Prete Pe Br eae ern Ese Bane esr Nee aus TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. -99Z -2015-SUNARP-TR-L Lima, 21 mato 2015 APELANTE : MARIA DEL PILAR ARRIAGA DOMINGUEZ TITULO :N°-4236245 del 11/12/2014. RECURSO : HTD. N° 18171 del 3/3/2045. REGISTRO : Predios de Lima. ACTO (s) 2 Adecuacién del reglamento interno. ‘SUMILLA CRITERIO DE ASIGNACION DE PORCENTAJES ‘No corresponde a las instancias registrales cuestionar la determinacién de los porcentajes de participacién en los bienes y gastos comunes en e! supuesto que se opte por el criterio de uso de los bienes comunes. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcion de la adecuacién del reglamento interno que rige la edificacién del predio inscrito a foja 417 del tomo 264 que continua en la partida registral N° 07024178 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: = Copia del acta de junta de propietarios del 20/12/2013 certificada el 29/9/2014 ante el notario de Lima Luis Benjamin Gutiérrez Adrianzén. - Constancia de convocatoria a la junta de propietarios del 20/12/2013 suscrito por Inés Yoshimoto Oguino, Roman Rufino Antunez Trejo, Oscar Orlando Portocarrero Quevedo en representacién del Fondo de Empleados de Banco de la Nacién — FEBAN con firmas certificadas el 17/3/2014 ante el notario de Lima Luis Benjamin Gutiérrez Adrianzén. - Escrito de subsanacién del 29/1/2015 suscrito por Maria del Pilar Arriaga Dominguez - Documento privado que contiene el reglamento interno suscrito por Oscar Orlando Portocarrero Quevedo en representacién del Fondo de Empleados de Banco de la Nacién ~ FEBAN con firma certificada el 4/4/2014 ante el notario de Lima Luis Benjamin Gutiérrez Adrianzén. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Sonia Florinda Campos Fernandez observé el titulo en los siguientes términos:“Vista la documentaci6n adjunta en via de reingreso, se reitera el siguiente extremo en tanto no se aprecia aclaracién en la documentacién subsanatoria. Sirvase considerar que el criterio asignado no permite una diferenciacién entre los porcentajes asignados, que forma parte de la razonabilidad exigida por el articulo 130 de! Reglamento de la Ley N° 27157. Sirvase considerar lo sefialado en la siguiente resolucién emitida por el Tribunal: Resolucion N° 334-2014-SUNARP-TR-L de 2/20/2014 Sumilla:. CRITERIO PARA ASIGNACION DE PORCENTAJES ‘El porcentaje de participacion sobre las zonas y servicios comunes establecido en el regiamento Intemo para las unidades de propiedad exclusiva debe obedecer a la aplicacién de. criterios razonables_que permitan verificar la diferenciacién en el caso de haberse establecido a: Subsistiendo la observaci6n: ADECUACION Y MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO 1 En el Art. 6 y 7 del regiamento se indica que el criterio para la asignacion de porcentajes sobre los bienes y gastos comunes ha sido determinado en funcién al uso de las zonas comunes, sin embargo teniendo el mismo uso, muchos de las unidades tienen porcentajes diferentes. Sirvase aclarar. Base legal: Principio de prioridad preferente, norma V del Titulo Preliminar y Art, 31 y 32 def TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, concordante con el Art. 2011 del Cédigo Civil. Ley N° 27157 y D.S. N° 035- 2006-VIVIENDA.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sefiala, entre otros, los siguientes fundamentos: - De acuerdo al articulo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157 la participacién en los bienes comunes se establecera atendiendo a criterios, fazonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacion de éstas, los usos a los que estén destinados; esto concordado con el Ultimo parrafo del articulo 138 de! mismo cuerpo legal que indica: (...) El pago de los gastos comunes, se efectuara de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el niimero de personas que cocupan las secciones, la ubicacién o accesibilidad de las mismas, etc. - De las normas precitadas, los criterios para determinar el porcentaje de participacién se establecié en “numerus apertus", esto es, no existe una lista de criterios, sino es la junta de propietarios segin sus intereses, quien tiene la potestad de determinarlos. Lo antes dicho es sefialado por el Tribunal Registral mediante Resolucién N° 2086-2014-SUNARP-TR-L que indica: “(...) de acuerdo a la normativa que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, se deja libertad para que los propietarios establezcan los criterios de division de las participaciones sobre los bienes comunes, criterios que