Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
1. ALCANCE:
A los efectos de la aplicación del presente Reglamento, las Unidades Funcionales se clasifican en:
- Sector A Unidades Funcionales sobre perímetro
- Sector B Unidades Funcionales con vista a la cancha de Golf
- Sector C Unidades Funcionales en manzanas rodeadas por calles
Respecto de las viviendas a construirse en cada unidad funcional (lote) comprendida por el presente
código, el copropietario y profesional firmante se comprometen a que todas las construcciones,
modificaciones y/o ampliaciones estarán de acuerdo a las disposiciones legales vigentes establecidas
por el Código de Edificación de la Municipalidad de Luján.
Este Reglamento es incompleto y por lo tanto sujeto a la interpretación de la autoridad de control del club
de campo
2. AUTORIDADES
3. DOCUMENTACION REQUERIDA
La documentación requerida que más abajo se detalla, deberá estar firmada por el propietario y por el
profesional responsable y presentada por duplicado a la C.A.U.
3.1 Plano de terreno en escala 1:100 con la ubicación de la edificación proyectada y planta de cada
uno de los niveles con los siguientes datos:
3.2 Todas las fachadas (esc. 1:100 o 1:50) con los siguientes datos
Cotas referidas al nivel cero de: niveles interiores, solados externos, desniveles de terreno y
alturas máximas.
3.5 Silueta de superficies en escala 1:100 con cálculo de éstas e indicando la relación con el F.O.S. y
el F.O.T.
3.6 La plancheta del lote correspondiente y constancia del amojonamiento extendida por el agrimensor
de la urbanización.
3.8 Reglamento y código de edificación, procedimientos y normas para la ejecución de obras y código
de convivencia firmado por el propietario y el o los profesionales actuantes.
Todos los planos indicarán el nombre del propietario, tipo plano, escala, ubicación y número Unidad
Funcional según plano general, nombre profesional actuante con su número matricula municipal.
4. APROBACION INTERNA
Una vez presentados los planos, la C.A.U. se expedirá en un plazo no mayor a 20 días hábiles. Una vez
aprobado el proyecto con las debidas correcciones, si las hubiere, el propietario presentará, dos copias
del Plano Municipal y el C.A.U. devolverá una de las copias visada para que el propietario pueda iniciar
los trámites ante la Municipalidad de Luján.
Al terminar la construcción, el propietario deberá presentar el plano definitivo conforme a obra ante la
Municipalidad de Luján y la C.A.U..
Cada propietario tomará a su cargo los gastos y honorarios relacionados con la aprobación del plano
correspondiente en la Municipalidad de Luján. A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el
propietario deberá abonar:
a) un derecho de Construcción que se fija en $...……. y que tendrá validez por el plazo máximo de
obra (15 meses), vencido el cual, deberá abonarse un monto equivalente por un nuevo plazo a
consideración de la C.A.U. y
5. MORFOLOGIA ARQUITECTONICA:
Para lograr los objetivos de armonía de la urbanización, es indispensable la unidad del paisaje, el
equipamiento y las construcciones particulares, por lo que se les exige correspondencia de estilo y
calidad para preservar la coherencia del barrio, conservar y aumentar el valor inmobiliario de las
unidades y del conjunto.
Todos los lados deberán ser tratados arquitectónica y constructivamente como fachadas similares y
homogéneas en cuanto a tipo, colorido y calidad de materiales.
No se admitirán cubiertas de chapa de cemento, fibrocemento, ladrillos comunes sobre losas inclinadas,
de paja.
Se permitirá únicamente el Uso Residencial, a través de la construcción de una sola vivienda unifamiliar
por parcela, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino.
Ninguna construcción complementaria (pileta, quincho, instalaciones deportivas) podrá ser habilitada
con anterioridad a la construcción de la vivienda principal.
Está prohibida la construcción de boxes, caballerizas, gallineros, criaderos de animales, etc. en las
parcelas.
