TALLER DE CONTRATO CIVILES Y MERCANTILES.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DOCENTE: ROBERT FABIAN ROSADO

ESTUDIANTE

MARIA DEL CARMEN GONZALEZ FELIZZOLA

CODIGO 03190292034

UNIVERSIDAD DE SANTANDER

SEDE VALLEDUPAR

2021
 1. ¿QUE LA NULIDAD DEL CONTRATO?

Según el artículo 1740 del Código Civil: «Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno
de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su
especie y la calidad o estado de las partes.» Un contrato está viciado de nulidad cuando
faltan los requisitos que la ley exige para su validez y la declaratoria de nulidad es la
sanción que se imputa por omitir dichos requisitos.

2. ¿EXPLIQUE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA NULIDAD?

1. Está prevista por la ley cuando falte algún requisito y puede ser absoluta o
relativa
2. Se aplica cuando un contrato está viciado, por falta de capacidad, de
consentimiento, y de objeto y causa ilícita.

3. ¿EXPLIQUÉ 7 DIFERENCIA ENTRE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA?

Nulidad absoluta:
1. No puede ser saneada
2. Debe ser declarada de oficio
3. Cuando se declara es nulo el contrato
4. Al ser declarada las partes deben volver al estado anterior y la indemnización
dado el caso
5. Tiene objeto y causa ilícita
6. Es producida por la omisión de alguna formalidad de ley
7. En los actos de las personas absolutamente incapaces

Nulidad relativa:
1. Puede ser saneado el vicio del contrato
2. No es declara por el juez sino por las partes
3. Puede ser alegada por la parte interesada
4. La contraparte no puede alegar frente al que la ley protege
5. Cuando el contrato lo celebra una persona incapaz
6. Cuando presenta los vicios del consentimiento, error, dolo, fuerza
7. Se puede también sanear por el lapso del tiempo

4. ¿EXPLIQUE LA NULIDAD ABSOLUTA EN MATERIA CIVIL Y COMERCIAL Y

CARACTERÍSTICAS?

Nulidad absoluta en materia civil: art. 1741. Es aquella que no tiene ningún efecto jurídico
y cualquier juez la puede declarar nula.

Nulidad absoluta en materia comercial: art. 899. Aquella que es declarada por el juez, en
interés de la moral o de la ley, o a petición de cualquier interesado en ello.
 5. ¿EXPLIQUE LA NULIDAD RELATIVA EN MATERIA CIVIL Y COMERCIAL Y
CARACTERÍSTICAS?

Nulidad relativa en materia civil: art. 1741. Cualquier otro vicio que no causa nulidad
absoluta, causará nulidad relativa, que puede ser subsanada por las partes.

Nulidad relativa en materia comercial: art. 900. Es aquella donde el negocio jurídico se ha
celebrado con persona relativamente incapaz y el que haya sido consentido por el error,
fuerza o dolo.

6. ¿QUÉ TIPO DE NULIDAD PRODUCE EL OBJETO Y CAUSA ILÍCITA EN UN

CONTRATO Y DE UN EJEMPLO DE CADA UNO?

Nulidad Absoluta: La nulidad absoluta, es aquella que no puede ser saneada y la única
salida es declarar nulo el contrato. Al respecto señala el artículo 1741 del código civil en
sus dos primeros incisos:
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión
de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o
contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las
personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así misma nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente
incapaces.»
Es el caso por ejemplo cuando el contrato versa sobre un objeto ilícito, o cuando es
firmado por una persona legalmente incapaz, que son situaciones que no se pueden
subsanar.

7. ¿LOS VICIOS QUE ADOLECEN EL CONSENTIMIENTO EN UN CONTRATO,

QUÉ TIPO DE NULIDAD GENERAN?

El vicio de consentimiento genera nulidad relativa del acto o del contrato: Los vicios en
el consentimiento son definidos como los defectos que afectan a la conformidad de
voluntades, es decir, que son componentes que impiden que el consentimiento pueda
reunir las características necesarias para su validez. Los vicios del consentimiento son
aquellos que causan la anulabilidad del contrato
Para que una declaración jurídica o contractual sea válida debe contener los requisitos
establecidos en el artículo 1502 de código civil, lo que implica que la voluntad no esté
viciada
Firmar un contrato implica asumir obligaciones, y para que una persona pueda obligarse
debe dar su consentimiento libre de vicio, vicio que existe en distintas formas.

8. ¿EXPLIQUE LAS CAUSALES DE NULIDAD ABSOLUTA Y NULIDAD

RELATIVA?

La nulidad puede ser absoluta o relativa. La primera se dirige a proteger el interés público
o general de la sociedad, pues está destinada a castigar lo ilícito, es decir, lo contrario a la
ley, las buenas costumbres y el orden público. La segunda protege el interés privado o
particular. Sin embargo, es posible encontrar casos en los que los dos intereses -privado y
público- se encuentran comprometidos, vr.gr. cuando se trata de la defensa de los
incapaces.
Causales de nulidad

 Las causales que dan origen a la nulidad se encuentran descritas en el artículo 1741 del
Código Civil, así:
 "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión
de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o
contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las
personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así misma nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente
incapaces.
Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del
acto o contrato."
 
I. La nulidad absoluta se produce entonces, cuando existe.

1. objeto ilícito (De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1519 del Código Civil, hay
objeto ilícito "en todo lo que contraviene al derecho público de la Nación. ... Se entiende
por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la
ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público)
2. causa ilícita (También denominada causa ilegal, causa inmoral o causa torpe, es la
motivación contractual de una parte cuando aquélla se opone a las leyes, a la moral o a
las buenas costumbres. El contrato con causa ilícita no produce efecto alguno; es
decir, se trata de un contrato afectado por nulidad absoluta)
3. falta de solemnidades o requisitos esenciales para la validez del acto o contrato de
acuerdo con su naturaleza
4. incapacidad absoluta (Revisar artículo 1504 del CC y ley 1996 de 2019)

Ejemplo: la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y
la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene
una causa ilícita.

II. La nulidad relativa, por causas distintas a éstas.

La nulidad relativa hace referencia al vicio que sufre el contrato que puede ser saneado o
solventado por las partes. El tercer inciso del artículo 1741 del código civil señala lo
siguiente: «Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la
rescisión del acto o contrato.»

9. ¿EXPLIQUE LOS EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA

Y RELATIVA?

Definición: La declaratoria de nulidad ocurre por medio de una sentencia en la cual el juez
pronuncia que un acto jurídico no produce efectos por haberse probado un vicio
constitutivo de alguna causal de nulidad prevista en la ley. Es un modo indirecto de
extinguir las obligaciones en la medida en que no afecta directamente a la obligación, sino
que ataca su fuente, es decir, al acto jurídico que le dio origen.

1. Requisitos y Efectos.

2. La declaratoria de nulidad se produce tras un proceso judicial (ordinario) que

se inicia, en caso de nulidad relativa, a petición de la parte afectada y, en caso
de nulidad absoluta, por demanda de todo el que tenga interés en ello y del
Ministerio Público. La nulidad absoluta puede declararse de oficio por el juez
cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato.

3. Su principal efecto es la retrotracción de los efectos jurídicos para volver a la

situación original de las partes como si el contrato no se hubiese celebrado,
dando lugar a restituciones mutuas si las partes o alguna de ellas han
satisfecho total o parcialmente su prestación. Sin embargo, existen ciertas
excepciones en que no se retrotraen los efectos: nulidad absoluta por objeto o
causa ilícita, contratos celebrados con persona incapaz o cuando versa sobre
un bien que ya fue transferido a un tercero de buena fe, si en cada caso se
cumplen los requisitos legales.

10. ¿EXPLIQUE EL SANEAMIENTO DE LOS ACTOS NULOS O ANULABLES?

EL SANEAMIENTO DE LA NULIDAD
 
1. La nulidad absoluta, por mandato expreso del artículo 1742 del Código Civil,
cuando no es generada por objeto y causa ilícitos puede sanearse por la
ratificación de las partes. Y en ambos casos, es decir, exista o no objeto o
causa ilícitos por prescripción extraordinaria.
 
2. La nulidad relativa también puede sanearse por los mismos medios, es decir,
por ratificación de las partes y por el transcurso del tiempo -por regla general 4
años-, los cuales se aumentan en algunos casos, como lo establece el artículo
1750 del Código Civil.

3. El acto administrativo anulable puede ser saneado mediante:

 Ratificación por el órgano superior cuando el acto hubiere sido emitido con

incompetencia en razón de grado y siempre que la avocación, delegación o
sustitución fueren procedentes
 Confirmación por el órgano que dictó el acto

En derecho comparado: Para la modificación o extinción de actos válidos, nulos o

anulables, encontramos cuatro grandes categorías:

 Modificación de actos válidos

 Modificación de actos nulos o anulables.
 Extinción de actos válidos
 Extinción de actos nulos o anulables.

 Modificación de actos válidos

 Que el acto sea modificado porque se han encontrado errores materiales en su

confección o transcripción: Es la denominada corrección material del acto

 que el acto sea modificado en una parte, por considerarla inconveniente o

inoportuna, lo que llamaremos reforma del acto

 que el acto requiera aclaración, en relación a alguna parte no suficientemente

explícita del mismo, pero sin que estemos estrictamente en la situación de
oscuridad total, que torna inexistente al acto. En esa hipótesis se hablará de
aclaración del acto.

 Modificación de actos nulos o anulables

 Supresión de las causas que viciaban el acto, restituyéndole en consecuencia

plena validez; aquí se habla de saneamiento o convalidación

 Supresión de la posibilidad de operar u oponer el vicio; es la ratificación

 Renuncia a oponer el vicio: algunos autores la llaman confirmación

 Transformación del acto viciado en un acto nuevo y distinto, que aprovecha

elementos o partes válidas del primer acto y las incorpora en el nuevo acto,
eliminando las inválidas.

 -Modificación de actos válidos. Rectificación o corrección material

 -Aclaración
 -Reforma
 -Modificación de actos nulos o anulables. Saneamiento
 -Ratificación
 -Confirmación
 -Conversión
 -Sustitución y reforma
 -Improcedencia de la sustitución
 -La orden judicial de sustitución
 -La sustitución judicial a la ejecutoriedad administrativa
 -La reelaboración del acto
 11. ¿Explique la diferencia entre Inexistencia, inoponibilidad, Ineficacia?

Inexistencia Inoponibilidad Ineficacia

Se produce en aquellos
supuestos en los cuales
los requisitos o
condiciones de
existencia de un acto
jurídico no se configuran.

La inexistencia se
presenta cuando faltan
los elementos esenciales
del acto jurídico, aquellos
elementos sin los cuales,
La ineficacia supone una
el acto no nace a la vida
sanción jurídica en
jurídica.
determinadas
circunstancias, por lo que
El acto nunca produce
el contrato no surte
efectos. El acto o contrato es
efectos o no surte los
existente y válido entre
efectos que
No necesita ser declarada quienes intervinieron en
corresponden a su
por un juez. su celebración, pero no
contenido.
tiene la aptitud de
No puede sanearse. producir sus efectos
Opera de pleno derecho
frente a terceros.
sin necesidad de
Puede ser pedida por
declaración judicial ni
cualquiera.
administrativa.
La constatación de la
inexistencia aprovecharía
a todo el mundo.

Ejemplo: En el contrato
de compraventa, la
norma reza que en
aquellos casos en
los que no se pacte el
precio, no habrá venta, es
decir, esta será
inexistente (Código Civil,
art. 1865).
 12. ¿EXPLIQUE LA SIMULACIÓN DEL CONTRATO Y LOS REQUISITOS
LEGALES?

La simulación consiste en una maniobra encaminada a ocultar el verdadero negocio

jurídico llevado a cabo entre las partes, maniobra que puede ser fraudulenta.
Por ejemplo, el caso de la persona que celebra un contrato de compraventa sobre un
vehículo, pero en la realidad no se transfiere el vehículo, ni hay intención de ello.

