Casos prácticos

Curso: "Aplicación de los impuestos"

Materia: Impuesto a la Renta

1.- Caso N° 1.-

El señor Juan Riquelme - quien reside en Villarrica - es dueño de un local comercial

ubicado en el centro de Temuco, el cual adquirió mediante escritura de compraventa de
fecha 2 de abril del año 2005, otorgada ante el Notario Público de la misma ciudad don
Jorge Tadres, escritura que se inscribió en el Registro de Propiedad del Primer
Conservador de Temuco. El precio en que adquirió el inmueble, reajustado a esta fecha,
ascendió a la suma de UF 4.000.- Actualmente el local lo arrienda a una empresa que
comercializa artículos electrónicos; el arrendamiento se suscribió por instrumento
privado con fecha 20 de julio del año 2015, por 5 años, renovables por períodos de 3
años cada uno, y percibe a título de canon de arrendamiento la suma de UF 20.

Es del caso, que el señor Riquelme ha recibido una oferta de compra por parte de la
misma empresa arrendataria en el precio de UF 11.000.- pagadero al contado, en dinero
efectivo, a la firma de la escritura de compraventa, la cual proponen firmar en una
Notaría de Temuco con fecha 30 de abril de 2019, previo estudio de los títulos de
dominio del inmueble.

El señor Riquelme recurre a usted en calidad de abogado y le hace las siguientes

consultas:

a.- Si está obligado a pagar algún impuesto por la utilidad o ganancia que obtendrá de la
venta del inmueble.

b.- En caso que tenga que pagar impuesto ¿Cuando debe declararlo y pagarlo en arcas
fiscales?.

Respuesta:
a.- Es menester señalar primeramente que son aplicables al caso en comento las nuevas
normas sobre tratamiento tributario del mayor valor en la enajenación de bienes raíces
contenidas en el artículo 17, N° 8, letra b) de la Ley de la Renta, según su texto vigente
a contar del 1° de enero del año 2017, el cual fue fijado por la Ley N° 20.780 y la Ley
N° 20.899, ambas sobre reforma tributaria.

Es aplicable el tratamiento tributario antes señalado, debido a que la fecha en que

adquirió el inmueble el contribuyente fue el 2 de abril del año 2005 y la enajenación
del mismo está proyectada realizarse el día 30 de abril del año 2019, es decir, la
adquisición del bien raíz tuvo lugar dentro del período de 10 años establecido por las
leyes de reforma antes citadas (enero de 2004 y septiembre de 2014) y la enajenación se
llevará a cabo después del 1° de enero del año 2017.

Dicho lo anterior, hay que analizar si se cumplen en la especie los requisitos

establecidos en la norma legal citada, con el fin de determinar el tratamiento del mayor
valor que obtendrá el señor Riquelme en la operación descrita.

Como en este caso el contribuyente es una persona natural con domicilio o residencia en
Chile, y como entre la fecha de adquisición del inmueble y la fecha de su enajenación
va a haber transcurrido más de 1 año, y esta última se efectuará a una persona con la
cual el enajenante no se encuentra relacionado para efectos tributarios, el tratamiento
tributario será el siguiente:

Precio de enajenación: UF 11.000.-

Costo de adquisición: UF 4.000.-
Mayor valor: UF 7.000.-

Como la ley establece que sólo paga impuesto aquella parte que exceda las UF 8.000.-,
en este caso particular, el contribuyente NO pagará ningún impuesto establecido en la
Ley de la Renta, por lo que las UF 7.000 de ganancia constituirán un ingreso no
constitutivo de renta (INR).
b.- Como el señor Riquelme generará un INR en la operación proyectada, no tiene la
obligación de declarar dicho INR en su declaración de impuesto a la renta del año
tributario (AT) 2020 (formulario 22).

2.- Caso N° 2.-

La señora Juana Sanhueza - quien tiene domicilio o residencia en la ciudad de Lautaro

- es dueña de dos locales comerciales ubicados en el centro de Temuco. El primero lo
adquirió mediante escritura pública de compraventa de fecha 15 de marzo del año 2007,
otorgada ante el Notario Público de Temuco don Juan Antonio Loyola, escritura que se
inscribió en el Registro de Propiedad del Primer Conservador de Temuco. Y, el
segundo, mediante escritura pública de compraventa de fecha 27 de octubre del año
2010, otorgada ante el mismo Notario y también se inscribió en el mismo Conservador.

