FORMATO AVALUO TRABAJO FINAL Ok

2022
AVALUO COMERCIAL
CALLE 154 # 21sur-22 CAMBULOS

BLOQUE 4 APARTAMENTO 102
ARBOLEDA DEL CAMPESTRE
IBAGUE TOLIMA
Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Dir: Cra 3 # 15-41, Of. 125 Ibagué Tolima cel. 3212093918
E-mail: luiscarloslemusg@gmail.com www.valorarte.com
1
VALOR ARTE Calle 154 # 21sur-22 Cambulos
Bloque 4 apartamento 102
EL ARTE DE DAR UN VALOR REAL IBAGUE TOLIMA
SOLICITANTE
DAYANY MARIAN RODRIGUEZ DIAZ
FEBRERO DEL 2022
TABLA DE CONTENIDO:
1. INFORMACIÓN GENERAL 2
2. INFORMACION JURIDICA 5
3. CARACTERISTIGAS GENERALES DEL TERRENO 4
4. NORMA URBANA APLICADA AL TERRENO 7
5. FOTOGRAFIAS DEL PREDIO 9
6. INORMATIVIDAD GENERAL DEL SECTOR 10
7. METODO EMPLEADO 11
8. CONDICIONES RESTRICTIVAS 11
10. CONSIDERACIONES ESPECIALES 12
11. ANEXO FOTOGRAFIAS 14
12. ANEXO DOCUMENTOS 15

2
1. INFORMACIÓN GENERAL
Teniendo en cuenta los lineamientos de la superintendencia de industria y Comercio de
Colombia los pará metros de regulació n de RAA y la ERA se tendrá presente lo siguiente
las siguientes leyes, normas y decretos.
Ley 1673 de 2013 “por medio del cual se regulan y establecen responsabilidades y
competencias de los evaluadores en Colombia”.
Ley 1564 de 2012 “por medio del cual se expide el có digo general del proceso y se
dictan otras disposiciones”.
Decreto 422 de 2000 “señ ala los criterios que se deben observar los evaluadores en la
elaboració n de avalú os en Colombia”.
Resolución 620 de 2008 IGAC por la cual se establecen los procedimientos para la
evaluació n ordenamiento dentro del marco de la ley 388 de 1997.
Ley 675 de 2001 “Ré gimen de propiedad horizontal el cual se regula la forma especial
de dominio de propiedad horizontal (PH).
El presente informe de avalú o se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos
por el Organismo Nacional de Normalizació n ICONTEC.
Fecha De Visita Febrero de 2022.

Fecha De Elaboración Febrero de 2022.
Vigencia Febrero de 2023
CLIENTE
Nombre Del Solicitante DAYANY MARIAN RODRIGUEZ DIAZ.
Identificación CC. 28,557,802
Dirección Calle 154 # 21sur-22 conjunto Cambulos Arboleda del
campestre Ibagué Tolima
Objetivo del avaluó El presente informe de avalú o se realiza a petició n de

DAYANY MARIAN RODRIGUEZ DIAZ. Para la venta del
inmueble.
Destino Comercial.
Responsabilidad Del Valuador  El valuador no será responsable por aspectos de

naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la
propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelara la informació n sobre la
valuació n a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo
hará con autorizació n escrita de é sta, salvo en el

3
caso que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
2. INFORMACIÓN JURIDICA
INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietario: LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ
CC. 14.253.628
Título de Adquisición:  Compra venta por título de interé s social.
 Constitució n hipoteca sistema especial
de financiació n de vivienda del 40% ley
546 de 1999 sin subsidio.
CHIP:
Matrícula Inmobiliaria: 350-222858
Código Catastral 01-11-0281-1807-905
Nota:
Linderos: De acuerdo a matrícula inmobiliaria individual No.