CONCEPTO DE SIMULACIÓN: Se dice que un acto jurídico se ha realizado bajo

simulación cuando este se ha celebrado sin que se deseen los efectos jurídicos propios
del mismo, es decir, en realidad es un acto fingido. • La simulación es la declaración sólo
aparente, que se emite de acuerdo con la otra parte para engañar a terceros.
Se trata de un acuerdo de los sujetos que intervienen en el acto jurídico para emitir una
falsa declaración de voluntad, con el ánimo de que los terceros crean en lo aparente y no
conozcan la realidad.
Acción de simulación
La acción de simulación es una acción rescisoria con la que se busca evitar que el
deudor, mediante simulación de negocios jurídicos, defraude a su acreedor, para lo cual
se solicita al juez que declare la simulación del negocio.
La acción de simulación, que es una acción rescisoria o revocatoria, permite a una
persona que se haya visto afectada por la simulación del contrato o negocio, demande
ante un juez para que este declare la simulación y por consiguiente la inexistencia de
contrato, o su nulidad, lo que implicará que los bienes o propiedad objetos de la
simulación, vuelvan al patrimonio del dueño original.
La acción de simulación tiene su fundamento legal esencial en el artículo 1766 del código
civil colombiano cuando dice:
“«Las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura
pública, no producirán efecto contra terceros. Tampoco lo producirán las contraescrituras
públicas, cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz,
cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha
obrado el tercero.”

Requisitos para que se configure una simulación:

Para que un negocio pueda ser considerado como una simulación, se requiere el
conocimiento de ambas partes tanto del negocio público como del privado (el que
realmente quieren las partes); ambos actos deben ser simultáneos, y el negocio jurídico
secreto no debe ser revelado por el acto que se aparenta realizar ante los demás.
Ejemplos claros de simulación son: Juan realiza una compraventa con Pedro, pero el
negocio que en verdad se realiza es una donación. Camila vende una casa a Lucia por
veinte millones de pesos ($50.000.000), pero en realidad el negocio secreto se celebró
por treinta millones de pesos ($20.000.000).

13. ¿EXPLIQUE LAS CLASES DE LA SIMULACIÓN DE LOS CONTRATOS?

 Simulación absoluta. Cuando las partes realizan un acto fingido que no
corresponde a un acto real. El acto aparente se le denomina acto simulado.
Ejemplo: El deudor ante la inminente ejecución de sus bienes por el acreedor, se pone de
acuerdo con otra persona para vendérselo fingidamente, pero en realidad no se transfiere
la propiedad del bien, ni se paga el precio.
Por el acuerdo simulatorio el vendedor manifiesta vender, aunque ambos, comprador y
vendedor saben de antemano que eso no se producirá. Se trata sólo de aparentar el
contrato con la finalidad de engañar a terceros. Estos actos jurídicos adolecen de nulidad
absoluta. Pues nunca existieron por voluntad de las partes. Por eso el art. 219 inc. 5 del
CC señala que la simulación absoluta es causal de nulidad absoluta.
El art. 190 del Código Civil nos proporciona un perfil de lo que debemos entender por
simulación absoluta, en los términos siguientes: “Por la simulación absoluta se aparenta
celebrar un acto jurídico cuando no existe realmente voluntad para celebrarlo”.
 Simulación Relativa. Cuando el acto declarado no responde a la verdadera
determinación de la voluntad, pero ésta última existe, pero no se declara. En este
caso existen dos actos: uno aparente que es ficticio y el otro oculto o secreto que
es real. De manera que este último se halla disimulado por el primero.
El Código Civil vigente se ocupa de esta clase de simulación en su art. 191. Sostiene que
“cuando las partes han querido concluir un acto distinto del aparente, tiene efecto entre
ellas el acto ocultado, siempre que concurran los requisitos de sustancia y forma y no
perjudique el derecho de tercero”
De acuerdo al Art. 191 del CC, el acto simulado no da origen a la verdadera voluntad de
las partes por lo que no tiene existencia jurídica y por tanto carece de eficacia, más allá de
los efectos que se busquen con el engaño. De manera que la validez corresponde al acto
ocultado y es de este acto que emerge la verdadera relación jurídica entre las partes.
El Art. 191 del CC termina señalando “que no perjudique el derecho de tercero”. Esto
quiere decir que el tercero puede impugnar el acto ocultado, mediante la nulidad, a fin que
tenga prevalencia el acto aparente, por el cual se orientó el tercero para celebrar el
negocio o acto jurídico.
A modo de conclusión, en la simulación absoluta no existe acto jurídico por tratarse de
una apariencia, en cambio en la simulación relativa, hay un acto oculto, verdadero y un
acto aparente. En la simulación absoluta el acto aparente flota en el vacío; en la
simulación relativa, el aparente se sostienen en un acto ocultado y real.
 Simulación parcial. Al hablar de una simulación parcial es porque es posible la
simulación completa o total, en la que lo aparente o engañosos abarca todo el
negocio. En tanto que en la parcial solo una parte. Como ejemplo de la simulación
relativa total o completa se puede señalar el caso de la persona que aparenta
vender un bien cuando, en realidad está donando.
En la simulación parcial, un aspecto del acto es aparente, pues puede haber cláusulas
verdaderas, como puede ser la extensión del bien, objeto del contrato, sin embargo,
puede existir otro aspecto que es engañoso, como puede ser el precio del bien.
 Simulación por interpósita persona. Se trata de la utilización de una persona a
nombre de quien se declara que se transmiten bienes o derechos pero que no es
el verdadero destinatario de esta transmisión, sino que actúa permitiendo que se
utilice su nombre, manteniendo oculto el nombre del que en realidad recibe como
parte el bien o derecho. Es por eso que también suele denominarse presta
nombre, testaferro.
La simulación por interpósita persona es una de las modalidades de la simulación relativa,
que se presenta cuando una persona aparece como celebrante del acto y destinatario de
sus efectos. Pero en realidad, es otra la persona con la que se celebra el acto jurídico y
que no aparece en la declaración.
Entre algunas semejanzas entre los Contratos Civiles y los Comerciales están que ambos
son consensuados y que pueden hacer disposición de bienes muebles. No obstante,
algunas diferencias importantes son que en el caso de los Mercantiles pueden disponer
de bienes inmuebles, mientras que en los Civiles no; así como que los Civiles no precisan
de la figura de un Notario para su validez, a diferencia de los Mercantiles. Como ejemplo
de algunos Contratos Civiles podemos citar a los de Honorarios, Arriendo, entre varios.
Por otro lado, ejemplos de Mercantiles son el de Compraventa, Seguro, etc.
Ejemplo de contrato comercial: El contrato para constituir una sociedad una sociedad
comercial, es un contrato de naturaleza mercantil.
Ejemplo de contrato civil: El contrato de donación.

14. ¿Cuáles son los elementos esenciales, naturales, accidentales, propios de

todo contrato?

ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en cada contrato las
cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente
accidentales…”
1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de
los elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato.El
artículo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo
hacemos sin la cosa, por ejemplo, una persona paga dinero a cambio de nada, al igual
dar una cosa a cambio de nada, estaríamos frente a la donación, es decir que, si se le
quita la cosa o el precio, estaríamos frente a la Donación.

2. Naturaleza: Las que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin

necesidad de una cláusula especial. Esos elementos van implícitos en el contrato,
las partes no necesitan estipularlo, son los siguientes:
I) Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El vendedor está
obligado a permitirle al comprador gozar de una posesión libre y pacifica libre de vicios.
II) Condición Resolutoria: Va implícita en todos los contratos Bilaterales. Frente al
incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva.
Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista
mala fe.

3. Accidentales: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se

agregan por medio de cláusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un
contrato, que si le quita el contrato sigue igual.
Ejemplo: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la sanción será $
(xxx), si la cláusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el
contrato.
Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso.
 Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:
 Parte en Dinero
 Parte en otra Cosa
Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta.
Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que
vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí estamos frente al Contrato de
Permuta. Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato
de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.
Elementos Esenciales De La Validez
Son los mismos que trae el Cód. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y
causa lícita.
Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara
que son incapaces
Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de un negocio jurídico.
Debe estar libre de vicios.
Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo
Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden
público.
Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razón de ser
o el fundamento de determinado acto y también el fin por el cual se celebra el acto.

15. ¿INDIQUE TRES DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO CIVIL Y CONTRATO DEL

CÓDIGO DE COMERCIO Y DE UN EJEMPLO?
a) Cuando las partes que intervienen en el contrato son particulares, es decir,
aquellas personas que no tienen la calidad de comerciante ni tampoco realizan
negocios en forma habitual ni profesional, se está frente a un contrato civil.

Por su parte, el contrato es mercantil cuando una de las partes que lo celebra es
un empresario o comerciante que realiza actos de comercio en forma habitual y
profesional y teniendo como finalidad la producción en masa o en gran cantidad ya
que, tiene el carácter de industria.

b) Una diferencia entre el contrato mercantil y civil es que el objeto del contrato
mercantil son los actos de comercio que hace un empresario que busca obtener
un desarrollo económico para su industria o negocio; el contrato civil no busca
generar ingresos como un comerciante puesto que quien lo realiza no tiene tal
carácter ya que, es una persona particular.

c) Otro criterio diferenciador es que los contratos en materia mercantil, siempre van a
ser onerosos; en la legislación comercial no existe el contrato de donación ni de
comodato puesto que, las partes buscan lucrarse, a diferencia de los contratos
civiles en los que las partes pueden celebrar contratos onerosos o gratuitos.

d) El contrato mercantil requiere de dos partes para ser perfeccionado. La una el

proponente, quien se obliga a dar la cosa, a hacer o no hacer algo y la otra un
aceptante que se compromete a pagar el precio pactado o la obligación
preestablecida. En cambio, el contrato civil puede ser unilateral.

16. ¿CUÁLES SON ENUNCIE CINCO LOS CONTRATOS QUE REQUIEREN

SOLEMNIDADES ESPECIALES?

 Contrato de compraventa (bienes raíces, servidumbres y de sucesión

hereditaria…)
 La hipoteca
 El matrimonio
 Permuta de bienes raíces
 Contrato de donación

17. ¿EXPLIQUE LA NOCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA?

La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611 código civil
Artículo 89 de la Ley 173/87.
Definición I: Puede definirse como el Convenio de 2 o más personas por el cual se
obligan dentro de cierto plazo o en el evento de una condición a celebrar un contrato.
Definición II: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes se obligan a
celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una
condición.

18. ¿EXPLIQUE LA DIFERENCIAS ENTRE LA PROMESA Y OTRAS FIGURAS

JURÍDICAS, ¿PROMESA Y OFERTA, PROMESA Y PACTO DE PREFERENCIA,
PROMESA Y CONTRATO PROMETIDO?

 La promesa es el convenio que realizan dos o más personas, por las cuales se
obligan a celebrar un contrato en un plazo determinado, mientras que una oferta
es el proyecto de negocio jurídico que una persona formula a otra, es un
ofrecimiento serio de querer celebrar un negocio, mas no constituye una
obligación, tanto la promesa como la oferta, son actos jurídicos obligatorios y
preparatorios.

 la oferta es un acto unipersonal (declaración unilateral de voluntad), mientras la

promesa es un contrato bilateral con obligaciones recíprocas.

 La promesa es un acto bilateral, mientras la preferencia es unilateral.

 Mientras que en la promesa ambos contratantes se obligan a celebrar la

compraventa prometida, en el pacto de preferencia no surge obligación alguna de
celebrar la compraventa sobre la cual recayó el pacto. Lo que nace es una
obligación de preferir a la otra parte dentro del plazo pactado o legal, en el evento
en que se venda o se compre el bien de que se trate.

