TEMA 2_LA INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO.

LA
LICENCIA URBANÍSTICA Y LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN. LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE
RUINA

1. LA INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL

SUELO.

Antes de empezar a desarrollar este apartado, vamos a ver los diferentes tipos de suelo según
dispone la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia (en adelante, LSG):

A. SUELO URBANO (artículo 16)

Los planes generales clasificarán como suelo urbano los terrenos que estén integrados en
la malla urbana existente, siempre que reúnan alguno de los siguientes requisitos:

 Que cuenten con acceso rodado público y con los servicios de abastecimiento de
agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica,
proporcionados mediante las correspondientes redes públicas o pertenecientes
a las comunidades de usuarios reguladas por la legislación sectorial de aguas, y
con características adecuadas para servir a la edificación existente y a la
permitida por el plan. A estos efectos, los servicios construidos para la conexión
de un sector de suelo urbanizable, las carreteras y las vías de la concentración
parcelaria no servirán de soporte para la clasificación como urbanos de los
terrenos adyacentes, salvo cuando estén integrados en la malla urbana.
 Que, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el apartado anterior,
estén comprendidos en áreas ocupadas por la edificación, al menos en las dos
terceras partes de los espacios aptos para ella, según la ordenación que el plan
general o el plan básico establezcan.

A los efectos de la presente ley, se consideran incluidos en la malla urbana los terrenos
que dispongan de una urbanización básica constituida por unas vías de acceso y
comunicación y unas redes de servicios de las que puedan servirse los terrenos y que
estos, por su situación, no estén desligados del entramado urbanístico ya existente.

CATEGORÍAS DE SUELO URBANO (artículo 17)

Los planes generales diferenciarán en el suelo urbano las siguientes categorías:

a) SUELO URBANO CONSOLIDADO, integrado por los terrenos que reúnan la

condición de solar o que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el
planeamiento urbanístico, puedan adquirir dicha condición mediante obras
accesorias y de pequeña entidad que puedan ejecutarse de forma simultánea
con las de edificación.
b) Suelo urbano NO CONSOLIDADO, integrado por la restante superficie de suelo
urbano y, en todo caso, por los terrenos en los que sean necesarios procesos de
urbanización, reforma interior o renovación urbana...

SOLARES (artículo 18)

Tendrán la condición de solar las superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas
para la edificación que cuenten con acceso por vía pública pavimentada y servicios

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 urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de
saneamiento, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, en condiciones de
caudal y potencia adecuadas para los usos permitidos

Los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sólo

podrán alcanzar la condición de solar previa ejecución del correspondiente planeamiento
urbanístico, incluyendo las obras de urbanización exigibles para la conexión con los
sistemas generales existentes y, en su caso, para su ampliación o refuerzo

B. SUELO DE NÚCLEO RURAL (artículo 23)

Constituyen el suelo de núcleo rural las áreas del territorio que sirven de soporte a un
asentamiento de población singularizado, identificable y diferenciado administrativamente
en los censos y padrones oficiales que el planeamiento defina y delimite teniendo en
cuenta el número de edificaciones, la densidad de viviendas, su grado de consolidación por
la edificación y, en su caso, la tipología tradicional de su armazón y de las edificaciones
existentes en el mismo.

C. SUELO URBANIZABLE (artículo 27)

Constituirán el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento estime necesarios y

adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para
completar su estructura urbanística.

D. SUELO RÚSTICO (artículo 31)

Tendrán la condición de suelo rústico:

 Los terrenos sometidos a algún régimen de especial protección, de conformidad

con la legislación sectorial de protección del dominio público marítimo-terrestre,
hidráulico o de infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de
los valores agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales
o culturales.
 Los amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su
urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio,
contaminación o cualquier otro tipo de catástrofes, o que perturben el medio
ambiente o la seguridad y salud.
 Los terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio
no consideren adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los
principios de utilización racional de los recursos naturales o de desarrollo
sostenible.

