LUGAR: CIUDAD DE PUERTO MALDONADO-TAMBOPATA-

TAMBOPATA

REGULARIZACION DE LA
PROPIEDAD DE PREDIOS
INSCRITOS VIA NOTARIAL
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

NOMBRE DE AUTORES:
1. ISABEL E. GAMARRA YUMBATO
2. JHOHANA LORETH CRUZ SUYO
3. JACKELYN ROSMERY PAUCAR TTITO
4. NAYRUTH DARA MAMANI FLORES
5. ADRIAN ALFREDO KEN DIAS BAEZ
6. CRISTHIAN JACK ROMANI PACO
7.
8.

NOMBRES DE LA INSTITUCION REPRESENTADA: UNIVERSIDAD NACIONAL

AMAZÓNICA DE MADRE DE DIOS
 “AÑO DE LA UNIVERSALIZACION DE LA SALUD”

UNIVERSIDAD NACIONAL
AMAZÓNICA DE MADRE DE DIOS
TEMA:

REGULARIZACION DE LA PROPIEDAD DE PREDIOS INSCRITOS

VIA NOTARIAL

CARRERA PROFESIONAL : Derecho Y Ciencias Políticas

DOCENTE : Dr. JULIO CESAR RICARDO, SAMANIEGO MONZON

CURSO : DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

INTEGRANTES :
Isabel E., Gamarra Yumbato
Jhohana Loreth, Cruz Suyo
Jackelyn Rosmery, Paucar Ttito
Nayruth Dara, Mamani Flores
Adrian Alfredo Ken, Dias Baez
Cristhian Jack, Romani Paco

SEMESTRE : XII 2020 - II

MADRE DE DIOS
PERÚ
2020

1
 DEDICATORIA

Dedico este trabajo principalmente a Dios,

por haberme dado la vida y permitirme el
haber llegado hasta este momento tan
importante de mi formación profesional. A mi
Padre, por ser el pilar más importante y por
demostrarme siempre su cariño y apoyo
incondicional sin importar nuestras
diferencias de opiniones.

A mi Madre, a pesar de nuestra distancia

física, siento que estás conmigo siempre y
aunque nos faltaron muchas cosas por vivir
juntos, sé que este momento hubiera sido
tan especial para ti como lo es para mí e
imposible.

Asimismo, agradezco infinitamente a mis

Hermanos que con sus palabras me hacían
sentir orgulloso de lo que soy y de lo que les
puedo enseñar. Ojala algún día yo me
convierta en se fuerza para que puedan
seguir avanzando en su camino.

2
 índice
DEDICATORIA....................................................................................................................................2
INTRODUCCIÓN....................................................................................................................................4
DE LA FUNCION NOTARIAL.......................................................................................................7
REGULARIZACIÓN POR MEDIO DE INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL....................8
LA ACUMULACIÓN O SUBDIVISIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS.............................8
 Formulario registral o escritura pública......................................................................8
REGULARIZACION MEDIANTE DOCUMENTO PRIVADO DE FECHA CIERTA................9
¿Y SI EN LOS DOCUMENTOS PRIVADOS CONSTA QUE EL PRECIO NO HA SIDO
CANCELADO?............................................................................................................................9
REGULARIZACION MEDIANTE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO..............10
LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO.............................................................................12
LA INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS.....................................................................12
EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES...............................................13
LA REGULARIZACIÓN DE LAS DECLARATORIAS DE FÁBRICA....................................13
SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO
.........................................................................................................................................................15
Que Es El Saneamiento Del Área, Linderos Y Medidas Perimétricas Del Terreno?...15
El saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno.-.......................15
Asimismo Los Requisitos Del Inmueble A Ser Saneado...................................................17
Requisitos Del Escrito De Solicitud........................................................................................18
LA AUTOCONSTRUCCIÓN........................................................................................................18

3
 INTRODUCCIÓN

En este trabajo realizado veremos sobre REGULARIZACION DE LA

PROPIEDAD DE PREDIOS INSCRITOS VIA NOTARIAL cuya
regularización de la propiedad de predios inscritos vía notarial se
encuentra regulado en la Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley
de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial. Donde se hace
mención de la constatación efectuada por el notario respecto de la
existencia y legalidad de dicha documentación. El Notario no incurrirá en
responsabilidad si es inducido a error debido a la actuación maliciosa de
los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas
necesarias en el proceso de verificación respecto a la legalidad de los
documentos.

