Avance Huertos Carabeo

PROPUESTAS PARA LA ORDENACION
de los HUERTOS DE CARABEO
NERJA
PROPUESTA DE AVANCE
Terrenos de Huertos de Carabeo y entorno del rio Chillar
PRIAMO REAL ESTATE SL
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PROPUESTA DE AVANCE
INDICE DEL DOCUMENTO

1. CONSIDERACIONES GENERALES ................................................. 5
1.1. Objeto ................................................................................ 5
1.2. Ámbito ................................................................................ 7
1.3. Promotor y redactor ............................................................. 7
2. ALCANCE Y CONTENIDO DEL DOCUMENTO ................................. 7
2.1. Modificación parcial de la ordenación estructural del PGOU ...... 7
2.2. Modificación parcial de la ordenación pormenorizada............... 8
LA PROPUESTA ............................................................................... 9
3. LA PROPUESTA DE ORDENACION DE LOS HUERTOS DE CARABEO .. 9
3.1. Ámbito y superficie ............................................................... 9
3.2. Descripción........................................................................ 10
3.3. Estructura urbanística: espacios libres y equipamientos .......... 15
3.4. Estructura urbanística: la movilidad ...................................... 15
3.5. Superficies......................................................................... 15
3.6. Justificación de la reserva de terrenos para vivienda protegida. 16
3.7. Justificación de los coeficientes de ponderación ..................... 16
4. LA PROPUESTA DE ORDENACION DEL ENTORNO DEL RIO CHILLAR17
4.1. Ámbito y superficie ............................................................. 17
5. PLANEAMIENTO URBANISTICO VIGENTE ................................... 18
5.1. Clasificación Urbanística ...................................................... 18
5.2. Normas sobre el Suelo No Urbanizable Protegido (2.2)............ 18
5.3. Vinculación de las Normas del área de influencia del Litoral ..... 19
6. CARACTERISTICAS NATURALES DE LOS TERRENOS ...................... 19
6.1. Generalidades .................................................................... 19
6.2. Características hidrológicas. ................................................. 21
6.3. Características climáticas ..................................................... 21
6.4. Características geológicas .................................................... 22
6.5. Vegetación ........................................................................ 22
6.6. Restos arqueológicos .......................................................... 23
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PROPUESTA DE AVANCE
7. CARACTERISTICAS URBANISTICAS ............................................. 23 14.2. Etapas y Fases de la ejecución .......................................... 46

7.1. Usos y edificaciones existentes ............................................. 23 14.3. Plazos de ejecución ......................................................... 47
7.2. Afecciones y condicionantes de carácter infraestructural ......... 24 15. PLANOS............................................................................. 48
7.2.1. Redes de abastecimiento de aguas .................................... 24 15.1. Clasificación PLAN VIGENTE de Huertos del Carabeo ........... 48
7.2.2. Redes de saneamiento ..................................................... 25 15.2. Propuesta de clasificación SGEL-7 en rio Chillar................... 48
7.2.3. Red de energía eléctrica ................................................... 25 15.3. Propuesta de clasificación y usos en Huertos de Carabeo ..... 48
7.2.4. Infraestructuras Viarias .................................................... 25 15.4. Propuesta de Ordenación. OPCION A ................................ 48
7.3. Medio socioeconómico ........................................................ 26 15.5. Propuesta de Ordenación. OPCION B................................. 48
8. AFECCIONES DE LA LEGISLACION SECTORIAL .............................. 27 16. IMAGENES DE LA PROPUESTA .............................................. 54
8.1. Legislación de aguas ............................................................ 27 16.1. Vista aérea desde el suroeste ........................................... 54
8.2. Legislación de vías pecuarias ................................................ 28 16.2. Vista aérea desde el casco de Nerja .................................. 54
9. CONTENIDO DE LA MODIFICACION ........................................... 28 16.3. La propuesta, vista aérea de la ciudad desde el mar ............ 54
9.1. Modificación parcial de la ordenación estructural ................... 28 16.4. El parque de Carabeo, itinerario de exposiciones ............... 54
9.1.1. EN EL SUELO NO URBANIZABLE ......................................... 28 16.5. El parque de Carabeo, la entrada ...................................... 54
9.1.2. EN EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO, ......................... 29 16.6. El parque de Carabeo, el paseo y la plaza oeste .................. 54
9.2. Modificación de la ordenación pormenorizada ....................... 29 16.7. La propuesta, vista aérea de al ciudad ............................... 54
10. JUSTIFICACIÓN DE LA FIGURA DE LA MODIFICACIÓN............... 31
11. CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO
TERRITORIAL ................................................................................. 34
11.1. Justificación del cumplimiento del art. 45 del POTA . ............ 34 BABIANO ARQUITECTOS
11.2. Justificación del SGEL-AL.7 POT de la Costa del Sol Oriental .. 35 NERJA 2016
12. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LOUA .................... 37
12.1. Justificación del cumplimiento del art. 9 ............................. 37
12.2. Justificación del cumplimiento del art.17 ............................ 39
12.3. Justificación del cumplimiento de art.18 ............................. 40
12.4. Justificación del cumplimiento del Art. 10 y Art.36 ............... 40
12.5. Justificación de la suficiencia de infraestructuras ................. 43
13. LA EJECUCIÓN DE LA ORDENACION ....................................... 44
13.1. Delimitación de Unidades de ejecución .............................. 44
13.2. El sistema de ejecución .................................................... 45
13.3. Obtención y ejecución de los sistemas locales y generales .... 45
13.4. Cesión de aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento ........ 46
14. PLAN DE ETAPAS ................................................................. 46
14.1. Plazos para la ejecución de la Urbanización......................... 46
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PROPUESTA DE AVANCE
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Objeto
Estas ideas que se proponen al Ayuntamiento de Nerja se
elaboran con el objeto de ofrecer soluciones a un espacio central y
singular de la ciudad de Nerja, los terrenos de Huerto de Carabeo, unos
terrenos que ocupan una superficie de más de tres hectáreas colindantes
con el casco urbano tradicional.
Los 36.000m2 de los terrenos están destinados por el

planeamiento urbanístico al uso de Sistema General de Espacios Libres
desde el PGOU vigente, que es del año 2.000. Sin embargo, en estos 16
años no se ha efectuado ninguna acción ni iniciado ningún procedimiento
para la gestión del sistema general ni para su transformación en un
Espacio Libre. Desde el punto de vista del uso general, los terrenos, de
titularidad privada en su totalidad, sólo se destinan durante unos pocos
días del mes de Octubre a la Feria de Nerja. El resto del año su uso es el
de aparcamiento en superficie.
La extensión y centralidad de los terrenos y su condición de

puerta al centro histórico de Nerja parecen que aconsejan realizar una
intervención que resuelva tanto los problemas que tiene, de poca calidad
urbana en un escenario central de la ciudad, como mantener sus
ventajas en cuanto a que sirve como transfer del transporte rodado-
peatonal del casco histórico, aparcamiento y espacio libre.
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PROPUESTA DE AVANCE
Esta zona central vacante ha servido de soporte de la Feria

QUE SE PROPONE
municipal durante años, aunque la titularidad de los terrenos no es
municipal, sino privada. Esta situación conlleva una precariedad notable
• La ejecución del parque urbano Huertos de
en la implantación de una actividad de importancia social como es la
Feria, a la vez que mantiene los terrenos, que son centrales de la zona
Carabeo, con una superficie de 15.500m2. Este
antigua y turística de Nerja, como un solar lleno de medianeras, parque se ejecuta por la iniciativa privada en
edificaciones precarias y utilizado como aparcamiento. desarrollo de una nueva Unidad de Ejecución
en el suelo urbano no consolidado
El objeto de este documento que se presenta es proponer -para su • Clasificar como SGEL unos terrenos situados
análisis, discusión y toma de consideración como Avance de junto al río Chillar para dar la necesaria
planeamiento, si procede- un cambio en la ubicación de los cobertura urbanística al traslado de la Feria a

una nueva ubicación
terrenos destinados a la Feria, la construcción de un parque
• Cesión gratuita de una parcela de
público por la iniciativa privada y la consolidación residencial de la
equipamiento al Ayuntamiento de Nerja de
zona. 1.280m2
• Cesión gratuita al Ayuntamiento de Nerja de
El Ayuntamiento de Nerja propició la condición de Sistema General de suelo para 63 viviendas protegidas
Espacios Libres a través de la aprobación del Plan General de Ordenación
• Construcción de un aparcamiento bajo rasante
Urbanística del año 2000 y como tal se denomina AL-1, un parque urbano
• Construcción de 290 viviendas, de las que 87 se
de 36.040m2. El objetivo de este sistema general era la instalación de la
Feria de Nerja, pero a pesar de los años transcurridos este sistema
destinan a vivienda protegida.
general no se ha obtenido. El objeto concreto de la presente propuesta
de modificación es
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PROPUESTA DE AVANCE
1.2. Ámbito 2. ALCANCE Y CONTENIDO DEL DOCUMENTO

La delimitación de las áreas que son objeto de la modificación se refleja Este proyecto de modificación se plantea y elabora documentalmente
en los planos de información y ordenación de este documento y en con sujeción a las disposiciones fijadas por la Ley de Ordenación
concreto son las siguientes: Urbanística de Andalucía (LOUA), aprobada por el Parlamento de
Andalucía el 11 de diciembre de 2002, cuyo texto fue publicado en el
a) Un terreno de 27.665 m2 situado en la ribera del río Chillar, al norte Boletín Oficial del Parlamento de Andalucía de 19 de diciembre de 2002 y
del sistema general AL.5 denominado Chillar-Almijara por el en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) Nº 154, de 31 de
planeamiento vigente. Se encuentra además delimitado por el diciembre de 2002 y sus modificaciones: Ley 13/2005, de 11 de
Dominio Público Hidráulico del río Chillar al Oeste, por el suelo urbano noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, Ley 1/2006,
de Nerja al Este, al sur por el dominio público pecuario deslindado y de 16 de mayo, de modificación de la Ley 7/2002, y Ley 2/2012, de 30 de
al norte por terrenos de la misma ribera. Se encuentra clasificado enero, de modificación de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de
como SUELO NO URBANIZABLE en la categoría 1.4., de ESPECIAL Andalucía así como del resto de disposiciones, leyes y reglamentos en
PROTECCIÓN DEL DOMINIO PUBLICO HIDRÁULICO vigor y que son de aplicación, incluso en Plan de Ordenación del
b) Los terrenos del SUELO URBANO NO CONSOLIDADO del SISTEMA Territorio de Andalucía, POTA
GENERAL DE ESPACIOS LIBRES AL-1 denominado Huertos de Carabeo,
con una superficie de 33.676m2. 2.1. Modificación parcial de la ordenación estructural del PGOU
Este Proyecto de Modificación del Planeamiento General de Nerja
1.3. Promotor y redactor promueve dos innovaciones que inciden parcialmente en la ordenación
El presente documento se redacta por iniciativa de la sociedad PRIAMO estructural vigente.
REAL ESTATE S.L. con CIF nºB-18735878 y domicilio de comunicación en
calle Vidrio, 32. 41004SEVILLA. Esta sociedad es propietaria mayoritaria Por un lado determina un nuevo sistema general de espacios libres en la
de los terrenos aunque aún ribera del río Chillar denominado AL.7, con una superficie de 27.665m2.
Se encuentra en catastro como tal la anterior sociedad propietaria, C&G De esta forma se amplía hacia el norte el sistema general AL.5 de la
FRAI SL. ribera del río Chillar, destinando su uso a completar el futuro Recinto
Ferial y a satisfacer las necesidades de zonas verdes municipales en la
proporción establecida por el planeamiento vigente.
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PROPUESTA DE AVANCE
Por otro lado, califica 32.676m2 que son parte de los terrenos definidos
como sistema general AL-1, en el suelo urbano no consolidado, como un
área de reforma interior de espacios libres y residencial denominada NC-
63 “Huertos de Carabeo”. que incluye el sistema general de espacios
libres AL.1 con una superficie de 15.500m2 y un sistema general de
equipamiento, con 1.280m2. La edificabilidad es de 1,24m2/m2 y la
densidad de 86viv/Ha
2.2. Modificación parcial de la ordenación pormenorizada

