La Copropiedad

Universidad San Martín de Porres Facultad de Derecho y Ciencia Política
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LA COPROPIEDAD
1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA COPROPIEDAD:
ANTIGUO DERECHO GERMÁNICO.

I. En el antiguo Derecho germánico, la propiedad conjunta de varios sujetos
sobre la misma finca se presenta bajo la forma de propiedad común. “ Es en
principio una propiedad común asociacional.
Las facultades del propietario están distribuidas entre la totalidad de los
miembros y dichos miembros considerados individualmente. La totalidad de
miembros tiene el derecho de disposición sobre el Allmende; los miembros en
particular tienen el aprovechamiento”.
He aquí el germen de lo que se conocería como la comunidad en manos
reunidas.
II. La comunidad de propiedad en mano común. En Alemania, históricamente,
se desarrollo esta modalidad comunitaria y no la comunidad por cuotas, o sea
la copropiedad de inspiración romana.
En tanto los bienes pertenezcan a ciertas masas patrimoniales comunes
(sociedad, comunidad de bienes matrimoniales y comunidad de herederos),
habrá una propiedad en mano común. También en estos casos los comuneros
tienen “ participaciones en la propiedad” , pero estas participaciones no
pueden expresarse siempre cuantitativamente en cuotas”.
Es importante establecer que en la comunidad por cuotas “el comunero no
puede disponer de su participación ni solo ni con el asentimiento de los
demás. Sólo cabe disponer de la totalidad de la cosa por todos los
comuneros, conjuntamente, o bien, sobre cuotas determinadas en las que
cada comunero tendrá a su vez una participación”.
DERECHO ROMANO
El derecho romano, “ junto a la propiedad singular de las personas jurídicas,
solo conoció una copropiedad por cuotas (condominium propartibus indivisis )”
Pero el derecho romano atravesó un largo periódo evolutivo.
1. En el derecho romano, la comunidad doméstica ( institución social que es
una figura jurídica espontánea) sirvió de modelo a otra forma posterior de
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comunidad, la societas ( institución jurídica imitada de la anterior figura

espontánea).
Se pasó pues de la comunidad doméstica espontánea y correspondiente al
interés de un grupo social a la comunidad artificiosa y correspondiente al
interes individual de quienes celebraban el contrato consensual de sociedad.
Entre una y otra medió el consortium o comunidad doméstica artificial formada
a base de la imitación de la antigua comunidad espontánea entre los
hermanos.
2. La comunidad romana evoluciono en un doble sentido; uno de ellos,
condujo del consortium primitiva a la societas, y otro llevó a la degradación de
aquella situación de comunidad hasta el punto de reducirla a una situación
incidental ( communio incidens ).
3. Algunas formas de comunidad representan algo más que un conglomerado
de intereses individuales, como sucede con la comunidad de gananciales y
con todas las comunidades de bienes puestas al servicio de fines familiares.
Aquí nose aplica la noción de titularidad plural sino que es un tipo de
comunidad enmano común.
En realidad, no faltó en el derecho romano primitivo un tipo de comunidad
equivalente a la comunidad germánica como sucedió con el consortium
familiar. Pero el hecho de que el derecho germánico sea cronológicamente
posterior y que, por diversas razones sufriera una detención precoz en su
desarrollo, presenta a nuestra atención, como forma peculiar, el tipo de
comunidad en mano común que contrasta con la ultima forma del Derecho
romano.
4. En el derecho romano fue admitida la copropiedad: el bien ( cosa)
permanece indiviso, pero el derecho de propiedad se encuentra dividido o
fraccionado entre esas personas y pertenece a cada una de ellas por una
cuota parte numéricamente determinada: un medio, un cuarto, etc
DERECHO MODERNO. “EL CODE”
Tras la revolución francesa, los principios por esta enarbolados, encuentran
plasmación en el Code promulgado por Napoleón en 1804.
El Código civil no legisla la copropiedad, pero la doctrina y la jurisprudencia la
han elaborado basadas en el derecho romano y la comunidad en herederos
por muerte de una persona.
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LA COPROPIEDAD EN EL DERECHO PATRIO

Indiscutiblemente nuestro derecho adhirió a la tesis de la copropiedad de raíz
romanista. Así lo atestiguan los códigos civiles de 1852, de 1936 y el que
desde 1984 se halla en vigor.
No obstante, debe reconocerse que hay temas que, como la sociedad de
gananciales o la comunidad de herederos, se rigen mas bien por reglas
parecidas a las de la comunidad en mano común germana. Esto es innegable
e ineludible, en la medida que el derecho es un fenómeno universal y no
puede ser ajeno a las interacciones. El mismo BGB también habla de la
copropiedad por cuotas, referida a la comunidad del derecho de la propiedad.
2. CONCEPTO DE CO-PROPIEDAD
Los ponentes del código de 1984 decían que la copropiedad es el derecho real
de propiedad que varias personas tienen simultáneamente según las cuotas
partes sobre un bien mueble o inmueble que no está materialmente dividido.
Este concepto es acorde a lo que señalan George Riper y Jean Boulanger "la
cosa permanece entera en su materialidad, es el derecho que se fracciona. Las
partes de cada uno en la propiedad común pueden ser iguales o desiguales. Si
hay desigualdad puede ser todo lo grande que se quiera". En esta misma línea
de pensamiento Planiol-Ripert y Picard señalan "Cuando una cosa pertenece a
varios co-propietarios se halla en indivisión si el derecho de cada propietario se
refiere al total, no a una porción determinada de la cosa común. La parte de
cada uno no será, por tanto, una parte material sino una cuota-parte (); una
parte alícuota proporcional, que no sufre más limitaciones que las impuestas
por el estado de copropiedad, confiriendo a los interesados derecho a los
frutos, rendimientos de la cosa común y obligándolos a los gastos de
conservación de ella en proporción a la cuota ideal de cada uno".
Para algunos autores la co-propiedad debe ser pasajera y transitoria, porque

riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad; por
cuanto el sujeto del derecho no es un individuo, sino dos o más, que lo ejercen
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simultáneamente; sin embargo, cada co-propietario es el señor de una cuota

ideal de la cosa.
Estos criterios lo encontramos en el artículo 969 del Código Civil al establecer

que existe co-propiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o
más personas. De esta norma se refiere que la co-propiedad exige:
a. La existencia de un bien, mueble o inmueble.
b. Dos o más personas que ejerzan un derecho de propiedad sobre él.
c. Que los co-propietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa

común y de una parte ideal, proporcional de ella.
3. IDEAS GENERALES
Noción de copropiedad. Concepción Clásica.
El derecho de propiedad según la concepción clásica es un derecho ilimitado,

perpetuo y exclusivo; en tanto exclusivo, no admite que derechos similares y
opuestos recaigan sobre un mismo bien. En el caso de la copropiedad, empero,
no existen derechos opuestos o incompatibles sino derechos comunes sobre
dicho bien. Así sucede, por ejemplo (y este es un caso universalmente
conocido), en la herencia cuando, A (causante), deja un inmueble a sus tres
hijos: B, C y D (herederos). En tal hipótesis, estos últimos mantienen un
derecho de copropiedad sobre el inmueble, en el cual todos ejercen
conjuntamente la copropiedad, a no ser que pidan la división o partición, en
cuyo caso desaparece la copropiedad. Pero también se presentará esta figura
cuando varias personas, de consuno, adquieran un inmueble por partes
iguales.
En rigor, la copropiedad resulta ser una institución distinta a la propiedad.
La doctrina define a la copropiedad como una propiedad común pro-indivisa; es

decir, << un derecho real en que la propiedad pertenece a varias personas, por
partes indivisas >>. Sin embargo, no hay uniformidad, pues para algunos << la
teoría de las partes indivisas constituye una ficción que no produce ninguna
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ventaja y sí muchos inconvenientes >>. Louis Joserand sostiene que cuando

una sola y misma cosa pertenece en su conjunto a varias personas, sin que
pueda asignárseles las partes materiales y divididas, existe el condominio.
El código civil vigente –a diferencia del abrogado- sí consigna la definición de la

copropiedad en su artículo 969: hay copropiedad cuando un bien pertenece por
cuotas ideales a dos o más personas. De esto se deduce que se trata de una
propiedad que pertenece a varias personas en conjunto, en una situación de
indivisión, en la que a cada condómino pertenecen participaciones o cuotas
ideales del bien. Esta expresión es más acertada que la de <partes indivisas>,
puesto que los copropietarios tienen un derecho ejercido por cuotas o
participaciones pero que no está materializado. Así acontece cuando,
verbigracia, dos hijos suceden a su causante, situación en que tienen cuotas
ideales, pero no es correcto decir que materialmente pertenece a cada uno la
mitad del bien. Resulta obvio que esto es, físicamente, imposible.
Diferencias con otras Instituciones. De vieja data es la designación de este

instituto con el nombre de condominio. Igualmente, comunidad, propiedad
colectiva, sociedad y otros. Pero, en rigor, tienen significaciones distintas.
- Copropiedad y comunidad: Tradicionalmente, la doctrina y la legislación

se han referido a la comunidad, al condominio y a la copropiedad como
conceptos sinónimos.
En el Perú se ha preferido emplear el término copropiedad. Sin embargo, como

concepto más amplio que el de propiedad o condominio, se utiliza el de
comunidad de bienes y derechos. Todavía se emplea mucho esta última,
especialmente en aquéllos países que, como España, no aceptan que haya
propiedad de derechos sino solo de objetos corporales. En efectom el articulo
392 del codigo español dice: << Hay comunidad cuando la propiedad de una
cosa o de un derecho pertenecedf propindiviso a varias personas >>. Y agrega
en el segundo párrafo : << A falta de contratos, o de disposiciones especiales,
se regirá la comunidad por las prescripciones de este título>>. El texto es claro,
pero la doctrina se niega a aceptar la cotitularidad sobre un derecho. José Puig
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Brutau estima que el numeral adolece del defecto de suponer que hay
propiedad de derechos, pero sólo recae sobre cosas corporales.
Empero copropiedad y comunidad difieren en su conceptualización. Se puede

decir, con José María Castán, que existe comunidad << siempre que un
derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos,
correspondiéndoles en común>>.
En buena cuenta, la comunidad recae sobre una universalidad jurídica (sobre

un conjunto de bienes, se extiende a una fortuna). Por ejemplo, por efecto de
sucesión.
La especie más relevante de ella es la comunidad del derecho de propiedad,

esto es la copropiedad. O sea pues que la comunidad es el género y la
copropiedad la especie.
En realidad el término comunidad se utiliza generalmente a nivel de derechos

(y no sólo reales, también los personales), mientras que la copropiedad, en
nuestro derecho, alude a bienes materiales e inmateriales.
- Copropiedad y sociedad: Grande es la polémica en este tópico.