4
 REGULARIZACION DE LA PROPIEDAD DE PREDIOS
INSCRITOS VIA NOTARIAL

CONCEPTOS
1. EDIFICACION
Resultado de edificar una obra sobre un predio, que cuente por lo menos con plan
de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo de sus ocupaciones. Comprende las instalaciones estáticas y
complementarias adscritas a ella.
Para efectos de la presente Ley, se considerarán las próximas obras de
construcción:

A. Construcción Nueva: Aquella que se realiza plenamente o por fases, sobre un

lote sin edificar.

b. Ampliación: Obra que se hace desde una construcción preexistente,

aumentando el sector techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada
que existe.

c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo

arquitectónico original de una construcción que existe.

d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones,

equipamiento y/o recursos constructivos. No altera la utilización, la zona techada, ni
los recursos estructurales de la construcción que existe.

e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades

del cliente, por medio de recursos removibles, como tabiquería, equivocados cielos
rasos, ejecución de acabados e instalaciones.

f. Puesta en costo histórico monumental: Obra que comprende, separada o

conjuntamente, trabajos de reposición, recuperación, rehabilitación, custodia,
refuerzo y mejoramiento de una construcción.
El Ministerio de Cultura debería remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, el inventario de
bienes inmuebles miembros del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de
predominación de ser la situación, para los objetivos a que se contrae en el artículo
29 de la Ley N.º 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.
Toda disposición que afecte las condiciones edificatorias y urbanísticas concretas
para las estructuras localizadas en el ámbito de bienes inmuebles miembros del

5
Patrimonio Cultural de la Nación, sólo van a ser de aplicación, si anteriormente
fueron incorporadas y aprobadas en el Proyecto de Desarrollo Urbano de la
circunscripción que corresponde.

G. Cerco: Obra que comprende exclusivamente la creación de muros perimétricos

en un lote y vanos de ingreso constantemente que lo posibilite la municipalidad.

h. Demolición: Acción por medio de la cual se descarta total o parcialmente una

construcción que existe.

2. Conformidad de Obra y Declaratoria de Construcción

Procedimiento por el cual se determina que la obra o las obras pendientes de
ejecución, se han concluido conforme a los planos aprobados. Para viviendas
multifamiliares, la conformidad de obra se puede otorgar a nivel de casco habitable.
3. Conformidad de Obra y Declaratoria de Construcción Anticipadas
Procedimiento por el cual se determina que la obra de edificación de proyectos de
vivienda, oficina y comercio se ha ejecutado conforme a los planos aprobados a un
nivel de casco no habitable.
Las características de las edificaciones a nivel de casco habitable y casco no
habitable se desarrollan en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación.
4. Licencias de habilitación y de construcción
Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos
mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de
obras de habilitación urbana o de edificación.
Las licencias citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de
desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
REGULARIZACIONES DE CONSTRUCCIONES CONFORME CON LA
LEY 27157
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de
más de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo
menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios
comunes.
d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias
que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
para uso comercial.