Este proyecto de modificación incluye un avance de la ordenación
pormenorizada del área de suelo urbano no consolidado NC-63,
estableciendo los usos pormenorizados, alineaciones y rasantes,
edificabilidades y demás elementos de la ordenación detallada.
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PROPUESTA DE AVANCE
LA PROPUESTA
3. LA PROPUESTA DE ORDENACION DE LOS HUERTOS DE

CARABEO
3.1. Ámbito y superficie

El ámbito de la propuesta se encuentra delimitado en el plano de
correspondiente con la denominación Huertos de Carabeo, como el área
NC-63, de 32.676m2.
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PROPUESTA DE AVANCE
3.2. Descripción
Se propone un espacio fundamentalmente peatonal, con un gran parque
central arbolado y varias edificaciones con las siguientes características:
PARQUE DEL CARABEO

Parque urbano
urbano huertos de carabeo
El parque se constituye en una gran zona abierta que integra las grandes
• 15.500m2 de una sucesión de plazas, recorridos
masas arboladas que conforman su fachada sur, fortaleciendo los arbolados, espacios verdes y zonas de sombra que
itinerarios peatonales mediante recorridos hacia las conexiones con el
enlazan los distintos accesos y edificaciones propuestas
casco histórico.
• Un itinerario expositivo a lo largo del camino que enlace

Como un tejido conjuntivo va enlazando las actividades mediante
la calle Prolongación Hernando de Carabeo con el
distintas tipologías de espacios: plazas, paseos, caminos, recintos, masas
acceso peatonal al Casco Histórico que permite
arboladas, praderas, et...
instalaciones culturales, expositivas, mercadillo, etc...
• Una zona de huertos urbanos junto a las medianeras de

las traseras de las casas de Hernando de Carabeo
• La utilización de especies xerófilas, con poco consumo de

agua y bajo mantenimiento, tanto en praderas (como la
Lippia nodiflora) como en especies arbustivas y arbóreas
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PROPUESTA DE AVANCE
ubicaran edificios residenciales. Dada las pendientes del terreno permite

disfrutar de luz y ventilación natural. Su acceso es por la rotonda de
entrada aunque se puede disponer un acceso alternativo dado su
dimensión.
Las viviendas y locales que se proponen tendrán la disponibilidad de
aparcamiento en esta zona, de forma centralizada y muy cercana, con el
fin de garantizar el recorrido peatonal en superficie. Sólo se dispone una
pequeña superficie de carga y descarga en superficie
Disponibilidad para unas 750 plazas, incluyendo unas 290 para las
viviendas propuestas.
Equipamiento
En la puerta de entrada se sitúa una parcela destinada a equipamiento,
en un lugar de máxima accesibilidad y visibilidad, lo que permite la
implantación de una actividad dotacional singular y con capacidad para la
recepción de usuarios y ciudadanos.
Tiene una superficie de 1.280m2
Aparcamiento
El aparcamiento es importante para la funcionalidad de la oriental del
casco de Nerja, ya que es una zona de transición entre los vehículos
rodados y el espacio peatonal del centro.
Equipamient
Se dispone bajo rasante, bajo la manzana M3, para satisfacer tanto la o
demanda de la nueva población como para dar cobertura a las
necesidades existentes y que hoy dia se cubren con el aparcamiento en
superficie. Se organiza como una plataforma sobre la que luego se
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PROPUESTA DE AVANCE
Zona residencial y terciaria

Las zonas residenciales se vertebran en tres edificaciones que procuran
la transición entre las tipologías y formas urbanas del casco histórico y los
bloques abiertos de la zona de la prolongación de Hernando Carabeo. • Uso de vivienda
En el espacio único del parque se
disponen las viviendas, de las que
un 30% serán viviendas
protegidas, en dos formas de
implantación.
Por una parte mediante bloques
lineales de tres plantas, con un
ático retranqueado, que se
adosan a las medianeras de las
viviendas del casco por patios
comunitarios de dimensiones
amplias y que permiten disponer
de plantas e iluminación parar
viviendas interiores. Estos
bloques formas alineaciones y se
abren a plazas y jardines públicos
del parque.
Se proponen cubiertas
ajardinadas
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PROPUESTA DE AVANCE
Residencial Libre supone el 70% de la superficie edificable residencial. Son las manzanas
Residencial Protegido denominadas M2 y M3.
• Uso terciario
Se han establecido tres usos lucrativos pormenorizados. La superficie
total de suelo de los usos lucrativos es de
15.950m², lo que equivale a un 48,78%
de la superficie del área.
La distribución espacial de los usos sitúa

los destinados a la vivienda protegida en
una manzana que completa las manzanas
de las calles Almirante Ferrándiz y otra
situada en la trasera de la calle Huertos.
La superficie residencial edificable de las
manzanas destinadas a vivienda
protegida asciende a 9.557 m2, lo que
supone el 30% de la superficie edificable
residencial. Es la manzana M1.
La vivienda libre se sitúa en la trasera de

la calle Almirante Ferrándiz, completando
la manzana, y en el espacio central del
área. La superficie residencial edificable
de las manzanas destinadas a vivienda
libre asciende a 22.300 m2, lo que
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PROPUESTA DE AVANCE
14
3.3. Estructura urbanística: espacios libres y equipamientos
Se establece en la presente ordenación los siguientes usos 3.5. Superficies
pormenorizados de carácter dotacional:
Sistema General de Espacios Libres, AL-1 con una superficie de 15.500

m2
Sistema General de Equipamiento, con una
superficie de 1.280m2 y una superficie
edificable de 2.560m2.
Sistema Viario, con una superficie de 946m2
3.4. Estructura urbanística: la movilidad

Todo el ámbito se plantea como un
espacio peatonal aunque con un tráfico rodado
restringido a las operaciones de carga y
descarga y de autobuses turísticos.
Se dispone una plaza adoquinada como

un rotor de tráfico rodado a la entrada que
permite por una parte el cambio de sentido, y
para para acceso, tanto al parque como al
aparcamiento bajo la M3, así como al nuevo
equipamiento propuesto en el ángulo sureste
de la actuación.
El resto del espacio del parque es

peatonal, si bien se disponen accesos rodados
posibles para situaciones de emergencia o carga y descarga.
Superficies de Edificables Edificables Numero Edificables
MANZANA USO Aprovech.
suelo totales residencial Viviendas Terciario
Residen.
M1 3.650 9.557 9.557 87 - 5.111
protegido
Residen.
M2 1.720 4.499 3.116 28 1.383 4.499
libre
Residen.
M3 10.580 27.702 19.185 175 8.517 27.702
libre
EQ-1 Equipam 1.280
AL-1 SGEL 15.500
viario viario 946
TOTALES 33.676 41.758 31.858 290 9.900 37.312
Artículo 35. Coeficientes de Uso y Tipología del anexo a las Normas

3.6. Justificación de la reserva de terrenos para vivienda Urbanísticas de la Adaptación del PGOU.
protegida
La presente ordenación establece una superficie edificable residencial De acuerdo a estos datos, que se exponen en el cuadro siguiente, se ha
destinada al uso de vivienda protegida de 7.900 metros cuadrados, lo adoptado un coeficiente de homogeneización que mantiene la
que supone al menos el 30% de la superficie edificable residencial del proporción entre los usos definidos de vivienda protegida y vivienda
área. libre.
3.7. Justificación de los coeficientes de ponderación

De acuerdo al plan general adaptado de Nerja, los valores de los distintos
coeficientes de uso y tipología serán los señalados en el
PROPUESTA DE AVANCE
4. LA PROPUESTA DE ORDENACION DEL ENTORNO DEL RIO

CHILLAR
4.1. Ámbito y superficie

El ámbito de la propuesta se encuentra delimitado en el plano de
correspondiente con la denominación SG AL-7, como SISTEMA GENERAL
DE ÁREAS LIBRES.
Así, se clasifica un nuevo sistema general de espacios libres en la ribera

del río Chillar denominado AL.7, con una superficie de 27.965m2. De esta
forma se amplía hacia el norte el sistema general AL.5 de la ribera del río
Chillar, destinando su uso a completar el futuro Recinto Ferial y a
satisfacer las necesidades de zonas verdes municipales en la proporción
• Para vivienda libre y terciario y el coeficiente de homogeneización tiene
establecida por el planeamiento vigente.
el valor 1
Se incorporan a esta clase de suelo las fincas rusticas del polígono 13 con
• Para vivienda protegida el coeficiente de homogeneización tiene el
los números 54, 56, 57, 59 y parcialmente la nº55.
valor 0,5348, resultado de dividir el valor de la vivienda protegida en
régimen general del cuadro anterior (valor=1), entre el
correspondiente a la vivienda libre (valor=1,87)
A los efectos de la aplicación de los coeficientes de homogeneización de

los usos y tipologías, estos serán de utilizados en los correspondientes
proyectos de reparcelación para la equidistribución de beneficios y
cargas del planeamiento.
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PROPUESTA DE AVANCE
5. PLANEAMIENTO
PLANEAMIENTO URBANISTICO VIGENTE
El Planeamiento actualmente vigente en el municipio de Nerja lo
constituye el Plan General de Ordenación Urbana del año 2000,
adaptado a la LOUA con fecha 28 de Abril de 2011.
5.1. Clasificación Urbanística

Los terrenos objeto de modificación se encuentran clasificados de la
siguiente forma:
• Como Suelo No Urbanizable Protegido por el Plan General de

Ordenación Urbanística de de Nerja (SNU 2.2) en las márgenes del
rio Chillar.
• Como Suelo Urbano No Consolidado (SUNC) del Sistema General
de Espacios libres AL.1.
5.2. Normas sobre el Suelo No Urbanizable Protegido (2.2)

