Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

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1
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social. ........................................................................ 3

MÉTODO DE MERCADO .................................................................................................................. 3
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA ...................................................................................... 8
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 11
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 11
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL. ............................................................................................... 12
Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial. .................................................................. 12
MÉTODO DE MERCADO. ............................................................................................................... 12
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 16
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 17
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 17
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 18
Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): .................. 18
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 18
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 20
MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA .................................................. 21
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 21
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 22
Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación ........................................ 22
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 22
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 23
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 25
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 25
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 26
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 26
Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS ................................................................................................. 27
Formato para llenado de comparables ............................................................................................. 28
Calculo de Depreciación. ................................................................................................................... 29

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social.

MÉTODO DE MERCADO

Casa habitación de interés social.

Ingreso Potencial (IP) Casa habitación de interés social ubicada en el centro del
país, con las siguientes características:

Descripción de la propiedad:

Casa habitación de interés social, de 50.00 m2 de terreno y 90 m2 de superficie

construida, de características constructivas económicas, la cual consta de un nivel,
con la siguiente distribución:

Planta baja: sala, comedor, cocina, baño completo, 2 recamaras, patio de servicio,
jardín y área de estacionamiento.

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Acabados:
Yeso, pisos cerámicos, muebles de baño económicos, plafones en yeso, pintura
vinílica y esmalte, fachada en mezcla y piso, cisterna de 1,100lts.

Descripción del entorno:

El desarrollo habitacional en desarrollo de su cuarta etapa, edificado en zona de

interés social de alta densidad, el fraccionamiento es de traza tipo reticular con todos
los servicios municipales funcionando.

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto:

Superficie de terreno 90.00 m2

Superficie de construcción privativa (rentable) 50.00 m2
Ubicación: Interés social
Edad: 0 años (recién construida)
Estado de conservación: Bueno
Calidad de construcción y acabados: Económico

2.- Selección de comparables en renta y en venta:

Dado que se trata de una propiedad ubicada en un sector de gran desarrollo de
vivienda habitacional popular, en la zona se encontraron comparables similares al
inmueble sujeto, cuyas características se describen en la siguiente tabla:
En este caso particular se consiguieron seis propiedades que se encontraban
simultáneamente en renta y en venta y únicamente el precio de venta de la
propiedad No. 5, es estimado, es decir, no obtenido de oferta directa de mercado.

Características de sujeto y comparables en renta:

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
90.00 90.00 105.00 90.00 90.00 95.00 105.00 95.83
terreno (m2)
Superficie
rentable 50.00 55.04 52.00 67.00 60.00 55.00 62.00 58.51
(m2):
Ubicación
Interes
(entorno) y Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social
Social
accesos
Edad (años) 0.00 2 2 2 0 0 0 1
Estado de
conservación Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno
:
Calidad de
constr. y Económico Económ ico Económ ico Económ ico Económ ico Económ ico Económ ico
acab.
Precio de
renta $3,000.00 $3,900.00 $4,000.00 $3,500.00 $3,100.00 $3,600.00 $3,517
($ / mes)
Precio de
venta $473,000 $452,000 $616,000 $546,000 $476,000 $555,000 $519,666.67
($)
Precio de
renta
(oferta)($/ $54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33
m2/
mes)
Precio de
venta
$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,882.18
(oferta) ($ /
m2)

3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP)

Para propósitos del ejemplo, se considerará el nivel de ingreso seleccionado

a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Por el tipo de propiedad de que se trata, con poca posibilidad de cambio entre precio
de oferta y precio real de renta se considera el siguiente Factor de Negociación. En
todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en rentas.

FNi= 5.00%
b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE):
Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del
análisis respectivo bajo condiciones de mercado:
DV= 3.00%

c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI):

Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los
descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del
Enfoque del Ingreso.

GO = Gastos de operación

Impuesto predial 7.50%

Conservación y mantenimiento 1.50%
Gastos de administración 2.00%
Servicios 0.00%
Seguros 2.00%
Reservas para reemplazo 2.00%
Imprevistos (5% de suma) 0.75%
Suma = 15.75%

Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán:
Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP)
Concepto Sujeto Comp.1 Comp.2 Comp.3 Comp.4 Comp.5 Comp.6 Promedios
Precio de renta
unitario
$54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33
(oferta) $ / m2 /
mes
Factor de
Negociación 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% $0.05
F.N.i
Gastos de
Operación
15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75%
Ingreso Bruto
Potencial
unitario $43.63 $60.03 $47.78 $46.69 $45.11 $46.47 $48.29
mensual (IBP)
$ / m2 / mes
Ingreso BRUTO
Potencial
unitario anual $523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34 $557.68 $579.42
(INP)
$ / m2 / año
Ingreso BRUTO
Potencial
(INP) mensual
$2,401.13 $3,121.46 $3,201.50 $2,801.31 $2,481.16 $2,881.35 $2,814.65
($)
Ingreso Bruto
Potencial $28,813.50 $37,457.55 $38,418.00 $33,615.75 $29,773.95 $34,576.20 $33,775.83
(INP) anual ($)

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

4.- Obtención de la Tasa de Capitalización de Mercado (TCM):

Se obtienen, a continuación, las tasas de capitalización de mercado, para el nivel

de ingreso seleccionado:

Factor de negociación para los precios de oferta en venta de cada comparable (en
todos los casos, excepto en el Comparable 5 en que fue supuesto, los comparables
en venta fueron encontrados a nivel de oferta):

FNv= 5.00%

Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Precio de
oferta
$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,864.37
unitario $ /
m2
Factor de
Negociación 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
F.N.v.
Precio de
venta
$8,164.06 $8,257.69 $8,734.33 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,643.71
unitario ($ /
m2)
Ingreso Neto
Potencial INP
$523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34 $557.68 $579.42
anual
($ / m2 / año)
Tasa de Cap.
de
Mercado TCM
6.09% 8.29% 6.24% 6.16% 6.26% 6.23% 6.54%
(%)

5.- Aplicación de tasas de ajuste de riesgo:

En función del grado de similitud de los comparables con el sujeto, primero se
analiza si procede o no la aplicación de las sobre tasas correspondientes y, de ser
el caso, si se aplican o no los máximos recomendables en la tabla indicada en el
Procedimiento técnico

