PARCIAL 1 DERECHOS REALES:

Situación Problemática 1

Desde el art. 1883 Código Civil y Comercial determine el objeto en cada uno
de los derechos reales contemplados en el art. 1887 Código Civil y
Comercial, según el siguiente esquema:

DERECHO REAL enumerado en el art. OBJETO conforme art. 1883 CCyC

1887 CCyC
El dominio Inmuebles, cosas fideicomitidas
El condominio Inmuebles
La propiedad horizontal Propiedad horizontal inscripto en el
Registro de la Propiedad Inmueble
Los conjuntos inmobiliarios Inmuebles
El tiempo compartido Cosas muebles e inmuebles que integran
el sistema del tiempo compartido

El cementerio privado Parcelas exclusivas destinadas a la

sepultura
La superficie Propiedad superficiaria
El usufructo Rentas
El uso Inmuebles
La habitación Vivienda, Inmueble
La servidumbre Utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno
La hipoteca Inmuebles
La anticresis Inmuebles y cosas
muebles registrables
La prenda Crédito instrumentado sobre una cosa,
registrable o no.

Situación problemática 2 (25 puntos)

Desde el Titulo I capitulo 2 del Libro IV del Código Civil y Comercial determine los
requisitos exigidos para adquirir derecho real conforme a la llamada teoría del título y el
modo.

La causa mediata de la mutación real constituye su “título” (compraventa); y la segunda

causa, la inmediata, es el “modo”. El sólo consentimiento de las partes no alcanza para
producir una mutación real, puesto que hace falta algo más, otro acto, que es el modo.
Dicho modo puede ser tanto la tradición como la inscripción registral. La inscripción
registral es modo suficiente para transmitir o constituir

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derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos, y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo así lo requiera.
Es claro que el título requerido para que sirva de causa fuente del derecho real debe ser un
título “suficiente”. Es decir, aquel acto jurídico que esté revestido de las formas necesarias
y que tenga por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Vale decir que requiere
cumplir con requisitos de forma y de fondo. El primero, en cuanto al derecho real
inmobiliario, es la escritura pública. Puesto que el art. 1017 señala expresamente que deben
ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles quedando exceptuados los
actos realizados mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. El
juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición
legal en contrario.
El título suficiente debe tener por finalidad transmitir o constituir un derecho real (art.
1892); debe tener “vocación real” o traslativa con efectos reales. Por ello un contrato de
locación, así sea llevado a la forma de la escritura pública, jamás tendrá efectos reales. En
este sentido existen requisitos de fondo o sustanciales.
El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir derechos reales que
se ejercen por la posesión. La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral
mediante el cual el transmitente, desplaza idealmente el inmueble y lo coloca a quien lo
recibe de conformidad. Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la
tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión, pero no el derecho real. Es ésta la situación
que se presenta cuando, celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el
inmueble vendido al comprador; este último será poseedor en los términos del art. 1909,
pero no será titular de dominio en tanto esa compraventa no se instrumente en escritura
pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el art.1017, inc. a) antes referido.
La adquisición legal de derechos reales para el subadquirente, cuando hay posesión de
buena fe, de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente,
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Pero con
respecto las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a nombre quien la
invoca.
Por supuesto, que tanto el título cuanto el modo para ser “suficientes” para adquirir un
derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Situación problemática 3

Desde la ley 17.801 determine los documentos susceptibles de ser registrados y los
requisitos que deben reunir éstos.

De acuerdo con el art. 2 los documentos susceptibles de ser registrados son: a) los que
constituyan, transmita, declaren, modifiquen, extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Los requisitos exigidos son: estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa, según legalmente corresponda; tener las formalidades establecidas por las
leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está facultado para hacerlo. Y,
por último, revestir el carácter de auténticos y hacer fe por si mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio derecho real o asiento practicable. No se inscribirán
los documentos, sino constare el código de identificación de las partes intervinientes,
otorgado por la AFIP o por el ANSES.

Situación problemática 4

Desde los arts. 1892, 1893, 1170 y 756 del Código Civil y Comercial clasifique la posesión
de inmuebles adquirida mediante boleto de compra-venta emanado del titular registral o
una cadena de boletos.

La tradición posesoria es suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se

ejercen por posesión. Pero, si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad. El boleto de
compraventa inmobiliaria instrumentaba el contrato de compraventa, aun cuando no podía
reputarse título suficiente para la adquisición del dominio, para lo cual se requería la
escritura pública.

Ante un conflicto de intereses entre quien ha adquirido un inmueble mediando un boleto de

compraventa y un tercero acreedor del titular registral que lo ha embargado o hipotecado.
Lo propio para el caso en que el tercero en vez de ser acreedor sea un adquirente por
escritura pública sin posesión. El Código Civil y Comercial, en los arts. 1170 y 1171
soluciona la controversia entre el poseedor de buena fe con boleto de compraventa y el
acreedor embargante del titular registral. Deja a salvo el derecho del comprador de buena
fe, en tanto el adquirente cumpla los requisitos establecidos en cada una de esas normas. a)
Buena fe: este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CC, ya lo
imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento
de la celebración del contrato; b) Contratación directa con el titular registral o subrogación
en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos, lo que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto
de compraventa, siempre que haya una concatenación perfecta que vincule al adquirente
con el titular registral originario del inmueble; c) Pago como mínimo del 25% del precio,
con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de esa porción mínima del precio reitera
el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis . El art.
1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la
medida cautelar. d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código fijó una regla general y abierta
en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a
terceros "el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que
el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después" (art. 317). Esta flexibilidad
normativa permite que la jurisprudencia reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a
los instrumentos privados a supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al
exigir fecha cierta al boleto para su preferencia ante medidas cautelares sobre el inmueble.
d) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad
registral o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse
si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su
inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado. La ley no aclara
si la relación de poder posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la
traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si puede serlo después.

La norma del art. 756 CCyC refiere al supuesto fáctico en que el deudor acordó de manera
separada e independiente con varias personas la promesa de constituir un derecho real sobre
una misma cosa. La concordancia, respecto a rol de la posesión, es plena. La norma general
del art. 756 y la específica, referida al boleto, del art. 1170 coinciden en asignarle a la
posesión un rol central en la oponibilidad. El nuevo CCyC ha revalorizado la función
publicitaria de la posesión. Es un criterio que parte mayoritaria de la doctrina y la
jurisprudencia venían siguiendo desde hace años.