Tomo II - Disposiciones Generales y Régimen Del Suelo y Ámbitos - 2885

NORMAS URBANÍSTICAS
TOMO II: DISPOSICIONES GENERALES Y RÉGIMEN DEL SUELO
INDICE DEL TOMO II
DISPOSICIONES GENERALES Y RÉGIMEN DEL SUELO Y

AMBITOS
TITULO 0: TRAMITACION Y DECLARACIÓN DE EJECUTORIEDAD ................ 3
Artículo 0.00.01 Inicio de la revisión ............................................................... 5

Artículo 0.00.02 Información urbanística......................................................... 5
Artículo 0.00.03 Criterios, Objetivos y Soluciones Generales
del Planeamiento Urbanístico (“AVANCE”) .......................... 6
Artículo 0.00.04 Aprobación Inicial.................................................................. 7
Artículo 0.00.05 Aprobación Provisional ......................................................... 8
Artículo 0.00.06 Aprobación Definitiva ............................................................ 8
Artículo 0.00.07 Nueva exposición pública de las modificaciones
consideradas como sustanciales.................................. 9
TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Apartado 1. Disposiciones Generales ................................................................. 13
Artículo 1.00.01 Naturaleza............................................................................. 13

Artículo 1.00.02 Ámbito territorial.................................................................... 13
Artículo 1.00.03 Vigencia ................................................................................ 13
Artículo 1.00.04 Efectos del plan .................................................................... 13
Artículo 1.00.05 Documentación ..................................................................... 14
Artículo 1.00.06 Interpretación ........................................................................ 15
Artículo 1.00.07 Modificación y Revisión ........................................................ 15
TITULO II: DESARROLLO DEL PLAN GENERAL................................................ 17
CAPÍTULO 1: ASPECTOS GENERALES ................................................................ 17
Artículo 2.01.01 Organos actuantes................................................................ 19

Artículo 2.01.02 Prioridad en el desarrollo ...................................................... 19
Artículo 2.01.03 Instrumentos de desarrollo ................................................... 19
Artículo 2.01.04 Ámbitos de desarrollo ........................................................... 19
Artículo 2.01.05 Adecuación al Plan General ................................................. 20
Artículo 2.01.06 Precisión de límites............................................................... 21
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

(25/11/2010)
CAPÍTULO 2: INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO....................................... 23
Sección 1ª : Determinaciones de los Planes Parciales ........................................ 25
Apartado 1. Determinaciones de los Planes Parciales ....................................... 25
Artículo 2.02.01 Objeto y contenido ................................................................ 25

Artículo 2.02.02 Determinaciones y documentación....................................... 25
Apartado 2. Determinaciones de los Planes Espaciales..................................... 28

Artículo 2.02.05 Documentación complementaria .......................................... 29
Apartado 3. Determinaciones de los Estudios de Detalle................................... 30

Sección 2ª: Planes de Iniciativa Privada ............................................................... 33
Artículo 2.02.08 Promoción privada del desarrollo del Plan ........................... 33

Artículo 2.02.09 Contenido del planeamiento de iniciativa privada................. 34
CAPÍTULO 3: INSTRUMENTOS DE GESTION ................................................... 37
Apartado 1. De los sistemas de Actuación .......................................................... 39
Artículo 2.03.01 Definición .............................................................................. 39

Artículo 2.03.02 Sistemas de compensación .................................................. 39
Artículo 2.03.03 Sistemas de cooperación...................................................... 39
Artículo 2.03.04 Sistemas de expropiación..................................................... 40
Apartado 2. Parcelaciones Urbanísticas .............................................................. 41
Apartado 3. De las Reparcelaciones y Proyectos de Compensación................ 42
Artículo 2.03.06 Definición, Objeto y Tramitación de la Reparcelación .......... 42

Artículo 2.03.07 Definición, Objeto y Tramitación de los Proyectos
de Compensación ................................................................. 42
CAPÍTULO 4: INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN .............................................. 44
Apartado 1. Proyectos de Urbanización ................................................................ 47

(25/11/2010)
Artículo 2.04.01 Contenido.............................................................................. 47

Artículo 2.04.03 Ordenanza sobre urbanizaciones ......................................... 49
Apartado 2. Proyectos de Obras de Edificación ................................................... 56
Artículo 2.04.04 Contenido.............................................................................. 56

CAPÍTULO 5: PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL ................................... 57
Artículo 2.05.01 Disposiciones Generales ...................................................... 59
TITULO III: DISCIPLINA E INTERVENCIÓN DEL USO DEL SUELO.................... 61
CAPÍTULO 1: INFORMACIÓN URBANISTICA.................................................... 63
Artículo 3.01.01 Archivo de planeamiento ...................................................... 63

Artículo 3.01.02 Copia de planeamiento vigente ............................................ 63
Artículo 3.01.03 Cédula urbanística ................................................................ 63
Artículo 3.01.04 Informes Urbanísticos ........................................................... 64
Artículo 3.01.05 Señalamiento de alineaciones y rasantes ............................ 64
Artículo 3.01.06 Regulación de la responsabilidad patrimonial
de la Administración.............................................................. 64
CAPÍTULO 2: LICENCIAS, AUTORIZACIONES Y COMUNICACIONES PREVIAS 65
Sección 1ª: Régimen General................................................................................. 67
Artículo 3.02.01 Trámites regulados ............................................................... 67

Artículo 3.02.02 Acciones sujetas a licencia ................................................... 67
Artículo 3.02.03 Autorizaciones municipales .................................................. 68
Artículo 3.02.04 Trámites abreviados ............................................................. 68
Apartado 2. Normas Generales de Tramitación ................................................... 69
Artículo 3.02.05 Trámites previos ................................................................... 69

Artículo 3.02.06 Documentos que han de acompañar a la 69
solicitud de licencia ............................................................... 69
Artículo 3.02.07 Inspección de obras.............................................................. 69
Artículo 3.02.08 Fiscalización y responsabilidades......................................... 70
Artículo 3.02.09 Sanciones ............................................................................. 71
Artículo 3.02.10 Obligaciones del concesionario de las licencias ................... 71
Artículo 3.02.11 Exacciones fiscales y exenciones......................................... 71
Apartado 3. Licencias de obras de urbanización................................................. 72

(25/11/2010)

Artículo 3.02.13 Clasificación.......................................................................... 72
Artículo 3.02.14 Documentación ..................................................................... 74
Apartado 4. Licencias de parcelación y reparcelación ....................................... 75
Artículo 3.02.15 Parcelaciones ....................................................................... 75

Artículo 3.02.16 Reparcelaciones ................................................................... 76
Apartado 5. Licencias de obras de edificaciones y otras ................................... 78
Artículo 3.02.17 Disposiciones generales ....................................................... 78

Artículo 3.02.18 Clasificación de las obras ..................................................... 78
Artículo 3.02.19 Obras de edificación sobre solares (obras de nueva planta) 79
Artículo 3.02.20 Obras de edificación en edificios existentes ......................... 80
Artículo 3.02.21 Obras de demolición de construcciones existentes.............. 83
Artículo 3.02.22 Obras auxiliares y complementarias..................................... 85
Artículo 3.02.23 Obras provisionales .............................................................. 88
Apartado 6. Licencias de Actividad y Obras de Industrias y Actividades

Clasificadas (Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de protección
del medio ambiente del País Vasco) ................................................. 90
Artículo 3.02.24 Disposiciones generales ....................................................... 90

Artículo 3.02.25 Procedimiento ....................................................................... 90
Apartado 7. Licencia de Apertura (actividades clasificadas según la Ley

3/1998, de 27 de febrero, deneral de protección del medio
ambiente del País Vasco) y de Primera Ocupación......................... 92
Artículo 3.02.26 Supuestos de aplicación y objeto ......................................... 92

Artículo 3.02.28 Fiscalización y responsabilidades......................................... 92
Apartado 8. Autorización para el ejercicio de Actividades recogidas en el

Decreto 165/99, de 9 de marzo, por el que se establece la
relación de actividades exentas de la obtención de licencia de
actividad prevista en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de
protección del medio ambiente del País Vasco ............................... 94
Artículo 3.02.29 Solicitud y documentación .................................................... 94

Artículo 3.02.30 Notificación a los vecinos inmediatos ................................... 94
Artículo 3.02.31 Medidas complementarias .................................................... 94
Artículo 3.02.32 Autorización de actividad exenta .......................................... 94
Artículo 3.02.33 Autorización de actividad exenta y licencia de obras ........... 94
Artículo 3.02.34 Comunicación de la adecuación de las actividades ............. 94

(25/11/2010)
Artículo 3.02.35 Comprobación municipal ...................................................... 95

Artículo 3.02.36 Transmisión de la autorización de actividad exenta ............. 95
Apartado 9. Comunicación previa para el ejercicio de actividades que no

tienen la condición de molestas, insalubres, nocivas y
peligrosas incluidas en el anexo ....................................................... 96
Artículo 3.02.37 Objeto ................................................................................... 96

Artículo 3.02.38 Ámbito de aplicación............................................................. 96
Artículo 3.02.39 Requisitos documentales y técnicos..................................... 97
Artículo 3.02.40 Visado ................................................................................... 98
Artículo 3.02.42 Efectos de la comunicación previa ....................................... 99
Artículo 3.02.43 Consulta previa ..................................................................... 100
Artículo 3.02.44 Régimen de control e inspección municipal.......................... 100
Artículo 3.02.45 Cese de la actividad.............................................................. 100
Artículo 3.02.46 Infracciones y sanciones....................................................... 100
ANEXO: LISTADO DE ACTIVIDADES SUJETAS A COMUNICACIÓN PREVIA . 101
Sección 2ª: Regímenes Especiales ....................................................................... 103
Sección 3ª: Concesión, suspensión, renovación, anulación, caducidad,

prórrogas, modificación, y transmisión de licencias,
autorizaciones y comunicaciones previas ....................................... 105
Artículo 3.02.48 Concesión ............................................................................. 105

Artículo 3.02.49 Suspensión y Revocación..................................................... 105
Artículo 3.02.50 Anulación .............................................................................. 106
Artículo 3.02.51 Caducidad y Prórrogas ......................................................... 106
Artículo 3.02.52 Modificación .......................................................................... 107
Artículo 3.02.53 Transmisión .......................................................................... 107
CAPÍTULO 3: ORDENES DE EJECUCIÓN.......................................................... 109
CAPÍTULO 4: FOMENTO DE LA EDIFICACIÓN ................................................. 113
Apartado 1. Plazos de edificación y enajenación forzosa de propiedades....... 115

Artículo 3.04.02 Ambitos de aplicación ........................................................... 115
Artículo 3.04.03 Registros Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar..... 116

(25/11/2010)
CAPÍTULO 5: DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA ...................................... 117
Sección 1ª: Mantenimiento y conservación.......................................................... 119
Apartado 1. Deberes generales de conservación de los bienes inmuebles ..... 119
Artículo 3.05.01 Obligación de conservar ....................................................... 119

Artículo 3.05.02 Contenido general del deber de conservación ..................... 119
Artículo 3.05.03 Contenido mínimo del deber de conservación
de los terrenos ...................................................................... 120
de las construcciones ........................................................... 121
de las urbanizaciones de dominio privado............................ 122
Artículo 3.05.06 Conservación del patrimonio catalogado.............................. 122
Apartado 2. Contribución de inquilinos y Ayuntamiento.................................... 124
Artículo 3.05.07 Colaboración municipal......................................................... 124

Artículo 3.05.08 Ordenes de ejecución para la conservación......................... 124
Artículo 3.05.09 Contribución de los inquilinos al deber de conservación ...... 124
Apartado 3. Infracciones y Procedimiento ........................................................... 125
Artículo 3.05.10 Infracciones........................................................................... 125

Artículo 3.05.11 Régimen particular de los solares......................................... 125
Artículo 3.05.12 Deber de conservación y ruina económica........................... 126
Sección 2ª: Declaración y Valoración Ruinas ...................................................... 127
Artículo 3.05.13 Procedencia de la declaración.............................................. 127

Artículo 3.05.14 Coste de la reparación al 50% del valor actual..................... 127
Artículo 3.05.15 Agotamiento generalizado de sus elementos estructurales . 128
Artículo 3.05.16 Circunstancia urbanística que aconsejan la demolición ....... 129
Artículo 3.05.17 Deficiencias de carácter higiénico ........................................ 129
Artículo 3.05.18 Deficiencias de carácter ornamental..................................... 130
Artículo 3.05.19 Ruina parcial ......................................................................... 130
Artículo 3.05.20 Declaración de ruina ............................................................. 130
Artículo 3.05.21 Ruina inminente .................................................................... 131
Artículo 3.05.22 Obligación de demoler .......................................................... 131
TITULO IV: CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DE SUELO ......................................... 133
CAPÍTULO 1: ESTRUCTURA GENERAL Y DEFINICIONES PREVIAS ............. 135

(25/11/2010)
Sección 1ª: Estructura General del régimen del suelo ........................................ 135
Artículo 4.01.01 Definición y estructuración del contenido normal

del derecho de propiedad ..................................................... 135
Artículo 4.01.02 Clasificación y régimen del suelo.......................................... 137
Artículo 4.01.03 Calificación del suelo e intensidad de los
aprovechamientos................................................................. 139
Artículo 4.01.04 Ámbitos de ordenación y gestión .......................................... 140
Artículo 4.01.05 Legislación concurrente ........................................................ 141
CAPÍTULO 2: RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES ............................. 143
Sección 1ª: Categoría, tipos, criterios de inclusión y régimen ........................... 145
Artículo 4.02.01 Criterios generales de inclusión............................................ 145

Artículo 4.02.02 Estructura de los Sistemas Generales.................................. 145
Artículo 4.02.03 Identificación de los Sistemas Generales ............................. 146
Artículo 4.02.04 Régimen del Sistema General de Comunicaciones
Interurbanas.......................................................................... 146
Artículo 4.02.05 Régimen del Sistema General de Equipamientos
Comunitarios......................................................................... 147
Artículo 4.02.06 Régimen del Sistema General de Espacios Libres............... 148
Artículo 4.02.07 Régimen del Sistema General de Infraestructuras Básicas .
y Grandes Servicios Urbanos. .............................................. 149
Sección 2ª: Desarrollo de los Sistemas Generales en cada clase de suelo ...... 151
Artículo 4.02.08 Desarrollo por planeamiento de detalle ................................ 151
Sección 3ª : Obtención y Mantenimiento de los Sistemas Generales.......... 153
Artículo 4.02.09 Procedimiento General ......................................................... 153

Artículo 4.02.10 Sistemas Generales no adscribibles al suelo urbanizable.... 153
Artículo 4.02.11 Sistemas Generales adscritos a suelo urbano o
urbanizable ........................................................................... 154
Artículo 4.02.12 Sistemas Generales que no exijan la titularidad
dominical pública .................................................................. 154
Sección 4ª: Ejecución Material de los Sistemas Generales ................................ 155
Artículo 4.02.13 Ejecución Material de los Sistemas Generales..................... 155
CAPÍTULO 3: RÉGIMEN DEL SUELO URBANO ................................................ 157
Sección 1ª: Categorías, Tipos y Criterios de Inclusión ....................................... 159
Artículo 4.03.01 Definición y Categorías......................................................... 159

Artículo 4.03.02 Suelo urbano de actuación directa ....................................... 159

(25/11/2010)
Artículo 4.03.03 Suelo urbano en régimen de ámbito..................................... 159
Sección 2ª: Determinaciones del Plan general en Suelo Urbano ....................... 163
Apartado 1. Determinaciones por categorías y tipos........................................... 163
Artículo 4.03.04 En suelo urbano de actuación directa................................... 163

Artículo 4.03.05 En suelo urbano de regímenes transitorio y de ámbito ........ 163
Apartado 2. Definición gráfica y normativa en el Plan General.......................... 164
Artículo 4.03.06 Determinaciones del Plan General en suelo urbano ............ 164
Sección 3ª: Derechos y Deberes Generales de los Propietarios de Suelo

Urbano ....................................................................................... 165
Artículo 4.03.07 Derechos y deberes generales ............................................. 165

Artículo 4.02.08 Aprovechamiento urbanístico de derecho ............................ 165
Sección 4ª: Derechos y Obligaciones concretas de los Propietarios de Suelo

Urbano ....................................................................................... 167
Artículo 4.03.09 Derechos de los propietarios del suelo urbano..................... 167

Artículo 4.03.10 Obligaciones de los propietarios del suelo urbano ............... 167
Artículo 4.03.11 Condiciones de parcela apta para edificar............................ 168
Artículo 4.03.12 Condiciones para la cualificación de una
parcela como solar................................................................ 168
Artículo 4.03.13 Condiciones para la ejecución simultánea de.......................
construcción y urbanización.................................................. 169
Artículo 4.03.14 Definición de infraestructura básica...................................... 170
Artículo 4.03.15 Definición de infraestructura complementaria....................... 171
Artículo 4.03.16 Condiciones para la concesión de licencias de ámbitos....... 171
Sección 5ª: Delimitación, Desarrollo y Gestiòn de los Ámbitos......................... 173
Artículo 4.03.17 Delimitación de los ámbitos .................................................. 173

Artículo 4.03.18 Desarrollo y gestión de los ámbitos ...................................... 173
Artículo 4.03.19 Actuaciones asistemáticas en suelo urbano......................... 173
Sección 6ª: Régimen del Suelo sometido a Ámbito hasta el desarrollo del mismo175
Artículo 4.03.20 Derecho transitorio de los suelos urbanos

sometidos a ámbitos ............................................................. 175
CAPÍTULO 4: RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE ...................................... 177

(25/11/2010)
Sección 1ª: Categorías y Criterios de Inclusión ................................................... 179
Artículo 4.04.01 Categorías y sectores incluidos ............................................ 179
Sección 2ª: Determinaciones del Plan General .................................................... 183
Artículo 4.04.02 Determinaciones del Plan General ....................................... 183
Sección 3ª: Deberes y Derechos Generales de los Propietarios

de Suelo Urbanizable.......................................................................... 185
Artículo 4.04.03 Régimen General.................................................................. 185
Sección 4ª: Deberes y Obligaciones concretas de los

Propietarios de Suelo Urbanizable Programado.............................. 187
Artículo 4.04.04 Condiciones para la edificación del suelo urbanizable ......... 187
Artículo 4.04.05 Condiciones para las parcelas aptas para la edificación ...... 187
Artículo 4.04.06 Condiciones para que las parcelas merezcan
la calificación de solar........................................................... 187
Artículo 4.04.07 Cesiones obligatorias y gratuitas .......................................... 188
Sección 5ª: Régimen del Suelo Urbanizable Programado

en tanto no se produzca su desarrollo. ............................................ 189
Artículo 4.04.08 Régimen transitorio sin desarrollo de planeamiento ............. 189
Sección 6ª: Desarrollo, Gestión y Ejecución ........................................................ 191
Artículo 4.04.09 Incumplimiento de plazos ..................................................... 191
CAPÍTULO 5.- REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE................................ 193
Seccion 1ª: Determinaciones Generales ............................................................... 195
Artículo 4.05.01 Definición y Clasificación del suelo no urbanizable .............. 195

Artículo 4.05.02 Definición de usos del suelo y mecánicas para
su regulación......................................................................... 196
Artículo 4.05.03 Instrumentos de planeamiento en suelo no urbanizable ...... 202
Artículo 4.05.04 Régimen de Licencias........................................................... 203
Artículo 4.05.05 Condicionantes complementarios para la

obtención de licencia. ........................................................... 204
Artículo 4.05.06 Procedimiento de las actuaciones sometidas a licencia ....... 205
Seccion 2ª : Normativa para cada categoria de Suelo No Urbanizable............... 207
Apartado 1. Normas para las Áreas de Especial Protección ..............................

Medioambiental (EP-MA) .................................................................... 207

(25/11/2010)

Artículo 4.05.08 Condiciones de actuación..................................................... 207
Artículo 4.05.09 Régimen de los usos. ........................................................... 208
Artículo 4.05.10 Régimen de la edificación y de las obras ............................. 208
Apartado 2. Normas para las Áreas de Especial Protección

Arqueológica (EP-AQ) ........................................................ 209

Artículo 4.05.13 Régimen de los usos ............................................................ 209

de Aguas Superficiales (EP-AS) ........................................................ 210

Artículo 4.05.18 Régimen de la edificación y de las obras. ............................ 211

Inundables (EP-IN) ............................................................................. 212


de Red Viaria (EP-RV) ......................................................................... 213


de Red Ferroviaria (EP-RF) ................................................................ 215

Apartado 7. Normas para las Áreas de Valor Natural: Grado 1 (AV-N1)............. 216

(25/11/2010)

Apartado 8. Normas para las Áreas de Valor Natural: Grado 2 (AV-N2)............. 218

Apartado 9. Normas para las Áreas de Valor Forestal (AV-FO)........................... 221

Apartado 10. Normas para las Áreas de Valor Agrícola Paisajístico (AV-AP) ... 225

Apartado 11. Normas para las Áreas de Valor Agrícola (AV-AG)....................... 228

Apartado 12. Normas para las Áreas de afección de Aguas

Superficiales (AH-AS) Condicionante Superpuesto I:
Afecciones hidrológicas.................................................................... 237

Apartado 13. Normas para las Áreas de afección por Vulnerabilidad de

Acuíferos (AH-VA) Condicionante Superpuesto I:
Afecciones hidrológicas. .................................................................. 239


(25/11/2010)
Apartado 14. Normas para las Áreas de afección por Presunción

Arqueológica (AH-PA) Superpuesto II:
Afecciones arqueológicas. ............................................................... 241

Apartado 15. Normas para las Áreas de afección por Servidumbres

Aeroportuarias (AI-SA) Condicionante Superpuesto III:
Afecciones por infraestructuras. ..................................................... 242

Apartado 16. Normas para las Áreas de afección de Acústica

Aeroportuaria (AI-AA) Condicionante Superpuesto III:
Afecciones por infraestructuras. ..................................................... 244

Apartado 17. Normas para las Áreas de afección por la Zona

de Seguridad póxima (AM-SP) Condicionante Superpuesto IV:
Afecciones instalaciones militares. ................................................. 245

Apartado 18. Normas para las Áreas de afección por la Zona

de Seguridad lejana (AM-SL) Condicionante Superpuesto IV:
Afecciones instalaciones militares. ................................................ 246


(25/11/2010)
ANEXO I: MATRIZ PARA LA ORDENACIÓN POR MEDIO FÍSICO: SUELOS

NO URBANIZABLES PROTEGIDOS COMO ÁREAS DE VALOR. .... 249
CAPÍTULO 6: REGULACIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACION Y

GESTION DELIMITADOS POR EL PLAN GENERAL.................. 251
Sección 1ª: Regulación General de las Determinaciones ................................... 253
Artículo 4.06.01 Objeto y regulación de los ámbitos ....................................... 253
Apartado 1. Clasificación ....................................................................................... 254
Artículo 4.06.02 Clases de ámbitos ................................................................ 254

Artículo 4.06.03 Áreas de actuación directa en suelo urbano......................... 254
Artículo 4.06.04 Unidades de ejecución en suelo urbano ............................... 254
Artículo 4.06.05 Planes especiales en suelo urbano ...................................... 254
Artículo 4.06.06 Sectores de suelo urbanizable.............................................. 255
Artículo 4.06.07 Actuaciones aisladas ............................................................ 255
Apartado 2. Determinaciones y documentación de los ámbitos......................... 256
Artículo 4.06.08 Determinaciones generales .................................................. 256

Artículo 4.06.09 Determinaciones específicas ................................................ 257
Apartado 3. Régimen de vinculación y concurrencia de las

determinaciones de ámbitos.............................................................. 258
Artículo 4.06.10 Determinaciones vinculantes ................................................ 258

Artículo 4.06.11 Determinaciones orientativas................................................ 258
Sección 2ª: Relación de los Ámbitos................................................................ 261
Artículo 4.06.12 Relación de los ámbitos........................................................ 261
CAPÍTULO 7: REGULACIÓN DEL FUERA DE ORDENACIÓN ............................ 263
Artículo 4.07.01 Fuera de ordenación expresa ............................................... 265

Artículo 4.07.02 Obras admitidas en supuestos de fuera
de ordenación expresa ......................................................... 265
Artículo 4.07.03 Fuera de ordenación expresa ............................................... 265
Artículo 4.07.04 Infracciones urbanisticas ...................................................... 265
Artículo 4.07.05 Reparación del orden infringido ............................................ 266

(25/11/2010)
TOMO II:
DISPOSICIONES GENERALES Y REGIMEN DEL SUELO.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ - REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 1

(31/12/2007)
TÍTULO 0 TRAMITACIÓN Y DECLARACIÓN DE EJECUTORIEDAD
TITULO 0:
TRAMITACIÓN Y DECLARACIÓN DE EJECUTORIEDAD.

(31/12/2007)
TÍTULO 0:
TRAMITACIÓN Y DECLARACIÓN DE EJECUTORIEDAD.
Artículo 0.00.01.- Inicio de la revisión.
Convocado por acuerdo plenario de 18 de diciembre de 1992 (B.O.E. de 20 de

enero y de 2 de marzo de 1993) concurso público para la contratación de los
trabajos de revisión y adaptación legal al Real Decreto Legislativo 1/1992 del Plan
General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, el mismo fue resuelto en virtud
de nuevo acuerdo plenario de 16 de junio de 1993 de adjudicación de los mismos,
dando comienzo a la revisión (B.O.T.H.A. de 18 de Agosto y B.O.P.V. de 3 de
septiembre de 1993).
Artículo 0.00.02.- Información urbanística.
La primera fase del trabajo ("Información Urbanística") fue presentada con fecha de
13 de abril de 1994, mereciendo acuerdo plenario de aprobación de la misma de 17
de junio de 1994.
Constaba de los siguientes documentos:
DOCUMENTACIÓN ESCRITA:
Tomo I. MARCO LEGAL.

Tomo II. MARCO DE PLANEAMIENTO.
Tomo III. MEDIO FÍSICO.
Tomo IV. MEDIO FÍSICO.
Tomo V. ESTUDIO SOCIOECONÓMICO.
Tomo VI. ESTUDIO SOCIOECONÓMICO.
Tomo VII. MEDIO URBANO.
Tomo VIII. MEDIO URBANO.
ANEXO FICHAS EQUIPAMIENTOS (Tomo I, II, III).

ANEXO FICHAS CATÁLOGO (Tomo I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII).
DOCUMENTO DE SÍNTESIS Y DIAGNÓSTICO.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA:
COLECCIÓN PLANOS MEDIO FÍSICO (12 Planos) E 1:25.000.

COLECCIÓN PLANOS INFRAESTRUCTURAS (6 Planos) E 1:25.000/7.500.
COLECCIÓN PLANEAMIENTO (8 Planos) E 1:25.000/7.500.
COLECCIÓN BARRIOS DE LA CIUDAD (17 Planos) E 1:25.000/2.000.
COLECCIÓN ENTIDADES LOCALES MENORES (62 Planos) E 1:2.500/2.000.
COLECCIÓN E.L.M. INFRAESTRUCTURAS (62 Planos) E 1:2.500/2.000.

(31/12/2007)
Artículo 0.00.03.- Criterios, Objetivos y Soluciones Generales del

Planeamiento Urbanístico ("AVANCE").
Presentado en fecha de 21 de diciembre de 1994, por acuerdo plenario de 17 de

febrero de 1995, fue sometido a exposición pública mediante anuncio publicado en
el Boletín Oficial del Territorio Histórico de Alava de 24 de febrero de 1995, seguido
de la inserción del mismo en los diarios de mayor circulación del Territorio Histórico
(25 de febrero de 1995) y exposiciones itinerantes, culminando el día 16 de mayo
de 1995.
Ante el mismo se presentaron 187 escritos de sugerencias, así como otros 101
escritos de solicitudes relacionadas con el documento en revisión que, una vez
informadas por el Equipo Redactor, y dictaminado el documento en su conjunto en
la Comisión Municipal de Urbanismo de 19 de febrero de 1996, fue objeto de
aprobación en virtud de acuerdo plenario de 15 de marzo de 1996 con la
introducción de determinadas rectificaciones y la confirmación de las restantes en
los términos ya descritos en la Memoria del presente documento para la aprobación
inicial.
Constaba de los siguientes documentos:
DOCUMENTACIÓN ESCRITA:
Tomo I.- CRITERIOS, OBJETIVOS Y SOLUCIONES DE PLANEAMIENTO.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA:
Tomo II.- PLANOS:
1.- Modelo territorial.

2.- Suelo no urbanizable.
3.- Modelo de entidades menores.
4.- Modelo de ciudad.
5.- Modelo de vialidad.
6.- Propuestas por áreas: Centro, Sur.
7.- Propuestas por áreas: Ronda de Circunvalación.
8.- Propuestas por áreas: Norte.
9.- Propuestas por áreas: Expansión Este.
10.- Propuestas por áreas: Expansión Oeste.
Tomo III.- ENTIDADES LOCALES MENORES.
6 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ - REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

(31/12/2007)
Artículo 0.00.04.- Aprobación Inicial.
El proyecto de revisión y adaptación legal del Plan General de Ordenación Urbana

de Vitoria-Gasteiz, se presentó por primera vez al Ayuntamiento a efectos de su
aprobación inicial el 4 de febrero de 1997.
A la luz de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 y de la

Normativa urbanística (estatal y autonómica), promulgada con posterioridad a la
citada Sentencia Constitucional y que alteró notablemente el marco legal en el que
se había elaborado aquel proyecto inicial, se encargó por parte del Ayuntamiento la
reelaboración del Documento, mediante acuerdo plenario municipal de 31 de
octubre de 1997.
Este nuevo Documento fue entregado en septiembre de 1998 y aprobado

inicialmente por el Pleno el 20 de noviembre de 1998.
Tras su publicación en el BOTHA el 14 de diciembre de 1998, se procedió a la

exposición al público durante un plazo de dos meses (hasta el 14 de febrero de
1999). Durante esta exposición y en fechas posteriores se recogieron un más de
750 alegaciones, las cuales fueron estudiadas por la Corporación en los meses de
Octubre y noviembre de 1999, decidiéndose la reelaboración del Documento para
proceder a una nueva aprobación inicial, un nuevo plazo de exposición al público y
un nuevo periodo de alegaciones.
Esta segunda reelaboración ha sido llevada a cabo por los técnicos municipales y
consta de la siguiente documentación:
Tomo I.- MEMORIA.

Tomo II.- NORMAS GENERALES.
Anexo I.-Ciudad
Anexo II.-E.L.M.
Tomo III.- NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN Y USOS.
Tomo IV.- ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS.
Tomo V.- ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO Y PROGRAMA DE
ACTUACIÓN.
Tomo VI.- DOCUMENTACIÓN GRÁFICA:
Tomo VI. a
1.- Encuadre Territorial.
1.1.- Areas funcionales de la CAPV.
1.2.- Términos Municipales del área funcional de Vitoria-Gasteiz.
1.3.- Límites de las Juntas Administrativas del Término Municipal:
2.- Modelo Territorial. Estructura Orgánica del Territorio.
3.- Clasificación del Suelo.
4.- Gestión Urbanística. Ámbitos de Ordenación y Gestión.
3.- Calificación Global.
Tomo VI. b
6.- Alineaciones y Calificación Pormenorizada.

(31/12/2007)
7.- Entidades Locales Menores. Alineaciones y Calificación

Pormenorizada.
Tomo VI. a
8.- Condicionantes Superpuestos.
8.1.- Condicionantes Superpuestos I y II.
8.2.- Condicionantes Superpuestos III y IV.
9.- Sistemas Generales.
9.1.-Término Municipal.
9.2.-Ciudad.
10.- Redes Básicas de Infraestructuras.
10.1.- Vialidad.
10.1.1.-.Término Municipal. Vías rodadas.
10.1.2.-.Ciudad. Vías rodadas.
10.1.3.- Termino Municipal. Vías peatonales.
10.1.4.- Ciudad. Vías peatonales.
10.2.- Abastecimiento de agua.
10.2.1.-Término Municipal.
10.2.2.-Ciudad.
10.3.- Saneamiento.
10.4.- Energía eléctrica.
10.5.- Gas.
Dicho Documento de Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz,

Revisión 2000, fue aprobado inicialmente el 31 de marzo de 2000, publicándose en
el BOTHA el 12 de abril de 2000, y abriéndose un plazo de información pública y
alegaciones de cuarenta días naturales hasta 22 de mayo de 2000.
Una vez terminado el plazo, se estudiaron las alegaciones en un número total de

728.
Artículo 0.00.05.- Aprobación Provisional.
El 3 de agosto de 2000 el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz acordó aprobar

provisionalmente el expediente de revisión del Plan General de Ordenación Urbana
del Término Municipal.
Artículo 0.00.06.- Aprobación Definitiva.
Tras el preceptivo informe elaborado por la Comisión de Ordenación del Territorio

del País Vasco, en su sesión 5/2000 del día 22 de noviembre, La Excma.
Diputación Foral aprueba definitivamente el Plan General de Vitoria-Gasteiz por
Decreto Foral 135/2000, de 27 de diciembre, advirtiéndose en la necesidad de
proceder a realizar una serie de subsanaciones sustanciales y no sustanciales, y
tras la exposición pública de las sustanciales y la confección de un Documento
Refundido del Plan proceder a su elevación a la Excma. Diputación para que
declare su total ejecutoriedad.

(31/12/2007)
Artículo 0.00.07.- Nueva exposición pública de las modificaciones

consideradas como sustanciales.
Según exige el artículo 132.3 b) del Reglamento de Planeamiento, las

modificaciones consideradas sustanciales por Decreto Foral fueron expuestas al
público. En particular afectaba a las Entidades Locales Menores en las que se
definían clases de suelos y los correspondientes ámbitos de planeamiento y
gestión.
Aprobado el documento por el Pleno del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, con fecha

5 de octubre de 2001, se expuso al público en un diario de mayor circulación del
Territorio Histórico (13 y 14 de octubre) y en el B.O.T.H.A. (17 de octubre de 2001).
A dicho documento se presentaron 245 escritos de alegaciones los cuales fueron

objeto del oportuno informe técnico y resueltos en el acuerdo plenario de
aprobación del Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-
Gasteiz.

(31/12/2007)
TÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
TÍTULO I:
DISPOSICIONES GENERALES.

(31/12/2007)

Apartado 1: Disposiciones Generales
TÍTULO I:
DISPOSICIONES GENERALES.
Apartado 1. Disposiciones Generales.
Artículo 1.00.01.- Naturaleza.
1. El presente Plan tiene la condición de Plan General Municipal de Ordenación

como instrumento de ordenación integral del territorio, conforme lo prevenido en la
vigente Ley del Suelo.
2. Este Plan General es el resultado de la Revisión del Plan General de Ordenación

Urbana de Vitoria-Gasteiz, aprobado definitivamente en virtud de Decreto Foral
número 1250/1986 de 16 de junio de 1986 (Texto Refundido aprobado por Decreto
Foral 842/1990 -B.O.T.H.A. número 132 de 19 de noviembre).
La presente Revisión se inició mediante Acuerdo Plenario de 18 de diciembre de

1992.
Artículo 1.00.02.- Ámbito territorial.
El ámbito de aplicación será el del término municipal de Vitoria-Gasteiz, en el que

se integra el núcleo urbano principal de Vitoria-Gasteiz y otras 63 Entidades
Locales Menores de población.
Artículo 1.00.03.- Vigencia.
El Plan General tendrá vigencia indefinida a partir de la publicación de su

aprobación definitiva, sin perjuicio de sus eventuales modificaciones o revisiones
que puedan aprobarse en la forma legalmente prevista para ello.
Artículo 1.00.04.- Efectos del Plan.
La aprobación definitiva conlleva los siguientes efectos:
1. Publicidad, que lleva aparejada el derecho de cualquier ciudadano a consultar

su documentación, en ejemplar debidamente legalizado que a tal efecto estará a
disposición del público en los locales que el Ayuntamiento determine.
2. Ejecutoriedad, que implica la declaración de utilidad pública de las obras

previstas en el Plan y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios
correspondientes a los fines de expropiación o imposición de servidumbres, y la
habilitación para el ejercicio del instituto expropiatorio a los órganos de la

(31/12/2007)

Administración Pública Urbanística competente para la ejecución de sus

determinaciones.
3. Obligatoriedad, que significa el deber, legalmente exigible por cualquier persona

física o jurídica en uso de la acción pública, del cumplimiento de sus
determinaciones, tanto para los distintos órganos de la Administración Pública como
para los particulares.
Artículo 1.00.05.- Documentación.
1. Documentación vinculante.
Con el objeto de llevar a cabo las determinaciones básicas que la Ley establece
para los Planes Generales, clasificación del suelo para el establecimiento del
régimen jurídico correspondiente, definición de los elementos fundamentales de la
estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio y
establecimiento de un programa para su desarrollo y ejecución, el Plan General de
Vitoria-Gasteiz integra una serie de documentos normativos como son:
a) Documentos escritos.
- Memoria, que, justificando la conveniencia y oportunidad del Plan, aporta el

análisis de todos aquellos datos urbanísticos precisos para determinar el uso
del territorio.
- Normas urbanísticas, que definirán el tratamiento específico de cada tipo y

categoría de suelo. En el suelo urbano estas normas tendrán el carácter de
Ordenanzas de Uso y Edificación del Suelo.
- Programa de Actuación, que establecerá los criterios y estrategias del

desarrollo del Plan a lo largo de su vigencia.
- Estudio Económico Financiero, donde se estimará no solo el coste

económico de la ejecución del Plan en las etapas fijadas sino su viabilidad
real, determinando el carácter público o privado de las inversiones a realizar.
b) Documentos gráficos.
- Planos de Información, que definan pormenorizadamente el estado actual de

cada tipo de suelo, destacando todos aquellos elementos característicos de
éste.
- Planos de ordenación, para cada tipo de suelo establecido por Ley que
determinen los condicionamientos urbanísticos de cada uno de éstos.
- Planos Síntesis, de estructura general del territorio.

(31/12/2007)

2. Documentación no vinculante.
El resto de los documentos que componen el Plan General tienen un carácter

complementario de la documentación reseñada, sin revestir vinculación más que en
aquellos casos en donde vengan a cubrir lagunas de interpretación.
Artículo 1.00.06. Interpretación.
1. La totalidad de documentos que integran el Plan General tienen idéntico valor

vinculante a los efectos de determinación de las variables de ordenación.
2. En caso de discrepancia entre documentos gráficos y escritos se otorgará

primacía al texto sobre el dibujo.
3. En caso de discrepancia entre documentos gráficos tendrá primacía el de mayor

sobre el de menor escala, salvo que del texto se desprendiera una interpretación
contraria.
4. En caso de dudas interpretativas serán los órganos municipales competentes

los encargados de su resolución.
5. En caso de disconformidad, y a propuesta de los servicios técnicos, previo

informe de la Comisión Municipal competente en materia de Urbanismo, resolverá
la Alcaldía, la Comisión de Gobierno o el Pleno Municipal en su caso.
6. En caso de contradicción entre Normas Urbanísticas y Ordenanzas de

Edificación, tendrán prioridad éstas últimas sobre las primeras.
Artículo 1.00.07.- Modificaciones y Revisión.
1. El Ayuntamiento revisará cada cuatro años el Programa de Actuación contenido

en el presente Plan General. Ésta podrá llevarse a cabo a través del procedimiento
establecido en el artículo 158 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico de 23
de junio de 1978, salvo cuando se modificase el suelo clasificado como urbanizable,
lo que exigirá que el expediente de revisión se complete con las determinaciones y
documentos exigidos para el citado suelo, sujetándose la revisión a las
disposiciones enunciadas para la modificación de los Planes (artículo 161 del
Reglamento de Planeamiento).
2. Las modificaciones de cualquiera de los elementos del Plan General y su

normativa se sujetarán, en virtud de la legislación urbanística vigente, a las mismas
disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación. Sin embargo, cuando la
modificación tendiera a incrementar el volumen edificable de una zona, se requerirá
para aprobarla la previsión de los mayores espacios libres que requiera el aumento
de la densidad de población (articulo 161 del Reglamento de Planeamiento
Urbanístico). Si la modificación tuviere por objeto una diferente zonificación o uso
urbanístico de las zonas verdes o espacios libres previstos en el Plan, deberá

(31/12/2007)

seguirse el procedimiento establecido en el artículo 162 del Reglamento de

Planeamiento Urbanístico y el Decreto del Gobierno Vasco número 133/96
(B.O.P.V. número 116 de 18 de junio).
3. Se entenderá por revisión del Plan General la adopción de nuevos criterios

respecto de la estructura general y orgánica del territorio o de la clasificación del
suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto del adoptado o por la
aparición de algunas de las siguientes circunstancias:
a) Por la necesidad de alguna intervención estructural dentro del término

municipal que suponga una distorsión generalizada en relación con el modelo
de ocupación de suelo propuesto por el Plan, y que, en consecuencia, no
pueda tramitarse como una modificación puntual según previene el Artículo
154.4 del Reglamento de Planeamiento.
b) Por agotamiento de la capacidad residencial del Plan. Las señales de alerta

que permitirán diagnosticar este agotamiento serán:
Cuando antes del final de los ocho primeros años se haya superado al menos
en un 25% el numero total de viviendas programado para dichos ocho años,
sin que se hayan alterado significativamente los índices de densidad
establecidos por el Plan para las correspondientes áreas de actuación.
Cuando la capacidad total residencial de las zonas de suelo vacante (sin

contar las operaciones de transformación puntual) no alcance las 4.000
viviendas.
Cuando la población total de hecho del municipio supere los 250.000

habitantes si antes no se han producido modificaciones puntuales que hayan
incrementado la capacidad potencial del modelo diseñado por el Plan. En caso
de que esto haya sucedido, tanto por elevación de los índices de edificabilidad
como por nuevas clasificaciones aisladas de suelo residencial, se
incrementará la cifra poblacional anterior en la capacidad suplementaria que
haya resultado de tales modificaciones.
c) Cuando se produzcan modificaciones sustanciales del marco

jurídico-urbanístico que determinen automáticamente la revisión.
Tanto el acuerdo como el procedimiento de revisión habrán de atenerse a lo

dispuesto en la Ley del Suelo y su Reglamento de Planeamiento.
d) Cuando se apruebe un documento de ordenación económica o territorial de

rango superior que así lo disponga o lo haga necesario.
4. Transcurridos ocho años de la vigencia del Plan General, el Ayuntamiento

considerará la conveniencia de proceder a su revisión por haberse producido
alguna de las circunstancias anteriormente reseñadas, o por la aparición de
objetivos nuevos o reorientación de los existentes sobrevenida durante la ejecución
del propio Plan.

(31/12/2007)
TÍTULO II DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1: ASPECTOS GENERALES
TÍTULO II:
DESARROLLO DEL PLAN GENERAL.
CAPÍTULO 1:
ASPECTOS GENERALES.

(31/12/2007)

TÍTULO II:
DESARROLLO DEL PLAN GENERAL.
CAPÍTULO 1: ASPECTOS GENERALES.
Artículo 2.01.01.- Órganos actuantes.
1. El desarrollo y la ejecución del Plan General Municipal corresponden al Excmo.

Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, sin perjuicio de la participación de los particulares
establecida en la Ley y en las presentes Normas.
2. Dentro de sus respectivas atribuciones y competencias, a los demás entes y

organismos de la Administración Central, Autonómica y Local corresponderá el
desarrollo de las infraestructuras, servicios y equipamientos, la cooperación para el
mejor logro de los objetivos que el Plan persigue, así como el ejercicio de las
competencias tutelares o por subrogación que la Ley les conceda.
Artículo 2.01.02.- Prioridad en el desarrollo.
Los instrumentos de planeamiento que hayan de formularse para la aplicación y

concreción de las determinaciones del Plan General, estarán sujetos al orden de
prioridad y términos que se establecieren en los documentos normativos del propio
Plan.
Artículo 2.01.03.- Instrumentos de desarrollo.
Para el desarrollo del Plan General y de acuerdo con cada clase de suelo definida
en el Titulo IV de las presentes Normas y lo previsto en la Ley del Suelo, se
formarán Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle que se llevarán
a cabo por medio de los correspondientes Proyectos de Urbanización, Proyectos de
Obras Públicas, Proyectos de Parcelación y Reparcelación, Proyectos de
Compensación, Proyectos de Expropiación y Proyectos de Edificación.
Artículo 2.01.04.- Ámbitos de desarrollo.
1. Para la ejecución del presente Plan se establecen distintos ámbitos de desarrollo

del planeamiento, que podrán ser o no coincidentes con las unidades de gestión
que convenientemente se delimiten a efectos de reparto de cargas y beneficios.
a) En suelo urbano se delimitarán unidades de ejecución para el desarrollo de

Planes Especiales tendentes a la regulación de operaciones de reforma
interior, saneamiento u otras de análoga importancia o bien para la ejecución
del propio Plan General en los casos en que se establezca expresamente.

(31/12/2007)

b) Igualmente se delimitarán unidades de ejecución para la redacción de

Estudios de Detalle.
c) En el suelo urbanizable se delimitan los sectores para la redacción de

Planes Parciales. Para su gestión podrán además ser definidas unidades de
ejecución.
d) En el suelo urbanizable sin determinaciones y previo a la delimitación de

sectores para la redacción de Planes Parciales, deberán fijarse las condiciones
urbanísticas propias de la calificación global mediante la formulación de un
denominado “Plan de Ordenación de suelo urbanizable sin determinaciones”,
cuya tramitación se efectuará como si de una Modificación del Plan General se
tratase.
e) En el suelo no urbanizable podrán definirse ámbitos para la redacción de

Planes Especiales dirigidos a llevar a cabo cualquiera de los fines establecidos
en los artículos 78 y siguientes del Reglamento de Planeamiento Urbanístico.
.
2. Tanto la modificación de los ámbitos de desarrollo definidos por el Plan General
como la delimitación de otros nuevos no contenidos en sus determinaciones se
ajustarán en contenido y tramitación a lo establecido en los Artículos 36 y 38 de su
Reglamento de Gestión Urbanística.
Estas modificaciones de ámbitos que incluyen la subpoligonación de las unidades

de ejecución definidas en el Plan, además de ajustarse al procedimiento jurídico
mencionado, deberán presentar una documentación complementaria que permita
evaluar su ajuste al Plan General, a saber:
a) Informe previo al inicio del expediente en el que los servicios

correspondientes manifiesten su acuerdo favorable a esta delimitación.
b) Además, en el caso de subpoligonaciones de ámbitos definidos en el Plan

General:
- Fijación de las bases de programación de la totalidad del polígono, con

señalamiento de fases de ejecución de la urbanización primaria, secundaria y
edificación.
- Estudio económico-financiero de la totalidad del polígono y de cada uno de los

subpolígonos, indicando la financiación específica de la urbanización primaria
y secundaria en cada una de las fases.
Artículo 2.01.05.- Adecuación al Plan General.
1. Las figuras de planeamiento tramitadas en desarrollo del Plan General no podrán

alterar las previsiones de éste.

