Informe Técnico de Avalúo de Sucesion Eude Jose Morales

UBICACIÓN:
INMUEBLE UBICADO EN EL SECTOR VISNACA PARROQUIA EL CARMEN,
MUNICIPIO BOCONO DEL ESTADO TRUJILLO.

Propietario: Eude José Morales

Avaluadores:
Rafael Bastidas, Josmary Bracamonte, Jogly Márquez

Boconó Mayo 2016

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Índice.
Introducción……………………………………………………………………………………..3
Carta de Resumen de los resultados…………………………………………...……………4
Certificación………………………………………………………………………………..….. 5
Resumen del avaluó………………………………………………………………………….. 6
Aspectos generales…………………………………………………………………………….7
1.1- Requerimiento……………………………………………………………………………..7
1.2-Objetivo……………………………………………………………………………………..7
2.-Descripción del inmueble…………………………………………………………………..7
2.1.-Ubicación superficie documental………………………………………………….…….7
2.2-Superficie documental…………………………………………………………………….7
2.3.-Superficie levantada en campo……………………………………………….…………7
2.4.-Linderos………………………………………………………………………...………….7
Documentales y de campo……………………………………………………...…………7
Características generales……………………………………………………………..………8
3.-Localidad y entorno………………………………………………………………..……….9.
3.1.- Vialidad y accesos……………………………………………………………………….9
3.2.- Entorno……………………………………………………………………………..…….9
4.- Servicios existentes………………………………………………………………………10
5.- situación jurídica sobre arrendamiento…………………………………………………10
6.- situación legal del inmueble……………………….……………………………………10
7.- Situación Urbanística del Inmueble…………..…………………………………………10
8.- Metodología de Valoración………………………………..……………………………..10
8.1.- Métodos Utilizados………………………………………………………………….….10
8.1.1.- Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo)………………….11
8.1.2.- Método del Mercado………………………………………………………………….12
8.1.3 Análisis estadístico…………………………………………………………………….13
8.1.4 Ajuste o correctivo de áreas…………………………………………………..………13
8.1.5-Ajuste de precios unitarios por uso acceso y ubicación……………………….…..14

9.- Valoración de Bienes Inmuebles…………………………………..……………………14

9.1.- Calculo del Valor de las Construcciones………………………...……………….….14

Resumen del avaluó………………………………………………………………………….18
Anexos:
 Presupuesto de las viviendas
 Memoria fotográfica
 Planos del terreno y vivienda, Copia del Documento de Propiedad

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Introducción

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real y

verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado en SECTOR VISNACA,
PARROQUIA EL CARMEN, MUNICIPIO BOCONÓ ESTADO TRUJILLO

Este informe de avaluó es elaborado para conocer a una fecha determinada

anteriormente su valor real o verdadero con el objetivo de obtener el titulo de
certificación como expertos avaluadores.

Para realizar la tasación del inmueble, se empleó la fórmula de Ross –

Heidecke la cual es el método más utilizado actualmente para depreciar las
edificaciones en línea curva, que es lo que acontece en la práctica y toma en
consideración el valor de reposición (VR), años de uso, vida útil, estado de
conservación y mantenimiento para el momento del avaluó.

El Método utilizado para valorar el terreno es denominado método del

Mercado o Ventas comparables, el cual permite ajustar precios por tiempo y áreas,
uso, acceso y ubicación. Tomando como base referenciales de las compras
ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente
registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Boconó.

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Ciudadana:
EUDE JOSE ,MORALES
Boconó – Trujillo.

De acuerdo a la solicitud y siguiendo las instrucciones se procedió a realizar

el avalúo del inmueble ubicado en el sector Visnaca de la Parroquia El Carmen
Municipio Boconó, del Estado Trujillo.

En el informe técnico de avalúo se puede evidenciar que el procedimiento

utilizado para el cálculo del valor actual del inmueble es el que usualmente se
emplea el campo de la tasación, por lo cual se garantiza la veracidad del mismo
basada en la metodología utilizada y la información recabada.

Efectuados los análisis y cálculos correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: ocho millones quinientos noventa y Siete mil
doscientos veinte y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).

