Proyecto de Pre Factibilidad de Construcción Modular de Departmentos en Lima Sur

UNIVERSIDAD ESAN
FACULTAD DE INGENIERÍA
BBDA Construcción Modular

Proyecto de Pre Factibilidad de Construcción Modular de Departmentos en Lima Sur
Acosta Gutiérrez, Gary - Ingeniería Industrial

Díaz Hurtado, Eddy – Ingeniería Industrial
Bohorquez Ibañez, Emanuel – Ingeniería Industrial
Bustamante Beltrán, Luis Fernando - Ingeniería Industrial
Lima, 2019
Índice
Índice 1
1.1 3
1.2 Objetivos de la investigación 3
1.2.1 Objetivo General 3
1.2.2 Objetivos Específicos 3
1.3 Delimitaciones del Estudio 4
2.1 Modelo de Negocio Canvas 5
2.2 Análisis del Macro Entorno 5
2.2.1 Análisis global 5
2.2.2 Análisis social 7
2.2.3 Análisis Económico 7
2.2.4 Análisis Ambiental 10
2.2.5 Análisis político legal 10
2.2.6 Análisis tecnológico 12
2.3. Análisis del micro entorno o del sector competitivo 12
2.3.1 12
2.4 13
2.4.1 13
2.4 Definiciones Estratégicas 15
2.4.1 Visión, misión y valores o principios de la empresa 15
2.4.2 Definición de metas y objetivos y estrategias genéricas 15
Metas 15
CAPITULO III: ESTUDIO DE MERCADO 16
3.1. Definición del Producto 16
3.2. Análisis de la demanda 18
3.2.1. Demanda potencial 20
3.3. Análisis de la demanda 23
3.3.1. Determinación y análisis de la oferta 24
3.3.2. Proyección de la oferta 26
3.4 Determinación de la Demanda del proyecto 28
3.4.1 Demanda insatisfecha 29
3.4.2 Demanda proyectada para el proyecto 30
pág. 1
3.5 Determinación del Marketing mix para el producto 31
3.6 Demanda y oferta de insumos claves 34
3.6.1 Características principales de los insumos claves 34
3.6.2 Disponibilidad de insumos claves 35
3.6.3 Costos de insumos claves 36
CAPITULO IV: ESTUDIO TÉCNICO 37
4.1. Especificaciones Técnicas del Producto 37
4.2. Tecnologías Existentes 38
4.2.1 Descripciones de las opciones tecnológicas 38
4.2.2. Selección de la tecnología 39
4.3. Proceso Productivo 40
4.3.2 Descripción del proceso productivo 41
4.4 Requerimientos Físicos de las Instalaciones y Equipos 41
4.4.1 Infraestructura, máquinas y equipos 41
4.4.2 Distribución de planta 43
4.4.3 Tamaño de planta o capacidad instalada requerida 46
46
4.5 Requerimientos de los Procesos 47
4.5.1 Materia prima e insumos 47
4.5.2 Mano de obra 48
4.6. Localización de planta 48
4.6.1 Macro y micro localización 48
Referencias Bibliográficas
52
pág. 2
CAPÍTULO I: IDEA DE NEGOCIO
1.1 Descripción de la idea de negocio

La construcción modular ha venido presentando gran aceptación en los últimos años
dentro de las diferentes ramas convencionales de la construcción, aunque no ha sido aceptada
en su totalidad ha ganado gran importancia en los diferentes sectores de acuerdo a sus bajos
tiempos de ejecución, costos y diferentes usos.
El proyecto consiste en proponer una alternativa de solución de vivienda para familias

de clase socioeconómica B, C y D de Lima Sur, donde se instalará una vivienda resistente,
adaptable a múltiples climas.
1.2 Objetivos de la investigación

1.2.1 Objetivo General
Determinar la viabilidad de producir y comercializar a nivel Lima Sur un módulo

que posea todas las necesidades básicas para vivienda construidas a base de materiales de
alta calidad resistentes a un precio económico y seguro.
1.2.2 Objetivos Específicos

● Realiza un análisis del micro y macro entorno del proyecto.
● Realizar un estudio de mercado para determinar las características del producto y la
estrategia a seguir.
● Determinar un plan de marketing óptimo para llevar a cabo el proyecto.
● Encontrar la mejor localización de la planta tomando en cuenta las partes
involucradas.
● Realizar un análisis de los costos de operación, instalación y materias primas
necesarios para el funcionamiento de la planta.
● Realizar un análisis financiero para determinar la viabilidad del proyecto.
pág. 3
1.3 Delimitaciones del Estudio
Para la realización de este proyecto se contará con una investigación netamente
cuantitativa, se usará información histórica, Sunat y datos estadísticos de INEI, CPI, Cámara
del comercio, Ipsos, Diario Gestión y Comercio entre otros organismos de los últimos 10
años. También instrumentos estadísticos como es el programa MS Excel, así como
recolección de datos de fuentes de información secundarias que son tesis de temas
relacionados o afines, conceptos de libros y fuentes web con una antigüedad no mayor a 8
años. Dicha información nos permitirá crear modelos para proyectar una demanda, y servirán
como apoyo para la toma decisiones logísticas y comerciales. El proyecto se planea realizar
a nivel nacional en zonas urbanas. El presente informe es solo un estudio de factibilidad del
proyecto.
Los alcances y limitaciones analizados son los siguientes:

-El estudio de viabilidad de nuestro producto está orientado a un público objetivo entre los
30 a 65 años de edad pertenecientes al sector socioeconómico B, C y D de Lima Sur.
-El abastecimiento de materiales es aceptable debido a que se cuenta con ofertantes de las
materias primas para la elaboración del producto.
-La localización de la planta se evaluará construirlo en el distrito de Lurín, debido a la
cercanía de los materiales que se importan para el ensamblaje del producto y las buenas
condiciones para el desarrollo de una fábrica, además del abaratamiento del costo de los
locales en dicha zona y la gran oferta que existe del mismo.
-La fábrica solo funcionara como una fábrica exclusiva para el ensamblaje de piezas que
serán importadas.
CAPITULO II: ESTUDIO ESTRATÉGICO
pág. 4
2.1 Modelo de Negocio Canvas
2.2 Análisis del Macro Entorno

2.2.1 Análisis global
En el ámbito de la edificación, puede decirse que el sector de construcciones
modulares se caracteriza por ser uno de los que mayor proyección a futuro cuenta, a pesar de
la conocida coyuntura del mercado inmobiliario. Esto, por tanto, puede traducirse en una
oportunidad también para el resto de sectores que la rodean, es decir, el de materiales de
construcción, estudios de arquitectura y el sector inmobiliario, entre otros.
A diferencia de la construcción “tradicional”, hasta ahora, la modular no se ha

implementado de forma tan generalizada, quizás por el desconocimiento por parte del usuario
final de las características y ventajas que este tipo de alternativa ofrece. Cabe destacar que
pág. 5
este desconocimiento debe atribuirse mayoritariamente al sector residencial, en el que hasta
ahora está muy extendida la idea de la edificación tradicional e inamovible, y no tanto al
sector profesional e industrial, conocedor y usuario de las construcciones modulares.
La crisis puede proporcionar una mayor implementación de las construcciones

modulares en el mercado, porque ofrece una alternativa a la edificación. Por un lado, la
inestabilidad laboral está produciendo un cambio de mentalidad en la población, que conlleva
en varios casos a la movilidad territorial, y las construcciones modulares permiten cambiar
la ubicación de la misma en caso de que sea necesario. Por otro lado, el precio de este tipo
de edificación es, en comparación con la tradicional, significativamente inferior, el tiempo
de fabricación es casi la mitad del tradicional, a su vez de ser mucho menos contaminante
con el medio ambiente como podemos observar en el siguiente gráfico:
Figura 2: Características de la construcción modular vs el tradicional
Fuente: Ensamble y Arquitectura
pág. 6
En el Perú, hasta ahora, la construcción modular como opción de vivienda habitual
no ha sido uno de los recursos más demandados por los ciudadanos, a diferencia de otros
países, donde este tipo de construcción sí que es muy habitual. Por ejemplo, algunos expertos
citan que en Japón, cerca del 40% de las edificaciones se corresponden con construcciones
modulares, también en Estados Unidos o los Países Nórdicos son muy habituales. En países
en vías de desarrollo su uso también se está generalizando y está siendo de gran utilidad,
como es el caso de Perú.
2.2.2 Análisis social

En el Perú, donde las condiciones climatológicas diversas, los fenómenos naturales y
el ser un país altamente sísmico nos enfrentan a diversos desafíos, la construcción modular
nos presenta beneficios diversos no sólo para la industria, que ve dinamizado el país, sino
que se enfoca a los servicios de salud, educación, vivienda, entre otros, brindando calidad de
vida a las personas. El tema de seguridad es uno de los principales motivos por el cual el
peruano opte por esta alternativa, se sabe que está estructura es capaz de resistir un sismo de
hasta 8 grados sin que el contenedor sufra ningún daño.
En el Perú, una de las industrias que está optando más por estas estructuras modulares
es el sector minero donde los trabajadores se enfrentan a condiciones de climas muchas veces
extremos y donde la construcción modular ofrece el confort para el trabajador, ya que es una
estructura termoacústica. Además, este tipo de edificaciones están ganando terreno en el
sector educacional, en la construcción de colegios, postas médicas, en el sector
hidrocarburos, energía eólica en el sur de nuestro país, entre otros.
2.2.3 Análisis Económico

