Avaluos Especiales Masivos ZHF Y ZGE JJ 2020

CATEGORÍA 6 - AVALÚOS DE INMUEBLES ESPECIALES
PROGRAMA
1. Avalúos Masivos – Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas.
2. Avalúos para Particiones.
3. Avalúos de Plusvalía.
4. Educativos: Avalúos de Colegios y Universidades.
5. Salud: Hospitales y Clínicas.
6. Turismo: Hoteles – Moteles.
7. Comercio: Centros Comerciales y Estaciones de Servicio.
8. Recreativos: Teatros – Cines, Coliseos, Piscinas, etc.
9. Alto Impacto: Plazas de mercado, mataderos, cementerios,
funerarias, etc.
10. Edificios Inteligentes, Ecológicos (edificios verdes) o
Ecoeficientes.
JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta
AVALÚOS MASIVOS

AVALÚOS PUNTUALES AVALÚOS MASIVOS
FINES COMERCIALES FINES CATASTRALES

(Avalúos comerciales) (avalúos Catastrales)
Valuación: Individual Valuación: Muestral

MARCO NORMATIVO
AVALÚOS PUNTUALES AVALÚOS MASIVOS
• Decreto 1420 de 1998. • Ley 14 de 1983.

• Decreto 422 de 2000. • Decreto 3496 de 1983.
• Resolución 620 de 2008 • Resolución 70 de 2011
IGAC. IGAC.

METODOLOGÍA DE AVALÚOS MASIVOS EN COLOMBIA
• ZONAS
HOMOGÉNEAS
AVALÚO DEL FÍSICAS.
TERRENO
• ZONAS
GEOECONÓMICAS
AVALÚO
MASIVO
• VALORES
UNITARIOS DE
CONSTRUCCIÓN
AVALÚO DE LAS POR USO
CONSTRUCCIONES
• MODELOS
ECONOMÉTRICOS

ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.
Son espacios geográficos con características

similares en cuanto a vías, topografía, servicios
públicos, uso actual del suelo, norma de uso del
suelo, tipificación de las construcciones y/o
edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes
u otras variables que permitan diferenciar estas
áreas de las adyacentes.
Artículo 51.-Resolución 70 de 2011 - IGAC

VARIABLES ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
1. VÍAS,
2. TOPOGRAFÍA,
3. SERVICIOS PÚBLICOS,
4. USO ACTUAL DEL SUELO,
5. NORMA DE USO DEL SUELO,
6. TIPIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y/O
EDIFICACIONES,
7. ÁREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA (A.H.T),
8. DISPONIBILIDAD DE AGUAS SUPERFICIALES,
PERMANENTES
9. OTRAS VARIABLES.

IGAC - QUINDIO

IGAC - CUNDINAMARCA

CATASTRO BOGOTÁ
• Normatividad Urbanística:
• Clase de suelo • Clase de suelo
• Áreas de Actividad • Área Homogénea de
• Tratamientos Urbanísticos Tierra (A.H.T.)
• Adecuación al suelo urbano • Capacidad productiva
• Topografía (VP)
• Servicios Públicos Domiciliarios • Vías
• Vías • Topografía
• Usos de los inmuebles • Aguas
• Actividad económica • Actividad Económica
• Tipo según actividad económica
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS URBANAS

IGAC - CUNDINAMARCA

• 1- CAPACIDAD PRODUCTIVA

ÁREAS HOMOGENEAS DE TIERRA
• UNIDADES CLIMATICAS
(PISOS TÉRMICOS -
ZONAS DE VIDA)

ÁREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA
• ZONAS DE VIDA

• RELIEVE

• CAPACIDAD
PRODUCTIVA
(VALOR
POTENCIAL)

VARIABLES FÍSICAS - RURALES
2- DISPONIBILIDAD DE AGUAS SUPERFICIALES

3- INFLUENCIA VIAL

4- USO DEL SUELO

ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS RURALES
MUNICIPIO DE CAJICÁ

