Tesis Maquinaria Seguros

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y

EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA
PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER
CRITERIOS ADECUADOS DE INDEMNIZACIÓN
POR UNA COMPAÑÍA DESEGUROS"
T E S I S
QUEPARAOBTENERELGRADO DE:
MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E

INDUSTRIAL
PRESENTA:
JALOIX COPADO QUINTANA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL, POR LASECRETARIA DE

EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME ELACUERDO No.2003286 DE FECHA 03DE
OCTUBRE DE2003.
HERMOSILLO, SONORA, MÉXICO DICIEMBRE 2005

1
"Normas, reglamentos, leyes, conceptos, estructuras, procesos, mejores prácticas y

el uso más progresivo detecnología no pueden asegurar latransparencia y rendición
de cuentas. Esto sólo sedacuando individuos conentereza hacen locorrecto."
Sotres Mora Bertha Eugenia

11
AGRADECIMIENTOS
A mifamilia, por su sacrificio ycomprensión para que yo pudiera realizar mi proyecto

profesional.
Al Lie. Alejandro Hernández de la Fuente, por su apoyo para la realización de este

trabajo.
A mis amigos, por su paciencia al entender que mi ausencia en algunos momentos

no era pordesinterés, sino poralcanzar unameta.
ÍNDICE
Capítulo I. Introducción
1.1. Antecedentes
1.2. Justificación
1.3. Planteamiento del problema
1.4. Objetivos
1.4.1. Objetivo general
1.4.2. Objetivos específicos
1.5. Hipótesis
1.6. Limitaciones
Capítulo II. Principios generalmente aceptados

cuantificación monetaria de daños
2.1. Elcosto de las edificaciones de un inmueble
2.2. El método del Costo Netode Reposición
2.3. El Factor por Demérito
2.4. Demérito porelCriterio Contable Tradicional
2.5. Demérito porelCriterio Ross Heidecke
2.6. Demérito porelCriterio HR
2.7. Demérito porelCriterio de Kuentzle
2.8. Demérito porel Criterio de Ezequiel Siller
Capítulo III.Descripción delcaso de estudio

3.1. Descripción del Inmueble
3.2. Características constructivas
IV
3.2.1. Nave Industrial 31

3.2.2. Oficinas 32
3.3. Descripción dedaños 33
3.3.1. En nave industrial 33
3.3.1.1. Daños porfuego 33
3.3.1.2. Daños porcalor 33
3.3.1.3. Daños por humo 34
3.3.2. Enedificio deoficinas 34
3.4. Cuantificación dedaños por losajustadores 34
3.5. Costo 35
3.5.1. Obra civil 35
3.5.2. Instalación eléctrica 36
3.6. Maquinaria yequipo 36
3.6.1. Reporte de inspección 36
3.6.2. Cuantificación de reparación de equipo dañado 45
3.7. Conclusiones de losajustadores 52
3.7.1. Estimadototal de reparación de equipo 52
3.7.2. Análisis decosto de lacuadrilla 53
3.8. Equipo deoficina 53
3.9. Autos ycamiones 55
Capítulo IV. Resultados y conclusiones

4.1. Resultados 56
4.2. Comparativos de valores obtenidos en el esquema de metodología de valuación
contra losvalores obtenidos por los ajustadores deseguros 58
4.3. Conclusiones 59
4.4. Recomendaciones 60
Bibliografía 62
Anexos
V
1. Avalúo de edificio compuesto por nave industrialyoficinas administrativas.

2. Avalúo de maquinaria, equipo deoficina yequipo detrasporte.
3. Avalúo realizado por los ajustadores de laobra civil.
4. Plano dedistribución dealumbrado producción.
5. Plano dedistribución eléctrica producción.
6. Presupuesto comparativo de reparación de instalaciones eléctricas.
7. Presupuesto comparativo de reparación de obra civil.
8. Presupuesto inicial para la reclamación del pago monetario pordaños en obra
civil.
9. Presupuesto modificado para la reclamación del pago monetario pordaños de
obra civil.
10.Presupuesto para la reparación de instalaciones eléctricas.
VI
RESUMEN
Al ocurrir un siniestro ya sea accidental o provocado como el caso de un incendio y

que se encuentra protegido con un contrato de seguro, se pueden presentar
problemas en el momento de llegar a los acuerdos de indemnización que establece
personal nombrado por las compañías de seguros y los asegurados, por no
corresponder por un lado a las expectativas de la cantidad que el cliente espera
recibir y la que establece como indemnización final lacompañía aseguradora.
El presente trabajo es unanálisis de uncaso en particular, desarrollado en base a un

siniestro por incendio en una empresa ubicada en un parque industrial cuyo alcance
puedo ser catastrófico y que tiene implicaciones socio-económicas por intervenir en
ella inversionistas privados amparados con una compañía de seguros.
Se pretende revisar los procedimientos utilizados actualmente para encontrar los

montos indemnizables por los ajustadores (personal que realizan valuaciones de
daños para las compañías aseguradoras).
Asimismo, establecer criterios que se apeguen a la metodología que se establece en

las leyes y reglamentos vigentes. Y que las instituciones que agrupan a los
valuadores profesionales, deberían intervenir en la peritación de los daños sufridos
como consultores capacitados y con estudios reconocidos por instituciones
académicas que reflejarían un nivel de profesionalismo; suficiente para que sea
válido ante instancias que pudieran intervenir para solucionar conflictos entre cliente -
aseguradora.
#"X
• I Ü L ÉQ T £ C
CAPITULO I
INTRODUCCIÓN
Los incendios industriales son aquellos que pueden presentarse en forma súbita,
gradual o instantánea en plantas e industrias que emplean materiales defácil ignición
y agentes químicos, en el tránsito de vehículos con tanques que transportan
líquidos inflamables y/o tóxicos, la generada por cableado eléctrico de alta tensión,
en bodegas de materiales combustibles o por combustión espontánea (como
consecuencia de la degradación y/o descomposición orgánica de algunos
compuestos químicos, cuyo resultado es una reacción exotérmica o un
sobrecalentamiento gradual, que provoca fuego) y que requieren para su eliminación
o control de métodos acordes altipo deagente que loorigina.
Una de las principales causas por las cuales un incendio se sale de control es por la
falta de atención oportuna y/o destiempo en su detección y notificación al personal
indicado.
Los incendios industriales que sedanenzonas de alta densidad poblacional implican

mayores riesgos, por ello la preparación y colaboración ciudadana adquiere mayor
importancia y valor. Dado que el desarrollo urbano y su convivencia con zonas
industriales implica incongruencia, por la mezcla de establecimientos industriales
peligrosos con mercados, escuelas y zonas habitacionales. Cuando un riesgo no se
puede eliminar, en primera instancia se debe buscar el método de protección más
eficaz y eficiente, que permita la prevención de desastres y la reducción de lesiones
2
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DESEGUROS"
ydaños a la población ysuentorno.
Una forma de prevenir o mitigar los efectos de este tipo de fenómenos es la de

evaluar meticulosamente los riesgos inherentes a las actividades industriales,
además de planificar la actuación interinstitucional coordinada que permita prestar el
auxilio oportuno y eficaz en caso de este tipo de contingencia, por lo que atendiendo
altamaño o extensión física, altipo defuego yagente que loorigina será la magnitud
del posible daño,así podrá considerarse de baja intensidad,cuando éste se presente
y pueda ser controlado sin mayor dificultad, sin implicar un gran peligro para la
población y entorno, causando únicamente los daños propios de su naturaleza al
área siniestrada; de media, cuando el fuego abarca una parte importante de la
instalación o área geográfica, con la inminente posibilidad de que se salga de control
y cause víctimas; y alta, cuando elfenómeno esta completamente fuera de control,y
es de alta destructividad, afectando toda la instalación o área, siendo difícil de
combatir directamente, lo que representa una situación de alto y permanente riesgo,
avidas y bienes de losalrededores, siendo necesario evacuar lazona.
En la actualidad es casi una necesidad, además de contar con planes de protección

civil diseñados por autoridades ypersonal capacitado para implementar estos planes,
tener un plande previsión para la protección que en caso de presentarse un incendio
el propietario de la industria o empresa tenga el respaldo monetario para hacerle
frente no solo a la reconstrucción y reparación del inmueble y equipo de su
propiedad,sino también a las responsabilidades civiles que se puedan derivar.
1.1. Antecedentes.
Podemos afirmar que la necesidad de seguridad es inherente al ser humano, quien

frente a los peligros a que está expuesto en el medio ambiente en que vive, como
son los efectos climáticos adversos, el ataque de animales o del propio hombre y los
riesgos de la naturaleza, desde suorigen,ha buscado diversas formas de protección.
Más adelante, con su propia evolución yaldesarrollar nuevas actividades, el hombre
3
"VALUACIÓN DEINMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
socializa y aprende a vivir en comunidades, pero esto a su vez lo obliga a

organizarse e intercambiar los productos que ha cultivado o producido, con el paso
del tiempo crea el comercio, naciendo así las primeras formas de empresa, pese a
los logros alcanzados el hombre comprueba que puede perder lo que con su trabajo
ha creado, construido, edificado y ganado para si,e incluso, puede perder la vida. A
raízde esta premisa el hombre ha ideado diversas formas de protección.
Todas las medidas de protección buscan lograr dos objetivos reducir lafrecuencia en
que ocurren pérdidas altiempo que las pérdidas sean menores en cada ocasión que
sucedan.
Lo anterior implica que el riesgo al que se está expuesto, aunque disminuido debido
a la implementación y apego a las medidas de protección diseñadas, subsiste, y
cuando llegara a realizarse va a producir pérdidas económicas, poniendo en peligro
la integridad o permanencia de las personas tanto físicas como morales con el
consecuente impacto socio económico adverso para las familias, las organizaciones
yel país.
Ante la imposibilidad de eliminar totalmente el riesgo y consecuentemente las

pérdidas que eventualmente produzca cualquier contingencia, el hombre puso en
juego su imaginación y creatividad, encontrando que la mejor solución es el
desplazamiento otransferencia de su riesgo a untercero.
Pero ¿a quién transferirlo? ¿cómo transferirlo? Estas respuestas las encontró el ser
humano, al crear mecanismos de aseguramiento, sin embargo, hoy en día, al haber
diversas opciones tanto en coberturas, servicios y precios, surge una nueva
interrogante: ¿cómo lograr que lo que adquiera se convierta en una inversión y no un
gasto? ¿cómo saber cuánto seguro es suficiente? ¿cómo adquirir un producto que
sea como un traje a la medida de las propias necesidades del hombre o sus
organizaciones? que cubra los riesgos a la vez que no sea oneroso, esto es, no
adquirir más seguro que elque realmente necesita o puede pagar (Burkett, 1995).
4
En la actualidad, principalmente los hombres y mujeres de empresa están tomando

conciencia de la importancia de asegurar su patrimonio, su empresa, sin embargo en
repetidas ocasiones por desconocimiento del tema adquieren un producto "barato"
excluyendo coberturas indispensables, que lo único que hace es dar una sensación
de seguridad, pero que al final de cuentas no responda a sus verdaderas
necesidades, convirtiéndose en un problema adicional en lugar de una solución, o
por el contrario, adquieren producto que exceden sus necesidades solo por el
capricho yla mala asesoría eneláreade seguros.
Para tener un panorama más amplio se debe tomar en cuenta que la actividad
aseguradora por su alto contenido económico-social, tiene una función que se
desempeña en toda sociedad de diversas formas, ya sea por quien asume la
responsabilidad de desarrollarla u operarla y/o por la naturaleza de los riesgos y la
gran diversidad de coberturas que se ofrecen para la protección patrimonial y/o
estabilidad económica de las personas físicas ymorales.
En un sentido amplio, el objeto del seguro es la compensación del perjuicio

económico experimentado por el patrimonio a consecuencia de un siniestro. Aparte
de este sentido, que puede identificarse con la finalidad del seguro, el objeto, en su
aspecto contractual, es el bien material sujeto al riesgo sobre el cual gira la función
indemnizatoria.
En la definición del seguro se deberá destacar la solidaridad humana al considerar

comotal la institución que garantiza unsustitutivo alafectado por un riesgo, mediante
el reparto del daño entre un número elevado de personas amenazadas por el mismo
peligro; también se puede señalar el principio de contraprestación, esto es, que el
seguro es una operación en virtud de la cual, una parte (el asegurado) se hace
acreedor, mediante el pago de una remuneración (la prima), de una prestación que
habrá de satisfacerle la otra parte (el asegurador) en caso de que se produzca un
siniestro.
^ T T c
* ¡ O Í - Í Ü T E C A
Desde un punto de vista general, puede también entenderse como una actividad
económica-financiera que presta el servicio de transformación de los riesgos de
diversa naturaleza, a que están sometidos los patrimonios, en un gasto periódico
presupuestable, que pueda sersoportadofácilmente por cada unidad patrimonial.
De loanterior podemos destacar lossiguientes aspectos:

Actividad de servicios: El seguro es una actividad de servicios y no una actividad
industrial. En esta última, las notas características radican en la existencia de unos
bienes (materia prima) que quedan convertidos en artículos de uso o consumo, y en
el hecho de que en dicha transformación el elemento capital (maquinaria) tiene gran
importancia; por el contrario, la actividad de servicios constituye una prestación
eminentemente personal que elimina en quien la recibe la necesidad de prestar una
atención especial o desarrollar una actividad particular para conseguir determinados
fines. Además, en las actividades de servicios predomina el elemento trabajo (acción
personal de las empresas que laprestan).
Acento financiero y económico: La actividad aseguradora tiene un marcado acento

financiero y económico, no sólo porque se percibe un precio (prima), cuya
contraprestación consiste generalmente en una masa económica (indemnización),
sino también y principalmente porque desempeña la importante tarea financiera de
lograr una redistribución de capitales al motivar que un elevado número de unidades
patrimoniales puedan ser afectadas por las pérdidas (siniestros) que se produzcan
en cualquiera deellas.
Transformación de riesgos en pagos periódicos: Por otro lado, otro fin del seguro en
la transformación de riesgos en pagos periódicos presupuestables, esta idea de
transformación no ha de interpretarse en un sentido estricto, sino en un carácter
amplio de cambio que experimentan las prestaciones satisfechas por los asegurados
(primas), al poder convertirse en una considerable masa de capital con motivo de los
riesgos de diversa naturaleza a que están sujetos los patrimonios, personal y
financiero, de los individuos.
6
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
Valores agregados: Ha de señalarse además que el seguro supone también otros

servicios, tan importantes como por ejemplo, ayuda para el ahorro, particularmente
mediante algunas modalidades del seguro de vida, estimulando las inversiones
familiares; asistencia técnica, especialmente en los riesgos de naturaleza industrial
como prevención y protección contra incendio; asistencia médica, clínica, quirúrgica
o de rehabilitación funcional (accidentes de trabajo por citar un ejemplo), o servicio
de asistencia jurídica (defensa procesal, prestación de fianzas individuales, entre
otras) especialmente en los riesgos de responsabilidad civil.
En el aspecto legal, La Ley sobre el Contrato de Seguro aplicable en México en su

artículo 1 oestablece:
"Por el contrato de seguro, la empresa aseguradora se obliga, mediante una prima,a
resarcir un daño o a pagar una suma de dinero alverificarse la eventualidad prevista
e n el Contrato". (LeysobreelContratodeSeguro,art.1°,Edición2002)
La actividad o institución aseguradora puede ser definida en síntesis, como la

manifestación técnica y organizada que realiza la función socioeconómica de la
C o m p e n s a c i ó n d e rieSgOS. (ManualdeCursoPropedéuticodeMAPFRETEPEYAC,S.A.,2003)
El contrato de seguros, en general es eldocumento o póliza suscrito con una entidad

de seguros en que se establecen las normas que han de regular la relación
contractual de aseguramiento entre ambas partes (asegurador y asegurado),
especificándose susderechos yobligaciones respectivos.
El seguro, desde el punto de vista jurídico, es un contrato mediante el cual una

compañía de seguros secompromete a realizar un pago contingente alasegurado en
c a s o d e ocurrir el siniestro (Ley sobre ei contrato deseguros, Edición 2002). E n M é x i c o s e t r a t a d e
un contrato de naturaleza consensual, es decir, basta con el consentimiento de

ambas partes para que el contrato se perfeccione, sin que se condicione el mismo a
laentrega de la póliza o al pagode laprima.
7
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS'
Elcontrato de seguros se caracteriza por serfundamentalmente:

1 Consensual: Formado porelconsentimiento de las contrapartes.
2 Bilateral:Se comprometen a losdos contratantes.
3 Aleatorios: Dependen de unsucesofortuito.
4 Oneroso: Genera gastos.
5 Deadhesión: Forma partede ungrupo.
Está basado en La Buena Fe:Se considera la intención recta de ambos contratantes
(Manual deCurso Propedéutico de MAPFRE TEPEYAC,S.A., 2003).
1.2. Justificación.
El desarrollo de la presente investigación es debido a que, al existir leyes y

reglamentos que establecen las bases y los criterios para la contratación de pólizas
de seguros para cualquier ramo, inclusive para laelaboración de loscontratos que se
anexan a las pólizas que se adquieren por los asegurados, nos encontramos que la
interpretación de las cláusulas y convenios especiales recaen en personas que
hacen "avalúos" de daños para indemnización poco preparados, cuando este trabajo
debe de hacerlo personal calificado ycapacitado, para que sutrabajo sea reconocido
por todas las instituciones que intervienen y reglamentan la actividad de las
sociedades mutualistas e instituciones de seguros y autoridades judiciales en
determinado momento que se llegase a presentar una queja o inconformidad por no
estar de acuerdo enel monto indemnizatorio a recibir.
Como se sabe, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos

sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,
juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una
decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas
que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y eficientes, para aquellos problemas que
se consideran de rutina y repetitivos.
8
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
Una decisión es una contestación a una interrogante donde los sucesos a su

alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas
consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa
adecuadamente.
Porotro lado es importante decir que las metodologías expuestas en este documento
han ayudado a resolver problemas de diversas áreas del conocimiento, la valuación
es una de ellas, y muchas de las aplicaciones aquí desarrolladas han demostrado
que proveen bases para lograr un análisis integrado yobjetivo de los problemas que
se presentan en esta materia. La característica distintiva de estas técnicas es la
necesidad de expandir los puntos de vista para tomar una actitud más crítica e
interrogadora en los dictámenes de valor; además, estimulan el pensamiento
objetivo, en parte porque hacen énfasis en conceptos amplios, y también porque la
naturaleza de los modelos y de las técnicas limitan la influencia de las preferencias
personales.
Asimismo, también permiten encontrar soluciones creativas y adecuadas a los

problemas del campo de la valuación, ayudando a identificar las partes críticas de
éstos y suministrando así una base sólida de carácter cualitativo y cuantitativo para
orientar eljuicio del tomador de decisiones, disminuyendo el esfuerzo y el tiempo de
análisis para intensificar el potencial desuactividad en unsentido más racional.
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es

decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar, y puede afirmarse
que tomar decisiones es una habilidad clave de las personas, quienes las deberán
tomar cuando exista un problema que requiera una solución; para ello deberán
contar frecuentemente con el conocimiento del valor, expresado en términos
económicos, de proyectos o negocios, así como de los bienes y derechos
involucrados enellos.
Un problema, en términos conceptuales, será entendido como la diferencia que

9
existe entre unestado realyotro que esdeseado,y una decisión será asumida como
la contestación a una interrogante cuyos sucesos a su alrededor tienen tanta
incertidumbre que la respuesta no resulta obvia.
Para tomar una decisión, los individuos primeramente establecen variables y

parámetros de comparación con base en sus conveniencias, preferencias y gustos;
después, a partir de los valores asignados a los parámetros, o calculados para las
variables, se selecciona el mejor elemento de un posible conjunto de soluciones
mediante un proceso iterativo de comparación, el cual confronta a cada una de ellas
con todas las demás. Este proceso puede entenderse como un ciclo que se
desarrollajunto con elpaso deltiempo, cuyo esquema eselsiguiente:
Gráfica 1.Proceso detoma dedecisiones.
• PROCESO |
TOMA
DE
DECISIÓN
Fuente:Acosta,F., "Ingeniería deSistemas",apuntes DEPFI,UNAM,México (s.f.)
Cada elemento del posible conjunto de soluciones recibe el nombre de "alternativa",

de donde aquella que aporte los mayores beneficios, o bien, los menores perjuicios,
se llamará opción. Puede existir el caso que más de una alternativa aporte al
tomador de decisiones los mismos beneficios o perjuicios, por lo que será posible
que en unconjunto de alternativas exista másde unaopción.
Enese sentido, para encontrar laopción buscada en un momento dado, los analistas
y tomadores de decisiones se apoyan fundamentalmente en procedimientos tales
como lavaluación,técnica que es motivo deldesarrollo del presente documento.
S l t í L í Q T E C A
Tomando como base lo anteriormente expuesto, y considerando que el plan de

estudios de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial nos proporcionó las
bases necesarias para la comprensión de la problemática planteada, pudiéndola
enfrentar mediante la aplicación del conocimiento adquirido en los temas específicos
de Análisis de Costos, Introducción a la valuación, Valuación Inmobiliaria, Valuación
de Maquinaria y Equipo yValuación Industrial.
1.3. Planteamiento del problema.
A través del tiempo los clientes o asegurados han manifestado su desconfianza en

las compañías de seguros que existen en el mercado asegurador mexicano, en
ciertas ocasiones, se debe a la poca y escueta información que el intermediario
proporciona al cliente, dejando interrogantes en el comprador que no le son
disipadas; en general, la poca cultura del seguro del pueblo mexicano y tal vez el
escaso conocimiento del intermediario, y en algunos casos la falta de ética de
ambos, contribuyen aacrecentar el problema.
Por lo tanto, se ha difundido y prevalecido la idea de que las compañías de seguros

son injustas al determinar la indemnización de un siniestro, cosa que en algunos
casos pudiera ser cierto, y esto generalmente se debe a que no existe una
metodología única que permita al valuador el manejo de indicadores de alcance
general que hagantransparente el procedimiento.
Las compañías de seguros en general utilizan ajustadores (personas físicas,

despachos o empresas de valuación) que han aprendido a determinar pérdidas en
forma empírica o por comparación de la indemnización de daños a las empresas,
que através deltiempo hacausado enciertos casos problemas en laaceptación final
de las propuestas de indemnización por los daños sufrido en el siniestro reclamado y
como consecuencia, recaen en problemas legales que conllevan al entorpeciendo de
la operación misma de las aseguradoras porque se les obliga a destinar recursos
tanto humanos como monetarios paradar una solución, pudiendo ser utilizados estos
11
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA YEQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
recursos en el ahorro y optimización de los mismos, conservando un nivel de

rentabilidad que les permita incluso bajar tarifas en futuras contrataciones de
seguros.
Las reclamaciones ydemandas por parte de los contratantes alas aseguradorases

una condición que ocasiona grandes pérdidas económicas tanto porhoras hombre
como porparte de pagos de honorarios a despachos legales externos, paradar
contestaciónylitigar las demandas.
Gráfica 2. Estadísticas de reclamaciones ante CONDUSEF enelaño 2004.
Asistencias TécnicasyJurídicasrecibidasan ReclamacionespresentadasenCOHOOSEf