6
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno
como bien de propiedad común.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con
bienes ni servicios comunes.
DE LA FUNCION NOTARIAL
Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con la
documentación que le sirve de sustento en el que consta la información relativa a los
solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del
derecho, acto o contrato que se registra. El Formulario Registral al que se refiere el
párrafo precedente será suscrito por los interesados, por un verificador, cuando
corresponda. Las firmas son legalizadas por Notario.
El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los fines de la
legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al Formulario
Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la Ley 27157.
En casos de oposición de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o
Arbitral.
Precísese que la certificación y verificación de la documentación que se adjunta al
formulario registral a que se refiere el párrafo 5.1 del Artículo 5 de la Ley N.º 27157
es la constatación efectuada por el notario respecto de la existencia y legalidad de
dicha documentación. El Notario no incurrirá en responsabilidad si es inducido a
error debido a la actuación maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya
tomado todas las medidas necesarias en el proceso de verificación respecto a la
legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley N.º 27157 exige la
intervención de un verificador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad
de la información técnica que verifica, así como su conformidad con las normas
técnicas y urbanas correspondientes.
El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el
Artículo 6 de la Ley N.º 27157, sólo certificará haber tenido a la vista el acta simple
respectiva, acompañada de las cartas notariales cursadas y la publicación del
correspondiente aviso, de ser el caso; así como que la reunión de propietarios se
realizó dentro del plazo de 10 (diez) días útiles, contados a partir de la convocatoria,
previsto en el numeral 6.1 del Artículo 6 de la Ley N.º 27157. Consecuentemente son
los interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo
manifestado y la autenticidad de la documentación presentada. Para su inscripción
en el registro correspondiente se adjuntará el acta simple.
El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por los concurrentes. Si el
acuerdo se adoptó sin la asistencia de todos los propietarios, una copia del acta
deberá exhibirse por lo menos durante 3 (tres) días consecutivos en los lugares más
visibles de la edificación. Si el acuerdo se adoptó con la asistencia de todos los
propietarios, no requerirá de publicación alguna. En los casos en que se haya
acordado la modificación del porcentaje de participación en las áreas comunes, si no
asistieron a la reunión todos los propietarios, además de la exhibición antes referida,
se deberá publicar, por una vez, un extracto del acuerdo en el Diario Oficial El
Peruano y en otro de los de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.

7
REGULARIZACIÓN POR MEDIO DE INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser
el caso, podrán sanear su situación de acuerdo con el procedimiento establecido en
la Ley 27157. Es decir, la ley se aplicará a todos los predios que tengan
edificaciones terminadas y que no hayan contado con tramitación de una licencia o
conformidad de obra ante la Municipalidad, siendo ahora la nueva fecha de corte el
31 de diciembre del 2016.
El procedimiento de regularización de edificaciones que se realice, al amparo del
Título I de la Ley N.º 27157, un propietario que cuenta con título de propiedad
registrado o que conste por escritura pública y que no requiera de saneamiento, se
tramita, sin necesidad de intervención notarial, con la intervención de un ingeniero
civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable.
Efectuada la inscripción, el registro público remite a la municipalidad respectiva una
de las copias completas del expediente para los efectos tributarios y catastrales
correspondientes. La otra copia podrá ser recabada por el interesado directamente
del registro.
La regularización de edificación que realice, al amparo del Título I de la Ley N.º
27157, un propietario que cuenta con título de propiedad que conste en documento
de fecha cierta, resolución administrativa o que requiera de saneamiento por
prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio o rectificación de
área o linderos, necesariamente se tramita ante notario público; salvo los
procedimientos de regularización que tramite la COFOPRI en los procesos de
formalización a su cargo, los que se sujetarán a sus propias normas.
LA ACUMULACIÓN O SUBDIVISIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
Se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N.º 27157 pudiendo
también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el Artículo
2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción
de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo,
municipal o de cualquier otra clase.
 Formulario registral o escritura pública
En cuanto a la escritura pública, no se tiene mayor comentario, puesto que es muy
claro. En cambio, en cuanto al uso del formulario, este requisito ha generado ciertos
inconvenientes. En concreto, el registro no tiene aprobado un formulario para
subdivisión via regularización de edificación; ya que el formulario que tiene aprobado
es para regularización de edificación en unidad inmobiliaria independiente, para
edificación en unidades en edificio y para unidades independientes en copropiedad.
Dentro de este formulario no se contempla la regularización de edificación con
subdivisión por existencia de edificaciones independientes sobre predio matriz. Sin
embargo, como ya lo tiene claro el tribunal registral y como se desprende del propio
texto de la Ley 27157, este procedimiento de excepción (regularización de
edificación), establece una formalidad documental de excepción que se refiere en el