El Anexo de las normas Urbanísticas de la adaptación parcial del PGOU
vigente establece en su Artículo15 la correspondencia del Suelo No
Urbanizable Protegido por la planificación urbanística, categoría 2.2, con
el suelo protegido por el plan general en vigor, en el caso que nos ocupa
de las márgenes del rio Chillar, mediante la protección paisajística que
abarca el espacio comprendido a ambos márgenes del Río Chillar, desde
el antiguo puente de la CN-340 y el límite con el complejo serrano.
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PROPUESTA DE AVANCE
5.3. Vinculación de las Normas del área de influencia del Litoral 6. CARACTERISTICAS NATURALES DE LOS TERRENOS
El área de influencia del litoral afecta a las zonas del suelo no urbanizable
6.1. Generalidades
situadas a menos de 500m del límite interior de la ribera del mar. El
Los dos ámbitos de la modificación tienen características naturales
ámbito del río Chillar objeto de modificación se encuentra situado a más
completamente diferentes. El municipio se localiza entre un rango de
de 500 m y es un área destinada al uso de espacios libres y los terrenos
altitudes que oscila desde los 0 hasta los 1820 msnm. La altitud media
del huerto de Carabeo están incluidos en la delimitación del suelo urbano
de Nerja, como suelo urbano no consolidado y
por lo tanto no vinculados por las normas.
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PROPUESTA DE AVANCE
del municipio es de 595 msnm. paisajístico de alta visibilidad que delimita el borde urbano de Nerja.
Las mayores cotas, entre los 1460 – 1820 msnm, representan tan solo el
4,8% de las altitudes totales, se localizan en la zona noreste en la zona al Por el contrario, el espacio de los antiguos huertos de Carabeo Por el
norte del paraje de la Atalaya, en el Cerro del Barranco del Pino, en el contrario, el espacio de los antiguos Huertos de Carabeo es
Alto de la Cuesta del Espartal, en la Cuesta del Cielo Lomas. Las menores completamente urbano, asfaltado en casi su totalidad y sensiblemente
cotas, inferiores a 370 msnm, constituyen el rango de altitudes más llano, constituido por un plano levemente inclinado y oculto por las
frecuente, se sitúa en la franja costera y parte de las zonas del interior, edificaciones de las calles perimetrales, tiene muy poca visibilidad. Con
sobretodo en cursos fluviales. un desnivel de unos seis metros entre las cotas extremas la pendiente
media no llega al 2,5%, con forma de ladera suave, y una pendiente
El espacio de la margen del río Chillar es un espacio lineal vinculado al continua desde la cota 30 a la cota 24. La visibilidad hacia el exterior es
cauce con zonas sensiblemente planas en la zona baja y con escarpes de limitada, ya que sólo una persona de pie desde la cota 30 puede ver el
pendientes medias y altas que definen con precisión un escenario mar.
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PROPUESTA DE AVANCE
Los terrenos tienen vistas al exterior desde la cota más elevada, pero
apenas son visibles, por lo que tienen un gran potencial y son muy poco
frágiles desde el punto de vista de la percepción paisajística. En la lejanía
no se observa el gran vacío ya que los sucesivos planos edificados ocultan
la explanada.
6.2. Características hidrológicas.
Si se pusiera una tapia que cerrara la calle prolongación de Hernando de En el término municipal de Nerja se localizan los acuífero de Almijara- Las
Carabeo, una tapia de no más de 20 metros de anchura todo este Guájaras y el de Las Alberquillas que se engloban dentro del conjunto de
espacio central de 4Has desaparecería, estaría oculto. Por tanto no es un acuíferos de las Sierras de Almijara,- Padúl – Lújar que ocupan una
espacio frágil, no sino más bien al contrario, es difícil cambiar su extensión de algo más de 1000 km2 dentro de las provincias de Málaga y
condición y organizar una propuesta urbana que le confiera Granada, aunque casi el 90% de la superficie corresponde a la segunda
protagonismo. de ellas.
Estos acuíferos se corresponden con secuencia tipo alpujárride que

comprende básicamente, una formación inferior metapelítica (esquistos,
filitas y cuarcitas) de edad Paleozoico- Trías inferior, y otra superior
carbonatada calizas, dolomías y mármoles) con eventuales niveles
pelíticos e intercalaciones evaporíticas de edad Trías medio- superior.
6.3. Características climáticas

La temperatura media anual de la zona de estudio es de 18.1oC. Las
mayores temperaturas se alcanzan durante los meses estivales, con
medias por encina de los 20o C. El mes más cálido se corresponde a
La ladera, con seis metros de desnivel, tiene tres partes: la que ve, la que agosto, con una media de 24.4o C, los meses más fríos no bajan de los
se ve - desde la calle Hernando de Carabeo- y la que no se ve y que 12oC de media, siendo el más frío el mes de enero con 12.8o C.
aglutina todo el contacto con el casco antiguo y sus adarves.
21
PROPUESTA DE AVANCE
La precipitación media anual de la estación meteorológica es de 365 mm. Sobre la zona Alpujárride destacan los materiales del Trías y Paleozoicos
El régimen pluviométrico se caracteriza por presentar un periodo entre los que sobresalen los mármoles con tremolita y los esquistos,
húmedo (precipitaciones superiores a 60 mm./mes) compuesto por tan mientras que en la zona postorogénica las litologías dominantes son
solo los meses de enero, abril y noviembre y un periodo seco conglomerados, arenas y arcillas del cuaternario.
(precipitaciones inferiores a 30 mm./mes) que se extiende desde mayo a
septiembre y marzo. El periodo intermedio, entendiendo como tal los
6.5. Vegetación
meses que presentan unas precipitaciones entre 30 y 60 mm., aparecen
El municipio de Nerja presenta gran importancia desde el punto de vista
en los meses de febrero y diciembre
florístico debido a la gran cantidad de contrastes que presenta, con
altitudes que oscilan desde el nivel del mar hasta por encima de los
6.4. Características geológicas 1800m de altitud, así como una gran diversidad geológica, con
El municipio de Nerja se localiza dentro de la Zona Bética Interna, la peculiaridades químicas que trae consigo la presencia de un elevado
mayor parte del mismo se sitúa sobre la unidad del Complejo Alpujárride, número de endemismos vegetales y comunidades vegetales exclusivas.
correspondiéndose con la edad del Trías y Paleozoico. Una pequeña
franja sur – costera localizada en la entre los ríos Seco y Chillar Es destacable además la posición geográfica del municipio, donde
constituyen la zona de aluvial formado sobre terrenos del Neógenos y confluye la vegetación de la provincia corológica Bética con la Provincia
Cuaternarios, son las zonas de las depresiones postorogénicas del Murciano-Almeriense. Además, el municipio de Nerja presenta la
cuaternario. peculiaridad de acoger a un gran número de hábitats de interés
comunitario según recoge la Directiva 92/43/CEE del Consejo, de 21 de
22
PROPUESTA DE AVANCE
mayo de 1992, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la

7. CARACTERISTICAS URBANISTICAS
fauna y flora silvestres, Directiva de Hábitats, modificada por la Directiva
97/62/CE del Consejo, de 27 de octubre de 1997. Por otra parte, debido 7.1. Usos y edificaciones existentes
a la gran variedad de hábitats y biotopos existentes se encuentra una Es un gran espacio generado desde fuera hacia dentro, desde el
gran biodiversidad florística y de especies protegidas por la legislación perímetro hacia su interior. Su condición de huertos lo ha preservado de
andaluza. Las formaciones vegetales identificadas en el municipio de edificaciones pero al mismo tiempo lo somete a una gran presión
Nerja son las siguientes: derivada del carácter de trasera de las edificaciones de las calles
perimetrales y con deficiencias notables de accesibilidad.
 Pinar mixto de pino carrasco y pino resinero
 Pinares de pino carrasco Como en tanto otros sitios ha sido un gran “patio trasero” donde
 Matorral disperso con pinos localizar actividades temporales y de baja calidad urbana: la Feria,
 Matorral denso sobre sustratos silíceo aparcamiento, etc... El proceso de ocupación por invasión y crecimiento
 Matorral denso sobre sustratos dolomíticos de las parcelas colindantes sobre las parcelas originales, aparición de
 Matorral disperso sobre sustratos silíceos huecos tanto de acceso peatonal como rodado o de luces etc... ha sido
 Matorral disperso sobre calizas y dolomías constante y ha devenido en unos de los problemas para la construcción
 Matorral disperso sobre dolomías sacaroideas de un espacio urbano de calidad.
 Matorral disperso de alta montaña
 Vegetación edafohigrófila Esta amalgama de edificaciones traseras, tapias, medianeras, fachadas,
 Vegetación costera muros de bloques, jardines, cocheras, terrazas de restaurantes, ventanas
 Zonas agrícolas en medianeras, etc.. de distinto origen y condición, junto al gran tamaño
del espacio, confiere un carácter extraño, periférico, a unos terrenos
absolutamente centrales, en el “corazón” de Nerja. Sólo su anómala
6.6. Restos arqueológicos
visibilidad, accesible y cercana pero al mismo tiempo invisible desde el
No existen referencias sobre la existencia de restos arqueológicos en
Centro Histórico permite una convivencia relativamente natural, como la
ninguna parte de los terrenos.
de una explanada extramuros.
23
PROPUESTA DE AVANCE
La dimensión de los terrenos contribuye a este carácter extraño, no tiene

nada que ver este espacio, capaz de contener ocho campos de fútbol,
con las estructuras urbanas colindantes, con el escenario del abigarrado
caso antiguo o con el más abierto del ensanche colindante. en cualquier
caso no es un caso único, aunque relativamente raro por la dimensión
con relación a la de la ciudad consolidada.
La situación es diversa dado el distinto carácter de las edificaciones del

