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NIC 40 PROPIEDADES DE
INVERSIÓ N

Integrantes: Carrillo Faride

Echeñique Sarahí
Cavieres María
Ester
Profesor: Arturo Farias

23 de diciembre 2019
 1

Índice

Introducción...........................................................................................................................2

Aspectos Generales................................................................................................................4

I. Definición del Tema a Investigar.............................................................................4

II. Importancia financiera, económica o contable del tema de investigación...............7

III. Efectos en los Estados Financieros del tema de investigación.................................9

Con el Modelo de valor razonable:..............................................................................10

Con el Modelo del costo...............................................................................................11

Aspectos Específicos............................................................................................................13

I. Reconocimiento......................................................................................................13

II. Valorización............................................................................................................15

Valoración inicial.........................................................................................................15

Valoración posterior.....................................................................................................15

Modelos de valorización posterior...............................................................................16

III. Efectos de las diferencias en los Estados Financieros............................................18

IV. Efectos posteriores a las fechas de presentación....................................................20

V. Contabilización y Registro.....................................................................................21

Aplicación Medición Inicial (Costo) y de la Medición posterior al valor razonable...22

Conclusiones........................................................................................................................27

Bibliografía..........................................................................................................................28
 2

Introducción

El Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad ha emitido una Resolución en la

cual indica que la Norma Internacional de Contabilidad Nº40 Propiedades de Inversión tiene

vigencia desde el año 2001, la cual fue emitida originalmente por el Comité en el año 2000.

Sin embargo, ha sufrido modificaciones en donde aclara cuándo existe una transferencia

hacía, o desde, propiedades de inversión, por lo cual tiene fecha de emisión en diciembre de

2016 y fecha de vigencia en enero 2018.

Existen ocasiones en que las entidades mantienen terrenos o edificios con el fin de generar

rentas o plusvalías y no para ser usados como inmuebles materiales o como existencias.

La situación tiene lugar cuando dichos inmuebles no están destinados a la actividad

administrativa, productiva ni a ventas a futuro ni son ocupados por el dueño. De darse este

caso, se reconoce en las Normas Internacionales de Contabilidad 40 “Propiedades de

Inversión”. De esta forma, nos encontramos ante elementos del activo considerado más como

un inmueble financiero que material, dada la naturaleza de las operaciones a las que son

destinadas.

El presente trabajo tiene como propósito dar a conocer la Norma Internacional de

Contabilidad 40 Propiedades de Inversión (NIC 40), la cual tiene como objetivo permitir por

medio de dos criterios de valoración posterior, el modelo del coste y el modelo del valor

razonable, para bienes inmuebles con el fin de obtener rentas, plusvalías o ambas.

Las propiedades de inversión constituyen un elemento de importancia en la información

financiera para las entidades, por esta razón su adecuado reconocimiento y medición, con base

a los principios de contabilidad, representa una labor crucial en el juicio de la clasificación del

inmueble, para que la elaboración de los estados financieros sea confiable y fidedigna.
 3

Primeramente, se indagará sobre esta NIC, viendo la importancia financiera, económica o

contable de las propiedades de inversión atribuyendo el impacto en los estados financieros.

Además, se estudiará el reconocimiento y valorización de esta norma.

Finalmente se verán algunos ejemplos prácticos con su respectiva contabilización y

registro aplicando esta norma.

 4

Aspectos Generales

I. Definición del Tema a Investigar

El trasfondo de esta NIC trata de los estados de situación financiera llamados propiedades

de inversión, estos para terrenos o construcciones destinadas a tener ingresos por alquileres

(arriendos) y/o apreciación del capital, no obstante, estos no pueden ser vendidos como parte

de las actividades de una empresa y tampoco pueden ser usados. Están comprados con el fin

de arrendar o alquilar.

Cuando una entidad tiene un terreno o edificio en el cual no se mantiene ningún tipo de

negocio el objetivo es generar apreciación en el valor del mismo durante el paso del tiempo

También aplican para aquellos inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su

futuro uso como propiedades de inversión.

La idea de mantener propiedades es para que éstas sean arrendadas a terceros y generen

rentas para el dueño. Por lo cual este concepto de arrendamiento se encuentra marcados bajo

esta norma.

Según la definición dada en el párrafo quinto una propiedad de inversión es un terreno o

edificio por lo tanto cada vez que hablemos a NIC 40 solo nos referiremos a terrenos o

edificios de manera específica.