8
artículo 2010 del Código Civil. Lo ordinario es que las inscripciones se realicen en
mérito a escritura pública y la excepción es que se realicen en mérito a formulario o
documento privado, eso lo advertimos de lo establecido en la quinta disposición
transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el inciso c)
del artículo 60 del mismo reglamento, en el inciso b. del artículo 63 del indicado
reglamento y en el artículo 86 del reglamento mencionado (principalmente).
Justamente, el artículo 63 está referido al tema de regularización de edificaciones,
por lo que podríamos inferir que la intensión del legislador, para la inscripción de
regularización de edificaciones, es utilizar documentos privados; es decir, que al
igual que en el caso del reglamento interno (acto de fraccionamiento del predio),
también se utilice documento privado con firma certificada notarialmente para el
caso de la subdivisión (acto de fraccionamiento del predio).

REGULARIZACION MEDIANTE DOCUMENTO PRIVADO DE FECHA

CIERTA
el art. 7 menciona “Para la inscripción del derecho de propiedad de los
departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del título de
propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro
documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de
propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al
vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante 10 (diez) años”
De este artículo se puede observar que, para la regularización de los departamentos
puede realizarse mediante documento público, minuta, adjudicación, o cualquier
documento privado de fecha cierta, siempre que pruebe el derecho de propiedad,
Para ello la norma a previsto dos requisitos, sin embargo, para este tipo de
modalidad de saneamiento se necesita que exista regularización de edificaciones.
Asimismo, la ley no establece un procedimiento especial, para la tramitación de este
sistema de regularización por lo que basta que el notario certifique y verifique la
documentación que le presente el rogante, en el sentido que formalmente es título
suficiente para la inscripción, por lo cual el funcionario cumplirá las siguientes
funciones:
 Debe verificar.
 Debe certificar
Finalmente, de lo expuesto en el párrafo precedente, este grupo se plantea una
interrogante, para ello tomamos en cuenta la opinión de GUNTHER HERNAN
GONZALES.
¿Y SI EN LOS DOCUMENTOS PRIVADOS CONSTA QUE EL PRECIO NO HA
SIDO CANCELADO?
En la práctica es algo que sucede de manera constante, entonces, es posible que
los títulos materiales de dominio consignen saldos de precio impagos por parte de
los compradores. En tal caso, también procederá la regularización, sin perjuicio que

9
el registrador inscriba la hipoteca legal conforme al ART. (1118 CC), pues debe
considerarse que la ley establece un procedimiento para regularizar el derecho de
propiedad, así como edificaciones sin declaración de fábrica, independización o
reglamento interno. Por el contrario, la ley no establece un trámite en específico para
liberar cargas o gravámenes los inmuebles; por tanto, será irrelevante que el
solicitante acredite el pago del saldo de precio con documentos privados o
documentos públicos irregulares o insuficientes, ya que el notario carece de
competencia en tales hipótesis.
REGULARIZACION MEDIANTE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada
notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso
a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea
aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley N.º 27157 se tramitará, exclusivamente,
ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del
Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:
a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se
regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo
lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley.
b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos
previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los
efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de
testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25
(veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y
especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.
c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con
intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a
publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe
indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo,
solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.
d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los
interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en
el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud,
extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y
pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características
del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en
los predios colindantes.
f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última
publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o