La producción nacional creció 2.62% en junio de este año, acumulando una evolución
positiva durante 119 meses consecutivos, impulsada por el dinamismo del consumo y el
sector construcción, informó hoy el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
En su informe técnico Producción Nacional, el INEI indicó que de enero-junio de este año,
la actividad productiva del país creció en 1.73% y en los últimos 12 meses (julio 2018-junio
2019) lo hizo en 2.68%.
pág. 7
En junio de 2019, los sectores Construcción; Comercio; Telecomunicaciones; así
como Transporte; Almacenamiento y Mensajería contribuyeron con cerca del 55% del
resultado global; sin embargo, mostraron comportamientos desfavorables los sectores
Minería e Hidrocarburos y Agropecuario.
Figura 3: PBI 2009-2019 (variación porcentual anual %)
Fuente: Reporte de Inflación, junio de 2018-BCR
El crecimiento sostenido del PBI real per cápita del Perú en los últimos años permitió
que en el 2018 se ubique al mismo nivel del PBI per cápita promedio de los países de Europa
emergentes y supere al de América Latina y el Caribe. Al Perú le tomaría 10 años alcanzar
el nivel del PBI per cápita que tiene Chile hoy, y un periodo de 5 años para estar al nivel del
PBI per cápita actual de México. Según la proyección del Gobierno, recién a partir del 2021
la economía peruana alcanzaría un crecimiento sostenido de 5%. Para este año aún se espera
un incremento por debajo de esa cifra (4.2%).
pág. 8
Figura 4: Proyección del PBI per cápita de Perú
Fuente: FMI (World Economic Outlook, abril 2019)
El sector Construcción se incrementó en 13.63%, por el incremento del avance físico

de obras públicas en 20.34% debido a la mayor inversión en obras públicas en el ámbito del
Gobierno Nacional (37.2%), Gobierno Regional (17.4%) y Gobierno Local (12.0%). Apoyó
al sector, el crecimiento del consumo interno de cemento (11.90%) por la continuidad de
obras de construcción en unidades mineras (Mina Justa-Ica, Zafranal-Arequipa, Las Bambas-
Apurímac, Chinalco-Junín y Quellaveco-Moquegua); centros comerciales (Mall Aventura
Santa Anita, Mall Plaza Comas, Las Vegas Plaza en Puente Piedra, Nuevo Mall Aventura de
Chiclayo, entre otros); así como por el mayor nivel de inversión inmobiliaria.
Figura 5: PBI por sectores económicos 2019 (Var. % anual)
pág. 9
Fuente: INEI
2.2.4 Análisis Ambiental

Actualmente el impacto climático y la contaminación son temas de alta importancia
en la sociedad, las empresas van en busca de opciones más ecoamigables para poder hacer
uso de estas tendencias para ganar clientes y mejorar su imagen en comparación con la
competencia. El sector construcción es responsable de gran cantidad de desperdicios y
contaminación del aire, agua y sonora. La construcción modular se presenta como una gran
alternativa para reducir considerablemente el impacto ambiental en el sector construcción.
2.2.5 Análisis político legal

A lo largo del año 2018, en Perú se ha experimentado una serie de acontecimientos
políticos, que involucran temas como vacancia presidencial, corrupción en el Poder Judicial,
enfrentamientos y separaciones en los partidos políticos en el Congreso, expresidentes
pidiendo asilo extranjero, elecciones para nuevos gobernadores regionales y provinciales, un
referéndum sobre cambios constitucionales, entre otros.
En este contexto, la economía peruana creció 4.0%, favorecida por la solidez del
marco institucional económico, en el que representan un papel protagónico el Banco Central
de Reserva del Perú (BCRP), el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y la
pág. 10
Superintendencia de Banca y Seguros del Perú (SBS). Al mismo tiempo, los enfrentamientos
políticos perjudican el clima de negocios.
Figura 6: Encuesta sobre la gestión del Gobierno/ Poder Ejecutivo
Fuente: Ipsos
Las personas están optando más por una vivienda modular debido a la crisis de poder
optar una vivienda propia. En el país, los precios de de la vivienda tanto para los propietarios
como para los arrendatarios están subiendo a pasos grandes en comparación con los salarios.
Las familias de bajos ingresos son las que más dificultades tienen para acceder a una
vivienda, estas familias hacen esfuerzos grandes sacrificando algunas necesidades básicas
para de esta forma puedan tener un techo donde pasar la noche; esto incluyendo los altos
costos de materiales de construcción, el aumento de las rentas, tierra y mano de obra escasa
hacen que la construcción modular sea una alternativa viable para los peruanos.
Existe una nueva ley que fue aprobada recientemente y fue puesta en vigencia el 1 de junio
del 2019 es la denominada ley “Renta Joven”, la cual tiene por objetivo otorgar bonos a
jóvenes para arrendar o adquirir viviendas. Esto es una oportunidad a que siga en crecimiento
el sector construcción ya que será posible que más personas sean capaces de adquirir
inmuebles.
pág. 11
2.2.6 Análisis tecnológico
En el sector construcción la aparición de nuevas tecnologías representa grandes
oportunidades para la innovación y agregar valor al producto. La tecnología puede ayudar en
varios campos, como en seguridad (propiedades antisísmicas a las edificaciones) en
reducción de costos, nuevos materiales a usar, etc. En el caso de lo que es la construcción
Modular cambia por completo el proceso de producción, ya que este se lleva a cabo en una
planta, y luego transportada al lugar de destino, lo cual le da mayor valor a la vivienda al
hacer su producción más rápida y a menor costo sin sacrificar la resistencia de las viviendas
producidas y siendo estas además reubicables.
2.3. Análisis del micro entorno o del sector competitivo
2.3.1 Análisis de las fuerzas competitivas

● Poder de negociación de los proveedores
La materia prima que usamos para nuestros productos es común en la
industria. Por esa razón, los proveedores no cuentan con mucho poder de negociación,
como aumentar el precio de los materiales, sin embargo es conveniente asociarse con
estos para buscar siempre mejores precios.
● Poder de negociación de los clientes

Las personas en busca de vivienda en el Perú toman en cuenta varios factores
para realizar sus compras, no existe fidelización de marca y una oferta numerosa para
este sector por lo que el poder de negociación de estos es considerable.
● Amenaza de los productos sustitutos

Las personas que buscan viviendas, pero no tienen los medios para adquirir
una propia, optan por el alquiler, por lo que estos se presentan como una alternativa
para aquellos que no tienen la capacidad económica o no quieren endeudarse para
adquirir un departamento.
pág. 12
● Rivalidad entre los competidores
Existe una gran competitividad en la venta de departamentos o viviendas en
el país, actualmente existen aproximadamente 21 mil departamentos en venta solo en
la ciudad de Lima, cuyos precios por metro cuadrado varían por la zona en que se
encuentran.
● Amenaza de nuevos ingresos
Debido al crecimiento económico en Perú cada vez hay más proyectos de
construcción que ofrecen departamentos. Sin embargo, cabe destacar que las barreras
de entrada que deben superar los nuevos ingresos son elevadas porque se requiere un
alto nivel de inversión para llevar a cabo la construcción de viviendas.
2.4 Análisis del atractivo del mercado versus potencial de la empresa

2.4.1 Matriz EFE
Tabla 1: Matriz EFE
MATRIZ DE EVALUACIÓN DE FACTORES EXTERNOS (EFE)
Puntuación
Factores externos clave Ponderación Calificación ponderada
Oportunidades
La demanda potencial supera los 900 mil hogares 0,10 3 0,3

La tasa de crecimiento anual de población peruana es de 1.01%,
donde lima metropolitana representa el 41.2% del Perú Urbano. 0,09 4 0,36
Apoyo del gobierno. En lo que se refiere a los subsidios. 0,06 2 0,12
Los créditos hipotecarios en la zona sur aumentaron de 4.5% a
13.1% en el 2019. 0,10 3 0,3
Estabilidad económica en el país en los próximos años 0,08 3 0,24
pág. 13
Mayor inversión por parte de las inmobiliarias hacia el uso de
materiales ecológicos. 0,08 3 0,24
Amenazas
Dificultades para encontrar terrenos donde desarrollar nuevos
proyectos inmobiliarios 0,10 4 0,4
Las inversiones inmobiliarias se pueden ver postergadas por la
incertidumbre política. 0,07 3 0,21
La Población Económica No Activa creció 2.7% 0,08 2 0,16
Informalidad que afecta la calidad del sector. 0,07 3 0,21

Alta competencia con marcas de renombre y experiencia en el
rubro. 0,09 3 0,27
Incremento de los precios internacionales de materiales de
construcción afectaría la demanda interna. 0,08 3 0,24
TOTAL 1,00 3,05

Fuente: Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo, INEI, BBVA Research, Ministerio de Vivienda,
Construcción y Sanamiento, IPSOS
El análisis anterior muestra que las oportunidades son mayores a las amenazas, por lo
cual los factores externos resultan atractivos para el negocio. Las dos principales
oportunidades detectadas son la demanda potencial y el aumento de los créditos
hipotecarios.
2.4 Definiciones Estratégicas
2.4.1 Visión, misión y valores o principios de la empresa
Visión:
Ser una de las 10 mejores empresas en el rubro de la construcción modular a nivel de

Lima Sur.
Misión:
Creamos espacios innovadores y generamos experiencias únicas, que transforman

para siempre la vida de nuestros clientes.
2.4.2 Definición de metas y objetivos y estrategias genéricas

