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Revisión

28.02.03

BARRIO DE CHACRAS LAGUNA VITEL


REGLAMENTO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

Todas las obras de urbanización y de edificación privada que se realicen en


el ámbito de este desarrollo urbano se regirán por el presente Reglamento;
como así también y bajo la exclusiva responsabilidad del propietario y del
profesional actuante deberán respetar en un todo el código de edificación
de la Municipalidad de Chascomús en aquellos ítems que sea más exigente
que el que se detalla a continuación.

1. COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO - FACULTADES

1.1. Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter


residencial. Pueden quedar exceptuadas de esta normativa la fracción
destinada al Club y sus dependencias auxiliares, la que será objeto de
normas particulares. Por lo tanto, los planos de construcción, antes de su
presentación ante la Municipalidad de Chascomús deberán ser registrados
por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual queda facultada para
interpretar y hacer cumplir este reglamento. Como así también queda
facultada para rechazar proyectos que no considere acordes con la
presente urbanización, aunque respete en todo el presente reglamento.
1.2. Todas las restricciones al dominio y las modalidades de uso que se detallan
a continuación, constituyen condición de venta y son expresamente
aceptadas por los compradores de las unidades funcionales que integran el
desarrollo urbano.
1.3. El presente reglamento estará sujeto a posteriores actualizaciones y/o
reformas que regirán a los cuarenta y cinco días a partir de la fecha en que
éstas sean aceptadas por el Consorcio (aprobación con el 80% de los votos
de la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales), e
informadas a los propietarios.

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2. PROYECTOS DE EDIFICACION - DOCUMENTACION - ETAPAS DE
OBRA

2.1. DOCUMENTACION
La documentación requerida para gestionar la autorización de una
construcción, debe presentarse en soporte digital (ZIP, Diskette, o CD Rom)
para Autocad y dos juegos de planos cortados, doblados y encarpetados, en
formato A4. La misma debe estar firmada por el propietario y profesional
responsable, y será la que figura a continuación:
a) Plano del terreno con ubicación de la construcción y distancia a los
límites. En este plano se dibujarán también con líneas de trazas y
perfectamente acotados los retiros mínimos que establece este
reglamento para el lote sobre el cual se realiza la presentación. Escala
1:200.
b) Plantas y cortes, suficientemente acotados, con indicación de los
diferentes locales. Escala 1:100.
c) Detalle de las cubiertas. Pendientes y materiales.
d) Cuatro vistas exteriores, con indicación de alturas. Escala 1:100.
e) Silueta de superficies, con cálculo de la misma. Escala 1:200.
f) Indicación de ubicación y características de terminación. Pozo
absorbente, cámara séptica y cámaras de inspección. Pozos de
captación de agua, hidroneumático, termotanques, caldera, aire
acondicionado. Piletas de natación con su vereda y casilla de bombas,
quinchos y parrillas. Instalaciones deportivas y detalle de toda otra
construcción e instalación. Escala 1:100.
g) Ubicación de la casilla del obrador y del baño de obra. Estos deberán
tener la característica de ser provisorios.

2.2. ESTUDIO DE PLANOS


La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el cumplimiento de las
normas del presente reglamento en la documentación presentada. Dicha
Comisión se expedirá en un plazo no mayor a veinte días, concediendo, si
así correspondiere, la aprobación de los referidos planos. La Comisión
cobrará un derecho por el estudio de los mismos (Anexo I).

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Una vez registrado el proyecto con las debidas correcciones, si las hubiera,
el propietario presentará ante la Comisión dos copias del Plano Municipal y
ésta devolverá una de las copias visadas para iniciar los trámites ante la
Municipalidad de Chascomús.
La aprobación por parte de la Municipalidad de Chascomús, consta de dos
etapas:
- Visado preliminar.
- Aprobación de expediente definitivo de obra y/o de permiso provisorio de
obra.
Entre estas dos etapas, el expediente retorna a la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo para su visado final y remisión a la Municipalidad de
Chascomús.

Nota 1: No se iniciará el estudio de la documentación correspondiente en


caso de presentarse moras en el pago de expensas de las respectivas
Unidades Funcionales o de cualquier otra cuota, cargo, abono o derecho
que le corresponda al propietario.
Nota 2: La Comisión de Arquitectura y Urbanismo no comenzará a evaluará
ninguna documentación que no este acorde con lo solicitado en el punto 2.1

2.3. INSPECCIONES A SOLICITAR


El profesional actuante es responsable de solicitar las inspecciones
obligatorias a la comisión con una anticipación mínima de 48hs. Sin estas
inspecciones la obra no podrá continuar.
Las inspecciones obligatorias son las siguientes:
a) Replanteo del terreno, acorde con la hoja de amojonamiento entregada
por el administrador y verificada por el profesional actuante.
b) Alcantarillado de acceso, tablero eléctrico, pozo de agua, cerco de obra y
obrador.
c) Replanteo de cada construcción a realizar.
d) Replanteo de canchas de tenis o paddle y piletas de natación.
e) Movimiento de suelos, rellenos, modificaciones de cotas de nivel,
replanteo de taludes.
f) Alcantarillados de obra o definitivos.