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Superficie de
90 90 105 90 90 95 105 95.8
terreno (m2)
Superficie
50 55.04 52 67 60 55 62 58.51
rentable(m2):
Ubicación Interes Interes Interes
Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social
(entorno) y Social Social Social
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Diferencia de
0 -2 -2 -2 0 0 0
edades
(años) Ted (2) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00% 0.00%
Estado de
Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno
conservación:
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.04%
Calidad de Económic Económic Económic
Económico Económico Económico Económico
construcción y o o o
acabados Tcal
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
(4)

Otro
To (5) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
(6) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00% 0.00%

Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

PROMEDIO
Tasa de Capit de Mercado 6.34% 8.54% 6.49% 6.16% 6.26% 6.23% 6.67%
Ajust TCMa (%)

7.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)

La tasa de capitalización (TC) se obtiene, para este caso, eligiendo la media de los
valores de tasas ajustados.

8.- Valor de la propiedad:

Empleando la tasa de capitalización:
Ingreso Ingreso
Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
unitario unitario
Mensual
anual (merc) (merc) rentable (m 2 ) propiedad (V) ($ / m 2 )
(merc.
$48.29 $579.42 6.67% 50 $434,488.88 $8,689.78

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

1.- Definición de los elementos característicos de la propiedad

sujeto:
a.- Variables financieras y económicas:

Tasa Cetes a 28 días (nominal) TCET: 7.00%.

Tasa de inflación histórica a 5 años: TINFL 4.00%.
Tiempo de venta estimado: TVEN: 6.00 meses
Gastos de venta estimados GVEN 5.00%.
b.- Elementos característicos de la propiedad:
Superficie de terreno 90.00 m2.

Phoenix, Instituto de Valuación

8
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Superficie de Construcción Privativa (rentable) 50.00 m2.

Relación construcción a propiedad: RCP 70.00%
Edad ED 0 años
Vida útil total VUT 60 años
Vida útil remanente: VUR 60 años
Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC 0.00 (Optimo)
Tipo de sector a que pertenece habitacional
Elementos que representan riesgos adicionales ninguno

2.- Definición del Ingreso Neto de Operación (INO):

Renta unitaria mensual: Ingreso Bruto Potencial (IBP) $48.29
Ingreso unitario determinado después de aplicar la homologación respectiva a
comparables seleccionados
Unitaria Mensual Anual
Ingreso Neto de Operación
Renta $48.29 $ 2,414.26 $ 28,971.08
Factor de Negociación 5% 5% 5%
Ingreso Bruto Potencial $ 45.87 $ 2,293.54 $ 27,522.52
Descuentos por vacíos 3.0%
Engreso Bruto Efectivo $ 44.49 $ 2,224.74 $ 26,696.85
Gastos de Operación 15.75%
INO $ 37.49 $ 1,874.34 $ 22,492.09
3.- Tasa de rendimiento global:

3.1.- Obtención de tasa libre de riesgo:

Aplicando la fórmula TLRn = (1 + TCET / (365 / 28)) ^ (365 /28) - 1,
obtenemos
Tasa Cetes a 28 días (efectiva) TLRn = 7.23%
Aplicando la fórmula TLRr = (1 + TLRn) / (1 + TINFL) - 1, obtenemos
Tasa real Cetes 28 días TLRr = 3.11%

3.2.- Premios o sobretasas de riesgo:

a.- Premio por liquidez:

Tiempo estimado de venta: (TVEN) 6.00 meses
Aplicando la fórmula TLIQ = ((1 + TLRr / 12) ^ TVEN - 1) / (1 -
GVEN), obtenemos
Premio por liquidez: TLIQ = 1.65%

b.- Otro tipo de riesgo (TVAR) :

No se considera otro tipo de riesgo

Premio por otro factor: TVAR = 0.00%

Phoenix, Instituto de Valuación

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

c.- Riesgo por tipo de propiedad (TSECT):

Tipo de sector Habitacional

Factor de riesgo del sector (Frs) = 1.2
Aplicando la fórmula TSECT = (TLRr + TLIQ + TVAR) * (Frs - 1),
obtenemos,
Premio por tipo de sector TSECT 0.95%

d.- Tasa de Rendimiento Global (TRG):

Aplicando la fórmula TRG = TLRr + TLIQ + TVAR + TSECT
Tasa de Rendimiento Global: TRG 5.70%

4.- Factor de recuperación de capital (FRC):

Relación construcción a propiedad (RCP): 0.70 (obtenida del Enfoque
Físico)
Vida útil total (VUT): 60 años
Edad (E): 0 años
Vida útil remanente (VUR): 60 años

F. de depreciación (Ross-Heidecke) FC = 0
Aplicando la fórmula:
Delta =-RCP x (1-0.5 x (E / VUT + E^2 / UT^2)) x ((100 - FC) / 100) se
obtiene:

Cambio de valor en el periodo de análisis:

Por depreciar (Delta): -70.00%

Pérdida de valor a la fecha 0.0%
Aplicando la fórmula FFA =TRG / ((1 + TRG) ^ (VUR) - 1) obtenemos
Factor de fondo de amortización (FFA): 0.21%
Aplicando la fórmula FRC =(Delta) x FFA, obtenemos

Factor de recuperación de FRC -0.15%

FRC -0.15% capitalización:

5.- Tasa de capitalización global (TCG)

Aplicando la fórmula TCG = TRG - FRC, obtenemos

Tasa de capitalización global (TCG)= 5.85%

6.- Valor de la propiedad:

Phoenix, Instituto de Valuación

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 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Ingreso neto de operación INO $ 22,492.09