Algunos estiman que, originalmente, la copropiedad ha constituido una de las
primeras manifestaciones o formas de la propiedad colectiva. Pero en el estado
actual, ambos institutos difieren notoriamente. Así: 1º, en cuanto al origen, la
sociedad es esencialmente voluntaria (contrato). La copropiedad en cambio –
por lo menos la que más se conoce- generalmente no nace de manera
voluntaria, sino más bien resulta de la imposición de la ley o del testamento.
Como es una figura compleja, no es muy usual y práctico que las personas
motu propio elijan esta modalidad; 2º, en lo relativo al derecho en sí, la
diferencia no puede ser más notoria. En la copropiedad, el titular puede
disponer libremente de su cuota ideal y ello porque nosotros seguimos la
copropiedad romana. El socio tiene un derecho creditorio sobre las acciones.
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Una vez que ha hecho su aportación (capital o bienes) a la sociedad, aquéllos

se convierten en patrimonio social de la misma, de modo que el socio carece
de derecho de propiedad sobre dicha aportación; 3º, la sociedad es creación de
un contrato, surgiendo un ente distinto de los socios y, por consiguiente, goza
de personería jurídica; en tanto persona jurídica tiene la titularidad sobre los
bienes que constituyen el patrimonio social. La copropiedad, por su parte, no
tiene personalidad jurídica, cada copropietario es titular de su cuota; 4º,
también difieren en el momento de su extinción o fenecimiento. En la
copropiedad, ésta cesa en cualquier momento que el copropietario considere
pertinente pedir la partición, a no ser que exista pacto de indivisión. La
sociedad, por el contrario, se extingue según las causales establecidas en el
contrato social, o las de ley o también por vencimiento de los plazos.
Sociedad y Copropiedad, en suma no son lo mismo.
- Copropiedad y propiedad horizontal: Nunca una institución ha generado

más polémica que ésta. No todos han tenido la misma percepción. Están desde
quienes, como José María Castán, sólo alcanzan a ver en ella una <<forma
anómala de propiedad>>, hasta lúcidos maestros como Guillermo Allende que
la perciben como la figura jurídico-real más desarrollada de estos tiempos.
La propiedad horizontal representa una nueva modalidad de propiedad, de

evidente conexión con el problema de la vivienda y, por lo mismo, de gran auge
en estos momentos.
En la propiedad horizontal el titular del departamento o apartamento o sección

tiene una propiedad exclusiva (la vivienda en sí: sala-comedor, dormitorios,
baños, etc.) y a la vez una propiedad común (escaleras, ascensor, puerta
principal, terreno, etc.). Evidentemente no puede confundirse con la
copropiedad, pues en ésta no hay propiedad exclusiva –en tal caso ya no
habría copropiedad- sino únicamente partes comunes entre los condueños. Si
bien es cierto que la doctrina clásica ha estudiado a la propiedad horizontal
dentro de la copropiedad. En este error han incurrido, por ejemplo, nada menos
que maestros de la talla de Planiol-Ripert.
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Hay que rechazar por tanto aquella forma tan difundida según la cual se habla
de la siguiente forma: poseo un condominio; se vende este condominio (que
aquí se asimila a la copropiedad), en alusión a un departamento que se posee
en un edificio o en una unidad vecinal, etc., cuando en realidad se trata de un
bien típico de la propiedad horizontal.
- Copropiedad y condominio: En la teoría tradicional, el condominio

reposa sólo sobre bienes determinados y específicos. (Pero hay que tener
presente que lo asocian a la copropiedad).
La diferencia entre ambos es la misma que se da entre la propiedad y el

dominio. El término condominio es más restringido que el de copropiedad;
aquél no comprende los derechos, específicamente la comunidad de derechos.
La palabra copropiedad, en cambio, no sólo engloba la comunidad de objetos
materiales, sino también de derechos. Es por ello que el codificador ha
preferido este último vocablo. Copropiedad abarca así lo material como lo
inmaterial.
Régimen Legal. El código vigente –a diferencia del anterior- da una definición

de la copropiedad en el artículo 970º: Hay copropiedad cuando un bien
pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. No sólo la define sino que
la regula sistemáticamente.
Es similar al artículo 1.101 del Código Italiano. En cambio en el Code, Planiol-

Ripert-Picard resaltan la ausencia de reglamentación legal, sosteniendo que no
se trata de la indivisión organizada, sólo se ocupa de ciertas formas de
indivisión: la hereditaria, la comunidad entre esposos, la sociedad civil,
etcétera.
Copropiedad e Indivisión. A la copropiedad se le llama también estado de

indivisión. Y es que la noción de copropiedad está ligada íntimamente con la de
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indivisión del derecho occidental que sufre la influencia romana. Se dice pues
que el bien común es indiviso entre los copropietarios. La indivisión es la figura
jurídica que reviste la copropiedad; <<lo que equivale a decir que ésta se halla
construida en el plano de la propiedad unitaria, y no en el de la propiedad
colectiva>>.
El Derecho peruano sigue esta corriente romana. Copropiedad e indivisión son

conceptos indisolubles. Obviamente esto ha generado no pocos problemas. Es
forzoso coincidir con Louis Josserand, quien critica a los jurisconsultos
romanos por no elaborar la copropiedad sobre bases científicas y racionales; la
refirieron a la propiedad individual, lo que era un contrasentido. Para avanzar y
superar este escollo es necesario, como dice Josserand, <<liberar la
copropiedad del concepto de la indivisión, en hacerla pasar por el molde de la
propiedad colectiva; el sistema germánico de la propiedad en mano común,
habrá de acabar con el sistema romano, de la copropiedad indivisa: la
concepción de una propiedad a la vez plural e individual constituye una
inelegancia jurídica>>.
La cuota del copropietario. Las cuotas de los copropietarios se presumen

iguales, pero puede darse la prueba en contrario. La medida de los derechos
(beneficios) y de los deberes (cargas) del copropietario es proporcional a la
importancia de la respectiva cuota. (artículo 970º).
En efecto, establece el artículo 970º: Las cuotas de los copropietarios se

presumen iguales, salvo prueba en contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas,

está en proporción a sus cuotas respectivas.
Se ha dicho ya que la copropiedad confiere un derecho sobre la totalidad del

bien. Se trata de una cuota ideal puesto que no se puede materializar sino con
la partición.
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En realidad la cuota es la medida del límite de cada derecho respecto a su

contenido (Juan es copropietario por 2/5; Manuel por 1/3); es la medida del
limite de la copropiedad. Las cuotas se presumen iguales y se aplican tanto a
los beneficios como a las cargas (artículo 970º).
Sin embargo, como bien asevera Ludovico Barassi, las cuotas no son
absolutas (si de tres copropietarios uno renuncia a su porción, a cada uno de
los restantes les corresponde la mitad y no el tercio del bien común).
El copropietario pierde su condición de tal, en caso de enajenación de su

derecho (art. 992, 4º) y en caso de expropiación forzosa del bien entero (art.
992, 5º).
4. CONSTITUCIÓN DE LA CO-PROPIEDAD
El Dr. Jorge Eugenio Castañedas señalaba que la co-propiedad nace:
a. Por los contratos. Dos o más personas compran un bien sin constituir
entre ellas sociedad.
b. Por la adjudicación en una participación. El juicio de partición, la subasta

de un bien, por ejemplo, y en esta diligencia se adjudica a dos o más
personas. Estas son co-partícipes en el bien que se les ha adjudicado.
c. Por adjudicación en juicio ejecutivo. Lo mismo si la adjudicación se hace

a dos o más personas.
d. Por actos de última voluntad. Así, si se lega un bien a dos o más

conjuntamente.
No es el caso de instituciones de herederos, porque con ella se crea un

estado de comunidad o pro-indivisión que nace de la herencia.
Sin embargo, puede ocurrir que los coherederos solo sean de un bien
determinado por lo que entre ellos existirá co-propiedad y comunidad.
e. También nace el estado de co-propiedad de la unión o mezcla de bienes

muebles (2da. parte del artículo 937 del Código Civil).
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f. Nace asimismo por la disolución de una sociedad mercantil; en

concordancia con el inciso 2 del artículo 378 de la Ley General de
Sociedades, cuyo texto es el siguiente: "El activo resultante se repartirá
entre los socios en la forma prevista en el estatuto o en su defecto en
proporción al importe nominal de las acciones".
g. La co-propiedad también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared

propia construido por el vecino que separa los predios de acuerdo al
artículo 995 del Código Civil "Si la pared que separa los predios se ha
levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la
medianería" en cuyo supuesto la pared se convierte en una co-propiedad
o lo que es lo mismo, en un patrimonio de los propietarios vecinos,
obviamente si aquel consiente en conferir a favor del otro la constitución
de este derecho. No se trata de una enajenación compulsiva. Tiene que
haber un consentimiento del que se levantó la pared. De existir una
convención o concierto de voluntades, la constitución de esta forma de
co-propiedad está sujeto, además, a las siguientes reglas:
1. Se trataría de una co-propiedad con indivisión forzosa no siendo

factible la división.
2. Aquel que ha obtenido la medianería de la pared deberá pagar al

vecino "La mitad del valor actual de la obra" de tal manera que la
constitución de esta forma de co-propiedad es onerosa y no
gratuita como lo prescribe el Art. 995 del Código Civil. Para el
mecanismo de valorización podrían asesorarse por peritos
tasadores.
3. También habrá que pagar la mitad del valor actual del suelo
ocupado en donde se levantó la pared, disposición contenida en el
artículo 995 del Código Civil. Esta valoración también tiene que
ser del valor actual del precio de terreno, aplicando los criterios
anteriormente señalados para obtener la compensación
económica correspondiente.
4. Constituida la co-propiedad en la forma descrita, habría que

suprimir todo lo que sea incompatible con el uso común de la
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pared; o lo que es lo mismo, clausurar puertas y/o ventanas a fin

de resguardar la privacidad de sus titulares en el uso de la pared.
Esta regla está en el artículo 995 del Código Civil.
Los artículos 996 y 997 del Código Civil prescriben "lodo colindante puede
colocar tirantes y vigas y puede levantar la pared medianera".
Esta facultad a nuestro criterio tiene cuatro limitaciones:
a. Que no se destruya la pared.
b. No abrir en ellas ventanas o claraboyas para no romper el principio de la

privacidad que hablamos.
c. Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente

señalados serán de su responsabilidad incluyendo aquellos de
conservación, de reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de
la pared.
d. Que los co-propietarios colindantes contribuyan a prorrata a los gastos

de conservación, reparación o construcción de la pared medianera, salvo
que renuncien a ella o no hagan uso de ellas en concordancia con el
artículo 998 del Código civil.
5. PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA
Art. 994.- "Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se
presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario".
Se trata de una presunción juris tantum, es decir, admite prueba en contrario.

El propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio debe
hacerlo constar en la declaración de fábrica del bien. De tal manera que si éste
inscribiera su derecho, deviene inconmovible frente a terceros porque está
sustentado en la fe registral.
Max Arias Schreiber Pezet agrega que la prueba también podría girar en torno
a "signos físicos acreditados mediante inspección judicial que permitan verificar
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que el elemento demarcatorio se encuentra dentro del terreno de quien afirma

ser el propietario exclusivo de la pared" ().
Si no estuviéramos frente a las hipótesis desarrolladas en el acápite anterior la

pared-cerco o zanja situado entre dos predios - sería común a arribos
propietarios pero con una particularidad especial de naturaleza jurídica
indivisible o, lo que es lo mismo, impedidos y/o suspendidos de impetrar la
partición por la seguridad y material del bien.
6. CARACTERES DE LA CO-PROPIEDAD
Son una derivación de definición que proporciona en código. Vemos los

siguientes:
I. Pluralidad de sujetos. O sea varias personas; el código dice “ dos o más
personas” que en conjunto ejercitan el derecho.
Teóricamente, como expresa Raymundo Salvat, el número es ilimitado, pero
prácticamente, se establece siempre en un número muy reducido de
personas.
Es obvio que siendo uno solo el titular del derecho, no habrá copropietario;
sencillamente estaremos frente a la propiedad.
II. Unidad en el objeto (indivisión material), vale decir que el derecho se
ejerce o tiene conjuntamente sobre un bien o varios bienes. No importa pues
que sean varios bienes, sino que todos deben pertenecer pro indiviso a
diferentes individuos o sujetos de ahí que algunos hablen de indivisión
material; situación que se extinguirá en el supuesto de la división y partición
( artículo 992, 1°)
III. La atribución de “ cuotas ideales” (división intelectual), esto excluye que
los condominios tengan una parte materializada o concreta del bien, porque
en tal supuesto no habría ya copropiedad. Lo que sucede, por ejemplo, en la
propiedad horizontal donde cada propietario horizontal tiene el dominio
exclusivo sobre su departamento, sección o piso.
Ello supone que, “ ninguno de los titulares debe tener una parte materialmente
determinada en el objeto” . Ella sólo es resultado de la partición.
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Puede decirse también, con Raymundo Salvat , que hay un fraccionamiento

del derecho de propiedad entre los diversos copropietarios, aunque este
fraccionamiento es sólo intelectual.
IV. Debe recaer sobre bienes, sean muebles o inmuebles, susceptibles de
posesión y de propiedad. Es claro que, empleado el código el término bien, se
comprende dentro del mismo la copropiedad de derechos (lo que algunos
niegan).
No obstante, el legislador no ha incluido un norma expresa como la del
artículo 923 del derogado código, que deja abierta la posibilidad de
copropiedad de derechos.
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CO-PROPIETARIOS
DERECHO DE LOS COPROPIETARIOS
Son muchas las facultades de que esta investido el copropietario. En general,

se puede decir que disfruta de un pleno derecho de propiedad sobre una
porción indivisa (cuota ideal) y carece de toda atribución sobre el conjunto del
bien o sobre parte material alguna del mismo.
Se puede decir que son de dos clases:
Disposición , luso y goce de derecho de cada copropietario. Con relación al
derecho individual de cada copropietario, es decir sobre la totalidad del
bien, el copropietario tiene las siguientes facultades: uso y derecho a
servirse(art 978), disfrute (art 976), disposición de la cuota ideal y sus
frutos (art 978), reivindicación (art 979), pedir la partición (art 984),
tanteo o preferencia (art 989), retrato (at 1599, 2º), establecer
servidumbre (art 1042), asumir la administración del bien común (art
973).
disposición, uso y goce del bien común el copropietario, respecto al bien
común, puede disponer de sus cuota ideal y de sus frutos, asi mismo
puede gravar el bien (art 977),puede arrendarlo (art 1669).
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DERECHOS INDIVIDUALES
A.1. DERECHO DE USO
El Artículo 974 del Código Civil dice: "Cada co-propietario tiene

derecho a servirse del bien común siempre que no altere su
destino ni perjudique el interés de los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada co-

propietario. En caso de desavenencia el juez regulará el uso,
observándose las reglas procesales sobre administración judicial
de bienes comunes".
Este numeral se inspira en el articulo 1102 del Codice; los

artículos 2676, 2680 y 2684 del código argentino; lo mismo
sanciona el articulo 394 del código español.
I. De manera explicita se establece el derecho de usar y de

servirse del bien que tiene cada propietario , siempre y
cuando no altere su destino o función ni perjudique el
interés de los demás condueños: los casos de desacuerdo
, el Jules regulara el uso y derecho de servirse del bien. Se
trata de un derecho de naturaleza dual: individual en
cuando a su cuota ideal o abstracta, y colectiva en lo
relativo a la totalidad del bien.
II. Obsérvese bien: estos atributos _ derecho de usar y

servirse del bien- puede ejercerlos sin el consentimiento e
los demás copropietarios. Pero no es un derecho ilimitado,
tiene dos restricciones, que derivan de su carácter de
propiedad plural: 1º, el ejercicio del uti no debe alterar el
natural destino el bien, como sucedería si utiliza un
inmueble (pro indiviso) para instalas una fabrica, un taller
puesto que ello perjudicaría el derecho de los demás; 2º,
cada copropietario puede servirse del bien común, siempre
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que no perjudique el interés de la copropiedad, ni impida a

lo otros coparticipes utilizar y hacer uso del bien según su
derecho.
III. El derecho d uso corresponde a casa uno de los

coparticipes (art 974, parr 2º). Quiere decir que si ,
verbigracia, todos los copropietarios desean usar a la vez
el bien común y lo hacen, dicho uso debe ser proporcional
a cada cuota cuando no haya espacio suficiente para
atender el uso de todos los copropietarios ahora bien,
¿ pero que pasara si o cabe esta suerte de uso
simultaneo? ( como por ej., si los numerosos copropietarios
de una pequeña casa de verano desean pasar en ella la
misma época o estación) Pues en ese caso habría que
adaptarse acuerdo, el juez resolverá conforme as reglas
procesales de la administración judicial de bienes
comunes (art 974, pfo.2º).
IV. Lo que la norma busca es que el derecho de uso de

copropietarios sea compatible con el que tiene cada uno de
los demás; es pues un uti limitado. Este uso garantiza la
coexistencia de varios derecho de uso sobre el bien, y,
como es lógico, no puede igualarse a ius utendi del
propietario individual, e decir no puede se exclusivo y
excluyente
V. Finalmente, se ha producido una cierta polémica en cuanto

a la relación e este articulo con el 978 del mismo código.
De acuerdo con el articulo 978 lo contradice ya que de
acuerdo a al doctrina y a la legislación in comparada,
ningún copropietario puede realizar “actos que importen la
propiedad exclusiva” del bien común.
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Creemos que el articulo 974 esta en contradicción con el

articulo 978- como lo esta también el 971 con el 977- pues
el uso (uti) del copropietario que sanciona el articulo 974
esta atenuando,, no puede colisionar con el de los demás
coparticipes; en modo aluno puede igualarse al uso del
propietario individual. L a copropiedad, por lo demás, es un
derecho distinto al de propiedad. El que dispone por sí, sin
el consentimiento de los demás, violenta el numeral 971 en
su primer inciso. Aunque eso es algo consustancial a la
copropiedad remana que nosotros seguimos. Empero no
creemos que es la norma liberalice e trafico de bienes. En
la practica, es fuente de numerosos e interminable
procesos judiciales.
VI Indemnización a los demás copropietarios.
1. El tema esta en conexión con la anterior y esta referido al uso exclusivo

y excluyente que haga un copropietario del bien. Pues entonces, en ese
caso , el innovador articulo 975 establece que, cuando ello se produzca,
es decir cuando se exceda, ello no acarrea la nulidad, ni tan siquiera la
nulidad del acto, debe indemnizar a los demás copropietarios en forma
proporcional.
El articulo 975 estatuye: el copropietario que usa el bien parcial o totalmente

con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que
les corresponda, salvo lo dispuesto en al artuiclo731.
Esta situación s puede presentar cuando, por ejemplo un hermano usa

exclusivamente una casa o un edificio inclusive, dejando de lado a los
demás. Pues entonces, legando el caso, deberá retribuirles a los demás d
manera proporcional.
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_______________________________________________________________ ___________
Estamos de acuerdo con el maestro Max Arias Schereiber Peste en que el

termino apropiado es retribución y no indemnización, pues no presume
daños y perjuicios.
2. Esta norma no se aplicara a la cónyuge sobreviviente que ejercite el

derecho de uso de la casa que sirvió de hogar conyugal, pues el
A. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
A.1. DERECHO DE USO
El Artículo 974 del Código Civil dice: "Cada co-propietario tiene

derecho a servirse del bien común siempre que no altere su
destino ni perjudique el interés de los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada co-

propietario. En caso de desavenencia el juez regulará el uso,
observándose las reglas procesales sobre administración judicial
de bienes comunes".
El antecedente inmediato de esta norma lo encontramos en el

artículo 985 del Código Civil de 1936 "En la propiedad común
indivisa cada propietario puede ejercer los derechos inherentes a
la propiedad compatibles con la indivisión del bien".
Si comparamos ambas normas apreciamos lo siguiente:
Aflora una mayor precisión técnica jurídica en el artículo 974 del

Código Civil vigente apreciable en la siguiente explicación:
a. En el Código Civil de 1936 se decía "cada propietario" lo que

importaba una desfiguración conceptual. Debió decirse cada co-
propietario.
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_______________________________________________________________ ___________
b. En el artículo 895 del C. Civil de 1936 se decía que cada

copropietario "podía ejercer los derecho inherentes a la
propiedad", es decir aquellos atributos substanciales reivindicar,
usar, gozar y disponer compatible con la participación en el bien.
El Código decía "compatible con la indivisión del bien" o en otras
palabras en la porción equivalente a la parte alícuota proporcional.
El nuevo texto del Código establece:
1. El derecho de usar el bien común corresponde a cada

copropietario.
Esta es la premisa, nadie entonces en principio podría ser marginado del uso
del bien admitiéndose en la doctrina que este derecho del co-propietario podría
ejercerse sin la autorización de los demás, porque no rompe la regla objeto del
inc. 1ro. del artículo 971 pudiendo incluso cederlo a otro co-propietario o a un
tercero.
Este derecho de uso del bien común según el artículo 974 del Código Civil está
sujeto a dos limitaciones, que no estaba previsto en el artículo 895 del Código
Civil de 1936.
 El Primero. Por la naturaleza del bien, que el uso no "altere" el "destino"

del bien, En efecto, si el bien por su naturaleza es una casa vivienda no
podría usarse como local industrial ya que estaría alterándose su "destino".
 El Segundo. No perjudique el interés de los demás. Albaladejo,

comentando esta limitación, que obviamente ya no es por la naturaleza del
bien, sino por razón de los co-propietarios para evitar ser marginados dice:
"al servirse del bien, no "perjudique el interés de la comunidad, ni impida a
los co-partícipes utilizarlos según su derecho"; de tal manera que "si todos
desean usar a la vez y lo hacen, el uso deberá ser proporcional a cada
cuota" y "cuando no hay suficiente para atender el uso que necesitan entre
los co-dueños habría que atenerse al acuerdo de la mayoría, cabiendo
siempre el camino de pedir la división" ()
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_______________________________________________________________ ___________
Albaladejo sostiene además que los co-propietarios podrían regular el uso

común del bien mediante pacto. Sin embargo: dice "no puede imponerse por
mayoría un uso diferente del que establece la ley" (), un co-dueño que no esté
conforme, en todo caso tiene, la posibilidad de recurrir al Juez para resolver la
discrepancia, observándose las reglas procesales que establece el nuevo
Código Procesal Civil, sin perjuicio de impetrar la división.
Finalmente, el artículo 975 del Código Civil señala que "el copropietario que
usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe
indemnizarles en las proporciones que les correspondan; salvo lo dispuesto en
el artículo 731". Esta norma tiene un carácter complementario con relación al
artículo 974, por cuanto supone, contrario a las reglas de la co-propiedad, que
si uno de ellos usa el bien excluyendo a los demás, surge la necesidad de
retribuir a los demás el equivalente a la parte proporcional, cuyo monto podría
fijarse de mutuo acuerdo o en caso de inconformidad recurrir al juez o a un
arbitraje para establecer el pago y evitar que se genere un menoscabo
patrimonial en perjuicio de los demás copropietarios.
La excepción de esta regla la constituye el artículo 731 del Código Civil que ha
establecido en favor del cónyuge sobreviviente el usufructo legal sobre la casa
habitación que ha servido de hogar conyugal, mientras no contraiga nuevo
matrimonio, viva en concubinato o muera, en cuyo supuesto se extingue este
derecho de carácter eminentemente humanista.
A.2. DERECHO DE DISFRUTE
Art. 976 del C. Civil, dice: "El derecho de disfrutar corresponde a cada co-
propietario. Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente los
provechos obtenidos del bien".
El artículo en comentario tiene dos partes:
En la primera parte, se consagra el "ius-fruendi" extensivo a todos los que

