www.uned-derecho.

com

aceptación del beneficiario.

Esta aceptación se hará constar en el registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán al momento de la
constitución de la hipoteca.
En tanto el beneficiario no ha hecho constar en el registro su aceptación, no deviene acreedor hipotecario, pudiendo
cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca. Para que la cancelación sea posible no deberá constar la
aceptación después de transcurridos dos meses a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado.
De este modo la importancia practica del requerimiento es uno de los factores más importantes de la dinámica de la
hipoteca unilateral.

LOS INTERESES DE LA OBLIGACIÓ N ASEGURADA.

La LH parte del presupuesto de que si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca cubre
también el pago de ellos. Conforme a la ley hipotecaria debemos distinguir dos supuestos:
1. Que los bienes hipotecados se encuentren en poder del tercer poseedor.
2. La continuidad en la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario. En el primer caso, en el supuesto de que
llegado el momento de la ejecución, el titular registral de los bienes hipotecados sea otra persona distinta al deudor
hipotecante, la hipoteca asegura tan solo los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la
anualidad corriente, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura.
En el caso de que los bienes hipotecados continúen perteneciendo al deudor hipotecario, no hay tasa temporal para los
intereses impagados por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito. Además los intereses nacidos como
consecuencia del incumplimiento de la obligación garantizada o intereses moratorias puede quedar también garantizado
mediante hipoteca, pero es necesario que haya acuerdo expreso al respecto que ha de reunir además una serie de
requisitos.
La garantía hipotecaria suele extenderse también en virtud de pacto expreso a las costas y los gastos que tengan
relación con la dinámica de la relación hipotecaria.

BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA.

El bien o derecho a hipotecar ha de estar previamente inscrito en el RP, de acuerdo con el principio de tráete sucesivo.

De este modo son susceptibles de ser hipotecados:

1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2. Los derechos reales enajenables que se impongan sobre tales bienes, es decir, los derechos reales inmobiliarios. (La
propia hipoteca, el usufructo, las concesiones administrativas, etc.)

La LH precisa que hay ciertos derechos reales inmobiliarios que no pueden ser objeto de hipoteca, como son: .
1. El derecho de uso y el de habitación, por ser derechos personalísimos.
2. Las servidumbres, por su inseparabilidad del predio dominante.
Es fundamental recordar que los bienes y derechos objeto de hipoteca han de ser inscribibles dada la naturaleza
constitutiva de la inscripción de hipoteca, y por otro lado que han de ser enajenables, ya que en caso de impago de la
obligación garantizada, las facultades del acreedor hipotecario desembocan en la venta forzosa de los, bienes
hipotecados.

LA EXTENSIÓ N OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

La extensión objetiva de la hipoteca hace referencia a la determinación exacta del conjunto de bienes y derechos que
quedan afectos a la garantía hipotecaria.
El hecho es que la hipoteca recae sobre bienes de naturaleza inmueble, y además la misma se prolonga en el tiempo de
modo que desde el momento de la constitución de la hipoteca, hasta el momento en que tenga lugar la eventual
ejecución de la misma, tales bienes pueden haber sufrido una serie de modificaciones o alteraciones, con lo cual se
hace preciso determinar el alcance de la garantía hipotecaria.
La extensión natural de la hipoteca.
Aunque en la escritura e inscripción de hipoteca esta se extienda solo al bien o derecho de que se trate, la hipoteca se
extiende por mandato dé la ley (art. 109, 110 y 111)
1. Las accesiones naturales-
 www.uned-derecho.com