No obstante, esta norma no aplica para los activos biológicos vinculados a la actividad

agrícola dado que esta corresponde a la NIC 41; y los derechos mineros y reservas minerales

tales como, gas natural, petróleo y otros recursos no renovables similares.

Cabe mencionar que la NIIF 16 emitida en enero de 2016 modificó el alcance de la NIC 40

definiendo propiedades de inversión para incluir las propiedades de inversión poseídas y las

propiedades mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso. La NIIF 16
 5

modificó los párrafos 5, 7, 8, 9, 16, 20, 30, 41, 50, 53, 53A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75,

77 y 78, añadió los párrafos 19A, 29A, 40A y 84B y sus encabezamientos relacionados y

eliminó los párrafos 3, 6, 25, 26 y 34. Una entidad aplicará esas modificaciones cuando

aplique la NIIF 16.[ CITATION IFR16 \l 13322 ]

 6

Ejemplo de que es una propiedad de inversión:

Un terreno con el fin de obtener una apreciacion de este en el largo plazo

Edificio sin ocupacion que se tenga con la intencion de arrendar mediante uno o más
arrendamientos operativos.

Bien raiz que este en proceso de construccion o mejoramiento para su uso futuro de
propiedad de inversion.

Un terreno que se tiene con la intencion de su uso a futuro, aunque este uso no este
deteminado, ya que pude ser vendido en el corto plazo o lo que determine la empresa
(siempre con la intencion de que el terreno se mantendra para que el valor de este
aumente)

Propiedad de la empresa o entidad (Edificio o activo de uso que tenga relacion con un
edificio de la empresa o entidad) que se arriende mediante uno o más arrendamientos
operativos.
Figura 1 Fuente: elaboración propia

Ejemplo que NO califican para NIC 40:

NIC
17 Propiedad bajo arrendam iento financiero
arrendamiento

NIC
16 Propiedad ocupada por empleado
em pleado o por el dueño

NIC
16 Propiedad en desarrollo inicial, para el uso futuro
futuro del dueño
dueño oo entidad.

NIC
2 V enta en el curso ordinario del negocio
Venta

Figura 2 Fuente: creación

propia
 7

Por otro lado, existen casos particulares en los que, el inmueble tiene una doble función,

por una parte, sirve para generar rentas y plusvalía y por otra parte tiene fines administrativos,

productivos, de venta o de servicios, cuando nos encontramos en esta situación la norma

establece que se debe proceder de la siguiente forma:

1.- Si estas partes pueden venderse por separado (colocadas separadamente en régimen de

arrendamiento financiero), se contabilizará por separado, es decir, se contabilizará la parte que

se utilice para generar rentas o plusvalía como propiedad de inversión y la parte que sea

utilizada con fines administrativos, productivos, etc., se clasificará como propiedad, planta y

equipo. (NIC 40 párrafo 10)

2.- Si estas partes no pueden venderse separadamente, se contabilizará como propiedad de

inversión únicamente si aquella parte utilizada con fines distintos al de generar renta o

apreciación del capital representa una porción insignificante de la totalidad del inmueble, en

caso contrario se tendrá que contabilizar la totalidad del inmueble como propiedad, planta y

equipo (NIC 40 párrafo 10).

De acuerdo a la NIIF 3 (Combinaciones de negocio) se puede separar el uso que se le dé al

activo informando en el estado financiero.

[ CITATION Jos15 \l 13322 ]

 8

Partes que pueden clasificarse Partes que NO pueden clasificarse

Propiedad
como inversiones inmobiliarias como inversiones inmobiliarias

Tiendas minoristas separadas; Habitaciones de hotel Instalación

Hotel
Bloque de oficinas de restaurante

Edificios separados como Concesiones minoristas en la

Aeropuerto
hoteles, oficinas, etc. terminal del aeropuerto
Tabla 1 Fuente: elaboración propia

II. Importancia financiera, económica o contable del tema de investigación.

Conocer y aplicar las normas internacionales de contabilidad, en ese caso NIC 40, resulta

fundamental a la hora de tener una empresa, gracias a las implementaciones de las NIC es

mucho más sencillo mantener un orden y además que los términos para el análisis de los

estados financieros sean equivalentes para las organizaciones.

 9

Seguir las NIC da las siguientes ventajas:

 La empresa puede ser internacionalizada: las NIC permite que agentes de otros países

puedan visualizar la información de la empresa de manera comprensible en cualquier

parte del mundo.

