Número de avalúo: SCR02/IS-200808

AVALUÓ DE CASA HABITACIÓN

Ubicación del inmueble
Calle: 2a. Cerrada de la Era, Lote 17, Casa 33
Colonia: Barrio San Martín - La Quinta
Ciudad: San Cristobal de las Casas
Municipio: San Cristobal de las Casas
Código postal: 29260
Estado: Chiapas
País: México

Solicitante: Ing. Leoncio Angúlo Valenzuela

Propietario: Consuelo Cielo Flores Sánchez

VALOR COMERCIAL $ 444,000.00

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

Tuxtla Gutiérrez, Chiapas a 1ro. de Septiembre del 2008

Av. Presa Cecilio del Valle No. 430, Col. Electricistas Las Palmas, C.P. 29040. Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. México
Teléfono y fax: 019616141577 y 6113450

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I.- ANTECEDENTES
Solicitante: Ing. Leoncio Angúlo Valenzuela

Domicilio del solicitante Calle: Boulevard Dr. Mora 1678-8

Colonia: Las Quintas, C.P. 80060
Ciudad: Culiacán
Municipio: Culiacan
Estado: Sinaloa

Valuador Nombre: Ing. Alberto Pineda Vital

Registro: En Trámite
Especialidad: Inmuebles
Ced. Prof.: 4062844 Ingeniería Civil
En Trámite Inmuebles

Fecha del avaluó 1ro. de Septiembre del 2008

Inmueble que se valúa Casa habitación de dos plantas
Régimen de propiedad Privado
Propietario: Consuelo Cielo Flores Sánchez
Objeto del avaluó (tipo de valor) Estimar el Valor Comercial del Inmueble
Propósito del avaluó (uso del avaluó) ACTO JURÍDICO DE TRANSMISIÓN DE DOMINIO

Ubicación del inmueble Calle: 2a. Cerrada de la Era, Lote 17, Casa 33
Colonia: Barrio San Martín - La Quinta
Ciudad: San Cristobal de las Casas
Municipio: San Cristobal de las Casas
Código postal: 29260
Estado: Chiapas
Clave catastral 040-022-001
Boleta de agua 19360771
Datos de escritura Numero No proporcionado Inscripción
Volumen Libro
Fecha Sección
Notario R.P.P.
Fecha

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona Habitacional de segundo orden
Construcción dominante en la calle Casas habitación de dos plantas modernas medianas
Índice de saturación de la zona 70%
Densidad de población Normal
Estrato socioeconómico Medio
Uso del suelo permitido Habitacional de segundo orden
Vías de acceso e importancia de las mismas Carretera Municipal a San Juan Chamula, con Tránsito preferencial de primer orden

Servicios públicos Energía Eléctrica Si tiene Banquetas Concreto

Agua Potable Si tiene Guarniciones Concreto
Drenaje Sanitario Si tiene Transporte Insuficiente
Alumbrado Publico Si tiene Teléfono No tiene
Pavimento Pavimento de Concreto Hidráulico
Equipamiento Urbano
Preescolar A 10 min Tienda de Autoservicio En la zona
Primaria En la zona Bancos A 15 min
Secundaria A 10 min Iglesias En la zona
Preparatoria A 10 min Parques A 10 min
Profesional A 15 min Restaurantes En la zona

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III.- TERRENO
Calles Transversales Limítrofes Terrenos urbanos ubicados en la calle 2a. Cerrada de la Era

Medidas y colindancias del terreno Según Escrituras pág. 3

Al Norte: 20.00 Metros colinda con Lote 18, Casa 35

Al Sur: 20.00 Metros colinda con Lote 16, Casa 31
Al Oriente: 10.00 Metros colinda con Finca Urbana
Al Poniente: 10.00 Metros colinda con Calle 2a. Cerrada de la Era

ST Superficie privativa 180.000 M² Según Escrituras pág. 3

180.000 M² Según Catastro, considerando area privativa y comun
%IND Porcentaje de Indiviso El inmueble no se encuentra en régimen de Condominio

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados

Numero de frentes
Características Panorámicas
Densidad Habitacional
Intensidad de Construcción Permitida
Servidumbre y/o Restricciones
Calidad del Suelo
Un frente
Agradable con vista a Zona Residencial
200.00 Hab/Ha Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
2.00 M2c/M2t Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
Ninguna
Arcillas Aluviales, con capacidad media de carga (6.20 kg/cm2.)