Tipologías de SUELO RÚSTICO:

 de protección ordinaria:

 Los que no resulten susceptibles de transformación urbanística por

la peligrosidad para la seguridad de las personas y los bienes,
motivada por la existencia de riesgos de cualquier índole.

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  Aquellos que el planeamiento estime innecesarios o inapropiados
para su transformación urbanística.

 de especial protección:

 Los terrenos afectados por las legislaciones sectoriales de

protección del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de
infraestructuras o por las de protección de los valores agrícolas,
ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o
culturales.

Comentados los tipos de suelo, seguimos con el contenido de este apartado:

La ley establece a todos los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e
instalaciones una serie de deberes (art. 135 LSG):

 Emprender la edificación o rehabilitación en los términos y plazos establecidos en la

legislación vigente. El deber de edificar incluye el deber de los propietarios de terminar
las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia.
 Destinarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
 Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dichos usos y, en todo
caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente
exigibles.
 Realizar los trabajos y las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de la
edificación establecidos en las normas legales que les sean exigibles en cada
momento.
 Realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la
calidad y sostenibilidad del medio urbano.
 El deber de conservación también afecta al suelo natural y, en su caso, la masa vegetal
con la finalidad de mantenerlas en las condiciones precisas que eviten la erosión y los
incendios, impidiendo la contaminación de la tierra, el aire y el agua, y demás
condiciones que se determinen en la legislación vigente.

Por otro lado, con la finalidad de someter al control municipal de los actos de edificación y uso
del suelo, la ley establece dos títulos habilitantes: LA LICENCIA URBANÍSTICA y LA
COMUNICACIÓN PREVIA. (art. 142 LSG)

Profundizando un poco más en los actos de edificación que precisan proyecto de obras, nos
vamos al artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
donde fija que requerirán un proyecto las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de

escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o
permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su
configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o
tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

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 c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico,
regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter
parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Procedimiento de otorgamiento de las licencias (arts. 352 RLSG y 143 LSG)

La competencia para otorgar las licencias corresponderá a los municipios según el

procedimiento previsto en la legislación de régimen local.

Las peticiones de licencia se resolverán en el plazo de 3 meses, a contar desde la presentación

de la solicitud.

Para el otorgamiento de la licencia solicitada serán preceptivos los informes técnicos y

jurídicos municipales sobre su conformidad con la legalidad urbanística.

Las solicitudes de licencias que se refieran a la ejecución de obras o instalaciones habrán de

acompañarse de proyecto completo redactado por técnico competente, en la forma y con el
contenido que se determine reglamentariamente.

Para otorgar la licencia de primera ocupación de edificaciones, previa visita de comprobación

de los servicios técnicos municipales, se exigirá certificado final de obra de técnico competente
en el que conste que las obras están completamente terminadas y se ajustan a la licencia
otorgada.

Podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos,
en los términos y condiciones que se determinen reglamentariamente.

Será requisito indispensable disponer, junto a la obra:

 En todas las obras de copia autorizada de la licencia municipal,

 en las obras mayores la colocación del cartel indicador en el que se haga constar el
nombre y apellidos de las personas técnicas y directoras y de la persona contratista,
ordenanza que se aplica, usos a los que se va a destinar la construcción, fecha de
expedición de la licencia, el plazo
 de ejecución de las obras, el número de plantas autorizadas y el número de
expediente.

Caducidad (arts. 359 RLSG y 145 LSG)

En el acto de otorgamiento de la licencia de edificación se determinarán los plazos de

caducidad por causa de demora en la iniciación y finalización de las obras, así como por causa
de interrupción de las mismas.

En su defecto, desde la fecha de su otorgamiento:

 el plazo de iniciación no podrá exceder de 6 meses y

 el de terminación de 3 años,
 el plazo de interrupción de las obras no podrá ser superior a 6 meses

Se podrán conceder prórroga de los referidos plazos de la licencia, previa solicitud expresa,
siempre que la licencia fuese conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento

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de la concesión de la prórroga. Cada prórroga que se solicite no podrá ser por plazo superior al
inicialmente acordado.