ZONAS HOMOGENEAS GEOECONÓMICAS
Son los espacios geográficos determinados

a partir de Zonas Homogéneas Físicas con
valores unitarios similares en cuanto a su
precio, según las condiciones del mercado
inmobiliario.
Artículo 52.- Resolución 70 de 2011- IGAC

PROCESO DE AVALÚOS MASIVOS

CASOS:

ZHF – MUNICIPIO EL ROSAL (CUND.)
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
Variables:
1. Clase de suelo.
2. Zonas de actividad.
3. Áreas homogéneas de tierra.
4. Uso actual del suelo.
5. Tipo uso actual del suelo.
6. Aguas.
7. Vías

1. Clase de suelo.
En el área rural las clases de

suelo se clasifican en dos:
a. Rural protegido. No se
permiten usos que
deterioren o afecten su
naturaleza en sus
características orográficas,
paisajísticas o ambientales.
b. Rural no protegido. No
existen limitaciones de
utilización de usos
productivos.

2. Zonas de actividad
El EOT identifica las
diferentes zonas de
actividad:
a. Protección de
infraestructura de
servicios públicos.
b. Conservación de
recursos hídricos.
c. Parcelaciones rurales.
d. Corredores viales de
servicios rurales.
e. Zonas Suburbanas.
3.Áreas Homogéneas de Tierra
(A.H.T.)
VALOR POTENCIAL
MALA A MUY MALA

REGULAR A MALA
MEDIANA A REGULAR
MEDIANA
MODERADAMENTE BUENA A MEDIANA
MODERADAMENTE BUENA

4. Cobertura uso actual.
Las actividades predominantes en el

área rural son:
1. Agrícola.
2. Bosques y áreas seminaturales.
3. Territorios artificiados.
4. Áreas húmedas.
5. Aguas superficiales,

5. Tipo según uso actual.

Se especifican los usos:
1. Cultivos semestrales (papa, maíz,

arveja, hortalizas, fresa)
2. Cultivos confinados están
representados en los viveros, flores,
hortalizas y galpones.
3. Bosques y áreas seminaturales
(arbustos y matorrales).
4. Territorios artificializados (Vivienda
campestre dispersa).
5. Territorios artificializados (Zonas
Comerciales).
6. Superficies de agua.

6. Aguas superficiales.
Se clasifican las Aguas superficiales

en:
1. Zonas con Aguas Abundantes.

2. Zonas con Aguas Suficientes.
3. Zona con Aguas Escasas.
4. Zonas Sin Aguas.

7. Vías
Clasificación de las vías:
1. Zona con vías buenas.

2. Zona con vías regulares.
3. Zona con vías malas.
4. Zonas sin vías.

MAPA DE ZONAS
HOMOGÉNEAS
FÍSICAS
– MUNICIPIO EL
ROSAL (CUND.)



ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
– MUNICIPIO EL ROSAL (CUND.)
Para la determinación de las zonas homogéneas

geoeconómicas se ubicaron dentro de las zonas
homogéneas físicas los predios que sirven como
puntos de investigación, para calcular los valores
unitarios del suelo.
• El número sugerido de puntos de investigación de

acuerdo a la metodología es del 1% del total de
predios + 15, lo cual seria 3400*1%= 34 +15 = 49.
ZGE – MUNICIPIO EL ROSAL (CUND.)
Para la determinación de los valores de terreno y

Construcción para los puntos de investigación, se
realizan dos procedimientos:
• Investigación indirecta: estudio del mercado
inmobiliario.
• Investigación directa: Aplicación de otros métodos

de avalúos comerciales o la elaboración de
encuestas.
Investigación indirecta:

Investigación Directa – Encuestas:
Se realizaron cinco (5) encuestas por cada predio seleccionado o

punto de investigación, teniendo en cuenta los siguientes criterios:
• Sobre el plano de las zonas homogéneas físicas se

seleccionaron varios puntos dependiendo de la extensión,
forma y tamaño de los predios de la zona homogénea física y se
enumeraron en forma secuencial.
• Se realizó una distribución espacial de los puntos dentro de la
zona homogénea física.
• Se reconocieron en terreno los predios y se tomaron las
respectivas fotos.
Investigación Directa – Encuestas:

Una vez seleccionados los puntos de investigación en las zonas
homogéneas físicas se procedió a realizar las encuestas con
personas conocedoras del municipio en el mercado
inmobiliario local y profesionales relacionados con el área
inmobiliaria.
Las personas seleccionadas tienen relación con el mercado

inmobiliario de acuerdo a su profesión:
• Profesionales en ingeniería.
• Peritos avaluadores.
• Comisionistas inmobiliarios.
Cálculo de valores de terreno por punto de investigación (Encuestas)

Procesamiento de datos por punto de investigación

Cálculo de zonas homogéneas geoeconómicas:

Tabla de valores para avalúo del terreno rural.

MAPA DE ZGE –
MUNICIPIO EL ROSAL
(CUND.)

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
El valor unitario de las construcciones se establece a partir de

puntos de investigación económica para cada tipo de construcción.
Los factores que inciden en el avalúo de las construcciones y/o

edificaciones son:
a) Los materiales de construcción y su calidad.

b) La tipología de las construcciones.
c) Las condiciones urbanísticas y arquitectónicas.
d) La normatividad definida en el plano o esquema de
ordenamiento territorial.
e) La edad o vetustez.

Tabla de calificación IGAC según el uso.



Puntos de investigación de la construcción.

El destino predominante en el área rural es el residencial, por lo tanto
las tablas elaboradas son las residenciales, se seleccionaron 20 puntos
de investigación.
Para la determinación de los precios de la construcción se realizó el

siguiente procedimiento:
• Se tomaron las fotografías de los diferentes tipos de construcciones
de vivienda.
• Se convocaron a cinco (5) expertos en construcciones de vivienda.
• Se realizó una ronda de avalúos de construcciones donde cada uno
daba su concepto sobre el valor de las construcciones mostradas.
• Entre los cinco se dio un concepto del valor de cada construcción.
Modelos econométricos (Cálculo de regresiones)
En estadística, el análisis de la regresión es un proceso estadístico
para estimar las relaciones entre variables. Incluye muchas
técnicas para el modelado y análisis de diversas variables, cuando
la atención se centra en la relación entre una variable
dependiente y una o más variables independientes (o
predictoras).
El análisis de regresión ayuda a entender cómo el valor de la

variable dependiente varía al cambiar el valor de una de las
variables independientes, manteniendo el valor de las otras
variables independientes fijas.
Modelos econométricos (Cálculo de regresiones)

Tablas de valores unitarios de construcción

AVALUOS MASIVOS EN OTROS PAISES
Argentina
El Avalúo General Inmobiliario, es la determinación simultánea de todos los valores
básicos de todos los inmuebles, su actualización, transcurrido un tiempo establecido
por la legislación que lo rige, se denomina Revalúo General Inmobiliario.
La valuación fiscal parcelaria, para inmuebles rurales, comprende la tierra libre de

mejoras rural más instalaciones y obras accesorias y plantaciones.
Casi la totalidad de las provincias argentinas usan similares métodos valuatorios con
algunas diferencias entre ellos.
La valuación parcela rural se determina por:
Valuación parcela rural = Valor de la Tierra Libre de Mejoras + Valor de los edificios +
Valor de las Instalaciones Complementarias y Obras Accesorias + Valor de las
Plantaciones
Argentina
En la clasificación de la tierra libre de mejoras, la mayoría de las provincias

establecen Valores Unitarios Básicos a partir la diferenciación y definición de
la tierra en Urbana, Suburbana, Subrural y Rural.
La clasificación de las tierras está dada por las características topográficas que
determinan la bondad o desmejoras del suelo.
El factor de calidad y características extrínsecas del suelo son factores para la

fijación de los VUB de acuerdo a zonas de calidades similares de suelo,
vegetación y demás características agrológicas, como así también, la vecindad
y clases de vías de comunicación y su distancia a centros de consumo o
estaciones y puertos de embarque. Los valores así obtenidos, aplicados a la
superficie de los inmuebles finalmente determinan el valor de las parcelas

