DIRECCION:

BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

AVALUO COMERCIAL

DIRECCION: CARRERA 34 A 37 48 SUR

BARRIO: VILLA MAYOR ORIENTAL
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

SOLICITANTE:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
(PROYECTO DE INVESTIGACION: ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA
CIUDAD DE BOGOTA, APLICATIVO WEB GEOGRAFICO, ESTUDIO DE CASO
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO)
FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTA D.C.
2015
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

Contenido
1. INFORMACION GENERAL................................................................................................................3
2. INFORMACION DEL CLIENTE...........................................................................................................3
3. IDENTIFICACION DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION – OBJETO DE LA VALUACION
...........................................................................................................................................................3
4. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR...............................................................................................3
5. IDENTIFICACION FECHA VISITA, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR............................................4
6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR..............................................................4
6.1. BASES DE LA VALUACION........................................................................................................4
6.2. TIPO Y DEFINICION DE VALOR.................................................................................................5
7. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISITICAS FISICAS......................................................................5
7.1. SERVICIOS PÚBLICOS...............................................................................................................5
7.2. NORMATIVIDAD......................................................................................................................6
7.3. VÍAS DE ACCESO AL INMUEBLE...............................................................................................6
7.4. AMOBLAMIENTO URBANO......................................................................................................6
7.5. ESTRATO SOCIOECONOMICO..................................................................................................6
7.6. LEGALIDAD DE LA URBANIZACION..............................................................................................6
7.8. SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO.......................................................................................7
7.9. EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR...........................................................................7
8. INFORMACION DEL BIEN INMUEBLE..............................................................................................7
9. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISTICAS JURIDICAS..................................................................9
10. DESCRIPCION DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACION.........................................................9
11. DESCRIPCION HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS.............................................................9
12. DESCRIPCION HIPOTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS..................................10
13. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DEL MERCADO, DE
LOS METODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE RESPALDA LOS ANALISIS, OPINIONES Y
RESULTADOS....................................................................................................................................10
14. VALUACION................................................................................................................................12
15. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME...............................................13
16. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO............................................................................................13
17. OTRAS CONSIDERACIONES.........................................................................................................13
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

18. NOMBRE Y FIRMA DE LOS VALUADORES...................................................................................14

1. INFORMACION GENERAL NARIÑO)

NIT 899.999.230-7
El presente informe de avalúo se realiza 3. IDENTIFICACION DEL USO QUE
teniendo en cuenta los lineamientos
SE PRETENDE DAR A LA
expedidos por el Organismo Nacional de
Normalización ICONTEC y el Registro
VALUACION – OBJETO DE LA
Nacional de Avalúadores R.N.A a través de VALUACION
su Unidad Sectorial de Normalización de la
Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos El presente informe de avalúo se realiza a
USN AVSA, a partir de las Normas Técnicas petición de la Universidad Distrital Francisco
Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, Jose de Caldas (Proyecto de Investigación:
en las cuales se determinan los parámetros y Estudio del Valor del Suelo de la Ciudad de
contenidos del informe valuatorio, así como Bogota, Aplicativo Web Geográfico, Estudio
el código de conducta del valuador, de Caso Localidad Antonio Nariño), con
enmarcados en la adopción y destino contable, bajo normas de Información
contextualización de las Normas Internacional Financiera NIIF.
Internacionales de Valuación IVSC.

4. RESPONSABILIDAD DEL
2. INFORMACION DEL CLIENTE VALUADOR

RAZON UNIVERSIDAD  El valuador no será responsable por

SOCIAL DISTRITAL FRANCISCO aspectos de naturaleza legal que
DEL JOSE DE CALDAS afecten el bien inmueble, a la
SOLICITAN (PROYECTO DE
propiedad valuada o el titulo legal de
TE INVESTIGACION:
la misma.
ESTUDIO DEL VALOR
DEL SUELO DE LA
CIUDAD DE BOGOTA,  La propiedad es avaluada sobre la
APLICATIVO WEB base de estar poseída por un
GEOGRAFICO, propietario responsable.
ESTUDIO DE CASO
LOCALIDAD ANTONIO
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