7. SUPERFICIE EDIFICABLE
La edificación no podrá ocupar una superficie mayor al 30% del total de la superficie del terreno. Todas
las proyecciones en planta de construcciones cubiertas, semicubiertas y aleros mayores a 0,49 m
computan F.O.S. El resto de las superficies, como solados, decks, pérgolas, piscinas, etcétera, no
pueden superar el 50%, en tanto el 50% restante deberá ser destinado a jardín.
Las superficies de todas las plantas de construcciones cubiertas, semicubiertas y aleros mayores a 0,49
m computan F.O.T. y no pueden superar el 45% de la superficie del terreno. Para estos cálculos, las
galerías y aleros se computarán como media superficie cubierta. En todos los casos la edificación no
podrá cubrir una superficie menor a 130 m2.
Las superficies pavimentadas, o no, abiertas o cerradas, como pérgolas (se consideran pérgolas a
aquellas estructuras utilizadas para sostener material vegetal), espacios de sombra con cubiertas
permeables, no se consideran superficies edificables, siempre que no excedan el 10% de la superficie
total del lote. De lo contrario se computará la superficie para F.O.S.
8. RETIROS OBLIGATORIOS
Frente de lotes: se considera como tal, en todos los casos, a aquel lado del lote que esté sobre la calle
de acceso permitido. En los lotes en esquina, la C.A.U. determinará cuál es su frente, respetando los del
sector que corresponda.
Retiro frente: la edificación deberá dejar totalmente libre de su construcción y alambrados, incluso en los
ejes medianeros, una franja de 4 mts al frente, contando desde la línea municipal.
Consideraciones: Sobre el retiro de frente se podrán construir balcones en voladizo sin cerramientos
laterales y sin exceder los 0.70 m sobre el retiro. Se podrán construir muretes, canteros, asientos que no
superen los 0.60 mts de altura y que se encuentren a 1 mts de los ejes divisorios (medianeros).
Retiro de Fondo: La edificación deberá dejar al fondo de la parcela una franja de terreno no edificable,
medida en forma perpendicular a la línea del fondo de la parcela. Retiro fondo: 0.5 x L-20 (siendo L el
largo del lote).
Retiros laterales: El retiro del eje divisorio de predios será de 3.00 mts en ambos lados.
Consideraciones: Sobre uno de los retiros laterales podrán construirse lavaderos, tendederos, patios de
servicio, parrillas, Pérgolas, cobertizos, galerías o cocheras. En el caso de tratarse de cubiertas planas,
éstas serán inaccesibles y no podrán ser utilizadas en su parte superior como terrazas o balcones, ni
construirse sobre ella. En el caso de techos inclinados los aleros deben estar retirados 0.30 mts del eje
divisorio. Si la pendiente es hacia el vecino, no podrá ser de libre escurrimiento, deberá llevar desagües
pluviales. La altura de arranque de la cubierta no puede superar los 3.00 mts, siendo la altura máxima de
3.40 mts al baricentro medido desde nivel piso de la galería. El otro retiro deberá estar libre de
construcción.
Retiro en lotes perimetrales con calle vigilancia: Se podrá dejar retiro lateral mínimo de 1.50 mts
únicamente sobre la calle de vigilancia. No se podrán ventilar locales 1º categoría, dependiendo para
dicho caso de la aprobación de la Comisión de Arquitectura.
Para todos lo retiros: Podrán ser invadidos con pulmón y conducto de chimenea, siempre que no
excedan las siguientes medidas: 2.00 mts de ancho y 0.50 mts profundidad.
Los siguientes elementos: ménsulas, antepechos, maceteros u otro elemento ornamental, pueden ser
considerados admisibles y no computar para determinar el retiro, siempre previa aprobación de la
comisión de Arquitectura.
Será condición indispensable la unificación de las parcelas para la construcción de una nueva vivienda
sobre dos lotes. En este caso los indicadores urbanísticos serán los que correspondan al lote unificado
resultante.