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g) Inspección final de obra.
h) Ubicación y condiciones del pozo de captación de agua (punto agregado por
asamblea general extraordinaria celebrada el 25/05/2002)

2.4. SERVICIOS PARA OBRA


Previo a la presentación de los planos, el propietario solicitará al
administrador la hoja de ubicación de los servicios domiciliarios.
Es obligatorio la ejecución de un pozo de agua ubicado dentro del lote, para
abastecer las necesidades de obra. El mismo podrá ser utilizado
posteriormente para otros usos. La toma estará aproximadamente a 12,00
metros de profundidad, y deberá llevar caño encamisado y filtro (Ver punto
7.9.)
De existir en el futuro red para la provisión de agua, en ningún caso podrá
tomarse de dicha red para la ejecución de la obra.

2.5. INICIACION DE LOS TRABAJOS


Con la entrega, por parte del propietario, del plano visado y aprobado por la
Municipalidad de Chascomús, más el replanteo del terreno (ver 2.3.a) y la
nómina de personas que participarán en la obra, la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo autorizará el inicio de los trabajos.
No se permitirá la iniciación de las obras, acopio de material o instalación de
obradores sin la previa autorización municipal. La lista del personal incluirá
al responsable de la conducción de obra, al constructor, a los
subcontratistas y a los operarios, como así también el teléfono del
responsable operativo de la obra. Dicha lista deberá contener los datos
personales, nombre y apellido, nº de documento, el cargo que ocupa, oficio
y ocupación y los respectivos horarios de trabajo, debe estar ordenado
alfabéticamente y ser renovado cada vez que se produzcan altas o bajas.

2.6. PLAZO DE VALIDEZ DE LA AUTORIZACION


La autorización otorgada al proyecto por la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo tendrá una validez de dieciocho meses para la ejecución total de
la obra.

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Adicionalmente, para mantener la validez de la autorización, la construcción
deberá iniciarse durante los primeros seis meses.
De no iniciarse la construcción durante los primeros seis meses o de no
realizarse la ejecución total de la obra en los dieciocho meses de validez,
dicha autorización caducará automáticamente, debiendo tramitarse una
nueva autorización ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

2.7. SUSPENSION DE OBRA.


La Comisión de Arquitectura y Urbanismo ordenará la suspensión de toda
obra cuando:
- Se construya sin la autorización correspondiente, o que, teniéndola, no
se ejecute de acuerdo a la documentación autorizada.
- Se presenten moras en el pago de expensas de las respectivas
Unidades Funcionales o de cualquier otra cuota, cargo, abono o derecho
que le corresponda al propietario.
- No estén aprobadas las inspecciones obligatorias correspondientes a
cada etapa.
- No se cumplan las indicaciones o modificaciones de la inspección
general de obra.
Cuando la orden de suspensión no sea acatada, la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo formulará la correspondiente denuncia ante la
Municipalidad de Chascomús. Sin perjuicio de ello, la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo impedirá el acceso al ejido del personal y/o
material afectado a dicha obra y aplicará las penalidades que al respecto se
determinen.

2.8. PROYECTO DE AMPLIACION. MODIFICACION. PROYECTO


AUTORIZADO.
Todo proyecto de ampliación a construcciones existentes deberá ser
autorizado conforme a lo estipulado precedentemente para obras nuevas.
Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo
trámite de aprobación original.

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2.9. CARTEL DE OBRA.
En toda obra deberá colocarse a la vista uno o como máximo dos carteles,
cuyas medidas mínimas serán de 1,00 metros x 0,50 metros y máximas de
2,00 metros x 1,00 metros.
Contendrán los siguientes datos:
a) Nombre y apellido del director de obra y del constructor, domicilio real,
número de matrícula y teléfono de ambos.
b) Fecha y número de autorización otorgada por la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo.
c) Número de expediente por el que la Municipalidad de Chascomús otorgo
la correspondiente autorización.

2.10. CARTELES DE PUBLICIDAD.


No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna especie. Los
carteles de venta de inmuebles serán previamente autorizados por la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo, y no podrán tener una dimensión
mayor a 1,00 metros x 0,60 metros.
Deberán respetarse los términos establecidos por la Municipalidad de
Chascomús.

2.11. PLANO Y CERTIFICADO FINAL.


El propietario deberá presentar dentro de los cuarenta y cinco días de
finalizada la obra, el "certificado final de obra” expedido por la Municipalidad
de Chascomús. Hasta tanto no sea cumplimentado este requisito de obra, a
todos los efectos será considerada como en ejecución y pendiente de
finalización, y por lo tanto continuará pagando el derecho de construcción
establecido en el punto 2.1. del presente reglamento.
Si por algún motivo no se pudiera cumplimentar este trámite se deberá
presentar el pedido de excepción temporal a dicha obligación a la Comisión
de Arquitectura y Urbanismo.

2.12. DERECHO DE CONSTRUCCION.

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Las obras en construcción abonarán durante los primeros doce meses un
arancel mensual por metro cuadrado. Entre los meses trece y dieciocho
dicho arancel se duplicará.
Vencido este plazo el arancel se triplicará respecto de su valor original.
El arancel mensual caducará al ser presentado el Plano Final de Obra.

3. EJECUCION, MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA OBRA Y DE LAS


PARCELAS
El propietario, el director de obra y el constructor serán responsables
solidariamente del cumplimiento de las siguientes normas:

a) Limpieza y mantenimiento.
 Mantener la limpieza de las calles durante la ejecución de la obra.
 Mantener limpio el terreno de basura, sea estando baldío, en
construcción o con la obra interrumpida por cualquier motivo.
 No deberá dejarse excavaciones en general, ni pozos negros
descubiertos, ni elementos en condiciones tales que puedan ocasionar
accidentes.
 No deberá dejarse en lugares accesibles cables con corriente, vidrios,
maquinas, herramientas, o cualquier otro elemento que pueda poner en
peligro la vida o integridad física de cualquier persona.

b) Descarga de materiales y preparación de mezclas.