 Probabilidad de mayor inversión de capital: dado lo anterior una empresa te deja ver

fuera de su país la información tiene mayor posibilidad de conseguir inversores

internacionales. Es decir, gracias a estas normas estandarizadas el capital extranjero es

mucho más fácil de conseguir.

La falta de criterio al momento de reconocer, medir y valuar las propiedades de inversión

su registro en libros y presentación en los estados financieros.

Propiedades de inversión proporciona una base sólida para el reconocimiento y valuación

de las propiedades de inversión y la elaboración de estados financieros confiables y

fidedignos.

Es importante tener conocimiento de esta NIC dado que puede ser confundida con otras

Normas contables. En el párrafo 14 de la NIC 40 se menciona que se requiere un juicio para

definir si una propiedad puede ser clasificada como propiedades de inversión. Esta

clasificación repercutirá en sus estados financieros individuales.

Un punto significativo se verá reflejado en el modelo del valor razonable, ya que en el

párrafo 45 se menciona que una entidad obtiene el precio actual del mercado para propiedades

similares en igualdad de condiciones y de no ser así deberá buscar en otros medios.

 10

III. Efectos en los Estados Financieros del tema de investigación.

La aplicación de la NIC 40 tendrá diversos aspectos en los EE.FF. ya que una empresa se

ve obligada en revelar la siguiente información en estos mismos.

Información a revelar en los estados financieros:

● Si usa el modelo de medición valor razonable o valor del costo

● Cuando se aplica el modelo del valor razonable se revela la contabilización como

propiedad de inversión, los derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de

arrendamiento operativo.

● Cuando la clasificación resulte difícil (párrafo 14), los criterios desarrollados por la

entidad para distinguir las inversiones inmobiliarias de los inmuebles ocupados por el

dueño y de los inmuebles que se tienen para vender en el curso normal de las

actividades del negocio.

● Métodos e hipótesis significativas aplicados a la determinación del valor razonable de

las propiedades de inversión tomando en cuenta si se hizo por medio de evidencias del

mercado o se tuvieron en cuenta otros factores.

● La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión se basa en la

valuación realizada por un perito con capacidad profesional y experiencia en el

tratamiento de propiedades de inversión.

● Las cifras que forman parte del resultado del periodo por:

○ Ingresos derivados de rentas provenientes de propiedades de inversión

○ Gastos directos de operación relacionados con las propiedades de inversión

que generaron y no generaron ingresos por rentas durante el periodo.

 11

○ Cambio acumulado en el valor razonable que ha sido reconocido en el

resultado por la venta de una propiedad de inversión en la que ha estado

valorada el modelo del valor de costo a otro grupo de activos en el que se

aplique el modelo del valor razonable.

● La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de

inversiones, al cobro de los ingresos derivados de los mismos o de los recursos

obtenidos por su disposición.

● Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de

propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

Además, al elegir uno de los dos modelos, también significarán efectos distintos en los

Estados financieros.

Con el Modelo de valor razonable:

La entidad que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 33 a 55,

también deberá presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de

inversión al inicio y al final del ejercicio, que incluya lo siguiente:

● Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se

refieren a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de estos

activos.

● Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.

● Activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo

enajenable de elementos clasificado como mantenido para la venta.

 12

● Pérdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable.

● Diferencias de cambio netas derivadas de la conversión de los estados financieros a

una moneda diferente, como las diferencias derivadas de la conversión de los estados

financieros de un negocio extranjero a la moneda de presentación de la entidad que

informa.

● Traspasos de inversiones inmobiliarias hacia o desde existencias, o desde propiedades

ocupados por el dueño.

● Otros movimientos.

Con el Modelo del costo.

La entidad que aplique el modelo del costo, revelará:

1) Los métodos de amortización utilizados;

2) Las vidas útiles o los tipos de amortización utilizados;

3) El importe bruto en libros y la amortización acumulada (incrementado por las pérdidas

acumuladas por deterioro de valor) al inicio y al final del ejercicio;

4) Una conciliación del importe en libros de las inversiones inmobiliarias al inicio y al

final del ejercicio, que incluya lo siguiente:

● Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se

refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de esos

activos.

● Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.

● Activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo

enajenable de elementos clasificados como mantenido para la venta de acuerdo

con la NIIF 5, así como las enajenaciones o disposiciones por otra vía.
 13

● Amortizaciones.

● El importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, así como el importe

de las pérdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el ejercicio

según la NIC 36.