(31/12/2007)

En particular, los Planes Parciales o asimilados no podrán redistribuir la

edificabilidad entre las diversas zonas, ni aun respetando el coeficiente de
aprovechamiento tipo ni manteniendo para el sector coeficientes de ocupación y
edificabilidad iguales a los promedios de las zonas incluidas en el mismo.
2. Cualquier alteración parcial del Plan General que no sea admisible en la Ley para
los estudios de detalle o que no estuviese expresamente prevista por estas
Normas, deberá tramitarse como modificación del Plan General. No obstante, la
descatalogación así como la incorporación al "Catálogo de Edificios sometidos al
Régimen de Especial Protección" del presente Plan General (Anexo al Tomo III de
"Normas de Edificación y Usos") se realizará a través de la figura del Plan Especial
sin necesidad de modificación del planeamiento general.
3. Cada uno de los ámbitos de desarrollo definidos en el presente Plan señalará los
elementos considerados estructurantes cuya variación exigirá el trámite de
modificación del Plan General. Tal definición se contiene en las Fichas de Ámbitos
correspondientes Sección 3, del Capítulo 7 del Título IV de estas Normas.
Artículo 2.01.06.- Precisión de límites.
1. Los límites de los ámbitos podrán ser objeto de ajustes en los respectivos
instrumentos de desarrollo cuando se produzcan respecto de los siguientes
aspectos:
- Alineaciones o líneas de edificación vigentes.
- Características topográficas del terreno.
- Límites de la propiedad rústica o urbana.
- Existencia de arbolado u otros elementos de interés a juicio de órganos

municipales competentes.
2. No se presentarán distorsiones en su forma ni aumentos o disminuciones en más

de un diez por ciento (10%) en relación con las superficies delimitadas en planos a
escala 1:5000 o mayor de este Plan General, ni en más de un dos por ciento (2%)
con respecto a las delimitaciones en los planos a escala 1:2000.

(31/12/2007)
TITULO II DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 2: INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
CAPÍTULO 2:
INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO.

(31/12/2007)
TITULO II: DESARROLLOS DEL PLANEAMIENTO

Sección 1ª: Determinaciones de los Planes Parciales
Apartado 1: Determinaciones de los Planes Parciales
CAPÍTULO 2: INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO.
Sección 1ª: Determinaciones de los Planes Parciales.
Apartado 1. Determinaciones de los Planes Parciales.
Artículo 2.02.01.- Objeto y contenido.
El Plan Parcial es el instrumento para el desarrollo y concreción de la ordenación

urbanística que culmina el sistema de planeamiento en el suelo urbanizable, salvo
la redacción eventual de Estudios de Detalle, y da comienzo a la fase posterior para
la ejecución de la urbanización.
Han de contener al menos las determinaciones que se señalan en los artículos 45 y

46 del Reglamento de Planeamiento; igualmente deberán ajustarse a lo establecido
en las Normas Generales de Uso y Edificación así como a las condiciones
específicas que se señalan en los ámbitos definidos en el presente Plan General.
Artículo 2.02.02.- Determinaciones y documentación.
Sus determinaciones se expondrán en los documentos siguientes:
1. Documentos escritos, que como mínimo serán:
a) Memoria justificativa de la ordenación y sus determinaciones así como de

su ajuste al Plan General que desarrolla, en programa y previsiones. Se
determinarán los criterios que justifican el dimensionamiento del equipamiento
comunitario en función de las necesidades de población y actividades
previstas en el territorio ordenado, así como las razones por las que se
destinan a uso público o privado distintas fincas.
Se explicitarán las características naturales del territorio que condicionen la

ordenación tanto por valores paisajísticos como por preexistencias
hidrogeológicas que exijan soluciones específicas de los servicios e
infraestructuras básicas del sector a desarrollar.
Se indicarán los usos, edificaciones e infraestructuras existentes así como la

estructura de propiedad de predios y construcciones.
b) Ordenanzas, desarrolladas a partir de las determinaciones establecidas

para el sector por el Plan General y por las Normas Generales de Edificación y
Uso del mismo
Se establecerán las condiciones de urbanización, el régimen urbanístico del

suelo y las condiciones de la edificación en cuanto a la determinación de los
parámetros adecuados de posición, forma, uso e intensidad para cada una de
las porciones en que se divida el territorio, así como las condiciones estéticas
para espacios públicos y privados.

(31/12/2007)

c) Plan de Etapas, recogiendo las previsiones parciales y totales del sector y

estableciendo plazos para la ejecución de la urbanización primaria y
secundaria, los servicios, dotaciones y edificación en general.
d) Estudio Económico y Financiero, en el que se evalúe el coste económico

de la ejecución de todas las determinaciones del Plan Parcial con
especificación de las obras y servicios que se atribuyen al sector público e
identificación de los órganos inversores, cuantificando especialmente lo
referido a órganos locales.
Estos documentos deberán presentarse en soporte informático.
2. Documentación gráfica.
La documentación gráfica habrá de presentarse a la escala precisa para su correcta

definición, preferiblemente y según su nivel de determinaciones a escala 1:5000,
1:2000, 1:1000 y 1:500 sobre bases cartográficas actualizadas.
a) Planos de Información Urbanística, que aporten datos característicos del

sector y de cada una de las unidades de ejecución definidas, relativos a usos
del suelo existentes e infraestructura disponible, señalando su capacidad
excedente así como las características del medio físico del sector.
b) Planos de Ordenación, referidos a los extremos señalados en el artículo

45 del Reglamento de Planeamiento, explicitando morfologías propuestas,
características de las redes de infraestructuras primarias y secundarias y su
conexión con los sistemas infraestructurales generales de la ciudad,
localización y características tipológicas del equipamiento público y privado y
de los usos restantes propuestos.
Se señalará la parcelación con carácter indicativo y en todo caso vinculante

para las parcelas dotacionales de obligada cesión al municipio, así como
aquéllas en las que se localiza la cesión del diez por ciento de
aprovechamiento tipo.
Habrán de señalarse alineaciones y rasantes en la totalidad del sector así

como, de forma indicativa, las líneas de edificación para usos residenciales,
productivos y terciarios.
Se grafiará la estructura de espacios libres públicos y privados, así como el

trazado y características de los servicios urbanos básicos.
Estos documentos deberán presentarse en formato digital, estructurado de

acuerdo a lo establecido por los Servicios Técnicos municipales.

(31/12/2007)

3. Documentación complementaria.
Toda aquella que fuese necesaria para el preciso entendimiento de la ordenación

propuesta. A estos efectos los servicios técnicos municipales podrán
justificadamente solicitar toda aquella documentación que se estime imprescindible
para la correcta definición de la ordenación.
Cuando por el Plan Parcial se proceda al ajuste de la utilización del

aprovechamiento tipo, dentro de los límites y bajo las directrices señaladas en la
correspondiente Ficha de Ambito, y sin modificar el Aprovechamiento Tipo (A.T.), el
documento incorporará una Memoria de aprovechamiento justificativa de que la
asignación de usos y volúmenes no varía los aprovechamientos señalados y se
produce dentro de los límites anteriormente citados.
A petición de los servicios técnicos municipales, en su caso, deberán justificarse los

posibles impactos realizados por elementos físicos de la ordenación o por
intensidades o usos sobre áreas colindantes, estén o no consolidadas.
Toda la documentación complementaria deberá presentarse en formato digital,

estructurada de acuerdo a lo establecido por los Servicios Técnicos municipales.

(31/12/2007)

Apartado 2: Determinaciones de los Planes Especiales
Apartado 2. Determinaciones de los Planes Especiales.
El Plan Especial es el instrumento para el desarrollo de ordenaciones sectoriales o

parciales del territorio o para, dentro de la concreción de este desarrollo, su
ejecución mediante operaciones urbanísticas específicas o mediante la ejecución
de las determinaciones del planeamiento o bien para establecer medidas
adicionales de protección.
Contendrá las determinaciones que señala el Reglamento de Planeamiento en los

artículos 76 al 85. Igualmente se ajustarán a lo establecido en estas Normas
especialmente para cada una de las áreas delimitadas para ser desarrolladas
mediante este instrumento, en sus respectivas Fichas de Ámbito.
Artículo 2.02.04.- Determinaciones.
1. Documentación escrita, que como mínimo constará de:
a) Memoria justificativa, en la que se recojan las condiciones del análisis

urbanístico y se expresen los criterios para la adopción de sus
determinaciones. En ella se harán explícitas las razones que han aconsejado
la formulación del Plan Especial; la relación de las determinaciones y previsión
del Plan Especial con las correspondientes del Plan General; los objetivos y el
fundamento que aconseja, en su caso, dividir el ámbito territorial del Plan a
efectos de la gestión urbanística; y las razones para la elección del sistema o
sistemas de actuación que se establezcan.
Cuando se trate de Planes Especiales de Reforma Interior cuyo objeto sea el

planeamiento de operaciones integradas, se expresarán y justificarán también
las razones del dimensionamiento del equipamiento comunitario en función de
las necesidades de la población y actividades previstas en el territorio
ordenado, así como las razones por las que se destinan a uso público o
privado los diferentes terrenos y edificios; se hará patente la articulación en
forma de sistema, de los elementos comunitarios fundamentales de la
ordenación y de su integración con los sistemas generales establecidos en el
Plan General; y se acompañará de un estudio completo de las consecuencias
sociales y económicas de su ejecución y la adopción de las medidas que
garanticen, en defensa de la población afectada.
b) Normativa urbanística que adoptará la forma de Normas de protección,

Normas a las que deben ajustarse los proyectos técnicos, o de Ordenanzas;
en este último caso su contenido será el mismo que se señala para los Planes
Parciales.
c) Plan de Etapas en el que se recojan las previsiones para la efectiva

realización en el tiempo de las determinaciones del Plan Especial y se
establezcan los plazos en que deben efectuarse sus determinaciones, en los

(31/12/2007)

Apartado 2: Determinaciones de los Planes Especiales
casos en que su ejecución de lugar a obras o, en general, acciones de

urbanización.
d) Estudio Económico Financiero en el que se evalúe el coste económico de

la ejecución de todas las determinaciones que el Plan Especial establezca con
especificación, en su caso, de las obras y servicios que se atribuyan al sector
público y al privado, particularizando las relativas a organismos municipales,
indicando los organismos que hayan de asumir inversiones y su correlación
con los recursos disponibles para hacer frente a las mismas.
Estos documentos deberán entregarse en soporte informático.
a) Planos de Información para la expresión gráfica de las determinaciones,

con escala adecuada a la finalidad para la que se redacta y sobre bases
cartográficas actualizadas.
Habrán de insertarse estas determinaciones en las restantes del Plan General

que le pudiera afectar, señalando la situación originaria de los aspectos que se
desarrollan en el Plan Especial.
b) Planos de Ordenación, Regulación o Proyecto en los que con la escala

adecuada a la finalidad para la que se presentan, se puedan conocer las
características especiales de la ordenación, los ámbitos de regulación
diferentes o las peculiaridades físicas del proyecto.
Cuando se trate de Planes Especiales de Reforma Interior, el contenido de las

determinaciones y por tanto de su documentación, será igual al
correspondiente a los Planes Parciales, con las salvedades de los que fuesen
claramente innecesarios por no guardar relación con las características
propias de la reforma de que se trate. En este caso se acompañará un estudio
completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución y la
adopción de las medidas que garanticen la defensa de la población afectada.
Estos documentos deberán presentarse en formato digital, estructurados de

acuerdo a los establecido por los Servicios Técnicos municipales.
Artículo 2.02.05.- Documentación complementaria.
1. En aras del mejor entendimiento de la propuesta los servicios técnicos

municipales podrán, justificadamente, recabar la documentación complementaria
señalada en el Artículo 2.02.02-3 de estas Normas, o parte de ella.
2. Se presentará un cuadro resumen de características, en formato digital con las

determinaciones que establezcan los Servicios Técnicos municipales.

(31/12/2007)

Apartado 3: Determinaciones de los Estudios de Detalle
Apartado 3. Determinaciones de los Estudios de Detalle.
Como instrumento mediante el que es posible completar o adaptar alineaciones,

rasantes y ordenación de volúmenes del Plan General y de Planes Parciales,
habrán de contener al menos las determinaciones que se señalan en los artículos
65 y 66 de su Reglamento de Planeamiento.
Igualmente se someterán a cuantas condiciones se impongan en la presente

Normativa del Plan General y todas aquellas definidas en el Plan Parcial o Especial
que desarrollen.
Artículo 2.02.07.- Determinaciones y Documentación.
Las determinaciones se expondrán en los documentos siguientes:
1. Documentos escritos, que serán como mínimo:
a) Memoria justificativa en donde se recojan conclusiones del análisis de la

situación preexistente, tanto física como de planeamiento vigente, y las
características pormenorizadas de la ordenación.
Contendrá un estudio comparativo del aprovechamiento resultante de la

aplicación de las determinaciones del Plan que le da cobertura y las
establecidas por el Estudio de Detalle.
Deberá entregarse en soporte informático.
a) Planos de ordenación, a escala adecuada, como mínimo 1:500 sobre base

cartográfica actualizada en donde queden convenientemente explicitados los
elementos desarrollados o modificados y la relación existente entre las
determinaciones primitivas y las propuestas.
Cuando se trate de ordenar o reordenar volúmenes deberá aportarse

documentación que relacione el ámbito objeto de Estudio de Detalle con los
colindantes.
Esta documentación deberá presentarse en formato digital, estructurada de

acuerdo a lo establecido por los Servicios Técnicos municipales.
3. Documentación complementaria.
a) Los servicios técnicos municipales podrán, justificadamente, solicitar toda

aquella Documentación Complementaria que se estime imprescindible para la
correcta definición de la ordenación.

(31/12/2007)

Apartado 3: Determinaciones de los Estudios de Detalle
En todo caso se aportará un cuadro resumen de características, en formato

digital, con las determinaciones que establezcan los Servicios Técnicos
Municipales.

(31/12/2007)

Sección 2ª: Planes de iniciativa privada
Sección 2ª: Planes de iniciativa privada.
Artículo 2.02.08.- Promoción privada del desarrollo del Plan.
1. Los particulares podrán formar, en los términos señalados en la Ley del Suelo y
en estas Normas, los instrumentos de planeamiento precisos para el desarrollo
urbanístico de sus terrenos. El Plan General y sus modificaciones sólo podrán ser
formulados por el Ayuntamiento (artículo 3 de la Ley 5/1998 de 6 de marzo del
Parlamento Vasco -B.O.P.V. número 60).
Los ámbitos de redacción de las distintas figuras de planeamiento serán los

delimitados en el documento del Plan General o los que se delimiten ajustándose al
procedimiento indicado en el artículo 2.01.04. de las Normas Urbanísticas.
2. Como trámite previo a la iniciación del documento se presentará al Ayuntamiento

un Avance del mismo en donde se determinará:
- La necesidad de actuación sobre los terrenos elegidos, en base a la

programación del Plan General.
- Relación de propietarios del suelo incluido en el ámbito de actuación, y el

sistema de actuación elegido.
- El modo de ejecución de las obras de urbanización básica y secundaria en su

caso.
- Cuadro sintético de características que defina:
. Superficie total del ámbito a desarrollar.

. Superficie edificable total y pormenorizada por usos.
. Superficie de cesión obligatoria al Ayuntamiento con determinación de usos.
. Superficie de sistemas generales, en el caso de que proceda, adjudicables al
ámbito a desarrollar
- Documentación gráfica, ajustada a la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones,

Rasantes, Acta de Replanteo y planos de fin de obra en soporte informático
sobre base cartográfica 1:2000 escala mínima, en donde se localice:
. La estructura viaria general.

. Las reservas de equipamiento público y privado.
. Las cesiones obligatorias al Municipio para espacios libres y dotaciones
públicas.
. Las parcelas de cesión obligatoria en concepto de aprovechamiento tipo.
3. El Pleno Municipal a propuesta de los servicios técnicos competentes, dará

aprobación o desestimará justificadamente el Avance presentado. Sólo previa
aceptación de este documento podrán admitirse a trámite las figuras de
planeamiento de promoción privada que pretenden llevarse a cabo en desarrollo del
Plan General.

(31/12/2007)

Artículo 2.02.09.- Contenido del planeamiento de iniciativa privada.
1. Los planes de iniciativa privada, cuando se refieran a urbanizaciones de iniciativa

particular, además de los documentos propios del tipo de plan que se tramite han
de contener los datos y documentos establecidos en la legislación urbanística.
2. El contenido mínimo de los documentos suplementarios a que se refiere el
párrafo anterior será el siguiente:
- La Memoria justificativa analizará la necesidad de la actuación tomando como

marco el ámbito territorial y la programación del Plan General.
Igualmente estudiará las características y situación de los terrenos a urbanizar

y su idoneidad para tal fin.
Estudio de la repercusión de la urbanización en la estructura urbana

establecida por este Plan y por los planes que lo desarrollen, con especial
referencia a la incidencia de aquélla en el sistema de comunicaciones y en los
servicios públicos de todo tipo del Municipio.
- La relación de propietarios con el detalle de su dirección exacta, ha de ir

necesariamente acompañada de la documentación justificativa de la
inscripción de los correspondientes derechos de propiedad en el Registro de la
Propiedad, al menos a nivel de nota simple expedida por este último, además
de documentos justificativos de la conformidad de todos los propietarios con la
promoción y ejecución de la urbanización.
- El modo de ejecución de las obras de urbanización cualquiera que sea,

siempre que dicha ejecución se asuma en cuanto su financiación íntegra por el
promotor.
- Las previsiones sobre la futura conservación de las obras de urbanización

deben quedar especificadas con todo detalle, con indicación del momento en
que dicha conservación haya de pasar, si es que ha lugar a ello, al Municipio,
de modo que hasta entonces la responsabilidad de la misma recaiga sobre el
promotor o, en su caso, sobre los propietarios de las parcelas de la
urbanización constituidos en entidad colaboradora.
3. Los compromisos a que alude el apartado b) del Articulo 46 del Reglamento de

Planeamiento Urbanístico han de tener naturaleza normativa y, por lo tanto, se
insertarán en las Normas Urbanísticas del Plan de que se trate, en los Estatutos o
Bases de la actuación y en los documentos de transmisión de propiedad, de forma
tal que el Ayuntamiento pueda exigir su cumplimiento directamente tanto del
promotor del Plan, como de los futuros adquirientes de parcelas. Estos
compromisos han de abarcar necesariamente los siguientes extremos:
- Condición pública de los viales de circulación rodada y peatonal que integran

el sistema básico de comunicaciones de la urbanización, así como del restante

(31/12/2007)

equipamiento, aparcamientos y zonas libres, en la cuantía mínima resultante

de la aplicación de los estándares de la ordenación que se aplique, con
determinación de las condiciones de cesión al Municipio.
- Obligación de financiación y ejecución de la totalidad de las obras de

urbanización y de su conservación hasta su cesión al Ayuntamiento y a la
Asociación de Propietarios que al efecto se establezca, en las partes que
respectivamente correspondan.
- Determinación del modo de solución de la prestación de los servicios públicos

dentro de la urbanización.
- Obligación de que en los contratos de venta de parcelas se incluyan los

compromisos del Plan, de forma que el comprador declare expresamente su
conocimiento exacto de los mismos, así como la calificación del terreno, usos
permitidos en la parcela, su edificabilidad, número de plantas y separación a
linderos.
- Especificación en el caso de constitución de entidades urbanísticas

colaboradoras de las responsabilidades directas ante la Administración.
- Documentos que acrediten y detallen los medios económicos con que cuenta
el promotor y que afecten a la ejecución del Plan, así como certificado del
depósito o consignación.

(31/12/2007)

CAPÍTULO 3: INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
CAPÍTULO 3:
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN.

(31/12/2007)

Apartado 1: De los Sistemas de Actuación
CAPÍTULO 3: INSTRUMENTOS DE GESTIÓN.
Apartado 1. De los Sistemas de Actuación.
Artículo 2.03.01.- Definición.
1. La ejecución de las unidades de ejecución que señalase el Plan General o sus

instrumentos de desarrollo se realizará mediante cualquiera de los sistemas
previstos en el artículo 5.5 de la Ley 5/1998 de 6 de marzo del Parlamento Vasco
de "Medidas Urgentes en Materia del Suelo y Ordenación Urbana” (B.O.P.V.
número 60) y los artículos 152 a 156 del Reglamento de Gestión Urbanística,
ambos inclusive, a saber: compensación, cooperación o expropiación.
2. El Ayuntamiento, donde el Plan General no señalare sistema de actuación,

optará indistintamente entre los sistemas de compensación, cooperación y
expropiación
3. El sistema de actuación establecido en el Plan General o en el trámite de

delimitación de la unidad de ejecución, podrá ser sustituido de oficio o a petición de
los interesados, sujetándose a los trámites establecidos en las presentes Normas
para la delimitación de unidades de ejecución en su artículo 2.01.04.
Artículo 2.03.02.- Sistema de compensación.
1. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la

urbanización de una unidad de ejecución por los propietarios del suelo comprendido
en su perímetro con solidaridad de beneficios y cargas, en los términos
determinados en la Ficha de Ámbito correspondiente.
2. El procedimiento de gestión de los polígonos o unidades de actuación a los que

el Plan General o su desarrollo posterior asignare el sistema de compensación, se
regirá por los artículos 157 al 185 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de
agosto de 1978, ambos inclusive, y en lo determinado en las presentes
disposiciones.
Artículo 2.03.03.- Sistema de cooperación.
1. En el sistema de cooperación, los propietarios del suelo comprendido en el

polígono o unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y toman a su
cargo los costes de urbanización. El Ayuntamiento ejecuta las obras de
urbanización con cargo a los propietarios, todo ello según las condiciones
establecidas por la Ficha de Ámbito correspondiente.
2. El procedimiento de gestión y ejecución de los polígonos o unidades de actuación

a los que el Plan General o su desarrollo posterior señalare el sistema de
cooperación, se regirá por lo dispuesto en los artículos 186 a 193 del Reglamento

(31/12/2007)

Apartado 1: De los Sistemas de Actuación
de Gestión Urbanística, ambos inclusive, así como, cuando fuere de aplicación, de

lo señalado en estas disposiciones.
Artículo 2.03.04.- Sistema de expropiación.
1. En el sistema de expropiación la Administración actuante adquiere el suelo y

otros bienes comprendidos dentro de un área que sus propietarios forzosamente
deben enajenar, y ejecuta en ella las acciones urbanísticas correspondientes.
La expropiación forzosa se aplicará para el cumplimiento de las finalidades

previstas al efecto en el artículo 7 de la Ley 5/1998 de 6 de marzo de "Medidas
Urgentes en Materia de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana", y en especial
para las siguientes:
a) Cuando se hubiere establecido el sistema de expropiación para la unidad

de ejecución correspondiente o para llevar a efecto actuaciones
asistemáticas en suelo urbano.
b) Para la ejecución de los sistemas generales o de algunos de sus

elementos.
c) Para la obtención anticipada de suelo destinado a sistemas generales

adscritos o incluidos tanto en suelo urbano como urbanizable
d) Para la constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo u

otros patrimonios públicos de suelo.
e) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la

construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de
protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de
interés social.
f) Por incumplimiento de la función social de la propiedad.
g) En los demás supuestos legalmente previstos.
2. El procedimiento de gestión y ejecución del sistema de expropiación se regirá por

lo dispuesto en los artículos 194 a 210 del Reglamento de Gestión Urbanística,
ambos inclusive, así como, cuando fuere de aplicación, por lo señalado en las
presentes disposiciones.

(31/12/2007)

Apartado 2: Parcelaciones Urbanísticas
Apartado 2. Parcelaciones Urbanísticas.
1. Se entenderá por parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de

terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo
de población.
Se considerará parcelación urbanística toda parcelación de suelos clasificados en el

Plan General como urbanos o urbanizables.
2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia en los términos

establecidos en el Título III de las presentes Normas.

(31/12/2007)

Apartado 3: De las Reparcelaciones y Proyectos de Compensación
Apartado 3. De las Reparcelaciones y Proyectos de Compensación.
Artículo 2.03.06.- Definición, Objeto y Tramitación de la Reparcelación.
1. Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las

fincas comprendidas en un polígono o unidad de ejecución para su nueva división
ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de
las primitivas en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la
parte que le corresponda.
Procede la reparcelación para:
a) Distribuir justamente entre los interesados los beneficios y las cargas de la

ordenación urbanística.
b) Regularizar las fincas y adaptarlas así a las exigencias del planeamiento.
c) Situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el

aprovechamiento establecido por el Plan.
d) Localizar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación

el aprovechamiento que el Plan establezca que corresponde al Ayuntamiento.
3. Para lo referente al procedimiento y tramitación de las reparcelaciones se estará

a lo que dispone el Reglamento de Gestión Urbanística en los Artículos 71 al 115,
ambos inclusive, lo establecido en el Título III de las presentes Normas y en el
articulo 9 de la Ley 17/1994 de 30 de junio del Parlamento Vasco (B.O.P.V. núm.
145).
Artículo 2.03.07.- Definición, Objeto y Tramitación de los Proyectos de

Compensación.
1. Se entiende por Proyecto de Compensación la agrupación de los derechos

existentes sobre los suelos incluidos en el polígono, exteriores o interiores al
mismo, bajo el dominio de la Junta de Compensación, para la adjudicación de
parcelas aptas para la edificación a los antiguos propietarios, al Ayuntamiento y a la
propia Junta, y para la determinación, en su caso, de las compensaciones en
metálico que absorban los desajustes de la adjudicación.
2. Es objeto del Proyecto de Compensación la conversión de los derechos

inmobiliarios existentes en parcelas aptas para la edificación según el
planeamiento, garantizando al mismo tiempo el cumplimiento de las obligaciones
dimanantes del régimen de suelo de que se trate, señaladas en la Ley 6/1998 de 13
de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (B.O.E. número 89) y en el Título
IV y Ficha de Ámbito de estas Normas.

(31/12/2007)

Apartado 3: De las Reparcelaciones y Proyectos de Compensación
3. Para lo referente a procedimiento y tramitación de los proyectos de

compensación se estará a lo dispuesto en los artículos 172 a 174 del Reglamento
de Gestión y artículo 10 de la Ley 17/1994 de 30 de junio del Parlamento Vasco
(B.O.P.V. núm. 145).
4. La aprobación definitiva del Proyecto de Compensación en el caso de propietario

único produce los efectos señalados por los artículos 124 a 126 del Reglamento de
Gestión, y la obligación de inscripción registral de la escritura otorgada por la
administración actuante. El incumplimiento de la inscripción registral citada será
causa suficiente para la detención de la tramitación de los expedientes técnicos o
administrativos procedentes.

(31/12/2007)

CAPÍTULO 4: INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN
CAPÍTULO 4:
INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN.

(31/12/2007)

Apartado 1: Proyectos de Urbanización
CAPÍTULO 4: INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN.
Apartado 1. Proyectos de Urbanización.
Artículo 2.04.01.- Contenido.
Para determinar las condiciones bajo las que se han de llevar a la práctica las
determinaciones de los Planes con arreglo a lo previsto en la Ley del Suelo, en las
presentes Normas y en los Planes que desarrollen al Plan General, se redactarán
Proyectos de Urbanización, de edificación, de obras complementarias y de
actuaciones provisionales.
Los Proyectos de Urbanización son proyectos para la concreción de las obras que
lleven a la práctica las determinaciones establecidas en los planes, desarrollando
todas las que el correspondiente Plan prevea en cuanto a obras de urbanización, y
que las detalla con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por
técnico distinto al redactor.
Los Proyectos de Urbanización establecerán en uno o varios proyectos parciales las

obras correspondientes a la ejecución del viario, espacios libres y zonas verdes,
abastecimiento de agua, saneamiento, abastecimiento de energía eléctrica,
abastecimiento de gas energético, telefonía, recogida neumática de basuras y
cualesquiera otros servicios infraestructurales que el Plan prevea.
Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios

urbanísticos del ámbito para el que se proyecten con los generales de la ciudad con
los que entronquen, para lo cual deberán verificar que éstos tienen la dotación o
capacidad suficiente.
Estarán a lo establecido en los, artículos 67 al 70, del Reglamento de Planeamiento

y a las condiciones impuestas en las presentes disposiciones.
En cualquier caso, el Proyecto de Urbanización contendrá los documentos

siguientes:
a) Reproducción de los documentos de planeamiento aprobados

definitivamente, en los que se basa el proyecto.
b) Plano a escala mínima 1:500, sobre base cartográfica actualizada, ajustada

a la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes, Acta de Replanteo y
planos de fin de obra actualizada, en el que se fijen claramente los límites del
Plan que se proyecta ejecutar, la situación de las obras, los límites de los
espacios viales, los parques y jardines de uso público, y los espacios abiertos
y libres de uso privado, las construcciones, plantaciones o instalaciones que
por ser incompatibles con el Plan hayan de derribarse, talarse o trasladarse,

(31/12/2007)

las parcelas para servicios públicos o de interés social y las previstas para
edificación privada.
c) Plano a escala mínima 1:500 sobre base parcelaria actualizada ajustada a

la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes, Acta de Replanteo y
planos de fin de obra con identificación registral de fincas individualizadas que
se aportan, señalando con precisión el deslinde propuesto de fincas de
dominio y uso privado o público.
d) Cuando el Proyecto de Urbanización contenga más de una clase de obras

de servicios, cada una de ellas constituirá un capítulo independiente que se
segregará para toda la documentación que le sea específica. Cada uno de los
capítulos contendrá:
- Memoria descriptiva en la que se detallen los cálculos justificativos de las

dimensiones y materiales que se proyectan, y, como anexos, certificados
justificativos, de que se dispondrá en su caso, de la dotación, capacidad
o potencia necesaria, expedidos por las entidades suministradoras.
- Plan de obras detallado en el que se fije tanto el plazo final como los
parciales de las distintas fases, si las hubiere.
- Planos de planta y secciones, cuantos sean necesarios para el

entendimiento de las características generales de las obras, los de
detalle de cada uno de sus elementos, y cuantos sean necesarios para
definir las obras de modo que puedan ser ejecutadas por técnico distinto
del redactor.
- Medición de las obras, con relación de precios simples y descompuestos.
- Presupuesto de ejecución de las obras.
- Pliego de condiciones económico-técnicas que regirán en la ejecución

de las obras. En él habrán de fijarse los plazos y etapas de realización y
recepción de las obras, así como las condiciones y garantías que el
Ayuntamiento juzgue necesarias para la mejor ejecución de las mismas.
Se fijarán también, las pruebas y ensayos técnicos que el Ayuntamiento
estime convenientes y que serán realizadas a cargo del promotor.
e) Las características geométricas y técnicas de las instalaciones se ajustarán

a lo señalado en las disposiciones que a tal efecto tenga aprobadas el
Ayuntamiento, o a las que como complemento o sustitución aprobase.
f) Para garantizar la ejecución de las obras, el Ayuntamiento exigirá a los

promotores privados una garantía equivalente al mayor de estos dos valores:
25% del valor de las fincas, o el 8% del valor de las obras.

(31/12/2007)

g) El Ayuntamiento exigirá la ampliación del proyecto cuando se considere

indispensable para enlazar los servicios proyectados con los generales de la
ciudad, y ello con cargo a los promotores del mismo.
h) Deberá presentarse toda la documentación en soporte digital, estructurada

de acuerdo a lo establecido por los Servicios Técnicos municipales.
Artículo 2.04.03.- Ordenanza sobre urbanizaciones.
1. Generalidades
El proyecto de urbanización no solo incluirá todos los viales, zonas verdes, libres,
etc. que vengan determinadas por el Plan de Ordenación que corresponda a la
zona, sino también los siguiente:
En el supuesto de que la delimitación de la zona llegue al eje de una calle, se

incluirá en el proyecto la pavimentación de la calzada total de la misma con una
capa de rodadura.
Se incluirán en el proyecto todas las rotondas y cualquier otro elemento ordenador

del trafico que sea necesario para dar servicio o acceso a la zona que se urbanice.
El proyecto incluirá además de lo establecido en la legislación urbanística todos los

elementos de señalización tanto vertical como horizontal, incluida semaforización,
que sea necesario para el correcto funcionamiento de la urbanización que se
proyecta.
Se incluirán todos los empalmes de los servicios hasta las redes generales de la
ciudad, que sean suficientes para satisfacer las necesidades de la nueva zona a
urbanizar, aunque estos empalmes estén fuera de la delimitación de la actuación.
El proyecto incluirá la canalización en subterráneo de todos los servicios que

existan en aéreo en la zona a urbanizar y modificaran los servicios existentes en
subterráneo que sean incompatibles con la nueva ordenación.
Todos los servicios discurrirán por vías o espacios públicos.
2. Movimiento de tierras.-
- El uso de explosivos se realizará conforme a la normativa sectorial aplicable y

a las previsiones de las Ordenanzas Municipales vigentes.
- La compactación de todos los terraplenes sobre los que se asienten calzadas
o espacios para uso del trafico rodado, se realizara hasta el 98% del Proctor
Modificado.
- Cuando se trate de aceras o espacios de uso peatonal la compactación se
podrá realizar hasta el 95% del Proctor Modificado, si existen servicios en el
subsuelo que puedan verse afectados por un grado mayor de compactación.

(31/12/2007)

- Se cumplirá como norma general el Pliego General de Condiciones del

Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz.
3. Pavimentaciones de calzadas.
- Las calzadas de trafico rodado se calcularan para un trafico T2, de acuerdo

con las normas que en cada momento rijan en la Comunidad Autónoma.
- El todo-uno o zahorra artificial a utilizar en bases o subbases granulares serán

todas del tipo Z-40
- La capa superior de aglomerado será siempre con árido ofitico

- La acera se separara de la calzada mediante un bordillo de granito de modelo
Ayuntamiento.
4. Pavimentaciones de aceras y espacios peatonales.
- Se utilizara como pavimento de terminación una baldosa de terrazo

antideslizante, que cumpla la normativa para la supresión de barreras
urbanísticas. El proyectista podrá justificar otra solución, siempre que sea de
mayor calidad que la anterior.

- El firme de las aceras y espacios peatonales tendrá como mínimo las

siguientes capas:
- 15 cm. de material granular todo-uno
- 15 cm. de hormigón H-200
- Pavimento de terminación.
- En el supuesto de que por los espacios peatonales puedan circular vehículos

el espesor del material granular se aumentara hasta 30 cm. y el de hormigón
hasta 15 cm. y se armara éste con un mallazo de 6x10x10 de A-
5. Servicios. Generalidades
- Como norma general y para cualquier servicio y siempre que el instalador u

operador haya sido advertido de la realización de esas obras de urbanización
al objeto de que se puedan incluir en las mismas las redes que el suministrado
considere necesario disponer, se establece un plazo de 4 años desde la
terminación de las obras en las que no se autorizara la apertura de zanjas de
ningún tipo en la zona recientemente urbanizada.
- A la terminación de las obras el operador o suministrador de un servicio

entregara un plano en coordenadas U.T.M. de todos los elementos
importantes de la red, asociada a una base de datos en que se especifiquen

(31/12/2007)

estos elementos en un sistema compatible con el sistema municipal de

información geográfica
Los servicios se replantearán según la siguiente norma general:
- En calles de anchura superior a 10 m.
Por acera discurrirán:
- Dos canales de comunicación junto a fachada de 0,80 m. de ancho, uno a cada

lado de la calle.
- Dos canales de abastecimiento de agua de 1m de ancho junto a los anteriores,

uno a cada lado de la calle.
- Dos canales de energía eléctrica y alumbrado, que compartirán espacio de 0,80

m. de ancho junto a los anteriores, uno a cada lado de la calle.
- Dos espacios de 1,50 m. junto al bordillo de la acera para albergar arbolado.
En calzada discurrirán:
- Dos canales de gas de 0,80 m. de ancho junto a los anteriores, uno a cada lado
de la calle.
- Dos canales de saneamiento de 0,80 m. de ancho junto a los anteriores, uno a

cada lado de la calle.
- Los colectores generales de saneamiento discurrirán por calzada y por el

lugar que determinen los servicios municipales.
- En el supuesto de que se proyecten discurrirá también por calzada la tubería

de recogida neumática de basuras, entre la canalización de gas y el
saneamiento.
- Los marcos de todas las arquetas que vayan en aceras deberán ser cuadrados,
con independencia de que las tapas puedan ser redondas. Tanto los marcos
como las tapas serán de fundición nodular y deberán llevar el nombre del
servicio correspondiente en castellano y euskera, según la traducción que
ha establecido el Ayuntamiento.
Los nombres se colocaran rodeando la tapa, y el texto será el siguiente:
- Alumbrado – Argiteria- Vitoria-Gasteiz

- Trafico - Trafikoa- Vitoria-Gasteiz
- Saneamiento - Estolderia- Vitoria-Gasteiz
- Riego - Ureztapena- Vitoria-Gasteiz
- Comunicaciones - Komunikazioak- Vitoria-Gasteiz

(31/12/2007)

- Todas las redes de servicios se entregarán al Ayuntamiento al finalizar la

obra, estableciendo éste los convenios que sean convenientes con las
diferentes empresas, paramunicipales o no, que los gestionen.
- Todos los servicios, salvo imposibilidad física, discurrirán por espacios

pavimentados.
- Los cruces de calzada de los diversos servicios se realizarán siempre por

los cruces de calles, salvo que sea imposible cumplir esta obligación.
- Todos los elementos necesarios para el manejo de redes, así como

armarios, transformadores, armarios de acometidas, etc. se situarán en el
interior de las propiedades privadas e incluidos en las edificaciones que se
construyan. En el supuesto de que fuera necesario ocupar la vía pública se
harán siempre en subterráneo.
- Cuando las cabinas de maniobra, centros de transformación, etc. se sitúen

en subterráneo en vía pública y ocupen una superficie superior a 1,50x1,50
m. dejarán por encima del forjado del techo una profundidad libre mínima de
1 m. para el paso de los diversos servicios.
- Telecomunicaciones:
Para las nuevas actuaciones, con objeto de llevar a buen fin las
determinaciones de la Orden del Ministerio de Fomento de 10 de marzo
de 2000 publicada en el BOE de 22 de marzo sobre utilización
compartida del dominio público viario del municipio de Vitoria Gasteiz se
tendrá en cuenta lo siguiente:
• El servicio de telecomunicaciones será uno más de los servicios

a incluir en los proyectos de ordenación y urbanización de cada
sector o polígono. Para llevar a efecto lo anterior en la tramitación
del Plan Parcial o proyecto de Ordenación se pondrá este hecho
en conocimiento de los operadores interesados mediante la
publicación en el BOTHA a fin de que manifiesten su interés en
desplegarse en esa zona y se solicite el informe preceptivo al
Ministerio de Fomento (art. 44.3 Ley 11/98, de 24 de abril, Ley
General de Telecomunicaciones).
Posteriormente y cuando se presente el proyecto de

urbanización se comunicará a los interesados este hecho a fin
de que realicen un proyecto conjunto y el convenio de
explotación compartida que sea necesario.
• En cada vial o zona de propiedad pública que se necesite ocupar

para el establecimiento de una red de telecomunicaciones,
únicamente habrá como máximo dos canales de comunicaciones,
uno a cada lado, lindando con las alineaciones de borde de las

(31/12/2007)

vías públicas y con las características técnicas que se determinen

en el proyecto de urbanización.
• Todas las compañías u operadores que deseen desplegarse en

una zona lo harán exclusivamente en las canalizaciones
realizadas en el proyecto de infraestructura de
telecomunicaciones aprobado por el Ayuntamiento.
• La conservación de estas redes en la vía pública correrá a cargo

de los operadores que las utilicen y en relación proporcional a la
ocupación que hagan de la red.
• Al objeto de evitar continuas aperturas de la vía pública y

molestias a los usuarios de la misma, los operadores que no
manifiesten su interés en extenderse en una zona o que no se
hayan adherido al despliegue en esa zona no podrán hacerlo
hasta pasado un plazo de 4 años desde la terminación de la obra
de urbanización de esa zona.
6. Saneamiento.
- Las tuberías de saneamiento serán de hormigón de base plana y junta de goma

incorporada o de polietileno de alta densidad, de corrugado exterior y liso interior
con manguito doble de unión con juntas estancas, colocado sobre solera de
hormigón de 10 cm. de espesor, para diámetros iguales o inferiores a 600 mm..
Para diámetros superiores la tubería será de hormigón armado.
- Todos los pozos de saneamiento, rejillas, sumideros, etc., serán de fundición dúctil
y del modelo utilizado por el Ayuntamiento.
- Para el cálculo de la red de saneamiento de un polígono, unidad de actuación, etc.

se utilizará como criterio de lluvia una precipitación máxima diaria de 91,14 mm.
con un período de retorno de 25 años y una duración de aguacero de 10 minutos.
7. Abastecimiento de agua
- Las tuberías de abastecimiento de agua serán de fundición dúctil.
- Todos los elementos tales como arquetas, pozos registro, llaves, bocas de
riego, etc. serán de los modelos utilizados por el Ayuntamiento y deberán estar
homologados por la empresa AMVISA, empresa paramunicipal que es la
encargada de la conservación y gestión de estas redes de agua.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 53


- En todas las aceras se dispondrán bocas de riego a una distancia entre ellas no
superiores a 100 m. para la conservación de la vía pública y para el riego de los
árboles que puedan existir en la acera, todo ello con independencia de la red de
riego que sea necesaria para la conservación de las zonas verdes.
- Se cumplirá como norma general las normas establecidas por la empresa

AMVISA.
8. Red de riego.
- La red o redes de riego que sean necesarias en las zonas verdes serán
independientes de la red de abastecimiento del polígono o unidad residencial y
se empalmarán en ésta en unos puntos concretos, en los que se colocará una
arqueta con contador y sus llaves correspondientes para el control del gasto de
agua e independencia de ambas redes.
- El riego de las zonas verdes será siempre automático.
9. Zonas verdes
- En las zonas verdes el espesor de tierra vegetal será como mínimo de 1 m.
- Los céspedes estarán compuestos por una mezcla de 4 gramíneas como

mínimo.
- Para calcular la densidad mínima de plantas en una zona verde, el número de

árboles a disponer en una zona verde se obtendrá multiplicando su superficie
por 0,04 y por 0,16 para determinar el número de arbustos. El proyectista
dispondrá estas plantas como considere más adecuado.
- Todas las zonas verdes estarán siempre separadas de las zonas peatonales o
aceras con un bordillo de forma curva modelo Ayuntamiento de 32 cm. de
altura.

10. Plantaciones en alineación.
- En todas las aceras de anchura igual o superior a 4m. se dispondrán árboles

con sus alcorques.
- La distancia entre árboles será de 6 a 7 m.
- El tamaño del alcorque será de 1x1x1 m3, que se rellenará de tierra vegetal
seleccionada.
- El alcorque se bordeará con un bordillo de hormigón de color blanco de 10x5

cm.

(31/12/2007)

- En aceras de anchura inferior a 5 m. se deberán colocar cubrealcorques.
11. Alumbrado publico
- Las farolas a utilizar en aceras y espacios peatonales serán de fundición del

modelo Vitoria homologado por el Ayuntamiento.
- En el caso de calzadas se podrá diseñar un modelo de farola especifico,

también de fundición, en función del estudio de iluminación que se haga.
- La iluminación media mínima en calzadas, aceras y paseos será de 30 lux y el

coeficiente de homogeneidad será de 0,6.
- Las luminarias serán siempre de vapor de sodio de alta presión.
- Los armarios de maniobra serán del modelo utilizado por el Ayuntamiento.
12. Como norma general se respetará el Pliego General de Condiciones que utilice
el Ayuntamiento en sus obras de urbanización.

(31/12/2007)

Apartado 2: Proyectos de Obras de Edificación
Apartado 2 Proyectos de Obras de Edificación.
Artículo 2.04.04.- Contenido.
Los proyectos de obras de edificación son aquellos que tienen por finalidad definir
las condiciones de la ejecución de los edificios, justificando las soluciones concretas
adoptadas, sus características físicas y los materiales con que habrán de
construirse, la disposición de sus elementos comunes y privativos, sus instalaciones
y el acondicionamiento a su entorno dentro de los límites de la parcela en que se
construya.
La tipificación de los proyectos de obra de edificación es la que se determina en el

artículo 3.02.18 de las presentes Normas, diferenciándose las obras de nueva
planta de las realizables en edificios existentes.
Las características de las obras vendrán definidas en los correspondientes

proyectos que contendrán las determinaciones necesarias con el grado de detalle
adecuado para que pueda valorarse por los servicios técnicos municipales su ajuste
a lo establecido en las presentes Normas así como a las Normas Técnicas vigentes.
Los documentos que deberán contener estos proyectos quedan regulados en los
artículos 3.02.17 y siguientes del Título III relativo a Disciplina e Intervención de Uso
del Suelo.

(31/12/2007)

CAPÍTULO 5: PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL
CAPÍTULO 5:
PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL.

(31/12/2007)

CAPÍTULO 5: PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL
CAPÍTULO 5: PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL.
Artículo 2.05.01.- Disposiciones generales.
El Programa de Actuación del Plan General definido en la documentación presente

será revisado cada 4 años con las siguientes posibles decisiones respecto al suelo
urbanizable:
- Reclasificación del suelo urbanizable como urbano de régimen transitorio si se

han cumplido las cargas de urbanización básica, los trámites impuestos por el
sistema de actuación y los terrenos cumplen las condiciones del artículo 8 de la
Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones, y como mínimo se cumplen
las condiciones de solar o las exigidas para la ejecución simultánea de
edificación y urbanización que se describen en la Sección 4ª del Capítulo 3 del
Título IV de estas Normas.
- Exclusión del suelo urbanizable de las unidades de ejecución que no se hayan

llevado a cabo dentro de los plazos previstos en el Programa de Actuación del
Plan, pasándolos a suelo urbanizable, o no urbanizable inclusive, si las
condiciones de la demanda de viviendas así lo aconsejasen.
- Revisión de los Planes de Etapas de los Planes Parciales para adecuarlos a la

demanda en caso necesario, o para reducir sus plazos o ampliarlos si no se
estuvieran cumpliendo sus propios plazos o fuese manifiesto el estado de no en
curso de ejecución.
- Aplicar la expropiación-sanción, o el cambio del sistema de actuación o

cualquiera de los procedimientos de intervención pública en la ejecución del
planeamiento a los supuestos de incumplimiento de los plazos del Programa de
Actuación del Plan General o del Plan de Etapas del Plan Parcial de que se
trate.
- Corrección y actualización de los coeficientes de homogeneización utilizados en

el cálculo del aprovechamiento del suelo urbanizable.
- Señalamiento de las nuevas cargas.
- Revisión de los porcentajes de viviendas protegidas, manteniendo el

Aprovechamiento Tipo del sector, las superficies máximas, y siempre que se
cumplan las densidades máximas marcadas por la Ley y los estándares de
planeamiento en cuanto a dotaciones locales.
- La revisión del Programa de Actuación podrá llevarse a cabo a través del

procedimiento establecido en el artículo 158 del Reglamento de Planeamiento
Urbanístico.

(31/12/2007)
TÍTULO III DISCIPLINA E INTERVENCIÓN DEL USO DEL SUELO

CAPÍTULO 1: INFORMACIÓN URBANÍSTICA
TÍTULO III:
DISCIPLINA E INTERVENCIÓN DEL USO DEL SUELO.
CAPÍTULO 1:
INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

(31/12/2007)

TÍTULO III: DISCIPLINA E INTERVENCIÓN DEL USO DEL SUELO.
CAPÍTULO 1: INFORMACIÓN URBANÍSTICA.
Artículo 3.03.01.- Archivo de planeamiento.
A partir de la aprobación definitiva del Plan General se constituirá en el

Ayuntamiento un archivo normalizado del planeamiento donde figurará una copia
diligenciada del propio Plan y de todas aquellas figuras de planeamiento que en
desarrollo de éste vayan aprobándose. Existirá un plano guía de estos
planeamientos de detalle que como mosaico general aporte una imagen global del
estado de planeamiento de cada finca del término municipal.
Este archivo tendrá carácter público y su localización y horario de consulta serán

determinados por el Ayuntamiento.
También se establecerá un servidor de planos en Internet con la documentación

completa del Plan General a disposición de los ciudadanos en general.
Artículo 3.01.02.- Copia del planeamiento vigente.
La solicitud de copia de cualquiera de los documentos que componen el Plan

General y planeamientos que se redacten en su desarrollo se solicitarán en el
servicio municipal que al efecto se destine y será facilitado en un plazo máximo de
cinco días a partir de la fecha de solicitud.
Artículo 3.01.03.- Cédula Urbanística.
1. La cédula es el documento acreditativo de las circunstancias urbanísticas que

concurren en una finca en lo que respecta al planeamiento de aplicación y al estado
de gestión. Su contenido será el que prescribe el artículo 168 del Reglamento de
Planeamiento.
2. Será obligatoria para realizar segregaciones, parcelaciones o reparcelaciones.
3. La solicitud se verificará en impresos normalizados que facilitarán los servicios

técnicos correspondientes, en los que se incluirá una copia de la hoja
correspondiente del parcelario municipal a escala 1:2000, con indicación de la finca
para la que se realiza la solicitud. Ésta deberá contener los datos de identificación
del solicitante.
4. La expedición de este documento se hará, en el plazo máximo de 15 días a partir

de la fecha de solicitud, mediante Decreto de Alcaldía.