La caducidad será declarada por la administración municipal tras el procedimiento con

audiencia al interesado. La declaración de caducidad extinguirá los efectos de la licencia. Una
vez notificada la caducidad de la licencia, las obras no se podrán iniciar ni proseguir si no se
solicita y obtiene una nueva licencia ajustada a la ordenación urbanística en vigor.

2. LA LICENCIA URBANÍSTICA Y LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN

2.1. La licencia urbanística

La licencia urbanística y la comunicación previa tienen por finalidad el sometimiento al

control municipal de los actos de edificación y uso del suelo. En este tema vamos a ver la
licencia, dejando la comunicación previa para otro momento.

Podemos definir las licencias urbanísticas como:

<< Los títulos administrativos reglados mediante los que la Administración competente
permite la ejecución material de los actos de edificación y uso del suelo proyectados, previa
comprobación de que se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente y de que reúnen las
condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.>> (artículos
349 del RLSG)

En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos

que contravengan la ordenación territorial o urbanística (arts.350 RLSG y 143.1 LSG)

Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo
requerirán, para su lícito ejercicio, de licencia o comunicación previa, de conformidad con
lo establecido en el presente reglamento. ( artículos 348 del RLSG y 142.1 de la LSG).

Estarán sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que sean
procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los siguientes: (arts. 351 RLSG y 142.2
LSG)

a) Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, con arreglo a la normativa
general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto de obras de edificación.
b) Las intervenciones en inmuebles declarados bienes de interés cultural, o catalogados
por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos,
arquitectónicos o paisajísticos.
c) Las demoliciones, salvo las derivadas de resoluciones de expedientes de restauración
de la legalidad urbanística.
d) Los muros de contención de tierras, cuando su altura sea igual o superior a metro y
medio.
e) Los grandes movimientos de tierras y las explanaciones. A estos efectos no se
considerarán grandes movimientos de tierras, los que tengan como finalidad el
movimiento superficial de las tierras para llevar a cabo actuaciones directamente
vinculadas con la explotación agraria.
f) Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier
clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación y salvo
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 que el Ayuntamiento declare su innecesariedad. Será innecesario cuando la división o
segregación sea consecuencia de:
 La aprobación de un proyecto de compensación, reparcelación o
expropiación
 La ejecución de infraestructuras y dotaciones públicas
 El otorgamiento por el planeamiento de distinta clasificación o calificación de
la parcela de origen
g) La primera ocupación de los edificios.
h) La implantación de cualquier instalación de uso residencial, ya sea provisional o
permanente.
i) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a
procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derivase
de la legislación de protección del dominio público. Excepto las autorizaciones en
suelo rústico por los órganos competentes en materia forestal.

En todos los casos indicados en el número anterior, la licencia deberá ser otorgada de
manera expresa, y el silencio administrativo tendrá carácter negativo respeto de los actos
para los que así se establezca expresamente en la legislación básica estatal.

2.2. Las órdenes de ejecución

Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles deberán mantenerlos

en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Los Ayuntamientos y, en su caso, los demás Organismos competentes, de oficio o a la

instancia de cualquier interesado, ordenarán la ejecución de las obras necesarias para
conservar las condiciones mencionadas en el párrafo anterior.

A tal fin, el Organismo que ordene la ejecución de tales obras concederá a los propietarios o
a sus administradores un plazo, que estará en razón a la magnitud de las mismas, para que
proceda al cumplimiento de lo acordado; transcurrido el cual sin haberlas ejecutado, se
procederá a la incoación del expediente sancionador, con imposición de multas coercitivas
de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, sin que en ningún caso puedan
superar individualmente o en su conjunto el setenta y cinco por ciento del coste de
reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares,
excluido el valor del suelo, en cuya resolución, además, se requerirá al propietario,
propietarios o a sus administradores a la ejecución de la orden efectuada, que, de no
cumplirla, se llevará a cabo por el Organismo requirente, con cargo al obligado, a través del
procedimiento de ejecución subsidiaria previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo.