entorno,; Unas son viviendas unifamiliares de una, dos y hasta tres
plantas que presentan medianeras o patios traseros; más altas las
situadas al norte, sobre cotas del terrenos más elevadas, que al sur. Aquí
se ven algunas de las situaciones del borde sur, con parcelas irregulares
que se internan en los antiguos huertos, en algunos casos con acceso de
vehículos y alguna ocupación.
En el Este hay edificaciones más actuales, con bloques de viviendas 7.2. Afecciones y condicionantes de carácter infraestructural
plurifamiliares de varias plantas. Unas presentan huecos directamente al Existen numerosas redes y elementos de las infraestructuras en el
solar, resultado de edificar fachadas a un sistema general de espacios entorno de las dos zonas, márgenes del río Chillar y huertos de Carabeo.
libres que nunca fué obtenido y otras tienen espacios libres privativos
entre la edificación y los huertos. Se observa la diferencia con las Es en el entorno del río donde se sitúan los sistemas generales eléctricos,
parcelas y edificios de la foto anterior, regulares, altas y abiertas. subestación, y de aguias, con la existencia de los dos depósitos
reguladores y una tubería de 400mm a lo largo de la margen derecha.
7.2.1. Redes de abastecimiento de aguas
24
PROPUESTA DE AVANCE
El sistema actual de abastecimiento de agua al término municipal de 7.2.3. Red de energía eléctrica
Nerja se basa en una serie de captaciones que están implantadas en el Actualmente existe en Nerja una subestación, desde la cual se alimenta
río Chillar. tanto el municipio de Nerja como parte de Torrox.
El sistema actual de abastecimiento se sirve fundamentalmente de las Asimismo, discurren dos tendidos aéreos de alta tensión, uno de 132 KV
captaciones que se denominan “Cueva de los Bojes”, “La Cantera” y y otro de 66 KV, ambos simple circuito.
“Bolicheros”, Con estas perforaciones se llenan, inicialmente los
depósitos de “La Subestación”, de “La Almijara” y “El Cementerio”. Estos Respecto a la red de media tensión, compuesta por las líneas de 20 KV,
depósitos se implantan a las cotas: 93, 80 y 50 respectivamente. En el muestran una distribución muy ramificada a consecuencia de la
depósito de la Subestación existe una impulsión con la que se llena el necesidad de suministrar energía a puntos alejados, así como a multitud
depósito de “San Juan de Capistrano”, que está implantado a la cota 150. de centros de transformación situados en zonas edificadas.
Los cuatro depósitos mencionados se encargan, repartiendo sus ámbitos
de distribución en función de la altimetría, de abastecer toda la zona del
7.2.4. Infraestructuras
Infraestructuras Viarias
término municipal situada al este del río Chillar.
Una cualidad original de los terrenos, que cumple perfectamente, es la
de final de trayecto. Aquí se acaba, por decirlo de otra manera, el camino
En la zona occidental del río Chillar sólo existe un depósito que podemos
en coche hasta Nerja. Los itinerarios de vehículos penetran casi hasta el
considerar importante, que es el situado en la urbanización la Noria, con
centro desde el Este, pero hasta aquí, hasta este aparcamiento, o dar la
una capacidad próxima a 1.500 m3. Este depósito se llena con una
vuelta.La accesibilidad rodada se produce desde la calle Prolongación
perforación cercana a la zona conocida como “La Maquinilla”.
Hernando de Carabeo, situada al este. Es una calle relativamente
reciente, con edificaciones de cuatro plantas y una sección amplia. Se
7.2.2. Redes de saneamiento observa perfectamente en las fotografías aéreas la amplitud del espacio
La red de saneamiento existente discurre en paralelo al cauce del río público y las características abiertas de la edificación y el parcelario
Chillar y tiene suficiente capacidad en tubería. Asimismo, el suelo urbano regular situados al este en contraposición al tejido urbano menudo, casi
no consolidado se encuentra rodeado por calles con redes de impenetrable, de parcelario estrecho y edificación baja e irregular del
saneamiento tanto de aguas negras como de aguas de pluviales con entorno antiguo. Sólo estrechas callejuelas, pequeños capilares menores
capacidad suficientes de 3 metros de anchura, permiten acceder al Centro histórico. Es difícil
25
PROPUESTA DE AVANCE
creer lo cerca que estos antiguos huertos están del Ayuntamiento o del Para fortalecer aún más esta idea de su condición de nodo de
Balcón de Europa. intercambio se resalta la ruptura en los modos de transporte, que cambia
de rodado a peatonal, y de ahí la existencia consecuente del
Esta impenetrabilidad es consecuencia de ser el patio trasero, claro está. aparcamiento, y su necesidad en la ordenación futura.
Son accesos casi casuales, meramente funcionales, antiguos caminos Los terrenos de los antiguos huertos son hoy, sin duda, una puerta, y una
rurales mantenidos en la estructura urbana. puerta es nodo de la ciudad, un punto donde concurren actividades,
donde se producen relaciones: dentro-fuera, centro-periferia, antiguo-
nuevo, es un lugar de intercambio.
7.3. Medio socioeconómico

El municipio de Nerja se localiza al sureste de la provincia de Málaga. La
superficie del término municipal es de 85 km2 y la densidad en 2004 era
de 217 h/km2. De acuerdo a los datos del documento de Adaptación
Parcial a la LOUA, su población en 2011 era de 22.373 habitantes
patronales, aunque esta población experimenta un considerable
crecimiento en época estival.
Nerja es un municipio con ligera mayoría femenina, puesto que los

hombres alcanzan el 49,46 % de la población total frente al 50,53 % de
las mujeres.
La distribución de la población según grandes grupos de edad muestra la

debilidad del grupo de los jóvenes, casi tan numeroso como el de los
ancianos. La cantidad de ancianos casi superior a la de jóvenes constituye
un síntoma de la tendencia al envejecimiento que presenta la población
del municipio.
26
PROPUESTA DE AVANCE
Nerja cuenta con una tasa de acWvidad media del 53 ́97 % y como es 8. AFECCIONES DE LA LEGISLACION SECTORIAL
habitual en prácticamente todo el territorio nacional, la tasa de actividad Determinadas zonas de los suelos comprendidos en el terreno que nos
es mucho más alta entre los hombres, en este caso es de casi un 50% ocupa están sujetas a servidumbres, debido a la existencia de
más alta. El desempleo es un problema grave en Nerja, puesto que determinados elementos que las llevan aparejadas. A continuación se
alcanza al 19 % de la población activa de la localidad. expresa la servidumbre y afecciones que imponen los diversos elementos
existentes, que se reflejan asímismo en los correspondientes planos de
En Nerja las situaciones predominantes de las personas ocupadas son las información urbanística.
de trabajadores en establecimientos vinculados al sector servicios,
fundamentalmente ligados directa o indirectamente al sector turístico.
8.1. Legislación
Legislación de aguas
El ámbito de la delimitación propuesta para el nuevo sistema general de
Los sectores con mayor presencia son el comercio, la hostelería y las
espacios libres AL.7, rio Chillar Norte, se encuentra delimitado al Oeste
actividades inmobiliarias. En menor medida construcción y servicios en
por el dominio público de aguas del río Chillar y se encuentra afectado
general.
por la Legislación de siguiente:
El tejido productivo de Nerja se apoya sobre todo en el sector turístico

a) Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba
construcción y la industria manufacturera, y en menor medida en la
el Texto Refundido de la Ley de Aguas, modificado por el Real Decreto
agricultura.
ley 4/2007 de 13 de abril.
b) Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real
Decreto 849/86 de 11 de abril, y sus posteriores modificaciones (R.D.
1315/1992, de 30 de octubre, R.D. 419/1993, de 26 de marzo, R.D.
1771/1994, de 5 de agosto, R.D. 995/2000, de 2 de junio, RD
606/2003 de 23 de mayo y RD 9/2008, de 11 de enero)
c) Ley 11/2005, de 22 de junio por la que se modifica la Ley 10/2001, de
5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional
d) Orden de 6/9/1999 Plan Hidrológico de la Cuenca del Sur R.D.
1664/1998, de 24 de julio.
27
PROPUESTA DE AVANCE
e) La Comunidad Autónoma de Andalucía creó la Agencia Andaluza del

9. CONTENIDO DE LA MODIFICACION
Agua (Decreto 55/2005, de 22 de febrero) a la que han sido
La modificación del planeamiento afecta a las zonas indicadas en la
transferidos desde la administración estatal una serie de funciones,
cartografía adjunta, clasificadas en el planeamiento vigente como suelo
medios y servicios (Decreto 13/2006, de 10 de enero).
no urbanizable y sistema general en suelo urbanizable y suelo urbano.
f) El plan de Prevención de avenidas e inundaciones en cauces urbanos
andaluces (Decreto 189/2002, de 2 de julio)
La propuesta que se hace desde este documento es la de Innovar el Plan
g) El deslinde del tramo correspondiente del DPH del Rio Chillar
general vigente mediante la tramitación de una modificación puntual del
mediante orden del 17/04/2002, publicada en el BOPr de 24/05/2002
mismo que contiene:
En el plano correspondiente se expresa la situación del dominio público

9.1. Modificación parcial de la ordenación
ordenación estructural
hidráulico, zona de servidumbre de paso y afección de la zona de policía
Este Proyecto de Modificación del Planeamiento General de Nerja
para el entorno de los terrenos objeto de la modificación.
promueve dos innovaciones que inciden parcialmente en la ordenación
estructural vigente.
8.2. Legislación de vías pecuarias
No existen afecciones de vías pecuarias en el ámbito objeto de la
9.1.1. EN EL SUELO NO URBANIZABLE
modificación. Se encuentra delimitado al sur por el dominio público
Se dispone un nuevo sistema general de Espacios Libres de 27.965 m2
pecuario de la Cañada Real de Motril a Málaga, deslindado.
que se denomina AL-7, Chillar-Norte, en la ribera del río Chillar, al norte
del sistema general denominado AL.5, Chillar-Almijara. De esta forma se
amplia hacia el sistema general de la ribera del río Chillar, destinando su
uso a completar el futuro Recinto Ferial.
No se disponen cambios en la clasificación de los suelos objeto de la

presente modificación, manteniéndose la clasificación del SUELO NO
URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN por LA PLANIFICACION
28
PROPUESTA DE AVANCE
URBANISTICA 2.2 en los terrenos del nuevo sistema general de espacios NºMINIMO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS 87 VIVIENDAS
libres AL.7. SISTEMA GENERAL DE AREAS LIBRES 16.780m2
APROVECHAMIENTO MEDIO 1.108m2/m2
El uso global es el de Sistema General de Espacios Libres (SGEL) con la COEFTES DE USO:
denominación AL.7, “Chillar norte”. Como uso pormenorizado se define Vivienda libre 1,00
el de Recinto Ferial en la zona sur colindante con el sistema general AL.5. Vivienda protegida 0,5348
Terciario y otros usos 1,00
9.1.2. EN EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO,

Se establece una única área de reparto, denominada NC-63, para la
Asimismo se mantiene la clasificación de suelo urbano no consolidado,
totalidad de los suelos urbanos no consolidados denominados “Huertos
aunque se delimita una nueva ÁREA DE REFORMA INTERIOR de uso
de Carabeo en el que se incluyen los sistemas generales definidos.
residencial NC-63 y 32.676m2 de superficie. Esta es gran parte de los
terrenos definidos en el plan general vigente como sistema general de
espacios libres AL-1. 9.2. Modificación de la ordenación pormenorizada
Este proyecto de modificación incluye la ordenación pormenorizada del
Esta nueva área residencial, en el suelo urbano no consolidado, área de suelo urbano no consolidado NC-63 con los siguientes usos
denominada NC-63 “Huertos de Carabeo” tiene las siguientes pormenorizados
características:
a) Vivienda
AREA NC-63: 32.676 m2 Los usos pormenorizados son los definidos por las ordenanzas de PGOU
USO GLOBAL: RESIDENCIAL de Nerja para los usos residenciales. Sin embargo se pormenoriza el uso
DENSIDAD: 86 Viv/Ha de vivienda protegida en la manzana M1.
MAXIMO NUMERO DE VIVIENDAS 290 UNIDADES
EDIFICABILIDAD: 1.24m2/m2 La superficie máxima edificable viene asignada a las distintas manzanas
SUPERFICIE EDIFICABLE: 41.758m2c calificadas como tales en el plano correspondiente. La superficie
SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL 31.857m2c edificable residencial asciende a 31.857m2, de los que el 30%, 9.557 m2
DESTINADA A VIVIENDA PROTEGIDA 9.557m2c se destinan a vivienda protegida.
29
PROPUESTA DE AVANCE
b) Sistema General de Espacios Libres especial de usos, estableciéndose que el proyecto de urbanización que
Se redelimita el parque urbano público de Huertos de Carabeo, con una desarrolle las determinaciones de esta ordenación pormenorizada tiene
superficie total de 15.500m2, constituido por el sistema general de la condición de iniciativa municipal.
espacios libres EL-1 de y de acuerdo al art.6.11.3 de las normas

urbanísticas del plan general vigente así como la compatibilidad del Así se destina a aparcamiento de carga y descarga y su acceso rodado
resto de usos permitido por dicho artículo hasta un máximo de 3.100m2 una superficie, integrada en el parque de 1.350m2 y se autoriza el uso de
otras instalaciones complementarias hasta el límite de 3.100m2 de suelo
en total.
Dada las características fundamentalmente peatonales de la zona se

exime del cumplimiento de las condiciones de aparcamiento en el
espacio público. No obstante, se exigen una plaza de aparcamiento por
vivienda de edificación.
c) Sistema General de Equipamiento
Se determina un uso de equipamiento de cualquier categoría, con una

superficie de suelo de 1.280m2 de suelo y una edificabilidad de 2.560m2
de acuerdo a las características de la ordenación pormenorizada.
A los efectos de dicho artículo, la ordenación pormenorizada del área NC-