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Distribución de causas
(Principales Ramos de Seguros)
2003-2004
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¡atjnooiavrteá'ifiííüís cristo dvsr&ííypensionBS
Fuente: Comisión Nacional para la Protección y Defensa delosUsuarios deServicios Financiero (CONDUSEF), "Anuario
estadístico2004". http://www.condusef.gob.mx/estadisticas/menu informes.htm
12
1.4. Objetivos.
Con la revisión de este problema, se pretende hacer una evaluación que determine
los valores comerciales o de mercado de los inmuebles, de la maquinaria y equipo
que en determinado momento salen dañados en un siniestro y que implique una
indemnización en unidades monetarias para los dueños de las empresas por una
compañía de seguros y de cómo se determinan las pérdidas en base al contrato de
seguros.
1.4.1. Objetivo General.
Analizar yestablecer criterios devaluación para que en lo sucesivo los siniestros que
se presenten en las plantas industriales que existen en el país sean valuados con
estándares establecidos en leyes y reglamentos vigentes, para obtener de los
clientes o asegurados la plena confianza en las indemnizaciones monetarias que les
corresponde.
Se busca explicar como se determina el pago de los daños causados por incendio
en plantas industriales, en edificios, maquinaria y equipo; para determinar el valor
realyefectuar la indemnización correcta hecha por lacompañía de seguros.
1.4.2.Objetivos Específicos.
1. Analizar la información recavada para determinar su uso como material útil en

ladeterminación de las pérdidas.
2. Comparar los valores comerciales obtenidos con losvalores de indemnización
utilizados por lacompañía de seguros.
3. Establecer el valor del inmueble, maquinaria y equipo a través de los
estándares devaluación actualmente aceptados.
4. Explicar el porqué de la indemnización calculada por la compañía de seguros
es apegada o noalcontrato.
13
5. Justificar odetectar lacorrecta indemnización a la planta industrial.
1.5. Hipótesis.
Los trabajos de ajuste de daños en las empresas que sufren siniestros por
cuestiones provocados intencionalmente o por accidente como incendio; por exceso
de lluvias, huracanes y en general que ocurran por fenómenos naturales y que se
encuentran cubiertos por alguna cobertura contratada con una compañía de seguros
se deben realizar por personas o compañías con personal capacitado y autorizado
académicamente para firmar un dictamen de pérdida que implique una
indemnización monetaria.
1.6. Limitaciones.
La información proporcionada para el análisis nofue deltodo satisfactoria, ya que se

encontraba incompleta en muchos detalles, fue necesario visitar entres ocasiones la
zona, las instalaciones y aún así, no nos fue proporcionada más información por
considerarse confidencial; por lo tanto se aplicaron criterios basados en información
obtenida de personal que conoció o estuvo en el momento del siniestro (H. Cuerpo
de Bomberos y personal de la aseguradora).
CAPITULO II
PRINCIPIOS GENERALMENTE ACEPTADOS ENVALUACIÓN APLICABLES A

LA CUANTIFICACIÓN MONETARIA DE DAÑOS
2.1. Elcosto de las edificaciones de un inmueble.
En todo proyecto de construcción es importante calcular, por separado, los costos

directos desglosados por materiales y mano de obra, así como los costos indirectos
de cada unade las actividades oacciones concretas por ejecutar.
La estimación de los costos de una obra en todas las etapas del proceso de la
construcción es de primordial importancia para un buen control administrativo, sea
que se administre para el cliente, el diseñador, constructor o usuario de la
instalación. La estimación proporciona la base para todos los pronósticos
económicos yfinancieros, así como para los presupuestos programados yelcontrol.
Los métodos de estimación varían dependiendo del grado de exactitud que se

espera yde laetapa deldesarrollo de ladocumentación a partir de la cual se prepara
la estimación, los métodos que seemplean se rigen deacuerdo al propósito, laetapa
del diseño o construcción en la cual se produce el mismo y a quien se le dará el
costo evaluado.
Los propósitos de las estimaciones de la construcción se clasifican, en general en

15
tresformas:
1. Estimaciones utilizadas para planeación y pronóstico con el objeto de que
ayuden en lasevaluaciones económicas yfinancieras de lainversión.
2. Estimaciones de control que se hacen durante el diseño para asegurarse de
que las evaluaciones económicas siguen siendo válidas conforme progrese el
diseño.
3. Estimaciones de la propuesta, que reflejan el costo que tiene para un
constructor realizar el diseño terminado, permitiéndole de esta manera
preparar unaoferta parasu presentación alcliente.
Para satisfacer las necesidades de las clasificaciones anteriores hay cuatro tipos de
estimaciones, a saber.
a) Estimaciones de planeación,que se utilizan en la primera clasificación.
b) Estimaciones preliminares de ingeniería, que se usan en la segunda
clasificación.
c) Estimaciones detalladas de ingeniería, usados en lasegunda clasificación.
d) Estimaciones en la fase de construcción, que se emplean en la tercera
clasificación.
Cada una de las estimaciones se produce en una etapa diferente del desarrollo del
proyecto y de la obra; esta situación debe considerarse cuidadosamente y
comprenderse en su totalidad. Cuando se preparan estimaciones en una etapa muy
temprana en el diseño, las técnicas empleadas deben permitir establecer
contingencias para cubrir variaciones no previsibles en los costos conforme el
proyecto pasa a laconstrucción final.
La técnica también debe reflejar el desarrollo del diseño a partir del cual se prepara.
No tiene caso aplicar métodos de estimación muy detallados a undiseño conceptual
bajo; de igual forma, la estimación de un boceto está fuera de contexto cuando se
tiene disponible el diseño y las especificaciones detalladas. Por consiguiente, la
exactitud esperada de la estimación variará con la etapa de desarrollo del proyecto
16
en lacual se produce.
El propietario, diseñador, constructor y usuario consideran la estimación desde un

punto de vista enteramente diferente; los costos para el propietario influyen más que
los costos de la construcción física. Por supuesto, los costos de la construcción son
el fundamento de esta información, pero para esta estimación base debe añadir un
conjunto completo de otros costos, dependiendo del tipo de instalación. Entre estos
costos se incluyen los honorarios de diseño, seguros, honorarios establecidos,
costos delterreno, costos delfinanciamiento, impuestos, yotros semejantes; por otro
lado, el diseñador considerará su estimación de los costos físicos del producto
terminado para transferirlos al cliente. Este costo muy bien puede incluir el
amueblado completo,accesorios yequipo.
Particularmente en el sector de la construcción se emplea el concepto del costo

indirecto, el cual representa la cantidad de recursos monetarios aplicables al
desarrollo de diversas actividades que forman parte inherente de un proyecto, son
todos aquellos gastos generales que, por su naturaleza intrínseca, son de aplicación
a todos y cada uno de los conceptos de trabajo que forman parte de una obra
determinada, siendo ejercidos por la empresa constructora para hacer posible la
ejecución detodas susoperaciones en lasobras y proyectos asucargo.
Así pues,dicho costo indirecto se integrará al precio del proyecto, representando ala
suma de gastos erogados necesariamente con elfin de administrarlo y controlarlo, el
cual se puede determinar mediante un presupuesto preciso o a través de una
estimación referida en función del costo directo, aunque éste es perfectamente
previsible en cada obra en particular, pudiendo analizarlo, o estimarlo dentro de un
orden adecuado de aproximación enfunción del costo directo, ya suvez,también se
puede controlar para mantenerlo dentro de los limites prefijados.
Elcosto indirecto esgenerado operativamente por dos causas fundamentales:

1. Por administración central(oficina).
17
2. Poradministración decampo (obra).
Para poder determinar adecuadamente lacuantía de estos costos será indispensable

conocer la estructura de organización de las oficinas generales y la de cada obra en
particular; ello permitirá establecer, por ejemplo, la cantidad monetaria que deberá
destinarse para sufragar la renta de los locales, el uso de los muebles y equipos de
oficina, así como sus depreciaciones, el consumo de papelería y desperdicios
generados, los honorarios por asesorías legales y consultorías técnicas externas y,
en general, todo aquello que permita ejecutar las actividades inherentes y de apoyo
de laobra.
También debe estar consciente de establecer reservas en su documentación para

incluir cosas tales como sumas provisionales y costos de producción, que cubran
productos especiales y condiciones desconocidas. Al constructor le preocupará
preparar estimaciones del costo para su organización para la elección física de los
elementos que contrate para construir e instalar, desde los cimientos hasta los
acabados. Para esto debe añadir una utilidad que le proporcionará la organización
con un rendimiento razonable por los riesgos quetoma.
Por tanto, es importante que cada parte individual se interese por el costo de la
estimación de la parte del proyecto de la cual es responsable, ya que cada una
experimentará un niveldiferente decostos.
En cualquier etapa una estimación explica los costos pronosticados, y en muchos

casos los costos que no se deben a la construcción de las instalaciones variarán
proporcionalmente con la magnitud del costo físico de la estimación del proyecto,
aunque no siempre eseste elcaso.
Debe prepararse una estimación para cada fase del desarrollo, conforme se tenga
Información más definitiva sobre los detalles del proyecto (según se desarrolle el
diseño) las estimaciones anteriores se hacen cada vez menos válidas, yes necesario
18
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
hacer una nueva estimación basándose en información más confiable. Las

estimaciones que evolucionan le proporcionan a la gerencia una información
continua sobre costo, que afecta las fases en curso de los procesos de diseño y
construcción.
La exactitud de cada estimación varía con el grado de información que se tenga

disponible sobre el proyecto a partir de la cual se produzca. Según se desarrolla el
diseño cada fase y especificaciones se vuelven más claras, se notan más detalles, y
progresivamente laestimación es más confiable.
Durante estas primeras etapas deldiseño hay mucha incertidumbre, misma que debe
ser compensada por una suma o una cantidad apropiada para contingencias con el
objeto de cubrir conceptos que aún no están definidos. Conforme el diseño progresa
y se especifican las áreas indefinidas, se reduce esta reserva para contingencia, y la
estimación sedetalla progresivamente.
Para cada estimación, losdetalles a los que sefijará precio habrán de dividirse en los
componentes más pequeños posibles para evaluar y documentar en un marco de
trabajo lógico. Este marco de trabajo, que va desde la definición del alcance del
proyecto hasta las descripciones de los componentes del diseño totalmente
detallados, recibe un precio partiendo de los costos reales pertinentes y actuales
analizados de unaobra realizada conanterioridad de una naturaleza semejante.
En una etapa temprana de la concepción del proyecto se requiere planear la

estimación para ayudar a determinar lafactibilidad del proyecto y el desarrollo de las
decisiones sobre política. Por tanto, ésta es probablemente la fase más importante
de la estimación, pero, paradójicamente, es la fase en donde menos información se
tiene disponible.
Los detalles utilizados para planear las estimaciones se extraen, en general, de

esbozos o definiciones de alcance que, en esencia, son registros documentados de
19
la cohesión de ideas del propietario yeldiseñador o proyectista. Esta documentación

constituye un detalle de diseño poco tangible, pero puede representar los únicos
datos cuantitativos a partirde los cuales seestablece laestimación inicial.
Habrá de identificarse elespacio y/o capacidades de la planta dentro del resumen del
alcance, y la planeación de lo estimado se prepara sobre la base de una definición
cuantitativa de unsolo parámetro, porejemplo:
• Costo por metro cuadrado de espacio para oficinas oviviendas.
• Costo por número decamas porhospital.
• Costo porsalida en kilowatts-hora de una planta generadora.
• Costo portonelada pordíade unafábrica oplanta.
• Costo por litro pordíade una planta de drenaje o alcantarillado.
• Costo por movimiento de pasajero en la hora pico de viaje para los
servicios de aeropuerto.
• Costo por número de barcos por hora pico en los servicios portuarios.
No obstante, para fines financieros y de evaluación del flujo del presupuesto, es

necesario referir los costos por unidad de tiempo de trabajo, primordialmente, por
día, porsemana, o pormes.
La ingeniería conceptual tiene lugar después de que se han tomada las decisiones
básicas del diseño y se han definido extensamente los sistemas constituyentes que
formarán la instalación. La ingeniería conceptual es el ejercicio de unir a los sistemas
y asignaciones de espacio de una manera funcional para formar el esquema
completo de las cosas. Se producen dibujos esquemáticos y se esbozan
especificaciones a partir de las cuales se cuantifican y calculan estimaciones de la
segunda etapa.
En la parte detallada de ingeniería los diseños esquemáticos o conceptuales se

consolidan y se realizan diseños y especificaciones detallados. Se establecen los
20
"VALUACIÓNDE I N M Í Í B P E , MRQUlfottÍA YB9SIPo4)AÑ/®®l POR*JCENWa£N uW»LAN$í%DUSTRIAL, PARAESTABLECERCRITERIOSADECUADOS

DEINDEMNIZACIÓNPORUNACOMPAÑÍADE SEGUROS"
sistemas y subsistemas de ingeniería de un proyecto, y se identifican las partes

componentes. Si el diseño de un componente está bien definido y especificado
razonablemente, representa un conjunto de artículos o conceptos que pueden
compararse e instalarse, permite la producción de una estimación detallada de los
costos de ingeniería al cual se añade la utilidad anticipada del constructor. Esta
estimación del diseño final representa la suma probable que presentará el
concursante con lacotización más baja posible para las instalaciones documentadas.
Una fase de la estimación de construcción, realizada por un contratista que concursa

para el trabajo proyectado u obra proyectada, de ordinario es la estimación final de
un proyecto antes de comenzar el trabajo. En esta etapa resulta importante tener en
mente no sólo lo que se ha hecho, sino también cómo se va a hacer el trabajo para
satisfacer todos los requisitos de los documentos contractuales, de la manera como
dicte la lógica derivada de lacomplejidad del proyecto.
También habrá de formularse una estrategia detallada de operación a partir de la

cual se produzca una estimación basada en los recursos; añadiendo la utilidad y los
gastos generales, constituyéndose así laoferta que se presentará.
Las fases de la estimación que se mencionaron muestran la evolución que existe

durante el proceso de construcción de una obra, pero siembre habrán de
considerarse refinamientos adicionales que pueden modificar, ampliar o ajustar una
estimación presupuestal.
2.2. El Método del Costo Netode Reposición.
Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e inmuebles, y

no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer
cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el
costo que tendría reponer un bien específico entérminos efectivos, en el estado que
21
se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propósito

primordialde unseguro.
Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en mercados

primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más utilidad) como
fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la
cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de
valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero
descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al tiempo en que ha
estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en que se encuentre al
momento de lavaluación pordicho uso y,finalmente, los debidos a su obsolescencia
técnica y/o económica que resulte por la posible aparición de nuevos bienes
sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí, o bien, mejoras en su
proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y, como consecuencia,
redunden en ladisminución delcosto defabricación.
Como puede verse,el método equipara elconcepto devalor con elde precio (para el
productor) o costo de adquisición (para elconsumidor) y lo llama "costo de reposición
nuevo" (C. R .N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin uso y de
adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no reúne
estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado, normalmente
reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al concepto de
"costo netode reposición"(C. N.R.) yque sonderivados de:
1. Los años que haestado enuso,
2. Lavigencia del biendesdeelpuntodevistadesu usotecnológico; y,
3. Elgrado deconservación o mantenimiento que haya recibido.
Los años que ha estado en uso el bien avaluar se incorporan al método através del
"factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha estado en uso el
mismo desde sufecha de su adquisición,es decir, su "vida útil consumida" (V. U. C.)
y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida útil total"
22
(V. U. T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante, aunque
cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la experiencia del
valuador, quien podría aplicar unfactor estimativo fundamentado razonablemente en
una inspección visual del bien.
Lavigencia tecnológica se expresa através del "factor por obsolescencia técnica"(F.

Ot.), que se determina mediante la observación directa por el valuador atendiendo al
modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este factor se le suele llamar
"factor por obsolescencia funcional" (F. Of.), o también "factor por obsolescencia
económica" (F. Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora a los bienes
repercute, primordialmente, en la eficiencia de lasfunciones que realiza,dando como
resultado que su rendimiento y costos de operación y mantenimiento sean menores,
además que el precio de adquisición también seve modificado.
El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a

través del "factor por conservación" (F. Co.), también llamado "factor por
mantenimiento" (F. Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante
observación directa yatendiendo asuexperiencia.
Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de los

valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en laescala del uno
al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,
que significa muy mal estado. Los valores tres, dos, y uno significan que el bien se
encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide entre
diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del "factor por
demérito"(F. De.) que será abordado más adelante.
Los mecanismos aemplearse para ladeterminación del costo neto de reposición son
dos, ysolamente puedeseguirse unodeellos:
23
1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a

cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a
valuar, representándose por laexpresión:
C. N. R. =C. R. N. [(F.Va.)(F.Co.)(F. Ot.)]
2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de valores
a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le
consideró una importancia determinada según el bien a valuar,
caracterizándose por laexpresión:
C. N. R. =C. R. N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B) +(F. Ot.)(C)]
Donde "A", "B"y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio
porelvaluador, dependiendo delactivo que se estétratando.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que la
del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que
parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,
conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición
nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situación; en
cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación en
el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la
ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el
principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en
virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman
simultáneamente valores diferentes de launidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo
ciertas circunstancias devaluación, especialmente cuando setrata de bienes usados
o que son destinados a la producción de beneficios económicos o financieros, pero
sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía monetaria que
podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable que el concepto
del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en que este concepto,
junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia numérica (el momento del
24
intercambio entre el oferente y el demandante), sin olvidar que la idea de un bien

nuevo con laque se está partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el

método establece una cuota inferior en lo que alvalor del mismo se refiere, pues en
términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo que
costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios
cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado en
lo que a losvalores de cambio yde uso se refiere.
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de

reposición integra elvalor delterreno que puede tener o no edificaciones construidas
en él (la tierra carece de costo, ya que es un bien imposible de producir), y si es que
las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de tales edificaciones,
incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones
especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado en uso y el
grado de mantenimiento o conservación que se les haya proporcionado, así como
también sus obsolescencias económicas y/o funcionales, para considerar de este
modo que setiene la misma utilidad que laestructura del sujeto devaluación.
Cuando setrata de construcciones no contemporáneas, elvaluador estimará el costo

de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en realidad y que
contendría el mismo número, tipo ytamaño de habitaciones que el bien que se está
valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples detalles de materiales y
hechuras que darían un carácter único a la propiedad y que actualmente han sido
sustituidos por otros. No obstante, la determinación de los costos habrá de
considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que posee la propiedad,
pero de acuerdo con sudefinición conforme a las normas contemporáneas.
Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es
imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado
25
VALUACIÓN DEINMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta condición
sobre laconclusión devalor de la propiedad,ya que las características existentes del
bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo deseables
que resulten en el mercado.
Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería exterior e
interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra en la
actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir características
de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción disponibles en el
mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos, tales como molduras
elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la misma apariencia que
los originales de los cuales han sido copiados, aunque dichos materiales podrían ser
más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo cual significaría que se obtendrá
uncosto neto de reposición menor.
2.3. El Factor por Demérito.
Elfactor por demérito (F. De.) será entendiendo como el producto del factor por vida
agotada (F. Va.) por el factor por conservación (F. Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F.Ot.),es decir:
F. De.=(F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)
Donde:
F. De. Factor por Demérito.
F.Va. Factor porVidaAgotada.
F. Co. Factor por Conservación o mantenimiento actual.
F.Ot. Factor porObsolescencia técnica oeconómica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los cinco
criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciación
lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor retardadamente al paso del
tiempo:
1. Elcriterio contable tradicional
26
2. Elcriterio de Ross Heidecke

3. Elcriterio HR
4. Elcriterio Kuentzle
5. Elcriterio de Ezequiel Siller
2.4. Demérito porel Criterio ContableTradicional.
Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo que

los bienes pierden gradualmente todo suvalor deforma directamente proporcional al
tiempo transcurrido desde suadquisición, locual setraduce en lasiguiente expresión
aplicable alcaso delfactor porvida agotada:
F.Va. = 1-(V. U.C./V. U.T.).
Donde:
F.Va. Factor porVidaagotada.
V. U.C. Vida Útil Consumida expresada enaños.
V. U.T. Vida ÚtilTotaltambién expresada enaños.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación que
el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la expresión
siguiente:
F. Co.= C./10
Donde:
F. Co. Factor porConservación.
C. Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero aldiez.
Por lo quetoca alfactor porobsolescencia técnica,éstetomará unvalor entre el cero

y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también establecido
conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
27
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIAY EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
2.5. Demérito por el Criterio Ross Heidecke.
El criterio de Ross Heidecke involucra el conocimiento de la edad del bien en

cuestión expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico
del bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar
fácilmente el factor por demérito (F. De.) adecuado para aplicarlo en la metodología
valuatoria, según lo siguiente:
F.Va. =1- ( V . U.C./V. U.T.)1-4
Donde:
F.Va. Factor porVida agotada.
V. U.C. Vida Útil Consumida.
V. U.T. Vida ÚtilTotal.
El factor por conservación (F. Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en lasiguientetabla:
Tabla 1.Valores del factor por conservación (F.Co.)adoptados porel criterio

Ross Heidecke
ESTADO F.Co.
CALIFICACIÓN
Excelente 10 1.00
Muy bueno 9 0.92
Bueno 8 0.84
Regular 7 0.78
Malo 6 0.72
Muy Malo 5 0.64
Pésimo 4 0.52
Desecho 3 0.35
Menos que desecho 2 0.11
Fuente: Sapag Chain,N.,"Criterios de Evaluación de Proyectos", Me.Graw-Hill,México,2000, 144pp.

