Taller:

Metodologías de tasación de
predios urbanos y rústicos
CASO PRÁCTICO

TASACIÓN COMERCIAL DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE EN
PREDIOS

Ing. Edgar R. Pinedo Núñez

 TASACIÓN COMERCIAL DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE EN
PREDIOS

CASO PRACTICO

Determinar el valor comercial del derecho de servidumbre de un terreno

de 103 445,23 m2, por un periodo de veinticinco (25) años, ubicado al
este a 2 km del A.H. la Florida y a 500 m al norte del km 707 de la
carretera panamericana sur en la ruta Chala - Atico, distrito de Ático,
provincia Caraveli, departamento de Arequipa.
Fecha: 27 de junio 2019
 SOLUCIÓN
TERRENO ERIAZO

Vista general del predio

Valor Comercial del Terreno (VCT):

VBTE = S/ 1,24 / m2

VCT = Area del terreno (m2) x VBTE (S/ / m2)

VCT = 103 445,23 m2 x S/ 1,24 /m2
VCT = S/ 128 272,09
 Valor Comercial del Derecho Servidumbre (VCDS):

𝟏+𝒊 𝒏−𝟏
𝑽𝑪𝑫𝑺 = 𝑪 = 𝑨
𝒊 𝟏+𝒊 𝒏
Donde:
C = Capital (Valor Comercial del Derecho de Servidumbre).
A = Ingreso anual o renta líquida presunta que percibiría el
Usufructuario o beneficiario al fin de un periodo anual.
i = Interés legal expresado en tanto por uno en soles, sobre la base de un
horizonte temporal de diez (10) años.
n = Número de años de duración de la servidumbre (n = 25 años).

Fuente: Articulo 111.1 del Reglamento Nacional de Tasaciones

 Ingreso Anual o Renta Liquida (A):

𝒓
𝑨 = 𝑽𝑪 𝒙 𝑭𝑹𝑪𝒏 𝒙𝒌

Donde:
VC = Valor comercial del terreno
FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa “r”.
K = Factor escalar de ajuste por periodo de años

Fuente: Articulo 111.2 del Reglamento Nacional de Tasaciones

 r
Factor de recuperación del Capital para la tasa r (FRC n):

𝒓 𝟏+𝒓 𝒏
𝑭𝑹𝑪𝒓𝒏 =
𝟏+𝒓 𝒏 −𝟏

Donde:
r = Tasa de costo del capital implícito del usufructuario o beneficiario para asumir su
decisión de inversión, la cual incluye la tasa libre de riesgo y la tasa de riesgo país.
r = Mediana Σ (rf + re)
n = Número de años de duración del usufructo (n= 25 años).

Fuente: Articulo 111.2 del Reglamento Nacional de Tasaciones

 Tasa de costo del capital implícito del usufructuario (r):

𝒓 = 𝑴𝒆𝒅𝒊𝒂𝒏𝒂 (𝒓𝒇 + 𝒓𝒆 )

Donde:
rf = Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana (percentil 50) de los bonos del Tesoro
Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de diez (10) años.

re =Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones realizadas en un
país en concreto a través del Índice de Bonos de Mercado Emergentes (EMBIG),
considerando la mediana (percentil 50) durante un periodo de tiempo histórico de diez
(10) años.
Fuente: Articulo 111.2 del Reglamento Nacional de Tasaciones
Tasa de libre riesgo (rf):

http://www.banxico.org.mx/SieInter
net/consultarDirectorioInternetActio
n.do?accion=consultarCuadro&idCu
adro=CI34&sector=18&locale=es
Tasa de riesgo país (re):

http://www.bcrp.gob.pe/estadistica
s/cuadros-de-la-nota-semanal.html
Tasa de riesgo país (re):

http://www.bcrp.gob.pe/estadistica
s/cuadros-de-la-nota-semanal.html

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TÍTULO Pilares del
Sector Vivienda

Mejorar el ordenamiento de los centros

poblados urbanos y rurales.

Incrementar el acceso de la población a una

vivienda segura.

Disminuir la informalidad de la propiedad

predial urbana.

Incrementar el acceso de la población urbana y

rural a servicios de agua y saneamiento
sostenible de calidad.

Mejorar la capacidad de gestión de las

instituciones del Sector.
 DETERMINACION DE TASAS " r "

EMBIG EMBIG Perú + Bonos del

N° FECHA Bonos del Tesoro a 20 años
Tesoro a 20 años
Perú
120 Jun-09 2,58% 4,51% 7,09%
119 Jul-09 2,74% 4,38% 7,12%
118 Ago-09 2,40% 4,33% 6,73%
117 Set-09 2,25% 4,14% 6,39%
116 Oct-09 1,97% 4,16% 6,13%
115 Nov-09 1,91% 4,24% 6,15%
114 Dic-09 1,79% 4,40% 6,19%
113 Ene-10 1,80% 4,50% 6,30%
112 Feb-10 2,00% 4,48% 6,48%
111 Mar-10 1,58% 4,49% 6,07%
110 Abr-10 1,44% 4,53% 5,97%
109 May-10 2,01% 4,11% 6,12%
108 Jun-10 2,07% 3,95% 6,02% 𝒓 = 𝑴𝒆𝒅𝒊𝒂𝒏𝒂 ( 𝒓𝒇 + 𝒓 𝒆 )
107 Jul-10 1,86% 3,80% 5,66%
106 Ago-10 1,57% 3,52% 5,09%

. . . . .
. . . . . r = 4,60%
. . . . .