Metas
pág. 14
● Ser una de las empresas líder en construcción modular en Lima Sur
● Ofrecer departamentos modulares de calidad a nuestros clientes
● Aumentar las utilidades de la empresa
Objetivo
● Lanzar una serie de departamentos modulares que tenga impacto y aceptación
Estrategia genérica
Diferenciación: Nuestro producto se diferencia de aquellos que son ofrecidos en el mercado

peruano, al implementar la tecnología modular que ofrece variadas ventajas frente a la
tecnología usada en la construcción tradicional, entre ellas están la rapidez, flexibilidad y
disminución del impacto en el ambiente.
pág. 15
CAPITULO III: ESTUDIO DE MERCADO
3.1. Definición del Producto
Las viviendas modulares son viviendas en las que se industrializa el proceso

constructivo. La mayor parte de la ejecución de la obra se lleva a cabo en una fábrica, en unas
condiciones de iluminación, humedad y temperatura constantes. Al no influir los fenómenos
meteorológicos, como sucedería en una construcción exterior, todo se realiza más rápido y
con un mayor nivel de precisión. En este proyecto ofrecemos al cliente una vivienda de
estructura externa e interna hechas de hormigón, acero y madera.
Imagen: Proceso de elaboración de vivienda modular realizada en Ica
Fuente: Reporte de Grupo Llaxta en 2015
Imagen: Vivienda Modular en Urbanización “Piedras de Buenavista”-Ica
pág. 16
Fuente: Reporte de Grupo Llaxta en 2015
El uso de viviendas modulares en este estudio está basado para hogares unifamiliares. La
configuración del espacio del espacio dentro de las viviendas desea potenciar la solución a
los problemas de área reducida proponiendo una solución creativa y funcional que permita
un grado de variabilidad en el diseño tradicional para conseguir áreas de entre 68 a 80m2 con
el máximo confort.
pág. 17
Tabla 2: Características de Viviendas Modulares
Fuente: Propuesta de vivienda modular sostenible Universidad Politécnica de Valencia
Los principales atributos de la vivienda modular
a) Rapidez: Una de las ventajas más significativas es el tiempo de ensamblaje de una

casa modular, debido a que en promedio una casa de 70m2 es armada en 4 días
laborales. El proceso de acabado desde la ejecución de la base demora entre 3 a 6
meses dependiendo de la calidad del acabado.
b) Costo: El costo es uno de los principales atributos que tiene el producto puesto que,
al ser producido en serie, rebaja sustancialmente los costos en comparación con otros
sistemas de construcción
c) Versatilidad: El sistema puede ser modificado y adaptarse a varios usos y
necesidades, no exclusivamente a vivienda sino también a aulas de escuelas, salas
comunes, centros médicos
pág. 18
d) Seguridad: El sistema prefabricado desde la producción hasta el ensamblaje dispone
de normas de seguridad aplicables a todos los productos, así como su capacidad
antisísmica.
Para este proyecto hemos considerado a familias de residen en la zona geográfica de Lima
Sur de los NSE que tienen intención de adquirir un inmueble. La selección de este mercado
meta se basa en las características del producto que ofrecemos a bajo costo, rápido armado e
instalación y seguro en caso de actividad sísmica gracias al refuerzo de hormigón en paredes
exteriores y vigas mediante el uso de tecnología upcrete.
3.2. Análisis de la demanda

Para determinar la demanda potencial se evaluará el número hogares de Lima Sur dentro de
los niveles socioeconómicos (NSE) B, C y D.
Figura 7: Distribución de hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana
Fuente: APEIM 2016: Data ENAHO 2015
En el medio plazo, la demanda de viviendas nuevas encontrará soporte en la expansión de la

clase media. Ante un incremento del PBI que actualmente se encuentra el 3.9% en 2019 y
pág. 19
más adelante en torno a su ritmo potencial de entre 3,5% y 4,0%, lo que favorecerá que la
clase media continúe expandiéndose. Los NSE B, C y D
Figura 8: Estructura de los hogares urbanos por nivel socioeconómico.
Fuente: BBVA Research (estimación elaborada en setiembre del 2017 y 2022)
Esta expansión se debe a que ha habido un contexto de mejora en el mercado laboral y

condiciones de financiamiento que siguen siendo atractivas para muchos ciudadanos en Lima
Metropolitana.
Figura 9: Puesto de trabajo formales en Lima 2016-2018
pág. 20
Fuente: BBVA Research 2019
Figura 10: Tasa de interés de los préstamos hipotecarios 2016-2018
3.2.1. Demanda potencial

Debido a que la construcción modular no permite la construcción de pisos a una escala
comparable como a la de construcción tradicional. Hemos escogido la zona geográfica en
Lima a la que demanda menor cantidad de pisos.
Figura 11: Número de pisos que tendrán los edificios en proceso de construcción
pág. 21
Es por ello que hemos escogido a la zona de Lima Sur como zona geográfica que
puede interesar a nuestro proyecta, además de su importante porcentaje de familias que se
encuentran en el nivel B, C y D que tienen capacidad de adquirir una vivienda por un valor
menor S/ 100,000.
Tabla 3: Lima Sur: Población y hogares según distritos 2016 (en miles)
Fuente: CPI
pág. 22
Tabla 4: Número de hogares (en miles) en Lima Sur
Fuente: Elaboración propia en base a CPI
Para hallar la demanda efectiva de viviendas demandadas, se filtró la demanda potencial por estrato,
empleando la variable intención de compra.
Tabla 5: Intención de compra o construcción de vivienda (%) en hogares de Lima Sur para el año
2013
Fuente: Estudio de demanda de vivienda a nivel de las principales ciudades
pág. 23
3.3. Análisis de la demanda
Durante los últimos 3 años la venta de departamentos según fuentes de BBVA Research y
Capeco ha habido un incremento en la venta de departamentos nuevos en Lima
Metropolitana. Durante el 2017 y 2018 ha habido un incremento de 13% en la compra de
estos inmuebles de 13.533 a 15.238.
Figura 11: Ventas de departamentos nuevos en Lima Metropolitana
Asimismo, cabe destacar que existe un importante exceso de demanda entre los
departamentos que tienen un valor de hasta S/.100 000 donde se considera que la oferta de
departamento es muy baja para este valor de inmuebles.
pág. 24
Figura 12: Demanda vs oferta de departamentos de Lima Metropolitana según precio de
inmuebles
El dinamismo de la oferta de viviendas se vería favorecida si se solucionaran problemas

estructurales como señala el reporte de BBVA del 2019:
● Dificultades para obtener permisos de construcción

● Escasez de suelo
● Falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad
● Regulación municipal fragmentada
3.3.1. Determinación y análisis de la oferta

El proyecto de naturaleza inmobiliaria parte de la adquisición de un terreno que
permita la instalación de viviendas modulares. De acuerdo con el Reporte Industrial 1S
Colliers International Perú en el 2017, actualmente el precio por metro cuadrado mas
económico se encuentra en los distritos de Villa el Salvador, Lurín y Chilca los cuales
pertenecen a la Zona Sur de Lima. Los precios se encuentran desde 60 dólares el metro
pág. 25
cuadrado es por ello por lo que consideramos a esta zona geográfica atractiva para nuestro
proyecto
Figura 13: Precio por metro de lotes de Lima Metropolitana en 2017
Fuente: Reporte Industrial 1S Colliers International Perú en el 2017
Para la determinación de la oferta tomamos en cuenta la oferta histórica de

departamentos ofrecidos en Lima Sur los cuales se encuentran en la etapa de construidos y
vendidos de acuerdo con el estudio realizado por el INEI en su compendio de Provincia Lima
en el 2017 y BBVA Research realizado en el 2019.Sin embargo al no tener data del año 2018
se procedió a realizar la tasa de crecimiento desde el año 2013 para hallar este dato.
Tabla 6: Número de departamentos vendidos en Lima Sur 2013-2017
pág. 26
Fuente: Compendio INEI Provincia Lima
Figura 14: Oferta de departamentos Lima Sur 2013-2018
Fuente: Elaboración Propia
3.3.2. Proyección de la oferta
Para realizar la proyección de la oferta de este proyecto se tomó en cuenta la oferta de

viviendas construidas a partir de materiales no convencionales como madera, acero, entre
otros. Estos datos fueron recogidos de INEI en su reporte de Infraestructura Física en Lima
Metropolitana de 2019.
pág. 27
Tabla 7: Porcentaje de departamentos de estructura no convencional en Lima
Fuente: Reporte Anual de Tipos de Infraestructura de Departamentos en Lima
Cabe destacar que los porcentajes pertenecen al total de departamentos construidos

en Lima Metropolitana los cuales se han mantenido en un rango entre 7.6% y 8.7% del total
de departamentos construidos en Lima desde el 2012 al 2018.
Luego, se procedió a calcular la variación de tendencia anual. Lo cual nos dio el valor de
1.002617837
Tabla 8: Variación
De esta manera se realizó la proyección de la oferta hasta el año 2029
pág. 28
Figura 15: Tendencia Anual de % de Departamentos de estructura no convencional en Lima
proyectado a 2029
3.4 Determinación de la Demanda del proyecto

Para determinar la demanda del proyecto se tomó como dato histórico el número de
familias que tienen intención de comprar un departamento en Lima Sur debido a que cada
departamento equivale se estima que debe ser habitado por una familia. Cabe resaltar que los
miembros tomados en cuenta para este dato no superan los 5 miembros.
De acuerdo a ello se procedió a calcular la demanda efectiva por familia desde al año 2013
al 2018 en Lima Sur considerando la intención de compra en cada año y expresándolo en
unidades de vivienda. Obteniendo los datos a partir de Compendio de INEI 2017.
pág. 29
Tabla 9: Unidades de Departamento a partir de NSE en Lima Sur
Tabla 10: Demanda de Familias con intención de compra de viviendas con un área
de entre 68 a 80m2 de NSE B, C y D
Fuente: INEI Compendio 2017
3.4.1 Demanda insatisfecha

Para realizar el cálculo de la demanda insatisfecha es la diferencia que estimados para
este proyecto es la diferencia entre la oferta de departamentos en Lima Sur y las familias que
pág. 30
tienen intención de compra tomando en cuenta que cada familia desea solo un departamento
para habitar.
𝐷𝐼𝑉 = 𝐷𝑒𝑚𝑎𝑛𝑑𝑎 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑚𝑖𝑙𝑖𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑛 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑟𝑎 − 𝑂𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎 𝑑𝑒 𝐷𝑒𝑝𝑎𝑟𝑡𝑎𝑚𝑒𝑡𝑜𝑠
Tabla 11: Demanda Insatisfecha de viviendas Modulares Lima Sur
Por consiguiente, calculamos la demanda insatisfecha considerando la oferta de

viviendas que ofrecen viviendas no tradicionales es decir usando materiales predominantes
en las paredes y exteriores como como madera y acera para sus construcciones. Este
porcentaje de departamentos con estas características según el INEI Infraestructura física
2019 en Lima Sur. Por lo tanto, para calcular la demanda de potenciales departamentos
modulares se consideró la siguiente formula:
𝐷𝑃𝐷𝑀 = 𝐷𝐼𝑉 ∗ % de Departamentos de estructura no convencional
pág. 31
Tabla 12: Demanda de Potenciales Departamento s Modulares en Lima Sur
3.4.2 Demanda proyectada para el proyecto

