LEY Nº 30830.

¿REALMENTE HA BENEFICIADO A LA REGULARIZACIÓN DE

LAS EDIFICACIONES? (LA LEY VILLAVICENCIO)

Carlos A. Bravo Rojas

Bachiller en derecho por la UNMSM. Miembro del Grupo de estudios de arbitraje

(GEAR) de la misma casa de estudios.

El tema que me ocupa en el presente comentario es sobre la reciente Ley Nº 30830

publicada en el diario El Peruano el 27/07/2018 (también se le llamará: la Ley) la cual
modifica el artículo 3º de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, sólo en ocho palabras:

“Artículo 3.- De la regularización

Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que

hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el
caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente
ley” (resaltado agregado).

¿Qué quiere decir esto?, se preguntará usted. Vayamos por partes. Primero, debe saber
que la Ley 27157 y su reglamento, D.S. 035-2006-Vivienda, regulan —entre otros— al
proceso de declaratoria de fábrica. Para entenderlo de una forma sencilla, digamos que
el propietario A tiene un inmueble, pero por motivos necesidad de dinero, desea
venderlo. La forma en que el propietario A lo pueda hacer correctamente es llevándolo
a un medio donde todos puedan saber la existencia de ese inmueble. Ese medio es el
Registro donde una de sus funciones es la publicidad, el mismo que se encuentra
tipificado en el T.U.O. del Reglamento de Registros Públicos. Este inmueble va a ser
considerado para el Registro como una edificación que deberá ser por lo menos
habitable. Entendido esto, la declaración de la existencia de la edificación por parte del
propietario A hacia el Registro va a ser llamado declaratoria de fábrica.

¿Habiendo entendido la declaratoria de fábrica?¿por qué el tema de los plazos?

Digamos que, en un desenvolvimiento normal para la construcción de alguna
edificación, lo primero que se debería hacer es ir ante la Municipalidad y hacer los
trámites respectivos para la licencia respectiva y posteriormente, culminada la obra, la
conformidad de la misma. Pero, como somos un Perú informal y el Estado “apoya”
esta causa, lo que realmente ocurre es que existen miles de construcciones informales o
ilegales donde el Estado mismo, al no poder controlarlas mediante políticas de
saneamiento adecuadas, recurre al “perdón”, a un “derecho de gracia”, creando así el
término de la “regularización”1. Es por tal motivo que apareció la Ley Nº 27157, la “ley
regularizadora”, publicada en El Peruano el 20/07/1999.

Y como toda “regularización” merece una atención breve, no podría faltar el notario
que cumpla la función de verificación, legalización y certificación de los documentos
que se deben presentar al Registro. Aunado a ello, participa un verificador responsable
(ingeniero o arquitecto) que constata la existencia del predio, parámetros, medidas y
otros temas técnicos, y da fe, sobretodo, de la fecha de culminación de la obra. Lo que
ocurre usualmente en la práctica es que el verificador responsable es contratado de
manera privada el cual al presentar los documentos al Registro no señala
fehacientemente la verdadera fecha en que la obra se terminó de construir o demoler.
¿Cuál es problema de esto actualmente? Que el verificador responsable termina siendo
responsable disciplinariamente, y pese a ello, si el acto rogado se llegó a inscribir, no
hay un remedio que permita la cancelación de ese asiento registral con información
falsa.

La Ley inicial mencionada, Ley Nº 27157, posteriormente fue reglamentada mediante el

D.S. Nº 008-2000-MTC2 publicado en El Peruano el 17/02/2000, en el cual su art. 3º
señalaba expresamente que el trámite de la regularización seria solo para aquellas
edificaciones declaradas construidas o demolidas hasta antes del 21 de julio de 1999. En
otras palabras, significaba que al propietario A (en el ejemplo) solo le bastaba declarar
en los documentos que su edificación había sido terminada el año de 20 de julio de
1999 para que fuera posible de calificación por parte del Registro apelando a la Ley
“regularizadora“.

Luego llegó una pequeña ayuda, se publicó la Ley Nº 27972, Ley orgánica de
Municipalidades, publicada en El Peruano el 27/05/2003, en el cual su Disposición
Complementaria Décimo Cuarta permitía la regularización sin licencia a las
edificaciones declaradas hasta el 31 de diciembre del 2002 con la excepción de que el
trámite debería hacerse hasta el 30 de junio de 2003. Es decir, si el propietario A
deseaba, podría declarar que su edificación fue terminada el 31 de diciembre de 2002
para acogerse a la regularización.