Croquis del Terreno

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

UBICACIÓN GENERAL DEL BARRIO

SAN MARTIN - LA QUINTA, SOBRE LA
CARRETERA A SAN JUAN CHAMULA, Y
A 250 MTS. DEL CRUCERO SAN RAMON-
SAN JUAN. EN SAN CRISTOBAL LAS
CASAS, CHIAPAS.
.

UBICACIÓN DETALLADA DEL TERRENO

EN LA CALLE 2da. CERRADA DE LA ERA
LOTE 17, CASA 33. CON LAS COORDENADAS
GEOGRAFICAS SIGUIENTES:
16 GR. 44' 54.59" N
92 GR. 39' 38.22" O
CON UNA ELEV. DE 2,139 M.

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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual Terreno urbano con construcción de una casa habitación de 2 plantas con la siguiente distribución:

T1 Planta baja: Acceso principal, sala, comedor, cocina, recamara 01, escaleras y baño completo
Planta alta: vestibulo, baño completo, 2 recamaras,

Tipos de Construcción
T1 Moderna mediana 92.56 M²

SC 92.56 M²

SEMBRADO DE LAS CONSTRUCCIONES

5.00 MT 5.00 MT

RECAMARA
01 3.50 MT

BAÑO

SUBE

COCINA

SALA
4.25 MT
COMEDOR

ACCESO

COCHERA 4.75 MT

5.00 MT 5.00 MT

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PLANTA ARQUITECTONICA BAJA

SCR02/IS-200808

5.00 MT 5.00 MT

2.50 MT

RECAMARA
4.50 MT
BAÑO

BAJA

VESTIBULO

RECAMARA 4.00 MT

5.00 MT 5.00 MT

PLANTA ARQUITECTONICA ALTA

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Numero de Niveles Dos

Vida Útil Total 60 Años
Edad Aproximada 5 Años
Vida Útil Remanente Aproximada 55 Años
Estado de conservación EXCELENTE
Calidad del proyecto MUY BUENO
Unidades Rentables 1
Cajones de estacionamiento Uno

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Cimentación Se supone a base de losa plana de cimentación de concreto armado

Estructura Son a base de muros de carga, dalas, castillos y columnas de concreto armado

Muros A base de muros de tabique común, a una altura de 2.60 mts aprox.

Entrepisos Losa maciza de concreto armado de 10 cm de espesor

Techos Losa maciza de concreto armado de 10 cm de espesor

Azoteas Mixtas con acrilicos base agua

Bardas A base de tabique rojo recocido acabado esponjeado, con pintura vinílica

Aplanados Interiores Comun cemento-cal-arena

Aplanados Exteriores De mezcla cemento-cal-arena, acabado esponjeado, con pintura vinílica

Plafones Tirol con pintura

Lambrines Azulejos de 20x30 cm en baños.

Pisos Vitropiso 33x33 cm

Zoclos Igual que pisos

Escaleras A base de concreto con recubrimiento de vitropiso 33x33 cm

Pintura Es vinílica en muros y plafones interiores y exteriores

Recubrimientos Especiales Ninguna
Carpintería Puerta principal de madera de cedro solida, de intercomunicación tambor.
de aglomerado con cubierta de acero inoxidable
Instalaciones Sanitarias Son a base de pvc sanitario de 2" y 4"
Muebles de Baño De color de mediana calidad
Instalaciones Hidráulicas Son a base de tubería de cobre de 1/2" a 1"
Instalaciones Eléctricas Son ocultas en muros y plafones con cableados y accesorios de mediana calidad
Herrería ventanas de aluminio de 2" de color negro para fijos y corredizos
Vidriera Cristal fijo y corredizo ahumado
Fachada Es moderna con líneas rectas, acabado esponjeado, pintada

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

1-Bardas 2.48 alto block sin acabado 10.82 ML

2-Firme concreto acabado escobillado 24.89 M2
3- Barda alt. 1.65 mt tabique acabado comun 6.79 ML

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO
1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del avaluó será el de estimar el valor comercial del bien a menos
que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación
exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El método físico directo o de costos, 2) El de capitalización de rentas
o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado.
b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS
2.- Método Comparativo o de Mercado:
Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con
el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación.