 El contrato de promesa es un antecedente al contrato prometido, es de carácter

preparatorio, cuando versa sobre bienes inmuebles contrae una obligación de
hacer de carácter bilateral consistente en la celebración del contrato prometido.

19. ¿CUÁL ES EL RÉGIMEN LEGAL DEL CONTRATO DE PROMESA?

El contrato de promesa está regulado en el artículo 1611 del Código Civil y en el artículo
861 del Código de Comercio. La aplicación de uno u otro código en principio dependerá
de la condición de comerciante que ostente o no alguno de los extremos negóciales.

20. ¿CUÁLES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA?

a) Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente
a otorgar un documento público o privado que perfecciona el contrato.
b) Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principales: Subsiste por sí mismo,
sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo, no obstante, es un acuerdo
 preparatorio porque es un anticipo de otro contrato, goza de autonomía e
independencia.
c) Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
 Oneroso: Es útil a las partes, estas adquieren una obligación de hacer.
 Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la
obligación del otro.

d) Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil: es Solemne cuando es

Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin
ellas no produce ningún efecto civil. Si la promesa no se hace por escrito no
produce ningún efecto.

e) Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es

 De Tracto Sucesivo: La promesa está sujeta a un plazo o a una
condición.

f) Según la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es.

 Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa,
miran su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.

g) Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es:

 Nominados

21. ¿CUÁLES SON LOS EFECTOS ENTRE LAS PARTES Y FRENTE A

TERCEROS?

Dos personas se obligan a celebrar un contrato al vencimiento de un plazo o condición.

Si no se cumple, el art. 1610 del código civil, enumera 3 efectos del incumplimiento:

a) La parte que cumple puede solicitar la ejecución del hecho convenido

b) Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor.
c) Que el deudor indemnice los perjuicios causados por la infracción del contrato.

22. ¿EXPLICA LA NOCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA?

El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El contrato en que una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el
comprador paga por la cosa se denomina precio”. De lo anterior se deduce que el contrato
de compraventa tiene dos elementos el primero que hace referencia al precio y el
segundo que hace referencia a la cosa.

23. ¿CUÁL ES EL RÉGIMEN LEGAL DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA?

En los artículos 1857 al 1863, se habla sobre la forma y requisitos del contrato de
compraventa. Se habla de su perfeccionamiento, de derecho de retractación, de las
costas de la escritura de venta y de las modalidades de la compraventa.

24. ¿CUÁLES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE CONTRATO

DE COMPRAVENTA?
  Es un contrato consensual, cuando ambos convienen con la cosa y el precio
 Es bilateral, nacen obligaciones recíprocas para las partes
 Es oneroso, utilidad para ambos contratantes
 De ejecución instantánea: se ejecuta en un solo acto.
 De libre discusión: que es evidente, la cosa y el precio
 Es principal: no se requiere de otro acto jurídica para subsistir
 Es nominado: el código civil regula este contrato

25. DIFERENCIA CON OTROS NEGOCIOS.

 Compraventa y permuta
 En la compraventa se entregar una cosa vendida y el comprador paga el precio
 Permuta, la obligación de las partes es dar una cosa por otra.

 Compraventa y dación en pago

 Compraventa, se perfecciona con la cosa y el precio
 La dación en pago solo resulta de la tradición y aun de la traslación del dominio de
la cosa dada en pago.

 La compraventa y el suministro
 En la compraventa la obligación es transmitir la propiedad
 En el suministro consiste en cumplir a favor de otra persona prestaciones
periódicas de cosas a servicio de una contraprestación.

 Compraventa y prestación de servicios.

 La compraventa, se fija el precio por la cosa vendida
 En la prestación de servicios, consiste en que la contraprestación al pago del
precio no es un bien tangible, sino la realización de una actividad.

 Compraventa y arrendamiento.
 En la compraventa se paga un precio por la cosa, la vivienda.
 En el arrendamiento con opción de compra las obligaciones principales son por
parte del arrendador garantizar la habitabilidad durante el plazo de opción de
compra a un tercero y por parte del arrendatario pagar la renta y conservar la
vivienda.

 Compraventa y leasing.
 Compraventa, la opción de compra se fija en un plazo determinado, entrega de la
cosa y dinero.
 Con el leasing, lo que se adquiere es la facultad de uso del inmueble junto a una
opción de compra.

 Compraventa y obra.
 En la compraventa una parte se obliga a dar a cambio de dinero
 En la obra, a construir una cosa según las especificaciones señalas por el
contratante.

 Compraventa y contrato estimatorio

 Compraventa, una parte entrega la cosa a cambio de dinero.
  Contrato estimatorio, una parte entrega a la otra, bienes para que los venda en un
periodo de tiempo determinado.

 Compraventa y comodato.
 Compraventa, una de las partes entrega el bien y la otra parte el dinero a cambio
de la cosa.
 En el comodato, una de las partes entrega a otra de manera gratuita un bien para
que se sirva de ella y la restituya.

 Compraventa y donación
 En la compraventa se celebra a título oneroso ya que se espera una
contraprestación económica como correlativo a lo que se da.
 En la donación, se celebra a título gratuito, no esperando remuneración por
la cesión del derecho.

26. ¿PARA QUE EXISTA CONTRATO DE COMPRAVENTA SE REQUIERE LA

ENTREGA DE LA COSA?

SI. Porque se contrajo una obligación de dar y debe cumplirla. Para hacerlo tiene que
hacer la tradición de la cosa; si es mueble en la forma prevista por los artículos 754 y 755
del código civil; si es inmueble por medio de la inscripción en la oficina de registro
respectiva (artículo 756 y concordantes).

27. ¿PUEDE HABER COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES SIN MEDIAR

ESCRITURA PÚBLICA?

NO. El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al principio de
la consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pública las
ventas de los bienes raíces y servidumbre y la de una sucesión hereditaria, para que se
perfeccione. Mientras no se lleven a instrumentos públicos se entiende como no
perfeccionados.

28. ¿POR REGLA GENERAL CÓMO SE PERFECCIONA EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA?
Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene:

 Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido
la cosa y el precio”, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un
contrato consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.

 La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. 2º del Art 1857 Cód. Civil:
“La venta de bienes raíces y servidumbres y la sucesión hereditaria, no se reputan
perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pública”. En estos
casos, pues, la compraventa es un contrato solemne.

El contrato no existe mientras no se otorgue la respectiva Escritura Pública. Encontramos

otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepción señalados en el
artículo 1857 de código civil73:
  La venta de todas las especies, géneros y cantidades, aunque se extienda a
cuanto vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos
(Articulo 1867).
 Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por
escrito, para, luego, servir de título de adquisición.

29. MENCIONE AL MENOS 5 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA.

La compraventa - tanto civil como comercial – tiene sus características que se

desprenden de la naturaleza del acto jurídico. Las principales son:

i. Es Bilateral
ii. Es Consensual
iii. Es Oneroso
iv. Es de Ejecución Instantánea
v. Es de Libre Discusión
vi. Es Nominado

30. MENCIONE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR EN

UN CONTRATO DE COMPRAVENTA.

De acuerdo con el artículo 1880 Cód. Civil, las obligaciones del vendedor se reducen a
dos:

1. La Entrega o Tradición.

2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.

Si consultamos, modernamente, la finalidad jurídica de la compraventa, tenemos que

convenir en que la obligación del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino
que, además, debe transferir el domino al comprador

 Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio

31. ¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES EN UN CONTRATO DE

COMPRAVENTA?

 Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio.

 Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación expresa, la
obligación de saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos por parte del
vendedor. La cosa y el precio son los elementos esenciales.

32. ¿CUÁL ES EL TÍTULO Y EL MODO EN UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?

 Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona.

 Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio.

Por eso es válida la venta de cosa ajena en Colombia.

 Si alguien quiere vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pública que ese
bien es ajeno, diferente es que se quiera hacer pasar como dueño.

33. ¿LA VENTA ENTRE COMPRAVENTA ENTRE CÓNYUGES ES VÁLIDA O

GENERA ALGÚN TIPO DE NULIDAD?

Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibición, con efecto de nulidad absoluta, en

razón del vínculo matrimonial que consagraban los artículos 1852 del Código Civil, 906
del Código de Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932, desapareció en virtud de la Sentencia
de 10 de febrero de 1999, proferida por la Corte Constitucional, que declaró inexequibles
los aportes de los mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la venta
entre cónyuges. Es decir, no existe en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del
nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles.
Es válida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes sociales.

34. ¿LA VENTA ENTRE PADRE E HIJO DE FAMILIA ES VÁLIDA O GENERA

ALGÚN TIPO DE NULIDAD? EXPLIQUE.

El artículo 1852 Cód. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender
entre el padre y el hijo de familia, o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad
y, por ende, no se ha emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta
entre padre y el hijo de familia.
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el
patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional
como el padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo
el usufructo no se puede comprar (Compra de Cosa Propia).

35. ¿LOS ADMINISTRADORES DE ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS PUEDEN

VENDER PARTE ALGUNA DE LOS BIENES QUE ADMINISTRAN? EXPLIQUE.

Dice el Artículo 1853 Cód. Civil: “se prohíbe a los administradores de establecimientos
públicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no esté
comprometida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente”.
Es esta una prohibición para vender, que tiene su fundamento en la protección que el
estado da a sus bienes.
Se pretende que toda venta, por parte de los administradores de establecimientos
públicos, de los bienes que forman parte de lo que administran, está precedida de
autorización expresa, bien por mandato directo o bien por autorización de la autoridad
competente

36. ¿LOS FUNCIONARIOS PÚBLICOS PUEDEN COMPRAR LOS BIENES

PÚBLICOS O PARTICULARES QUE SE VENDEN DENTRO DE SU
MINISTERIO? ¿QUÉ TIPO DE NULIDAD GENERA?
En el artículo 1854 del Código Civil, se les prohíbe comprar los bienes públicos o
particulares que se vendan por su ministerio. Esta es la norma general que contempla a
todos los funcionarios públicos. Es decir, se les prohíbe comprar bienes a esos
funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública
subasta. Sin embargo, el artículo 1854 Cód. Civil va más allá en las incapacidades de los
funcionarios públicos, incorporando la prohibición a Magistrados de la Suprema Corte,
jueces, secretarios, para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se
vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta. de esta
incapacidad, nace una nulidad absoluta a Excepción de Los funcionarios que tiene
Jurisdicción Coactiva, que Recaudan tributos como por ejemplo la DIAN, sí pueden
adquirir dichos bienes, pero no para ellos, sino para la institución que representan.

37. ¿A LOS GUARDADORES, TUTORES Y CURADORES LES ES LÍCITO

COMPRAR PARTE ALGUNA DE LOS BIENES DE SUS PUPILOS?

Los Tutores y Curadores en relación con los bienes del Pupilo: A los guardadores, tutores
y curadores, no les es licito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos.
Tratándose de inmuebles la prohibición es total de suerte que no podrá el guardador
adquirir, ni con autorización, esta clase de bienes del pupilo. Esto es para que haya buen
manejo y una buena administración. El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el
tutor no puede comprar los bienes raíces de su pupilo en ningún caso, ni tomarlos en
arrendamiento. (Artículo 501 inciso 1° del código civil).

 Efectos: Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es

relativa, la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la autorización de
otros guardadores generales, o del juez en subsidio, este podrá celebrarse
válidamente evitando la nulidad absoluta. Si la compra trata sobre bienes
inmuebles la nulidad es absoluta.

38. ¿EXPLIQUE LA PROHIBICIÓN A LOS MANDATARIOS, PROHIBICIONES A

GOBIERNOS EXTRANJEROS, ¿PROHIBICIÓN DE ADQUISICIÓN DE
TERRENOS EN ZONAS LIMÍTROFES EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA?

Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea), Mandatario.

El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los mandatarios, los
síndicos de los concursos, y los albaceas están sujetos en cuanto a compra y venta de las
cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en
el artículo 2170”. Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por
interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender
de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado comprar, sino fuere con aprobación del
mandante”.

