Maestría en Administración y Finanzas

Nombre: Matrícula:

Miriam Edith Viccon Pozos 2941698

Nombre del curso: Nombre del profesor:

Evaluación de proyectos de Fernando Zavala Huerta

inversión.

Módulo: Avance de evidencia

1-4 Evaluación del proyecto de

desarrollo inmobiliario denominado

Vista Colinas

Fecha: 14 de febrero de 2021.

Contenido

Bibliografía ---------------------------------------------------------------------- 2

Nombre del proyecto ----------------------------------------------------------- 3

Descripción y planteamiento del proyecto -------------------------------- 3

Antecedentes --------------------------------------------------------------------- 4

Metodología --------------------------------------------------------------------- 5

Primera propuesta de solución --------------------------------------------- 11

Conclusiones -------------------------------------------------------------------- 11
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Bibliografía

Romo, Patricia. (2020). Vivienda vertical predomina en Guadalajara. 14/02/2021, de El

Economista Sitio web: https://www.eleconomista.com.mx/estados/Vivienda-vertical-

predomina-en-Guadalajara-20200223-0056.html

Bautista, Soledad. (2017). Vivienda vertical, solución para el desarrollo urbano.

14/02/2021, de Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto A.C. Sitio web:

http://imcyc.com/revistacyt/pdf/enero_2017/ene17.pdf
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Evaluación del proyecto de desarrollo inmobiliario

Vista Colinas.

Descripción y planteamiento del proyecto.

GC Real Estate, es una desarrolladora inmobiliaria especializada en la

realización de proyectos residenciales, hoteleros y comerciales, en diferentes

partes del país, convirtiéndose en líder dentro del mercado de la construcción

por su calidad e innovación.

Dentro de sus proyectos de inversión se encuentra un desarrollo

residencial plus de 48 departamentos integrado por dos torres independientes

de 12 niveles cada una, con dos departamentos por nivel, denominado Vista

Colinas a desarrollarse en Zapopan, Jalisco.

La evaluación del proyecto Vista Colinas es de vital importancia para

determinar la factibilidad del proyecto, así como para determinar su

rentabilidad y los riesgos de la inversión, lo que determinara la puesta en

marcha del proyecto.

El objetivo de esta evaluación es determinar la capacidad del proyecto

de generar como mínimo el 15% de rendimiento sobre la inversión a valor

presente durante los tres años de ejecución del desarrollo inmobiliario.

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Antecedentes.

La tendencia actual del mercado inmobiliario de vivienda en

Guadalajara y su zona metropolitana, es dominado por el segmento

residencial y media, con predominio de la vivienda vertical.

En Guadalajara existen 200 proyectos activos de vivienda que se

concentran en el segmento residencial, y de estos 130 proyectos

corresponden al segmento vertical.

La vivienda vertical es una solución al desarrollo urbano al ofrecer más

viviendas en menos espacio y es la solución ideal para quienes buscan vivir

cómodamente, con excelentes servicios y una buena ubicación.

Vista Colinas pretende satisfacer la demanda de vivienda vertical de

gama alta en la ciudad de Zapopan.

Los principales interesados en los resultados de esta evaluación son

los accionistas de GC Real Estate, ya que de dichos resultados dependerá la

puesta en marcha del desarrollo inmobiliario Vista Colinas.

Las etapas para el desarrollo de un proyecto inmobiliario son las

siguientes: diseño o conceptualización del proyecto, factibilidad del proyecto,

compra o aseguramiento del terreno, estudios y permisos, construcción,

mercadotecnia inmobiliaria y comercialización.

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La información requerida para la evaluación de este proyecto se

obtendrá de los siguientes estudios o análisis:

- Estudio de mercado

- Análisis del producto

- Análisis de fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas

(FODA)

- Aspectos legales.

- Estudio económico – financiero.

Metodología.

Estudio de mercado.