Una vez calculado el índice de tendencia anual calculado en la proyección de la oferta
de viviendas modulares se procedió a calcular la demanda proyectada para el proyecto en
viviendas que potencialmente podrían construirse bajo la modalidad de departamento
modular.
pág. 32
Tabla 13: Proyección de departamentos modulares en Lima 2019-2020
3.5 Determinación del Marketing mix para el producto

Producto
Construcciones BBDA ofrece departamentos modulares de 70m2 para familias que

residen en Lima Sur. Una de las principales ventajas es que el tiempo de construcción de es
considerablemente más rapido que una vivienda tradicional. El costo es otro de los
principales atributos que tiene el producto puesto que, al ser producido en serie, rebaja
sustancialmente los costos en comparación con la vivienda tradicional. El sistema de
pág. 33
fabricación desde la producción hasta el ensamblaje dispone de normas de seguridad
aplicables a todos los productos, así como su capacidad antisísmica.
Plaza
La estrategia de plaza tiene como principal objetivo que el encuentro directo entre el
cliente potencial, el vendedor y el proyecto se convierta en una experiencia positiva, que
coadyuve a la maximización de su preferencia.
En esa línea, en ocasión del lanzamiento e inicio de la pre-venta de los

departamentos, se construirá una la sala de ventas en retailers de categoría de construcción
(Sodimac, Promart, Maestro, etc.) y ferias inmobiliarias (Expo Urbania) que permita vivir
una experiencia de venta para las familias.
La sala de ventas será cuidadosamente diseñada, equipada y amoblada de tal manera

de brindar, tanto al vendedor que se destacará al punto como a los clientes, la mayor
comodidad para facilitar la interacción; asimismo, proveer los espacios e instalaciones que
se requieren para su labor y la custodia de las herramientas necesarias para la promoción de
ventas.
Promoción
El principal objetivo de la estrategia de promoción es llegar efectivamente al cliente
potencial con la finalidad de generar tráfico en la sala de ventas, por lo que la inversión en
publicidad se producirá desde la etapa de pre-lanzamiento.
Para ello comunicaremos y difundiremos las características de los departamentos, sus

ventajas sobre otros proyectos, la ubicación del punto de venta y, de ese modo, convencerlo
de visitarnos en la sala de ventas.
La promoción de los proyectos se realizará de la siguiente forma:
pág. 34
a. Previo al lanzamiento del proyecto se implementará una campaña de intriga: pintando
muros o instalando paneles o cercos perimétricos con la finalidad de captar clientes y
medir la aceptación.
b. La principal táctica para la promoción de los proyectos será la venta personal
mediante un vendedor con experiencia en productos inmobiliarios destacado en sala
de ventas.
c. Este mismo vendedor tiene la responsabilidad de implementar acciones con el
objetivo de influir en la actitud del cliente:
Identificará los motivadores de la compra.
Difundirá las características, los beneficios y los diferenciadores del proyecto,
contrastándolo con los déficits de la competencia.
Propiciará la experiencia vivencial del cliente mediante visitas guiadas al
departamento piloto motivando la prueba del producto, resaltando los atributos que
lo diferencian de la competencia, mostrando los acabados, las formas, dimensiones,
colores y texturas, etc.
Se ha considerado para la etapa de introducción de la empresa al mercado

inmobiliario, las campañas publicitarias: avisos, brochures, paneles, etc.; así como los medios
digitales como sitio web, redes sociales, etc. se refuercen con los créditos, nombre y logo, de
los principales proveedores: banco, arquitecto, constructor, ascensor y acabados.
Como una manera de mantenernos en la mente del comprador potencial publicaremos

en Urbania y Urbania.pe, en la frecuencia y formato que decida el jefe de proyecto en
coordinación con la gerencia general.
El web site (sitio web) propio se cargará y actualizará con: imágenes del proyecto,
planos de planta, lista de acabados, fotos del avance de la obra, contáctenos, imagen de la
licencia y título de propiedad del terreno donde se construirá el proyecto.
Se implementará un perfil de la empresa en Facebook cuya administración estará, en primera
instancia, a cargo de un community manager externo.
pág. 35
Precio
El precio sugerido del departamento modular de 70m2 es de S/15,000. Para calcularlo

tuvimos en cuenta el precio de mercado así como los factores de costo de producción en
función de los recursos, insumos, materiales, mano de obra, costo de hora-máquina, etc. y a
los costos fijos con el fin de poder cubrir nuestros costos totales. Esta estimación de precio
se estimó de acuerdo a la fabricación de departamentos modulares a base de hormigón,
madera y acero por parte de la Inmobiliaria Llaxta realizada en 2015. Todo lo mencionado
nos permitirá determinar el precio en equilibrio como también determinar el margen de
ganancia para el departamento modular.
3.6 Demanda y oferta de insumos claves

3.6.1 Características principales de los insumos claves
Hormigón autocompactante (HAC y HLAC)

El hormigón autocompactante denominado por sus siglas (HAC), o H 30 AC se lo emplea en
hormigones vistos en geometrías complicadas, que requieren de encofrados de vibrado
difícil. Se lo usa en la prefabricación por las grandes ventajas que ofrece para éstos, por
espesores más delgados y acabados diversos.
Revestimiento exterior Smart panel (madera del tipo OSB)

Este revestimiento de madera está diseñado para uso exterior como revestimiento de muros,
frontones, aleros, y terminaciones de esquinas.
Componentes:
- Única textura de sobrerelieve con aspecto natural de madera, capaz de reducir la
acumulación de humedad superficial en muros, logrando una mayor durabilidad del
revestimiento.
pág. 36
- La cara de terminación, posee un film saturado en resina fenólica (225 gr/m2) conocido
como PBO (Paint Base Overlay) resistente a los rayos U.V. y a la humedad, que además
permite una excelente adherencia con las pinturas en base a agua.
- Tiene solo una cara de PBO, que se orienta hacia el exterior, dejando siempre protegido el
OSB.
Características Generales:
a. Fibra de madera dispuesta en 3 capas entrelazadas en adhesivos MDI, que aumentan su
resistencia a los impactos y a la humedad.
b. Protegido contra las termitas y la degradación por hongos.
c. Textura de cedro, única con diseño de sobrerelieve.
d. Terminación de base para pintura en su cara expuesta.
Encofrado
Un encofrado es un molde para contener el hormigón, generalmente armado, de una estruc-
tura ejecutada in situ. Debe ser:
- Resistente a las cargas.
- Indeformable a las presiones del hormigón.
- Estanco, evitando pérdidas apreciables de lechada o mortero.
3.6.2 Disponibilidad de insumos claves

La empresa Mixercon provee concreto autocompactable el cual es un concreto diseñado para
que se coloque sin necesidad de vibradores en cualquier tipo de elemento: muros y columnas
de gran altura
Usos del concreto autocompactable:
– Elementos de concreto aparente

– Elementos densamente armados
pág. 37
– Secciones estrechas
– Cimbras de formas caprichosas
– Elementos prefabricados, presforzados o postensados
– Bombeos a grandes distancias horizontales o verticales
– Pisos industriales
– Losas de entrepiso o sobre terreno
– Casas de interés social coladas en cimbra metálica o de madera
– Cadenas de cimentación excavadas en el terreno
3.6.3 Costos de insumos claves

Tabla 14: Costo de principales insumos
Fuente: Elaboración propia
pág. 38
CAPÍTULO IV: ESTUDIO TÉCNICO
4.1. Especificaciones Técnicas del Producto
Tabla 15: Especificaciones técnicas
Especificaciones técnicas de la vivienda modular
Área total 72 m2
Altura de piso 2600mm
Descripción Unidades modulares ensambladas en fábrica y listas para operar en

terreno
Pisos La estructura del piso está compuesta de madera de pino radiata H=12%
42mmx90mm.
Muros y Sistema constructivo prefabricado con estructura de madera de pina

tabiques radiata H=12%
Techo Techo con pendiente 1.6%. Estructura de madera de pino radiata
Cimentación En edificios de un nivel, las fundaciones están constituidas en apoyos

hormigón distribuido de acuerdo a los cálculos y planos de cimentación
(será definida por el cliente, según estudio de suelo)
Instalaciones El cálculo y dimensionamiento de las redes de agua (tanto fría como

sanitarias caliente), desagüe y ventilación se realizan sobre la base de las Normas
Técnicas de Edificación del Reglamento Nacional de Edificaciones
vigente, Capítulo de Instalaciones Sanitarias IS-010.
Red de Agua Fría: Tubería de Polipropileno PN-16 termofusionables
roscados Marca nacional.
Red de Agua Caliente: Tubería de Polipropileno PN-16
termofusionables roscados Marca nacional.
Red de Desagüe y Ventilación: Tubería de Policloruro de Vinilo (PVC)
Liviano SAL o similar, marca Nacional,Ventilación se dispondrá en 50
mm por cada ramal.
Aparatos:
Inodoro blanco
Lavatorio
Urinario
Ducha
Instalaciones Alimentación: Monofásico 220 V, F+T, 60 Hz. -

eléctricas Demanda máxima: Se determina de acuerdo a los cálculos estimados de
consumo
pág. 39
Instalaciones Terma de 200lts.
mecánicas
Puertas Material: Fibra de vidrio y aluminio gofrado pintado, núcleo de

poliestireno
sólido con bastidor de madera. Marco de aluminio estriado y sello
climatizado con doble vinílico.
4.2. Tecnologías Existentes