Costa Rica
El modelo de valoración para Costa Rica lo estableció el Órgano de Normalización
Técnica, ONT noviembre 2000, dicho modelo está conformado por dos métodos de
valoración, uno para terrenos y el otro para las construcciones.
El modelo cuenta con tres herramientas: la plataforma de Valores de Terrenos por

Zonas Homogéneas, la plataforma de Valores Base Unitarios por Tipología
Constructiva y el Programa de Valoración.
La plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas, es una herramienta

donde está determinado el valor zonal de los diferentes sectores en los distritos y
en el cantón en general. Está conformada por:
• un informe técnico (descripción literal del cantón y sus zonas),
• un mapa de vías,
• un mapa de uso de la tierra,
• un mapa de pendientes y
• el mapa de valores de terrenos por zonas homogéneas.
Chile
La tasación fiscal agrícola considera fundamentalmente la tasación del suelo.

Las construcciones sólo se avalúan cuando el predio cuenta con casa
patronal, o con establecimientos cuyo fin sea la obtención de productos
agropecuarios primarios, vegetales o animales. La actividad ejercida en estos
establecimientos es considerada agrícola para todos los efectos legales.
La base para la tasación de estos predios es la clasificación de sus suelos y,

para estos efectos, el Servicio de Impuestos Internos adaptó la clasificación
efectuada por el proyecto Aero fotogramétrico Chile/OEA/BID, realizado por el
Instituto de Investigación de Recursos Naturales (IREN) el año 1961.
Esta clasificación caracteriza la capacidad de uso de los suelos según factores

como geomorfología, geología, textura, estructura, profundidad (real y
potencial), hidrografía y limitantes edafológicas.
Ecuador-Quito
La valoración predial rural para Quito tiene en cuenta:
• Áreas homogéneas de investigación valorativa rural (AIVAR)
En las áreas parroquiales rurales, se establecen áreas homogéneas tomando en cuenta

sus características de: clima y ecología, fisiografía, topografía, infraestructura de
servicios, el sistema vial, sectores donde predominen predios pequeños, medianos y
grandes, la cercanía a centros urbanos, poblados, de comercio, zonas con riego y el
uso de la tierra, estas áreas se denominan “Áreas de Investigación Valorativas Rurales”
(AIVAR), se plasman sobre las cartas topográficas o documentos geométricos.
De estas áreas, se irradia la influencia, hacia las zonas en que no hay información
como son los páramos y estribaciones de la cordillera, siguiendo el curso de las
cuencas hidrográficas, lo que genera en definitiva Ambientes Valorativos Rurales,
sobre cada uno de los cuales se determina un solo sistema de valores.

Ecuador-Quito
• Valor de la tierra rural con usos: agropecuario, forestal y de protección, habitacional,
vacacional y de recreación.
El valor de la tierra rural es influenciado por factores como: polos de desarrollo

(servicios), clases agrológicas, tamaño predial, riego y nivel de tecnificación.
Se utiliza la metodología de “Valor de Mercado” para valorar tierras, basado en las leyes
de la oferta y la demanda.
Las encuestas se receptan en sitios donde existen cambios en el valor y deseabilidad de

terrenos, como:
• Vías públicas carrozables, acuáticas, férreas y aéreas;
• intersección y cruce de vías, límite rural-urbano;
• centros de atracción económica como caseríos, núcleos recreacionales, puestos de
compra-venta de productos, sitios con clases Agrológicas principalmente la
predominante del sector;

Ecuador-Quito
• cambios bruscos en la topografía;
• sitios con predios con explotaciones tecnificadas o tradicionales y sitios con o sin
riego.
Con base en las encuestas, en cada zona (AIVAR), se determina la mediana de los datos
de precios de la tierra.
• Clases agrológicas de la tierra.
La investigación de mercado se la relaciona con la potencialidad que tiene la tierra

para producir cosechas, o sea, con la Clasificación Agrológica, que establece 8 clases
potenciales de uso de la tierra, 4 primeras de uso agrícola y cuatro no agrícolas,
estableciéndose una diferencia valorativa de la tierra, según la misma tenga mayor o
menor potencial productivo.

