CAPITULO 6

1. CAPÍTULO 6 – GESTIÓN DE RIESGOS DEL PROYECTO

En todo proyecto inmobiliario es importante el análisis del riesgo para la correcta toma de
decisiones, incorporar el riesgo como variable en el análisis de operaciones y la toma de
decisiones es de vital importancia. Identificar, detectar, analizar y controlar el riesgo es un
elemento clave en la consecución de los objetivos de forma segura, garantizando la toma
de decisiones eficaces respecto al proyecto inmobiliario. la gestión del riesgo se define
como el proceso de identificar, analizar y evaluar el riesgo, y de esta forma establecer
estrategias para su tratamiento.

1.1. Identificar los riesgos

Para la identificación de riesgos es importante considerar los diferentes entornos en los
que se puede ubicar como son los entornos económicos, sociales, geográficos, jurídicos,
entre otros que influyen para la ejecución del proyecto inmobiliario)
entre los más importantes se tiene los riesgos:
 Riesgo de mercado: Correspondiente a la evolución de los tipos de interés y el
margen del crédito por parte de las entidades financieras, al bajar los tipos, los
préstamos hipotecarios son más baratos. las subidas de los tipos de interés, sin
embargo, reducen los rendimientos y pueden afectar negativamente al valor del
inmueble.

cómo se puede observar las tasas de interés para estos últimos meses han disminuido
considerablemente (tasas bajas de crédito hipotecario), uno de los factores mas
importantes de esta disminución sería el de promover e impulsar el crédito hipotecario,
porque durante el año del 2020 la pandemia genero un gran retroceso y afecto
económicamente de forma negativa a la población y la nación

 Riesgo de tipo de cambio: donde el inversionista puede estar expuesto a un riesgo

de tipo de cambio, si los activos subyacentes del instrumento financiero se
 negocian en una moneda distinta al instrumento, o si el instrumento financiero
cotiza en una moneda distinta a la moneda del país del inversionista.

Evolución del dólar mensual (últimos meses)

Cómo se puede observar el valor del dólar se incrementó al último mes, pero hubo una
gran variabilidad y cambios repentinos de valor considerable en los últimos meses
producto de la incertidumbre generada por las elecciones presidenciales en el país, donde
la política está relacionada directamente, e influye fuertemente en las relaciones de
comercio y valor del tipo de cambio internacional

 Riesgo por concentración de la demanda: referente a que la demanda se ha

concentrado en las principales ciudades del país y en sus alrededores. muchas
familias salen de las ciudades pensando en ahorrar costes. En Perú, el sector
inmobiliario permanece en crecimiento. Acorde a estadísticas señaladas por la
cámara de comercio de lima, el 2021 será un año de recuperación para el sector
inmobiliario. según esta institución, se proyecta que este crezca en dos dígitos (al
menos un 10 %). con precios estables en departamentos en venta en lima centro,
por ejemplo, la adquisición de alquiler y viviendas en el país se suma a las nuevas
tendencias del mercado inmobiliario luego de la crisis que ocasionó el covid-19. El
53% de los limeños interesados en adquirir un departamento busca que su futuro
hogar esté en un distrito cerca de la zona en la que vive. Como ejemplo, por
ejemplo, los que viven en el callao buscan comprar un inmueble en san miguel o
Magdalena. el estudio reveló que los vecinos de surco y chorrillos tienen mayor
fidelidad a la zona en la que viven, pues prefieren adquirir inmuebles en su mismo
distrito. Por otro lado, la principal razón por la que una persona busca una vivienda
 es para mejorar la calidad de vida de la familia, mientras que los factores decisivos
de compra son la ubicación del inmueble y el precio. En ese sentido la demanda es
bastante favorable para la ejecución del proyecto inmobiliario