Tasa de capitalización global: TCG 5.85%

Valor de la propiedad: $ 384,410.43

MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

CALCULO DE LA TASA
CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE
CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 7.00% 7.000%
FACTOR ROSS-
CALIFICACIÓN CAL F DATOS
HEIDECKE
INFLACIÓN PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 4.00% 4.000% E.C. NVO. 10= 1.00 1.000
9= 0.99 0.990 FORMULA: FD=(1-(E/VUT)^1.4)*F
TASA REAL TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI) 0.028846154 2.885% E.C. REGULAR 8= 0.98 0.975
7= 0.92 0.920 FD=? 1.0000
E.C.REP.SEN. 6= 0.82 0.820
CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR 5= 0.66 0.660 EDAD: E= 0.00
E.C.REP.IMP. 4= 0.47 0.470 VIDA ÚTIL TOTAL VUT= 60.00
FACTOR DE ESTADO
TIPO VUR VNR (VUR)*(VNR) VUR (PROM) 3= 0.25 0.250 DE CONSERVACIÓN. F= 1.00
T1 60.00 $ 4,850.00 $ 291,000.00 60.00 E.C.DESHECHO 2= 0.14 0.135 VNR $ 4,850.00
T2 $ - 0.00
T3 $ - 0.00
SUMAS: $ 4,850.00 VIDA REMANENTE 60.00
(PONDERADA) 60.00

RIESGO DEL BIEN RB= 100 / VUR (PROMEDIO) 1.67%

TASA DE DESCUENTO=CETE REAL TOTAL+ RIESGO DEL BIEN+TASA INTERBANCARIA

TASA DE DESCUENTO TD= TR + RB + TB 6.55%

TR= 2.885%
RB= 1.67%
TIB 2.00% Tasa Base Habitacional

Valor de la propiedad: $ 343,323.55

MÉTODO POR PUNTOS

6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%
1
Edad (años)
0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-m as
1
Conservación
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
1
Uso General
Optim o Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1
Proyecto
Optim o Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésim o
1
Vida Restante
m as de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-0
1
Ubicación
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com . Inter. Resinde Inferior Com erc Inferior Resid
1
Uso de Suelo
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano
Capitalización por concepto 0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43
5.000 0.000 1.000 1.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
4.643 0.000 1.000 1.071 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tasa 6.71%

Valor de la propiedad: $ 334,988.64

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11
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL.

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

No SUP. $/M2 EDAD

1 55.040 $8,593.75 2 3,029.40 4 $ 473,000.00 110.08 17187.5

2 52.000 $8,692.31 2 2,704.00 4 $ 452,000.00 104 17384.61538
3 67.000 $9,194.03 2 4,489.00 4 $ 616,000.00 134 18388.0597
4 60.000 $9,100.00 0 3,600.00 0 $ 546,000.00 0 0
5 55.000 $8,654.55 0 3,025.00 0 $ 476,000.00 0 0
6 62.000 $8,951.61 0 3,844.00 0 $ 555,000.00 0 0
- 0 $ - 0 0
- 0 $ - 0 0
- 0 $ - 0 0
- 0 $ - 0 0

6 351.04 $ 53,186.25 6 20691.4016 12 $ 3,118,000.00 348.08 52960.17509

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES

X= 50 M2
PRECIO Y ($/m2) = $ 8,538.02
A= 6515.590 Z= 0.00 AÑOS
SI:
B= 40.449 DS= 5,463.40
VALOR DEL INMUE BLE = $ 426,900.80
C= -17.724 Y= A+BX+CZ

Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial.

MÉTODO DE MERCADO.

Casa habitación de nivel medio residencial. Resuelto a nivel de

Ingreso Bruto Efectivo (IBE):

Casa habitación de nivel residencial medio ubicada en la colonia del Valle de la Cd.
de México, con las siguientes características:

Descripción de la propiedad:

Se trata de una casa habitación de un solo frente, construida en los años cuarenta,
con características constructivas y distribución propias de la época, con 180.00 m2
construidos y 185.00 m2 de terreno, con la siguiente distribución:

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12
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Construida con materiales de buena calidad de la época, la propiedad se

encontró en un estado de conservación bueno y con un proyecto arquitectónico hoy
en día obsoleto.

1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto:

Superficie de terreno 200.00 m2.
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2.
Ubicación: Zona residencial media
Edad: 0 años
Estado de conservación: Semi Lujo
Calidad de construcción y acabados: Media

2.- Selección de comparables en renta y en venta:

Características de sujeto y comparables (renta y venta):

Phoenix, Instituto de Valuación

13
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Superficie de
200.00 200.00 180.00 220.00 200.00 200.00
terreno (m2)
Superficie
rentable 180.00 190.00 185.00 220.00 195.00 197.50
(m2):
Ubicación
(entorno) y Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial
accesos
Edad (años) 0.00 5 0 8 0
Estado de
conservación Nuevo Bueno Bueno Bueno Bueno
:
Calidad de
constr. y Semi Lujo Sem i Lujo Sem i Lujo Sem i Lujo Sem i Lujo
acab.
Precio de
renta $18,500.00 $17,000.00 $20,000.00 $19,500.00 $18,750
($ / mes)
Precio de
venta $2,850,000 $2,500,000 $3,500,000 $3,000,000 $2,962,500.00
($)
Precio de
renta
(oferta)($/ $97.37 $91.89 $90.91 $100.00 $95.04
m2/
mes)
Precio de
venta
$15,000.00 $13,513.51 $15,909.09 $15,384.62 $15,000.00
(oferta) ($ /
m2)

Precio de
$13,500.00 $12,162.16 $14,318.18 $13,846.15 $0.00 $0.00 $8,971.08
venta.
Ingreso Bruto $988.48 $932.89 $922.91 $1,015.20 $0.00 $0.00 $643.25
Potencial IBP
anual
Tasa de Cap.
de
7.32% 7.67% 6.45% 7.33% 7.19%
Mercado TCM
(%)

3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE):

Para propósitos de este ejemplo, se considerará el nivel de ingreso bruto efectivo
(IBE):
2. a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):
Por el tipo de propiedad de que se trata, con un mayor margen de negociación entre
precio de oferta y precio real de renta, se considera el siguiente Factor de
Negociación. En todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en
rentas.
FNi= 10.00%

2. b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE):

Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del
análisis respectivo bajo condiciones de mercado:

DV= 6.00%

2. c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI):

Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los
descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del
Enfoque del Ingreso.