En México, el mercado inmobiliario plus se ha convertido en uno de los

segmentos de mayor crecimiento. El municipio de Zapopan, Jalisco se ha

posicionado en los últimos años como un destino importante para la

construcción de proyectos de gama alta y se apuesta a las tendencias

mundiales de usos mixtos y verticalidad.

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Análisis del producto.

Características del producto y comparativo con competidores.

Nuestro Producto Competidores

Desarrollo Vista Colinas Aleden Puerta Heredit
Direccion Cumbres, Zapopan Puerta Aqua, Zapopan Colinas de San Javier, Zapopan
Inmobiliaria RH Capital Trasciende Grupo Inmobiliario Elite Residences
Tipo de desarrollo Residencial Comercial, corporativa y residencial Comercial, corporativa y residencial
M2 De 292 a 800 De 110 a 167 De 70 a 220
No. Deptos 42 92 44
Niveles 12 13 13
Torres 2 1 1
Recamaras De 3 a 4 De 2 o 3 De 1, 2 o 3
Cajones de estacionamiento De 3 a 4 2 2
N de baños De 2 a 3.5 De 2.5 a 3.5 De 2 a 4.5
Bodegas 1 1 1
Precio Desde $ 16,000,000 Desde $5,500,000 Desde $5,847,000
Precio m2 $54,794.52 $50,000.00 $83,528.57
Lobby, salon de eventos, acceso Lobby doble altura, acceso Alberca, gimnasio, salon de eventos,
controlado, area de terraza, controlado,biblioteca,centro de sky lounge, owner´s lounge, teen´s
Amenidades gimnasio, jardines, area de juegos, negocios, alberca panoramica, club, ludoteca y area de juegos
deck de asoleaderos, alberca efecto gimnasio, salon de usos mixtos infantiles, area comercial
infinity.

Nota: El precio por metro cuadrado es de preventa, se ajustará conforme el avance de obra.

Las características del producto son mucho mejores que lo que

ofrecen los proyectos de segmento de lujo que actualmente se desarrollan en

el municipio, además de que el precio por metro cuadrado es muy

competitivo. Del estudio de mercado podemos determinar que nuestro

proyecto es viable.
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Análisis de fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas.

Fortalezas Debilidades
Reconocida trayectoria dentro del mercado La ejecución de la obra tiene que
inmobiliario. subcontratarse.
Diseño vanguardista.
Ubicación privilegiada.
Contrato de asociación con el dueño del
terreno.
Oportunidades Amenazas
Uso de suelo habitacional y comercial. Economía del país en fase recesiva.
Disminución tasas de interés del crédito
Rechazo del proyecto por parte de los vecinos.
hipotecario.
Alta plusvalía de la zona.

El punto débil en el análisis FODA, se resuelve a través de licitaciones

y otorgar el subcontrato de la obra a quienes mejores condiciones de precio,

calidad, seguridad y experiencia otorguen.

Aspectos legales.

De conformidad con los reglamentos de construcción del Municipio de

Zapopan, el proyecto está legalmente permitido, ya que no tiene restricciones

ambientales o de uso de suelo.

El terreno sobre el cual se desarrollará el proyecto se encuentra libre

de gravamen, por lo que no existe impedimento alguno para su adquisición.

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Estudio económico-financiero.

Datos financieros.

Cálculo inversión inicial

Terreno 170,262,000
Estudios de proyecto 12,770,137
Permisos y licencias 17,026,849
Inversión inicial 200,058,986

Ingresos Estimados
Porcentaje M2
Período Precio M2 Ingresos
de Ventas vendidos
1 año 20.14% 2,217 54,795 121,480,515
2 año 64.59% 10,828 63,020 682,380,560
3 año 15.27% 2,492 65,753 163,856,476
Total 100.00% 15,537 967,717,551

Costos y Gastos del Proyecto

Costo Terreno 170,262,000

Costo de Obra
Proyectos 28,794,662
Construcción 379,109,720
Licencias 17,026,849
Condominio 4,819,111
Gastos Legales 9,598,221