tienen este derecho, si exclusión de ninguno.
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_______________________________________________________________ ___________
En la segunda parte, se establece que si algún co-propietario no disfruta del

bien se le compensará en proporción a los provechos del bien observándose
los principios que regulan la obtención de éstos, siguiendo los dictados de los
arts. 890-891-892-893-894 y 895, que hemos comentado en la primera parte de
los derechos reales a cuyo texto nos remitimos.
A.3. DERECHO A EMPRENDER LA EXPLOTACIÓN
Este derecho está consagrado en el artículo 973 del Código Civil. Si no está
establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea
solicitada por alguno de ellos, "cualquiera de los co-propietarios puede asumir
la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien".
Para justificar este derecho en favor de cualquier co-propietario debe tratarse

de un bien o bienes susceptibles de una explotación económica continuada. El
maestro Jorge Eugenio Castañeda, al tratar este punto señala que podría
tratarse de "un fundo, nave o negocio industrial". Se debe señalar que estos
bienes valen sólo como ejemplo porque la norma es clara y genérica: se refiere
a toda clase de bienes cuya paralización empresarial podría dañar patrimonial
mente a los co-propietarios en cuyo supuesto el sujeto que asume esta función
no es un simple gestor de negocios, sino como dice el Código, "un
Administrador Judicial", con obligación inherentes a esta función y, por lo tanto,
asumir el patrimonio que administra depositar los ingresos que genere en una
entidad financiera para mantenerla transparencia que exige la importancia de la
Administración, razón por la cual sus servicios serán retribuidos siempre y
cuando esto devenga rentable porque así lo exige la Ley: "Sus servicios serán
retribuidos con una parte de la utilidad fijada por el Juez siguiendo el trámite del
proceso sumarísimo, contrario sensu, sino hubiera utilidades se difiere el pago,
lo que también es razonable para no debilitar el patrimonio de la co-propiedad o
empobrecer a los co-propietarios bajo pretexto de una explotación económica
no justificable.
A.4. DERECHO DE REIVINDICACIÓN
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El artículo 979 del Código Civil precisa "cualquier co-propietario puede

reivindicar el bien común. Asimismo puede promover las acciones posesorias,
los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que
determine la ley".
En esta norma se reconoce en favor de cualquier co-propietario ejecutar la

acción reivindicatoria, derecho inherente a la propiedad para recuperar la
posesión, objeto de este derecho real.
De prosperar esta acción las consecuencias jurídicas de la sentencia

aprovechan a todos los otros co-propietarios desde que esta acción, como dice
Jorge Eugenio Castañeda, "no es en provecho propio".
Inherente a la co-propiedad también es que cualquiera de ellos puede ejercer

los interdictos de retener o recobrar, que son las acciones posesorias por
excelencia, para hacer cesar la perturbación, o inquietación de la posesión o
recuperarla sise hubiera configurado un despojo. En cuyos supuestos los
beneficios también son extensivos a los demás co-propietarios.
En cuanto a la acción de desalojo, la norma procesal dice que "la ejecute el

propietario"; como la co-propiedad es una forma de ella, consideramos que
esta acción podría hacerla valer también cualquiera de ellos.
A.5. DERECHO DE DISPOSICIÓN DE LA CUOTA IDEAL
El artículo 977 del Código Civil prescribe "Cada propietario puede disponer de
su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos".
La norma tiene tres puntos:
a. Disponerla parte alícuota proporcional o acciones y derechos.
b. Disponer solamente de los frutos.
c. Gravar sus acciones y derechos.
Comentaremos cada uno de estos derechos del copropietario:
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1. La copropiedad es una forma cíe propiedad. Nosotros sabemos

que una de las facultades del propietario es disponer del bien a
título oneroso o gratuito; por lo tanto, el copropietario puede
disponer de su parte libremente sin ninguna limitación ni
necesidad de ofertar primero a los demás copropietarios. No está
sujeto a esta restricción; mejor, no existe en favor del
copropietario(s) ningún derecho de preferencia.
2. Si por alguna razón el copropietario realiza actos de disposición

de propiedad exclusiva, la transferencia quedará condicionada a
que en el acto de participación judicial o extrajudicial se le
adjudique al copropietario el bien que enajenó (). Contrario sensu,
si este hecho no se opera, el acto jurídico de compraventa será
rescindible a solicitud del comprador porque no halaría nacido el
contrato por falta del bien objeto de la relación jurídica conforme a
los artículos 1370 () concordante con el artículo 1539 del Código
Civil().
3. El copropietario puede disponer sólo de los frutos (el concepto de

fruto está ampliamente desarrollado en el primer tomo de esta
obra). En el ejercicio de su derecho de propiedad dispone de los
frutos que produce el bien o los bienes. Podría por ejemplo vender
las crías que le adjudique de una explotación ganadera.
4. Gravar sus acciones y derechos. En el ejercicio de sus actos de

disposición sobre el bien también puede afectarla con una carga
real prendaria o hipotecaria. Si por alguna razón el copropietario
deudor no cumpliera la obligación principal, el acreedor para hacer
efectivo su crédito tuviera que demandar previamente a los demás
copropietarios la partición o persuadirles para una partición
extrajudicial; de tal manera que identificada la parte alícuota
proporcional se traslada el monto de las deudas al bien y se
ejecutará la garantía real. El artículo 984 del Código Civil
desarrolla esta tesis al prescribir que la participación la puede
solicitar el acreedor, la norma dice: Los copropietarios están
obligados hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de
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_______________________________________________________________ ___________
cualquiera lo pida salvo los casos de Indivisión forzada, de acto

jurídico o la Ley que fije plazo para la partición.
A.6.DERECHO DE RETRACTO:
Considerado cómo otro de los derechos de los copropietarios? Veamos a
continuación:
Según el Art. 1592 del Código Civil, el Derecho de Retracto “es el que la Ley
otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa”.*
En aplicación de nuestro tema de análisis, el de la Copropiedad, podemos decir
que la Ley a previsto al amparo de los copropietarios este derecho, entonces
cuando dice que la Ley otorga a determinadas persona la facultad de ejercitar
este derecho frente al comprador y vendedor se refiere a los copropietarios.
Por otro lado Ramírez Cruz sostiene al respecto sobre el Derecho de Retracto
que “Se presenta cuando una persona se subroga en el lugar del comprador y
en todos los derechos y obligaciones de éste derivados del contrato del
comprador. El afectado (retrayente) reemplaza tanto al comprador (retraído)” . 1
 Tanto nuestro Ordenamiento Civil como el referido autor coinciden que
el derecho de retracto va tener un efecto de sustitución por parte del
copropietario afectado, es decir el copropietario afectado con la venta
del bien de la parte indivisa por parte del otro copropietario va a ponerse
en lugar del comprador, lo va a sustituir porque sin su consentimiento a
ejecutado esa venta sin cumplir las formalidades del caso.
______________________________________
1
Ramírez Cruz, Eugenio María ( 2003 ) “Tratado de Derechos Reales”, Tomo I.
Lima, Editorial Rodhas. Pág. 517.
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_______________________________________________________________ ___________
Pero frente a esto cómo queda el tercero adquiriente, es decir el comprador?

Según el segundo párrafo del Art. 1592 del Código Civil establece: “El
retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos
pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público”. *
Entonces vemos que también la Ley protege

al adquiriente, al comprador de buena fe.
Es importante señalar que el copropietario tiene derecho de Retracto, “en la

venta a tercero de las porciones indivisas” (Art. 1599, inc. 2). Es decir que
los copropietarios pueden ejercitar este derecho y retraer la venta, cuando
alguno de los propietarios, sin cumplir con las formalidades legales, haya
vendido su cuota alícuota a un tercero.
Resulta evidente, de otra parte, que no procederá el retracto cuando se haya
vendido o enajenado la totalidad del bien, puesto que para ello se requiere
acuerdo por unanimidad (art. 971, inc. 1), no pudiendo ningún copropietario
desdecirse de su conocimiento prestado.
Es claro que, a diferencia del

Ojo:
tanteo o preferencia (que se
ejercita antes de la subasta), el
retracto sólo procede después
de consumada la venta.
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_______________________________________________________________ ___________
COMENTARIO
A manera de comentario cabe señalar lo que la Dra. Lucrecia Maisch Von

Humboldt 2 expresaba referente al Derecho de Retracto: "que se habrá omitido
el derecho preferencial de los otros co-propietarios para evitar la venta a
terceros y que ha debido haber olvido o inadvertencia, pues se trata de un
derecho consagrado por la doctrina universal y por todos los códigos".
En base a este principio de la doctrina citada por la Dra. Maisch, ya no hubiera

sido necesario consignar este derecho de retracto, asegurándose la unidad en
la titularidad del bien sin interferencia o participación de terceros.
A.7.DERECHO DE PREFERENCIA:
También se le conoce como el Derecho de Tanteo o Preferencia.

Dos artículos del Código Civil están inmersos aquí, son los Arts. 988 y 989, los
cuales sostienen; el primero: “Los bienes comunes que no son
susceptibles de división material pueden ser adjudicados, en común, a
dos o más copropietarios que convengan en ello, o se venderán por
acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no
estuvieran de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta
contractual, se venderán en pública subasta” *; y el segundo a su vez dice
para un mejor análisis lo siguiente:”Los copropietarios tienen el derecho de
preferencia para evitar la subasta de que trata el artículo 988 y de adquirir
su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes
que correspondan a los demás copartícipes”.
Como podemos darnos cuenta este derecho procede en los casos en que no
siendo posible la división material o concreta del bien y al fin de evitar la
subasta de que trata el artículo 988, los condueños pueden pagar en dinero el
precio de la tasación y adquirir la propiedad exclusiva del bien (en aplicación al
artículo 989).
En suma, el derecho de tanteo o preferencia se ejercita antes de la subasta y
sólo procede en los juicios de división y partición en que se va a efectuar la
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_______________________________________________________________ ___________
subasta del bien, sea por no admitir ninguna división, sea porque alguno de los
co-propietarios no conviene con la partición material que proponen los otros; en
tanto que como ya lo hemos visto en el retracto no es factible, es aún después
de consumada la venta.
* El derecho de Tanteo o preferencia sólo es procedente al substraerse la

integridad o totalidad del bien, no en cualquier venta, ni siquiera en el remate
de una de las cuotas del co-propietario, pues este derecho está reconocido por
el artículo 977 del Código Civil.
* Cuando se dice que se paga el valor de la tasación del bien no se está
refiriendo a aquel que podría haber servido de base para promover el remate
de éste.
* Además no debe confundirse este derecho de tanteo o preferencia con el
Pacto de Preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la obligación
de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga cuando pretendía
enajenarlo), pues esto está prohibido, bajo sanción de nulidad en caso de ser
incorporado en la compraventa, conforme lo dispuesto en el artículo 1582, inc.2
de nuestro ordenamiento. A diferencia con nuestro Código anterior de 1936 en
donde sí se admitía.
Otra cosa que podemos destacar respecto a este punto con el Código
abrogado es que a diferencia del actual en donde establece el requisito de la
venta en subasta pública; este requisito no estaba claramente establecido en el
de 1936, de ahí que había quienes consideraban viable el tanteo o preferencia
en la venta contractual.
La doctrina es uniforme al sostener que la

