UNIVERSIDAD CONTINENTAL

FACULTAD DE DERECHO
AMES BALTAZAR LEO ABRAHAM

“El derecho es para todos,

no para algunos”
Ames Baltazar Leo

LA TRANFERENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL CÓDIGO PERUANO

INTRODUCCIÓN

La transferencia de bienes inmuebles en el código peruano, desde la clase con el profesor ha sido
y me ha impactado de seguro como a los compañeros del aula, que se ha mostrado una consecuencia de
falacias, de barbaridades entre artículos del código civil con respecto al tema de transferencia de
propiedades que ya más adelante se van a trabajar en estos escritos y explicar desde el punto de vista del
estudiante, escritor de este trabajo, porque hay dichas discrepancias entre artículos del código civil, frente
a ello la pregunta también es ¿por qué sigue vigente hasta hoy en día?; así mismo se ha podido observar
la ineficacia o lo inútil que es el registro público así como un notario tiene menos voz que la de un juez,
claro que usaremos como ejemplo y creo que se debería tomar los otros modelos en Europa como
Alemania, que aparte de los sistemas de transferencia, que existe en el modelo peruano, se van hablar de
esos sistemas que son más formales y adecuados para garantizar una seguridad a la propiedad y mucho
menos que exista la concurrencia de acreedores; así mismo se va analizar el VII Pleno Casatorio que tiene
mucha relevancia con lo que es la Propiedad no Registrada vs. Embargo Inscrito en la cual daré mi punto
de vista; de la misma manera se va analizar qué tipos de sistema de transferencia de propiedad se usa en
otros países mediante la comparación de sus códigos y para finalizar se va a dar a conocer una sentencia
que tiene que ver con la concurrencia de acreedores y se va aplicar lo estudiado en clase. A continuación,
se comenzará con los escritos.

Para comenzar con el desarrollo del trabajo se va analizar el video, ya visto, que trata acerca del
VII Pleno Casatorio, explicar de qué trata y sobre todo el punto de vista que tengo frente a ello. En primer
lugar, para estar en contexto, el caso dado cual tiene como objeto sobre cual derecho va a prevalecer
frente a otro derecho, para ello tenemos al derecho al crédito frente al derecho real, para ser más
específico se habla sobre el embargo inscrito vs la propiedad no inscrita, en el caso dado se trata respecto
a tercería de propiedad en el cual tiene como finalidad garantizar la seguridad a los bienes de un tercero
frente a una deuda ajena. En dicho caso tenemos a la señora Miriam Ivonne Hermida Clavijo, ahora en
adelante será llamada como la parte demandante que interpone una demanda de tercería de propiedad
contra Jesús Esther Tambini Miranda y Desarrollo Siglo XXI Sociedad Anónima, que en adelante son los
demandados, los fundamentos dados durante el proceso en primera instancia se ha declarado fundada la
demanda de tercería, ya que en este caso prevalece el derecho real, el derecho a la propiedad según el
artículo 70 de la Constitución Política del Perú y articulo 21 de la Convección Americana de Derechos
Humanos. Ante ello la demanda apela, en una segunda instancia otra vez vuelven a confirmar la primera
instancia dando la razón a la parte demandante, por ello se interpone una casación ya que las diversas
controversias respecto al mismo tema, se decide que se realice un pleno casatorio. Ante esto el Pleno
Casatorio termina dando la razón a la demandante en el sentido que declara infundada la casación y no
casaron la sentencia. Entonces los puntos importantes del caso, es que las personas que estuvieron a favor
respecto al embargo inscrito, pidieron la formalidad del derecho al crédito, ya que se encuentra una
oponibilidad entre partes, en donde se busca prevalecer esa relación obligacional entre dos personas
frente al derecho de la propiedad que tal vez por algún descuido no logró inscribir el bien; en cambio las
personas que estuvieron a favor de los derechos reales de la propiedad a pesar que esta no está inscrita,
básicamente defendían con el fundamento de que la propiedad es un derecho fundamental, es un derecho
que está más protegido en pocas palabras que el derecho a la propiedad tiene más normas que lo
aseguran, está más protegido, por ende este era oponible frente a todo el ordenamiento jurídico y
mencionando que este derecho tenía un carácter absoluto y por ello debe predominar frente al otro
derecho. Por estas razones termina ganado la propiedad a pesar que esta no estaba inscrita. Como
precedentes vinculantes se tiene que: va prevalecer la propiedad no inscrita, pero tiene que haber un
fundamento básico, se tiene que certificar mediante un documento de fecha cierta de que, si se llegó a
transmitir el bien teniendo esto como trabajo al juez de primera instancia y sí, en efecto el documento es
de fecha cierta y no hay nada incongruente respecto al documento dando así que pese a que la propiedad
no estaba inscrita prevaleció.
Ahora a mi punto de vista, si bien es cierto que en ese debate se pudo haber presenciado el
fundamento que existe varias normas que protegen al derecho de la propiedad como el artículo 2022
segundo párrafo en la cual en caso que se opongan dos derechos como el real y obligacional no aplica el
registro, o tenía varías normas que sustentaban, pero el embargo inscrito no tiene tesis de sustento o
normas que la respaldan, la tesis del embargo escrito no puede tener una norma de sustento porque la
protección de registros se le hace a los actos voluntarios y no opera con los actos judiciales, nadie puede
ganar un derecho por un embargo y el registro te va proteger, porque mi adquisición no nace por el
registro entonces como no es protegido por el registro yo no lo puedo invocar. Se utiliza al registro como
un mecanismo de protección cuando en función mi derecho nace del registro, esto nos lleva a una
hipoteca. Como ejemplo sería cuando voy al banco me saco un préstamo, me dan el dinero y no quiero o
puedo no pagar, entonces que tienen que ver los bienes registrado y no registrados con esa deuda si esa
deuda no se ha otorgado en función a bienes concretos.