28
Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que

respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del
valuador como ya hasido citado.
2.6. Demérito porel Criterio HR.
Del mismo modo que el criterio anterior, setoma en cuenta la edad del bien a valuar
y su estado físico mediante la asignación de una calificación estimativa. Elfactor por
vida agotada se calculará, según elcriterio "HR",de lasiguiente forma:
F.Va. = 1 - ( V . U.C./V. U.T.)2
Donde:
El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la manera

siguiente:
F. Co.= 1 - [{(10- C.)2 +(10- C.)} {1- P. D. N.} / 56]
Donde:
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero aldiez.
P. D. N. Porcentaje de Desecho Nuevo.
El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia a un

bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil
remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien
nuevo.
Evidentemente no es factible además de ¡lógico tratar con un bien que al mismo

tiempo sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que
29
este bien haya sufrido un accidente que lo dañara irremediablemente, pero esta idea
es inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar
geométrico que sirve como cuota porcentual inferior, que limita alvalor alcanzado por
un bien específico conel paso deltiempo yen estado dedesecho.
Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el cálculo de
un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica será
determinado porcriterio del valuador.
2.7. Demérito porel Criterio de Kuentzle.
El cuarto de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle postula la siguiente

expresión para determinar elfactor porvidaagotada:
F.Va. =[(V. R. N.)(V.U.T.) 2 - (V. R. N.-V. R.)(V. U.C.)2] / [(V. R. N.)(V. U. T.)2]
Donde:
V. R. N. Valor de Reposición Nuevo.
V. R. Valor de Rescate del bienafinalizar suvida útiltotal
Al igual que el método anterior, el factor por conservación será establecido por el
valuador mediante laexpresión siguiente:
F.Co.= C./10
Donde:
absoluta delcero aldiez.
El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será establecido

conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
30
2.8. Demérito porel Criterio de Ezequiel Siller.
Finalmente, el quinto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula la

siguiente expresión para determinar elfactor porvida agotada:
F.Va. =0.30 +0.70 [(V .U.T.- V. U.C.) / (V .U.T.)]
Donde:
Mientras que elfactor porconservación esestablecido porelvaluador del bien sujeto

a estudio del siguiente modo:
F. Co.= C./10
Donde:
absoluta delcero aldiez.
Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia técnica o
económica, será establecido segúnjuzgue elvaluador, dependiendo de los adelantos
tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se
está valuando, las sofisticaciones que les son adicionadas, las disminuciones
considerables en precios,etc.
CAPITULO III
DESCRIPCIÓN DELCASO DE ESTUDIO
3.1. Descripción del Inmueble.
El inmueble asegurado es una planta industrial ubicada en el Parque Industrial de la

ciudad de Tijuana, B.C., la cual compone de dos edificios (nave y oficinas),
construidos en un terreno descendente de forma rectangular de 4,000 m2 de
superficie; en el exterior cuenta con estacionamiento, patio de maniobras, patio
posterior para sotechados.
3.2. Características constructivas.
3.2.1. Nave Industrial.
Edificio de forma rectangular, con superficie de 1932 m2 construidos; de 60 m de

largo por 32 m de ancho, con estructura de cubierta a dos aguas, con entre ejes a
cada20 m,con lassiguientes características:
Pisos: Deconcreto reforzado, conjuntas transversales constructivas de contracción y

dilatación; cortes transversales con disco a cada 5 m, acabado fino pulido con
allanadora mecánica.
Muros: De block de concreto hueco confinados con cadenas y castillos de concreto
reforzado.
32
Estructura metálica: Marcos rígidos acada 8 mformados porcolumnas deviga acero

de sección constante en forma de IPR; trabes de acero de sección constante con
viga tipo IPR; larguero de monten estructural de acero para soporte de techumbre de
lámina de8"de peralte.
Cubierta: Techumbre de lámina galvanizada Pintro tipo R-105, el 5% de la superficie
está cubierta con lámina acrílicatraslúcida compatible.
Herrería: Cortinas enrollable de acero en puertas de anden de carga; puertas de
acceso y emergencia en nave de lámina metálica con bastidor de perfiles tubulares
de acceso tipo PTR.
Instalación eléctrica: Alumbrado con lámparas de aditivos metálicos de 400 Watts; y
en zonas de producción con lámparas fluorescentes tipo industrial, alimentación
general en alta tensión llegando al transformador de 100 Kva, derivándose a dos
tableros principales en baja tensión 220 y 440 Volts, posteriormente se distribuye a
dos tableros de control para alumbrado y fuerza, usando tubería de fierro
galvanizado pared gruesa de diversos diámetros, caja registro de aluminio y lámina
galvanizada, yengeneral usándose cablestipo Vinanel anti-flama devarios calibres.
Instalación hidrosanitaria: Para dos núcleos de sanitarios en el interior de la nave;
con muebles de cerámica esmaltada de calidad económica, tuberías de cobre en
alimentación y PVC sanitario endescargas.
Acabados: Pintura vinílica en muros y falsos plafones en baños; pisos de loseta de
cerámica en baños; pintura de esmalte anticorrosivo en estructura metálica; puertasy
cortinas metálicas con pinturade esmalte anticorrosivo.
3.2.2. Oficinas
Edificio a dos niveles formado por estructuras de marcos rígidos de columnas, trabes
y losas de concreto reforzado, con pisos de loseta de cerámica, muros de tabique o
block de concreto confinados con dalas y castillos de concreto reforzado, con
recubrimientos de aplanado de mortero con loseta de azulejo en baños, falsos
plafones de paneles modulares de fibras acústicas; instalaciones eléctricas en
tubería metálica con lámparas fluorescentes en gabinete de lámina esmaltada para
33
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
empotrar en falso plafón; ventanas con perfiles de aluminio anodinado tipo

Duranodic, con cristales obscuros de 6 mm de espesor; en fachada puertas en
cancel de piso a techo con perfiles de aluminio anodinado Duranodic y cristales
filtrasol; puertas de intercomunicación en oficinas de madera detambor con acabado
en barniz;aire acondicionado condos equipos deenfriamiento tipo "fanand coil".
3.3. Descripción dedaños.
3.3.1. En nave industrial.
Con fecha 07 de mayo del 2004, se suscito un incendio en el interior de la nave

industrial, por lo observado en el lugar el fuego no se propagó a toda la nave,
concentrándose en la parte media y hacia elfondo de ésta; además el fuego intenso
estuvo limitado a un área de 300 m 2 , y solo de ahí se propagó el calor y el humo al
resto de la nave, sin salir a los exteriores ytampoco al edificio de oficinas; por lo que
los daños se clasifican en tres niveles de afectación: por fuego, calor y humo,
respectivamente yque acontinuación sedetallan.
3.3.1.1. Daños porfuego.
Torcedura parcial a la estructura metálica (dos columnas y tres trabes), torcedura a

largueros de soporte de la techumbre 320 m2, torcedura y colapso de lámina de
techumbre en 640 m2, lámparas de alumbrado y alimentación a equipos de
producción; torcedura de canalón de lámina para bajadas de aguas pluviales;
colapso de murofalso detabla-roca enzona de máquinas.
3.3.1.2. Daños por calor.
Torcedura parcial de largueros de soporte de la techumbre 200 m2; torcedura y

colapso de lámina de techumbre 800 m2, lámparas de alumbrado; deterioro parcial
de latubería ycableado de la instalación eléctrica para elalumbrado yalimentación a
34
equipos de producción; deterioro de tableros de control eléctrico; torceduras de

bajadas pluviales dePVC.
3.3.1.3. Daños por humo.
Manchas e impregnación de la estructura metálica de columnas, trabes y largueros;

manchas e impregnación a lámparas de alumbrado; impregnación interna de la
tubería y cableado de la instalación eléctrica para el alumbrado y alimentación a
equipos de producción; impregnación interior de tableros de control eléctrico;
manchas e impregnación de hollín en muros perimetrales de block de concreto;
manchas e impregnación de humo en muros yfalsos plafones de baños; manchas e
impregnación de humo en pisos yelementos diversos deledificio.
3.3.2. Enedificio de oficinas
El edificio de oficinas sólo fue afectado en el circuito de alimentación de instalación

eléctrica, ya que se deriva del interior de la nave de producción, de los tableros
principales; afectados por humo.
3.4. Cuantificación dedaños por losajustadores.
Con los datos e información obtenida en el lugar del siniestro los ajustadores
contratados por la compañía de seguros procedieron a cuantificar los daños
causados por el incendio, estando en desacuerdo desde inicio con los técnicos
nombrados por el dueño del inmueble en cuanto a los daños causados a la
estructura metálica, realizando el dueño por cuenta propia estudios de laboratorio
(pruebas a la estructura) para que se determinase correctamente los daños y
pérdidas enese concepto.
Con los reportes e información proporcionada por los dueños del inmueble los
ajustadores hicieron sus estimaciones de pérdidas, negociando con los dueños su
35
aceptación; la cualfue aceptada de acuerdo con la propuesta inicial,quedando como

a continuación sedescribe.
3.5. Costo.
3.5.1. Obra civil.
Inicialmente el asegurado hace entrega de presupuesto por la cantidad de

$2'232,459.60 pesos (Dos millones doscientos treinta y dos mil cuatrocientos
cincuenta y nueve pesos 60/100 M. N.) correspondiente a la reclamación pordañosa
laobra civil.
Posteriormente yderivado de las revisiones en conjunto con eltécnico nombrado por

el asegurado, donde se le hicieron algunas observaciones al presupuesto se acordó
realizar una reconsideración, resultando al final en la cantidad de $1'096,720.27
pesos (Un millón noventa yseis milsetecientos veinte pesos27/100 M. N.)
De las revisiones por parte de los ajustadores nombrados por la compañía de

seguros a los presupuestos presentados por los técnicos de los dueños,
determinaron que la cantidad correcta a aplicar en la reparación por concepto de
obra civil era la cantidad de $795,111.28 pesos (Setecientos noventa y cinco mil
ciento once pesos 28/100 M. N.)
RECLAMACIÓN INICIAL RECLAMACIÓN REVISIÓN

MODIFICADA AJUSTADORES
$2'232,459.60 $1'096,720.27 $795,111.28
NOTA: Elimporte escrito esen pesos yno incluye IVA.

36
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
3.5.2. Instalación eléctrica.
El asegurado entregó un presupuesto inicial por la cantidad de $771,370.55 pesos

(Setecientos setenta y un mil trescientos setenta pesos 55/100 M. N.)
correspondiente a la reparación de instalación eléctrica para el alumbrado de la nave
industrial ypara elsuministro eléctrico a lamaquinaria de producción.
De la revisión realizada por losajustadores nombrados por la compañía de seguros a

los daños y el análisis del presupuesto presentado por el asegurado determinaron
que la cantidad a aplicar en la reparación del sistema eléctrico sería de $458,948.46
pesos (Cuatrocientos cincuenta y ocho mil novecientos cuarenta y ocho pesos
46/100 M. N.)
TOTAL RECLAMADO TOTAL DETERMINADO POR
AJUSTADORES
$771,370.55 $458,948.46
NOTA: Importe en pesos y no incluyen IVA.
Adicionalmente, para efecto y proceso de ajuste por parte de los ajustadores

nombrados para atender este siniestro, se realizó el avalúo de la obra civil del
edificio,determinando unvalorde:
AVALÚO VALOR REPOSICIÓN AVALÚO VALOR REAL
$6'309,405.48 $4*031,998.20
3.6. Maquinaria yequipo.
3.6.1. Reporte de inspección.
Después de conocer los antecedentes del siniestro, se revisó el interior del local
donde se encontraban los equipos (dañados) almacenados, y que aparentemente
37
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
habían sufrido daños por los efectos delcalory laexposición alfuego directo.
Se revisaron todas las máquinas que se almacenaban ya desinstaladas
encontrándose lo siguiente:
Máquina 57.-Auto Nailer Stanley Bostictch,modeloAJJ00450, número serie S/N.
Este equipo no presenta daños físicos, porque únicamente se considera la oxidación

de la placa,asícomo la mesadetrabajo.
Máquina 58.- Lijadora de molduras marca Holsander Bouyguy Co., modelo 101,
número de serie101.
¿s*"" * •7r'¡
v
Este equipo requiere únicamente limpieza en algunas secciones. Todos los

conceptos adicionales no son porefecto del siniestro.
Máquina 59.- Molder SCML modelo Superset, número de serie AB/087391, HP 25,
440-220.
t. • •• J J
•f É
I
En este equipo se observó que los conceptos que se están considerando están
inflados yla plancha no requiere reparación.
38
DEINDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DESEGUROS"
Máquina 60.- Ensambladura delcarruselTaylor modelo 800120, número de serie S/N
En este equipo no se está considerando el suministro de partes, únicamente la

limpieza,también seesta eliminando el montaje yelencuadre ynivelación.
Máquina 61.- Perforadora múltiple automática Nichols, modelo S/M, número de serie
R605604A.
Este equipo no presenta daños por los efectos del siniestro.
Máquina 62.-Colector de polvos 3HP, IPhase,4 bolsas.

Este equipo requiere la revisión del motor cambiándole baleros, así como el cambio
de bolsas, limpieza yajuste.
Máquina 63.-Serrucho de mesa SCM,modelo S-115-F, 5HP,220/440 V.
n
Este equipo no requiere trabajos de reconstrucción porefectos del siniestro.
Máquina 64.-Rip Saw Matterson, modelo 202, número deserie 12017.

Este equipo no presenta ralladuras porefecto del siniestro.
39
DEINDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DESEGUROS"
Máquina 65.- CHP Sawgarland Industries, modelo S/M, número de serie N5101-2-
102587,71/2HP,220/440.
*PKJ" 1
Este equipo no presenta ningún daño en sus secciones, seobserva unaoxidación en

la cubierta que se produce porfalta de pintura.
Máquina 66.- Cortadora Cta. Machines, modelo M2-25, número de serie 3872, 2HP,
220/440 V.
Eneste equipo no seobserva oxidación,así como nocuenta con elsistema eléctrico.
Máquina 67.- Hole-hervertical panelsaw, modelo S/M, número de serie 6738.

Este equipo requiere únicamente limpieza.
Máquina 68.- Sierra de cinta Agazzani G, modelo 500, número de serie 5381,5HP,
480 V.
Este equipo únicamente presenta problemas de oxidación, para lo cual deberá

llevarse acabo una limpieza yposteriormente una lubricación.
Máquina 69.-Sierra decinta Band Saw N.R.A.,modelo 440248.

Este equipo nosufrió daños, por loque nose requiere ningún servicio porelevento.
40
Máquina 70.-Taladro de base Buffalo, modelo 3755.
Este equipo no presenta daños por el evento, tampoco se observan fallas de lo

eléctrico.
Máquina 83.- Lijadora horizontal oscilatoria, modelo H6, número de serie 3226, 2HP,
220V.
Esta máquina necesita limpieza de equipo, desarmado de equipo, cambio de dos

baleros en rodillo tensor. Las fabricaciones no son producto del siniestro. La pintura
no sufrió daños por elevento.
Máquina 85.- G. P. Machinery Drum Sander, modelo EPN, número de serie G-8528,
2HP, 220V.
g * " * » ' *
Este equipo presenta daños en el motor por alta temperatura generada por el
incendio, el cual deberá removerse para instalar uno nuevo al igualque el cableado y
eltubo flexible para alimentar elmotor eléctrico.
Máquina 86.- Perforadora de banda horizontal sencilla Ritter, modelo PA30, número
deserie438.
Existe oxidación enflecha de correa armada con baleros lineales.
41
Máquina 87.- Perforadora horizontal múltiple RYE Woodworking, modelo 106,

número de serie D850,71/2 HP,220/440V.
. .y
(i
Este equipo presenta daños de oxidación entodos los elementos mecánicos, sin que
deba desarmarse.
Máquina 88.-Timesavers lijadora de banda, modelo 289, número de serie 26906T.
1f
Este equipo seconsidera pérdida total.
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700.
~ M
Este equipo presenta evidencias de retiro departes.

42
Máquina 92.-Serrucho de mesatransponer, modelo BS350, número de serie 99948.
Este equipo presenta oxidación en su interior, lo cual requiere de su desmontaje para

realizar su limpieza.
Referente a los baleros seconsidera necesario sucambio.
Máquina 93.-Serrucho de mesa EMA, modelo 84-15-11, número deserie KST, 7KW,
220V.
Este equipo presenta daños por oxidación en la cubierta y en sus componentes
interiores, por loque sedeberá limpiar retirando laoxidación.
Máquina 94.-Taladro de base Delta,modelo S/M, número de serie R9322.
Este equipo presenta daños por oxidación en todos sus elementos por estar
sometido aradiación.
Máquina 95.- Davis andWells Shaper, modelo FS2.24, número deserie SP178182.
En este equipo se apreció con una alta contaminación por oxidación en la flecha del
motor, ocasionada porelagua que se utilizó para apagar elfuego.
43
Máquina 96.-Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130.
A este equipo se leobservó gran cantidad deoxidación porefectos de la temperatura

y el agua utilizada por los bomberos. Para llevar acabo el trabajo de limpieza se
deberá desarmar yterminado eltrabajo armarse de nueva cuenta y lubricarse.
Máquina 108.- Edgebander I. D. M., modelo Dinament/49, número de serie

20.001.240.
Este equipo no presenta daños por radiación ofuego directo, pero sitiene daños por
oxidación, lo cual deberá limpiarse y mediante un procedimiento de desarmado y
armado posterior lubricando todos los componentes.
Máquina 110.-Ensambladura decajones, modelo K11a51.

He-y ruíMt
f — ——7
»»
Este equipo no presenta dañosfísicos, únicamente presenta daños poroxidación, las

partes faltantes fueron producto del desmontaje.
44
Máquina 112.-Ensambladura degabinete OCMAC, modelo S/M.
Esta máquina no presenta ningúndaño, por lotanto, no procede reclamación alguna.
Máquina 114.- Ensambladura de marcos, modelo s/m, 1.5HP,380V.
Este equipo requiere únicamente de limpieza, los conceptos adicionales no están

considerándose porser necesarios para mantenimiento.
TRANSPORTADORES 131,132, 133v134.

* .M \
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•- ' "
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• V —
A 4
•i
De este sistema se observa que se encuentran dañados curvas y rodillo Conveyor

por efectos del agua yradiación,los cuales no pueden ser utilizados.
De acuerdo con los antecedentes que se tenían del reclamo y después de observar
el estado de losequipos, lefue indicado alasegurado que se necesitaba revisar cada
45
DEINDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
uno de los equipos para determinar los daños físicos que presentaban y que podían
reclamarse como consecuencia del incendio en la nave industrial. Igualmente le fue
indicado que para llevar a cabo la revisión física, se requería la presencia de los
técnicos que le presentaron la propuesta de reparación,conelfin de ubicar los daños
ydeterminar conjuntamente losconceptos que reportaron ensu propuesta.
Es importante hacer mención que el procedimiento utilizado en el trabajo de revisión

y evaluación de daños requirió discutir con el asegurado todos los conceptos
reclamados como consecuencia del siniestro, sin embargo muchos de estos
conceptos fueron considerados no procedentes, aún así correspondiendo a una
relación comercial la compañía de seguros autorizó realizar ciertas reparaciones a
las máquinas para regresar a su funcionamiento normal, por lo anterior el cliente
aceptó retirar del catálogo de concepto reclamados no procedentes.
3.6.2. Cuantificación de reparación deequipo dañado.
A continuación se podrá observar elcatálogo de cada una de las máquinas, así como
las cantidades analizadas por el personal deldespacho de ajustes que servirán como
base para la indemnización delsiniestro.
Máquina 57.-Auto Nailer Stanley Bostictch,modeloAJJ00450, número de serie S/N.

CONCEPTO FACTURA* UNIDAD VALOR
Reparación generaldelsistemaneumático $
Reparacióngeneraldelsistemaeléctrico $
Ajustesylubricación engeneral $ 4,398 18
Sub-total $ 4,39818
Máquina 58.- Lijadora de molduras marca Holsander Bouyguy Co., modelo 101,
número de serie101.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Ensamble generaldelsistema. $
Ajustar, encuadrarmesatransportadora $
Conexioneseléctricasdemotores. $
Reconstrucción generalsistemaeléctrico $
Limpiezaylubricación general. _$ 4,398 18

Sub-total $ 4,398 18
46
VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN PORUNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 59.- Molder SCML modelo Superset, número de serie AB/087391, HP 25,
440-220.
| CONCEPTO | FACTURA# | UNIDAD | VALOR |
Reconstruir tablero de control (material) $ 109,000 00
Reconstruir tablero de control (mano de $ 16,994 10
obra)
Alambrado general de maquina (material) $ 7,500 00
Alambrado general de maquina (mano de $ 11,329 40
obra)
Reparación general sistema neumático $ 15,000 00
(material)
Reparación general sistema neumático $ 9,70216
(mano de obra)
Reparación general de 7motores $ 7,930 58
Reparación flechas para cabezales $ 12,127 70
Reparación plancha y zapatas $ 9,702 16
Servicio, mano de obra $ 10,262 42
Sub-total $ 209,548 52
Máquina 60.-Ensambladura del carruselTaylor modelo 800120, número deserie S/N

Limpiar, lubricar, inspeccionar sistema
general $ 2,425 54
Remover oxido en prensas 120 brazos $ 8,796 36
Limpiar, remover oxido cadena
transportadora S 2,932 12
Reconstruir sistema neumático prensas $
Desarmar y limpiar piston $
Armar bastidor de maquina S
Cuadrar, nivelar ensambladora $ -
Sub-total $ 14,154 02
Máquina 61.- Perforadora múltiple automática Nichols, modelo S/M, número de serie
R605604A.
I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Limpieza general de maquina $
Inspección y reacomodo sistema eléctrico $
Inspección y ajuste del sistema mecánico _$ -
Sub-total $
Máquina 62.-Colector de polvos 3HP, IPhase,4 bolsas.

Nivelar y ajustar sistema de succión
(turbina) $ 800 00
Limpieza general de motor (cambio de
baleros) $ 1,200 00
Reconstruir sistema eléctrico $
Reemplazar 4 bolsas (2 de almacenamiento

y 2 de filtración) marca Seco $
Reemplazar mangueras flexibles
47
Máquina 63.-Serrucho de mesa SCM,modelo S-115-F, 5HP,220/440 V.

| CONCEPTO j F A C T U R A U| U N I D A D | V A L O R |
Limpieza y lubricación de sistema de $ -
elevación disco corte
Remover oxido de plancha superior $
Reacondicionar sistema eléctrico $
Ajustar, nivelar disco $
Verificar funcionamiento baleros, flecha y $ -
motor
Sub-total $ -
Máquina 64.-RipSaw Matterson, modelo 202,númerodeserie 12017.

| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR
Limpieza y lubricación de maquina $
Inspección y reconocimiento sistema $
eléctrico
Reparación de sistema para lubricar cadena $
transportadora
Ajuste general de sistema de corte _$ ;
Sub-total $ -_
Máquina 65.- CHP Sawgarland Industries, modelo S/M, número de serie N5101-2-
102587,71/2HP,220/440.
| CONCEPTO |FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Limpieza general de sistema $
Verificar funcionamiento de motor 3>
Verificar baleros flecha principal £
Ajuste sistema neumático S
Armar mesa _JB ^_
Sub-total S -
Máquina 66.- Cortadora Cta. Machines, modelo M2-25, número de serie 3872, 2HP,
220/440 V.
r CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Remover oxidación, limpiar y lubricar S
maquina, limpieza
Recostruir sistema eléctrico en general $
Cambiar baleros a motores (material) $ 1,800 00
Cambiar baleros a motores (mano de obra) S 4,851 08
Sub-total
Máquina 67.- Hole-hervertical panelsaw, modelo S/M, número de serie6738.

I CONCEPTO 1 FACTURA # | UNIDAD | VALOR
Limpieza y lubricación de maquina $ 2,425 5
Reconstruir sistema eléctrico $
Ajustar sistema corte $
Ajustar corredor horizontal y vertical _$ ;
Sub-total $ 2,425 5
48
VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DESEGUROS'
Máquina 68.- Sierra de cinta Agazzani G, modelo 500, número de serie 5381,5HP,
480 V.
| CONCEPTO |FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Limpieza general sistema de lubricación $ 1,212 77
Remover oxido de secciones afectadas $ 1,466 06

Corregir y reparar protecciones S
Ajustar volantesy guisa para carrera _$ ^__
Máquina 69.-Sierra decinta Band Saw N.R.A.,modelo 440248.

Limpieza y lubricación maquina $
Verificar funcionamiento de volantes $
Verificar funcionamiento de baleros $
Ajustar sistema para control de carrera y $
corte de banda
Sub-total $
Máquina 70.-Taladro de Base Buffalo, modelo 3755.

CONCEPTO FACTURA # UNIDAD
Limpieza y lubricación general
Remover oxido barra elevación
Reacomodo sistema eléctrico
Sub-total
Máquina 83.- Lijadora horizontal oscilatoria, modelo H6, número de serie 3226,2HP,
220 V.
Remover motor de oscilación S 404 25
Remover motor principal $ 404 25
Remover rotor $ 404 25
Desarmar motor oscilatorio GMB baleros $
Desarmar, cambiar baleros motor principal $
Desarmar ambos baleros motos $

Remover oxidación, limpiar y lubricar $ 4,398 18
maquina
Fabricación de flecha entaller $
Fabricación mesa y superficie principal $
Remover arrancador $
Limpiar, verificar funcionamiento $
arrancador 2 HP
Instalar baleros a motor (material) $ 600 00
Instalar baleros a motor (mano de obra) $ 1,212 77
Instalar baleros a motor principal $
Instalar baleros a motor oscilatorio $ 1,212 77
Instalar motor $ 606 38
Instalar motor principal $ 606 38
Instalar motor de oscilación $ 606 38
Pintura en general _$ -__
Sub-total S 10,455 61
49
Máquina 85.- G. P. Machinery Drum Sander, modelo EPN, número de serie G-8528,
2HP, 220V.
Remover motor dañado de 2 HP $ 404 25
Remover tubo flexible dañado S 377 64
Remover y cambiar cable eléctrico S 377 64
Remover arrancador S
Limpiar, verificar funcionamiento S
arrancador
Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 1,800 00
Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 377 64
Instalar tubo flexible nuevo $ 377 64
Limpieza y lubricación de la maquina $
Instalar cable eléctrico $ 377 64
Instalar arrancador magnético tipo O _$ -__
Máquina 86.- Perforadora de banda horizontal sencilla Ritter, modelo PA30, número
de serie438.
I CONCEPTO IFACTURA# | UNIDAD | VALOR
Remover motor dañado por el incendio $ 56647
Remover arrancador manual dañado por el $ 28323
incendio motor 5 HP
Remover tubo flexible dañado por incendio $ 28323
Remover cable eléctrico dañado por $ -

incendio
Remover flecha principal dañado por $ 60638
incendio
Desarmar y remover baleros usados daños $ 60638
en flecha principal
Rec Flecha en taller torno $
Rec Flecha en taller tomo (material) $ 80000
Instalar baleros nuevos a flecha principal s 1,21277
Instalar cable eléctrico s 56647

Instalar tubo flexible s 60000
Instalartubo flexible (material) $ 3,95000
Instalar arrancador manual para motor 5 $ 3,50000
HP
Instalar motor 5 HP $ 56647
Pintura general $
Sub-total s 13,54140
Máquina 87.- Perforadora horizontal múltiple RYE Woodworking, modelo 106,

número de serie D850,71/2 HP,220/440V.
Remover motores $ 141 61
Desarmar motores para cambiar baleros $
Servicio sistema de elevación $ 549 75
Remover sistema neumático $
Remover válvula neumaüca
Limpieza lubricación de maquina $ 1,44606
Desarmar válvula neumática $ -
No $ -
Instalar sistema neumático s -
Instalar sistema elevación $ 60636
Instalar baleros $ -
Instalar motores $ -
Sub-total $ 2,74378
Máquina 88.-Timesavers lijadora de banda, modelo289, número de serie 26906T.