El precio de adquisición del primer local, reajustado a esta fecha, ascendió a la suma de
UF 3.000.- y el precio de adquisición del segundo ascendió a la suma de UF 4.000.-
Ambos inmuebles forman parte del activo fijo de la señora Juana, quien tiene la calidad
de una empresa individual que tributa en renta efectiva, con contabilidad completa, con
el Impuesto de Primera Categoría (IDPC).

Ambos locales se encuentran arrendados a terceros y generan rentas de arrendamiento.

Es del caso, que la señora Sanhueza ha decidido formar una sociedad de inversiones
con su hijo, quien ingresará como persona natural. La sociedad se llamará Inversiones
Sol y Nieve Ltda. y su giro principal será la adquisición de bienes raíces para
destinarlos al arriendo y la inversión en distintos instrumentos financieros. Es intención
de la señora Sanhueza aportar ambos bienes raíces a la sociedad que constituirá con su
hijo, en el mismo valor o precio en que se encuentran registrados en su contabilidad,
esto es, el total de UF 7.000.- por lo que le interesa saber:

a.- Si el aporte de los bienes raíces a la sociedad que desea formar constituyen
enajenación para efectos tributarios.
b.- Si tendrá que pagar impuesto en la operación, y, en caso afirmativo, qué tipo de
impuesto. ¿O, la benefician las UF 8.000.- que la reforma tributaria estableció como
ingreso no renta (INR) en esta materia?.

(Como antecedente la clienta indica que el valor comercial de ambos inmuebles

asciende a UF 14.000.-)

Respuestas:

Lo primero que hay que tener presente es, que, en el caso en análisis, no aplican las
nuevas normas sobre tratamiento tributario del mayor valor en la enajenación de bienes
raíces contenidas en el artículo 17, N° 8, letra b) de la Ley de la Renta, según su texto
vigente a contar del 1° de enero del año 2017. Lo anterior debido a que estas normas
son aplicables a las ganancias de capital generadas con ocasión de la enajenación de
bienes raíces SÓLO si dicha enajenación la efectúan PERSONAS NATURALES QUE
NO TRIBUTEN CON EL IDPC.

Y, en este caso, al estar en presencia de una empresa individual que tributa precisamente
con dicho tributo, no le benefician las nuevas normas sobre el tratamiento del mayor
valor en la enajenación de bienes raíces.

En consecuencia, el mayor valor que se produzca en la enajenación se gravará con el

Impuesto de Primera Categoría (IDPC) establecido en la Ley de la Renta. (Como de los
antecedentes no se desprende cuál es el régimen tributario en el cual se encuentra
tributando la contribuyente no es posible precisar si la tasa aplicable es del 25% o del
27%).

No obstante lo anterior, de concretarse el aporte de los inmuebles a la sociedad de

inversiones, en su valor de adquisición reajustado (contabilidad), tal como lo pretende
hacer la señora Sanhueza, el tratamiento tributario sería el siguiente:

Costo inmueble 1: UF 3.000.-

Costo inmueble 2: UF 4.000.-
Valor de aporte a sociedad: UF 7.000.-
Mayor valor: UF 0.-

Es decir, no habría impuesto que pagar.

No obstante, y como se desprende de los antecedentes, el valor comercial de ambos

inmuebles en total asciende a aproximadamente UF 14.000.-, y, como el aporte de un
bien raíz a una sociedad constituye un acto de enajenación para fines tributarios, es
existe el riesgo de que el SII - ejerciendo la facultad de tasación contemplada en el
artículo 64 del Código Tributario - estime que el valor en que han sido aportados los
inmuebles es notoriamente inferior al valor de mercado, considerando las
características de los bienes raíces en la localidad respectiva.

El riesgo lo podemos cuantificar de la siguiente manera:

Valor de aporte a sociedad de inversiones: UF 7.000.-

Precio de mercado y tasación por parte del SII: UF 14.000.-
Diferencia: UF 7.000.-
IDPC:
Con tasa del 25%: UF 1.750.-
Con tasa del 27%: UF 1.890.-