De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relación a los mandatarios y a
los síndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la compra o venta trate sobre
muebles o inmuebles, por cuanto se puede celebrar por autorización de las partes que la
ley trata amparar. Por eso en este Artículo se establece lo siguiente:

 No podrá el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el
mandante le ha ordenado vender.
  No podrá el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado
comprar. Estas prohibiciones son absolutas.
 A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501 del código
civil. (Artículo 1351 del código civil).

En ningún caso podrá el albacea comprar bienes raíces de la sucesión o tomarlos en

arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles, solo podrá realizarlas
con autorización de los otros albaceas no inhabilitados, si los hay, o del juez.

 La primera aparece con el mandato del artículo único de la Ley 39 de 1918, que
preceptúa: “Los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la
República, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio
destinado a alojar su respectiva delegación, siempre que declaren que la
República gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad”. Esta es una
prohibición que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas. El art
único de la Ley 2ª de 1886 establecía que “en Colombia no es transferible la
propiedad raíz a gobiernos extranjeros”. Con la Ley 39 de 1918 establece una
excepción.

 La segunda tiene su respaldo en el artículo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de

1940, que dice: “Los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las
regiones limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios
reservados por el Artículo 52 del Código Fiscal o de los no reservados, podrán ser
adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la
materia, únicamente a colombianos de nacimiento.

39. MENCIONE DOS EJEMPLOS DE INCAPACIDADES ESPECIALES EN

COMPRAVENTA COMERCIAL.

Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial. El Artículo 906 del Código de

Comercio: “No podrán comprar directamente ni por interpuesta persona, ni aun en pública
subasta las siguientes personas”

 “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos
como los guardadores, síndicos, secuestres etc., respecto de los bienes que
administran.
 Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto
de su encargo.
 Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya
sido encomendada, salvo que el representado o el mandante, haya autorizado el
contrato.
 Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público,
respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado.
 Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio.
 Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en
cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. Por eso
un funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha
intervenido. El mismo concepto es aplicable a los abogados.

 Ejemplo 1. El señor Eugenio Pérez en su calidad de alcalde del municipio de villa

del rosario, desea celebrar una promesa de compraventa de un automóvil marca
 Toyota, el cual le fue asignado para su trasporte desde el momento en que el fue
elegido como alcalde alegando ser el poseedor material de dicho vehículo, en este
caso se presentaría una incapacidad especial ya que el como empleado público no
puede realizar la venta de este bien automotor.
 Ejemplo 2. La Sra. maría Pérez desea celebrar un contrato de compraventa con su
amiga de la infancia luisa Ramírez, en donde será vendida una casa ubicada en el
sector del centro de la ciudad de Cúcuta, en el momento en que se dirigen a la
notaria a fin de poder realizar escritura pública la Sra. luisa se percata que el bien
inmueble se encuentra constituido bajo un patrimonio de familia, por cuanto se
presentaría una nulidad absoluta,

Venta entre Padre e Hijo de Familia: El artículo 1852 Cód. Civil ha fijado el alcance
de la incapacidad para comprar y vender entre el padre y el hijo de familia, o sea el
que todavía se encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha
emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el
hijo de familia. De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia,
pero en el sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. Esto
significa que los hijos emancipados en general, pueden celebrar valida y
libremente contrato de compraventa con sus padres. Es importante resaltar que se
trata del hijo emancipado por haber llegado a la mayoría de edad. Es nulo, porque
no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el patrimonio del
menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional como el
padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo
el usufructo no se puede comprar (Compra de Cosa Propia).

40. ¿CÓMO SE PERFECCIONA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN

VEHÍCULOS AUTOMOTORES?

Si bien la compraventa de automotores es un contrato consensual que no requiere

formalidad para su perfeccionamiento, su eficacia frente a autoridades públicas y terceros
depende de su inscripción en el respectivo registro de tránsito.

La venta de automotores es consensual Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del

(INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de tránsito
competente será reputada como propietaria del vehículo automotor, siendo oponible esa
inscripción ante las autoridades y ante terceros. La tradición del dominio de los vehículos
automotores requerirá, además de su entrega material, su inscripción en el organismo de
tránsito correspondiente, quien lo reportará en el Registro de Tránsito nacional Automotor
en un término no superior a (15) días. La inscripción en el transito deberá hacerse dentro
de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo. De lo expuesto se pueden
sentar estas conclusiones.

 El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual. Todo

automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo, sea
importado o de fabricación nacional.
 La transferencia, esto es, la tradición de un vehículo automotor terrestre se
hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite
señalado. De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos
automotores, pero la inscripción del título se efectuará ante el funcionario y
 en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La
tradición así efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera
autoridades. Que la tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los
vehículos automotores, no se obtenga con la simple entrega de la cosa,
sino que se requiere de la inscripción del título. De esta manera, no bastará
el documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del título
para que el comprador se repute dueño.

41. MENCIONES Y EXPLIQUE LAS 5 ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA

ESCRITURA PÚBLICA.

RTICULO 13. <PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA>. La escritura

pública es el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el
Notario, con los requisitos previstos en la Ley y que se incorpora al protocolo. El proceso
de su perfeccionamiento consta de la recepción, la extensión, el otorgamiento y la
autorización.
RTICULO 14. <RECEPCIÓN, EXTENSIÓN, OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN>. La
recepción consiste en percibir las declaraciones que hacen ante el Notario los
interesados; la extensión es la versión escrita de lo declarado; el otorgamiento es el
asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extendido; y la autorización es
la fe que imprime el Notario a este, en vista de que se han llenado los requisitos
pertinentes, y de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados.
a) Recepción: Es la percepción de las declaraciones que se hacen ante el notorio, en
últimas es la manifestación de lo que las partes quieren.
b) Extensión: Imprimir en papel notarial.
c) Otorgamiento: Es la manifestación de los otorgantes en relación con el contrato
celebrado. Es la firma de las partes en relación con el documento que ha sido
extendido, cuando se firma es que está de acuerdo con lo que está escrito. Aquí́
todavía no hay Escritura Pública, porque no se ha protocolizado.
d) Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las demás
etapas y ordena:
e) Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos
que firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el documento original.
f) El contrato de Compraventa de bienes raíces, si no hay Escritura Pública no hay
Compraventa, porque es un requisito de formalidad.

42. ¿QUÉ DOCUMENTO DEMUESTRA LA CALIDAD DE PROPIETARIO DE UN

BIEN INMUEBLE?

La propiedad inmobiliaria se demuestra con el certificado de libertad y tradición expedido

por la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos y
La propiedad de un inmueble se acredita mediante escritura pública a nombre del
propietario debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad

43. ¿QUÉ SUCEDE SI SE VENDE UNA COSA QUE AL MOMENTO DE

CELEBRARSE EL CONTRATO NO EXISTE? EXPLIQUE
Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha futuras; obras que todavía se
encuentran en proceso de creación, apartamentos sobre planos en edificaciones que
apenas inician......
De acuerdo con el código estos contratos quedan sometidos “a la condición de existir”,
salvo que se exprese lo contrario o que – como agrega el articulo – “Por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró́ la suerte” (art 1869 CC)
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente, y no
existe, no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto, no hay contrato de
compraventa
El Articulo 1870 código civil: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el
contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno”.
Este art dispone tres situaciones:
1. Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la celebración del
Se hace bajo la condición errada de las partes de que la cosa existe. La cosa se vende
con la convicción de que existe, pero puede suceder que el vendedor sabía que esa cosa
no existía y el legislador lo sanciona por su Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le
cause con el acto al comprador (Buena Fe). Es la aplicación del Artículo 1616 del código
civil.
No hay contrato, y la compraventa más que nula es inexistente, pues falta uno de los
elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida.

44. Defina arras y mencione 3 tipos.

Se definen como una especie de garantía que las partes acuerdan y, generalmente,

consiste en la entrega de dinero, bien sea para confirmar un contrato, o bien como parte
de indemnización para poder desistir del mismo.
Son cosas con las que se respalda la celebración de un contrato. Se dan como
confirmación de éste o para desistir de él; por ello, la Ley ha establecido que el que dio las
arras las pierde y el que las recibió las debe devolver al doble en caso de desistir del
contrato.

1. Simplemente confirmatorias:
Se dan como prueba de que se celebrará el contrato o como garantía de que se
ejecutará. Se constituyen en prueba simbólica o como muestra de la confirmación. Es
decir, si el contrato se ejecuta, las arras se le devuelven al contratante que las dio, o se
abonan al precio; si no se celebra, la parte que no fue culpable de esto tiene derecho a
demandar el cumplimiento del contrato y a pedir una indemnización de perjuicios
conforme a la liquidación judicial pertinente, o puede pedir indemnización y la resolución
del contrato.
En este tipo de arras es recomendable estipular explícitamente, mediante un acuerdo
escrito, el deseo de que las arras se están dando para ratificar el contrato o como parte
del precio; de no hacerlo así la Ley supone que son arras de desistimiento o de
retractación.

2. Confirmatorias Penales:
Son las que uno de los contratantes le da al otro como liquidación anticipada de
perjuicios, adquiriendo la naturaleza de cláusula penal. Como las simplemente
confirmatorias, también se usan como prueba de la celebración y como garantía de
ejecución; de tal manera que la parte que no es culpable de la inejecución puede:
demandar su incumplimiento, apoderarse de las arras si fue él quien las recibió, o exigir
que se las den dobladas si fue quien las dio. Se distinguen de las cláusulas penales
porque éstas se asignan desde un principio y no es solo una suma estipulada.

3. Retractación:
También llamadas de desistimiento o penitenciales, son las arras en que el dinero se ha
dado con el propósito de que cada una de las partes tenga un mecanismo para renunciar
al contrato, imponiendo una sanción para que quien las entrega y quiere retractarse las
pierda y quien las recibe y desee retractarse cancele el doble al otro; en este caso el
contrato se deshace unilateralmente y sin que haya intervención judicial.
De acuerdo al art. 1859 del C.C. se determina que:
“Si las partes no hubiesen establecido el término durante el cual podría retractarse,
perdiendo las arras, se entenderá que transcurridos dos meses contados desde la
celebración del acuerdo, no habrá lugar a la retractación, ni después de otorgada la
escritura pública o principiada la entrega”.
 
Para tener en cuenta, en Colombia, el Pacto de Arras es esencial en la Promesa de
Compraventa de un inmueble. Además, el Código Civil señala que, si no se estipula nada,
las arras se suponen de retractación.

45. ¿LAS ARRAS CONFIRMATORIAS SE PUEDEN DEVOLVER AUN CUANDO NO

SE CELEBRE EL CONTRATO?
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte del
precio, que es la forma más frecuente en los negocios, o como señal de quedar
convenidos en el contrato, el acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. No puede
ninguna de los otorgantes alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Si no
quiere cumplir el contrato, la parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O
bien puede pedir su resolución.

46. ¿EN QUE CONSISTE EL LUCRO CESANTE Y EL DAÑO EMERGENTE?

El daño emergente es aquel valor equivalente el perjuicio sufrido directamente. Se debe

reponer aquel perjuicio. El lucro cesante se refiere a los ingresos o ganancias que se han
dejado de percibir u obtener a causa de los daños producidos.

47. ¿QUE SE NECESITA PARA QUE LAS ARRAS QUE SE DEN SEAN PARTE DEL
PRECIO? EXPLIQUE

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa
primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.
 48. ¿EN QUÉ CONSISTEN LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN Y CUÁL ES EL
TERMINO DE RETRACTO?

Facultar a los contratantes para desistir o retractarse del contrato, asumiendo o

soportando la parte que las ha dado la perdida de las mismas, y cuando es quien las ha
recibido, restituyéndose dobladas y, de acuerdo con ello, se les identifica como arras de
retractación.
Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo
las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la
convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la
entrega.