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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

El avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por la sucesión Eude Morales y

realizado por Rafael Humberto Bastidas Duran CI: 18.891.930, Jogly Marquez
CI: 10.312.929 y Josmary Bracamonte CI: 19.670.367, en fecha 28-05-2016, es
producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente
admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, como el
resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.

a. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada

en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el
propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.

b. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de

profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

c. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para

confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de
este avalúo.

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Resumen Ejecutivo

Solicitado por:

Propietario: Sucesión Eude José Morales C.I: 3.735.541

Motivo del avalúo: Requisito para obtener el título de certificación de expertos

avaluadores por la asociación de tasadores profesionales de Venezuela
(ASAPROVE)

Bienes valorados en este informe: Terrenos y Vivienda Unifamiliar.

Ubicación: Sector Visnaca, Parroquia El Carmen, Municipio Boconó, Estado

Trujillo.

Monto del Avalúo: ocho millones quinientos noventa y Siete mil doscientos veinte
y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).

Fecha de Elaboración: 28 de Mayo de 2.016

Elaborado por:

Ing. Rafael Bastidas

Ing. Josmary Bracamonte

Ing. Jogly Márquez

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1.-Aspectos Generales.

1.1.- Requerimiento:
El avalúo se realiza producto de solicitud emitida por la sucesión Eude Jose
Morales.
1.2.- Objetivo.
Determinar el valor de las bienhechurias fomentadas en el inmueble obtener
el título de certificación de expertos avaluadores.

2.- Descripción del Inmueble:

2.1.- Ubicación.

En el sector la Visnaca, Parroquia El Carmen, Municipio Boconó del Estado

Trujillo.

2.2.- Superficie Documental.

La superficie total del predio según documento suministrado, es de 95,73
m2.

2.3.- Superficie Levantada en Campo.

La superficie total del predio según Levantamiento, es de 95,73 m2 de

construcción

2.4- Linderos.
Los linderos generales contenidos en la documentación consignada son los
siguientes:

Documentales:
Norte: Robert Duran Con extensión de 10 m

Sur : Rosmary Duran Con extensión de 7 m

Este: Vía interna. Con extensión de 11 m

Hugo Fernandez. Con extensión de 11,3 m
Oeste:

3.-Localidad y entorno

3.1.- Vialidad y Accesos.

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Avenida principal (T007) que comunica al Municipio Boconò con el

Municipio Trujillo, posee una capa de rodamiento asfaltico, la cual se encuentra
en buenas condiciones de transitabilidad.

3.2.-Entorno:
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, locales comerciales, abastos, farmacia,
escuela, estación de servicios.

4.- Servicios Existentes.

Sector posee consolidado los siguientes servicios:

 Red de Acueductos y cloacas.

 Aseo urbano.
 Electricidad.
 Gas
 Transporte público.

Población: Clase baja.

Tendencia: Estable

Actividades Económicas Predominantes: Comercio.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: En proceso de desarrollo.

Nivel Socio – Económico: Clase baja.

8.- Metodología de Valoración.

En el desarrollo de este avalúo se emplea una terminología particular

asociada a la disciplina Inmobiliaria en general, y a la materia Valuadora en
particular. Ello hace necesario el enunciado de un grupo de definiciones que
permitan al lector no relacionado con estas disciplinas, una cabal comprensión del
análisis a realizar

8.1.- Métodos Utilizados:

Para determinar el valor total del inmueble objeto de estudio serán
empleados diferentes métodos “Método del Costo y Método del Mercado”, los
cuáles se describen a continuación:

8.1.1.- Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo).

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Método del Costo quien nos proporciona el valor de la construcción, el cual

será influenciado por un valor de depreciación en función del uso, conservación y
edad del inmueble.

Se entiende por Valor de Reposición de una edificación, al costo de su

reproducción a los precios actuales de mano de obra, materiales y equipos. Este
criterio de valoración recibe la denominación del Método del Costo, y es el
desarrollado por las distintas normativas administrativas de valoración de
inmuebles.

Existen dos variantes principales de este método, el primero basado en el

calculo de todos partidas que probablemente se involucraron al momento de
ejecutar la construcción del inmueble objeto de estudio, y el segundo basado en el
costo directo unitario, método que resulta mas expedito ya que se apoya en
información ya existente de los costos de construcción según tipologías y
estándares constructivos.
Para determinar el Valor de la Construcción de un inmueble objeto de
estudio, es necesario deducirle al Valor de Reposición del inmueble, la
depreciación que esta sufre por efecto del tiempo y condiciones en que se
mantenga.