63 en la presente innovación contiene los requerimientos del plan
30
PROPUESTA DE AVANCE
10. JUSTIFICACIÓN DE LA FIGURA DE LA MODIFICACIÓN

La intención es disponer de un PARQUE URBANO CENTRAL CONSTRUIDO
Y EN USO en un horizonte temporal cercano y la posibilidad del traslado
del recinto Ferial a los terrenos colindantes con el río Chillar. Desde el
año 2000 el sistema general de Espacios Libres AL-1 de huertos de
Carabeo no se ha gestionado ni por tanto construido, por lo que el
cambio en las condiciones urbanísticas resulta en un instrumento eficaz
para la consecución del objetivo fundamental de obtener un parque
obtenido mediante el mecanismo de compensación garantizándose su
ejecución a través de la iniciativa privada.
Al no poder modificar mediante el instrumento de Adaptación a la LOUA

los Sistemas Generales del municipio, este cambio se produce, por la
dilación en el proceso de revisión del planeamiento general, mediante
una modificación del planeamiento urbanístico vigente para viabilizar
esta actuación urbanística de urgencia.
No cabe duda de que la dilación del proceso de revisión del

planeamiento urbanístico no es un caso particular en Nerja. Y esto se
debe al nivel de incertidumbre sobre la evolución de los procesos
económicos, fiscales y sociales de los próximos años. Resulta complicado
avanzar modelos de ocupación territorial, actuaciones de
infraestructuras, programación de inversiones o nuevos desarrollos
productivos, turísticos o residenciales a escala municipal. Pero sin
embargo existen iniciativas parciales viables y posibles, cuya inclusión en
una ordenación estructural general ha sido avanzada por el documento
31
PROPUESTA DE AVANCE
de aprobación inicial del PGOU. Es por ello que una actuación de gran en vehículo motorizado. Pero las conexiones peatonales con este centro
importancia social como resulta de disponer de unos terrenos de comercial y turístico de Nerja son extraordinariamente débiles, muy
suficiente superficie, buena accesibilidad, mejores condiciones para la insuficientes. Se trata por tanto de mejorar las relaciones peatonales y
seguridad en una actividad de gran afluencia de personas y posibilidades para ello el Ayuntamiento propuso en el documento de Revisión del
de desarrollo de las infraestructuras se plantee mediante la fórmula de PGOU una apertura peatonal hacia la confluencia de las calles Hernando
la modificación del instrumento de planeamiento general. de Carabeo y Almirante Ferrándiz.
Por otra parte, el gran solar de los antiguos huertos de Carabeo resulta La propuesta que se hace desde este documento es la de Innovar el Plan
una pieza urbana de necesaria y urgente ordenación. Se sitúa en el general vigente mediante la tramitación de una modificación puntual del
centro del núcleo urbano y es en gran medida la puerta de entrada al mismo que permita:
centro histórico. Sin embargo la congelación que ha supuesto la no
realización del sistema general previsto ha invadido de actividades En la ordenación estructural:
menores y ocupaciones espontáneas e ilegales muchos de su bordes. •Calificar un nuevo sistema general de Espacios libres con una
Hasta la ejecución del aparcamiento en superficie que ahora existe en superficie de 27.665m2 , denominado SGEL-AL.7, Chillar Norte. Se
parte de los terrenos, los Huertos han sido un extenso solar en sitúa en la ribera oeste del río Chillar, colindante con el Dominio
degradación. La implantación de la Feria en estos terrenos impedía la Público Hidráulico y en el suelo no urbanizable de especial
utilización para otros fines que no fueran compatibles con la misma, por protección Tipo 1.4. Se utilizará parcialmente como parque Ferial.
lo que la decisión de trasladar la Feria permite acometer una ordenación •Calificar como de Sistema General de Espacios Libres y uso
coherente con el lugar. residencial en el suelo urbano no consolidado el área NC-63, en los
32.676m2 de “Huertos de Carabeo”. La superficie del sistema
En tercer lugar se encuentra la necesidad de mejorar la accesibilidad general de Espacios Libres AL-1 es de 15.500m2 al que se añade un
rodada y peatonal al Centro Histórico de Nerja. La oportunidad que sistema general de equipamientos de 1.280m2 de suelo. Esta
representa una actuación urbanística sobre los huertos de Carabeo para superficie, descontando el equipamiento, y añadida al nuevo
ofrecer un punto de intercambio entre la accesibilidad rodada y peatonal sistema general AL-7, garantiza al mantenimiento de la dotación
es excepcional. Los terrenos de los huertos son el lugar más grande y máxima de 10m2 de superficie de sistema general de áreas libres
cercano al espacio comercial y turístico de Nerja al que se puede acceder por habitante establecida por el planeamiento general, aún con la
32
PROPUESTA DE AVANCE
ampliación de la capacidad residencial prevista por la presente En virtud de lo anterior, se está frente a una modificación del
modificación. planeamiento, en tanto que la ordenación propuesta no supone la
alteración integral de la ordenación establecida por el planeamiento
En la ordenación pormenorizada: general ni la alteración sustancial de la ordenación estructural. Tampoco
•Ordenación pormenorizada del área NC-63 está motivada en la elección de un modelo territorial distinto ya que la
estructura general y orgánica del territorio permanece inalterada en su
La innovación que supone el presente proyecto urbanístico tiene el esencia.
carácter de modificación puntual de acuerdo con lo establecido en los
artículos 37 y 38 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía: Si bien se introduce un cambio aislado en la clasificación de suelo, el
sistema general de comunicaciones permanece inalterado, y en nada se
[...] 37.1 “Se entiende por revisión de los instrumentos de planeamiento, la afecta al sistema general de equipamiento comunitario, si no es
alteración integral de la ordenación establecida por los mismos y en todo caso la ampliando y mejorando el sistema general de espacios libres, y
alteración sustancial de la ordenación estructural de los Planes de Ordenación estableciendo además nuevas dotaciones. Por su parte, el Sistema
Urbanística” [...]
General de Espacios Libres se incrementa por cuanto se prevé aumento
de población introducido por el cambio de clasificación, al tratarse de
En el caso que nos ocupa es cierto que se produce una alteración de la
uso residencial.
ordenación estructural del Plan general vigente, pero se trata de un
cambio de ubicación de un sistema general para fines concretos, como es
[...] 38.1 “Toda alteración de la ordenación establecida en los instrumentos de
el caso del Recinto Ferial. No es una alteración sustancial ni un cambio en
planeamiento no contemplada en el artículo anterior se entenderá como
el modelo, nos encontramos por tanto en el supuesto del artículo 38 de modificación” [...]
la LOUA.
En consecuencia hemos de concluir que esta innovación puede tener el
En relación con la localización y la magnitud de la intervención, y también carácter de modificación puntual.
desde el punto de vista de la incidencia sobre la estructura urbana actual,
como hemos indicado la actuación que se pretende viabilizar supone la Por otra parte, se establece esta iniciativa al amparo de lo establecido en
concreción de la propuesta, contemplada como una iniciativa de el artículo 38.3
indudable interés social.
33
PROPUESTA DE AVANCE
[...] 38.3 “la modificación (de los planes, se entiende) podrá tener lugar en
11. CUMPLIMIENTO DE LAS
LAS DETERMINACIONES DEL
cualquier momento, siempre justificada y motivadamente” [...]
PLANEAMIENTO TERRITORIAL
Por tanto, el carácter de modificación del PGOU que se plantea frente a 11.1. Justificación del cumplimiento del art. 45 del POTA .
su hipotética inclusión en la Revisión del mismo por parte del Los límites de crecimiento poblacional establecidos por el POTA son del
Ayuntamiento viene generada por la urgencia de las iniciativas, y cuya 30% de la población existente en el municipio para los próximos ocho
dependencia de la Revisión provocaría retrasos importantes por la años. Con base en la revisión del padrón municipal de Nerja del año 2015
problemática general y los plazos de ésta que pondría en peligro la y según datos del Instituto de Estadística de Andalucía, la población total
consolidación de dichas iniciativas. de Nerja asciende a 21.185 habitantes.
Por tanto, de acuerdo al art-45 del POTA, el máximo incremento

residencial para los próximos ocho años ascendería a 6.355 habitantes.
La presente modificación establece un número de viviendas de 290
unidades, lo que equivale a un incremento poblacional de 695
habitantes, correspondiente a la aplicación de 2,4hab/viv.
De acuerdo a los datos del plan general vigente y de las viviendas

realizadas en el periodo de vigencia 2.000-2012, la capacidad de
crecimiento de Nerja para los próximos años se puede estimar por la
diferencia entre las previstas y las ejecutadas.
De acuerdo a la forma de cálculo del crecimiento poblacional establecida

por la Instrucción 1/2014 de la Secretaria General de Ordenación del
Territorio y Cambio Climático, el total de vivienda de referencia para
verificar el cumplimiento del art. 45 del POTA son las viviendas en el
suelo urbanizable.
34
PROPUESTA DE AVANCE
El PGOU vigente prevé un total de 1.822 viviendas en el suelo

urbanizable, equivalente a un incremento de población de 4.373
habitantes, es decir el 20,64%, respecto de la población censada al dia de
hoy. La propuesta de modificación del Plan General incluye 290 nuevas
viviendas, por lo que la capacidad residencial asciende a 2.112 viviendas
y 5.068 habitantes, es decir el 23,92% de incremento y por tanto menos
del 30% de la población censada en el municipio.
11.2. Justificación del SGEL-