Brasil
Su principal objetivo es apoyar el cobro de impuestos inmobiliario y otros

usos basados en los valores de las propiedades, como por ejemplo: la
contribución de mejora (recuperación de plusvalías), apoyar procesos de
desapropiación y apropiación de inmuebles, ofrecer indicadores de
desarrollo urbano para el establecimiento de planes de control e incentivo a
la ocupación del suelo, entre otros.
La evaluación masiva de inmuebles urbanos en Brasil es de responsabilidad

del municipio, mientras el área rústica es de competencia del gobierno
federal.
Sin embargo, para el cobro del Impuesto Territorial Rústico (ITR) los valores
de las propiedades son declarados por los propietarios de los inmuebles, no
existiendo trabajos corrientes de evaluación masiva para ese medio.
España
El valor está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las
construcciones. Su referencia es el valor de mercado, mediante la aplicación
de un coeficiente que se fija mediante orden ministerial y que la actualidad
es de 0,50.
Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza

urbana, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales, es
decir tiene un carácter residual.
Para la determinación de su valor, se tendrá en cuenta su localización,

circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la
producción.

España
El valor catastral de un inmueble rústico está dado por:
Valor Catastral = (VSA) + (VSC + VCON) * RM
VSA: es el valor de los terrenos con aprovechamiento agrario incluyendo los

coeficientes correctores;
VSC: es el valor de los terrenos ocupados por las construcciones incluyendo los
coeficientes correctores por tipología de construcción;
VCON: es el valor de las construcciones y
RM: coeficiente de referencia al mercado, fijado actualmente en 0,50.

España
Los criterios y límites de la valoración rústica están establecidos por el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), por la Dirección General
del Catastro, así como su referencia al mercado, los procedimientos de
valoración colectiva y las Ponencias de valores.
Respecto a los estudios de mercado y metodología de valoración, se están

estudiando las bases para su reglamentación, con un criterio similar:
• Utilización del Observatorio Catastral del mercado Inmobiliario.

• Tratamiento de las muestras mediante modelos matemáticos de regresión y
modelos basados en Inteligencia Artificial (IA) mediante Redes Neuronales
Artificiales (RNA).
• Toda esta labor también se está realizando, al igual que para los bienes
inmuebles rústicos, a través del Sistema de Información Geográfico del
Catastro, SIGCA2.
Gracias…

Avaluos Especiales Masivos ZHF Y ZGE JJ 2020

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CATEGORÍA 6 - AVALÚOS DE INMUEBLES ESPECIALES

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

FINES COMERCIALES FINES CATASTRALES

Valuación: Individual Valuación: Muestral

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

AVALÚOS PUNTUALES AVALÚOS MASIVOS

• Decreto 1420 de 1998. • Ley 14 de 1983.

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Son espacios geográficos con características

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

2- DISPONIBILIDAD DE AGUAS SUPERFICIALES

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

4- USO DEL SUELO

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Son los espacios geográficos determinados

Artículo 52.- Resolución 70 de 2011- IGAC

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

En el área rural las clases de

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

MALA A MUY MALA

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

4. Cobertura uso actual.

Las actividades predominantes en el

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

5. Tipo según uso actual.

1. Cultivos semestrales (papa, maíz,

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Se clasifican las Aguas superficiales

1. Zonas con Aguas Abundantes.

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Clasificación de las vías:

1. Zona con vías buenas.

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Para la determinación de las zonas homogéneas

• El número sugerido de puntos de investigación de

Para la determinación de los valores de terreno y

• Investigación directa: Aplicación de otros métodos

JAIRO JARAMILLO C. – Ing. Catastral y Geodesta

Investigación Directa – Encuestas:

Se realizaron cinco (5) encuestas por cada predio seleccionado o

• Sobre el plano de las zonas homogéneas físicas se

Investigación Directa – Encuestas:

Las personas seleccionadas tienen relación con el mercado