Cualquier modificación o corrimiento de servicios que resulte de dicha unificación, será por cuenta del
propietario, supervisado por la Comisión de arquitectura.
El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y el borde de calzada es parte de la calzada
interna y en consecuencia espacio común.
Por ello, antes de efectuar alcantarillas, entubamientos o badenes para accesos vehiculares o
peatonales, deberá requerirse la autorización expresa por nota.
Las rampas de acceso deberán ser construidas de material e impermeables, para garantizar el
escurrimiento de aguas superficiales hacia la cuneta, desde la unión con ésta hasta la línea municipal
como mínimo, sin alterar su pendiente.
Se podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un 50% de la superficie de la vereda.
Cota de lote: Cota de nivel del terreno en el sector de la zona edificable. Corresponde al nivel del cordón
más los suplementos que resultan de los desniveles necesarios a la acera y al retiro de frente.
Nivel de referencia del proyecto: Nivel de referencia a ser fijado por el proyecto de la obra en particular.
El mismo será fijado + 0.50 mts sobre cota de lote. Este nivel es de referencia para el piso terminado de
la construcción, y no habilita a rellenar el terreno por encima del nivel de cota de lote.
Los tanques reserva de agua, chimeneas, caños de ventilación, antenas TV. no podrán exceder 1.50 mts
del plano límite y deberán ser tratados arquitectónicamente acorde con el resto de la construcción.
En el caso cubiertas inclinadas, las cumbreras podrán sobrepasar dicha altura, siendo condición para
ello que el baricentro del tímpano no supere los 8.50 mts. En el caso de torres que no superen los 30 m2,
el baricentro podrá llevarse a 9.00 mts.
12. FUNDACIONES
13. CUNETAS-ALCANTARILLAS
De acuerdo a cada situación la Comisión de Arquitectura determinará qué tipo de drenaje se utilizará en
cada lote. Para la ejecución de las mismas se solicitará el plano de alcantarillas, en el cual figuran
pendientes y niveles a respetar en dicho lote. Las alcantarillas deberán asegurar el drenaje pluvial y no
podrán ser utilizadas para disimular las cunetas. No se permite la utilización de calo prefabricado de
ningún tipo. No se procederá a colocar el hormigón armado hasta tanto no se constate que fueron
respetados los niveles y pendientes necesarios para asegurar la drenaje pluvial del barrio.
No pueden entubarse las cunetas bajo ningún concepto, ni aún en el tramo de acceso vehicular. Queda
establecido que no se puede modificar el nivel de las cunetas existentes. Las cunetas deberán ser de
bordes suaves y curvos que permitan el desplazamiento del las máquinas cortadoras de pasto y deberán
mantenerse libre de materiales y objetos.
No se podrá modificar el perfil natural del terreno ni el relleno del lote por sobre el nivel de cota de la
zona edificable. Se podrá nivelar al 0 existente el resto del terreno, hasta la línea de retiro mínimo del
fondo del terreno. Dicha nivelación no podrá invadir una franja de 1.50 mts medido desde los ejes
divisorios laterales del lote, que deberá permanecer a la altura del terreno natural.
Una vez terminada la construcción, estará terminantemente prohibido el desagüe pluvial de un lote sobre
el o los lotes linderos, debiendo hacerlo solamente y en forma natural a las cunetas.
En cada vivienda deberá proyectarse un área de estacionamiento para tres vehículos, para lo que se
podrá utilizar las franjas perimetrales del retiro obligatorio. No se permite computar para el
estacionamiento desde el borde de calzada hasta Línea Municipal.
La superficie mínima para estacionamiento por vehículo es 2.50x 5.00 mts, y debe estar especificado en
plano aprobado.
Si la línea de edificación se retira en más de 1.00 mts., se considerará en este caso, sólo
estacionamiento para dos vehículos.
El acceso vehicular no podrá estar cubierto de material suelto (ej: piedra partida).Todo material de
terminación que se utilice deberá estar adherido.
