Manual de Catastro Basico Bolivia

Manual Básico de Catastro Urbano
MANUAL BASICO DE CATASTRO MULTIFINALITARIO
El presente manual está basado en la filosofía del "Catastro

Multifinalitario" cuyo desarrollo y funcionamiento se fundamenta en técnicas
informáticas que buscan una efectiva automatización de labores catastrales, y un
adecuado manejo y procesamiento de datos, de gran utilidad para la planificación y
administración municipal.
PROCEDIMIENTOS Y REQUERIMIENTOS.-
A continuación se procederá a describir los procedimientos y

requerimientos, para lograr y alcanzar las metas y objetivos del Catastro
Multifinalitario Computarizado.
De manera muy esquemática, los procedimientos a seguir son:
- Elaboración y disponibilidad de cartografía básica.
- Distritación, mapa de valores y tipología de construcciones.
- Encuesta catastral.
- Procesamiento de la encuesta.
- Salidas y reportes de información catastral.
- Banco de datos para la planificación en general. (estadísticas en general).
En cada caso, los requerimientos básicos son:
- Personal con conocimientos básicos de computación, sistema operativo MS-

DOS, bases de datos y paquetes integrados.
- Equipos de computación compatibles IBM con procesador 386/40 ó 486/50, 4

Mb RAM, drives de 3.5" y 5.25" con disco duro de 200 Mb e impresora de
carro largo.
- Total apoyo político y económico de las autoridades respectivas.
- Conformación de una sección técnica que se hará cargo de la actividad

catastral.
1
Arq. Phd. Max A. Arnsdorff H.
Mapa de Distritación y normas de codificación.-
Para definir los límites de un distrito catastral, y graficarlos en un

mapa, se deben considerar los siguientes aspectos de carácter homogéneo:
- Naturaleza del terreno.
- Tipo, tamaño y edad de las construcciones.
- Tipo, actividad y tendencia del crecimiento urbano.
- Líneas férreas, ríos, quebradas y otros.
- Tipo y calidad de vías.
- Tipo y calidad de infraestructura y servicios urbanos.
- Microclimas.
- Usos y tendencias de la ocupación del suelo urbano.
El elemento que nos da el máximo tamaño de un distrito es la

normalización efectuada al respecto:
- Máximo de distritos de una localidad = 99
- Máximo de manzanos en un distrito = 99
- Máximo de lotes en un manzano = 99 (1)
Con los parámetros anteriormente señalados se puede dividir y

distritar cualquier localidad urbana y representar gráficamente a través de mapas,
llamados "Mapa de Distritación catastral".
El orden de la numeración de los distritos empieza por el distrito

central (Plaza principal o de armas) continuando en el orden de las agujas del reloj
hasta cubrir, en forma espiral, al último distrito. (2)
La codificación de los Manzanos dentro un distrito siguen las
siguientes normas:
1
) Por razones, fundamentalmente, de carácter informático, es que se adoptan máximo dos dígitos por Distrito,
dos dígitos por manzano y dos dígitos por lote.
NORMAS de codificación MSP-CAT. Max-soft Producciones, Catastro.
2
) Ibid - Normas MSP-CAT.
2
- El Manzano número 1, corresponde al manzano ubicado en la esquina Nor-
Oeste del distrito.
- La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta

cubrir, en forma espiral, al último manzano.
La codificación de los lotes dentro un manzano siguen las

siguientes normas:
- El lote número 1, corresponde al lote ubicado en la esquina Nor-Oeste del

manzano.
- La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta

cubrir al último lote. (3)
Software y Hardware.-
El presente trabajo, esta basado en el paquete informático

4
"MSP-CAT" ( ), el que gestiona procesa y almacena la información catastral según
prescripciones del Catastro Multifinalitario.
El MSP-CAT, ha sido diseñado de acuerdo a la realidad de

nuestro país, fundamentalmente obedece a los requerimientos de planificación
urbana de vital importancia para los gobiernos locales.
El Paquete catastral MSP-CAT es de facil manejo, el mismo se

basa en instrucciones sencillas contenidas en sus menús de trabajo. Dicho paquete
no requiere sistemas sofisticados de computación, el mismo puede ser instalado en
cualquier computadora IBM-PC, XT, AT y PS, o compatible, que cuente con un
mínimo de 512 Kbytes de memoria y por lo menos un disco duro de 20 Mbytes.
En síntesis, el sistema se desenvuelve en base a un sencillo

pero potente paquete de procesamiento de datos catastrales (MSP-CAT el
SOFTWARE) y en equipos IBM PC, XT, AT, PS o compatibles (el HARDWARE).
3
) Ibid - Normas MSP-CAT.
4
) MSP-CAT Ver.2 - Max Soft Producciones, Paquete de Catastro Computarizado, Versión segunda para equipos IBM o
compatibles XT, AT y PS. (La primera versión fué diseñada para equipos de 8 Bits).
Programación personal del autor de la presente tésis.
3
MAPA DE VALORES Y TIPOLOGIA DE CONSTRUCCIONES
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS GENERALES.-
Todo sistema catastral requiere valores base, de construcción y

de terrenos, los cuales ajustados a las características propias e individuales de cada
lote nos da los valores específicos, de gran importancia en el catastro.
Para los valores de terreno se confecciona un "Mapa de

