito alguno.” “… Ofelia Josefa Roca promovió la demanda que origina estos autos persiguiendo la indemnización de los
daños y perjuicios sufridos por la denuncia de marras, considerada calumniosa, demanda que el a quo admitió parcialmente.” “Tal
denuncia fue formulada por Gonzalo Gabriel Esteves Cámara en su calidad de administrador del consorcio. En ausencia de prueba en
contrario, no puede ser también atribuida a José Grinberg. En ese sentido, no basta con que éste fuese propietario de varias unidades
del edificio y presidente del consejo de administración, ya que de acuerdo con el reglamento de copropiedad y administración el
representante legal del consorcio habilitado para formular la denuncia era el administrador.” Expte. N°50623/2006 - “Roca, Ofelia
Josefa c/Cons. de Prop. Alsina 1908 y Otros s/Daños y perjuicios” – CNCiv. – Sala I – 08/05/2012 elDial.com - AA776A Publicado el
04/07/2012
 
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. Administrador. Cobro de pesos. Reembolso de gastos adelantados al consorcio de
copropietarios. Facultades del Consejo de Administración. El Consejo de Administración interno de un consorcio, si bien no suele
tener facultades para aprobar cuentas, puede controlar en forma cotidiana los gastos en que incurre la administración. Por lo tanto. el
consorcio de copropietarios debe reembolsar los fondos adelantados por el administrador ante la necesidad de realizar gastos que
excedían el importe autorizado por la asamblea o ante la falta de pago de expensas si aquellos no fueron cuestionados, ni negada su
existencia, máxime cuando el consorcio ante la falta de asambleas convocadas por el administrador no apeló a su facultad de llamar a
asamblea extraordinaria para requerirle la rendición de cuentas.- (Sumario Nº17814 de la Base de Datos de la Secretaría de
Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº2/2008).-Tipo de Fallo: Libre - CNCiv. - Sala C - Expte. Nº: C489895 - Fecha: 20/02/2008
Juez de Cámara: CORTELEZZI.- PEIJOVICH, Jorge Ariel c/Consorcio de propietarios de la calle Acoyte 1579 s/Cobro de sumas de
dinero, elDial.com - AE234D Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
 

PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. PROHIBICIÓN DE INNOVAR. Cuando se ha cuestionado la validez

de la Asamblea que designó a los miembros del Consejo de Administración, en virtud de la divergencia existente entre los miembros
del consorcio respecto a la forma de computar los votos, procede la prohibición de innovar a fin de evitar que la actuación de dicho
Consejo altere la situación de hecho durante la sustanciación del litigio y ocasione perjuicios no reparables con el dictado de la
sentencia (art. 230 del Código Procesal). Ricardo Moral c/Cons. Maipu s/Sumarisimo 29/08/91 C. 078392 Civil - Sala M 000001533
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. Consorcista. Pretensión de que se deje sin efecto la medida dispuesta por
el Consejo de Administración del edificio y convalidada por el Administrador, respecto del funcionamiento del sistema de
APERTURA ELÉCTRICA DE LA PUERTA DE ACCESO AL EDIFICIO. Rechazo. "Si tenemos en cuenta las facultades conferidas
al administrador en los arts. 23° y 24° del reglamento, sumadas a las conferidas al mencionado Consejo de Administración,
deslindándolas de las propias de la Asamblea de Propietarios, es, cuando menos, discutible la necesidad de que decisiones tan
comunes y corrientes como el horario de funcionamiento del "portero eléctrico", requieran de la intervención de la Asamblea, ya que
las posibles variaciones de la situación de hecho pueden exigir frecuentes cambios en la materia." "Es discutible la necesidad de
convocar a una asamblea cada vez que se modifique el horario de funcionamiento del portero eléctrico. A todo evento, si ello fuera
necesario, el actor debió solicitar la convocatoria, aún judicialmente (art. 10, ley 13512), en lugar de peticionar la derogación de la
medida adoptada por vía jurisdiccional." "Tampoco puede recibir acogida favorable el argumento referido a la falta de nexo de
causalidad entre los robos y el funcionamiento de la apertura eléctrica de la puerta de entrada. Está reconocida la existencia de los
hechos delictivos, por lo tanto debe reconocerse que la adopción de mayores medidas de seguridad se convierte en algo urgente y
necesario. La adoptada (cierre con llave) será más o menos eficaz, pero es indiscutible que tiende a incrementar dicha seguridad; tan
es así que ha sido adoptada por buena parte de los edificios divididos en propiedadhorizontal (ley 13512) de esta ciudad de Buenos