10
elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la
propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por
elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de
presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren
necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el
formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros
Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el
Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite
comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina
registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho
para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio
en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.
h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a
que se refiere la Ley N.º 27157.
i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que
declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para
la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento
registral a favor del antiguo propietario.
j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el
Artículo 141 del Código Procesal Civil.
k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con
edificaciones.
La prescripción adquisitiva en vía notarial resulta procedente, según la ley, solo en
los casos en que la el interesado carezca de título adquisitivo, o cuando exhiba un
título, pero su transmitente no sea el titular con derecho inscrito (artículo 7, 9, 14 y
17 ley N 27157, de regularizaciones de edificaciones).
Sin embargo, queda la duda si dicha ley resulta compatible con la constitución, o no,
de conformidad con el artículo 108, porque el notario está impedido de dilucidad los
derechos cuando media un conflicto de intereses, pues en tal caso estaríamos ante
el ejercicio de la función jurisdiccional, vedado para el notario, y delegado
exclusivamente al poder judicial.
La ley vigente atribuye a los notarios la tramitación de procedimientos de
prescripción adquisitiva y para ello el solicitante tiene que acreditar el plazo de
posesión sobre el bien inmueble, en consecuencia, no es relevante que el
´posesionario cuente con justo título, pues el notario solo podrá declarar la
prescripción sobre la base del plazo extraordinario.
En esta clase de procedimientos es común que encontremos a una persona que se
oponga a tal derecho para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin
que se produzca pronunciamiento sobre el fondo del asunto. En virtud de la

11
oposición la cuestión ventilada en sede notarial se traslada al conocimiento del
órgano jurisdiccional.
Anteriormente el reglamento establecía que el notario solo puede declarar la
prescripción adquisitiva una vez transcurrido el término de 30 días contados desde la
última publicación. Actualmente solo el plazo ha sido modificado por 25 días útiles
en virtud del ART. 5 inciso e, de la ley N. 27333 cuyo carácter de norma posterior y
de mayor jerarquía implica que ha derogado ala anterior
LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil
se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se
refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley
La declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la primera
inscripción de dominio a que se refiere el Artículo 22 de la Ley N.º 27157 se sujetará
al mismo procedimiento establecido en el artículo precedente, en cuanto sea
aplicable.
Cuando se haya solicitado la declaración notarial para la primera inscripción de
dominio a que se refiere el Artículo 22 de la Ley N.º 27157, sobre la base de títulos
con por lo menos 5 (cinco) años de antigüedad, el Notario verificará que se trate de
documentos de fecha cierta que contengan actos jurídicos de enajenación, salvo en
los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para dicho acto. El
Notario también verificará el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los
documentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales
anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificación del Registro
de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en
el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra
inmatriculado.
Para la inmatriculación del inmueble no será exigible la documentación catastral
establecida por el Decreto Supremo N.º 002-89-JUS.
LA INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS
En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N.º 27157 y de la presente
Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización
administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno.
El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la
desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la
regularización.
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para la
inscripción del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes
comunes, que uno o más de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no
acrediten su derecho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador

12
suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o
acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por
ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se presume que las alícuotas
corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio
exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica en el Diario Oficial El
Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un
lugar visible del predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose
un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje
que le corresponda.
EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Según el Artículo 36 de la Ley N.º 27157 sobre los efectos de la regulación de
edificaciones:
Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la Ley N.º 27157 sin
cumplir con los procedimientos que ésta establece, serán sancionadas con una
multa equivalente al 10% (diez por ciento) del valor declarado de la obra, que
constituye renta propia de la municipalidad respectiva.
La aplicación de la multa establecida en el Artículo 36 de la Ley N.º 27157 no exime
del cumplimiento de los requisitos técnicos y urbanos establecidos en la
normatividad correspondiente. Por tanto, para la inscripción de la declaratoria de
fábrica el interesado debe obtener de la Municipalidad respectiva una resolución que
certifique el cumplimiento de las normas técnicas contenidas en el Reglamento
Nacional de Construcciones, la zonificación vigente y demás normas municipales
aplicables.
La resolución se expedirá en un plazo no mayor a 20 (veinte) días útiles contados a
partir de la presentación de la solicitud y del pago de la multa a que se refiere el
párrafo precedente. De no expedirse la resolución en el plazo previsto se aplica el
silencio administrativo positivo.
Las Municipalidades, de acuerdo con su Ley Orgánica tienen la facultad de imponer
las sanciones correspondientes, inclusive la demolición, cuando la edificación no
haya cumplido con las normas a que se refiere el presente artículo.