3.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:

Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se
valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.

4.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas

Es el desarrollo analítico a traves del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que
produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avaluó durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.

5.- Valor de Reposición Nuevo VRN

Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos

6.- Valor de Neto de Reposición VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación
Formula VNR = VRN x FEC
7.- Vida Util Total VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica

8.- Edad Efectiva EE

Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica

9.- Estado de Conservación EC

Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física

10.- Porcentaje de Demérito %D

Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Formula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))

11.- Factor por edad y conservación FEC

Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación
Formula FEC = (1-(%D)
12.- Vida Útil Remanente VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección
Formula VUR = VUT x FEC

13.- Tasa de Capitalización TC

Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo o de recuperación

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

c).-CONDICIONES DEL AVALUO
14.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el cliente
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad Si
b).- Certificado de libertad gravamen Si
c).- Boleta Predial Si
d).- Plano de la construcción No

15.- No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avaluó.

16.- Quienes intervenimos en el presente avaluó declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

17.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avaluó, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente

18.- Toda vez que el objetivo del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avaluó, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

19.- El presente avaluó es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluó.

20.- La vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la
temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente

21.- Se da como verdadera la superficie del terreno según documentación proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o información catastral, ya en este avaluó no se realiza levantamiento topográfico para verificar
dicha superficie
d).- SALVEDADES DEL AVALUO
22.- Sobre la documentación del terreno
Ninguna salvedad

23.- Sobre la inspección del terreno

Ninguna salvedad

24.- Sobre la documentación de la construcción

No se proporciono plano arquitectonico

25.- Sobre la inspección de la construcción

Ninguna salvedad

e).- EXCLUSIONES DEL AVALUO

26.- Sobre la valuación del terreno
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se esta valuando el terreno
27.- Sobre la valuación de la construcción
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se están valuando todas las construcciones
28.- Sobre los métodos de valuación
Método Mercado Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó
Método Físico Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó

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 Método Ingreso Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó

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VII. VALOR DE MERCADO

Sujeto SC 92.56 M² SUPERFICIE DE CONSTRUCCION
ST 180.00 M² SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA El factor de negociación nos indica si es venta u oferta el comparable
UDC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO COLONIA indica la calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
CSP 100 EXCELENTE CALIDAD SERVICIOS PÚBLICOS Indica la calificación de la calidad de los servicios públicos
EC 100 EXCELENTE ESTADO CONSERVACION Esta variable indica el nivel del estado de conservación
PRO 95 MUY BUENO PROYECTO La variable del proyecto indica la calificación de su funcionalidad
RCT 85 REGULAR 0.51 RELACION CONSTRUCCION-TERRENO Esta variable mide la relación entre area de construcción y terreno
OYD 90 Demanda Media NIVEL OFERTA Y DEMANDA Esta variable nos mide el nivel de oferta y demanda del sujeto
Comparables
Aug-08 CASA HABITACIÓN UBICADA POR CALLE RIO JORDAN No. 246, COLONIA PRUDENCIO MOSCOSO, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS

FUENTE WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

SC 82.45 M²
ST 165.00 M²
VUM $ 5,457.85 $ 450,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 100 EXCELENTE
FA 85 REGULAR 0.50
Aug-08 CASA HABITACION POR CALZADA LOS PINOS No. 824, COLONIA LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS

FUENTE WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

SC 92.50 M²
ST 160.00 M²
VUM $ 5,675.68 $ 525,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 100 EXCELENTE
FA 90 BUENO 0.58
Aug-08 CASA HABITACIÓN UBICADA POR CALLE MISHOLJA No. 844, COLONIA LINDA VISTA, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS

FUENTE WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

SC 74.20 M²
ST 145.00 M²
VUM $ 5,188.68 $ 385,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
FA 90 BUENO 0.51
Aug-08 CASA HABITACIÓN UBICADA POR CALLE DIEGO DE MAZARIEGOS No. 325, COLONIA AMERICA LIBRE, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS

FUENTE WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

SC 78.50 M²
ST 150.00 M²
VUM $ 5,414.01 $ 425,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 96 MUY BUENO
FA 90 BUENO 0.52
NUM SC ST VUM NEG UDC CSP EC PRO FA F.R. Valor Ponderación
SUJETO 92.56 180.00 95 100 100 95 85
1 82.45 165.00 $ 5,457.85 0.90 1.06 1.05 1.05 0.95 1.00 1.00 $ 5,457.85 25.00%
2 92.50 160.00 $ 5,675.68 0.90 1.06 1.05 1.05 0.95 0.94 0.94 $ 5,360.36 25.00%
3 74.20 145.00 $ 5,188.68 0.90 1.06 1.05 1.05 1.00 0.94 0.99 $ 5,158.34 25.00%
4 78.50 150.00 $ 5,414.01 0.90 1.06 1.05 1.05 0.99 0.94 0.98 $ 5,326.29 25.00%
NOTAS Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Valor unitario homologado $ 5,325.71 100.00%
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto Nivel de Oferta y Demanda OYD 90
Valor Unitario de Mercado $ 4,793.14

Tipo Superficie Unidad Valor unitario Valor de Mercado

Integro 92.56 M² $ 4,793.14 $ 443,652.85

Suma $ 443,652.85

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VALOR DE MERCADO $ 443,652.85

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VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO

TERRENO Lote tipo
Sujeto ST 180.00 M² 150.00 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA
UDC 95 MUY BUENO UBICACIÓN DENTRO DE LA COLONIA indica la calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
CSP 100 EXCELENTE CALIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS Indica la calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 100 EXCELENTE 0.83 FACTOR DE AREA Esta variable indica la calificacion que tiene el area del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFIA La topografia del terreno se califica de acuerdo a sus caracteristicas
FOR 100 EXCELENTE FORMA Esta variable califica la forma del terreno
Comparables
Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE HOREB, FRENTE A MATERIALES MATERAMA, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI
ST 165.00 M²
VUM $ 757.58 $ 125,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0.91
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE OLIVOS ESQ. MONTE ARARAT, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE RED COLONIAL HABITACIONAL
ST 175.00 M²
VUM $ 942.86 $ 165,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 0.86
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. VICENTE GUERRERO, FRENTE A PANADERIA DOÑA ALICIA, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI
ST 150.00 M²
VUM $ 666.67 $ 100,000.00 Precio venta
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
CSP 90 BUENO
FA 100 EXCELENTE 1.00
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NUM ST VUM NEG UDC CSP FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 180.00 95 100 100 100 100
1 165.00 $ 757.58 0.90 1.06 1.11 1.00 1.00 1.00 1.06 $ 719.70 33.33%
2 175.00 $ 942.86 0.90 1.06 1.11 1.00 1.00 1.00 1.06 $ 895.71 33.33%
3 150.00 $ 666.67 0.90 1.06 1.11 1.00 1.00 1.00 1.06 $ 633.33 33.33%
Valor unitario homologado $ 749.58 100.00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 180.00 M² 100% $ 749.58 1.000 Lote regular $ 134,924.68

Suma 180.00 M² Suma $ 749.58 Promedio Suma $ 134,924.68

Construcciones PU SEGÚN BIMSA ESTADOS, JUNIO 2008

Tipo Superficie Unidad Indiviso P.U. VRN EE EC VUT %DEM FEC VUR Valor
T1 92.56 M² 100% $ 4,800.00 $ 444,288.00 5 10 60 3.08% 0.969 58 $ 430,585.15

Suma 92.56 M² $ 444,288.00 $ 430,585.15

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

Tipo Cantidad Unidad Indiviso P.U. VRN EE EC VUT %DEM FEC VUR Valor

1-Bardas 2.48 a 10.82 ML 100% $ 1,550.00 $ 16,771.00 5 9 35 15.90% 0.841 29 $ 14,103.83

2-Firme concre 24.89 M2 100% $ 400.00 $ 9,956.00 5 9 50 13.58% 0.864 43 $ 8,603.68
3- Barda alt. 1. 6.79 ML 100% $ 650.00 $ 4,413.50 5 9 50 13.58% 0.864 43 $ 3,814.02

Suma $ 31,140.50 Suma $ 26,521.53

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 VRN $ 475,428.50 VNR $ 457,106.68

Terreno $ 134,924.68
Construcciones $ 430,585.15
Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria $ 26,521.53

