Alcaldía Municipal del Distrito Central

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PARÁMETROS DE URBANIZACIÓN BASADOS EN EL REGLAMENTO DE LAZONIFICACIÓN, OBRAS Y USO DE

SUELO EN EL DISTRITO CENTRAL, PUBLICADO EL 25 DE FEBRERO DE 2017

1. Artículo 127. Áreas Urbanizables Son susceptibles de urbanización todas aquellas superficies ubicadas
dentro de las áreas de expansión urbana cuya pendiente del terreno sea inferior a cincuenta por ciento
del terreno natural, con excepción de las áreas de deslizamientos que hayan sido o sean identificadas por
la Corporación Municipal o por la Gerencia de Prevención y Mitigación.

2. El Artículo 128 establece que para Áreas No urbanizables; no se permitirá la urbanización de las áreas que
se encuentren fuera de las áreas identificadas como de expansión urbana, así como tampoco de aquellas
cuya pendiente del terreno sea superior al cincuenta por ciento (50%) del terreno natural, o que hayan
sido o sean identificadas como áreas de deslizamientos por la Gerencia de Prevención y Mitigación y/o la
Corporación Municipal. Las áreas no urbanizables se declaran áreas de reforestación, salvo en aquellos
casos en los que la Corporación Municipal o las autoridades competentes autoricen otros usos, de acuerdo
con las leyes y normas municipales vigentes.

3. Artículo 77 El TRAZADO DE CUADRAS O BLOQUES. Las cuadras o bloques preferentemente rectangulares,

deberán tener proporciones en función del tamaño y forma del lote, en ningún caso tendrá más de
trescientos (300) metros de longitud.

4. Todo proyecto de urbanización (y posterior lotificación), para los cuales se requiere elaborar el
anteproyecto, deberán contar con las siguientes áreas de forma obligatoria en las proporciones
establecidas en la siguiente tabla, según la Normativa Vigente, en su Artículo 69.

AREA DE EQUIPAMIENTO PORCENTAJES

Área Verde: cuatro por ciento (4%) del área útil (Área
útil igual a Área total menos calles y Pasajes) con
pendiente plana desde cero por ciento (0%) hasta un
1 Área Verde máximo de dieciséis por ciento (16%) en terreno
natural, Área de reforestación serán aquellas con
pendiente mayor al 50% de terreno natural y serán no
urbanizables.
Área de Equipamiento Social: seis por ciento (6%) del
2 Áreas de Equipamiento Social área útil (Área útil igual a Área total menos calles y
Pasajes) con pendiente plana desde cero por ciento
(0%) hasta un máximo de dieciséis por ciento (16%).
Estimar 5.00 metros cuadrados por lote a urbanizar si
lo requiere el Ministerio de Educación y/o lo requiere
Control de la Construcción, el diseño vial proveerá el
3 Área Escolar
incremento del tráfico que esta área causara en la
urbanización. Esta área deberá de ser pagada al
urbanizador.

Las áreas de Equipamiento Social estarán concentradas en un solo lugar o máximo 2

5. Diseño Vial:

a. EL Artículo 440 establece que los derechos de vía para las diferentes jerarquías viales

 Para el distribuidor regional (I), el derecho de vía mínimo deberá ser de 60 m (deseable 100 mts).
 Para el distribuidor principal (II), el derecho de vía mínimo deberá ser de 32 m (deseable 60 m).
 Para distribuidor sectorial (III), el mínimo en derecho de vía deberá ser de 18 m (deseable 18 m).
 Para el distribuidor local (IV), el derecho de vía mínimo deberá ser de 14 m (deseable 18 m).
 Para las calles de acceso (V), el derecho de vía mínimo deberá ser de 11 m, (deseable 16 m).

b. De acuerdo al Artículo 441.- Las secciones típicas con dimensiones mínimas, deberán ser utilizadas en
todos los nuevos diseños (urbanizaciones a aprobar) y en modificaciones de proyectos aprobados.