LA REGULARIZACIÓN DE LAS DECLARATORIAS DE FÁBRICA

La regularización de la declaratoria de fábrica es una inscripción de la construcción
en el registro de predios que le corresponde y donde se debe inscribirse sus
características y condiciones técnicas que tiene de la obra a la cual se debe formular
una declaratoria de fábrica que es la declaración que se da ante la ley sobre la
existencia de una construcción. Eso se representa que todo que edifiquemos un
terreno nuestro o casa se debe declarare inscribirse, por que tengamos un título
inscrito en los registro público, también se debe inscribirse.
En caso de una casa de varis pisos y que quiera vender el segundo o tercer piso se
debe inscribirse la construcción de la casa o fabrica y luego independizarlo. A partir
de ese momento se podrá vender.

13
Requisitos para la inscripción para edificaciones
1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el
presentante, copia del documento de identidad del presentante.
2. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley 27157, o
Escritura pública donde se inserte él FUE.
3. Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la
Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
4. Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable,
debidamente aprobados y visados por la Municipalidad respectiva.
5. Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios
indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera
omitido
6. Pago de derechos registrales.
Asimismo No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción,
acondicionamiento o cercado.
REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo
arquitectónico original de una edificación existente.
ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades
del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos,
ejecución de acabados e instalaciones.
En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones
mencionados sobre un terreno, se tiene que inscribirse en los Registros Públicos, y
a esta inscripción se le dice DECLARATORIA DE FABRICA, ya que es el
reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, dando a modo
entender que es la edificación o construcción que se vincula a la realidad física, en
tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al mecanismo jurídico para que los
Registros Públicos admitan la existencia de dicha realidad.
Del mismo modo para la regularización de las declaratorias de fábrica el notario se
debe de comunicar ante la municipalidad distrital correspondiente si se tratase del
amito del cercado la inscripción se efectuara, para fines tributarios y catastrales
correspondientes de acuerdo al Título I de la Ley 27157
La comunicación donde se menciona en la primera disposición final de la Ley N. º
27157 será efectuada por el registro público correspondiente, una vez efectuada la
inscripción respectiva.
Además no se puede convenir la inscripción de declaratorias de fábrica al pago de
las obligaciones tributarias que corresponden a ESSALUD y/o a las Municipalidades.

14
Sin embargo, los propietarios de construcciones cuyo costo no exceda de 50
(cincuenta) unidades impositivas tributarias que procedan a la regularización de la
declaratoria de fábrica de sus unidades inmobiliarias, en los 6 (seis) meses de
entrada en vigencia la Ley 27157, tienen que cancelar estas obligaciones sin moras,
intereses o recargos.
SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL
TERRENO
Que Es El Saneamiento Del Área, Linderos Y Medidas Perimétricas Del
Terreno?
el Saneamiento del AREA, es el Proceso por el que la documentación técnica y legal
de un predio es regularizada con el objeto de que logren brindar una defensa óptima
al derecho que tienen dentro En tal sentido al ser un saneamiento una regularización
de un derecho ya que existe conviene preguntarnos si en sede registral debemos
pedir la acreditación del derecho que se pretende inscribir.
El saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno.- se
da una vez que existan discrepancias entre la zona real del lote, sus medidas
perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, éstas
van a poder determinarse o rectificarse según con los próximos métodos:
a) Por recíproco consenso: Por medio de escritura pública suscrita por el dueño
del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que dichos
últimos manifiesten su conformidad con la zona, medidas perimétricas y/o linderos,
según corresponda.
b) Método Notarial: Se va a poder tramitar como un tema no contencioso de
competencia notarial, según los métodos a los que se refieren los Artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo cual sea aplicable, continuamente y una
vez que el sector real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

Y de acuerdo al art.13 de la ley 27333 menciona que “Cuando sea necesario

determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan
discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos,
con los que figuren en la partida registral del predio, éstas podrán determinarse o
rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del
predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según
corresponda.

b) Procedimiento Notarial: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de

competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los Artículos
504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y
cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

15
 Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y
cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a
otra registrada.