Phoenix, Instituto de Valuación

14
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

GO = Gastos de operación
Impuesto predial 7.50%
Conservac y Mtto 3.00%
G de administración 3.00%
Servicios 0.00%
Seguros 2.00%
Reservas para reemplazo 2.00%
Imprevistos (5% de suma) 0.88%

Suma = 18.38%

Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán:
Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE):

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6

Superficie de
200.00 200.00 180.00 220.00 200.00
terreno (m2)
Superficie
180.00 190.00 185.00 220.00 195.00
rentable(m2):
Ubicación Residenci
Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual
(entorno) y al
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Diferencia de -5 0 -8 0
edades 0 Hab 1-15 Hab Igual Hab 1-15 Hab Igual
(años) Ted (2) 0.25% 0.00% 0.25% 0.00%
Estado de
Bueno Hab Similar Hab Similar Hab Similar Hab Similar
conservación:
Tcons (3) 0.38% 0.38% 0.38% 0.38%
Calidad de
Semi Lujo Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual
construcción y
acabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Otro Otro Otro Otro
Otro Habitacional Habitacion Habitacional Habitacional
To (5)
0.63% 0.38% 0.63% 0.38%

Phoenix, Instituto de Valuación

15
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):

PROMEDIO
Tasa de Capit de Mercado
7.95% 8.05% 7.07% 7.71% 7.69%
Ajust TCMa (%)

4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)

Ingreso
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
unitario
Mensual
anual (merc) (merc) rentable (m 2 ) propiedad (V) ($ / m 2 )
(merc.)
$ 65.63 $787.53 7.69% 180 $1,842,753.61 $10,237.52

Valor de la propiedad: $1,842,753.61

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

Factor de Negociación Fni= 10.00%

Variables financieras y económicas Vacíos (3 meses@año) 6.00%

TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal)
TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años:
TVEN 6.00 MESES Tiempo de venta estimado:
GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% Fni
Vacíos 3.00% (3 meses@año)

Elementos característicos de la propiedad: Unitaria Mensual Anual

Superficie de terreno 200.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2 Renta $95.04 $ 17,107.62 $ 205,291.48
Relación construcción a propiedad RCP 0.50 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 10% 10% 10%
Edad EDAD 60.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial $ 85.54 $ 15,396.86 $ 184,762.33
Vida útil total VUT 70.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 10.00 Engreso Bruto Efectivo $ 80.41 $ 15,396.86 $ 184,762.33
Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Gastos de Operación 18.38%
Tipo de sector a que pertenece Habitacional INO $ 65.63 $ 11,812.90 $ 141,754.83
Elementos que representan riesgos adicionales 0.00
IBP $95.04

Gastos de Operación Tasas

Impuesto Predial 7.50% TLRn = 7.23% Delta -9.95%
Perdida de
3.00% TLRr = 3.11%
Mantenimiento Valor
Gastos de Administración 3.00% TLIQ = 1.65% FFA 7.65%
Servicios 0.00% TVAR 0.10% FRC -0.76%
Seguros 2.00% Frs= 1.20 TCG 6.58%
Reservas para reemplazo 2.00% TSECT 0.97%
Imprevistos 0.88% TRG 5.82% INO $ 141,754.83
Total 18.38% Delta= -RCP -9.9% TCG 6.58%

Valor de la propiedad: $ 2,153,195.10

Phoenix, Instituto de Valuación

16
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

CALCULO DE LA TASA
CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0400 4.000%

TASA REAL TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI) 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 0 VUT 60 VNR $ 7,500.00 M2 180.00 EC. E.C.REP.SEN. (6) 0.8200

Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR

TIPO VUR VNR (VUR)*(VNR) VUR (PROM)
T1 60.00 $ 6,150.00 $ 369,000.00 60.00
T2 0.00 $ - $ - 0.00
T3 0.00 $ - $ - 0.00
SUMAS: $ 6,150.00 VIDA REMANENTE 60.00
(PONDERADA) 60.00

RB= 100 / VUR (PROMEDIO)

RIESGO DEL BIEN 1.67%

TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE

TR= 2.885%
RB= 1.67%
TB 2.00% Tasa Base Habitacional
TASA TD= TR + RB + TIB 6.551%

Valor de la propiedad: $ 2,163,772.40

MÉTODO POR PUNTOS

6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%
1
Edad (años)
0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-m as
1
Conservación
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
1
Uso General
Optim o Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1
Proyecto
Optim o Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésim o
1
Vida Restante
m as de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-0
1
Ubicación
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com . Inter. Resinde Inferior Com erc Inferior Resid
1
Uso de Suelo
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano
Capitalización por concepto 0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43
7.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
6.500 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tasa 6.50%

Valor de la propiedad: $ 2,180,843.59

Phoenix, Instituto de Valuación

17
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

No SUP. $/M2 EDAD

1 190.000 $13,500.00 5 36100 25 $ 2,565,000.00 950 67500

2 185.000 $12,162.16 0 34225 0 $ 2,250,000.00 0 0
3 220.000 $14,318.18 8 48400 64 $ 3,150,000.00 1760 114545.4545
4 195.000 $13,846.15 0 38025 0 $ 2,700,000.00 0 0

0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0

4 790 $ 53,826.50 13 156750 89 $ 10,665,000.00 2710 182045.4545

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES

X= 180.00 M2
PRECIO Y ($/m2) = $ 12,633.28
A= 4832.024 Z= 0.00 AÑOS
SI:
B= 43.340 DS= 54,350.00
VALOR DEL INMUE BLE = $ 2,273,991.13
C= 19.964 Y= A+BX+CZ

Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto

de Operación (INO):

MÉTODO DE MERCADO
Ejemplo 4.3 Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de
Operación (INO):

Descripción de la propiedad:

Phoenix, Instituto de Valuación

18
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Descripción del entorno:

1.- Descripción del Sujeto

DATOS Factor de Negociación Fni= 10.00%
Superficie de terreno 400.00 m2 Vacíos (3 meses@año) 6.00%
Superficie de construcción privativa (rentable) 320.00 m2
Ubicación: Servicios Gastos de Operación
Edad: 43.00 años Impuesto Predial 20.00%
Estado de conservación: Bueno Mantenimiento 0.00%
Calidad de construcción y acabados: Media Gastos de Administración 0.00%
Servicios 0.00%
Seguros 3.00%
Reservas para reemplazo 3.00%
Imprevistos 1.30%
Total 27.30%