 El valuador no revelara la homogenizar según sea el caso, a partir

información sobre la valuación a de criterios de objetividad.
nadie distinto de la persona natural o
Según la definición de la NIIF 13, es
jurídica que solicito el encargo
una técnica de valoración que utiliza
valuatorio y solo lo hará con
los precios y otra información
autorización escrita de ésta, salvo en
relevante generada por transacciones
el caso que el informe sea solicitado
de mercado que involucran activos,
por una autoridad competente.
pasivos o un grupo de activos y pasivos
idénticos o comparables (es decir,
5. IDENTIFICACION FECHA similares), tales como un negocio.
VISITA, INFORME Y APLICACIÓN  Método del Costo
DEL VALOR
Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a
FECHA DE partir de estimar el costo total para
VISITA AL ABRIL DE 2015 construir a precios de hoy, un bien
BIEN semejante al del objeto de avalúo, y
FECHA restarle la depreciación acumulada.
INFORME Y
APLICACIÓ MAYO DE 2015 Depreciación Acumulada: Es la
N DEL porción de la vida útil que en
VALOR términos económicos se debe descontar
al inmueble por el tiempo de uso, por
cuanto lo que se valora es la vida
6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO remanente del bien. Ecuaciones para
Y DEFINICIÓN DE VALOR estimar el valor del porcentaje (%) a
descontar del valor nuevo. Estas
fórmulas relacionan el porcentaje de la
6.1. BASES DE LA VALUACION vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

Para la determinación del valor razonable de De esta manera para el predio objeto de
cada predio, se proponen los siguientes estudio se identificará el costo de
métodos: reposición, la vida útil remanente, el
costo depreciado para toda la
 Método Comparativo de mercado construcción o mejora.
Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto
de avalúo. Tales ofertas o transacciones
se deben clasifica, analizar y
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

Según la definición de la NIIF 13 esta 7.1. SERVICIOS PÚBLICOS

es una técnica de valoración que refleja
el importe que se requeriría en el
momento presente para sustituir la
capacidad de servicio de un activo (a
menudo conocido como costo de
reposición corriente).
6.2. TIPO Y DEFINICION DE VALOR
El sector al cual pertenece el predio
objeto de estudio cuenta con los
siguientes servicios públicos básicos
y complementarios: Acueducto,
alcantarillado, gas, energía eléctrica,
telefonía fija, red de internet y
alumbrado público.

La NIIF 13 define valor razonable como el

precio que sería recibido por vender un 7.2. NORMATIVIDAD
activo o pagado por transferir un pasivo en
una transacción ordenada entre participantes Decreto doscientos veintisiete (227)
del mercado en la fecha de la medición (es de marzo veintidós (22) del dos mil
decir, un precio de salida). uno (2.001) por el cual se adopta el
Plan de Ordenamiento Territorial de
Bogotá, revisado por el Decreto
Distrital cuatrocientos sesenta y
7. IDENTIFICACION DE LAS nueve (469) de dos mil tres (2.003),
CARACTERISITICAS FISICAS compilado por el Decreto Distrital
ciento noventa (190) de dos mil
cuatro (2.004).
PAIS DE
COLOMBIA
UBICACION
DEPARTAMEN
TO DE CUNDINAMARCA
UBICACIÓN 7.3. VÍAS DE ACCESO AL INMUEBLE
MUNICIPIO DE
BOGOTA D.C.
UBICACION
DIRECCION Actualmente el barrio Villa Mayor
DEL BIEN KR 34 A 37-48 S Oriental, al cual pertenece el predio
INMUEBLE objeto de avalúo cuenta con vías que
NOMBRE DEL VILLA MAYOR brindan la accesibilidad apropiada
BARRIO ORIENTAL para el tránsito peatonal y de
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO vehículos automotores, en general las
USO vías se encuentran pavimentadas y en
PREDOMINANT RESIDENCIAL buen estado. Dentro de las vías
E principales que brindan la
TOPOGRAFIA PLANA accesibilidad al sector se encuentran:

1. Calle 37 sur
2. Carrera 27 sur
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

con gran antigüedad a partir de su

instauración, se asume que el sector se ha
 Elementos
venido desarrollando correctamente según lo
establecido por el Distrito y las diferentes
1. Andenes
entidades de planeación y desarrollo de la
2. Sardineles
ciudad de Bogotá D.C.
3. Pavimento