Sin embargo, se volvió otra vez a ampliar la regularización, esta vez, mediante la Ley
Nº 28437 publicada en El Peruano el 28/12/2004, que modificó la Disposición
Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, señalando que ahora se podía
regularizar las edificaciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2003 siempre que
el trámite se realice hasta el 31 de diciembre de 2005. Es decir, el propietario A, podría
ahora señalar que su edificación había sido terminada de construir el 31 de diciembre
de 2003, para que sea “regularizada” sin licencia de la Municipalidad.
1
Para efectos de este artículo, cuando se refiera a “regularización” será, en estricto, a la regularización
otorgada por la Ley Nº 27157 y su reglamento., puesto que también se usa el termino de regularización
para la Ley Nº 29090 el cual tiene un trato diferente, por ejemplo, en este proceso no es requisito la
intervención de un notario ni un verificador responsable, pero sí de la Municipalidad. Así también, para
efectos de simplificación se estará llamando “Registro” cuando se refiera a los Registros Públicos, a la
Sunarp o al propio registrador.

2
Actualmente el Reglamento vigente de la Ley Nº 27157 es el D.S. Nº 035-2006-Vivienda.
Ahora bien, llegado a este punto, cabe mencionar la reciente Ley Nº 30830 que
modificó el art. 3º de la Ley Nº 27157 ampliando el plazo de regularización de
edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016.

¿Se ha generado algún problema con esta Ley? En nuestro ejemplo, si el propietario A
desearía optar por la regularización de la Ley 27157, tendría que ir donde un
verificador responsable, cumplir con los requisitos de los arts. 24º y 25º del Reglamento
(D.S. Nº 035-2006-Vivienda), es decir, presentando el Formulario Registral (declarando
que la culminación de la obra fue hasta el 31 de diciembre de 2016), Informe Técnico de
Verificación, Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, Plano de
Ubicación y Plano(s) de distribución, con las firmas certificadas de o los propietarios y
del verificador por notario de la jurisdicción correspondiente. Con esto solo tendría
que esperar la calificación registral y si no existiera alguna observación, la inscripción
correspondiente. Sin embargo, en la práctica ya no sucede esto, ello debido a que la Ley
Nº 30830 ha señalado en su Primera Disposición Complementaria lo siguiente:

«PRIMERA. Improcedencia de la regularización

No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente ley para

las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas
de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana» (subrayado agregado).

Es decir, si el propietario A acude al Registro para declarar la fábrica de su inmueble,

se le estaría notificando una Esquela de Observación con, más o menos, los siguientes
términos:

«1. En tanto que el presente expediente de regularización se presenta a

calificación, dentro de la vigencia de la Ley Nº 30830 (ley que modifica la Ley Nº
27157) publicado en el diario oficial El Peruano el 27/07/2018, el verificador
responsable deberá acreditar que la regularización no se encuentre incursa en
alguno de los supuestos de improcedencia normados en la Primera Disposición
Complementaria Final de la Ley Nº 30830, pudiendo en su caso efectuar
declaración jurada bajo responsabilidad sobre dicha verificación, con firmas
certificadas ante notario de Lima. Sírvase subsanar» (subrayado agregado).

¿Cuál es lo malo de esta Ley? Que esto conlleva dos problemas: por un lado, el
Registro le está exigiendo al usuario un documento adicional para la inscripción de su
título pese a que su edificación (como en la mayoría de los casos) se adecúa a las
normas de seguridad, de protección al patrimonio monumental, arqueológico y
natural; y segundo, el verificador responsable tendrá el incentivo de presentar solo una
declaración jurada en vez de hacer el respectivo trámite para el Informe Técnico de
Verificación Ad Hoc. Cabe señalar que la observación del Registro señalada es solo
para los títulos ingresados después de la vigencia de la Ley, es decir, para títulos
ingresados a partir del 28/07/2018.
Como se ha señalado, ahora el verificador deberá declarar por escrito que: a) La
edificación no está levantada en zona arqueológica, b) La edificación no está levantada
en zona de protección ecológica, c) La edificación no está levantada en zona de riesgo
para la salud e integridad física, d) En la edificación no hay evidente contravención a
los elementos básicos de seguridad que ponen en riesgo la vida humana. ¿Acaso el
verificador responsable tendrá la imperiosa necesidad de solicitar el Informe Técnico
de Verificación Ad Hoc sabiendo que ahora puede presentar una simple declaración
jurada? Ya hemos señalado anteriormente que el verificador responsable termina
siendo responsable disciplinariamente usualmente.

El D.S. 035-2006-Vivienda señalaba que, cuando se requiera, el verificador responsable,

bajo responsabilidad, debía comunicar que se necesitaba un Informe Técnico de
Verificación Ad Hoc a la entidad rectora (INDECI, CGBVP, entre otros), el cual tenía
como especialista a un verificador Ad Hoc que constataba “la existencia de
transgresiones a las normas de protección del patrimonio monumental, arqueológico,
natural y/o de seguridad, entre otras” (art. 13º D.S. 035-2006-Vivienda).

