UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIA JURÍDICAS Y SOCIALES

EXTENSIÓN ESCUINTLA

SÉPTIMO SEMESTRE

SECCIÓN A

SEMINARIO DE GRADUACIÓN DE TESIS

LICDA. ANGELA DE LA LUZ GONZÁLEZ CARRERA

PLAN DE INVESTIGACION
PROBLEMÁTICA SOBRE LA CALIFICACIÓN QUE REALIZAN LOS
OPERADORES DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD AL
OPERAR ESCRITURAS PÚBLICAS DE DESMEMBRACIÓN PARA SÍ
Y POSTERIOR COMPRA-VENTA O DONACIÓN DE BIENES
INMUEBLES OBJETO DE INSCRIPCIÓN.

VALERIE ESTRELLA DE LA CRÚZ LUCERO

CARNÉ: 5014-19-4344
PROBLEMÁTICA SOBRE LA CALIFICACIÓN QUE REALIZAN LOS
OPERADORES DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD AL
OPERAR ESCRITURAS PÚBLICAS DE DESMEMBRACIÓN PARA SÍ
Y POSTERIOR COMPRA-VENTA O DONACIÓN DE BIENES
INMUEBLES OBJETO DE INSCRIPCIÓN.
1) PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN:

La calificación de los operadores del registro general de la propiedad es una

función esencial. Ya que a través de estos el Estado verifica la correcta
aplicación del principio de legalidad, a que están sujetos los actos inscribibles.

El Registro General de la Propiedad a través de sus operadores, realiza la

función de calificar los instrumentos públicos cuyo objeto son la inscripción,
modificación y/o cancelación de bienes inscribibles en el mismo. Esto se
realiza en base a la legislación actual y como soporte el Registro General de
la Propiedad y la Comisión Nacional Registral, con fecha siete de septiembre
del año dos mil siete (07/09/02007) crearon las Guías de Calificación
Registral. Dichas guías son un parámetro para los operadores y para los
usuarios del Registro. Sin embargo, en Guatemala se ha normalizado para
este procedimiento determinados criterios de calificación registral, los cuales
son muy variables y amplios, pues son dependiendo de la perspectiva de
cada profesional registral. Y en base a dichos criterios pueden en la práctica
operarse o suspenderse una solicitud registral.

1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA:

Actualmente un ejemplo claro de cómo afectan los criterios de los operadores

al momento de operar los instrumentos públicos son los contratos de
compraventa de bienes inmuebles con desmembración para sí. Para realizar
esta clase de contratos es necesario no solamente cumplir con lo establecido
en el Código Civil y el Código de Notariado sino también lo regulado en la Ley
de Parcelamientos Urbanos, decreto 1427 del Congreso de la República, que
exige que la partición o desmembración de un bien inmueble urbano o rústico
debe contar con la respectiva autorización municipal.

Una desmembración para sí se realiza cuando un propietario desea

fraccionar una parte de su bien inmueble, cuestión que la ley no le prohíbe.
Pero la problemática surge cuando al mismo tiempo el propietario indica que
dicha fracción la desea donar o vender a otra persona. Algunos operadores
son del criterio que éste no puede realizarse y que debe solicitarse a la
municipalidad de la localidad, autorización para dicha desmembración, lo cual
no tiene razón de ser, en virtud de que según el artículo 1 inciso b de la ley
preliminar de urbanismo indica que si la propiedad no tiene más de cinco de
desmembraciones no será necesario dicha autorización. Al momento de que
los operadores suspenden la inscripción de las escrituras públicas hacen
incurrir en gastos de tiempo y dinero a los usuarios y esto puede generar
grandes consecuencias legales posteriormente. Tampoco al suspender
fundamentan sus criterios o las bases en que realizan dicha suspensión.

El Registro General de la Propiedad cuenta con guías registrales en las

cuales cada operador deberá basar y fundamentar su criterio, siempre
apegado a la ley, por lo cual en el caso expuesto anteriormente, podría ser
erradicado. Es decir que este fenómeno radica en que cada vez que estas
personas quieren realizar un negocio jurídico con sus bienes, sea una
compraventa o una donación de fracción de bien inmueble, es indispensable
obtener una autorización municipal para desmembrar, pues de acuerdo al
Registro General de la Propiedad, es este un criterio para poder operar tal
negociación jurídica. Pero no hacen énfasis en que esta autorización
únicamente será necesaria en los casos que la finca matriz tenga más de 5
desmembraciones.