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el

Reglamento de la Ley Nº 27157.

c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los

Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga
superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.

Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b)

y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la
escritura pública a la que se refiere el inciso a), dándose por concluido el proceso
iniciado.”

Como menciona la ley 27333 ha establecido tres procedimientos para el

saneamiento del área, los linderos y las medidas perimétricas de inmuebles:
a. Por mutuo acuerdo.
b. Por procedimiento notarial y
c. Por procedimiento judicial.
Y respecto al procedimiento notarial de saneamiento, se da cuando una persona
tramita ante notario público de la provincia en la cual se encuentra ubicado su
predio, y su procedimiento es similar al de uno de prescripción adquisitiva de
dominio tramitado en sede notarial y concluye con la escritura pública en la cual el
notario efectúa las rectificaciones peticionadas.
Asimismo los procedimientos se da de acuerdo al artículo 504 del Código Procesal
Civil, donde menciona que:

1.- El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho,

contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos
sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente;

2.- El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y

3.- El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para
que se limiten éstos mediante deslinde.

Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.

Asimismo el procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el

Reglamento de la Ley Nº 27157.de acuerdo al artículo 5 donde Se tramita
exclusivamente ante el notario de la provincia donde se ubica el inmueble
verificando que se cumpla los requisitos contemplados en el artículo 950 del Código
Civil. De acuerdo al trámite siguiente:

16
 a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.
b) Plano perimétrico conforme al área, linderos y medidas que constan en el
Registro de Predios.
c) Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del
inmueble que reflejen situación real del predio, firmados por ingeniero o
arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa
correspondiente.
d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Públicos.
Una vez que la zona real del inmueble es mayor a la que surge registrada,
procederá éste trámite constantemente y una vez que exista certificación registral de
que tal más grande área no se superpone a otra registrada. El Notario hace una
constatación del inmueble para revisar la zona, linderos y medidas perimétricas.
Del mismo la Solicitud que es dirigida al notario quien verifica los requisitos de los
incisos 1, 2 y 3 del artículo 505 del Código Procesal Civil.
El notario publica resúmenes por tres veces con intervalos de tres días en El
Peruano o el autorizado de avisos judiciales y en uno de circulación nacional.
Asimismo se debe notificar a los interesados y colindantes.
El notario se constituye al inmueble y extiende un acta de presencia en la que
compruebe la posesión pacífica y pública.
Cuando transcurre los 25 días y no hay oposición el notario llena un formulario o
eleva a escritura pública, declarando adquirida la propiedad por prescripción
adquisitiva. Pero si existiese oposición se da por concluido el trámite comunicando al
solicitante, colegio de notarios y a la oficina registral.
De acuerdo con el Tribunal Registral en la prescripción adquisitiva notarial resulta
primordial el emplazamiento del titular registral, “Se encuentra dentro del entorno de
calificación registral del título que tiene declaración de compra de la propiedad por
medio de prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los
asientos registrales, lo que involucra comprobar que el proceso judicial o el método
notarial haya seguido contra el titular registral de dominio una vez que el predio está
inscrito; para eso bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado
o emplazado en proceso respectivo” Criterio sustentado en las Soluciones N° 316-
2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y N° 520-2007-TR-L del 31 de julio de
2007”.
Asimismo Los Requisitos Del Inmueble A Ser Saneado
a) Certificado de Búsqueda Catastral emitido por los Registros Públicos, donde
se indique que el inmueble tiene distinta área, linderos o medidas
perimétricas de las que aparecen registradas