Los Ayuntamientos y, en su caso, las Diputaciones Provinciales y las Comisiones Provinciales

de Urbanismo podrán también ordenar, por motivos de interés turístico o estético, la
ejecución de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la
vía pública, sin que estén previamente incluidas en Plan alguno de Ordenación.

Las obras se ejecutarán con cargo a los propietarios si se contuvieran dentro del deber al
que están obligados o supusieran un aumento de valor para el inmueble y hasta donde éste
alcance, y con cargo a los fondos de la Entidad que lo ordene cuando se rebasasen estos
límites para obtener mejoras de interés general.

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3. LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE RUINA

Cuando alguna construcción o parte de ella estuviera en estado ruinoso, el ayuntamiento, de

oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará esta situación y acordará la total o
parcial demolición, o lo procedente para garantizar la seguridad, previa tramitación del
oportuno expediente contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo
inminente peligro que lo impidiera.

Procederá la declaración de situación legal de ruina en los siguientes supuestos:

a) Ruina económica: cuando por los daños que presenta el inmueble el coste económico de
las obras necesarias de reparación, exceda de la mitad del coste de reposición de la
edificación o de una nueva construcción con características similares en cuanto a su
dimensión, uso y calidad, empleando la tecnología y materiales actuales, excluido el valor
del suelo.

b) Ruina técnica: cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de los

elementos estructurales fundamentales, o alguno de sus elementos o materiales presenten
daños que comprometan su estabilidad, y su recuperación no sea posible por los medios
técnicos normales, es decir, los de uso común o frecuente para ejecutar las obras de
reparación de que se trate.

En caso de incumplimiento de lo acordado por el ayuntamiento, se procederá de

conformidad con lo dispuesto para el incumplimiento de la orden de ejecución, explicado
anteriormente.

En los bienes catalogados se estará a lo dispuesto en la legislación del patrimonio histórico.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina.

El procedimiento de declaración de ruina podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier

interesado.

La iniciación de oficio se acordará por el ayuntamiento, como consecuencia del

correspondiente informe emitido por los servicios técnicos municipales.

Si el procedimiento se iniciara a instancia de persona interesada, deberán constar en el

escrito que presente los datos identificativos relativos al inmueble, el motivo o motivos en
que se basa el estado de ruina y la relación de los moradores, cualquiera que fuese el título
de posesión, así como los titulares de derechos reales sobre el inmueble, en su caso. Con el
escrito de iniciación se acompañará informe suscrito por facultativo competente, en el que
constarán, entre otros, los siguientes aspectos:

a) Descripción del estado físico del inmueble, las causas probables del estado de ruina y las
obras previsibles necesarias para reparar los daños que presente.

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b) Acreditación sobre si, en el momento de la solicitud, la edificación reúne, a su juicio,
condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes que permitan a sus ocupantes la
permanencia en ella hasta que se adopte el acuerdo que proceda.

c) Presupuesto estimado de las obras de reparación necesarias y de las correspondientes a

la construcción de nueva planta de un inmueble de características similares al afectado,
cuando el inmueble amenace ruina económica.

d) Las medidas que, a su juicio, no admitan demora y que haya que adoptar para proteger
la salud y la seguridad de las personas y cosas.

e) Si el que solicita la declaración de ruina es la persona propietaria del inmueble, se

acreditará también su titularidad.

Alegaciones e informes técnicos.

Iniciado el expediente, se pondrá de manifiesto a la persona propietaria, a los moradores y

a los titulares de derechos reales sobre el inmueble, en caso de que los hubiere, dándoles
traslado de los informes técnicos para que, en el plazo de un mes, aleguen y presenten por
escrito los documentos y justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus
respectivos derechos.

Transcurrido el plazo concedido, los servicios técnicos municipales evacuarán dictamen

pericial en el plazo de diez días, previa inspección del inmueble.

Cuando en el informe técnico presentado por la persona interesada se alegue existencia de

peligro inmediato que pueda producir daño a las personas, se ordenará a la mayor
brevedad una inspección técnica y, a la vista de la misma, se acordará lo procedente
respecto a la habitabilidad del inmueble, el desalojo de sus ocupantes y la demolición de las
construcciones. La inspección podrá repetirse cuantas veces se estime oportuno durante la
tramitación del expediente y, una vez finalizado, en su caso, hasta que conste la adopción
de las medidas exigibles o la demolición del inmueble.

