ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL EN MATERIA DE

ARRENDAMIENTOS Y APARCERÍAS RURALES

Para que le sean aplicables a los contratos la normativa especial sobre arrendamientos y
aparecerías rurales, deben reunir los siguientes requisitos que están regulados en el DL 14384 y la
ley 16223, y son:
- Relación jurídica contractual
- Objeto del contrato: predio rural
- Debe concederse el uso y goce del mismo
- Precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa
- Destino contractual: cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria

1) RELACIÓN JURÍDICA CONTRACTUAL

OM
Significa que para que la normativa especial se aplique, la relación jurídica debe tener origen en un
contrato. Quedan excluidas las relaciones entre tenedor y propietario del predio que no tengan
origen contractual, como ser: el precario de hecho, imposición de servidumbres previstas
legalmente, la tenencia en virtud de un testamento, etc.

2) OBJETO CONTRACTUAL: PREDIO RURAL

.C
El DL 14384 establece que sus disposiciones rigen para toda explotación agrícola, pecuaria o
agropecuaria ubicada en zona rural.

Quedarían excluidos los contratos cuyo objeto sea un predio urbano o suburbano, aunque su
DD
destino productivo sea agrario. Sobre cual es la normativa aplicable en estos contratos, existen 3
posiciones:

Quienes entienden que hay que aplicar el DL 14219, ya que el mismo rige para las fincas
cualquiera sea su ubicación y destino. SAAVEDRA discrepa con esta postura ya que la
LA

mencionada norma excluye explícitamente a los contratos con destino rural.

Otros autores son partidarios de aplicar a estos contratos la legislación especial agraria. Una
vertiente de esta posición señala que cuando la ley se refiere a predio rural y zona rural, lo hace
atendiendo al destino productivo y económico del bien, independientemente de la ubicación del
mismo. VÉSCOVI por su parte, también entiende que es aplicable la normativa agraria pero por
FI

razones de analogía

La postura mayoritaria y a la que adhiere SAAVEDRA, afirma que estos contratos deberán
regirse por las disposiciones del CC y de la ley 8153


 Noción de predio rural

En nuestro derecho, la calificación de los inmuebles como urbanos, suburbanos o rurales

corresponde a los Gobiernos Departamentales, según el art. 286 del Cód. Rural.

La expresión predio rural no ha sido empleada en su sentido catastral, equivalente a padrón o

inmueble. De esta manera por predio rural se debe entender tanto un conjunto de inmuebles que
tienen funcionalmente una unidad de gestión, o una parte de un inmueble que sea objeto del
contrato y tenga destino rural.

Dentro del concepto de predio rural quedan comprendidos todos sus elementos accesorios comos
servidumbres, mejoras, construcciones, plantaciones, frutos de la tierra, etc.

3) CONCESIÓN DEL USO Y GOCE DEL PREDIO RURAL

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Tanto el DL 14384 como la ley 16223, utilizan las mismas expresiones que el art. 1771 CC para
definir al arrendamiento de cosas, es decir que es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una
a conceder el uso y goce de una cosa, y la otra a pagar un precio determinado.

Contenido del uso y goce: es el uso y disfrute económico del predio, con derecho a percibir
frutos. De manera que deben ser excluidos de la legislación especial, aquellos contratos en que
no se ceda el uso y disfrute del inmueble, aunque haya cesión de la tenencia del predio, ej.:
contratos de administración o mandato.

Tampoco se aplica en el caso de los contratos laborales en los que la retribución es un

porcentaje de los
frutos, ya que en los mismos la tenencia del predio continua siendo del empresario titular de la
explotación.

OM
Uso y goce y usufructo: Según SAAVEDRA los términos uso y goce no deben ser
interpretados como sinónimos de usufructo. El uso y goce debe derivar de una relación
obligatoria y no real, ya que se establece que “una de las partes se obliga a conceder a otra el
uso y goce”. En cambio en el usufructo, el aprovechamiento económico no deriva de la
correlativa obligación de la contraparte, sino del derecho inmediato que sobre la cosa tiene el
usufructuario.

.C
Uso y goce y contratos de enajenación de frutos: deben distinguirse los contratos en que se
concede el uso y goce, de aquellos en los que se enajenan los frutos pendientes o futuros. Al
respecto CARRARA señala que el uso y goce del predio supone el derecho de percibir
DD
determinados frutos y además la tenencia material del predio para realizar las labores
necesarias para la producción de esos frutos. En cambio si el cesionario no se obliga a realizar
tarea alguna, se trata de una enajenación de frutos pendientes.

4) PRECIO EN DINERO O EN FRUTOS NATURALES O PRODUCTOS DEL PREDIO

LA

Como contraprestación del uso y goce existe un precio en dinero, o en frutos naturales o productos
de la cosa; el contrato debe ser oneroso. De este modo quedan excluidos los contratos a título
gratuito como el comodato.

Los contratos ad miliorandum: son aquellos en los que el arrendatario asume como obligación
FI

principal la de mejorar o acondicionar el inmueble, en lugar de pagar un precio en dinero o

frutos. El art. 3 DL 14384 excluye a estas figuras, al disponer que no se aplicará régimen
especial a los contratos por los que se concedan tierras al productor para trabajos de
mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y otros cultivos similares mejoradores del


suelo, así como para la realización de semilleros

Partición provisional: también están excluidos del régimen especial, los casos de partición
provisional en los que los condóminos se reparten el uso y goce de los bienes comunes; ya que
no existe contraprestación en dinero o en frutos de la cosa.

Anticresis: es un contrato en el que se cede el uso y goce de una cosa, pero no existe
contraprestación en dinero o frutos de la cosa, ya que ese uso y goce tiene por finalidad la
extinción de una deuda o sus intereses. También están excluidos.