4.2.1 Descripciones de las opciones tecnológicas
Actualmente el sector construcción utiliza en su gran mayoría la tecnología
tradicional de construcción, sin embargo, en los últimos años la construcción modular se ha
presentado como una opción viable que ofrece muchos beneficios, a continuación se dará
una descripción y comparación entre ambos.
Construcción Modular: Es un proceso en el cual se fabrica un edificio o ambiente bajo

condiciones controladas en una planta en forma de módulos. Estos son luego transportados
al lugar de destino en donde son ensamblados.
Asimismo, la metodología usada para la construcción de nuestros departamentos

modulares se basa en la tecnología Upcrete. Esta consiste en el procesamiento para el vertido
de hormigón en geometrías complejísimas de piezas prefabricadas con el método DSBV
(proceso de hormigonar por presión inferior con medio fluido). En él se unen superficies lisas
en todas las partes y la producción en posición de montaje con rentabilidad económica
máxima.
El principio en que se basa el sistema pone la producción convencional del

prefabricado al revés: En vez de hormigonar desde arriba, se llena el molde con presión
creciente desde abajo. Esta tecnología innovadora, el DSBV (proceso de hormigonar por
presión inferior con medio fluido), en combinación con técnica de encofrado inteligente y
pág. 40
tecnología potente de bombeo, ofrece un sistema de producción altamente eficiente, flexible
y modular, en el que se puede trabajar con hormigón autocompactante desaireado.
Mediante el proceso de llenado prácticamente no se bombea aire al hormigón, así que

frecuentemente no será necesaria la compactación posterior y se puede trabajar solo con
hormigón autocompactante o también hormigón ligero autocompactante.
4.2.2. Selección de la tecnología

Para la las viviendas que ofreceremos hemos escogido la tecnología de construcción
modular por que nos ofrece las siguientes ventajas en comparación con la construcción
tradicional:
Velocidad: La construcción modular logra optimizar los plazos de entrega en más del 50%,
gracias al proceso de producción en planta y a que no se ve afectada por imprevistos
ocasionados por el clima.
Costos: Debido a la velocidad y la automatización la construcción modular permite reducir

los costos en personal y en ahorro de tiempo.
Calidad: La calidad está asegurada al tratarse de un proceso de producción controlado en

planta, el control de calidad es mejor y más riguroso que el realizado en terreno.
Sustentabilidad: El impacto ambiental es considerablemente menor al de la construcción

tradicional, al producir menor cantidad de desperdicios, contaminación de agua, aire, ruido
y costos de energía.
Flexibilidad: La construcción modular es reubicable, ya que los materiales pueden ser

desensamblados y reensamblados y además se tiene la capacidad de ampliar y reducir su
metraje construido, según se requiera. Además puede ser instalado en cualquier tipo de
entorno y condición climática.
pág. 41
4.3. Proceso Productivo
4.3.1 Diagrama analítico de operaciones
Gráfico 16: Diagrama DAP
pág. 42
4.3.2 Descripción del proceso productivo
El proceso comienza con la recepción de la materia prima en la bodega, en la cual debe
haber un área diferente para almacenar: paneles, acero, demás materiales menos
voluminosos, luego estos son llevados al área de producción donde se inicia con el proceso
de limpieza de las vigas de acero el cual consiste en la aplicación de gasolina y dos capas de
pintura anticorrosiva, para el posterior corte de las mismas en las dimensiones necesarias con
un tronzador. Una vez terminado lo anterior se pasa a la soldadura de la estructura y
posteriormente se le aplican las tres capas de pintura necesarias y termina en la creación de
pisos desmontables.
Simultáneo a esto se produce el hormigón que luego será introducido en las paredes de
la vivienda. Luego se procede a hacer el corte de paneles en las formas y dimensiones
necesarias, creación de perfiles y colocación de instalaciones eléctricas. se acoplan los pisos
y paneles, se instalan ventanas y puertas y finalmente se instalan los acabados.
Simultáneamente se ejecuta la cimentación en el lugar de destino, usando hormigón. Como
paso final se coloca el producto terminado en tractomula para su transporte.
4.4 Requerimientos Físicos de las Instalaciones y Equipos

4.4.1 Infraestructura, máquinas y equipos
En la tabla se muestran las herramientas y equipos necesarios en cada uno de los
procesos definidos anteriormente.
Tabla 17: Herramientas y equipos
Proceso Equipos Herramientas
1 Transporte de Montacargas
material
2 Limpieza de Vigas Soporte Manual de Carga
3 Corte de Vigas Tronzador
4 Soldadura de la Soldadora
estructura
pág. 43
5 Pintura de Estructura Compresor Soplete
Industrial
6 Creación de pisos Remachadora, Martillo,

Amoladora
7 Corte de Paneles Tronzador Dewalt

D28700
8 Creación de Perfiles Tijera de Metal, Dobladora de

Tubos
9 Instalación de Remachadora, Destornillador,

Mampostería Amoladora portátil
10 Creación de ventanas y Amoladora, Remachadora,

Puertas Martillo, Destornillador
11 Cimiento Bomba UPP-100

pág. 44
4.4.2 Distribución de planta
Para este análisis se desarrollará en primer lugar la tabla relacional de actividades, la
cual está relacionado con las actividades más influentes para la distribución adecuada de la
planta.
● Diagrama de proximidades
Figura 17: Diagrama de proximidades
pág. 45
● Diagrama Relacional de Actividades (DRA)
Figura 18: Diagrama Relacional de Actividades
● Diagrama de Bloque
pág. 46
Adicionalmente al área de producción se tendrán espacios que serán usados para el
ensamble final del producto y el almacenamiento de la materia prima.
El área de almacenamiento se dividirá en 3: almacenamiento de paneles, vigas de acero y
materiales varios. y tendrá un área total de aproximadamente 290 metros cuadrados, mientras
que el área de almacenamiento tendrá un aproximado de 270 m²
Figura 19: Diagrama de Bloques
pág. 47
4.4.3 Tamaño de planta o capacidad instalada requerida
Figura 20: Guerchet
443.3
pág. 48
4.5 Requerimientos de los Procesos
4.5.1 Materia prima e insumos
El requerimiento total de materia prima e insumos está basado al evolutivo de la
demanda que se encontró mediante la proyección de la demanda insatisfecha.

El hormigón autocompactante denominado por sus siglas (HAC), o H 30 AC se lo emplea en
hormigones vistos en geometrías complicadas, que requieren de encofrados de vibrado
difícil. Se lo usa en la prefabricación por las grandes ventajas que ofrece para éstos, por
espesores más delgados y acabados diversos.
Revestimiento exterior Smart panel (madera del tipo OSB)

Este revestimiento de madera está diseñado para uso exterior como revestimiento de muros,
frontones, aleros, y terminaciones de esquinas.
Componentes:
- Única textura de sobrerelieve con aspecto natural de madera, capaz de reducir la
acumulación de humedad superficial en muros, logrando una mayor durabilidad del
revestimiento.
- La cara de terminación, posee un film saturado en resina fenólica (225 gr/m2) conocido
como PBO (Paint Base Overlay) resistente a los rayos U.V. y a la humedad, que además
permite una excelente adherencia con las pinturas en base a agua.
- Tiene solo una cara de PBO, que se orienta hacia el exterior, dejando siempre protegido el
OSB.
Encofrado
Un encofrado es un molde para contener el hormigón, generalmente armado, de una estruc-
tura ejecutada in situ. Debe ser:
- Resistente a las cargas.
pág. 49
- Indeformable a las presiones del hormigón.
- Estanco, evitando pérdidas apreciables de lechada o mortero.
4.5.2 Mano de obra

El siguiente cuadro nos muestra el número de trabajadores a utilizar en cada una de
las operaciones. Se calcula un aproximado de 19 operarios para poder fabricar 6 módulos
por día.
Figura 21: Número de trabajadores
4.6. Localización de planta

4.6.1 Macro y micro localización
4.6.1 Método de Brown y Gibson
Para realizar la Macro localización se aplicó el método de Brown y Gibson, en donde
se compararon 3 distritos ubicados en el sur de Lima (Lurín, Villa el Salvador, Chilca);
identificamos factores objetivos y subjetivos que intervienen en la producción de viviendas
modulares. A continuación, veremos el método de Brown y Gibson:
pág. 50
Tabla 18: Método de Brown y Gibson
pág. 51
Como podemos observar, al ingresar los factores objetivos más relevantes para abrir
una planta de producción de viviendas modulares, como los costos de materia prima,
transporte, mano de obra y otros costos, y combinándolo con los factores subjetivos que
valorizamos teniendo en cuenta nuestra actividad productiva, podemos indicar que nuestra
preferencia de localización, sería una planta en el distrito de Lurín.
4.6.2 Método de factor por ranking

En esta parte aplicaremos el método por factor de ranking tomando como factores de
mayor importancia en el siguiente orden: terreno, materia prima, mano de obra, mercado,
abastecimiento de agua, abastecimiento de energía, servicio de transporte, reglamentos,
seguridad. Estos factores salieron por la importancia que se dio al rubro de las construcciones
modulares.
Tabla 19: Método de factor por ranking
pág. 52
A continuación, luego de obtener los pesos correspondientes a los distintos factores

que se ha considerado como parte influyente para la determinación del lugar adecuado, se
realizará la calificación de acuerdo al lugar a evaluar.
Tabla 20: Resultados de ranking de factores
pág. 53
Luego de los cálculos respectivos, observamos que el distrito de mayor puntuación es
Lurín por lo que la ubicación de nuestra planta de producción debe realizarse en este distrito.
En cuanto a la micro localización la planta, estará ubicada exactamente entre la Av. Mártir
Olaya y Emilio Slavkovic. Las ígneas, con coordenadas 11°48'52.4"S y 77°04'32.0"W.
Figura : Localización del terreno
Fuente: GoogleMaps
4.7 Programación de la Producción
Teniendo una demanda anual de 4,861 unidades de módulos de vivienda se elaboró la

programación de la producción mensual.
pág. 54
Tabla 21. Programación de la producción
Fuente: elaboración propia
4.8 Resguardo de la Calidad

4.8.1 Calidad en las materias primas, insumos y producto
En cuanto a materias primas, los principales insumos son; cemento y hormigón. Por ello se
deberá considerar los siguientes puntos importantes para evaluar la calidad en dichos
insumos:
● Las impurezas existentes deberán de ser mínimas para que no afecte la estructura del
producto.
● Porcentaje de silice deberá ser mayor o igual a 60% para asegurar dureza.
● La mezcla que se obtendrá al finalizar la mezcla deberá ser homogénea
En cuanto al recurso hídrico, este no debe de ser turbia y no debe contener elementos que
podrían afectar la composición química. El combustible a usar debe de ser, aquel que genere
el menor impacto ambiental, el cual es el GLP.
pág. 55
Finalmente, la calidad del producto final, debe cumplir con los estándares de la norma
técnica de construcción, el cual requiere una resistencia a la compresión de 50 kg/cm2 a
180 kg/cm2.
4.8.2 Calidad en los procesos de producción