SGEL-AL.7 POT de la Costa del Sol Oriental
El valle del río Chillar tiene excepcionales posibilidades para la creación
de un gran sistema verde, de carácter público, que sirva de cierre visual y
paisajístico en todo el borde occidental del casco urbano de Nerja entre
la autovía y la desembocadura. El valle del río Chillar puede constituirse
en un autentico parque litoral y fluvial como gran equipamiento de la
ciudad.
Estructuralmente, la rehabilitación paisajística y funcional de esta cornisa

oeste, puede dotar al conjunto urbano de una mayor coherencia. La
regeneración del cauce a través de la puesta en valor de la vegetación
típica de ribera, como cañaverales y juncales, la creación de itinerarios
peatonales y de acceso a las playas, generaría un importante espacio de
uso ciudadano alternativo a las playas.
35
PROPUESTA DE AVANCE
Los usos permitidos serian los naturalisticos, es decir la creación de zonas medidas de protección, reducción de impactos y vertidos sobre los
de paseo y estancia con una recreación de los paisajes de ribera. Al igual lechos, restauración y acondicionamiento de márgenes y riberas.
que en el parque del río Seco, el Plan propone, complementariamente
los criterios y medidas necesarios para la prevención del riesgo de Dentro del conjunto del sistema general se singularizan unas zonas de
avenidas mediante la propuesta de obras de acondicionamiento, defensa riberas más extensas que permitirá, por razones de interés público, su
y encauzamiento a cielo abierto del cauce con diseño adaptado al paisaje utilización como zona ferial abierta y las instalaciones temporales que
y garantizando la capacidad de evacuación del cauce. El encauzamiento este tipo de eventos precisan. El resto del año el espacio sería utilizado
del río en este último tramo es la forma de garantizar la seguridad y el como parque para el esparcimiento de la población y el acceso peatonal
uso ciudadano de este espacio. a las playas.
A su vez el Artículo 38. Espacios libres vinculados al litoral. (D) del POT de Desde estas premisas se concluye la idoneidad de la ubicación en los
la Costa del Sol Oriental considera prioritaria la actuación en los espacios terrenos señalados por satisfacer la totalidad de los requerimientos
libres vinculados al litoral del río Chillar. Así determina que los espacios expuestos.
libres vinculados al litoral se incorporarán a los Planes Generales de
Ordenación Urbanística como sistema general de espacios libres o como
suelo no urbanizable de especial protección, en el marco de la legislación
especial que le sea de aplicación.
En estos espacios sólo se podrán acoger actividades didácticas, de ocio,

recreativas y deportivas, sin instalaciones o construcciones fijas que
puedan perjudicar la capacidad de evacuación del cauce. La ordenación y
adecuación de estos espacios a su nueva función fomentará su
potencialidad como corredores ecológicos entre el litoral y el interior.
Para poner en valor los cauces y riberas fluviales así como potenciar su
función ambiental, ecológica, socio-cultural y paisajística, se adoptarán
36
PROPUESTA DE AVANCE
12. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LOUA
12.1. Justificación del cumplimiento del art. 9

10.1.1. Justificación de la ordenación urbanística
De acuerdo al artículo 9 de la LOUA, la ordenación de las modificaciones

en el alcance que les corresponde establece una ordenación que
garantiza las siguientes cuestiones:
a) La adecuada integración en la ordenación dispuesta por los Planes de

Ordenación del Territorio, y en concreto el plan de ordenación del
territorio del la Costa del Sol Oriental .En dicho plan se establece la
clara vocación de espacio libre de las márgenes del río Chillar en el
Artículo 38. Espacios libres vinculados al litoral. El POT considera
prioritaria la actuación en los espacios libres vinculados al litoral del
río Chillar. Y determina que los espacios libres vinculados al litoral se
incorporarán a los Planes Generales de Ordenación Urbanística como
sistema general de espacios libres o como suelo no urbanizable de
especial protección, en el marco de la legislación especial que le sea
de aplicación como así se ha realizado.
b) La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente

atendiendo a su conservación, cualificación, reequipamiento y, en su
caso, remodelación y la adecuada conservación, protección y mejora
del centro histórico, así como su adecuada inserción en la estructura
urbana del municipio. El espacio de los antiguos huertos de Carabeo
se sitúa en el centro del núcleo urbano y es en gran medida la puerta
de entrada al centro histórico. Sin embargo la congelación que ha
37
PROPUESTA DE AVANCE
supuesto la no realización del sistema general previsto ha invadido de sistemas que lo necesiten y permitiendo una mejor seguridad en el
actividades menores y ocupaciones espontáneas e ilegales muchos de suministro.
su bordes. Hasta la ejecución del aparcamiento en superficie que e) La protección y el tratamiento adecuado del litoral de acuerdo con sus
ahora existe, los Huertos han sido un espacio en degradación. características y valores y la preservación del proceso de urbanización
c) La integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudad ya para el desarrollo urbano de los terrenos colindantes con el dominio
consolidada, evitando su innecesaria dispersión y mejorando y público natural precisos para asegurar su integridad y aquellos donde
completando su ordenación estructural. La implantación de la Feria se localicen infraestructuras o equipamientos cuya funcionalidad deba
en los terrenos de los Huertos de Carabeo impedía la utilización para ser asegurada. Como se ha comentado, la asignación del uso de
otros fines que no fueran compatibles con la misma, por lo que la espacio libre general a la margen del rio Chillar permite asegurar el
decisión de trasladar la Feria permite acometer una ordenación tratamiento adecuado de esta franja de contacto entre la red de
coherente con el lugar que completa la ordenación estructural. El drenaje natural y el litoral, preservándolo del desarrollo urbano.
traslado del recinto Ferial se realiza a un lugar que es colindante con
el suelo urbano y con las expectativas de desarrollo que el mismo POT 10.1.2. Justificación del mantenimiento de las características del núcleo
establece al otro lado del río Chillar y su consideración como sistema urbano de Nerja
general de espacios libres completa la estructura de espacios libres La presente modificación mantiene en lo sustancial, las tipologías
del municipio. edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la
d) La funcionalidad, economía y eficacia en las redes de infraestructuras ciudad consolidada. Asi establece la tipología del entorno en la mayoría
para la prestación de los servicios urbanos de vialidad, transporte, de las edificaciones.
abastecimiento de agua, evacuación de agua, alumbrado público,
suministro de energía eléctrica y comunicaciones de todo tipo. La Asimismo garantiza el cumplimiento de atender a las demandas de
localización del sistema general de espacios libres garantiza el vivienda social y otros usos de interés público de acuerdo con las
suministro y racionalidad de la prestación de los servicios básicos, características del municipio y las necesidades de la población. De hecho
muy cercanos. Asimismo el entorno del área Huertos de Carabeo se la presente modificación establece que el 30% de la superficie edificable
encuentra dotada de todos los suministros, lo que permite, aún del uso residencial se destine al uso de vivienda protegida, con 9.557m2.
incrementando en lo necesario dichas redes, la funcionalidad,
economía y eficacia de las redes de los servicios urbanos, mallando los
38
PROPUESTA DE AVANCE
De acuerdo al art.36 de la LOUA, la modificación garantiza la

correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las La ordenación propuesta establece además la compatibilidad entre los
dotaciones y los servicios públicos previstos, manteniendo la relación ya usos residenciales, protegidos y libres, con otros usos para evitar
existente. Para ello establece 6.951m2 de nuevos suelos destinados a procesos excesiva especialización en la ciudad.
sistema general de espacios libres y 1.280m2 al sistema general de
equipamiento.
12.2. Justificación del cumplimiento del art.17
En las áreas de reforma interior, los Planes Generales de Ordenación
Con ello se consigue la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las
Urbanística o, en su caso, los Planes Especiales que las ordenen deberán
dotaciones y equipamientos, así como su equilibrada distribución. La
justificar de forma expresa y detallada las determinaciones que, en el
ubicación central de las nuevas dotaciones y equipamientos y
marco de lo dispuesto en este artículo y de forma acorde con la entidad y
especialmente el nuevo Recinto Ferial fomentan su adecuada
los objetivos de las actuaciones a realizar, establezcan sobre reserva para
articulación y vertebración y se atiende a la integración y cohesión social
dotaciones y densidad o edificabilidad. En estas áreas, la densidad en
en la ciudad. Asimismo, se localizan en espacios con características
ningún caso podrá ser superior a 120 viviendas por hectárea ni la
apropiadas a su destino y contribuirán a la protección y conservación de
edificabilidad a 1,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de
los valores naturales en el caso del sistema general AL.7.
suelo. La modificación propone una densidad de 86 viviendas por
hectárea y una edificabilidad de 1,24m2/m2.
La ordenación propuesta mejora la red de tráfico, aparcamientos y el
sistema de transportes, introduciendo un amplio espacio peatonal en
Siendo una modificación que incrementa la población del municipio es
una zona central de la ciudad y permitiendo el intercambio de modo con
necesario incrementar proporcionalmente las dotaciones generales de
la localización de aparcamientos de autobuses y un rotor final de tráfico
áreas libres y dotaciones por aplicación del art.36 de la LOUA. De esta
rodado en los Huertos de Carabeo. De esta manera se regula el acceso
forma se incluyen sistemas generales de áreas libres y equipamientos en
por el Este a los espacios comerciales abiertos y a lugares turísticos de
el área NC-63. Igualmente se plantea la conveniencia de permitir el uso
gran interés de Nerja. Esta misma operación permite mejorar las
de aparcamiento privado de carácter fundamentalmente rotatorio que
condiciones de accesibilidad y de seguridad al recinto de la Feria, con su
de servicio a la zona comercial y peatonal del casco antiguo de Nerja.
traslado a una posición más abierta y en mejores condiciones de
accesibilidad.
39
PROPUESTA DE AVANCE
Las características de la edificación, colmatando manzanas existentes y En las áreas o sectores que contengan reservas de terrenos para
con alturas similares a las existentes evitan en la zona de Influencia del viviendas protegidas, el Plan General de Ordenación Urbanística o, en su
Litoral la urbanización continua y las pantallas de edificación. defecto, el instrumento de planeamiento que contenga la ordenación
detallada especificará los plazos para el inicio y terminación de estas
Asimismo, el cincuenta por ciento, o en su caso el porcentaje que viviendas, plazos que deberán contar con informe favorable de la
establezca el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, de las viviendas que se Consejería competente en materia de vivienda. La presente modificación
prevean en los suelos donde se localice el diez por ciento de cesión del establece que el 30% de la superficie edificable del uso residencial se
aprovechamiento medio del área de reparto que le corresponda a la destine al uso de vivienda protegida, con un mínimo de 9.557m2. El inicio
Administración habrá de destinarse a los grupos con menor índice de de éstas viviendas se realizará antes de los ocho años desde que la
renta que se determinen en los correspondientes planes y programas de parcela sobre la que se edifiquen tenga la consideración de solar y su
viviendas protegidas. finalización lo será en un plazo de tres años más.
12.3. Justificación del cumplimiento de art.18 12.4. Justificación del cumplimiento del Art. 10 y Art.36
Art.36
En cuanto a las previsiones sobre las unidades de ejecución, sistema de En el planeamiento general vigente se justifica en el apartado 3.1 de la
actuación y plazos, el art.18 de la LOUA establece que los instrumentos memoria la proporción de parques, jardines y espacios públicos de
de planeamiento podrán contener la delimitación de las unidades de acuerdo al artículo 10.1.A. c) C.1 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre,
ejecución y la fijación de los sistemas de actuación. La presente que establece:
modificación de Plan General de Ordenación Urbanística contiene el
plazo de ejecución de las áreas y sectores para los que ha establecido la Parques, jardines y espacios libres públicos en proporción adecuada a las
ordenación detallada. En concreto delimita una unidad de ejecución y necesidades sociales actuales y previsibles, que deben respetar un
establece el sistema de COMPENSACIÓN para el área NC-63, con un estándar mínimo entre 5 y 10 metros cuadrados por habitante, a
plazo de cuatro años para la ejecución de la urbanización de la Unidad de determinar reglamentariamente según las características del municipio.
ejecución, a contar desde la aprobación definitiva del instrumento de
reparcelación correspondiente. Para los plazos de edificación en los En el PGOU vigente existen las siguientes superficies destinadas a
solares correspondientes será de aplicación las determinaciones del plan Sistema General de Espacios Libres:
general vigente.
40
PROPUESTA DE AVANCE
SG-AL.1 Huertas del Carabeo..............................36.047 m2 dotaciones previstas por el Plan respecto al aprovechamiento, sin
SG-AL.2 Fabrica de Maro.....................................31.080 m2 incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre
SG-AL.3 Chaparil......................................................4.840 m2 unas y otro.
SG-AL.4 Chíllar-San Miguel..................................11.680 m2
SG-AL.5 Chíllar-Almijara.......................................68.745 m2 El artículo de la LOUA dice lo siguiente:
SG-AL.6 El Playazo..............................................132.620 m2
TOTAL SG-AL.......................................................285.005 m2 “Art.36.2.2ª) Toda innovación que aumente el aprovechamiento
lucrativo de algún terreno, desafecte el suelo de un destino público a
parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o suprima
De acuerdo al planeamiento general vigente, el número total de
determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de protección
habitantes en el horizonte del plan asciende a 26.746 habitantes.
oficial u otros regímenes de protección pública, deberá contemplar las
Considerando una media de 2.4 hab. por vivienda para las nuevas
medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y
programadas. calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sin
incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre
Por tanto en el PGOU de Nerja adaptado a la LOUA se obtiene el unas y otro.
siguiente estándar de suelo de sistema general de espacios libres por En todo caso, sin perjuicio de las competencias de las Administraciones
habitante: públicas, en el supuesto de desafectación del destino público de un
suelo, será necesario justificar la innecesariedad de su destino a tal fin,
285.005/ 26.746 = 10,66 m2/ habitante. previo informe, en su caso, de la Consejería competente por razón de la
materia, y prever su destino básicamente a otros usos públicos o de
interés social.”
Dado que este proyecto de Modificación conlleva un incremento del
número de viviendas y del aprovechamiento con respecto al establecido
En relación con esta cuestión, al proponerse nuevos usos residenciales
por el plan general vigente, es necesario que se dé respuesta a las
las medidas compensatorias precisas para mantener la calidad de las
exigencias derivadas del artículo 36.2.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de
dotaciones previstas hay que cubrirlas tanto por la superficie de sistemas
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que obliga a las
generales de espacios libres, como al cumplimiento de alcanzar los
modificaciones del planeamiento general a establecer las medidas
techos dotacionales existentes.
compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las
41
PROPUESTA DE AVANCE
Respecto a esta cuestión, el articulo 36.2.2ª de la LOUA pretende SG-AL.7 Chillar Norte (propuesta).......................................27.665 m2
garantizar la proporción y calidad de las dotaciones y en este sentido el TOTAL SG-AL........................................................................294.500 m2
proyecto de Modificación del PGOU de Nerja garantiza la un incremento
suficiente de los espacios libres y de las dotaciones e infraestructuras, y De acuerdo al planeamiento general vigente, el número total de
por tanto el que no se produce menoscabo de las existentes. habitantes en el horizonte del plan asciende a 26.746 habitantes a los
que se les añade el crecimiento de 695 habitantes más propuesto en la
La propuesta de modificación implica un crecimiento residencial de 290 presente modificación. Por tanto en el PGOU de Nerja adaptado a la
viviendas, por lo que aplicando los mismos parámetros del documento LOUA se obtiene el siguiente estándar de suelo de sistema general de
del PGOU adaptado, este incremento conlleva 695 habitantes más, con la espacios libres por habitante:
ratio de 2,4 Hab/viv. De aquí se desprende la necesidad de incrementar
los sistemas generales del municipio en la siguiente cantidad: 294.500/ 27.441 ≥ 10,66 m2/ habitante.
Incremento de SGEL = 695Hab x 10,66m2/Hab= 7.409m2 En cuanto a la proporción de de los equipamientos, la presente
modificación incluye un sistema general de equipamiento social de
Con la superficie de sistema general de áreas libres que permanece en el 1.280m2, con una edificabilidad de 2m2/m2equivalente a 2,36 m2/Hab
ámbito de los huertos de Carabeo AL-1, en total 15.500m2 más 2.371m2
y el nuevo sistema general, AL.7 Chillar Norte, los sistemas generales de Por lo que se mantiene la proporción y calidad de las dotaciones
áreas libres del municipio de Nerja quedan como sigue: previstas por el Plan sin detrimento de la proporción ya alcanzada entre
unas y otro.
SG-AL.1Huertos del Carabeo modificado.................15.500 m2
SG-AL.1Huertos del Carabeo vigente...........................2.371 m2 De acuerdo al apartado 5) de este artículo, y al ser una modificación que
SG-AL.2 Fabrica de Maro............................................31.080 m2 tiene por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de espacios
SG-AL.3 Chaparil............................................................4.840 m2 libres, la presente modificación requiere dictamen favorable del Consejo
SG-AL.4 Chíllar-San Miguel........................................11.680 m2 Consultivo de Andalucía.
SG-AL.5 Chíllar-Almijara.............................................68.745 m2
SG-AL.6 El Playazo....................................................132.620 m2
42
PROPUESTA DE AVANCE
12.5. Justificación de la suficiencia de infraestructuras perforación cercana a la zona conocida como “La Maquinilla”. La zona
El sistema actual de abastecimiento de agua al término municipal de más alejada de Punta Lara se sirve a través de una tubería de
Nerja se basa en una serie de captaciones que están implantadas en el fibrocemento, que partiendo de los depósitos del Cementerio, discurre
río Chillar. por la CN-340. En esas urbanizaciones, las más occidentales, existen
algunos depósitos de regulación pero con entidad poco significativa.
El sistema actual de abastecimiento se sirve fundamentalmente de las
captaciones que denominamos “Cueva de los Bojes”, “La Cantera” y La capacidad de regulación total que podemos considerar útil es de
“Bolicheros”, Con estas perforaciones se llenan, inicialmente los 10.400 + 1.500 = 11.900 m3. El Plan Hidrológico de la Cuenca Sur
depósitos de “La Subestación”, de “La Almijara” y “El Cementerio”. Estos recomienda la dotación de 240-300 litros/habitante x día en el primer
depósitos se implantan a las cotas: 93, 80 y 50 respectivamente. En el horizonte (2.008) y 250-310 litros en el segundo (2.018) para poblaciones
depósito de la Subestación existe una impulsión con la que se llena el de entre 10.000 y 50.000 habitantes. Un valor medio resulta ser 275
depósito de “San Juan de Capistrano”, que está implantado a la cota 150. litros / habitante x día; con él la población que se pude atender,
Los cuatro depósitos mencionados se encargan, repartiendo sus ámbitos considerando una capacidad de regulación de un día de consumo, es:
de distribución en función de la altimetría, de abastecer toda la zona del 11.900 / 0,275 = 43.273 personas
término municipal situada al este del río Chillar. Existen otros depósitos, Si nos fijamos en el número de habitantes máximo resultante del
mucho menos significativos que los anteriores, situados en la zona más incremento producido por la modificación la capacidad de
alta de San Juan de Capistrano o en Maro. abastecimiento es suficiente para absorber el incremento.
La capacidad que suman los cuatro depósitos a los que nos hemos
referido es la siguiente: La Subestación: 5.000 m3; La Almijara 2.800 m3;
El Cementerio: 600 m3; San Juan de Capistrano: 2.000 m3. En total
10.400 m3.
En la zona occidental del río Chillar sólo existe un depósito que podemos
considerar importante, que es el situado en la urbanización la Noria, con
una capacidad próxima a 1.500 m3. Este depósito se llena con una
43
PROPUESTA DE AVANCE
13. LA EJECUCIÓN DE LA ORDENACION
13.1. Delimitación de Unidades de ejecución

Se efectúa la delimitación de una Unidad de Ejecución coincidente con la
totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito del área NC-63 que
pertenecen al Área de reparto correspondiente, con un aprovechamiento
medio de 1.108m2/m2 y un aprovechamiento total de 37.312 unidades
de aprovechamiento, correspondientes a 41.758m2 edificables
De acuerdo a la LOUA, en el suelo urbano no consolidado el objeto y los

efectos de la delimitación de unidades de ejecución podrá circunscribirse
a la fijación del ámbito de sujeción al pago de cuotas de urbanización
para la cobertura del coste de las infraestructuras, los servicios y los
equipamientos previstos por el planeamiento.
Estos suelos se incluyen en el área de reparto y tienen derecho al 90%

del aprovechamiento medio, así como la obligación de ceder los terrenos
destinados a nuevos viales, espacios libres y dotaciones.
La delimitación de unidades de ejecución es susceptible de llevarse a

efecto bien desde el planeamiento, bien conforme al procedimiento que
dispone el primer párrafo del referido Art. 106. y los sistemas de
actuación están inexorablemente ligados a las unidades de ejecución, en
tanto que aquellos habrán de estar referidos a las mismas. En este
sentido, conforme a la alternativa que ofrece al planificador la legislación
44
PROPUESTA DE AVANCE
urbanística, el Plan opta por delimitar una Unidad de Ejecución a 13.3. Obtención y ejecución
ejecución de los sistemas locales y generales
desarrollar por el sistema de compensación y sin perjuicio de que se Los propietarios de suelo vendrán obligados a urbanizar los terrenos
pudieran delimitar más unidades en caso de que fuese necesario para el destinados a sistemas generales y locales de espacios libres y
desarrollo del área, según el procedimiento establecido en la legislación equipamientos así como los viales y a ejecutar las conexiones necesarias
urbanística. de infraestructuras.
13.2. El sistema de ejecución Además los propietarios de suelo dentro del ámbito de la unidad de
El sistema de ejecución fijado por la Innovación del PGOU de Nerja para ejecución vendrán obligados a ceder, convenientemente urbanizados, los
el área NC-63 es el de compensación y la gestión privada. terrenos destinados a espacios libres de uso y dominio público, viales
públicos y la reserva de suelo para dotaciones y aparcamientos públicos.
Los propietarios de los terrenos de la unidad de ejecución se En el plano de ordenación correspondiente se reflejan cada una de las
compromete a que con fecha de publicación de la aprobación definitiva, zonas de titularidad pública y privada correspondiente a los sistemas
o en su defecto si fuera anterior, en la constitución de las Bases y urbanísticos generales y locales.
Estatutos de la Junta de Compensación, se procederá a la presentación

de un aval del siete por ciento (7%) del total de las obras de urbanización En ejecución del presente plan se efectuará la cesión obligatoria y
ante el Ayuntamiento de Nerja, tal como está establecido en el Art. gratuita a favor del Ayuntamiento de Nerja de los siguientes suelos
130.2.A).g) de la LOUA. urbanizados de usos públicos y libres de cargas y gravámenes y

pertenecientes a los sistemas generales y locales del sector:
Asimismo, la propiedad mayoritaria acredita medios financieros y ORDENACION PORMENORIZADA AREA NC-63
solvencia económica para la ejecución de las futuras obras de Cesiones
urbanización y de las obras complementarias que pudieran aparecer en Manzana Sistema Uso m2s
el desarrollo de la urbanización de los terrenos. La garantía de dichos
SLV Local viario 947
medios podrá ser presentada cuando el Excmo. Ayto. de Nerja lo estime
SGEL General Espacio Libre 15.500
oportuno y entendiéndose como una garantía previa la propiedad de la
SGEQ General Equipamiento 1.280
gran mayoría de los terrenos comprendidos y los valores de venta de los
TOTAL
futuros solares.. 17.726
SISTEMAS
45
PROPUESTA DE AVANCE
Lo que supone el 52,64% del suelo total y una proporción de 55,64m2 de