establecerin de acuerdo a sus necesidades,RESOLUCION No. - 9 7 -2015-SUNARP-TR-L intereses 0 @ aspectos objetivos que distribuyan de la mejor forma posible el derecho de propiedad sobre los bienes comunes. ~ Si el criterio para la asignacién de los porcentajes de participacién en los bienes y gastos comunes, se establece en base al acuerdo de los propietarios de la edificacién, entonces no es correcto cuestionar el criterio indicado en el reglamento interno materia de calificacién, habiéndose determinado que el criterio sea el uso de las zonas comunes. - Ahora, el criterio establecido (e! uso de las zonas comunes) es uno no cuantificable, esto es, no es posible mediante este criterio, determinar el porcentaje de participacién utilizando una operacién numérica 0 matematica, por fo que es potestad de la junta de propietarios determinan como se aplicaré dicho criterio para la determinacién del porcentaje de participacion en los gastos comunes. ~ Segun lo antes dicho no es valido afirmar, como sefiala la Registradora, que como todas las unidades inmobiliarias tienen el mismo uso de las zonas comunes, los porcentajes de participaci6n tienen que ser los mismos, esta afirmacién es subjetiva y no basada en el reglamento intemo ni en las normas que lo regulan. - Asimismo, reitera que el criterio utilzado para la determinacién de los porcentajes de participacion es el uso de las zonas comunes y no el uso de las unidades inmobiliarias, lo cual consta en el reglamento interno materia de calificacién. ANTECEDENTE REGISTRAL A foja 417 del tomo 264 que continiia en la partida registral N° 07024178 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en el jiron Camana N° 390 — 398 y el jirén Ica, el cual se encuentra sujeto al régimen de propiedad horizontal conforme al reglamento inscrito en el asiento 6 de la foja 421 del mismo tomo (titulo archivado N° 1210 del 13/2/1970), habiéndose independizado las secciones de propiedad exclusiva y quedando reducida la citada partida a las zonas comunes. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral de! abogado Rafael M. Huaranga Clerque De lo expuesto y de! andlisis de! caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: - Sien el reglamento intemo de propiedad exclusiva y propiedad comun se opté por el criterio de uso de las zonas comunes para determinar el porcentaje de participacién en las zonas y gastos comunes {corresponde a las instancias registrales cuestionar la determinacién de dichos porcentajes? ANALISIS 4. Conforme se aprecia de los antecedentes registrales del predio, el teglamento intemo inscrito en el asiento 6 de la foja 421 del mismo 264 del Registro de Predios de Lima, fue otorgado cuando se encontraba vigente la Ley que estable que las secciones en que se divide cada piso de un edificio. podran pertenecer a diferentes propietarios (Ley N° 10726) la misma quefuera derogada por el Decreto Ley N° 22112, norma que establecié el régimen de propiedad horizontal con caracter obligatorio para toda edificacién 0 conjunto de edificaciones integrados por secciones de dominio comtn y por servicios comunes. Actualmente, esta norma se encuentra derogada por la Ley 27157, Ley de Regularizacion de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin, publicada el 20/7/1999 y que resulta aplicable a los diversos actos que involucren predios en los que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comin, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerias comerciales, entre otros. 2. En la Tercera Disposicién Final de la Ley N° 27157 consta la obligatoriedad de la adecuacion de los Reglamentos intemos: “Los reglamentos intermos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacién de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoria de los propietarios en primera convocatoria y de fos que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarén por la mayoria de los concurrentes a la Junta de Propietarios’” En virtud a dicha disposicién, mediante junta de propietarios del 20/12/2013 se acuerda la adecuacién a la nueva normativa y modificacion del reglamento interno, el cual presenta el contenido obligatorio al que hace referencia el articulo 42' de la Ley N° 27157. 3. Uno de los aspectos a regular por el reglamento intemo es el porcentaje que a cada propietario corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacién, mantenimiento y administracién de la edificacién, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios, conforme al inciso d) del articulo 42 de la Ley N° 27157. A mayor abundamiento el articulo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, contempla en sus incisos f) y g) como contenido del reglamento interno respecto a dicho t6pico lo siguiente’ “Articulo 153.