Los procesos de producción deberán de estar estandarizados, considerando las jornadas, el
tiempo de utilización de las máquinas. Con estos datos del proceso, para asegurar la calidad,
se deberá de supervisar el cumplimiento de estos parámetros, así como realizar el
mantenimiento de las máquinas para que sean operativas y no generen dificultades.
Finalmente generar, reportes y retroalimentación para mejorar el proceso o solucionar fallas
que puedan ocurrir.
4.9 Evaluación del Impacto Social
pág. 56
Tabla 21: Evaluación Impacto social
Cómo puede concluir del cuadro, un impacto social alto es la alarma de los pobladores
cercanos acerca de la contaminación que originara la empresa, para esto se debe de conversar
con los pobladores preocupados e informarles acerca de cómo la empresa operará y sobre
nuestro compromiso con el medio ambiente, tratando que los procesos generen el menor
impacto ambiental posible. En cuanto al impacto de generar mayor tráfico, esto afecta el
estilo de vida de aquellos que viven cerca de la planta. Se debe evaluar a qué hora es más
conveniente realizar el transporte del producto, sin que afecte de manera negativa a los
pobladores.
pág. 57
4.10 Evaluación del Impacto Ambiental
La ley del SEIA señala, en el artículo 18, que “los nuevos proyectos de inversión
pública, privada o de capital mixto, que sean susceptibles de generar impactos ambientales
negativos significativos, los cuales se encuentran señalados en el Listado de Inclusión de los
Proyectos de Inversión sujetos al SEIA [http://www.minam.gob.pe/seia/wp-
content/uploads/sites/39/2013/10/Listado-proyectos-SEIA.pdf]” deben sujetarse al proceso
de evaluación ambiental. Además, menciona en el artículo 22 que “No podrán otorgarse
licencias, derechos, autorizaciones, ni cualquier otro título habilitante para el inicio de la
ejecución de proyectos de inversión sujetos al SEIA, sin contar con la Certificación
Ambiental expedida por la Autoridad Competente.”
Puesto que nuestro proyecto se encuentra dentro del Listado de Inclusión de los
Proyectos de Inversión sujetos al SEIA en el sector Industria 1.A. Actividades del CIIU de
competencia del sector industrial manufacturero: Fabricación de artículos de hormigón,
cemento y yeso - 2695 a cargo del Ministerio de Producción (PRODUCE); es necesario
iniciar el proceso de evaluación de impacto ambiental. A continuación, se detallan los pasos
a seguir (MINAM, 2015):
a. Clasificación del tipo de estudio ambiental.
● El titular del proyecto de inversión presenta a PRODUCE su solicitud de clasificación

adjuntando una evaluación ambiental preliminar, a partir de la cual la el ministerio
determinará la categoría de estudio ambiental que corresponde al proyecto inversión
de acuerdo a la magnitud de los riesgos que este pudiera generar.
● En caso PRODUCE determine que al proyecto de inversión le corresponde la
categoría I, este emite la certificación ambiental que aprueba la evaluación
ambiental preliminar, la cual se constituye en la Declaración de Impacto Ambiental.
● Caso contrario, PRODUCE emitirá la resolución que asigna la categoría II o III y
aprueba los términos de referencia que se usarán para efectos de elaborar el EIA
semidetallado o detallado.
b. Elaboración del EIA.
pág. 58
● El titular del proyecto de inversión elabora su EIA detallado o semi-detallado en base
a los términos de referencia aprobados por la autoridad.
● Este estudio debe ser realizado por un equipo multidisciplinario de profesionales,
pertenecientes a una entidad inscrita en el Registro de Entidades Autorizadas para la
Elaboración de Estudios Ambientales.
c. Evaluación del EIA por PRODUCE.
PRODUCE se encargará de evaluar el impacto ambiental que tendrá el proyecto

durante su vida útil.
d. La aprobación del EIA.
4.10.1 Línea Base
● Medio Físico
El clima del área del proyecto corresponde al de desierto costero, cálido en verano y templado
en invierno, cubierto de neblinas originadas por la corriente peruana. La precipitación anual
aproximada de 21.5 mm, la temperatura mensual promedio de 17-24 °C y humedad entre el
80% y 86% de acuerdo a la época del año. En cuanto a la hidrología, el área de estudio se
encuentra dentro de la cuenca del río Lurín.
- Aire
Según la clasificación por el SENAHMI, el distrito de Lurín se encuentra con un estado de la
calidad del Aire bueno, por lo que la calidad del aire es satisfactoria y no representa un riesgo
para la salud y cumple con el ECA de Aire, por lo que se puede realizar actividades al aire
libre.
- Agua
El río Lurín se clasifica con la categoría 3: Riego de Vegetales y bebidas animales de acuerdo
a la Resolución Jefatural N° 202-210-ANA.
La calidad del agua del río Lurín es de naturaleza básica a lo largo de toda la cuenca,
presentando valores de pH que exceden los ECA-Agua Categoría 3, fluctúan entre el rango
de 8.24 y 8.86 en febrero de 2014.
pág. 59
● Medio Biológico
La zona de vida donde se ubica la planta es Desierto desecado subtropical según la
clasificación ecológica de Holdridge, el cual se extiende geográficamente a lo largo del litoral
comprendiendo planicies y partes bajas de los valles costeros desde el nivel del mar hasta
1800 m.s.n.m.
La flora en el valle de Lurín se encuentra en las lomas que lo circundan, dentro de las especies
están: Amancay de Lima, Suncho, flor blanca, Huarango, Tara, entre otras. En el caso de la
fauna, las especies que se pueden encontrar en Lurín son: Alacrán pardo, caracol, zorrino,
gorrión americano, etc.
● Medio Socioeconómico
Según el Censo Nacional del 2017, el distrito de Lurín cuenta con 89 195 habitantes, de ellos
50.15% son hombres y 49.85% mujeres. En cuanto a educación en el distrito el el 31.4%
superior completo, 53.1% culminó la secundaria, el 12.8% la primaria y el 1.8% no alcanzó
ningún nivel de instrucción. La población económicamente activa representa el 49.26%, de
ello el 47.11% se encuentra ocupada y el 2.15% no.
4.10.2 Identificación de componentes y actividades con potencial de causar impacto
Tablas 22: Identificación en Construcción
pág. 60
Tablas 22: Identificación en Operación

pág. 61
Tablas 23: Identificación en Cierre
pág. 62
4.10.3 Evaluación de impactos: Matriz Leopold ( Poner la hoja en horizontal)
pág. 63
Tablas 24: Matriz Leopold
4.10.4 Medidas de prevención y mitigación

Alteración de la calidad de aire:
pág. 64
● Humedecer constantemente el terreno por donde circulará la maquinaria y vehículos
pesados para evitar emisiones atmosféricas de polvo por arrastre de llantas de los
vehículos.
● El transporte de materiales de construcción y residuos generados deberá realizarse
cubierto con mallas para evitar caída de materiales y emisión de polvo.
● La empresa tercerizada deberá ser responsable de verificar que los equipos y
maquinarias cumplan con las condiciones mecánicas y de carburación óptimas para
minimizar las emisiones de combustión (material particulado, SO2, CO y NOx) y de
que tengan las revisiones técnicas correspondientes.
Etapa de operación y mantenimiento:
● Se deberá realizar el mantenimiento correspondiente a los vehículos para verificar su

buen estado y evitar las emisiones de gases de combustión.
● El área de producción deberá tener mucha aireación para evitar la inhalación de vapor
y olores fuertes. Mantener cerrado todos los envases de insumos químicos utilizados
mientras se encuentren en la zona de almacenamiento.
● Realizar mantenimientos preventivos a las máquinas críticas
● Realizar monitoreos de calidad de aire de manera semestral.
Generación de ruido:
Etapa de construcción:
● La empresa tercerizada será la responsable de verificar que las maquinarias pesadas

y/o volquetes, sean controlados (control de uso del claxon, control en el
mantenimiento del motor, horarios de tránsito, etc).
● Estas maquinarias y/o equipos no deberán generar niveles elevados de ruido a cierta
distancia donde los receptores (vecinos) puedan percibir el nivel de presión sonora
por encima del ECA para zona industrial (80dB).
pág. 65
● Las actividades de construcción, así como la operación de maquinaria y equipos,
deberá realizarse dentro de los horarios permitidos por la Municipalidad de Lurín.
● Realizar mantenimientos preventivos a las máquinas que influyen en los procesos

críticos manteniéndolos en buenas condiciones operativas.
● Realizar monitoreos de ruido de manera semestral.
● Mantener un control sobre los vehículos que provisionan los insumos y realizarán las
distribución para evitar que realicen ruidos que puedan afectar a los vecinos.
Generación de residuos sólidos:
● Se describe las medidas para promover el reciclaje, la prevención y mitigación,

seguimiento y control que se tendrán en cuenta durante todas las etapas del proyecto.
Entre estas se puede indicar:
● Realizar la segregación de los residuos en contenedores diferenciados para el
almacenamiento temporal.
● Capacitación a operarios y trabajadores en temas relacionados a la segregación y
manipulación de los residuos.
● Todos los residuos generados deberán ser recolectados, transportados y gestionados a
través de una EPS-RS.
● La gestión, manipulación, transporte y disposición final de los residuos sólidos
seguirán los lineamientos definidos en la Ley General de Residuos Sólidos y su
reglamento.
Generación de efluentes:
Etapa de construcción: En esta etapa, la empresa tercerizadora se hará cargo de la
disposición de baños portátiles y su correcto manejo.
pág. 66
● Realizar un monitoreo de la calidad del efluente semestralmente, para evaluar si
sobrepasa o no el valor de los VMA antes de su salida al alcantarillado. Evitar el
contacto de insumos químicos y aceites con el agua potable.
● Proponer un sistema de tratamiento de efluentes.
● Potencial alteración de la calidad del suelo

Etapa de construcción: Se deberá habilitar un área al interior del terreno como zona
de almacenamiento de insumos químicos y residuos peligrosos. Esta área deberá
contar con una geomembrana como piso y un techo para evitar que las garúas generan
lixiviados que puedan llegar al suelo. Asimismo, deberá habilitarse montículos de
tierra en los linderos de esta área de almacenamiento para que actúe como barrera o
muro de contención.