(31/12/2007)

Artículo 3.01.04.- Informes Urbanísticos.
1. Cualquier información relacionada con las determinaciones del presente Plan

General o sobre el planeamiento que pueda redactarse en desarrollo de éste,
que afecte a un determinado ámbito de ordenación o parcela, será solicitada a
los servicios técnicos municipales mediante:
a) Consulta verbal.
b) Consulta escrita, para la cual la solicitud deberá presentarse
acompañada de un plano de la localización sobre base cartográfica municipal a
escala que permita su correcta identificación.
2. La consulta se resolverá, en el plazo máximo de un mes ampliándose a dos en el

caso de que existieran dudas de interpretación que exijan la determinación,
mediante Decreto de Alcaldía.
Artículo 3.01.05.- Señalamiento de alineaciones y rasantes.
Respecto al señalamiento de alineación y rasantes sería de aplicación todo lo

regulado por la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes, Acta de
Replanteo y planos de fin de obra.
Artículo 3.01.06.- Regulación de la responsabilidad patrimonial de la

Administración.
1. Los informes o cédulas emitidas por el Ayuntamiento serán nulos de pleno

derecho si contradicen cualquier Norma o determinación vigente.
2. La responsabilidad patrimonial de la Administración a los efectos de emisión de

informes o cédulas se regulará por el Reglamento de Servicios de las
Corporaciones Locales.
3. Las cédulas urbanísticas tienen carácter puramente informativo y los errores en

las mismas serán siempre subsanables sin perjuicio de la responsabilidad a que
hubiere lugar como consecuencia de los mismos.
4. Las cédulas urbanísticas quedarán en suspenso o serán nulas de pleno derecho

en forma indisoluble con el planeamiento, de desarrollo o no, que les preste su
base.
5. Los informes municipales no tienen carácter vinculante, no provocando por ello

responsabilidad patrimonial alguna de la Administración, excepto las reguladas con
carácter general por la legislación administrativa.

(31/12/2007)

CAPÍTULO 2: LICENCIAS, AUTORIZACIONES Y COMUNICACIONES PREVIAS
CAPÍTULO 2:
LICENCIAS, AUTORIZACIONES Y COMUNICACIONES PREVIAS

(25/11/2010)

Sección 1ª Régimen General.
Sección 1ª: Régimen General.
Apartado 1. Disposiciones Generales.
Artículo 3.02.01.- Trámites regulados.
Las actuaciones urbanísticas se llevarán a cabo de acuerdo con los procedimientos

y tramitaciones fijadas para cada caso por la Ley del Suelo y sus Reglamentos así
como por lo previsto en las presentes Normas y por cuantas ordenanzas o
instrucciones sean aprobadas por el Excmo. Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz
durante el período de vigencia del Plan.
Artículo 3.02.02.- Acciones sujetas a licencia.
Quedarán sujetas a la previa concesión de licencia municipal, sin perjuicio de las

autorizaciones exigibles por la legislación vigente, todos los actos de uso y de
construcción regulados en el artículo 207.1 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de
Suelo y Urbanismo; así como los exigidos en el presente Plan General y en
especial las siguientes acciones:
a) Las parcelaciones y segregaciones o cualquier otro acto de división de fincas o

predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyecto de parcelación.
b) Las obras de construcción edificación e implantación de instalaciones de toda
clase de nueva planta.
c) Las obras de ampliación de construcciones, edificios e instalaciones de toda
clase existentes.
d) Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o a la
configuración arquitectónica del edificio o del aspecto exterior de las
construcciones, los edificios y las instalaciones de toda clase.
e) Las obras que modifiquen la disposición interior o vayan dirigidas a la
rehabilitación de las edificaciones, cualquiera que sea su uso, incluidas aquellas
que supongan la división de la vivienda preexistente en dos o más viviendas.
f) Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional.
g) Las obras de urbanización complementarias a la edificación.
h) La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina
inminente.
i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier
clase de suelo.
j) La extracción de áridos y la explotación de canteras.
k) La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las
características propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o
degradación del mismo.
l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.
m) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.

(25/11/2010)

n) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones de carácter similar,

provisionales o permanentes.
o) La instalación de invernaderos.
p) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública
cuando estén levantadas o apoyadas en un elemento que sirva de soporte
estructural.
q) Las instalaciones que se ubiquen o afecten al subsuelo.
r) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y de redes de
telecomunicaciones o transporte de energía y la colocación de antenas de cualquier
clase.
s) La primera utilización de obras o partes de ellas, así como su modificación y el
cambio, total o parcial, de usos de la edificación.
t) La apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales,
comerciales, profesionales y asociativos.
u) La tala de árboles y vegetación arbustiva que se encuentren sometidos a
protección por el planeamiento territorial o urbanístico.
v) La construcción de presas, balsas u obras de defensa y corrección de cauces
públicos y de vías públicas o privadas, y, en general, cualquier tipo de obras o usos
que afecten a la configuración del territorio.
w) Las construcciones en suelo no urbanizable reguladas en esta ley.
x) Cualquier otro acto que señalen los instrumentos de planeamiento de
ordenación territorial y urbanísticas, y en general, aquellas actuaciones que
supongan la ejecución de obras, o el uso del suelo, subsuelo o vuelo, en términos
similares a los previstos en el artículo 207 de la Ley 2/2006.
Artículo 3.02.03.- Autorizaciones municipales.
Las actuaciones provisionales y las no reflejadas en el artículo anterior precisarán

autorización municipal expresa o comunicación previa para su implantación.
Artículo 3.02.04.- Trámites abreviados.
El Ayuntamiento podrá señalar tramitación especial, independiente de la regulada

en las presentes Normas y con carácter abreviado para aquellas actuaciones que
así lo precisaren a juicio de los servicios técnicos municipales.
68 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

(25/11/2010)

Apartado 2: Normas Generales de Tramitación
Apartado 2. Normas Generales de Tramitación.
Artículo 3.02.05.- Trámites previos.
La solicitud de licencia, autorización o comunicación previa lleva aparejada la

necesidad de presentación de todos aquellos documentos establecidos en la
regulación específica de cada tipo.
Artículo 3.02.06.- Documentos que han de acompañar a la solicitud de

licencia.
1. Junto con la solicitud de licencia municipal que se realizará en impreso

normalizado que a tal efecto dispondrán los servicios técnicos municipales
correspondientes, será preceptiva la presentación de todos aquellos documentos
que determinen dichos servicios, teniendo en todos los casos como nivel de
exigencia máxima los relacionados en los epígrafes correspondientes a los distintos
tipos de licencia.
2. Los servicios municipales competentes podrán además exigir cuantas

certificaciones estimen oportunas acerca del cumplimiento de las Normas Técnicas
de observancia obligatoria, que acrediten la idoneidad de las obras en ejecución.
Estas certificaciones podrán hacerse extensivas a la calidad de los distintos
materiales a utilizar en obra, siempre que sea necesario a juicio de los servicios
mencionados, derivado de una inconcreción del proyecto o una inspección de obra.
3. Si durante el transcurso de la obra objeto de licencia se produjera cualquier tipo

de modificación, los solicitantes habrán de presentar previamente a su ejecución
documentos aclaratorios de los términos modificados (memoria y planos) que el
órgano municipal competente podrá aceptar o denegar a la vista de su ajuste a las
Normas Técnicas vigentes según informe de los correspondientes servicios
técnicos.
4. De ser positivo este trámite, los solicitantes habrán de presentar, previo al

volante final de obra, un proyecto refundido en el que se encuentren incorporadas
la totalidad de las modificaciones efectuadas durante el transcurso de la obra,
detallando las características reales de la obra ejecutada (memoria y plano).
Artículo 3.02.07.- Inspección de obras.
1. El otorgamiento de cualquiera de los tipos reglados de licencias exigirá la

realización por parte de los servicios técnicos municipales de las inspecciones de
obras procedentes, que podrán ser revisadas si las circunstancias lo aconsejasen a
juicio del órgano otorgante y que en cualquier caso deberán incluirse como mínimo:
a) En las licencias de urbanización:
- En su primer replanteo.

(25/11/2010)

- Al comienzo de la obra.
- A mitad del plazo de ejecución de las obras.
- A la terminación de las obras.
b) En las licencias de obras de edificación:
- Al final de la cimentación.
- Al menos una antes de cubrir aguas.
- Al cubrir aguas.
- Al final de la obra.
2. En cada uno de estos períodos el técnico municipal comprobará que la obra se

ajusta a las condiciones de la licencia, extendiendo por duplicado volantes de
conformidad si así resultase de la inspección, o suspendiendo los trabajos en caso
contrario.
3. Los servicios técnicos municipales podrán inspeccionar las obras en cualquier

momento fuera de los períodos obligatorios fijados en la licencia otorgada.
Artículo 3.02.08.- Fiscalización y responsabilidades.
1. Responsabilidad técnica.
Todo técnico por el solo hecho de firmar el proyecto para una solicitud de obra
declara conocer las condiciones reguladas en las presentes Normas, aceptando las
responsabilidades que deriven de su aplicación.
De igual forma el técnico asume las responsabilidades derivadas del

incumplimiento de las normas técnicas vigentes tanto en lo que respecta a la obra
objeto de licencia como las originadas a terceros, y tanto en la ejecución de la obra
como las originadas con posterioridad derivadas de éstas según la legislación
específica aplicable.
2. Responsabilidad por infracción de la presente Normativa.
El peticionario de la licencia, el propietario, el promotor, el empresario o contratista

de obras y el técnico director de las mismas, serán solidariamente responsables de
las infracciones que se cometieran por ejecutarlas sin aquélla o con inobservancia
de sus condiciones.
Cuando por la gravedad de la infracción así lo estimase conveniente el Pleno

Municipal, el Ayuntamiento podrá dirigirse al Colegio Oficial que corresponda para
que adopte las medidas pertinentes, sin perjuicio de ejercitar las acciones legales
que procediesen.

(25/11/2010)

Artículo 3.02.09.- Sanciones.
Cualquier infracción cometida contra lo dispuesto en los artículos precedentes, será

corregida por el Alcalde conforme al siguiente cuadro de sanciones:
a) Multa dentro de los límites señalados por la Ley, sin perjuicio de la exigencia
de las demás responsabilidades administrativas y patrimoniales a que hubiere
lugar.
b) Revocación de las ventajas tributarias reguladas por la Ordenanza

Reguladora de Tasas por prestación de Servicios públicos y realización de
actividades: Actividades de concesión de licencias urbanísticas y servicios de
expedición de licencias de apertura y ordenanza Municipal de Exacción de
Tasas por otorgamiento de Licencias Urbanísticas.
Artículo 3.02.10.- Obligaciones del concesionario de la licencia.
Toda licencia que lleve consigo el deterioro total o parcial de cualquier elemento
situado en vía o espacios públicos (pavimentación, infraestructuras de servicio,
plantaciones o cualquier elemento de mobiliario urbano), exigirá la reposición de
éstos a su estado inicial previo al comienzo de las obras o el abono de los gastos
de reposición a llevar a cabo por el Ayuntamiento.
Artículo 3.02.11.- Exacciones fiscales y exenciones.
En lo referente a exacciones fiscales, obligaciones de contribuir, bases de los

distintos gravámenes y tarifas se estará a lo dispuesto en la ordenanza Municipal
de Exacción de Tasas por otorgamiento de Licencias Urbanísticas y las
modificaciones que sobre ella se produzcan durante el tiempo de vigencia del
presente Plan General. Igualmente, serán objeto de regulación mediante la citada
ordenanza las exenciones y bonificaciones tributarias así como las Normas para su
gestión y las infracciones y sanciones tributarias.

(25/11/2010)

Apartado 3: Licencias de Obras de Urbanización
Apartado 3. Licencias de Obras de Urbanización.
Se entenderán por obras de urbanización las correspondientes a la ejecución del

viario, espacios libres y zonas verdes, abastecimiento de agua, saneamiento,
abastecimiento de energía eléctrica, abastecimiento de gas energético, telefonía y
cualquier otro servicio infraestructural que prevea el presente Plan General o el
planeamiento redactado en su desarrollo.
Artículo 3.02.13.- Clasificación.
1. Proyectos de urbanización.
Son los tipificados en el Artículo 2.04.01 de las presentes Normas.
2. Proyectos de urbanización de viales.
Son los proyectos destinados a concretar las obras con las que se llevarán a cabo
las determinaciones del Plan General o de los Planes que lo desarrollen en lo
referente a los espacios reservados por aquellos para el desplazamiento, la
comunicación y el transporte de personas y bienes.
Comprende este proyecto las obras para la ejecución de las calzadas para
vehículos, aceras y sendas para los peatones, plazas y demás espacios del uso
previamente descrito, obras especiales como enlaces, puentes, túneles, etc.
Este proyecto deberá recoger la totalidad de las obras de explanación y

pavimentación necesarias para poder ejecutar los viales en forma tal que reúnan las
condiciones adecuadas a su carácter y tránsito, incluyendo las obras de
pavimentación de aceras. Comprende igualmente la red secundaria para servicio de
las bocas de riego e hidrantes necesarios para los viales considerados.
3. Proyectos para el abastecimiento de agua.
las determinaciones del Plan General o de los Planes que lo desarrollen, en lo
referente a las instalaciones que hacen posible el abastecimiento de agua potable a
la población, en su caso para el riego, y, en general, proveen de dotación de agua a
las áreas que demandan su consumo.
Comprenden dichos proyectos las obras necesarias desde la captación, conexión

con la red primaria, hasta aportar la dotación necesaria a los puntos de consumo:
depósitos, redes, mecanismos de presión, etc.

(25/11/2010)

4. Proyectos para el saneamiento.
referente a las instalaciones que hacen posible la eliminación de las aguas
residuales y pluviales.
Comprenden dichos proyectos las obras necesarias desde los puntos de vertido de
las parcelas hasta su conexión con la red principal o vertido a los cauces abiertos,
en cuyo caso contendrá también el proyecto del sistema de depuración necesario.
Este proyecto específico recogerá toda la documentación precisa para definir con
toda claridad las obras de saneamiento, abarcando las de alcantarillado, depuración
y vertido de las aguas residuales y encauzamiento de las pluviales, de modo que en
ningún momento puedan verse afectadas las fincas o propiedades situadas aguas
abajo de los puntos de vertido.
5. Proyectos para el abastecimiento de energía eléctrica.
las determinaciones del Plan General, o de los Planes que lo desarrollen en lo
referente a las instalaciones que hacen posible el suministro de energía eléctrica a
los puntos de demanda.
toda claridad las obras de distribución de energía eléctrica tanto en alta como en
baja tensión que discurran por la red viaria del polígono. Incorporará a él tanto los
elementos eléctricos como las obras civiles precisas para su adecuado
funcionamiento.
En la redacción del proyecto deberán cumplirse los reglamentos vigentes para la

instalación de redes de alta y baja tensión, así como las normas y criterios
particulares de la Compañía suministradora y de la Delegación de Industria de
Alava.
Quedan prohibidas las líneas aéreas tanto de alta como de baja tensión, salvo en
los casos admitidos en estas Normas.
Comprenden dichos proyectos todos los elementos de la red tales como estaciones
transformadoras, líneas de transporte, etc.
6. Proyectos para el alumbrado público.
referente a las instalaciones que hacen posible la visión mediante iluminación
artificial en los espacios libres públicos, calles y parques.

(25/11/2010)

Este proyecto específico recogerá la documentación precisa para definir con toda
claridad las obras de alumbrado público comprendiendo la definición de cuantas
obras de fábrica y elementos mecánicos sean necesarios para que el conjunto
reúna las condiciones precisas para obtener un alumbrado adecuado.
7. Proyectos para la urbanización de zonas verdes.
referente a la urbanización, arbolado, ajardinamiento y acondicionamiento general
de las áreas reservadas para zonas verdes y espacios libres públicos.
toda claridad las obras de jardinería de la urbanización, comprendiendo las de
acondicionamiento arbustivo y ornamental, así como las edificaciones auxiliares y,
en su caso, las redes de energía eléctrica, alumbrado y distribución de agua que
complementen el conjunto, de forma que éste pueda cumplir la función para la que
fue proyectado.
8. Proyectos para el resto de los servicios.
referente a otras instalaciones técnicas tales como la telefonía, el abastecimiento de
gas energético, recogida neumática de basuras, etc.
Cada uno de dichos proyectos deberá contener, al menos, todas las otras
previsiones necesarias para que las instalaciones en el momento del servicio
correspondiente no precisen ninguna alteración ni obra en los espacios libres de
uso público (jardines, viales, etc.)
Artículo 3.02.14.- Documentación.
La documentación a presentar junto con la solicitud de licencia es la tipificada en el

artículo 2.04.02 de las presentes Normas del Plan General.
Como documentación complementaria en proyectos de abastecimiento y siempre

que ésta resulte imprescindible a juicio de los servicios técnicos municipales, se
presentará certificado de las Compañías suministradoras justificativo de que la red
existente es capaz de soportar el potencial de uso generado con el proyecto de
urbanización redactado. En caso de que esta red existente no disponga de
dimensión suficiente el proyecto propondrá las medidas correctoras necesarias para
su normal funcionamiento.

(25/11/2010)

Apartado 4: Licencias de Parcelación y Reparcelación
Apartado 4. Licencias de Parcelación y Reparcelación.
Artículo 3.02.15.- Parcelaciones.
1. Definición.
- Se entenderá por parcelación la subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos

en dos o más lotes.
- Se considerará parcelación urbanística toda parcelación de suelos clasificados

en el Plan General como urbanos o urbanizables, así como la que producida
sobre suelo no urbanizable pueda dar lugar a la formación de núcleo de
población.
- Se considerará parcelación rústica la que se produce sobre suelo clasificados

como no urbanizables en el Plan General.
2. Parcelas indivisibles.
Se considerarán parcelas indivisibles en suelo urbano y urbanizable y por tanto no

susceptibles de parcelación, las previstas en la legislación urbanística, y en especial
las siguientes:
- Las definidas como parcelas mínimas y las inferiores al doble de este tamaño
por las correspondientes Ordenanzas de Edificación y Usos reguladas en las
presentes Normas.
- Las necesarias para la ejecución de una unidad de edificación. No podrán ser

objeto de parcelación aquellas fincas cuyo aprovechamiento ha sido
concentrado en una parte de ella, quedando jurídicamente ligada al espacio
libre resultante, sin segregación registral posible.
- El espacio libre resultante una vez ejecutado el aprovechamiento definido por

el Plan mediante la preceptiva licencia, sí podrá ser objeto de escrituración
diferenciada en régimen de proindiviso con otras fincas que previamente
cumplan las condiciones de parcela mínima, si bien deberá hacerse constar en
el registro la cualidad de inedificable por haber consumido sus derechos
edificatorios.
- Las así determinadas en unidades específicas de gestión incluidas en el

presente Plan o las que se definieran en los Planes Parciales o Especiales
redactados en desarrollo de éste, en cumplimiento de exigencias de reparto y
cargas y beneficios.
Se considerarán parcelas indivisibles en suelo no urbanizable y por tanto no

susceptibles de parcelación:
- Las definidas como parcelas mínimas y las inferiores al doble de este tamaño
por condiciones específicas de la presente Normativa.

(25/11/2010)

- Las definidas como unidades mínimas de cultivo por el órgano competente y

las inferiores al doble de este tamaño.
- Las así definidas en unidades específicas de gestión incluidas en el presente

Plan o las que resultasen definidas en Planes Especiales redactados en
desarrollo de éste.
- Estas fincas deberán registrarse con la cualidad de indivisibles en

cumplimiento de las normas del presente Plan General.
3. Documentación exigible en los proyectos de parcelación.
Cualquier parcelación urbanística deberá ser objeto de licencia previa otorgada por
el Ayuntamiento siguiendo la tramitación establecida en la vigente legislación.
La solicitud de licencia se realizará en impreso normalizado que a tal efecto

dispondrán los servicios técnicos municipales acompañando la siguiente
documentación, que tendrá carácter de máxima exigible y en todo caso será fijada
justificadamente por los propios servicios técnicos:
a) Planos regulados por la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes,

Acta de Replanteo y planos de fin de obra, donde se localice la finca matriz
objeto de solicitud de licencia y la resultantes de la parcelación.
b) Cédula urbanística actualizada de la parcela matriz.
c) Memoria justificativa de las razones de la parcelación y de sus

características en función de las determinaciones de la normativa del Presente
Plan General. En ésta se describirán la finca matriz y las resultantes de la
parcelación, debiéndose poner de manifiesto su ajuste tanto a condiciones de
uso como de aprovechamiento fijados por el Plan General.
Artículo 3.02.16.- Reparcelaciones.
1. Definición.
a) Se entenderá por reparcelación urbanística la agrupación de fincas

comprendidas en un polígono o unidad de ejecución para su nueva división
ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los
interesados, en proporción a los derechos que otorgue el presente Plan
General, conforme a lo establecido en los artículos 71, 72 y 73 del
Reglamento de Gestión Urbanística.
b) Se entenderá por reparcelación rústica la agrupación de fincas

comprendidas en un polígono de actuación o no para su nueva conformación
al objeto del cumplimiento eficaz de los usos encomendados por el Plan
General al suelo no urbanizable, y ello dentro de la determinación de parcela

(25/11/2010)

mínima realizada por el Plan en función de su calificación o por la legislación

sectorial en función de la unidad mínima de cultivo establecida con arreglo a lo
previsto en el Título II (artículos 23 a 25) de la Ley de Modernización de
Explotaciones Agrarias 19/1995 de 4 de julio -B.O.E. núm. 159-. y Decreto del
Gobierno Vasco 168/1997 de 8 de Julio (B.O.P.V. número 138).
2. Tramitación.
La tramitación de los expedientes de reparcelación se realizará conforme a lo

dispuesto en los artículos 75 al 130 del Reglamento de Gestión y en la Ley 2/2006,
de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, además de cuanto se establece en estas
Normas.
En lo que respecta a la valoración de los terrenos clasificados como suelo urbano o

urbanizable, en defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, la misma se
realizará con arreglo a lo previsto en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo.

(25/11/2010)

Apartado 5: Licencias de Obras de Edificación y Otras
Apartado 5. Licencias de Obras de Edificación y Otras.
Artículo 3.02.17.- Disposiciones generales.
El presente artículo regula la ejecución de una serie de obras que dentro del
término municipal habrán de obtener como trámite previo la correspondiente
licencia municipal.
1. Las características de las obras vendrán definidas en los correspondientes

proyectos de obra que contendrán las determinaciones necesarias con el grado de
detalle adecuado para que pueda valorarse, por los servicios técnicos municipales,
su ajuste a lo establecido en las presentes Normas así como a las Normas técnicas
vigentes de obligado cumplimiento.
2. Los documentos a presentar serán los siguientes:
a) Memoria descriptiva de las características generales de la obra y

justificación de las soluciones concretas adoptadas así como la resolución, en
su caso, de las afecciones generales sobre fincas próximas y sobre espacios
de uso y dominio público.
b) Presupuesto pormenorizado que incluya la cuantificación y desglose de las

distintas partidas de la ejecución de la obra.
c) Planos regulados por la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones,

Rasantes, Acta de Replanteo y planos de fin de obra.
d) Cuantos documentos se señalan en las presentes normas en función de la

obra a realizar.
Artículo 3.02.18.- Clasificación de las obras.
Las obras a regular son las siguientes:
1. Obras de edificación sobre solares.
2. Obras en edificios existentes:
a) Obras de acondicionamiento.
b) Obras de conservación.
c) Obras de reestructuración.
3. Obras de demolición de construcciones existentes.
a) Demolición simple.
b) Demolición por sustitución de la edificación.

(25/11/2010)

4. Obras auxiliares y complementarias:
a) Vaciado.
b) Explanaciones.
c) Cerramientos.
d) Acondicionamiento de espacios no edificados.
e) Apeos y andamios.
f) Pequeñas construcciones en vía pública.
5. Obras provisionales:
a) Sondeos y catas.
b) Instalaciones de maquinaria de obra.
c) Publicidad con carteleras.
d) Vallado de obras y solares.
e) Otras obras provisionales.
Artículo 3.02.19.- Obras de edificación sobre solares (obras de nueva planta).
1. Definición.
Son aquellas obras que se ubican sobre suelo calificado como solar en el presente
Plan General que además cumpla con las condiciones establecidas para
considerarse apto para la edificación, o en su caso la ejecución simultanea de la
urbanización secundaria, según establecen los artículos 40 y 41 del Reglamento de
Gestión de la Ley del Suelo.
2. Trámites previos a la solicitud de licencia.
Será preceptiva la solicitud del acta de replanteo (cuya obtención está regulada por
la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes, Acta de Replanteo y planos
de fin de obra ), y que serán aportados junto con los restantes referenciados
anteriormente en la solicitud de licencia.
3. Documentos complementarios a la solicitud de licencia.
En los casos en que la edificación se localice entre medianeras y con fachada a la

vía pública, se presentará un plano de alzado del tramo o tramos de calle completos
en los que se integrará el edificio, así como documentación gráfica suficiente para
justificar la solución de proyecto elegida.

(25/11/2010)

Artículo 3.02.20.- Obras de edificación en edificios existentes.
1. Definición y clasificación.
Son las obras que se ejecutan sobre construcciones existentes, tipificadas según la
siguiente relación:
a) Obras de acondicionamiento.
Son las dirigidas a conseguir una mejora de las condiciones de habitabilidad del
edificio, manteniendo sus características morfológicas e interviniendo
prioritariamente sobre los servicios básicos.
b) Obras de conservación.
Son obras cuya finalidad es la de mantener el edificio en correctas condiciones de

ornato e higiene, sin alterar sus condiciones morfológicas.
Estas obras, a su vez, pueden clasificarse en:
- - Obras de restauración.
Dirigidas a la restitución o reposición del edificio a las condiciones originales.

Pueden incluir obras de derribo parciales o acondicionamiento.
La reposición de las condiciones originales podrá incluir, en su caso, la

reparación e incluso sustitución de elementos estructurales e instalaciones
para asegurar la estabilidad y adecuado funcionamiento del edificio.
- - Obras de mantenimiento.
Su finalidad es la regulada por la obligación de los propietarios de mantener

sus inmuebles en buenas condiciones de ornato e higiene.
Incluye obras de revoco de fachadas, pintura exterior, limpieza de canalones y

bajantes, saneamiento de conducciones. etc.
- - Obras de consolidación.
Las que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de

elementos dañados, para garantizar la estabilidad del edificio.
c) Obras de reestructuración.
Todas aquellas que supongan un cambio morfológico del edificio, existan o no

acciones de las anteriormente señaladas.

(25/11/2010)

2. Niveles de obras.
La definición de niveles de obra determina la intensidad de la actuación propuesta

sobre el edificio existente.
a) Nivel 1.- Incluye las obras que, afectando parcialmente al edifico, excluyen
cualquier tipo de acción sobre elementos comunes tales como estructura,
fachada, cubierta, instalaciones comunes y todos aquellos elementos
escriturados como proindivisos o bienes mancomunados.
b) Nivel 2.- Definido por las obras que afecten a servicios o instalaciones
comunes del edificio. Este nivel se subdivide a su vez en otros dos
dependiendo de si la obra supone o no un incremento de superficie edificada.
- Nivel 2a. Obras sin incremento de superficie edificada.
- Nivel 2b. Obras con incremento de superficie edificada.
Del cruce de estos niveles de obra con los tipos anteriormente enunciados se
define un cuadro de regulación de las posibles obras sobre edificios existentes:
Niveles de obra
Tipo de obra 1 2a 2b
Acondicionamiento *
Restauración * *
Conservación Mantenimiento *
Consolidación * *
Reestructuración * *
3. Tipos de obras en cada nivel.
La determinación de los distintos tipos de obra a clasificar en cada uno de los

niveles de obra anteriormente definidos se realizará a través de una Ordenanza
específica a redactar posteriormente a la aprobación del Plan General. En su
defecto, la tipificación de obras será la siguiente:

(25/11/2010)

a) Obras de Nivel 1.
- Blanqueo, revocados y pintura de medianerías, patios interiores y todos

aquellos paramentos que no presenten fachada a vía pública.
- Pinturas y estucos de habitaciones, escaleras y portales.
- Reparación y sustitución de solados.
- Sustitución de elementos sanitarios en baños y cocinas.
- Sustitución de tabiques interiores, sin función estructural o portante.
- Sustitución de carpinterías en fachadas que no den a vía pública.
- Cualquier obra de pequeña entidad no especificada en puntos anteriores
determinada justificadamente por los servicios técnicos municipales.
b) Obras de Nivel 2.
- Colocación de andamios.
- Enfoscado o revestido de paramentos con fachada a vía pública.
- Sustitución de cubierta.
- Repaso y sustitución de canalones, limas y bajantes.
- Repaso y sustitución de elementos comunes de instalación interior.
- Colocación y reparación de cornisas o elementos de fachada.
- Reforma en huecos de fachada.
- Sustitución de carpinterías en fachadas a vía pública.
- Relocalización de cajas de escaleras.
- Colocación y/o relocalización de ascensores.
4. Documentación complementaria a la solicitud de licencia de obra.
La documentación complementaria se define en función de los niveles de obras

determinadas con anterioridad, entendiéndose que tiene el carácter de
documentación máxima exigible, quedando su presentación pendiente de definición
por los servicios técnicos municipales que justificadamente evaluarán la necesidad
de redacción de los distintos documentos.
Esta exigencia de presentación de documentación complementaria será

determinada:
- En el momento de presentación del impreso de solicitud de licencia, a la vista

de la clasificación del tipo de obra.
- Previo a la concesión de licencia y una vez entregados los documentos
primeros, si una vez analizados éstos, se estimase técnicamente necesaria
para la correcta evaluación de la obra.
- Durante la ejecución de la obra, una vez otorgada la licencia, si durante el
transcurso de alguna de las inspecciones municipales se dedujese la
necesidad de reclasificar el nivel de ésta o de proceder a la descripción en
detalle de las características de un elemento de la obra que pueda poner en
peligro la seguridad o estabilidad del edificio.

(25/11/2010)

a) Documentación complementaria en el Nivel 1:
- Como anexo a la solicitud de licencia se acompañará un plano parcelario

actualizado, a escala 1:500, donde se indique la localización del inmueble
objeto de la solicitud.
- Certificación técnica de las características de la obra objeto de solicitud de
licencia con especificación de los documentos indicados en el artículo 3.02.17.
b) Documentación complementaria en el Nivel 2:
- Como anexo a la solicitud de licencia se acompañará un plano parcelario

actualizado, a escala 1:500, donde se localice el inmueble objeto de la
solicitud.
- - Documentación complementaria en el subnivel 2a:
. Cédula urbanística vigente.

. Descripción de los medios mecánicos a utilizar durante la ejecución de las
obras.
. Memoria del proyecto que incluya certificación técnica descriptiva de la
patología del edificio con justificación de la alternativa de reposición, en su
caso, elegida.
- - Documentación complementaria en el subnivel 2b:
. Las exigibles en el Nivel 1.

. Cuadro comparativo de superficies edificadas en el estado previo a la solicitud
de licencia y del propuesto, con especificación de las condiciones exigidas en
aplicación de la Ordenanza correspondiente.
En el supuesto de estar incluido el inmueble en un ámbito de gestión sujeto a

reparto de cargas específicas, certificación que justifique el cumplimiento o
compromiso formal de cumplimiento de las condiciones establecidas.
Artículo 3.02.21.- Obras de demolición de construcciones existentes.
1. Definición.
Son las que tienen por objeto la eliminación total o parcial de construcciones
existentes.
Se podrán distinguir dos tipos de obra:
a) Demolición simple.
Originada por la voluntad de eliminación de la edificación existente, no sujeta a

condiciones de permanencia por la presente normativa, o derivada de un

(25/11/2010)

expediente de ruina administrativa resuelto como favorable a partir de cualquiera de

los supuestos de ruina definidos en los artículos 3.05.14 al 3.05.16 de las presentes
Normas.
b) Demolición con sustitución de edificación.
Generadas por la voluntad de ejecutar una obra de nueva planta sobre un suelo
edificado con una construcción no sujeta por las presentes normas del Plan General
a protección que exija su mantenimiento. La licencia de demolición se considerará
acto previo a la calificación de solar precisa para la solicitud de licencia de nueva
planta, de la que ha de considerarse acto administrativo independiente.
2. Documentos complementarios a la solicitud de licencia.
Como anexo a la documentación señalada en el artículo 3.02.17 la solicitud de

licencia irá acompañada de un plano actualizado, a escala mínima 1:500, donde se
indique la localización del inmueble objeto de demolición.
Los proyectos de demolición contendrán entre su documentación una descripción

detallada de los medios mecánicos a utilizar, de las medidas de seguridad que se
tomarán para evitar afecciones en vías públicas e inmuebles próximos, así como
documentación gráfica del estado actual. Todo ello exigirá la certificación del
técnico correspondiente.
En el caso de que la demolición se plantee como sustitución de edificación, será

preceptiva la presentación conjunta de los proyectos de demolición y de nueva
planta.
En el caso tipificado como demolición simple habrá de presentarse un compromiso

expreso por parte de la propiedad de vallado del solar generado, siguiendo las
determinaciones fijadas para el elemento de cierre por el artículo 3.02.20 de las
presentes Normas. El vallado deberá producirse en un plazo máximo de una
semana a partir de la finalización de la obra de demolición. Idéntica condición regirá
en el supuesto de demolición por razones de ruina y en todos aquellos casos en
que los proyectos de demolición y obra nueva no sean simultáneamente
presentados para solicitud de las correspondientes licencias.
En el caso de que la licencia de demolición se refiera a edificios catalogados por

este Plan General, o protegidos (calificados o inventariados) al amparo de la Ley de
Patrimonio Cultural Vasco nº 7/90 de 3 de julio (B.O.P.V. nº 157), deberá tramitarse
inexcusablemente acompañada de la licencia de acondicionamiento, conservación
o reestructuración. Si se tratare de bienes calificados o inventariados con arreglo a
la citada Ley de Patrimonio Cultural Vasco (art. 36), no procederá su derribo sin
previa declaración de ruina y autorización expresa de la Diputación Foral (y
desafectación previa por parte del órgano competente del Gobierno Vasco).

(25/11/2010)

3. Tramitaciones singulares.
a) Derribos urgentes.
Cuando la precariedad de la edificación diera lugar a una declaración de ruina

inminente, producida ésta, los propietarios podrán proceder a la demolición de la
misma previa notificación al Ayuntamiento del día y hora de la ejecución junto con
una descripción de las medidas de seguridad adoptadas sobre vías públicas e
inmuebles próximos. En los bienes calificados y/o inventariados con arreglo a la
legislación de patrimonio cultural vasco, si existiere peligro inminente (art. 36.6 de la
Ley 7/1990) la autoridad competente para declarar el estado de ruina deberá
ordenar las medidas precisas en orden a la debida seguridad pública.
b) Apeos de fincas contiguas.
Si al solicitar licencia de derribo o durante el transcurso de las obras de derribo

surge, a juicio de la propiedad o de los servicios técnicos municipales, la necesidad
de apear las fincas contiguas, el técnico director de los trabajos deberá presentar a
las autoridades municipales la documentación (memoria, planos) suficiente para
definir las características de los medios a utilizar. El técnico-director, en todo caso,
será responsable de los perjuicios ocasionados por negligencia en el
establecimiento de apeos y en la falta de precaución exigibles. Cuando estos apeos
ocupen la vía pública será necesario obtener la licencia suplementaria.
Artículo 3.02.22.- Obras auxiliares y complementarias.
1. Definiciones.
Son las que se ejecutan en el interior de los solares para adecuar previamente el
terreno a la obra de edificación, para acondicionar las porciones no edificadas al
uso regulado por la presente normativa, para realizar las subsidiarias o de apoyo a
las obras tipificadas en los tres epígrafes precedentes, caracterizados como obra
principal, siempre que supongan afecciones extrañas a los límites estrictos de la
propiedad objeto de esta licencia principal.
2. Clasificación.
Como obras auxiliares y complementarias se incluirán:
a) Vaciados.
Obras para extraer la parte del terreno bajo la rasante destinada a ser ocupada por
la edificación regulada por las presentes Normas.
b) Explanaciones.

(25/11/2010)

Obras destinadas al acondicionamiento de los terrenos sobre los que existe una
intención de actuar con prontitud.
c) Cerramientos.
- De fincas localizadas en suelo no urbanizable (fincas rústicas).
Obras destinadas al mantenimiento de las condiciones de uso previstas en el

presente Plan a la vez que se indican los límites prediales y registrales.
El cerramiento deberá realizarse con materiales que no distorsionen el paisaje

en el que han de integrarse, preferentemente de tipo vegetal y malla metálica.
La utilización de materiales de fábrica no podrá sobrepasar los 0,90 m sobre la
cota dei terreno.
- De fincas urbanas (solares).
Obras destinadas al mantenimiento de las condiciones de seguridad, salubridad y

ornato de las fincas localizadas en suelo urbano impidiendo su ocupación
incontrolada por usos no previstos en el Plan. Las características de estos
cerramientos se determinan en el epígrafe correspondiente a obras provisionales de
vallado, de las presentes Normas.
d) Acondicionamiento de espacios no edificados.
Son las obras que se ejecutan para acondicionar o dotar de instalaciones

complementarias los espacios no edificados pertenecientes a parcelas privadas.
e) Apeos y andamios.
Se entenderá por obra de apeo la dirigida al establecimiento de medidas de

seguridad paliativas de una patología constructiva que pone en peligro la
estabilidad del edificio.
La licencia para la colocación de estos elementos será preceptiva solo en aquellos

casos en que se planteen de forma independiente a la obra principal, siempre que
ésta se tipifique en cualquiera de los artículos precedentes y siempre que afecten a
vía pública. La descripción de las características del proyecto exigirá certificación
del técnico competente.
En estos casos, el paso de la vía pública deberá quedar expedito a lo largo de un

paralelepípedo de dimensiones mínimas de 2 metros de altura y 1,20 metros de
anchura, sobre el que no incidan elementos que provoquen agresión de cualquier
tipo sobre los viandantes. En el suelo de este volumen no podrán existir zanjas,
catas, pozos o cualquier otro elemento.
Los servicios técnicos municipales podrán introducir, dentro de su función de policía

de seguridad, todas las modificaciones que estimen precisas para garantizar la
estabilidad de andamios y apeos.

(25/11/2010)

No se podrá hacer uso de los andamios total o parcialmente colgados sin que
previamente hayan sido reconocidos por el director facultativo de la obra y sin que
extienda el correspondiente certificado garantizando el cumplimiento de condiciones
de seguridad, que será presentado a los servicios municipales. El visado municipal
de esta certificación será requisito previo para el comienzo de las obras.
f) Quioscos.
La colocación de quioscos o cualquier otro elemento similar que suponga ocupación

temporal de vía pública, será objeto de concesión por parte del Ayuntamiento con
las siguientes condiciones:
- La concesión tendrá carácter temporal en los términos que establezca el

Ayuntamiento.
- La colocación del quiosco exigirá la solicitud de licencia previa presentación de

la documentación que se relacione en el presente artículo.
- La solicitud de licencia exigirá la presentación de la siguiente documentación

complementaria:
- Plano actualizado a escala mínima 1:500 que indique la colocación del

quiosco.
- Plano a escala 1:50 de planta y alzados de la construcción con especificación

de materiales a utilizar así como los detalles constructivos necesarios para la
evaluación de la seguridad del elemento.
Como condiciones de la edificación será preceptivo:
- La utilización de materiales incombustibles.
- La ocupación en planta de la construcción será la que establezcan como

máxima los servicios técnicos correspondientes. La regulación de estos
elementos podrá realizarse mediante una ordenanza propia de quioscos en la
que se tipifiquen módulos y materiales a emplear.
- Si el uso a que se destina tiene relación con la manipulación de alimentos,

será necesaria la existencia de una acometida de agua potable y otra de
saneamiento a realizar por el solicitante de la concesión en los puntos que a
estos efectos sean señalados por los servicios municipales.

(25/11/2010)

Artículo 3.02.23.- Obras provisionales.
1. Definición y clasificación.
Se incluyen las así tipificadas por los servicios técnicos municipales y en su defecto
las correspondientes a sondeos o catas, instalaciones de maquinaria de obra,
publicidad con carteleras y vallados de obras y solares.
Las características que sean exigibles para estas obras serán reguladas mediante
Ordenanza municipal específica, debiéndose guardar en todo caso las condiciones
de seguridad, salubridad, y ornato exigidas por los servicios técnicos municipales.
2. Características de las obras.
En aplicación directa del artículo 98 del Reglamento de Planeamiento de la Ley del

Suelo, cualquier elemento a instalar, tanto en suelo urbano y urbanizable como no
urbanizable, habrá de adaptarse al ambiente en que estuviera situado. Los servicios
técnicos municipales velarán por que cualquiera de los elementos regulados en el
presente epígrafe no desfiguren la armonía o perspectiva del paisaje y, a tal efecto,
podrán exigir de los solicitantes de estas licencias la presentación de
documentación fotográfica de estado actual y composición con los elementos
añadidos objeto de licencia, para poder evaluar si las características propuestas
son las idóneas y en caso contrario proponer las medidas para su mejor adaptación
al paisaje tanto real como urbano.
En el caso de obras de vallado de solares y obras, éstas deberán cumplir las

siguientes condiciones:
- Tendrán una altura mínima de 2 metros, ofreciendo un paramento continuo sin

hueco alguno ni discontinuidades del material que fomenten su pronto
deterioro y acceso o vistas al interior de la obra o solar.
- También se evitará la utilización de elementos o materiales rugosos o

punzantes que puedan suponer peligro físico para el viandante.
- Se admitirá la colocación de materiales de fábrica o provisionales, tales como

fibrocemento, madera, chapas metálicas, etc., bien autoportantes o anclados
convenientemente a la estructura, que deberán diseñarse para que soporten
un empuje de viento de 100 Km./h. con presión en una cara y succión en la
opuesta, además de cumplir las condiciones de estabilidad constructiva
suficientes para su adecuada seguridad.
- Si la valla fuera a colocarse como protección de obra, deberá hacerse a una

distancia de 0,80 ml de la alineación oficial coincidente con la línea de fachada
y deberá mantenerse hasta la completa terminación de la construcción.
- En el caso de que la ocupación de la acera pública por la valla dé lugar a un

paso peatonal inferior a 1 metro, el solicitante de la licencia deberá construir un

(25/11/2010)

suplemento provisional de acera de tal forma que ésta disponga de un paso

mínimo de 1,50 metros y de fácil desagüe. Habrán de colocarse
convenientemente señales indicativas de la disminución de sección de
calzada.
- La valla, como cerramiento de solar, dispondrá de un hueco enrejado que

permita fácilmente el control municipal de las condiciones de la finca, así como
de una puerta correctamente ajustada que impida el paso de personas o
animales. La llave de esta puerta deberá ponerse a disposición de los servicios
municipales.

(25/11/2010)

Apartado 6: Licencias de Actividad y Obras de Industrias y Actividades Clasificadas (Ley 3/1998, de 27 de
febrero, general de protección del medio ambiente del País Vasco)
Apartado 6. Licencias de Actividad y Obras de Industrias y Actividades

Clasificadas (Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de protección del medio
ambiente del País Vasco).
Artículo 3.02.24.- Disposiciones Generales.
1. La instalación de cualquier uso o actividad clasificada, distinto del residencial,

dentro del término municipal, con independencia de la clase de suelo donde se
pretenda ubicar, estará sometida a la previa concesión de licencia municipal. El
acto de concesión de licencia será preceptivo en los siguientes supuestos:
a) Primera ocupación del local o edificio.
b) Cambio del uso existente, con independencia de la necesidad de modificación

de las instalaciones existentes.
2. La licencia de actividad tendrá carácter simultáneo a la licencia de obras en el

caso de que ésta sea necesaria y exigible.
En el caso de que no sea necesaria la de obras, la de actividad tendrá el carácter

de principal en tanto que única.
En ambos supuestos el otorgamiento de la licencia será único.
Artículo 3.02.25.- Procedimiento.
1. Presentación en el Departamento competente del Ayuntamiento en materia de

Medio Ambiente de la solicitud de licencia en impreso normalizado al efecto, al que
se acompañará la documentación que se relaciona a continuación y que, en todo
caso, tendrá el carácter de máxima exigible:
a) Plano actualizado de situación del inmueble objeto de la solicitud de licencia,

a escala mínima 1:1000.
b) Cédula urbanística.
c) Documentación (memoria y planos) descriptiva de las características del

inmueble donde se ha de desarrollar la actividad sometida a licencia con
referencia explícita al cumplimiento de:
- Condiciones de los usos global y pormenorizado definidas en la presente

normativa para las categorías correspondientes.
- En el caso de que se trate de actividades clasificables en el uso global

productivo habrá de hacerse referencia expresa a la ordenanza municipal de
actividades donde se establece el régimen general de compatibilidades en
categorías.

(25/11/2010)

Apartado 6: Licencias de Actividad y Obras de Industrias y Actividades Clasificadas (Ley 3/1998, de 27 de
febrero, general de protección del medio ambiente del País Vasco)
− Condiciones definidas en el Cuadro de Estándares Limitadores de la Actividad

por Categorías, fijado en el Título V de las presentes Normas.
− Régimen de compatibilidades por localización urbanística de la actividad, fijado

en la ordenanza de Usos y Edificación correspondiente.
− Normativa sectorial vigente de obligado cumplimiento relativa al uso

pormenorizado en que se incluya la actividad.
2. Las solicitudes de licencia para el ejercicio de actividades clasificadas se

tramitarán como sigue:
a) En el caso de que se requiera informe de medidas correctoras, el

Departamento procederá a solicitarlo. Una vez emitido, procederá según los
epígrafes b) o c) según sea el supuesto.
b) En el supuesto de no ser necesaria la licencia de obras, el Departamento

competente en materia de Medio Ambiente, procederá a notificar al solicitante
personalizadamente la denegación o concesión de la licencia de actividad, incluidas
las medidas correctoras oportunas.
c) En el supuesto de necesitar licencia de obras, e informada favorablemente

la solicitud por el Departamento competente en materia de Medio Ambiente, se
procederá a comunicar, en su caso, al solicitante tal necesidad, con las medidas
correctoras a que haya lugar, al objeto de que procedan a la solicitud de la
correspondiente licencia de obras, a la vez que el expediente, en unión del informe
favorable, pasará a los servicios técnicos pertinentes en la concesión de estas
licencias.
Una vez presentada la solicitud de licencia de obras con arreglo a las

especificaciones de los Apartados 1, 2 y 5 del Capítulo 2 del Título III de estas
Normas, se procederá a su otorgamiento o denegación con el carácter en ambos
casos de licencia única de actividad y de obras, sin que puedan considerarse actos
administrativos independientes.
3. En cualquier caso podrá solicitarse y concederse si se ajusta a derecho licencia

de obras independiente de la de actividad, si el propietario declara expresamente la
inexistencia de uso previsto o si se produce en referencia a un uso ya autorizado,
que presenta condiciones que la hacen acreedor a la concesión de licencia en
cumplimiento de la vigente normativa de actividades y usos.