2.- Selección de comparables en Venta y Renta

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
terreno (m2)
Superficie
rentable 320.00 280.00 300.00 220.00 350.00 320.00 294.00
(m2):
Ubicación
(entorno) y Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios
accesos
Edad (años) 20 15 12 28 30 20
Estado de
conservación Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Regular
:
Calidad de
constr. y Media Media Media Media Media Media
acab.
Precio de
renta $28,000.00 $24,000.00 $20,000.00 $38,500.00 $35,000.00 $29,100
($ / mes)
Precio de
venta $2,800,000 $3,500,000 $2,950,000 $4,000,000 $3,850,000 $3,420,000.00
($)
Precio de
renta
(oferta)($/ $100.00 $80.00 $90.91 $110.00 $109.38 $98.06
m2/
mes)
Precio de
venta
$10,000.00 $11,666.67 $13,409.09 $11,428.57 $12,031.25 $11,632.65
(oferta) ($ /
m2)

Precio de
$9,000.00 $10,500.00 $12,068.18 $10,285.71 $10,828.13 $0.00 $8,780.34
venta.
Ingreso Bruto $738.05 $590.44 $745.51 $811.86 $807.24 $0.00 $615.52
Potencial IBP
anual
Tasa de Cap.
de
8.20% 5.62% 6.18% 7.89% 7.46% 7.07%
Mercado TCM
(%)

Phoenix, Instituto de Valuación

19
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6

Superficie de
400.00 - - - - -
terreno (m2)
Superficie
320.00 280.00 300.00 220.00 350.00 320.00
rentable(m2):
Ubicación
Servicios Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual Comercial Igual
(entorno) y
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Diferencia de 5 8 -8 -10 0
edades 20 Serv '1-15 Serv '1-15 Serv Igual Serv '1-15 Serv Igual
(años) Ted (2) 0.40% 0.40% 0.00% 0.40% 0.00%
Estado de
Bueno Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Similar Serv Similar
conservación:
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.60% 0.60%
Calidad de
Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual
construcción y
acabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Otro
To (5)
0.40% 0.40% 0.00% 1.00% 1.60%

3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):

PROMEDIO
Tasa de Capit de Mercado
8.60% 6.02% 6.18% 8.89% 7.42%
Ajust TCMa (%)

4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)

Ingreso
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
unitario
Mensual
anual (merc) (merc) rentable (m 2 ) propiedad (V) ($ / m 2 )
(merc.)
$ 100.60 $1,207.20 7.42% 320 $5,203,767.67 $16,261.77

Valor de la propiedad: $5,203,767.67

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

Factor de Negociación Fni= 10.00%

Variables financieras y económicas Vacíos (3 meses@año) 6.00%

TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal)
TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años:
TVEN 15.00 MESES Tiempo de venta estimado:
GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% Fni
Vacíos 3.00% (3 meses@año)

Elementos característicos de la propiedad: Unitaria Mensual Anual

Superficie de terreno 400.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 320.00 m2 Renta $147.21 $ 47,107.20 $ 565,286.40
Relación construcción a propiedad RCP 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 0% 0% 0%
Edad EDAD 43.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial $ 147.21 $ 47,107.20 $ 565,286.40
Vida útil total VUT 80.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 37.00 Engreso Bruto Efectivo $ 138.38 $ 47,107.20 $ 565,286.40
Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Gastos de Operación 27.30%
Tipo de sector a que pertenece Servicios INO $ 100.60 $ 32,192.12 $ 386,305.42
Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno
IBP $147.21 $98.06

Gastos de Operación Tasas

Impuesto Predial 20.00% TLRn = 7.23% Delta -40.04%
Perdida de
0.00% TLRr = 3.11%
Mantenimiento Valor
Gastos de Administración 0.00% TLIQ = 4.16% FFA 0.35%
Servicios 0.00% TVAR 0.00% FRC -0.14%
Seguros 3.00% Frs= 1.30 TCG 9.59%
Reservas para reemplazo 3.00% TSECT 2.18%
Imprevistos 1.30% TRG 9.45% INO $ 386,305.42
Total 27.30% Delta= -RCP -40.0% TCG 9.59%

Valor de la propiedad: $ 4,028,887.04

Phoenix, Instituto de Valuación

20
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA

CALCULO DE LA TASA
CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0400 4.000%

TASA REAL TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI) 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 43 VUT 80 VNR $ 6,500.00 M2 320.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.5662

Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR

TIPO VUR VNR (VUR)*(VNR) VUR (PROM)

T1 37.00 $ 3,680.16 $ 136,165.76 37.00
T2 0.00 $ - $ - 0.00
T3 0.00 $ - $ - 0.00
SUMAS: $ 3,680.16 VIDA REMANENTE 37.00
(PONDERADA) 37.00

RB= 100 / VUR (PROMEDIO)

RIESGO DEL BIEN 2.70%

TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE

TR= 2.885%
RB= 2.70%
TB 3.00% Tasa Base Comerical
TASA TD= TR + RB + TIB 8.587%

Valor de la propiedad: $ 4,498,557.25

MÉTODO POR PUNTOS

6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%

1
Edad (años)
0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-m as
1
Conservación
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
1
Uso General
Optim o Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1
Proyecto
Optim o Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésim o
1
Vida Restante
m as de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-0
1
Ubicación
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com . Inter. Resinde Inferior Com erc Inferior Resid
1
Uso de Suelo
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano
Capitalización por concepto 0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43
0.000 0.000 0.000 2.000 2.000 0.000 1.000 1.000 1.000
0.000 0.000 0.000 2.143 2.286 0.000 1.286 1.357 1.429
Tasa 8.50%

Valor de la propiedad: $ 4,544,769.65

Phoenix, Instituto de Valuación

21
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

No SUP. $/M2 EDAD

1 280.000 $9,000.00 15 78400 225 $ 2,520,000.00 4200 135000

2 300.000 $10,500.00 12 90000 144 $ 3,150,000.00 3600 126000
3 220.000 $12,068.18 28 48400 784 $ 2,655,000.00 6160 337909.0909
4 350.000 $10,285.71 30 122500 900 $ 3,600,000.00 10500 308571.4286
5 320.000 $10,828.13 20 102400 400 $ 3,465,000.00 6400 216562.5