Lo que sucedía antes de la entrada en vigencia de la Ley, era que se presentaban títulos
donde no se adjuntaba el Informe de Verificación Ad Hoc aun por resultarle evidente
al Registro (por ejemplo, colegios, galerías comerciales, edificaciones de 10 pisos, etc),
por lo que el verificador responsable presentaba el Informe de Verificación Ad Hoc en
el cual solía contener observaciones, y como esto no impedía la inscripción de la
fábrica, solo se registraba como carga en un asiento, lo cual posteriormente debía ser
levantada3.

Con la Ley 30830 lo dicho líneas arriba a quedado implícitamente derogado, puesto
que si se presenta el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc donde se señale que la
edificación tiene observaciones, simplemente el Registro procederá a tachar el título, en
virtud de la Primera Disposición Complementaria de la Ley.

Todo esto, sumado con la necesidad de darle una “carga” más al usuario al exigirle que
presente un documento adicional, el cual no tenía necesidad de presentar antes de la
vigencia de la Ley, por lo que podría decirse que la política de simplificación
administrativa adoptada por el gobierno no está llegando a las Instituciones Públicas.
El problema de estar pidiendo más documentos al administrado es un problema que
no soluciona nada.

También es de resaltarse la posible segunda regularización de la fábrica a efectos de la

Ley 30830, ya que ésta había sido declarada inicialmente improcedente por el XCIII

3
«Artículo 32.- Inscripción cuando el Informe Técnico de Verificación contiene observaciones

En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, de conformidad con lo
dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción de la
declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una
carga del inmueble en la partida registral del predio.

El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar
cualquier tipo de obra en la edificación» (subrayado agregado).
Pleno del Tribunal Registral, pero con la vigencia de la Ley Nº 30830 ya se puede
regularizar una edificación por segunda vez. Por ejemplo, si el propietario A tuviera
inscrito la declaratoria de fábrica de su inmueble bajo la regularización de la Ley 27157,
podría esta vez presentar al registro la ampliación, modificación, remodelación o
demolición de esa fábrica bajo los efectos de la Ley 30830, siempre que la fecha de
culminación de esta sea posterior a la primera regularización, y anterior al 01 de enero
de 2017. Sin embargo, como lo hemos señalado, también aquí se le solicita la
declaración jurada adicional. También vale decir que hubiese podido acogerse bajo la
vía municipal, en virtud de la Única Disposición Complementaria Transitoria de la Ley
30830 que señala que la segunda regularización es optativa.

¿Cuál es lo feo de esta Ley? Que pese a que un propietario haya terminado su
edificación hasta antes del 21 de julio de 1999, igualmente, al ser calificados los
documentos y pese a estar todo conforme, necesariamente el Registro le va a emitir una
esquela de observación señalándole que deberá adjuntar la declaración jurada con
firmas certificadas por notario. Si antes de que se emitiera la Ley el propietario solo
podía presentar determinados documentos, ahora, por arte de magia se le ha
aumentado una “carga”, un documento adicional, el cual pudiera perjudicar su costo
de tiempo. Por ejemplo, imagínese que el propietario hubiese presentado el título antes
de la entrada en vigencia de la Ley 30830 con los documentos ya señalados para que se
le declare la fábrica, pero le hubiesen observado por un solo detalle, lo cual no pudo
subsanar a tiempo y se le declaró la tacha del título por fecha de vencimiento. Y luego,
con fecha posterior al 28/07/2018 ingresa otra vez su título con la observación ya
subsanada, lo normal que hubiese pasado era que el Registro inscriba su título, ahora,
gracias a la Ley 30830 se le emitirá una esquela de observación requiriéndole la
declaración jurada suscrita por verificador responsable y certificada ante notario. Un
coste de transacción innecesario.

¿Cuál es lo ridículo de esta Ley? Si buscamos en los antecedentes de la Ley, es decir,

¿cómo fue el nacimiento de esta ley sesuda?, podremos dar cuenta que nos remitirá al
Proyecto de Ley Nº 2559/2017-CR, ley que modifica la Ley 27157 - Ley de
regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común4, en
donde raramente el proyecto en sí trataba sobre el pago de las cuotas de
mantenimiento en las unidades inmobiliarias, lo que no se condice con la ley aprobada.
Haciendo un esfuerzo en la internet, se pudo encontrar el verdadero proyecto ley que
originó la promulgación de la Ley Nº 30830. Me refiero al Proyecto de Ley Nº
2172/2017-CR propuesto por el congresista Francisco Javier Villavicencio Cárdenas y
miembros del Grupo Parlamentario Fuerza Popular, el cual es idéntico a la Ley
aprobada salvo que en el proyecto solo figuraba un plazo de ampliación para
construcciones terminas hasta el 21 de julio de 2013. Revisada su Exposición de
Motivos, se observa que el proyecto ley justifica su ampliación diciendo que “de
ninguna manera con la presente norma se busca que construcciones irregulares eludan