2. Las mejoras. Quedan afectas a la garantía hipotecaria las mejoras que se hayan llevado a cabo en la finca
hipotecada, que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego, obras de reparación, seguridad comodidad, adorno,
elevación de los edificios etc.
3. Las indemnizaciones. La extensión natural de la hipoteca alcanza a las indemnizaciones concedidas o debidas al
dueño, siempre que el hecho o siniestro que las motivare tenga lugar después de la constituciónde la hipoteca, y
asimismo las que corresponda por expropiación de inmuebles por causa de utilidad pca.
4. Además, aunque no sean objeto de mención expresa en la LH, la hipoteca se extenderá también:
a) A las servidumbres de las que el predio hipotecado sea predio dominante.
b) En el caso de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se
extiende a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio
La extensión convencional de la hipoteca.
Conforme a la LH, la hipoteca no se extiende a los bienes muebles, a los frutos y las rentas del bien hipotecado. La ley
permite no obstante el pacto en contrario, el cual es muy frecuente. La extensión convencional de la hipoteca permitirá
que esta se extienda a:
a) A los inmuebles que se hayan convertido en muebles por incorporación.
b) A los frutos, cualquiera que sea el estado en que estos se encuentren.
c) A las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

La extensión de la hipoteca respecto del tercer poseedor, art 112 LH Las normas respecto de la extensión de la
hipoteca se refieren tan solo a las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante, pero sufren ciertas
modificaciones cuando hay un tercer poseedor de la finca hipotecada. En el caso de que la finca hipotecada pase a un
tercer poseedor, no será extensible la hipoteca a las mejoras suntuarias u ornamentales y a aquellas que contribuyan a
incrementar el valor de la finca, ni a los muebles que se hayan colocado en ella siempre que los mismos se hayan
costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
El tercer poseedor puede retirar o recuperar los bienes en que consistan las mejoras.
El contenido del art 112 es de derecho imperativo, no cabe pacto de las partes contrario a esta disposición.

LA DISTRIBUCIÓ N DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

La legislación hipotecaria española requiere que en el caso de que la hipoteca afecte a varias fincas o a varios derecho
reales inmobiliarios, se exprese con exactitud desde el mismo momento de la constitución de la misma hasta donde
alcanza la responsabilidad hipotecaria de cada un de las fincas, derecho o cuotas indivisas. Se rechaza así la existencia
de una hipotética hipoteca solidaria, ya que debe quedar identificada la responsabilidad real de cada uno de los bienes
sujetos a gravamen.
Tal exigencia de delimitar la responsabilidad de cada uno de las fincas hipotecadas en virtud de la misma obligación se
deduce no solo de lo dispuesto en la ley hipotecaria, son también de las resoluciones de la DGRN. Esta determinación
se puede hacer de varias formas pero en cualquier caso es necesario que sea previa a la constitución de la hipoteca.
La agrupación o agregación de fincas.
La previa delimitación del alcance de la responsabilidad hipotecaria permite al dueño de la finca adquirir terrenos
colindantes o construir nuevas edificaciones sin que tales nuevos bienes queden afectos a la garantía hipotecaria.
La división o segregación de fincas.
El titular de la finca hipotecada esta legitimado para dividir este en varias tincas o para segregar una parte o porción de
esta como finca independiente, con independencia de que siga siendo titular de ellas o que proceda a su enajenación a
terceras personas.
Esta legitimación deriva dei hecho de que la exigencia de garantía hipotecaria, no priva al dueño de la facultad de
disposición sobre la fínca.
En estos casos de división de fincas hipotecadas la LH establece que no se procederá a distribuir entre las partes
resultantes el crédito hipotecario sino cuando expresamente lo pacten acreedor y deudor. De este modo a falta de pacto
al respecto, todas las unidades resultantes de la división se encuentran afectadas a ja garantía hipotecaria, con
independencia de quien sea su titular ya que es posible que se haya procedido a la enajenación de las mismas.

La cotitularidad del crédito hipotecario.

 www.uned-derecho.com

En el caso de que sean varios los titulares del crédito hipotecario es necesario que antes de la constitución de la
hipoteca se determine la parte de titularidad activa que corresponde a cada uno de ellos. La escritura de hipoteca
deberá expresar si nos encontramos ante un crédito solidario o mancomunado, y en el caso de que se trate de un
crédito mancomunado la cuota que le corresponde a cada uno de los acreedores.
La hipoteca de cuotas indivisas, el arte 217 del reglamento hipotecario.
En el caso de que se trate de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una
finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, la constitución de una sola hipoteca sobre la
totalidad de los derechos sin que sea necesaria una previa distribución.