COMENTARIO
equidad, al decir de Aristóteles, "Dichosa,
rectificación de lo rigurosamente legal"
sustento de este derecho, pues es justo
reconocer que el copropietario tiene un
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_______________________________________________________________ ___________
interés más cercano del bien que un tercero
y "debe merecerla oportunidad de evitarla
subasta" como dice Max Arias Schreiber.
A.8. DERECHO A EFECTUAR MEJORAS:

Los co-propietarios tienen derecho a efectuar mejoras necesarias y útiles, las
mismas que corresponderán a todos pero, a su vez, la norma del numeral 980°
les impone la obligación de responder proporcionalmente a sus cuotas por los
gastos que éstas irroguen.
Pero ¿Qué son mejoras necesarias y útiles?
 Mejoras Necesarias: Son aquellas que tienden a evitar que el bien se
deteriora.
Estas mejoras van a ser antes o después.
 Mejoras Útiles: Debe ser el aumento del valor del bien.
También hay otro tipo de mejoras llamadas Mejoras de Recreo.
 Mejoras de Recreo: Las mejoras de recreo que es para comodidad
personal sirven para: el ornato, lucimiento, mayor comodidad del
poseedor.
NOTA:
Cuando uno demanda por reembolso a las mejoras el valor

será fijado considerando la fecha actual. (En dos meses,
plazo que fija la Ley, caso contrario prescribe).
En caso de mejoras de recreo no es reembolsable en este

caso el poseedor tiene que llevarse con todo.
- 28 -
_______________________________________________________________ ___________
A.9. DERECHO DE SERVIDUMBRE:
La servidumbre es una carga que grava un predio (sirviente) en beneficio de

otro predio (dominante). A la primera se le llama servidumbre pasiva y a la
segunda, servidumbre activa.
El tema está regulado por el artículo 1042°: “El Predio sujeto a co-propiedad
sólo puede ser gravado con servidumbres si prestan su asentimiento
todos los co-propietarios. Si hubiere co-propietarios incapaces, se
requerirá autorización judicial, observándose las reglas del artículo 987°
en cuanto sean aplicables.
El co-propietario puede adquirir servidumbres en beneficio del predio

común, aunque lo ignoren los demás co-propietarios”.
Este numeral efectúa un mejor tratamiento que su antecesor, el 968° del

Código Civil de 1936 que sólo permitía adquirir las servidumbres activas, o sea
las beneficiosas, pero no las pasivas.
I. Cualquiera de los co-propietarios puede imponer servidumbres

activas en beneficio del predio común, para lo cual no necesitan
autorización de los otros copartícipes, pudiendo serlo aunque lo
ignoren los demás (art. 1402° párrafo 2). El fundamento es evidente:
El predio común se beneficia y, por tanto, el patrimonio de todos los
co-propietarios.
______________________________________
* Los párrafos subrayados de los extractos de los artículos es hecho por

nosotros, debido a que estamos haciendo énfasis de lo dicho o por el análisis
del mismo
- 29 -
_______________________________________________________________ ___________
II. En cambio, para imponer servidumbres pasivas se necesitan decisión

adoptada por unanimidad de los co-propietarios. Esto también lo impone el
artículo 971°, 1°. Esto es porque la servidumbre es un gravamen, una carga
perpetua que debe sufrir el predio común y que afecta a todos los condueños.
Igualmente gravar supone el atributo de la disposición, y éste está prohibido a
los co-propietarios.
De ahí que el precepto estipula que cuando hayan co-propietarios incapaces se

requerirá autorización judicial, conforme a las reglas del artículo 987°.
A.10. AUSENCIA DE LA REGULACION DEL DERECHO A LA USUCAPION.
Ausencia de la regulación del derecho de usucapión
El código derogado reconocía este derecho en su artículo 898 donde estableció

“la prescripción ganada por un condómino a provecha a todos”.
El texto vigente del código actual lo ha recogido, lo que quiere decir que
cuando uno de los copropietarios invadía una porción de un terreno colindante,
luego lo adquiría por usucapión, ello beneficiaba a los demás.
Derechos colectivos
Derechos que pueden ejercitarse por los co-propietrarios.

El artículo 971 establece un régimen para la adopción de determinadas
decisiones y sigue una escala descendente:
1. Unanimidad de las voluntades, para disponer, gravar arrendar el bien.
2. Sólo mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria.
3. Cuando haya empate entre los co-propietarios, debe resolver el juez
(decisión judicial) por la vía sumarísima.
Derechos que pueden ejercitarse por la mayoría de los co-propietarios.

De acuerdo al artículo 971 se establece que las decisiones sobre el bien común
se adoptarán por:
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1. por mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los

votos se computan pro el valor de las cuotas.
los actos de administración ordinaria son deliberados válidamente por el
conjunto de los co-propietarios, que puede llamarse asamblea.
Las decisiones se adoptan por el acuerdo de la mayoría absoluta de los
copropietarios, es decir superior a la mitad, pero computada y calculada no
por cabezas (número de participantes), sino a base del valor o conjunto de
las cuotas correspondientes a los que han votado (denominado quórum)
¿Por qué en este caso la ley exige la mayoría absoluta y no la unanimidad?
El fundamento en que la ley exija la mayoría y no la unanimidad es porque
si se exigiera la unanimidad se paralizaría el goce y la gestión del bien
común.
Derechos en lo que es necesaria la voluntad unánime de los co-

propietarios.
De acuerdo al artículo971 del código civil las decisiones sobre el bien
común se adoptarán por:
1.- unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato
o introducir modificaciones en él.
En estos casos, solo con la voluntad unánime puede discutirse y adoptarse
una decisión como:
1.- disposición del bien que no es otra cosa que la de enajenar el bien.
2.- gravar el bien, es decir para la constitución de los derechos reales,
especialmente el de hipoteca, prenda, la anticresis, etc.
3.- el arrendamiento del bien. El código sólo establece el arrendamiento
ordinario, a diferencia del código civil italiano que establece que el
arrendamiento solo se hará si este se aprueba por unanimidad.
Concordando este principio con el artículo 1669, establece que si bien el
copropietario no puede arrendar el bien indiviso sin consentimiento de las
partes y a pesar de ellos lo hace, el arrendamiento e válido siempre y
cuando los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.
Decisión judicial.
Esta se da cuando al adoptarse decisiones sobre el bien común se
produzca un empate –vale decir que no se adopte siquiera por mayoría- la
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_______________________________________________________________ ___________
decisión correrá por cuenta del juez, a través de la vía sumarísima. Artículo
971 inciso 3.
B. OBLIGACIÓN DE LOS COPROPIETARIOS
B.1. OBLIGACIÓN DE RESPONDER POR LAS MEJORAS
El artículo 980 del C. Civil prescribe "Las mejoras necesarias y útiles

pertenecen a todos los co-propietarios con la obligación de responder
proporcionalmente por los gastos". Como se aprecia, la norma no regula la
situación jurídica de las mejoras de recreo, por que éstas incluso no si son
reembolsadas, pueden ser retiradas por aquél que las ha efectuado.
Las mejoras necesarias y útiles conservan o incrementan el valor del bien, en

esa línea beneficia a todos si es realizada por un copropietario; obviamente con
la obligación de reembolsar la parte alícuota proporcional por parte de aquellos.
Si las mejoras necesarias o útiles han sido introducidas por un tercero, la

obligación de reembolso corresponde a cada co-propietario en armonía a su
participación en el bien, salvo que por acto contractual se haya convenido lo
contrario.
B.2. OBLIGACIÓN DE PAGAR GASTOS DE CONSERVACIÓN, TRIBUTOS,

CARGAS Y GRAVÁMENES
El artículo 981 del Código Civil señala "que todos los co-propietarios están
obligados a concurrir en proporción a su parte a los gastos de conservación y al
pago de tributos, cargas y gravámenes que afecten el bien común".
Esta es una obligación consecuente con el uso y disfrute del bien, razón por la
cual Albaladejo dice: "En lo relativo a soportar la carga y gastos que la cosa
ocasione rige el principio de proporcionalidad en las cuotas" o lo que es lo
mismo, concurrir de acuerdo con su cuota de participación en el bien; salvo,
dice el mismo Albaladejo, que por pacto alguno de ellos convenga en pagar
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_______________________________________________________________ ___________
una mayor proporción, porque habría renunciado en favor de otro copropietario

el derecho a usar y gozar una mayor proporción del bien común.
Las obligaciones de carácter crediticio que afecte el bien, sumado a los

intereses que el servicio conlleve, serán pagados por todos los co-partícipes,
ya que actos de esta naturaleza requiere la participación unánime de los co-
propietarios conforme la Inc. 14 del artículo 971 del Código Civil.
B3. OBLIGACIÓN DE NO PRACTICAR ACTOS QUE IMPORTEN EL

EJERCICIO DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA
El artículo 978 del Código Civil señala:
«Si un co-propietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el
ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento
en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto".
Esta norma es muy similar al del artículo 901 del C. Civil de 1936.
Nótese, sin embargo, que el acto no es rescindible, sino que su validez está
subordinada a la condición de que el co-propietario adquiera el bien por efecto
de la participación.
Finalmente, la venta de lo ajeno no es nula, sino rescindible como lo regula el

artículo 1539 del Código Civil.
El co-propietario no puede enajenar una cosa determinada o una parte de una

cuota materializada porque su derecho es indiviso y se encuentra sujeto a la
eventualidad de la participación en la que puede o no corresponderle la parte
de la cosa o la cosa misma que ha transferido.
B.4. EVICCIÓN Y SANEAMIENTO DESPUÉS DE LA PARTICIÓN
El artículo 982 dice:
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_______________________________________________________________ ___________
"Los co-propietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso

de evicción, en proporción a la parte de cada uno".
En idéntico sentido existía el Art. 921 en el Código Civil de 1,936.
Se trata de una obligación posterior a la partición cuando ya, dejaron de ser co-
propietarios, garantizándose los unos a los otros el acto de la adjudicación.
La figura podría presentarse por ejemplo cuando al adjudicarse un bien al co-

propietario en compensación por otros equivalentes que hayan recibido,
aparece un tercero incoando contra alguno de ellos una acción reivindicatoria.
De prosperar la acción se privaría al vencido del bien o su valor, en cuyo caso
éste debe ser indemnizado a prorrata por sus ex co-propietarios, y si uno de
estos podría resultar insolvente, la responsabilidad se reparte entre los
solventes. Sin embargo, esta obligación podría disiparse si el copropietario
renuncia al saneamiento en ejercicio de su derecho. Siempre que exista la
obligación de saneamiento por evicción, el eviccionado contribuye a la
indemnización como los demás. Castañeda dice "Esto es claramente
comprensible ya que se incluyeron en la masa de bienes y derechos que eran
ajenos y por lo mismo tienen en definitiva que excluirse y rebajar dicha masa.
Es obvio entonces que al disminuir el capital partible tiene necesariamente que
reducirse cada una de las adjudicaciones.
La pérdida se reparte entre todos incluyendo al eviccionado y estos abonan a