Aires. Por cierto que existen otras medidas que pueden tener mayor efectividad para el fin propuesto, como la vigilancia permanente o
el llamado "portero visor", pero tienen un costo que no todos los consorcios quieren o pueden afrontar. En este piso de marcha, la
decisión del Consejo de Administración, convalidada por el administrador, no puede ser calificada como caprichosa o arbitraria." "El
hecho de que las unidades del inmueble se encuentren habilitadas para el ejercicio de profesionales liberales, en las condiciones que
indica el art. 5° del Reglamento, no significa, necesariamente, que el resto de los copropietarios deba mantener invariable el régimen o
sistema de funcionamiento de acceso al edificio, perjudicando su seguridad." "A falta de propuesta de otros recaudos de seguridad en
lugar del adoptado, debo concluir que la pretensión no tiende a la satisfacción de un interés concreto y digno de merecer el amparo del
orden jurídico; antes bien, parece destinado a satisfacer el cumplimiento formal de una disposición reglamentaria, incurriendo en lo que
nuestro más alto tribunal califica para ciertas cuestiones procesales como "exceso ritual manifiesto"." L. 438574 - "Agosti, Jorge
Antonio c/Consorcio Soldado de la Independencia 1258 s/Cumplimiento de contrato" – CNCiv. - Sala G - 15/11/2005, elDial.com -
AA30A6 Publicado el 29/12/2005
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. Locación de obra: prueba de la existencia del contrato entre un miembro
del consejo de administración (arquitecto) y el consorcio. Obra defectuosa. Rechazo de la demanda por cobro de honorarios
profesionales. "Si bien es cierto, que tratándose de profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo
trabajo es remunerado, también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por la relación del profesional, éstos no
devengan honorarios.- Esto es así, porque si se está en una reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra
presente un médico, la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a que el profesional reclame
honorarios.- También en una reunión social pueden tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es
abogado es probable (casi seguro) que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe una cuenta por honorarios."
"Tratándose de un consorcio, los miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello no implica
una contratación que generara honorarios.- En otras palabras, si en el consejo hay tres arquitectos, va de suyo que si hay que
efectuar reparaciones en el edificio dichos profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.- Lo mismo sucederá si en
el consejohay un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un contador es probable que
revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no
pueden desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error en la rendición de cuentas o en el
ejercicio de una acción legal, los miembros del consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por
el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios." "Del acta invocada por el actor, como que en la asamblea
se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente que no es así, ya que el arquitecto actor no aceptó la encomienda
retirándose, no porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba la asamblea." "Correspondía
ejecutar la obra encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas del arte", es decir de acuerdo con lo
que se acostumbra para esa obra y en ese lugar. Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su seguridad,
estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre
la calidad de los materiales y su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente. Y, nada de ello se aprecia en los presentes
actuados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la
sentencia apelada."  L. 361439 - "Pita, Juan Manuel c/Consorcio de Propietarios Iberá 1544 s/Cobro de sumas de dinero" - CNCiv. -
Sala B - 24/10/2003, elDial.com - AA1DB4
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. Nulidad de asamblea. RECHAZO. Solicitud efectuada por uno de los propietarios, casi dos años
después de su celebración. Disconformidad con la elección de los miembros del Consejo de Administración por la mayoría.
Opinión individual que no puede causar la invalidez del acto. Propietario que da cuenta de supuestas anomalías en la
asamblea, en la que estuvo presente sin realizar ninguna impugnación. Ausencia de constancia de lo que ahora observa.
ATRIBUCIÓN DE CONDUCTA ANTIJURÍDICA AL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO. DAÑOS Y PERJUICIOS. RECHAZO.