49. ¿CUAL ES LAS TRES DIFERENCIAS ENTRE ARRAS Y CLAUSULA PENAL?

Clausula penal

No se entrega nada por anticipado.

Se puede renunciar el pacto de la cláusula e ir a reclamar.

Arras
Se entrega dinero por anticipado.
No se puede renunciar unilateralmente al pacto.

50. ¿QUE ES EL PRECIO? ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS DEL PRECIO?

El precio es el monto de dinero o moneda que debe dar el consumidor para adquirir un
producto o servicio.
Es también el monto de dinero asignado a un producto o servicio, o la suma de los valores
que los compradores intercambian por los beneficios de tener o usar o disfrutar un bien o
un servicio.

51. ¿EXPLIQUE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA O TRADICIÓN EN EL CONTRATO

DE COMPRAVENTA?

La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que

el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir
el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se
extiende a todos los otros derechos reales.

52. ¿EXPLIQUE LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN EN EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA?

El deber de información consiste en dar noticia, informar, hacer saber a la contraparte de

las circunstancias, cualidades y situaciones de hecho sobre el objeto del contrato, el
contenido y los efectos de este, entre otros elementos, que permiten dentro del periodo
precontractual.
 53. ¿EXPLIQUE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO Y GARANTÍA EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA?

La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el

dominio y posesión pacifica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de
esta, llamados vicios redhibitorios.

La garantía consiste en la promesa de que el producto que se compra está en buenas

condiciones y funciona como se espera.
La garantía también es el compromiso del vendedor de responder por la calidad y el mal
funcionamiento del producto durante el tiempo que dure la garantía

54. ¿ EN QUE CONSISTE EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

El vendedor de una cosa esta obligado a sanearla por evicción cuando se presenta tal
situación según lo ordena el artículo 1895 del código civil colombiano.
El saneamiento por evicción es una obligación que le corresponde al vendedor de una
cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo en parte, es decir, el
vendedor debe amparar al comprador en el dominio y uso de la cosa, pero además el
saneamiento por evicción comprende responder por los vicios ocultos de la cosa. Para
que se dé el saneamiento por evicción es necesario que la causa de la evicción sea
anterior a la venta.

55. ¿CUÁL ES EL ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO CUANDO

SE PRODUCE EVICCIÓN?

Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación expresa, la obligación de

saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos por parte del vendedor. La cosa y el
precio son los elementos esenciales. Art 1898 Código. Civil: “Es nulo todo pacto en que se
exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido
mala fe de parte suya”.

56. ¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES PARA QUE EXISTAN VICIOS OCULTOS?

Vicios Ocultos Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere decir
que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor, pues existen
adicionalmente otras como son, por ejemplo, la de atender el pago de la mitad de las
costas (Art 1862) y la de velar por la conservación de la cosa hasta su entrega (Art 1605).
Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de
Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza.

57. ¿QUE PUEDE PEDIR EL COMPRADOR, SI EL VENDEDOR LE ENTREGA UNA

COSA AFECTADA CON UN VICIO OCULTO?

La obligación del vendedor de garantizarle al comprador una posesión pacifica,

corresponde a la obligación de saneamiento por evicción y a la obligación del mismo
vendedor de garantizarle al comprador una posesión útil, corresponde la obligación de
saneamiento por vicios ocultos.

58. ¿COMO PRUEBO LA PROPIEDAD DE UN BIEN INMUEBLE?

Con el certificado de libertad y tradición de la oficina de instrumentos públicos.

59. MENCIONE TRES EJEMPLOS DE VENTA DE COSAS PROHIBIDAS (COSAS

QUE NO SE PUEDAN VENDER)

 No se puede vender gasolina de contrabando

 No se puede vender medicina sin prescripción médica.
 No se puede vender estupefacientes ni alucinógenos.

60. ¿SE PUEDE VENDER UN BIEN CONDICIONADO CON PACTO DE

RETROVENTA? EXPLIQUE.

Si. La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de
compraventa que regulado por el 1939 del código civil colombiano, y que le permite al
vendedor recuperar la propiedad vendida. La retroventa es una cláusula que se incluye en
el contrato de compraventa, que obliga a comprad a vender nuevamente la cosa al
vendedor. El pacto de retroventa permite al vendedor recuperar la cosa vendida, en tanto
el comprador se obliga a vendérsela nuevamente.

61.EN QUÉ CONSISTE EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO?

La reserva de dominio es un pacto entre comprador y vendedor, por el cual el vendedor
mantiene la propiedad y dominio del bien hasta que se pague el último plazo del precio
acordado.

La cláusula de reserva de dominio, aunque se ha considerado abusiva, es una figura

permitida por el Código Civil y las leyes y ha sido considerada válida por los fallos
y sentencia judiciales. En esencia, cuando se firma un pacto de dominio, la propiedad de
la cosa sigue siendo del vendedor hasta que el comprador finaliza el pago, mientras
permite al comprador la posesión, uso y goce del bien con la condición de no transferir a
otros la propiedad.

En la práctica funciona como una garantía de pago especial, ya que el usuario no puede
traspasar el derecho de propiedad.

Es decir, que el vendedor mantiene la nula propiedad mientras que el comprador es el

poseedor de la cosa. Por este motivo, ante la falta de pago, el vendedor en lugar de
reclamar el mismo puede reivindicar el bien pues sigue siendo el propietario.
 62. ¿EN QUÉ CONSISTE LA LESIÓN ENORME? PLANTEE UN EJEMPLO.

La lesión enorme consiste en aquellos contratos en los cuales no hay un equilibrio entre lo
que se da y lo que se recibe, esto nos quiere decir que si no existe ese equilibrio es
posible que se genere para una de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio
supera la mitad, podemos decir que estamos frente a una lesión enorme.

63. ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA LA EXISTENCIA DE LA LESIÓN

ENORME?

 Comprador: cuando paga más del doble del valor real de un inmueble
 Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del valor real,
tratándose de inmuebles.
 Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del
bien. El precio puede existir, pero ser tan vilmente que no alcanza a
imponer consideración frente a la cosa vendida.1
 Real: Es decir no Simulado, esto significa que efectivamente se pague. Si
el dinero no es real va a ser simulado.

64. ¿En qué consiste la venta con pacto de retroventa?

El pacto de retroventa es un “retracto convencional” en el sentido de que el vendedor se

reserva el derecho de resolver el contrato y consecuencialmente de readquirir la cosa
vendida, devolviendo al comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada
expresamente al efecto. Ejercitada esta facultad de readquisición por el vendedor, el
contrato de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebración, en
forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad sobre la cosa, y
que el comprador no ha sido en ningún momento propietario de ella.376

65. ¿EXPLIQUE DE LOS PACTO DE RESERVA DE DOMINIO EN MATERIA CIVIL Y

CÓDIGO DE COMERCIO?

Materia civil:
Es cuando una cosa se vende, el vendedor transfiere el dominio de la propiedad al
comprador, es decir, la titularidad del dominio pasa a quien la ha comprado.
La reserva de dominio significa que el vendedor se reserva para si la titularidad del
dominio hasta que se cumpla la condición incluida en el contrato de compraventa, o en el
contrato de promesa de compraventa.
Materia comercial:
En el contrato de compraventa comercial se puede establecer una cláusula de reserva de
dominio la cual consiste en que el dominio de la cosa vendida se mantiene de cabeza del
vendedor pues solo puede pasar a manos del comprador cuando este haya pagado de
manera íntegra el precio de la cosa o producto.
El artículo 952.
El pacto de reserva de dominio puede efectuarse tanto en la venta de bienes muebles
como inmuebles.
Esta figura se da cuando el pago de la cosa debe realizarse por cuotas con la finalidad de
que el comprador cumpla su obligación a cambio de tener la propiedad.
El objetivo de la reserva de dominio es que en caso de que el comprador no cumpla con
su obligación de las cuotas, el vendedor respecto a la propiedad de la cosa no va a tener
ningún problema.

66. ¿EXPLIQUE EL PACTO COMISORIO Y LAS REGLAS DEL PACTO

COMISORIO EN EL CÓDIGO CIVIL?

Pacto Comisorio: Art 1935 Cód. Civil

Por este pacto se estipula expresamente que “Si el comprador no paga el precio en el
tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta” Se parece a la condición resolutoria
Tácita. Pero el pacto comisorio siempre se expresa, por lo que algunos lo denominan
“Condición resolutoria expresa”. Y difiere de la condición resolutoria tácita porque,
además de que es expreso, se refiere solamente al incumplimiento del comprador.

Acciones del vendedor

Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en
pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a
dicho incumplimiento. Tales acciones son

 Exigir el pago del precio, o

 Pedir la resolución del contrato

 En ambos casos con indemnización de perjuicios.

67. ¿EXPLIQUE EL PACTO DE RETROVENTA?

El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello tiene que
devolver la suma del precio que ha recibido por el bien, pagando un 10% adicional por
mes o por fracción de mes, este es un acuerdo entre Comprador y Vendedor, este no son
intereses. La Compraventa con Pacto de Retroventa no implica doble venta.
 68. ¿CUÁL ES LA FUNCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA Y EL RÉGIMEN DE
GARANTÍAS?

Función práctica del Pacto de Retroventa

La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la práctica como medio para
garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y evidentemente su empleo en tal
sentido es muy ventajoso para el acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial
para el deudor.378

Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo, sin que ni
siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia
para obtener la satisfacción de su derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo
con garantía prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con pacto
de retroventa del bien ofrecido en garantía, en el cual el precio que pague el comprador
representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para
que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que daría a este como
mutuario para el préstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor
mutuante, queda colocado en una posición inmejorable, porque una de los dos: vendedor
(deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y
entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado, y con eso el comprador
(acreedor o mutuante) ve satisfecho su crédito a cabalidad; o no hace uso del derecho de
retracto, y entonces la calidad de dueño del bien objeto de compraventa queda afirmada
definitivamente en el comprador, al desaparecer la condición resolutoria que la afectaba,
con lo cual también queda satisfecho íntegramente su interés de acreedor.

El Art 2422 Cód. Civil relativo a la prenda, es también aplicable a la hipoteca según el
Art 2448 Cód. Civil, en estos contratos está prohibida toda estipulación que le permita al
acreedor apropiársela garantía por otros medios que los consistentes en su intervención
como licitante victorioso en el remate (Art 2422 Cód. Civil), o en la adjudicación que de
ella. se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitación por falta de postores (Art
2442 Cód. Civil), ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin
necesidad de previa subasta. En el pacto de retroventa, se utiliza fines de garantía, sea
perjudicial para el vendedor, es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho, pues
la misma proporción en que él fortalece los poderes del acreedor, disminuye, por no decir
que elimina, las posibilidades defensivas del deudor. Pero también en otro sentido diverso
a este: en el que dicho pacto es medio cómodo y propicio para ocultar estipulaciones
sobre intereses usurarios, lo que se logra con solo refundir el monto de ellos dentro del
precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la recuperación del bien
vendido.

69. ¿CUÁL ES LA NATURALEZA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA?

El contrato de venta en principio es un contrato de garantía, toda vez que la intención

del vendedor no es vender la propiedad, sino conseguir el dinero que necesita con
apremio, y la intención del comprador no es comprar la propiedad sino garantizar el
dinero que ha prestado, sin embargo, en el fondo sí existe la intención de la
compraventa efectiva.

70. ¿EXPLICAR LOS EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA?

El pacto de retroventa es una figura prevista en el Código Civil, y definida como

un pacto por el que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida
rembolsando al comprador la cantidad determinada que se haya estipulado, o, en
su defecto, la que haya costado la compra.

71. ¿EXPLICAR EL PACTO DE RETROVENTA Y LA LEY DE GARANTÍAS

MOBILIARIAS?