aquél en metálico el valor que corresponde sin tener necesidad de recurrir a
una nueva partición.
Obviamente no hay obligación de saneamiento por evicción, cuando el juicio

proviene por causa posterior a la partición.
8. DECISIONES SOBRE EL BIEN COMÚN
El artículo 971 del C. Civil regla:
"Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
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1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato

o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos

se computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental".
La norma regula la situación del bien o bienes comunes, no de la parte alícuota

de cada co-propietario, que en forma independiente como ya señalamos puede
enajenar o gravar su parte alícuota proporcional.
El artículo en comentario tiene dos partes:
a) El primer inc. del artículo 971 del C. Civil:
 Unanimidad de los porcionistas o co-propietarios para los siguientes

actos jurídicos:
 Disponer del bien.- Transfiriendo todas las cuotas partes, a uno de ellos,
transformándose éste en un solo propietario o enajenándolo a un tercero.
 Gravar el bien.- Los gravámenes se crean para garantizar el

cumplimiento de la prestación; puede ser de naturaleza personal (fianza) o
real (prenda o hipoteca). Si el bien tiene que gravarse tendría que ser
aceptada por todos los co-dueños para que tenga relevancia jurídica con
valor erga-omnes.
 Arrendar el bien.- El arrendamiento no es un acto de disposición, ni

tampoco un gravamen. El beneficio que genera es un fruto civil. Sin
embargo, aparta a su titular del uso del bien y teniendo los co-propietarios
derecho a servirse de la cosa común, es obvio que convengan todos en
transferir esta ventaja a un tercero por el plazo que se acuerde en el
contrato de arrendamiento.
 Darlo en comodato. El contrato de comodato se diferencia

substancialmente del contrato de arrendamiento por su carácter gratuito.
- 35 -
_______________________________________________________________ ___________
 Introducir modificaciones en el bien.- Albaladejo nos trae algunos

criterios.
1. "Ninguno de los co-dueños podría, sin consentimiento de los

demás, hacer alteraciones en la cosa coman aunque de ellos
pudiera resultar ventajas para todos".
2. Constituyen modificaciones en el bien la "roturación de terrenos

dedicados a pastos y leños para destinarlos al cultivo"; "Obras
consistentes en sustituir los balcones por ventanas, cambiar la
distribución de las plantas destruyendo algunas dependencias y
construyendo otras nuevas" o aquella que "modifica la
configuración del bien".
b) La segunda parte del artículo 971:
"Mayoría absoluta para los actos de administración ordinarios. Los votos

se computan por el valor de las cuotas.
En caso de conflicto decide el juez por la vía incidental".
Debemos comenzar tratando de precisar qué se debe entender por

actos de Administración Ordinaria.
Contestando podríamos decir en virtud al principio de la exclusión

conceptual, todo aquello que no esta considerada en la primera parte del
artículo en comentario. Por ejemplo, realizar trabajos de reparación,
pintar, reparar conexiones de fluido eléctrico. Fijando el concepto, la
administración se lleva a cabo por el régimen de mayoría de
participaciones y no de comuneros. Por ejemplo, si en el bien los
porcionistas son A, B, C, y éste último ha premuerto representando su
derecho C’C’’C’’’, estos últimos excederían un número de votos a: A y B.
Sin embargo, aquellos aún siendo numéricamente más, votan por una
sola porción, y serán decisivos entonces los votos de A y B porque
estarían representando la mayoría absoluta.
- 36 -
_______________________________________________________________ ___________
La Ley prevé en la última parte la hipótesis en que la votación no

obtenga la mayoría absoluta, sino un empate, en este caso, el juez
decide según los dictados del proceso sumarísimo.
En este caso el juez actúa o debería hacerlo como un árbitro cuidando

no dañar o ahondar las diferencias.
9. ADMINISTRACIÓN JUDICIAL
El artículo 972 del C. Civil señala "La Administración Judicial de los bienes
comunes se rige por el Código Procesal Civil".
El cargo de administrador puede proveerse por todos los copropietarios de

común acuerdo. Si aquellos no se pusieran de acuerdo el Código Procesal Civil
ha previsto la figura de la "Administración Judicial de Bienes".
En el artículo 769 y siguientes del Código Procesal Civil se regula la

procedencia del petitorio, objeto, nombramiento, atribuciones y remuneración,
resultando en esta línea trascendente para los efectos de esta institución civil el
artículo 780 del Código Procesal Civil, por cuanto en él se faculta al
"administrador judicial" vender los frutos que recolecte y celebrar contratos
sobre los bienes que administra, que no importe su enajenación, lo que quiere
decir, por ejemplo, que este administrador podría arrendar, ciar en comodato
los bienes y en un supuesto de emergencia hasta disponer del bien si el juez lo
autoriza, pudiendo conceder de plano este derecho o con audiencia de los
interesados. Lo que importa incorporar normas complementarias a las
decisiones sobre el bien común contenidas en el artículo 971 del Código Civil.
10. LA PARTICIÓN
Consiste en convertir la cuota ideal o abstracta de cada propietario en un bien

material. Es una operación conmutativa entre los distintos interesados análogos
a una permuta.
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_______________________________________________________________ ___________
El Código Civil de 1852 en el artículo 2157 decía en esa misma línea de

pensamiento: "Por la partición permutan los condóminos - hoy copropietarios -
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se, le
adjudican en cambio del derecho que les ceden en los que se le adjudica"
importando obviamente una transferencia de dominio de. tal manera que la
permuta "no será declarativa, sino constitutiva del derecho de propiedad". Esta
posición está consagrada en el artículo 983 del Código Civil cuando señala:
"Por la partición permutan los copropietarios objetos equivalentes cediéndose
mutuamente "bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le
ceden en lo que se adjudican".
La participación es un atributo del co-propietario, es inherente a su naturaleza

porque a nadie en principio se le podría obligar a vivir en comunidad y por que
se considera además que la co-propiedad es incompatible con la propiedad,
que genera un derecho real, exclusivo y excluyente sobre el bien.
Acorde con este planteamiento las reglas de nuestro Código Civil son las
siguientes:
a) Art. 984. Los copropietarios están obligados a hacer partición

cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida".
Esta regla es clara y tiene carácter imperativo orientado a lograr el ejercicio

pleno del derecho de propiedad.
El artículo 984 regula algunas excepciones:
1. La indivisión forzosa.
La existencia de un pacto de indivisión, celebrado entre los

copropietarios.
2. Indivisión por testamento.
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_______________________________________________________________ ___________
1. INDIVISIÓN FORZOSA
En el tratamiento de esta institución señalamos algunos casos de co-propiedad

de carácter indivisibles. Los ejemplos notorios son los casos de la pared propia
que separan dos predios y que por convenio entre los propietarios vecinos se
transforma en común.
Esta co-propiedad es indivisible.
2. LA EXISTENCIA DE UN PACTO:
El artículo 993 del Código Civil regula el pacto de indivisión. "Los co-
propietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no mayor de
cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente".
El pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro

años.
Para que produzca efecto contra terceros el pacto de indivisión debe inscribirse
en el registro correspondiente.
"Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la partición antes del
vencimiento del plazo".
Esta es una norma inmersa en nuestro Código Civil a efecto de que los co-
propietarios, apreciando las circunstancias del mercado inmobiliario difieran la
partición, no pudiendo excederse del plazo de cuatro años. Sin perjuicio de
poderlo renovar por un período igual o menor, pero nunca mayor de cuatro
años.
La norma prescribe que este pacto para que surta efecto frente a terceros debe
inscribirse en el registro respectivo, de tal manera que si afecta inmuebles,
debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros
Públicos. Finalmente la norma describe que si mediaran circunstancias graves,
el juez ordena la partición resolviendo el pacto de indivisión.
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_______________________________________________________________ ___________
Estas circunstancias graves tuvieran que ser apreciadas por el juez en el curso
de la litis, que por su naturaleza creemos que tendría que ser un juicio de
conocimiento.
3. INDIVISIÓN POR TESTAMENTO:
El testador conforme al artículo 846 del Código Civil aplicable también a este
caso, podría imponer a sus herederos una cláusula de indivisión hasta por un
plazo de cuatro años por ejemplo, si una empresa es materia de la herencia
para asegurar su continuidad sin perjuicio de que los herederos se distribuyan
las utilidades.
b) La acción de partición es imprescriptible.
El artículo 985 del Código Civil dice:
"La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus

sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes".
La acción de partición no prescribe ni se extingue en el tiempo y puede

solicitarse en cualquier tiempo y por cualquier co-propietario consecuencia de
la obligatoriedad para poner fin a la indivisión.
c) Ningún co-propietario ni sus herederos podrán adquirir por prescripción los

bienes comunes.
La razón es que el co-propietario que posee un bien lo hace también para los
demás, por lo tanto no puede operarse a su favor esta forma cíe adquirir la
propiedad.
d) Formas de hacer la partición.
La partición puede realizarse:
1. Extrajudicialmente.
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_______________________________________________________________ ___________
2. Judicialmente.
1. Partición Extrajudicial
El artículo 986 del Código Civil sostiene que los co-propietarios pueden hacer
partición por convenio. La partición convencional puede ser hecha también
mediante sorteo.
1.1. Requisitos para esta forma de partición:
1. Que todos los co-propietarios tengan capacidad para

contactar.
2. Que exista acuerdo unánime. En cuanto ala formalidad,

debemos precisar que el Código Civil no ha establecido una
forma, pudiendo las partes en esa línea optar libremente;
sin embargo, para asegurar el derecho frente a terceros
con fe registral, debe optarse por la escritura pública
cuando se trate de bienes inmuebles.
Para facilitar este tipo de partición, la norma agrega que "puede ser hecha
también mediante sorteó", modelo que puede aplicarse cuando lo que debe
partirse es un terreno factible de poderse dividir. Entendiéndose que cada
parcela, mantiene una unidad económica sorteándose los lotes entre los co-
partícipes, pudiendo incluso hacer constar este hecho -en la escritura
mutuamente otorgada.
Esta forma de partición admite una excepción. lo que algunos llaman "partición
convencional especial" prescrita en el artículo 987 del Código Civil, cuando
participan en él, incapaces o ausentes exigiéndose una formalidad
procedimental super dimensionada no acorde a la realidad jurídica del País,
con un exceso de pases como para hacerlo imposible, inaccesible al común de
las partes, complicando la partición en un exceso de proteccionismo jurídico en
una sociedad que quiere romper con las ortodoxias y el ropaje. La opinión de
Max Arias Schreiber es que "habría bastado con la previa tasación y el
dictamen del Ministerio Público, además de la aprobación del juez".
- 41 -
_______________________________________________________________ ___________
2. Partición Judicial
Es la que se lleva a cabo por el juez. La acción la puede incoar cualquier co-
propietario o acreedor de éste. La sentencia que ampara la pretensión no
adjudica los bienes, simplemente declara el porcentaje de partición de cada co-
propietario (rente al bien o la masa de bienes factibles de división.
2.1. Cuando procede la participación judicial:
 Un primer caso: será cuando los co-propietarios no se han puesto de

acuerdo unánimemente para una partición convencional.
 Segundo caso: incapacidad de uno de los co-propietarios.
 Tercer caso: Cuando uno de los co-propietarios esté ausente y no ha