● Las diferencias de cambio netas derivadas de la conversión de los estados

financieros a una moneda de presentación diferente, así como las derivadas de la

conversión de un negocio en el extranjero a la moneda de presentación de la

entidad que presenta sus estados financieros

● Traspasos de inversiones inmobiliarias hacia o desde existencias, o bien hacia o

desde inmuebles ocupados por el dueño

● Otros movimientos; y

5) el valor razonable de las inversiones inmobiliarias, si bien, en los casos excepcionales

descritos en el párrafo 53, cuando la entidad no pueda determinar el valor razonable de

las inversiones inmobiliarias de manera fiable, la entidad incluirá las siguientes

informaciones:

● Una descripción de las inversiones inmobiliarias

● Una explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser

determinado de manera fiable

● Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible que se

encuentre el valor razonable.

 14

Aspectos Específicos

I. Reconocimiento

El criterio de reconocimiento consiste en que las propiedades de inversión serán

reconocidas como activos si:

A. Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales

propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y

B. El costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

[ CITATION Nor \l 13322 ]

Ser probable que los beneficios económicos futuros asociados con tales inversiones

inmobiliarias fluyan hacia la entidad. Esta probabilidad se refiere al grado de incertidumbre

respecto de la llegada de tales beneficios económicos (flujos de efectivo), que deriva del

entorno en el que opera la empresa.

Poder ser valorado con fiabilidad. Esta fiabilidad se refiere a que la información debe ser

completa, neutral y libre de error. En muchas ocasiones su valor es estimado, lo cual no

significa una menor fiabilidad ya que la utilización de estimaciones razonables es una parte

esencial de la elaboración de los estados financieros.

Según el párrafo 20 el reconocimiento es la forma en la que se mide inicialmente, y se le

suman los costos de transacción en los que se incurren en su adquisición, tales como:

El costo está formado por el precio de adquisición o por el coste de producción,

dependiendo de que se trate de compras de inmuebles al exterior o de construcción propia de

los mismos. Se suman los desembolsos directamente atribuibles a la operación en el momento

inicial, particularmente si se trata de adquisición a terceros. El citado valor o coste inicial no

se incrementará por los costes de puesta en marcha, a menos que sean necesarios para poner el

inmueble en condiciones de uso; ni por las pérdidas iniciales de explotación en las que se
 15

incurra antes de que la inversión inmobiliaria alcance el nivel esperado de ocupación; así

como tampoco por las cantidades anormales de desperdicios, de mano de obra u otros

recursos incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble (NIC 40: párrafos 21 y 23).

El costo de una propiedad de inversión se puede ver incrementada por:

● Honorarios legales

● Impuestos de traspaso

● Otros costos asociados

El costo de una propiedad de inversión no se puede ver incrementada por:

● Costos de puesta en marcha (solo cuando no sean exclusivamente necesario como en

el caso de que este sea fundamental para su funcionamiento óptimo)

● Las pérdidas de operación incurridas antes de que la propiedad de inversión logre el

nivel planeado de ocupación

● Las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos en

la construcción o en el desarrollo de la propiedad.

De acuerdo con este criterio de reconocimiento, la empresa incluirá como inversión

inmobiliaria todos aquellos costes que se incurran inicialmente para adquirir o construir dichos

inmuebles, así como los costes incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o

mantener el elemento correspondiente. Sin embargo, los costos derivados del mantenimiento

diario del elemento, se consideran gastos imputables a la cuenta de resultados (NIC 40:

párrafos 17 y 18).
 16

II. Valorización

La valoración de una inversión inmobiliaria consiste en asignarle un valor monetario con el

que se reconocerá y será incluida en el balance. Para ello, disponemos de diversos criterios de

valoración. No obstante, hay que distinguir dos partes de la medición, una inicial, la cual se

corresponde con el valor que le asignaremos al activo (en este caso, a la inversión

inmobiliaria) en el momento en el cual se incorpora y es reconocido en el balance, y otra

posterior, que es el valor que le correspondería a dicha propiedad de inversión en cada fecha

de cierre de un ejercicio económico.

La NIC 40 establece como criterio de valoración inicial el modelo del costo, pero para la

valoración posterior ofrece la opción de escoger entre dos alternativas: el mismo modelo del

coste y el modelo del valor razonable (NIC 40: párrafos 20 y 30).

Valoración inicial

Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente por el modelo del costo. El costo

de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y cualquier

desembolso directamente atribuible a dicha transacción (NIC 40: párrafos 20 y 21)

mencionado anteriormente.