Así el Dr. Héctor Landa More en una entrevista nos menciona acerca de la regla del derecho
común donde sustenta que el derecho de propiedades es mucho más fuerte jurídicamente: sin embargo,
dice que esa regla no se extrae del VII Pleno, si no que el derecho que aparece primero, este prevalece
ante el que aparece después, pero sin registro porque el embargo adquiere la eficacia cuando ya está en el
registro. Entonces el tercerista acredita el documento con fecha cierta de la propiedad, si esta es de
anterioridad al embargo se protege el derecho a la propiedad; así el Dr. Landa nos da entender que no
existe una superioridad del derecho a la propiedad frente al embargo, ya que si el documento de la señora
Miriam tenía la fecha en su documento después del embargo su derecho a la propiedad no se hubiera
salvado, pero esta fue antes. Entonces en nuestro país lo que se hace que la propiedad no inscrita sea
protegida frente a la propiedad inscrita porque en el sistema jurídico tú ya eres propietario sin la
necesidad de estar en el registro tal como se muestra el artículo 949 del código civil ya que solo con
enajenar un inmueble, el acreedor ya se hace propietario, en ningún momento dice la existencia de un
registro o algo así.

Continuando con lo trabajado en clase, se relacionan con los sistemas de transferencia de

propiedad; antes de relacionarlo con el caso y ver qué sistema de transferencia de inmuebles se hace
presente en el sistema jurídico del Perú, vamos a ver conceptos que tiene la doctrina frente a estos
sistemas que se dividen en dos y a la vez en una de ellas se subdividen: tenemos al sistema de unidad de
contrato en la cual se divide en el sistema transmisivo de causa y única y sistema transmisivo de doble
causa; mientras que la otra gran división es el sistema de separación de contrato en la cual se encuentra el
sistema transmisivo de causa abstracta. Para comenzar, el sistema de unidad de contrato que es propia de
la teoría de la situación jurídica, en donde Escobar (2002. pg. 46) nos menciona que este sistema ha
tenido su origen en los estudios escolásticos que se refería a la traditio como el modo para adquirir la
propiedad. Dentro de este sistema se encuentra el sistema de la causa única quien Vidal (pg.8) menciona
que este sistema establece que un contrato es la relación directa para que se dé la transferencia de
propiedad por ende esta no necesita de un modo solo basta con el consentimiento o con el simple acuerdo
de voluntades. Dentro de este sistema se encuentra el subsistema consensual o espiritualista en la cual
Vega (2001, pg. 27) en este sistema solo el consentimiento de los sujetos vuelva propietario al
consumidor, en donde se hace la presencia de la autonomía de la voluntad que es la facultad que tiene el
sujeto para crear, conformar o ejercer relaciones jurídicas con una decisión individual. Este sistema ha
inspirado al código civil italiano tal como dice en su artículo 1376; así mismo en el código civil mexicano
en el artículo 2014; también en el código civil venezolano en el artículo 1161.
Luego tenemos al sistema transmisivo de doble causa, en donde Fernández (1994, pg., 160) nos
da a conocer que en este sistema la voluntad no es suficiente para que den resultado los efectos, ya que
esta necesitaba ser reconocida por la sociedad para dar la valoración hacia los derechos reales, entonces
en este sistema se propone el acto de disponibilidad, por ello muy aparte de generar una relación
obligatoria (acto de obligación) también debe presenciar en donde ocurre ese efecto real ( acto de
disposición) por esta razón este sistema también es llamado de doble causa o, la más pronunciada, en
donde se encuentra la teoría del título y modo. Entonces teniendo como el título el contrato privado entre
dos personas y el modo que vendría a ser la tradición (traditio) que en ámbito del derecho se entiende
como la entrega. Dentro de este sistema de doble causa se encuentran los subsistemas que vendría hacer
el Sistema Real o de “Traditio” reconocido principalmente por la existencia de un modo que vendría ser
la tradición o entrega del bien, este sistema es acogido tanto por nuestro código civil (que más adelante se
hablará de ello ya que tiende a tener incongruencias con otros artículos); así como en el código civil
cubano en su artículo 178. También pasa lo mismo el código civil argentino en sus artículos 577 en donde
menciona que antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real;
también en el artículo 2524 en donde menciona explícitamente en el inciso 4 la tradición y en el artículo
2601 que antes de realizar la tradición, el propietario debe tener esa voluntad o capacidad de enajenar la
