SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 287-2008-SUNARP-TR-A

Arequipa, 26 de Setiembre de 2008.

APELANTE : ANDREA VARGAS DE CRUZ

TÍTULO : No. 7467 DEL 08.04.2008
RECURSO : No. 08012876 DEL 07.07.2008
REGISTRO : REGISTRO DE PREDIOS DE JULIACA.
ACTO (S) : PRIMERA DE DOMINIO.

SUMILLA

INMATRICULACIÓN O PRIMERA DE DOMINIO

“La inmatriculación o primera de dominio es la excepción al principio registral de tracto

sucesivo, en consecuencia cuando se presenta al Registro un título por el cual se solicita
incorporar a éste un predio, se debe proceder a analizar únicamente el título en virtud del cual
se solicita la inmatriculación, a la luz de la normatividad vigente sobre la materia, a efectos de
determinar su procedencia”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inmatriculación del predio

ubicado en el Jirón Azangaro de la ciudad de Juliaca, Urbanización “San
Isidro”, de la provincia de San Román, predio que cuenta con un área de 98.00
m2.; en favor de Francisco Javier Cruz Quispe y de su esposa Andrea Vargas
Huanca.

Con tal finalidad se adjuntan, entre otros, los siguientes documentos:

a) Copia simple del DNI de Andrea Vargas de Cruz.

b) Plano perimétrico y de ubicación.
c) Memoria descriptiva.
d) Testimonio de la escritura pública de compraventa de fecha 09 de abril de
1980, otorgada ante notario público de Juliaca Hildebrando Castillo Sachun.
e) Certificado de numeración expedido por la Municipalidad Provincial de San
Román Juliaca.

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f) Certificado negativo de catastro.

g) Copia legalizada notarialmente de la partida de matrimonio de Francisco
Javier Cruz Quispe y Andrea Vargas Huanca.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público David Alberto Silva Acevedo formuló observación en los

siguientes términos:

“1) De conformidad con el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos “NINGUNA INSCRIPCIÓN, SALVO LA PRIMERA SE EXTIENDE SIN
QUE ESTÉ INSCRITO O SE INSCRIBA EL DERECHO DE DONDE EMANA O EL ACTO
PREVIO NECESARIO O ADECUADO PARA SU EXTENSIÓN…”.

2) De la escritura pública de fecha 09/04/1980 la misma que daría mérito a la presente

inmatriculación, se puede observar que como comprador participa don Francisco Quispe
Chipana y como vendedor don Francisco Javier Cruz Quispe, ambos que tienen la condición
civil de casados, no habiendo participado en dicho acto jurídico ninguno de los cónyuges de las
personas antes citadas; en consecuencia y de conformidad al artículo 292° y 315° del Código
Procesal Civil, deberá realizar la ratificación notarial de dicha transferencia con la
participación de los cónyuges de las personas antes citadas, confirmando el acto jurídico
celebrado mediante la escritura de fecha 09/04/1980.
A LA SUBSANACIÓN
La documentación presentada en la subsanación resulta insuficiente para levantar las
observaciones señaladas; en consecuencia deberá presentar el documento notarial de
RATIFICACIÓN de parte de los cónyuges (del comprador y del vendedor), confirmando la
transferencia materia de la presente, luego se procederá a atender a la rogatoria indicada en el
presente título.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante ampara su impugnación básicamente en que en el cuerpo de la

escritura participan como contratantes en su calidad de vendedor Francisco
Quispe Chipana y como comprador Francisco Javier Cruz Quispe, y que como
lo dispone el Art. 57 de la Ley de Notariado N° 26002, cuerpo de la escritura
pública, en su letra A) prescribe: La declaración de voluntad de los otorgantes
contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente.
Señala, en el recurso, que de la minuta insertada en la escritura pública, se
puede ver que participan como contratantes, vendedor Francisco Quispe
Chipana y comprador Francisco Javier Cruz Quispe. Asimismo, señala que no
es posible la ratificación de la cónyuge del vendedor Francisco Quispe Chipana
por cuanto como aparece del certificado de inscripción emitido por la RENIEC,
al momento de efectuarse la compraventa era soltero. Respecto de la
ratificación de la cónyuge del comprador Francisco Javier Cruz Quispe,
manifiesta que la ha efectuado expresamente al solicitar la inscripción y que
con la partida de matrimonio se puede ver que ha contraído matrimonio en

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fecha 22 de enero de 1976, es decir que el lote de terreno fue adquirido dentro
de la vigencia del matrimonio.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En vista que el acto solicitado es una primera de dominio, el predio objeto de

inscripción no cuenta con antecedentes registrales.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a

determinar es:

Si la documentación presentada cumple con los requisitos establecidos por la

normatividad vigente para la inscripción de una primera de dominio.