(25/11/2010)

Apartado 7: Licencia de Apertura (actividades clasificadas según la Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de
protección del medio ambiente del País Vasco) y de Primera Ocupación
Apartado 7. Licencia de Apertura (actividades clasificadas según la Ley

3/1998, de 27 de febrero, general de protección del medio ambiente del País
Vasco) y de Primera Ocupación.
Artículo 3.02.26.- Supuestos de aplicación y objeto.
1. Todas aquellas obras de edificación tanto de nueva planta como a realizar sobre
construcciones existentes que impliquen la creación o modificación de las
condiciones de habitabilidad o instalación de parte o de la totalidad de un edificio
exigirán, previa su ocupación, la solicitud y correspondiente otorgamiento de la
licencia de apertura y primera ocupación.
2. Esta licencia comprobará la adecuación de la obra terminada a las condiciones

establecidas en la licencia de actividad y obras a la vez que recogerá las
prescripciones mínimas obligatorias en que se concreta el deber de conservación
del edificio.
1. La licencia de apertura y primera ocupación se solicitará por los propietarios del

inmueble objeto de licencia de obra, una vez terminada ésta, en impreso
normalizado que a tal efecto dispondrán los servicios municipales correspondientes.
El impreso, en el que se determinará la referencia de la licencia de instalación y

obras se acompañará de un plano actualizado de situación a escala 1:1000.
2. Una vez solicitada la licencia, los servicios técnicos municipales notificarán al

propietario del inmueble fecha y hora en que será girada visita de inspección de la
obra. Transcurrida ésta sin comparecencia del propietario o representante legal
podrá ser propuesta la denegación de la licencia.
3. La licencia de apertura y primera ocupación será documentación preceptiva que

solicitarán las compañías suministradoras de servicios a los inmuebles,
previamente a la formulación de contratos de abastecimiento a los mismos.
4. En cualquier caso podrá solicitarse y concederse, si se ajusta a derecho, licencia

de primera ocupación independientemente de la de apertura, si el propietario se
compromete expresamente a no proceder al inicio de la actividad sin la previa
solicitud, y concesión en su caso, de la pertinente licencia de apertura. La
concesión de la primera en su momento no prejuzga en ningún caso la de la
segunda en un momento posterior.
Artículo 3.02.28.- Fiscalización y responsabilidades.
1. El Ayuntamiento podrá inspeccionar periódicamente la adecuación de la

instalación u obra a las condiciones de la licencia de apertura y primera ocupación.

(25/11/2010)

Apartado 7: Licencia de Apertura (actividades clasificadas según la Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de
protección del medio ambiente del País Vasco) y de Primera Ocupación
2. El incumplimiento de la adecuación o la inexistencia de esta licencia será

considerado infracción urbanística. Se considerará a estos efectos como infractor
tanto al ocupante como a la empresa suministradora.

(25/11/2010)

Apartado 8: Autorización para el ejercicio de Actividades recogidas en el Decreto 165/99, de 9 de marzo, por el
que se establece la relación de actividades exentas de la obtención de licencia de actividad prevista
en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de protección del medio ambiente del País Vasco
Apartado 8. Autorización para el ejercicio de Actividades recogidas en el

Decreto 165/99, de 9 de marzo, por el que se establece la relación de
actividades exentas de la obtención de licencia de actividad prevista en la Ley
3/1998, de 27 de febrero, general de protección del medio ambiente en el País
Vasco.
Artículo 3.02.29.- Solicitud y documentación.
Para la realización de cualquiera de las actividades recogidas en el Decreto 165/99,

de 9 de marzo, por el que se establece la relación de actividades exentas de la
obtención de la licencia de actividad prevista en la Ley 3/1998, de 27 de febrero,
General de Protección del Medio Ambiente del País Vasco, será necesaria la
presentación en el Ayuntamiento de la correspondiente solicitud junto con la
documentación exigida en el indicado Decreto y la acreditación de la representación
con que se actúa, en su caso.
Artículo 3.02.30.- Notificación a los vecinos inmediatos.
Estudiada dicha documentación, cumplido, en su caso, el requerimiento de

subsanación de la falta de la documentación necesaria e informada la personal a
los vecinos inmediatos al lugar donde las actividades se hayan de emplazar, con un
plazo de 10 días para la formulación de alegaciones.
Artículo 3.02.31.- Medidas complementarias.
El Ayuntamiento, a la vista de los informes técnicos necesarios y de las alegaciones

que, en su caso, se hayan realizado, impondrá las medidas complementarias
exigibles para el ejercicio de las actividades de que se trate. Dichas medidas se
incorporarán a la autorización de actividad exenta.
Artículo 3.02.32.- Autorización de actividad exenta.
La autorización de actividad exenta faculta para el ejercicio de la actividad de que

se trate, sin perjuicio de que dicha actividad requiera de las licencias de obras y de
primera ocupación.
Artículo 3.02.33.- Autorización de actividad exenta y licencia de obras.
En caso de ser necesaria la realización de obras, la autorización de actividad

exenta y la licencia de obras se concederán en un único acto, sin perjuicio de la
aplicación de lo establecido en el párrafo 3 del artículo 3.02.25, referido a las
actividades exentas.
Artículo 3.02.34.- Comunicación de la adecuación de las actividades.
Las personas titulares de la actividad deberán comunicar al Ayuntamiento la

adecuación de sus instalaciones a la documentación presentada y a las medidas

(25/11/2010)

Apartado 8: Autorización para el ejercicio de Actividades recogidas en el Decreto 165/99, de 9 de marzo, por el
que se establece la relación de actividades exentas de la obtención de licencia de actividad prevista
en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, general de protección del medio ambiente del País Vasco
complementarias que, en su caso, se hubieran exigido, adjuntando a tal fin las

certificaciones técnicas necesarias.
Artículo 3.02.35.- Comprobación municipal.
El Ayuntamiento efectuará las comprobaciones necesarias para acreditar la

adecuación antedicha, lo que quedará reflejado en la correspondiente acta de
comprobación. Si esta es favorable, se dará traslado del resultado de la misma a
los interesados y, si no lo es, se actuará de acuerdo con lo establecido en la Ley
3/98, de 27 de febrero, incoando los correspondientes expedientes de
requerimiento, sancionador y/o de clausura de la actividad.
Artículo 3.02.36.- Transmisión de la autorización de actividad exenta.
1. La autorización de actividad exenta será transmisible, debiendo ser notificada su

transmisión al Ayuntamiento en el plazo de quince días desde la misma, a efectos
de proceder al cambio de titularidad. En cualquier caso y si se hubiera producido
dicha transmisión sin la notificación correspondiente, quedarán ambos, transmitente
y adquirente, sujetos a todas las responsabilidades que se deriven para el/la titular.
2. Para tramitar el cambio de titularidad se deberá presentar el documento de

transmisión de la misma firmado por ambas partes, el/la transmitente y el/la
adquirente, acompañado de copia del DNI o documentación equivalente de los
mismos y/o, en su caso, la acreditación de la representación con que se actúa, así
como declaración del nuevo titular de no haberse producido modificación de la
actividad ni de las instalaciones, y que se mantienen las condiciones recogidas en
la autorización de actividad exenta. Comprobada la legalidad de la transmisión y
cumplido, en su caso, el requerimiento de subsanación de la falta de la
documentación necesaria, se procederá a realizar el cambio de titularidad de la
autorización.
3. Los Servicios Técnicos girarán visita de inspección con el objeto de comprobar la

adecuación de las instalaciones a la autorización de actividad exenta.
4. En el caso de que resulte necesaria la aportación de documentación técnica, se

le requerirá al/a la titular la presentación de la misma.

(25/11/2010)

Apartado 9: Comunicación previa para el ejercicio de actividades que no tienen la condición de molestas,
insalubres, nocivas y peligrosas incluidas en el Anexo.
Apartado 9.- Comunicación previa para el ejercicio de actividades que no

tienen la condición de molestas, insalubres, nocivas y peligrosas incluidas en
el Anexo.
Artículo 3.02.37.- Objeto.
Es objeto de este apartado, regular el procedimiento de comunicación previa al

ejercicio de las actividades que se relacionan en el Anexo.
A los efectos de la regulación contenida en el presente apartado, se entenderá por

comunicación previa aquel documento mediante el que los interesados ponen en
conocimiento de la Administración Municipal sus datos identificativos y demás
documentación exigible para el inicio de una actividad, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 70.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común y en el articulo 3.02.39 de esta regulación.
Artículo 3.02.38.- Ámbito de aplicación.
El procedimiento que se regula en este apartado será de aplicación para el ejercicio

de actividades de carácter inocuo incluidas en el Anexo.
Concretamente se incluyen las siguientes actuaciones:
1. Apertura de actividades.
Instalación, ampliación o modificación de las actividades incluidas en el Anexo de

este apartado, siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:
a) Que el local se encuentre en las condiciones reales de funcionamiento al tiempo

de presentar la comunicación previa por no precisar de la ejecución de obra alguna
para el ejercicio de la actividad.
b) Que la actividad de que se trate esté dentro de un uso permitido o tolerado, de
acuerdo con las normas urbanísticas del Plan General.
c) Que no funcionen en horario nocturno, entendiendo como tal el comprendido
entre las 22,00 y las 8,00 horas.
d) Que no puedan considerarse como actividad clasificada incluida en la Ley
3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio Ambiente del País
Vasco, ni deba tramitarse según el procedimiento regulado en el Decreto 165/1999,
de 9 de marzo, por tratarse de actividades que no precisan de medidas correctoras
por afecciones medioambientales.
e) Que pertenezcan además a alguno de los tipos de actividades del Anexo.
2. Cambios de titularidad de la actividad.
Cambio de titularidad de la actividad autorizada por la licencia o comunicación

previa anterior que no implique ampliación ni cambio de actividad.

(25/11/2010)

Artículo 3.02.39.- Requisitos documentales y técnicos.
1. Con carácter general, para todos los supuestos:
a) La comunicación previa deberá efectuarse en modelo de impreso elaborado al

efecto por el Ayuntamiento, debidamente cumplimentado y acompañado de toda la
documentación exigible.
b) En el caso de que el solicitante actúe mediante representante, deberá aportarse
el documento acreditativo de la representación y la fotocopia del Documento
Nacional de Identidad o Tarjeta de Identificación Fiscal del representado, según
éste sea persona física o jurídica.
2. Con carácter especial para los siguientes supuestos:
2.1. Apertura de actividades.
En caso de las actividades que se relacionan en el Anexo, la comunicación previa,

deberá ir acompañada, como mínimo, de los siguientes documentos:
a) Documento firmado por técnico competente que incluya al menos lo siguiente:
• Memoria descriptiva del local en la que consten las características constructivas y

de distribución del mismo así como las instalaciones existentes (ventiladores, aire
acondicionado, compresores, cámaras frigoríficas, etc.).Se describirá además de
forma detallada la actividad que se vaya a desarrollar, su horario y niveles de ruidos
y vibraciones previstos, que se ajustarán a la ordenanza municipal correspondiente.
• Justificación urbanística relativa a la adecuación de la nueva actividad al régimen
de compatibilidad de usos que corresponda en función de la categoría, situación y
ordenanza aplicable.
• Justificación del cumplimiento de las medidas higiénico–sanitarias mínimas
exigibles para el uso previsto según el vigente Plan General de Ordenación Urbana,
así como por las ordenanzas particulares que fuesen aplicables. Se definirá el
número y disposición de los aseos necesarios, así como el sistema de ventilación
previsto para todas las dependencias del local, natural o forzada según proceda.
• Justificación del cumplimiento de las exigencias básicas de seguridad en caso de
incendio establecidas en los documentos básicos DB-SI y DB-SUA del Código
Técnico de la Edificación en aquellos supuestos de cambio de uso que puedan
afectar a las condiciones de seguridad definidas en el documento anterior y en
todas las nuevas implantaciones de actividades.
• Planos acotados y a escala de emplazamiento (E:1:500), planta y sección
(E:1:100) en los que se reflejen las dimensiones y características del local, así
como la ubicación de los medios de protección contra incendios previstos.
• Fotografías en color del establecimiento, debidamente fechadas (interior y
exterior).
b) Copia del contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra

incendios firmado con empresa mantenedora autorizada conforme a los artículos 13
y 19 del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.

(25/11/2010)

2.2. Cambios de titularidad de la actividad.
En caso de cambios de titularidad de las actividades que se relacionan en el Anexo,

la comunicación previa, deberá ir acompañada, como mínimo, de los siguientes
documentos:
a) Escrito de cesión de la titularidad de la actividad suscrito por el antiguo y nuevo

titular.
b) Declaración del nuevo titular en la que se señale que no ha habido modificación
de la actividad ni de sus instalaciones, y que se mantienen las condiciones
recogidas en la licencia o comunicación previa anterior.
c) Copia del contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra
incendios firmado con empresa mantenedora autorizada conforme a los artículos 13
y 19 del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, a nombre del
nuevo titular.
d) Cuando la licencia de apertura que se pretende transmitir sea anterior a 1981,
deberá presentarse documento firmado por técnico competente que en el que
justifique el cumplimiento de las exigencias básicas de seguridad en caso de
incendio establecidas en los documentos básicos DB-SI y DB-SUA del Código
Técnico de la Edificación.
Artículo 3.02.40.- Visado.
El documento firmado por técnico competente al que se refiere el artículo anterior

deberá estar visado por su correspondiente Colegio Profesional de acuerdo con las
previsiones de la normativa vigente en el momento de presentarse la comunicación
previa.
La tramitación de las comunicaciones previas deberá ajustarse al siguiente

procedimiento:
1. El titular o promotor de la actividad efectuará la comunicación previa en modelo

de impreso elaborado al efecto por el Ayuntamiento, debidamente cumplimentado y
acompañado de toda la documentación exigida en el artículo 3.02.39.
2. Los Servicios Municipales, recibida la comunicación y la documentación que le

acompañe, las examinarán a fin de comprobar las siguientes circunstancias:
a) Que la documentación se ha presentado de modo completo.

b) Que la actividad que se pretende desarrollar, es de las sujetas al procedimiento
de comunicación previa.
3. Si del resultado del examen anterior, se comprobara que la comunicación previa

no reúne los requisitos del artículo 70.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

(25/11/2010)

Administrativo Común, ni va acompañada de toda la documentación exigida en el

artículo 3.02.39, el Ayuntamiento en el mismo acto le comunicará al titular o
promotor que se abstenga de iniciar la actividad y le requerirá para que proceda a
su subsanación en un plazo no superior a diez días.
4. Si tras el examen de la documentación se comprobara que la actividad a

desarrollar no está incluida en el ámbito de aplicación de este apartado, el
Ayuntamiento en el mismo acto comunicará al titular o promotor que se abstenga de
iniciar la actividad y le requerirá para que solicite la pertinente licencia o
autorización conforme al procedimiento correspondiente.
5. Cuando la actividad no sea conforme con la normativa aplicable, el Ayuntamiento

en el mismo acto comunicará al titular o promotor dicha circunstancia, así como que
se abstenga de iniciar la actividad, pudiendo ordenar asimismo el cese de la
actividad en el caso de que ésta ya se hubiere iniciado, todo ello sin perjuicio de las
potestades que en general corresponden a la Administración Municipal en lo
relativo a la comprobación e inspección de actividades.
6. Cuando la comunicación previa se adecue al ordenamiento jurídico y a las

prescripciones de la presente apartado, desde su presentación podrá ejercerse la
actividad de que se trate.
Artículo 3.02.42.- Efectos de la comunicación previa.
No surtirán efecto las comunicaciones previas con la documentación incorrecta,

incompleta o errónea.
La comunicación previa no otorga cobertura al ejercicio de actividades no

comprendidas dentro de su ámbito de aplicación.
En ningún caso la comunicación previa autoriza el ejercicio de actividades en contra

de la legislación o del planeamiento urbanístico.
La comunicación previa se presentará en el Ayuntamiento una vez acabadas las

obras e instalaciones, las cuales deberán estar amparadas en la licencia urbanística
correspondiente.
Las comunicaciones previas acompañadas de la documentación completa

permitirán el inicio de la actividad desde el día de su presentación, sin perjuicio de
las facultades de comprobación, control e inspección que tenga atribuidas la
Administración Municipal.
Las comunicaciones previas de cambio de titularidad de la actividad deberán ir

firmadas por el antiguo y nuevo titular, sin lo cual ambos quedarán sujetos a las
responsabilidades derivadas del ejercicio de dicha actividad.
Los titulares de las actividades deben ajustarse a las condiciones indicadas en la

comunicación y garantizar que los establecimientos y las instalaciones reúnen las

(25/11/2010)

condiciones de tranquilidad, seguridad, salubridad y otras exigidas por las

ordenanzas municipales, los planes urbanísticos y sectoriales y el ordenamiento
jurídico, estatal o autonómico, que les sea de aplicación.
La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato,

manifestación o documento que se acompañe o incorpore a una comunicación
previa, o la no presentación ante la Administración Municipal de la comunicación
previa, determinará la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad
desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las
responsabilidades, penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar.
Artículo 3.02.43.- Consulta previa.
Con carácter previo al inicio del procedimiento contemplado en el artículo 3.02.41 y

en la solicitud correspondiente, el interesado puede pedir la comprobación relativa a
la inclusión de la actividad proyectada, o de la modificación, ampliación o reforma
de la misma, en el Anexo de la presente regulación.
Artículo 3.02.44.- Régimen de control e inspección municipal.
El interesado deberá tener a disposición de los servicios municipales copia de la

comunicación previa registrada, facilitando el acceso a la actividad al personal de
dichos servicios, para inspecciones y comprobaciones.
Los servicios técnicos municipales llevarán a cabo las funciones inspectoras que les
otorga la legislación vigente, a fin de comprobar e investigar el cumplimiento de la
legislación urbanística.
A tal efecto dispondrán de las facultades y funciones reguladas en los artículos 217
y 218 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
Artículo 3.02.45.- Cese de la actividad.
El ayuntamiento podrá verificar en cualquier momento la concurrencia de los

requisitos exigidos y podrá ordenar, mediante resolución motivada, el cese de la
actividad cuando no se ajuste a lo requerido.
Artículo 3.02.46.- Infracciones y sanciones.
En todo lo relativo a las infracciones cometidas como consecuencia de las

actividades puestas en conocimiento de la Administración municipal mediante el
acto de comunicación previa, así como su calificación y las sanciones que puedan
imponerse, se estará a lo dispuesto por la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo.

(25/11/2010)

ANEXO
LISTADO DE ACTIVIDADES SUJETAS A COMUNICACIÓN PREVIA
Las actividades incluidas en este anexo deberán cumplir todas las condiciones
especificadas en el grupo en el que se encuadren para que se consideren
actividades sujetas a comunicación previa.
OFICINAS, AGENCIAS DE VIAJE, AGENCIAS INMOBILIARIAS Y DE SEGUROS
− Superficie útil < 500 m2

− Carga de fuego < 100 Mcal/m2
− Horario: de 08:00 a 22:00 horas
− Con instalación de climatización para un volumen < 500 m3
DESPACHOS PROFESIONALES ASIMILABLES A OFICINAS
− Sin equipamiento electromecánico, o, con equipamiento electromecánico cuyas

características no justifiquen su clasificación como actividad exenta
− Superficie útil<500 m2
− Carga de fuego<100 Mcal/m2
COMERCIO EN GENERAL
− Con almacenamiento de productos peligrosos y/o inflamables < 40 Kg
− Excepto comercio de animales vivos
COMERCIOS DE ALIMENTACIÓN SIN MANIPULACIÓN

− Con almacenamiento frigorífico para un Volumen < 15 m3
− Inexistencia de Sala de Compresores
Algunos ejemplos de estas actividades son ultramarinos, fruterías, panaderías (sólo

venta), charcuterías, productos envasados, tiendas de golosinas, etc.
ALMACENES

(25/11/2010)


Están excluidos los almacenes de productos químicos, fitosanitarios, pinturas,

explosivos de artificio, caucho, plástico, combustibles sólidos, líquidos o gaseosos
y/o productos peligrosos.
PELUQUERÍAS Y SALONES DE BELLEZA
− Con almacenamiento de productos peligrosos y/o inflamables < 40 Kg.
− Carezcan de cualquier tipo de tratamiento láser o con luz pulsada, piercing,
solarium, micropigmentación y tatuaje
SALAS DE MASAJE Y/O REHABILITACIÓN MANUAL (FISIOTERAPEUTAS)
DEPÓSITOS DE COMBUSTIBLES
Combustibles líquidos y/o gaseosos privados hasta 999 l de almacenamiento.
FOTO-COPISTERÍAS
− Con instalación de climatización para un volumen < 500 m³”

(25/11/2010)

Sección 2ª Regímenes Especiales.
Sección 2ª: Regímenes Especiales.
1. En el supuesto de que razones de urgencia o de excepcional interés público así

lo exigieran, los actos de edificación y uso del suelo promovidos por órganos de
administraciones públicas o entidades de derecho público que administren bienes
de aquéllas, estarán sujetos a licencia si así se requiere por la legislación aplicable,
según se establece en el artículo 244 de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992.
(B.O.E. número 156)
2. Igualmente quedarán sometidos a régimen especial de licencias las instalaciones

en suelo no urbanizable que puedan acogerse al régimen establecido en el artículo
20.2 de la Ley 6/1998 y en el artículo 44 del Reglamento de Gestión Urbanística,
así como todas aquellas que por su naturaleza o ubicación estén sometidas a
regímenes sectoriales específicos según se regula en los artículos 4.06.04 y
4.06.05 de las presentes Normas Urbanísticas.

(25/11/2010)

Sección 3ª Concesión, suspensión, renovación, anulación, caducidad, prórrogas, modificación y transmisión de
las licencias, autorizaciones y comunicaciones previas,
Sección 3ª: Concesión, suspensión, renovación, anulación, caducidad,

prórrogas, modificación y transmisión de las licencias, autorizaciones y
comunicaciones previas.
Artículo 3.02.48.- Concesión.
1. Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de

propiedad y sin perjuicio del de terceros. No podrán ser invocadas éstas para
excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en la que hubieren incurrido los
beneficiarios en el ejercicio de sus actividades.
2. Las licencias relativas a las condiciones de obra o actividad tendrán vigencia

mientras subsistan aquéllas.
3. Las licencias referentes a actividades personales podrán limitarse a plazo

determinado.
4. Las actividades autorizadas sobre bienes de dominio público habrán de ser

desarrolladas personalmente por los titulares de aquéllas y no mediante
representación por un tercero, salvo que en la propia autorización o en acto
posterior se señale o permita. Cuando se permitiere la representación, el que la
ejerciere deberá reunir las cualidades necesarias para conseguir por sí mismo una
licencia.
Artículo 3.02.49.- Suspensión y Revocación.
1. Las licencias quedarán sin efecto si se incumpliesen las condiciones a que

estuvieren subordinadas.
2. Las licencias podrán ser revocadas cuando desaparezcan las circunstancias que
motivaron su otorgamiento o sobrevengan otras que, de haber existido a la sazón,
habrían justificado su denegación.
3. El Ayuntamiento podrá disponer la suspensión de los efectos de una licencia y

orden de ejecución, cualquiera que sea su tipo, cuando su contenido constituya
manifiestamente una infracción urbanística grave a juicio de los servicios técnicos
municipales, según lo que se establece en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, la
Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común y el Real Decreto Legislativo 2/2008, por el
que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo.

(25/11/2010)

Artículo 3.02.50.- Anulación.
Las licencias serán anuladas cuando resultasen otorgadas erróneamente, con la

obligación de restituir el orden infringido.
Artículo 3.02.51.- Caducidad y Prórrogas.
1. Las licencias de obra se declararán caducadas:
a) Por el transcurso de seis meses, contados a partir de la fecha de concesión

sin haber dado comienzo las obras, o cuando comenzadas fuesen
interrumpidas durante un periodo igual o superior al expresado.
La no realización de las obras a un ritmo normal, podrá ser considerada como

interrupción no expresa y habilitará al Ayuntamiento para, previo informe
favorable de los servicios técnicos correspondientes, dictar la caducidad de la
licencia en expediente en el que se garantizará la audiencia del o los
afectados.
El plazo de vigencia de la licencia podrá ser prorrogado por un tiempo máximo

igual al inicial a petición del solicitante previa su justificación, y por una sola
vez.
b) Por el transcurso del plazo señalado en la licencia para la terminación de

las obras.
Esta caducidad no producirá efectos si obedece a probada fuerza mayor o

mandato de autoridad competente, circunstancias que antes de producirse la
fecha de terminación, habrán de acreditarse fehacientemente.
2. Las licencias de actividad clasificada se declararán caducadas, previa audiencia

del interesado/a, por la no solicitud de la licencia de obras, en su caso, o de la
licencia de apertura, en el plazo de un año desde la notificación de la concesión de
dicha licencia de actividad, salvo que sea por causa no imputable a su titular.
3. Las licencias de apertura de actividad clasificada se declararán caducadas,

previa audiencia del interesado/a, por el no ejercicio continuado de la actividad
durante el plazo de un año, salvo que existan obras, en cuyo caso se estará a lo
establecido en los párrafos anteriores, o causa de fuerza mayor.
Esta caducidad llevará implícita la de la licencia de actividad
4. Las autorizaciones de actividades exentas (recogidas en el Decreto 165/1999, de

9 de marzo) se declararán caducadas y sin efecto, previa audiencia del
interesado/a, por el no ejercicio continuado de la actividad durante un plazo de seis
meses, salvo que existan obras o causa de fuerza mayor.

(25/11/2010)

5. El derecho al ejercicio de la actividad reconocido mediante la comunicación

previa, se declarará caducado por causa imputable al titular, previa audiencia al
mismo, en los siguientes casos:
a) Cuando transcurran seis meses desde la presentación de la comunicación

previa sin que se haya iniciado la actividad.
b) Por el cese efectivo de la actividad durante un período continuado de seis
meses.
Artículo 3.02.52.- Modificación.
Si durante el transcurso de la obra o instalación objeto de licencia se produjera

cualquier tipo de modificación, cualitativa o cuantitativa, los solicitantes habrán de
presentar previamente a su ejecución documentos aclaratorios de los términos
modificados (memoria y planos) que los servicios técnicos podrán justificadamente
aceptar o denegar, a la vista de su ajuste a las normas técnicas exigibles. De ser
positivo este trámite, los solicitantes habrán de presentar previo al volante final de
obra un proyecto refundido en las condiciones establecidas en el artículo 3.02.17 de
las presentes Normas de tramitación de licencias.
Artículo 3.02.53.- Transmisión.
Las licencias relativas a las condiciones de una obra, proyecto, instalación o

servicio serán transferibles a lo largo de su período de vigencia siempre que
durante el plazo transcurrido desde su otorgamiento no hubiesen variado las
circunstancias urbanísticas que regulaban su concesión.
El antiguo y el nuevo solicitante deberán comunicarlo por escrito a la Corporación,
sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivasen
para el titular. Esta comunicación deberá realizarse con una antelación de cinco
días previos al comienzo de las obras.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 3: ÓRDENES DE EJECUCIÓN
CAPÍTULO 3:
ÓRDENES DE EJECUCIÓN.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 3: ÓRDENES DE EJECUCIÓN
CAPÍTULO 3: ÓRDENES DE EJECUCIÓN.
En el ejercicio de la función de policía que los Ayuntamientos tienen encomendada

y con objeto de velar por el cumplimiento del presente Plan General y su desarrollo,
se establece:
a) Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, instalaciones, edificaciones y

carteles, deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y
ornato público según se definen en las presentes Normas.
b) El Ayuntamiento ordenará la ejecución de las obras reguladas en el párrafo

precedente de no ser diligentemente cumplidas por sus propietarios.
c) El incumplimiento de las órdenes de ejecución habilitará al Ayuntamiento

para la ejecución subsidiaria de las obras a que diera lugar la orden, con
independencia del expediente sancionador a que diera lugar la infracción, a
tenor de lo dispuesto en el artículo 10 del Reglamento de Disciplina
Urbanística y siguiendo el procedimiento previsto en la Ley de Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común (Ley 30/1992 -B.O.E. número 285-).

(25/11/2010)

CAPÍTULO 4: FOMENTO DE LA EDIFICACIÓN
CAPÍTULO 4:
FOMENTO DE LA EDIFICACIÓN.

(25/11/2010)

Apartado 1: Plazos de Edificación y Enajenación Forzosa de Propiedades
CAPÍTULO 4: FOMENTO DE LA EDIFICACIÓN.
Apartado 1. Plazos de Edificación y Enajenación Forzosa de Propiedades.
El propietario del suelo con destino urbano deberá emprender la edificación dentro
del plazo fijado en el Plan:
- En suelo urbano el plazo será de dos años desde que la parcela merezca la
calificación de solar según se define en las presentes normas.
- En suelo urbanizable el plazo será el que determine el Plan Parcial en cada

caso y que nunca podrá ser superior a tres años desde la recepción
provisional de las obras que integren la urbanización básica del polígono.
Artículo 3.04.02.- Ámbitos de aplicación.
1. Se incluirán en el Registro Municipal de Solares todos aquellos terrenos y

edificaciones incursos en el incumplimiento de los deberes legalmente establecidos
siempre que sean así declarados en expediente administrativo previa audiencia del
interesado o interesados.
2.- Las edificaciones ruinosas e inadecuadas se incluirán también en el

Registro Municipal de Solares.
A tal efecto, las edificaciones declaradas en ruina se inscribirán en el

mencionado Registro Municipal de Solares, debiendo ser sustituidas o rehabilitadas
conforme a las previsiones del planeamiento, en el plazo establecido en el artículo
anterior. Agotados dichos plazos sin que el particular solicite licencia, la
Administración declarará la aplicación del régimen de venta forzosa con fijación del
valor correspondiente del inmueble.
Asimismo, el apartado anterior se aplicará a las edificaciones inadecuadas,

entendiendo por tales aquellas que estén destinadas en más de un cincuenta por
ciento de la superficie construida a un uso urbanístico contrario al establecido en el
planeamiento.
La declaración de edificación ruinosa o inadecuada y el consiguiente acuerdo

de inclusión en el "Registro Municipal de Solares y Terrenos sin Urbanizar" se
harán constar en el Registro de la Propiedad, en virtud de certificación que
transcribirá literalmente el acuerdo, expedida por la secretaría del Excmo.
Ayuntamiento. Asimismo, se harán constar los acuerdos declarativos de la situación
de venta forzosa.
3. Los plazos señalados para la edificación no se alterarán aunque durante

los mismos se efectúen varias transmisiones de dominio.

(25/11/2010)

Apartado 1: Plazos de Edificación y Enajenación Forzosa de Propiedades
Artículo 3.04.03.- Registro Municipal de Solares .
1. La inclusión de una finca en el Registro Municipal de Solares implicará la

iniciación del expediente de valoración, cuyo resultado final se hará constar en el
mismo Registro.
2. La dinámica de enajenación de las fincas incluidas en el citado Registro así

como el procedimiento a seguir, será el establecido por la Ley del Suelo de 1992 en
su artículo 232, el Reglamento de Edificación Forzosa (Decreto 635/1964 de 5 de
marzo -B.O.E. núm. 73- en su parte en vigor) y/o demás disposiciones que puedan
complementar o suplir a las referidas.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 5: DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA
CAPÍTULO 5:
DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA.

(25/11/2010)

Sección 1ª: Mantenimiento y Conservación
Apartado 1: Deberes Generales de Conservación de los Bienes Inmuebles
CAPÍTULO 5: DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA.
Sección 1ª: Mantenimiento y Conservación.
Apartado 1 Deberes Generales de Conservación de los Bienes Inmuebles.
Artículo 3.05.01.- Obligación de conservar.
En aplicación del artículo 245 de la Ley del Suelo de 1992, del artículo 10 de su
Reglamento de Disciplina Urbanística y de la labor de policía encomendada a los
Ayuntamientos, los propietarios de terrenos, urbanizaciones, instalaciones,
edificaciones y carteles, deberán mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato públicos.
Artículo 3.05.02.- Contenido general del deber de conservación.
1. Se consideran contenidas en el deber de conservación:
a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los

terrenos, urbanizaciones particulares, edificios, carteles e instalaciones de toda
clase en las condiciones particulares que les sean propias en orden a su
seguridad, salubridad y ornato públicos. En tales trabajos y obras se incluirán,
en todo caso, las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento
de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición
habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.
b) Las obras que, sin exceder en su coste de ejecución del cincuenta por
ciento (50%) del valor actual del inmueble determinado con arreglo al
procedimiento establecido en la Sección 2ª, repongan las construcciones e
instalaciones a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad,
reparando o consolidando los elementos dañados que afecten a su estabilidad
o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, e igualmente
aquéllas que tengan por objeto dotar al inmueble de las condiciones mínimas
de seguridad, salubridad y ornato definidas en las presentes Normas.
2. A efectos de las obligaciones reguladas en esta Sección, las urbanizaciones de

propiedad municipal, cuyo mantenimiento esté legal o contractualmente atribuido a
las entidades urbanísticas de conservación se equipararán a las urbanizaciones
particulares.
3. En tanto la urbanización no sea recibida provisionalmente por el Ayuntamiento, la

conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las
instalaciones y servicios urbanísticos será a cuenta y con cargo a la entidad
promotora de aquélla.

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Artículo 3.05.03.- Contenido mínimo del deber de conservación de los

terrenos.
1. Los terrenos sin destino urbano (suelo no urbanizable), no debiendo apartarse

del fin previsto por el Plan General, deberán conservarse en las condiciones de
seguridad, salubridad y ornato públicos adecuados al mismo.
A tal fin, el propietario tiene la obligación de limpieza periódica que evite la

existencia de basuras y desperdicios, malos olores, aguas estancadas o animales
indeseables, así como la del correcto vallado de las fincas para la seguridad, la
salubridad o el ornato.
2. El deber de conservación de los terrenos con destino edificar o no, solares o no,
se constituye en la obligación de:
a) Mantenimiento de la seguridad.
Supone la exigencia del correcto vallado de las propiedades con arreglo a lo

especificado en las presentes Normas.
Podrán definirse por el Ayuntamiento, mediante ordenanza particular, condiciones

propias del vallado de solares atendiendo a las características del paisaje urbano
en donde hayan de integrarse, definiendo la estructura, materiales y tono de éstos,
que mejor armonicen con los edificios y elementos urbanos existentes.
Las vallas deberán prever un hueco practicable enrejado que permita el control
periódico de las condiciones de salubridad, así como una puerta de acceso
ajustada de tal forma que impida el paso de personas y animales. Una llave de tal
puerta deberá permanecer a disposición de los servicios municipales, que harán
uso de ella en caso de urgencia o inspección.
b) Mantenimiento de la salubridad.
Supone el mantenimiento de los terrenos en perfectas condiciones para el

desarrollo de los usos transitorios y definitivos previstos por el Plan General en
función de su clasificación y calificación.
En suelo urbano será preceptiva la limpieza periódica, que evite la existencia de

basuras y animales causa de infecciones sanitarias, las fumigaciones en apoyo de
la acción anterior, el control de animales y el drenaje y saneamiento general del
suelo que evite la acumulación de aguas en el propio solar y la aparición de
humedades y patologías de edificación en solares colindantes.
c) Mantenimiento del ornato público.
Consistente no solo en el mantenimiento del ornato visible desde la vía pública

mediante el control del buen estado de las vallas, de la publicidad que pueda tomar
aquéllas como soporte y del tratamiento provisional de medianerías, sino también
del ornato perceptible desde inmuebles próximos. A estos efectos se dispondrá de

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un correcto tratamiento del suelo y en su caso, a requerimiento de los servicios

técnicos municipales que prevean una posible degradación de construcciones
colindantes, de soluciones constructivas provisionales o definitivas para las
medianerías al descubierto aledañas al solar.
Artículo 3.05.04.- Contenido mínimo del deber de conservación de las

construcciones.
a) Mantenimiento de la seguridad.
Las edificaciones deberán mantenerse en sus cerramientos y cubiertas estancas al

paso del agua, contar con protección de su estructura frente a la acción del fuego y
mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. Los
elementos de su estructura deberán conservarse de modo que garanticen el
cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión
y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las
cimentaciones. Deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas,
cobertura y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas ni a los
bienes.
Los propietarios de edificaciones deberán revisar periódicamente los elementos

estructurales, instalaciones y cerramientos de la construcción, restituyendo, en su
caso, los elementos dañados a su estado original, debiendo justificar este hecho
mediante certificación expedida por técnico competente, a requerimiento de los
servicios técnicos municipales, que procederán de oficio o a instancia justificada de
parte siempre que sea previsible el riesgo a terceros.
b) Mantenimiento de la salubridad.
Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones

sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su
aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización.
Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que
impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos que
puedan ser causa de infección o peligro para las personas.
El conjunto de estas medidas garantizará la salubridad del propio edificio o de

inmuebles colindantes, de tal manera que sea posible su normal funcionamiento.
c) Mantenimiento del ornato.
Exigirá el buen mantenimiento del estado de fachadas y medianerías, de sus

elementos componentes, huecos, cornisas, aleros y todo tipo de instalaciones
vistas así como de los materiales en textura y color.
A tal efecto se procederá por la propiedad a la limpieza, pintura, reparación o

reposición de sus revestimientos.

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Las condiciones aquí enunciadas serán de aplicación a los carteles e instalaciones

de acuerdo con su naturaleza.
Artículo 3.05.05.- Contenido mínimo del deber de conservación de las

urbanizaciones de dominio privado.
1. Las obligaciones para las urbanizaciones de iniciativa privada, se traducen en el

mantenimiento de la totalidad de las instalaciones que compongan la urbanización,
pavimentación, alumbrado público, saneamiento, abastecimiento de agua potable y
ajardinamiento de espacios públicos y privados, hasta el momento de su recepción
definitiva por el Ayuntamiento en caso de ser objeto de cesión de obligado
cumplimiento.
2. Igualmente se entenderán sujetas al deber de mantenimiento, las instalaciones

de servicio común a la urbanización, cualquiera que sea su tipo y aquellos suelos
que sin ser de cesión obligatoria al municipio vayan dirigidos a la localización de
equipamientos y servicios colectivos.
3. En el caso de urbanizaciones de mantenimiento privado bien por no ser objeto de

cesión en desarrollo del presente Plan General o por haber sido constituida una
entidad urbanística colaboradora que haya de asumirlo, la obligatoriedad del
mantenimiento de la urbanización en las condiciones establecidas en el proyecto de
urbanización o por los servicios técnicos municipales en su caso, será
temporalmente indefinida en el primer caso y con los plazos definidos en los
estatutos de la entidad urbanística en el segundo.
Artículo 3.05.06.- Conservación del patrimonio catalogado.
1. La catalogación de edificios o elementos de interés histórico-artístico comporta la

obligación de su conservación, protección y custodia. Los deberes que se derivan
de la atención a los expresados fines corresponden a sus respectivos propietarios y
a la Administración Pública en la parte que le corresponda.
2. La catalogación como de interés histórico-artístico de un edificio o elemento

exceptúa al mismo del régimen común de declaración de estado ruinoso,
aplicándose su normativa especifica que en el caso de los calificados o
inventariados al abrigo de la legislación de patrimonio cultural vasco seguirán las
disposiciones contenidas en la legislación citada.
3. La catalogación como de interés histórico-artístico de un edificio, implica la

prohibición de instalación en él de toda clase de elementos superpuestos y ajenos a
la edificación, como anuncios, carteles, banderines, cables, postes o marquesinas,
salvo en los supuestos que mediante Ordenanza regulare el Ayuntamiento.
4. Los elementos a que hace referencia el número anterior existentes sobre

inmuebles catalogados, deberán suprimirse, demolerse o retirarse en el plazo
máximo de un año, a contar desde la fecha de inclusión en el catálogo de la

(25/11/2010)

edificación correspondiente, o desde la definitiva aprobación del Plan General, con

excepción de aquéllos que estuvieren autorizados mediante Ordenanza.
5. A efectos de los deberes generales de conservación a que hace referencia la

Sección 1ª del presente Capítulo, la catalogación de interés histórico-artístico de
una edificación implica, para sus propietarios, la obligación de realizar las obras
requeridas por las presentes Normas para su adecuación a las condiciones
estéticas y ambientales, sin perjuicio de su derecho a beneficiarse de las ayudas,
subvenciones, exenciones o bonificaciones establecidas por la legislación vigente o
que en lo sucesivo se apruebe, asegurando el mantenimiento de las particulares
que hubieran sido determinadas en cada caso por su catalogación, o la de
promover las actuaciones necesarias para alcanzar tales condiciones.

(25/11/2010)

Apartado 2: Contribución de Inquilinos y Ayuntamiento
Apartado 2. Contribución de Inquilinos y Ayuntamiento.
Artículo 3.05.07.- Colaboración municipal.
Si el coste de ejecución de las obras a que se refieren los artículos 3.05.01 al

3.05.06 rebasara los límites establecidos en el mismo y existieren razones de
utilidad pública o interés social que aconsejaran la conservación del inmueble, el
Ayuntamiento podrá subvencionar el exceso del coste de la reparación.
Artículo 3.05.08.- Órdenes de ejecución para la conservación.
1. Aun cuando no se deriven del presente Plan General ni de ninguno de sus

instrumentos de desarrollo, el Ayuntamiento, por motivos de interés estético o
turístico, podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma en los
casos siguientes:
a) Fachadas visibles desde la vía pública, ya sea por su mal estado de

conservación, por haberse transformado en espacio libre el uso de un predio
colindante, o por quedar la edificación por encima de la altura máxima y
resultar medianerías al descubierto.
b) Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la vía pública.
2. En el caso del apartado a) de este artículo podrá imponerse la apertura de

huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de la fachada o, en
su caso, la decoración de la misma. Podrán imponerse asimismo las necesarias
medidas para el adecuado adecentamiento, ornato e higiene.
3. Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el

límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento
del valor del inmueble y hasta donde éste alcance, y se complementarán o
subvencionarán económicamente y con cargo a fondos del Ayuntamiento cuando lo
rebasen y redunden en la obtención de mejoras de interés general
Artículo 3.05.09.- Contribución de los inquilinos al deber de conservación.
Cuanto se establece en la presente Sección, respecto de los deberes de los

propietarios, se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que para los
arrendatarios de los inmuebles se derivan de la legislación locativa y
particularmente, de los artículos 19, 22 y disposiciones transitorias 2ª y 3ª de la Ley
29/94 de 24 de noviembre de 1994 de Arrendamientos Urbanos.

(25/11/2010)

Apartado 3: Infracciones y Procedimiento
Apartado 3. Infracciones y Procedimiento.
Artículo 3.05.10.- Infracciones.
1. La infracción, por los propietarios, de los deberes generales de conservación o

de las obligaciones establecidas en los artículos 3.05.01 al 3.05.06 permitirá al
Ayuntamiento la expropiación con carácter sancionador del inmueble afectado,
además de la adopción de las medidas previstas en estas Normas.
2. La infracción por los propietarios o compañías concesionarias de teléfonos,

electricidad, gas y empresas anunciadoras, de las obligaciones contenidas en los
artículos 3.05.03 al 3.05.06 dará lugar a la ejecución subsidiaria de las obras de
supresión o demolición por el Ayuntamiento con carácter sustitutorio.
El importe de dichas obras será exigido por vía de apremio a la propiedad del
inmueble o requerida a las compañías concesionarias, en el supuesto de que se
trate de cables, postes o aparejos y en cuanto sean responsables de su supresión,
enterramiento o empotrado.
3. Cuando los propietarios del inmueble desatiendan sus deberes de conservación,

el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la
ejecución de las obras necesarias al objeto de promover el estado exigido por el
artículo 3.05.01 de estas Normas.
Artículo 3.05.11.- Régimen particular de los solares.
En el caso de incumplimiento de la obligación de mantenimiento de terrenos el

Ayuntamiento podrá optar por cualquiera de las dos siguientes soluciones:
a) Ejecución subsidiaria de las obras correspondientes, con cargo de los costes

reales a sus propietarios.
b) Ocupación temporal de los terrenos para usos de carácter público dedicados

al recreo o solaz de los ciudadanos, aparcamientos, etc.
Esta ocupación se mantendrá hasta el momento en que a solicitud del propietario

se otorgara la licencia de edificación correspondiente, quedando obligado el
Ayuntamiento a la retirada de instalaciones provisionales que hubiese podido
colocar para el mejor uso del terreno y responsabilizándose de los daños y
perjuicios que cualquier demora produzca.
La ocupación temporal que conlleva implícitamente el mantenimiento municipal de

los terrenos en las condiciones exigidas en las presentes normas no será
repercutible a los propietarios. Éstos podrán solicitar del Ayuntamiento este
mantenimiento a partir de la entrada en vigor del presente Plan General. El
Ayuntamiento, a propuesta de los servicios técnicos, optará por la conveniencia de
esta opción y en caso negativo pondrá en conocimiento de los propietarios la

(25/11/2010)

Apartado 3: Infracciones y Procedimiento
obligatoriedad del mantenimiento de los terrenos en las condiciones fijadas en el

apartado precedente.
El propietario del terreno podrá concertar con organismos públicos o privados el uso
temporal de éste, con carácter provisional, ajustándose a lo establecido en el
artículo 17 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones.
A tal efecto se entenderá que las instalaciones irán dirigidas al recreo,

esparcimiento o dotaciones colectivas.
Artículo 3.05.12.- Deber de conservación y ruina económica.
El incumplimiento del deber de mantenimiento de un edificio, con independencia de

la infracción urbanística a que diese lugar, será motivo suficiente para que, en caso
de presentación de solicitud de declaración de ruina económica, los costes no
realizados por el incumplimiento sean tenidos en cuenta en la determinación del
umbral del 50% del valor actual del edificio.

(25/11/2010)

Sección 2ª: Declaración y Valoración Ruinas
Sección 2ª: Declaración y Valoración Ruinas.
Artículo 3.05.13.- Procedencia de la declaración.
Procederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones en los supuestos

del artículo 183 de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976 (B.O.E. números 144 y
145), aplicados con los siguientes criterios y condiciones:
a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor
actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor de los terrenos.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos

estructurales o fundamentales.
c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas

por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
Artículo 3.05.14.- Coste de la reparación superior al 50% del valor actual.
1. Se considerarán obras de reparación las que repongan el edificio a sus

condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, y en especial las que tengan
por objeto consolidar, asegurar o sustituir los elementos dañados de aquél que
afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de
uso.
2. El coste de ejecución de la reparación se determinará mediante la redacción de

un Proyecto Básico de Reparación que contenga al menos:
a) Memoria descriptiva detallada de las condiciones preexistentes a reponer,

de los elementos dañados y de las soluciones técnicas adoptadas para la
reparación, justificando la idoneidad de las mismas.
b) Reproducción fidedigna de la documentación gráfica y escrita del Proyecto

original si existiere.
c) Documentación gráfica suficientemente detallada de la edificación en su

estado actual, con señalamiento de las partes dañadas y de las soluciones
adoptadas para su reparación.
d) Presupuesto pormenorizado del coste de cada una de las obras de

reparación, según partidas técnicamente diferenciables y a precios unitarios de
mercado.
3. La determinación objetiva del valor actual de la edificación se llevará a cabo a

partir del valor de reposición de la misma, minorado en razón de la depreciación
que por su edad haya sufrido la edificación.