0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0

5 1470 $ 52,682.02 105 441700 2453 $ 15,390,000.00 30860 1124043.019

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES

X= 320.00 M2
PRECIO Y ($/m2) = $ 10,198.25
A= 12064.983 Z= 20.00 AÑOS
SI:
B= -10.274 DS= 11,804,300.00
VALOR DEL INMUE BLE = $ 3,263,441.06
C= 71.040 Y= A+BX+CZ

Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de

Operación
MÉTODO DE MERCADO

Ejemplo 4.4: Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación

Descripción de la propiedad:

Phoenix, Instituto de Valuación

22
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Descripción del entorno:

MÉTODO DE MERCADO
1.- Descripción del Sujeto
DATOS Factor de Negociación Fni= 10.00%
Superficie de terreno 800.00 m2 Vacíos (3 meses@año) 6.00%
Superficie de construcción privativa (rentable) 500.00 m2
Ubicación: Industrial Gastos de Operación
Edad: 30.00 años Impuesto Predial 20.00%
Estado de conservación: Regular Mantenimiento 5.00%
Calidad de construcción y acabados: Media Gastos de Administración 3.00%
Servicios 0.00%
Seguros 3.00%
Reservas para reemplazo 3.00%
Imprevistos 1.70%
Total 35.70%

Phoenix, Instituto de Valuación

23
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

2.- Selección de comparables en Venta y Renta

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00 1021.00
terreno (m2)
Superficie
rentable 500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00 1018.75
(m2):
Ubicación
(entorno) y Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial
accesos
Edad (años) 30.00 45 30 15 20
Estado de
conservación Regular Bueno Bueno Bueno Bueno
:
Calidad de
constr. y Media Media Media Media Media
acab.
Precio de
renta $70,000.00 $6,000.00 $140,000.00 $60,000.00 $69,000
($ / mes)
Precio de
venta $4,500,000 $430,000 $10,000,000 $3,800,000 $4,682,500.00
($)
Precio de
renta
(oferta)($/ $70.00 $66.67 $65.57 $70.59 $68.21
m2/
mes)
Precio de
venta
$4,500.00 $4,777.78 $4,683.84 $4,470.59 $4,596.32
(oferta) ($ /
m2)

Precio de
$4,050.00 $4,300.00 $4,215.46 $4,023.53 $4,147.25
venta.
Ingreso Bruto $456.94 $435.18 $475.61 $460.78 $457.13
Potencial IBP
anual
Tasa de Cap.
de
11.28% 10.12% 11.28% 11.45% 11.03%
Mercado TCM
(%)

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6

Superficie de
800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00 -
terreno (m2)
Superficie
500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00 -
rentable(m2):
Ubicación Industrial
Industrial Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual
(entorno) y Igual
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Diferencia de -15 0 15 10
edades 30 Ind 1-15 Ind. Igual Ind 1-15 Ind 1-15
(años) Ted (2) 0.80% 0.00% 0.80% 0.80%
Estado de Industrial
Bueno Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual
conservación: Igual
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Calidad de
Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual
construcción y
acabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Otro
To (5)
0.80% 0.00% 0.80% 0.80%

3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):

PROMEDIO
Tasa de Capit de Mercado
12.08% 10.12% 12.08% 12.25% 11.63%
Ajust TCMa (%)

4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)

Ingreso
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
unitario
Mensual
anual (merc) (merc) rentable (m 2 ) propiedad (V) ($ / m 2 )
(merc.)
$37.10 $445.24 11.63% 500 $1,913,452.37 $3,826.90

Valor de la propiedad: $1,913,452.37

Phoenix, Instituto de Valuación

24
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

Factor de Negociación Fni= 10.00%
Variables financieras y económicas Vacíos (3 meses@año) 6.00%
TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal)
TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años:
TVEN 15.00 MESES Tiempo de venta estimado:
GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% Fni
Vacíos 3.00% (3 meses@año)

Elementos característicos de la propiedad: Unitaria Mensual Anual

Superficie de terreno 800.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 500.00 m2 Renta $61.39 $ 30,695.00 $ 368,340.00
Relación construcción a propiedad RCP 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 0% 0% 0%
Edad EDAD 30.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial $ 61.39 $ 30,695.00 $ 368,340.00
Vida útil total VUT 70.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 40.00 Engreso Bruto Efectivo $ 57.71 $ 30,695.00 $ 368,340.00
Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Gastos de Operación 35.70%
Tipo de sector a que pertenece Industrial INO $ 37.11 $ 18,552.67 $ 222,632.06
Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno
IBP $61.39 $68.21

Gastos de Operación Tasas

Impuesto Predial 20.00% TLRn = 7.23% Delta -47.35%
Perdida de
5.00% TLRr = 3.11%
Mantenimiento Valor
Gastos de Administración 3.00% TLIQ = 4.16% FFA 0.18%
Servicios 0.00% TVAR 0.00% FRC -0.08%
Seguros 3.00% Frs= 1.50 TCG 10.99%
Reservas para reemplazo 3.00% TSECT 3.63%
Imprevistos 1.70% TRG 10.90% INO $ 222,632.06
Total 35.70% Delta= -RCP -47.3% TCG 10.99%

Valor de la propiedad: $ 2,026,351.02

MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

CALCULO DE LA TASA
CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES 0.0400 4.000%

TASA REAL TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI) 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 30 VUT 70.00 VNR $ 6,952.00 M2 500.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.6773

Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR $ - M2 - EC. Ninguno 0.0000

CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR

TIPO VUR VNR (VUR)*(VNR) VUR (PROM)
T1 40.00 $ 4,708.31 $ 188,332.47 40.00
T2 0.00 $ - $ - 0.00
T3 0.00 $ - $ - 0.00
SUMAS: $ 4,708.31 VIDA REMANENTE 40.00
(PONDERADA) 40.00

RB= 100 / VUR (PROMEDIO)

RIESGO DEL BIEN 2.50%

TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE

TR= 2.885%
RB= 2.50%
TB 4.00% Tasa Base Industrial
TASA TD= TR + RB + TIB 9.385%

Valor de la propiedad: $ 2,372,308.87

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25
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