El CONTENIDO Y LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA.

La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados, es decir al acreedor hipotecario y al
deudor hipotecante, de la capacidad de disposición de su posición Jurídica respectiva. De este modo:
a) El deudor hipotecante puede enajenar los bienes hipotecados, ya que el hecho de que pese una hipoteca sobre el
bien no conlleva indisponibilidad jurídica alguna. Este supuesto hace aparecer en la relación jurídica a un nuevo
personaje que es el tercer poseedor del bien hipotecado, el cual a pesar de la denominación es verdadero propietario
del bien gravado por la hipoteca.
b) A su vez el acreedor hipotecario puede ceder su posición jurídica, o enajenarla, siempre que lo haga en escritura
publica de la que ponga en conocimiento a! deudor y la inscriba en el registro.

LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA.

Los bienes objeto de hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por parte de su propietario. Esta es una regla
básica de nuestro sistema hipotecario, de modo que será nula cualquier disposición que prevea lo contrario. Es preciso
en primer lugar que el deudor hipotecante sea el propietario de la cosa hipotecada, para que pueda realizar actos de
disposición sobre ella.
En el caso de que el deudor hipotecante proceda a la venta de la finca hipotecada, esta se puede llevar a cabo de
diferentes maneras:
a) Subrogándose en la posición del deudor hipotecario.
b) Adquirir la cosa con la carga de la hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal.
La subrogación del adquirente.
En el caso de venta de la cosa hipotecada es posible que las partes pacten la subrogación del adquirente en la posición
del deudor hipotecario, lo cual exige la aceptación del acreedor hipotecario.
De este modo si concurre la voluntad de las tres partes es posible que el primitivo deudor hipotecario deje de serio,
quedando desligado tanto de la responsabilidad hipotecaria, como de la obligación principal que fue garantizada a través
de la hipoteca.
De este modo la adquisición del comprador de la condición de deudor hipotecario supone la asunción liberatoria de la
deuda por lo que se refiere al primitivo deudor.

Tras la subrogación el adquirente del bien hipotecado se convierte en deudor hipotecario del mismo modo que en su dio
lo fue el deudor hipotecante. Por esta razón no se le puede considerar tercer poseedor, sino que asume la
responsabilidad derivada de la hipoteca y de la obligación personal garantizada.
Lo normal es que el acreedor no se oponga a la subrogación, sino que por el contrario en la practica las entidades
bancarias prevén la posibilidad de que la misma se produzca introduciendo cláusulas que obligan al pago de una
comisión por subrogación.
La transmisión de la finca, el tercer poseedor.
Se habla de tercer poseedor cuando la transmisión de la finca hipotecada se leva a cabo de forma que el adquirente no
asume la responsabilidad personal derivada de la obligación garantizada.
El tercer poseedor no es deudor, no arriesga sus bienes personales, sino que tan solo responde con los bienes
hipotecados en tanto que la ejecución de la hipoteca le pueda acarrear la perdida de los mismos.
En la practica lo que se suele hacer es que el deudor hipotecante y el adquirente valoran el bien descontando el importe
de las amortizaciones hipotecarias restantes. De este modo el adquirente afronta el pago de al cantidad resultante y las
sucesivas amortizaciones cuando se vayan produciendo. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación
garantizada cuyo importe ha sido descontado del bien vendido, de este modo una vez haya procedido al pago total de la
 www.uned-derecho.com

obligación se subroga legalmente en la posición del acreedor.