cosa; igual que en el código civil español en los artículos 609 y 1095 y por último como no, en el código
civil peruano en el artículo 947 solo para bienes muebles. Después tenemos al otro subsistema que
vendría ser el Sistema Registral Constitutivo no Convalidante que Jara (2010):
“…al inscribir en Registros Públicos el acto no queda convalidado, …, si un Título que adolece
de nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible de ser declarado nulo. La registración en el Perú no
es convalidente conforme al segundo párrafo del artículo 46 del Reglamento General de los Registros
Públicos...” ( pg.43)

Dando entender que, si el registro no es convalidante, para dar un defecto en lo válido del
contrato, el acto de registrar también sería ineficaz o un defecto de la misma manera. En el código civil
brasileño este sistema es acogido en su artículo 676.

Después de ver el Sistema de Unidad de Contrato y sus respectivos subsistemas; tenemos al otro
sistema, que es propio de la teoría de la relación jurídica, es el Sistema de Separación de Contrato, este
sistema es originario de Alemania en donde WOLFF (1971, pg. 374) hace la diferencia en cómo se hace
la entrega de los bienes muebles y de los bienes inmuebles. Con el primero es que en esta se realizan tres
actos continuamente realizables, el primer acto tiene que ver con un negocio causal en la cual esta genera
los efectos obligatorios, en su libro denominado “Verpflichtungsgeschäft”; después de realizar dicho
negocio prosigue con el negocio de disposición en la cual surgen los efectos reales, este es denominado
“Verfügungsgeschäft” y para finalizar este debe ir acompañado del acto real que consiste en la entrega
física del bien, en su idioma denominado “Übergable”. Por otro lado, el doctor WOLFF (1971, pg. 374)
nos habla de cómo es la transferencia de los bienes inmuebles que al igual que los muebles, se realizan
los tres negocios consecutivos que los dos primeros pasos son similares que son el negocio causal y el
negocio de disposición en las cuales surgen los efectos de obligación y efectos reales pero el último
negocio es un acto real que en vez de consistir la entrega del bien, en este acto real consiste la inscripción
en los registros públicos en su idioma alema denominado “Eintragung”, de ahí es que existe un Sistema
Registral Constitutivo Convalidente. Por esa razón es que este sistema su característica principal es que,
si garantiza la seguridad de proteger las adquisiciones, la cual el enajenar una disposición es autónomo
respecto al negocio obligacional. Ejemplo, usando este sistema es que si se realiza un contrato de
compraventa genera la obligación de transferir, una vez transferida por el sujeto, ese acto no depende de
la validez del contrato de compraventa, por eso es un contrato abstracto autónomo. Agregado eso en
Alemania, el registro si garantiza esa protección, inclusive se encuentra la fe pública en los registros
públicos. Esto tiene más sentido con las clases dada con el profesor ya que si bien es cierto todo lo
mencionado se hace referente al filtro jurídico en la que la transferencia pasa, y donde el notario tiene la
misma voz que un juez, por eso es que dicha propiedad inscrita en el registro público de Alemania está
dada como cosa decidida, en otras palabras, que esa propiedad registrada no puede ser cuestionada.
Tal como se ha repasado ambos tipos de sistema de transferencia de propiedad vamos a ver por
cual sistema opta el sistema peruano en especial analizaremos en cómo se da la transferencia de los
bienes inmuebles. Antes de empezar con los sistemas tenemos que tener en claro con el concepto tiene el
código civil peruano frente a lo que es la Propiedad, el Código Civil define a la propiedad en el artículo
923 como “El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe; ejercerse
en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”. Comenzamos en convocar al artículo
949 del código civil vigente, donde se menciona “La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario” si
nos basamos en la teoría del título y modo nos damos cuenta que en este artículo si existe el título que
sería el contrato privado, pero ¿y el modo? En este artículo no menciona ni la “traditio” este es un
ejemplo a lo que es el sistema de causa única ya que solo basta con la voluntad para transferir la
propiedad. Pero el doctor De la Puente (1994) menciona que al artículo 949 se le asigna la obligación de
transferir la propiedad cual fue creado en el artículo 1529 del CC, en efecto más la obligación de trasferir
con los efectos del 949 se produce la transferencia de la propiedad llegando a fin de entender que existe la
teoría del título y modo.