Valores", en el que se registra el valor unitario (por metro cuadrado) de los terrenos
sobre las vias. En éste trabajo se plantea una nueva metodología para la
determinación de valores por metro cuadrado de terreno "MPV-Ver.1" (Metodología
Plano de Valores - Versión 1.), que se describirá en detalle mas adelante.
En cuanto a la tipología de construcciones, y siguiendo las

normas del paquete de catastro computarizado MSP-CAT-Ver.2, se definen cuatro
topologías:
TIPO 1 - Lujoso
TIPO 2 - Bueno
TIPO 3 - Económico
TIPO 4 - Pobre
Estos tipos serán descritos a detalle mas adelante, subrayando

que esta clasificación es mucho más precisa, práctica y real en función a las
construcciones de nuestro país.
Metodología Plano de Valores (MPV-Ver.1).-
Dentro la nueva visión que plantea el sistema de "Catastro

Multifinalitario", la determinación de valores base, deben estar enmarcados, en
criterios científicos y reales, que se obtengan de manera ágil, objetiva y confiable.
La presente metodología plantea la manera de determinar

valores unitarios de terreno por vía, en base a la definición de las variables que
tienen incidencia en cuanto al valor se refiere, en una ponderación de valores
enmarcada dentro de una cuadrícula o polígono, cuyo valor finalmente será ajustado
a nivel manzano y calle.
Variables que inciden en el valor del suelo urbano.-

4
- Distancia al centro cívico
- Uso del suelo urbano
- Capacidad económica
- Clase de vía (Categoría)
- Revestimiento de la vía
- Red de Alcantarillado
- Red de agua potable
- Red eléctrica
- Red telefónica
- Topografía
- Microclimas
Cada una de estas variables tiene un factor, el que se determina

de acuerdo al parámetro en que se encuentra. A continuación presentamos algunas
variables y sus parámetros:
* Capacidad Económica:
- Alta capacidad 1.2

- Mediana capacidad 1.0
- Baja capacidad 1.0
* Clase de Vía (categoría)
- Avenida 1.2
- Calle 1.0
- Callejón 0.8
* Revestimiento de la Vía
- Asfalto 1.2
- Cemento 1.1
- Adoquín 1.0
- Empedrado 0.9
- Ripio 0.8
5
- Tierra 0.7
* Red de Alcantarillado
- Con instalación 1.0

- Sin instalación 0.7
* Red de Agua Potable

* Red Telefónica

Las otras variables y sus factores son resultado del caso

concreto de cada localidad, por ejemplo, en la ciudad de La Paz, las variables
topografía y microclima tienen especial tratamiento y son altamente incidentes en el
valor de terreno (Diferencia entre Calacoto y El Alto).
Con el promedio de los factores señalados y el valor nominal del

metro cuadrado de terreno, se obtiene el valor ajustado del terreno de cualquier calle
y manzano.
El valor nominal del metro cuadrado del terreno en distintos

puntos y lugares de la ciudad o población, se obtiene en base a la información de las
empresas constructoras, oficinas y empresas de compra y venta de inmuebles,
arquitectos, ingenieros, Renta, Alcaldía y los valores de oferta y demanda de los
propietarios; que con el promedio de estos datos tenemos el valor nominal requerido.
En el último capitulo se ilustra con ejemplos concretos la

determinación y graficación del Plano o Mapa de Valores.
Tipología de la construcción.-
La tipología de la construcción es una figura abstracta en la cual

necesariamente se identifican e inscriben las edificaciones de una ciudad o
localidad. Esta identificación y clasificación se la realiza de manera automática, es
decir, a diferencia del sistema tradicional, y de acuerdo a los datos de materiales de
construcción el programa MSP-CAT clasifica automáticamente al tipo constructivo
respectivo.
Se puede observar en la práctica que no existe un inmueble que

este construido con un solo tipo de materiales de construcción, por lo que sería
6
utópico dibujar o representar esquemáticamente cada uno de los cuatro tipos que se
proponen.
Pero si se puede afirmar que cada inmueble tendrá un

porcentaje de cada tipo de construcción y cada uno de éstos de acuerdo a los
materiales que utilice tendrá un costo, que multiplicado por el porcentaje de cada uno
de ellos y luego sumados, se obtendrá el tipo de construcción real en base al límite
de los valores que se obtengan.
Los cuatro tipos propuestos son:
- Primer tipo: Lujoso
- Segundo tipo: Bueno
- Tercer tipo: Económico
- Cuarto tipo: Pobre
La vida probable de cada uno de ellos son los siguientes:
- Primer tipo: 200 años
- Segundo tipo: 100 años
- Tercer tipo: 75 años
- Cuarto tipo: 50 años
Los materiales empleados en cada tipo de construcción se