 No descargar materiales ni preparar mezclas fuera de los limites del
cerco perimetral de obra (ver 3.g.)
 No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las
cunetas, estando a su cargo la limpieza de las mismas en forma
inmediata si no se hubiese cumplido esta forma.

c) Horario y permanencia del personal de obra.


 Los horarios de obra son:
Del 15 de noviembre al 15 de marzo: de 7:00 a 19:30hs
Del 16 de marzo al 14 de noviembre: de 8:00 a 18:00hs

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 La Comisión de Arquitectura podrá modificar dichos horarios.
 No está permitida la permanencia del personal de obra dentro del ejido
fuera de los horarios de trabajo establecidos. Durante dicho horario el
personal deberá permanecer dentro de los límites del predio en cuya
obra intervengan.
 No se permite que el personal de obra haga uso de las instalaciones del
Club.
 No se permite sereno de obra.

d) Poda de árboles
 No podar los árboles ubicados fuera o dentro de los límites del predio del
propietario sin autorización expresa de la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo y/o de la Comisión de Parques y Forestación, las que a su
vez deberán solicitar autorización a la Municipalidad de Chascomús.
 No atentar en general contra la flora y la fauna.

e) Obradores y depósito.
 Los obradores y depósitos de herramientas deberán respetar los retiros
mínimos obligatorios. Además de tener características aceptables,
constarán de un gabinete sanitario para uso de los obreros, y una
canilla. Dicho gabinete deberá ser conectado a la cámara de inspección
correspondiente.
 La fachada de dichos obradores y depósitos se pintarán de color verde
oscuro.
 Los mismos deben ser desmantelados y retirados de obra al finalizar la
construcción.

f) Perros en obra.
 No están permitidos.

g) Cerco perimetral de obra.


 Los predios en construcción deberán estar totalmente cercados antes de
comenzar cualquier trabajo.

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 Este cerco tendrá una altura de 1,00 metros y deberá contar con un
portón de acceso tipo tranquera.
 Con el fin de preservar las vistas y la seguridad general, se deberá
utilizar: alambre tejido o malla plástica reforzada, recubierto con “media
sombra”. Podrá evitarse el recubrimiento de “media sombra” solo en el
caso de utilizar malla plástica reforzada de trama cerrada (deberá ser
aprobado puntualmente por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo).
 El cerco y los accesos al predio deben ser lo suficientemente seguros
como para impedir el ingreso a la obra de los niños que vivan o
concurran al barrio.

h) Ingreso y retiro de materiales.


 No ingresar ni retirar materiales los días sábados, domingos ni feriados.
 No ingresar ni retirar materiales fuera de los horarios de obra
establecidos (ver 3.c.)
 No se permitirá el acceso al ejido con semirremolques o camiones con
acoplado.
 No se autorizara el acceso al ejido de vehículos que por su altura
puedan dañar árboles y los que por su largo puedan deteriorar la
parquización, rotondas, canteros, etc.
 El ingreso de material sólo podrá hacerse en camiones chasis que no
excedan los 8.000 kg de carga total.
 Se autoriza el ingreso de camiones hormigoneros cuya carga no exceda
los 4m3 (metros cúbicos) de material.
 El ingreso de camiones se suspenderá los días de lluvia, extendiéndose
dicha suspensión por 48hs después de la finalización de la lluvia.
 La Comisión podrá autorizar el ingreso de vehículos con mayor carga de
la permitida únicamente por razones justificadas y cuando los ejes del
vehículo se encuentren distribuidos en forma tal que el peso transferido
al camino no dañe al mismo. Las excepciones deberán solicitarse por
escrito con diez días de anticipación a la fecha de ingreso del vehículo.
 La Comisión de Arquitectura y Urbanismo definirá la entrada y el
recorrido por donde accederán los materiales.

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i) Ingreso del personal.
 El mismo deberá acceder por la entrada que autorice la Comisión.

j) Accesos a obra.
 No acceder a las obras a través de lotes vecinos, ni tampoco por el cerco
perimetral del conjunto, el cual no podrá ser abierto en ningún caso.
 En caso de lluvia se cerrará el acceso a la obra a todo tipo de vehículo
de más de 1500kg. El Consorcio no asume responsabilidad por los
perjuicios que de ello puedan derivarse. Será responsabilidad del
propietario avisar a contratistas y proveedores. Esta restricción no cesa
necesariamente por lluvia, sino cuando las condiciones de humedad del
suelo lo hagan conveniente.

4. DE LAS EDIFICACIONES. UNIDADES FAMILIARES Y APAREADAS


Dentro del ejido sólo podrá construirse una vivienda unifamiliar, permanente
o transitoria, por cada unidad funcional (lote).
Adicionalmente podrán construirse edificaciones complementarias (ver
punto 6).
No se permitirá la construcción de la vivienda principal bajo el sistema de
premoldeados, cuando estos elementos queden a la vista. (Párrafo agregado por
Asamblea General Extraordinaria celebrada el 25/05/2002).

5. UTILIZACION DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACION:

5.1. OCUPACION MAXIMA.


FOS. Definición: porcentaje máximo de la superficie de la parcela que
puede ser ocupada por la proyección de la edificación sobre el terreno.
FOT. Definición: porcentaje que multiplicado por la superficie de la parcela
permite obtener la superficie total máxima edificable sobre dicha parcela.