El pacto de retroventa es una clausula accidental que las partes pueden emplear
en los contratos de compraventa, la cual se encuentra regulada en los artículos
1939 y siguientes del Código Civil. Esta consiste en la facultad que se reserva el
vendedor de recobrar la cosa vendida, mediante el reembolso al comprador de
una cantidad determinada acordada o, en su defecto, la que hubiese costado la
compra.
De acuerdo con lo anterior, se concluye que entre las partes existe una venta con
todos los requisitos de ley y que además al vendedor, en virtud del pacto de
retroventa, se le concede la posibilidad de recobrar el mismo bien en determinado
plazo, a cambio de un precio previamente pactado entre estas. Por otra parte,
algunos doctrinantes han planteado la posibilidad que el pacto de retroventa se
considere como una garantía mobiliaria, atendiendo que dicha cláusula se ha
empleado por los empresarios como caución y teniendo en cuenta que la Ley
1676 del 2013, al definir el concepto de garantía mobiliaria en el artículo 3, hace
hincapié en el aspecto funcional de esta al señalar que es “toda operación que
 tenga como efecto garantizar una obligación con los bienes muebles del garante e
incluye, entre otros, aquellos contratos, pactos o clausulas utilizados para
garantizar obligaciones respecto de bienes muebles, y cualquier otra forma
contemplada en la legislación con anterioridad a la presente ley”.
En ese sentido, si se llega a inferir que el pacto de retroventa se cataloga como
garantía mobiliaria, se le aplicarían con preferencia las normas establecidas en la
Ley 1676 del 2013 en todo lo concerniente a la constitución, oponibilidad, registro,
prelación y ejecución, de acuerdo con lo estipulado por el artículo 82 de la misma
ley.

72. ¿EXPLICA EL PACTO DE MEJOR COMPRADOR?

PACTO DE MEJOR COMPRADOR/ ADDICTIO IN DIEM: artículo 1944 CC: si se

pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de 1 año)
persona que mejore compra se resuelva contrato se cumplirá lo pactado, a menos
que comprador inicial iguale precio o condiciones de venta.
La disposición del artículo 1940 se aplica al presente contrato. Resuelto el
contrato tendrá lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de
retroventa.
• Pacto de mejor comprador no impide que comprador enajene cosa. Sin perjuicio
de los derechos de terceros sub adquirentes de buena o mala fe que igual tiene
aplicación, derechos que resulten de pacto de mejor comprador tambien se
podrían exigir de terceros sub adquirentes si conocieron pacto y pacto se
encontraba consignado en escritura pública.
• Al igual que pactos anteriores, implica condición resolutoria del contrato: acá
condición resolutoria pende de que se presente tercero que ofrezca mejorar las
condiciones ofrecidas y aceptadas al comprador inicial. No solo se refiere a que
tercero que se presenta ofrezca pagar más, sino, por ejemplo, reducir plazos, etc.
mejorar sustancialmente condiciones de venta aceptada a comprador inicial.
• Comprador podrá hacer subsistir contrato, igualando al menos las condiciones
ofrecidas por tercero. Podrá tambien mejorarlas. Si tercero y comprador estén en
igualdad de condiciones será preferido por obvias razones el comprador.
• Termino para ejercicio de retracto es de 1 año contado a partir de celebración del
contrato: Las partes podrán disminuirlo, pero no ampliarlo.
→Vencido término legal o convencional: desaparece condición resolutoria a la que
se hubiere sometido contrato como si nunca hubiere estado sometido a condición
alguna, derecho de comprador se vuelve indestructible, no bastará con que haya
mejor comprador.
• Inclusión del pacto no alteran riesgos: serán todos del comprador pues es el
dueño.
• Para hacer efectiva resolución del contrato por la aparición de un tercero que
mejore condiciones de venta, tiene aplicación articulo 406 CC.
 Estipulación que, como condición resolutoria o suspensiva, se establece en un
contrato de compraventa ante la eventualidad de que pueda presentarse un
comprador que ofrezca un precio más ventajoso.

73. ¿POR QUÉ SE DICE QUE EL CONTRATO DE PROMESA NO ES UN ACTO DE

ENAJENACIÓN?

El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenación, lo que pasa es que

es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes, porque lo
que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. La doctrina de la
Corte, conforme a la cual, “la simple promesa de contrato no es un acto de
enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que
es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa
vendida

74. ¿QUÉ TIPO DE ARRAS NO SE PUEDEN FIJAR EN UN CONTRATO DE

PROMESA?

Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales

No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todavía no se ha realizado
el contrato.

75. ¿CUÁL ES LA CONSECUENCIA DE NO REALIZAR EL CONTRATO DE

PROMESA POR MEDIO DE DOCUMENTO PRIVADO O ESCRITURA
PÚBLICA?

No produce obligación alguna, es ineficaz. La ley no exige el reconocimiento de

firmas por lo tanto no es obligatorio autenticar la promesa de compraventa ante
notario, pero lo mejor es hacerlo para darle mayor valor jurídico al contrato.

76. ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS ESPECIALES DE LA PROMESA?

REQUISITOS ESPECIALES:
 Que conste por Escrito Artículo 89 de la Ley 153/87: Es solemne, porque para
producir efectos el contrato, se debe realizar por documento privado o público.

Artículo 1611 código civil.

 Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran
Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artículo 1502 del Código Civil: No
del Artículo 1611 del Código Civil que hace referencia a errores, que no hayan
vicios de consentimiento.

 Que la Promesa tenga un Plazo o Condición: En esta se fija la época en que se

ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad Absoluta, el contrato de Promesa, si
 en este contrato no se indica Hora, Día y Notaria, si es inmueble, en que ha de
celebrarse el contrato, por la razón de que no se puede dejar al criterio de la o las
partes.

Para la precisión de la promesa de venta de un inmueble se requiere también que se

indique la notaría en la que ha de otorgarse la correspondiente escritura pública.

Indicación que debe hacerse cuando en el lugar funcione más de una notaría.122

 Los Términos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia

sobre lo cual se ha contratado. El contrato debe ser claro y preciso, debe
especificarse en el contrato que se va a realizar, para saber que normas
específicas aplicar. Entonces este requisito hace referencia a la
especificación, es decir que el contrato se determine que tal suerte, que
para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades
legales.

77. ¿SE PUEDE REALIZAR UN CONTRATO DE PROMESA DE UN BIEN QUE

ESTÁ EMBARGADO?

Contratos de promesa y prometido permiten prometer venta de bien embargado, no

venderlo. Si, se puede. Primordialmente lo que se realizaría ante una de estas
situaciones es que se permite prometer la venta del bien embargado mas no venderlo
es decir como un plazo para entregar dicho bien en plenitud de que este no se
encuentre con la dificultad posteriormente vista y desde otro punto de vista
básicamente la cosa prometida “embargada”. Si se podría ejecutar un contrato de
promesa (recordemos que es algo a futuro que se espera) con dicho bien ya sea que
con el dinero entregado este tenga la posibilidad de desembargarse.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ¿QUÉ SE ENTIENDE POR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUS

CARACTERÍSTICAS?

El contrato de arrendamiento permite que una persona llamada arrendatario pueda

ocupar, gozar o utilizar un inmueble o cosa, pagando a su propietario
llamado arrendador, un canon o precio por el arrendamiento.
La definición de contrato de arrendamiento la encontramos en el artículo 1973 del código
civil colombiano, que afirma: «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.»

Sus características principales son:

Bilateral, porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no
impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo,
la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges
intervendrían en calidad de arrendadores.
Temporal, porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo
determinado.
Oneroso, porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una renta
por el mismo.

El contrato puede ser verbal o por escrito…

En el contrato debe haber una descripción detallada del bien en cuestión.

Un contrato de arrendamiento puede tener otras cualidades. Por ejemplo, puede ser

transmisible si permite el subarriendo. Además, puede ir vinculado a otras operaciones,
como un seguro de alquiler o una opción de compra. También puede incluir una cláusula
de arras, a modo de reserva del alquiler.

2. ¿EXPLIQUE DOS DIFERENCIAS FUNDAMENTALES ENTRE EL

ARRENDAMIENTO Y LA COMPRAVENTA?

El Contrato de Arrendamiento transmite el uso y goce

El Contrato de Compraventa transmite el dominio
El Contrato de Arrendamiento forzosamente es temporal
El Contrato de Compraventa es definitiva
El Contrato de Arrendamiento se formaliza tan solo con la firma del contrato de
arrendamiento
El Contrato de Compraventa requiere para su perfección elevarla a escritura pública
En el arrendamiento no se requiere la intervención de ninguna figura para darle certeza y
validez
En la compra venta existe la figura del notario público
 3. ¿POR QUÉ SE DICE QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ES UN
TÍTULO DE MERA TENENCIA?

El concepto de mera tenencia lo encontramos en el artículo 775 del código civil de

Colombia, que señala en su primer inciso:
«Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o
a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el
que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada
o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.»
Este concepto es diametralmente al concepto de posesión contenido en el artículo 762 del
código civil en tanto la define como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de
señor o dueño.
Es claro que un arrendatario, por ejemplo, nunca actúa como señor y dueño de la casa,
sino que en todo tiempo reconoce el dominio ajeno de la casa que habita, y tampoco
explota económicamente la casa, sino que por el contrario debe pagar a su dueño por
utilizarla.
Un arrendatario jamás puede pretender la adquisición del dominio de la casa que habita,
aunque lleve toda una vida en ella, pero si esa casa es entregada a otra persona para que
la ocupe bajo una figura que permita materializar la posesión, el dueño puede perder esa
propiedad por el simple paso del tiempo

4. ¿POR QUÉ EN LOS CONTRATOS DE EJECUCIÓN SUCESIVA COMO EL

ARRENDAMIENTO, SE DEBE HABLAR DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO Y
NO DE RESOLUCIÓN?

Terminación y resolución del contrato

El Código de Comercio, en su artículo 870, aborda el tema de la resolución y terminación
del contrato. Se señala que el acreedor afectado por el incumplimiento del deudor puede
acudir a las siguientes opciones:
 Exigir al deudor a que cumpla.
 Solicitar en la resolución o terminación del contrato, incluida en ambos eventos, la
respectiva indemnización por perjuicios.
En el campo del derecho de contratos, los conceptos terminación y resolución no son
iguales; no obstante, ambos se orientan a la extinción de las obligaciones que surgen del
acuerdo contractual.

Esta clasificación se encuentra desde el artículo 1496 del código civil hasta 1500 del
código civil, pero la doctrina establece otra clase de contratos como los de ejecución
instantánea, que son aquellos que se ejecutan en solo momento, y el tracto sucesivo
cuyos efectos se prolongan en el tiempo como en el contrato de arrendamiento, por
ejemplo.
El Contrato de ejecución sucesiva o tracto sucesivo es aquel en el cual las obligaciones
se van desenvolviendo continuamente en el tiempo, desde el perfeccionamiento
del contrato hasta su terminación.
Implica para su ejecución el trascurso de cierto tiempo, ya porque las prestaciones han
sido escalonadas (contrato de suscripción a un diario), ya porque existe entre las partes
una relación continua de obligación (contrato de arrendamiento o de trabajo).
 5. ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS DE VALIDEZ EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO? EXPLIQUE

Requisitos para la validez de los contratos

Que las partes contratantes sean legalmente capaces, es decir, que tengan capacidad
legal para poder obligarse.

Que se dé el consentimiento y este se encuentre libre de vicio, es decir, que de manera

libre y espontánea se de la aceptación

6. ¿LAS PARTES PUEDEN PACTAR QUE EL ARRENDAMIENTO SE REPUTE

PERFECTO CON LA FIRMA DE LA ESCRITURA PÚBLICA? EXPLIQUE

Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura,

podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya
procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

7. ¿INDIQUE CINCO COSAS NO SE PUEDEN ARRENDAR?

Bienes de uso publico

Parque, rio, calle, playas, zonas verdes,

8. ¿EN QUÉ PUEDE CONSISTIR EL PRECIO EN UN CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO?