7.4. AMOBLAMIENTO URBANO

El sector cuenta con señalización vial vertical 7.8. SERVICIO DE TRANSPORTE

y horizontal, bolardos, canecas de basura en
aluminio y paraderos en aluminio en sus vías
de accesibilidad
7.5. ESTRATO SOCIOECONOMICO
Según el estudio de estratificación para
Bogotá, mediante el Decreto doscientos
noventa y uno (291) del veintiséis (26) de
Junio de dos mil trece (2.013) y es el vigente
a la fecha, a la manzana en donde se ubica el
predio se le asignó el estrato Tres (3), el cual
estrato aplica exclusivamente si el inmueble
es de uso residencial, de acuerdo con lo
establecido en la Ley ciento cuarenta y dos
(142) de mil novecientos noventa y cuatro
(1.994).
7.6. LEGALIDAD DE LA
URBANIZACION
No se encontró la documentación
correspondiente a los planos correspondientes
a la legalidad de la urbanización, de tal
manera al tener en cuenta que el sector cuenta
PÚBLICO
El servicio de transporte público que presta su
servicio al sector en que se localiza el predio,
es atendido principalmente por buses, busetas
y taxis que transitan por con una alta
frecuencia diurna y nocturna sobre las vías
principales, mediante rutas programadas que
brindad accesibilidad a gran cantidad de
sectores de la ciudad, adicionalmente, se
encuentra el servicio de Transporte Público
de la ciudad de Bogotá Transmilenio, el cual
presenta rutas programadas por la Avenida
Caracas.
7.9. EDIFICACIONES IMPORTANTES
DEL SECTOR
 Clínica San Antonio
 Colegio la Presentación Luna Park
 Iglesia Adventista Luna Park
 Hospital Santa Clara
 Centro Comercial Centro Mayor
 Centro Dermatológico Federico
Lleras
 Parque la Valvanera
 Cementerio del Sur.
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

N
EL ARMAZÓN Y
8. INFORMACION DEL BIEN LOS MUROS DE
INMUEBLE LA
ESTRUCTURA CONSTRUCCIÓN
SON DE
TIPO DE LADRILLO Y
VIVIENDA BLOQUE
INMUEBLE
USO ACTUAL VIVIENDA LA
UBICACION MEDIANERO CONSTRUCCIÓN
TIENE UNA
FACHADA
SENCILLA,
FACHADA PUERTAS Y
VENTANAS
REGULAR
TAMAÑO EN
LAMINA MUROS
EN PAÑETE.
ZINC, TEJA DE
BARRO O
CUBIERTA
ETERNIT
TOPOGRAFIA PLANA RUSTICO
FORMA RECTANGULAR CONDICIONES NATURAL Y
DE ARTIFICIAL
SUPERFICIE 67.5
ILUMINACION BUENA
CERRAMIENTO MUROS DE LA
CONDICIONES
S CONSTRUCCION NATURAL
DE
NUMERO DE BUENA
2 VENTILACION
PISOS
NUMERO DE
CERO (0)
SOTANOS  Dependencias
AREA
152
CONSTRUIDA 1. Nivel 1: Garaje, Baño, Patio
VETUSTEZ 40 AÑOS cuarto de lavado, dos
LA habitaciones
CONSTRUCCION
ES USADADA EN Nivel 2: dos habitaciones baño,
ESTADO DE LA
SU TOTALIDAD,
CONSTRUCCIO sala, comedor, cocina.
SE ENCUENTRA
N
TERMINADA
CON ACABADOS  Acabados
REGULARES.
ESTADO DE REGULAR 1. EL inmueble tiene dentro de sus
CONSERVACIO acabados principales:
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

cubrimiento de muros en estuco y 10. DESCRIPCION DEL ALCANCE

pisos en baldosa fina ambos en DEL TRABAJO DE VALUACION
regular estado de conservación.

 Servicios Públicos Domiciliados El presente avalúo comercial de terreno y

construcción, se realiza a petición de la
1. Acueducto Universidad Distrital Francisco Jose de
2. Alcantarillado Caldas (Proyecto de Investigación: Estudio
3. Gas del Valor del Suelo de la Ciudad de Bogota,
4. Energía eléctrica Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso
5. Telefonía fija Localidad Antonio Nariño), con fines
6. Red de internet contables, bajo normas de Información
Internacional Financiera NIIF.