1 CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
_$ -
S\ib-total $ -
• " • T I C4
B I B L I O T E C A
VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA YEQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
50
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700.

| CONCEPTO |FACTURA #| UNIDAD | VALOR |
Reparación general sistema neumático $
Reparación general sistema eléctrico S
Realambrado decontroles £
Reinstalación sistema delubricación S
Rectificación plancha S 2,42554
Limpieza ylubricación general _$ 2.932 12
Sub-total $ 535766
Máquina 92.-Serrucho de mesatransponer, modelo BS350, número de serie 99948.

I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR
Remover arrancador 7 1/2 HP 141 61
Remover cable eléctrico $ 70 80
Remover oxidación, lubricar maquina $ 1,212 77
Remover oxidación sistema de elevación $ 151 59
Remover flechas dedisco $ 151 59
Remover baleros flecha y disco $s 151 59
Rect flecha disco
Instalar baleros flecha $ 151 59 -
Instalar flecha $ 151 59
Instalar sistema de elevación $ 303 18
Instalar cable eléctrico $9. 70 75
Instalar arrancador 7 1/2 HP 141 50
$
Máquina 93.-Serrucho demesa EMA, modelo 84-15-11, número deserie KST, 7KW,
220V.
| CONCEPTO |FACTURA #| UNIDAD | VALOR |
Remover arrancador motor 7KW
Remover cable eléctrico $ -
Remover oxidación limpieza de maquina $ 2,932 12-
Remover sistema deelevación $ 606 38
Remover flecha dedisco $ 303 18
Remover baleros flecha dedisco $ 151 59
Rec flecha disco $
Instalar baleros flecha, disco $ 151 59
Instalar flecha disco $ 151 59
Instalar sistema elevación $ 303 18
Instalar cable eléctrico $
Instalar arrancador $ -
Instalar guia para corte $ -
Sub-total $ 4 599 63-
$
Máquina 94.-Taladro de base Delta,modelo S/M, número de serie R9322.

I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Máquina 95.- Davis andWells Shaper, modelo FS2.24, número deserie SP178182.
1,212 77
Remover ydesarmar flecha principal $ 606 38
Remover baleros usados, dañados en flecha
principal
$
Remover, limpiar, lubricar, verificar 1,212 77
funcionamiento alsistema elevador
$
Remover caja eléctrica demadera
Remover arrancador
$ -
Limpiezaylubricación demaquina
$ -
2,932 12
Remover tensor demadera
$S
Instalar baleros nuevos a flecha principal
-
606 38
$
Armar einstalar flecha principal $ 1,212 77
Instalar sistema deelevación 1,212 77
$
Instalar caja eléctrica nueva
Instalar arrancador nuevo
$ -
Instalar tensor de banda nueva
$ -
$ -
8,99596
Sub-total s
51
Máquina 96.-Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130.

CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR
Remover sistema detransporte
Remover oxidación, limpieza lubircacion
maquina
Remover arrancador
Des Limpieza verificar funcionamiento de
arrancador
Remover y desarmar flecha principal
Rectificar flecha principal
Remover baleros de flecha principal
Remover motor
Remover, limpieza, lubricar, ajustar
funcionamiento sistema eléctrico
Armar einstalar flecha principal 1,212 77
Instalar sistema de elevación 606 38
Instalar arrancador
Instalar motor
Instalar sistema de transporte nuevo
Sub-total
Máquina 108.- Edgebander I. D. M., modelo Dinament/49, número de serie

20.001.240.
CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR
Cambio baleros 5 mot alta velocidad 11,00000
Cambio baleros 5 mot alta velocidad 3,63831
Limpieza sistema elevación, flechas, barras 6,06385
soporte, torn, ajustadores
Limpieza sistema elevación, flechas, barras
soporte, torn, ajustadores
Reparación controles eléctricos
Reparación sistema pegamento
Reparación sistema rodillos y cadena
transportadora
Ajuste general de maquina
Sub-total
Máquina 110.-Ensambladora decajones, modelo K11a51,

CONCEPTO FACTURA# UNIDAD VALOR
Reconstruir rectificador debarras sin fin
Reconstruir piston principal
Verificar estado de empaque
justar y cuadrar planchas laterales
Limpiar, lubricar maquina engeneral
Sub-total
Máquina 112.- Ensambladora degabinete OCMAC, modelo S/M.

CONCEPTO | FACTURA # j UNIDAD | VALOR
Limpieza ylubricación demaquina
Reemplazo mangueras neumáticas 30%
Remover oxido enbarras de elevación
Insp pistones
Sub-total
Máquina 114.- Ensambladora de marcos,modelo s/m, 1.5HP,380V.

I FACTURA #|
| CONCEPTO
Limpiezaylubricación sistema mecánico
UNIDAD
IS VALOR
1,212 77
|
Remover oxido de maquina $ 4,398 18

Limpieza general bomba hidráulica s
Cambio deaceite y filtros $
Inspección empaques para pistones $
$
s 5,610 95
52
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
Transportadores 131,132, 133y 134

Curva de 90° sección de transformadores $ 5,061 8
de rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con
rodillo concéntrico
Curva de 90° sección de transportador de $ 20,247 3
rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con
rodillo concéntrico
Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 67,683 9
X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3"
de distancia de centro a centro
Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 99,645 8
X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3"
de distancia de centro a centro
Sub-total S 192,638 9
3.7. Conclusiones de los ajustadores.
"Considerando todos los elementos encontrados en la inspección ocular, asícomo en

la segunda inspección detallada de cada uno de los equipos, se determinó que en
todas las máquinas se puede ejercer principalmente un trabajo de limpieza y
engrasado, eliminando con eso laoxidación existente".
"De las máquinas que presentaban dañosfísicos considerables igualmente se llevó a
cabo la evaluación, de la cual se obtuvieron los resultados de reparación,
considerándose la reposición de las partes que sufrieron daños."
3.7.1. Estimado total de reparación deequipo.

| EQUIPO
I IMPORTE |
Maquina 57
Maquina 58
$ 4 398 18
4 39818
Maquina 59
$ 209 548 52
Maquina 60
$ 14 154 02
Maquina 61
$
Maquina 62
$ 2 000 00
Maquina 63
$
Maquina 64
$
Maquina 65
$
Maquina 66
$ -
6 651 08
Maquina 67
$ 2 425 54
Maquina 68
$ 2 678 83
Maquina 69
$
Maquina 70
$
Maquina 83
$ 10 455 61
$ 4,092 45
Maquina 85
Maquina 86
$ 13,541 40
$ 2 743 78
Maquina 87
Maquina 88
$
Maquina 91
$ 5,357 66
Maquina 92
$ 2,698 56
Maquina 93
$ 4 599 63
Maquina 94
$
Maquina 95
$ 8 995 96
Maquina 96
$ 11674 79
Maquina 108
$ 28 032 46
Maquina 110
$ 2 932 12
Maquina 112
$
Maquina 114
$ 5 610 95
Transportadores 131 132133 y
$
134 192,638 92
$ 539,628 64
Total
$ 97 157 12
Indirectos
$ 636,785 76
Gran Total
$
53
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
3.7.2.Análisis decosto de lacuadrilla.
"Los costos y tiempo necesarios para llevar a cabo todas las actividades requeridas
para reparación fueron desarrolladas en gabinete, preparando con personal propio
de los ajustadores, las cuadrillas para llevar a cabo las actividades correspondientes
a cada concepto (seanexa costo de lacuadrilla)."
COSTO
SUELDO POR COSTO POR HR
CONCEPTO IVA DE M 0
DIARIO JORNAL8 JOR 8HRS
HRS
Mecánico $ 75600
Ayudante $ 29867
$ 1,054 67 $ 158 20 $ 1 21287 $ 15161
Eléctrico $ 695 50
Ayudante $ 28967
$ 985 17 $ 147 78 $ 1,132 95 $ 14162
Oficial $ 695 50
Ayudante $ 28967
$ 985 17 $ 147 78 $ 1,132 95 $ 14162
Oficial $ 695 50
Ayudante $ 289 67
Ayudante $ 289 67
$ 1,274 84 $ 191 23 $ 1,466 07 $ 18326
Fuente: Del 3.5.1. al 3.7.2 Corporación Internacional de Ingeniería, S.A. de C.V, "Evaluación y cuantificación de los daños
sufridos por lamaquinaria y equipo", México,2004.
3.8. Equipo deoficina.
El equipo que a continuación se relaciona se toma en cuenta únicamente para

efectos de conocer el valor actual en el momento del sinietro, ya que no presentan
daños que implique un costo en su reparación, sino únicamente de limpieza ya que
fueron contaminados por humo, pero su funcionamiento sigue siendo normal de
acuerdo asuvida útilagotada.
• Aire acondicionado de 12,500 Btu/hr Marca Carrier.

• Aire acondicionado de23,500 Btu/hr Marca Carrier.
• Aire acondicionado de27,800 Btu/hr Marca York.
54
• Anaqueles metálicos tipo esqueleto con 7entrepaños de 0.90x0.30x2.21

• Archivero color arena, modelo 1539AR.
• Archivero con caja deseguridad,color arena, modelo 1539AR.
• Archivero de 2gavetas oficio 0.50 X0.76m.
• Aspiradora modelo Jomatt de uso semi-industrial serie # 271, incluye
aditamentos.
• Caja fuerte contra incendio marca Mongardex, línea Óptima 2, modelo SP5019
de 152 cm. de alto, 67 cms. de ancho, 67 cm. de fondo equipada con una
cerradura digital Sargent & Gr73eenleaf modelo 6120 con retardo de 1a 9
minutos,tres entrepaños.
• Casillero modelo 1670.
• Casilleros.
• Computadora 486 Dlc de 40 Mhz, 128 Kb cache, 4 Mb de memoria principal,
Ram disco duro de 210 Mb, 14' monitor Super Vga color Multisync, tarjeta de
video Svga 512 Kb, 1drive de 3 1/2 de 1.44 Mb, 1 mouse, 1 puerto paralelo 2
seriales,controladordefuente.
• Copiadora, máquina telecopiadora marca Xerox mod.7225
• Escritorio ejecutivo arena, modelo 600PNAR
• Escritorio metálico en escuadra con 1pedestal cubierta de madera forrada con
chapa melanina 1.51x0.75x0.76
• Extinguidores de polvo Co22.5 Kg.
• Faxcenter Dwc 160,#deserie OEM6019492, OEM6015070, OEM6015108
• Horno de microondas Sanyo.
• Impresora HP Laserjet 6p 8ppm,600X600 DPI de resolución, 2Mb Ram puerto
serial ycable paralelo de6Fts.
• Máquina deescribirAX325 Brother
• No break inteligente marca APC modelo 1400 1000va/670 Watts serie No.
3FB9906004845
• Perchero con4 ganchos
Proyector Visión 260 W331DMAT00239
55
• Silla secretarial con pistón neumático base en polipropileno, rodajas tipo yoyo,
acojinada ytapizada entela
• Sillón ejecutivo Iris
• Teléfono analógico Lucent
3.9. Autos ycamiones.
Las unidades que se detallan se toman en cuenta únicamente para efectos de

conocer el valor actual en el momento del siniestro, ya que los daños presentados
son mínimos y los deducibles a aplicar no son rebasados por los costos de
reparación.
• Automóvil marca Nissan modelo Tsuru GSI austero t/m,año 2002, no.de motor
GA16-840729R, # de serie 3N1EB31S62K423956, 4 puertas, 4 cilindros
capacidad 5 pasajeros combustible gasolina, color blanco polargris.
• Camioneta marca Chevrolet tipo Van V8 año 2002 importado, # de serie
1GCHG35R221171255, capacidad 1.5 toneladas, 8 cilindros, color blanco
Olimpo.
• Pick-up marca Nissan Std año 2001,no. de motor KA24-964470M, # de serie
3N6CD12S81K032482, capacidad 3 pasajeros, 2 puertas, 4 cilindros
combustible gasolina,color blanco polargris.
CAPITULO IV
RESULTADOS Y CONCLUSIONES
4.1. Resultados.
De ladocumentación recabada como información ydel análisis realizado se encontró

una serie de procedimientos aplicados en el proceso de valuación de los daños
causados por incendio, el cual en este caso particular, no se apegan a los
procedimientos devaluación que las leyes y reglamentos exigen actualmente.
De las cotizaciones realizadas por el propietario para reclamar las indemnizaciones

por daños por incendio en el inmueble yequipo de su propiedad, recurre a personas
morales y físicas especializadas y dedicadas a la venta y/o reparación de equipos
para el giro al que se dedica el propietario, los cuales son de la calidad moral
aceptable por él y por lo tanto cuentan con su confianza; sin embargo cuando los
ajustadores revisan los presupuestos y determinan que las cantidades no son
correctas o están más elevadas de lo que ellos consideran, provocan un
enfrentamiento o choque emocional para con lo que el propietario pretende; por no
tener la capacidad los ajustadores y desde un principio explicarle que el avalúo final
de los daños va a ser el resultado de comparar varios presupuestos (método no
recomendado) para determinar lascantidades monetarias a indemnizar.
Es importante comprender yentender losvalores de reposición de los bienes que se

están valuando, con la finalidad de determinar si es factible una reparación o si es
57
mejor considerar una pérdida total, tomando en cuenta la obsolescencia del equipo
principalmente, ya que en las construcciones es difícil que se presente dicho
fenómeno, es política de algunas compañías de seguros, considerar un porcentaje
del valor de los bienes muebles (generalmente es el 50%) como un máximo para
considerarlo como reparable y al ser rebasado ese porcentaje considerarlo como
pérdida total, sin importar sise puedeo no reparar ese bien asegurado.
Los ajustadores de daños buscan "abaratar" o bajar los costos de reparación como
un método para ahorrarle recursos a las compañías de seguros, pero no toman en
cuenta que con eso molestan a los clientes, provocando que el cliente cancele las
pólizas y con ello se obtiene un ahorro mal entendido, que a través del tiempo estos
cliente se vuelven desconfiados y prefieren no asegurarse a menos que se les exija
por la contratación de un crédito con alguna institución financiera o por alguna
autoridad.
58
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA YEQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO ENUNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
4.2. Comparativo de valores obtenidos en el esquema de metodología de valuación

contra losvalores obtenidos por losajustadores deseguros.
Inmueble y Valores resultantes de Valores de reparación

maquinaria avalúo obtenida por ajustadores Diferencia resultante Diferencia en %
Inmueble sin terreno $ 8,806,000 00 $ 1,254,05970 $ 7,551,940 30 14 24%

Máquina 57 $ 65,740 32 $ 4,398 18 $ 61,342 14 6 69%
Máquina 58 $ 14,04742 $ 4,398 18 $ 9,64924 31 3 1 %
Máquina 59 $ 736,035 30 $ 209,548 52 $ 526,486 78 2847%
Máquina 60 $ 103,799 85 $ 14,154 02 $ 89,645 83 13 64%
Máquina 61 $ 75,481 37 $ - $ 75,481 37 000%
Máquina 62 $ 5,84870 $ 2,000 00 $ 3,848 70 3420%
Máquina 63 $ 23,893 21 $ - $ 23,893 21 000%
Máquina 64 $ 7,77249 $ - $ 7,77249 000%
Máquina 65 $ 27,824 98 $ - $ 27,824 98 000%
Maquina 66 $ 3,408 12 $ 6,651 08 -$ 3,24296 195 15%
Máquina 67 $ 6,32771 $ 2,425 54 $ 3,902 17 3833%
Máquina 68 $ 6,77238 $ 2,67883 $ 4,093 55 3956%
Maquina 69 $ 6,460 80 $ - $ 6,460 80 000%
Máquina 70 $ 2,951 41 $ - $ 2,951 41 000%
Máquina 83 $ 24,284 61 $ 10,455 61 $ 13,829 00 4305%
Máquina 85 $ 16,848 25 $ 4,09245 $ 12,755 80 2429%
Maquina 86 $ 62,118 38 $ 13,541 40 $ 48,576 98 2180%
Maquina 87 $ 54,609 57 $ 2,74378 $ 51,865 79 5 02%
Máquina 88 $ 10,490 42 $ - $ 10,490 42 000%
Máquina 91 $ 18,086 38 $ 5,35766 $ 12,728 72 2962%
Máquina 92 $ 15,163 79 $ 2,69856 $ 12,465 23 1780%
Máquina 93 $ 18,592 94 $ 4,599 63 $ 13,993 31 2474%
Máquina 94 $ 7,696 83 $ - $ 7,696 83 000%
Máquina 95 $ 17,119 08 $ 8,995 96 $ 8,123 12 5255%
Máquina 96 $ 13,921 01 $ 11,674 79 $ 2,246 22 8386%
Máquina 108 $ 354,320 00 $ 28,032 46 $ 326,287 54 7 91%
Máquina 110 $ 191,443 53 $ 2,932 12 $ 188,511 41 1 53%
Máquina 112 $ 125,181 81 $ - $ 125,181 81 0 00%
Máquina 114 $ 152,684 24 $ 5,610 95 $ 147,073 29 367%
Transportadores
131,132,133 y 134 $ 2,504,599 50 $ 192,638 92 $ 2,311,960 58 7 69%
Total $ 539,628 64 -$ 539,628 64
Indirectos $ 97,157 12 -$ 97,157 12
Gran Total $ 13,479,524 40 $ 2,430,474 10 $ 11,049,050 30
Fuente. (X-Factory Machinan/ Yellow Pages, "Catalogo de maquinaria", USA, http//www xfactorv com , Amazon Tools &
Hardware, "Catálogo de maquinaria", USA, http//www amazon com/qp/browse html/ref=amb hnk/104-4647043-
8878305?%5Fencodinq=UTF8&node=552894&%5Fencodinq=UTF8)
59
4.3. Conclusiones.
1. Se utilizó por los ajustadores principalmente el método de comparación para

determinar los costos de reparación tanto de los daños en obra civil, como los que
presentó en maquinaria y equipo, método que conduce a encontrar una cantidad
monetaria para indemnizar daños causados por riesgos cubiertos en una póliza de
seguros, pero que causa mucha desconfianza en elasegurado, siendo necesario que
los ajustadores o el funcionario de la compañía de seguros realicen un trabajo
adicional para convencer al cliente y éste, acepte el pago por indemnización.
Presentándose que en ocasiones el cliente acepte por necesidad, más que por el
convencimiento realde que esecálculo realizado como avalúo es correcto.
2. Se realiza un avalúo en forma por demás inaceptable de la construcción (nave

industrial y edificio de oficinas) para la práctica valuatoria, debido a que no se toman
en cuenta datos y factores fundamentales para obtener un valor real del inmueble
como tal, siendo primordial para determinar el porcentaje que representan los daños
causados en un edificio por un siniestro ocurrido por causas naturales o por causas
accidentales e intencionales.
3. Como consecuencia de lo anterior, esta práctica conduce a crear conflictos entre

asegurados y compañías de seguros en general, notanto por los clausulados de los
contratos de las pólizas, sino por no estar de acuerdo con las cantidades a
indemnizar, y al no aceptar, eso conduce a consultar a especialistas para que los
asesoren y buscar la forma de obtener más dinero de las compañías, que al verse
demandadas, a veces prefieren negociar o irse a demandas que en cualquiera de la
formas que se solucione el problema, ya enfrentaron actos que se podían haber
evitado, invirtiendo tiempo y recursos monetarios adicionales encareciendo con ello
laactividad.
4. Como resultado del análisis de los valores obtenidos por los ajustadores
autorizados por la compañía de seguros, se concretaron a cotizar la reparación sin
60
tomar en cuenta el valor comercial del mismo, por lo tanto sus conclusiones son
hasta cierto punto parciales, debido a que no estiman el valor real del equipo o del
valor de reposición y solo utilizan el costo de reparación para la toma de decisiones
en la indemnización.
La indemnización resultante después de haber acordado entre los ajustadores, el

asegurado o sus asesores, se apega a la Ley sobre el Contrato de Seguro, porque
existe un perito nombrado por el asegurado que lo representa, y otro por parte de la
compañía de seguros con la intención de determinar los montos a indemnizar,
además en las condiciones generales que se anexan como parte del contrato se
establece que: "La Compañía, en caso de siniestro bajo términos del presente
Contrato de Seguro que afecte al inmueble o contenidos,puede optarpor sustituirlos
o repararlos a satisfacción del Asegurado, o bien pagar en efectivo el valor real de
los mismos en la fecha del siniestro, sin exceder de la Suma Asegurada envigor".
(Póliza deSeguro Múltiple Empresarial,"Condiciones Generales", Mapire Tepeyac, S.A., México, s.f.)
6. Después de analizado y corroborado que la indemnización se apega a las

condiciones generales del contrato, sin embargo, desde el punto de vista del los
principios y métodos de valuación vigentes deja mucho que desear por el método
aplicado en este caso en particular, ya que difieren con mucho entre los valores que
calculan los asesores del asegurado y los que determinan los ajustadores, además
de notomarse en cuentafactores e índices que reflejarían un monto más real.
4.4. Recomendaciones.
Se recomienda que las compañías de seguros capaciten o contraten personal para

que realicen ese tipo de trabajo con conocimientos adquiridos académicamente con
antelación, de tal forma que desde el inicio del trabajo a realizar, puedan convencer
al cliente de que la valuación de los daños serán reales causando la confianza
necesaria, ypermitan a lascompañías deseguros conservar sus clientes através del
tiempo.
61
En caso de controversia o desacuerdo por alguna de las partes involucradas con los
resultados de los ajustes realizados, en primera instancia las compañías de seguros
junto con los asegurados deberán acudir a las asociaciones, colegios o cámaras
como agentes de consulta para la revisión devaluaciones, organismos formados por
profesionales enese ramo.
62
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63
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Noriega Editores, México, 1993,375pp.
Dobner, H. 1979,"Catastro", Editorial Concepto, S.A., México.
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X-Factory Machinary Yellow Pages, "Catalogo de maquinaria", USA,

http://www.xfactory.com
ANEXOS
1. AVALÚO DE EDIFICIO COMPUESTO POR NAVE INDUSTRIAL Y OFICINAS
ADMINISTRATIVAS
ING.J ALOIXCOPADOQUINTANA
COQJ-00001-2005
RESUMEN DE AVALUÓ
INMOBILIARIO
Inmueble que se Valúa:
NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS
.. •<:-
Solicitante del Avalúo:
ALEJANDRO HERNANDEZ DE LA FUENTE, DIRECT
Propietario del Inmueble:
PARQUE INDUSTRIAL DE TIJUANA, S. A.
Ubicación del Inmueble:
LLOzM'fig*' I' f !""1'"3 ',I r " ' * I Calley N°
urn 6 ORIENTE
.:• i . ' ';* • 1632
• i ' Int.: X
Colonia/Fraccionamiento
CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY
Municipio/Delegación
TIJUANA
Ciudad(Area Metropolitana)y Entidad Federativa
TIJUANA, B. C.
Cuenta Predial:,NOSE OBTUVO

Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valúa
Edad: 20 A ñ o s Estado Conservación:Normal,se observó mantenimiento continuo al inmueble
Vida Total:140 A ñ o s Proyecto: Bueno,dediseñoy ejecución profesional.
Vida Útil Remanente: 20 A ñ o s Estacionamiento: NOTIENE
Recámaras: X Seguridad Estructural: Nose aprecian grietas,fallas o asentamientos
Unidades Rentables: X Zona: PARQUE INDUSTRIAL
RelaciónC/T: 61.49% Servicios: SON DE BUENA CALIDAD
(Porcentaje deterreno ocupado por las construcciones)
Presupuesto Presentado:
Avance deObra:
Conceptos realizados:
Obrafaltante:
Conceptos faltantes:
Terminado: SIESTATERMINADO
Observaciones:NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS: describir el inmueble
iniciando porelterreno,losdiferentesniveles,describirdemanera
que permita identificar la distribución de las distintas areas o
espaciosqueconformanlapropiedad
Enfoque Fisico: $ 9,850,000.00 Perito valuador:

Enfoque de ingresos: $ 8,700,000.00
Enfoque de Mercado: $ 15,767,000.00
Valor de Seguro: $ 5,694,245.84 ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
VALOR COMERCIAL $ 9,850,000.00

FechadelAvalúo: Noviembre24,2005
COQJ-00001-2005
I.ANTECEDENTES
Perito Valuador: Nombre: ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
CédulaProfesional: 1190155
Autorizaciónparaejercerlaespecialidad:CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria)
Reg.ColegioProfesionistas,Especialidad(es):CMIC-0664,C-H-04 (Inmuebles)
Vigencia: 31de Diciembre de 2010
Solicitante delAvalúo: Nombre:ALEJANDRO HERNANDEZ DELA FUENTE, DIRECTOR DIVISIONAL
Domicilio: DR.ALT# 1ESQ.VIA RÁPIDA, ZONA RIO,TIJUANA, B. C.
R.F.C.: COQA-590516-PT8
Inmueble que sevalúa (uso): NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS
Régimen de propiedad: Privada.
Ubicación del Inmueble: Calle: 6 ORIENTE
No.: 1632 Interior: X
Col./Fraccionamiento: CIUDAD INDUSTRIAL DEOTAY
Delegación/Municipio: TIJUANA
C.P.: 22518
CiudadyEdo.: TIJUANA, B.C.
N°de Cuenta Predial/ Reg.Catastral: NOSE OBTUVO
N°de cuenta de agua NOSE OBTUVO
Propietario del inmueble: Nombre: PARQUE INDUSTRIAL DETIJUANA, S.A.
Fuentedereferencia: PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE
Domicilio: DR.ALT NO. 1,ESQ,VIA RÁPIDA, ZONA RIO,TIJUANA, B .C.
Fecha de lavisita al inmueble que se valúa: 23de Noviembre de2005
Fecha de avalúo: 24de Noviembre de2005
Objeto del Avalúo: Determinar elvalor comercial del inmueble
Propósito odestino delAvalúo: DETERMINAR LA INDEMNIZACIÓN CORRECTA POR SINIESTRO (INCENDIO )
II. CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LAZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Clasificación de zona:(uso,categ.) PARQUE INDUSTRIAL
Tipo de entorno: INDUSTRIAL
Tipo de construcción BODEGAS,TALLERES Y EDIFICIOS DE OFICINA..
predominante: (calle/zona)
índice de saturación zona:(%aprox.) 95% enzona Inmediata,95%en lazona engeneral.
Densidad de población en lazona:(Hab/Ha) Aproximadamente 800 hab/Ha. FLOTANTE YA QUETRABAJAN ENLAS PLANTAS.
Densidad habitacional de lazona:(viv./sup.) Aproximadamente XXX viviendas por lote deXXX m2.
Nivel socio-económico: (predominante) XXX
Contaminación ambiental:(tipo/grado) PARTÍCULAS SUSPENDIADAS ENELAIRE PRODUCIDAS POR LA INDUSTRIA QUE
Contaminación auditiva: (fuente/intensidad) POR RUIDO,A NIVELES NORMALES
Nivel de seguridad pública deZona: Alto,engeneral.
Vías deacceso e importancia Calle: BLVR. INDUSTRIAL CALLE9 CALLE 10
Tipo devía: Primaria Secundaria Secundaria
Orientación: NTE OTE PTE
Distancia: 600M 200M 200M
Infraestructura urbana: (Calleyzona)Completa: redes de electrificación de tipo mixto (subterránea y aérea), agua potable en
tomas domiciliarias, iluminación exterior de buena calidad, drenaje sanitario y pluvial,
pavimentos asfálticos, banquetas y guarniciones de concreto hidráulico, red oculta de gas
natural,tomas de bomberos,TV porcableytelefonía pública y privada.
Servicios públicos municipales: Transporte público a200 m, recolección de basura,vigilancia policiaca yservicio de correo.
Equipamiento y mobiliario urbano: Escuelas privadas de niveles preescolar, primario y secundario, centros deportivos,
religiosos ycomerciales,sucursales bancarias,tiendas ycomercios de diferentes giros.
Superficie del lote moda: 20X200M
USO DE SUELO permitido enzona: USO PARQUE INDUSTRIAL
C.O.S.:95.00% (Observado):95.00%
C.U.S.: 100.00 v.a.t. 0.00 v.a.t.
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III. DATOSDELTERRENO
Tramo de Calle,transversales limítrofes y orientación
El predio está orientado al NORTE
sobre lacalle 6 ORIENTE
entre lacalle 9 al PONIENTE
y la calle 10al ORIENTE
completa lamanzana lacalle 7alSUR
distancia alaesquina más próxima 200 mcon CALLE 9
Medidas y colindancias: según: nose obtuvo
orientaciones medidas colindantes
Norte: 32.00m con CALLE 6
Sur: 32.00m con CALLE 7
Este 125.00m con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1634
Oeste 125.00m con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1630
Noreste X con
Sureste X con
Noroeste X con
Suroeste X con
AreaTotal del TERRENO: 4000 M2 4,000.00m 2
Fuentede referencia: Escritura pública anteriormente citada
Configuración REGULAR
Topografía DESCENDIENTE
Número de frentes acalles: DOS
Características panorámicas: Las propias de lazona,con vista aotras naves similares alavaluada.
Densidad habitacional observada (existente): 95%
Intensidad de construcción observada (existente): 100.00 v.a.t.
Servidumbres y/o restricciones del terreno: Ninguna según la información proporcionada.
Usode suelo autorizado para elterreno: USO INDUSTRIAL
Clasificación según el plande desarrollo urbano vigente USO INDUSTRIAL
Nomenclatura catastral deláreade valor
Consideraciones adicionales:
Croquis de localización:
Hi*"1 ' .. .î-r.-nUy'.iC-
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EN EL CASÓ DE CONDOMINIO:
INDIVISO: 100.0000%
Area Privativa,delterreno: 4,000.00 m2
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IV DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Uso actual del Inmueble NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS
describir el inmueble iniciando por elterreno, los diferentes niveles, describir de manera que
permita identificar ladistribución de las distintas areas o espacios que conforman la propiedad
Tipos de construcción
Tipo 1 EDIFICIO DE OFICINAS
Tipo 2 NAVE INDUSTRIAL
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Superficies de construcción
Tipo 1 527 69 m2
Tipo 2 1,932 00m2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Clasificación y calidad INDUSTRIAL BUENA
Numero de niveles Dos y azotea
Edad aproximada (en años) 20 años
Vida Útil Total (años) 40 años
Vida Útil Remanente (Vu R) 20 años
Estado de Conservación Normal, seobservo mantenimiento continuo al inmueble
Calidad del Proyecto Bueno,dediseño y ejecución profesional
Unidades Rentables Una, ELAREA DE OFICINAS Y NAVE INDUSTRIAL
V ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIÓN

a) OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentación Probable, a basedezapatas corridas de concreto armado
Estructura A base de muros de carga con refuerzos (horizontales y verticales) de concreto armado
Muros De block hueco de cemento, en general
Entrepisos De losa monolítica deconcreto armado, tipo tradicional
Techos Planos de concreto reforzado e inclinados de estructura metálica y lamina galvanizada
Azoteas Recubiertas, con material ligero para dar pendiente e impermeabilizada en loza de concreto
armado
Bardas De block hueco decemento, en general
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
Muros Deyeso a plomo y regla Enareas de oficina
Plafones Deyeso a plomo y regla Enareas de oficina
Lambnnes Loseta decerámica vidriada 20x30 a media altura de muros en baños y cocina
Pisos Loseta de cerámica 30x30 antiderrapante en general En area de oficina
Zoclos Loseta de cerámica entiras de 5x 30 cms En area de oficina
Aplanados en muros exteriores Zarpeo de mezcla mortero-arena terminado fino
Escaleras Rampa de concreto armado con escalones forrados con loseta de cerámica idem a pisos,
barandal defierro forjado con pasamanos de madera
Pintura y pastas Vinilica engeneral, esmalte en herrería y barniz en carpintería
Recubrimientos especiales Alfombra de mediana calidad en genral
c) CARPINTERÍA.
Calidad mediana
Puertas De intercomunicación detambor de pino laqueadas
Marcos De intercomunicación detambor de pino laqueadas
Ventanas De intercomunicación detambor de pino laqueadas
Guardarropas y muebles fijos No tiene
Lambnnes o plafones No tiene
Pisos NO tiene
Otros No tiene
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V. ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIÓN
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
Reddealimentación: Ocultas,probableabasedetuberíadecobre.
Reddedesagües:Ocultas,probableabasedetuberíadePVC.
Mueblesdebaño: Modernos,decolor,nacionalesdemuybuenacalidad.
Accesorios Deporcelana
Espejos: lunasenbañosde5mm. sobrebastidordemaderaconmarcodealuminio.
Mueblesdecocinaylavandería: no tiene.
Calentador: Dedepósito,marcacalorex(g-60)de60Its.AbasedegasL.P.
Tinacos: DePVCde5000Itsdecapacidad
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Redesdealimentación:Ocultas,consalidassuficientes.
Accesoriosyluminarias:Debuenacalidad.
f) CERRAJERÍA.
Chapas: Delujodelpaismarcaschlage.
g) REVESTIMIENTOS YACABADOS EXTERIORES.

Fachadas Deestilocontemporáneo,aplanadosfinosdemortero-arena,canceleríadealuminioconcristal
normal.
Númerodefachadas:una
Carpintería: enpuertasdeintercomunicaciónenareadeoficinas
Herrería Deperfilesdealuminioduranodikde2"y214".
Vidriería Cristalflotadode6mm.Deespesorde1.20x1.20 mts.Enpromedio
Domos: Deacrilicotipocañónenbaños.
Bardas: Tabiquerojorecocidoconrefuerzosverticalesdeconcretoarmado.
Otros: noaplica.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOSY OBRAS COMPLEMENTARIAS.
INSTALACIONES ESPECIALES:RedcontraincendiocontomasdeaguadeFOFO.
ELEMENTOSACCESORIOS:X
OBRASCOMPLEMENTARIAS:Pavimentoasfálticoenestacionamiento interiorparapersonal.
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VI.CONSIDERACIONES PREVIASALAVALUACIÓN
a)METODOLOGÍAAPLICADAENLAVALUACIÓN
El método Físico o Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un
bien idéntico o similar al que se valúa, considerando sus características propias de edad (F.Ed.), estado de conservación (F.Co.) y
obsolescencia económica otécnica (F.Ot.) observados.
El método de Capitalización de Rentas (enfoque de INGRESOS), es elprocedimiento mediante el cual seestima elvalor presente o capitalizado
(a lafecha de la valuación) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida útil remanente (V.U.R.) de
modo constante, deflactados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso específico en estudio, considerando también un valor
de rescate alfinal de este periodo equivalente alvalor comercial del terreno que le corresponde.
El método Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en
términos estadísticos, el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables
ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación),
b)DEFINICIÓNDETÉRMINOSYCONCEPTOS
Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) oCosto de Reposición Nuevo (C.R.N.):Es la cuantía económica expresada en términos monetarios, que
se determina por investigación de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idéntico o similar, al que se pretende
valuar en mercados primarios, secundarios o especializados, que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisición más las
erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, ingeniería de detalle, etc.,
sin incluir descuentos o bonificaciones. Un bien idéntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca,
modelo, tamaño, forma, diseño y capacidad; mientras que uno similar, es el que tiene propiedades análogas de uso, pero variaciones respecto
del original en alguna de estas características mencionadas. Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes
Costo Neto de Reposición (C.N.R.): Es el Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida útil
consumida (V.U.C.) respecto desuvida útiltotal (V.U.T), ponderada por elestado deconservación y grado deobsolescencia relativos asu uso.
Vida Útil Total (V.U.T.): Es el periodo expresado en años, en que un bien es económicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo,
hasta quees completamente desechado; misma que esfijada por estándares internacionales con base en el uso normal de los bienes.
Vida Útil Consumida (V.U.C): Es el periodo referido en años,que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo,y el momento en
que se valúa. La manera de ser determinada puede ser a través de investigación documental (facturas, registros de almacén, bitácoras, etc.), de
campo (comunicación directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimación apreciativa generada por la inspección visual del
Vida Útil Remanente (V.U.R.): Es ladiferencia expresada en años que existe entre la vida útil total y la vida útil consumida de un bien, la cual es
afectada por losfactores por obsolescencia técnica y porconservación.
Factor por Vida agotada (F.Va.): Es elfactor incluido en el Factor Resultante, que refleja en términos prácticos el porcentaje, en forma decimal,
del tiempo quequeda por consumir del bien.
Factor por Conservación (F.Co.): Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida útil remanente de un bien (por su
participación en el Factor Resultante). Se determina con base en el mantenimiento que le es suministrado, tanto de tipo preventivo como
correctivo, o bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin específico para el cual es empleado; se
entiende aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos útil o deseable, debido a avances tecnológicos, o
cambios en el arte, diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso
productivo en que se encuentra, o bien por su relación con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio
ambiente. Este factor modificará, al igual que elanterior, elValor Netode Reposición del bien.
Factor por Obsolescencia técnica (F.Ot.): Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado
por especialistas del área específica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en función de los adelantos
tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en elfuturo alque se estávaluando, las sofisticaciones que les son adicionados, las
disminuciones considerables en precios, etc.;y que representará, en términos prácticos, una reducción porcentual de lavida útil remanente que le
quede al bien, y por consiguiente, también afectará al Valor Neto de Reposición al aplicar el Factor Resultante como se describió anteriormente.
Elvalor de estafactor será un número positivo menor que la unidad,pero nunca igualacero.
Factor Resultante (F.Re.): Es elfactor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia técnica y por Conservación
en el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles; pero en el caso de terrenos será el producto de los Factores por Zona, por
Ubicación, por Frente y por Superficie. Cuando se esté valuando una construcción, o bien un bien mueble, este factor multiplicará a la vida útil
total y al Valor de Reposición Nuevo para determinar la vida útil remanente y elValor Neto de Reposición respectivamente; y cuando se valúe un
terreno,solamente multiplicará alValor de Mercado del terreno paraobtener suValor Neto de Reposición.
Factor de Homologación (F.Ho.):Es el número, cercano a la unidad,con el cual se mide,de manera aproximada, ladiferencia que, relativa aun
aspecto específico apreciado en el mercado, existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparación, a partir del cual se
obtendrá elvalor del primero entérminos deidentidad.
Tasa de Capitalización Real (T.C.R.): Es latasa efectiva deinterés dedeflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a Valor
Presente una serie deflujos de efectivo proyectados en unidades monetarias constantes.
Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.): Es la tasa de interés referida en términos anuales que será equivalente al valor de aquellas a las que
la entidad accede mediante sus inversiones; o bien, puede considerarse equivalente a las tasas líderes en mercados financieros (v.gr. CETES).
Estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetarias corrientes.
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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
Tasa Inflacionaria Anual (T.I.A.):Esaquella tasa referida, como sunombre loindica,aperiodos equivalentes aunañoqueincrementa elmonto
de los precios entre un periodo pasado y otro presente, o bien, entre uno presente y otro futuro. Las unidades monetarias sobre las quese
aplicará esta tasa serán detipo corriente.
Tasa Anual de Productividad (T.A.P.):Esunatasa determinada confundamento enlateoría deinterés ymediante lasexpresiones propiasde
las amortizaciones, calculada para efectos devaluación inmobiliaria, conla premisa deconsiderar alpromedio devalores unitarios debienesen
venta (valor presente) yalvalor unitarioderenta anualdeunbien particular (amortización) ligados con una tasa deinterés (anual eproductividad).
c)CONDICIONANTESYSALVEDADESDELTRABAJOVALUATORIO
La información y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuación es la contenida en la documentación proporcionada porel
solicitante dela misma y/opropietario delbien valuado, lacual sepresume correcta. Entre locitado puede mencionarse alaescritura públicade
propiedad odocumento queloidentifica legalmente,losplanos arquitectónicos yelregistro catastral (boleta predial).
Nofueverificada laposible existencia degravámenes, reservas dedominio, adeudos fiscales odecualquier otro tipo quepudieran afectar elbien
que se valúa, por lo queal no ser declarados porel solicitante y/o propieterio del mismo, no será de nuestra responsabilidad la omisión de
información relacionada enlasolicituddelavalúo.
Quienes intervinieron enlaelaboración delapresente valuación declaran,bajo protesta dedecir verdad,quenoguardan relación alguna, nexode
parentesco odenegocios con elsolicitante y/opropietario delbien inmueble quesevalúa.
En la Inspección ocular delbien motivo delpresente, nofueposible detectar todos losvicios ocultos quepudieran existir enla propiedad, por lo
quesóloseconsideran losaquí expresados como resultadodelaobservación.
El presente documento espara elusoexclusivo del(os) solicitante(s), para elfinopropósito expresado enel mismo, enelapartado queexpresa
los antecedentes, porloquenopodráserutilizado parafines distintos.
Lavigencia delpresente documento estará determinada porsupropósito odestino, ydependerá básicamente delatemporalidad queestablezca
la autoridad competente ólosfactores externos que influyen enelvalor comercial.
La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razón de la observación directa delos
acabados yestadodeconservación, porloquenoesnecesariamente laedad cronológica precisa del inmueble.
Los planos deubicación delinmueble yloscroquis deladistribución delasedificaciones plasmados enel presente documento poseen medidas
aproximadas, porningún motivo deben considerarse como realizados a escala, esdecir, noreflejan demodo exacto la realidad morfológicadel
bien inmueblequesevalúa.
Toda vezque elobjetivo delpresente dictamen nohasido constatar overificar deslindes depropiedad, nideocupación irregular o cualquier otra
restricción detip legal,el valor comercial concluido sólo consideró lasaquellas situaciones expresadas enel propio documento, algunas delas
cuales fueron observadas durante la inspección visual al bien, yotras fueron detectadas enla documentación proporcionada como antecedente
para laelaboración deltrabajo valuatorio.
d)CONSIDERACIONESESPECIFICASRELATIVASALINMUEBLEQUESEVALÚA
x
x
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Vil. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
a)COMPARABLESdeTERRENOSenVENTAsemejantes enUSOalquesevalúa(SUJETO)
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Relac. Übic.|Form. Fecha | Teléfono | Fuente/Antecedente
1 Blvd DelasBellasArtes,PInd Tijuana,BC SUP 1 1 08-NOV-05 Directo
2 Calle 1 Ponienteentre11Ntey1 Pte,P Ind Tijuana, B( SUP 1 1 08-NOV-05 ' Directo
3 Blvd Industrial,P Ind Tijuana,BC SUP 1 1 08-NOV-05 Directo
4
5
Oferta Precio de VENTA Area [m2] Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN Valor Unit,resul-
F.Ho.Re.
Terrenos [$/m2] F.Zo. F.Ub. F.Us. | F.Fo. | F.To. F.Su. F.Ne. tante [$/m2]
1 $ 3,200,000.00 i 4,00000 : $ 800.00 1.00 0.80 1.00 ! 1.00 I 0.75 1 00 0 85 0.77 $ 616.00
2 $ 2,975,000.00 I 3,50000 $ 850.00 1.00 0.80 100 ' 1.00 0.80 0 96 0 85 0.75 $ 637.50
3 $ 4,590,000.00 4,50000 i $ 1,020.00 1,00 1.20 1.00 , 1.00 0.90 1 04 0 85 0.90 $ 918.00
4
5 I
Areadelsujeto: 4,000.00 m2 Valor UnitarioPromedio[$/m2; 723.83
Valorunitarioaplicableennúmerosredondos[$/m2]: 740.00
b)COMPARABLESdeINMUEBLESenRENTAsemejantesenUSOalquesevalúa(SUJETO)
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Relac. E d a d |conserv Fecha Teléfono | Fuente/Antecedente
1 Tijuana IndustrialCenter#4,P Industrial,Tijuana,BC 1 1 0.95 08-NOV-05 MI México
2 Florido,P Industrial,Tijuana,BC 0.8 1 0.95 08-Nov-05 MI México
3 Blvd BellasArtes,P IndustrialTijuana,BC 0.9 1 0.95 08-Nov-05 MI México
4
5
Oferta Precio de RENTA Area [m2] Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN Valor Unit, resul-
F.Ho.Re.
Inmuebles Te. Co. [$/m2/mes] F.Zo. F.Ub. F.Us. F.Ed. F.Co. | F.Su. F.Ne. tante [$/m2/mes]
1, $ 219,614.24 l 3,936 3,936 $ 55.80 0.93 0.91 i 1,00 0.90 ' 0.95 i 1.10 0 95 0.98 $ 54.68
2 $ 345,296.84 6,782 6,782 $ 50.91 0,93 0.91 1.00 0.95 0.90 1 22 i 0 95 1.09 $ 55.50
3 $ 548,964.00 12,750 8,428 $ 65.14 0.99 0.91 1.00 0.90 0.90 , 1.28 0 95 1.14 $ 74.25
4 !
5 i
2
Area del sujeto. 4,000 Edad:
2,460 m2
20 Valor Unltari o Promedio [$ m /mes]: 61.48
2
Valor unitario aplicable,en números redondos [$/m /mes]: 60.00
c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que sevalúa (Terreno + Construcciones)
N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Relac. E d a d conserv Fecha Teléfono Fuente/Informante
1 Florido,P Industrial,Tijuana,BC 1 0.95 08-NOV-05 MI México

2 Blvd Industrial,P.Industrial,Tijuana,BC 5 0.85 08-NOV-05 MI México
3 PacificoIndustrialPark,Tijuana, BC 5 0.85 08-NOV-05 MI México
4 i
5
Oferta Precio de VENTA Area (m2) Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN Valor Unit, resul-
F.Ho.Re.
Inmuebles Te. | Co. [$/m2] F.Zo. | F.Ub. F.Us. | F.Ed. F.Co. F.Su. | F.Ne. tante [$/m2]
1 $ 28,484,400.00 6,782! 6,782 $ 4,200.00 0.93 0.91 1.00 0.95 0.90 1 22 | 0 90 1.03 $ 4,326.00
2 $ 34,594,600 00 9,290 7,989 $ 4,330.28 0.95 0.92 1,00 > 0.85 0.85 1.27 ' 0 90 1.04 $ 4,503.49
i i
3 $ 84,344,600.00 '62,000110,219 $ 8,253 70 1.21 0.92 1.00 ' 0.85 0.85 1.33 0 90 1.16 $ 9,574.30
4
5,
Area del sujeto: 4,000 2,460 m2 Edad: 20 \/alor U nitano Promec IO[$/m2]: 6,134.60
Valorunitarioaplicableennúmerosredondos[$/m2] 6,410.00
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VIII. MÉTODO FÍSICOóDIRECTO (EnfoquedeCOSTOS)
a)DELTERRENO. Lote Tipo oModa: 20*200 Valor deCalleoZona: $ 800.00 /m2
CÁLCULODELVALORDELTERRENO m2
VALORUNIT. Factor VALOR UNIT,

