¿Qué es una anotación

preventiva? (artículo 2020 del

Código Civil)
Sumario. 1. Introducción, 2. La anotación preventiva, 3. Actos y derechos
susceptibles de anotación preventiva, 4. La anotación preventiva como figura
distinta a la medida cautelar, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.

1. Introducción

Normalmente la doctrina admite dos grandes de tipos de anotaciones

preventivas. En la primera, están aquellas en cuya base hay un derecho real,
pero cuya deficiencia es la falta de documentación formal o fehaciente; o si
existe una pretensión de impugnación, por lo que su entrada al Registro
busca impedir los efectos de la fe pública registral a favor del tercero de
buena fe. Los casos típicos de este primer grupo son títulos en formación o
las anotaciones de demanda (ya sea de nulidad, resolución, rescisión o la
documentación de un acto jurídico), cuya finalidad es netamente publicitaria;
es un medio preventivo que publica sin constituir. (Gonzáles Barrón, 2012,
p. 288)

En el segundo grupo se hallan las anotaciones caracterizadas por la

constitución registral de una garantía, y que se concreta sobre un bien
determinado cuya finalidad es asegurar la satisfacción del acreedor en el
pago de una obligación. Aquí se publica constituyendo, encontrándose entre
las figuras más usuales al embargo, el secuestro y las prohibiciones
judiciales de disponer. (Ídem)
Sin embargo, en el derecho peruano esta clasificación es meramente
indicativa, pues se reconoce una gran diversidad de anotaciones
preventivas, que superan a las categorías aludidas. La mayoría de ellas
están prevista de manera desorganizada en el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, en adelante RIRP, (embargo, bloqueo, anotación de
demanda, anotación de inicio de procedimiento notarial, o administrativo), o
en leyes especiales. Para tratar de paliar esta maraña normativa, el artículo
64 del Registro General de los Registros Públicos (en adelante RGRP) ha
formulado una definición de anotación preventiva. (Ibídem, pp. 288-289)

2. La anotación preventiva

De acuerdo con el artículo 2020 del Código Civil peruano (en adelante CC):

Artículo 2020.- Anotación preventiva

El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el
artículo 2019 son materia de anotación preventiva.

Como se puede apreciar, la norma mencionada hace un reenvío a una

normativa distinta, nos referimos al RGRP.

De conformidad con el artículo 64 del RGRP:

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que

tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

Téngase en cuenta que en nuestro ordenamiento, la anotación preventiva,

se ha regulado a partir de sus características
de provisionalidad y transitoriedad, siendo su fin para quien solicita la
inscripción del acto de reserva de propiedad, y para los terceros advertir de
la posible modificación de los derechos. Esto último debemos
enfatizarlo, uno de los fines va dirigido para quien realiza el acto y el otro
para que los terceros tengan conocimiento que está próxima la
modificación de una situación jurídica subjetiva. (Mendoza Del Maestro,
2016)

Ahora bien, según la RAE, provisional es aquello que “se hace, se halla o se

tiene temporalmente”. Transitorio en cambio se refiere a algo “pasajero,
temporal” o “caduco, perecedero, fugaz”. Si bien consideramos que el
término provisional puede acoger ambos significados, vamos a tomar
como provisional aquello que se ubica dentro de un espacio temporal
delimitado, añadido al hecho que no es definitivo sino que advierte de una
posible modificación de la situación jurídica previamente inscrita;
y transitorio como una situación pasajera, que no es permanente. (Ídem)

De acuerdo con la Resolución 227-2001-ORLC/TC, del 29-05-2001.

Tribunal Registral:

La anotación preventiva es el asiento extendido en los libros de

inscripciones del registro de la propiedad, de carácter generalmente
principal y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones
inmobiliarias de contención judicial, de secuestro o de prohibición, judicial o
administrativa, de disponer, y de títulos que por defectos subsanables o por
otras circunstancias no pueden ser objeto del asiento de inscripción al que
tienen o bien que, además tengan por objeto constituir una especial garantía
registral.

Los asientos de anotación preventiva constituyen asientos transitorios que

tienen por objeto advertir la existencia de una causa de posible modificación
del derecho inscrito, teniendo una duración o vigencia temporalmente
limitada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o extinguirse
por caducidad, transcurrido un plazo determinado de tiempo.

Normalmente se dice que el expediente técnico de la anotación

preventiva se justifica como contrapeso a los enérgicos efectos
del principio de fe pública registral. Ello significa que si el Registro protege
al tercer adquirente de buena fe, entonces es necesario proveer un
mecanismo también enérgico para eliminar o amenguar las consecuencias
negativas derivadas de la inexactitud del Registro. (Gonzáles Barrón, 2012,
p. 290)

Por ello, la contrapartida de la fe pública registral (cuyo presupuesto es la

exactitud del Registro) se encuentra en las anotaciones preventivas (cuyo
presupuesto es remediar la inexactitud del Registro o prevenir de un
cambio), lo que se constituye en una advertencia a los terceros en general, a
quienes se les pone en conocimiento de que una titularidad inscrita puede
ser revocada o modificada. (Ibídem, 2012, pp. 290-291)

Por tal razón, la definición de Díez-Picazo dice que las anotaciones

preventivas son: “asientos registrales de vigencia temporalmente limitada,
que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de
situaciones jurídicas que no son inscribibles”. (Ibídem, 2012, p. 291)

De la norma, jurisprudencia y doctrina citadas podemos concebir a

la anotación preventiva como aquel asiento temporal y transitorio que tiene
por objeto publicitar a quien solicita el acto de reserva de propiedad y a los
terceros de la próxima modificación de una situación jurídica subjetiva. Es
decir, que una titularidad inscrita podría ser revocada o modificada.

3. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva

Según el artículo 65 del RGRP son susceptibles de anotación preventiva:

a) Las demandas y demás medidas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;

c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el

derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de
defecto subsanable;

e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a

disposiciones especiales.

4. La anotación preventiva como figura diferente a la medida cautelar

Debemos precisar que las anotaciones preventivas no se encuentran dentro

del contenido de las medidas cautelares tal cual lo señaló la Resolución
409-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral. Aclara el destacado
procesalista, Giovanni Priori Posada, que el hecho de que algunas medidas
cautelares se anoten preventivamente, no implica la identificación de
figuras. Téngase en cuenta que la medida cautelar se encuentra vinculada
con un proceso por lo que “tiene por finalidad garantizar que el tiempo que
toma el proceso no termine por perjudicar al titular de la situación jurídica de
ventaja que se ve en la necesidad de acudir al proceso para protegerla”.
(Mendoza Del Maestro, 2016)

Una de las herramientas que se tiene para viabilizar las medidas

cautelares en el registro es la anotación preventiva dado su carácter de
transitorio. Pero esto no implica su identificación. Las medidas cautelares
pueden inscribirse o no en los registros, siendo que las anotaciones
preventivas solo se manifiestan en el ámbito registral. Asimismo, las
anotaciones preventivas son más amplias en el ámbito registral que las
medidas cautelares, toda vez que también se refieren a títulos que no tienen
como fuente los actos procesales, sino que son solo productos de la
autonomía privada. (Mendoza Del Maestro, 2016)

5. Conclusiones

Podemos concebir a la anotación preventiva como aquel asiento temporal y

transitorio que tiene por objeto publicitar a quien solicita el acto de reserva
de propiedad y a los terceros de la próxima modificación de una situación
jurídica subjetiva. Es decir, que una titularidad inscrita podría ser revocada o
modificada.

Asimismo, no podemos confundir a la anotación preventiva con una medida

cautelar ya que estas no requieren necesariamente inscripción registral y
aquellas si bien deben inscribirse pueden referirse a títulos que tengan
como fuente tanto actos procesales como aquellos productos de la
autonomía privada.

6. Bibliografía

GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derecho registral y notarial. Tomo

I. Lima: Jurista Editores.

MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto (2016). “Algunos apuntes sobre las

anotaciones preventivas”. Disponible aquí.