Regresando entonces al caso del VII Pleno Casatorio a mismas palabras del doctor Landa, lo más
importante y lo que se extrae de este caso es como se ha usado los artículos 2022 segundo párrafo y
teniendo concordancia con el artículo 949 en donde la señora Miriam pese a no tener la propiedad
inscrita, ganó el caso por tan solo tener el título o documento de fecha cierta, dando por entendido que en
el sistema peruano en caso de bienes inmuebles se usa el sistema de la causa única. Sin embargo, De la
Puente nos menciona el proyecto de la clasificación de los bienes registrados y no registrados que tanto el
cual la tradición era el modo para adquirir un bien no registrado y la inscripción era el modo de transferir
los bienes registrados, A posición del alumno, no está de acuerdo con De la Puente tal y como dice el
artículo 949, solo pienso que usamos el sistema de causa única al igual que el sistema de Francia tal como
dice en su artículo 1138 “…por el simple consentimiento de las partes contratantes” y de la misma forma
en el código italiano en el artículo 1376 “…la constitución o la transferencia de un derecho real o de otro
derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto de consentimiento”. Pero a
diferencia de los bienes muebles, si existe un título y modo porque en el Código Civil Peruano nos
menciona el artículo 947 “la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la
tradición a su acreedor…”, en este artículo explícitamente se menciona la transferencia que a
entendimiento doctrinario se hace referencia a la “traditio”, y como sabemos esto es un modo, por ello
estamos frente al sistema de doble causa o la teoría del título y modo.

Ya habiendo podido verificar en que sistema se basa la transferencia de bienes inmuebles en el