12 Jun-18 1,63% 2,98% 4,61%

11 Jul-18 1,50% 2,94% 4,44%
10 Ago-18 1,49% 2,97% 4,46%
9 Set-18 1,40% 3,08% 4,48%
8 Oct-18 1,43% 3,27% 4,70%
7 Nov-18 1,57% 3,27% 4,84%
6 Dic-18 1,63% 2,98% 4,61%
5 Ene-19 1,52% 2,89% 4,41%
4 Feb-19 1,39% 2,87% 4,26%
3 Mar-19 1,36% 2,80% 4,16%
2 Abr-19 1,22% 2,76% 3,98%
1 May-19 1,35% 2,63% 3,98%

Mediana 1,76% 2,91% 4,60%

 SOLUCIÓN
Por lo tanto:
r
Factor de recuperación del Capital para la tasa r (FRC n):

𝒓 𝒓 𝟏+𝒓 𝒏
𝑭𝑹𝑪𝒏 =
𝟏+𝒓 𝒏 −𝟏

Reemplazando:

𝐹𝑅𝐶𝑛𝑟 = 0,06813
 SOLUCIÓN
Factor de ajuste por periodos de años (K)
 Para valor comercial del predio superior a 28 UIT (VC > 28 UIT).

Periodo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 a 99
(años)
K 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 0,95 1

 Para valor comercial del predio inferior a 28 UIT (VC < 28 UIT).
Se usara: k = 1

Nota: Para el caso practico:

UIT = S/ 4 200,00 VC = S/ 128 272,09 K =1
28 UIT = S/ 117 600,00
 SOLUCIÓN
Por lo tanto:

Ingreso Anual o Renta Liquida (A):

𝑨 = 𝑽𝑪 𝒙 𝑭𝑹𝑪𝒓𝒏 𝒙 𝒌

Reemplazando:

𝐴 = 𝑆/ 128 272,09 𝑥 0,06813 𝑥 1

𝑨 = 𝑺/ 𝟖 𝟕𝟑𝟗,18
Interés legal ( i ):
http://www.sbs.gob.pe/app/pp/EstadisticasSAEEPortal/Paginas/TILegalEfectiva.aspx
 DETERMINACION DEL INTERES LEGAL (MEDIANA)
TASA INTERES LEGAL
Nº MES DIA
ANUAL
120 Mar-2009 31/03/2009 3,71%
119 Abr-2009 30/04/2009 3,51%
118 May-2009 31/05/2009 3,23%
117 Jun-2009 30/06/2009 2,88%
116 Jul-2009 31/07/2009 2,45%
115 Ago-2009 31/08/2009 2,23% i = Interés legal expresado en tanto
114 Set-2009 30/09/2009 1,92%
113 Oct-2009 31/10/2009 1,71% por uno en soles, sobre la base de
112 Nov-2009 30/11/2009 1,63% un horizonte temporal de diez (10)
111 Dic-2009 31/12/2009 1,52%
110 Ene-2010 31/01/2010 1,42% años.
109 Feb-2010 28/02/2010 1,38%
108 Mar-2010 31/03/2010 1,32%
107 Abr-2010 30/04/2010 1,30%
106 May-2010 31/05/2010 1,38%
105 Jun-2010 30/06/2010 1,41%
i = 2,39% = 0,0239
. . . .
. . . .
. . . .
9 Jun-2018 30/06/2018 2,32%
8 Jul-2018 31/07/2018 2,32%
7 Ago-2018 31/08/2018 2,34%
6 Set-2018 30/09/2018 2,38%
5 Oct-2018 31/10/2018 2,42%
4 Nov-2018 30/11/2018 2,43%
3 Dic-2018 31/12/2018 2,47%
2 Ene-2019 31/01/2019 2,55%
1 Feb-2019 28/02/2019 2,54%
Mediana (Percentil 50) 2,39%
 SOLUCIÓN
Por lo tanto:
Valor Comercial del Derecho Servidumbre (VCDS):

𝟏+𝒊 𝒏−𝟏
𝑽𝑪𝑫𝑺 = 𝑪 = 𝑨
𝒊 𝟏+𝒊 𝒏

Reemplazando:
1 + 0,0239 25 − 1
𝑉𝐶𝐷𝑆 = 𝐶 = 8 739,18
0,0239 1 + 0,0239 25

𝑽𝑪𝑫𝑺 = 𝑺/ 𝟏𝟔𝟑 𝟎𝟓𝟖, 𝟓𝟏

Correo: epinedo@vivienda.gob.pe