Valor de la Construcción = Valor de Reposición – Depreciación.

Para determinar el valor de depreciación utilizaremos la fórmula de Roos-

Heidecke, la cual involucra la edad, la condición o estado en que se encuentra el
inmueble según valoración visual, y la vida útil del tipo de inmueble que se esta
estudiando. La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Valor Actual: V.R. x 1- (1-r) x FRH

%V.U.: n/t
n: Años de uso
t: Vida útil
r: Constante de 0.10
FRH: Factor de depreciación Física Ross-Heidecke (Tabla I)
TABLA I
DEPRECIACIÓN FÍSICA HEIDECKE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C
Estado 1 Nuevo………………………………………………... 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular ……………………………… 0,32%
Estado 2 Regular con conservación normal………………… 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas……………. 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas……………………………… 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes…….… 33,20%

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Estado 4 Reparaciones Importantes……………………….… 52,60%

Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor ……... 75,20%
Estado 5 Sin valor… Demolición…………………………..… 100,00%

8.1.2.- Método del Mercado.

El método de mercado consiste en hacer una comparación directa de los

precios pagados en el mercado de propiedades similares, cuando existen
sustitutos razonablemente y suceden transacciones con cierta frecuencia a través
de uso de referenciales de compra venta en este caso particular.

El principio fundamental para la aplicación de este enfoque es la similitud,

concepto que implica establecer un patrón de comparación entre objetos muy
parecidos en cuanto a las características físicas con la finalidad de llegar así a la
obtención justa de valor.
REFERENCIALES

N° COMPRADOR PARROQUI PRECIO AREA PRECIO Valor REGISTRO DOC FECHA

REF A DE (m2) BS/m2 actualizado NUMERO
2
VENTA Bs/m MATRICULADO
n
(Bs) P(1+i) PLANILLA
1 ISABEL BOCONÓ 250.000 110,50 2262,44 2329,65 447.19.2.2.2.1959 14/03/2016
RIVERA
2 UBAN GARCIA BOCONÓ 380.000 110 3454,54 447.19.2.2.4517 05/04/2016
3558,17
3 PEDRO BOCONÓ 200.000 75,3 2656,04 447.19.2.2.3258 12/04/2016
SERRANO
2704,26
4 JEAN BOCONÓ 410.000 245 1673,46 447.19.2.2.4521 12/04/2016
VALLADARES
1703,83
5 CANDELARIO BOCONÓ 240.000 84,20 2850,35 447.19.2.2.4526 14/04/2016
MEJIA 2899,61
6 CARLOS BOCONÓ 350.000 90 3888,88 447.19.2.2.4532 21/04/2016
VALLADARES 3945,37
7 LISBETH BOCONÓ 190.000 105,78 1796,18 447.19.2.2.4669 10/03/2016
MONTILLA 1852,44
8 MELITON BOCONÓ 210.000 115 1826,08 447.19.2.2.4688 18/03/2016
SULBARAN 1876,3
9 MARIA BOCONÓ 150.000 90 1666,66 447.19.2.2.4696 23/04/2016
GONZALEZ 1689,42
10 MARIBEL BOCONÓ 150.000 85 1764,70 447.19.2.2.4706 06/04/2016
BRICEÑO 1799,99
11 MONICA DIAZ BOCONÓ 180.000 63 2857,14 447.19.2.2.4710 13/03/2016
2943,27
12 FELICITA DEL BOCONÓ 260.000 95 2376,84 447.19.2.2.4719 21/03/2016
ROSARIO 2433,85
FUENTE: Registro Público Boconò.

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Los datos referenciales obtenidos datan Del año 2016, por lo tanto no es
necesario aplicar la fórmula de capitalización para encontrar los valores actuales.
Para la valoración del terreno, se efectuó una investigación de operaciones
de compra - venta en el Registro Público del municipio Bocono del Estado Trujillo.
Ventas registradas y protocolizadas, se obtuvo una muestra de doce (12)
referenciales.

8.1.3 Estadística Descriptiva.

Descriptivos

Estadístico Error típ.