- Contenido * Amtculo 42.- Del contenido ; EI Reglamento Interno debe contener, oblgatoriamente, lo siguiente: 2) La descripcion de las secciones, con indicacién del area construida de las mismas y destino 0 uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industia, oficina, cochera u otros); 'b) Los bienes de propiedad comin y los servicios comunes; ©) Los derechos y obligaciones de los propletarios, @) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al eriterio adoptado por el Reglamento Intemo, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, a conservacion, mantenimiento y administracion de la edificacién, y en las volaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; @) Todo lo relative a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quérum, votaciones, acuerdos, funciones y demas, de las Juntas de Propietarios.RESOLUCION No. - 99 -2015-SUNARP-TR-L Ei Reglamento Intemno deberd contener, obligatoriamente, fo siguiente: () 1 Los porcentajes de participacién que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. 9) Los porcentajes de participacién que corresponden a cada propietario en Jos gastos comunes, fos cuales serén iguales a los de participacién en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. OS Entonces, la asignacién de porcentajes de participacién que corresponden a cada uno de los propietarios sobre los bienes comunes y los gastos comunes debe abedecer al criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor, el cual deberé encontrarse recogido en el reglamento interno correspondiente. 4, Ahora bien, de lo resefiado en el considerando que precede, los Porcentajes de participacion que deben prever todo reglamento interno deben encontrarse referidos a dos aspectos: los bienes comunes y los gastos comunes. Segun lo dispuesto en el articulo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, la participacién en ta propiedad de los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccién de uso exclusive y corresponde ejercerio al propietario de la misma. Agrega dicha norma, que dicho porcentaje es determinado en el regiamento interno, y se establecera atendiendo a criterios razonables, como el area ocupada de las secciones exclusivas, fa ubicacion de éstas, los usos a los que estan destinadas, etc. De acuerdo a ello, el criterio empleado para determinar dichos porcentajes debe ser razonable, lo que equivale a decir, que éstos no deban ser determinados arbitrariamente, sino sobre la base de la aplicacién de algun método légico y justo, de alli que la propia norma ejemplifique ello consignando como criterios validos el area ocupada de las secciones exclusivas, su ubicacién 0 sus usos, los que al ser empleados para la determinacién de los porcentajes seran cuantificables por la junta de propietarios. Siendo ello asi, el acuerdo adoptado por la junta de propietarios del 20/12/2013 en la que se fija como criterio para la asignacién de Participacién sobre los bienes comunes al uso de las zonas_comunes, seguin fluye del articulo sexto del nuevo reglamento interno, resulta valido y concordante con lo dispuesto en el articulo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, ya que resulta un criterio razonable en la medida que dichos Porcentajes fueron determinados por la junta en atencién al uso que efectten los titulares de las secciones exclusivas sobre los bienes comunes. Ahora, si bien dicho criterio no resulta cuantificable y/o verificable por las instancias registrales como si ocurre en el supuesto de adoptarse el criterio de drea ocupada, ello no puede ser obstaculo para su inscripcién siempre que el criterio adoptado sea razonable y adoptado por los propietarios. 