Los valores máximos son:

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A. Unidades Funcionales con una superficie máxima de 25.000 m2 (metros
cuadrados)
FOT = 4,5% (dentro de este valor, la vivienda principal no podrá superar
el 4% y las edificaciones complementarias no podrán superar
el 1,5%).
FOS = 70% del FOT

B. Unidades Funcionales con una superficie que supere los 25.000 m2


(metros cuadrados). Este caso solo corresponde a situaciones en que dos o
más unidades funcionales sean unificadas en una sola unidad funcional (ver
Reglamento de Copropiedad).

FOT = mismo valor para los primeros 25.000 m2 (metros cuadrados) del
lote, pudiendo adicionar un 1% para la superficie del lote que
supere los 25.000 m2 (metros cuadrados) iniciales. De este
adicional, sólo una cuarta parte como máximo puede ser destinada
a edificaciones complementarias.
FOS = 70% del FOT

La vivienda principal deberá tener una superficie mínima cubierta de 50 m2


(metros cuadrados).

5.2. FORMA DE COMPUTAR LA SUPERFICIE CUBIERTA Y SEMICUBIERTA


Toda superficie cubierta encerrada con paredes y/u otros elementos
divisores se computarán al 100% de su área.
Todo local con uno o más de sus lados abiertos, como así también los
aleros mayores de 0,60m se computarán al 50% de su superficie.
Los solados exteriores (patios, terrazas a cielo abierto, veredas, etc) se
computarán al 20% de su superficie.
Las piletas de natación y canchas deportivas, salvo que sean cubiertas, no
se computarán a los efectos del FOT y FOS.
La superficie cubierta y semicubierta ubicada debajo del nivel de piso
terminado de la planta baja y que está dentro de la proyección de la
construcción cubierta no se computará a los efectos del FOT, siempre que

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el nivel de planta baja no sobrepase la cota de la parcela en mas de 1,50
metros.

5.3. COTA DE LA PARCELA


Son todos los puntos del terreno natural.
Por consiguiente se considerará para la medición de las alturas máximas
reglamentarias en cada punto del terreno a ese mismo punto como el nivel
(+/- 0,00).
Excepción a este punto son aquellos sectores en los que el terreno natural
se encuentra por debajo de la cota mínima de construcción. Ver puntos 5.6.
“Perfil del terreno“ y 5.8. “Cota de construcción”

5.4. LINEAS DE RETIRO OBLIGATORIOS

a) Retiros de frente: la edificación deberá dejar totalmente libre de todo


elemento, una franja de 15,00 metros contados a partir de la línea de
frente.
Se considera línea de frente a la línea divisoria entre la unidad funcional
considerada y las zonas comunes de circulación vehicular, pudiendo
tener una chacra dos ó más líneas de frente (para los casos de
“esquinas” ó “islas” respectivamente)

b) Retiros laterales y/o de fondo: la edificación deberá dejar totalmente


libre, una franja cuyo ancho variará según las características de cada
elemento.
Se considera línea lateral o de fondo a la línea divisoria entre la unidad
funcional considerada y las unidades funcionales vecinas o zonas
comunes en general (no de circulación vehicular)

El detalle de acuerdo a los distintos elementos es el siguiente:


1. Construcciones: tomando desde el paramento lateral más saliente de
la construcción, el retiro mínimo lateral y/o de fondo deberá ser de 15,00
metros.

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Adicionalmente, solo se podrá hacer uso de un máximo de hasta un 60%
del desarrollo total del frente del lote.
Nota: quedan exceptuados de la “regla del 60%” aquellos lotes cuyo
desarrollo del frente del lote sea menor a 75,00 metros. En estos casos
sólo se deberá cumplir con el retiro lateral mínimo de 15,00 metros.
Ver excepciones en el artículo g) de este mismo punto 5.4.
2. Caminos internos: tomando desde el extremo lateral más saliente del
camino interno, el retiro mínimo lateral y/o de fondo será de 3,00 metros.
3. Equipamiento de servicio: tomando desde el extremo lateral más
saliente de cada elemento el retiro mínimo lateral y/o de fondo será:
- Elementos hasta 1,60 metros de altura: 7,50 metros.
- Elementos de más de 1,60 metros de altura: 15,00 metros.
Se incluyen en esta categoría al hidroneumático, garrafón de gas, filtros,
calefactores, bombas para piletas de natación, bombas de captación de
agua, tendederos, etc, etc.
Además, estos elementos deberán quedar ocultos con arbustos y/o
plantas.

c) Línea de retiro de costa: de acuerdo a la normativa vigente no podrán


realizarse construcciones de carácter permanente dentro de una zona de
100,00 metros contados a partir de los bordes de la Laguna Vitel y/o
dentro de una zona de 30,00 metros contados a partir de los bordes del
arroyo interno.
Para construcciones de carácter no permanente:
- Contando a partir de los bordes de la laguna Vitel, se deberá respetar
un retiro mínimo de 50,00 metros, quedando exceptuados únicamente
los muelles y amarras.
- Contando a partir de los bordes de la laguna interna, se deberá respetar
un retiro mínimo de 15,00 metros, quedando exceptuados únicamente
los muelles y amarras.
Para poder realizar estas construcciones no permanentes, se deberá
contar con la aprobación de la Municipalidad de Chascomús.