FRACC. LOCALIZACIÓN AREA(m2) MOTIVO IMPORTE
($/NP) result result.($/M*)
1 Areatotal 4,000.00 $ 800.00 ' 1.00 Integro $ 800.00 $ 3,200,000.00

2
3
!
SUB-TOTALa): 4,000.00 m2 Valor Unitario Resultante: $ 800.00 $ 3,200,000.00
b) DELAS CONSTRUCIONES. INDIVISO 100%

CÁLCULODELVALORDE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO USO AREA(ma) C.R.N.UNIT. FACTORESDEDEMÉRITO C.N.R.UNIT, IMPORTE
($/m!) F.Va. | F.Co. | F.Ot. | F.De. result.($/m2) $
1 EDIFICIO DEOFICINAS 527.69 4,200 00 0.86 ' $ 3,612.00 I$ 1,906,016.28

2 NAVE INDUSTRIAL 1,932.00 3,000 00 0.77 , $ 2,310.00 $ 4,462,920.00
3
4
5
SUB-TOTALb): ~, 2,459.69 m2 Valor Unitario Resultante: $ 2,589.32 $ 6,368,936.28

c) DELAS INSTALACIONES ESPECIALES,ELEMENTOSACCESORIOSYOBRAS COMPLEMENTARIAS.
CLAVE EDAD DESCRIPCIÓN CANT. U. C.R.N.UNIT. F.DEDEMÉRITO Ind C.N.R.UNIT. IMPORTE
(Años) (Unidad) ($/U) F.Va. | F.Co. | F.Re. % ($/U) $
c 1 INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos FIJOS)
RED CONTRA
1 20 INCENDIO 220 M $ 75000 0.85 0.90 0.77 1000000 $ 57750 |$ 127,050.00
2
3 !
I
4
i
c.2 ELEMENTOS ACCESORIOS
c.3 OBRAS COMPLEMENTARIAS

20 PAVIMENTOASF. 320 M2 480 00 0.90 0.90 1.00 ¡10000001$ 480 00 $ 153,600.00
SUB-TOTALc): $ 280,650.00
VALOR FÍSICO (COSTO NETO DE REPOSICIÓN) en números redondos [ a + b + c ] : $ 9,850,000.00
OBSERVACIONES:
% PARTICIPACIÓN
32%
65%
HTerreno
• Construcción |
D Inst. Espec
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IX. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
Tipo Usoodestino del área (tipo) Area Precio Unit. Factor Precio Unit. Valor Unit, resul-
[m2] [$/m2] deAjuste Nlodif [$/m2] tante [S/m2]
1 EDIFICIO DEOFICINAS 527.69 $ 6,410.00 1.00 6,410.00 $ 3,382,492.90
2 NAVE INDUSTRIAL 1,932.00 $ 6,410.00 1.00 6,410.00 $ 12,384,120.00
3 $ 6,410.00
4 $ 6,410.00
5 $ 6,410.00
AreaTotal: 2,459.69 m2 $ 15,766,612.90
Portanto,elValordeMercadodelinmueblequesevalúaresultaennúmerosredondosde:
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 15,767,000.00
Notas 1.SielFactor de Homologación esmenor alaunidad,denota que laoferta (inmuebles que sevenden oCOMPARABLES)es
mejor queelSUJETO acomparar oinmueble queseestá valuando.
VALORDEMERCADO
EDIFICIODE
OFICINAS
EDIFICIO DE OFICINAS NAVEINDUSTRIAL
21%
D
i
D
NAVE INDUSTR
79%
OBSERVACIONES:
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X. MÉTODO DECAPITALIZACIÓN DERENTAS (Enfoque de INGRESOS)
a) CALCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacíos $ 7,380.00 " 5,00% 5. Administración $ 7,380.00 5.00%
2. Impuesto Predial $ 27,500.00 '18.63% 6. Energía (a. comunes) $ - 0.00%
3. Agua $ -0.00% 7. Seguros (daños) $ - 0.00%
4. Conserv./mantenimiento $ 10,332.00 7.00% 8. Otros (ISR) $ 16,890.52 11,44% „
SUMAN DEDUCCIONES: $ 69,482.52 47.07%
b) CÁLCULO DE LATASA DE CAPITALIZACIÓN.

Primeramente, con base en latasa líder nominal y en latasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro país y que a
continuación se expresan,se calculará latasa de interés efectiva anual libre de riesgo aplicable, en términos reales,a cualquier
inversión financiera:
Tasa de la última subasta de CETES a28 días: 8.61%
Tasa de la última subasta de CETES a91 días: 8.72%
Tasa inflacionaria efectiva en loque va del año: 1.97%
Meses transcurridos en lo que vadel año: 11
Tasa efectiva anual libre de riesgo en términos reales: TASA 1 : 6.71%
Posteriormente, se obtendrá la prima adicional de riesgo que corresponde altipo de inmueble que se valúa,en razón de su uso y
grado de liquidez,como sigue:
Prima de riesgo por grado de liquidez: TASA 2: 1,00%
Finalmente, latasa de capitalización,compuesta de lasdos anteriores, se obtiene como sigue:

6.71% + 1.00% = tasa de capitalización 7.70%
DETERMINACIÓN DELVALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

TIPO USO odestino delArea (tipo) F. Ajuste Area (m2) V.U. ($/m2) V.U.Ajustado RentaBrutaMensual
1 EDIFICIO DE OFICINAS 1.00 527.69 $ 60.00 $ 60.00 $ 31,661.40
2 NAVE INDUSTRIAL 1.00 1,932.00 $ 60.00 $ 60.00 $ 115,920.00
3 $ 60.00
4 $ 60.00
5 $ 60.00
-
TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO 2,459.69 $ 60.00 $ 147,581.40
RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.)en números redondos: $ 147,600.00
SUMAN DEDUCCIONES (D): 47.00% $ 69,372.00
RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]: $ 78,228.00
RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M.x 12]: $ 938,736.00
[Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) a 7.70% resulta unValor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ 8,700,000.00
COQJ-00001-2005
XI. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan
RESULTADOS necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo
que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a
$20,000,000 concluir en laestimación dedicho valor.
$15,000,000
$10,000,000
RESULTADOSDELOSMÉTODOSDEVALUACIÓNAPLICADOS
$5,000,000
$- Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 9,850,000.00
Da)M. Físico(COSTOS)
Resultado por Capitalización de RENTAS: $ 8,700,000.00
• b)M.deCapitalización(RENTAS)
Dc)M. comparativo(MERCADO)
Resultado del comparativo o de MERCADO: $ 15,767,000.00
XI. CONSIDERACIONES PARACONCLUIR ELVALOR COMERCIAL

1.- Debido a las características propias del inmueble, elValor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Método
físico o de Costos.
2.-Véase por favor el apartado "D.Condicionantes ySalvedades alAvalúo del CapítuloVI del mismo "CONSIDERACIONES PREVI/
AL AVALÚO", Hoja 5.
3.- se toma como valor comercial el resultado de lavaluación por el método físico o decostos por ser para efecto de seguros.
4.-
5.-X
6.-X
XII. CONCLUSION DELVALOR COMERCIAL

EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN
DETERMINADO AL JUEVES 24 DENOVIEMBRE DE2005CORRESPONDE A LACANTIDAD DE: $ 15,767,000.00
(QUINCE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.)
Lugar yfecha en que seemite el presente reporte:México D.F., a 24 de Noviembre de 2005

ESTA FECHA CORRESPONDE A LAANOTADA EN LA HOJA 1DEL PRESENTE AVALÚO.
Valor UnitarioVendible resultante: $6,410.16 / m 2
Perito Valuador VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en sucaso):

Para los efectos aque haya lugar elvalor referido del inmueble
aldía: es la suma en números
redondos de: $ segúnI.N.P.C./Banxico
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
Ced. Prof.YAutorización de Especialidad
Registro y Certificación de Especialidad:
1190155, CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria)
CMIC-0664, C-H-04 (Inmuebles)
COQJ-00001-2005
ANEXO 1.REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
* # ' • "
K ^ | I •""p^crnsnií'ií •BC,
*&»i¡mu
FOTODEFACHADAPRINCIPAL FOTO ACCESO PARA CAMIONES
FOTODEPUERTADEANDEM FOTO DETABLERO GENERAL DE CONTROL
FOTO DEACCESO LATERAL
FOTO DEVISTA GENERAL FOTO DEVISTA GENERAL

COQJ-00001-2005
ANEXO2.PLANOS DELINMUEBLEQUESEVALÚA.
Pícete;t»ü!Cíl¡üd'»awíraiitífe
A. ^ j . . .
Oííl'í-'-*-<ry.Uro
COQJ-00001-2005
ANEXO 3.REPORTE FOTOGRÁFICO DE COMPARABLES
«*-"nasa." J-'-tf^t.
WMIMEXICO jt™s"jS3âtw»*r*i
{«*«>? O p s | 3 ^ " » > 690-30-29 »J = i

i '*fe»*"f* 5:»*.-»•-n
1 J r .^-^ssw-»'* '•*
' ~-ÜJB «Ílí¡fci¡í^¿je¡

COMPARABLE No.1
^^Jlliiílk'^ i 5 ^ -
M
COMPARABLE No.3 ' '' COMPARABLE No.3
Uso del inmueble: Industria pesada L*J
1Industria liaera 1^
Calidad de las construcciones: Media LA_

1Buena 1•
Conservación de las construcciones: Bueno I_A_|

INormal I•
Criterio para elfactor poredad: 1RossHeidecke LAJ

Kuentzle •
Vida útiltotal probable del inmueble: |Suqeridaautomáticamente L * i |

Determinada porelvaluado^• |
Vida útil total asignada al inmueble automáticamente: 40
Edad del Inmueble: 20

Factor por edad aplicable: 0.62107
Deducciones
Uso actual del inmueble HABITACIONAL

<IÓhAfelYACIÓNAL
Entidad Federativa^ DISTRITO FEDERAL
-^ H
rS T A D Ó DE MEXICO ._JV
$ 3,200,000.00
Valor total deterreno:
Superficie de terreno: 4,000.00m 1
Valor medio unitario de terreno. $ 800 0 0 / n í
Valor total dereposición nuevo d ela c o n s t r u c c i ó n : $ 8,012,298 00
Superficie dec o n s t r u c c i ó n : 2,459.69m 2
Valor unitario dereposición nuevo d ela c o n s t r u c c i ó n $ 3,257 44/m»
Edad d ela c o n s t r u c c i ó n 20 años
Vida útil total dela construcción- 40 a ñ o s
Valor neto d ereposición delasinst e s p , elem. acc. y o c o m p . $ 280,650.00
Renta bruta mensual: $ 147,600 00 mensuales
Renta unitaria bruta m e n s u a l : $ 60 01/m'/mes
Renta bruta anual $1,771,200 00 anuales
Gastos por desocupación.

5.00% d elarenta bruta anual
Tiempo estimado que podría el inquilino ocupar el inmueble: 5 años

Tiempo estimado que podría tardar el inmueble enser ocupado nuevamente. 3 meses
Gastos por conservación y mantenimiento: % DE LA RENTA BRUTA ANUAL _j_^ .

7.00% delarenta bruta anua GASTO PERIÓDICO
VALOR
CONCEPTO PORCENTUAL
[XX.XX]
% 7 00
Áreas privativas
% 0 00
Áreas c o m u n e s
Gastos por administración:I% DE LA RENTA BRUTA ANUAL L ^ ~

5.00% delarenta bruta anua GASTO PERIÓDICO *j
VALOR
CONCEPTO PORCENTUAL
[XX.XX]
5 00
Gastos porconsumodeenergíaeléctricaen¿reascomunes I% DELARENTABRUTAANUAL

000% delarenta brutaanualGASTO PERIÓDICO E
VALOR
CONCEPTO PORCENTUAL
[XX.XX]
0 00
Gastos porpagodeseguros:I%DELARENTABRUTAANUAL
0.00% delarentabrutaanualGASTOPERIÓDICO ~
EROGACIÓN
CONCEPTO PERIÓDICA
[H
0 00
Gastosporconsumodeaaua I%DELARENTABRUTAANUAL
Kl
000% delarenta brutaanualGASTO PERIÓDICO
1*1
VALOR
CONCEPTO PORCENTUAL
[XX.XX]
% 0 00
Gastos oor otros concentos-1% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

2.00% delarenta bruta anual GASTO PERIÓDICO -fr
V A L OR
CONCEPTO PORCE NTUAL
[XX. XX]
% 2C 0
Gastos porimpuesto predial: 1 CALCULO AUTOMÁTICO

18.63% He larenta hrnta anual DATO CONOCIDO (Boleta) - l *
EROGACIÓN
PERIODO
CONCEPTO PERIÓDICA
[«
@
Impuesto 55,00000 1 bimestres
2. AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO DEOFICINAY EQUIPO DE TRASPORTE
AVALÚODE:
MAQUINARIA
PARA
FABRICACIÓN
DE
MUEBLESDEMADERA
PROPIEDADDE:
TIJUANAINDUSTRIAL,S.A. DE C.V.
CALLE6DEORIENTE#1632
COL.CD. INDUSTRIAL
TIJUANA,B.C.
NOVIEMBREDE2005
Consideraciones previasal AVALÚO
CONSIDERACIONESPREVIAS.
1.- Se realizó el avalúo de los bienes señalados por el solicitante mediante la documentación proporcionada, durante la
inspeccióntécnicaydeidentificacióndelosmismos,enelinmuebledondeselocalizanactualmente:
CALLE6DEORIENTE#1632
COL.CD.INDUSTRIAL
TIJUANA,B.C.
2.- Los bienes comprendidos dentro del presente avalúo corresponden a los señalados por el Ing. Carlos A.Rábago Chávez,
representantedelasegurado.Loscualescomprendenlatotalidaddelaplantaindustrial.
3.- Se pudo apreciar que dichos bienes se encuentran desinstalados actualmente, y no se pudo constatar su adecuado
funcionamiento,debidoaqueseencontrabanendañadosporincendioalmomentodelainspeccióntécnica.
4.- Losbienesvaluadossepresentanenelmismoordenenqueaparecenenloslistadosproporcionados porelsolicitante,para

facilitar asísuidentificación.
5.- Lasconsideracionestécnicasparaelpresentetrabajosonlassiguientes:
A: Elpresenteavalúocomprendelossiguientesbienes:
MAQUINARIAYEQUIPOSPARALAMANUFACTURADEMUEBLESDEMADERA
UBICADOSEN: CALLE6DEORIENTE#1632,COL.CD.INDUSTRIAL,TIJUANA,B.C..
B: Los bienes Incluidos corresponden a aquéllos que fueron señalados, para fines de su valuación, con cifras al mes de
NOVIEMBRE DE 2005. La propiedad legal de los mismos no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de
dominioquepudieranexistirsobreéstos.
C: Se constató la existencia y características de cada uno de los bienes solicitados para su valuación durante la inspección
técnica,sepuedemencionarqueelestadogeneraldelosbienesesadecuadoparasuedadyformadeoperación.
D: Sedeterminó que ninguno delos bienes puedeser clasificado comodesecho,por loquesevaluaron con las metodologías
generalmente utilizadasenlavaluación.
E: Losbienesvaluadosseordenaronconformealoslistadosproporcionadosporelsolicitante.
F: Lasdefinicionesdelostérminosutilizadosenelcuerpodelpresentetrabajosonlassiguientes:
V.R.N. ValordeReposición Nuevo,seentenderácomoelvalor decotizaciónoestimadodemercadodeun

bienoequipo igualoequivalente máslosgastosenqueseincurriríaenlaactualidad,porconcepto
dederechosdeimportación ygastos aduanales,fletes yseguros,ingeniería,etc. ElV.R.N.setomó
decotización directa con proveedores demaquinaria yequipos similares, investigación demercado
debienesusados,entreparticulares,catálogoshistóricos, etc.
V.N.R. Valor NetodeReposición,seentenderá comoelvalorquetienen losbienesencuestiónalafecha
delavalúoysedetermina apartirdelValordeReposición Nuevo,corregidoporelfactordedemérito
resultante.
F.R. Factor Resultante,seentenderá comoelfactor decorrección delV.R.N. debido alosfactores dela

edad, mantenimiento del bien o equipo, estado de conservación y grado de obsolescencia en el
mismo. Debidoaquelosbienessolicitados parasuvaluación nosonnuevos,otrofactor queinfluye
esel Factor de Conservación (FCo), además de los ya mencionados Factor de Edad (FEd), Factor
de Mantenimiento (FMt) y Factor de Obsolescencia (FOb). Dichos factores reflejan el estado actual
delbienysonelresultadodelaponderacióndeloselementosmásimportantes.
V.U.R. VidaútilRemanente,seentenderácomolavidadeunbien,enaños,considerandosuvidaútiltotalo
designadacorregidaporelfactordeedadFEd.Debidoaquelosbienesvaluadossobrepasan los20
años, su vida útil remanente se considera como ios años que muy probablemente pueda seguir
operandodemaneraadecuada,bajounprogramademantenimientoquenoresulteantieconómico.
D.A. DepreciaciónAnual,seentenderácomoelcargoanual,entérminoseconómicos,ydeproducciónen
elperíododesuvidaútilremanente.
G: Sepracticóel avalúocon lospreciosqueregíanenelmercadoduranteelmesde NOVIEMBRE DE2005,enelcasodelos

bienesdeimportación seconsideraron lasparidadesde10.75pesosmexicanospordólarestadounidense. Lamayoríadelos
bienes incluidos en el presente avalúo,seencuentran enel mercado nacional ylosdistribuidores de los mismos losofrecen
enpesosmexicanosypuestosLABenlaCiudaddeMéxico.
H: Nose tomaron en cuenta descuentos especiales por parte de los proveedores, para la maquinaria oequipos valuados, así
comotampocoelimpuestoalvaloragregadoI.V.A.
NOTA: Los cálculos se automatizan en un programa que realiza operaciones aritméticas con un mayor número de cifras
significativas, que las presentadas eneltrabajo impreso,sin embargo lasdiferencias norepresentan valores que modifiquen
substancialmente elpresentedictamen.
I: Losproveedoresconsultados,paraefectosdelpresenteavalúo,sonlossiguientes:
-ELECTRICIDADYMANTENIMIENTO INDUSTRIAL TEL.65-404-55 AT'N. ING.JUANCARLOSMARTINEZ

-AMAZONTOOLS&HARDWARE,WWW.AMAZON.COM,USA
-EXFACTORY INC.1805SARDISEROADNORTHCHARLLOTE,NC. 28270TEL.-704-841-20-01
Consideraciones previas ala CONCLUSIÓN
CONSIDERACIONES Para efectos de la estimación del Valor Comercial de los bienes valuados, se
consideraron los costos aproximados por concepto de: posible desmontaje,
maniobras, flete y embalaje especializados, prima de seguros durante e
transporte, almacenamiento durante un horizonte de comercialización de
aproximadamente8 meses.
Resumen de VALORES
V.R.N.
SUMATOTAL: $6,061,506.10
D.A.
SUMATOTAL: $228,762.96
V.N.R.
SUMATOTAL: $5,072,695.66
CONCLUSIONES
ENNÚMEROSREDONDOS:
V A L O RD EREPOSICIÓNN U E V O : $6,062,000.00
(SEIS MILLONESSESENTAYDOS MILPESOS00/100 M.N.)
DEPRECIACIÓNANUAL: $229,000.00
DOSCIENTOSVEINTINUEVEMILPESOS00/100M.N.)
VALORNETODE REPOSICIÓN: $ 5,073,000.00
;CINCOMILLONESSETENTAYTRESMILPESOS00/100 M.N.)
Estascantidades representan losvaloresconsideradosalmesde:NOVIEMBREDE 2005.
ING. JALOIXCOPADOQUINTANA
AvalúosdeInmuebles,Maquinariay Equipos.
Cd. Obregón,Sonora NOVIEMBRE DE 2005

AVALUÓ DEMAQUINARIA Y EQUIPO
P R O P I E D A D D E : TIJUANA INDUSTRIAL, SA DEC V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
FECHA DEC O R T E : NOVIEMBRE DE2005
V.R.N. V.R.N. V.U.R.

AÑO V.N.R. V.N.R.
PART. DESCRIPCIÓN ADQ.
Cant. Un. UNITARIO TOTAL FRe EN D.A.
UNITARIO
AÑOS
TOTAL
INSTALADO INSTALADO
MAQUINARIAYEQUIPOS
MAQ 57 AUTO NALLER STANLEY BOSTICTCH, MODELO 2001 PZ 75,563.59 75,563.59 0.87 65,740.32 17 3,867.08 65,740.32
AJJ00450,NUMERODESERIES/N
MAQ 58 CHAROLA DE MOLDURAS MARCA HOLSANDER 1997 PZ 18,983.00 18,983.00 0.74 14,047.42 13 1,080.57 14,047.42
BOUYGUY C O , MODELO 101, NUMERO DE
SERIE101
MAQ 59 MOLDER SCML MODELO SUPERSET, NUMERO 1998 PZ 955,890.00 955,890.00 077 736,035.30 14 52,573.95 736,035.30
DESERIEAB/087391, HP 25,440-220
MAQ 60 ENSAMBLADURA DEL CARRUSEL TAYLOR 1998 PZ 134,805.00 134,805.00 0.77 103,799.85 14 7,414.28 103,799.85
MODELO 800120, NUMERO DESERIES/N
MAQ 61 PERFORADORA MULTIPLE AUTOMÁTICA 1998 PZ 98,027.75 98,027.75 077 75,481.37 14 5,391.53 75,481.37
NICHOLS, MODELO S/MODELO, NUMERO DE
SERIE R605604A
MAQ 62 COLECTOR DE POLVOS DE 3 HP, 1 PHASE 4 2000 PZ 7,046.63 7,046.63 0.83 5,848.70 16 365.54 5,848.70
BOLSAS
MAQ 63 SERRUCHO DEMESA SCM, MODELO S-115-F, 5 2000 PZ 28,787.00 28,787.00 0.83 23,893.21 16 1,493.33 23,89321
HP, 220/440V
MAQ 64 RIP SAW MATTERSON, MODELO 202 NUMERO 2001 PZ 8,933.90 8,933.90 0.87 7,772.49 17 457.21 7,77249
DESERIE 2017
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
P R O P I E D A D D E : TIJUANA INDUSTRIAL, SA DECV
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, BC F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
UNITARIO
AÑOS
TOTAL
INSTALADO INSTALADO
MAQ 65 CHP SAWGARLAND INDUSTRIES, MODELO S/M, 2003 PZ 29,289.45 29,28945 095 27,824.98 19 1,464 47 27,824 98
NUMERO DE SERIE N5101-2-102587, 71/2HP,
220/440
MAQ 66 CORTADORA CTA MACHINES, MODELO M2-25, 2003 PZ 8,968.73 8,968.73 0.38 3,40812 19 179.37 3,408.12
NUMERO DESERIE3872,2HP,220/440 V
MAQ 67 HOLE-HER VERTICAL PANEL SAW, MODELO 1999 PZ 12,168.68 12,168.68 0.52 6,327.71 15 421.85 6,327.71
S/M, NUMERO DE SERIE6738
MAQ 68 SIERRA CINTA AGAZZANI G, MODELO 500, 2002 PZ 18,812.18 18,812.18 036 6,772.38 18 376.24 6,772 38
NUMERO DESERIE 5381, 5HP,480 V
MAQ 69 SIERRA CINTA BAND SAW N R A , MODELO 2003 PZ 21,536.01 21,536.01 0.30 6,46080 19 340.04 6,460.80
440248
MAQ 70 TALADRO DEBASEBUFFALO, MODELO 3755 2003 PZ 3,106.75 3,106.75 0.95 2,951.41 19 155.34 2,951.41
MAQ 83 LIJADORA HORIZONTAL OSCILATORIA, 2003 PZ 25,562.75 25,562.75 0.95 24,284 61 19 1,278.14 24,284.61
MODELO H6, NUMERO DE SERIE 3226, 2HP, 220
V
MAQ 85 G P MACHINERY DRUM SANDER, MODELO 2001 PZ 19,365.80 19,365.80 0.87 16,848.25 17 991.07 16,848.25
EPN, NUMERODESERIEG-8528,2HP,220 V
MAQ 86 PERFORADORA DE BANDA HORIZONTAL 2002 PZ 68,261.96 1,261.96 0.91 62,118.38 18 3,451.02 62,118.38
SENCILLA RITTER, MODELO PA30, NUMERO DE
SERIE438
P R O P I E D A D D E : TIJUANA INDUSTRIAL, SA. DEC V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C. F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
FECHA DECORTE : NOVIEMBRE DE2005
V.R. N. V.R.N. V.U.R.