En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que puede

ser diario, semanal, quincenal, mensual, o incluso anual, según el tipo de bien arrendado
y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.
El precio del arrendamiento no está regulado o limitado por la ley, excepto en el caso del
arrendamiento de vivienda urbana, tema del que más adelante se habla.

9. MENCIONE 5 OBLIGACIONES CORRESPONDIENTES AL ARRENDADOR.

 Entregar el inmueble en la fecha estipulada en el contrato.

 Mantener en el inmueble en buenas condiciones y realizar las
reparaciones necesarias hasta el final del contrato.
  Entregar copia del contrato con las firmas originales al arrendatario y al
codeudor (si aplica). Para ello hay un plazo máximo de 10 días después de
haber celebrado el contrato.
 Si el inmueble pertenece al régimen de propiedad horizontal, debe
entregar una copia del reglamento de la copropiedad al arrendador.
 Permitir al arrendatario el disfrute el inmueble.

10. ¿SOBRE QUIÉN SE TIENE PREFERENCIA SI SE HA ARRENDADO UNA

COSA A DOS PERSONAS?

Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a

quien se haya entregado la cosa será preferido, si se ha entregado a los dos, la entrega
posterior no baldra, si a ninguno, el titulo anterior prevalecerá.

11. ¿QUÉ DERECHOS TIENE EL ARRENDATARIO SI EL ARRENDADOR HA

INCUMPLIDO EN LA ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA?

El art. 1983 C.C., dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador
haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la
imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso
fortuito”.

a. Por Causas NO imputables al arrendador:

No entrega por caso fortuito o fuerza mayor, causa no imputable a arrendador.

R/ En ese caso, el arrendatario está facultado para desistir del contrato. Si imposibilidad
de arrendador se debe acaso fortuito o fuerza mayor: eso bastara para exonerarlo de
indemnizar perjuicios por no entrega, siguiendo el régimen de obligaciones de resultado.

Si hay el más mínimo rastro de mala fe de arrendador (ejemplo: sabía que se iba a
encontrar en imposibilidad de entregar, o por hecho o culpa suya se encontró en
imposibilidad de entregar).
El arrendatario queda en posibilidad de demandar perjuicios y que se declare resuelto
contrato. Desistimiento opera de plano, por hecho mismo de no entrega, ipso.

b. Causas imputables al arrendador:

Si cosa no estaba determinada, pero era determinable:

La imposibilidad de la entrega se analizará teniendo en cuenta esto, en cuanto a si
arrendador dispone de otras cosas con las que puede cumplir arrendador de su obligación
de entregar.

Si no hay obligación absoluta ni definitiva de entregar la cosa:

El arrendador va a poder entregar la cosa, pero no en el momento en que se había
pactado, mora en obligación de entregar. Articulo 1984 CC., Si el retardo o mora no afecta
de manera sustancial el interés contractual del arrendatario, el arrendatario tendrá
solamente derecho de indemnización de perjuicios resultantes de mora, pero deberá
recibir la cosa. Si se afecta gravemente el interés contractual del arrendatario (ejemplo: se
disminuye utilidad de contrato para el), el arrendatario podrá desistir de contrato y exigir
pago de danos y perjuicios siempre que el retardo no provenga de caso fortuito o fuerza
mayor.

Lo que se predica de imposibilidad se debe extender para evento de inexistencia de cosa.

Cuando arrendador conozca de inexistencia de cosa al momento de celebración de cosa,
habría que mirar situación de los dos sobre conocimiento de inexistencia.

12. ¿QUÉ SON LAS REPARACIONES LOCATIVAS Y NECESARIAS Y A QUIÉN LE

CORRESPONDE REALIZARLAS Y DE DOS EJEMPLOS?

R/ El Arrendador debe realizar reparaciones necesarias: Reparaciones locativas

necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o deja de servir
para uso al cual se le destina. Ejemplos; El arreglo de las guardas de seguridad de las
entradas principales de acceso al inmueble, La reparación del sistema hidráulico, que
permita la utilización eficaz del servicio de acueducto. El art. 1985 C.C., inciso primero
dispone: "la obligacion de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las
cuales corresponden generalmente al arrendatario”.

13. ¿MENCIONE 3 OBLIGACIONES CORRESPONDIENTES AL ARRENDATARIO?

a) La conservación de la cosa (art. 1997 C.C.,)

b) De pagar el precio o renta (art. 2000 C.C.,)
c) Restitución de la cosa arrendada por terminación del contrato (art. 2005 C.C.,)

14. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE LAS MEJORAS ÚTILES Y LAS MEJORAS

VOLUPTUARIAS Y DE UN EJEMPLO?

Mejoras útiles - (art. 966 C.C.,): Aquellas que no persiguen como objetivo inmediato la
reparación de cosa sino aumentar el valor de cosa. Ejemplo; El cambio de un portón de
acceso principal fijo. batiente, por un portón eléctrico con manejo remoto de apertura Vs
Mejoras voluntarias - (art. 967 C.C.,): Se entiende por estas, las que solo consisten
objetos de lujo y recreo, como jardines miradores, cascadas, cualquiera que no aumente
valor venal de la cosa. No son consideradas específicamente para contrato de
arrendamiento.

15. ¿EN QUÉ CONSISTE EL DERECHO DE RETENCIÓN PARA EL

ARRENDADOR?

Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización

que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, el inciso segundo del art. 2000
C.C., consagra en su favor un derecho de retención en los siguientes términos: "podrá el
arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entenderá que le pertenece, a menos de prueba contrario".

16. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE CESIÓN Y SUBARRIENDO?

La cesión de la vivienda arrendada supone una novación subjetiva en la figura del

arrendatario, mientras que en el subarriendo no hay subrogación en la posición del
arrendatario, sino que nace un nuevo contrato de arrendamiento, pero celebrado entre
arrendatario y un tercero que se denomina subarrendatario.
El contrato de cesión extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario.
el subarriendo de un inmueble es un contrato por el que el arrendatario o inquilino cede a
un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario o inquilino de todo o parte del
inmueble arrendado.

17. ¿CUÁL ES LA CONSECUENCIA DE CEDER O SUBARRENDAR SIN

AUTORIZACIÓN?

El artículo 17 de ley 820/03: arrendatario no puede ceder ni subarrendar a menos que

haya autorización expresa.
Si cede o subarrienda sin autorización puede terminar contrato y pedir restitución (hasta
acá igual que los otros arriendos) o celebrar nuevo contrato con usuarios reales, y el
contrato anterior quedara sin efecto (solo para vivienda urbana) →novación subjetiva por
cambio de sujeto

18. ¿EN QUÉ CONSISTE EL DESAHUCIO?

Según se desprende del artículo 2007, el desahucio, que es el procedimiento que se

emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido, y
que consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin
al arrendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario
en mora de restituir.
Desahucio: puede provenir de arrendador o arrendatario. Tiene por efecto ponerle termino
a aquello que no lo tiene.

Puede hacerse:
a. Judicialmente
b. Extrajudicialmente.

19. ¿CUÁL ES EL CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY 820/2003?

CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY 820 DE 2003 solo tiene aplicación en materia de
contratos de arrendamiento e inmuebles urbanos destinados a vivienda; sin embargo, en
algunos artículos de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive, están destinados
a regir todos los procesos de restitución de tenencia, cualquiera que sea el destino del
bien arrendado.578 La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo año y
derogo la Ley 56 de 1985.

20. ¿EN QUÉ FORMA PUEDE CELEBRARSE EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA URBANA?

La LEY 820/2004. ART. 3 FORMA DEL CONTRATO El contrato de arrendamiento para

vivienda urbana puede ser:
• Verbal
• Escrita
Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito
para efectos probatorios, porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario,
pues si no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; solo
que se carece anticipadamente de la prueba del mismo.

21. ¿CUÁL ES EL TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE

VIVIENDA URBANA?

El término del contrato de arrendamiento de vivienda urbana será el que, de acuerdo a la

autonomía de la voluntad, las partes estipulen, sin embargo, a falta de estipulación
expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

22. ¿CUÁNDO SE ENTIENDE PRORROGADO EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA?

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales

condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya
cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes
de la renta autorizados en esta ley.

23. MENCIONES 5 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO

EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

Obligaciones arrendador vivienda urbana

 Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la

celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen
estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los
servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
 Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y
adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
o Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana
conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al
 arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia
del mismo con firmas originales.
o Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de
diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración
del contrato.
 Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del
mismo.
 En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de
mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de
sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las
reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los
arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
 Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II,
Titulo XXVI, Libro 4 del Código Civil. Librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada. A mantenerla en estado de servir para
el fin a que ha sido arrendada.

Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana.

 Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el

inmueble arrendado o en el lugar convenido.
 Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar
oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias
 Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las
expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo
establecido en el contrato.
 Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las
que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
 En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado
además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las
reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa
o, a la de sus dependientes.
 24. ¿ESTOY OBLIGADO A FIRMAR LETRAS, PAGARÉS O DAR DEPÓSITOS EN
EFECTIVO COMO GARANTÍA DEL PAGO DEL ARRIENDO?

Es costumbre en Colombia que el arrendador exija títulos valores al arrendatario como

garantía para el pago del arrendamiento, títulos como letras de cambio, pagares y hasta
cheques posfechados, garantías que en nuestra opinión son innecesarias.
Las letras de cambio y pagares se constituyen con la idea de ejecutar al arrendatario si
este no paga el arriendo, olvidando que el arrendatario puede ser ejecutado con el mismo
contrato de arrendamiento, por lo que no es necesario tener una letra o un pagare.

25. ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DEL ARRIENDO?

Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes
en moneda legal pero no podrá
exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de el que se
de en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el
equivalente a dos (2) veces el avaluó catastral vigente.

26. ¿CÓMO SE DA EL REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO?

Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador
podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por
ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el
año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del
canon,
siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente
ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al
arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del
servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal
expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El
pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el
reintegro, alegando la falta de la comunicación.

27. ¿QUÉ ACCIÓN PUEDE TOMAR EL ARRENDADOR, SI EL ARRENDATARIO

INCUMPLE EN EL PAGO DE LA RENTA?

Terminación del contrato de arrendamiento puede ser unilateral debido al incumplimiento

del pago.

28. ¿EL ARRENDADOR PUEDE DAR POR TERMINADO UNILATERALMENTE EL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DURANTE LAS PRÓRROGAS? EXPLIQUE
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

29. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE RENOVACIÓN Y PRÓRROGA?

Cuando prorrogamos un contrato es la continuación de este en las mismas condiciones

pactadas. No es más que ampliar el tiempo de duración. Mientras que una renovación
implica cambios en las condiciones. Se trata entonces de un nuevo contrato.

30. ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE MANDATO, SUS CARACTERÍSTICAS Y UN

EJEMPLO?

El contrato de mandato es aquel en el que una persona contrata a otra para que gestione
sus negocios, para que se haga cargo de ellos, o para que lo represente en determinada
tarea, actividad o gestión

 El mandato es un contrato consensual, existe una voluntad de las partes.

 El mandato puede ser expreso o tácito, y la aceptación también puede ser expresa
o tácita, deducida esta ultima de los actos del mandatario.
 Es un contrato naturalmente gratuito. Por consiguiente, en caso de pacto, el
mandato puede ser retribuido y adquirir el carácter de oneroso.
 Es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario

31. ¿CUÁLES DE TERMINACIÓN DEL MANDATO?

El contrato de mandato se termina por cualquiera de las causales contempladas en el

artículo 2189 del código civil:

 Por el desempeño del negocio para que fue constituido.