Imagen 1 linderos 350-227195 lindera así: Unidad de vivienda
Fuente: Aplicativo de google maps
nú mero 102 tipo B esquinero Torre 4 la cual hace
(febrero 2022)
parte del conjunto residencial Arboleda Campestre
Cambulo propia horizontal, urbanizació n la honda
etapa dos ubicado en la calle 154 nú mero 21 Sur 22
acceso principal y calle 154 calle # 21 Sur 34 acceso
Torre 4
vehicular de la actual nomenclatura urbana de la
ciudad de Ibagué.
linderos horizontales: vivienda: Sureste á rea comú n
corredor, Suroriente torre 4 apartamento 103,
102
Nororiente á rea comú n escalera continuo torre 4

apartamento 101, Noreste á rea comú n corredor
continuo carrera 21sur. lote esquinero.
conjunto residencial Arboleda Campestre Cambulo
propia horizontal, urbanizació n la honda etapa dos
ubicado en la calle 154 nú mero 21 Sur 22 lindera
sureste conjunto residencial Arboleda Campestre
almendros propia horizontal, Suroeste conjunto
residencial Arboleda Campestre Acacia propia
horizontal con lote para proyecto social Iglesia,
Nororiente conjunto residencial Arboleda
Campestre Totumo propia horizontal, Noreste
parque comunitario para niñ os, gimnasio al aire
libre y polideportivo con cancha mú ltiple con zonas
verdes con senderos peatonales y ciclo ruta.

4
3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO

País Colombia.
Departamento Tolima
Ciudad Ibagué
Zona Comuna 9 sector Picaleñ a
Barrio Arboleda del Campestre
Dirección Calle 154 # 21sur-22 conjunto Cambulos
Arboleda del campestre Ibagué Tolima
USOS PREDOMINANTES Y TIPOS DE EDIFICACIÓN

El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en La urbanización Arboleda del
Campestre es un proyecto de vivienda ejecutado por la constructora Bolívar sobre el sector
de la onda Picaleña de la ciudad de Ibagué Tolima con un área general de 168.000 m² Las
tipologías constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso de VIS distribuida
entre zonas verdes, ciclo ruta, mega parque, mega colegio, unidad de salud intermedia, estación de
policía, Colegio y Universidad Minuto de Dios entre otras, este proyecto está conformado por
conjuntos residenciales de casas y apartamentos que varían entre los estratos 2 y 3 en total a la
fecha se encuentran construidos y en funcionamiento 10 conjuntos residenciales con características
similares con apartamento que varían entre los 45 y 75 m² VIS con torres de 5 pisos sin ascensor, la
urbanización se encuentra ubicada estratégicamente a menos de 10 kilómetros del aeropuerto
perales, a menos de 15 kilómetros del parque deportivo principal de la ciudad, a 3 kilómetros del
SENA regional Tolima (centro de la industria y la construcción, cuenta con ciclo ruta de más de 24
km, a 4 kilómetros del centro recreacional Comfenalco. Menos de 15 kilómetros de supermercados
de cadena como Makro, Éxito, Merca centro y menos de 15 Kilómetros de los principales centros
comerciales de la ciudad como La Estación, Multicentro, Aqua.
La constructora en mención tiene en ejecución 4 proyectos de conjuntos residenciales más que

serán entregados en este año al igual que el mega colegio ejecutado por la secretaria de educación y
la gobernación del Tolima.
El Conjunto Residencial Arboleda Campestre Cambulo propia horizontal, cuenta con 308
unidades de vivienda VIS distribuidas en 260 apartamento en 13 torres de 5 pisos y 48 casas
de tres pisos. Cuenta con 172 parqueaderos comunitarios.
Servicios Públicos El predio objeto de estudio cuenta con servicios pú blicos

bá sicos
y complementarios: acueducto, alcantarillado, energía
elé ctrica, telefonía fija, gas natural, red de internet,
alumbrado pú blico.

5
Vías de Acceso la urbanizació n se encuentra ubicada estratégicamente a vías de

acceso importantes por la carrera 5ta y la variante de la ciudad
Tiene acceso a tres rutas de trasporte pú blico con una excelente
malla vial.
 Ruta 40
 Carrera 21sur
 Variante Ibagué armenia
 Variante Ibagué Bogotá
 Variante Ibagué Alvarado
Fuente: Aplicativo de google maps (febrero 2022)
Servicio de Transporte El servicio de transporte pú blico del sector es atendido por

Público buses, busetas tres rutas (6-18-20), taxis, colectivos que
transitan por avenidas aledañ as, con una frecuencia diurna de
05 a 10 minutos aproximadamente.
Existe presencia de transporte informal de carros
particulares, aunque ilegal en la ciudad prestan el servicio de
trasporte a toda la ciudad.
Amoblamiento El sector aledañ o al predio cuenta con señ alizació n vial
Urbano: vertical y horizontal, reductores de velocidad, canecas de
basura en aluminio en plazas y parques.