VI. ANÁLISIS

1. El artículo II de la Ley del Procedimiento Administrativo General No. 27444,

si bien establece como regla general que ella regula la actuación
administrativa del Estado y el procedimiento administrativo común
desarrollado en las entidades, sin embargo, también admite la posibilidad
que existan procedimientos especiales, a los cuales se les aplicará su
normativa especial y, de manera supletoria, la Ley 27444.

2. A su vez, el Código Civil, que en su Libro IX regula a los “Registros

Públicos”, dispone en el artículo 2009º que esta entidad se sujeta a lo
dispuesto en dicho Código, a sus leyes y reglamentos especiales.

3. Bajo estos parámetros y atendiendo a la especialidad del procedimiento

registral es que mediante sucesivos dispositivos legales se han aprobado
los diversos reglamentos que regulan los actos inscribibles, requisitos y
demás relativos al quehacer registral.

4. Así tenemos que por Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos No. 079-2005-SUNARP/SN, se aprobó el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual en su
artículo 1º reconoce la especial naturaleza de este procedimiento,
estableciendo expresamente que “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir
el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”.

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5. También tenemos la Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos No. 248-2008-SUNARP/SN, que aprueba el nuevo
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios(RIRP), que contiene
los requisitos relativos a las inscripciones en el referido Registro.

6. Los artículos 2015º del Código Civil y VI del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, recogen el principio registral
de tracto sucesivo, según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el
acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario. De ese modo, se admite como excepción a dicho principio (tracto
sucesivo) el supuesto de la inmatriculación.

7. La inmatriculación puede ser definida como el ingreso de un predio al

Registro1, entendida como aquel asiento que carece de soporte causal en
otro anterior, razón por la que significa un límite inicial a la exigencia del
tracto sucesivo.

La inmatriculación determina la apertura de una partida registral para un

determinado predio en virtud al principio de especialidad consagrado en el
artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, principio que sustenta el orden en la incorporación de los actos o
derechos al Registro de Predios, permitiendo que en la partida
correspondiente se organicen los derechos y actos que sobre dicha unidad
inmobiliaria recaigan, determinando de ese modo su situación jurídica.

8. El artículo 2018º del Código Civil establece los requisitos necesarios para la
inmatriculación de un inmueble, señalando que se debe exhibir títulos por
un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios;
de ello se concluye que, por regla general, en nuestro sistema registral la
inmatriculación será siempre una primera de dominio.

Asimismo, el artículo 17 del nuevo RIRP (Art. 15 del anterior RIRP)

establece las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con
antigüedad de cinco años, señalando que no se requiere pluralidad de
títulos cuando el título tiene por sí la antigüedad requerida y que el cómputo
se efectuará a partir de la fecha cierta del título que contiene la adquisición.

Adicionalmente, el artículo 20º del citado Reglamento (Art. 18 del anterior

RIRP), establece los documentos técnicos que deben presentarse para la
inmatriculación de predios. 2

1
El artículo 16 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que “La
inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera
inscripción de dominio, salvo disposición distinta”.
2
Artículo 20.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red
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9. Conforme se expresó en los puntos del análisis que anteceden, la

inmatriculación o primera de dominio es la excepción al principio registral de
tracto sucesivo, en consecuencia, cuando se presenta al Registro un título
por el cual se solicita incorporar a éste un predio, no procede exigir se
proporcione el antecedente registral (ya que no existe), ni la inscripción
previa del derecho del transferente, sino que se debe proceder a analizar
únicamente el título en virtud del cual se solicita la inmatriculación, a la luz
de la normatividad vigente sobre la materia, a efectos de determinar su
procedencia, ya que no existe partida registral abierta con la cual confrontar
el título presentado.

10. La antigüedad de cinco años requerida al título para que de mérito a la

inmatriculación, esta relacionada con la figura de la prescripción adquisitiva
de dominio, pues la ley presume que la posesión por ese lapso de tiempo lo
convierte en propietario del predio, por ello no es necesario, cuando el título
tiene la antigüedad requerida, que se acompañen otros que acrediten la
adquisición del transferente, ni aquellos que acrediten la adquisición
inicial(prueba diabólica).

Para la calificación de una inmatriculación debe estarse a lo manifestado

por los otorgantes del acto respecto de la titularidad del predio, ya que no
es posible confrontar si lo declarado concuerda o es compatible con los
asientos registrales, en vista, que en este caso, no existe partida registral
abierta, por tanto, el alcance de la calificación respecto de la titularidad es
de lo que resulta del título.