Valoración posterior

Como también se ha dicho, en la valoración posterior, de acuerdo con la NIC 40, la

entidad podrá elegir, para sus inversiones inmobiliarias, entre el modelo del costo y el modelo

del valor razonable, aunque, si la opción elegida es la de valoración al costo, se exige

informar en la memoria de dichos activos (párrafo 30).

 17

Bajo nuestro punto de vista, a pesar de que existe dicha opcionalidad, implícitamente la

NIC 40 se inclina más por la del valor razonable, ya que se recomienda informar sobre esto

mediante una tasación realizada por un experto profesional independiente. (NIC 40, párrafo

32).

Modelos de valorización posterior

A. Modelo del Coste

Si el modelo escogido es el del coste, deberá deducirse la amortización acumulada, así

como el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor. El tratamiento de la

amortización y deterioro de valor es el mismo que para el inmovilizado material (NIC 16:

párrafos 44).

Respecto de las pérdidas por deterioro de valor, no sistemáticas, derivan esencialmente de

factores relacionados con el mercado. Se produce un deterioro de valor cuando el valor

contable o importe en libros del activo es inferior a su importe recuperable. No obstante, esta

pérdida de valor puede ser objeto de reversión en periodos sucesivos cuando se constate que

ya no existe o bien ha disminuido, en cuyo caso se procederá a contabilizar la misma como un

ingreso en la cuenta de pérdidas y ganancias, con el límite del valor neto contable que hubiese

tenido el activo si no hubiera sufrido tal deterioro.

En el caso de las transferencias entre inversiones inmobiliarias, inmovilizado (por las

instalaciones ocupadas por el dueño) y existencias, el importe en libros, por tanto, el coste de

dichos inmuebles, no variará en cuanto a valoración ni información a revelar se refiere. Es

decir, cambiará su ubicación en el activo, pero no se verá afectada su valoración (NIC 40:

párrafo 59).

B. Modelo del Valor Razonable

 18

Medir a valor razonable un inmueble calificado como una inversión inmobiliaria significa

que éste aparecerá en balance por dicho valor en cada cierre de ejercicio, es decir, de acuerdo

con la NIIF 13, que la empresa se asegure de que dicho valor refleja, entre otras cosas, el

ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales de

mercado, así como cualquier flujo de salida de efectivo que pudiera esperarse con relación al

inmueble (NIC 40: párrafo 40).

Cuando un arrendatario usa el modelo del valor razonable para medir una propiedad de

inversión que se mantiene como un activo por derecho de uso, medirá el activo por derecho de

uso, y no la propiedad de inversión subyacente, a valor razonable. (NIC 40: párrafo 40 A)

Una mención significativa merece las transferencias de inmuebles a o desde inversiones

inmobiliarias a otras clases de activos.

En cuanto a las transferencias de inversiones inmobiliarias valoradas a valor razonable a

inmovilizado material o existencias, su valoración seguirá siendo el valor razonable que se

estime en el momento de cambio de uso, convirtiéndose dicho valor en ese momento en el

valor de coste de partida. (NIC 40: párrafo 60)

En caso contrario, cuando un inmueble que está ocupando el dueño (inmovilizado

material) se cambia a inversión inmobiliaria, se contabilizará por su valor razonable, y la

empresa contempla cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de dicho bien

aplicando la NIC 16 o la NIIF 16 y el valor razonable, como una revalorización (NIC 40:

párrafo 61).

Si el traspaso es de existencias a inversiones inmobiliarias, de nuevo se valorarán al entrar

en esta clasificación a valor razonable, y cualquier pérdida o ganancia derivada de dicha

valoración se lleva a resultados. El mismo tratamiento tienen las diferencias de valoración

cuando se produce el traspaso de un inmueble en curso o desarrollo a un bien terminado (NIC

40: párrafos 63 y 65).

 19

Por otra parte, y en cuanto a las diferencias de valoración entre los propios inmuebles

calificados como inversiones inmobiliarias, es decir, las positivas o negativas, que puedan

surgir entre el valor razonable de un ejercicio con respecto al del anterior, se registrarán con

carácter general en la cuenta de pérdidas y ganancias (NIC 40, párrafo 35), tal y como

determina el IASB, para dotar de una mayor relevancia y transparencia a los resultados que

proceden de las inversiones inmobiliarias.