AÑO V.N.R. V.N.R.
PART. DESCRIPCIÓN ADQ,
UNITARIO TOTAL „
INSTALADO INSTALADO AÑOS
MAQ 87 PERFORADORA HORIZONTAL MULTIPLE RYE 1999 PZ 68,261.96 68,261.96 0.80 54,609.57 15 3,640.64 54,609.57
WOODWORKING, MODELO 106, NUMERO DE
SERIED850,71/2 HP,220/440V.
MAQ 88 TIMEAVERS LIJADORA BANDA, MODELO 289, 2001 PZ 12,057.95 12,057.95 0.87 10,490.42 17 617.08 10,490.42
NÚMERO DESERIE 26906T.
MAQ 91 PINDOUTER BMT, MODELO S/M, NUMERO DE 2002 PZ 19,875.14 19,875.14 0.91 18,086.38 18 1,004.80 18,086.38
SERIE B-700.
MAQ 92 SERRUCHO DE MESA TRANSPONER, MODELO 2000 PZ 18,269.63 18,269.63 0.83 15,163.79 16 947.74 15,163.79
BS350, NUMERO DESERIE99948.
MAQ 93 SERRUCHO DE MESA EMA,MODELO 84-15-11, 1999 PZ 23,241.18 23,241.18 0.80 18,592.94 15 1,239.53 18,592.94
NUMERO DESERIE KST,7KW, 220V.
MAQ 94 TALADRO DE BASE DELTA, MODELO S/M, 2001 PZ 8,846.93 8,846.93 0.87 7,696.83 17 452.75 7,696.83
NUMERO DESERIER9322.
MAQ 95 DAVIS AND WELLS SHAPER, MODELO FS2.24, 2002 PZ 18,812.18 18,812.18 0.91 17,119.08 18 951.06 17,119.08
NUMERODESERIE SP178182
MAQ 96 SHAPPER RITTER MANUFACTURIG, MODELO 1997 PZ 18,812.18 18,812.18 0.74 13,921.01 13 1,070.85 13,921.01
2.11, NÚMERO DESERIE 1130
MAQ 108 EDGE BANDUNG IDM,MODELO DINAMENT/49, 1999 PZ 442,900.00 442,900.00 0.80 354,320.00 15 23,621.33 354,320.00
NUMERO DESERIE20.001.240.
PROPIEDAD DE: TIJUANAINDUSTRIAL,SA DECV
UBICACIÓN : CDINDUSTRIALNUEVATIJUANA,TIJUANA,B C FECHA DE REPORTE: NOVIEMBREDE 2005
FECHA DE CORTE :NOVIEMBREDE 2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
Cant Un. UNITARIO TOTAL FRe EN D.A.
UNITARIO •,
AÑOS
TOTAL
INSTALADO INSTALADO
MAQ110 ENSAMBLADURA DE CAJONES, MODELO 2002 -| pz 210,377.50 210,377.50 091 191,443.53 18 10,635.75 191,443.53
K11 A 51
MAQ 112 ENSAMBLADURA DE GABINETE OCMAC, 2001 1 pz 143,887.14 143,887.14 087 125,181.81 17 7,363.64 125,181.81
MODELO S/M
MAQ 114 ENSAMBLADURA DE MARCOS, MODELO S/M, 2001 <| pz 175,499.13 175,499.13 0.87 152,684.24 17 8,981.43 152,68424
15HP,380V
MAQ VARIAS TRANSPORTADORAS*131,132,133Y134 2001 4 pz 719,712.50 2,878,850.00 0.87 626,149 88 17 36,832.35 2,504,599.50
MOBILIARIOYEQUIPODEOFICINA
AIRE ACONDICIONADO DE 12,500 BTU/HR 1994 •) pz 1,80000 1,800.00 0.86 1,548.00 10 15480 1,548.00
MARCACARRIER
AIRE ACONDICIONADO DE 23,500 BTU/HR 1994 -| pz 2,800.00 2,800.00 0.86 2,408.00 10 240.80 2,408.00
MARCACARRIER
AIREACONDICIONADODE 27,800BTUHRMARCA 1994 •] pz 4,000.00 4,000.00 0.86 3,440.00 10 344.00 3,440.00

YORK
ANAQUELES METÁLICOS TIPO ESQUELETO 1994 1 pz 600.00 600.00 0.86 516.00 10 51.60 516.00
CON 7ENTREPAÑOSDE 090X030X2 21
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, BC F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
FECHA DE CORTE : NOVIEMBRE DE2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
PART. DESCRIPCIÓN ADQ,
UNITARIO
AÑOS
TOTAL
INSTALADO INSTALADO
ARCHIVERO COLOR ARENA, MODELO 1539AR 1994 PZ 3,000.00 3,000 00 0.86 2,580.00 10 258.00 2,580.00
ARCHIVERO CON CAJA DE SEGURIDAD, COLOR 1994 PZ 3,500.00 3,500.00 0.86 3,010.00 10 301.00 3,010.00
ARENA, MODELO 1539AR
ARCHIVERO DE 2 GAVETAS OFICIO 050 X 1994 PZ 2,086.00 2,086.00 086 1,793.96 10 179.40 1,793.96
076M
ASPIRADORA MOD JOMATT DE USO SEMI- 1994 PZ 3,500.00 3,500.00 0.86 3,010.00 10 301.00 3,010.00
INDUSTRIAL SERIE No 271, INCLUYE
ADITAMENTOS
CAJA FUERTE CONTRA INCENDIO MARCA 1986 PZ 13,20000 13,200.00 091 12,01200 18 667.33 12,01200
MONGARDEX, LINEA OPTIMA 2, MODELO SP-
5019 DE 152 CM DE ALTO, 67 CMS DEANCHO,
67CM DF FONDO FOIUPADA CON IINA
CASILLERO, MODELO 1670 1994 PZ 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10 129.00 1,290.00
CASILLEROS 1994 PZ 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10 129.00 1,29000
COMPUTADORA 486 DLC DE 40 MHZ, 128KB 1996 PZ 4,500.00 4,50000 0.83 3,735.00 8 466.88 3,735.00
CACHE 4 MB DE MEMORIA PRINCIPAL
RAMDISCO DURO DE 210 MB DE 14 MS
MONITOR SIIPFR VGA COI OR MIII TISYNO
COPIADORA, MAQUINA TELECOPIADORA 1994 PZ 7,000.00 7,000.00 086 6,020.00 10 602.00 6,020.00
MARCAXEROXMOD 7225
P R O P I E D A D D E :TIJUANA INDUSTRIAL,SA DEC V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
F E C H A DEC O R T E : NOVIEMBRE DE2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
PART. DESCRIPCIÓN Cant. Un. UNITARIO TOTAL FRe EN jLifl r\«
ADO. UNITARIO TOTAL
INSTALADO INSTALADO AÑOS
ESCRITORIO EJECUTIVO ARENA, MODELO 1994 PZ 2,50000 2,500.00 0.86 2,150.00 10 215.00 2,150.00
600PNAR
ESCRITORIO METÁLICO EN ESCUADRA CON 1 1994 PZ 2,500.00 2,500.00 0.86 2,150.00 10 215.00 2,150.00
PEDESTAL CUBIERTA DE MADERA FORRADA
CONCHAPA MELAMINA 151X075X076
EXTINGUIDORES DEPOLVO C02 25 KG 1994 PZ 100.00 10000 086 8600 10 I.60 86.00
FAX CENTRE DWC 160 No DE SERIE 1996 PZ 3,700.00 3,700.00 083 3,071.00 8 383.88 3,071.00
OEM6019492,OEM6015070, OEM6015108
HORNO DEMICROONDAS SANYO 1994 PZ 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10 129.00 1,290.00
IMPRESORA HEWLWTT PACKARD LASERJET 6P 2000 PZ 4,20000 4,200.00 0.75 3,15000 4 787.50 3,150.00
8PPM, 600*600 DPI RESOLUCIÓN, 2MB RAM
PUERTO SERIALYPARALELOCABLE PARALELO
n>F
fiFTñ
MAQUINA DEESCRIBIRAX325 BROTHER 1996 PZ 1,400.00 1,400.00 0.83 1,162.00 8 145.25 1,162.00
NOBREAK UPS INTELIGENTE MARCA APC 1996 PZ 1,500.00 1,500.00 0.83 1,245.00 8 155.63 1,24500
MODELO 1400 1000VA/670WATTS SERIENo
3FB9906004845
PERCHERO CON4GANCHOS 1994 PZ 290.00 290.00 0.86 249.40 10 24.94 249.40

UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVATIJUANA, TIJUANA, B C F E C H A D E R E P O R T E : NOVIEMBRE DE2005
F E C H A D EC O R T E : NOVIEMBRE DE2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
PART. DESCRIPCIÓN Cant Un. UNITARIO TOTAL FRe EN D.A.
ADO.
INSTALADO INSTALADO
UNITARIO
AÑOS v TOTAL
>
PROYECTOR VISION260 W331DMAT00239 1996 1 PZ 12,78000 12,780.00 0.83 10,607.40 8 1,325.93 10,607.40
SILLA SECRETARIAL CON PISTON NEUMÁTICO 1994 1 PZ 1,900.00 1,900.00 0.86 1,634.00 10 163.40 1,634.00
BASE EN POLIPROPILENO, RODAJAS TIPO
YOYO,ACOJINADAYTAPIZADA ENTELA
SILLÓNEJECUTIVO IRIS 1994 1 PZ 2,100.00 2,100.00 0.86 1,806.00 10 180.60 1,806.00
TELEFONOANALÓGICO LUCENT 1996 -| pz 250 00 250.00 0.83 207.50 8 25.94 207.50
PARQUE VEHICULAR
AUTOMÓVIL MARCA NISSAN, TSURU GSI 2002 1 PZ 82,000.00 82,000 00 0.83 68,060.00 8 8,507.50 68,06000
AUSTERO T/M,AÑO 2002, No DE MOTOR GA16-
840729R, No DESERIE 3N1EB31S62K423956,4
PUERTAS, 4 CILINDROS CAPACIDAD 5
PASAJEROS COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR
BLANCO POLAR GRIS
CAMIONETA MARCA CHEVROLET TIPO VAN V8, 2002 1 PZ 208,000.00 208,000.00 0.83 172,640.00 8 21,580.00 172,640.00
AÑO 2002 IMPORTADO, No DE SERIE
1GCHG35R221171255, CAPACIDAD 15
TONELADAS, 8 CILINDROS, COLOR BLANCO
OLIMPO
PROPIEDAD DE: TIJUANAINDUSTRIAL,SA DECV
UBICACIÓN : CDINDUSTRIALNUEVATIJUANA,TIJUANA,BC FECHA DE REPORTE: NOVIEMBREDE2005
FECHA DE CORTE :NOVIEMBREDE2005

AÑO V.N.R. V.N.R.
UNITARIO
AÑOS
TOTAL
INSTALADO INSTALADO
PICK-UP MARCA NISSANSTDAÑO2001, No DE 2001 -| PZ 113,000.00 113,000.00 0.77 87,010 00 7 1243000 8701000
MOTOR KA24-964470M, No DE SERIE ' '
3N6CD12S81K032482, CAPACIDAD 3
PASAJEROS, 2 PUERTAS, 4 CILINDROS
COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR BLANCO
POLARGRIS
TOTAL 6,061,506 228,763 5,072,696

3.AVALÚOREALIZADOPORLOSAJUSTADORES DELAOBRACIVIL
AVALÚO OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DESEGUROS: PÓLIZA NO.-

ASEGURADO: SINIESTRO NO.
CALLE 6ORIENTE, CIUDAD
INDUSTRIAL DEOTAY,TIJUANA, B.C.
AJUSTADOR:
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. US P.U VALOR REPOSICIÓN DEPRECIACIÓN VALOR REAL
1 Nave M2 1,932.00 $ 200.00 $ 2,150.00 $ 4,153,800.00 $ 1,661,520.00 $ 2,492,280.00

2 Oficinas M2 527.69 $ 380.00 $ 4,085.00 $ 2,155,613.65 $ 615,858.82 $ 1,539,754.83
Total $ 6,309,413.65 $ 4,032,034.83
Nota:Importeen pesosy noincluye IVA

Nose incluyevalor de cimentación o terreno
VALOR REPOSICIÓN.-SEREFIEREACOSTO DE REPOSICIÓN NUEVA
VALOR REAL:-SE REFIEREAL COSTO NETO DE REPOSICIÓN

Cálculo del porcentaje de depreciación
Nave:
Edadaproximada del inmueble 20 años
Vida útil 50años
Edadaproximada 20años 50añosesel100%

20años es X
X=40%
Oficinas:
Edadaproximada del inmueble 20 años
Vida útil 70años
Edadaproximada 20años 70añosesel 100%

20años es X
X=28.57%
AUTOR: MONJEAJUSTADORES, S.C.

4. PLANO DE DISTRIBUCIÓN DEALUMBRADO PRODUCCIÓN
PLANO DE DISTRIBUCIÓN DEALUMBRADO PRODUCCIÓN
*% « ' *< 't ' "•? « '*? T J »? L i J
^ I1UÍ.A W « B UDO SIMBÚLOGÍA MI ILUMINACIÓN M M i J A O IA p t I; j l H I H y Q O N •>IMpOLOC.I* Q£ k A 8 L t A Ü 0

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5. PLANO DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA PRODUCCIÓN.
PLANO DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA PRODUCCIÓN
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ELC-02
6. PRESUPUESTO COMPARATIVO DE REPARACIÓN DE INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
CUADRO COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS DEOBRA ELÉCTRICA

*SEGURADO: SINIESTRO NO.
CALLE6ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE
DTAY,TIJUANA, B.C.
\JUSTADOR:
COMPARATIVO DE PRESUPUESTO RECLAMACIÓN REVISIÓN

MO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE UNID. CANT. P.U REPOSICIÓN OBSERVACIONES
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE ALUMBRADO

ALUMBRADO ÁREA DE PRODUCCIÓN (LUMINARIAS)
1 Suministro e instalación delámpara tipo High
Bay Lumark de aditivos metálicos de400
Wattsenembarque Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
2 Suministro einstalación delámpara tipo High
Bay Lumark deaditivos metálicos de400
Watts en departamento de pintura Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
3 Suministro e instalación de luminaria
flourescente de2X40 conacrílico envolvente
antivapor enárea decabina Pieza 22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40 Pieza 22.00 $ 1,182.50 $ 26,015.00
4 Suministro e intalación de luminaria
flourescentes de2X75Watts tipo industrial con
acrílico enárea de producción Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63 Pieza 62.00 $ 1,058.88 $ 65,650.25
5 Suministro einstalación de luminaria
flourescente de2X75Wattstipo industrial con
acrílicoen área de molinofino Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50 Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
6 Suministro e instalación de luminaria
flourescente de2X40Wattstipo industrial con
acrílicoenárea de producción Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88 Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $ 187,376.80 $139,134.03

ALUMBRADO AREA DE PRODUCCIÓN
(TABLEROS)
7
Suministro e instalación detablero de
alumbrado marca General Electric o similar
200Amp 42espacios 3fases4 hilos 480/277
Volts 14Kamps SYMcon interruptor principal
de 125Amp ycircuito derivados 26 piezas
1X20A@277Volts LP-1 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
8
alumbrado marca General Electric osimilar de
125Amp 30espacios 3fases4 hilos 480/277
Volts 14Kamps SYM con interruptor principal
de 125Ampycircuitos derivados 11 piezas
1X20A@277Volts LP-2 Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95 Pieza 1.00 $ 9,409.48 $ 9,409.48 Parcial
9
alumbrado marca General Electric osimilar de
125Amp 24espacios 3fases 4 hilos 480/277
Volts 14Kamps SYM con interruptor principal
de 125Ampycircuitos derivados 10piezas
1X20A@ 277Volts LP-3 Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36 Pieza 1.00 $ 6,772.18 $ 6,772.18 Parcial
Subtotal $ 54,768.89 $ 38,587.23
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE

ALUMBRADOS)
10 Suministro e instalación desalidas eléctricas
para luminarias, incluyetubería,soportería,
caja metálica, cableTHHN encalibre 12, Parcial, en algunas
herramienta yequipo para luminarias tipo norequiere tubería
reflector Pieza 8.00 $ 913.75 $ 7,310.00 Pieza 8.00 $ 548.25 $ 4,386.00 nueva.
11 Suministro e instalación desalidas eléctricas
para luminarias, incluye tubería, soportería,
caja metálica, cableTHHN encalibre 12, Parcial,en algunas
herramienta yequipo para luminarias tipo norequiere tubería
flourescente industrial 44,988.75 Pieza 88.00 $ 290.25 $ 25,542.00 nueva.
12
Suministro e instalación desalidas eléctricas
para luminarias, incluyetubería,soportería,
caja metálica,cableTHHN encalibre 12, Parcial, en algunas
herramienta y equipo para luminarias tipo norequiere tubería
flourescente a prueba de vapores 15,372.50 Pieza 22.00 $ 419.25 $ 9,223.50 nueva.
Subtotal 67,671.25 $ 39,151.50
Subtotal alumbrado 309,816.94 $ 216,872.76
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE FUERZA

DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (TABLEROS Y
TRANSFORMADOR SECO)
13 Suministro e instalación detablero de
distribución marca General Electricosimilar de
600Amp 3fases 4 hilos480/277Volts 35
Kamps SYM sin interruptor principal y circuitos
derivados 1pieza 3X200, 1pieza 3X150Amp,
2 piezas 3X100 Amp, 1pieza 3X60Amp,2
piezas 3X40Amp MDP-1 72,849.96 Pieza 1.00 $29,140.03 $ 29,140.03 Solo rehabilitado
14
producción marca General Electric osimilar de
200Amp42espacios 3fases4 hilos 208/120
Volts 10KampsSYMcon interruptor principal
de200Amp y circuitos derivados 6 piezas
3X20,5piezas 3X50Amp PP-2 27,388.85 Pieza 1.00 $ 10,955.54 $ 10,955.54 Solo rehabilitado
contactos marca General Electric osimilar de
200Amp 30espacios 3fases 4 hilos 208/120
Volts 10Kamps SYMcon interruptor principal
de 125Ampycircuitos derivados 10 piezas
1X20, 10 piezas 2X20Amp RP-2 Pieza 2.00 $ 13,739.47 $ 27,478.94 Pieza 2.00 $ 5,495.83 $ 10,991.66 Solo rehabilitado
16 Suministro e instalación detransformador seco
de 75 Kvavoltaje primario480 V.- Secundario
208/120 se incluye soporte metálico, interruptor
de seguridad,tubería,cableado y conexiones
necesarias Pieza 2.00 $23,282.35 $ 46,564.70 Pieza 2.00 $ 9,312.94 $ 18,625.88 Solo rehabilitado
Subtotal $ 174,282.44 $ 69,713.11
ALIMENTADORES PRINCIPALES Y
SECUNDARIOS
17
Suministro einstalación dealimentador conf. Se requiere tubería
3F-4HA600Amp480Volts tablero MDP-1 ML 20.00 $ 1,140.90 $ 22,817.95 ML 20.00 $ 684.56 $ 13,691.20 nueva
18
Suministro e instalación de alimentador conf. Se requiere tubería
3F-4HA200Amp 208Volts tablero PP-2 ML 50.00 $ 798.62 $ 39,930.88 ML 50.00 $ 479.13 $ 23,956.38 nueva
19 Suministro e instalación dealimentador conf.
3F-4HA 125Amp 208Voltstablero RP-1y PR- Se requiere tubería
2 ML 50.00 $ 588.56 $ 29,428.13 ML 50.00 $ 353.14 $ 17,656.88 nueva
20 Suministro einstalación dealimentador conf.
3F-4HA 200Amp 208VoltstableroTR-1yTR- Serequiere tubería
2 ML 30.00 $ 798.62 $ 23,958.53 ML 30.00 $ 479.13 $ 14,373.83 nueva
Subtotal $ 116,135.48 $ 69,678.28

FUERZA)
21 Salida eléctrica para compresor, se incluye
alimentación de60Amp concablede cobre
THHN 90°C,tubería metálica,cajas registroy Parcial, en algunas
accesorios, se incluyedesconectador de no se requiere
fusible. Pieza 1.00 $10,320.00 $ 10,320.00 Pieza 1.00 $ 6,192.00 $ 6,192.00 tubería nueva
22
Salida eléctrica para extractor decabina, se
incluyealimentación de40Ampconcable de
cobreTHHN90°C,tubería metálica, cajas Parcial, en algunas
registro yaccesorios, se incluye desconectador nose requiere
defusibleyarrancador magnético. Pieza 6.00 $ 2,848.75 $ 17,092.50 Pieza 6.00 $ 1,709.25 $ 10,255.50 tubería nueva
23
Salida eléctrica para moldeadora,se incluye
alimentación de5 HPde20Amp concable de
cobreTHHN90°C,tubería metálica, cajas Parcial, en algunas
registroyaccesorios, se incluye desconectador nose requiere
defusibleyarrancador magnético. Pieza 6.00 $ 3,948.69 $ 23,692.14 Pieza 6.00 $ 2,369.19 $ 14,215.16 tubería nueva
24
Salida eléctrica para pulidora, se incluye
alimentación de25 HPde70Amp con cable
decobreTHHN90°C,tubería metálica, cajas Parcial,en algunas
defusibleyarrancador magnético. Pieza 2.00 $21,636.53 $ 43,273.05 Pieza 2.00 $12,981.92 $ 25,963.83 tubería nueva
25
Salida eléctrica paraequipos menores se
incluye alimentación de40Ampconcablede
cobreTHHN90°C,tubería metálica, cajas Parcial,en algunas
defusibley/ocontactos paracaja. Pieza 8.00 $ 2,015.20 $ 16,121.56 Pieza 8.00 $ 1,209.16 $ 9,673.28 tubería nueva
Subtotal $ 110,499.25 $ 66,299.77

CONVENIENCIA)
26 Salida eléctrica para soldadora 220Volts
menores, se incluyealimentación de50Amp Parcial,en algunas
concabledecobre calibre 6THHN 90°C, nose requiere
tubería metálica PD Pieza 2.00 $ 2,099.48 $ 4,198.95 Pieza 2.00 $ 1,259.69 $ 2,519.37 tubería nueva
27 Salida eléctrica para contactos de20Amp con Parcial,en algunas
cable decobrecalibre 10THHN 90°C,tubería nose requiere
metálica PD Pieza 10.00 $ 806.25 $ 8,062.50 Pieza 10.00 $ 483.75 $ 4,837.50 tubería nueva
28 Salida eléctrica paragrúa metálica 220Volts
menores, se incluyealimentación de30Amp
concable decobre calibre8THHN 90°C, Parcial,en algunas
tubería metálica PD,se incluye SAFETY switch nose requiere
alequipo Pieza 1.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50 Pieza 1.00 $ 1,612.50 $ 1,612.50 tubería nueva
29 Manodeobra yequipo necesario para Parcial,en algunas
montaje, movimiento, habilitación y puesta en nose requiere
operación dela maquinaria de producción Pieza 50.00 $ 913.75 $ 45,687.50 Pieza 50.00 $ 548.25 $ 27,412.50 tubería nueva
Subtotal $ 60,636.45 $ 36,381.87
Subtotal Distribución Eléctrica $ 461,553.62 $ 242,073.02
TOTAL OBRA ELCTRICA $ 771,370.55 $ 458,945.77
AUTOR: MONGEAJUSTADORES, S.C.