● Las áreas de almacenamiento de insumos químicos y de residuos peligrosos deberán
ser implementadas con techos, paredes y piso de cemento como prevención a posibles
derrames.
● Los envases de los insumos químicos utilizados deberán estar cerrados con sus tapas
para su almacenamiento temporal hasta el retiro por la EPS-RS, a fin de evitar
derrames.
● Uso del recurso
● Mantener las luces y computadoras apagadas en las oficinas cuando no se estén
utilizando.
● Utilizar focos LED para un menor uso de energía.
● Instalación de inodoros ecológicos.
4.11 Cronograma de Implementación
Tabla 25: Cronograma de implementación
pág. 67
CAPÍTULO V: ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y LEGAL

5.1 Estudio de la organización
5.1.1 Descripción de la organización y Organigrama
La organización propuesta en este trabajo estará dedicada a la fabricación y venta de
viviendas modulares a base de materiales de alta calidad y a un precio accesible enfocado a
familias de nivel socioeconómico B, C Y D de Lima Sur.
Figura 22: Organigrama
pág. 68
5.1.2 Descripción de funciones
Gerente General:Es el representante de la sociedad, entre sus funciones se encuentran:
➢ Plantear objetivos y crear estrategias.
➢ Supervisar las distintas áreas dentro de la organización.
Gerente Administrativo:
➢ Elaboración de presupuesto de capital y la asignación de recursos a los proyectos.
➢ Gestión de capital de trabajo, liquidez, flujo de efectivo.
➢ Determinar la estructura de capital más conveniente para la organización.
Jefe de Finanzas:
➢ Control de facturas provenientes de compras a proveedores.
➢ Elaboración de informes de estados contables.
➢ Búsqueda y análisis de fuentes de financiamiento.
Jefe Recursos Humanos:
➢ Responsable del proceso de reclutamiento y selección de empleados.
➢ Administración de personal.
Gerente de Operaciones:
➢ Distribuir y controlar los recursos para la ejecución de los proyectos.
➢ Evaluar y proponer la integración de nuevas tecnologías para generar ventaja
competitiva.
pág. 69
➢ Innovación y mejora continua de los procesos.
Jefe de Control de Calidad:
➢ Control de la materia prima y el producto terminado para que cumplan con
los estándares.
➢ Registrar fallas y realizar informes.
Jefe de Producción:
➢ Encargado de supervisar el proceso de transformación de materias primas.
➢ Coordina labores de personal.
Gerente Comercial:
➢ Elaboración de estrategias para la comercialización del producto.
➢ Estudio de la competencia en el sector.
➢ Planificación del presupuesto de ventas.
➢ Creación de alianzas estratégicas.
Jefe de Marketing:
➢ Diseño e implementación del plan de Marketing.
➢ Definir las estrategias de marketing para la oferta de productos.
➢ Planificar, elaborar y gestionar el presupuesto de las actividades de marketing.
Gerente de Logística:
➢ Administrar el proceso de adquisición de insumos de parte de proveedores.
➢ Control de inventario y almacenes.
➢ Gestión del proceso de transporte y entrega de producto, asegurando que se cumplan
las fechas establecidas.
5.1.3 Requerimientos de personal y perfiles
Tabla 26: Requerimientos de Personal
-Titulado en Ingeniería Industrial o en Adm.

Gerente General de empresas.
- Contar con experiencia mínima de 5 años
en el sector.
Gerente Administrativo Titulados en Adm. de empresas o afines

-Experiencia en el sector no menor a 5 años.
Jefe de Finanzas: -Titulado en Economía o Finanzas.

-Experiencia no menor a 3 años en cargos
afines.
pág. 70
Jefe Recursos Humanos -Titulado en Ingeniería Industrial, Adm. de
empresas.
-Experiencia no menor a 3 años en puestos
similares.
Gerente de Operaciones -Ingeniero Industrial.

-Experiencia mínima de 5 años en
posiciones semejantes.
Jefe de Control de Calidad Ingeniero Industrial o afines.

-Experiencia de 2 años como mínimo en
control de calidad de empresas similares.
Jefe de Producción -Ingeniero Industrial.

-Experiencia de 2 años como mínimo en
plantas de producción.
Gerente Comercial -Administrador de empresas o afines.

-Experiencia mínima de 4 años en el sector.
Jefe de Marketing: -Administrador de empresas.

-Experiencia mínima de 3 años en el sector.
Gerente de Logística -Ingeniero Industrial con experiencia

mínima de 4 años en puestos similares.
-Conocimientos amplios de “Supply chain
Management”
5.2 Estudio Legal

5.2.1 Tipo de sociedad
La forma societaria escogida para nuestra empresa será la de Sociedad Anónima Cerrada
S.A.C. y estará regulada por la Ley General de Sociedades N°26887. Las características de
la sociedad escogida se detallan a continuación:
Cantidad de Accionistas: Mínimo: 2, Máximo: 20
pág. 71
Organización: Se debe establecer una Junta de accionistas, Gerencia y un Directorio, este
último de manera opcional.
Capital y Acciones: El capital es definido por los aportes de cada socio, se registran las
acciones en el Registro de Matrícula, pero estas no se cotizan en la Bolsa de Valores
Responsabilidad limitada: Socios o accionistas no responden personalmente con su
patrimonio, sino con el patrimonio de la empresa.
5.2.2 Normas legales y tributos

Con el objetivo de garantizar la calidad arquitectónica estructural, durabilidad y seguridad de
las viviendas construidas en Sistemas Constructivos no convencionales se promulgó el
Decreto Supremo N° 010-71.
El artículo 1 del Decreto Supremo N° 010-71 dispone lo siguiente:
“las personas naturales o jurídicas que posean o representen sistemas de prefabricación
de viviendas y sistemas de construcción no convencional, cualquiera sea su naturaleza,
deberán obtener previamente a su utilización, en cualquier lugar de la República, la
aprobación y autorización del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento”
Para la obtención de esta aprobación se presenta al Servicio Nacional de Capacitación para
la Industria de la Construcción-SENCICO, la siguiente documentación:
● Documentación Administrativa:
○ Copia legalizada y actualizada de la constancia de inscripción de la empresa
en los Registros Públicos.
○ Denominación del Sistema Constructivo No Convencional.
○ Comprobante de pago por concepto de derecho de evaluación para aprobación
del sistema.
● Documentación Técnica por triplicado conteniendo lo siguiente:
○ Memoria Descriptiva General del Sistema
○ Especificaciones Técnicas y Constructivas
○ Planos Completos
○ Memoria de Diseño Estructural, incluyendo los cálculos justificatorios
○ Certificados de Ensayos Estructurales, otorgados por un laboratorio
competente, e informe interpretativo de dichos resultados firmado por
Profesional Colegiado
● Un modelo a escala natural en sus diversas etapas constructivas efectuado con el
mismo sistema cuya aprobación se solicita para su inspección por la Gerencia de
Investigación y Normalización del SENCICO.
● Requisitos Complementarios
pág. 72
Si es que se obtiene la aprobación, esta tendrá una vigencia de 10 años a partir de la fecha de
aprobación y el SENCICO inscribirá en su registro oficial de los sistemas que apruebe el
ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
En lo que concierne a tributos, se tiene:

Impuesto a la renta: Es un tributo que se determina anualmente, en este caso sería un
Impuesto a la renta de Tercera Categoría, que grava la renta obtenida por la realización de
actividades empresariales que desarrollan las personas naturales y jurídicas, por que se trata
del comercio de construcciones
Impuesto general de las ventas (IGV): Es un impuesto que grava todas las fases del ciclo
de producción y distribución, está orientado a ser asumido por el consumidor final, por lo
que se le encuentra normalmente añadido al precio de compra de los productos.
5.2.3 Aspectos laborales

Se buscará cumplir con las normas que establece el Ministerio de trabajo. El decreto supremo
N° 007-2002-TR, en su artículo 1 establece 8 horas como la máxima jornada laboral diaria,
acumulando unas 48 horas por semana.
El área de trabajo e los trabajadores cumplirá con los requisitos de seguridad necesarios que
permitan un ambiente libre de riesgos para los trabajadores, cumpliendo con los límites y
estándares establecidos de iluminación, ruido y temperatura en la planta.
En caso se requieran horas extras se seguirá lo dispuesto por el artículo 1 del decreto supremo
N° 012-2002-TR, el cual indica que estas deberán ser pagadas al mismo tiempo que las
remuneraciones y además deberán ser registradas en planillas electrónicas.
Los trabajadores tendrán todos los beneficios que por ley les corresponde, tales como:
Gratificaciones (Julio y Diciembre), CTS (Mayo y Noviembre), descansos médicos,
vacaciones, etc.
5.3 Evaluación de la Seguridad y Salud Ocupacional
Las principales normas en materia de seguridad y salud que se toman en cuenta en este
proyecto serán las siguientes.
Ley N°29783: Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo
pág. 73
Tiene como objetivo promover una cultura de prevención de riesgos laborales en el país. Para
lograr lo anterior se deben tener las siguientes acciones de los principales actores:
Empleadores: Cuenta con el deber de prevención
Estado: tiene un rol de control y de fiscalización
Trabajadores y organizaciones sindicales: velan por la promoción, difusión y cumplimiento
de la normativa sobre la materia.
Ley N°28806: Ley General de Inspección del trabajo
Inspección del Trabajo: Es el servicio público que se encarga de vigilar que se cumplan las
normas de orden sociolaboral y de la seguridad social, de exigir las responsabilidades
administrativas que procedan, orientar y asesorar técnicamente en dichas materias.
Cabe mencionar que la seguridad ofrecida a los trabajadores en la fabricación de viviendas