VALOR FISICO $ 592,031.36

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IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN

Sujeto SC 92.56 M²
ST 180.00 M²
RUM - RENTA UNITARIA MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 85 REGULAR 0.51
Comparables
Aug-08 CASA HABITACION POR AV. BENITO JUAREAZ, ENTRE MIGUEL HIDALGO Y CONSTITUYENTES, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE MALIBU BIENES RAICES
SC 72.00
ST 160.00
RUM $ 34.72 $ 2,500.00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
RCT 80 DEFICIENTE 0.45
Aug-08 CASA HABITACION POR AV. CIPRES, ENTRE LAURELES Y PALMA COROZO, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS
SC 83.50
ST 175.00
RUM $ 41.92 $ 3,500.00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 100 EXCELENTE
RCT 80 DEFICIENTE 0.5
Aug-08 CASA HABITACION POR AV. FRESNO, ENTRE ABEDUL Y ALERCE, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS
FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS
SC 88.75
ST 170.00
RUM $ 50.70 $ 4,500.00 MENSUAL
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE
PRO 95 MUY BUENO
RCT 85 REGULAR 0.5
NUM SC ST RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 92.56 180.00 95 100 100 95 85
1 72.00 160.00 $ 34.72 1.00 1.00 1.05 1.00 1.06 1.12 $ 38.83 33.33%
2 83.50 175.00 $ 41.92 1.00 1.00 1.00 0.95 1.06 1.01 $ 42.31 33.33%
3 88.75 170.00 $ 50.70 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 48.17 33.33%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 43.10 100.00%

TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa habitación de dos plantas 92.56 $ 43.10 $ 3,989.71

TOTAL 92.56 $ 43.10 $ 3,989.71

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 3,989.71

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 47,876.55
VACIOS 3.00% Sobre la renta anual potencial $ 1,436.30
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 46,440.26
ANALISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACION 4.00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1,857.61
2. CONSERVACION, CADA 4 AÑOS 5.00%
Sobre VRN $ 5,942.86
3. PREDIAL 3.00%
Sobre la renta anual efectiva $ 1,393.21
4. SEGURO 1.00%
Sobre VRN $ 4,754.29
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5.00%
Sobre VNR $ 22,855.33
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 5 $ 36,803.29
7. DEDUCCION OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 16,254.09
8. DEDUCCION MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 36,803.29
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 9,636.96
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 5% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 481.85
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 $ 14,429.81
Porcentaje de deducciones 33.14%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 32,010.45

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TASA DE CAPITALIZACION
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 3.00% El Economista 1ro. de Septiembre del 2008
La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 9 Meses 2.50%
Gastos de venta 10%
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 55 1.82% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE FINANCIERO 7.32% Anual
TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE MERCADO 7.22%
TASA DE CAPITALIZACION, SELECCIONADA 7.32%

VALOR DE CAPITALIZACION $ 437,409.86

SCR02/IS-200808 0

X.- RESUMEN DE VALORES

Valor de Mercado $ 443,652.85

Valor Físico $ 592,031.36
Valor de Capitalización $ 437,409.86

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

XII.- CONCLUSION
El Valor Comercial a la fecha del presente avaluó asciende a la cantidad de :
VALOR COMERCIAL $ 444,000.00
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

Valor Unitario Concluido ( $/M2) $ 4,796.89

Este valor esta calculado con cifras al dia 1ro. de Septiembre del 2008

Valuador
Nombre: Ing. Alberto Pineda Vital
Registro: En Trámite
Especialidad: Inmuebles

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 Ced. Prof.: 4062844 Ingeniería Civil
En Trámite Inmuebles
0 0

SCR02/IS-200808 0

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

Fachada principal Calle de acceso

acceso av. principal

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 ANEXO

Módulo de conversión de cifras: número-letra

0 0 0 400000 440000 444000 444000 444000

0 0 0 4 4 4 0 0
$ 444,000.00 <<< cantidad a procesar.

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millones millones

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOS CUATRO MILLON
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES
0 DIECI

UN CIEN MIL MILLON Y

UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: CUATROCIENTOS CUARENTA CUA

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 ANEXO

444000 00 0 00
0 00

cien miles diez miles cien millon miles cientos decenas

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

Página 15
 ANEXO

unidades

Página 16