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4. Servirán de base para la determinación del valor de reposición los módulos de

costes unitarios corregidos según características de la edificación, suministrados y
actualizados periódicamente por el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro.
5. La depreciación se estimará a través de un coeficiente calculado a través de la

siguiente fórmula:
Ce = 1 - 0,25 (logx–1)2
siendo “X” el número de años del edificio que no podrá ser inferior a diez (10), ni
superior a trescientos (300). Los valores consiguientes podrán leerse directamente
en el gráfico siguiente:
100
90
80
70
60
Ce 50
40
30
20
10
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
GRÁFICO DEPRECIACIÓN ENVEJECIMIENTO
6. A los efectos de la valoración de edificios catalogados conforme los calificados

y/o inventariados con arreglo a lo previsto en la Ley del Patrimonio Cultural Vasco o
los que puedan llegar a alcanzar esta declaración, y los incluidos en ordenanzas de
Protección por este Plan General, se tendrá en cuenta el valor específico de
aquellos elementos que justificaron su catalogación y que estén protegidos por
alguno de los antedichos sistemas, todo ello en los términos del artículo 36 de la
Ley 7/1990 de Patrimonio Cultural Vasco.
Sobre los inmuebles catalogados por cualquiera de los sistemas declarados en

situación de ruina económica, se tomarán las medidas oportunas para garantizar su
seguridad y el mantenimiento de las partes o elementos aislados que justificaron su
catalogación, procediendo al derribo de las partes no catalogadas.
Artículo 3.05.15.- Agotamiento generalizado de sus elementos estructurales
A tal efecto se tendrán en cuenta las siguientes consideraciones:
1. Los elementos estructurales son los que cumplen una misión portante y
resistente atribuida por el cálculo estructural.

(25/11/2010)

2. Para la obtención del umbral establecido (agotamiento generalizado) se

procederá como sigue:
a) Se establecerá una relación pormenorizada de los elementos estructurales
determinando su significado porcentual en relación con el conjunto de los
elementos estructurales o fundamentales.
Al efecto de la determinación porcentual, cada elemento estructural vendrá

representado por la superficie de forjados directamente sustentada. En concreto,
los pilares se medirán por la superficie de forjado inmediatamente superior a la
sustentada por ellos.
b) Asimismo, se fijará para cada uno de ellos en forma porcentual la parte que debe
ser reconstruida.
c) Se determinará la extensión de los elementos estructurales a reparar mediante la

suma de los productos de los porcentajes referentes a cada uno de los elementos
estructurales referidos en los apartados anteriores a) y b).
3. Para que pueda producirse la declaración de ruina será preceptivo que los
elementos afectados tengan la consideración de estructurales y que los elementos
deteriorados lo sean de manera tan irreversible que exijan su reposición.
Artículo 3.05.16.- Circunstancias urbanísticas que aconsejan la demolición.
1. La manifestación explícita del presente Plan General o de los instrumentos que lo

desarrollen sobre la necesidad de demolición del inmueble por su condición de
encontrarse en fuera de ordenación expresa será causa única y suficiente para la
declaración de ruina urbanística. Este supuesto se describe en el artículo 4.07.01
de estas Normas.
2. Por el contrario, la simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos

de desarrollo no constituye circunstancia urbanística que haga aconsejable la
demolición del inmueble.
3. Del mismo modo, las deficiencias referentes a instalaciones o servicios en

materia de habitabilidad de las viviendas no serán tenidas en cuenta a efectos de la
declaración en estado ruinoso de la edificación, por carecer de relación con dicho
estado.
Artículo 3.05.17.- Deficiencias de carácter higiénico.
Con carácter general, las deficiencias referentes a las dimensiones de patios,

ventilación de piezas habitables, y por extensión la carencia de instalaciones o
condiciones de las mismas exigidas por la legislación sectorial, no podrán ser
tenidas en cuenta al efecto de la determinación de su valor de reparación, por estar
referidas a las condiciones de habitabilidad del inmueble y no a su estado ruinoso.

(25/11/2010)

Artículo 3.05.18.- Deficiencias de carácter ornamental.
En la estimación de los costes de reparación de un inmueble catalogado o

declarado monumento histórico-artístico, quedarán excluidos los de reparación de
elementos de carácter ornamental y los debidos a obras de adecentamiento o
embellecimiento del inmueble que excedan del límite del deber de conservación, tal
y como se define en la Sección 1 de este Capítulo.
Artículo 3.05.19.- Ruina parcial.
1. La declaración de ruina podrá ser total o parcial, refiriéndose a la totalidad o

solo parte del inmueble en el caso de que funcional y estructuralmente pueda
separarse en dos o más cuerpos el edificio. En este último caso cabrá la opción de
limitar la declaración de ruina al cuerpo o cuerpos constructivos afectados.
2. En el caso de la declaración de ruina parcial de un edificio, el cálculo de costes

de reparación o reposición se realizará exclusivamente sobre aquella parte
afectada, sin que sea posible añadir costes de salubridad referidos al cuerpo
edificatorio que no esté afectado en su seguridad o estabilidad.
Artículo 3.05.20.- Declaración de ruina.
1. La declaración de una edificación en estado ruinoso se adoptará tras expediente

contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada, en el
que se dará audiencia a la totalidad de los interesados y al que pondrá fin una
resolución del Ayuntamiento en la que se adoptará alguno de los siguientes
pronunciamientos:
a) Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición; si

existiera peligro en la demora se estará a lo dispuesto en el artículo 3.02.21-3.
b) Declaración de ruina de solo parte del edificio en las condiciones del artículo
3.05.19, ordenando su demolición.
c) Declaración de no haberse producido situación de ruina, ordenando la

adopción de las medidas pertinentes destinadas al mantenimiento de la
seguridad, salubridad y ornato públicos; ordenando al mismo tiempo al
propietario la ejecución de las obras que a tal fin procedan y que la propia
resolución determinará.
2. La declaración será del Alcalde-Presidente en caso de ruina inminente.

(25/11/2010)

Artículo 3.05.21.- Ruina inminente.
1. Si existiera peligro y urgencia en la demolición, el Alcalde, bajo su

responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario respecto a la
habitabilidad del inmueble y desalojo por sus ocupantes.
2. La ruina será calificada de inminente cuando el deterioro físico de la edificación

sea de características tales que pueda implicar riesgo para las personas o cosas.
3. La necesidad de instrucción de expediente contradictorio para que proceda la

declaración de un inmueble en estado de ruina no impedirá que el Alcalde ordene el
desalojo del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación a la
seguridad del mismo.
4. El desalojo provisional precautorio a que se refiere el anterior epígrafe 3 no
llevará implícita la declaración de ruina.
Artículo 3.05.22.- Obligación de demoler.
1. La declaración total o parcial del estado ruinoso de un edificio supone para el

propietario la obligación de demoler la parte declarada en el plazo que se señale,
sin perjuicio de la exigencia de responsabilidades de todo orden en que pudiera
haber incurrido como consecuencia del incumplimiento o de la negligencia en el
cumplimiento del deber de conservación.
2. La antedicha obligación no alcanzará a las partes del edificio incluidas en una

Ordenanza de Conservación, por estar el mismo incluido en el Catálogo de Edificios
Protegidos por el Plan General, salvo justificaciones puntuales de ruina fuera de la
estructura portante. En cualquier caso, la conservación de fachada es siempre
obligatoria.
3. La declaración de ruina recaída sobre un edificio catalogado al amparo del

artículo 87 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico o sobre un edificio
calificado o inventariado con arreglo a la Ley del Patrimonio Cultural Vasco no
producirá la obligación de demoler en ningún caso.

(25/11/2010)
TÍTULO IV: CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DEL SUELO

CAPÍTULO 1. ESTRUCTURA GENERAL Y DEFINICIONES PREVIAS
TÍTULO IV:
CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DEL SUELO.
CAPÍTULO 1:
ESTRUCTURA GENERAL Y DEFINICIONES PREVIAS.

(25/11/2010)

Sección 1ª: Estructura General del régimen del suelo
TÍTULO IV: CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DEL SUELO.
CAPÍTULO 1: ESTRUCTURA GENERAL Y DEFINICIONES PREVIAS.
Sección 1ª: Estructura General del régimen del suelo.
Artículo 4.01.01.- Definición y estructuración del contenido normal del

derecho de propiedad.
1. Definición del contenido normal.
En desarrollo de lo preceptuado en la legislación urbanística vigente (entre otros

preceptos, artículo 2 y Disposición Transitoria segunda de la Ley 6/1998 de 13 de
abril), el presente Plan General define como contenido normal del derecho de
propiedad los usos y aprovechamientos del suelo admisibles según su:
- Clasificación y régimen del suelo.
- Calificación del suelo.
- Regulación de ámbitos, gestión y ejecución.
A estos efectos se entenderá por:
a) Clasificación del suelo la división del territorio municipal según su aptitud

genérica para servir de soporte a los distintos usos del suelo.
La asignación a los predios de una determinada clase y categoría de suelo de las

contempladas en la clasificación realizada por el Plan General provoca la
asignación del régimen de suelo definido para la misma en estas Normas.
b) El régimen del suelo define la regulación de las facultades del derecho normal
de propiedad, de sus límites, derechos y deberes en función de la clasificación
asignada.
c) La calificación del suelo divide el territorio municipal en zonas de asignación de

diferentes calificaciones globales y pormenorizadas, asignando a cada área o parte
de ella una determinada ordenanza de Edificación y Usos de entre las
contempladas por el Plan General.
La asignación de calificación global, calificación pormenorizada y ordenanza de

Edificación provoca la aplicación de las normas correspondientes a éstos en cada
caso, además de las de carácter general comunes a todas las edificaciones y usos
admitidos por este Plan.
Coherentemente, el Plan General divide el territorio municipal en ámbitos al objeto

de precisar su ordenación o definir las condiciones específicas de su gestión o
ejecución.

(25/11/2010)

La inclusión de los predios en alguno de ellos supone la definición concreta de su

contenido del derecho de propiedad y del procedimiento necesario para su gestión
o ejecución, al efecto de garantizar el cumplimiento del Plan General y el reparto
justo y equitativo de las cargas y beneficios entre los propietarios afectados.
2. Estructura de la definición del contenido normal del derecho de propiedad

en el Plan General.
a) La clasificación del suelo se recoge gráficamente en los planos

correspondientes, para todo el término municipal.
b) El régimen del suelo se define en función de la clase asignada en el presente

Título IV, Capítulos 2 al 6, ambos inclusive.
c) La calificación del suelo se recoge gráficamente en:
- Serie de planos de “Calificación global” para todo el término municipal, con la

asignación de calificaciones globales.
- Serie de planos de “Calificación pormenorizada” para la ciudad de

Vitoria-Gasteiz, con la asignación de calificaciones pormenorizadas y
Ordenanzas de Edificación y Usos.
- Serie de planos “Calificación pormenorizada” para las Entidades Menores de

Población, con la asignación de calificaciones pormenorizadas y ordenanzas
de Edificación y Usos.
d) La asignación de calificaciones global y pormenorizado implica el cumplimiento

de las Normas Generales de Uso correspondientes a los mismos recogidos en el
Título V, Capítulo 2 de estas Normas.
e) La asignación de Ordenanza de Edificación y Usos implica el cumplimiento de las

Normas Generales de Edificación recogidas en el Título V, Capítulo 1, y de los
preceptos de la propia Ordenanza recogidos en el Título VI y VII, ambos de estas
Normas.
f) La inclusión de uno de los ámbitos previstos por el Plan General implica el

cumplimiento de:
− Régimen especial del suelo en ámbitos dentro de la clase y categoría de suelo

asignada, recogido en el Título IV de estas Normas.
− Ficha de directrices del ámbito asignado recogida en el Tomo II: ANEXO I y

ANEXO II.
− Normas para el desarrollo de los ámbitos recogidos en el TÍtulo II de estas

Normas.

(25/11/2010)

− Determinaciones del Programa de Actuación de este Plan General.
g) En cualquier caso el ejercicio del derecho de propiedad al uso y

aprovechamiento del suelo en el ámbito de este Plan General estará sometido al
régimen de Disciplina definido en el Título IV y estará limitado por la definición de
fuera de ordenación recogida en el Capítulo 7 de este Título iV.
Artículo 4.01.02.- Clasificación y régimen del suelo.
1. Régimen del suelo.
El régimen del suelo define el estatuto básico de los propietarios del suelo en cada
una de las clases y categorías, para lo que contiene:
- Criterios de inclusión en cada clase, categoría y tipo de suelo.

- Determinaciones del Plan General en cada clase, categoría y tipo.
- Derechos y deberes generales.
- Definición del aprovechamiento urbanístico.
- Obligaciones, cesiones y cargas de urbanización.
- Condiciones previas al ejercicio del derecho.
- Derecho transitorio hasta cumplimiento de las condiciones previas.
2. Clases de suelo.
El territorio municipal se divide, según su aptitud genérica para servir de soporte a

los distintos usos del suelo, teniendo en cuenta su vocación y sus condiciones
materiales, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Los suelos que han de
servir como soporte material de la estructura urbana y que permiten el ejercicio de
las aptitudes de cada clase de suelo se clasifican como Sistemas Generales.
a) Suelo urbano.
El suelo urbano es aquél que, cumpliendo los requisitos exigidos por el artículo 8 de
la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, el Plan
General señala como aptos para ser destinados a acoger las actividades y las
edificaciones características de las concentraciones urbanas mediante el régimen
general de actuación directa e individualizada.
A los efectos enunciados en el párrafo anterior, se entenderán como suelo

clasificado como urbano aquellos que cumplan con todas y cada una de las
siguientes condiciones mínimas:
– Acceso rodado.- Que la parcela por la que se disponga el acceso rodado

posea un frente mínimo de 25 m. a vía pública asfaltada. No justificarán la
dotación de este servicio ni las rodadas perimetrales de los núcleos
urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes
exteriores, ni las vías de comunicación entre núcleos de población entre sí,

(25/11/2010)

salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle
propia del núcleo urbano hacia el interior del mismo, ni las carreteras
vecinales y caminos definidos por las Normas Forales de Carreteras y
Caminos Rurales del Territorio Histórico de Álava.
– Abastecimiento de agua.- Que por vía pública a la que dé frente la parcela

discurra red de suministro de agua potable facilitada desde la red de
distribución de la ciudad de Vitoria-Gasteiz o de la entidad Local Menor.
Dicha red deberá localizarse en subterráneo con una sección mínima de 75
mm. de diámetro y en todo caso se justificará su adecuación a las
necesidades de la zona a la que presta servicio.
No justificarán la dotación de este servicio las conducciones de

abastecimiento públicos a puntos de regulación general (depositos,
estaciones de bombeo, válvulas generales de regulación, etc...).
– Evacuación de aguas.- Que por vía pública a la que dé frente la parcela

discurra red de canalización para la evacuación de aguas residuales, la cual
estará conectada con el sistema público de depuración. Dicha red deberá
localizarse en subterráneo con una sección interior mínima de 271 mm. de
diámetro y en todo caso se justificará su adecuación a las necesidades de
la zona a la que presta servicio.
– Suministro de energía eléctrica.- Que por vía pública a la que dé frente la

parcela discurra red de suministro de energía eléctrica en baja tensión.
Dicha red deberá localizarse en subterráneo en el interior de una
canalización de sección mínima de 110 mm. de diámetro y en todo caso se
justificará su adecuación a las necesidades de la zona a la que presta
servicio.
b) Suelo urbanizable.
Dentro del suelo urbanizable cabe diferenciar el sectorizado con determinaciones y

el sin determinaciones.
El suelo urbanizable sectorizado es aquél que el Plan destina en principio a ser

soporte del crecimiento urbano, mediante un régimen general de actuación
condicionado y reglado.
En el suelo urbanizable sectorizado el Plan determina los sectores de desarrollo

mediante Planes Parciales, los elementos fundamentales de su estructura, la
regulación genérica de sus diferentes usos globales y niveles de densidad, y su
aprovechamiento tipo.
En el suelo urbanizable sectorizado el Plan incorpora los sectores desarrollados por

planes parciales que se acogen al régimen transitorio en consideración a su

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situación de "en curso de ejecución" desde el punto de vista físico o administrativo y

a lo avanzado de la misma, especificando para cada uno de ellos las
determinaciones del Plan General que afectan a su desarrollo, gestión, ejecución y
programación.
En el suelo urbanizable sin determinaciones el Plan determina las áreas para

reservas de terreno para la constitución de patrimonios públicos de suelo.
c) Suelo no urbanizable.
El suelo no urbanizable comprende la parte del territorio municipal que el Plan

destina a actividades propias del medio rural y natural.
En esta clase de suelo el Plan establece medidas de protección, condiciones de la

edificación complementaria de las actividades rurales y las condiciones impuestas
para la regulación edificatoria.
Artículo 4.01.03.- Calificación del suelo e intensidad de los aprovechamientos.
1. La calificación global más la pormenorizada seleccionan la familia de actividades

que si cumplen con los criterios señalados en el Capítulo 3 del Título V de estas
Normas, se consideran autorizados en los predios de que se trate.
Asimismo seleccionan la inclusión en una de las Categorías y Situaciones prevista

en el artículo 5.02.05 que permiten regular la compatibilidad de usos dentro de las
clases de suelo, zonas de calificación global y áreas de calificación pormenorizada.
La compatibilidad dentro de las clases y zonas de suelo viene determinada también

por aplicación de la ley General de Protección del Medio Ambiente del País Vasco,
por el Cuadro de Estándares Limitadores de Actividad por Categorías del artículo
5.02.07, y por cualquiera otras normativas sectoriales de obligado cumplimiento.
La compatibilidad dentro de las áreas entre los usos pormenorizados se regula

dentro de cada Ordenanza de aplicación.
a) La calificación global tiene carácter vinculante en todo el ámbito de aplicación del

Plan General.
b) La calificación pormenorizada presenta grados de vinculación distintos según la

clase de suelo de que se trate.
- En suelo urbano tiene carácter vinculante, si bien dentro de la categoría de

suelo urbano sometido a la regulación de ámbitos para el desarrollo de
Estudios de Detalle y Planes Especiales presenta determinados márgenes de
precisión delimitados en el Título II con carácter general y en el Título IV,
Capítulo 6 para cada uno de ellos particularizadamente.

(25/11/2010)

− En el suelo urbanizable si se produce tiene el carácter de indicativa, excepto

cuando se refiere a actividades de uso y dominio públicos, si bien habrá de
estarse en cada sector a lo señalado en su Ficha de Ámbito correspondiente.
2. Las ordenanzas de Edificación y Usos, en cuanto parten de la calificación del

suelo, contienen la definición última y precisa de los usos pormenorizados y su
régimen de compatibilidad, así como las determinaciones físicas de la edificación
posible en cada área de ordenanza. Es el último nivel de determinaciones de
ordenación vinculantes contenidas en el Plan General; vinculaciones que tienen
carácter impositivo en lo referente a usos pormenorizados y limitativos de la
potestad privada en lo relativo a compatibilidad de uso y a posibilidades
edificatorias.
a) Las ordenanzas de Edificación y Usos se definen los planos de la serie

“Calificación pormenorizada”, tanto para la ciudad de Vitoria-Gasteiz como para las
Entidades Locales menores. Tal definición se produce sobre la práctica totalidad del
suelo clasificado como urbano y urbanizable, si bien su significado y grado de
vinculación son diferentes en cada supuesto.
- La ordenanza de aplicación señalada en los planos anteriormente citados

tendrá carácter de determinación vinculante del Plan General en los siguientes
casos:
Q Suelo urbano de actuación directa.

Q Suelo urbano de actuación condicionada a la urbanización previa.
Q Suelo urbano dentro de Unidades de Ejecución.
Q Actuaciones asistemáticas en suelo urbano.
Q Dentro de los ámbitos de ordenación del Plan General cuando así lo señale
expresamente su correspondiente Ficha de Ámbito, en su apartado de
Directrices.
Q Dentro de las delimitaciones de Mantenimiento de Ordenación de Ámbito,
grados 1º y 2º con las especificaciones que para cada uno de ellos se
recogen en el texto de la Ordenanza 6, en el Título VI de estas Normas, y
referido exclusivamente a su régimen de compatibilidad de Usos, excepto
que su Documento Refundido de ordenación señale lo contrario.
- El resto de los casos de aplicación de Ordenanzas desde el Plan General y a

través de los planos de “Calificación pormenorizada”, su señalamiento tendrá
carácter exclusivamente orientativo.
Artículo 4.01.04.- Ámbitos de ordenación y gestión.
1. La división del territorio municipal en ámbitos superpuestos permite la articulación

de las determinaciones concurrentes del Plan General, provenientes al menos de

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los tres grandes bloques de ordenación, gestión y ejecución. Tal división no agota
las necesarias para el total desarrollo, gestión y ejecución del Plan, por lo que la
presente Normativa arbitra los instrumentos, procedimientos y criterios
complementarios de los preceptos de la legislación urbanística, necesarios para la
generación de nuevos ámbitos.
2. La delimitación de ámbitos de ordenación instrumenta las determinaciones sobre

usos del suelo y la edificación y sobre derechos y posibilidades límites de la
edificación; gradúa el nivel de vinculación de las determinaciones y previene la
necesidad, los instrumentos adecuados y el momento en que deberán de
completarse éstas en los ámbitos en que el Plan General no lo hace, bien por falta
de expectativas reales a corto y medio plazo, bien por ser necesario un estudio del
problema que por su minuciosidad escapa del marco de competencias del mismo.
3. La delimitación de ámbitos de gestión introduce un concreto equilibrio entre

cargas y beneficios en su interior, imponiendo el reparto equitativo y justo de los
mismos, o al menos el equitativo. Regula asimismo la aplicación de instrumentos y
procedimientos de ejecución específicos; ligando indisoluble y solidariamente a los
propietarios a la ejecución de los fines previstos, y precisando cualitativa y
cuantitativamente el régimen general correspondiente a la clase o categoría de
suelo sobre la que se produce. Las Normas en su Título II contienen las previsiones
de instrumentos, procedimientos y momentos en que pueden aparecer nuevos
ámbitos de gestión; especificando con claridad el grado de vinculación de las
determinaciones del Plan General y el régimen de concurrencia de las mismas.
4. La delimitación de ámbitos de ejecución será en todo caso una consecuencia

directa de actos administrativos ligados a los ámbitos de ordenación o gestión;
excepción hecha de los correspondientes a las ejecuciones directas de obras en
que la delimitación del ámbito se señalará en los propios proyectos de ejecución en
alguno de los trámites administrativos previos, como la señalización de alineaciones
y rasantes o la licencia de obras pertinente.
5. La superposición de los ámbitos y de las determinaciones normativas anejas a

los mismos, dentro del régimen de concurrencia definido en el Capítulo Primero del
Título IV de estas Normas para cada clase de suelo, define el contenido normal de
la propiedad a los efectos contemplados en la legislación urbanística vigente
(artículo 2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril entre otros).
6. La delimitación de ámbitos de intervención se recoge en el plano “gestión

urbanística “ y su contenido normativo en el Capítulo 6 del Título IV de estas
Normas.
Artículo 4.01.05.- Legislación concurrente.
El aprovechamiento que como contenido normal de la propiedad se define

anteriormente se ejercerá dentro del cumplimiento simultáneo de las Normas
sectoriales, Título V: Ordenación de los usos y la edificación, y de las Normas
procedimentales, Título II: Instrumentos para el desarrollo del Plan y Título III:

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Disciplina e intervención del uso del suelo, contenidas en esta Normativa, y de las
legislaciones sectoriales vigentes aquí referenciadas y que puedan aparecer. Todo
ello dentro del marco del derecho urbanístico contenido en la legislación sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, al que, independientemente de las
remisiones concretas que aparezcan en este texto, se remite genéricamente.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 2. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES
CAPÍTULO 2:
RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES.

(25/11/2010)

Sección 1ª: Categorías, Tipos, Criterios de inclusión y Régimen
CAPÍTULO 2: RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES.
Sección 1ª: Categorías, Tipos, Criterios de inclusión y Régimen.
Artículo 4.02.01.- Criterios generales de inclusión.
Se incluyen como Sistema General aquellas piezas urbanas que cumplen un papel
relevante en la estructura urbana y territorial del municipio, bien por el uso que
cumplen o por la relación entre otros usos considerados como Sistemas Generales.
La inclusión como Sistemas Generales conlleva un especial régimen de protección

y/o unas especiales condiciones de uso y edificación coherentes con su importancia
en la estructura urbana.
Artículo 4.02.02.- Estructura de los Sistemas Generales.
1. El Plan General diferencia los siguientes Sistemas Generales:
- Sistema General de Comunicaciones y Transportes.

- Sistema General de Equipamientos Comunitarios.
- Sistema General de Espacios Libres.
- Sistema General de Infraestructuras Básicas y Grandes Servicios Urbanos.
2. Definición y criterios de inclusión en cada uno de los Sistemas Generales.
a) El Sistema General de Comunicaciones y Transportes incluye las redes de

autopistas, autovías y carreteras, la red de vías urbanas, la red de ferrocarriles y las
instalaciones de aeropuertos, estaciones de transportes colectivos de personas y
mercancías en las partes de las mismas que resultan imprescindibles para
garantizar el funcionamiento de la estructura urbana y territorial del municipio y su
comunicación con la estructura territorial del resto del Estado.
b) El Sistema General de Equipamientos Comunitarios incluye todos aquellos

equipamientos de ámbito general urbano o municipal, que además se constituyen
en hitos urbanos imprescindibles para la lectura de la estructura urbana.
c) El Sistema General de Espacios Libres incluye grandes parques urbanos, las

zonas verdes urbanas y el sistema de vías parque que articulan todas las grandes
piezas verdes configurándolas como un sistema interrelacionado.
d) El Sistema General de Infraestructuras Básicas y Grandes Servicios Urbanos

comprende las instalaciones y redes que garantizan la cobertura adecuada de los
servicios urbanos básicos de suministro de energía y de agua y de evacuación y
depuración y/o eliminación de residuos urbanos.

(25/11/2010)

Artículo 4.02.03.- Identificación de los Sistemas Generales.
Cada una de las piezas que se incluyen en alguno de los Sistemas Generales se
grafía específicamente en la serie de los planos: Sistemas Generales.
Artículo 4.02.04.- Régimen del Sistema General de Comunicaciones

Interurbanas.
1. Definición y criterios de inclusión.
Comprende suelos calificados globalmente como red viaria y transportes y

pormenorizadamente de cualquiera de los usos pormenorizados contemplados
dentro de los antedichos usos globales, que por su funcionalidad cumplen un papel
primordial no sólo en la estructura municipal sino en relación con el exterior.
Dentro del concepto de Sistema General de Comunicación y Transportes quedan

englobados los siguientes:
– Comunicaciones Interurbanas: comprende el conjunto de vías rodadas

exteriores al perímetro urbano que cumplen una función primordial en relación con
la estructura municipal, con la red general del país y con la general urbana.
Incluye las vías de las redes de interés preferente básica, comarcal, local y vecinal
de la Diputación Foral de Alava. Comprende todos los predios calificados
globalmente como red viaria en suelo clasificado como no urbanizable.
– Comunicación urbana: incluye las vías interiores al perímetro urbano que

estructurando la ciudad relacionan esta con el sistema de comunicaciones
interurbanas, necesitadas de una protección especial en atención a la relevancia de
su papel en el conjunto municipal.
Para la inclusión de estas vías se ha tenido en cuenta la importancia de su función

en el sistema general de tráfico y transporte, la importancia de su función correctora
entre barrios o sectores urbanos y su capacidad de estructuración de la forma
urbana, su sección, longitud y diferenciación. También complementariamente se ha
tenido en cuenta su importancia simbólica en la lectura de la ciudad.
– Transporte: comprende los predios calificados con el uso global de transporte y

pormenorizados e ferrocarril, aeropuerto y estación de transporte.
Respecto al ferrocarril se incluirán no solo la zona ocupada por las vías sino la
considerada como de dominio público por la legislación vigente. Igualmente tendrá
la consideración de sistema general la franja de terreno prevista para el nuevo
trazado ferroviario que se establece en el Plan Territorial Sectorial de la Red
Ferroviaria de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

(25/11/2010)

2. Régimen de usos y edificación.
En atención a sus diferentes consideraciones como comunicaciones y transportes,

les serán de aplicación los vigentes regímenes de uso y edificación.
Para el uso global viario le será el definido en el artículo 5.03.48 mientras que las
condiciones particulares serán los definidos en los artículos 5.03.49 y 5.03.50
Para el uso global de transportes serán los definidos en la Sección 9ª “Uso de

transporte” de la Normas Particulares de los Usos (Capitulo 3 del Titulo V) de estas
Normas Urbanísticas.
Artículo 4.02.05.- Régimen del Sistema General de Equipamiento Comunitario.
Comprende suelos calificados globalmente de equipamiento comunitario y

pormenorizadamente de cualquiera de los usos pormenorizados contemplados
dentro del antedicho uso global que de propiedad pública se constituyen en soporte
de actividades de uso público o colectivo de interés general por su relevancia dentro
de su subsistema correspondiente. También tienen la consideración de Sistema
General los equipamientos religiosos que aún no siendo de propiedad pública
mantienen una claro interés general.
Dentro del concepto de Sistema General de Equipamiento Comunitario quedan

englobados los siguientes:
– Equipamientos Educativo y Universitario: comprende los usos pormenorizados

de Universidades y escolar público al servicio del conjunto urbano, tales como
Conservatorio, Escuelas de Arte, Centro de Formación e Institutos Públicos.
– Equipamientos Sanitario y Asistencial: comprende los centros de propiedad

públicos sanitarios y asistenciales que contengan residencia de enfermos o
asistidos, o que ostenten un alto grado de especificación, o que oferten un amplio
abanico de especialidades.
– Equipamiento Deportivo: comprende las grandes unidades de equipamiento

deportivo de propiedad pública, de nivel o ámbito urbano municipal.
– Equipamiento Cultural: comprende los centros culturales y de espectáculos

únicos, de nivel municipal y de propiedad pública, tales como Casa de Cultura,
Museos, Palacio de Congresos y Exposiciones, Plaza de Toros, Centros cívicos,
etc.
– Equipamiento Religioso: comprende los centros religiosos representativos

únicos y de uso público tales como Catedrales e Iglesias declaradas como bienes
patrimoniales. Por su indudable interés también se incluye en este grupo el
Santuario de Nuestra Señora de Estibaliz.

(25/11/2010)

– Equipamiento Administración y Defensa: comprende los centros y dependencias

institucionales y administrativas, adscritos al funcionamiento del Gobierno Central,
del Gobierno Vasco y sus Consejerías, de la Diputación y del Ayuntamiento, que
ostenten un claro papel representativo. Quedan fuera de tal grupo los edificios que
albergan los servicios técnicos, administrativos y otros anexos a dichas instituciones
representativas.
Comprende también los principales centros o parcelas destinados a las instituciones

o cuerpos cuya tarea es la defensa del Estado o la preservación del orden público,
incluso los centros de residencia anexos a los mismos, tales como la Delegación del
Ministerio de Defensa, la comisaria de la Ertzaintza, los cuarteles de Araca,
Arkaute, de la Policía Nacional y de la Guardia Civil.
– Equipamiento Genérico: comprende los grandes centros o parcelas de

propiedad pública que con usos pormenorizados genéricos, supongan agrupaciones
significativas a nivel de estructura urbana de equipamientos de sistema local por su
localización, tamaño o significación urbana, tales como la manzana del antiguo
Hospital Militar, etc.
2. Régimen de Usos y Edificación.
a) Sus condiciones de uso serán las definidas para cada uno de los
pormenorizados y para el global en los artículos 5.03.23 al 5.03.30 de estas
Normas, y sus condiciones de edificación las de los artículos 5.03.25 al 5.03.29 de
las mismas. Habrán de cumplir en cualquier caso con las normas o directrices que
les sean de aplicación ahora y en el futuro.
b) En cualquier caso para los equipamientos de sistema general cabrá la

posibilidad de redactar un Plan Especial para su desarrollo que fije condiciones
especiales distintas a las expresadas en a), en atención a sus especificas
condiciones sectoriales.
Artículo 4.02.06.- Régimen del Sistema General de Espacios Libres.
Comprende las zonas verdes públicas o espacios libres de uso y dominio públicos
de gran tamaño y papel estructurante y simbólico. La inclusión por criterios
funcionales o simbólicos no prejuzga su computo a efectos del artículo 25.1 del
Reglamento de Planeamiento, por lo que aquellos provenientes de cesión
obligatoria y gratuita (Arambizcarra, San Martín, etc.), se identificarán con la
etiqueta ES-ZV en la serie de planos: “Calificación pormenorizada”, que indica su no
participación en el computo del artículo citado.
Conviene reseñar por su especial significancia los parques que en suelos urbanos y
urbanizables formarán parte del denominado “anillo verde”.

(25/11/2010)

2. Régimen de Usos y Edificación.
a) Sus condiciones de uso serán los definidos, para cada uno de los
pormenorizados, según las topologías, y para el global en los artículos 5.03.36 al
5.03.38 de esta Normas. Habrán de cumplir en cualquier caso las normas o
directrices sectoriales que les sean de aplicación ahora y en el futuro.
b) En cualquier caso, cabrá la posibilidad de redactar un Plan Especial para su

desarrollo que fije condiciones particulares en atención a sus especiales
características.
Artículo 4.02.07.- Régimen del Sistema General de Infraestructuras Básicas y

Grandes Servicios Urbanos.
Comprende las instalaciones, centros de producción, almacenaje, tratamiento,

distribución, etc., de las infraestructuras de energía y del abastecimiento,
depuración y distribución de aguas, siempre que ellas sean de titularidad pública.
También se incluyen los grandes servicios urbanos de propiedad pública destinados
a la prestación directa o indirecta para el resto de la población. A titulo de ejemplo
se incluyen protección ciudadana, TUVISA, cementerios, etc.
2. Régimen de usos y edificación.
En atención a los usos globales diferenciados según se traten de Infraestructuras

Básicas o de Grandes Servicios Urbanos les será de aplicación lo recogido en las
Secciones 7ª “uso de infraestructuras” y 5ª “uso de servicios urbanos” de las
Normas Particulares de los Usos (Capitulo 3 del Titulo V) de estas Normas.

(25/11/2010)

Sección 2ª: Desarrollo de los Sistemas Generales en cada clase de suelo
Sección 2ª: Desarrollo de los Sistemas Generales en cada clase de suelo.
Artículo 4.02.08.- Desarrollo por planeamiento de detalle.
1. El desarrollo de los sistemas generales se realizará a través de Planes

Especiales, excepto que el Plan contenga todas las determinaciones necesarias o
que estén incluidos o adscritos o puedan llegar a estarlo en unidades de ejecución a
desarrollar por Planes Parciales, especiales o instrumentos de equidistribución de
cargas y beneficios cuando resulten necesarios, según el propio Plan General o su
desarrollo.
2. Los sistemas generales podrán desarrollarse por unidades completas o por

partes diferenciables, a cuyos efectos el Ayuntamiento por el procedimiento
detallado en el artículo 38 del Reglamento de Gestión Urbanística delimitará las
correspondientes unidades de ejecución o, en su caso, actuaciones asistemáticas,
o modificará las delimitaciones previstas en el mismo.

(25/11/2010)

Sección 3ª Obtención y Mantenimiento de los Sistemas Generales
Sección 3ª: Obtención y Mantenimiento de los Sistemas Generales.
Artículo 4.02.09.- Procedimiento General.
1. Los Sistemas Generales de titularidad pública se obtienen por adscripción al

dominio público, afectos al uso determinado por el presente Plan a través de la
resolución de los correspondientes procedimientos de ocupación directa, (artículo
7.c. de la Ley 5/1998 de Medidas Urgentes en Materia de Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana), expropiatorios, reparcelatorios o compensatorios.
2. La clasificación del suelo adscrito a sistemas generales se fundamenta en la

utilidad pública o interés social de los usos y actividades a que dicho suelo se
destina o que en él se ubican. En virtud del Plan, el Ayuntamiento está facultado
para imponer la continuidad de tales usos y actividades, incluso mediante la
expropiación forzosa de los terrenos y edificaciones de titularidad privada adscritos
a sistemas generales, o de su uso y explotación, cuando ello fuere necesario a tal
fin.
Artículo 4.02.10 - Sistemas Generales no adscribibles a suelo urbanizable.
1. Los Sistemas Generales existentes sobre suelo de titularidad pública municipal y

cuyo uso coincide con el previsto por el Plan General no han de transmitirse al
Ayuntamiento salvo excepción expresa del Plan.
2. Los sistemas previstos sobre suelo de titularidad pública se transmitirán al

Ayuntamiento, salvo que el uso propuesto por el Plan General sea competencia del
organismo o entidad públicos que ostenten la titularidad del dominio.
3. Los sistemas generales existentes ubicados sobre suelo de propiedad privada y

cuyo uso actual coincide con el previsto por el Plan no transmitirán la titularidad del
dominio salvo señalamiento en contrario del Plan o del Ayuntamiento en el
transcurso de la vigencia del mismo.
4. Los terrenos de propiedad privada destinados a dar soporte a sistemas generales

deberán transmitirse gratuitamente al Ayuntamiento a través de las
correspondientes actas administrativas de cesión o títulos de reparcelación,
compensación u ocupación directa cuando dichos terrenos formen parte de ámbitos
de gestión donde los mismos se prevean como cesión obligatoria y gratuita, o a
través del procedimiento expropiatorio en el resto de los casos (artículo 7 de la Ley
5/1998 de 6 de marzo de Medidas urgentes en materia de Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, en relación con los artículos 14 y 18 de la Ley 6/1998 de 13 de
abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones).

(25/11/2010)

Sección 3ª Obtención y Mantenimiento de los Sistemas Generales
Artículo 4.02.11.- Sistemas Generales adscritos a suelos urbano o

urbanizable.
Los sistemas generales o sus partes adscritas por el Plan al Suelo Urbano y/o
Urbanizable, a desarrollar al amparo de la legislación urbanística, se han incluido en
los correspondientes sectores o áreas del mismo, en cuyas unidades de ejecución
se efectuará la compensación de los derechos privados afectados.
Para su obtención el Ayuntamiento podrá optar por la ocupación directa; la

expropiación forzosa (artículo 7 de la Ley 5/1998 de Medidas Urgentes en materia
de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) de los derechos privados con la
consiguiente subrogación de derechos en la correspondiente unidad de
compensación o reparcelación, o por la cesión gratuita derivada de la ejecución del
correspondiente sector.
Artículo 4.02.12.- Sistemas Generales que no exijan la titularidad dominical

pública.
El Plan General lleva implícita la declaración de utilidad pública de las obras y la

necesidad de ocupación de los terrenos y edificios necesarios para la ejecución de
servicios que no exijan la expropiación del dominio, pudiéndose tramitar la
imposición de servidumbres conforme al lo previsto por el artículo 33 de la Ley
6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y 211.3 de la Ley
del Suelo de 1992.

(25/11/2010)

Sección 4ª Ejecución Material de los Sistemas Generales
Sección 4ª: Ejecución Material de los Sistemas Generales.
Artículo 4.02.13.- Ejecución Material de los Sistemas Generales.
1. La ejecución de las obras e instalaciones de los sistemas generales deberá

llevarse a cabo de acuerdo con la programación y plazos previstos en el Plan
General y exigirá la efectiva coordinación de las actuaciones e inversiones públicas
y privadas, según los casos, en consonancia con las previsiones que en este
sentido establece el Plan.
2. Las ejecuciones de las obras e instalaciones de los sistemas generales serán

acometidas en todo caso de acuerdo con las previsiones del Plan y con base en las
siguientes determinaciones:
a) Por la Administración Pública, de acuerdo con sus competencias, para aquellos

Sistemas Generales establecidos en el suelo urbano y por los particulares en la
parte que les corresponde en virtud de los compromisos fijados en el planeamiento
anterior tratándose de Sistemas Generales establecidos en el suelo clasificado
como urbanizable.
b) Por los particulares en caso de ser adjudicatarios de concesiones

administrativas en la prestación de servicios públicos tanto en los Sistemas
Generales en suelo urbano como en los establecidos en el suelo urbanizable.
c) Por la Administración Pública y los particulares, de acuerdo con las previsiones

del Plan General, en su defecto, según se determine en los correspondientes
Planes Parciales.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 3. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO
CAPÍTULO 3:
RÉGIMEN DEL SUELO URBANO.

(25/11/2010)

Sección 1ª: Categorías, Tipos y Criterios de inclusión
CAPÍTULO 3: RÉGIMEN DEL SUELO URBANO.
Sección 1ª: Categorías, Tipos y Criterios de inclusión.
Artículo 4.03.01.- Definición y categorías.
El suelo considerado como urbano en aplicación de los criterios generales de

inclusión reseñados en la Sección 1ª del Capítulo 1, del presente Título se divide
según el presente Plan en dos categorías:
- Suelo urbano de actuación directa.

- Suelo urbano en régimen de ámbito.
Artículo 4.03.02.- Suelo urbano de actuación directa.
El suelo urbano en régimen de actuación directa comprende la ciudad consolidada

sobre la que el Plan contiene todas las determinaciones necesarias y suficientes
para su ejecución directa o individualizada por los particulares. En esta categoría de
suelo urbano se contemplan dos tipos, el de estricta actuación directa e
individualizada por estar urbanizado y ostentar en general la condición de solar, y el
que esta pendiente de la ejecución de obras de urbanización para merecer tal
condición.
Artículo 4.03.03.- Suelo urbano en régimen de ámbito.
1. El suelo urbano en régimen de ámbito se regula concurrentemente por el

correspondiente de la categoría y tipo de suelo y por el derivado del ámbito en que
está incluido. Comprende el suelo urbano incluido en un ámbito de ordenación y
gestión por el presente Plan, y el que pudiera llegar a estarlo a iniciativa pública o
privada por el procedimiento regulado en el Título II de estas Normas. El ámbito
surge por la remisión desde el Plan General a un instrumento posterior de
desarrollo (Plan Especial, Estudio de Detalle, etc.) o de gestión idóneo para la
resolución del problema detectado.
2. En esta última categoría se distinguen tres tipos de suelos: los que están
incluidos en un polígono pendiente de desarrollo por el Plan Especial de reforma
interior y de una gestión que asegure la asunción por los propietarios incluidos de
las cesiones exigidas y la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la
urbanización; los que por estar incluidos en una unidad de ejecución están
pendientes de distribución justa entre los propietarios afectados de los beneficios y
cargas derivados del planeamiento y, en su caso, del desarrollo de un Estudio de
Detalle; los que por su proximidad o algún otro grado de dependencia están
condicionados a la previa ejecución de una actuación aislada, delimitada por el
presente Plan, o por algún órgano de la Administración en desarrollo y ejecución de
los sistemas generales del mismo.

(25/11/2010)

SUELO URBANO DELIMITADO EN UNIDADES DE EJECUCIÓN
CIUDAD
U.E.-1.- Mercedes-Ali
U.E.-2.- Subpoligono San Prudencio
U.E.-3.- Poligono 32-Sur Equipamiento
U.E.-4.- Jose Mardones
U.E.-5.- Abetxuko Noreste
U.E.-6.- Betoño Residencial Sur
U.E -7.- Museo Vasco De Arte Contemporaneo
U.E.-8.- Ampliacion Fagor
ENTIDADES LOCALES MENORES
U.E.- ABR-1 Aberasturi 1

U.E.- ANT-1 Antezana 1
U.E.- ARG-1 Argandoña 1
U.E.- ARI-1 Ariñez 1
U.E.- ARI-2 Ariñez 2
U.E.- ARM-1 Armentia 1
U.E.- ART-1 Artaza 1
U.E.- AST-1 Asteguieta 1
U.E.- CRS-1 Crispijana 1
U.E.- ELO-1 Elorriaga 1
U.E.- ELO-2 Elorriaga 2
U.E.- FOR-1 Foronda 1
U.E.- GMY-1 Gamarra Mayor 1
U.E.- GMZ-1 Gamiz 1
U.E.- GAR-1 Gardelegui 1
U.E.- GAR-2 Gardelegui 2
U.E.- GUE-1 Guereña 1
U.E.- LER-1 Lermanda
U.E.- LUB-1 Lubiano 1
U.E.- LUB-2 Lubiano 2
U.E.- MAN-1 Mandojana 1
U.E.- MRG-1 Margarita 1
U.E.- MRG-2 Margarita 2
U.E.- MAT-1 Matauco 1
U.E.- MDG-1 Mendiguren 1
U.E.- MEZ-1 Mendoza 1
U.E.- ORE-1 Oreitia 1

(25/11/2010)

CIUDAD
P.E.R.I.- 1.- Casco Medieval

P.E.R.I.- 2.- Extensión Ali Oeste
P.E.R.I.- 3.- Plaza De Toros
P.E.R.I.- 4.- Jose Mardones
P.E.R.I.- 5.- Complejo Universitario II Fase
P.E.R.I.- 6.- Paseo Cervantes Norte
P.E.R.I.- 7.- Portal Castilla Sur
P.E.R.I.- 8.- S-3 Lakua (Antiguo L-14)
P.E.R.I.- 9.- Área De Centralidad Zaramaga
P.E.S.G.- 10.- Calles Tanis Aguirrebengoa-Martin Fiz

(25/11/2010)

Sección 2ª: Determinaciones del Plan General en Suelo Urano
Apartado 1: Determinaciones por categorías y tipos
Sección 2ª: Determinaciones del Plan General en Suelo Urbano.
Apartado 1. Determinaciones por categorías y tipos.
Las determinaciones del Plan General en suelo urbano dependen en parte de la

categoría y tipo de suelo que regulan el régimen de aplicación.
Artículo 4.03.04.- En suelo urbano de actuación directa.
Para la categoría primera y sus tipos, las determinaciones de clasificación,

calificación, ámbitos de ordenación y gestión y del programa, son vinculantes,
estando potestados los propietarios afectados únicamente para promover la
delimitación de nuevos ámbitos de gestión y ordenación.
Artículo 4.03.05.- En suelo urbano en régimen de ámbito.
1. Para la categoría segunda tipo primero y segundo, suelo urbano pendiente de

desarrollo, el Plan fija con carácter vinculante las determinaciones de clasificación,
calificación, ámbitos de ordenación a desarrollar, ámbitos de gestión y programa de
actuación; con la particularidad de que para el tipo segundo (suelo urbano
pendiente de Estudio de Detalle) las determinaciones de ámbito de ordenación
tienen el régimen de vinculación diseñado por la Ley del Suelo.
2. Para los tipos segundo y tercero de la categoría segunda de suelo urbano, las
determinaciones del Plan son las mismas que para la primera categoría, más las
que se deducen del ámbito de gestión introducido por el Plan con el mismo carácter
vinculante; se refieren éstas fundamentalmente a la determinación del
aprovechamiento tipo del Estudio de Detalle, del plazo de ejecución según el
Programa de Actuación del Plan, de la cuantificación de las cesiones obligatorias y
gratuitas y del sistema de actuación en su caso.

(25/11/2010)

Sección 2ª: Determinaciones del Plan General en Suelo Urano
Apartado 2: Definición gráfica y normativa en el Plan General
Apartado 2. Definición gráfica y normativa en el Plan General.
Artículo 4.03.06.- Determinación del Plan General en suelo urbano.
1. La delimitación de las categorías y tipos de suelo urbano se recoge en los planos

de “Gestión urbanística” y las Normas de aplicación correspondientes en la
presente Sección 2ª del Capítulo 3 del Título IV de estas Normas.
2. La delimitación de áreas según su calificación se contiene en los planos de

“Calificación pormenorizada”, y en el Título IV, de las Normas del Plan.
3. La definición de ámbitos generales de ordenación y gestión se contiene en los

planos enunciados en los dos puntos anteriores y en el Capítulo 6 del Título IV de
las presentes Normas.
4. La asignación en su caso de plazos de ejecución y sistemas de actuación se

recoge para cada uno en el Anexo: Relación de Ámbitos.
5. La definición gráfica de las determinaciones de la Dirección de Obras Públicas de

la Diputación Foral de Álava, según Acuerdo Foral nº 930 de 12 de noviembre de
2002, se contiene en los planos de “Calificación pormenorizada” y establece las
zonas delimitadas por las líneas de sistemas generales, de cierre de parcela y la de
edificación (medidas desde el eje de la carretera), según la clasificación jerárquica
de la carretera y la I.M.D..