prefabricadas es mucho mayor a las ofrecidas por la construcción tradicional debido a que
gran parte del proceso se hace un planta, es por esto que los esfuerzos en seguridad son
menores pero no por ello menos importantes.
CAPÍTULO VI: EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA
6.1 Inversión del Proyecto
La inversión total del proyecto de la implementación será distribuida por las inversiones de
activo tangible, intangible, capital de trabajo, entre otros.
Tabla 27. Estructura de inversión
pág. 74
6.1.1 Inversión en activos fijos y capital de trabajo
Tabla 28. Inversión en activo fijo de producción
Tabla 29. Inversión en activo de oficinas
pág. 75
Tabla 30. Inversión en terreno y obras civiles
Tabla 31. Inversión en activo fijo intangible

pág. 76
El resumen de la inversión en activos fijos será de aproximadamente 27,664,348 soles.
Tabla 32. Inversión total en AFT y AFI
El capital de trabajo es aquel que representa el valor más bajo de todos los flujos de efectivo.
Tabla 33. Cálculo de capital de trabajo
pág. 77
6.2 Costos de Producción
6.2.1 Costos de materia prima, insumos y otros materiales
Tabla 34. Costo de insumos
Tabla 35. Costo de otros materiales

pág. 78
6.2.2 Costos de mano de obra directa e indirecta
La mano de obra directa está dada por la siguiente cantidad. Los costos totales anuales, se
puede apreciar en el cuadro:
Tabla 36. Costo de mano de obra directa
Los costos de mano de obra indirecta están basados en el jefe de operaciones y los 2
supervisores, los cuales no están involucrados directamente con la producción.
Tabla 37. Costo de mano de obra indirecta
pág. 79
6.2.3 Costos de servicios
Se cuenta con servicios de luz y agua los cuales se calculan en base a su consumo en Kw y
litros respectivamente.
Tabla 38. Consumo de energía
Tabla 39. Costo de consumo de energía
pág. 80
Tabla 40. Costo de consumo de agua
Además, se calculan los costos de mantenimiento en base al consumo como se detalla

a continuación.
Tabla 41. Costo de mantenimiento
pág. 81
6.3 Presupuestos del proyecto

6.3.1 Presupuestos de ingresos, costos y gastos
Se calculó el presupuesto de los costos de producción en base a la materia prima, envases y

embalajes, otros materiales, energía eléctrica, agua, mano de obra y otras actividades
involucradas en el proceso.
Tabla 42. Presupuesto costos de producción
En la tabla de gastos administrativos se detallan los sueldos del personal, gastos de oficina
y asesoría legal.
Tabla 43. Gastos administrativos
pág. 82
En los gastos de ventas se incluyen los sueldos del personal de ventas, así como comisiones
de ventas del personal a cargo, publicidad y otros gastos.
Tabla 44. Gastos de ventas
El costo total de operación de la empresa se ha calculado en base a los costos de

producción, costos de administración y costos de ventas.
Tabla 45. Costo total de operación

pág. 83
Tabla 46. Costo unitario
6.3.2 Depreciación
Para el cálculo de la depreciación y amortización se detallan los activos fijos tangibles e

intangibles.
Tabla 47. Depreciación y amortización
6.3.3 Punto de equilibrio

El punto de equilibrio se calcula de la siguiente manera:
Tabla 48. Cálculo del punto de equilibrio
pág. 84
Tabla 49. Tabla de punto de equilibrio
pág. 85
Figura 23. Punto de equilibrio
6.4 Estados financieros del proyecto

6.4.1 Estado de pérdidas y ganancias
Tabla 50. Estado de ganancias y pérdidas
pág. 86
6.4.2 Flujo de caja
Tabla 51. Flujo de caja operativo
Tabla 52. Flujo de caja de capital
6.5 Financiamiento del proyecto

6.5.1 Estructura de capital
Tabla 53. Estructura de capital

pág. 87
6.5.2 Financiamiento de la inversión
Tabla 54. Financiamiento de la inversión

6.5.3 Amortización
Tabla 55. Amortización

6.6 Evaluación económica-financiera del proyecto
6.6.1 Flujo de Caja Económico - Financiero
Primero calculamos el COK del accionista.
Tabla 56. Cálculo del COK
pág. 88
Tabla 57. Flujo de caja económico y financiero
pág. 89
6.7 Análisis de sensibilidad ante riesgos financieros

En esta parte del trabajo, se pasará a hacer un análisis de estados; esto quiere decir, que nos
pondremos en 3 situaciones; pesimista, cual será los resultados más bajos; realista, el cual se
pondrá de forma más objetiva resultados y la forma optimista que será la forma que se espere
mayores ganancias.
Tabla 69 Análisis de sensibilidad

pág. 90
Tabla 70 Resúmenes de escenarios presupuestos
En el siguiente cuadro se muestra que, en el peor de los casos, si aumentan los

costos por millar y se trabaja con una capacidad de producción entre 58% y 78%, el VANE
y TIRE se verán afectados por estos factores y serán igual a 125,173,140 soles y
21% respectivamente, es decir, el proyecto es completamente viable. Tomando en cuenta
un escenario optimista en el que los costos por paquete disminuyen y se trabaja con una
capacidad de producción entre 78% y 98%, se obtendría un VANE y TIRE son de igual
forma positivos y mayores; es decir este proyecto es viable con los 3 escenarios.
pág. 91
pág. 92
Referencias Bibliográficas
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manejo de materiales. México. PEARSON EDUCACIÓN.
● NIEBEL, B., FREIVALDS. (2009). INGENIERÍA INSUTRIAL: MÉTODOS,

ESTÁNDARES Y DISEÑO DEL TRABAJO. México. McGraw Hill.
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● INEI (2018). Provincia de Lima. Resultados Definitivos. Población Económicamente

Activa. Recuperado de:
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● La ciudad neoliberal. Nuevas urbanizaciones en Lima Sur (2017) . Recuperado de

http://urbano.org.pe/descargas/investigaciones/PERU-HOY/PH-2011.pdf
● Perú Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana Marzo

(2019). BBVA Research 2019. Recuperado de https://www.bbvaresearch.com/wp-
content/uploads/2019/03/MercadoViviendasNuevas_OficinasPrime_Lima.pdf
pág. 93
● Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (2012) REGLAMENTO PARA
LA APROBACIÓN DE UTILIZACIÓN DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS NO
CONVENCIONALES. Recuperado de
https://www.sencico.gob.pe/descargar.php?idFile=195
pág. 94

Proyecto de Pre Factibilidad de Construcción Modular de Departmentos en Lima Sur

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UNIVERSIDAD ESAN

BBDA Construcción Modular

Acosta Gutiérrez, Gary - Ingeniería Industrial

1.1 Descripción de la idea de negocio

El proyecto consiste en proponer una alternativa de solución de vivienda para familias

1.2 Objetivos de la investigación

Determinar la viabilidad de producir y comercializar a nivel Lima Sur un módulo

1.2.2 Objetivos Específicos

Los alcances y limitaciones analizados son los siguientes:

CAPITULO II: ESTUDIO ESTRATÉGICO

2.2 Análisis del Macro Entorno

A diferencia de la construcción “tradicional”, hasta ahora, la modular no se ha

La crisis puede proporcionar una mayor implementación de las construcciones

Figura 2: Características de la construcción modular vs el tradicional

Fuente: Ensamble y Arquitectura

2.2.2 Análisis social

2.2.3 Análisis Económico

Figura 3: PBI 2009-2019 (variación porcentual anual %)

Fuente: Reporte de Inflación, junio de 2018-BCR

Fuente: FMI (World Economic Outlook, abril 2019)

El sector Construcción se incrementó en 13.63%, por el incremento del avance físico

Figura 5: PBI por sectores económicos 2019 (Var. % anual)

2.2.4 Análisis Ambiental

2.2.5 Análisis político legal

Figura 6: Encuesta sobre la gestión del Gobierno/ Poder Ejecutivo

2.3. Análisis del micro entorno o del sector competitivo

2.3.1 Análisis de las fuerzas competitivas

● Poder de negociación de los clientes

● Amenaza de los productos sustitutos

2.4 Análisis del atractivo del mercado versus potencial de la empresa

La demanda potencial supera los 900 mil hogares 0,10 3 0,3

La Población Económica No Activa creció 2.7% 0,08 2 0,16

Informalidad que afecta la calidad del sector. 0,07 3 0,21

TOTAL 1,00 3,05

Ser una de las 10 mejores empresas en el rubro de la construcción modular a nivel de

Creamos espacios innovadores y generamos experiencias únicas, que transforman

2.4.2 Definición de metas y objetivos y estrategias genéricas

● Lanzar una serie de departamentos modulares que tenga impacto y aceptación

Diferenciación: Nuestro producto se diferencia de aquellos que son ofrecidos en el mercado

3.1. Definición del Producto

Las viviendas modulares son viviendas en las que se industrializa el proceso

Imagen: Proceso de elaboración de vivienda modular realizada en Ica

Fuente: Reporte de Grupo Llaxta en 2015

Imagen: Vivienda Modular en Urbanización “Piedras de Buenavista”-Ica

Fuente: Propuesta de vivienda modular sostenible Universidad Politécnica de Valencia

Los principales atributos de la vivienda modular

a) Rapidez: Una de las ventajas más significativas es el tiempo de ensamblaje de una

3.2. Análisis de la demanda

Figura 7: Distribución de hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana

Fuente: APEIM 2016: Data ENAHO 2015

En el medio plazo, la demanda de viviendas nuevas encontrará soporte en la expansión de la

Figura 8: Estructura de los hogares urbanos por nivel socioeconómico.

Fuente: BBVA Research (estimación elaborada en setiembre del 2017 y 2022)

Esta expansión se debe a que ha habido un contexto de mejora en el mercado laboral y

Figura 9: Puesto de trabajo formales en Lima 2016-2018

Figura 10: Tasa de interés de los préstamos hipotecarios 2016-2018

Fuente: BBVA Research 2019

3.2.1. Demanda potencial

Fuente: Elaboración propia en base a CPI

Fuente: Estudio de demanda de vivienda a nivel de las principales ciudades

Figura 11: Ventas de departamentos nuevos en Lima Metropolitana

Fuente: BBVA Research 2019

Fuente: BBVA Research 2019

El dinamismo de la oferta de viviendas se vería favorecida si se solucionaran problemas