11. El artículo 1328 del Código Civil de 1936, vigente a la fecha de celebración
del acto, recogido por los artículos 1361 y 1362 del Código Civil actual,

Geodésica Nacional
Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de
levantamiento catastral, a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, además de los requisitos
específicos establecidos en el presente reglamento, se presentará el plano catastral con los demás
requisitos establecidos en dicho Decreto Supremo. Tratándose de predios ubicados en zonas no
catastradas, se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador
competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente.
En el caso de predios rurales ubicados en áreas catastradas se presentará el certificado catastral a que
se refiere el Decreto Legislativo N° 667 otorgado por la autoridad competente en materia rural.
Tratándose de predios rurales ubicados en áreas no catastradas, pero que cuentan con planos
catastrales se presentará el plano catastral del predio a inmatricular donde conste su código referencia
catastral. Tratándose de predios ubicados en área no catastrada y que no cuentan con plano catastral,
se presentará el plano perimétrico del predio elaborado y firmado por verificador y debidamente
visado por la autoridad competente en materia rural, el que contendrá el respectivo código de
referencia catastral. En ambos supuestos se acompañará además la memoria descriptiva del predio
firmado por verificador, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, visada por la
autoridad competente.
Los planos a los que refiere el presente artículo deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica
Nacional referida al datum y proyección de coordenadas oficiales.
En el supuesto del segundo párrafo del artículo 16, los planos deben graficar el límite o límites
distritales correspondientes.
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establecía que “Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado

en ellos, y deben ejecutarse según las reglas de la buena fe y común
intención de las partes”. Asimismo, el Artículo 168 del Código Civil actual,
respecto de la interpretación del acto jurídico prescribe que, “El acto jurídico
debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y
según el principio de la buena fe”. De acuerdo a esta regla de
interpretación, cuando los términos del acto jurídico son claros, no dejan
duda sobre la voluntad real del agente, debe estarse al sentido literal de los
mismos, debiendo entenderse que las partes han actuado de la manera
debida y esperada.

El artículo 188 del Código Civil de 1936 establecía lo siguiente: “El marido
es el administrador de los bienes comunes con las facultades que le
confiere la Ley, requiriéndose la intervención de la mujer cuando se trate de
disponer o gravar bienes comunes a título oneroso”. De una interpretación
contrario sensu de dicho artículo, se concluye que para los actos de
adquisición no se requiere la intervención de la esposa, y por tanto de su
ratificación. En todo caso de conformidad con el artículo 184 del citado
código, los bienes adquiridos a título oneroso por uno de los cónyuges
tienen la calidad de bienes comunes.

12. Ahora, respecto al caso concreto que nos ocupa, si bien consta de la
escritura pública de fecha 09 de abril de 1980 en la parte introductoria que
el vendedor Francisco Quispe Chipana tiene el estado civil de casado, se
indica en la cláusula primera de la citada escritura, de manera clara, que el
señor Francisco Quispe Chipana es propietario del predio que se solicita
inmatricular, por lo que, de acuerdo a lo expresado en el título, siendo el
inmueble sólo de su propiedad no requiere de la intervención de su
cónyuge(Artículo 178 C.C. 1936), ni de su ratificación, siendo irrelevante en
el presente caso determinar el verdadero estado civil del vendedor.
Asimismo, en vista que no se requiere la intervención de la cónyuge en los
actos de adquisición de un inmueble, y por tanto de su ratificación, de
conformidad con el Código Civil de 1936, vigente a la fecha de adquisición
del inmueble a inmatricular, es que corresponde revocar la observación
formulada.

Cabe precisar que la inscripción de una inmatriculación no esta protegida

por el principio de fe publica registral, por cuanto no esta sustentada en una
inscripción anterior.

13. Finalmente, de la verificación efectuada a la liquidación de derechos, de

conformidad con lo dispuesto por el penúltimo párrafo del Artículo 1563 del

3
Artículo 156.- Ponencias, votación y resolución del recurso (…)
Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el
Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de sta,
determinar dichos derechos (…)
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Reglamento General de los Registros Públicos, se determina que los

derechos registrales a pagar por el acto solicitado alcanzan a la suma de
S/.77.00, y en vista, que la apelante ha abonado la cantidad de S/.78.00, es
que corresponde devolver la suma de S/.1.00.

Interviene como vocal suplente María Teresa Salazar Mendoza, de acuerdo

a la Resolución Nº 186-2008-SUNARP/PT del 08.09.2008.

Estando a lo acordado por unanimidad, y contando con prórroga para resolver,

otorgada mediante Resolución del Presidente No. 159-2008-SUNARP/PT, de
fecha 07.08.2008

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público, y disponer la

inscripción del título venido en grado, por los fundamentos expuestos en el
análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese

JORGE LUIS TAPIA PALACIOS

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

RAÚL DELGADO NIETO MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA

Vocal de la Quinta Sala Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

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