4
Ver fuente del propio Congreso de la República:
http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Expvirt_2011.nsf/didpley/
0D291B6D981613E1052582510065ABB8
el control municipal accediendo al registro” (subrayado agregado), como si el
formalismo tuviera espera o estuviera sujeta a condición suspensiva. Pero, si el propio
proyecto busca que se omita la intervención de la Municipalidad ¿cómo podrían
señalar eso como justificación?

Como todo Proyecto de Ley, tiene un dictamen de la Comisión (en este caso, Comisión
de Vivienda y Construcción), en el cual hubieron opiniones recibidas, por ejemplo, el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento dio su aprobación, el Ministerio
de Justicia y Derechos Humanos también aprobó la viabilidad del proyecto, pero la
respuesta de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos fue concluyente:
“La fecha de culminación de la edificación para acogerse al procedimiento de
regularización de edificaciones no debe ser ampliado, sin embargo, en caso se insista
en la ampliación de esta fecha, la misma debe efectuarse bajo el procedimiento
establecido en la Ley 29090 y su reglamento”. La Comisión, omitiendo este último
pronunciamiento aprobó el proyecto y, sin fundamento alguno, amplió aún más la
fecha, ya no hasta el 21 de julio de 2013 como señalaba el proyecto, sino hasta el 31 de
diciembre de 2016.

¿Saben cuál es la gracia de este proyecto de ley? Que quien lo propuso, Francisco Javier
Villavicencio Cárdenas, además de congresista es notario5. El chiste se cuenta solo6. A
quien más podría favorecer una ampliación de regularización notarial que al mismo
notario. Al mismo a quien se acude para la legalización y certificación de todos los
documentos como requisito obligatorio para que no pueda ser tachado por el Registro
ante su pedido de regularización. Pero alguien podría objetar y decir que el usuario
(propietario) hubiese optado por la vía municipal, sin embargo, normalmente los
propietarios optan por la vía notarial por ser un procedimiento un poco más rápido.

Conclusiones ¿Qué nos queda?

El tema de la autoconstrucción ha calado demasiado y se ha incrementado aún más

ante la falta de políticas del Gobierno y la obstrucción de las respectivas
Municipalidades para la entrega de los documentos en el tiempo necesario. Los efectos
de esto es que, ante la falta de implementación de formalidad en las construcciones, el
legislador recurre a la ampliación de un plazo de la ampliación de un plazo de la
ampliación de un plazo y así sucesivamente, hasta que finalmente todo se desborda.
Por ello, la propia opinión de Sunarp ante la Comisión de Vivienda respecto al plazo
de ampliación del proyecto ley era negativa.

Sobre los documentos adicionales (declaración jurada) para la presentación de títulos

conforme a la Ley 27157 y su reglamento, ya será el propio Tribunal Registral quien
resuelva las posibles apelaciones en favor del usuario. No olvidemos que el gobierno
5
La notaría lleva el nombre de “Notaría Francisco Villavicencio”.

6
Esto me recuerda a un artículo del Dr. Alfredo Bullard: “La Ley Cánepa” (Proyecto de Ley 5091/2015-
CR), en donde se pretendía desaparecer la facultad de un Centro Arbitral para controlar la idoneidad de
sus árbitros mediante su nómina. La realidad mostró que el proponente, congresista Juan Carlos Eguren,
había hecho el proyecto para favorecer a su amigo y árbitro Horacio Cánepa. Ver:
https://elcomercio.pe/opinion/columnistas/ley-canepa-alfredo-bullard-noticia-467424
está impulsando y aprobando normas que permitan que las instituciones públicas
simplifiquen y agilicen los procesos administrativos en búsqueda de mayor destrabe
burocrático, por ello, las recientes modificaciones a la Ley de Procedimiento
Administrativo General, entre otros.

Recordemos que también está suspendida la modificación referida a los reglamentos

tanto de la Ley Nº 27157 como la del D.S. Nº 006-2017-Vivienda que esperemos pueda
agilizar más los procedimientos en favor del usuario, puesto que una simplificación
administrativa no consiste en eliminar normas ni crear más leyes, ni reducir o
aumentar plazos, ni llenar de silencios administrativos una Ley, sino el de una eficacia
en el procedimiento que el usuario pueda realizar de la mejor manera.