dejado representante con poder suficiente.
En estos dos últimos casos el juez velará por la tutela de sus derechos
procurándoles una curaduría o defensor del ausente.
En Ejecución de Sentencia del proceso de partición puede presentarse varios

supuestos:
a. Los bienes comunes no susceptibles de división material pueden

adjudicarse por su parte alícuota proporcional a dos o más co-
propietarios naciendo una nueva copropiedad sobre el bien que se les
adjudica. Se entiende si conviene en esta forma de participación
justificable por las ventajas apreciables por aquellos.
b. Se vende directa y contractualmente el bien por acuerdo de los co-

propietarios, dividiéndose el precio. Entendemos que esta forma está
orientada a extinguir la co-propiedad.
c. Si los co-propietarios no estuvieran de acuerdo con una venta

contractual mente convenida se venderá el bien en pública subasta.
En este último caso habría que proceder, en el proceso de partición, a la

valorización pericial del bien o bienes. Cumpliría esta etapa se procederá a la
subasta en la forma reglada por el Código Procesal Civil pudiéndose hacer
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_______________________________________________________________ ___________
valer hasta antes del remate el derecho de preferencia por parte de cualquier
propietario para evitar el remate y adjudicarse el bien, pagando el precio de
tasación deducida su parte alícuota como ya lo hemos expuesto
abundantemente.
11. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD (AÑADIR DE PAG. 548 – 553)
Extinción de la copropiedad:
El código civil de 1936 suprimió las causales de extinción de las
instituciones entre ellas a las de la copropiedad; no disponía nada respecto
de los modos de terminar el estado de la copropiedad del bien.
Pero el código civil de 1984 si regula los modos de extinguir la copropiedad,
esto lo hace en el artículo 992; en dicho artículo se establece textualmente
que : Copiar
El numeral se inspira especialmente en el artículo 976 del código civil

mexicano.
División y partición del bien común

La partición es una institución dual: cada copropietario tiene derecho a
pedirla pero, al mismo tiempo, cada una de ellos tiene la obligación de
acceder a la partición.
La copropiedad bajo la concepción romanista es un estado transitorio y
provisional
Está contenida en el artículo 992 del código civil de 1984. Al enumerar las
causales de extinción de la copropiedad el código emplea la expresión
división y partición, que es redundante, pues ambos vocablos son
sinónimos.
Finalmente hay que recalcar que el código es repetitivo al regular los temas
de la indivisión y de la partición. En efecto, el libro de sucesiones (título II
sección cuarta) y luego el libro de derechos reales (capítulo quinto)
nuevamente trata el tema. Pero con una diferencia: el primero se ocupa de
copropiedad que deriva de la herencia, mientras que el libro de derechos
reales abarca la copropiedad hereditaria pero también la que tiene como
- 43 -
_______________________________________________________________ ___________
fuente el contrato. El artículo 845 es muy claro cuando dispone que la

copropiedad (indivisión) hereditaria se rige por las disposiciones de la
copropiedad del libro de derechos reales.
Mediante el ejercicio de la facultad de partición y división y a la que tiene
derecho cada copropietario (Art. 984), se pone fin a la copropiedad.
Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario (consolidación).
La copropiedad se caracteriza porque, en ficción jurídica, cada uno de los

copartícipes tiene una cuota ideal que solo encontrará materialización con la
partición. De acuerdo con el inciso 2 del artículo 992, también se extingue la
copropiedad por la reunión de todas las cuotas partes en uno solo de los
copropietarios o en un tercero, de modo tal que éste (copropietario o
tercero) queda convertido en único propietario.
La persona que adquiere el derecho en su integridad puede ser uno de los

copropietarios o un tercero ajeno a dicho estado. Poco importa quien es el
beneficiario o adquiriente lo que sí es indiscutible es que el derecho se
consolida en una sola persona.
En el derecho de las obligaciones se denomina consolidación (cuando en
una persona se refunden las calidades de acreedor y deudor).
La reunión en la misma persona de las diversas cuotas partes puede ser
por herencia o de una o varias enajenaciones. En otras palabras, la
consolidación del derecho puede darse a título gratuito (donación)o a título
oneroso (compra venta, permuta, etc.).
El copropietario tiene la preferencia para obtener las demás cuotas cunado
los copropietarios pretenden enajenar el bien. Incluso tiene derecho de
preferencia (antes de la subasta) o de retracto (después de la venta.
Destrucción total o pérdida del bien.
El artículo 992, inc. 2 indica que la copropiedad se extingue por “destrucción

total o pérdida del bien”.
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_______________________________________________________________ ___________
En este caso estamos ante una causal que no obedece a la voluntad del
hombre, por eso se dice que deriva de un acto fortuito. Se puede decir
también que es el único caso de extinción de la copropiedad, especialmente
cuando hay destrucción total; los demás son pérdida de la copropiedad.
Enajenación del bien a un tercero.

La copropiedad se pierde por la enajenación del bien a un tercero (art. 992
inc.4).
Si tres copropietarios (A,B,C) de un predio lo transfieren de común acuerdo
a un tercero, cesa el estado de indivisión y cada uno obtendrá una suma de
dinero correspondiente a 1/3 de cuota material.
En el momento que se transfiere o enajena el bien, concluye el estado de
copropiedad y, a la vez un tercero o extraño adquiere un derecho exclusivo.
Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

El código dispone que la copropiedad se extingue por la pérdida del
derecho de propiedad de los copropietarios (art. 992 inc. 5).
Es discutible, por lo menos, la redacción que emplea el código cuando
menciona el derecho de propiedad de los copropietarios. ¿en qué
quedamos, se pierde el derecho de propiedad o de copropiedad?.
Indudablemente que se pierde el derecho de copropiedad. El error proviene
de identificar el derecho de copropiedad con el de propiedad.
Aquí de acuerdo al artículo 992 inciso 5 nos encontramos en el supuesto de
perdida del derecho de copropiedad, en este caso el bien se pierde por
causal de expropiación, por ejemplo, es lógico que también se extingue el
derecho de los copropietarios.
El artículo 992 del Código Civil señala los actos causales: "La copropiedad se
extingue por:
1. División y partición del bien común.
2. Reunión de todas las cuotas partes de un solo propietario.
3. Destrucción total o pérdida del bien.
4. Enajenación del bien a un tercero.
- 45 -
_______________________________________________________________ ___________
5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios".
 El caso del inc. 14 ha sido comentado al hablarse de la partición.
 El caso del inc. 2 supone que un co-propietario adquiere las porciones

de los demás. convirtiéndose en propietario del bien o bienes.
 Destrucción total o pérdida del bien: En cualquiera de los dos supuestos

habría desaparecido física y jurídicamente el bien o bienes.
 Enajenación del bien a tercero.
Supone que los co-propietarios unánimemente han transferido el

bien a un tercero y se han repartido el precio.
 El último inciso "Pérdida del derecho de propiedad de los

copropietarios". Supone la existencia de una resolución judicial, que ha
privado a los co-propietarios de la titularidad del bien, extinguiéndose el
derecho de aquellos en favor de un tercero; o revertido el derecho en favor
de un ente público.
PARTICION
DEFINICION Y REGIMEN LEGAL
I. Participación y división son conceptos que marchan juntos. Pedir la

partición del bien indiviso equivale a convertir en material la que no
era sino una porción o cuota ideal. Esta noción esta presente en
todas las definiciones que, del instituto, se dan.
II. El artículo 983 define la partición de la siguiente manera: Por la
partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho
que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del
derecho que le ceden en los que se le adjudican.
De esta definición legal fluye claramente que la partición es un acto o
negocio jurídico de disposición, un acto traslativo de dominio, toda
vez que cada copropietario permuta su derecho real de cuota en el
bien comían por un derecho unitario de propiedad.
- 46 -
_______________________________________________________________ ___________
III. El término partición puede llevar a equívocos. No siempre se da una

división y partición material, física del bien. Sí. Por ejemplo, el bien
subastado es un inmueble que pertenece a cuatro copropietarios, y
es adquirido por un tercero, en tal hipótesis no es que el bien se
divida materialmente, sino lo que obtendrá será el dinero
representativo de ¼ del precio (Recuerde; cuando el bien permanece
en estado de indivisión, cada copropietario es titular de la totalidad
del bien; en la medida que no se puede atribuir cuotas materiales lo
es de una cuota ideal. Es recién con la partición, que obtendrá una
cantidad de dinero que representa la cuota material.
IV. En síntesis, la partición viene a ser el acto (extrajudicial) por el cual la
cuota ideal que un sujeto tiene sobre un bien, se convierte en cuota o
parte material.
NATURALEZA JURIDICA
Históricamente y a nivel del derecho comparado, existen dos grandes
concepciones que son además contrarias:
I. La Teoría Declarativa. Las Partidas adoptaron esta tesis, disponiendo
que “por la partición de los bienes cada heredero se considra pagado
en su parte correspondiente”. El derecho francés, por ejemplo entre
en esta categoría de los actos declarativos. “No desplaza, no
transfiere nada; su parte de orden distributivo, cosiste en situar, en
localizar los derechos preexistentes, en sustituir partes alícuotas,
fracciones, números, por cosas. Una vez efectuada la repartición, los
copartícipes no son más ricos que antes, pero sus derechos se
presentan bajo forma concreta y exclusiva; se han materializado los
bienes determinados: suum quisque recipit; cada uno ha recibido lo
que le correspondía; en lugar de decir “me pertenece el cuarto de la
sucesión”, cada uno puede decir; “esta casa es mía”, o “estos valores
me pertenecen”. Por lo tanto, y desde el momento en que la partición
nda transfiere, los copartícipes no son causahabientes entre sí;
tienen sus derechos directamente del difunto, cada uno de ellos se
considera que tiene la propiedad exclusiva, desde el día de la
apertura de la sucesión, y por consiguiente , retroactivamente, de los
- 47 -
_______________________________________________________________ ___________
bienes puestos en su lote; y en compensación se supone que jamás

tuvo derechos sobre los bienes colocados en los lotes de sus
coherederos”
Para la concepción francesa, pues, la partición no es más que una

operación de carácter distributivo y declarativo. No hay transferencia.
Cada copropietario tiene sus derechos directamente del difunto y, por
ende, no son causahabientes entre sí. Se considera a los
copropietarios entonces desde el principio de la copropiedad, o sea
retroactivamente, únicos propietrios de los bienes recibidos, como si
en la herencia se lo hubiere transferido directamente el causante.
Auque los franceses, le otorgan neta superioridad (jurídica y práctica)
a esta concepción, es lo cierto que se fundamenta en una ficción,
pues considera a los copropietarios como si desde el comienzo
hubieran tenido la propiedad exclusiva sobre el bien que se les
adjudica.
II. La Teoría constituida. La concepción reinante en Roma era

diametralmente opuesta; la operación de la partición era considerada
traslativa, atributiva del dominio, “se resolvía en un cambio de partes
indivisas; cada uno de los herederos cambiaba sus partes indivisas
por las de sus coherederos; de manera que, en fin de cuentas, cada
uno de ellos resultaba a la vez causahabiente del difunto en los
límites, de su parte hereditaria – la mitad, el tercio, el décimo – y en
lo que excediera, causahabiente de cada uno de sus coherederos; en
cuanto a los bienes puestos en su lote, su llamamiento hereditario se
completaba con su título de copartícipe”.
El Digesto establecía que “por ella (la partición) se estima que se
hubiera hechos la permutación con pacto cierto”
Estima esta concepción que la partición es un acto traslativo de la
propiedad, donde la copropiedad concluye con una operación
conmutativa entre los copropietarios similar a una permuta.
Esta tesis no está sin embargo exenta de críticas y cuestionamientos
y no sin razón, pues no es muy claro encontrar una permuta donde el
- 48 -
_______________________________________________________________ ___________
derecho de cada condómino recaiga sobre una cuota o participación.