Por corresponder al emprendimiento la construcción de los pilares (tendido de red eléctrica) no podrán
ser modificados bajo ningún concepto. El profesional tomará conocimiento de las acometidas de gas,
electricidad y otros.
Desde el pilar de entrada hasta las construcciones, todas las conexiones serán subterráneas y dentro del
lote.
La instalación de los medidores, los derechos de conexión, las habilitaciones, necesarias para la
prestación del servicio serán gestionadas por el propietario ante quien corresponda, soportando
asimismo los costos derivados de los correspondientes aranceles.
17. CERCOS
En línea con el retiro de frente hasta el eje medianero se permiten cercos de 1.50 mts de altura, a ambos
lados de la edificación. Su material deberá ser reja o vallado de madera.
Cercos laterales y fondo: Los cercos laterales deben respetar el retiro frente obligatorio.
Podrán ambos casos, materializarse en alambre tejido y su altura permitida es de 1.50 mts, mientras que
las plantas y arbustos no pueden superar los 2.00 mts
Cercos de fondo en terrenos al golf: En estos casos deberá ser tratado por la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo para cada caso en particular.
Cercos perimetrales del Emprendimiento: Los propietarios ubicados sobre los límites perimetrales del
inmueble, no podrán abrir accesos al exterior de la fracción, sino que deberán utilizar los de uso común.
No podrán realizar obras de ningún tipo para conectarse con redes exteriores de servicio público.
Los árboles que se planten en los lotes, deberán estar a más de 1.00 m del perímetro del mismo.
Tomando en cuenta que algunas parcelas puedan estar excesivamente arboladas, podrá autorizarse la
extracción de los árboles necesarios, siempre que sea debidamente justificado por una decisión de
proyecto, indicado en un plano de implantación, cuya presentación se realizará en la C.A.U..
Sin la autorización extendida por esta comisión no se podrá realizar ninguna extracción.
Los lavaderos, tendederos, patios de servicio, parrillas, depósitos se podrán construir dentro del retiro
lateral, siempre que se cumplan las siguientes pautas:
El espejo de agua deberá estar ubicado como mínimo a 1.50 mts de los retiros de fondo y lateral. Como
medida de seguridad, se compromete a los vecinos a cercar las piletas con un cerco perimetral 0.90 mts
de altura mínima.
Las piletas, sus veredas y solarium deberán estar al ras del terreno que ocupa la vivienda.
A los efectos de evitar desagotes reiterados, todas las piletas deberán contar con filtro de descarga.
El desagüe de la pileta deberá resolverse dentro de los límites del lote o el método que indique la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
En el caso de que la construcción sea del tipo premoldeada deberá adjuntarse una nota que especifique
el sistema constructivo y un folleto, fotos o cualquier material gráfico que permita comprender la calidad
resultante de la construcción. Sobre esa base de elementos se resolverán su aprobación.
La provisión de agua será mediante Perforación y bomba sumergible, al acuífero puelche, realizada por
perforista matriculado en autoridad del Agua, y a cargo del propietario.
La descarga de líquidos cloacales será por pozo absorbente, en caso de permitirse el uso de lecho
nitrificante con biodigestor individuales, para su instalación se deberá declarar la misma para su visado
en el ente que corresponda. Para su ubicación deberán respetar 7.00 mts de los retiros linderos.
Deberán ubicarse a no menos de 10.00 mts de la bomba de Agua.
24. PLUVIALES
En ningún caso la descarga de aguas pluviales de una vivienda podrá afectar a predios vecinos y
únicamente las cunetas son los elementos naturales, por los que se efectuará el desagote pluvial.
Los lotes deberán ser mantenidos por los propietarios, libres de basura y en perfecto estado de limpieza,
no pudiendo hacer acopio de materiales en el mismo. Asimismo, deberán ser desmalezados y
conservados con el césped cortado.