6
Topografía Plana.
Forma Polígono regular.
4. NORMA URBANA APLICADA AL PREDIO

Tratamiento Consolidació n por implementació n
Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial tratamientos (febrero

2022)
Modalidad Con Cambio de Patró n
Zona Mejoramiento Integral - Residencial Primario
Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial sectores normativos

(febrero 2022)

7
NORMA URBANA APLICADA AL PREDIO

Area de Actividad Residencial primario
Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial uso de suelos (febrero

2022)
Servidumbres El predio objeto de estudio no cuenta con servidumbres
es propiedad horizontal ley 675 propiedad horizontal
á reas comunes
Areas de protecion Cuenta con á rea de protecció n civil (reserva natural
demarcada en la imagen 3 galeria.
Tipo de construccion Urbanizació n, de conjuntos cerrados, torres de

apartamentos, apartamento Tipo B VIS
Areas construida á rea total construida 65.72 m² má s á rea construida de balcó n
3.79 m² á rea privada construida 60.70 m² y 3.23 m² de balcó n
á rea de muros estructurales y ductos comunes 5.02 m²
Pisos 1 piso
Edad 6 añ os
Vida util de la vivienda 80 añ os
Estado de la construccion Usada terminada
Acabados El predio objeto de estudio en un apartamento de 65.72

m², con acabados en muros y techo estucados y pintados,
pisos en porcelanato de trá fico pesado, guarda escobas en
porcelanato, puertas y closet en madera con pintura de
poliuretano, bañ os enchapados con cajones de
almacenamiento y divisiones de la ducha en vidrio
templado, cocina integral, patio re ropas enchapado en su
totalidad.

8
5. Fotografias del predio

Sala comedor Cocina
Patio de ropas Alcoba principal
Alcoba 2 Baño 1

9
Baños 2 Estudio
6. NORMATIVIDAD GENERAL DEL SECTOR

Tipo de norma Urbana
Tratamiento Consolidació n por implementació n.
Planes parciales Omitido
Zonas especiales Á rea de reserva forestal civil
Impactos Ninguna
Cesiones NINGUNA
Afectaciones Suministro de agua por parte del acusducto
Seguridad No presenta problemas de seguridad cuenta con CAI
7. METODOS EMPLEADOS
Para la determinació n del valor comercial de cada predio, se proponen los siguientes
mé todos:
Método Comparativo de En el presente informe se realizó un estudio de mercado
10
mercado para la zona del inmueble objeto de avalú o en la cual se
encontraron trece (13) ofertas de locales comerciales en
renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta,
localizadas dentro del sector, a dichas ofertas se les indago
sobre su ubicació n, características principales, á rea
construida, nú mero de pisos y valor pedido. Las ofertas
fueron depuradas con factor fuente (negociació n) teniendo
en cuenta que en la diná mica inmobiliaria la decisió n de
compra depende del rango de negociació n.
A continuació n, se presentan las ofertas de mercado

encontradas en la zona:

11
OFERTAS
TIPO DEL SECTOR
TELÉFONO DIRECCIÓN
Apartamentos
VALOR con características
VALOR GARAJE VALOR DEPOSIT O % NEG.
similares
VALOR
NEGOCIABLE SIN
AREA
CONST.
VR. M2 CONST.
OBSERVACIONES INT EGRAL
OFERTA OFERTA (INT EGRAL)
GARAJE PRIVADA
C ll 154 #
Pisos en baldosín, carpintería en madera,
21sur-22
VENTA 3102316867 $175.000.000 $0 $0 5% $174.912.500 70,00 $2.498.750 ventanería en vidrio y aluminio zonas húmedas $ 2 .4 9 8 .7 5 0
cambulos torre
1 apto 203 en enchape, cocina integral
C ll 154 #
21sur-22
VENTA 3204272464 $165.000.000 $0 $0 0% $165.000.000 60,70 $2.718.287 ventanería en vidrio y aluminio zonas húmedas $ 2 .7 18 .2 8 7
cambulos torre
C ll 154 #
21sur-22
cambulos torre
C ll 154 #
21sur-22
cambulos torre
C ll 154 #
21sur-22
cambulos torre
MEDIA ARITMÉTICA $2.548.159