Contrato de trabajo: es común que el empleador conceda al trabajador rural el uso y goce de
tierras en beneficio del mismo. Dicho uso y goce es accesorio a una relación laboral y tiene
carácter remuneratorio, por lo tanto se somete al Estatuto del Trabajador Rural y no al régimen
especial.

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 Contrato de sociedad y su diferencia con el de aparcería: los contratos de sociedad
constituidos por la concesión del uso y goce de un bien están excluidos del régimen especial, ya
que no existe la contraprestación en dinero o frutos de la cosa.

Las aparcería rurales sí se encuentran incluidas en la legislación especial. La diferencia entre el

contrato de
sociedad y el de aparcería, se encuentra en que en el primero hay una gestión colectiva del
fondo común,
mientras que en el segundo esa gestión queda reservada exclusivamente al aparcero tomador
prescindiendo
del aparcero dador.

OM
5) DESTINO AGRARIO

Para que la relación contractual quede sometida a la legislación especial el predio rural debe tener
por destino principal cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria.

.C
Destinos excluidos: la doctrina excluye de la aplicación del régimen especial los contratos cuyo
destino sea la concesión del uso y goce del predio rural simplemente para habitación, razones
de orden suntuario (ej.: un parque), ámbitos para practicar deportes, establecimiento de una
industria manufacturera o fabril, realización de remates, ferias, etc.
DD
La jurisprudencia ha entendido que está incluido en la legislación especial la infraestructura para
riego.

Destino contractual y destino objetivo: se plantean dificultades cuando el destino contractual

LA

pactado no coincide con el destino natural, es decir aquel que surge de la realidad objetiva.

En los casos de simulación de destino, se aplican los principios generales en materia de

simulaciones,
siendo aplicable el régimen jurídico del destino verdadero y no el del destino simulado.
FI

Fuera de los casos de simulación, en las situaciones de grave discordancia entre el destino
convenido y el
destino natural, la doctrina se inclina por hacer primar el destino de hecho de la finca. La
legislación


especial sobre arrendamientos atiende a la naturaleza del servicio que presta la finca
objetivamente
apreciada; además estas normas son de orden público, por lo que los acuerdos entre particulares
para variar
el régimen jurídico de una situación son inválidos.

Destino mixto: puede plantearse la hipótesis de que con el destino agrario concurran otros
destinos. Ej.: habitación, industria y comercio. El régimen aplicable es el del destino principal.

 EXCLUSIONES (Arts. 3 y 68 DL 14384)

No se aplica el régimen especial del DL 14384 a:

a) Contrato de pastoreo: están excluidos del régimen los convenios sobre pastoreo de hasta 1 año
de plazo. Un sector de la doctrina entiende que esta disposición se aplica tanto al pastoreo propio

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 o típico como al impropio o atípico. SAAVEDRA discrepa y entiende que sólo refiere al pastoreo
atípico, es decir aquella modalidad en la que hay cesión del uso y goce del predio.

No obstante, estarán incluidos dentro del régimen especial los contratos de pastoreo:
- que se renueven o prorroguen por plazos que en total excedan el límite de 1 año
- prórroga ficta: cuando previa notificación al propietario mediante Juzgado de Paz de su
domicilio y sin que se formalice oposición documentada de su parte, el tenedor del predio lo
retenga por un plazo mayor de 1 año.

b) Los contratos accidentales por una sola cosecha: son los que tienen por objeto la realización
de hasta dos cultivos estacionales en un mismo año agrícola y por los que el trabajador paga el
goce del bien con un porcentaje de la cosecha obtenida.

A diferencia de lo previsto para el pastoreo, en este caso no establece el plazo máximo del

OM
contrato, sino
que simplemente habla de dos cultivos estacionales en un mismo año agrícola. Ej.: un cultivo
estacional de
invierno y otro de verano

c) Contratos de mejoramiento de pasturas: son contratos por los que se conceden tierras al
productor para mejoramiento de posturas, siembras de leguminosas y otros cultivos mejoradores

.C
del suelo, así como para la realización de semilleros.

d) Contratos de capitalización de ganado: por los que el propietario del inmueble lo recibe de
terceros, para repartir entre sí las utilidades emergentes
DD
e) Los contratos de explotación rural celebrados en forma de sociedad civil: en la que el
propietario aporta el uso y goce de su tierra.

f) Contrato de forestación: en terrenos forestales en que el propietario concede el uso y goce de

LA

la tierra. Las características que debe reunir este contrato son:

- tener por objeto la forestación del predio. SAAVEDRA dice que específicamente debe
consistir en la implantación de bosques y no cualquier otro objeto forestal, ej.: explotación de
bosques ya existentes
FI

- debe tratarse de predios que de acuerdo a la Ley Forestal, tengan prioridad forestal.

- el contrato deberá prever la cesión del uso y goce del predio



g) Contrato de colonización: refiere a los contratos otorgados por el Instituto Nacional de

Colonización como arrendador o subarrendador. Se entiende que la excepción también se aplica
a los casos en los que el INC actúa como aparcero o subaparcero dador.

La función de estos contratos no se agota en la cesión del uso y goce del predio, sino que se
persigue la
realización de la colonización, es decir una racional subdivisión de la tierra y adecuada
explotación,
procurando la radicación y bienestar del trabajador rural.

Estos contratos están regidos por un régimen estatutario específico (leyes 11029 y 18187), que
los
diferencia del arrendamiento y aparecería rural. Ej.: obligación de de trabajar directamente el
predio y
habitarlo con su familia.

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