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Con respecto a la laguna interna, deberá respetarse un retiro mínimo de
15,00 metros a partir de los bordes de la misma, ya sean construcciones
permanentes o no permanentes.

d) Para los ítems anteriores, las medidas serán tomadas al paramento más
saliente de la construcción, así sea ésta en altura, pudiendo sobresalir
algún elemento decorativo (molduras, maceteros, etc.). Los aleros
podrán invadir los retiros de frente, laterales y/o de fondo siempre que
dicha invasión no supere los 0,50 metros.

e) No se podrán construir patios ingleses en los retiros.

f) Los retiros laterales y/o de fondo podrán ser invadidos con pulmón y
conducto de chimenea siempre que no excedan las siguientes medidas:
Ancho exterior del pulmón 2,00 metros, invasión del retiro 0,50 metros,
altura del pulmón 3,00 metros (con respecto a la cota de la parcela). Por
encima de los 3,00 metros sólo podrá invadir el conducto de evacuación
de humo.
Este ítem no rige para las parrillas.

g) Los corrales podrán invadir la totalidad de los retiros laterales y/o de


fondo siempre y cuando se mantenga en perfecto estado de
conservación que permita la correcta contención de los animales.

h) Excepciones a los retiros laterales:


- Lote Nº 1. La línea de retiro lateral que da sobre la zona común será
como mínimo de 10,00 mts.
- Lote Nº 17. Tanto la línea de retiro lateral que da sobre la zona común
como la línea de retiro lateral que da sobre el lote Nº 47, serán como
mínimo de 10,00 mts.
- Lote Nº 47. La línea de retiro lateral que da sobre el lote Nº 17 será
como mínimo de 20,00 mts.

5.5. ALTURA DE EDIFICACION

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Sólo se permitirán construcciones que consten de planta baja y primer piso,
ático y sótano. Los áticos se permitirán únicamente en los casos que estén
comprendidos en el polígono formado por las líneas de pendiente del techo
y el plano de arranque del mismo.
En ningún caso se podrá superar las alturas máximas que se especifican a
continuación.
La altura máxima permitida será:

a) Para construcciones de cubierta plana, será de 8,00 metros tomada


desde el nivel +/-0,00. Sólo podrán sobresalir de este plano las
chimeneas y conductos de ventilación tratados acorde con el resto de la
obra. El plano límite para éstos estará a los 9,50 metros.

b) Para construcciones con cubierta inclinada, será de 8,00 metros


tomados desde el nivel +/-0,00 hasta el baricentro del polígono formado
por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque
de ésta. El plano límite para estas cubiertas será de 9,50 metros,
incluyendo chimeneas y conductos de ventilación.

5.6. PERFIL DEL TERRENO


Se podrán modificar los niveles del terreno siempre y cuando se logre un
buen desagote de la totalidad del lote, y se cumpla con las siguientes
especificaciones:
- No se invada con el desagüe los lotes vecinos.
- La modificación de los niveles del terreno no podrá sobrepasar de 1,50
metros tomados desde el nivel natural del terreno +/- 0,00 indicado
anteriormente (Ver punto 5.3.).
- La elevación se materializará a través de taludes, con una pendiente
máxima del 30%.
- No podrá modificarse el terreno más de un 20% de su superficie total.
En caso de modificar la cota de terreno, dentro de lo permitido, la altura de
edificación se seguirá calculando desde el nivel natural del terreno +/-0,00
original. Excepción a este punto son aquellos sectores en los que el terreno
natural se encuentra por debajo de la cota mínima de construcción; para

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estos casos la altura de edificación se calculará desde dicha cota mínima
de construcción (ver 5.8. “Cota de Construcción”)

5.7. ESPACIO ENTRE LINEA DE FRENTE Y BORDE DE CALZADA


El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y el borde de la
calzada es parte de la calle y en consecuencia propiedad común. Por ello,
antes de efectuar alcantarillas, entubamientos o badenes para accesos
vehiculares o peatonales, debe requerirse autorización expresa por nota
acompañado un croquis indicativo.
El diseño de las alcantarillas deberá realizarse de acuerdo a lo acordado
oportunamente con la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

5.8. COTA DE CONSTRUCCION


La cota mínima de toda construcción deberá ser de + 9,50 (IGM), valor que
resulta independiente de la cota de la parcela. Esta cota será marcada in
situ por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

5.9. PERFIL DE LAS COSTAS


Sobre la base del estudio de Impacto Ambiental realizado por el Instituto
Tecnológico de Chascomús (Intech), el cual plantea la necesidad de
mantener el equilibrio actualmente existente en el sistema natural de la
Laguna Vitel, no se permitirá bajo ningún concepto la modificación de las
costas tanto en su geografía como en sus materiales.

6. CONSTRUCCIONES ANEXAS o COMPLEMENTARIAS


Se considera así a la casa de huéspedes, casa de casero, tendederos,
quinchos, pérgolas, parrillas, vestuarios, depósitos, dependencias, canchas
y cualquier otra construcción que no sea tratada en forma particular por este
reglamento.
Estas construcciones, conformen o no un volumen independiente del
edificio principal, deberán cumplir con los retiros enunciados en el punto
5.4. y/o con las consideraciones accesorias a cada uno que se detallen a
continuación.