 Reglamentación del uso del suelo

11. DESCRIPCION HIPOTESIS Y
El predio ubicado en el barrio Villa CONDICIONES RESTRICTIVAS
mayor oriental para el cual se dispone
el decreto 224 del 2011.
CONDICION RESTRICCION
Tratamiento: Consolidación El predio objeto de
Área de Actividad: Residencial análisis NO se
Modalidad: Urbanística encuentra en zona
Zona: Zona Residencial con zonas de amenaza por
delimitadas de comercio y servicios inundación, NO se
Estabilidad del encuentra en zona
9. IDENTIFICACION DE LAS Suelo de amenaza por
inestabilidad
CARACTERISTICAS JURIDICAS
geológica y NO se
encuentra en una
zona de amenaza
MATRICULA 50S-1054540
por deslizamiento.
INMOBILIARIA
El predio objeto de
ESCRITURA DE ESCRITURA 944
análisis NO
PROPIEDAD del 2014-04-30
presenta
CEDULA condiciones que
38BIS S 33 A 34 1
CATASTRAL afecten o
CHIP AAA0014HTBS deterioren el
GLORIA STELLA Impacto Ambiental
PROPIETARIO medio ambiente de
RAMIREZ MUÑOZ la zona a la que
IDENTIFICACI pertenece. El
51644340
ON predio NO cuenta
con riesgo de
inundación.
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

El predio objeto de  La construcción cuenta con

análisis NO se aproximadamente 40 años a partir de
Servidumbres,
encuentra en zona su edificación.
Cesiones y
de reserva vial  El predio en general cuenta con unas
Afectaciones Viales
para la malla vial
buenas especificaciones
arterial.
constructivas, con acabados
El bien inmueble
NO se encuentra regulares, a pesar de su avanzada
afectado por edad.
situaciones de
degradación social,
escasez de 13. DESCRIPCION DE LA
protección INFORMACION Y DATOS
individual y7o
Seguridad colectiva y
EXAMINADOS DEL ANALISIS DEL
proliferación de MERCADO, DE LOS METODOS
prácticas SEGUIDOS Y ARGUMENTACION
delictivas, que QUE RESPALDA LOS ANALISIS,
pongan en riesgo OPINIONES Y RESULTADOS
temporal o
permanente la
integridad de los  Metodología Valuatoria
ciudadanos.
El bien inmueble
NO se encuentra Para la determinación del valor
Problemática afectado por razonable de los inmuebles objeto de
Socioeconómica grupos o estudio, la metodología aplicada hace
problemáticas referencia al método comparativo de
sociales. mercado, método de sustracción y
método de reposición a nuevo, de la
siguiente manera:
12. DESCRIPCION HIPOTESIS
Método comparativo de Mercado
ESPECIALES, INUSUALES O
(Ver estudio de mercado de la zona):
EXTRAORDINARIAS
Teniendo en cuenta las
especificaciones de la NIIF 13, el
 El predio objeto de avalúo cuenta con valor razonable es una medición
una buena localización al encontrarse basada en el mercado, en el cual se
en gran cercanía a la Calle 38 A Sur, estime el precio al que tendría lugar
Carrera 30. una transacción ordenada entre
 El predio actualmente cuenta con uso participantes de mercado a la fecha
de vivienda. de la medición, teniendo en cuenta
particularidades o características del
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