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c. El Artículo 79 establece que para proyectos que se desarrollen dentro de urbanizaciones y lotificaciones
ya aprobadas por la Gerencia de Control de la Construcción, se deberá mantener el trazado de la
estructura vial principal con la jerarquía establecida por este reglamento, La vías internas que habiliten,
deben cumplir como el ancho mínimo que se estipula a continuación:
 Para dos hasta cincuenta y nueve (2-59) lotes, el ancho mínimo del derecho de vial debe ser de diez
metros, (10.00 m), con una calzada de siete (7.00 m), y un ancho de acera de 1.50 metros.
 Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta y hasta cien (60-100) lotes, el tramo
de acceso tendrá un ancho de once metros y medio (11.50 m), con un ancho de acera de 1.50 metros.
 Para más de cien (>100) lotes, el derecho vial del tramo de acceso mínimo será de catorce metros
(14.00 m), con acera de 2.00 metros, el resto de la vía interna quedara sujeto a la cantidad de lotes que
habilite cada vía interna, de conformidad a los incisos anteriores.

d. De acuerdo al Artículo 81, en el caso de proyectos con pasillos peatonales estos podrán tener pendientes
pronunciadas, en cuyo caso deberán llevar gradas y rampas. Su ancho será de 5.00 metros y no deberán
existir lotes para vivienda unifamiliar con salida vehicular hacia los mismos. Su perfil deberá ser a nivel
de acera.

Cabe señalar, que una vez que sea ingresado el expediente del anteproyecto, este será remitido
para su respectiva evaluación vial, a la , quien es la encargada de autorizar los
ingresos y los flujos vehiculares de los proyectos, la cual podrá requerir algún otro lineamiento.
6. Los parámetros de diseños basados en el Articulo 131 son los siguientes:

PARAMETROS NORMATIVOS

ZONAS DISTRIBUIDORAS ZONAS RESIDENCIALES

D1 D2 D3 R-1 R-2 R-3 R-4 HA R-E UR

FRENTE
MINIMO DEL
15.00 15.00 10.00 7.00 3.50 24.00
LOTE PARA 10.00 ml 15.00 ml - -
ml ml ml ml ml ml
VIVIENDA
INDIVIDUAL
-
AREA 100
MINIMA DE 120 1743. 0 -
400 m2 400 m2 200 m2 400 m2 200 m2 45 m2 -
LOTE PARA m2 13 m2 sin
VIVIENDA limi
INDIVIDUAL te
FOS 0.9 0.9 0.8 0.9 0.9 0.9 0.95 0.3 0.95 0.75
FOT** 21 15 6 10 6 4 4 0.5 3.5 3.5
FRENTE 5.00 m 0.00 0.00m 5.00 0.00
5.0 m 3.00 m 3.00 m 3.00 m 0.00m
* m m m
LATERA 0.00 0.00 5.00 0.00
0.00 m 0.00 m 0.00 m 0.00 m 0.00 m 0.00 m
LES m m m m
0.0 m 0.0 m 0.0 m
0.0 m
hasta hasta 0.0 m hasta
hasta
20.00m 20.00m hasta 12.50 m
16.00m
RETIROS

de de 16.00m de de
de
altura** altura** altura*** altura**
altura***
* * *
0.00 5.00 0.0
0.00m 0.00 m
m m 0m
3.00 m 3.00 m 3.00 m
3.00 m 3.00 m
desde desde desde
desde desde
20.00 m 20.00 m 12.50 m
16.00 m de 16.00 m
de de de
altura de altura
POSTER altura altura altura
IORES
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Queda condicionado a que dentro de los tres (3.00) mts. Establecidos como retiro posterior, se
podrán construir módulos de gradas, módulos de ascensores (comunicación vertical) los
1 cuales no tengan vistas a colindancia tal y como lo establece el código civil.
Para inmuebles de esquina, el propietario decidirá a su conveniencia en cuál de los dos frentes
2 que posee el lote aplicaría el retiro establecido en la presente tabla.
Para nuevos proyectos de vivienda unifamiliar o multifamiliar se podrá variar el retiro frontal
3 dependiendo del retiro que prevalezca en el entorno inmediato.
Las vistas a colindancias no aplicara cuando el lote colinde con áreas de uso público tales
como: áreas verdes, plazas, puentes, caminos públicos, calles vehiculares, ríos, quebradas,
pasos de servidumbres y pasajes peatonales, estos dos últimos con distancias iguales o
mayores a tres metros (3.00) y/o exista consentimiento del vecino para ubicar ventanas,
4 balcones, terrazas, escaleras y otros que generan vista a colindancia a menos de 3.00 mts.
**alturas permitidas cuando la altura fuera mayor a la establecida pero que su análisis técnico
correspondiente se considere factible, según la norma vigente, la Gerencia de Control de la
OBSERVACIONES