(25/11/2010)

Sección 3ª: Derechos y Deberes Generales de los Propietarios de Suelo Urbano
Sección 3ª: Derechos y Deberes Generales de los Propietarios de Suelo

Urbano.
Artículo 4.03.07.- Derechos y deberes generales.
Los propietarios de suelo urbano tendrán derecho a los usos y aprovechamientos

urbanísticos que les correspondan según la categoría y tipo de suelo, según la zona
y el ámbito de ordenación, y según la unidad de ejecución en que se encuentren
situados; si bien tal derecho queda condicionado al cumplimiento efectivo, dentro de
los plazos establecidos en este Plan y subsidiariamente por la Ley, de las cargas de
cesiones obligatorias y gratuitas del artículo 14 de la Ley 6/1998 de 13 de abril
sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en la cuantía definida por el Plan.
Artículo 4.03.08.- Aprovechamiento urbanístico de derecho.
Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización

consolidada deberán ceder obligatoriamente y gratuitamente a la Administración
actuante el diez por ciento del aprovechamiento lucrativo del ámbito
correspondiente libre de cargas de urbanización.
En el supuesto de obras de rehabilitación, únicamente corresponderá al

Ayuntamiento el diez por ciento del incremento del aprovechamiento urbanístico
sobre el anteriormente edificado (Artículo único de la Ley 11/1998 de 20 de abril del
Parlamento Vasco).

(25/11/2010)

Sección 4ª: Derechos y Obligaciones concretas de los Propietarios del Suelo Urbano
Sección 4ª: Derechos y Obligaciones concretas de los Propietarios de Suelo

Urbano.
Artículo 4.03.09.- Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen derecho a la utilización de sus predios para
los fines previstos por el Plan y con la intensidad regulada por su aprovechamiento;
a la obtención de la correspondiente licencia de uso y edificación en los términos
reglados por estas Normas y al reparto equitativo y justo de las cargas y beneficios
derivados del planeamiento.
Artículo 4.03.10.- Obligaciones de los propietarios de suelo urbano.
1. Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento, en todo caso, todo el suelo

necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de
carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos se
encuentren.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente los terrenos con destino público que resulten
del presente Plan para las unidades de ejecución que se delimitan o pueden llegar
a delimitarse.
3. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los

sistemas generales que el Plan General incluye en el ámbito correspondiente, a
efectos de su gestión.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento el suelo debidamente

urbanizado, correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del
correspondiente ámbito;
5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del

planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
6. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
7. Conservar la urbanización ejecutada cuando así se imponga por el Plan de

Ordenación del ámbito correspondiente o resulte expresamente de disposiciones
legales vigentes en atención a su dudoso uso público, y en todo caso mientras no
se hayan recepcionado las obras por el Ayuntamiento.
8. Edificar los solares dentro de los plazos que fija el Plan o puede fijar el
Ayuntamiento para los ámbitos de ordenación y gestión o en su defecto en los
plazos fijados por los artículos 8 y 9 de la Ley 5/1998 de 6 de marzo del Parlamento
Vasco de medidas urgentes en materia de Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana.
9 Mantener los terrenos, urbanizaciones y edificios en condiciones de seguridad,

salubridad y ornato público a los efectos del artículo 245 del Real Decreto 1/1992,

(25/11/2010)

de 26 de junio, Texto Refundido de la Ley de Suelo y Ordenación Urbana, y de los

capítulos 3, 4 y 5 del Título III de estas Normas.
Artículo 4.03.11.- Condiciones de la parcela apta para edificar.
En el régimen de suelo urbano, además de las limitaciones impuestas por el Plan

General o por el planeamiento que lo desarrolle, el suelo no podrá ser edificado
hasta haberse cumplido las siguientes condiciones:
1. Que la respectiva parcela merezca la calificación de solar: que, si no cumple las

debidas condiciones, se garantice la ejecución simultánea de edificación y
urbanización por el procedimiento señalado en las presentes Normas, o que, si está
incluida en una unidad de ejecución merezcan la calificación de solar todas las
parcelas resultantes del procedimiento reparcelatorio o compensatorio incluidas
dentro de la unidad de ejecución delimitadas, o subpolígonos de ejecución que
pudieran llegar a delimitarse para facilitar una gestión acorde a la demanda y que
mantenga el nivel de calidad urbana deseable.
2. Que previamente a la solicitud de licencia se hayan formalizado, a favor del

Ayuntamiento, la totalidad de las cesiones obligatorias y gratuitas libres de cargas,
gravámenes y ocupantes, de los terrenos que están al servicio del polígono o
unidad de ejecución.
3. Que se hayan cumplimentado previamente los trámites del sistema de actuación

correspondiente al polígono o unidad de ejecución.
Artículo 4.03.12.- Condiciones para la cualificación de una parcela como solar.
A los efectos de la primera de las condiciones del artículo anterior, tendrán la

condición de solar aquellas parcelas de suelo urbano aptas para la edificación que
reúnan los siguientes requisitos:
1. En los suelos no incluidos en ámbitos de gestión:
- Que estén totalmente urbanizadas las vías o espacios públicos a las que la
parcela dé frente, en concordancia con el planeamiento vigente.
- Que la parcela cuente con los servicios de abastecimiento de agua,

evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica en condiciones que
sirvan para la edificación que se haya de construir; y que se asegure la no
superación de las capacidades de las redes de servicios generales de que
dependan.
- Que tengan señaladas alineaciones y rasantes.

(25/11/2010)

2. En los suelos incluidos en ámbitos de gestión:
- Que cumplan todos los requisitos del epígrafe anterior. No obstante se

permitirá la configuración de parcelas edificables con frente a viario privado en
superficies o terrenos de suelo industrial que superen los 100.000 m2 ubicados
en ámbitos de gestión que sean objeto de planeamiento de desarrollo y de
acuerdo con las determinaciones que en éste se establezcan.
- Que presenten acreditación del pago de las correspondientes contribuciones

especiales o cuotas de urbanización.
- Que cuenten además con todos los servicios exigidos por el planeamiento de
detalle que regule la unidad de ejecución, y con las condiciones de servicio
previstas en él.
- Que la infraestructura básica de la unidad de ejecución esté ejecutada en su

totalidad.
- Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa a establecer la

subrogación de todas las cargas pendientes en las cesiones de cualquier
forma de derechos de propiedad que afecten a todo o parte del edificio.
Artículo 4.03.13.- Condiciones para la ejecución simultánea de construcción y

urbanización.
A los efectos de la primera de las condiciones para poder edificar el suelo urbano,
cuando las respectivas parcelas no merezcan la calificación de solar se exigirá
cumplir los siguientes requisitos:
1. Parcelas no incluidas en ámbitos de gestión:
a) Condiciones:
- Que en la solicitud de licencia, el particular interesado o en su caso, el

departamento Autonómico, Foral o Entidad que administre bienes públicos, se
comprometa expresamente a la edificación y urbanización simultáneas,
aceptando la fijación de un plazo de terminación de la urbanización menor o
igual que el que corresponda al de terminación de la edificación.
- Que previamente al otorgamiento de la licencia se preste fianza en cualquiera

de las formas admitidas por la legislación local, garantizando el 80% de la
urbanización en la parte que corresponda.
- Que en escrito de solicitud de licencia se comprometa a dejar constancia

registral de que el uso y ocupación de la construcción queda condicionado a la
ejecución completa de la obra de urbanización, cuyo incumplimiento impedirá
la concesión de la preceptiva licencia de ocupación y apertura.

(25/11/2010)

- El compromiso de urbanizar alcanzará no solo a las obras que afecten al frente

de la fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a
todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios
públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas,
saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzada, hasta
el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en
funcionamiento.
b) El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación,

comportará la caducidad de la licencia sin derecho a indemnización, impidiéndose
el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirientes al
resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubieren irrogado. Asimismo
comportará la pérdida de la fianza a que se refiere la condición 2 del epígrafe 1.a de
este artículo.
2. Parcelas incluidas en ámbitos de gestión:
a) Condiciones:
- Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del

proyecto de reparcelación o de compensación, si uno u otro fueran necesarios
para la distribución de beneficios y cargas del Plan. O que exista acuerdo
municipal reconociendo con los efectos oportunos en cuanto a cesiones
obligatorias se refiere, la innecesariedad de la reparcelación.
- Que la infraestructura básica de la unidad de ejecución esté ejecutada en su

totalidad, y que se fije en la autorización correspondiente un plazo de
terminación de la urbanización complementaria menor que el fijado para la
edificación, siendo este plazo posible.
- Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa, en cualquier caso, a

no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de
urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de
propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
Artículo 4.03.14.- Definición de infraestructura básica.
A los efectos del Plan se entenderá por infraestructura básica: el viario de cesión,
con todos los servicios previstos en el Plan, y su conexión con las redes generales
de la ciudad tanto en lo relativo a la red de servicios como a la del propio viario.
Asimismo, incluirá los terrenos de cesión obligatoria para dotaciones y zonas

verdes con todos los servicios previstos en el Plan a excepción de las plantaciones,
debiendo estar estos terrenos libres de todo impedimento para poder ser
destinados a los fines previstos.

(25/11/2010)

Artículo 4.03.15.- Definición de infraestructura complementaria.
Se entenderá por infraestructura complementaria que podrá ser objeto de ejecución

simultánea con las condiciones de licencia correspondientes:
- Las vías de servicio exclusivo para acceso a las parcelas privadas del polígono
o unidad de ejecución y que figuren como espacios privados en el Plan o
Estudio de Detalle correspondiente.
- Los espacios entre parcelas destinados al uso de aparcamiento o espacio

libres ajardinados de carácter privado.
- La plantación de los parques y jardines, zonas arboladas de protección o red

de transporte general.
Artículo 4.03.16.- Condiciones para la concesión de licencias de ámbitos.
1. La concesión de cualquier licencia de nueva planta de la Unidad de Ejecución

deberá incluir dentro del proyecto de edificación la ejecución de la infraestructura
complementaria al servicio de la parcela correspondiente si tal infraestructura fuera
una unidad separable del resto. En caso de que estuviera destinada para el servicio
de varias parcelas deberá ser realizada en su totalidad simultáneamente a la
primera licencia solicitada.
2. Con la primera licencia de ejecución simultánea que se conceda en una Unidad

de Ejecución deberá quedar garantizada la ejecución simultánea de las
plantaciones previstas en el epígrafe último del artículo anterior.
3. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada

totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de
funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de
alcantarillado.
4. El incumplimiento de esta condición dará lugar a la denegación de la preceptiva

licencia de apertura y primera ocupación que legitima el uso del inmueble.

(25/11/2010)

Sección 5ª: Delimitación, Desarrollo y Gestión de los Ámbitos
Sección 5ª: Delimitación, Desarrollo y Gestión de los Ámbitos.
Artículo 4.03.17.- Delimitación de los ámbitos.
1. El Plan General ha delimitado los recintos al interior de los cuales se produce, en

ejecución del mismo, el reparto de las cargas y beneficios asignados. Los tipos y
regulación de ámbitos se contienen en este Capítulo, en el Capítulo 6 mismo Título
y en el Capítulo 6 del Título VI.
2. Los criterios de delimitación y cálculo de aprovechamiento para cada uno de ellos

se explícitan en la Memoria del Plan General.
3. La delimitación de las nuevas unidades de ejecución para el desarrollo, gestión y

ejecución del Plan, o la modificación de las delimitaciones propuestas por él se
acordarán por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, y se ajustarán a los
mismos criterios utilizados por el Plan.
4. Solamente el Ayuntamiento a través de la revisión o modificación del Programa

de Actuación del Plan General o del procedimiento de delimitación de unidad de
ejecución, está capacitado para modificar la delimitación de las zonas de suelo
urbano o su aprovechamiento cuando ello no implique modificación de la
ordenación vigente. Si fuera precisa tal modificación se requerirá la previa o
simultánea modificación o revisión del propio Plan
Artículo 4.03.18.- Desarrollo y gestión de los ámbitos.
En el procedimiento de aprobación de los nuevos ámbitos el Ayuntamiento señalará

el instrumento de desarrollo y el sistema de actuación elegidos, en aplicación de los
criterios del Título II de estas Normas y concurrentes de la Ley del Suelo.
Artículo 4.03.19.- Actuaciones asistemáticas en suelo urbano.
El Plan General considera como ámbitos para la ejecución de actuaciones

asistemáticas en suelo Urbano los terrenos calificados para equipamientos públicos
que no hayan sido adscritos o incluidos, para su gestión, en alguna unidad de
ejecución o ámbito de planeamiento especial
Asimismo, se consideran ámbito todas aquellas parcelas urbanas asistemáticas

pendientes de materializar su aprovechamiento lucrativo.

(25/11/2010)

Sección 6ª: Régimen del Suelo sometido a Ámbito hasta el desarrollo del mismo
Sección 6ª: Régimen del Suelo sometido a Ámbito hasta el desarrollo del
mismo.
Artículo 4.03.20.- Derecho transitorio de los suelos urbanos sometidos a

ámbito.
En tanto el planeamiento de desarrollo obligatorio y el instrumento de gestión

señalado para cada ámbito no hayan recibido aprobación definitiva en vía
administrativa, los suelos regulados por este régimen estarán a lo dispuesto en
estas Normas:
1. Los edificios, instalaciones y usos incluidos dentro de uno de estos ámbitos

quedarán fuera de ordenación a los efectos previstos en la legislación urbanística.
2. Los propietarios de terrenos incluidos dentro de estos ámbitos están obligados a

mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público a los efectos
y con la extensión y procedimiento de la Ley del Suelo y Capítulos 3, 4 y 5 del Título
III de estas Normas.
3. Los terrenos dentro de estos ámbitos quedan incluidos en el Programa de

Actuación del Plan General a los efectos de la constitución del Patrimonio Municipal
del Suelo, según lo regulado en la legislación urbanística aplicable
4. Los terrenos incluidos dentro de estos ámbitos no podrán adquirir la calificación

de solar por edificación insuficiente a los efectos de su demolición y sustitución,
hasta tanto no adquieran firmeza en vía administrativa las aprobaciones de los
preceptivos desarrollos de planeamiento e instrumentos de gestión.
5. En tanto no puedan ejecutarse o no se ejecuten las determinaciones del Plan

General para estos suelos, el Ayuntamiento podrá establecer por acuerdo con los
particulares, o por avenencia con los mismos dentro del trámite expropiatorio, o por
ejercicio de la expropiación según la Norma anterior, servidumbres o derechos de
superficie para usos públicos no lucrativos en régimen transitorio dentro del plazo
señalado en el acuerdo o en la correspondiente acta de expropiación.
El inicio del trámite administrativo previo a la ejecución producirá la extinción de la

servidumbre o derecho de superficie sin derecho a indemnización alguna. Los
mismos efectos producirá el acuerdo de cambio del sistema de actuación previsto
en el artículo 119.3 y 4 de la Ley del Suelo.
6. Los terrenos previstos por el Plan o planes que lo desarrollen como de cesión
obligatoria y gratuita podrán ocuparse tras el inicio del procedimiento reparcelatorio
o compensatorio en ejecución del ámbito, o por el procedimiento expropiatorio en
ejecución de actuaciones aisladas en suelo urbano.
7. Los propietarios de los terrenos incluidos en estos ámbitos están obligados a la

ejecución de las determinaciones del Plan General en los plazos previstos por el
Programa de Actuación del Plan. Su incumplimiento producirá en todo caso los

(25/11/2010)

Sección 6ª: Régimen del Suelo sometido a Ámbito hasta el desarrollo del mismo
efectos regulados en el artículo 8.3 de la Ley 5/1998 de 6 de marzo sobre Régimen

del Suelo y Ordenación Urbana y disposiciones concordantes con el mismo.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 4. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE
CAPÍTULO 4:
RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE.

(25/11/2010)

Sección 1ª: Categorías y Criterios de Inclusión
CAPÍTULO 4: RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE.
Sección 1ª: Categorías y Criterios de Inclusión.
Artículo 4.04.01.- Categorías y sectores incluidos.
Dentro del suelo urbanizable se contemplan tres únicas categorías: nuevo suelo
urbanizable, suelo urbanizable en régimen transitorio y suelo urbanizable sin
determinaciones.
1. El suelo urbanizable nuevo ,sectorizado, comprende los terrenos para los que
se propone la redacción de planes parciales condicionados exclusivamente por la
delimitación del correspondiente sector y las determinaciones anexas al mismo
contenidas en el presente Plan; su régimen será el establecido en la legislación
urbanística con las precisiones de este Capítulo de las Normas.
Tal afirmación supone la inexistencia de planeamiento de detalle previo o la formal

anulación o no consideración o revisión según el artículo 154.1 y 2 del Reglamento
de Planeamiento, del planeamiento vigente con anterioridad, por no caber su
inclusión en ninguno de los supuestos de transitoriedad regulados por estas
Normas.
Dentro de este apartado se consideran los sectores denominados en el Plan:
a) Suelo urbanizable en la ciudad:
− Sector 1.- S1 EXPANSION OESTE

− Sector 7.- S7 EXPANSION ESTE
− Sector 16.- S16 ARMENTIA OESTE
− Sector 17.- S17 AMPLIACION SAN PRUDENCIO SUR
− Sector 19.- S19 ARECHAVALETA-GARDÉLEGUI
− Sector 18.- S18 ELORRIAGA-ARCAUTE
− Sector 20.- S20 SECTOR INDUSTRIAL “AMPLIACION ESTE DE JUNDIZ”
− Sector 21.- S21 SECTOR INDUSTRIAL “AMPLIACION OESTE DE JUNDIZ”

(25/11/2010)

b) Suelo urbanizable en las Entidades Locales Menores:
− Sector 22.- S22 ABERASTURI

− Sector 23.- S23 AMARITA
− Sector 24.- S24 ANDOLLU
− Sector 25.- S25 ARANGUIZ
− Sector 26.- S26 ARCAYA
− Sector 27.- S27 ARGANDOÑA
− Sector 28.- S28 ARIÑEZ
− Sector 29.- S29 ASTEGUIETA
− Sector 31.- S31 CASTILLO
− Sector 32.- S32 CRISPIJANA
− Sector 33.- S33 GAMARRA MAYOR
− Sector 34.- S34 GAMARRA MENOR
− Sector 35.- S35 GOMECHA
− Sector 36.- S36 HUETO ABAJO
− Sector 37.- S37 HUETO ARRIBA
− Sector 38.- S38 ILARRAZA
− Sector 39. A. S39-A LASARTE
− Sector 39. B. S39-B LASARTE
− Sector 39. C. S39-C LASARTE
− Sector 40.- S40 MENDIOLA
− Sector 41.- S41 MENDOZA
− Sector 42.- S42 MIÑANO MAYOR
− Sector 43.- S43 MIÑANO MENOR
− Sector 44.- S44 MONASTERIOGUREN
− Sector 45.- S45 OTAZU
− Sector 46.- S46 RETANA
− Sector 47.- S47 SUBIJANA DE ALAVA
− Sector 48.- S48 ULLIBARRI-ARRAZUA
− Sector 49.- S49 ULLIBARRI DE LOS OLLEROS
− Sector 50.- S50 ULLIBARRI-VIÑA
− Sector 51.- S51 VILLAFRANCA
− Sector 52.- S52 ZERIO
− Sector 53.- S53 ZUAZO DE VITORIA
2. El suelo urbanizable en régimen transitorio comprende los terrenos afectados

por planeamiento de detalle vigente con anterioridad; sobre tales terrenos el Plan
General ha incorporado las determinaciones del planeamiento anterior declaradas
subsistentes y ha establecido las disposiciones pertinentes sobre su régimen
transitorio en aplicación del artículo 19.2 y 19.3 del Reglamento de Planeamiento.
Dentro de este apartado se consideran los sectores denominados:

(25/11/2010)

Suelo urbanizable en régimen transitorio.
ST-1 SECTOR 32 SUR RESIDENCIAL (ANTIGUO SECTOR 4).

ST-2 SECTOR 8B DE LAKUA “IBAIONDO” (ANTIGUOS L11 Y L12).
ST-3 SECTOR 9 DE LAKUA “LAKUABIZKARRA 4” (ANTIGUO L10).
ST-4 SECTOR INDUSTRIAL “MERCEDES” (ANTIGUO SECTOR 10).
ST-5 SECTOR INDUSTRIAL “PARQUE TECNOLÓGICO” (ANTIGUO SECTOR 11).
ST-6 SECTOR INDUSTRIAL “MIÑANO MAYOR” (ANTIGUO SECTOR 12).
3. El suelo urbanizable sin determinaciones comprende los terrenos para los que
se haya delimitado áreas como reservas para la constitución o ampliación del
patrimonio público de suelo, todo ello en virtud de la Ley 20/1998 del Gobierno
Vasco, de Patrimonios Públicos de Suelo. El plazo máximo para llevar a cabo la
gestión será el máximo establecido por la Ley 20/1998 en su artículo 13, de igual
manera la expropiación se realizará conforme al artículo 27 y siguientes de la ley
6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. En su posterior desarrollo se
tendrán en cuenta los criterios y demás determinaciones establecidas por la Norma
Foral de Carreteras.
Dentro de este apartado se consideran:
− AMPLIACIÓN DEL AEROPUERTO.

− PARQUE TEMÁTICO.
− NANCLARES INDUSTRIAL.
En el suelo urbanizable sin determinaciones y previo a la delimitación de sectores

para la redacción de Planes Parciales, deberán fijarse las condiciones urbanísticas
propias de la calificación global mediante la formulación de un denominado “Plan de
Ordenación de suelo urbanizable sin determinaciones”, cuya tramitación se
efectuará como si de una Modificación del Plan General se tratase.

(25/11/2010)

Sección 2ª: Determinaciones del Plan General
Sección 2ª: Determinaciones del Plan General.
Artículo 4.04.02.- Determinaciones del Plan General.
1. . El Plan delimita cada uno de los sectores para el desarrollo del nuevo suelo
urbanizable y del urbanizable en régimen transitorio. Su delimitación, clasificación y
calificaciones se contienen en los planos respectivos y en la propia Ficha de
Ámbito.
2. La cuantificación de las intensidades de uso se establecen en la propia Ficha

del Ámbito.
3. El aprovechamiento tipo de cada Área de Reparto se determina y justifica en el

Capítulo correspondiente de la Memoria del Plan General.
4. En el plano de “Calificación pormenorizada” se propone un modelo de

ordenación detallada en que se asignan usos pormenorizados y alineaciones,
distinguiendo su carácter vinculante o indicativo.
5. La Ficha de Ámbito contiene directrices vinculantes para el desarrollo de la

Ordenación y un conglomerado de datos indicativos de interés.
6. Con carácter general las determinaciones contenidas en los planos y en la

Ficha de Ámbito tendrán carácter indicativo salvo:
a) Las referentes a la cuantía y localización de las cesiones obligatorias y

gratuitas que tienen el carácter de mínimas.
b) Indicación expresa en contrario de la propia Ficha de Ámbito.
c) Lo referente a los límites de sus aprovechamientos señalados en el

Régimen de vinculación y concurrencia de las determinaciones de ámbitos en el
artículo 4.06.10.

(25/11/2010)

Sección 3ª: Deberes y Derechos Generales de los Propietarios de Suelo Urbanizable
Sección 3ª: Deberes y Derechos Generales de los Propietarios de Suelo

Urbanizable.
Artículo 4.04.03.- Régimen General.
1. Para el nuevo suelo urbanizable.
Las facultades del derecho de propiedad en el suelo urbanizable se ejercerán

dentro de los límites y cumpliendo las obligaciones y derechos regulados en estas
Normas del Plan General y en la Ley del Suelo subsidiariamente.
El aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de un terreno en suelo

urbanizable será el que resulte de aplicar a su terreno el 90 % del aprovechamiento
tipo del área de reparto en el que se encuentre, estando condicionado tal derecho al
cumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por el Plan General y, en su
defecto, por la Ley del Suelo, dentro de los plazos señalados por el Programa de
Actuación. El aprovechamiento urbanístico no apropiable por los titulares del sector
corresponderá al Ayuntamiento que lo recibirá debidamente urbanizado por cuenta
y cargo de los particulares afectados por la actuación.
Tales aprovechamientos tipo homogeneizados según los usos de cada área de

reparto se contendrán en las Fichas de Ámbitos correspondientes. Estas facultades
no podrán ejercitarse en tanto no sean definitivas en vía administrativa las
aprobaciones de los Planes y proyectos reparcelatorios o compensatorios
pertinentes según el sistema de actuación elegido, se hayan cumplimentado las
cesiones obligatorias y gratuitas a favor del Ayuntamiento y se hayan efectuado las
obras de urbanización previstas en las mismas.
2. Para el suelo urbanizable en régimen transitorio.
Las facultades del derecho de propiedad y de los deberes obligatorios son los
dimanados de los documentos de planeamiento y gestión en vigor.
3. Para el suelo urbanizable sin determinaciones.
Para que este tipo de suelos adquieran el carácter de nuevo suelo urbanizable
deberá formularse un denominado “Plan de Ordenación del suelo urbanizable sin
determinaciones” que tramitado como si de una Modificación del Plan General se
tratase, fijará las condiciones urbanísticas propias de la calificación global del
ámbito que se defina.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo urbanizable sin

determinaciones son los establecidos en la Ley 20/1998, de 29 de junio, del
Gobierno Vasco sobre Patrimonios Públicos de suelo.

(25/11/2010)

Sección 4ª: Deberes y Obligaciones concretas de los Propietarios de Suelo Urbanizable
Sección 4ª: Deberes y Obligaciones concretas de los Propietarios de Suelo

Urbanizable.
Artículo 4.04.04.- Condiciones para la edificación del suelo urbanizable.
En el régimen del suelo urbanizable, además de las limitaciones impuestas por el

Plan General o el planeamiento de desarrollo, el suelo no podrá ser edificado hasta
haberse cumplido las condiciones señaladas por los artículos 4.04.05, 4.04.06 y
4.04.07.
Con arreglo a lo previsto en el artículo 18 de la Ley 6/1998 de 13 de abril, los

propietarios del suelo urbanizable deberán costear y, en su caso, ejecutar las
infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación,
así como, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos
sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de
uso que ésta genere.
Artículo 4.04.05.- Condiciones para las parcelas aptas para la edificación.
1. Que la respectiva parcela merezca la calificación de solar o se garantice la

ejecución simultánea de la urbanización complementaria, y que merezcan la misma
calificación el resto de las parcelas incluidas en la misma unidad de ejecución
delimitada.
2. Que se hayan cumplimentado previamente los trámites del sistema de actuación

elegido para la unidad de ejecución.
3. Que previamente a la solicitud de la licencia se hayan formalizado a favor del

Ayuntamiento a través de las correspondientes Actas de Cesión las cesiones
obligatorias y gratuitas correspondientes al sector o unidad de ejecución libres de
cargas, gravámenes y ocupantes, y que hayan sido debidamente inscritas
registralmente.
Artículo 4.04.06.- Condiciones para que las parcelas merezcan la calificación

de solar.
A los efectos de la primera de las condiciones, tendrán la calificación de solar

aquellas parcelas que reúnan los requisitos señalados en el artículo 4.03.12 de las
presentes Normas. Dentro de ello y en relación a la edificación y urbanización
simultáneas se regirán por lo regulado en los artículos 4.03.13, 4.03.14 y 4.03.15 de
estas Normas; teniendo en cuenta las definiciones de infraestructura básica y
complementaria expuestas en los subsiguientes artículos 4.03.14 y 4.03.15.

(25/11/2010)

Sección 4ª: Deberes y Obligaciones concretas de los Propietarios de Suelo Urbanizable
Artículo 4.04.07.- Cesiones obligatorias y gratuitas.
1. A los efectos del cumplimiento de la tercera de las condiciones enunciadas, los

propietarios de suelo urbanizable sectorizado están obligados a la cesión obligatoria
y gratuita libre de cargas, gravámenes y ocupantes, del suelo destinado a los
sistemas generales incluido en su delimitación poligonal, del 10% del
aprovechamiento tipo de la unidad de ejecución y del suelo donde se ha de ubicar
debidamente urbanizado, y del suelo y superficies construidas especificadas en
este planeamiento y que como mínimo serán las previstas en el artículo 10 del
Anexo de Coeficientes del Reglamento de Planeamiento.
2. También están obligados a costear la urbanización según el sistema de

actuación señalado por el Plan, a conservar la misma hasta su recepción expresa
por el Ayuntamiento como mínimo, y hasta un máximo optativo desde tal recepción
si el Ayuntamiento así lo estipula en el trámite de recepción, a través de la
correspondiente Entidad colaboradora de Conservación.
3. Asimismo están obligados a la edificación dentro de los plazos marcados por el

Programa de Actuación del Plan General y subsidiariamente dentro de los
señalados por el propio Plan de Etapas del Plan Parcial de la unidad de ejecución
en cuestión, siempre que éstos no contradigan aquéllos. Por último están obligados
al mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones y edificaciones privadas en
condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos, a los efectos del artículo
245 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 1992 y Capítulos 3, 4 y 5 del Título
III de estas Normas.

(25/11/2010)

Sección 5ª: Régimen del Suelo Urbanizable en tanto no se produzca su desarrollo
Sección 5ª: Régimen del Suelo Urbanizable en tanto no se produzca su

desarrollo.
Artículo 4.04.08.- Régimen transitorio sin desarrollo de planeamiento.
1. Los aprovechamientos urbanísticos atribuidos por el Plan General a los sectores

de suelo urbanizable no podrán ejercerse hasta que hayan sido aprobados los
Planes Parciales correspondientes, se hayan efectuado los trámites impuestos por
el sistema de actuación elegido, se hayan efectuado las cesiones y se hayan
ejecutado las obras de urbanización previstas en el Plan Parcial aprobado.
2. Hasta que se produzcan las circunstancias anteriores no podrán ejecutarse

edificios, usos o instalaciones, excepto los previstos por el artículo 17 de la Ley
6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
3. Tampoco podrán autorizarse licencias de parcelación urbanística sin la

aprobación del correspondiente Plan Parcial.

(25/11/2010)

Sección 6ª: Desarrollo, Gestión y Ejecución
Sección 6ª Desarrollo, Gestión y Ejecución.
Artículo 4.04.09.- Incumplimiento de plazos.
El incumplimiento de los plazos señalados por el Plan General dará lugar a la

aplicación de las facultades adjudicadas a la revisión del Programa de Actuación
del Plan General en el Capítulo 5 del Título II de estas Normas.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 5. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE
CAPÍTULO 5:
REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

(25/11/2010)

Sección 1ª Determinaciones Generales
CAPÍTULO 5: RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.
Sección 1ª: Determinaciones Generales.
Artículo 4.05.01.- Definición y calificación del suelo no urbanizable.
1. Constituyen el suelo no urbanizable los terrenos a los que el Plan otorga

algún régimen especial de protección y los que considere necesarios preservar,
atendiendo a los criterios enunciados en el artículo 9 de la Ley Estatal 6/1998, de
13 de abril, sobre Régimen del suelo y Valoraciones.
2. A tenor del anterior apartado, dentro del suelo no urbanizable el Plan

distingue las siguientes calificaciones.
a) Suelos no urbanizables de Especial Protección:
– Medioambiental ......................................................................................(EP-MA)
– Arqueológico........................................................................................... (EP-AQ)
– Aguas Superficiales................................................................................ (EP-AS)
– Inundables ...............................................................................................(EP -IN)
– Red Viaria............................................................................................... (EP-RV)
– Red Ferroviaria....................................................................................... (EP-RF)
b) Suelos no urbanizables como Áreas de Valor:
– Natural: Grado 1 ......................................................................................(AV-N1)

– Natural: Grado 2 ......................................................................................(AV-N2)
– Forestal................................................................................................... (AV-FO)
– Agrícola Paisajístico ............................................................................... (AV-AP)
– Agrícola .................................................................................................. (AV-AG)
3. Se consideran además cuatro condicionantes superpuestos a las

calificaciones anteriores:
− Condicionante superpuesto I: Afecciones hidrológicas.

▪ Afección de aguas superficiales ................................................ (AH-AS)
▪ Vulnerabilidad de acuíferos (muy alta y alta)............................. (AH-VA)
− Condicionante superpuesto II: Afecciones arqueológicas.

▪ Áreas de presunción arqueológicas........................................... (AA-PA)
− Condicionante superpuesto III: Afecciones por infraestructuras.

▪ Afección de servidumbres aeroportuarias ...................................(AI-SA)
▪ Afección acústica aeroportuaria...................................................(AI-AA)
− Condicionante Superpuesto IV: Afecciones Instalaciones Militares

▪ Zona de seguridad próxima .......................................................(AM-SP)
▪ Zona de seguridad lejana ......................................................... (AM-SL)

(25/11/2010)

4. También se incluyen el suelo clasificado como no urbanizable los sistemas

generales adscritos al mismo, siendo estos los siguientes:
– Sistemas Generales de Transporte y Comunicaciones.- Integrados por los

Sistemas Generales que se localizan en esta clase de suelo.
– Sistemas Generales de Equipamiento Comunitario.- Integrados por los terrenos
considerados como Sistemas Generales que se localizan en esta clase de
suelo.
– Sistema General de Infraestructuras Básicas y Grandes Servicios Urbanos.-
Integrados por los terrenos considerados como Sistemas Generales que se
localizan en esta clase de suelo.
Artículo 4.05.02.- Definición de usos del suelo y mecanismos para su

regulación.
Los tipos de usos regulados por este Plan en suelo no urbanizable, y cuya
definición y sistematización se han elaborado tomando como base la realizada por
las Directrices de Ordenación del Territorio, son los siguientes:
1. Definición de usos relativos a la protección ambiental.
a) Protección estricta.
Mantenimiento de las características y situación actual sin intervención humana o

siendo ésta de carácter científico-cultural.
b) Conservación activa.
Continuidad del uso actual, mantenimiento de las condiciones de uso y explotación

que se vengan realizando, siempre con la participación activa del hombre en una
dinámica de desarrollo sostenible. Incluye también las actuaciones de carácter
científico-cultural.
c) Mejora ambiental.
Tratamientos capaces de reconducir la zona a que se aplique a su situación

primigenia o a otros estados de equilibrio más evolucionados ecológicamente. Entre
tales tratamientos pueden citarse: podas selectivas, claras autorizadas, pastoreo
controlado, limpieza, eliminación selectiva de la vegetación, operaciones
fitosanitarias, plantación o siembra de especies arbóreas seleccionadas por criterios
ecológico-paisajísticos, etc.

(25/11/2010)

2. Definición de usos relativos al ocio y esparcimiento.
a) Recreo extensivo.
Uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e interpretación del medio
natural, en base a actividades que se desarrollan en superficies de mayor o menor
extensión de forma pseudoaleatoria, poco incidentes en el medio físico y que no
requieren ningún tipo de infraestructura o acondicionamiento para su práctica como
no sean pequeñas obras (pasos sobre arroyos, tramos de sendas, etc.) que se
presumen cuidadosas e integradas en el paisaje. Entre ellas se distinguen:
− El excursionismo (paseo, senderismo y montañismo) y la contemplación de la

naturaleza.
− Los paseos a caballo y en bicicleta de montaña.
b) Recreo intensivo.
Uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e interpretación del medio
natural, en base a actividades caracterizadas por la concentración de la afluencia
en un punto o área determinada con equipamientos de ocio y/o acogida que
implican la adaptación a un espacio localizado para actividades recreativas de
distinto tipo. Entre ellas se distinguen:
− Recreo equipado: disfrute del medio natural en áreas dotadas, en grado

variable, de mobiliario e infraestructuras del tipo de mesas, bancos, barbacoas,
fuentes, servicios sanitarios, papeleras y contenedores de basura, quioscos, juegos
de niños, aparcamientos, alguna edificación de pequeña entidad, etc..
− Campings: instalaciones fijas con dotaciones y servicios variables en función

de su categoría, que suponen una alteración directa del medio y presión sobre su
entorno.
− Circulación con vehículos a motor: se refiere a la circulación de vehículos a

motor por vías de interés general excluidas las carreteras principales, es decir, por
pistas, caminos y vías similares; así como a la localización de circuitos
especialmente adaptados en actividades organizadas o por libre.
− Campos de golf: terrenos acondicionados expresamente para la práctica de

este deporte, incluyendo únicamente las instalaciones complementarias necesarias
con dotaciones y servicios variables en función de su categoria.
c) Actividades cinegéticas y piscícolas.
Práctica de la caza y la pesca dentro de la reglamentación nacional o autonómica

que las regula.

(25/11/2010)

3. Definición de usos relativos a la explotación de recursos primarios.
a) Agricultura.
Actividades relacionadas con la obtención de cultivos, lo que incluye las labores de

preparación de la tierra, cuidados y tratamientos fitosanitarios, recolección,
selección y clasificación de las cosechas dispuestas en condiciones de ser
transportadas para su posterior almacenamiento o consumo.
− Se incluyen, según se regula normativamente en cada categoría,

determinadas instalaciones ligadas con la actividad agrícola, tales como: balsas de
riego y construcciones destinadas al almacenamiento y conservación de útiles,
aperos de labranza y de productos agrarios (almacenes, pabellones, casetas, etc.).
− Se incluyen, según se regula normativamente en cada categoría, las

viviendas unifamiliares ligadas a una explotación agrícola para residencia del
agricultor, estrictamente necesarias y ligadas a la explotación directa de la
actividad.
b) Invernaderos.
Instalaciones permanentes, accesibles y con cerramiento, destinadas a

desarrollar todas o algunas de las fases del ciclo del cultivo.
c) Ganadería extensiva.
Quedan comprendidas aquí las prácticas de ganadería extensiva, es decir,

explotaciones en las que el ganado se cría fundamentalmente en espacios abiertos,
no siendo objeto de estabulación continuada, por lo que no exigen la disposición de
edificaciones cerradas, dotadas de instalaciones de eliminación de residuos
orgánicos.
Se incluyen las labores de implantación, mejora y aprovechamiento de pastizales,

tanto si éste se realiza "a diente" como por medios mecánicos o manuales de siega
y recolección.
Incluye también infraestructuras y construcciones ligadas al pastoreo, tales como

cercados, bordas y abrevaderos. Podrá incluir naves abiertas para el refugio del
ganado.
d) Uso forestal.
Actividades relacionadas con el aprovechamiento del vuelo del monte ya se trate de

productos maderables o no.
Podrá incluir, en función de cada categoría, las infraestructuras e instalaciones

ligadas a la vigilancia, aprovechamiento y gestión en general, de los recursos
forestales.

(25/11/2010)

e) Industrias agropecuarias y forestales.
Construcciones destinadas a:
− Aprovechamientos ganaderos intensivos, dedicados a la guardería y/o a la
cría intensiva de todo tipo de animales en régimen de estabulación permanente, sin
perjuicio de la disposición complementaria de espacios abiertos. Se incluyen, según
se regula normativamente, las situaciones excepcionales para la construcción de
viviendas unifamiliares ligadas a una explotación pecuaria para residencia del
ganadero, estrictamente necesarias y ligadas a la explotación directa de la
actividad.
Se excluyen los referentes a autoconsumo y los relacionados con la

explotación agraria, sin que en ningún caso exceda de las necesidades de tal
explotación.
− Industrias agroalimentarias de primera transformación de productos agrarios

(molinos, secaderos, envasadoras, etc.).
− Industrias forestales de primera transformación de los productos forestales

(secaderos, serrerías, etc.).
f) Actividades extractivas.
Actividades relacionadas con la minería y el aprovechamiento de los recursos del

subsuelo, tanto en explotaciones subterráneas como a cielo abierto. Se incluyen las
operaciones e instalaciones destinadas a la extracción y primer tratamiento de los
recursos geológicos sitos en la propia zona. No se incluyen las labores de
prospección e investigación de los recursos mineros.
4. Definición de usos relativos a infraestructuras.
a) Vías de transporte.
Incluye autopistas, autovías, carreteras, ferrocarriles, junto con sus instalaciones

complementarias. Así mismo esta categoría de infraestructuras incorpora otros
canales dedicados al transporte de personas o mercancías con similar impacto
sobre el medio físico.
b) Líneas de tendido aéreo.
Incluye el tendido de redes de transporte o distribución de energía eléctrica y otras

líneas de tendido aéreo y distinta finalidad junto a los soportes e instalaciones
complementarias a la red.

(25/11/2010)

c) Líneas subterráneas.
Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de gas, petróleo y

productos derivados, agua, saneamiento, telecomunicaciones y otras redes
infraestructurales subterráneas así como las instalaciones complementarias.
d) Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A.
Incluye un conjunto amplio de instalaciones tales como grandes superficies de

estacionamiento de vehículos al aire libre, plantas potabilizadoras y de tratamiento
de agua, embalses o grandes depósitos de agua; centrales productoras de energía
eléctrica; estaciones transformadoras de superficie superior a 100 m2; centrales de
captación o producción de gas; plantas depuradoras y de tratamiento de residuos
sólidos y cualesquiera otras instalaciones de utilidad pública y similar impacto sobre
el medio físico.
e) Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B.
Incluye un conjunto de instalaciones tales como: torres, antenas y estaciones

emisoras-receptoras de radio, televisión y comunicación vía satélite y otras
instalaciones de comunicación de similar impacto.
f) Escombreras y vertederos de residuos sólidos.
Corresponde a los lugares de vertido de escombro y de residuos sólidos urbanos o

industriales.
5. Definición de usos relativos a la edificación.
a) Crecimientos apoyados en núcleos preexistentes.
Se trata de los desarrollos urbanísticos concebidos como crecimiento de núcleos

urbanos o rurales ya existentes, cualquiera que sea su entidad, incluso formas de
poblamiento típicas del País Vasco caracterizadas por un número reducido de
construcciones de índole rústica. En todo caso estos crecimientos deben guardar
una correspondencia estructural y tipológica con los núcleos en los que se apoyan.
De forma particular este uso recoge los crecimientos de los núcleos rurales
existentes en el territorio. Para estos núcleos, si la entidad del crecimiento genera
un aprovechamiento urbanístico superior al del núcleo preexistente, este desarrollo
se considerará como un uso del suelo perteneciente a la categoría a que se hace
referencia en el punto siguiente.
b) Desarrollos no apoyados en núcleos preexistentes.
Se trata de actuaciones urbanísticas de carácter residencial, agropecuario,

industrial o de servicios que puedan incorporar todo el conjunto de equipamientos,
dotaciones y usos complementarios correspondientes a su propio carácter y que se

(25/11/2010)

desarrollan en áreas desligadas de zonas urbanas o industriales preexistentes o

suponen un aprovechamiento urbanístico superior al del elemento en que se
apoyan.
c) Edificios de utilidad pública e interés social.
Edificaciones e instalaciones para equipamientos comunitarios públicos o privados

que estén destinados a prestar servicios que por su naturaleza y características
deban obligatoriamente emplazarse en medio rural, siempre que previamente
hubieran sido declarados de utilidad pública o interés social.
d) Vivienda aislada en suelo no urbanizable.
Se trata de construcción de vivienda aislada existente en suelo no urbanizable, no

vinculada a explotación agropecuaria.
Tendrán la consideración de viviendas unifamiliares aisladas las caravanas,

mobilhomes o casas prefabricadas ubicadas en cualquier terreno que no tenga la
consideración de camping, según la definición contenida en el Decreto 178/1989 de
modificación del Decreto 41/1981, sobre ordenación de campings en el País Vasco.
e) Industrias o almacenamientos peligrosos.
Almacenamiento y desarrollo de sustancias y procesos productivos que por su

naturaleza, características o materiales manipulados puedan originar riesgos graves
que no permitan su inclusión en terrenos clasificados como suelo urbano o
urbanizable.
6. Mecanismos de regulación de usos.
Los usos definidos en este artículo, se regulan mediante los mecanismos

establecidos en las Directrices de Ordenación del Territorio, que consisten en la
regulación de los usos del suelo y actividades existentes o potenciales que deban
ser propiciados o simplemente admitidos en cada categoría de ordenación.
a) Se consideran propiciados los usos que puedan influir positivamente en la

consecución del objetivo pretendido en la categoría de ordenación asignada.
b) Se consideran admisibles los que no influyan negativamente en la consecución

del objetivo pretendido en la categoría de ordenación asignada, pudiendo estar
condicionados de forma que su desarrollo no hipoteque el uso global propiciado, así
como las características de la zona.
c) Los usos no incluidos entre los propiciados y admisibles integran los

denominados usos prohibidos independientemente de que se señalen de forma
específica, por considerar que afectarían negativamente a las características
ambientales de la zona impidiendo el cumplimiento del objetivo perseguido.

(25/11/2010)

Artículo 4.05.03.- Instrumentos de planeamiento en suelo no urbanizable.
Para el desarrollo de las determinaciones del presente Plan en el suelo no

urbanizable podrán redactarse Planes Especiales en las condiciones que a
continuación se especifican:
a) Podrán desarrollarse Planes Especiales para el desarrollo de sistemas

generales adscritos al suelo no urbanizable, cualquiera que sea su contenido,
debiendo justificarse que se respetan debidamente las exigencias de este Plan
respecto a este suelo.
b) Los distintos tipos de suelo no urbanizable son susceptibles de verse

desarrollados mediante Planes Especiales dirigidos al fomento, mejora y
conservación de los valores que son objeto de su específica protección. Los Planes
Especiales no podrán alterar en ningún caso los usos prioritarios asignados por
este Plan, si bien podrán regular las condiciones de los usos admisibles que se
autorizan por el mismo.
c) Podrán redactarse Planes Especiales dirigidos a las finalidades previstas en el

artículo 76.3 del Reglamento de Planeamiento, cumpliendo las siguientes
condiciones:
− El Plan Especial, como documento inscribible dentro de los Estudios

Complementarios exigidos en el artículo 77.2 del Reglamento de Planeamiento,
aportará un estudio técnico en el que se detallarán las características de la
actividad, la descripción del medio sobre el que se emplace, su posible
repercusión ambiental y las medidas correctoras que se propongan utilizar, con
expresión de su grado de eficacia y garantía de seguridad.
− Se justificará el emplazamiento del uso o actividad en el medio rural por alguno

de estos motivos:
∗ Que la naturaleza de la actividad desarrollada, sin requerir una localización

concreta, sea incompatible con el medio urbano.
∗ Que el uso o la actividad por su propia naturaleza requiera ineludiblemente un
emplazamiento en un terreno concreto, debido a las características de éste.
∗ Que los condicionantes técnicos del propio uso o actividad exijan la ubicación
en el emplazamiento concreto elegido, y la imposibiliten en otros
pertenecientes a zonas de menor nivel de protección.
d) Se redactarán los siguientes planes especiales:
- Recuperación del suelo forestal, analizandose en él los roturos del municipio.

- Plan Especial de Ordenación de los usos recreativos del término municipal de
Vitoria-Gasteiz.

(25/11/2010)

Artículo 4.05.04.- Régimen de licencias.
Estarán sujetas a licencia en el suelo no urbanizable las siguientes actuaciones:
− Obras civiles de todas clases.

− Movimientos de tierras de todas clases (desmontes, explanación, excavación y
terraplenado) salvo las que se refieran a labores agrícolas ordinarias.
− Apertura de caminos y modificación o ensanchamiento de los existentes.
− Ocupación, desviación y modificación, aunque sea provisional, de los cauces
públicos y sus zonas de protección.
− Talas de árboles salvo las propias de la explotación forestal debidamente
autorizadas por la legislación del sector y, en general, todos los trabajos
relacionados con el manejo de las masas forestales.
− Cambio de uso del suelo: puesta en cultivo de terrenos con vocación forestal
(en Áreas Forestales).
− La realización de cualquier cierre.
− Establecimiento y apertura de las siguientes actividades, así como sus
modificaciones:
∗ Acondicionamientos e instalaciones relacionadas con el recreo equipado.