MÉTODO POR PUNTOS

7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%

1
Edad (años)
0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-m as
1
Conservación
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
1
Uso General
Optim o Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso
1
Proyecto
Optim o Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésim o
1
Vida Restante
m as de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-0
1
Ubicación
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com . Inter. Resinde Inferior Com erc Inferior Resid
1
Uso de Suelo
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano
Capitalización por concepto 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43 1.50 1.57
0.000 0.000 0.000 1.000 3.000 1.000 1.000 1.000 0.000
0.000 0.000 0.000 1.214 3.857 1.357 1.429 1.500 0.000
Tasa 9.36%

Valor de la propiedad: $ 2,379,273.95

MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

No SUP. $/M2 EDAD

1 1000.000 $4,050.00 45 1000000 2025 ######### 45000 182250

2 90.000 $4,300.00 30 8100 900 $ 387,000.00 2700 129000
3 2135.000 $4,215.46 15 4558225 225 ######### 32025 63231.85012
4 850.000 $4,023.53 20 722500 400 ######### 17000 80470.58824
5 0.000 $0.00 0 0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0
0 0 $ - 0 0

5 4075 $ 16,588.99 110 6288825 3550 ######### 96725 454952.4384

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES

X= 500.00 M2
PRECIO Y ($/m2) = $ 3,608.56
A= 923.155 Z= 30.00 AÑOS
SI:
B= 0.949 DS= 16,517,226,875.00
VALOR DEL INMUE BLE = $ 1,804,279.27
C= 73.701 Y= A+BX+CZ

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26
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS

ENFOQUE DE INGRESOS.

Superficie de áre rentable 580.00 m² (Area del sujeto)

Renta mensual aplicada $ 120.00 (Renta homologada)

Renta Bruta Total Mensual: $ 69,600.00

Importe de Deducciones al: $ 13,245.02

Descripción:
Predial: 0.036% Pago Predial Bimestral $8,353.56. según recib o entregado
Vacíos 12.50% Para el local comercial se contempla tres mes de vacíos cada 2 años.
Conservación: 0.08% Se considera el 1% del valor de mercado anual. 1
Administración: 0.17% Se considera una tarifa convencional del 2.0 % anual.
Impuesto Aplicados 4.74% Según tarifa Ley del Impuesto sob re la Renta.
Agua: 0.0042% Pago según tarifas.
Seguros: 1.50% Cob ertura de incendio y terremoto para inmueb les similares de 1.5 %.
SUMA: 19.03%

Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada): $ 56,354.98

Renta Neta Anual: $ 676,259.77

TASA DE CAPITALIZACIÓN DE MERCADO

Renta bruta mensual de mercado promedio $ 123.38

Renta bruta anual de mercado promedio: $ 1,480.56
Menos deducciones: $ 281.75
Renta neta anual de mercado promedio: $ 1,198.81

Valor unitario de mercado promedio: $ 7,850.00

2
Tasa de capitalización de mercado 0.153

Capitalizando la Renta Anual al 15.27%

Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,

Resulta un Indice de
Capitalización de:
$ 4,428,270.38 3

Phoenix, Instituto de Valuación

27
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Formato para llenado de comparables

COMPARABLES DE TERRENO
COMPARABLE 1 TERRENO

Fechas y Origen del Dato

Fecha Información 22/02/2017 Zona INDUSTRIAL
CARRET IRAPUATO -
Tipo de Fuente INMOBILIARIA Entre las calles
ABASOLO
Nombre Fuente TU KSA INMOBILIARIA Ubicación INTERMEDIO

Teléfono Fuente 462 171 1362 Frente 48.00 ml

Nivel Comprob. Inf. OBTENIDO DE INTERNET CON FOTOS Frente Tipo 93.00 ml

Localización del Comparable Forma REGULAR

Estado GTO Desc. Forma POLIGONO

Municipio IRAPUATO Topografía PLANO

Colonia PARQUE INDUSTRIAL CASTRO DEL RIO Desc. Topogr. PLANO

C.P. 36810 Población o Ciudad IRAPUATO Superficie 4,147.00 M²

Nombre Calle NA Uso INDUSTRIAL

Nº Exterior NA Nº Interior NA Negociación OFERTA

Identificación Importes
Nombre del Predio NA Total ($) $2,073,500.00

No. Cta. Predial NA Unitario ($/m²) $500.00

Descripción de la zona del terreno

TERRENO INDUSTRAIL CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS.

FOTO DEL COMPARABLE UBICACIPON DEL COMPARABLE

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28
 Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Calculo de Depreciación.
CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO DE
FACTOR ROSS-
NO. CONSERVACIÓ CAL F
HEIDECKE
DATOS
N VUT. 50 AÑOS
1 10= 1.000 0.880 FORMULA: E.C. NVO BUENO REGULAR REP. SENC. REP.IMP DESH
NUEVO.
2 9= 0.990 0.871 FD=(1-((E/VUT)+(E/VUT)^2).5)*F CAL. 10 9 8 7 6 5 4 3 2
3 8= 0.975 0.858 EDAD. 1.00 0.99 0.98 0.92 0.82 0.66 0.47 0.25 0.14
REGULAR
4 7= 0.920 0.810 FD=? 0.7216 0 1.0000 0.9900 0.9750 0.9200 0.8200 0.6600 0.4700 0.2500 0.1400

5 REPARACIONE 6= 0.820 0.722 1 0.9898 0.9799 0.9651 0.9106 0.8116 0.6533 0.4652 0.2475 0.1386
6 S SENCILLAS
5= 0.660 0.581 EDAD: E= 10.00 2 0.9792 0.9694 0.9547 0.9009 0.8029 0.6463 0.4602 0.2448 0.1371

7 REPARACIONE
S
4= 0.470 0.414 VIDA UTIL TOTAL VUT= 50.00 3 0.9682 0.9585 0.9440 0.8907 0.7939 0.6390 0.4551 0.2421 0.1355
FACTOR DE
8 IMPORTANTES 3= 0.250 0.220 ESTADO DE
F= 0.820 4 0.9568 0.9472 0.9329 0.8803 0.7846 0.6315 0.4497 0.2392 0.1340
CONSERVACIÓN
9
DESHECHO 2= 0.135 0.119 5 0.9450 0.9356 0.9214 0.8694 0.7749 0.6237 0.4442 0.2363 0.1323