Finalmente, comentemos una presunción importante para la NIC 40, así como una

excepción. Se supone que el valor razonable siempre se puede medir con fiabilidad y de forma

continuada. Pero, con carácter excepcional, se admite que si al valorar inicialmente una

inversión (bien porque se trate de un bien que termina su construcción o bien al calificar un

activo como inversión inmobiliaria por un cambio de uso) no pueda estimarse con fiabilidad

su valor razonable, se aplicará la NIC 16 para propiedades de inversión poseídas o de acuerdo

con la NIIF 16 para propiedades de inversión mantenidas por un arrendatario como un activo

por derecho de uso. (NIC 40: párrafos 53-54).

Resumen Valorizaciones en la NIC 40

Valoración Modelo de Valoración Contrapartida Revalorizaciones

Inicial Coste

Valor razonable Resultados

Posterior
Coste Patrimonio Neto
Tabla2 Fuente: Elaboración propia
 20

III. Efectos de las diferencias en los Estados Financieros

Una de las principales diferencias en los EEFF proviene entre la elección entre el modelo

del costo y el modelo del valor razonable. En el modelo del valor razonable las diferencias, ya

sean ganancias o pérdidas obtenidas por los cambios en el valor del bien, irán a la cuenta de

resultados. En el modelo del costo las diferencias derivadas por la revalorización del bien se

reconocerán como “patrimonio neto”.

Así también, los siguientes hechos implican diferencias en los Estados Financieros:

● Baja de propiedades de inversión: Se descartarán del estado de situación financiera en

el momento de la disposición o cuando queden retiradas permanentemente de uso y no

se esperan rendimientos económicos a posterioridad.

● Pérdidas o ganancias: Si existieran pérdidas o ganancias que resulten del retiro de la

propiedad, se establecerá como diferencia entre el ingreso neto y el valor libro del bien

y se registrará en el resultado del periodo. Pagos retrasados: Si el pago por una

propiedad de inversión se aplaza, la contraprestación recibida se registrará al precio de

contado y la diferencia entre el valor nominal de la contraprestación y el precio

equivalente al contado se lo registrará como un ingreso por intereses.

● Compensación de terceros: Si estas son causadas por propiedades de inversión que

hayan deteriorado su valor, perdido o abandonado, se reconocerá en el resultado del

periodo cuando estas compensaciones sean exigibles.

Así mismo significaran posibles diferencias en los EEFF las siguientes situaciones,

dependiendo de la elección de método de valoración posterior:

Modelo del valor razonable

 21

La entidad que, habiendo empleado previamente la NIC 40 (2000), decida por primera vez

catalogar y contabilizar como propiedades de inversión algunos o todos los derechos sobre

inmuebles sostenidos en sistema de arrendamiento operativo, reconocerá el efecto de esa

elección como un ajuste en el saldo inicial de las reservas por ganancias acumuladas del

ejercicio en el que se haya hecho la elección por primera vez.

 22

Además:

● Si la entidad ya ha divulgado el valor razonable de sus derechos sobre inmuebles en

ejercicios anteriores, se recomienda, pero no se exige a:

○ Ajustar el saldo inicial de las reservas por ganancias acumuladas para el

ejercicio económico más antiguo que se presente, en el que se hubiera revelado

públicamente el valor razonable por primera vez;

○ Reestructurar la información comparativa para esos ejercicios.

● Si la entidad no ha revelado públicamente con anterioridad la información detallada no

reestructurará la información comparativa, pero revelará este hecho.

Modelo del coste

La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que resulte de la adopción

por primera vez de esta Norma, si ha optado por utilizar el modelo del coste. El efecto del

cambio de políticas contables incluye la reclasificación de cualquier importe registrado como

reservas por revalorización de inversiones inmobiliarias.

Los requerimientos de la valoración inicial de una inversión inmobiliaria adquirida en una

transacción de intercambio de activos, se aplicarán de forma prospectiva sólo a transacciones

futuras.

IV. Efectos posteriores a las fechas de presentación

Se define como un hecho posterior a la fecha del balance a aquellos eventos, ya sean

favorables o desfavorables, que se hayan producido entre la fecha del balance y la fecha de

formulación no de autorización de los estados financieros para su divulgación. Y se separan

en dos clasificaciones [ CITATION NIC \l 13322 ]:

 23

1. Aquellos que muestran las condiciones que ya existían en la fecha del balance (hechos

posteriores a la fecha del balance que implican ajuste)

2. Aquellos que son indicativos de condiciones que han aparecido después de la fecha del

balance (hechos posteriores a la fecha del balance que no implican ajuste)

Los hechos que han ocurrido después de la fecha del balance que se pueden revelar son los

siguientes:

 Combinación de negocios.