De todas formas, es la concepción más admitida. El código en vigor
ha mantenido esta tesis, que ya se imponía en los códigos de 1852 y
de 1936.
LA PARTICIÓN ES ACTO JURIDICO PLURILATERAL DE DISPOSICIÓN.
I. Se puede decir que la partición o división material del bien puede ser:
voluntaria, cuando tiene como fuente a la propia voluntad de los
copropietarios, o judicial, si emana de un fallo judicial.
1. La partición voluntaria (o convencional) constituye un negocio jurídico

plurilateral de disposición. “Es negocio jurídico plurilateral, por cuanto
exige el concurso de las declaraciones de voluntad de todos los
copropietarios” (el art. 986 estípula que los copropietarios pueden hacer
partición por convenio unánime), “negocio jurídico de disposición, por
cuanto cada comunero permuta su derecho real de cuota en la cosa
común por un derecho unitario de propiedad” (el art. 983 del Código de
fondo ratifica esta permuta de derechos de los copartícipes)
2. La partición judicial es la que resulta de un fallo o sentencia judicial,
cuando uno o varios de los copropietarios se oponen a la participación
judicial. Es ahí cuando le autoriza el artículo 984; y aun cuando se haya
pactado indivisión, el acto de indivisión no puede celebrarse por más de
cuatro años, si bien es cierto éste puede ser renovado (art. 993) pero
ello supone precisamente que haya acuerdo unánime. De lo contrario
cualquiera podría pedir la partición.
II. La partición es fuente de la nueva propiedad singular (unitaria) “Se

trata de una transmisión inter vivos, que tiene como causa la misma
voluntad de los copropietarios o la sentencia judicial”.
Y en rigor, toda partición se asemeja a una suerte de permuta; es
una permuta – lo dice el art. 093 del Código – donde el copropietario
cambia o cede su derecho real de cuota en el bien común (es pues
- 49 -
_______________________________________________________________ ___________
adquiriente), por un derecho singular (unitario) de propiedad. Los

demás copropietarios son transmitentes.
COPROPIEDAD Y SUCESIÓN HEREDITARIA, REGLAS APLICABLES A LA

PARTICIÓN.
Análoga figura se presenta a la hora de la partición y división de los bienes en

estado de copropiedad y de la división de la sucesión hereditaria.
En efecto, de acuerdo con el artículo 844 del Código de fondo, habiendo varios
herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia, en
proporción a la cuota que tenga derecho a heredar. De ahí entonces que, se
les apliquen las mismas normas, puesto que, como manda el artículo 845 del
código, el estado de indivisión hereditaria se rige por las disposiciones relativas
a la copropiedad.
Dos son, pues las modalidades en que pude hacerse la partición: a) por venta
en pública subasta, y b) materialmente.
La partición, por otro lado, es obligatoria para los copropietarios, según lo
receptúa el artículo 984 del Código Civil.
PARTICIPACION DE UNIVERSALIDADES JURIDICAS
En lo esencial, las reglas son las mimas que se aplican en la partición de

bienes materiales.
I. Son tres los casos o hipótesis de partición de universalidad jurídicas.
1. La Comunidad o Copropiedad Hereditaria. El heredero permuta o

cambia por derechos singulares (unitarios) sud derecho hereditario
(derecho universal tras la muerte de una persona), que recae sobre la
masa global hereditaria; y entre esos derechos singulares pueden
encontrarse propiedades.
2. La masa o sociedad de gananciales. Una vez disuelta la sociedad

conyugal, cada cónyuge cambia su derecho sobre la masa (sociedad,
- 50 -
_______________________________________________________________ ___________
comunidad) de gananciales, por derechos singulares o unitarios sobre

determinados bienes.
3. El Patrimonio de las personas jurídicas disueltas; cada miembro de la

persona jurídica disuelta cambia su interés social o derecho de
participación, por derechos singulares.
II. La partición de cualquier universalidad jurídica es modo o fuente de la

propiedad o propiedades que se adjudiquen a los asignatarios.
EFECTOS DE LA PARTICIÓN.
El artículo 983 establece que la partición es una permuta. Y esto porque la

partición es un negocio (acto) jurídico de disposición (supra nº 684). Es pues un
acto traslativo.
La permuta implica cambio y transferencia del derecho de propiedad.
Ahora bien: si la operación constituye permuta no será declarativa, sino
constitutiva del derecho de propiedad.
- 51 -
_______________________________________________________________ ___________
CONCLUSIONES
- La constitución de la copropiedad se da a través de las fuentes legales,

voluntarias y jurídicas.
- La Presunción de medianería es una forma legal de establecer la

copropiedad amparada en el Código Civil 1984 artículo 994.
- En la copropiedad ninguno de los titulares debe tener una parte

materialmente determinada.
- El Perú a adoptado en emplear el término de copropiedad porque alude a

los bienes materiales e inmateriales.
- La copropiedad exige, la existencia de un bien, mueble o inmueble, dos o

más personas que ejerzan el derecho de propiedad sobre él y que los
copropietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa común y de
una parte ideal, proporcional de ella.
- Los derechos de los copropietarios son facultades obtenidas por el solo

hecho de ser titulares de un mismo bien la cual están regulados por una
serie de normas que reconocen su derecho sobre la propiedad.
- El derecho de usar y de servirse del bien que tiene cada propietario

pueden ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios
pero no es un derecho ilimitado pues tiene sus restricciones que es el de
no altear el destino de el bien y que no afecte el interés de los demás
copropietarios.
- La diferencia esencial entre el derecho de retracto y el de preferencia de

los copropietarios es que el primero sólo procede una vez consumada la
venta del bien.
- 52 -
_______________________________________________________________ ___________
- El derecho de retracto sólo procederá en la venta de porciones indivisas

por parte de uno de los copropietarios que ha incumplido las
formalidades de las reglas establecidos entre ellos como condueños.
- El derecho de preferencia sólo procederá en los juicios de división y

participación.
BIBLIOGRAFÍA
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2. CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. DICCIONARIO JURÍDICO

ELEMENTAL. EDITORIAL HELIASTA. BUENOS AIRES - ARGENTINA
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5. VASQUEZ RIOS, Alberto. DERECHOS REALES. LIMA - PERU 1997.
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TEMAS DE DERECHOS REALES 1996.
7. PEREZ HUAMANÍ, Luis Alberto. COPROPIEDAD. DOCTRINA Y

JURISPRUDENCIA. REVISTA PERUANA DE JURISPRUDENCIA.
TRUJILLO - PERU 2004.
- 54 -

La Copropiedad

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La Copropiedad

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Universidad San Martín de Porres Facultad de Derecho y Ciencia Política

1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA COPROPIEDAD:

ANTIGUO DERECHO GERMÁNICO.

comunidad, la societas ( institución jurídica imitada de la anterior figura

LA COPROPIEDAD EN EL DERECHO PATRIO

Para algunos autores la co-propiedad debe ser pasajera y transitoria, porque

simultáneamente; sin embargo, cada co-propietario es el señor de una cuota

Estos criterios lo encontramos en el artículo 969 del Código Civil al establecer

a. La existencia de un bien, mueble o inmueble.

b. Dos o más personas que ejerzan un derecho de propiedad sobre él.

c. Que los co-propietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa

Noción de copropiedad. Concepción Clásica.

El derecho de propiedad según la concepción clásica es un derecho ilimitado,

En rigor, la copropiedad resulta ser una institución distinta a la propiedad.

La doctrina define a la copropiedad como una propiedad común pro-indivisa; es

ventaja y sí muchos inconvenientes >>. Louis Joserand sostiene que cuando

El código civil vigente –a diferencia del abrogado- sí consigna la definición de la

Diferencias con otras Instituciones. De vieja data es la designación de este

- Copropiedad y comunidad: Tradicionalmente, la doctrina y la legislación

En el Perú se ha preferido emplear el término copropiedad. Sin embargo, como

Empero copropiedad y comunidad difieren en su conceptualización. Se puede

En buena cuenta, la comunidad recae sobre una universalidad jurídica (sobre

La especie más relevante de ella es la comunidad del derecho de propiedad,

En realidad el término comunidad se utiliza generalmente a nivel de derechos

- Copropiedad y sociedad: Grande es la polémica en este tópico.

Una vez que ha hecho su aportación (capital o bienes) a la sociedad, aquéllos

Sociedad y Copropiedad, en suma no son lo mismo.

- Copropiedad y propiedad horizontal: Nunca una institución ha generado

La propiedad horizontal representa una nueva modalidad de propiedad, de

En la propiedad horizontal el titular del departamento o apartamento o sección

- Copropiedad y condominio: En la teoría tradicional, el condominio

La diferencia entre ambos es la misma que se da entre la propiedad y el

Régimen Legal. El código vigente –a diferencia del anterior- da una definición

Es similar al artículo 1.101 del Código Italiano. En cambio en el Code, Planiol-

Copropiedad e Indivisión. A la copropiedad se le llama también estado de

El Derecho peruano sigue esta corriente romana. Copropiedad e indivisión son

La cuota del copropietario. Las cuotas de los copropietarios se presumen

En efecto, establece el artículo 970º: Las cuotas de los copropietarios se

El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas,

Se ha dicho ya que la copropiedad confiere un derecho sobre la totalidad del

En realidad la cuota es la medida del límite de cada derecho respecto a su

El copropietario pierde su condición de tal, en caso de enajenación de su

El Dr. Jorge Eugenio Castañedas señalaba que la co-propiedad nace:

b. Por la adjudicación en una participación. El juicio de partición, la subasta

c. Por adjudicación en juicio ejecutivo. Lo mismo si la adjudicación se hace

d. Por actos de última voluntad. Así, si se lega un bien a dos o más

No es el caso de instituciones de herederos, porque con ella se crea un

e. También nace el estado de co-propiedad de la unión o mezcla de bienes

f. Nace asimismo por la disolución de una sociedad mercantil; en

g. La co-propiedad también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared

1. Se trataría de una co-propiedad con indivisión forzosa no siendo

2. Aquel que ha obtenido la medianería de la pared deberá pagar al

4. Constituida la co-propiedad en la forma descrita, habría que

pared; o lo que es lo mismo, clausurar puertas y/o ventanas a fin

Esta facultad a nuestro criterio tiene cuatro limitaciones:

a. Que no se destruya la pared.

b. No abrir en ellas ventanas o claraboyas para no romper el principio de la

c. Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente

d. Que los co-propietarios colindantes contribuyan a prorrata a los gastos

Se trata de una presunción juris tantum, es decir, admite prueba en contrario.

que el elemento demarcatorio se encuentra dentro del terreno de quien afirma

Si no estuviéramos frente a las hipótesis desarrolladas en el acápite anterior la

Son una derivación de definición que proporciona en código. Vemos los

Puede decirse también, con Raymundo Salvat , que hay un fraccionamiento