En el caso en que los dueños de los lotes no cumplieran con la obligación precedentemente descripta, la
Administración lo realizará, adicionando el costo que impliquen las tareas a las expensas a cargo del
propietario.
26. INCUMPLIMIENTOS
En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del presente
reglamento, el administrador tendrá derecho a exigir por vía judicial o extrajudicial, sin perjuicio de la
imposición de las multas y/o sanciones que pudieran corresponder por el accionar del propietario.
El propietario acepta que la Administración través de una decisión fundada por el Consejo, pueda
proceder a la demolición parcial o total de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en
contravención.
La C.A.U., a través de la Administración, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el
permiso o las que, teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados.
Cuando no se acate la orden de paralización, La C.A.U. hará la denuncia formal ante la entidad oficial
correspondiente.
En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de obra,
proveedores, etcétera, la administración aplicará las siguientes sanciones:
El propietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a la obra
que se realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y los seguros de
riesgos de trabajo y responsabilidad a terceros. En relación con cualquier incumplimiento a su respecto,
el propietario formula expresa liberación de responsabilidad a favor del consorcio y de los restantes
propietarios y se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera
causarles.
En caso de silencio de las presentes normas, es de aplicación supletoria todo aquello que este incluido
en el Código de Planeamiento de la Municipalidad de Luján.
La CAU otorgará cada 30 días un permiso renovable a cada empleado, siempre que sus seguros
estén vigentes, que será presentado al personal de vigilancia.
Al propietario se le debitará de las expensas un derecho de construcción por el tiempo que dure
la misma, para fondos de reparación de vías públicas y gastos operativos.
B. Tareas preliminares
- Cesto de residuos: A proveer por Administrador a cargo del propietario. Habrá un único modelo
para todo el barrio. Su ubicación será indicada por la C.A.U..
- Cartel de Obra: Deberá colocarse a la vista y que contenga los datos de los profesionales
actuantes (nombre y apellido, domicilio, matricula) y en Nº Expte. Municipal.
- Obrador-depósito y baño del personal: El obrador y sanitario deberá ubicarse dentro de los
límites especificados en el punto anterior. Consistirá en una casilla c/puerta y baño químico
para los obreros. Las puertas deberán tener candado.
Se construirá con material (placa fenólica) en buen estado y sus cerramientos deberán ser
pintados de verde oscuro y será mantenido en óptimas condiciones hasta la finalización de la
obra.
- Habilitación y conexión de servicios: Los propietarios serán directos responsables por los
trámites de conexión y habilitación de servicios del lote, ante los entes correspondientes.
Gas: El contratista matriculado deberá solicitar la habilitación del servicio a Gas Ban Natural
C. Comienzo de obra
Una vez cumplimentadas las tareas preliminares, se podrá dar comienzo a la obra. La CAU
entregará al propietario una constancia de habilitación para inicio de obra.
Se dará comienzo con el Replanteo de obra, que una vez terminado se solicitará a la CAU la que
verificación de los retiros y factores de ocupación.
D. Durante la obra
Durante todo el plazo que dure la construcción será obligatorio el respeto al reglamento del
barrio. El responsable del control e inspección de obras supervisará el cumplimiento del mismo.
- En el transcurso de la misma será inspeccionada, para lo cual deberá de contar con una copia
del plano aprobado en el obrador.
- Mantener las calles y lotes linderos limpios durante la obra, que a consecuencia de los trabajos
realizados se vean afectados.
Cada propietario será responsable de los árboles plantados en la vereda debiendo protegerlos
con cercos triangulares de madera. En el caso de dañarlos o desplazarlos por proyecto, la
reposición será realizada por la Administración con cargo al propietario.
E. Finalización de obra
El propietario deberá presentar dentro los 60 días de finalizada la obra el plano conforme a obra
y el certificado final de obra expedido por la Municipalidad de Luján. Hasta no cumplir este
requisito se considerará la obra pendiente de finalización.
Se permitirá el uso de la vivienda construida una vez extendida la habilitación por parte de la
C.A.U.