 Riesgo de inflación: El BCR proyecta que para el 2021 la inflación se ubique en la

parte alta de su rango meta de entre 1-3%, por efectos transitorios de oferta,
mientras que durante el próximo año la cifra se mantendría en la mitad de dicho
rango. Citando como efectos transitorios el aumento de precios de combustibles y
el tipo de cambio, el presidente del BCR, Julio Velarde, dijo que la inflación para
este año se situará en un 3%, y para el 2022 en 2% con el cierre progresivo de la
brecha del producto. Subrayó que estas cifras dependen de “la confianza que
brinde el nuevo gobierno”. Durante una presentación por teleconferencia sobre el
reporte de inflación, Velarde subrayó que el incremento actual de 2.5% en la
inflación (en los últimos doce meses de junio 2020 a mayo 2021) es “temporal” y
que está en concordancia con el aumento registrado en la mayoría de países.
 Riesgo de impuestos: En mayo 2021 los ingresos tributarios del Gobierno Central
ascendieron a S/. 9 925 millones, cifra que representó un incremento de 32,8%
respecto de mayo 2020. A nivel de componentes, los tributos internos se
incrementaron 19,9%; al igual que los tributos aduaneros que se incrementaron
80,1%. Por otro lado, las devoluciones de impuestos se incrementaron en 33,1%.

 Riesgos medioambientales: Sobre los riesgos medioambientales, el proyecto

inmobiliario se sitúa en una zona donde no hay bajo riesgo de situaciones
perjudiciales de contaminación u otros puesto que el saneamiento es óptimo donde
se sitúa el terreno, además de que se cuenta con un buen espacio para el
desarrollo del proyecto inmobiliario

1.2. Análisis cualitativo de los riesgos

Para este análisis se hizo una matriz de riesgos en base a la probabilidad de ocurrencia y
el impacto en el proyecto donde definimos 3 tipos de riesgo (bajo, moderado, alto)

donde al hacer el análisis se tendría los siguientes resultados a consideración y juicio del
grupo
 Riesgo de mercado:
Para el riesgo del mercado se tiene una probabilidad de ocurrencia es muy bajo(valor 0.1)
puesto que en los últimos meses estuvo estable la evolución de tasas de interés por parte
de entidades financieras y el impacto como moderado(valor 0.2) por lo que se obtiene un
valor de 0.02, el cual seria un riesgo bajo
 Riesgo de tipo de cambio:
Para el riesgo del tipo de cambio la probabilidad es moderada (valor 0.5) porque hubo
cambios en los últimos meses debido a giros políticos, entre otros. Y con impacto
moderado también (valor 0.2) porque el incremento no es excesivamente alto, con lo cual
da un valor de 0.1 , el cual daría un riesgo moderado

 Riesgo por concentracion de la demanda:

Para este tipo de riesgo la probabilidad de ocurrencia es bajo (valor 0.3) , pero el impacto
que tiene si es moderado (valor 0,2) con lo que se tendría un valor de riesgo de 0.6 , riesgo
moderado

 Riesgo de inflación:
Para este tipo de riesgo la probabilidad es moderada (0.5) porque si bien hubo un
incremento, se espera que en el 2022 bajen los valores de inflación y el impacto es
bajo(valor 0.1) porque los valores de inflación actuales son bajos , por lo cual da un valor
de 0.05 el cual indica riesgo moderado

 Riesgos de impuestos
Para este riesgo la probabilidad de ocurrencia es moderada (valor 0.7) y el impacto es alto
(vaor 0.4) con lo que se tiene un valor de 2.8 correspondiente a un riesgo moderado
 Riesgos medioambientales
Para este riesgo el valor es muy bajo (0.1) y el valor del impacto es moderado (valor 0.2)
por lo que se tendria un valor de 0.02 el cual da un riesgo bajo

1.3. Planificar respuesta a los riesgos

Para que el tipo de cambio no genere perdidas considerables es

recomendable que todas las contrataciones se manejen y realicen con
moneda nacional puesto que el tipo de cambio últimamente esta variando
regularmente

El proyecto inmobiliario se tiene que realizar con un escenario

económicamente más estable y también referente a la política, teniendo más
visión del escenario del nuevo gobierno a partir del 28 de julio del presente
año.

Para el riesgo de inflación seria tomar en cuenta las proyecciones y

predicciones sobre la inflación y sus respectivos valores de inflación, así como
información de los analistas y expertos

Sobre los riesgos medioambientales tener en cuenta siempre el entorno donde

se desarrollará el proyecto inmobiliario, así como también el saneamiento del
terreno y las partes técnicas que involucran el espacio donde estará el
proyecto inmobiliario