 Anuncio de una discontinuación de una operación.

 Compras, ventas y retiros de activos.

 Destrucción de activos por catástrofes.

 Restructuración de la compañía.

 Cambios en acciones.

 Cambios en tasas de impuestos.

 Nuevos pasivos o compromisos contingentes.

 Litigios.

La entidad debe revelar la fecha en que los estados financieros han sido autorizados para su

publicación, como quien ha dado la autorización. Si después del periodo sobre el que se

informa una entidad recibe información acerca de condiciones que existen al final del periodo

sobre el que se informa, actualizará la información a revelar relacionada con las que están en

función de la información recibida.

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión debido a que son bienes de la

entidad que generan hechos después de los balances, como pueden ocurrir acontecimientos

inesperados (huracán, terremoto) que afecte a las propiedades de inversión que deben ser

registrados y revelados en los estados financieros.

 24

V. Contabilización y Registro.

Como pudimos ver anteriormente, existen dos modelos para contabilizar las Propiedades

de Inversión, por el modelo del costo y el modelo del valor razonable.

A continuación, se aprecian ejemplos de casos prácticos de ambos modelos y sus

respectivos registros.

Aplicación Medición Inicial (Costo) y de la Medición posterior al valor razonable.

La entidad comercial XXX S.A, al inicio del año 1 decide adquirir un terreno ubicado en

Pichilemu por $570.000 más $15.945 que incluye honorarios de asesor legal e impuesto.

Compra que realiza con la finalidad de proteger su patrimonio del deterioro monetario a causa

del estallido social nacional. Al 31 de diciembre, se decide contabilizar el citado activo

mediante el modelo del valor razonable.

Para ello, solicitó la tasación obteniendo el valor de mercado ascendente a $650.000

¿Cómo contabilizar la inversión?

1. Medición inicial (costo de adquisición) (enero año 1)

Compra de terreno $ 570.000

Impuesto irrecuperable relacionado con
$ 15.945
la transacción.
Costo $ 585.945
Tabla 3 Fuente: elaboración

propia

Esto se justifica en el párrafo 16, 20 y 21 de la NIC 40

2. Reconocimiento de compra (enero año 1)

Asiento 01 DEBE HABER

 25

INVERSIONES INMOBILIARIAS 585.945,00  

Terrenos    
Urbanos    
Costo    
CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS   570.000.00
Pasivo por compra de activo inmovilizado    
Inversiones inmobiliarias    
TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y   15.945,00
APORTES AL SISTEMA NACIONAL DE
PENSIONES Y SALUD POR PAGAR
Gobiernos locales    
Impuesto a la alcabala    
Por la compra del terreno (Inversión inmobiliaria)    
Asiento 02  DEBE HABER 
CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS 570.000,00  
Pasivo por compra de activo inmovilizado    
Inversiones inmobiliarias    
TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y 15.945,00  
APORTES AL SISTEMA NACIONAL DE
PENSIONES Y SALUD POR PAGAR
Gobiernos locales    
Impuesto a la alcabala    
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO   585.945,00
Cuentas corrientes en instituciones financieras    
Cuentas corrientes Operativas    
Por la cancelación de las cuentas por pagar    
relacionadas con la compra del terreno    
Tabla 4 Fuente: elaboración propia

3. Medición posterior

Valor en Libros $ 585.945

Valor razonable $ 650.000
Incremento de valor $ 64.055
Tabla 5 Fuente: elaboración propia

4. Reconocimiento de incremento de valor (31 de diciembre año 1) (en resultados)

Asiento 01 DEBE HABER

INVERSIONES INMOBILIARIAS 64.055,00
Terrenos
Urbanos
Valor razonable
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GANACIA POR MEDICION DE 64.055,00

ACTIVOS NO FINANCIEROS AL
VALOR RAZONABLE
Activo inmovilizado
Inversiones inmobiliarias
Por la medición posterior de la inversión
inmobiliaria
Tabla 6 Fuente: elaboración propia

Esto se puede apreciar en el párrafo 30, 33 y 35 de la NIC 40.

Ejercicio de aplicación, modelo del costo:[ CITATION JOR \l 13322 ]

Una empresa ha iniciado sus actividades en el año XXXX. En este ejercicio ha adquirido

dos terrenos destinados a obtener un mayor valor a largo plazo:

 El terreno A, por un precio de adquisición de $50.000.000 y se incurrió en costos de

acondicionamiento requeridos por la administración municipal por valor de

$5.000.000.