17
 b) Se deberá acompañar los planos perimétricos, de ubicación y memoria
descriptiva presentada ante los Registros Públicos al solicitar el Certificado de
Búsqueda Catastral.
c) Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como rústico,
se deberá presentar un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
o Certificado de Zonificación emitidos por la Municipalidad, en el que conste
zonificación urbana del inmueble.
d) Si la especificación de hoy de inmueble (Municipal o en otros documentos)
difiere de la partida registral, se tendrá que acompañar certificado de
numeración emitido por la Municipalidad respectiva.
e) Formulario de Regularización completo y en tres ejemplares, otorgado por
Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que
contenga la Declaratoria de Fábrica de la edificación efectuada,
f) Plano Catastral y Memoria Detallada brindados por la Municipalidad
respectiva, en los cuales aparezca la zona, linderos y medidas perimétricos
correctos, los que tienen que concordar con los que se han determinado en el
Certificado de Averiguación Catastral de Registros públicos
Requisitos Del Escrito De Solicitud
a) En el escrito se indicará en forma precisa cual es la discrepancia entre el
área, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada, señalando
expresamente los datos registrados y los que se pretende corregir.
b) La solicitud deberá ser firmada por tres testigos todos mayores de 25 años,
con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararán, bajo juramento,
que les consta que el área, linderos o medidas perimétricas correctas del
predio son las que se indican en la solicitud y no existe superposición o
conflicto alguno con derechos de terceros.
LA AUTOCONSTRUCCIÓN
La autoconstrucción destinada a la edificación de vivienda propia y sus usos
compatibles goza de autorización dentro de los límites y condiciones que establece
el Reglamento de la Ley N.º 27157, y está sujeta, obligatoriamente, a supervisión de
obra.

18
CONCLUSIONES
En conclusión se puede decir lo siguiente:

 se puede observar que, para la regularización de los departamentos puede

realizarse mediante documento público, minuta, adjudicación, o cualquier
documento privado de fecha cierta, siempre que pruebe el derecho de
propiedad, Para ello la norma a previsto dos requisitos, sin embargo, para
este tipo de modalidad de saneamiento se necesita que exista regularización
de edificaciones
 La acumulación de predios urbanos es un acto registral que tiene el fin de
constituir una totalmente nueva unidad inmobiliaria y se efectúa uniendo 2 o
más inmuebles registralmente independientes en una sola unidad inmobiliaria.
 La regularización de la declaratoria de fábrica es una inscripción de la
creación en el registro de predios que le corresponde y donde se debería
inscribirse sus propiedades y condiciones técnicas que tiene de la obra a la
cual se debería formular una declaratoria de fábrica que es la declaración que
se da frente a la ley sobre la vida de una creación.
 Se va a poder tramitar como un tema no contencioso de competencia notarial,
según los métodos a los que se refieren los Artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo cual sea aplicable, constantemente y una vez que
el sector real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

19
BIBLIOGRAFÍA
ALVARES, C. S. (s.f.). . Independización de predio urbano por regularización.

CIVIL, C. (1 de MAYO de 2020). Pasion por el DERECHO. Obtenido de Pasion por el DERECHO:
https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-realmente-actualizado/

Edificaciones, D. S.-2.-V. (21 de ABRIL de 2014). MACROGESTION. Obtenido de GOOGLE:

https://www.macrogestion.com.pe/decreto-supremo-035-2006-vivienda-reglamento-de-
regularizacion-de-edificaciones/#gs.o7ho58

Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, l. L. (17 de julio de 2000). google. Obtenido de google:
http://notariallerena.com/legislacion/LeyN27333.pdf

LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, D. P. (17 de FEBRERO de 2000). EDITORA PERU.

Obtenido de EL PERUANO: https://diariooficial.elperuano.pe/pdf/0017/ley-de-regularizacion-
de-edificaciones-ley-27157.pdf

Minaya, M. C. (2012). LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Y LA IMPORTANCIA DE UNA

ADECUADA VINCULACIÓN CON EL REGISTRO DE PREDIO. ¿QUÉ DEBEMOS. lima: Especialista
en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú.

predios, r. d. (s.f.). google. Obtenido de google:

http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/per114772anx.pdf

REPUBLICA, C. D. (2020). CODIGO PROCESAL CIVIL. LIMA: JURISTAS EDITORES E.I.R.L.

rosario, a. (2016). DIRECTIVA QUE REGULA LA EMISION DEL CERTIFICADO CASTRAL. LIMA

20