COEFICIENTE DE VARIACIÒN: 4,2%
DESVIACIÒN ESTÁNDAR: 107278,6601
LÍMITE INFERIOR: $2.427.357
LÍMITE SUPERIOR: $2.718.287
VALOR M2 ADAPTADO $2.542.857

11
METÓDO COMPARATIVO
VALORARTE Calle 154 # 21sur-22 Cambulos
TOTAL AVALÚO $167.464.982,6

12
8. CONCLUSIÓN AVALÚO COMERCIAL
La conclusió n del avalú o comercial del inmueble objeto de estudio corresponde al
calculado a partir del mé todo residual, dado que este refleja las mejores condiciones
de comercializació n del inmueble.
DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Apartamento B4-102 65,72 $ 2.548.169 $ 167.464.982.00

AVALÚO COMERCIAL $ 167.464.982.00
SON: CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO
MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS PESOS M/CTE.
9. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

La conclusión del avalúo comercial del inmueble objeto de estudio corresponde al calculado
a partir del método residual, dado que este refleja las mejores condiciones de
comercialización del inmueble.
10. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el
valuador alcanza a conocer.
 Los aná lisis y los resultados solamente se ven restringidos por las hipó tesis y
condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.
 La valuació n se llevó a cabo conforme a un có digo de é tica y normas de conducta.
 El valuador ha cumplido los requisitos de formació n de su profesió n.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se
está n valorando.
 La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita personal
al bien inmueble objeto de valuació n.
Nadie, con excepció n de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado
asistencia profesional en la preparació n del informe.
NOTA: EL VALOR CONCLUIDO INCLUYE EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES.
AVALUADOR
LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ

R.A.A. AVAL-17153467

12
11. ANEXOS REGISTRO

FOTOGRÁFICO
AREAS COMUNES
Galería de fotografías á reas comunes del conjunto residencial Cambulos

13
Imagen 7 Á rea de reserva civil

Fuente: proyecto arboleda del campestre (febrero 2022)

14
12. Anexos

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

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2022

CALLE 154 # 21sur-22 CAMBULOS

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

3. CARACTERISTIGAS GENERALES DEL TERRENO 4

4. NORMA URBANA APLICADA AL TERRENO 7

5. FOTOGRAFIAS DEL PREDIO 9

6. INORMATIVIDAD GENERAL DEL SECTOR 10

10. CONSIDERACIONES ESPECIALES 12

11. ANEXO FOTOGRAFIAS 14

12. ANEXO DOCUMENTOS 15

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Fecha De Visita Febrero de 2022.

Objetivo del avaluó El presente informe de avalú o se realiza a petició n de

Responsabilidad Del Valuador  El valuador no será responsable por aspectos de

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Linderos: De acuerdo a matrícula inmobiliaria individual No.

Nororiente á rea comú n escalera continuo torre 4

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO

USOS PREDOMINANTES Y TIPOS DE EDIFICACIÓN

La constructora en mención tiene en ejecución 4 proyectos de conjuntos residenciales más que

Servicios Públicos El predio objeto de estudio cuenta con servicios pú blicos

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Vías de Acceso la urbanizació n se encuentra ubicada estratégicamente a vías de

Servicio de Transporte El servicio de transporte pú blico del sector es atendido por

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

4. NORMA URBANA APLICADA AL PREDIO

Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial tratamientos (febrero

Zona Mejoramiento Integral - Residencial Primario

Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial sectores normativos

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

NORMA URBANA APLICADA AL PREDIO

Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial uso de suelos (febrero

Tipo de construccion Urbanizació n, de conjuntos cerrados, torres de

Acabados El predio objeto de estudio en un apartamento de 65.72

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

5. Fotografias del predio

Patio de ropas Alcoba principal

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

6. NORMATIVIDAD GENERAL DEL SECTOR

A continuació n, se presentan las ofertas de mercado

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

MEDIA ARITMÉTICA $2.548.159

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

TOTAL AVALÚO $167.464.982,6

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

Apartamento B4-102 65,72 $ 2.548.169 $ 167.464.982.00

9. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

NOTA: EL VALOR CONCLUIDO INCLUYE EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES.

LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

11. ANEXOS REGISTRO

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Imagen 7 Á rea de reserva civil

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628

Avaluador LUIS CARLOS LEMUS GONZALEZ RAA Aval 14253628