Fin del procedimiento.

Finalizada la tramitación del expediente, los servicios municipales competentes elevarán

propuesta con todo lo actuado al órgano que tenga atribuida la competencia para la
resolución definitiva, de conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente en materia
de régimen local.

La propuesta deberá redactarse en el plazo de diez días desde la emisión del informe
técnico municipal.

No podrá exceder de los seis meses el tiempo que transcurra desde que se inicie el
procedimiento de ruina hasta que se notifique la declaración pertinente. Transcurrido el
plazo indicado sin que se notifique resolución expresa, se producirá la caducidad del
procedimiento iniciado de oficio, sin perjuicio de poder iniciarse un nuevo procedimiento
en el caso de persistir el objeto que motivó la tramitación del expediente.

Resolución del expediente de ruina.

La resolución del expediente deberá contener alguno de los pronunciamientos siguientes:

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a) Declarar el inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición. Si existiera peligro o
riesgo inminente en la demora, el alcalde acordará lo procedente respecto al desalojo de
los ocupantes.

b) Declarar en estado de ruina parte del inmueble, cuando esa parte tenga independencia
constructiva del resto ordenando, al mismo tiempo, su demolición.

c) Declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas y obras pertinentes
destinadas a mantener la seguridad, salubridad y ornato públicos del inmueble de que se
trate.

De haberse acordado la demolición total o parcial del inmueble, o cualesquiera otras

medidas pertinentes, como la ejecución de obras, se fijará al mismo tiempo el plazo en el
que tenga que realizarse. En el caso de incumplimiento se estará a lo dispuesto en el
artículo 336. 3.

La resolución del expediente se notificará a todos los que hubieran sido parte en el mismo y
a todos los moradores del inmueble, aunque que no se personaran durante su tramitación.
La declaración de ruina comportará la inscripción de oficio de la finca afectada en el registro
correspondiente.

Peligro inminente para las personas o bienes.

Si existiera urgencia y peligro en la demora, el alcalde, bajo su responsabilidad, por motivos

de seguridad, dispondrá lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y el desalojo
de los ocupantes

A tal efecto, recibida la instancia solicitando la declaración de ruina o la denuncia de

cualquier persona, se dispondrá con carácter de urgencia una visita de inspección,
emitiéndose informe por los servicios técnicos municipales. El informe versará sobre las
condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble y el riesgo de daños a terceros,
proponiendo, en su caso, la adopción de medidas excepcionales de protección, tales como
apeos o apuntalamientos, que tengan que aplicarse con carácter inmediato.

El alcalde adoptará la resolución que proceda en el plazo de veinticuatro horas desde la

recepción de los informes.

Si el dictamen técnico contemplara la posibilidad de continuar ocupando el inmueble,

previa adopción, si procediera, de medidas de apeo o apuntalamiento, se proseguirá el
expediente por los trámites normales. No obstante, se girarán las visitas de inspección que
sean necesarias y, al menos, las que se hayan indicado en el informe técnico, por si variaran
las circunstancias apreciadas al emitirlo, o aparecieran otras nuevas que aconsejaran una
decisión distinta.

Finalizado el expediente, se mantendrá la vigilancia en los mismos términos que durante su

tramitación, hasta el total desalojo del inmueble.

Responsabilidad de las personas propietarias.

La declaración administrativa de ruina o la adopción de medidas de urgencia por la

Administración no eximirá a las personas propietarias de las responsabilidades de todo
orden que hubieran podido serles exigidas por negligencia en los deberes de conservación
que les correspondan.

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Para el reintegro de los gastos hechos por la Administración competente en la acción
sustitutiva de la inactividad de los particulares, en supuestos de órdenes de conservación o
de adopción de medidas de seguridad, se acudirá, en su caso, a la vía de apremio.

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