1.2 ESPECIFICACIÓN DEL PROBLEMA:

• Exponer punto de vista desde el que se hará la investigación:

La presente investigación será realizada en base al método científico. A través del

método científico se podrá realizar la investigación mediante los pasos ordenados
que la caracterizan, esto permitirá que el investigador adquiera nuevos
conocimientos.

• Interrogantes del problema:

1. ¿Cómo afectan los criterios de los operadores del Registro General de la
Propiedad al calificar un instrumento público que contenga un bien objeto de
inscripción?

2. ¿Cuáles son los fundamentos de los criterios de los operadores del Registro
General de la Propiedad?

A) OBJETIVOS:
• Generales:

1. Enumerar las causas por las que no es eficiente la calificación de los operadores
del Registro General de la Propiedad.

2.Desarrollar las consecuencias que trae las suspensiones de los instrumentos

públicos, cuando el operador califica desde los criterios.

• Específicos:
1. Indicar cómo afecta al usuario la deficiencia en la calificación de las escrituras
públicas.

2. Realizar encuestas a los Notarios sobre los problemas en la práctica notarial al

momento que suspenden instrumentos públicos.

1.3 DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA

● UNIDAD DE ANÁLISIS
A. Registro General de la Propiedad
B. Operadores
C. Municipalidad de Escuintla
 D. Notarios

● ÁMBITO GEOGRÁFICO

República de Guatemala

● ÁMBITO TEMPORAL

Año 2021

B) JUSTIFICACIÓN

En Guatemala la institución encargada de realizar inscripciones, anotaciones y

cancelaciones de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre los bienes inmuebles es el Registro General de la Propiedad.

Esta institución tiene como finalidad la seguridad y certeza jurídica. Todos los
documentos ingresados a dicha institución deben pasar por un proceso de revisión.
Los operadores son los responsables de analizar la información registrada, estos al
realizar esta función deben calificar debidamente el título presentado, ya que ellos
son los encargados de instruir suspender o rechazar los documentos.

Los operadores deben aplicar correctamente lo que estipulan las leyes, no obstante
muchas veces al tener diferentes criterios, estos afectan la función notarial. Algunos
operadores al momento de suspender una escritura de desmembración para sí
mismo y compraventa de un bien inmueble, le solicitan al notario adjuntar una
autorización municipal, otros sólo inscriben la escritura sin necesidad de que el
notario acompañe dicha autorización. Esta situación afecta la práctica del notario ya
que unos operadores la solicitan y otros no. Esto ocasiona el retraso de las
inscripciones, por lo que es una práctica ineficiente dentro del Registro General de
la Propiedad.

El Registro General de la Propiedad cuenta con guías registrales por medio de las
cuales los operadores deben guiar su calificación, muchas veces esas no son
tomadas en cuenta ya que cada operador tiene un criterio propio. Es de suma
importancia que el registro general de la propiedad tome en cuenta únicamente las
guías registrales para que los operadores puedan inscribir, suspender o rechazar
documentos presentados, para que así sea más eficiente el desarrollo de las
actividades y el servicio prestado.

C) HIPÓTESIS

Los operadores del Registro General de la Propiedad cuando inscriben, suspenden

o rechazan documentos presentados, lo hacen con base a su criterio, dicha
Institución cuenta con Guías Registrales las cuales detallan los requisitos y
formalidades con las que debe presentarse un documento. Al momento que Operan
Escrituras de desmembración para sí y compraventa o donación de bienes
inmuebles los cuales suelen ser objeto de suspensión ya que a criterio de dichos
operadores este tipo de contratos no llena los requisitos de ley. En virtud de lo
anteriormente expuesto las suspensiones basadas en diferentes criterios y la
mayoría sin fundamento genera que el sistema calificación sea ineficiente por lo que
genera una problemática en la práctica notarial.