Falta de acreditación de los daños reclamados. “Se advierte fácilmente que las alegadas no son causales suficientes para declarar
la nulidad de la asamblea. En primer lugar, cabe destacar que el actor se encontraba presente en la asamblea, por lo que tuvo
conocimiento de los temas tratados, y no solo no la impugnó en el acto sino que no lo hizo con posterioridad a la circulación del acta
entre los consorcistas presentes y ausentes. Recién pide su nulidad en este juicio casi dos años después. Pero, lo que es más
importante, la observa en abstracto o poniéndose en defensor de los copropietarios ausentes, pues su parte conocía la resolución de
la asamblea por haber participado de ella.” “Tampoco nada dice en su demanda específicamente si en la asamblea que impugna se
violaron las mayorías o si la designación del presidente y de la secretaria de la asamblea le ocasionó algún perjuicio (…) Así, se ha
exigido para que prospere la acción de nulidad que se acredite un interés legítimo por parte del nulidicente y el perjuicio sufrido. Nunca
puede decretarse la nulidad por la nulidad misma.” “…resulta poco serio atacar la asamblea porque se designaron los miembros
del Consejo de Administración con el argumento que este organismo no está previsto en el Reglamento o no se han definido sus
funciones, cuando viene funcionando desde hace más de treinta años. Su disconformidad con la elección de los miembros por la
mayoría es una opinión individual que no puede ser causa de invalidez del acto.” “…en el caso de autos si bien el actor ha imputado
una conducta antijurídica al administrador del Consorcio de Copropietarios de la calle Las Heras 3767 que le habría ocasionado daños,
lo cierto es que no los ha probado, por lo que solo cabe el rechazo de la demanda.” Expte. N° 15.997/2008 - “Balbiani, Pedro
Benedicto Contra Cons. de Prop. Las Heras y Otro sobre Daños y Perjuicios derivados de la Prop. Horiz. Ordinario” – CNCiv. – Sala K
- 25/06/2013, elDial.com - AA81A7 Publicado el 07/10/2013
 
PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Infracción al art. 5º de la ley 13.512. Demolición. Procedencia. 1- Si el copropietario de
un edificio en propiedadhorizontal inició, ejecutó y concluyó la obra -en el caso el cerramiento parcial de un balcón con una
estructura autoportante de aluminio y vidrio- no sólo sin la autorización de los demás copropietarios sino pese a la oposición
del Administrador del Consorcio y del Consejo de Administración, luego mantenida por la asamblea extraordinaria; en tales
condiciones es claro que el demandado procedió sin derecho y que la negativa del Consorcio no puede considerarse abusiva. No
empece a lo expuesto la tolerancia a la instalación de aparatos de aire acondicionado, toldos y telas metálicas de protección para
niños en balcones del mismo edificio, ni la existencia de tales elementos en otros edificios cuyos contrafrentes dan al mismo pulmón
de manzana. Es que, además de no ser comparables con el cerramiento en cuestión, responden a necesidades generalizadas, de
notoria importancia, cuya satisfacción mediante aquellos instrumentos ha sido admitida por el uso y la jurisprudencia. 2- Cuando es el
Consorcio mismo el que demanda a uno de los comuneros pretendiendo la demolición de una obra realizada en violación a las leyes y
al reglamento de copropiedad y administración, la procedencia de la acción no exige la demostración de un perjuicio material pues
esas violaciones, por sí solas, lo legitiman para obrar en defensa del interés común que implica el mantenimiento de las normas que
regulan la vida consorcial, posibilitándola. 3- La falta de derecho de un copropietario a realizar una obra sin el asentimiento de todos
los copropietarios no puede subsanarse, obviamente, con hechos consumados, ni estos obligan al Consorcio a resignar su postura, lo
que no sólo generaría desorden en el régimen de la propiedad horizontal sino que implicaría premiar a quien pretende valerse de tales
hechos en contra de la ley. Máxime, si en la asamblea extraordinaria se meritaron informes proporcionados por ingenieros, en los
cuales se puntualizan las implicancias de la obra en orden a la desvalorización de los departamentos y reparos en las normas
municipales vigentes (esto último corroborado por el perito designado de oficio en la causa)y también se hizo hincapié en el hecho de
haberse mantenido el edificio sin modificaciones durante veinticinco años, lo que bien puede llevar al Consorcio a prever las
consecuencias negativas de un antecedente que abra las puertas a la multiplicación de otras modificaciones a la fachada. (Sumario
Nº15383 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº11/2003). Tipo de Fallo: Libre - CNCiv.
- Sala: I - Expte. Nº: I081109 - Fecha: 10-04-03 Juez de Cámara: OJEA QUINTANA. BAGLINI, Raúl Eduardo c/Consorcio de
propietarios Arcos 1953 s/Acción denegatoria, elDial.com - AE1B84 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil