INDICE

INTRODUCCIÓN......................................................................................................................6
CAPITULO I: EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA.................................................................7
1. ETIMOLOGÍA...............................................................................................................7
2. EN ROMA.......................................................................................................................7
3. EN LA EDAD MEDIA...................................................................................................8
4. EN LA REVOLUCIÓN FRANCESA.........................................................................10
5. EVOLUCIÓN EN EL PERÚ.......................................................................................11
6. CONCEPTO DE HIPOTECA.....................................................................................12
7. EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA EN LOS CÓDIGOS DE OTROS PAÍSES......12
8. EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA EN EL PERÚ....................................................13
CAPITULO II: DISPOSICIONES GENERALES................................................................16
a) NOCIÓN DE HIPOTECA...........................................................................................16
b) FORMALIDAD DE LA HIPOTECA.........................................................................16
c) CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA...............................................................17
d) REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA...................................................17
e) CARÁCTER INMOBILIARIO DE LA HIPOTECA................................................17
f) EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA.............................................................................18
g) INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA...................................................................18
h) HIPOTECA SOBRE CONJUNTO DE BIENES QUE CONFORMAN UNA
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA........................................................................................19
i) GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O EVENTUAL....................................19
j) HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD.....................................................................19
k) PROHIBICIÓN DE HIPOTECAR BIENES FUTUROS..........................................20
l) COBERTURA DE LA HIPOTECA............................................................................20
m) HIPOTECA DE VARIOS INMUEBLES...............................................................20
n) CUMPLIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACIÓN.....................................20
o) NULIDAD DEL PACTO COMISORIO.....................................................................21
CAPÍTULO III: LAS HIPOTECAS ESPECIALES EN EL PERÚ.....................................21
1. LA HIPOTECA SOCIAL............................................................................................21
2. LA HIPOTECA POPULAR........................................................................................21
3. LAS LETRAS HIPOTECARIAS................................................................................22
CAPITULO IV: HIPOTECA INVERSA...............................................................................23
DEFINICIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA..................................................................23
 CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA INVERSA....................................................23
CAPITULO V: EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS........................24
1. EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS.......................................24
CAPITULO VI: EXTINCION DE LA HIPOTECA.............................................................25
1. CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA...........................................................25
CONCLUSIÓN.........................................................................................................................26
REFERENCIAS.......................................................................................................................27
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como finalidad desarrollar uno de los derechos reales de

garantía, la hipoteca regulado en la legislación peruana. Daremos a conocer la evolución

en el transcurso del tiempo en el que ha ido evolucionando hasta hoy.

También desarrollaremos su concepto, desde la perspectiva de diferentes autores.

Por otro lado, analizaremos las hipotecas de acuerdo al Código Civil para así dar

profundidad en lo que respecta a nuestro país; para ello, se hace una breve introducción

sobre la definición y cuales son y han sido las hipotecas especiales reguladas en el

Ordenamiento Peruano, se detallan cada una de ellas, revisando sus aspectos más

importantes. De manera general se puede decir que la hipoteca se constituye para

asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o

préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien,

(generalmente inmueble).

Es así como a lo largo de nuestro trabajo expondremos los distintos artículos y

concepto que nos ofrece el código civil, para un mejor entendimiento de este derecho

del cual todos gozamos y garantiza las necesidades de un individuo(deudor) y los

intereses de una entidad prestadora (acreedor).

CAPITULO I: EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA

1. ETIMOLOGÍA

La palabra hipoteca deriva de la voz griega «hiphoteke«, que significa «poner debajo».

Esta figura era usada por los griegos para respaldar el cumplimiento de sus

obligaciones, afectándose los bienes del deudor a favor del acreedor sin la necesidad de

algún desplazamiento del bien dándole al acreedor preferencia en el pago.

Estas afectaciones eran publicitadas a través de la colocación de grandes piedras o

lápidas al frente de un bien hipotecado; cuya finalidad era poner en conocimiento a

todos los posibles adquirentes, que sobre el bien pesaba un “gravamen”.

Se sabe que a pesar de que la palabra es griega, esta institución era usada mucho antes a

la época de Solón. Era común que los asirios, en el siglo X a.C., lo ejecutaran de forma

cotidiana.

2. EN ROMA

La hipoteca estuvo presente en Grecia y en un proceso de mejorar el pignus se incorpora

al derecho romano, ya que en esta era necesaria la entrega del bien para su constitución,

esto creaba conflictos porque muchas veces se constituía el pignus en bienes que servían

para el pago de la deuda quitándole la posibilidad de usar y disfrutar el bien.

Esta figura tomó el nombre de pignus conventum porque no se logró diferenciar

nítidamente entre prenda e hipoteca, cuando se aceptaba, para aplicar el rigor de la

desposesión del pignus, la llamada «tradición fingida» en que se simulaba el

desplazamiento del bien a favor del acreedor, vía arrendamiento o comodato esta

diferenciación se hizo lentamente; recién cuando el pignus conventum tomó los

caracteres de preferencia, persecución y venta se logró hacer esta diferenciación.

En Roma tanto la prenda como la hipoteca se constituían sobre bienes muebles o

inmuebles, sin importar qué tipo de bien era; su diferencia principal provenía del

desplazamiento del bien, en el pignus era necesaria y en la hipoteca no.

En Roma, a diferencia de Grecia, se perdió en parte, el carácter de la publicidad al

crearse las hipotecas generales y ocultas, donde la publicidad no era necesaria y las

grandes piedras o lápidas que se ponían al frente del bien empezaron a desaparecer,

haciendo imposible saber qué bien estaba afectado por un gravamen.

Esto hizo que los acreedores en busca de una mayor seguridad empezaran a exigir todos

los bienes de su deudor y no uno específico creándose las hipotecas generales y las

especiales, era general cuando el gravamen afectaba todos sus bienes y era especial

cuando afectaba solo a determinados. Esta característica, única en Roma, afecta al

carácter de especialidad de la hipoteca, que consiste en la determinación del bien

afectado.

En oposición a la incertidumbre que generaba la hipoteca oculta, los gobernadores de la

época tomaron como única medida penar severamente a los que cometieran fraude en

contra de sus respectivos acreedores.

En esta figura también se añadió dos formas de pactos: el pacto vendendi y el pacto

comisorio.
El pacto vendendi era la facultad de vender el bien gravado, ante el incumplimiento del

deudor, esta pacto se ha convertido en la actualidad en un característica indispensable de

la hipoteca.

El pacto comisorio consistía en que por mutuo acuerdo, si el deudor no cumple la

obligación, el acreedor se convertía en dueño del bien. Sin embargo este pacto fue

prohibido por Constantino, en el año 320 d.C., a través del siguiente edicto:

El emperador Constantino, Augusto, al pueblo. Por cuanto entre otros engaños crece

principalmente la aspereza de la ley comisoria de las prendas, nos ha parecido bien

invalidarla, y que para lo sucesivo quede abolido todo su recuerdo. Así pues, si alguno

padeciera por tal contrato, respire por virtud de esta disposición, que rechaza juntamente

con los pasados los casos presentes, y prohíbe los futuros. Porque mandamos que los

acreedores, habiendo perdido la cosa, recuperen lo que dieron.

3. EN LA EDAD MEDIA

El derecho romano se aplicó en todo el territorio sometido a la gran ciudad, hasta

después de la caída del Imperio en 476, subsistiendo de manera independiente en

Constantinopla, en donde alcanza su esplendor con el emperador Justiniano, florece en

los tiempos siguientes hasta su triste final en 1453, ante el avance otomano.

En la Edad Media, la cultura y el derecho romano sobrevivió parcialmente. El modelo

de producción permaneció basado en la tierra.

El modelo esclavista desapareció, surgiendo el modelo feudal, también se generaron

cambios importantes en el sistema de garantías. Las hipotecas sirvieron como pagos

feudales: los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras,

hipotecando al mismo tiempo el terreno (el pago podía concretarse con lo cosechado,

con dinero o con animales).

El modelo económico pretendía la acumulación de tierras, considerada por las ideas

fisiócratas la fuente de la riqueza material. Pronto las instituciones jurídicas se adecuan

para el cumplimiento de ese desarrollo: “En la época medieval los inmuebles,

específicamente la tierra, tenían gran importancia, la misma que se traducía en términos

políticos y económicos, pues, políticamente la jerarquía de las personas guardaba

estricta relación con las extensiones territoriales de que podían ser dueñas y,

paralelamente, la economía familiar y por tanto su status social dependían de la única

fuente de riqueza: la propiedad territorial, los feudos.”

El derecho romano se redescubre gracias al hallazgo del Corpus Iuris Civilis,

conservado en los monasterios cisternienses, repositorios documentales en donde

grandes juristas de aquel momento, examinan los textos romanos, dando origen a la

escuela de los glosadores, entre los que destacan Irnerio y destacados romanistas, entre

otros, y quienes desarrollan una técnica de interpretación jurídica.

La aparición de la escuela de Bolonia, si bien marcó un hito en el futuro de los estudios

jurídicos y universitarios, grande fue la falta de control y de hegemonía, lo que deterioró

la rigurosidad de estas escuelas jurídicas, donde muchos comentarios pasaron a ser

desafortunados y poco serios.

Para satisfacer las necesidades de la economía feudal, se crearon nuevas instituciones:

se desarrolló el mayorazgo como mecanismo de inenajenación de la tierra y se

desacreditó la compraventa de bienes inmuebles, debido a la ausencia de mecanismos

de publicidad que pudieran asegurar la transferencia de dominio. Esta situación generó

el desuso de las hipotecas inmobiliarias.

El derecho romano renacido, había recibido influencia del derecho consuetudinario

germánico o bárbaro y del derecho canónico, lo que originó en el siglo X la aparición

del Ius Commune o derecho común, fundamento del derecho occidental moderno, que

se aplicó en los reinos cristianos de la península ibérica, desde donde los castellanos

trasladaron dichas figuras al Nuevo Mundo, con la conquista, imponiendo sus normas

jurídicas sobre el sistema nativo.

Existe dificultad en conocer sobre el desarrollo del registro en el Mundo Antiguo,

especialmente en Roma, por la escasez de documentos conservados que existen sobre la

materia. Catón el Viejo, en su obra De re rustica (o Res rustica), nos informa que sirvió

como herramienta para evaluar la gestión de negocios frente de los propietarios

agrícolas que solían residir en las ciudades.

El registro se desarrolló al compás del auge comercial, que tuvo su primer gran impulso

con las cruzadas. Los mercaderes italianos presentaron mayor atención a un registro de

carácter patrimonial. La experiencia comercial de mayor intensidad durante los últimos

siglos de la Edad Media, en las regiones europeas, se presentó en las repúblicas

comerciales italianas y en los Países Bajos. La práctica registral fue desarrollando

nuevos métodos en estos países, y por lo tanto, sería en todas estas repúblicas italianas

donde surgiría un registro sofisticado y la banca.

En el Renacimiento, la aparición del concepto de capital productivo y el desarrollo del

crédito, sentaron los fundamentos necesarios para la elaboración de un sistema registral

más elaborado. En un primer momento se diseñaron, las cuentas que reflejaban los

créditos y los débitos de las personas. Luego, se pensó en llevar una cuenta para el
conjunto de los bienes poseídos, y otra que presentara el registro de ganancias o

pérdidas.

4. EN LA REVOLUCIÓN FRANCESA

A inicios del siglo XVIII, el derecho en Francia se dividía en 2 grandes sectores: el

norte, donde imperaba la costumbre como fuente principal de derecho y el sur, donde

predominaba el derecho escrito.

Antes de la Revolución de 1789, los monarcas de la época intentaron realizar, sin éxito,

una codificación que unificara las costumbres del norte y las leyes del sur.

Recién en 1804 con Napoleón, se publicó un Código que perdura hasta la actualidad,

que toma como fuentes, las costumbres del norte y las leyes del sur, derogando las leyes

romanas vigentes de la época.

La hipoteca sufre un gran cambio a partir del código francés, el bien hipotecado ya no

era cualquier bien, ahora solo podía recaer sobre los bienes inmuebles y la prenda solo

sobre los muebles, contradiciendo a la diferenciación clásica entre hipoteca y prenda del

derecho romano, donde era el desplazamiento la característica diferenciadora.

Este Código influyó en la mayoría de los nuevos códigos de Europa y América, lo que

produjo que en la actualidad la mayoría de las legislaciones del civil law hayan aceptado

que el objeto de la hipoteca solo puede recaer sobre bienes inmuebles, y el objeto de la

prenda sobre bienes muebles.

 5. EVOLUCIÓN EN EL PERÚ

A mediados del siglo XVI hasta inicios del siglo XIX, nuestro país era parte integrante

del imperio español, donde predominaban las leyes castellanas.

Antes de la invasión de Francia a España, el Perú se regulaba a través de las leyes

castellanas y del derecho romano; por lo tanto, la hipoteca se podía realizar sobre bienes

muebles como inmuebles, incluso se usaba a los esclavos como objetos de la hipoteca.

Esto cambia cuando Napoleón en 1808 invade a España y pone como rey a su hermano

José Bonaparte; esto llevó a que el equilibro de poder que tenía España sobre sus

colonias se rompa, permitiendo la independencia de estas.

En 1821 el Perú logra su independencia política y económica, pero lamentablemente

aún era dependiente de las leyes de España, es decir que en 1821 aún se mantenía

vigentes las leyes castellanas de la época medieval.

6. CONCEPTO DE HIPOTECA

La hipoteca es un derecho real que sujeta lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al

poder de exigir eventualmente la realización de su valor, así como la adopción de

medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de

alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de

constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen

en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento del

crédito territorial.
En el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española se define la

hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a

responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda, es decir, según

este diccionario la hipoteca es un derecho real que grava inmuebles y buques. En tal

sentido según el mismo la hipoteca no sólo recae sobre inmuebles.

Para Josserand la hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la afectación

de un bien del deudor al pago de una obligación, sin que el constituyente pueda ser en

ese momento desposeído, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer

vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse pago con su

precio con preferencia a los demás acreedores. Es decir, este autor no precisa que la

hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con dicha definición la hipoteca

también es de aplicación para bienes muebles.[ CITATION Fer06 \l 10250 ]

7. EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA EN LOS CÓDIGOS DE OTROS

PAÍSES

El Código Civil Español de 1889 define la hipoteca en su artículo 1876 precisando que

la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera

que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue

constituida. En esta definición tampoco se precisa que la hipoteca recae sólo sobre

bienes inmuebles, por lo cual con la misma la hipoteca también es de aplicación para los

bienes muebles.
Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario bien

permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación, cualesquiera fueran

las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el precio que se obtenga,

preferentemente a los demás acreedores. En esta definición tampoco se precisa que la

hipoteca recae sobre sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma dicha

garantía o derecho real también es de aplicación para los bienes muebles.

El Código Civil Alemán define la hipoteca en su artículo 1113 como un gravamen

impuesto sobre una finca por virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece puede

obtener de ella determinada suma de dinero para cobrarse de un crédito reconocido a su

favor. Con esta definición la hipoteca recae sobre fincas.

El Código Civil Francés define la hipoteca en su artículo 214 como el derecho real

sobre inmuebles afectos al cumplimiento de una obligación. En esta definición se

precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.

8. EVOLUCIÓN DE LA HIPOTECA EN EL PERÚ

8.1. El Código Civil Peruano de 1852

Definía la hipoteca como el gravamen que se impone sobre un inmueble a favor de un

tercero, en seguridad de un crédito o de una obligación. En esta definición se precisa

que la hipoteca recae sobre inmuebles.

Características:
 En este código se encuentra con una definición de la hipoteca y con un total de

59 artículos del tema, todo lo contrario de su sucesor.

 Esta reconoció tres tipos de hipotecas: legal (que la estableció sin la necesidad

de un registro permitiendo la hipoteca oculta del derecho romano), judicial y

convencional.

 En este Código se reguló que los bienes hipotecables solo podían recaer sobre

inmuebles rompiendo con la tradición romana y aceptando la influencia

francesa.

 Además tomó como requisito de validez a la especialidad y al registro, algo que

se había perdido en el derecho romano, cuando se publicó el Código solo

existían los oficios de hipotecas que se ubican en la capital de cada

departamento; recién en 1888 se creó el registro de propiedad inmueble.

 El pacto comisorio estaba prohibido en el artículo 2077.

 En la extinción de la hipoteca se enumeró 3 causales en el artículo 2072.

a) Por extinción de la obligación principal.

b) Por destrucción de la cosa hipotecada.

c) Por prescripción.
 8.2. El Código Civil Peruano de 1984

Define la hipoteca en su artículo 1097 precisando que por la hipoteca se afecta un

inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

En esta definición se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.

El Código Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garantía que recae sobre

bienes inmuebles, por lo cual la garantía en mención con la regulación actual en el

Estado Peruano no es de aplicación para bienes muebles, sino sólo es de aplicación para

bienes inmuebles.

Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las bondades de

la misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que constituyó la garantía

(propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin embargo, el hecho de

considerar a la misma como reina de las garantías no es aceptado en forma unánime por

la doctrina.

Para comprender la hipoteca hace falta no sólo conocer derecho civil (y específicamente

dentro de esta rama del derecho privado los derechos reales y más exactamente los

derechos reales de garantía o derechos reales accesorios), sino otras ramas del derecho

como registral, notarial, urbanístico, minero, procesal civil, penal, procesal penal,

tributario, entre otras ramas del derecho.

Características:
 Las modificaciones que introdujo el Código Civil de 1984 sobre hipoteca fueron

mínimas. Así, en lo formal, a diferencia del Código de 1936 en el artículo 1097

intenta otorgar una definición a hipoteca y en lo sustancial, a la señala los

derechos que otorga. El referido artículo otorga el derecho de “venta judicial”,

significó que algunos entendieran que podía efectuarse una venta presentando

una solicitud de venta ante el juez. Debido a ello a alguien se le ocurrió hacer tal

solicitud, mas a través de una acción de amparo se estableció que tal práctica

constituía una violación al debido proceso.

 Otro trato particular de la legislación hipotecaria es el referente a las hipotecas

legales. Tradicionalmente desde Roma, las hipotecas legales y las ocultas,

fueron rechazadas, sin embargo, no existe una posibilidad real de eliminarlas, de

manera que muchos códigos, incluso la napoleónica y las sudamericanas,

optaron por un sistema mixto. Coexistían las hipotecas convencionales (que se

inscribían en los Registros Públicos) con las legales (que no se inscribían en

Registros Públicos).

 Desde la fecha de creación de Registros Públicos, que reemplazó a los antiguos

registros coloniales, y en mayor intensidad desde 1984, hemos tenido una

decena de cambios legislativos, que oscilaron entre un sistema mixto y otro que

eliminaba la inscripción de las hipotecas legales.

 Se presenta una nueva dificultad debido a la ausencia de un catastro de predio.

El Código de 1984, pretende que todas las hipotecas legales se inscriban y para

ello en el artículo 1118, establece y añade que estas se inscriben bajo

 responsabilidad del registrador y en los demás casos funciona como las

voluntarias (se entiende que se refiere a las hipotecas especiales o a las

antiquísimas hipotecas pupilares y tutelares: que son instituciones anacrónicas).

 Sin embargo, este mecanismo tenía una desventaja, porque en vez de registrarse

las hipotecas como las convencionales que las hacia el registrador bajo su

responsabilidad, ocurrió que algún registrador se olvidó. Esto generó un grave

problema de inseguridad, pues el tercero adquirente basado en la gestión de

Registros Públicos, actuaba diligentemente y de buena fe, y se encontraba que el

registrador no había inscrito una hipoteca legal.

 Tal situación es anómala y contradictoria. Por ello, es necesario hacer una

precisión legislativa y precisar si estamos ante un sistema mixto que todas las

hipotecas se inscriben como las convencionales.

CAPITULO II: DISPOSICIONES GENERALES

a) NOCIÓN DE HIPOTECA

Artículo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de

cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de

persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

La hipoteca solo puede garantizar una obligación de dar dinero, pero no una obligación 

de hacer o no hacer. La razón es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento 

del deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con

cargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber hipoteca, sin embargo, en una obligación 

de hacer o no hacer, pero no para garantizar la obligación misma sino el pago de una clá

usula penal o multa en dinero que eventualmente se hubiese pactado para el caso de inc

umplimiento del deudor.

La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación

Esta última es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la

garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesori

a de una obligación

b) FORMALIDAD DE LA HIPOTECA

Artículo 1098.- La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición

diferente de la ley.

Se refiere que "el contrato de hipoteca que no estuviere inscrito no confiere al acreedor

la garantía real hipotecaria, sino un título que sirve al acreedor para obtener a través

de la inscripción el derecho real de hipoteca". 

c) CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

Las características de la hipoteca son las siguientes:

  Derecho real accesorio o de garantía.

 Carácter inmobiliario. Esta característica no existe en el derecho español, porque

en el mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no

encuentra consagración en el derecho peruano.

 Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.

 No hay desplazamiento del bien ni desposesión.

 Especialidad. Esta característica no existe en la hipoteca general.

 Indivisibilidad.

 Publicidad. Esta característica no existe en la hipoteca oculta.

d) REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA

Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a

ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

registro de la propiedad inmueble.

e) CARÁCTER INMOBILIARIO DE LA HIPOTECA

Artículo 1100.- La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente

determinados.

Nuestro ordenamiento ha hecho frente a esta dinámica restringiendo las hipotecas a los 

bienes inmuebles, pero admitiendo en el listado de estos a los buques, aeronaves

y derechos sobre inmuebles inscribibles en los Registros Públicos, entre otros, y

admitiendo legislaciones especiales que regulan prendas sin desplazamiento. 

Se considera que el criterio para delimitar el ámbito de extensión objetiva de la

hipoteca no debería ser la movilidad o inmovilidad de los bienes. Un criterio para deter

minar los bienes a los que es posible aplicar la hipoteca, que considera

es el preferible y que por lo demás ya ha sido resaltado por la doctrina, es aquel que per

mite que sean afectados en hipoteca los bienes y los derechos sobre los mismos a los qu

e el ordenamiento haya dotado de publicidad. 

f) EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo 1101.- La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien

hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la

expropiación, salvo pacto distinto.

Nuestro Código Civil define, en su artículo 887, a los bienes integrantes como aquellos

bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el

bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de las

partes integrantes radica en que, según señala el artículo 889, siguen la condición jurídic

a del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita su

diferenciación o separación. Ello significa que, si el bien es inmueble, las partes integra
ntes del mismo se entenderán también como inmuebles, aun cuando por su naturaleza y 

según la clasificación de los bienes que regula nuestro Código Civil,

pudiera corresponder ser bienes muebles. 

El artículo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su individua

lidad están permanentemente afectos a un fin económico u ornamental respecto de otro 

bien, siguiendo la condición jurídica de este último. A diferencia de las partes integrante

s, los accesorios pueden ser separados del bien principal

para servir a la finalidad económica de otro bien, sin que dicha separación

siempre que sea provisional haga perder su condición de accesorio. Asimismo, pueden c

onstituirse derechos singulares respecto de las partes accesorias. 

g) INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA

Artículo 1102.- La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes

hipotecados.

La principal consecuencia de la indivisibilidad comporta:

Cuando la hipoteca afecta un inmueble en su totalidad y este último sufriera una desme

mbración, la parte separada continuará gravada con la misma hipoteca y

hasta por el mismo monto, pese a que hubiera operado una transferencia de titular

dominial. Esta es la razón que justifica en los Registros Públicos el traslado de la

hipoteca global que grava la partida matriz, ¡a las partidas de los lotes que se

independizan de aquella; o por ejemplo, el traslado de la hipoteca que grava el

íntegro del terreno, a las partidas que nacen fruto de la independización de los departam

entos de un edificio. 
 h) HIPOTECA SOBRE CONJUNTO DE BIENES QUE CONFORMAN UNA

EXPLOTACIÓN ECONÓMICA

Artículo 1103.- Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los

efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un conjunto de bienes

unidos o dependientes entre sí.

Debe tenerse en cuenta, asimismo, que se trata de una norma dispositiva y no 

imperativa; es decir, dependerá de la voluntad de las partes considerar o no como 

una unidad, para efectos de la hipoteca, a un conjunto de bienes que conforman lo 

que el legislador denomina una "explotación económica". 

i) GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O EVENTUAL

Artículo 1104.- La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.

un acreedor podrá asegurar el cumplimiento 

de cualquier crédito que otorgue en el futuro mediante la constitución de una 

garantía hipotecaria por parte de su futuro deudor. 

En atención al principio de accesoriedad, la garantía solo será eficaz una vez 

que la obligación garantizada llegue a generarse, lo cual implica esperar que la 

obligación  principal  sea  contraída.  Por  consiguiente,  si  bien  la  hipoteca  de 

obligación futura se constituye por escritura pública y se inscribe en el Registro de 
Propiedad Inmueble  salvaguardando su prioridad, será el surgimiento  de  la 

obligación principal, vale decir de "la obligación garantizada", la que determinará la 

eficacia de la garantía hipotecaria; de no surgir aquella la hipoteca carecerá de  eficacia. 

j) HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD

Artículo 1105.- La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.

Como puede advertirse de cualquier constitución de garantía hipotecaria, lo que  en el 

fondo  tendremos  en el  supuesto fáctico, es que existen dos clases de 

relaciones: la primera, de tipo obligacional, referida propiamente a la obligación 

garantizada  (obligación  principal)  y  la  segunda,  referida  a  la  garantía  del 

cumplimiento de la obligación principal, esto es, la relación hipotecaria (obligación 

accesoria). Ambas pueden ser sometidas a las modalidades de condición y plazo. 

Legislativamente, la fuente de esta norma la encontramos en el artículo 3116 del 

Código Civil argentino, el mismo que regula este supuesto con una mejor fórmula. 

En efecto, el codificador argentino protege al acreedor de la garantía hipotecaria 

precisando el efecto retroactivo de la vigencia de la hipoteca una vez verificada la 

condición pactada. "La hipoteca tendrá por fecha la misma en que se hubiere 

tomado razón de ella en el oficio (léase Registro) de la hipoteca". 

k) PROHIBICIÓN DE HIPOTECAR BIENES FUTUROS

Artículo 1106.- No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

Esta es una norma de orden 

público, por tanto no existe pacto válido posible que establezca una hipoteca sobre 

un bien que se concibe como futuro; lo que sí podría suceder es que se sancione  una 

norma  que  establezca  lo  contrario,  como  ya  ha  sucedido,  pero  que por  diversas 

razones puede  resultar  infructuosa, aun cuando bien intencionada. 

l) COBERTURA DE LA HIPOTECA

Artículo 1107.- La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del

seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio.

La hipoteca es un derecho real de garantía con características  especiales que confieren

seguridad a todos los agentes involucrados: el acreedor hipotecario, el deudor

hipotecario y terceros.

m) HIPOTECA DE VARIOS INMUEBLES

Artículo 1109.- El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su

elección, perseguir a todos ellos simultáneamente o sólo a uno, aun cuando hubieran

pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas.

Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los

bienes afectados.

El articulo puede ser desdoblado en dos extremos: a) por un lado, se plantea la facultad

que tiene el acreedor  para perseguir  cualquiera de los  bienes inmuebles que garanticen
la obligación; y  b)  se faculta al juez para que luego de realizar la evaluación pertinente

sobre la base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelación en la venta de los

bienes.

n) CUMPLIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACIÓN

Artículo 1110.- Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten

insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligación, aunque no esté vencido el

plazo, salvo que se garantice ésta a satisfacción del acreedor.

El artículo hace referencia a la posibilidad de ofrecer  otra garantía a satisfacción del

acreedor, cuando la garantía hipotecaria resulte insuficiente por pérdida o deterioro.

o) NULIDAD DEL PACTO COMISORIO

Artículo 1111.- Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la

propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

El sentido de esta norma es evitar un posible perjuicio que sufriría el deudor o el

propietario del bien hipotecado en caso de que el acreedor, ante una situación de

incumplimiento en el pago de la obligación asegurada, se apropie del bien dado en

garantía en pago de una suma inferior a su valor (al valor  del bien).

CAPÍTULO III: LAS HIPOTECAS ESPECIALES EN EL

PERÚ

1. LA HIPOTECA SOCIAL

En 1980 cuando Fernando Belaunde consigue, por segunda vez, ser presidente de la

república; se encontró nuevamente con un gran déficit de vivienda, esto provocó que se

estableciera una política de vivienda basada en tres sistemas: El Fondo Nacional de

Vivienda – Fonavi (creado por el gobierno militar en 1979); la empresa nacional de

edificaciones – y la hipoteca social.

La hipoteca social nació con la intención de ayudar a los empleados públicos y privados

que estaban en el sector formal; esta se realizó con la reunión de fondos del sistema

mutual y las cajas de ahorro.

El sistema estaba asegurado por las propias viviendas que se adquirían y con una tasa de

interés preferente, esto permitió a ampliar las obras habitacionales.

2. LA HIPOTECA POPULAR

En el primer gobierno de Alan García se creó la hipoteca popular que intentó dar crédito

a los pueblos jóvenes, a las personas que invadían terrenos del estado o de privados.

Estas personas entraban en posesión de los terrenos desocupados por sus dueños y se

comportaban como ellos; construyendo viviendas, colegios y zonas de actividades

deportivas.
Esta hipoteca fue creada mediante el Decreto Legislativo 495, publicado el 15 de

noviembre de 1988. En esta nueva figura el objeto hipotecado ya no era un bien

inmueble de propiedad de la persona, sino era la posesión y la propiedad de las

construcciones hechas en los asentamientos humanos.

Esta posesión y su construcción tenían que ser inscrita en el registro predial de pueblos

jóvenes y urbanizaciones populares para poder ser objetos hipotecables, con esto el

Estado intentó formalizar a los invasores para otorgarle mayor seguridad legal a estos

bienes, y así lograr incrementar las inversiones en viviendas.

La verdadera garantía para el acreedor no era la inscripción de la posesión y la

propiedad de la construcción en ella, sino era el seguro de crédito, que se garantizaba

ante una compañía de seguros, donde este tenía que pagar si el deudor no cumplía con

su deuda, entonces la verdadera garantía no era la hipoteca popular sino el seguro de

crédito.

A las compañías de seguros no les convenía entregar seguros a las personas de pueblos

jóvenes que solo tenían la posesión de un terreno, a ellos no les importaban si esta

posesión era inscrita o no, porque esto no creaba una real garantía.

Esta hipoteca llegó a fracasar llegando solo a otorgar aproximadamente cinco créditos a

través del Banco Continental (en ese entonces Banco con fuerte capital estatal). Esta

fracasó por los siguientes motivos:

 Desnaturalizaba el sistema de garantías porque las hipotecas solo se daban a

través de la propiedad y no de la posesión, los gravámenes no recaían sobre

bienes ajenos, ni futuros hasta la creación de esta ley.

  La inscripción de la posesión y la propiedad de lo construido en ella no era

suficiente garantía para que las compañías de seguros puedan asegurar un

crédito.

 En este decreto se permitió los pactos de venta, en la cual el acreedor y el deudor

elegían a una tercera persona para que esta pueda realizar el remate, este pacto

no estaba permitido por el código civil entrando en conflicto con ella, incluso

fue criticada de inconstitucional.

Esta figura fue derogada por la octava disposición complementaria, transitoria y final de

la Ley 27046.

3. LAS LETRAS HIPOTECARIAS

En 1990 en el primer gobierno de Fujimori, el legislativo facultó al ejecutivo para crear

una Ley General de las instituciones bancarias, financieras y de seguros, a través de la

Ley 25292. Esta se concretó a través del Decreto Legislativo 637 del año 1991.

Las letras hipotecarias surgen de un contrato de crédito hipotecario, estos créditos eran

otorgados por las entidades financieras a las personas naturales a través de la emisión de

letras hipotecarias que tenían la posibilidad de ser cotizadas en el mercado de valores, y

así conseguir financiamiento para la construcción y adquisición de viviendas. Por tanto,

las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitidas por un banco

emisor con la finalidad de otorgar un préstamo para ser destinado a la construcción o

adquisición de una vivienda. [ CITATION Vel95 \l 3082 ]

CAPITULO IV: HIPOTECA INVERSA

DEFINICIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA

Las Hipotecas Inversas son un producto financiero destinado a Personas Mayores de 65

años propietarias de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin

perder su propiedad. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la

particularidad (y de ahí su denominación de “inversa” o “hipoteca invertida” o

“hipoteca revertida”) de que la Persona Mayor no tiene que devolver en vida las

cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las

Hipotecas Inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.

La hipoteca revertida es un producto hipotecario que permite a las personas obtener

liquidez sobre la base de propiedades inmobiliarias. A diferencia de una hipoteca

convencional, una HR proporciona una suma global o pagos periódicos al propietario,

usualmente personas en edad de retiro. Por ello, en algunos países se ha considerado a la

HR como una herramienta para aliviar la carga fiscal de los sistemas de pensiones

estatales.

En una HR típica, una institución financiera brinda un crédito respaldado por un

inmueble a una persona, el crédito no tiene que ser pagado mientras el propietario ocupe

la vivienda. El inmueble garantiza el rembolso del crédito, por lo que no se requiere la

evaluación de la capacidad de pago de la persona, pues dicho pago se realizará con la

venta del inmueble. De esta forma, una persona que no está interesada en dejar su

propiedad como herencia, puede recibir un flujo de dinero (en adelante, una renta)

mientras utiliza su vivienda hasta que fallezca. Además, en el caso del fallecimiento del

cliente y su cónyuge, los herederos tienen la opción de conservar la vivienda si cancelan

el crédito (Sánchez, López, Quiroga, 2007).

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA INVERSA

Según Concha [CITATION CON13 \n \t \l 10250 ] las características más específicas que la

hipoteca inversa puede adquirir son:

 La hipoteca inversa nace por iniciativa privada de las entidades bancarias como

respuesta al crecimiento del sector de población en edad avanzada, y que

requiere liquidez para afrontar los gastos propios de su existencia, se inspira en

las experiencias del ámbito del Reino Unido, y otras entidades diseñaron el

producto pensando en ella como un producto adicional

 Otra de las características es que cuenta con legislación propia, que la diferencia

de las hipotecas tradicionales. Como en el caso de España, país que cuenta con

la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de

las Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia la cual tiene como finalidad

apoyar la difusión de las hipotecas inversas a través de una regulación

 específica. Esta legislación deja la iniciativa a las entidades financieras y no

incluye en su estructura al estado como partícipe del contrato, a diferencia de

Estados Unidos, siguiendo un modelo más cercano al inglés.

 Las modalidades de cobro constituyen otro punto fundamental de las hipotecas

inversas, pues en este punto el producto también, respondiendo a su versatilidad,

ofrece opciones, siendo la primera el cobro de la renta durante un periodo de

tiempo determinado (modalidad temporal), lo cual permite obtener una renta

mensual de mayor importe que la vitalicia. Una vez transcurrido ese plazo, la

deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje fijado sobre el valor de

tasación de la vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses y

se dejará de percibir la renta mensual, pero el prestatario continuará sin tener que

devolver el préstamo mientras sobreviva al menos uno de los titulares. La

segunda opción permite cobrar la renta de por vida, la cual es llamada modalidad

vitalicia. Una vez transcurrido un plazo inicial similar al establecido en la

modalidad temporal, la deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje fijado

sobre el valor de tasación de la vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo

acumulará intereses, pero el prestatario continuará percibiendo la renta mensual

mientras uno de los titulares sobreviva. Esta renta proviene de un seguro de renta

vitalicia con prima única que se carga en el saldo del crédito al inicio de la

operación, estando sujetas las rentas originadas a retención de impuestos, según

la legislación vigente.
CAPITULO V: EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A
TERCEROS

1. EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

Artículo 1117.- Acción personal y acción real del acreedor; El acreedor puede exigir el

pago al deudor, por  la acción personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado,

usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra,

ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de

un tercero, salvo disposición diferente de la ley. 

El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor hipotecario a fin

de satisfacer su crédito, poniéndose además en el supuesto de Que el bien hipotecado haya

sido transferido a un tercero. En efecto, establece que el acreedor hipotecario puede

satisfacer dicho crédito exigiéndole el pago al deudor a través de la acción personal, y/o al

adquirente del ¡en hipotecado ejerciendo la acción real. En apretada síntesis, y para

mejor comprensión de la norma comentada, se puede afirmar que frente al incumplimiento

del deudor respecto de la cancelación y la obligación garantizada.

CAPITULO VI: EXTINCION DE LA HIPOTECA

1. CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo 1122.- Causas de extinción de la hipoteca

La hipoteca se acaba por:

1. Extinción de la obligación que garantiza.

2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

3. Renuncia escrita del acreedor.

4. Destrucción total del inmueble.

5. Consolidación.

Por la vinculación de la hipoteca con el Registro, debido al carácter constitutivo de la

hipoteca que exige para su nacimiento su inscripción en el Registro, es importante

tener en cuenta no solo las causas generales de extinción, sino que la hipoteca no se

extingue mientras no se cancele su inscripción. El artículo 91 del Reglamento General

de los Registros Públicos señala con carácter general que las inscripciones se extinguen

respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición

expresa en contrario. Ello sin perjuicio de que la inscripción de actos o derechos

posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes.

CONCLUSIÓN

 En conclusión, la hipoteca es un derecho real que sujeta lo hipotecado,

cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de

su valor, así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo todo en

seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria.

 En el Perú, las constantes vicisitudes en la economía que afrontarían los

gobiernos de turno, les llevó a distorsionar instituciones, sin sentar un único

criterio para la constitución, registro y ejecución de las garantías. Algunos de

ellos, a causa de intentos por solucionar el problema de la vivienda en el Perú y

otros, lastimosamente, producto de la demagogia de autoridad edil de

promocionar un novedoso instrumento que a fin de cuenta se trataba de sesgadas

intentos pasados que fracasaron.

 La hipoteca es uno de los derechos reales de garantía, es por lo tanto uno de los

principales motivos que nos lleva a desarrollar este tema, partiendo de la

evolución, y actualmente en nuestra legislación peruana, se encuentra

 establecido en Libro V, sección cuarta, título III, a partir del articulo 1097 hasta

el articulo 1122 del Código Sustantivo.

 La hipoteca es una de las instituciones de mayor trascendencia en el desarrollo

económico y social de las sociedades que nos encontramos inmersos dentro del

sistema capitalista. La hipoteca empieza a tomar importancia en la sociedad

contemporánea y es cuando las necesidades de capitales perfeccionan el instituto

y lo hacen cada vez más solicitado.

 La hipoteca constituye una garantía importante para otorgar seguridad jurídica al

acreedor y al deudor se ha visto afectada por los severos cambios en el sistema

de garantías, una de sus características más importante es su versatilidad para

beneficia a sus dos partes un acreedor y un deudor, y su relación entre estos por

esta garantía, a lo largo de nuestro trabajo desarrollaremos de acuerdo como lo

expresa nuestro código civil.

 La hipoteca es un derecho inmobiliario porque es atribuible a un bien inmueble,

el cual sigue beneficiándose de los atributos de los derechos reales inmobiliarios,

como son los de preferencia y de persecución. Sin embargo, aunque accesorio a

un crédito, la hipoteca no toma las características de aquel al momento de su

ejercicio, sino las del bien al cual está integrada. Excepcionalmente, la hipoteca

es un derecho real mobiliario, porque es posible sobre las naves marítimas y

aeronaves.
REFERENCIAS

1. Manrique, F. J. (18 de Octubre de 2006). monografias. Obtenido de Hipoteca

(Perú): https://www.monografias.com/trabajos39/hipoteca-peru/hipoteca-

peru.shtml

2. RABANAL, R. C. (7 de Julio de 2017). lpderecho. Obtenido de Apuntes sobre

la evolución de la hipoteca: https://lpderecho.pe/evolucion-hipoteca/

3. Velarde, R. (1995). Los contratos bancarios modernos. Lima: Editorial Grijley.

4. wolterskluwer. (4 de septiembre de 2016). Obtenido de Hipoteca:

https://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?

params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMjCyMTtbLUouLM_DxbIwM

DCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoAr_whtzUAAAA=WKE

5. CONCHA M., Y. L. (2013). LA HIPOTECA REVERTIDA: UNA

PROPUESTA PARA MEJORAR EL ACCESO A LAS PENSIONES EN EL

MERCADO PERUANO. Revista Moneda , 157.