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En todos los casos, las construcciones anexas deberán incluirse en los
cálculos del FOT y FOS.
No se permitirá la construcción de estas instalaciones hasta no encarar la
construcción principal; salvo la casa de huéspedes de ser construida
inicialmente para la vivienda de los propietarios y con la aprobación puntual
de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
Su construcción, así como las de nuevas instalaciones en predios con
edificios ya existentes, deberán ser autorizadas en la misma forma que el
resto de las construcciones.
Las construcciones anexas podrán ser construidas con sistema de
premoldeados cuyos elementos queden a la vista, aunque para estos casos
se deberá obtener de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo la
aprobación puntual correspondiente. La Comisión tendrá especialmente en
cuenta en su evaluación la estética de dicha construcción con respecto a la
imagen general del Barrio, su inserción en el proyecto arquitectónico global
de la unidad funcional correspondiente. (Párrafo incorporado por Asamblea General
Extraordinaria celebrada el 25/02/2002)

Se considerará como única excepción la casa de huéspedes de ser


construida inicialmente para la vivienda de los propietarios y con la
aprobación puntual de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. En este
caso deberá ser tratada como si fuera la construcción principal, es decir, sin
elementos premoldeados a la vista. (Párrafo incorporado por Asamblea General
Extraordinaria celebrada el 25/02/2002)

6.1. PERGOLAS
a) Las pérgolas se considerarán al 50% de su superficie.
b) Esta prohibida su construcción antes que se construya el edificio
principal.
c) Se exige que todas sus partes estén debidamente ancladas a los efectos
de evitar accidentes.

6.2. CANCHAS DE TENNIS Y PADDLE


Deberán cumplir con los retiros obligatorios detallados en el presente
reglamento en su carácter de “construcción” (ver 5.4.)

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El plano máximo de iluminación para estas instalaciones será de 6,00
metros.
La Comisión podrá reglamentar el horario dentro del cual puede usarse
iluminación artificial a fin de no molestar a los vecinos.

6.3. PILETAS DE NATACIÓN – TANQUE AUSTRALIANO


Los retiros serán medidos al espejo de agua.
Los solados de piletas de natación no podrán invadir el retiro en más de
3,00 metros.
La superficie de la pileta no será computable a los efectos del FOS.
De existir en el futuro red para la provisión de agua, en ningún caso podrá
tomarse de dicha red para el llenado de la pileta.
El desagote de la pileta podrá realizarse directamente a las cunetas o
libremente al terreno natural sin invadir a los lotes vecinos.
Los filtros de piletas que provoquen ruidos serán colocados en lugares que
no moleste a los vecinos y se evitará convenientemente la propagación de
ruidos con pantallas acústicas.

6.4. RIEGO POR ASPERSION


Sólo será autorizado si se posee pozo de bombeo.
De existir en el futuro red para la provisión de agua, en ningún caso podra
tomarse de dicha red para el riego por aspersión.

6.5. MOLINOS
Deberán cumplir con los retiros obligatorios detallados en el presente
reglamento en su carácter de “construcción” (ver 5.4.)

7. MATERIALES Y ESPECIFICACIONES.

7.1. CERCOS
Sobre la línea divisoria de frente no deberá realizarse cerco alguno, ya que
el proyecto contempla la colocación de un cerco uniforme para todo el
Barrio.

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Sobre la línea divisoria entre parcelas, o que limiten con sendas o espacios
comunes, no será obligatorio delimitar las chacras.
Aquellos propietarios que deseen hacerlo, deberán utilizar alambrado tipo
rural de seis hilos, liso, con postes redondos cada 10 metros, y varillas de
madera (ver anexo II).
Este cerco deberá quedar de color natural.

7.2. ACCESOS Y TRANQUERAS


Se permitirá un máximo de hasta dos accesos por cada chacra.
Las tranqueras se podrán colocar simples o dobles, sobre la línea de frente
o retiradas hacia el interior del lote.
Podrán construirse pórticos de madera con el propósito de limitar la altura o
enfatizar el acceso.
Detalles constructivos de acuerdo a las características e indicaciones que se
adjuntan (ver anexo III)

7.3. SOLADOS EXTERIORES


Los solados en general no podrán invadir el retiro en más de 1,50 metros.

7.4. CALEFACCION
Quedan prohibidos todos los sistemas que empleen gasoil o fuel-oil

7.5. EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO


Deberán cumplir con los retiros obligatorios detallados en el presente
reglamento en su carácter de “equipamiento” (ver 5.4.), debiendo estar
ocultos de las visuales externas mediante grupo de arbustos o cerco vivo,
adecuadamente tratados. Las partes de estos equipos que provoquen
ruidos molestos deberán estar convenientemente aisladas.
Está permitida la colocación de equipos individuales siempre y cuando se
integren a la composición de la fachada y no sobresalgan mas de 0,30
metros del plomo de paramento.

7.6. GRUPOS ELECTROGENOS

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Deberán cumplir con los retiros obligatorios detallados en el presente
reglamento en su carácter de “equipamiento” (ver 5.4.) y contaran con pozo
de absorción de ruidos y gabinete acústico de manera tal que se asegure la
tranquilidad de los vecinos. Deberán respetar los retiros reglamentarios.

7.7. RESERVA DE AGUA Y CONDUCTOS.


Toda vivienda debe tener por lo menos un tanque de reserva de agua, con
una capacidad total de 1000 litros. Tanto el tanque, como las chimeneas y
los conductos de ventilación deberán ser tratados con revestimiento que
cumplan la continuidad y armonía de la fachada.

7.8. PLANTA DE TRATAMIENTO DE EFLUENTES CLOACALES Y POZO


ABSORBENTE
Es obligatoria la construcción de un sistema de planta de tratamiento
seguida de pozo absorbente para el desagüe cloacal.
Se realizará de acuerdo a características y planos que se adjuntan (ver
anexo IV).
Deberán ser ubicados en los planos respectivos, detallando sus
características.
Se deberán respetar los retiros descriptos en 5.4.