Perú, siendo el sistema transmisivo de causa única, nos encontramos el problema en que puede existir la
concurrencia de acreedores y aunque teóricamente no puede darse este fenómeno, la realidad nos dice
otra cosa. Por la existencia frente a la concurrencia de acreedores, este si está regulada en el código civil
explícitamente en el artículo 1135 en la cual menciona “cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha
anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”
entonces nos menciona una inscripción, ¿debo tener una inscripción para ser propietario? Y que pasó con
el 949 donde ni menciona ningún tipo de inscripción, entonces como que se aplica “primero en el tiempo,
primero en el derecho” es totalmente ilógico. Para entender mejor sobre cómo se da la concurrencia de
acreedores pasaremos a analizar una sentencia dada por la Corte Suprema de Justicia de la República Sala
Civil Permanente.
En esta sentencia o casación N° 2760-2014 que fue dado en Lambayeque, se trata sobre la
concurrencia de acreedores, en donde se determina quien tiene mejor derecho de propiedad teniendo
como base legal el artículo 1135 del código civil. Como demandante tenemos a Santos Tapia Fernández,
como es una concurrencia de acreedores, en este caso tenemos a dos demandados, por un lado, tenemos a
la demandada Ana María Lescano Llanos y Juan Alberto Polo Lescano. Ahora se va analizar en qué
situación o que es lo que alegan los sujetos y ver quien tiene mejor derecho de propiedad. La propiedad
en cuestión es un lote de terreno urbano ubicado en el número 13, de la manzana “N”, de la urbanización
Ciudad del Chofer de Chiclayo. En primer lugar, en la demanda propuesta por Santos Tapia, alega que
tiene mejor derecho de propiedad ya que adquirió el inmueble mediante una escritura pública de
compraventa del 18 de marzo de 1996 de una Asociación de Propietarios de la “Ciudad del Chofer de
Chiclayo que estaba inscrita en una ficha dentro de registros públicos, pero los demandados han estado
ocupando el terreno sin autorización porque no se les ha cedido la posesión, ni se ha celebrado un
contrato de arrendamiento. En este caso se precisa la existencia de dos títulos en relación al lote, el
primero de ellos es la escritura pública de compraventa otorgada al favor de la demandante que inclusive
esta estaba inscrita en los Registros Públicos; mientras que el segundo título que era de los demandados
en la que consistía en una minuta de compra y venta del 30 de enero 1990, a partir de esa minuta de
compra y venta los demandados alegan tener mejor derecho de propiedad.
La resolución del juez ha sido que se ha declarado fundada la demanda interpuesta por el señor
Santos, el susodicho ostenta el mejor derecho a la propiedad del lote, ordenando que los demandados
desalojen dicho lugar, pero hay que tener en cuenta uno de los fundamentos en la que menciona el juez,
que si bien es cierto la señora Ana María Lescano interpone un recurso de apelación en donde alega que
su título es de fecha de anterioridad y que se debe tener en cuenta que la escritura pública en registros
públicos es facultativa y no constitutiva. Se le dio la razón, pero en este recurso de apelación se le siguió
preferir darle el mejor derecho de propiedad al demandante, porque el juez da entender que si bien es
cierto el derecho a la propiedad se da incluso de manera verbal tal como lo dice el artículo 949 del
Código Civil, y si ambos derechos se encuentran en registros en donde se aplica los artículos 2016 y
2022 del código civil para usar el principio de prioridad y de oponibilidad en la que se da la prioridad al
título inscrito, pero en el tiempo. Además, que el artículo 1135 está en concordancia con ello porque se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito. En este caso no es tener en
cuenta la antigüedad del título, sino la inscripción en Registros Públicos por estos criterios se le prefiere
el mejor derecho a la propiedad al demandante.
En conclusión, en este caso nos damos cuenta un claro ejemplo de la aplicación del artículo 1135,
pero como nos damos cuenta este artículo tiene un fallo frente al artículo 949. En este artículo 1135 nos
habla de tener inscripción de fecha cierta en registro públicos, nos habla del título y el modo que en este
caso el modo vendría ser la inscripción en registro públicos, encima por tiempo pero el artículo 949 no
menciona ningún modo, ni menciona la inscripción a ningún lado, justamente por esto se dan problemas y
muchas personas pueden perder su propiedad por dicho problema en la simple enajenación de la
propiedad te hace propietario, un llamado de atención para este artículo con un vació tan grande, lo peor
es que no entiendo porque esto sigue estando vigente. Una de las razones es porque el mismo profesor
nos dijo “no nos escuchan a nosotros los abogados, los estudiosos de la ley, no importa cuántas revistas
escriba nunca nos harán caso” y pues está en toda la razón, el ordenamiento jurídico esta solo a favor de
ciertos grupos con más privilegios que otros y no realmente para todos en general. Mejor es optar por el
sistema alemán en donde nadie puede cuestionar tu propiedad, ya que existe ese filtro jurídico la cual si
debemos tener en cuenta acá los estudiosos de la ley peruana, que más horrores me encontraré al seguir
estudiando este derecho positivo, la impotencia es grande.
Bibliografía
(s.f.).
Código Civil Peruano. (1984). Artículo 949, 1135. Lima: Perú.

De La Puente Y Lavalle, M. (1994). El contrato con efectos reales . En: Ius et Veritas. Año 5., pp. 9-16.

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Fernández Salas , J. C. (2014). Los Derechos Reales en Europa. RIGHTS IN REM IN EUROPE , 281-
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MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD , Casación N° 2760-2014 (Corte Suprema de Justicia de la

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Vega Mere, Y. (2001). Contratos de Consumo. Lima: Grijley .

WOLLF, M. (1971). Tratado de Derecho Civil. Barcelona: J. M Bosch Editor p. 374.