Construcción podrá determinar a favor y otorgar mayor altura a las edificaciones siempre y
cuando esta no afecte su entorno y cumpla con:
a) Cantidad de Plazas de estacionamiento requeridas.
b) Factor de ocupación de suelo (FOS).
c) Autorización emitida por las entidades competentes.
d) Parámetros técnicos que se pueden derivar de la ejecución del tipo de obra a
5 desarrollar.
**se debe tomar en cuenta que para el tema de las alturas será necesario la factibilidad de
Dirección General de Aeronáutica Civil el cual prevalecerá ante lo establecido por el FOT según
el presente reglamento. El FOT no será restrictivo y en el caso de que la Dirección General de
Aeronáutica Civil y el Cuerpo de Bomberos no vean inconvenientes con el mismo, este podrá
6 ser aprobado aunque sobrepase el FOT enunciado en el presente Reglamento.
Las alturas establecidas en los retiros serán tomadas únicamente para el área de construcción
7 no incluyendo el techo y/o la estructura del techo en las edificaciones.
*** Las alturas establecidas en el retiro posterior podrán aumentar en caso fuese para uso
exclusivo de parqueos o bodegas necesarias en la viviendas multifamiliares, en caso de ser
habitables, como ser, apartamentos, oficinas, clínicas y otros usos, la Gerencia de Control de la
Construcción podrá aprobar o improbar las alturas propuesta por el solicitante tomando en
8 cuenta lo establecido en el numeral cinco (5) de esta tabla.
9 *El retiro frontal se antepondrá como criterio ante el FOS- Factor de Ocupación del Suelo.
Las ampliaciones que se pretendan realizar en construcciones existentes podrán seguir la línea
de construcción (retiro), en cuyo caso no se aplicara el retiro que se especifica en el presente
10 reglamento. Esto solo será aplicable para vivienda unifamiliar.
En el retiro frontal no se podrá construir o ubicar elementos estructurales, ni ningún tipo de
cerramiento, comunicación vertical, comunicación horizontal o construcción techada, a
11 excepción de garajes sin cerramiento en vivienda unifamiliar.
Para aquellos inmuebles que se ubiquen en zonificación R1, R2, y R3 se aprobaran
construcciones con los parámetros técnicos aprobados en la fecha de dictamen de aprobación
de la urbanización (los parámetros serán retiros, áreas mínimas, frentes mínimas, FOS, FOT,
12 ETC.)
Para aquellos inmuebles que fueron aprobados como R3 y en la normativa de 30 de abril del
2014 cambiaron a R1, R2 y el mismo R3 se aplicaran los parámetros técnicos del R3 tal y como
13 fue aprobado.
En los casos que los propietarios de inmuebles que ya cuenten con escritura pública registrada
por el Instituto de la Propiedad y el lote no cumplan con área y/o frente mínimo, podrán ser
considerados por la Dirección de Ordenamiento Territorial para rezonificación para el área
residencial. Tomando en cuenta que esto solo será aplicable para vivienda unifamiliar y que la
14 densidad de vivienda unifamiliar no deberá sobrepasar un 25% sobre cuatro lotes máximos.
La Dirección de Ordenamiento Territorial podrá establecer las rezonificaciones para colonia o
15 residenciales que apliquen a R4.
Se autorizara la construcción de garitas de seguridad dentro del retiro frontal, únicamente con
16 materiales de construcción temporales. No se autorizan garitas fuera del límite de propiedad.

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Se recomienda ingresar en esta Gerencia el Anteproyecto de la Urbanización, presentando la siguiente

documentación:

a. Formulario F-01, con información completa.

b. Informe de Zona de Riesgo, emitido por la Gerencia de Prevención y Mitigación.

c. Copia de documento de identidad del propietario o Representante Legal.

d. RTN del propietario o la empresa.

e. Solvencia Municipal del propietario o Representante Legal.

f. Copia de Escritura Pública del inmueble, sellada por el Registro de la Propiedad, contrato de

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