7. PRESUPUESTO COMPARATIVO DE REPARACIÓN DEOBRA CIVIL
CUADRO COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS DEOBRA CIVIL

CALLE 6ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL
DEOTAY, TIJUANA, B.C.
AJUSTADOR:
C O M P A R A T I V O DE P R E S U P U E S T O RECLAMACIÓN REVISIÓN
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE UNID. CANT. P.U. REPOSICIÓN OBSERVACIONES
PRELIMINARES
1 Limpieza general deobra Lote 1.00 $15,250.00 $ 15,250.00 M2 1,932.00 $ 1.25 $ 2,415.00
2 Desmontaje y retiro deestructura de
acero Lote 1.00 $ 9,150.00 $ 9,150.00 M2 640.00 $ 5.20 $ 3,328.00
3 Desmontaje decubierta de lámina M2 2,050.65 $ 3.05 $ 6,254.48 M2 1,932.00 $ 2.00 $ 3,864.00
4 Desmontaje y retiro decortinas de
lámina Pieza 2.00 $ 171.96 $ 343.92 Pieza 2.00 $ 150.00 $ 300.00
5 Desmontaje ydemolición defalso
plafón detabla-roca M2 70.00 $ 1.65 $ 115.50 M2 70.00 $ 2.20 $ 154.00
6 Limpiezade muros M2 720.00 $ 1.90 $ 1,368.00
Subtotal $ 31,113.90 $ 11,429.00
ESTRUCTURA
7 Suministro ycolocación decolumna y
marcos metálicosformados por vigas
deacero Lote 1.00 $ 9,150.00 $ 9,150.00 Kg. 2,500.00 $ 2.30 $ 5,750.00
8 Suministroycolocación de polinería
de montende lámina de8 MT14 $ - Kg. 5,479.50 $ 1.98 $ 10,849.41
9 Suministroycolocación de lámina
galvanizada tipo R105 calibre26 M2 1,948.11 $ 15.77 $ 30,721.69 M2 1,829.47 $ 13.20 $ 24,149.00
10 Suministro ycolocación decanalón de
lámina galvanizada calibre 22 ML 64.12 $ 22.56 $ 1,446.55 ML 96.00 $ 25.00 $ 2,400.00
11 Bajadas pluviales de lámina $ ML 38.00 $ 22.00 $ 836.00
12 Suministroycolocación de lámina
acrílica compatible con R105 M2 102.53 $ 29.45 $ 3,019.51 M2 102.53
13 Suministro ycolocación decanalón de $ 29.45 $ 3,019.51
lámina galvanizada calibre22 ML 32.06 $ 28.41 $ 910.82
Subtotal $ 45,248.58
$ 47,003.92
ACABADOS
14 Suministro ycolocación defalso
plafón a base de tabla-roca M2 70.00 $ 22.97 $ 1,607.90 M2 70.00
15 Pintura vinílica en murosy plafones M2 2,648.74 $ 3.40 $ 9,005.72 M2 1,250.00 $ 21.00 $ 1,470.00
16 Pintura enestructura metálica Lote 1.00 $ 6,684.08 $ 6,684.08
17 Pintura enestructura metálica $ 3.40 $ 4,250.00
existente M2 1,500.00 $ - $
18 Suministro y aplicación endurecedor y
sellador enfirmede producción M2 2,056.64 $ 2.94 $ 6,046.52
$ 2.36 $ 3,540.00
HERRERÍA
19 Cortinas metálicas enrrollables de $ 9,260.00
2.50X 3.00 Mts. Pieza 2.00 $ 1,156.90 $ 2,313.80 Pieza 2.00
Subtotal $ 2,313.80
$1,150.00 $ 2,300.00
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE
OFICINAS $ 2,300.00
20
alumbrado marca General Electric o
similar de200Amp42espacios 3
fases4 hilos480/277 Volt 14Kamps
SYMcon interruptor principal de 125
Amp ycircuitos derivados 26 piezas
1X20A@277Volt LP1 Pieza 1.00 $ 2,084.24 $ 2,084.24 Pieza 1.00 $ 833.70 $ 833.70 Solo rehabilitado
21 Suministro e instalación de
alimentador conf. 3F-4Ha200Amp
208VoltTablero TR1yTR2 ML 30.00 $ 74.29 $ 2,228.70 ML 30.00 $ 44.57 $ 1,337.10 Solo cableado
22 Alimentador derivado ML 120.00 $ 25.00 $ 3,000.00 ML 120.00 $ 15.00 $ 1,800.00 Solo cableado
Subtotal $ 7,312.94 $ 3,970.80
Total $ 109,333.44 $ 73,963.72
AUTOR: MONJE AJUSTADORES, S. C.

TESTING SERVICES
& INSPECTION INC,
>03Q Mam Street
'A Quality Assurance Firm" San Diego CA 92113
(619) 234-9904
(619) 2J4-4931 Fax
REPORTOFMECHANICAL TEST
Customei Lab No
SR. VALENTÉ MENDOZA REYES 04-6132
Project Name Permit Number
SIrSA (MIGUEL A. FIGLEROA C) N/A
Project Address Plan File Number
NAVE UBICADA EN CALLE 6 OTE # 1632 N/A
CD. INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA
Material Specification TestingPerformed ByTheFollowing Codes
ASTM A 370
Contractor Doing Reported Work ASTMA370
¡ N/A
I Architect/Engmeer
! N/A
HARDNESSTEST
LD NUMBER SIZE HEAT NUMBER BOLT NUT WASHER
N/A N/A N/A N/A N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A , N/A
N/A i N/A 1 N/A N/A N/A N/A
!
N/A N/A N/A N/A N/A i N/A
N/A N/A , N/A N/A N/A N/A
N/A N/A i N/A N/A N/A N/A
TENSILE,YIELD,ELONGATION TEST
TENSILE STRENGTH YIELD STRENGTH ELONGATION
ID AcrtAL ACTUAL AGTtALtOA» LBS. PER vCTXAt ' uas.fra m WRCttNT

NTMBW SETE IREA US'*. Si} WCH IGA15 M} INCH
1
!
COLUMN 1 0 2') x 680 1972 14 800 75.0S0 N/A 1 N/A N/A ! N/A
1
COLUMN 2 0 25 x 750 1875 12 200 65 066 N/A , N/A N/A N/A
i i
ALM1 0 2 4 5 x 750 ¡8375 12,300 66,938 N/A ' N/A N/A i N/A
, 4XM2 0 260 \ 7-15 1937 12.200 62,983 N/A 1 N/A N/A Í N/A
t —
\1 V\L\ 1LM RLQURIA ENTS, N/A N/A N/A N/A N/A 1 N/A
i
MINIMI JMREQI/IREÍ, - C M S N/A N/A. N/A N/A N/A 1 N'A
4 FOR INFORMATION ONLY
TESTED BY JORGE S. GARCIA MIGUEL A. Ft DATE 06-09-04

8. PRESUPUESTO INICIAL PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO MONETARIO
POR DAÑOS ENOBRA CIVIL
RECLAMACIÓN INICIAL OBRA CIVIL

CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DEOTAY, TIJUANA,
B.C.
AJUSTADOR:
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE
1 PRELIMINARES
1.1 Limpieza general deobra. Incluye: Lavado depisos, muros,
carga yacarreo de escombro Lote 1.00 $ 163,937.50 $ 163,937.50
1.2 Desmontajey retirodeestructura de acero Kg 51,416.00 $ 2.90 $ 149,234.94
1.3 Desmontaje decubierta de lámina M2 2,056.64 $ 32.79 $ 67,432.08
1.4 Desmontaje yretiro decortinas metálicas enrollables Pieza 2.00 $ 1,848.57 $ 3,697.14
Subtotal 384,301.66
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA
2.1 Estructura metálica Kg 51,416.00 $ 21.29 $ 1,094,389.56
2.2 Suministroycolocación decubierta metálica tipo KR-18
calibre 24Zintro M2 1,949.25 $ 169.42 $ 330,241.94
2.3 Suministroycolocación de acrílico compatible a KR-18 M2 102.59 $ 316.59 $ 32,478.71
2.4 Suministro ycolocación deaislante R-11 de3.5"de espesor
convinil blancocon refuerzo M2 1,949.25 $ 51.82 $ 101,000.39
2.5 Suministroycolocación decanalón exterior de lámina
galvanizada calibre 22 ML 64.12 $ 242.52 $ 15,550.38
2.6 Suministroycolocación de canalón interior de lámina
2.7 Suministroycolocación de bajante pluvial a basede lámina
Subtotal $ 1,592,097.36
3 ACABADOS
3.1 Suministro ycolocación de pintura vinílica en muros interiores
y exteriores. Incluye primer ydos manos M2 2,578.74 $ 36.55 $ 94,252.95
3.2 Suministro ycolocación de pintura enestructura Kg 51,416.00 $ 1.40 $ 71,853.86
3.3 Suministro ycolocación deendurecedor ysellador enfirme de
producción M2 2,056.64 $ 31.61 $ 65,000.11
Subtotal $ 231,106.91
4 CORTINAS METÁLICAS
4.1 Suministro ycolocación de cortina metálica enrollable de
8 X I 0 ' calibre24 conoperador manual. Incluye pintura Pieza 2.00 $ 12,427.00 $ 24,854.00
Total Presupuesto $ 2,232,359.94
(SON: DOS MILLONES DOSCIENTOS TREITA Y DOS MIL

TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS 94/100
M.N.) MAS EL 10%DE IVA
AUTOR: GRUPO CS
9. PRESUPUESTO MODIFICADO PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO
MONETARIO POR DAÑOS DEOBRA CIVIL
RECLAMACIÓN MODIFICADA OBRA CIVIL

CALLE 6ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DEOTAY, TIJUANA,
B.C.
AJUSTADOR:
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P. U. IMPORTE
1 PRELIMINARES
Limpieza generaldeobra. Incluye: Lavado de pisos,muros,
1.1 carga yacarreo de escombro Lote 1.00 $ 163,937.50 $ 163,937.50
1.2 Desmontaje y retirodeestructura de acero Lote 1.00 $ 98,362.50 $ 98,362.50
1.3 Desmontaje decubierta de lámina M2 2,050.65 $ 32.79 $ 67,235.69
1.4 Desmontaje yretirodecortinas metálicas enrollables Pieza 2.00 $ 1,848.57 $ 3,697.14
1.5 Demolición de plafón rígido M2 70.00 $ 17.74 $ 1,241.63
Subtotal 334,474.45
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA
2.1 Estructura metálica Lote 1.00 $ 98,362.50 $ 98,362.50
Suministro ycolocación decubierta metálicatipo KR-18
2.2 calibre 24Zintro M2 1,948.11 $ 169.53 $ 330,258.22
2.3 Suministro ycolocación deacrílico compatible a KR-18 M2 102.53 $ 316.59 $ 32,459.72
Suministro ycolocación decanalón exterior de lámina
2.5 galvanizada calibre22 ML 64.12 $ 242.52 $ 15,550.38
Suministro ycolocación decanalón interior de lámina
2.6 galvanizada calibre 22 ML 32.06 $ 305.41 $ 9,791.36
Subtotal $ 486,422.18
3 ACABADOS
Plafón rígidodetabla-roca a base de Stud metálico de 3-5/8
calibre25 @ 16",incluye: hojas deyeso de 1/2", fulminante,
3.1 soportería, malla, lijadoy pateado M2 70.00 $ 246.93 $ 17,284.93
Suministro ycolocación de pinturavinílica en muros interiores
3.2 yexteriores. Incluye primer ydos manos M2 2,648.74 $ 36.55 $ 96,811.45
3.3 Suministro ycolocación de pintura enestructura Lote 1.00 $ 71,853.86 $ 71,853.86
Suministro ycolocación de endurecedor ysellador enfirme de
3.4 producción M2 2,056.54 $ 31.61 $ 64,996.95
Subtotal $ 250,947.18
4 CORTINAS METÁLICAS
Suministro ycolocación decortina metálica enrollable de
4.1 8'X10' calibre24conoperador manual. Incluye pintura Pieza 2.00 $ 12,436.68 $ 24,873.35
Total Presupuesto $ 1,096,717.16
(SON: UN MILLÓN NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS

DIECISIETE PESOS 16/100 M. N.) MAS EL 10%IVA
AUTOR: GRUPO CS
10. PRESUPUESTO PARA LAREPARACIÓN DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS
PROYECTO ELÉCTRICO DE ALUMBRADO

CALLE 6ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DEOTAY, TIJUANA, B.C.

AJUSTADOR:
PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DEALUMBRADO ENÁREA DE PRODUCCIÓN
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P. U. IMPORTE
1 Alumbrado producción (luminaras)

1.1 Alumbrado área de Suministro, instalación y puesta enservicio de $187,376.80
embarque alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark osimilar reflector
dealuminio, luminaria HIDaditivos metálicos 277Volts,
lámpara de400Watts Pieza
1.2 Alumbrado Suministro, instalación y puesta enservicio de 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
departamendo de pintura alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark osimilar reflector
dealuminio,luminaria HIDaditivos metálicos 277Volts,
lámpara de400 Watts Pieza
1.3 Alumbrado área de 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
cabinas Suministro, instalación y puestaenservicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Holophane o similar,
conacrílico envolvente de plástico antivapor y con
lámpara concristal antichispa,con dos piezas 2X40
Wattsde4 pies blancofrío(Coolwhite) aunvoltaje 277
Volts, seincluye balastra electromagnética y soportería
requerida para montarse encabinas. Pieza 22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40
1.4 Alumbrado área de
producción Suministro, instalación y puesta enservicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia osimilar, tipo
industrial conacrílico metálicoy recubrimiento en pintura
anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X75 Watts de8
pies blancofrío (Coolwhite) aunvoltaje 277Volts, se
incluye balastra electromagnética ysoportería metálica
requerida paracolgarse concadena. Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63
molinofino Suministro, instalación y puesta enservicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia osimilar, tipo
anticorrosiva, con lámpara dos piezas2X75Watts de 8
pies blancofrío (Coolwhite) aunvoltaje 277Volts, se
requerida paracolgarse concadena. Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
producción Suministro, instalación y puesta enservicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea.Lithonia osimilar, tipo
anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X40Watts de4
pies blancofrío(Coolwhite) aunvoltaje 277Volts, se
requerida paracolgarse concadena. Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $187,376.80
2 Alumbrado producción (tableros) $ 54,768.89

2.1 Tablero de alumbrado Suministro e instalación detablero dealumbrado Mea.
LP-1 General Electric o similar 200Amp,42 espacios, 3fases-
4 hilos 480/277Volt 14 Kamps SYM,con interruptor
principal de 125Ampy circuitos derivados. 26 piezas
1X20A@277Volt Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
2.2 Tablero dealumbrado Suministro e instalación detablero dealumbrado Mea.
LP-2 General Electric osimilar 125Amp, 30espacios, 3fases
-4 hilos 480/277 Volt 14Kamps SYM,con interruptor
principal de 125Amp ycircuitos derivados. 11 piezas
1X20A@277 Volt Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95
2.3Tablero de alumbrado Suministro e instalación detablero de alumbrado Mea.
LP-3 General Electric osimilar 125Amp, 24espacios, 3fases
-4 hilos 480/277Volt 14Kamps SYM,con interruptor
principal de 125Ampycircuitos derivados. 10 piezas
1X20A@277 Volt Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36
Distrubución eléctrica (salidas de alumbrado) $ 67,671.25

3.1 Saudade Suministro e instalación desalidas eléctricas 15Amp
conveniencia 277Volts, para luminarias tipo reflector HID,se incluye
tubería steel EMT,soportería,caja metálica, cable
THHN calibre 12,herramienta yequipo. Pieza 8.00 $ 913.75 $ 7,310.00
3.2 Salidas de Suministro e instalación desalidaseléctricas 15Amp
conveniencia 277Volts, para luminariastipo industrial flourescente
tanto de8y4 pies,seincluyetubería steel EMT,
soportería,caja metálica,cableTHHN 90°Ccalibre 12,
herramienta yequipo. Pieza 93.00 $ 483.75 $ 44,988.75
3.3 Salidas de
conveniencia Suministroe instalacióndesalidaseléctricas 15Amp
277Volts, para luminarias tipoenvolvente a prueba de
vapores conlámpara concristal antichispa de4 pies,se
incluyetubería steel EMT,soportería, caja metálica,
cableTHHN 90°Ccalibre 12,herramienta y equipo. Pieza 22.00 $ 698.75 $ 15,372.50
Total Presupuesto $309,816.94

AUTOR:ISEMSA (SON: TRESCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS
DIESCISEIS PESOS 94/100 M.N.) + 10%de IVA
PROYECTO ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN

CALLE 6 ORIENTE,CIUDAD INDUSTRIAL DEOTAY,TIJUANA, B.C.

AJUSTADOR:
PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. U S P. U. IMPORTE
Distribución eléctrica (tableros ytransí. Seco) $174,282.44

4.1 Tablero de
distribución principal Suministro e instalación detablero de
MDP-1 distribución de600Amps 3fases -4 hilos
marca General Electric o similar480/277 Volts
35 Kamps SYM sin interruptor principal,se
incluyen los siguientes derivados:
1 piezade 3X200 Amps
1 piezade 3X150 Amps
2 piezasde 3X100Amps
1 piezas de 3X60 Amps
2piezas de 3X40 Amps
Seincluyeequipo, herramienta. Pieza 1.00 $ 6,776.74 $72,849.96 $ 72,849.96
4.2Tablero de Suministro e instalación detablero de
producción PP-2 producción de200Amps 42espacios 3fases -
4 hilos208/120Volts 10 Kamps SYM con
interruptor principalde200Ampsy circuitos
derivados:
6 piezas de3X20Amps@280 Volts
5 piezas de 3X50Amps@208 Volts
Se incluyeequipo, herramienta. Pieza 1.00 $ 2,547.80 $27,388.85 $ 27,388.85
4.3 Tablero de
contactos RP-1y RP-2 Suministro e instalación detablero de contactos
de200Amps, 30espacios 3fases -4 hilos
208/120 Volts 10Kamps SYMcon interruptor
principal de 125Amps ycircuitos derivados:
10piezas de 1X20Amps@120 Volts
10piezas de2X20Amps@208 Volts
Se incluyeequipo, herramienta. Pieza 2.00 $ 1,278.09 $13,739.47 $ 27,478.94
4.4 Transformador seco Suministro e instalación detrasnformador seco
75 KBATR-1yTR-2 75 KBA, voltaje primario480Volts, secundario
208/120Volts,se incluye soporte metálico,
interruptor deseguridad,tubería,cableadoy
conexiones necesarias Pieza 2.00 $ 2,165.80 $23,282.35 $ 46,564.70
Alimentadores principales y secundarios $116,135.48 I

5.1 Alimentador
principal480 Volts Suministro einstalación de alimentador
configuración 3F-4H capacidad total a600
Amps a480Volts, paratablero de distribución
MDP-1 (40 mts.aproximadamente). Mts 20.00 $ 106.13 $ 1,140.90 $ 22,817.95
5.2 Alimentador
secundario208Volts Suministroe instalaciónde alimentador
configuración 3F-4Hcapacidad totala 200
PP-2(50 mts.aproximadamente). Mts 50.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 39,930.88
5.3 Alimentador
secundario 208Volts Suministro einstalación de alimentador
configuración 3F-4Hcapacidad total a 125
RP-1y RP-2(25 mts porcada máquina ) Mts 50.00 $ 54.75 $ 588.56 $ 29,428.13
5.4 Alimentador Suministro e instalación de alimentador
transformador seco 208 configuración 3F-4Hcapacidad totala200
Volts Amps a208Volts, paratransformador secoTR-
1yTR-2 (15 mts porcada máquina ) Mts 30.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 23,958.53
$116,135.48
6 Dístrubución eléctrica (salidas defuerza) $110,508.93

6.1 Compresor
Suministro einstalación de salidas eléctricas
para compresor, se incluye alimentación de60
Amps concabledecobreTHHN 90°C,tubería
metálica,cajasregistroyaccesorios,se incluye
desconectador defusible (nose incluye
arrancador nicontrol alguno). Pieza 1.00 $ 960.90 $10,329.68 $ 10,329.68
6.2 Extractores en Suministro einstalación desalida eléctrica para
cabinas extractor decabina,seincluyealimentación de
40Amps concabledecobreTHHN90°C,
tubería metálica,cajas registroy accesorios, se
incluyedesconectador defusibley arrancador
magnético. Pieza 6.00 $ 265.00 $ 2,848.75 $ 17,092.50
6.3 Moldeadora 5 Hp Suministro e instalación de salida eléctrica para
moldeadora con unacapacidad de 5 Hp,se
incluyealimentación de20Amps con cablede
cobreTHHN 90°C,tubería metálica, registro, se
incluyedesconectador defusible y arrancador
magnético. Pieza 6.00 $ 367.32 $ 3,948.69 $ 23,692.14
6.4 Pulidora automática Suministro e instalación de salida eléctrica para
25Hp pulidora automática concapacidad de25Hp,
se incluyealimentación de70Amps con cable
decobreTHHN,tubería metálica, registro, se
incluyedesconectador defusible y arrancador
magnético. Pieza 2.00 $ 2,012.70 $21,636.53 $ 43,273.05
6.5 Equipos menores a
208Volts Suministro e instalación desalida eléctrica para
equipos menores talescomo sierra de mesa
(2), sierradecinta (2),taladrodemesa(1),
cortadora dechicotes (1), prensa engomadora
(1), serrucho de mesa (1),serrucho limpiador
(1), sierrade paneles (1),se incluye
alimentación de20@40Amps,concable de
cobreTHHN 90°C,tubería metálica, cajas
registroyaccesorios, se incluye desconectador
defusibley/o contactos paracaja. Pieza 8.00 $ 187.46 $ 2,015.20 $ 16,121.56
7
Distrubución eléctrica (salidas de conveniencia)
7.1 Soldadora Suministro e instalación de salida eléctrica para
soldadora,220Volts,seincluye alimentación $ 60,636.45
de50Amp concable#6,tubería metálica
pareddelgada de 1", cajas registros y
accesorios. (Nota:Nose incluyearrancador ni
control delequipo). Pieza
7.2 Salidas 110Volts
Suministroe instalación desalidaeléctrica 110 2.00 $ 195.30 $ 2,099.48 $ 4,198.95
Volts paracontactos deservicio, se incluye
alimentación de20Amp concable#10,tubería
metálica pareddelgada de 1/2", cajas registros
y accesorios. (Nota: Nose incluyearrancador). Pieza
7.3 Grúa mecánica Suministro e instalación desalida eléctrica para
grúa mecánica, 220Volts,se incluye 10.00 $ 75.00 $ 806.25 $ 8,062.50
alimentación de 30Amp con cable#8,tubería
metálica pareddelgada de 3/4",cajas registros
y accesorios. (Nota:Noseincluyesafety switch
alequipo). Pieza 1.00 $ 250.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50
7.4 Equipos de
producción Manodeobra yequipo necesario para
desmontaje, movimiento, habilitación y puesta
enoperación conforme aindicaciones y
especificaciones eléctricas delfabricante dela
maquinaria de producción involucrada, las
cuales mencionamos:
Bandastransformadoras, equipo de pulido,
lijado, corte, hornodeconvección,
engomadoras, sierras,flejadoras,secadores,
compresores, extractores, tornos,taladros y
moldeadoras, dentrodelasactividades se
encuentra elsuministro de materiales menores,
tales como,cabledecontrol,fusibles, soportes,
terminales, interruptores, selectores, botoneras 03 * •
y material deseñalización e indicación como . .. v A.
tapes,cinchos, marcadores y similares. Equipos 50.00 $ 85.00 $ 913.75 $ 45,687.50
Total Presupuesto $461,563.29

(SON: CUATROCIENTOS SESENTA Y UN
MIL QUINIENTOS SESENTA YTRES PESOS
29/100 M.N.) +10%de IVA
n
>
AUTOR: ISEMSA

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