7.9. POZO DE CAPTACION DE AGUA.


Es obligatoria su construcción debiendo ejecutarse al inicio de la obra para
abastecer a la misma.
Deberá ser realizado de acuerdo a los planos que se adjuntan (ver anexo V)
Deberá respetar los retiros descriptos en 5.4.; no deberá ubicarse a menos
de 30,00 metros del pozo absorbente.
Quien desee modificar las condiciones definidas en el presente reglamento
(profundidad, diámetro, etc.) deberá obtener la aprobación escrita del
profesional contratado por el Consorcio para tal fin (geólogo). Párrafo agregado
por Asamblea General Extraordinaria celebrada el 25/05/2002)

7.10. CESTOS DE RESIDUOS


Deberán estar dentro de los límites del terreno y en lugares de fácil acceso.

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Pág. 20
Serán construidos de acuerdo a los planos que se adjuntan (ver anexo VI)

7.11. MEDIDORES.
Los pilares de los medidores tendrán una ubicación predefinida, la que será
detallada por la Comisión de Arquitectura en cada caso. Serán construidos
de acuerdo a los planos que se adjuntan (ver anexo VII).
En los casos de pilares de medidores compartidos por dos parcelas, su
construcción será realizada por el primer propietario que solicite la
instalación del medidor correspondiente. La Comisión guardará constancia
de este hecho.
Posteriormente el segundo propietario compensará al primero con el 50%
del costo de dicho pilar.

7.12 TOLDOS
Se permitirán toldos con soportes verticales, y los que sean fijos o
rebatibles, aplicados a la fachada, únicamente cuando no invadan los retiros
mínimos establecidos.
La Comisión podrá disponer el retiro de los mismos cuando se hallen en mal
estado o cuando lo considere necesario mediante razón fundada.

7.13. ALCANTARILLAS.
Las mismas deberán mantener la sección del drenaje pluvial y no podrán
ser utilizadas para disimular las cunetas. Los fondos de las alcantarillas
coincidirán con el nivel de las cunetas existentes. El diseño de las
alcantarillas deberá realizarse de acuerdo a lo acordado oportunamente con
la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
Cada alcantarilla no deberá tener una extensión mayor de 6,00 metros y en
caso que se una con la del lindero, deberá tener una tapa de inspección de
0,40 metros x 0,80 metros en su punto medio para su limpieza. Una
alcantarilla será la primera construcción a realizar y condición para el
ingreso de camiones al predio. La construcción de las mismas será a cargo
de los propietarios de cada unidad funcional.

7.14. CUNETAS

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Pág. 21
Las mismas deberán ser de bordes suaves y curvos que permitan el
desplazamiento de las maquinas cortadoras de pasto y deberán mantenerse
libres de materiales y objetos. No se podrá revestir ni modificar las cunetas
sin la expresa autorización de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

7.15. BANQUINAS
Las banquinas deberán mantenerse libres de materiales u objetos y su
superficie debe ser plana con pasto natural o sembrado.

7.16. ARBOLES Y ARBUSTOS


Ver Reglamento Interno, Anexo Parques y Forestación.

7.17. TENDEDEROS.
Podrán construirse separados de la construcción principal, debiendo estar
ocultos de las viviendas externas mediante grupo de arbustos o cerco vivo,
adecuadamente tratados.
No podrán tener una altura menor a 1,60 metros.
Deberán cumplir con los retiros obligatorios definidos en 5.4., es decir:
- De tener la medida mínima de 1,60 metros de altura, el retiro mínimo
lateral y/o de fondo podrá ser de 7,50 metros.
- En caso de superar los 1,60 metros de altura, el retiro lateral y/o de fondo
podrá ser de deberá ser de 15,00 metros.

8. PLAZO DE EJECUCION DE LAS OBRAS - SUSPENSION DE OBRAS.


El plazo máximo para la ejecución de las obras es de dieciocho meses.
Dicho plazo sólo podrá ser ampliado si el propietario acreditase que la
demora responde a causas justificadas.
En caso de suspensión de los trabajos por mas de sesenta días corridos se
exigirá que el propietario se obligue a mantener el lote totalmente libre de
materiales, enseres y equipos, como así también efectuar las tareas de
limpieza, cierre de la obra y obrador. En el caso de obras que se hallen
paralizadas por mas de ciento veinte días se someterá el caso a
consideración de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

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Pág. 22
9. MULTAS Y PENALIDADES.
Las transgresiones o infracciones que cometan los propietarios, sus
contratistas, personal de obra dependiente y proveedores de bienes o
servicios, serán sancionados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo
con sujeción a las siguientes pautas normativas:

a) Cuando por acción u omisión del propietario, la Administración deba


realizar trabajos en predios privados tendientes a liberar cunetas, zanjas
y desagues, se cobrarán los gastos incurridos en la facturación habitual
de servicios, con mas una multa del 100% del gasto efectuado. Sin
perjuicio de ello, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá optar
por intimar fehacientemente al propietario para que proceda a realizar
los trabajos referidos, y vencido el plazo acordado, si no lo ha hecho, a
cobrar una multa por cada día de mora en el cumplimiento equivalente al
derecho mensual de construcción correspondiente, dividido treinta.
b) Paralización de las obras que se realicen en forma antirreglamentaria
con impedimento de acceso de materiales y personal al éjido, y denuncia
a la Municipalidad de Chascomús. Previamente constatadas las
infracciones o transgresiones, se intimará al propietario a que cesen en
el lapso que en cada caso fije la Comisión de Arquitectura y Urbanismo
de acuerdo a las respectivas particularidades. Vencido el plazo fijado sin
que se haya regularizado la situación por el infractor, la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo podrá paralizar la obra sin necesidad de
interpelación de ninguna naturaleza, a cuyo fin extenderá un acta en la
que dejará constancia de las infracciones cometidas.
c) Remoción, traslado y depósito de materiales o desperdicios depositados
en la vía pública o en terrenos ajenos, previa intimación fehaciente. El
gasto emergente será facturado conjuntamente con los servicios
habituales, con mas una multa a ser fijada por la Comisión.
d) Suspensión de todos los servicios al propietario remiso a solucionar o
cesar en las infracciones cometidas, sin perjuicio de pagar la facturación
y multa que corresponda.