activo o pasivo, como la ubicación o por método de reposición como

restricciones del mismo. nuevo depreciado y se aplica a cada
oferta según las especificaciones
Las mediciones de valor se suponen
suministradas por el ofertante), para
en un mercado principal activo o en
obtener así valores de terreno netos
ausencia de dicho mercado principal,
comparables. Dicho método se aplica
en el mercado más ventajoso para el
a cada una de las ofertas de con
activo o pasivo a valorar, ahora bien,
información de Área de terreno
para la determinación del valor
encontradas en el estudio de mercado
razonable se deberá tener en cuenta el
del presente documento.
Mayor y Mejor uso del bien objeto de
avalúo Se evidencia un coeficiente de
variación de 3,18 %, el cual se
En el presente avalúo se realizó un
encuentra por dentro de los
estudio de ofertas de casas en venta,
estándares de calidad dados por el
esto con el fin de obtener un valor por
Instituto Geográfico Agustín Codazzi
metro cuadrado de terreno para el
- IGAC y el Departamento
predio objeto de avalúo. Las ofertas
Administrativo Nacional de
muestran las condiciones comerciales
Estadística - DANE. Por tanto $
de la zona por metro cuadrado dentro
1.430.000 corresponderá al valor
de un de mercado activo para la zona
por metro cuadrado de terreno.
del inmueble objeto de avalúo, a las
cuales se indago por variables Método de Reposición a Nuevo (Ver
observables como la ubicación y Método de Reposición a Nuevo):
valor pedido, teniendo en cuenta que
Éste método consiste en tomar los
estas características, son las más
datos suministrados por Camacol y
relevantes en una transacción normal
Construdata Febrero 2.015 – Abril
y libre.
2.015, con valor referencia de costo
Se evidencia un coeficiente de de reposición directo de $ 1.187.232
variación de 54,23 %, el cual se por metro cuadrado para la
encuentra por fuera de los construcción, teniendo en cuenta los
estándares de calidad dados por el acabados y características actuales
Instituto Geográfico Agustín Codazzi del inmueble, más un 15% de costos
- IGAC y el Departamento indirectos dando como resultado $
Administrativo Nacional de 1.365.316 por metro cuadrado de
Estadística - DANE. construcción para la edificación en
las condiciones observadas en la
Método de Sustracción (Ver Método
visita técnica si se construyera en la
de Sustracción):
actualidad.
Este método consiste en que al valor
Se deprecian estos valores según el
total del inmueble negociado se
estado de conservación y la edad de
descuenta el posible valor de la
la construcción, teniendo presente
construcción (este valor se calcula
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO
que el inmueble ha tenido
remodelaciones desde
construcción, para lo cual se presenta
la siguiente metodología valuatoria:
1. Se realiza el cociente entre la
edad aproximada de
construcción y la vida útil de una
edificación de estas
características. (Edad / Vida
Útil)= % de Vida.
2. Se evalúa la edificación
asignando un valor dependiendo
del estado de conservación según
la clasificación Heidecke, que
para este caso es de 2, lo que
indica que el inmueble se
encuentra bien conservado pero
necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados.
3. Ya teniendo esta información se
identifica en la tabla de Fitto y
Corvinni el porcentaje de
depreciación. La cual
identifica en el presente estudio
con la letra “d”.
4. Tomando el Coeficiente de
depreciación para el presente
estudio y conociendo el valor
asignado como nuevo, se procede
al cálculo del valor por metro
cuadrado depreciado.
Valor Construcción Depreciado
= Valor como nuevo (1-d)
14. VALUACION
UNIDAD Terreno Construcción
Área
67,5 152
Valor $1.430.000 $960.000
Unitario
su Valor
Total $96.525.000 $145.920.000
De tal modo, se tiene un valor total de $
la 242.445.000 el cual corresponde a un valor
por metro cuadrado integral construido de $
1.595.033 el cual se encuentra acorde a la
información de mercado presentada
anteriormente.
15. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN
DE LA PUBLICACIÓN DEL
INFORME
Se prohíbe la publicación total o parcial del
presente informe de avalúo, cualquier
referencia del mismo, las cifras de valuación,
nombre, y afiliaciones profesionales del
valuador sin consentimiento escrito de la
misma.
se
16. DECLARACIÓN DE
CUMPLIMIENTO
Las descripciones de los hechos presentadas
en el informe son correctas hasta donde el
valuador alcanza a conocer.
Los análisis y los resultados solamente se ven
restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el presente
informe.
El valuador no tiene interés en el bien
inmueble objeto de estudio.
La valuación se llevó a cabo conforme a un
código de ética y normas de conducta.
DIRECCION:
BARRIO:
LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO

El valuador ha cumplido los requisitos de condiciones físicas del inmueble avaluado

formación de su profesión. no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones
El valuador tiene experiencia en el mercado
representativas de las condiciones del
local y la tipología de bienes que se están
mercado inmobiliario comparable.
valorando.

17. OTRAS CONSIDERACIONES

18. NOMBRE Y FIRMA DE LOS
VALUADORES
El avalúo, corresponde al “VALOR
RAZONABLE” del respectivo inmueble,
expresado en dinero; entendiéndose por
valor razonable como el precio que sería
recibido por vender un activo o pagado por
transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes del mercado
en la fecha de la medición. JULIAN ALEJANDRO BARTOLO MOSCOSO

En cuanto a la incidencia que sobre el valor

pueda tener la existencia de contratos de
arrendamiento o de otro género, se desecha
evaluar tales criterios en el análisis,
asumiendo que el titular del derecho de
propiedad tiene el uso y goce de todas las
facultades que se derivan de este. OSCAR HERNAN MOLINA MUNEVAR

La inspección se realizó con carácter de

observación valuatoria, esto significa que
no es del objeto del avalúo: mediciones,
acotaciones, descripción detallada de
espacios, acabados, sistemas constructivos,
análisis de fatiga de materiales, ni vicios
ocultos de carácter físico y/o técnico
existentes al momento de la inspección.
De acuerdo a lo establecido por los
Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Gobierno nacional el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un
(1) año, contado desde la fecha de su
expedición. Siempre y cuando las
DIRECCION:
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LOCALIDAD ANTONIO NARIÑO