 El terreno B, por un precio de adquisición de $100.000.000.

La empresa sigue la política de revaloración para inversiones inmobiliarias.

Al cierre del periodo se conoce respecto al valor de los citados activos que:

 El valor de mercado del terreno B, según informe técnico, es de $115.000.000.

 El terreno A, de uso industrial, está sujeto a una planificación urbanística que, en

principio, valora el precio de expropiación en $40.000.000. La empresa ha

presentado un recurso para recalificar este terreno como edificable; si se acepta el

valor de mercado, podría situarse entre $70.000.000 y $80.000.000

Realizar la contabilización al inicio y al cierre del ejercicio.

Solución.

Valoración inicial.

Terreno A: $50.000.000 + 5.000.000 = $55.000.000

 27

Terreno B: 100.000.000

Propiedades de inversión $155.000.000

Bancos $155.000.000

Los gastos de acondicionamiento del terreno hacen parte del precio de adquisición.

Valoración al cierre del ejercicio:

La valoración a valor razonable del terreno A no es posible puesto que no puede

determinarse de forma fiable.

En este caso deberá valorar el terreno A de acuerdo con la NIC 16 y el terreno B al valor

razonable.

Terreno A.

Cálculo de la diferencia de valor

Valor a 31 de diciembre según el municipio $40.000.000

Valoración inicial $50.000.000

Decremento de valor - $10.000.000

Existe una depreciación en el valor del activo debido al posible plan urbanístico.

Terreno B

Valor a 31 de diciembre $115.000.000

Valoración inicial $100.000.000

Incremento de valor $ 15.000.000

Propiedades de inversión (Terreno B) $15.000.000

Beneficios por revalorización en Propiedades de inversión $15.000.000

 28

Pérdidas por depreciación de propiedades de inversión $10.000.000

Propiedades de inversión $10.000.000

 29

Conclusiones

En este trabajo se presentó una revisión y aplicación de la Norma Internacional Contable

n°40, o bien NIC 40, que tiene por objetivo prescribir el tratamiento contable de las

propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes, se

dio a conocer que estas en todos los casos se miden de manera inicial de acuerdo al modelo

del costo, incluyendo todos los costos asociados a la transacción como: comisiones,

honorarios, impuestos por traspaso de la propiedad, y otros costos asociados, posteriormente a

eso la medición o valoración puede ser según este mismo método, en tal caso la entidad

deberá regirse por la NIC 16, propiedad, planta y equipo, o bien ,sobre el valor razonable, en

dónde se regirá por los criterios de la NIC 40, en donde se recomienda de todos modos

siempre tener especificado el valor razonable, ya que este será más apegado a la realidad.

Asimismo, una vez que la organización ya elegido su método este debe ser el mismo para

todas sus propiedades, en excepción cuando la medición de una de sus propiedades de

inversión sea fiable con un modelo distinto. No obstante, las entidades tienen la posibilidad de

cambiar la política contable adoptada para las propiedades de inversión si el cambio dará

lugar a información más relevante disponible para los inversores, prestamistas y otros

acreedores existentes y potenciales. Por consiguiente, es altamente improbable que una

entidad pueda justificar el cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo.

De este modo se puede concluir que la aplicación de las normas internacionales de

contabilidad sirve para estandarizar a nivel mundial la información financiera, permitiendo ser

comparada de forma segura con la información de otras entidades que se encuentren en

cualquier entorno. Las empresas que no adopten estas normas quedarán en desventaja,

perdiendo las posibilidades de ser competitivas en el mercado tanto nacional como

internacional. Las empresas que adopten las NIC y NIIF, reflejarán en sus estados financieros

su posición real económica, ofreciendo calidad y transparencia en la información.

30
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Bibliografía

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Propiedades de Inversion": http://www.ifrs.org/IFRSs/Pages/OfficialUnaccompanied-

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http://jornadasniifcontaduriaunicauca.blogspot.com/2012/01/ejemplos-sobre-nic-

40.html

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estados financieros de México. Universidad Complutense de Madrid. Revista:

Cuadernos de Estudios. Obtenido de

http://dx.doi.org/10.5209/rev_CESE.2015.v25.53635

NIC 10. (s.f.). Obtenido de https://normasinternacionalesdecontabilidad.es/nic/pdf/NIC10.pdf

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https://normasinternacionalesdecontabilidad.es

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Tributario Laboral.cl. (s.f.). Obtenido de https://www.tributariolaboral.cl/606/w3-article-

69761.html