14. PLAN DE ETAPAS
cesiones por cada 100m2 de superficie edificable residencial.
14.1. Plazos para la ejecución
ejecución de la Urbanización
Los costes de la totalidad de la urbanización del área, incluso de los
13.4. Cesión de aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento
sistemas generales incluidos, y de los servicios corresponden
Además de las cesiones anteriores, los propietarios del Área de Reparto
proporcionalmente a todos los propietarios del suelo afectados [art.
deberán ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento de Nerja los
129.2 L.O.U.A. y arts. 58 y 59 R.P.]. También serán a su cuenta la gestión
terrenos, ya urbanizados, donde se materialice la superficie lucrativa
del proceso de ejecución y los costos de redacción y tramitación del
correspondiente al 10% del Aprovechamiento de la Unidad de Ejecución,
Planeamiento, Proyectos de Urbanización, Reparcelación y otros gastos
libre de cargas y gravámenes. [Artº 51.1 L.O.U.A.]. Estas cesiones podrán
de Reparcelación [Artº 61 R.G.].
sustituirse por indemnización económica sólo en los supuestos
contemplados por la L.O.U.A.
Los plazos de ejecución estimados lo son desde el momento en que se
inicie el establecimiento del sistema de ejecución y se aprueben
El aprovechamiento de cesión correspondiente asciende a 3.731 unidades
inicialmente los estatutos y las bases de actuación de la Junta de
de aprovechamiento, lo que equivale a 6.977m2 de uso residencial de
Compensación, si fuera necesaria, o desde el momento en que sea firme
vivienda protegida.
la aprobación del Proyecto de Reparcelación..
Se tramitará un único Proyecto de Urbanización para la Unidad de

ejecución. Las infraestructuras exteriores de Abastecimiento de agua y
de Abastecimiento de energía eléctrica, así como las conexiones con las
mismas, serán objeto de Proyectos específicos que se tramitarán de
forma independiente.
14.2. Etapas y Fases de la ejecución

Se definen una etapa de urbanización para la ejecución área NC-63,
pudiéndose establecer por el Proyecto de Urbanización distintas fases y
46
PROPUESTA DE AVANCE
ajustes en el ámbito de cada etapa y realizarse en distintos momentos o Aprobación del proyecto de urbanización Veinticuatro meses
simultáneamente. Ejecución de las obras de urbanización veinticuatro meses
Ejecución de las obras de edificación Sesenta meses
Los elementos de la Urbanización de la Etapa son los siguientes:
Se podrán simultanear las obras de urbanización y de edificación de
•Sistema general de Espacios Libres AL-1 acuerdo a los Art. 148 y 149 de la LOUA y en las condiciones fijadas por la
•Sistema General de Equipamientos Ley.
•Conexiones de agua, saneamiento, energía y telecomunicaciones
•Los viales delimitados Se podrán conceder licencias de primera ocupación y apertura de las
edificaciones y actividades a aquellas cuya ejecución se realice de forma
El Proyecto de Urbanización establecerá con las compañías de suministro simultánea con la urbanización y una vez estén finalizadas las obras de la
la coordinación de la ejecución de las conexiones exteriores entre las fase correspondiente.
distintas etapas y con las zonas colindantes.
BABIANO ARQUITECTOS
NERJA 2016
14.3. Plazos de ejecución
Los plazos fijados por el presente plan para la ejecución de sus
determinaciones lo son desde el momento en que se inicie el
establecimiento del sistema de compensación y se aprueben inicialmente
los estatutos y las bases de actuación de la Junta de Compensación, si
fuera necesaria, o desde el momento en que sea firme la aprobación del
Proyecto de Reparcelación. En el caso de ordenación del sistema
mediante Convenio urbanístico, éste contendrá la fijación del plazo de la
ejecución.
Los sucesivos plazos máximos consecutivos para la ejecución del

planeamiento se plantean a continuación:
47
PROPUESTA DE AVANCE
15. PLANOS
Se muestran los planos siguientes:
15.1. Clasificación PLAN

PLAN VIGENTE de Huertos del Carabeo
15.2. Propuesta de clasificación SGEL-
SGEL-7 en rio Chillar
15.3. Propuesta de clasificación y usos en Huertos de Carabeo
15.4. Propuesta de Ordenación. OPCION A
15.5. Propuesta de Ordenación. OPCION B
48
Superficies Edificables Edificables Numero Edificables
de suelo totales residencial Viviendas Terciario
M1 Residencial protegido 3.650 9.557 9.557 87 - 5.111
M2 Residencial libre 1.720 4.499 3.116 28 1.383 4.499
EQ-1 Equipamiento 1.280
AL1 SGEL 15.500
viario viario 946
TOTALES 33.676 41.758 31.858 290 9.900 37.312
Superficies Edificables Edificables Numero Edificables
de suelo totales residencial Viviendas Terciario
M1 Residencial protegido 3.650 9.557 9.557 87 - 5.111
EQ-1 Equipamiento 1.280
AL1 SGEL 15.500
viario viario 946
TOTALES 33.676 41.758 31.858 290 9.900 37.312
PROPUESTA DE AVANCE
16. IMAGENES DE LA PROPUESTA

Se muestran las imágenes siguientes:
16.1. Vista aérea desde el suroeste
16.2. Vista aérea desde el casco de Nerja
16.3. La propuesta, vista aérea de la ciudad desde el mar
16.4. El parque de Carabeo, itinerario de exposiciones
16.5. El parque de Carabeo, la entrada
16.6. El parque de Carabeo, el paseo y la plaza oeste
16.7. La propuesta, vista aérea de al ciudad
54
PROPUESTA DE AVANCE
55
PROPUESTA DE AVANCE
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PROPUESTA DE AVANCE
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PROPUESTA DE AVANCE
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PROPUESTA DE AVANCE
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PROPUESTA DE AVANCE
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PROPUESTA DE AVANCE
PROPUESTAS PARA LOS TERRENOS
DE LOS HUERTOS
HUERTOS DE CARABEO
NERJA-
NERJA- 2016
62

Avance Huertos Carabeo

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PROPUESTAS PARA LA ORDENACION

de los HUERTOS DE CARABEO

PRIAMO REAL ESTATE SL

INDICE DEL DOCUMENTO

7. CARACTERISTICAS URBANISTICAS ............................................. 23 14.2. Etapas y Fases de la ejecución .......................................... 46

Los 36.000m2 de los terrenos están destinados por el

La extensión y centralidad de los terrenos y su condición de

Esta zona central vacante ha servido de soporte de la Feria

planeamiento, si procede- un cambio en la ubicación de los cobertura urbanística al traslado de la Feria a

1.2. Ámbito 2. ALCANCE Y CONTENIDO DEL DOCUMENTO

2.2. Modificación parcial de la ordenación pormenorizada

3. LA PROPUESTA DE ORDENACION DE LOS HUERTOS DE

3.1. Ámbito y superficie

PARQUE DEL CARABEO

• Un itinerario expositivo a lo largo del camino que enlace

• Una zona de huertos urbanos junto a las medianeras de

• La utilización de especies xerófilas, con poco consumo de

ubicaran edificios residenciales. Dada las pendientes del terreno permite

Zona residencial y terciaria

La distribución espacial de los usos sitúa

La vivienda libre se sitúa en la trasera de

Sistema General de Espacios Libres, AL-1 con una superficie de 15.500

3.4. Estructura urbanística: la movilidad

Se dispone una plaza adoquinada como

El resto del espacio del parque es

AL-1 SGEL 15.500

viario viario 946

TOTALES 33.676 41.758 31.858 290 9.900 37.312

Artículo 35. Coeficientes de Uso y Tipología del anexo a las Normas

3.7. Justificación de los coeficientes de ponderación

4. LA PROPUESTA DE ORDENACION DEL ENTORNO DEL RIO

4.1. Ámbito y superficie

Así, se clasifica un nuevo sistema general de espacios libres en la ribera

A los efectos de la aplicación de los coeficientes de homogeneización de

5.1. Clasificación Urbanística

• Como Suelo No Urbanizable Protegido por el Plan General de

5.2. Normas sobre el Suelo No Urbanizable Protegido (2.2)

Estos acuíferos se corresponden con secuencia tipo alpujárride que

6.3. Características climáticas

mayo de 1992, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la

La dimensión de los terrenos contribuye a este carácter extraño, no tiene

La situación es diversa dado el distinto carácter de las edificaciones del

7.2.1. Redes de abastecimiento de aguas

7.3. Medio socioeconómico

Nerja es un municipio con ligera mayoría femenina, puesto que los

La distribución de la población según grandes grupos de edad muestra la

El tejido productivo de Nerja se apoya sobre todo en el sector turístico

e) La Comunidad Autónoma de Andalucía creó la Agencia Andaluza del

En el plano correspondiente se expresa la situación del dominio público

No se disponen cambios en la clasificación de los suelos objeto de la

9.1.2. EN EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO,

espacios libres EL-1 de y de acuerdo al art.6.11.3 de las normas

Dada las características fundamentalmente peatonales de la zona se

c) Sistema General de Equipamiento

Se determina un uso de equipamiento de cualquier categoría, con una

A los efectos de dicho artículo, la ordenación pormenorizada del área NC-

10. JUSTIFICACIÓN DE LA FIGURA DE LA MODIFICACIÓN

Al no poder modificar mediante el instrumento de Adaptación a la LOUA

No cabe duda de que la dilación del proceso de revisión del

Por tanto, de acuerdo al art-45 del POTA, el máximo incremento

De acuerdo a los datos del plan general vigente y de las viviendas

De acuerdo a la forma de cálculo del crecimiento poblacional establecida

El PGOU vigente prevé un total de 1.822 viviendas en el suelo

11.2. Justificación del SGEL-