Sin embargo es posible que el deudor al que ya no le importa Ia suerte del bien hipotecado deje de atender el pago de la
obligación garantizada en cuyo caso el acreedor optara por ejercitar la acción real por el procedimiento sumario previsto
en la ley hipotecaria, el cual afecta directamente a los bienes hipotecados, en lugar de perseguir al deudor.
De este modo el verdaderamente interesado en que se produzca el pago de la obligación principal será el tercer
poseedor, ya que I ejecución de la hipoteca afectara a una serie de bienes que ya son suyos. La LH, establece que en el
caso de que haya un tercer poseedor, este deberá ser requerido de pago, antes de proceder a la ejecución de la
hipoteca.

El supuesto especial de la ley 2/1994:

La subrogación hipotecaria a instancia del deudor.
Esta ley prevé el supuesto de que el deudor realice la subrogación legal de su hipoteca a otro acreedor que le ofrezca
mejores condiciones en relación con el tipo de interés, sin necesidad de que concurra el consentimiento del acreedor
hipotecante.
Es lo que coloquialmente se llama cambiar de banco, subrogando la hipoteca a otro banco por iniciativa del deudor.

LA CESIÓ N DEL CREDITO HIPOTECARIO.

El crédito hipotecario puede cederse o enajenarse en todo o en parte siempre que se haga en escritura publica, se
ponga en conocimiento de ello al deudor y se proceda a la inscripción en el registro.

Al ser la hipoteca accesoria del crédito, la cesión del este conlleva también la de aquella. Los requisitos de la cesión por
tanto son:
a) La escritura publica.
b) La puesta en conocimiento del deudor: La notificación al deudor de la cesión realizada no afecta para nada a su
validez, sino que solo tiene por objeto vincular al deudor hipotecario con el nuevo acreedor.
SÍ se omite este paso el cedente será responsable de los daños que pueda sufrir el cesionario como consecuencia de
este falta, es decir que se perpetúa la responsabilidad del cedente pero no se duda de la validez de la cesión realizada.
Según establece el reglamento hipotecario, el deudor puede renunciar a la facultad de ser notificado de la cesión
realizada.
c) La inscripción registral: tal requisito no hace peligrara la validez de la cesión, de modo que el cesionario se subrogara
en todos los derechos del cedente aunque no haya inscrito a su favor la cesión. Se trataría de la omisión de un requisito
de forma que no dará lugar a la invalidez. Esta inscripción solo tendrá efectos en las relaciones entre el cesionario y los
terceros.

LA LEY DE HIPOTECA MOBILIAR1A Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.

La ley de hipoteca mobiliario y prenda sin desplazamiento es del año 1954. Podemos destacar los siguientes
precedentes legislativos:
1. La ley de hipoteca naval. 1883
2. RD de regulación de la prenda agrícola y ganadera. 1917
3. Decreto regulador de la prenda aceitera. 1935
4. Ley de prenda industrial. 1940
La ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento cierra el catalogo de derechos reales de garantía creando dos
figuras que dan la replica a la prenda y a la hipoteca ya que en el caso de la prenda ahora esta es "sin desplazamiento"
en contra de lo que es característico en la prenda, y en el caso de la hipoteca esta es mobiliaria, en contra de la hipoteca
inmobiliaria ya estudiada.
El esquema codificado de los derechos reales de garantía tuvo que ser superado por el legislador ya que se puso de
manifiesto la insuficiencia del sistema, con lo cual:
1. En determinados casos la prenda no tiene porque traer consigo el desplazamiento de la posesión, sino que puede ser
que el deudor siga usando la cosa y obteniendo de ella el rendimiento económico que le es propio.
 www.uned-derecho.com

2. Que es posible hipotecar bienes que a pesar de ser de naturaleza mueble son de un valor indudable y además de
muy fácil identificabilidad.
La finalidad de esta ley es la de agilizar el trafico económico, e incrementar el crédito.
Según la exposición de motivos de la ley no se trataba de instaurar dos figuras nuevas, sino más bien de trasplantar
ciertos bienes muebles que por su función económica lo merecían y cuya perfección identificadora lo permitía, al
régimen jco hipotecario de los inmuebles.
El hecho de que se tome como referencia o modelo la ley hipotecaria supone que la misma ley de hipoteca mobiliario y
de prenda sin desplazamiento establezca que para todo lo que esta no prevea expresamente se deberá estar a lo
dispuesto en aquella.

BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA MOBILIARIA.

Según el arte 12 de la ley de hipoteca mobiliario y prenda sin desplazamiento, solo podrán ser hipotecados:

1. Los establecimientos mercantiles.

2. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías, y
vagones de ferrocarril de propiedad particular.
3. Las aeronaves.
4. La maquinaria industrial.
5. La propiedad industrial e intelectual.
Esta enumeración lega! es de carácter exhaustivo, es decir constituye un numerus clausus. Se excluye de la posibilidad
de ser objeto de hipoteca mobiliario el derecho real de hipoteca mobiliario, y los bienes que expresamente se consideran
aptos para la prenda sin desplazamiento.

La hipoteca de establecimiento mercantil.

En este caso ¡a hipoteca mobiliario no puede entenderse referida al inmueble en el que se asienta el establecimiento
mercantil, sino a la titularidad del uso de dicho inmueble, la cual se termina por reconvertir al derecho de arrendamiento
con derecho a traspaso.
De ese modo el titular del establecimiento mercantil debe ser propietario del local, o ejercer la actividad mercantil en el
mismo a titulo de arrendatario, ya que en el caso de que se ejecute la hipoteca el adjudicatario debe poder continuar en
la explotación del mismo como arrendatario.

La hipoteca de vehículos de motor

En la ley se da un concepto amplio de lo que debe ser considerado vehículo de motor, de modo que se considera como
tal a los automóviles, camiones, autocares, motocicletas y cualesquiera otros susceptibles de ser matriculados en los
correspondientes registros administrativos.
Los vehículos hipotecados deberán estar asegurados por una cantidad igual o superior al importe total de lo
responsabilidad hipotecaria. Del mismo modo los que tengan anotada la circunstancia de la hipoteca en el permiso de
circulación no podrá salir del territorio nacional sin el consentimiento del acreedor.

La hipoteca de las aeronaves.

Es requisito imprescindible para la hipoteca de las aeronaves que se hallen inscritas en el registro mercantil de la
provincia donde estén matriculadas. La extensión objetiva de la hipoteca se extiende tanto a los elementos separables
como inseparables de la aeronave, siempre que estén inventariados.

La hipoteca de maquinaria industrial.

Esta es la de mas utilización en la practica. Para la ley. el concepto de maquinaria industria! es muy amplio:

??Maquinas, utensilios o instrumentos, instalados y utilizados por su propietario en la explotación de una industria.
 www.uned-derecho.com

??Calderas de vapor y hornos que no formen parte de un inmueble.

??Instalaciones químicas y demás elementos que formen parte de la explotación de la industria de forma fija.
El deudor hipotecario tiene derecho a seguir utilizando tales bienes y deberá conservarlos en el lugar y el estado que se
encontraren. Del mismo modo el acreedor podrá inspeccionar el cumplimiento de tales obligaciones

La hipoteca de propiedad intelectual o industrial.

La hipoteca mobiliaria recae en este caso en los derechos protegidos por la ley de propiedad intelectual e industrial.
La referente a la propiedad industrial se remite al estudio del derecho mercantil

LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓ N.

La prenda sí desplazamiento de la posesión solo podrá constituirse por los titulares legítimos de explotaciones agrícolas,
forestales y pecuarias. Art. 52.
Esta disposición no ha de entenderse en el sentido de que el que constituye la hipoteca ha de ser el propietario de la
tierra, sino que basta con que sea el titular de la explotación agraria, ya sea como arrendatario, superficiario o
usufructuario.
Del mismo modo esta disposición solo será aplicable a aquellos supuestos de prenda agrícola y ganadera, pero
debemos tener en cuenta que hay otros supuestos en los que es posible la constitución de la prenda sin desplazamiento
de la posesión en los que no es necesario que el deudor pignorante sea titular de ninguna clase de explotación.