5. De otro lado, el articulo 138 del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone que el pago de los gastos comunes, se efectuaré de acuerdo con losporcentajes establecidos en el reglamento intemo, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacién o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacién en el dominio de los bienes comunes. Entonces, en el regiamento interno no sélo deben considerarse los porcentajes de participacién sobre los bienes comunes, sino también aquellos respecto al pago de los gastos comunes, cuyo criterio empleado para su determinacion, segiin fluye de dicha norma, obedeceria también a riterios razonables como ocurre con el criterio de determinacién de los porcentajes de participacién sobre los bienes comunes. Cabe destacar al respecto, que dichos porcentajes (de los bienes comunes y los gastos comunes) pueden no ser idénticos entre si, pues ello dependera del criterio que se adopte. En el presente caso, en el articulo 7 del nuevo reglamento interno se ha considerado que el porcentaje de participacién que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de los gastos que demande la atencién de los servicios comunes, la conservacién y el mantenimiento de las areas y/o los bienes comunes y la administracién de la unidad inmobiliaria, es determinado al uso de las zonas comunes. Entonces, estando a que el criterio de dichos porcentajes reside en el uso de las zonas comunes, éste resulta razonable més atin si el Reglamento de la Ley N° 27157 prevé como criterio al uso. Asimismo, si bien dicho criterio no resulta cuantificable y/o verificable por las instancias registrales como si ocurre en el supuesto de adoptarse el criterio de area ocupada, ello no puede ser obstaculo para su inscripcion siempre que el criterio adoptado sea razonable y adoptado por los propietarios. Asi también, el uso de los bienes comunes por {os propietarios de las unidades exclusivas no es el mismo como sostiene la Registradora, pues cada propietario usard segun sus propias necesidades. Asi por ejemplo puede darse el caso que solo algunas unidades exclusivas tengan vista a n patio o jardin, o que los propietarios de algunas unidades transiten con mas frecuencia por determinado pasadizo, 0 que usen las escaleras 0 ascensores mayor numero de veces que otros. Todo este uso seré cuantificable por los mismos propietarios y es diferenciable dependiendo de cada unidad exclusiva, de alli que siendo el criterio de asignacion de porcentaje: el uso de los bienes comunes, ello no implica que el porcentaje de participacion tenga que ser igual. 6. Adicionaiménte a lo sefialado, de la revision de los porcentajes consignados en el articulo tercero del reglamento interno inscrito se aprecia que los mismos resultan ser idénticos a los consignados en los articulos 6 y 7 del nuevo reglamento interno, por lo que !a‘adecuacion del mismo no importé la modificacién de éstos sino sdlo la incorporacién del criterio empleado para su determinacién, no correspondiendo a las instancias registrales cuestionar dicho extremo pues la cuantificacién de los porcentajes en funcién a dicho criterio coresponde a la junta deBEE He EH He EE 6 EE eH IRR vil. RESOLUCION No. - GU, -2015-SUNARP-TR-L propietarios, la que en el presente caso, optd por recoger los porcentajes consignados en el reglamento interno inscrito. 7. Con relacién a la Resolucion N° 334-2014-SUNARP-TR-L del 20/2/2014 en la cual se sustenta la Registradora para denegar la inscripcién, si bien en dicho caso el tribunal registral establecié que el porcentaje de participacién sobre zonas y servicios comunes debia obedecer a criterios razonables que permitan verificar la diferenciacién en caso de haberse establecido asi, no se estaba refiriendo a que el criterio adoptado por la junta de propietarios sea verificable por las instancias registrales, sino a que habiéndose fijado 2 criterios sin establecer cudles eran y 2 distribuciones distintas de porcentajes (1 para asignacién de porcentajes en los bienes comunes y otro para asignacién de porcentaje en los gastos comunes), no se podia establecer en la adecuacién del Reglamento Interno que ambos criterios adoptados eran en funcién del area construida, mas aun cuando muchas unidades (estacionamientos) no tenian area techada, En este caso era evidente que el Unico criterio adoptado no estaba en relacion a los 2 porcentajes de distribucién establecidos. En consecuencia, por todo lo expuesto corresponde revocar la observacién formulada y disponer su inscripcién en tanto la Registradora no advirtié algtin defecto adicional. Interviene la Vocal (s) Rocio Zulema Pefia Fuentes autorizada mediante Resolucin N° 112-2015-SUNARP/PT del 12/5/2015 modificada por la Resoluci6n N° 119-2015-SUNARPIPT del 14/5/2015. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION REVOCAR la observacién formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolucién y disponer su inscripcién previo pago de los derechos registrales de corresponder. Registrese y comuniquese. “Présidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral JAN POMA MORALES Rocio, ENA FUENTES: Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral Resolciones 2018/1236245-2014.do0