Administración y coordinación 38,392,883

Comercialización y publicidad 47,991,104

Total de Costos y Gastos 695,994,550

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Impuestos

ISR 30%
IVA Exento

Flujo de efectivo operativo

Año
Actividad Total
0 1 2 3

Ingresos por venta departamentos 121,480,515 682,380,560 163,856,476 967,717,551

Costo Terreno 170,262,000 170,262,000

Costo de Obra
Proyectos 12,770,137 5,448,339 9,294,225 1,281,962 28,794,662
Construcción 133,799,197 213,828,358 31,482,164 379,109,720
Licencias 17,026,849 17,026,849
Condominio 799,906 857,366 3,161,839 4,819,111
Gastos Legales 6,323,677 1,714,732 1,559,812 9,598,221
Total Costo Obra 200,058,986 146,371,119 225,694,680 37,485,777 609,610,563
Administración y coordinación 12,797,628 12,797,628 12,797,628 38,392,883
Comercialización y publicidad 8,573,658 31,618,387 7,799,058 47,991,104
Total Gastos de Operación 0 21,371,286 44,416,015 20,596,686 86,383,987

Total de Egresos 200,058,986 167,742,405 270,110,695 58,082,463 695,994,550

Utilidad -200,058,986 -46,261,890 412,269,865 105,774,013 271,723,001

Impuestos 49,784,696 31,732,204 81,516,900

Flujo Neto -200,058,986 -46,261,890 362,485,168 74,041,809 190,206,101

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Estado de Resultados Proyectado

Ingresos 967,717,551.00

Costo de terreno 170,262,000.00 17.59%

Costo de obra 439,348,562.87 45.40%

Utilidad bruta 358,106,988.13 37.01%

Gastos de operación
Administración y coordinación 38,392,883.05 3.97%
Comercialización y publicidad 47,991,103.81 4.96%
Total, de gastos de operación 86,383,986.85

Utilidad de operación 271,723,001.28 28.08%

Impuestos 81,516,900.38 8.42%

Utilidad después de impuestos 190,206,100.90 19.66%

El proyecto no incurre en gastos de depreciación, ya que el 100% de la

ejecución de la obra se subcontrata. Los activos fijos con que cuenta la

empresa son principalmente mobiliario y equipo de oficina y equipo de

cómputo, que no son de eso exclusivo de este proyecto.

Medio de financiamiento.

El proyecto pretende financiarse de manera interna a través de un

aumento del capital variable igual al valor de la inversión inicial más el capital

de trabajo determinado a través del modelo de período de desfase. El

rendimiento mínimo requerido por los accionistas es del 15%.

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Costo después
Monto Ponderación Costo de impuestos CCPP
Emision de acciones 246,328,226 100.00% 15% 15.00% 15.00%
246,328,226 100% 15.00%
Impuestos 30%

Primera propuesta de solución.

Al aplicar las metodologías para la evaluación del proyecto de

inversión podemos concluir que el proyecto es económicamente viable y

financieramente atractivo, basado en que los indicadores financieros VPN y

TIR nos arrojan un rendimiento mayor al mínimo requerido.

Conclusiones

El resultado del análisis y evaluación del proyecto de inversión para

comprobar su viabilidad técnica-económica arroja lo siguiente:

- El proyecto cumple con todos los requisitos de uso de suelo y

construcción que exige el Municipio de Zapopan, por lo que

legalmente está permitido.

- Existe un mercado potencial que sostiene la conveniencia de crear

este desarrollo inmobiliario.

- Las características del producto superan lo ofrecido por otros

desarrollos de la misma gama a un precio sumamente competitivo.

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- El proyecto es económica y financieramente rentable de acuerdo

con los resultados obtenidos a través de la aplicación de técnicas

financieras que consideran el valor del dinero a través del tiempo.