Los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento.

Se encuentran tasados legalmente. El legislador parte de la base de que los bienes que son hábiles para ser objeto de
hipoteca mobiliario, no lo son para la prenda sin desplazamiento y al revés. De este modo podemos diferenciar:

1. La prenda agraria.
Los titulares de explotaciones agrarias, forestales o pecuarias podrán pignorar:
a) Frutos pendientes y cosechas esperadas.
b) Frutos separados.
c) Animales con sus crías y productos
d) Maquinas y aperos de labranza.

2. La prenda industrial y comercial.

a) Maquinas y bienes muebles identificables.
b) Mercaderías y materias primas.

3. Prenda artística o histórica

Cuadros, esculturas, porcelanas, libros etc., formen parte o no de una colección.

La ley de prenda sin desplazamiento presta mucha atención a la identificación de los bienes sometidos a ella, de modo
que en la escritura de constitución deberá constar, la descripción del bien, la determinación del inmueble en el que se
situaron, la obligación del dueño de conservarlos, los seguros concertados en relación con los mismos.

DISPOSICIONES COMUNES A LA HIPOTECA MOBILIARIA Y AL PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.

1. En primer lugar los bienes objeto de hipoteca mobiliario y de prenda sin desplazamiento esta enumerados
taxativamente por el legislador.
 www.uned-derecho.com

2. Estos bienes han de ser enajenables, pudiéndose solo pignorar o hipotecar la integra propiedad de los mismos que no
podrá estar sometida a gravamen o cualquier otro derecho real.
3. Las garantías reales mobiliarios deberán constituirse en escritura publica, la cual deberá a su vez ser inscrita e el
registro que la ley establece. La inscripción registra! tiene en ambos casos naturaleza constitutiva.
4. La hipoteca y la prenda se extenderá a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante o pignorante
concedidas o debidas por razón de los bienes hipotecados o pignorados.
5. Se otorga a los titulares de estas garantías reales mobiliarios una preferencia crediticia.

LA ANTICRESIS.

A pesar de que se trata de una figura de utilización totalmente residual hoy en día, resulta innegable que conforme a
nuestro sistema normativo, la anticresis es un de las especies de las garantías reales.

En virtud de la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble* con la obligación de
aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren y después al del capital del crédito. El ámbito de aplicación de la
anticresis se limita a los bienes inmuebles, y otorga la titularidad de los frutos al acreedor anticretico desde el momento
en que se producen, alzan o separan, si bien con la obligación de aplicarlos en primer lugar al pago de los intereses y si
estos no se debieren, al pago de la obligación principal.
La naturaleza de la anticresis.
Aunque no son muchos los autores que se han preocupado de analizar la naturaleza de la anticresis, la postura más
aceptable es la de consideraría como un derecho real de garantía. Frente a tal postura se mantiene un sector doctrinal
minoritario que niega tal naturaleza sobre la base de que el acreedor anticretico no goza de la facultad de realización del
valor.
La constitución de la anticresis.
Ante la falta de regla especifica al respecto en el ce, deberá entrar en juego el arte 1280, que establece la necesidad de
instrumentar ciertos contratos a través de documento publico [requisito de forma ad probationem).
El nacimiento del derecho real de anticresis supone la transmisión del goce posesorio al acreedor anticretico. De este
modo entiendo contrato y trasferencia posesoria, el derecho real de anticresis puede tenerse por existente, inscríbase o
no en el RP. En aplicación de las normas generales sobre la materia, la anticresis no inscrita no surtirá efectos frente a
terceros
El contenido de la anticresis
Rige respecto de la misma, como contrato que es, el principio de la autonomía privada, de forma tal que las partes