aprecia en la tarjeta de registro catastral F-01 (ver formulario 01). (5)
Cada uno de los cuatro tipos de construcción, tiene su valor

unitario por metro cuadrado construido, de acuerdo a los materiales de construcción
que lo integran, y la ciudad o localidad donde se efectúe el catastro.
El valor se obtiene efectuando el cómputo y presupuesto teórico

de cuatro edificaciones que responden a los cuatro tipos señalados.
5
) Los materiales de construcción empleados en cada tipo, obedecen fundamentalmente a los años de vida útil
de cada tipo.
El cuadro se compone de tres grupos: Obra gruesa, obra fina e instalaciones; haciendo un total de 20 items.
El formato y diseño de la ficha o formulario 01 obedece a los requerimientos y exigencias del paquete de
Catastro MSP-CAT-Ver.2
7
Es necesario remarcar, que los resultados son los valores
teóricos de cada tipo, y en la realidad se presentan combinados, por lo que el
programa MSP-CAT, en base a las incidencias, ajusta y determina el valor real de
cada construcción.
8
FICHA Y ENCUESTA CATASTRAL
DESCRIPCIÓN DE LA FICHA CATASTRAL COMPUTARIZADA.-
Después de recabar y analizar toda la información existente

referente a formularios de encuesta catastral, diseminados en las distintas
instituciones que se dedican al tema, se llega a la conclusión de que adolecen de
varias fallas y no consideran los datos necesarios para cumplir con los
requerimientos de un catastro multifinalitario.
En otros casos, si bien los datos que cuenta son buenos, el

procesamiento y cálculo de valores se los realiza sin un criterio claro, y bajo
modalidades empíricas de trabajo, morosamente manual y altamente subjetivo. En la
mayoria de los casos, el procesamiento y avalúo es una "caja negra", de
conocimiento de pocas personas; aspecto nada científico y de un carácter altamente
subjetivo.
Con estos antecedentes, se vió la necesidad de elaborar y

diseñar un nuevo formulario, que sirva simultáneamente para la encuesta y
transcripción de información, de uso sencillo, de fácil manejo, que capte la mayor
cantidad de información con equilibrio en tiempo y economía de encuesta; todo para
los fines técnico-estadísticos y económicos, que es la información requerida y
necesaria para la planificación del desarrollo urbano.
El diseño del formulario obedece a las exigencias modernas de

la informática, es decir, la automatización de los datos, Mantenimiento y
actualización del sistema en forma ágil y precisa más la versatibilidad del sistema.
El Paquete MSP-CAT fué inspirado y desarrollado en base a lo

últimamente senálado, El diseño del formulario 01 está intimamente ligado a las
labores que efectua el MSP-CAT, es más ambos son una unidad indisoluble y de la
buena información que se recoja en el formulario, buenas serán las salidas o
informaciones estadísticas que otorgue el sistema.
Es de vital importancia reiterar y subrayar lo último, puesto que

por muy buen servicio informático se disponga (Tanto en Hardware como en
Software), si la información recojida es mala o falsa, los resultados serán
desastrozos. Es por eso que la fase de encuesta es muy importante, se debe contar
con encuestadores altamente calificados, y las mensuras deben ser lo más precisas
posibles.
Normas para la encuesta y llenado de fichas.-
Para dar inicio a la encuesta y medición catastral, previamente y

con la debida anticipación, la entidad interesada en el levantamiento, utilizará todos
los medios de comunicación a su alcance para informar a la población sobre el
9
trabajo a realizarse, asimismo instruirá a la misma, prestar todo el apoyo a los
encuestadores, recomendando la presencia de los propietarios en sus respectivos
inmuebles con su correspondiente documentación, para que la información recabada
sea fidedigna.
INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL FORMULARIO 01
Apellido y nombre del propietario.-
En la casilla correspondiente se deberá anotar los apellidos

paterno, materno y nombres, del propietario en la forma más completa y con letra
legible.
Carnet de identidad.-
Anotar el Carnet de identidad ó cédula de identificación que

tuviera el propietario.
Registro de la propiedad.-
Se anotará los números de partida, fojas, libro y año de

inscripción del inmueble en derechos reales. (6)
Zona.-
Anotar el nombre de la zona urbana a la que pertenece el

inmueble.
Calle-avenida-callejón-otros.-
Marcar con una equis (X) en el cuadrado correspondiente a la

clase de vía donde se encuentra el inmueble y anotar abajo en el espacio en blanco,
el nombre, número o letra con que se conoce la mencionada vía.
Número.-
Anotar el número que tenga el inmueble sobre la vía en el

momento de la encuesta.
6
) El sistema de catastro computarizado, contempla opciones de compatibilizar los registros catastrales con los
registros de derechos reales que en los últimos años se viene automatizando, al menos eso es lo que
debería propugnar la oficina de DD. RR. puesto que aún bajo la "Informatización" de la oficina de DD. RR.
se sigue desenvolviendo en un verdadero caos.
10
Ciudad o población.-
Anotar el nombre de la ciudad, población o centro urbano donde

se realíza el catastro.
Código de la propiedad.-
Existen 8 casillas divididas de dos en dos para el distrito,

manzano, lote o predio y el sublote respectivamente.
El número de distrito se obtendrá del mapa de distritación catastral.
El número de manzano será el asignado dentro del mismo

distrito catastral, el número de lote ó predio será el asignado dentro de cada
manzano.
Las casillas correspondientes al sublote se dejarán en blanco y

serán usados en la actualización catastral.
Estos primeros seis números, o sea, distrito, manzano y lote se encuentran
extractados en cada carpeta catastral y se anotará en sus respectivas casillas.
Uso de la construcción.-
El item uso de la construcción o edificación tiene diez opciones

que son: Residencial, comercial, industrial, educación, salud, deporte, cultural,
estatal, religioso y otros.
Se marcara con una equis (X) en el cuadrado que tiene a la derecha de cada inciso
en su respectiva opción de acuerdo al uso que se le esté dando al inmueble en el
momento del censo catastral y al lado en el rectángulo correspondiente a
porcentajes % anotará el número 100 si tiene un sólo uso.
En caso de que el inmueble tenga más de un uso o destino

marcará en los incisos de las respectivas opciones y anotará el correspondiente
porcentaje de cada uno de ellos cuidando que la suma de todos siempre sea igual a
100.
Croquis y Escala.-
El mismo encuestador efectúa la mensuración del inmueble,

referente a las delimitación del predio, el espacio libre o sin edificar y la parte
construida o edificada.
Al llegar a la oficina traspasará éste croquis al formulario,
dejando en blanco el área descubierta y cubriendo de líneas el área construida,
anotando la numeración alfanumérica 1P, 2P y 3P, etc., según el número de plantas
que pueda tener el inmueble.
11
Para éste cometido se deberá utilizar la escala adecuada. El
croquis siempre estará orientado hacia el norte que coincidirá con el norte del
formulario. De éstos croquis el dibujante en oficina o el transcriptor gráfico realizará
los mapas catastrales finales.
Locación.-
El encuestador preguntará si el inmueble esta dado en contrato

anticrético, alquiler u otra forma, marcando con una equis (X) el inciso respectivo y el
porcentaje en número.
Financiamiento de la construcción.-
Marcará con una equis (X) en el cuadrado correspondiente

según donde proceda el financiamiento para ;a construcción.
Adquisición.-
En la misma forma anterior, marcara el cuadrado

correspondiente.
Construcciones.-
Este título ésta dividido en tres grandes subtítulos, obra gruesa,

obra fina e instalaciones, cada uno de éstos están divididos en items y estos a su
vez en incisos.
Este formulario está diseñado para el caso de que existieran tres

edificaciones en un mismo predio o lote, y se designa con B-1 para la primera
edificación (bloque 1), B-2 para la segunda (bloque 2), si la tuviera; y B-3 para una
tercera (bloque 3), si existe. En caso que existieran más de tres bloques o
construcciones en un lote, se agrupa en el tercer bloque a los restantes, esto debido
a que las construcciones terciarias tienen generalmente las mismas características.
El encuestador deberá marcar en forma correlativa todos los

items con el valor que corresponda, si se trata de un solo tipo registrará (1), en caso
que hayan dos tipos (7) se deberá porcentualizar el tipo correspondiente y registrar
su valor (.7) ó el 70% y (.3) ó el 30 %.
Mejoras Adicionales.-
7
) Generalmente en los items de acabados se presentarán más de dos tipos constructivos, por ejemplo, en
pisos, se darán pisos de madera combinados con pisos de mosaico; en muros, existirán muros de adobe
combinados con muros de ladrillo.
12
En caso de existir mejoras adicionales se marcará con una
equis (X) en el cuadrado correspondiente, debiendo además anotar en el espacio
siguiente el número de metros cuadrados o la cantidad de la mejora correspondiente.
Sumatoria.-
Después de haber registrado todos los items se deberá sumar el

número de valores de las distintas columnas por bloque y anotar en el cuadrado
correspondiente la sumatoria de cada columna.
Para control del encuestador, la suma de las cuatro columnas

por bloque, indefectiblemente debe dar 20, que corresponde a los 20 items de
construcción considerados.
Número de Plantas.-
Anotará el número de pisos que tenga el inmueble, en cada

bloque por separado.
Los sótanos y terrazas se consideran como plantas o pisos a

sumar.
Número de Departamentos.-
Anotará el número de departamentos que contenga el inmueble

en cada bloque por separado. (8)
Número de Habitaciones.-
Anotará el número de habitaciones que contenga la edificación

en cada bloque por separado. (9)
Superficie total de Construcción.-
Anotará la cantidad de metros cuadrados totales de

construcción de cada bloque por separado.
Si la edificación consta de dos plantas y más, la superficie a

registrarse deberá ser la suma de todas las plantas.
8
) Se considera "Departamento", al conjunto de espacios o ambientes arquitectónicos que cuenten por lo
menos con áreas destinadas a la recepción de visitas (living-comedor), áreas intimas (Dormitorios) y áreas
de servicio (cocina y baños); de manera y accesos independientes.
9
) Se considera "habitación", al espacio arquitectónico que esté cerrada por cuatro paredes con superficies no
menores a los 2 metros cuadrados.
13
Año de Construcción.-
Anotará el año en que se terminó de construir cada bloque por

separado.
Año de Refacción y Porcentaje-
Anotará el año en que se refaccionó el inmueble y en que

porcentaje, por separado en cada bloque.
Este acápite cuenta con dos rectángulos en cada bloque, en el

primero anotará el año y en el segundo sólo el, porcentaje.
Información del Terreno.-
1.- Ubicación.-
Marcar con una equis (X) en el cuadrado correspondiente a la opción, solo

puede haber una de las seis opciones. (véase cuadro FACTOR DE
UBICACION)
2.- Forma.-
Marcar en el cuadro respectivo, solo puede haber una opción. (véase cuadro
FACTOR FORMA)
3.- Frente - Fondo.-
Marcar una sola opción con una equis (X) en el cuadrado correspondiente.
(véase CUADRO FRENTE FONDO)
Información de la Vía.-
1.- Ancho.-
Anotar el ancho de la vía en metros lineales medidos entre los límites de

propiedad del predio con su homólogo del frente.
2.- Frente.-
Anotar los metros lineales que tiene el frente del predio o lote sobre la vía, si
tiene más de un frente se deberá anotar la suma de todos los frentes.
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3.- Acera.-
Marcar solo una de las opciones con una equis (X) en el cuadrado respectivo.
4.- Cordón.-
5.- Calzada.-
Estado físico de la construcción.-
Marcar una de las opciones en el cuadrado correspondiente.

Este acápite se refiere al estado general de conservación del inmueble.
Se deberá tener sumo cuidado en esta información, procurando

reflejar correctamente el estado de conservación de la construcción. Para dicho
cometido se debe analizar el grado de deterioro, tanto por aspectos funcionales
como técnicos.
Valor metro cuadrado.-
Anotar el valor del metro cuadrado del terreno que indique el

mapa de valores para la correspondiente vía. El valor por metro cuadrado de terreno,
también, se encuentra en la carpeta catastral.
Superficie del terreno.-
Anotar el número de metros cuadrados que tenga el lote o

predio. Este valor se debe verificar tanto en campo como en gabinete.
Fecha, funcionario, firma y observaciones.-
Anotar la fecha de la encuesta catastral, el nombre del

empadronador, firmar el formulario testificando la veracidad del empadronamiento y
responsabilizándose del trabajo realizado.
En caso de existir alguna observación, se anotará en el lugar

correspondiente.
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Nota.-
En caso de que el inmueble estuviera cerrado, por alguna razón,

ó existiese rechazo al empadronamiento por parte del propietario o inquilinos, se
medirá el predio por fuera, se anotará en observaciones con el máximo detalle, los
motivos de no efectuar un trabajo completo y se hará el respectivo informe a la
entidad interesada en el levantamiento catastral.
Aclaraciones.-
El encuestador deberá anotar todos los datos en el formulario 01

con letra legible y en lo posible de imprenta. El trabajo deberá ser entregado en la
forma más limpia y clara.
Control y supervisión.-
El diseño de la tarjeta de registro 01, contempla aspectos de

control de la información llenada, sin embargo y previo a su transcripción, se debe
realizar una revisión de datos.
Efectuar una revisión completa una a una sería una labor

demasiado lenta e inapropiada, la revisión se efectuará por muestreo abocándose a
los siguientes aspectos:
- Correlación entre el número de plantas, habitaciones, departamentos y la

superficie edificada.
- Correlación entre los años de construcción, refacción y el porcentaje de

refacción.
- Sumas al 100% en el rubro del uso de la construcción.
- Suma a 20 por bloque, en las columnas de registro de datos de materiales de

construcción.
- Correlación con la información correspondiente a la infraestructura y servicios

de vía.
Es importante señalar que las tarjetas deberán estar preparadas

y con los datos completos para su transcripción, ésta es la labor básica de la
supervisión, control y revisión.
Una vez realizada la encuesta y debidamente revisadas las

tarjetas 01, estas se transcriben al computador, el cual procesa, organiza y archiva la
información catastral para su posterior utilización.
16
PROCESAMIENTO, ORGANIZACION Y ARCHIVO DE LA INFORMACION
CATASTRAL
Como ya se explico anteriormente, el procesamiento de la

información contenida en las tarjetas 01, se lo realizará a través del paquete de
catastro multifinalitario MSP-CAT.
El señalado paquete esta diseñado para el procesamiento,

organización, gestión, actualización y archivo de información catastral dentro de
la filosofía del Catastro Multifinalitario.
Sin embargo, es importante subrayar la importancia de contar

con un buen trabajo de recopilación de información de campo, en nuestro caso, el
censo o encuesta catastral. Si la misma es mala o cuenta con información falsa,
inventada o desvirtuada, por muy buen sistema computarizado que se emplee los
resultados y productos serán también malos y falsos.
En la transcripción también se deberá tener cuidado con el

ingreso de datos, aspecto que exige transcriptores altamente calificados, de gran
precisión, velocidad y experiencia.
En la jerga de la informática se señala: "A buen ingreso de

datos, se obtendrá buena y correcta salida de información" (10)
Diseño de sistemas de archivos.-
El paquete MSP-CAT, trabaja fundamentalmente en base a

archivos y su manipuleo, es como si se tratara de un gran gavetero electrónico,
donde en el primer cajón almacena los formularios tal como son, en el segundo y con
formatos especiales solo registra los nombres de los propietarios ordenados e
indexados para ser ubicados inmediatamente; en un tercer cajón almacena los
valores de cada inmueble y sus cálculos respectivos; en un cuarto cajón procesaría y
almacenaría información estadística; y así sucesivamente tiene varios cajones
plenamente ordenados y cuyo manipuleo es rápido, exacto y fácil de operar.
Cuando se transcribe la información del formulario 01 al

computador, los programas que contiene el paquete MSP-CAT clasifican la
información, para que esta más adelante sea empleada de acuerdo a los
requerimientos tanto económicos como técnicos del catastro multifinalitario.
Simultáneamente y en fracción de segundos, realiza cálculos tanto del valor catastral
del inmueble como de valores estadísticos acumulativos del "Organismo Urbano"
(11), que por su dinámica requieren estar debidamente actualizados.
10
) A. Meiers - "Lo que hacen y no hacen las computadoras" UNAM - Mexico 1987.
11
) La dinámica urbana, es decir, lo que sucede en una ciudad, es como si se tratara de un organismo vivo.
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Archivos estáticos y archivos dinámicos.-
Se llaman archivos estáticos a los archivos físicos tanto de las

hojas o formularios 01, como del resto de documentación que se genera por la labor
catastral. Es fundamentalmente un archivo depósito sin posibilidad de manipuleo y
gestión, el mismo puede ser microfilmado para no ocupar demasiado espacio.
Por el hecho de que el moderno sistema que se plantea es

diferente al tradicional, en el que los archivos físicos contenían información ya
procesada y de gran importancia, la misma que era adulterada y cambiada a gusto y
sabor de los funcionarios. Es decir el archivo físico catastral del sistema tradicional
es bastante codiciado y carece de un efectivo control que permite que éste sea
confiable por sus sucesivas violaciones.
Este trabajo plantea la solución al respecto, la información y

procesos vitales de la misma se desenvuelven dentro los archivos dinámicos que
están en la memoria del computador, cuya adulteración es inmediatamente
detectada y solo puede ser manipulada por personal de alta responsabilidad.
La información básica de las tarjetas 01, almacenadas en la

memoria del computador y la información procesada en base a esas mismas, es lo
que se llama archivos dinámicos. Esta información almacenada en los soportes de
memoria del computador, con las respectivas seguridades, cuenta con un adecuado
control de entradas y salidas que verifican y registran debidamente el movimiento de
proceso e información catastral.
Este sistema permite otorgar información en forma ágil y

precisa, sin perdida de tiempo ni manipuleo de grandes y pesados archivos físicos
de documentación. Es más el sistema ubica y procesa la información requerida, en
segundos.
El aspecto más importante del MSP-CAT, es que exporta datos

e información a programas y paquetes universales como son el DBASE III PLUS,
DBASE IV, FOX-PRO, LOTUS, Q-PRO, etc. Situación que hace más maniobrable y
efectiva la labor de proceso y gestión de información catastral dentro el sistema del
Catastro Multifinalitario.
Algoritmo de cálculo y avalúo catastral.-
A cada momento se están produciendo fenómenos que de una u otra manera alteran o varían, tanto
físicamente como jurídicamente, el status urbano. Fenómenos tales como transferencias y cambio de
nombre de las propiedades, Construcciones y ampliaciones nuevas, fraccionamientos y fusiones de predios,
etc.
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Es ya conocida la importancia de contar con un valor catastral
real y actualizado, hasta el momento la determinación del mismo fue realizado a
través de métodos alta-mente subjetivos, lentos e inexactos. El paquete MSP-CAT
realiza la valuación con un criterio objetivo, de acuerdo al siguiente algoritmo:
- Detección de la incidencia de los materiales de construcción.
- Determinación de la tipología de construcción en función a los años de vida

útil de la edificación, la que esta íntimamente relacionada a los materiales de
construcción y su durabilidad.
- Incidencia en el valor por las mejoras adicionales de la edificación.
- Depreciación de la construcción por la antigüedad de la misma.
- Revalorización de la edificación por las refacciones realizadas.
- Perdida de valor por el estado físico de conservación del inmueble.
- En base a los anteriores aspectos se deduce el valor unitario real por metro
cuadrado de construcción.
- Valor total de construcción, que resulta del producto del valor unitario por la
superficie edificada.
- Determinación y ajuste del valor unitario del terreno, en función a la forma,

ubicación y relación frente-fondo del predio.
- Valor total del terreno, que resulta del producto del valor unitario del terreno
por la superficie del predio.
- Valor total, que es la suma del valor total de construcción mas el valor total del
terreno.
Todo el proceso anteriormente descrito, si se lo efectúa

manualmente, demoraría aproximadamente unos 5 a 10 minutos por tarjeta o predio
catastral. El MSP-CAT, realiza el mismo trabajo, aproximadamente, en 0.5 y 1
segundo.
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BANCO DE DATOS PARA LA PLANIFICACION URBANA EN BASE AL
CATASTRO COMPUTARIZADO
Un banco de datos urbano es un sistema especial de

información referido a un ámbito geográfico urbano que procesa, organiza y
almacena los datos e información urbana.
Un banco de datos desciende al nivel de los datos

individualizados, almacenados en un sistema integrable de ficheros o archivos
computarizados, sobre el que se puede realizar todo tipo de operaciones y
ofrecer salidas de información muy diversas como su impresión de tablas.
Definido el banco de datos como un sistema de

información y entendiéndose por tal, un conjunto formado por una base
organizada de datos y un procesamiento que permite almacenarlos, tratarlos
y tener acceso a ellos, el banco de datos urbano se centra en una base de
datos abarcando una amplia gama de actividades estadísticas, técnicas,
fiscales y económicas de toda índole, organizada en archivos conservados
sobre soportes tratables por computadoras que tienen como finalidad, la de
ligar todos los datos del sistema entre sí.
"La insuficiencia de información estadística y, en general,

de cualquier información de carácter territorial, es una constante que
repercute sistemáticamente sobre todo tipo de actividad de planificación y en
particular sobre el planeamiento urbanístico" (12)
Si a lo explicado anteriormente agregamos que en

nuestro caso, la actual información catastral es incompleta, desactualizada,
falsa y completamente dispersa; es que se justifica la inmediata necesidad de
crear un banco de datos, bajo un sistema moderno y efectivo, y centralizado
en una sola institución con amplia autonomía de gestión.
Los planteamientos efectuados en el presente trabajo,

aparecen como la solución óptima para servir de apoyo a la creación y
consolidación de un banco de datos urbanos.
Sistemas de información gráficas y analíticas.-
En primer lugar se cuenta con una base cartográfica a

escala 1:1000 en la que se llega a nivel predial, sirviendo de complemento los
croquis individuales incorporados en las fichas catastrales.
12
) Ruben Henriquez - "Un Sistema de Información y Evaluación de Ciudades" - Instituto de Estudios Fiscales -
España, 1988
20
Asimismo, se cuenta con una información estadística
detallada de toda la propiedad urbana de cada distrito catastral, llegando a
individualizar por manzanos y lotes.
En todo caso no deben considerarse éstos como un

conjunto fijo de datos, sino por el contrario, como algo dinámico, susceptible
de ser ampliado y revisado a instancias de futuras utilizaciones y he aquí otra
de las ventajas del catastro multifinalitario computarizado, la facilidad en la
actualización del mismo.
Puede resaltarse aquí el interés del sistema que se

propugna, al operar sobre datos catastrales bastantes completos, con un
cierto complemento urbanístico, mecanizados totalmente, geocodificados en
su localización territorial, y con una organización concebida para integrar
cuantos datos se disponga -estadísticos, técnicos, fiscales o de cualquier tipo
y que interese incorporar en un banco de datos urbanos.
Información estadística urbana en general de gran importancia para la

planificación del desarrollo urbano.-
La base de datos en la que se deposita la información

está constituida por los formularios o fichas catastrales 01, más listados que
incluyen información de carácter complementario.
Los primeros son, como ya se detalló, de tipo

alfanumérico y constituyen la clave básica del sistema de información urbana.
Los segundos están constituidos por una serie de datos

sistematizados y elaborados de los elementos urbanos. Pueden ser de tipo
numérico o alfanumérico, atendiendo a su soporte lingüístico, y físico, jurídico
o económico, según el contenido de la información por ellos aportada.
La base de datos generará la información estadística

urbana o datos estadísticos utilizables para el planeamiento. Como ejemplo
de información estadística considerada básica para la planificación urbana y
que pueden ser obtenidos automáticamente, pueden relacionarse los
siguientes:
DATOS FISICO-TECNICOS
- No. de viviendas por manzano, distrito y ciudad.
- No. de lotes sin construcción por manzano, distrito y

ciudad.
- No. de bloques edificados por manzano, distrito y ciudad.

21
- No. de plantas edificadas por manzano, distrito y ciudad.
- No. de departamentos por manzano, distrito y ciudad.
- No. de habitaciones por manzano, distrito y ciudad.
- Metros cuadrados construidos por manzano, distrito y

ciudad.
- Años de construcción de los inmuebles.
- Años y porcentajes de refacción de los inmuebles.
- Estado físico de las construcciones por manzano, distrito

y ciudad.
- Superficies de terreno privadas y municipales (vías y

áreas verdes) por manzano, distrito y ciudad.
- Información urbana sobre frentes y anchos de vía por

manzano, distrito y ciudad.
- Redes de infraestructura urbana (Agua potable y

alcantarillado) por manzano, distrito y ciudad.
- Red y puntos de instalación telefónica por manzano,

distrito y ciudad.
- Revestimiento de vías por manzano, distrito y ciudad.
- Topología de construcciones por manzano, distrito y

ciudad.
DATOS JURIDICOS
- Certificaciones técnicas sobre la propiedad inmueble

urbana.
- Certificaciones y valores para expropiaciones, juicios y

otros de índole legal, requeridos por la justicia.
- Estado legal de la tenencia de la tierra, el mismo que

sirve de garantía en las inversiones.
22
- Identificación de los propietarios por lote, manzano,
distrito y ciudad.
- Estado legal de la transferencia de la propiedad.
- Límite y dominio de la propiedad.
DATOS ECONOMICOS
- Valores catastrales de los inmuebles por lote manzano,

distrito y ciudad.
- Roles Catastrales por lote manzano, distrito y ciudad.
- Información urbana sobre la locación del inmueble por

lote, manzano, distrito y ciudad.
- Información urbana sobre el financiamiento de la

construcción por lote, manzano, distrito y ciudad.
- Información urbana sobre la adquisición del terreno o

inmueble por lote, manzano, distrito y ciudad.
23

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Manual Básico de Catastro Urbano

MANUAL BASICO DE CATASTRO MULTIFINALITARIO

El presente manual está basado en la filosofía del "Catastro

A continuación se procederá a describir los procedimientos y

De manera muy esquemática, los procedimientos a seguir son:

- Elaboración y disponibilidad de cartografía básica.

- Distritación, mapa de valores y tipología de construcciones.

- Salidas y reportes de información catastral.

- Banco de datos para la planificación en general. (estadísticas en general).

En cada caso, los requerimientos básicos son:

- Personal con conocimientos básicos de computación, sistema operativo MS-

- Equipos de computación compatibles IBM con procesador 386/40 ó 486/50, 4

- Total apoyo político y económico de las autoridades respectivas.

- Conformación de una sección técnica que se hará cargo de la actividad

Para definir los límites de un distrito catastral, y graficarlos en un

- Naturaleza del terreno.

- Tipo, tamaño y edad de las construcciones.

- Tipo, actividad y tendencia del crecimiento urbano.

- Líneas férreas, ríos, quebradas y otros.

- Tipo y calidad de vías.

- Tipo y calidad de infraestructura y servicios urbanos.

- Usos y tendencias de la ocupación del suelo urbano.

El elemento que nos da el máximo tamaño de un distrito es la

- Máximo de distritos de una localidad = 99

- Máximo de manzanos en un distrito = 99

- Máximo de lotes en un manzano = 99 (1)

Con los parámetros anteriormente señalados se puede dividir y

El orden de la numeración de los distritos empieza por el distrito

- La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta

La codificación de los lotes dentro un manzano siguen las

- El lote número 1, corresponde al lote ubicado en la esquina Nor-Oeste del

- La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta

El presente trabajo, esta basado en el paquete informático

El MSP-CAT, ha sido diseñado de acuerdo a la realidad de

El Paquete catastral MSP-CAT es de facil manejo, el mismo se

En síntesis, el sistema se desenvuelve en base a un sencillo

NORMAS Y PROCEDIMIENTOS GENERALES.-

Todo sistema catastral requiere valores base, de construcción y

Para los valores de terreno se confecciona un "Mapa de

En cuanto a la tipología de construcciones, y siguiendo las

Estos tipos serán descritos a detalle mas adelante, subrayando

Metodología Plano de Valores (MPV-Ver.1).-

Dentro la nueva visión que plantea el sistema de "Catastro

La presente metodología plantea la manera de determinar

Variables que inciden en el valor del suelo urbano.-

- Distancia al centro cívico

- Uso del suelo urbano

- Clase de vía (Categoría)

- Red de agua potable

Cada una de estas variables tiene un factor, el que se determina

- Alta capacidad 1.2

* Clase de Vía (categoría)

- Con instalación 1.0

* Red de Agua Potable

- Con instalación 1.0

- Con instalación 1.2

Las otras variables y sus factores son resultado del caso

Con el promedio de los factores señalados y el valor nominal del

El valor nominal del metro cuadrado del terreno en distintos

En el último capitulo se ilustra con ejemplos concretos la

La tipología de la construcción es una figura abstracta en la cual

Se puede observar en la práctica que no existe un inmueble que

Pero si se puede afirmar que cada inmueble tendrá un