0
6 0.9328 0.9235 0.9095 0.8582 0.7649 0.6156 0.4384 0.2332 0.1306
120.00%
5
10
15
7 0.9202 0.9110 0.8972 0.8466 0.7546 0.6073 0.4325 0.2301 0.1288
ROSS 20
25
30
100.00%
35
40 8 0.9072 0.8981 0.8845 0.8346 0.7439 0.5988 0.4264 0.2268 0.1270
120.00% 45
50
0

100.00% 9 0.8938 0.8849 0.8715 0.8223 0.7329 0.5899 0.4201 0.2235 0.1251
DEPRECIACIÓN

5
80.00%
Serie 10
15
20
80.00% 1 25 10 0.8800 0.8712 0.8580 0.8096 0.7216 0.5808 0.4136 0.2200 0.1232
30
35
60.00%
60.00% 40
45 11 0.8658 0.8571 0.8442 0.7965 0.7100 0.5714 0.4069 0.2165 0.1212
50

40.00% 0
5

40.00%
10
15
12 0.8512 0.8427 0.8299 0.7831 0.6980 0.5618 0.4001 0.2128 0.1192
20.00% 20
25
30 13 0.8362 0.8278 0.8153 0.7693 0.6857 0.5519 0.3930 0.2091 0.1171
0.00% 20.00%
35
40
45

0 10 20 30 40 50 60 50
0
14 0.8208 0.8126 0.8003 0.7551 0.6731 0.5417 0.3858 0.2052 0.1149
5

EDAD 0.00%
10
15
15 0.8050 0.7970 0.7849 0.7406 0.6601 0.5313 0.3784 0.2013 0.1127
20
0 10 20 30 40 50 60
25

16 0.7888 0.7809 0.7691 0.7257 0.6468 0.5206 0.3707 0.1972 0.1104

0
120.00%
5
10 17 0.7722 0.7645 0.7529 0.7104 0.6332 0.5097 0.3629 0.1931 0.1081
15
20
25
30
18 0.7552 0.7476 0.7363 0.6948 0.6193 0.4984 0.3549 0.1888 0.1057
100.00%
35
40
45 19 0.7378 0.7304 0.7194 0.6788 0.6050 0.4869 0.3468 0.1845 0.1033
50
0

80.00%
5 20 0.7200 0.7128 0.7020 0.6624 0.5904 0.4752 0.3384 0.1800 0.1008
10
15
20
25
21 0.7018 0.6948 0.6843 0.6457 0.5755 0.4632 0.3298 0.1755 0.0983
30
35
60.00%
40 22 0.6832 0.6764 0.6661 0.6285 0.5602 0.4509 0.3211 0.1708 0.0956
45
50
0 23 0.6642 0.6576 0.6476 0.6111 0.5446 0.4384 0.3122 0.1661 0.0930
5
10
40.00%
15
20
24 0.6448 0.6384 0.6287 0.5932 0.5287 0.4256 0.3031 0.1612 0.0903
25
30
35 25 0.6250 0.6188 0.6094 0.5750 0.5125 0.4125 0.2938 0.1563 0.0875
40
20.00%
45
50 26 0.6048 0.5988 0.5897 0.5564 0.4959 0.3992 0.2843 0.1512 0.0847
0
5
10
15
27 0.5842 0.5784 0.5696 0.5375 0.4790 0.3856 0.2746 0.1461 0.0818
0.00%
20
0 10 20 30 40 50 60
25
28 0.5632 0.5576 0.5491 0.5181 0.4618 0.3717 0.2647 0.1408 0.0788

29 0.5418 0.5364 0.5283 0.4985 0.4443 0.3576 0.2546 0.1355 0.0759

30 0.5200 0.5148 0.5070 0.4784 0.4264 0.3432 0.2444 0.1300 0.0728

31 0.4978 0.4928 0.4854 0.4580 0.4082 0.3285 0.2340 0.1245 0.0697

32 0.4752 0.4704 0.4633 0.4372 0.3897 0.3136 0.2233 0.1188 0.0665

33 0.4522 0.4477 0.4409 0.4160 0.3708 0.2985 0.2125 0.1131 0.0633

34 0.4288 0.4245 0.4181 0.3945 0.3516 0.2830 0.2015 0.1072 0.0600

35 0.4050 0.4010 0.3949 0.3726 0.3321 0.2673 0.1904 0.1013 0.0567

36 0.3808 0.3770 0.3713 0.3503 0.3123 0.2513 0.1790 0.0952 0.0533

37 0.3562 0.3526 0.3473 0.3277 0.2921 0.2351 0.1674 0.0891 0.0499

38 0.3312 0.3279 0.3229 0.3047 0.2716 0.2186 0.1557 0.0828 0.0464

39 0.3058 0.3027 0.2982 0.2813 0.2508 0.2018 0.1437 0.0765 0.0428

40 0.2800 0.2772 0.2730 0.2576 0.2296 0.1848 0.1316 0.0700 0.0392

41 0.2538 0.2513 0.2475 0.2335 0.2081 0.1675 0.1193 0.0635 0.0355

42 0.2272 0.2249 0.2215 0.2090 0.1863 0.1500 0.1068 0.0568 0.0318

43 0.2002 0.1982 0.1952 0.1842 0.1642 0.1321 0.0941 0.0501 0.0280

44 0.1728 0.1711 0.1685 0.1590 0.1417 0.1140 0.0812 0.0432 0.0242

45 0.1450 0.1436 0.1414 0.1334 0.1189 0.0957 0.0682 0.0363 0.0203

46 0.1168 0.1156 0.1139 0.1075 0.0958 0.0771 0.0549 0.0292 0.0164

47 0.0882 0.0873 0.0860 0.0811 0.0723 0.0582 0.0415 0.0221 0.0123

48 0.0592 0.0586 0.0577 0.0545 0.0485 0.0391 0.0278 0.0148 0.0083

49 0.0298 0.0295 0.0291 0.0274 0.0244 0.0197 0.0140 0.0075 0.0042

50 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Phoenix, Instituto de Valuación

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