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10. SERVIDUMBRE DE PASO
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita para el paso
de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la
construcción de servicios generales, en una franja de 2,00 metros por todo
el ancho del lote, a contar desde la línea de frente.
La misma franja de 2,00 metros por todo el ancho del lote, a contar desde la
línea de frente, se establece como servidumbre para las tareas y obras de
parquización que encare la Administración.
El propietario tendrá obligación de permitir el paso del personal de las
empresas de servicios o de la Administración, si fuera el caso, destinado a
tomar estado de medidores y realizar reparaciones en cañerías y pilares.
Estas servidumbres de paso se deberán hacer constar en toda escritura
traslativa de dominio de cada unidad funcional.

11. NORMAS DE APLICACION SUPLETORIA


En caso de silencio de las presentes normas, es de aplicación supletoria
todo aquello que esté incluido en el Código de Planeamiento de la
Municipalidad de Chascomús.

Nota: todos los plazos mencionados en el presente reglamento se refieren a


días hábiles.

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ANEXO I

HONORARIOS PROFESIONALES Y ARANCELES

1. Estudio, fichado, informe y aprobación de la documentación de las obras a


construirse en el emprendimiento. Asesoramiento a profesionales y/o
propietarios a efecto de hacer cumplir eficiente y correctamente el código de
edificación.

Aranceles: u$s 1,00 x m2 de construcción. El monto mínimo se establece


en u$s 150.-

2. Coordinación de tareas, con un profesional que a su cargo, de la inspección


de las obras, verificación de cumplimiento del plano aprobado, y todas y
cada una de las normas establecidas en el Reglamento de Construcción y
Urbanismo. Dicho profesional elevará un informe periódico, donde dejarán
asentadas las inspecciones realizadas, fecha y detalle de las mismas. Así
también, y en el caso de existir irregularidades, dicho profesional dará aviso
inmediato a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo y/o a quien le
correspondiere realizar los apercibimientos y/o las sanciones establecidas
por el mencionado reglamento.

Derecho de construcción mensual, equivalente a:


- Primeros 12 meses: u$s 0,80 x m2 de construcción.
- Desde 13 a 18meses: u$s 1,60 x m2 de construcción.
- A partir de los 19 meses: u$s 2,40 x m2 de construcción.

3. Estudio y ubicación del pozo absorbente y pozo de captación de agua: u$s


100

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ANEXO II
DETALLE DE ALAMBRADOS

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ANEXO III

DETALLE DE TRANQUERAS

Las tranqueras se podrán colocar simples o dobles.


Podrán construirse pórticos en madera con el propósito de limitar la altura
o enfatizar el acceso
Se podrán colocar sobre la línea de frente o retiradas hacia el interior.

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ANEXO IV

DETALLE DE PLANTA DE TRATAMIENTO Y POZO ABSORBENTE

4
1 2 3

Referencias

A Entrada
B Salida
1 Camara anaerobica
2 Camara de aireacion
3 Sedimentador
4 Camara de cloracion

El presente esquema es una representación del tipo de sistema que debe instalarse para el
tratamiento de los efluentes cloacales, no indica forma, tamaño ni características que debe
tener la planta de tratamiento.
Se podrá utilizar cualquiera de los sistemas existentes (basado en el principio de barros
activados y aireación extendida o de barros activados a través de bacterias anaerobias), pero
una vez seleccionado el sistema se deberá remitir a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo
toda la documentación e información detallada del tipo de planta a instalar, para que esta
curse su correspondiente aprobación.
Se puede consultar en la Comisión el listado de empresas homologadas

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Pág. 28
ANEXO V

DETALLE DE POZO DE CAPTACION DE AGUA

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ANEXO VI

DETALLE DE CESTOS DE RESIDUOS

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ANEXO VII

DETALLE DE MEDIDORES

LINEA MUNICIPAL
(Frente)
El pilar se construye
desde la linea FRENTE del Pilar
municipal hacia el (hacia la calle)
interior de la chacra.

1,40 1,40

2,00
1,20
1,25

0,70
0.50
0.50

0,50
0,80 0,80

Nota 1: en aquellos casos en que el pilar sea simple (es decir que abastece una sola chacra)
solamente se modifica la medida de frente a 50cm y debe realizarse en su totalidad dentro de
la chacra a abastecer (el lateral del pilar coincide con la línea divisoria de lotes, en caso de
tener un vecino).
Estos pilares simples solamente llevan una sola caja de tablero (vista contrafrente) y una sola
caja de medidor (vista frente). El resto de las características se mantienen.

Nota 2: para la construcción de los pilares, tanto dobles como simples, los propietarios
deberán solicitar a la Comisión de Arquitectura las características técnicas de la instalación
interna de los pilares (fundaciones, medidas internas, materiales, etc) y el tratamiento del
cerco de madera sobre el frente de las chacras.

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