∗ Campings.
∗ Circuitos para vehículos a motor.
∗ Campos de golf.
∗ Centros ecuestres.
∗ Balsas de riego.
∗ Almacenes y pabellones agropecuarios.
∗ Invernaderos (de ocupación superior a 50m²).
∗ Infraestructuras y construcciones ligadas al pastoreo, tales como cercados,
bordas y abrevaderos.
∗ Infraestructuras e instalaciones ligadas a la vigilancia, aprovechamiento y
gestión en general, de los recursos forestales.
∗ Industrias agrarias.
∗ Actividades extractivas de todo tipo.
∗ Infraestructuras de todo tipo.
∗ Industrias o almacenamientos peligrosos
− Obras de edificación de nueva planta de todas clases.

− Ampliación de las edificaciones existentes y su reforma.
− Demoliciones parciales o totales de las edificaciones y demás construcciones
existentes.
− Segregaciones de fincas que produzcan parcelas regístrales menores del doble
de la unidad mínima de cultivo fijada por la Administración Agraria competente.

(25/11/2010)

Artículo 4.05.05.- Condicionantes complementarios para la obtención de

licencia.
La solicitud de licencia, al margen de otros requerimientos exigidos por la

legislación que se aplique a las distintas actividades, precisará la presentación de
un proyecto técnico de medidas correctoras de impacto ambiental adjunto a la
documentación técnica de la actuación, con el contenido que más adelante se
detalla. Tal proyecto deberá ser realizado por Técnico Superior competente y será
considerado en la determinación de la concesión de licencia, pudiendo ser decisivo
si así lo estimaran los Técnicos Municipales competentes en la materia.
Aportará como mínimo la siguiente documentación:
– Medidas preventivas o buenas prácticas ambientales a adoptar durante la fase

de obras, de construcción o de puesta en marcha de la actuación o actividad,
dirigidas a:
• Minimizar vertidos y emisiones.

• Minimizar la afección a recursos naturales (suelo, aguas superficiales y
subterráneas, flora, fauna, paisaje...)
• Minimizar las afecciones sobre el patrimonio histórico-artístico, medio
socioeconómico y condiciones de sosiego público (riesgo de accidentes,
ruidos, olores, etc...)
– Medidas correctoras para evitar o minimizar las emisiones contaminantes

durante el funcionamiento de la actividad (sistemas de depuración de humos;
dispositivos para el tratamiento de residuos y aguas residuales; sistemas de
aislamiento...), en muchas ocasiones ya exigidos por la legislación ambiental e
higiénico-sanitaria de aplicación. Buenas prácticas ambientales durante el
desarrollo de la actividad.
– Medidas correctoras dirigidas a integrar visualmente la actuación en el entorno
– Medidas correctoras dirigidas a restaurar los espacios afectados, y a reponer

servicios que hubieran podido resultar alterados (viales, vías pecuarias, etc...)
– Justificación de la adopción de las diferentes medidas, con expresión de su

grado de eficacia y garantía de seguridad
– Cronograma de aplicación de las medidas correctoras
– Cuando se trate de medidas constructivas, de remodelación fisiográfica o

relativas a revegetación, se diseñarán y dimensionarán con un nivel de detalle
equivalente al de una unidad de obra, con representación gráfica en planos y
presupuesto.
Cuando las actuaciones se localicen en zonas vulnerables a la contaminación de

acuíferos se prestará especial atención a la adopción de medidas o sistemas para
la prevención, detección y corrección de la contaminación de las aguas superficiales

(25/11/2010)

y subterráneas en el entorno de la actuación, en los mismos términos de definición

indicados.
Cuando las actuaciones conlleven obras de edificación de nueva planta de todas

clases o ampliación de las edificaciones existentes y su reforma cuando suponga
alteración de su aspecto exterior, se prestará especial atención a la adopción de
medidas correctoras y restauradoras para aminorar el posible impacto visual y
conseguir una adecuada integración paisajística en el entorno.
Artículo 4.05.06.- Procedimiento de las actuaciones sometidas a licencia.
Las actuaciones sometidas a licencia se tramitarán de acuerdo a los

procedimientos que se detallan a continuación:
a) Régimen general: Estarán sometidos al régimen general todos los actos referidos
al uso del suelo definidos como usos a propiciar.
b) Régimen especial: Estarán sometidos al régimen especial aquellas obras y

actividades no prohibidas expresamente por este Plan que por su naturaleza o
ubicación están sometidas a regímenes sectoriales específicos y por tanto
requieren autorizaciones administrativas previas a la licencia municipal de
instalación y obras.

(25/11/2010)

Sección 2ª Normativa para cada categoría de Suelo No Urbanizable
Apartado 1: Normas para las Áreas de Especial Protección Medioambiental (EP-MA)
Sección 2ª: Normativa para cada categoría de Suelo No Urbanizable.
Apartado 1. Normas para las Áreas de Especial Protección Medioambiental

(EP-MA)
Son zonas de singular interés por su alto valor medioambiental, fundamentalmente

por sus características, la presencia de arbolado sobresaliente o de especies
faunísticas o florísticas singulares.
Esta categoría engloba las áreas que recogidas en la Orden del Ministerio de Medio
Ambiente de fecha 13 de agosto de 1999, por la que se publican las
determinaciones de contenido normativo del Plan Hidrológico de la cuenca del
Ebro, (puntos 3 y 7 del Anejo número 9 de la citada orden), se localizan en suelo no
urbanizable. Se concretan en las dos siguientes: Encharcamiento de Arkaute y
Salburúa, y el tramo del río Zadorra correspondiente al municipio del comprendido
entre Ullíbarri y el puente de Abetxuko.
Los suelo incluidos en esta categoría son los siguientes:
– Balsa de Arkaute: como zona húmeda importante por su población de aves,

por su riqueza biológica y por otros criterios medioambientales, dada su
singularidad, el área situada al este, en las proximidades del núcleo urbano de
Vitoria-Gasteiz, consecuencia del encharcamiento freático que aflora en los rellenos
aluviales cuaternarios, sedimentados sobre substratos margosos impermeables.
– Río Zadorra: la zona perteneciente al municipio de Vitoria-Gasteiz, en el tramo

localizado entre Ullíbarri y el puente de Abetxuko, como zona de interés faunistico
en la que se velará por el mantenimiento de la calidad del agua y del entorno,
debido a su interés ictiólogico, más concretamente ciprinícola. Tramo de aguas
importante por su riqueza, en que se requiere, en cuanto a la calidad de sus agua,
su protección y mejora para ser aptas para la vida de los peces.
Artículo 4.05.08.- Condiciones de actuación.
El valor de estos suelos les hace merecedores de una protección integral, siendo
posible exclusivamente aquellas actuaciones tendentes a la conservación,
protección y regeneración de sus características medioambientales.

(25/11/2010)

Apartado 1: Normas para las Áreas de Especial Protección Medioambiental (EP-MA)
Artículo 4.05.09.- Régimen de usos.
1. Usos a propiciar.
a) Actuaciones de protección y mejora de la naturaleza, éstas últimas

exclusivamente donde se demuestre necesario, y realizadas por los organismos
públicos.
De ello se deduce que las intervenciones silvícolas permitidas serán

exclusivamente las encaminadas a mejorar las condiciones necesarias para la
regeneración del arbolado y a mantener el buen estado fitosanitario de la masa.
b) Actuaciones orientadas al estudio científico de éstas zonas, bajo la supervisión

de organismos públicos o reconocidas instituciones científicas y sin ningún tipo de
infraestructura o construcción asociada.
2. Usos admisibles.
Se permiten exclusivamente algunas actividades recreativas de paseo que no

requieran de infraestructura para su práctica. En caso de detectarse que la
magnitud y condiciones del uso fuesen tales que no garantizaran la conservación
de los valores medioambientales, deberán tomarse las obligadas medidas
restrictivas. Asimismo, la actividad permitida puede sufrir limitaciones espaciales y/o
temporales si la adecuada preservación de estas zonas así lo aconseja.
3. Usos prohibidos.
Los no especificados en los apartados anteriores.
Artículo 4.05.10.- Régimen de la edificación y de las obras.
1. Las únicas edificaciones e instalaciones permitidas serán las de interés público

y de exclusivo carácter científico, lúdico o divulgativo, ligadas a la conservación y
regeneración de las áreas.
2. Se prohiben las obras o instalación de nuevas infraestructuras, incluyendo en

ellas la realización de sendas, accesos, aparcamientos, tomas de agua, etc

(25/11/2010)

Apartado 2: Normas para las Áreas de Especial Protección Arqueológica (EP-AQ)
Apartado 2. Normas para las Áreas de Especial Protección Arqueológica

(EP-AQ).
Son suelos (zona arqueológica, L.P.C.V.) donde existen bienes o inmuebles cuyo
estudio requiere la aplicación de la metodología arqueológica.
Se incluyen los siguiente tipos de Bienes recogidos en la Ley 7/1990, de 3 de julio

de Patrimonio Cultural Vasco.
• Bienes Culturales, Arqueológicos Calificados.
• Bienes Arqueológicos Inventariados.
Artículo 4.05.12.- Régimen de actuación.
Al tratarse de zonas delimitadas por sus valores arqueológicos, las actuaciones u

obras permitidas quedan reguladas por la citada Ley 7/1990 de Patrimonio Cultural
Vasco. No obstante y salvo las actuaciones de carácter arqueológico, las
condiciones de actuación sobre las zonas así delimitadas deberán cumplir con lo
dispuesto para las diferentes calificaciones asignadas por el planeamiento general a
los terrenos en ellas comprendidos.
Artículo 4.05.13.- Régimen de uso.
Tanto los usos a propiciar como los admisibles y los prohibidos quedan regulados
por la Ley del Patrimonio Cultural Vasco y por las condiciones enunciadas en el
Plan para las diferentes calificaciones de suelos que les sea de aplicación a los
terrenos incluidos en dichos Bienes.
El régimen de la edificación de las obras corresponderá con lo que para ello queda
regulado en la Ley de Patrimonio Cultural Vasco. En todo caso y salvo las
actuaciones de carácter arqueológico, les será de aplicación los diferentes
regímenes enunciados para las calificaciones asignadas a los suelos incluidos en
las zonas de especial protección.

(25/11/2010)

Apartado 3: Normas para las Áreas de Especial Protección de Aguas Superficiales (EP-AS)
Apartado 3. Normas para las Áreas de Especial Protección de Aguas

Superficiales (EP-AS).
Son suelos que comprenden los cauces y zonas de protección, riberas de los ríos y
arroyos que fluyen por el término municipal, así como las balsas y zonas de
protección de algunas de ellas y la del embalse de Ullíbarri-Gamboa.
Estos suelo se encuentran delimitados, en función de la cuenca drenante

correspondiente, en el Plan Territorial Sectorial de Ordenación de Márgenes de los
Ríos y Arroyos de la Comunidad Autónoma del País Vasco, Vertiente Mediterránea
(Decreto 455/1988, de 28 de diciembre)
La definición de estas Áreas de Especial Protección quedan grafiadas

orientativamente en los planos de Calificación Global, por lo que su extensión
exacta deberá ser fijada en el momento en el que se solicite cualquier tipo de
actuación que en ellas se aborde.
El criterio de actuación en el caso de ríos y arroyos consistirá en favorecer la

conservación de la calidad de las aguas y el caudal ecológico, evitar la ocupación o
alteración de los cauces y riberas, propiciar su mejora y regeneración y minimizar
los daños derivados de riesgos naturales.
Para las balsas y zona de protección del embalse, las actuaciones irán,
fundamentalmente encaminadas a la restauración e integración ecológica-
paisajística y la salvaguarda, especialmente en el caso del embalse, de la calidad
de sus aguas, dado su uso de abastecimiento.
Dentro de todas las zonas de protección definidas existe una banda de 5 m de

anchura de servidumbre, para uso público, cuyos fines son los recogidos en el
Reglamento 849/1986, mientras que se condiciona el uso del suelo y actividades
según R.D. 1/2001. En el resto de la zona de protección cualquier actuación estará
regulada por las presentes Normas y por los reglamentos específicos.
Las actuaciones de conservación activa y mejora ambiental de cauces, riberas y

bandas de protección de ríos y arroyos, lo que incluye acciones de mantenimiento y
limpieza de los cauces y márgenes y de restauración de los bosques de ribera tanto
con fines naturalísticos como de disminución del riesgo de inundaciones.

(25/11/2010)

Apartado 3: Normas para las Áreas de Especial Protección de Aguas Superficiales (EP-AS)
En el caso de balsas y zona de protección del embalse, los usos a propiciar serán
los referidos a la conservación de la calidad de las aguas del embalse y los de
mejora ambiental destinados a la recuperación ecológica y paisajística de estas
coronas de terreno, facilitando así la integración de estos sistemas artificiales en el
entorno circundante y la disminución del riesgo de erosión y con ello de arrastres de
tierra y posibles aterramientos.
2. Usos admisibles.
Los usos admisibles son aquellos considerados como tales en el Plan Territorial
Sectorial de Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la Comunidad
Autónoma.
3. Usos prohibidos.
1. En principio esta categoría de suelo no es edificable, permitiendo solo obras

relacionadas con la defensa de cauces, riego, accesibilidad de los márgenes y
similares, así como obras de urbanización elemental relacionadas con la utilización
recreativa de determinados enclaves tradicionales (campas, etc.).
2. Los molinos existentes y catalogados por el Departamento de Cultura del

Gobierno Vasco, o por el Plan General, podrás ser rehabilitados en las condiciones
establecidas en la ordenanza de protección del patrimonio en el suelo no
urbanizable.
3. Los conceptos de parcela mínima, retranqueos, edificabilidad, etc., carecen de

significado en esta categoría de suelo no urbanizable especialmente protegido.
4. En todo caso, la regulación del régimen de edificación y de las obras estará

supeditada a los establecido por el Plan Territorial Sectorial de Ordenación de
Márgenes de los Ríos y Arroyos de la Comunidad Autónoma.

(25/11/2010)

Apartado 4: Normas para las Áreas de Especial Protección Inundables (EP-IN)
Apartado 4. Normas para las Áreas de Especial Protección Inundables (EP-IN).
Son suelos que debido a su localización y características topográficas presentan

riesgos de inundación en las máximas avenidas ordinarias según los periodos de
recurrencia establecidos por el Plan Integral de Prevención de Inundaciones.
Al tratarse de zonas delimitadas por su riesgo ante posibles inundaciones, las

actuaciones u obras permitidas quedarán reguladas por el Plan Territorial Sectorial
de Ordenación de Márgenes de Ríos y Arroyos de la Comunidad Autónoma
tendiendo en cuenta que en ningún caso podrá contradecir lo regulado por las
diferentes calificaciones de suelos protegidos que se grafía en los planos dentro de
la citado área de especial proteccion.
Las actuaciones propiciaran los usos considerados como tales en las diferentes
calificaciones de suelo no urbanizables que se establecen en el área de
inundabilidad.
En todo caso tales usos han de entenderse como la natural explotación de los
terrenos sin considerar las implantaciones de edificaciones o construcciones
complementarias.
2. Usos admisibles.
Se consideran como tales los que regulados como tales, en las diferentes
calificaciones de suelos no urbanizables establecidos en el área de inundabilidad,
no supongan tipo alguno de edificación, construcción e instalación.
3. Usos prohibidos.
A excepción de las obras directamente relacionadas con el río o con las vías e
instalación de infraestructuras que necesariamente deban cruzar, cualquier
edificación u obra queda expresamente prohibida.

(25/11/2010)

Apartado 5: Normas para las Áreas de Especial Protección de Red Viaria (EP-Rv)
Apartado 5. Normas para las Áreas de Especial Protección de Red Viaria

(EP-RV).
Son suelos que comprenden terrenos incluidos en las franjas de las zonas de
servidumbre y afección definidas por la Norma Foral de Carreteras.
Con carácter orientativo se han grafiado en los planos de Calificación Global el

límite del área, cuya localización exacta habrá que definir particularmente en cada
actuación que se plantee, atendiendo a los criterios regulados por la citada Norma
Foral.
Al tratarse de zonas definidas en función de su sujeción a limitaciones o

servidumbres para la protección del dominio público de red viaria, cualquier tipo de
actuación ha de quedar regulada por la Norma Foral de Carreteras de Territorio
Histórico de Alava y complementariamente por la regulación que hace el presenta
Plan atendiendo a las diferentes calificaciones de los terrenos incluidos en la
delimitada área de especial protección.
Artículo 4.05.25.- Régimen de los usos.
calificaciones de suelos no urbanizables que se establecen en el área, siempre y
cuando sean admisibles por la Normativa Foral de Carreteras.
2. Usos admisibles.
Se consideran como tales los así considerados en las diferentes calificaciones de

suelos no urbanizables, que se establecen en área, siempre y cuando sean
admisibles por la Normativa Foral de Carreteras.
3. Usos prohibidos.
Tanto los tipos de edificación, parámetros urbanísticos y edificaciones, cierres y

demás condiciones serán los que quedan establecidos para las distintas
calificaciones de suelo que les son de aplicación a los terrenos incluidos en la

(25/11/2010)

Apartado 5: Normas para las Áreas de Especial Protección de Red Viaria (EP-Rv)
presente área de especial protección, siempre y cuando las edificaciones,

construcciones e instalaciones estén permitidas por la Norma Foral de Carreteras.

(25/11/2010)

Apartado 6: Normas para las Áreas de Especial Protección de Red la Red Ferroviaria (EP-RF)
Apartado 6. Normas para las Áreas de Especial Protección de la Red

Ferroviaria (EP-RF).
Son suelos que comprenden los terrenos incluidos en las franjas, de las zonas de
servidumbre y afección, definidas por el Reglamento de la Ley 16/1987, de 30 de
julio, de Ordenación e los Transportes Terrestres (R.D. 28-09-90)
Al tratarse de zonas definidas en función de su sujeción a limitaciones o

servidumbres para la protección de dominio público de la red ferroviaria, cualquier
tipo de actuación ha de quedar regulada por la Ley de Ordenación de los
Transportes Terrestres y su Reglamento, y complementariamente por la regulación
que hace el presente Plan atendiendo a las diferentes calificaciones.
calificaciones de suelo no urbanizables que se establezcan en el área, siempre y
cuando sean admisibles por la legislación vigente.
2. Usos admisibles.
Se consideran como tales los así considerados en las diferentes calificaciones de

suelos no urbanizables se establezcan en el área de protección de la red ferroviaria,
siempre y cuando sean admisibles por la legislación vigente.
3. Usos prohibidos.
Tanto los tipos de edificación, parámetros urbanísticos y edificaciones, cierres y

demás condiciones serán los que quedan establecidos para las distintas
calificaciones de suelo que les son de aplicación a los terrenos incluidos en la
presente área de especial protección, siempre y cuando las edificaciones,
construcciones e instalaciones sean permitidas por la Ley de Ordenación de los
Transportes Terrestres y su reglamento.

(25/11/2010)

Apartado 7: Normas para las Áreas de Valor Natural: Grado 1 (AV-N1)
Apartado 7. Normas para las Áreas de Valor Natural: Grado 1 (AV-N1).
Se trata de zonas de alto valor naturalístico, fundamentalmente por la presencia de

arbolado sobresaliente o de especies florísticas o faunísticas singulares en el
ámbito municipal.
En general son áreas de extensión reducida y en ocasiones enclavadas en

entornos muy humanizados, lo que aumenta su fragilidad desde el punto de vista
ecológico y paisajístico.
Por todo ello, constituyen enclaves naturales singulares e insustituibles dentro del
territorio municipal, que deben preservarse de manera estricta.
En estas áreas, las actuaciones posibles serán exclusivamente aquellas tendentes

a la conservación y protección de sus valores naturales, manteniendo su situación
actual y reduciendo al mínimo la intervención humana. Son zonas dignas de ser
integradas en el futuro en alguna de las figuras especificas de protección
establecidas en la legislación sobre Conservación de Espacios Naturales, a fin de
garantizar y reforzar su protección.
Artículo 4.05.33.- Régimen de Usos.
a) Actuaciones de protección y mejora de la naturaleza, ésas últimas

exclusivamente donde se demuestre necesario, y realizadas por los organismos
públicos.
De ello se deduce que las intervenciones silvícolas permitidas serán

exclusivamente las encaminadas a mejorar las condiciones necesarias para la
regeneración del arbolado y a mantener el buen estado fitosanitario de la masa.
b) Actuaciones orientadas al estudio científico de éstas zonas, bajo la supervisión

de organismos públicos o reconocidas instituciones científicas y sin ningún tipo de
infraestructura o construcción asociada.
2. Usos admisibles.
Se permiten exclusivamente algunas actividades recreativas de tipo extensivo que

no requieran de infraestructura para su práctica, como el excursionismo en sus
modalidades de paseo, senderismo y montañismo, la contemplación de la
naturaleza, los paseos a caballo y en bicicleta de montaña.

(25/11/2010)

En caso de detectarse que la magnitud y condiciones del uso fuesen tales que no
garantizaran la conservación de los valores ambientales, deberán tomarse medidas
restrictivas o de descongestión de estas zonas y canalización hacia otras con
mayor capacidad de acogida.
Asimismo, las actividades aquí permitidas podrán sufrir limitaciones espaciales y/o
temporales si la adecuada preservación de estas zonas lo aconseje.
3. Usos prohibidos.
1. Quedan prohibidas las edificaciones e instalaciones de todo tipo, incluso las de

carácter provisional.
2. Se prohibe la realización de obras o instalación de nuevas infraestructuras en

esta categoría de ordenación. Esta prohibición incluye obras de infraestructuras
menores tales como sendas, accesos y aparcamientos de automóviles, tomas de
agua en ríos y arroyos, etc.

(25/11/2010)

Apartado 8. Normas para las Áreas de Valor Natural: Grado 2 (AV-N2).
Se incluyen aquí zonas que debido a la presencia de bosques autóctonos bien

conservados, sistemas geomorfológicos relevantes u otros ecosistemas naturales
de interés, presentan un elevado valor ecológico y paisajístico.
Esta categoría es aplicable, en general, a todos los elementos naturales de elevada

valía no incluidos en la categoría anterior.
El criterio para estas áreas consiste en el mantenimiento con la participación activa

del hombre, de los usos y aprovechamientos tradicionales, cuidando que éstos no
supongan ningún deterioro para el medio. Se fijarán para ello las limitaciones
necesarias que garanticen la conservación de las características actuales del
mismo y sus recursos y, si se estima necesario, su mejora.
Se les podrá otorgar, de considerarlo oportuno, algún tipo de protección especifica

de acuerdo con las figuras de la legislación sobre Conservación de los Espacios
Naturales, máxime teniendo en cuenta que esta categoría engloba algunas de las
áreas incluidas en la categoría de preservación, por lo que podría resultar
interesante en algún caso la adjudicación conjunta de protección especifica.
a) Las actuaciones de conservación activa en los términos explicados en el

apartado anterior (mantenimiento de los usos y aprovechamientos tradicionales con
la participación activa del hombre, en estricta compatibilización con la conservación
del medio) y las de mejora del ecosistema.
b) El recreo extensivo en su modalidad de excursionismo y contemplación de la

naturaleza.
2. Usos admisibles.
a) Se permiten las actividades recreativas de tipo extensivo como los paseos a

caballo y en bicicleta de montaña por los lugares adecuados.
Estas actividades se consideran admisibles pero en ningún caso serán fomentadas

a la vez que exigirán un estricto control a fin de evitar desarrollos incontrolados de
estos usos y los correspondientes impactos que podrían llevar aparejados.

(25/11/2010)

En similares condiciones y excepcionalmente, se admite el recreo equipado en

grado elemental en áreas que por su elevado nivel de frecuentación presentan o
pueden llegar a presentar en un futuro signos de deterioro ambiental, lo que
aconseja su acondicionamiento para evitar problemas mayores. Tal
acondicionamiento deberá limitarse a la adecuación de una superficie destinada a
aparcamiento de vehículos e instalación de puntos de depósito de basura y puntos
de información referente a los itinerarios y normas de conducta a seguir en la zona;
no permitiéndose la instalación de otros elementos de equipamiento más agresivos
como barbacoas, servicios públicos, quioscos, etc. En cualquier caso, estos
aspectos se deberán desarrollar en un planeamiento posterior que recoja la
ordenación de los recursos recreativos del municipio.
b) Se admiten las actividades cinegéticas y piscícolas de acuerdo con la

legislación vigente en la materia.
c) Se permiten los usos silvipascícolas tradicionales, como los aprovechamientos

de madera y leña y el pastoreo extensivo con las restricciones necesarias para
asegurar la conservación del medio.
d) Se admite la circulación de vehículos a motor, si bien limitada a la red de

carreteras y caminos acondicionados al efecto, con excepción, salvo autorización
expresa, de los tramos de acceso restringido y con la posibilidad de nuevos cierres
en tramos cuyo estado o el de su entorno así lo aconseje.
e) Se autorizaran exclusivamente las pequeñas infraestructuras tendentes a

favorecer, sin detrimento de la calidad ambiental, el excursionismo y la
contemplación de la naturaleza y las obras de infraestructura e instalaciones
imprescindibles para los aprovechamientos silvipascícolas tradicionales y la
vigilancia y gestión de las masas forestales, tales como pequeñas bordas,
abrevaderos, torres de observación, viviendas de guardas forestales, pistas,
cerramientos, etc., con especial precaución en la creación de nuevas pistas y
cortafuegos cuya apertura deberá supeditarse a la consideración del posible
impacto ecológico y paisajístico producido.
f) Se permiten igualmente las instalaciones técnicas o científicas dedicadas a la

investigación y estudio de la naturaleza y a la educación e interpretación ambiental.
g) Excepcionalmente se permitirá la instalación de líneas subterráneas previa

realización del correspondiente Estudio de Impacto Ambiental.
En cualquier caso, todos estos usos necesitan licencia tramitada por régimen
especial y se atendrá a las condiciones de edificación que se prescriben más
adelante.
Todas las obras se realizarán alterando lo menos posible el medio, y la localización

de las infraestructuras y edificaciones permitidas tendrá en cuenta la compatibilidad
con las características topográficas y vegetales, de forma que no se generen
impactos ecológicos-paisajísticos.

(25/11/2010)

Se solventarán de manera satisfactoria todos los problemas de vertidos sólidos y

líquidos y de suministro de agua y energía si se requieren.
3. Usos prohibidos.
1. Tipo de edificación. Se tratará siempre de construcciones exentas, sin

medianerías, y relacionadas exclusivamente con las actividades forestales,
científico-culturales y ganadería extensiva.
2. Los conceptos de parcela mínima, edificabilidad y ocupación máxima carecen

de significado dadas las condiciones de uso y los tipos edificatorios regulados por
esta Norma. La separación a alineación y a linderos no podrá ser inferior a 5 m..
3. Tan solo se limitan la altura máxima, se fija en 4,50 m. de altura total (de
coronación de la cubierta del edificio) y la superficie máxima de cada cuerpo
construido que se fija en 300 m.2 , quedando exentas de esta limitación de alturas
las torres de vigilancia de bosques e instalaciones similares.
4. La naves abiertas y bordas destinadas a la ganadería extensiva tendrán una

altura máxima a cumbrera, de 3,50 m. con una superficie máxima de cada nave de
150 m2.
5. Las construcciones a realizar en montes de utilidad pública deberán contar con

informe previo emitido por la Diputación Foral.
6. Cierres. No se permiten otros cierres que los vegetales, los efectuados con
vallas metálicas cuando así lo requiera la seguridad o los efectuados con métodos
tradicionales. En ningún caso serán superiores a 1,50 m. de altura.
7. Las construcciones deberán ser armónicas con el medio circundante en todo lo

que se refiere a volumétrica , materias, acabados y colores.

(25/11/2010)

Apartado 9: Normas para las Áreas de Valor Forestal (AV-FO)
Apartado 9. Normas para las Áreas de Valor Forestal (AV-FO).
Se incluyen en esta categoría terrenos con vocación forestal destinados al

aprovechamiento sostenido de los recursos silvipascícolas, garantizando en todo
caso su conservación y mejora.
Quedan integradas aquí masas forestales de carácter productor, muchas de ellas

en estado de degradación pero con grandes posibilidades de mejora, recuperación
y puesta, antes o después, en producción, así como áreas de explotación ganadera
existentes.
Se incluyen igualmente en esta calificación las superficies de propiedad comunal

dedicadas al cultivo que, según la Norma Foral 13/86 de 4 de julio reguladora de los
montes del Territorio Histórico de Alava, tienen carácter legal de montes roturados y
en los cuales “el cultivo agrícola y la formación de pastizales se admitirán como
medios indirectos para preparar adecuadamente el terreno para su posterior
regeneración forestal..” (Art. 69).
Las zonas con esta calificación se distribuyen de manera irregular en el territorio

municipal. Pertenecen a ella buena parte de las laderas bajas de Montes de Vitoria,
las áreas de Araca, Amárita, Ullíbarri-Arrazua y diversas zonas repartidas por la
Llanada consistentes en su mayor parte en montes comunales roturados.
Se propone para estas zonas la elaboración de un Plan Especial que permita la

recuperación de las superficies forestales del municipio.
Se trata en estas zonas de favorecer el uso forestal y ganadería extensiva, del

monte de una forma ordenada e indefinida y asegurar la producción sostenida,
conjugando la rentabilidad con la conservación y la mejora ambiental. Tal y como
especifica Norma Foral 13/85, las roturaciones tendrán el carácter de
aprovechamiento forestal.
a) Tendrán carácter prioritario los usos forestales y ganadería extensiva,

procurándose la coexistencia de ambos mediante su gestión como ecosistema
silvipastoral.
En cuanto al uso forestal, deberá aplicarse una silvicultura que optimice esta
función de producción a la vez de garantizar la conservación y mejora del medio.

(25/11/2010)

Así, respecto a aspectos del aprovechamiento forestal tales como elección de

especie, método de beneficio, tratamientos, turno de corta u otros, se seguirá
siempre el criterio de producción sostenida, considerando en todo momento las
ventajas e inconvenientes de tipo ecológico-paisajístico, técnico, económico social
que supondría la adopción de cada uno de ellos, con especial atención a los
condicionantes ambientales.
Concretamente en cuanto a la elección de especies, se favorecerá siempre la
utilización de autóctonas frente a exóticas, que solo se utilizarán en caso de
probado interés económico y previo Estudio de Impacto Ambiental.
De la misma forma en cuanto a la elección del tratamiento, sólo se aplicarán

tratamientos de monte alto regular mediante cortas a hecho, en uno o dos tiempos,
cuando se compruebe que no existe riesgo de erosión o deslizamiento ni se
prevean daños por agentes meteorológicos, plagas o enfermedades. Debe tenerse
la certeza de que la regeneración natural de la masa se producirá con rapidez o, en
caso contrario, de que es posible recurrir, total o parcialmente, a la regeneración
artificial. En cualquier caso, sólo se recomienda esta clase de cortas cuando la
reducida superficie del monte no haga aconsejable otro tratamiento.
En cuanto al uso ganadero extensivo, el aprovechamiento de pastos deberá

llevarse a cabo de forma que se garantice la producción sostenida de los recursos
pastables y la regeneración de la cubierta arbórea donde ésta exista, aplicando las
mejoras que se consideren oportunas. En caso necesario podrán acotarse al
pastoreo determinadas superficies, tales como tramos de regeneración forestal y
zonas sobrepastoreadas.
De acuerdo con el aprovechamiento silvipascícola, se promoverá la realización de

las mejoras de infraestructura necesarias en relación con estos usos, tales como
pistas forestales, vías de saca, cortafuegos, abrevaderos, bordas, cerramientos y
otras instalaciones similares vinculadas a las explotaciones forestales ó ganaderas
extensivas.
Todas las obras e infraestructuras se realizarán alterando lo menos posible el

medio original y solventando de manera satisfactoria todos los problemas de
vertidos sólidos y líquidos y de suministro de agua y energía si se requieren.
b) Son propiciables igualmente, de acuerdo con el criterio general de actuación

establecido, la actividades de conservación y mejora ambiental, y las actividades
recreativas de tipo extensivo.
2. Usos admisibles.
a) Se admite el recreo equipado en grado variable, dependiendo de la demanda de

este uso en una zona y de la capacidad del medio inmediato y circundante para
acogerlo. En cualquier caso deberá controlarse que no lleguen a producirse efectos
medioambientales negativos derivados de un uso recreativo excesivo,
estableciendo en caso de necesidad las limitaciones y restricciones oportunas.

(25/11/2010)

Estos aspectos deberán desarrollarse en un planeamiento posterior que recoja la

ordenación de los recursos recreativos del municipio.
Se admite la circulación de vehículos de motor, si bien limitada a la red de

carreteras y caminos acondicionados al efecto, con excepción, salvo autorización
expresa, de los tramos de acceso restringido y con la posibilidad de nuevos cierres
en tramos cuyo estado o el de su entorno así lo aconseje.
b) Se permite también el ejercicio de la caza y la pesca sometido a los controles y

limitaciones que la legislación vigente establece.
c) Se permiten actividades agrícolas, admitiéndose el cultivo de manera transitoria

hasta su conversión al uso silvipascícola.
El aprovechamiento agrario de los montes comunales roturados estará sujeto a las

condiciones y obligaciones señaladas por la Norma Foral 13/86.
d) Se permiten las pequeñas industrias forestales dedicadas a la primera

manipulación y transformación de productos forestales (serrerías, secaderos, etc.)
debiendo solventarse satisfactoriamente los problemas de vertidos.
e) Además de las infraestructuras e instalaciones vinculadas al uso silvipascícola,

se permiten pequeñas infraestructuras tendentes a favorecer el recreo extensivo y
las instalaciones técnicas o científicas dedicadas a la investigación y estudio de la
naturaleza y a la educación e interpretación ambiental.
f) Se permiten además las infraestructuras relativas a las vías de transporte y a

las líneas subterráneas .
3. Usos prohibidos.
1. Tipo de edificación. Se tratará siempre de edificaciones exentas, sin

medianerías y relacionadas con las actividades científico-culturales, ganaderas
extensivas y usos forestales.
2. Los conceptos de parcela mínima, edificabilidad y ocupación máxima carecen

de significado dadas las condiciones de uso y los tipos edificatorios regulados en
3. Tan solo se limitan la altura máxima, que se fija en 4,50 m. de altura total de
cumbrera y la superficie máxima de cada cuerpo construido que se fija en 300 m2.
Excepcionalmente en el caso de que la actividad que se pretenda implantar
justifique adecuadamente su necesidad y mediante autorización concedida por el

(25/11/2010)

Ayuntamiento, se podrán admitir mayores alturas y la superficie máxima de cada

cuerpo podría llegar hasta los 500 m2.
4. Las naves abiertas destinadas a la ganaderia extensiva tendrán una altura

máxima a cumbrera, de 3,50 m2 con una superficie máxima de cada nave de 150
m2.
5. Cierres. No se permitirán otros cierres que los vegetales, los efectuados con
tradicionales. En ningún caso la altura será superior a 1,50 m.
6. Las construcciones deberán ser armónicas con el medio circundante en todo lo

que se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores.

(25/11/2010)

Apartado 10: Normas para las Áreas de Valor Agrícola Paisajístico (AV-AP)
Apartado 10. Normas para las Áreas de Valor Agrícola Paisajístico (AV-AP).
Se trata de zonas cuyos usos son heterogéneos, las cuales ofrecen un interés
suficiente, a tenor de los valores paisajísticos y específicos valores ambientales,
para ser objeto de protección.
Esta categoría explota tipos de áreas diferenciales dentro del municipio.
– Área de Gámiz, Bolivar y Ullíbarri de los Olleros.

– Área de Otazu y Aberásturi.
– Área de Olárizu, Mendíola, Castillo y Monasterioguren.
– Área de Berrosteguieta y Gomecha.
– Área de Zumelzu y Subijana de Alava.
– Área de los Huetos, Mártioda, Ullíbarri Viña y Mendoza.
Así como los entornos próximos a enclaves significativos.
– Cerro de Estibaliz.
– Cerro de Arechavaleta y Gardélegui
– Cerro de Estarrona.
– Alto de las Neveras
– Zona oeste de Ascarza.
– Zona al nordeste de Aberásturi.
El criterio general de aplicación en esta zonas es del mantenimiento de las

actividades agrícolas y de ganadería extensiva, potenciando el desarrollo
compatible con la protección del medio que sirva a su vez para proteger y
salvaguardar el entorno poseedor de un mayor valor ambiental.
1. Usos a propiciar
a) La agricultura y la ganadería extensiva en compatibilidad con la protección del

medio.
b) Las actividades de conservación activa y mejora medioambientales con especial

dedicación a las zonas que guarden, en relación con su entorno, un mayor valor
ambiental y a las que, encontrándose degradadas, presenten un buen potencial de
recuperación o su estado de deterioro sea tal que comprometa la esencia y función
de esta categoría.

(25/11/2010)

2. Usos admisibles.
a) Se admiten las actividades recreativas de tipo extensivo, el recreo equipado en

las mismas condiciones que en las Áreas de Valor Forestal (AV-FO), la circulación
de vehículos a motor por los caminos y carreteras propias para ello, la instalación
de campos de golf y las actividades cinegéticas y piscícolas sometidas a los
controles y limitaciones que la legislación vigente al respecto establezca.
b) Se autorizan algunas obras e instalaciones relacionadas con la ganadería

extensiva y la agricultura, tales como: cercados, bordas, abrevaderos, naves
abiertas y balsas de riego.
c) Se admiten además las infraestructuras relativas a las vías de transporte y a las

líneas subterráneas.
d) También se admiten los edificios de utilidad pública e interés social relacionados

con actividades científico-culturales y de educación e interpretación ambiental.
Todas las nuevas construcciones autorizadas y/o modificación de las existentes

compatibles con el planeamiento que impliquen alteración de su aspecto exterior
precisarán informe de Adecuación Paisajística, estando especialmente
condicionadas a su armoniosa integración en el medio. En el acto de tramitación de
licencia, el Ayuntamiento podrá denegar razonadamente en los casos en que la
actuación pretendida suponga un impacto desfavorable en relación con su entorno.
3. Usos prohibidos
Artículo 4.05.46.- Régimen de la edificación y de las obras
1.- Tipo de edificación. Se tratará siempre de edificaciones exentas, sin

medianerías y relacionadas con las actividades científico-culturales recreativas
admitidas.
2.- Los conceptos de parcela mínima, edificabilidad y ocupación máxima carecen

de significado dadas las condiciones de uso y los tipos edificatorios regulados en
3.- Tan solo se limitan la altura máxima, que se fija en 4,50 m. de altura total, de
cumbrera, y la superficie máxima de cada cuerpo construido que se fija en 300 m2.
Excepcionalmente en el caso de que la actividad que se pretenda implantar
justifique adecuadamente su necesidad y mediante autorización concedida por el
Ayuntamiento se podrán admitir mayores alturas y la superficie máxima de cada
cuerpo podrá llegar a los 500 m2.

(25/11/2010)

4.- Las naves abiertas destinadas a la ganadería extensiva tendrán una altura
máxima, a cumbrera de 3,50 m. con una superficie máxima de cada nave de 150
m2.
5.- Cierres: No se permiten otros cierres que los vegetales, los efectuados con
tradicionales. En ningún caso la altura será superior a 1,50 m.
6.- Las construcciones deberán ser armónicas con el medio circundante en todo lo
que se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores.
7.- Campos de golf: Las instalaciones y edificaciones serán las estrictamente

necesarias para el desarrollo de la actividad que les es propia. Será preceptiva la
realización del oportuno Plan Especial en el que se establecerán las caracteristicas
concretas de la actuación.
8.- Las construcciones existentes que contando con licencia municipal se

encuentren en situación de fuera de ordenación podrán llevar acabo las
actuaciones imprescindibles para su adecuación a la normativa sectorial vigente.

(25/11/2010)

Apartado 11: Normas para las Áreas de Valor Agrícola (AV-AG)
Apartado 11. Normas para las Áreas de Valor Agrícola (AV-AG).
Se incluyen en esta categoría de protección los suelos caracterizados por estar

localizados en zonas fértiles, de suave topografía, cuyo uso actual o potencial
agrícola tras las regeneraciones oportunas, deben conservarse y preservarse de las
posibles instalaciones indiscriminadas de usos urbanos, y en particular, de
parcelaciones urbanísticas y edificación residencial.
Estos terrenos se localizan principalmente en las zonas norte y este del municipio,
aunque también encontramos áreas dispersas en toda la franja sur.
El criterio de actuación de estas zonas será el mantenimiento de las actividades

agropecuarias y capacidad agrológica de los suelos, evitando las prácticas que
pudieran mermar ésta o en general, suponer algún riesgo para los recursos
naturales.
1. Usos a propiciar
a) La agricultura en todas sus variantes compatibles con la fertilidad del terreno,

régimen de riego y reglamentaciones sectoriales.
b) La ganadería extensiva.
c) La protección ambiental a través de la conservación activa y la mejora

ambiental.
2. Usos admisibles.
a) Los mismos que los definidos como admisibles para las Áreas de Valor Agrícola
Paisajístico (AV-AP), y en las mismas condiciones.
b) Las instalaciones de camping de tamaño máximo de 1 Ha, con acceso asignado

desde el viario público. Se cumplirá la normativa especifica al respecto.
c) La localización de circuitos especialmente adaptados para vehículos a motor,

ajustándose a lo regulado por la legislación ambiental.
d) Se admiten las construcciones ligadas a la actividad agrícola, autorizando usos,

instalaciones y obras directas, física y locacionalmente relacionadas y dependientes

(25/11/2010)

de la explotación agrícola principal, no solo por el hecho de pertenecer a la cadena

de producción, de dicha explotación, sino por suponer la ordenación más racional
y/o tradicional del proceso productivo, que no impliquen edificaciones permanentes
diferentes a las que se especifica en el artículo siguiente. Dentro de aquellas se
incluyen las operaciones de mejora de los cultivos frente a las inclemencias
climáticas.
e) Se permite la vivienda unifamiliar ligada a las explotaciones agrícolas y de

ganadería intensiva siempre que se encuentren en alguno de los siguientes
supuestos:
Las parcelas no edificadas vinculadas a la parcela mínima no podrán ser incluidas

en una operación similar, a cuyo efecto, antes de la concesión de la licencia de
obras se anotará en el Registro de la Propiedad la vinculación de las parcelas
afectadas a las nuevas edificaciones y la imposibilidad de edificar en ellas el uso
agotado, aportando al efecto una copia simple de la anotación.
- Se traten de explotaciones agrícolas dedicadas a la hortifruticultura, para lo cual

deberá justificar la preexistencia de la actividad y de los pabellones necesarios
en al menos durante dos años, y contar con una superficie mínima de parcela o
parcelas vinculadas y destinadas a dicho cultivo de 4 Ha.. Las parcelas
vinculadas han de localizarse dentro de un área definida por un círculo de 250
m. de radio.
- Se traten de explotaciones ganaderas dedicadas a la reproducción de animales

para lo cual deberá justificar la preexistencia de la actividad y de las
instalaciones ganaderas necesarias en al menos durante dos años. El número
mínimo de cabezas de gaando será el siguiente:
Vacuno: 30 vacas madres.

Porcino: 75 cerdas madres.
Equino: 30 yeguas madres.
Ovino y Caprino: 200 animales madre.
Cuando la explotación sea mixta, el número de cabezas mínimo será el

resultado de obtener el valor de 120 tras la aplicación a cada cabeza madre los
valores de: 4 para los ganados vacuno y equino, 1,6 para el porcino y 0,6 para
los ovino y caprino.
En los supuestos anteriormente enunciados, las viviendas deberán destinarse a

la residencia del titular y estar ligadas directamente con la explotación, por lo
que la construcción ha de emplazarse en el conjunto con el resto de las
edificaciones de usos complementarios (almacenes, pabellones,etc...)
En los citados casos, cuando se solicite la licencia de obras, el titular de la

explotación y usuario de la futura vivienda presentará la siguiente documentación:

(25/11/2010)

– Certificado del departamento de Agricultura de la Diputación foral de Álava en

el que conste la descripción de los capitales propios de la explotación,
consistenets en los datos:
Q capital territorial: descripción de las tierras, número de hectáreas y tipos.

Q Edificios e instalaciones de la explotación: descripción, año de
construcción y superficie construida de cada uno de ellos.
Q Maquinaria y equipos: descripción y cantidades.
Q Ganado: descripción de cada tipo y cantidades.
Q Mano de obra empleada familiar y asalariada.
Q Nombre de la mano de obra familiar y parentesco con el titular o
empresario.
Q Fecha de inicio de la explotación, según los diferentes tipos.
– Certificado de afiliación al Régimen Especial de la Seguridad Agraria,

justificando su consideración como agricultor o ganadero legalmente
reconocido.
f) Se admite el uso forestal.
g) Se autoriza el uso ganadero intensivo. Dentro de este uso se incluyen todo tipo
de instalaciones relacionadas con animales, bien como actividad de usos y disfrute
como de protección, reproducción o similares.
h) Se admiten las industrias de transformación de productos agrícolas y forestales.
i) Se autorizan las actividades extractivas con el condionamiento de su calificación

como de utilidad pública y supeditada a la realización de un Estudio de Evaluación
de Impacto Ambiental y Proyecto de Restauración, asegurando la restitución, en la
medida de lo posible, del paisaje a la situación primitiva, incluyendo la reposición de
la capa de tierra vegetal.
j) Son admisibles todo tipo de infraestructuras a excepción de la escombreras y

vertederos de residuos sólidos. Estarían condicionados a la calificación de utilidad
pública y al correspondiente informe ambiental o Estudio de Evaluación de Impacto
Ambiental si la legislación vigente en la materia así lo establece.
k) Serán admitidas las instalaciones de servicio o equipamientos, de utilidad

pública e interés social que por sus características no tengan cabida en los
perímetros urbanos.
l) Se admiten las industrias o almacenamientos peligrosos que de utilidad pública

no permitan su ubicación en terrenos clasificados como urbanos, por motivo de los
graves riesgos que puedan originar a tenor de su naturaleza, características o
materiales manipulados.

(25/11/2010)

m) Tendrán consideración de usos admisibles los localizados en edificaciones

residenciales aisladas que en uso cuenten con las oportunas licencias municipales.
n) Tendrán la consideración de usos admisibles los de equipamiento que en uso

cuenten con las oportunas licencias municipales.
3. Usos prohibidos
Los no especificados en los apartado anteriores.
1. Tipo de edificación:
a) Instalaciones agrícolas: Almacenes, pabellones agrícolas y los de

transformación de productos y viviendas ligadas a la explotación.
La parcela mínima se establece en 50.000 m2, entendiéndose como tal la superficie

mínima vinculada a la misma explotación agrícola, pudiéndose obtener como suma
de las distintas unidades parcelarias siempre que se localicen dentro de un área
definida por un círculo de 500 m. de radio y cada una de ellas no sea inferior a
3.000 m2 , que la parcela sobre la que se pretenda levantar la instalación tenga una
superficie mínima de 5.000 m2 , con un frente mínimo a viario o camino publico, de
anchura y tratamiento adecuados al paso de vehículos, de 25 m.. Las parcelas no
edificadas vinculadas a la parcela mínima no podrán volver a ser incluidas en una
operación similar, a cuyo efecto, antes de la concesión de la licencia de obras se
anotará en el Registro de la Propiedad la vinculación de las parcelas afectadas a las
nuevas edificaciones y la imposibilidad de edificar en ellas el uso agotado,
aportando al efecto copia simple de la anotación.
La edificabilidad máxima será de 0,20 m2c/m2s de la parcela receptora.
El aprovechamiento máximo admisible será de 1.200 m2c .
La ocupación máxima será del 20% de la parcela receptora.
Sobre la parcela receptora se podrán construir el número de edificios que se

deseen siempre y cuando sus superficies construidas sean mayores de 200 m2 e
inferiores a 800 m2. En el caso de ser admisibles las viviendas vinculadas, no existe
tope de superficie mínima. La separación entre las edificaciones ha de ser igual o
mayor de 5 m.
El número de plantas permitidas es de una, con unas alturas máximas al alero y a la

cumbrera de 6,50 y 9,00 m., respectivamente. La medición de las alturas se
realizará desde la cota natural del terreno en el lugar en donde se emplace el
edificio.