 Por la expiración del termino o por el evento de la condición prefijados para la
terminación del mandato.
 Por la revocación del mandante.
 Por la renuncia del mandatario.
 Por la muerte del mandante o del mandatario.
 Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro.
 Por la interdicción del uno o del otro.
 Por las cesaciones de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en
ejercicio de ellas

32. ¿QUÉ ES EL MUTUO Y COMO SE PERFECCIONADA EL CONTRATO DE

MUTUO?
El mutuo o préstamo de consumo es un contrato en que una de las partes entrega a la
otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas del mismo
género y calidad. No se perfecciona el contrato de mutuo sino por la tradición, y la
tradición transfiere el dominio.

33. ¿DIFERENCIA ENTRE DOS DIFERENCIA EL CONTRATO COMODATO Y

CONTRATO DE MUTUO?

Contrato de mutuo

Es también conocido como contrato de préstamos, una parte presta a otra bienes o
productos de consumo, para que esta luego reintegre estos mismos productos.

Contrato de comodato

Es conocido como préstamo de uso, una parte entrega a la otra alguna cosa no fungible
mueble o inmueble, para que use de ella gratuitamente, y se la devuelva en especie.

Mutuo Comodato

1. Cosas fungibles 1. Cosas no fungibles

2. Préstamo de consumo
3. Se restituye otra tanto del
mismo género y calidad
4. Transfiere el dominio
5. Puede ser gratuito u oneroso
2. Préstamo de uso
3. Se restituye lo misma cosa
4. Transfiere la mera tenencia
5. Siempre es gratuito

34. ¿QUÉ ES EL ANATOCISMO?

Consiste en acumular al capital de intereses vencidos y no satisfechos, para que genere

también intereses. Lo que se denomina, intereses sobre intereses. Aspectos básicos:

1.Se entiende desde lo civil y lo mercantil

2.En lo civil, se aplican sin ser pactados, no se necesita reclamación judicial
3.En lo mercantil, los intereses vencidos y no atendidos no generan interés

35. ¿QUIÉNES SON LAS PARTES DEL CONTRATO DE MUTUO Y EXPLICARLA

LAS OBLIGACIONES DEL MUTUANTE?

El mutuante: persona encargada de entregar cosas fungibles a otra persona

El mutuario: quien tiene el cargo de restituir otras del mismo género y calidad

Obligaciones del mutuante:

1.Transferir el dominio de la cosa
2.Entregar la cosa
3.Responder a los vicios o defectos ocultos
4.Responder a la evicción

36. ¿QUIÉNES SON LAS PARTES DEL CONTRATO DE MUTUO Y EXPLICARLA

LAS OBLIGACIONES DEL MUTUARIO?

El mutuante: persona encargada de entregar cosas fungibles a otra persona

El mutuario: quien tiene el cargo de restituir otras del mismo género y calidad

Obligaciones del mutuario:

1.Restituir las cosas prestadas
2.Pagar intereses pactados
3.Responder de los vicios ocultos o defectos ocultos en la cosa devuelta
4.Responder a la evicción

37. ¿QUÉ ES EL COMODATO Y SUS CARACTERÍSTICAS?

Conocido también como préstamo de uso, es aquel en el que una persona entrega a otra
gratuitamente un inmueble o mueble no fungible para que haga uso de él. Este contrato
no se perfecciona sino por la tradición de la cosa. Al restituirse en un tiempo determinado
debe entregarse en las mismas condiciones en que se recibió.
Las partes son comodante, quien entrega un bien inmueble de su propiedad a otra
llamada comodatario para que la utilice.

Características:

1.Es gratuito: No genera contraprestación en favor de quien presta el inmueble para que
un tercero lo disfrute. El comodatario no debe pagar nada al comodante, en tal caso sería
arrendamiento.
2.No se transfiere el dominio: El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los
derechos que tenía, aunque el uso o usufructo pasa a ser del comodatario. Se transfiere
el derecho de uso, mas no la propiedad, ya que la cosa que se entrega en calidad de
mera tenencia.
3.El uso que se le debe dar al bien entregado, es solo el que se autorizó en el contrato.
4.El contrato de comodato se perfecciona con la entrega del bien o inmueble objeto del
comodato. La ley no contempla solemnidad alguna, pero por la naturaleza del contrato,
debe hacerse por escrito y ante notario público.

38. ¿QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE LA PRENDA ABIERTA Y CERRADA?

Prenda abierta: es aquella que se constituye para garantizar obligaciones existentes y

futuras hasta una cuantía y por un plazo claramente determinado en el contrato.

Prenda cerrada: es aquella que se constituye para garantizar obligaciones determinadas

no futuras
 39. ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE PRENDA Y SUS PARTES?

Es un contrato mediante el cual se entrega un bien mueble al acreedor como garantía de

un crédito o préstamo. Se le conoce también como el empeño y la pignoración. Así los
créditos o prestamos utilizan los bienes muebles del deudor como garantía. Entonces si el
deudor no paga el préstamo al acreedor se queda con el bien empeñado o pignorado. La
prenda no implica la transferencia del dominio, el mueble sigue siendo propiedad del
deudor, pues el acreedor solo la recibe en custodia.

Partes en el contrato de prenda:

Acreedor prendario: es la parte quien tiene la cosa entregada en garantía o como

seguridad del crédito
Deudor prendario: es la parte que entrega la cosa en prenda para respaldar el crédito que
le ha sido otorgado

40. ¿DE UN EJEMPLO DE UNA PRENDA SIN TENENCIA Y UNA PRENDA CON
TENENCIA?

Ejemplo de prenda sin tenencia: cuando se compra un vehículo financiado, donde queda
pignorado al banco que hace el crédito, pero el vehículo queda en poder de la persona a
la que se le concede el crédito.

Ejemplo de prenda con tenencia: la casa de empeño. Una persona deja un celular de alta
gama en una casa de empeño y esta le otorga cierta cantidad de dinero. La casa de
empeño se queda en custodia del celular como garantía en caso de que el deudor
incumpla con el pago, con la obligación de cuidar y conservar el celular hasta que
restituya el dinero que presto.

41. ¿QUE ES EL DERECHO DE PERSECUCIÓN DEL ACREEDOR PRENDARIO?

La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el

que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta ordenada por el juez. Mas, para que esta excepción surta
efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término
de emplazamiento de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma
finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate, en el orden que corresponda.
El juez, entretanto, hará consignar el dinero.

42. ¿QUE ES LA HIPOTECA Y COMO SE PERFECCIONA?

La hipoteca es un derecho real que grava bienes inmuebles, a fin de garantizar el pago de
una deuda u obligacion.
El artículo 2432 del código civil colombiano define la hipoteca en los siguientes términos:
«La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso
de permanecer en poder del deudor.»
Cuando se presta dinero, por ejemplo, el acreedor puede garantizar el pago de ese dinero
mediante la hipoteca constituida por el deudor en favor del acreedor, pero sigue
conservando la el dominio o propiedad del inmueble, y por supuesto la posesión el mismo.
El bien hipotecado a favor del acreedor puede ser rematado o adjudicado al acreedor si el
deudor no paga la deuda.
Es decir que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario el derecho a perseguir el inmueble
hipotecado para conseguir el pago de su crédito.
La hipoteca necesariamente se debe constituir mediante escritura pública tal como lo
dispone el artículo 2434 del código civil

43. ¿QUE ES LA HIPOTECA Y BIENES SE PUEDE HIPOTECAR?

De acuerdo al artículo 2432 del código civil, la hipoteca se constituye sobre bienes
inmuebles, y el articulo 2443 expresamente señala lo siguiente:
La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o
usufructo o sobre naves.»
Es decir que la hipoteca solo se puede constituir sobre casas, apartamentos, fincas, lotes,
etc.
La hipoteca pude afectar bienes muebles en los casos que por accesión hacen parte del
inmueble como lo señala el artículo 2445 del código civil:
La hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta los muebles que por accesión a ellos
se reputan inmuebles, según el artículo 658; pero deja de afectarlos desde que
pertenecen a terceros.
La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.»
Adicionalmente, como lo señala la norma, si el inmueble hipotecado sufre mejoras,
aumentos o adiciones, estas quedan afectadas por la hipoteca, como por ejemplo cuando
se hipoteca una casa de un piso y luego se construye un segundo piso.

44. ¿QUE SE REQUIERE PARA QUE LA HIPOTECA TENGA VALOR JURÍDICO?

El artículo 2435 del código civil exige que la escritura de constitución de la hipoteca se
inscriba en el registro de instrumentos públicos, y advierte que sin ese requisito la
hipoteca no tiene validez alguna:
La hipoteca deberá además ser inscrita en el registro de instrumentos públicos; sin este
requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
La no inscripción de la hipoteca no afecta el contrato principal, pero este se queda sin
garantía hasta tanto no se inscriba la hipoteca
 45. ¿EXPLIQUE LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA?

La indivisibilidad de la hipoteca. El carácter de indivisibilidad se manifiesta no solo del lado

del crédito, ya que mientras subsiste parte de él, queda integra la hipoteca, aunque el
crédito se divida entre los herederos del acreedor y del lado de los bienes puesto que la
garantía, mientras no sea cancelada, subsiste integra sobre la totalidad de los bienes
hipotecarios, aunque se reduzca la obligación y sobre cualquiera parte de los mismos
bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido.
Art. 122 LH. La hipoteca subsistirá integra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de
los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera
parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido.

46. ¿CUÁLES SON LOS LÍMITES A LA FACULTAD DE RETRACTARSE EN LA

ARRAS PENITENCIALES?

Las arras penitenciales son el precio que deberá pagar el comprador o vendedor si
desisten del contrato de compraventa antes de consumarlo, Lo que quiere decir que
comprador y vendedor pueden desistir lícitamente del cumplimiento del contrato a cambio
del pago de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales, A diferencia de las
arras confirmatorias y de las arras penales, las arras penitenciales no se activan por el
incumplimiento del comprador o vendedor, sino que otorgan a las partes la facultad de
desistir.

Desistimiento del comprador

Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades
entregadas en concepto de arras penitenciales.
Desistimiento del vendedor
Por el contrario, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta devolverá el
doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

47. ¿INDIQUE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA CLÁUSULA PENAL?

La cláusula penal, por sus características representa los siguientes beneficios.

1. Se presiona a las partes para que cumplan con el negocio.

2. Se puede anticipar los prejuicios derivados del incumplimiento del contrato.
3. La parte cumplida no debe allegar pruebas que demuestren el prejuicio.
4. La parte cumplida no debe probar la culpa de la parte incumplida.
5. E evita la controversia sobre el monto de los prejuicios.

-Háyase o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la obligación principal,
el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la obligación es
positiva.
-Si la obligación es negativa, se incurre en la pena desde que se ejecuta el hecho de que
el deudor se ha obligado a abstenerse.
 48. ¿INDIQUE LOS REQUISITOS PARA QUE SE DEBA LA CLÁUSULA PENAL?

En la cláusula penal se puede incluir tanto en los contratos civiles como en los contratos
comerciales.
En cuanto a la cláusula penal señala el artículo 867 del código de comercio:

-Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de

incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse.
-Cuando la prestación principal este determinada o sea determinable en una suma cierta
de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella.
-Cuando la prestación principal no este determinada ni sea determinable en una suma
cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera
manifiestamente excesiva habida cuenta del interés que tenga el acreedor en que se
cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en
parte.

49. ¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS DE LA RESPONSABILIDAD

CONTRACTUAL?

i) una conducta humana, positiva o negativa, por regla general antijurídica,

ii) un daño o perjuicio, esto es, un detrimento, menoscabo o deterioro, que afecte bienes o
intereses lícitos de la víctima, vinculados con su patrimonio, con los bienes de su
personalidad, o con su esfera espiritual o afectiva,

iii) una relación de causalidad entre el daño sufrido por la víctima y la conducta de aquel
a quien se imputa su producción o generación y,

iv) un factor o criterio de atribución de la responsabilidad, por regla general de carácter

subjetivo (dolo o culpa) y excepcionalmente de naturaleza objetiva.