(25/11/2010)

Los retranqueos mínimos a linderos serán de 5 m., mientras que la separación a las
carreteras y caminos las establecidas por las Normas Forales del Territorio Histórico
de Alava, y en ningún caso inferiores a 8 m.
Para las instalaciones agrícolas destinadas a explotaciones hortofrutícolas,

floricultura, y viveros, la parcela mínima receptora de la edificación se establece en
10.000 m2. siendo la superficie máxima construida de 300 m2.. En cuanto a frente,
retranqueos y alturas serán de aplicación los establecidos en este apartado para el
resto de las instalaciones agrícolas. En todo caso, para poder otorgar la
correspondiente licencia municipal el solicitante agricultor deberá justificar la
preexistencia de la actividad en al menos durante un año.
Las edificaciones deberán cumplir el régimen sectorial de distancias dimanado del

RAMINP y cualquier otra reglamentación sectorial que le sea de aplicación.
En todo caso la parcela receptora ha de respetar una distancia de 500 m. a los

suelos urbanos y urbanizables de la ciudad de Vitoria-Gasteiz, excluyendo de estos
los suelos urbanizables sin determinaciones y los polígonos industriales de Jundiz y
sus ampliaciones este y oeste (sectores 20 y 21), y de las Entidades Locales
Menores integradas y colindantes con ella (Ali, Armentia, Arechavaleta, Gardélegui,
Elorriaga, Arcaute, Betoño, Gamarra Mayor, Abetxuko, Gobeo, Asteguieta y
Crispijana).
El solicitante de la instalación deberá justificar su consideración como agricultor

legalmente reconocido.
b) Instalaciones agrícolas: Invernaderos y viveros.
La ocupación máxima será del 50% de la parcela.
Los retranqueos mínimos a linderos serán de 2m., mientras que la separación a las
de Alava, y en ningún caso inferior a 8 m.

Crispijana).
Los invernaderos y viveros deberán realizarse con materiales traslúcidos y que al

igual que su construcción se adecuarán e integrarán en el medio natural.
El solicitante de la instalación deberá justificar su consideración como agricultor o

explotador autorizado, legalmente reconocido.

(25/11/2010)

c) Instalaciones agrícolas: Casetas
Se definen como casetas a aquellas construcciones destinadas a almacén de los

utensilios y productos ligados exclusivamente a la actividad agrícola de la parcela
en la que se ubica.
La superficie mínima de la parcela será de 2.000 m2 .
La superficie máxima de cada caseta, en la cuantía máxima de una por parcela se

establece en 10 m2 para parcelas inferiores a 3.000m2 y de 15m2 para parcelas de
superficie mayor.
Las alturas máximas al alero y a la cumbrera serán de 2,20 y 3,20,

respectivamente. La medición de las alturas se realizará desde la cota natural del
terreno en el lugar en donde se emplace la construcción.
Los retranqueos mínimos a linderos serán de 5m, mientras que las separación a las
de Alava, y en ningún caso inferior a 8 m.

Crispijana).
Los materiales empleados para su construcción serán los adecuados con su

integración con el medio, tanto en acabados, texturas y color.
La construcción de las casetas no implicará obras de cimentación y urbanización de

importancia, ni contar con servicios higiénicos, ni podrá ser una forma sustitutoria
de vivienda secundaria.
El solicitante de la instalación deberá justificar su consideración como agricultor

d) Instalaciones ganaderas: Edificaciones ganaderas, las de transformación de

productos y viviendas ligadas a la explotación.
La parcela mínima se establece en 5.000m2, la cual deberá disponer de un frente

mínimo a viario o camino público, de anchura y tratamiento adecuado al paso de
vehículos, de 25 m.
La edificabilidad máxima será del 0,20 m2c/m2s de la parcela.

(25/11/2010)

No se establece número máximo de edificios en la parcela siempre y cuando sus

superficies sean mayores de 200 m2 e inferiores a 1.800 m2. En el caso de las
viviendas vinculadas no existe tope de superficie mínima.
Las fachadas de las edificaciones no podrán tener un desarrollo longitudinal

superior a 50 m., mientras que la separación entre las edificaciones ha de ser
mayor ó igual a 5 m.. Se podrán realizar conexiones entre edificios siempre y
cuando no excedan los 5 m. de anchura y respeten una separación de 4 m. a las
esquinas más próximas de los edificios. En el supuesto de ordenar más de una
edificación el conjunto no podrá desarrollarse en continuidad sino produciéndose
movimientos volumétricos.

cumbrera de 4,50 y 9,00 m., respectivamente. En el caso de las viviendas
vinculadas, la altura máxima al alero y a la cumbrera serán de 4,50 y 7,00 m.,
respectivamente mientras que el número de plantas será el de una con posible
aprovechamiento de la bajocubierta. La medición de las alturas se realizará desde
la cota natural del terreno en el lugar en donde se emplace el edificio.
Los retranqueos mínimos a linderos serán de 5m., mientras que la separación a las
de Alava y en ningún caso inferior a 8 m.
Las edificaciones deberán cumplir las distancias que les sean de aplicación según
las diferentes regulaciones sectoriales. En cualquier caso, las explotaciones
ganaderas deberán separarse a cursos de agua y pozos no destinados a consumo
un mínimo de 50 m., y a pozos y manantiales de abastecimiento un mínimo de 300
m.

Crispijana). Respecto al resto de las Entidades Locales Menores la distancia a los
suelos urbanos y urbanizables será mayor de 250 m.
La ordenaciones de los diferentes tipos de explotaciones ganaderas deberán

cumplir con la normativa vigente.
El solicitante de la instalación deberá justificar su consideración como ganadero

e) Instalaciones de servicio o equipamiento de utilidad pública e interés social.
La parcela mínima se establece en 5.000m2, con un frente mínimo a viario o camino

público, de anchura y tratamiento adecuado para el paso de vehículos, de 25 m.

(25/11/2010)

La edificabilidad máxima será de 0,20 m2c/m2s .
El aprovechamiento máximo admisible se fija en 3.000 m2c.
La ocupación máxima será el 15% de la parcela.
El número máximo de plantas sobre rasante será de dos con posible

aprovechamiento de la bajocubierta. Las alturas máximas al alero y la cumbrera se
establecen en 7,00 y 10,50 m. respectivamente. La medición de las alturas se
realizará desde la cota natural del terreno en el lugar en donde se emplace el
edificio.
Los retranqueos mínimos a linderos serán de 10,00 m, mientras que la separación a

las carreteras y caminos las establecidas por la Normas Forales del Territorio
Histórico de Alava, y en ningún caso inferior a 10,00 m.

Crispijana).
En los supuestos de actuales instalaciones que hayan agotado el aprovechamiento

máximo y/o la ocupación ser permitirá un incremento del 30% de su superficie
edificada actual, siempre que el porcentaje de ocupación de la parcela no supere el
25%.
f) Instalaciones o almacenamientos peligrosos.
La parcela mínima se establece en 5.000m2, con un frente mínimo a viario o camino

público, de anchura y tratamiento adecuado para el paso de vehículos, de 25 m.
La edificabilidad máxima será de 0,20 m2c/m2s de la parcela. El aprovechamiento

máximo admisible será de 1.200 m2c.

cumbrera de 6,50 y 9,00m., respectivamente. La medición de las alturas se
realizará desde la cota natural del terreno en el lugar en donde se emplace la
construcción.
Los retranqueos mínimos a linderos serán de 10,00 m., mientras que la separación
a las carreteras y caminos las establecidas por la Norma Foral del Territorio
Histórico de Alava, y en ningún caso inferior a 10,00 m.

(25/11/2010)

Las edificaciones deberán cumplir el régimen sectorial de distancias dimanado del

RAMINP y cualquier otro reglamentación sectorial que le sea de aplicación. En todo
caso la parcela receptora ha de respetar una distancia de 500 m. a los suelos
urbanos y urbanizables de la ciudad de Vitoria-Gasteiz, excluyendo de estos los
suelos urbanizables sin determinaciones y los polígonos industriales de Jundiz y
Crispijana).
g) Edificaciones residenciales aisladas: Únicamente serán admisibles las

edificaciones residenciales aisladas existentes que cuenten con la oportuna
Licencia Municipal.
Los parámetros urbanísticos reguladores son los derivados de la mencionada

Licencia Municipal.
h) Instalaciones o edificios, de equipamiento: Únicamente serán admisibles las

instalaciones o edificios existentes cuyo destino sea de equipamiento y cuenten con
la oportuna Licencia Municipal.
Los parámetros urbanísticos reguladores son los derivados de la mencionada

Licencia Municipal, admitiéndose un incremento del 15% de la superficie edificada
actual (en el momento de aprobación definitiva del Texto Refundido del Plan
General) y siempre que el porcentaje de ocupación de la parcela no supere el 25%.
Las nuevas construcciones se retranquearán a linderos un mínimo de 10,00 m.

mientras que la separación a las carreteras y caminos las establecidas por las
Normas Forales del Territorio Histórico de Alava, y en ningún caso inferior a
10,00m.
Las nuevas construcciones tendrán un número máximo de dos plantas sobre

rasante, con posibles aprovechamientos bajocubierta. Las alturas máximas al alero
y a la cumbrera se establecen en 7,00 y 10,50 m., respectivamente. La medición de
las alturas se realizará desde la cota natural del terreno en el lugar en donde se
emplace el edificio.
2. Cierres.
Las fincas o unidades de cultivo podrán cerrarse con elementos vegetales o

artificiales. En este último caso, los materiales a emplear serán adecuados con el
entorno, no pudiendo exceder de 1,50 m. la altura total máxima, mientras que en la
parte opaca quedará limitada dicha altura a 0,80 m.
También se permiten las mallas metálicas traslúcidas o cierre de espino, de altura

en ambos casos no superior a 1,50 m.

(25/11/2010)

3. Condiciones para las edificaciones
Las construcciones deberán ser armónicas con el medio circundante en todo lo que
se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores.

(25/11/2010)

Apartado 12: Normas para las Áreas de afección por Presunción Arqueológica (AA-PA)
Condicionante superpuesto II: Afecciones arqueológicas
Apartado 12. Normas para las Áreas de afección de Aguas Superficiales

(AH-AS).Condicionante superpuesto I: Afecciones hidrológicas.
Con la finalidad de asegurar una protección complementaria a la propia

determinada por la calificación de Áreas de Especial Protección de Aguas
Superficiales, para los cauces y márgenes de los ríos y arroyos que discurren por el
termino municipal, el Plan cumplimenta lo regulado por los artículos C-3 y F-1 del
Plan Territorial Sectorial de Ordenación de Márgenes de Ríos y Arroyos de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, fijándose unas bandas de protección de 200
m, medidas desde el máximo nivel normal, para el embalse y de 100 m., medidos
desde el cauce para los ríos.
Al tratarse de un condicionamiento superpuesto a las calificaciones del suelo no

urbanizable, actuará estableciendo limitaciones adicionales en el modo de
desarrollo de determinadas con la finalidad de garantizar la preservación de los
márgenes.
El criterio de actuación es el de favorecer la conservación y el control de las

actuaciones permitidas en los terrenos próximos al embalse y cauces de los ríos.
Al tratarse de bandas, como condicionamiento superpuesto, el Plan establece

diferentes calificaciones del suelo no urbanizable, cuya regulación normativa será
en todo caso también de obligado cumplimiento.
Artículo 4.05.53.- Regulación de los usos.
Tanto los usos a propiciar como los admisibles y prohibidos son los regulados por el
propio Plan Territorial Sectorial, como los que se enuncian en las normas de cada
suelo calificado que el Plan regula para los terrenos incluidos en la banda.
En todo caso para los usos industriales y prohibidos se adoptará el criterio más
restrictivo de las dos normativas del P.T.S. y la del presente Plan General.
Artículo 4.05.54.- Régimen de las edificaciones y de las obras.
Las condiciones de las edificaciones y de las obras quedarán reguladas por la

normativa del Plan Territorial Sectorial y por las normas urbanísticas que según la
calificación de los terrenos incluidos en la banda establece el Plan General. En
cualquier caso de adoptará el régimen más restrictivo derivado de las normativas
anteriormente referidas.

(25/11/2010)

Apartado 13: Normas para las Áreas de afección por Vulnerabilidad de Acuiferos (AH-AV)
Condicionante superpuesto I: Afecciones hidrológicas
Apartado 13. Normas para las Áreas de afección por Vulnerabilidad de

Acuíferos (AH-AV). Condicionante superpuesto I:
Afecciones hidrológicas.
Se trata de áreas que o bien constituyen acuíferos subterráneos o corresponden a

las áreas de recarga de éstos, y que presentan un alto o muy alto grado de
vulnerabilidad a la contaminación según los criterios del “Mapa de Vulnerabilidad a
la contaminación de los Acuíferos de la C.A.P.V.” (Gobierno Vasco. Dirección de
Recursos Ambientales. 1996). Estas zonas aparecen representadas en la
documentación gráfica del Plan.
Es este otro Condicionante superpuesto a las calificaciones del suelo no

urbanizable que actuará estableciendo limitaciones adicionales en el modo de
desarrollo de determinadas actividades con el fin de garantizar la preservación de
los recursos hídricos subterráneos.
El criterio fundamental a aplicar en estas zonas consiste en mantener la calidad de

las aguas subterráneas e impedir su sobreexplotación.
Se evitará la localización de actividades potencialmente emisoras de contaminantes

al suelo. Cuando razones de fuerza mayor exijan la localización de este tipo de
actividades, se exigirá la garantía de su inocuidad para las aguas subterráneas.
1. En el caso de que la normativa urbanística aplicable según la calificación de los

suelos permita los nuevos emplazamientos referentes a los siguientes usos y
actividades, y con independencia de las condiciones que se especifiquen, se
requerirá la adopción de las medidas de protección necesarias según establezca la
legislación vigente.
- Instalación de fosas sépticas en caso de darse alguna de las siguientes

circunstancias:
▪ Detección del mal funcionamiento.

▪ Utilización para saneamiento de poblaciones mayores a 50 habitantes o
equivalentes.
▪ Localización en áreas de vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
- Circuitos para vehículos a motor, en áreas de vulnerabilidad alta o muy alta de

acuíferos.
- Campings, en áreas de vulnerabilidad alta o muy alta de acuíferos.

(25/11/2010)

Apartado 13: Normas para las Áreas de afección por Vulnerabilidad de Acuiferos (AH-AV)
Condicionante superpuesto I: Afecciones hidrológicas
- Centros ecuestres.
- Industria agropecuarias y forestales, en áreas de vulnerabilidad muy alta de
acuíferos.
- Actividades extractivas, en áreas de vulnerabilidad alta o muy alta de acuíferos.
- Infraestructuras:
▪ Líneas subterráneas para el transporte de sustancias peligrosas (petróleo y

derivados, gas, combustibles líquidos, aguas residuales, etc.) en áreas de
vulnerabilidad alta o muy alta de acuíferos.
▪ Instalaciones Técnicas de Servicios de carácter no lineal Tipo A, en áreas
de vulnerabilidad alta o muy alta de acuíferos.
– Crecimientos urbanísticos no apoyados en núcleos preexistentes en áreas de

vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
– Edificios de Utilidad Pública e Interés Social, en áreas de vulnerabilidad muy
alta de acuíferos y en áreas de vulnerabilidad alta para capacidades superiores
a 100 personas o equivalente.
– Instalaciones auxiliares de vías de transporte con depósitos superficiales o
subterráneos (como gasolineras).
– Plantas depuradoras y de tratamiento de residuos sólidos.
– Industrias o almacenamientos peligrosos.
2. Con independencia de que se regule en las normativas de las diferentes

calificaciones de suelo no urbanizable para estas áreas, se prohiben nuevos
emplazamientos referidos a los siguientes usos:
– Escombreras mineras con residuos tóxicos.

– Centrales térmicas y de producción de gas.
– Escombreras y vertederos de residuos sólidos.
Las condiciones de la edificación y de las obras quedan reguladas tanto por la

normativa de protección de la legislación vigente como por las normas urbanísticas
que según la calificación de los terrenos incluidos en el área establece el Plan
General. En cualquier caso se adoptará el régimen más restrictivo derivado de las
normativas anteriormente referidas.

(25/11/2010)

Apartado 14: Normas para las Áreas de afección por Presunción Arqueológica (AA-PA)
Condicionante superpuesto II: Afecciones arqueológicas
Apartado 14. Normas para las Áreas de afección por Presunción Arqueológica
(AA-PA). Condicionante superpuesto II: Afecciones
arqueológicas.
Se trata de zonas en las que el Departamento de Cultura del Gobierno Vasco

acredita la posible existencia de restos arqueológicos.
Es este otro Condicionante superpuesto a las calificaciones del suelo no

urbanizable que actúa estableciendo limitaciones adicionales a la implantación de
los usos y, sobre todo, de edificaciones.
Son las establecidas en la Resolución de 26 de mayo de 1997 del Viceconsejero de

Cultura, Juventud y Deportes, por la que se emite Declaración de Zonas de
presunción Arqueológica de Vitoria-Gasteiz. (BOTHA nº 64, 9 de junio de 1997).
Básicamente, se recoge la necesidad de que el propietario o promotor de las obras

deberá aportar un estudio referente al valor arqueológico del solar o edificación y la
incidencia que pueda tener en el proyecto de obras, en los términos establecidos en
el artículo 7 y concordante, del Decreto 234/1986, de 8 de octubre.
Los usos a propiciar, admisibles y prohibidos son los regulados por las normas
urbanísticas que para calificación de los suelos incluidos en cada área de
presunción se establecen en el Plan General, siempre y cuando respeten con lo que
se concluya del estudio referente al valor arqueológico del solar o edificación.
Las condiciones de las edificaciones y de las obras quedan reguladas por las
normas urbanísticas que para calificación de los suelo incluidos en cada área de
presunción se establecen en el Plan General, siempre y cuando respeten con lo que
se concluya del estudio referente al valor arqueológico del solar o edificación.

(25/11/2010)

Apartado 15: Normas para las Áreas de afección por Servidumbres Aeroportuarias (AI-SA)
Condicionante superpuesto III: Afecciones por infraestructuras
Apartado 15. Normas para las Áreas de afección por Servidumbres

Aeroportuarias (AI-SA). Condicionante superpuesto III:
Afecciones por infraestructuras.
El presente Condicionante superpuesto regula las Servidumbres Aeronáuticas de la

pista e instalaciones del Aeropuerto de Vitoria (Real Decreto 2243/1979).
En un primer grupo de servidumbres se integran las áreas de subida en el

despegue, de aproximación, y superficie horizontal interna, cónica y de transición,
las cuales una vez definidas determinan la altura máxima de cada punto de las
instalaciones y edificaciones admisibles.
En un segundo grupo de servidumbres se contemplan las derivadas de la

instalaciones radiolécticas aeronáuticas. Una vez determinadas las zonas de
instalación y seguridad se fijará la zona y la superficie de limitación de alturas.
El tercer grupo lo constituyen las servidumbres de la operación de aeronaves,

correspondientes a la maniobra ILS, definiéndose las áreas y superficies de
operación intermedia, aproximación final y aproximación frustrada del ILS.
El criterio de actuaciones es el de impedir que cualquier tipo de intervención en el

suelo, edificaciones e instalaciones afecte negativamente al buen funcionamiento
del Aeropuerto de Vitoria-Gateiz.
Cualquier actuación en las áreas reguladas deberá contar con la resolución

favorable del Ministerio de Fomento.
Tanto los usos a propiciar como los admisibles y prohibidos son los regulados por
las condiciones dimanadas del R.D, sobre servidumbres Aeronáuticas como por las
normas urbanísticas que les son de aplicación a cada calificación de suelo que el
Plan establece para los terrenos. El criterio de aplicación será el más restrictivo de
los dos; condiciones de las servidumbres y normas urbanísticas.
Artículo 4.05.66.- Regulación de la edificación y de las obras.
Las condiciones de las edificaciones y de las obras quedan reguladas por las
condiciones de servidumbres Aeronáuticas como por las normas urbanísticas que
les son de aplicación a cada calificación del suelo que el Plan establece par los

(25/11/2010)

Apartado 15: Normas para las Áreas de afección por Servidumbres Aeroportuarias (AI-SA)
terrenos. El criterio de aplicación será el más restrictivo de los dos; condiciones de

las servidumbres y normas urbanísticas.

(25/11/2010)

Apartado 16: Normas para las Áreas de afección Acústica Aeroportuarias (AI-AA)
Apartado 16. Normas para las Áreas de afección Acústica Aeroportuarias

(AI-AA). Condicionante superpuesto III: Afecciones
por infraestructuras.
Corresponde a los suelos que localizados en el entorno del aeropuerto se

encuentran afectados por el régimen acústico derivado de la actividad
aeroportuaria. En tal sentido se fija una banda hasta la línea límite del 45 dbA de
nivel sonoro.
Las condiciones en las actuaciones que se realicen en la banda anteriormente

definida deberán presentar, como una documentación más en la solicitud de
licencia, la justificación del aislamiento acústico de manera que este no sobrepase
los 45 dbA.
El Ayuntamiento podrá en su caso comprobar, una vez finalizada la obra, su

cumplimiento y en su caso instar a la realización de las reformas necesarias para
corregir los niveles de aislamiento acústico requeridos.
Tanto los usos a propiciar como los admisibles y prohibidos son los regulados por
las normas urbanísticas que les son de aplicación a cada calificación de suelo que
el Plan establece para los terrenos.
Las condiciones de las edificaciones y de las obras quedan reguladas en las

normas urbanísticas que les son de aplicación y cada calificación de suelo que el
Plan establece para los terrenos.

(25/11/2010)

Apartado 17: Normas para las Áreas de afección por la Zona de Seguridad próxima (AM-SP)
Condicionante superpuesto IV: Afecciones instalaciones militares
Apartado 17. Normas para las Áreas de afección por la Zona de Seguridad
próxima (AM-SP). Condicionante superpuesto IV:
Afecciones instalaciones militares.
Se trata de una zona perimetral a las instalaciones militares que tendrá por finalidad
la de garantizar en todas las direcciones el aislamiento y defensa inmediata de las
mismas, así como asegurar el empleo eficaz de sus medios sobre sectores de
actuación que tuviera encomendados.
Atendiendo a la preservación del aislamiento y defensa inmediata, en la presente

zona no podrán realizarse sin autorización del Ministerio de Defensa, obras,
trabajos, instalaciones o actividades de clase alguna.
Las obras de mera conservación de las edificaciones o instalaciones ya existentes o

previamente autorizadas no requerirán autorización.
Reglamento de Zonas e Instalaciones de interés para la Defensa Nacional (R.D.
689/1978), como por las normas urbanísticas que les son de aplicación a cada
calificación del suelo que el Plan establece para los terrenos incluidos en la zona. El
criterio de aplicación será el mas restrictivo de los dos; Reglamento y normas
urbanísticas.
La regulación de las edificaciones y de las obras queda establecida por el

criterio de aplicación será el más restrictivo de los dos; Reglamento y normas
urbanísticas.

(25/11/2010)

Apartado 18: Normas para las Áreas de afección por la Zona de Seguridad lejana (AM-SL)
Condicionante superpuesto IV: Afecciones instalaciones militares
Apartado 18. Normas para las Áreas de afección por la Zona de Seguridad
lejana (AM-SL). Condicionante Superpuesto IV:
Afecciones instalaciones militares.
Se trata de una zona perimetral a la zona de seguridad próxima de las instalaciones

militares que tiene por finalidad asegurar el empleo óptimo de las áreas o elementos
que constituyen la instalación, teniéndose en cuenta las características del terreno y
las de los medios en el integrados.
Atendiendo a la adecuada funcionalidad de los medios integrados en las instalación

militar o en atención a los daños susceptibles de indemnización que su uso pudiera
ocasionar sobre otras propiedades, es por lo que será necesaria la autorización
previa del Ministerio correspondiente, delegable en autoridades regionales, para
realizar plantaciones arbóreas o arbustivas y levantar edificaciones o instalaciones
análogas de superficie.
criterio de aplicación será el mas restrictivo de los dos; Reglamento y normas
urbanísticas.
La regulación de las edificaciones y de las obras queda establecida por el

criterio de aplicación será el más restrictivo de los dos; Reglamento y normas
urbanísticas.

(25/11/2010)

MATRIZ PARA LA ORDENACIÓN DEL MEDIO FÍSICO
MATRIZ PARA LA ORDENACIÓN DEL MEDIO FÍSICO.

(25/11/2010)

MATRIZ PARA LA ORDENACIÓN DEL MEDIO FÍSICO
ANEXO I:
MATRIZ PARA LA ORDENACIÓN DEL MEDIO FÍSICO: SUELOS NO

URBANIZABLES PROTEGIDOS COMO ÁREAS DE VALOR.
USOS Y ACTIVIDADES ACTUALES O POTENCIALES CALIFICACIONES
(AV-N1) (AV-N2) (AV-FO) (AV-AP) (AV-AG)
1) PROTECCIÓN AMBIENTAL
a. Protección estricta 1 -- -- -- --
b. Conservación activa -- 1 1 1 1
c. Mejora ambiental 1 1 1 1 1
2) OCIO Y ESPARCIMIENTO
a. Recreo extensivo
a.1. Excursionismo y contemplación de la naturaleza 2 1 1 2 2
a.2. Paseos a caballo y en bicicleta de montaña 2 2 1 2 2
b. Recreo intensivo
b.1. Recreo equipado 3 2 2 2 2
b.2. Camping 3 3 3 3 2
b.3. Actividades. ligadas a la circulación de vehículos a motor 3 2 2 2 2
b.3.1. Circulación excluidas carreteras principales 3 2 2 2 2
b.3.2. Localización de circuitos especialmente adaptados 3 3 3 3 2
b.4. Campos de golf 3 3 3 2 2
c. Actividades cinegéticas y piscícolas
c.1. Caza 3 2 2 2 2
c.2. Pesca 3 2 2 2 2
3) EXPLOTACIÓN DE RECURSOS PRIMARIOS

a. Agricultura 3 3 2 1 1
a.1. Construcciones ligadas a la actividad agrícola 3 3 3 3 2
a.1.1. Balsas de riego 3 3 3 2 2
a.1.2. Casetas 3 3 3 3 2
a.1.3. Almacenes/Pabellones 3 3 3 3 2
a.1.4. Vivienda unifamiliar ligada a explotación agrícola 3 3 3 3 2
b. Invernaderos 3 3 3 3 2
c. Ganadería extensiva 3 2 1 1 1
c.1. Cercados, bordas, abrevaderos, naves abiertas 3 2 2 2 2
d. Uso forestal 3 2 1 -- 2
e. Industrias agropecuarias y forestales 3 3 2 3 2
e.1. Aprovechamientos ganaderos intensivos 3 3 3 3 2
e.1.1. Vivienda unifamiliar ligada a explotación ganadera 3 3 3 3 2
e.2. Industrias agroalimentarias. de 1ª transformación de productos 3 3 3 3 2
e.2. Industrias forestales. de 1ª transformación de productos 3 3 2 3 2
f. Actividades extractivas 3 3 3 3 2
24) INFRAESTRUCTURAS
a. Vías de transporte 3 3 2 2 2
a.1. Estaciones de servicio 3 3 3 3 2
b. Líneas de tendido aéreo 3 3 3 3 2
c. Líneas subterráneas 3 2 2 2 2
d Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A 3 3 3 3 2
d.1. Grandes superficies de estacionamiento al aire libre 3 3 3 3 2
d.2. Grandes depósitos y plantas de tratamiento de agua, embalses 3 3 3 3 2
d.3. Producción y transformación de energía y gas 3 3 3 3 2
d.4. Plantas depuradoras y de tratamiento de residuos sólidos 3 3 3 3 2
e. Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B 3 3 3 3 2
f. Escombreras y vertederos de residuos sólidos 3 3 3 3 3
5) CRECIMIENTOS URBANÍSTICOS
a. Crecimientos apoyados en núcleos preexistentes 3 3 3 3 3
b. Desarrollos no apoyados en núcleos preexistentes 3 3 3 3 3
c. Edificios de utilidad pública e interés social 3 2 2 2 2
d. Vivienda aislada en S.N.U. 3 3 3 3 2
e. Industrias o almacenamientos peligrosos 3 3 3 3 2
REGIMEN DE USOS : 1= Propiciado; 2= Admisible; 3= Prohibido; --= No procede
CALIFICACIONES: (AV-N1) Áreas de Valor Natural: Grado 1

(AV-N2) Áreas de Valor Natural: Grado 2
(AV-FO) Áreas de Valor Forestal
(AV-AP) Áreas de Valor Agrícola Paisajístico
(AV-AG) Áreas de Valor Agrícola

(25/11/2010)
TITULO IV: CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DEL SUELO

CAPÍTULO 6º REGULACIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN DELIMITADOS POR EL
PLAN GENERAL.
CAPÍTULO 6:
REGULACIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN DELIMITADOS
POR EL PLAN GENERAL.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 6. RÉGULACIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN DELIMITADOS POR
EL PLAN GENERAL
Sección 1ª: Regulación General de las Determinaciones.
CAPÍTULO 6: REGULACIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN

DELIMITADOS POR EL PLAN GENERAL.
Artículo 4.06.01.- Objeto y regulación de los ámbitos.
El Plan General define una serie de ámbitos específicos para su correcta ejecución,
cuya regulación, además de obedecer al régimen general del Plan en función de su
clasificación y calificación, responde a determinaciones especificas para cada uno
de ellos y a un régimen especial de aplicación para cada tipo de ámbito.

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 1: Clasificación
Apartado 1. Clasificación.
Artículo 4.06.02.- Clases de ámbitos.
Se contemplan para cada clase de suelo los siguientes tipos de ámbitos:
- En suelo urbano:
Áreas de actuación directa. .
Unidades de Ejecución.
Planes Especiales.
- En suelo urbanizable: Sectores.

-- En suelo no urbanizable: Ámbito de desarrollo de Planes Especiales.
- Actuaciones asistemáticas en cualquier clase de suelo para el desarrollo de
acciones públicas.
Artículo 4.06.03.- Áreas de actuación directa en suelo urbano.
1. Son aquellas partes del suelo urbano consolidado cuyo régimen es el de actuación
directa definido en el Título IV de las presentes Normas, y que en consecuencia resultan
ordenadas exhaustivamente por el Plan General a través su clasificación y régimen del
suelo, de su clasificación global y pormenorizada y de su Ordenanza de Edificación y Usos
que determina la cantidad y la forma del aprovechamiento edificatorio y el régimen de
compatibilidad de los usos autorizados.
2. Estas áreas vienen señaladas y delimitadas en los planos de gestión y calificación:

Ámbitos de Ordenación y Gestión.
3. Para los predios incluidos en este tipo de ámbito, las determinaciones del Plan General
tienen carácter vinculante en su totalidad; la modificación de las mismas se regula por el
procedimiento general descrito en el citado Título I de estas Normas. El régimen de
concurrencia de las determinaciones será también el general definido en el citado Título I.
Artículo 4.06.04.- Unidades de Ejecución en Suelo Urbano.
1. Son ámbitos incluidos en el suelo urbano consolidado o semiconsolidado para los que el
Plan General propone un sistema específico de ordenación de detalle o de gestión, cuya
resolución detallada se aplaza en el tiempo.
2. Su regulación se recoge con carácter indicativo ó vinculante en los planos de

“Calificación pormenorizada” y en su correspondiente Ficha de Ámbito (Sección 2ª de este
Capítulo).
Artículo 4.06.05.- Planes Especiales en Suelo Urbano.
Son ámbitos incluidos en el suelo urbano consolidado o semiconsolidado para los

que el Plan General propone un sistema específico de ordenación de detalle o de
gestión, cuya resolución detallada se aplaza en el tiempo.

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 1: Clasificación
Su formulación y documentación se atendrán a lo establecido en el artículo 76 y

siguientes del Reglamento de Planeamiento.
Se recogen de forma expresa en su correspondiente Ficha de Ámbito (Sección 2ª

de este Capítulo).
Artículo 4.06.06.- Sectores de Suelo Urbanizable.
1. Son ámbitos definidos en el suelo urbanizable a los efectos de su ordenación y

gestión unitaria y solidaria.
2. Su regulación se contiene con carácter indicativo en los planos de “Calificación

pormenorizada”, y en su correspondiente Ficha de Ámbito (Sección 2ª de este
Capítulo), especificando el carácter vinculante o no de cada una de las
determinaciones incluidas en dicha Ficha.
Artículo 4.06.07.- Actuaciones aisladas.
Los ámbitos definidos por el Programa de Actuación del presente Plan General para
la ejecución de éste en forma directa. Las determinaciones que los regulan se
contienen en el texto del propio Programa de Actuación.

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 2: Determinaciones Generales
Apartado 2. Determinaciones y documentación de los ámbitos.
Artículo 4.06.08.- Determinaciones Generales.
1. La asignación de uso global se recoge en los planos de Calificación Global y

remite al Título V: Normas Generales de los Usos y de la Edificación de las
presentes Normas.
2. En los planos de Calificación pormenorizada se les asigna, al igual que para

todo el suelo incluido en el perímetro urbano, uso característico y Ordenanza de
Edificación y Usos. Tal documento remite al Título V y al Título VI.
a) Para las Unidades de Ejecución en suelo urbano se refiere solo al régimen

de usos o a la Ordenanza íntegra según señala la correspondiente Ficha
de Ámbito.
b) Para los Planes Especiales en suelo urbano se refiere solo al régimen de

usos o a la Ordenanza íntegra según señala la correspondiente Ficha de
Ámbito.
c) Para las Unidades de Ejecución y Planes Especiales en suelo urbano y

para los Sectores de suelo urbanizable se entienden como orientaciones
para la redacción de sus respectivas ordenanzas específicas, salvo que la
correspondiente Ficha de Ámbito señale expresamente lo contrario.
3. La clasificación de suelo correspondiente a cada uno de los ámbitos se

especifica (incluso categoría y tipo) en los planos de: Clasificación del suelo de
Vitoria-Gasteiz, que remiten lineal y biunívocamente al correspondiente Capítulo del
Título IV de estas Normas.
4. Los ámbitos se delimitan y caracterizan resumidamente en los planos de

gestión urbanística y calificación pormenorizada que remite para su interpretación a
las Fichas de cada uno de ellos recogidas en la Sección 2ª de este Capítulo de las
Normas.
En él, y para cada uno de los ámbitos antes clasificados, se señalan los siguientes
aspectos:
a) Instrumentos de desarrollo, Planes Parciales donde se exija por ley;

Planes Especiales de Reforma Interior para aquellos ámbitos suficientemente
extensos como para permitir el cumplimiento de las condiciones del artículo 5 de la
Ley 5/1998, de Medidas Urgentes en Materia de Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, o con problemas detectados difícilmente resolubles desde el nivel de
conocimiento del Plan General; Planes Especiales para el desarrollo de unidades
aisladas tales como sistemas generales de nueva ejecución o reordenación de los
ya existentes; Planes Especiales para la mejora del medio rural y natural; Estudios
de Detalle para permitir la simple corrección física de límites, alineaciones o
delimitaciones de calificación, sobre la base de calificaciones pormenorizadas del

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 2: Determinaciones Generales
Plan General a escala 1:2.000 y 1:1.000; e incluso Proyectos de Edificación para

simples concreciones volumétricas.
b) Selección del sistema de actuación entre: compensación, para los

ámbitos autónomos y de dominio e iniciativa privada, en los que es esperable un
sector privado capaz; de cooperación, en aquellos cuya rentabilidad se reparte
entre la economía privada y el interés público o donde se producen dudas
sustantivas sobre la rentabilidad privada esperable o sobre su real capacidad de
gestión; y de expropiación en los que por dominio público de los terrenos, por falta
de rentabilidad o para llevar a cabo políticas urbanísticas es precisa la intervención
pública directa.
c) Deslinde desde el Plan General de la iniciativa deseable para el desarrollo

y ejecución de cada ámbito.
Artículo 4.06.09.- Determinaciones especificas.
Las Fichas de Ámbito contienen una serie de bloques de datos sobre ordenación y
un segundo sobre desarrollo y gestión. En el primero se definen la clase de los
suelos, su calificación global y superficie, y dentro de cada una de éstas, las
calificaciones pormenorizadas y superficies que contienen; asimismo se señalan las
ordenanzas de aplicación en cada superficie calificada, su edificabilidad si es ésta
la tomada como base y el aprovechamiento total obtenible con dicha edificabilidad y
la superficie de calificaciones lucrativas. Como resultado se señalan la edificabilidad
media bruta del ámbito y su número de viviendas y densidad de viviendas por
hectárea en el caso de uso característico residencial.
En el segundo bloque de características se recogen el instrumento de desarrollo de

planeamiento, el instrumento de reparto de cargas y beneficios y la necesidad de
Proyecto de Urbanización; se define asimismo el sistema de actuación, la iniciativa
y el plazo máximo de ejecución.
Un último apartado de las Fichas de Ámbitos aporta directrices de ordenación y

gestión del mismo, señalando específicamente cuáles de sus determinaciones tiene
carácter vinculante y cuáles no finalizando con unos apartados en relación con las
cesiones de suelo y las cargas de urbanización asignadas.

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 3: Régimen de vinculación y concurrencia de las determinaciones de ámbitos
Apartado 3. Régimen de vinculación y concurrencia de las determinaciones

de ámbitos.
Artículo 4.06.10.- Determinaciones vinculantes.
Se consideran determinaciones vinculantes para la ordenación de los ámbitos las

siguientes:
- La clasificación del suelo y la calificación global señalados en los planos

correspondientes del Plan General.
- La calificación pormenorizada y las ordenanzas de aplicación del plano

correspondiente, en las Unidades de Ejecución en suelo urbano, salvo
precisiones previstas y permitidas por la propia Ficha de Ámbito.
_ Todas las determinaciones de aprovechamiento urbanístico a nivel de parcela

y el régimen de compatibilidad zonal de usos en las zonas de Mantenimiento
de Ordenación de Ámbito. Su variación produciría la necesaria y previa
modificación del Plan General si implicara algún incremento lucrativo o
produjera lesiones a terceros.
- Las determinaciones señaladas con tal carácter en las correspondientes

Fichas de Ámbito.
- Las determinaciones de gestión de cada ámbito. En especial se considerará

que los suelos señalados como de cesión obligatoria y gratuita dentro de un
ámbito lo son independientemente de su clasificación funcional como sistemas
generales urbanos.
- Las determinaciones de desarrollo podrán modificarse, sin alterar las

señaladas anteriormente como vinculantes y sin modificar el equilibrio de
asignación de cargas entre público y privado, por el procedimiento señalado en
la Ley del Suelo y en estas Normas Urbanísticas.
Artículo 4.06.11.- Determinaciones orientativas.
Se considerarán determinaciones orientativas, no vinculantes, las siguientes:
- Las alineaciones así señaladas gráficamente o por escrito.
- Las ordenaciones volumétricas concretas señaladas en los planos de

Calificación pormenorizada, siempre que no se consideren vinculantes en la
correspondiente Ficha de Ámbito.
- Las Ordenanzas de aplicación señaladas en los planos de Calificación

pormenorizada, tanto en lo referente a usos como a aprovechamientos, en

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Apartado 3: Régimen de vinculación y concurrencia de las determinaciones de ámbitos
polígonos en suelo urbano, sectores de suelo urbanizable, excepto que

resulten vinculadas por la correspondiente Ficha de Ámbito.
- Todas las determinaciones no señaladas como vinculantes por estas Normas

que se recogen en las Fichas de Ámbitos.

(25/11/2010)

EL PLAN GENERAL
Sección 2ª: Relación de Ámbitos
Sección 2ª: Relación de Ámbitos.
Artículo 4.06.12.- Relación de los ámbitos.
La relación pormenorizada de los ámbitos se incorpora en los Anexos I y II del

presente tomo.

(25/11/2010)
DOCUMENTO C NORMAS URBANÍSTICAS

CAPÍTULO 7. RÉGULACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN
CAPÍTULO 7:
REGULACIÓN DEL FUERA DE ORDENACIÓN.

(25/11/2010)

CAPÍTULO 7: REGULACIÓN DEL FUERA DE ORDENACIÓN.
Artículo 4.07.01.- Fuera de ordenación expresa.
A los efectos previstos en la legislación urbanística se encuentran en situación de

fuera de ordenación expresa los edificios, instalaciones o usos de las siguientes
circunstancias:
- Los ubicados sobre suelo urbanizable, salvo que el Plan General los declare
expresamente como adecuados a las previsiones para este suelo, o que el
correspondiente Plan Parcial los asimile en su nueva ordenación propuesta.
- Los ubicados sobre suelo no urbanizable o urbanizable, contradictorios en las

determinaciones de sus respectivos regímenes, dado el carácter de suelos a
proteger que el Plan le confiere. Haciendo excepción en el segundo tipo de
suelo de los asimilados por los correspondientes Planes Parciales.
- Los localizados sobre suelos calificados para Sistemas Generales o calificados

para usos viarios, de espacios libres o dotaciones, salvo declaración expresa
del Plan General sobre su adecuación a lo previsto.
- Los incursos en situaciones de incompatibilidad en cualquiera de las

categorías definidas en las Normas de Uso del presente texto.
Artículo 4.07.02.- Obras admitidas en supuestos de fuera de ordenación

expresa.
En cualquiera de los casos precedentes sólo será posible la realización de obras

que exija el ornato, higiene o conservación del edificio y nunca las de consolidación,
aumento de superficie o volumen edificables y todas aquellas que puedan
incrementar el valor de expropiación de la instalación.
Artículo 4.07.03.- Fuera de ordenación no expresa.
El resto de edificaciones, instalaciones o usos que contravengan lo especificado en

las Normas Generales de Uso o Edificación se definirán como fuera de ordenación
no expresa. No se permitirán en ellos obras de ampliación que no lleven aparejadas
medidas tendentes al cumplimiento de las condiciones reguladas en las Normas
Generales o específicas.
Artículo 4.07.04.- Infracciones urbanísticas.
El incumplimiento de las determinaciones fijadas en las presentes Normas será

considerado como infracción urbanística leve en la medida que no incurra en
supuestos que puedan considerarse de peligrosidad manifiesta, en cuyo caso será

(25/11/2010)

clasificada como infracción urbanística grave y cualquiera solicitud de licencia para

actuar sobre la edificación o instalación exigirá la reparación del orden urbanístico
infringido.
En caso de infracción urbanística leve la solicitud de cualquier tipo de licencia

exigirá la adecuación de la actividad a los parámetros limitadores de actividad
fijados en el artículo 5.02.07 del Título V de las presentes Normas.
Artículo 4.07.05.- Reparación del orden infringido.
Igualmente, si se considera imprescindible para el correcto desarrollo de un uso

concreto por parte de los servicios técnicos correspondientes, será exigida la
reparación del orden infringido mediante el ajuste a las determinaciones de las
presentes Normas Generales simultáneamente al otorgamiento de la licencia de
obras.
Las edificaciones, instalaciones o usos que a juicio de los servicios técnicos

municipales correspondientes contravenga las presentes Normas Técnicas con
supuestos de peligrosidad manifiesta estarán obligadas a restituir el orden
infringido, mediante orden de ejecución regulada en el Capítulo 3 del Título III de las
presentes Normas y el Reglamento de Disciplina Urbanística.

(25/11/2010)

Tomo II - Disposiciones Generales y Régimen Del Suelo y Ámbitos - 2885

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Tomo II - Disposiciones Generales y Régimen Del Suelo y Ámbitos - 2885

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NORMAS URBANÍSTICAS

TOMO II: DISPOSICIONES GENERALES Y RÉGIMEN DEL SUELO

INDICE DEL TOMO II

DISPOSICIONES GENERALES Y RÉGIMEN DEL SUELO Y

TITULO 0: TRAMITACION Y DECLARACIÓN DE EJECUTORIEDAD ................ 3

Artículo 0.00.01 Inicio de la revisión ............................................................... 5

TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES

Apartado 1. Disposiciones Generales ................................................................. 13

Artículo 1.00.01 Naturaleza............................................................................. 13

TITULO II: DESARROLLO DEL PLAN GENERAL................................................ 17

CAPÍTULO 1: ASPECTOS GENERALES ................................................................ 17

Artículo 2.01.01 Organos actuantes................................................................ 19

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

CAPÍTULO 2: INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO....................................... 23

Sección 1ª : Determinaciones de los Planes Parciales ........................................ 25

Apartado 1. Determinaciones de los Planes Parciales ....................................... 25

Artículo 2.02.01 Objeto y contenido ................................................................ 25

Apartado 2. Determinaciones de los Planes Espaciales..................................... 28

Artículo 2.02.03 Objeto y contenido ................................................................ 28

Apartado 3. Determinaciones de los Estudios de Detalle................................... 30

Artículo 2.02.06 Objeto y contenido ................................................................ 30

Sección 2ª: Planes de Iniciativa Privada ............................................................... 33

Artículo 2.02.08 Promoción privada del desarrollo del Plan ........................... 33

CAPÍTULO 3: INSTRUMENTOS DE GESTION ................................................... 37

Apartado 1. De los sistemas de Actuación .......................................................... 39

Artículo 2.03.01 Definición .............................................................................. 39

Apartado 2. Parcelaciones Urbanísticas .............................................................. 41

Artículo 2.03.05 Definición .............................................................................. 41

Apartado 3. De las Reparcelaciones y Proyectos de Compensación................ 42

Artículo 2.03.06 Definición, Objeto y Tramitación de la Reparcelación .......... 42

CAPÍTULO 4: INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN .............................................. 44

Apartado 1. Proyectos de Urbanización ................................................................ 47

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

Artículo 2.04.01 Contenido.............................................................................. 47

Apartado 2. Proyectos de Obras de Edificación ................................................... 56

Artículo 2.04.04 Contenido.............................................................................. 56

CAPÍTULO 5: PROGRAMACIÓN DEL PLAN GENERAL ................................... 57

Artículo 2.05.01 Disposiciones Generales ...................................................... 59

TITULO III: DISCIPLINA E INTERVENCIÓN DEL USO DEL SUELO.................... 61

CAPÍTULO 1: INFORMACIÓN URBANISTICA.................................................... 63

Artículo 3.01.01 Archivo de planeamiento ...................................................... 63

CAPÍTULO 2: LICENCIAS, AUTORIZACIONES Y COMUNICACIONES PREVIAS 65

Sección 1ª: Régimen General................................................................................. 67

Artículo 3.02.01 Trámites regulados ............................................................... 67

Apartado 2. Normas Generales de Tramitación ................................................... 69

Artículo 3.02.05 Trámites previos ................................................................... 69

Apartado 3. Licencias de obras de urbanización................................................. 72

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

Artículo 3.02.12 Definición .............................................................................. 72

Apartado 4. Licencias de parcelación y reparcelación ....................................... 75

Artículo 3.02.15 Parcelaciones ....................................................................... 75

Apartado 5. Licencias de obras de edificaciones y otras ................................... 78

Artículo 3.02.17 Disposiciones generales ....................................................... 78

Apartado 6. Licencias de Actividad y Obras de Industrias y Actividades

Artículo 3.02.24 Disposiciones generales ....................................................... 90

Apartado 7. Licencia de Apertura (actividades clasificadas según la Ley

Artículo 3.02.26 Supuestos de aplicación y objeto ......................................... 92

Apartado 8. Autorización para el ejercicio de Actividades recogidas en el

Artículo 3.02.29 Solicitud y documentación .................................................... 94

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

Artículo 3.02.35 Comprobación municipal ...................................................... 95

Apartado 9. Comunicación previa para el ejercicio de actividades que no

Artículo 3.02.37 Objeto ................................................................................... 96