VAR00001 Media 2478,0133 217,13679

Intervalo de confianza para Límite inferior 2000,0985

la media al 95% Límite superior 2955,9282

Media recortada al 5% 2440,3043

Mediana 2381,7500

Varianza 565780,637

Desv. típ. 752,18391

Mínimo 1689,42

Máximo 3945,37

Rango 2255,95

Amplitud intercuartil 1119,25

Asimetría ,737 ,637

Curtosis -,430 1,232

Fuente: Programa spss 19.0

8.1.4 Ajuste o correctivo de áreas:

Correcion Potencial : 2.659,91 Bs

Lorenzo D`Ruggiero : 2.504,84 Bs

Carlos Meyer : 2.495,06 Bs

Fuente: Elaboración propia

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El valor unitario por metros cuadrados tomado según el ajuste correctivo por área
fue por el Ing. Carlos Meyer debido a que la zona donde se encuentra el inmueble
es media baja.

8.1.5 Valor Actual del Terreno

VA= 2.495,06 x 95,73

VA= 238.852,09

Valor total del terreno

238.852,09

9.- Valoración de Bienes Inmuebles.

9.1.- Calculo del Valor de las Construcciones.
 Vivienda principal

Vivienda unifamiliar de construcción tradicional de 95,73m2 situada en el terreno

1, consta de fundaciones aisladas, sistema estructural tradicional, con paredes de
bloque de concreto de e=0,15m frisados, losa de piso de concreto armado, techo
de acerolit y estructura de hierro, piso de cemento requemado, instalaciones
eléctricas superficiales, instalaciones sanitarias superficiales, presenta un estado
de conservación bueno, la calidad en los interiores es de acabados de primera con
regular estado de conservación en paredes pintura, puertas metálicas con
protectores, electricidad, así como en la cerrajería y herrería, baños, ventanas
metalicas, entre otros.

Distribución de espacios:
01 Cocina
01 Sala
01 Comedor
03 Dormitorios
01 Salas sanitarias internas
01 Porche.
01 Patio

9.2-Características constructivas:
 Infraestructura: Fundaciones aisladas, bases de concreto armado, con
vigas de riostra.
 Superestructura: Columnas de concreto armado.
 Techo: Acerolit.

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 Ventanas: Tipo romanilla de hierro y vidrio.

 Puertas: externas de hierro, internas de madera entamborada.
 Pisos: cemento pulido.
 Sanitarios: revestimiento de frisos de acabado rustico.
 Instalaciones eléctricas: Externas con cable # 10
 Cocina: tipo tradicional
 Área: 95,73 m2
 Edad: 22 años
 Vida útil: 60 años
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: 2
VA = VR [1 – (1 – r)(F.R.H)]
1. Calculo de VR:
VR = 131.310,93. (Según presupuesto anexo CINPRONET tercer
bimestre 2016.)
2. Calculo de (F.R.H)
Donde;
n_ = 22 años = 0,36
T 60 años

En la Tabla de Ross-Heidecke: Estado 2, factor 66% da un F.R.H. = 36% = 0,36

Descripción Área Valor N t Ec. FRH
2 (años de uso) (vida útil)
construcción (m ) de Reposición
Vivienda 95,73 114.522,56 25 60 2 0,264
unifamiliar

VA = 114.522,56 [1 – (1 – 0,10) (0,264)]

VA = 114.522,56 x 0,7624
VA = 87.311,99 Bs.
VA = 87.311,99 Bs x 95,73 m2.
Valor de mercado de la vivienda: 8.358.376,80 Bs.

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RESUMEN DE AVALUÓ

Valor de mercado del terreno Bs. 238.852,09

Valor de mercado de la vivienda Bs. 8.358.376,80 Bs.

Total:

VALOR MINIMO DE MERCADO Bs.F. 8.597.228,89

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Conclusiones

El inmueble conformado por una vivienda unifamiliar ubicada en el sector Visnaca

de la Parroquia El Carmen del Municipio Boconó del Estado Trujillo, se concluye,
para la fecha de la inspección se tomo las siguientes consideraciones:

Escasez en lo que se refiere a referenciales de la zona, la ubicación del inmueble

se encuentra en una zona media baja, la vivienda se encuentra en un estado de
conservación regular con reparaciones sencillas. Como resultado del análisis del
avaluó tenemos que el valor del inmueble es de ocho millones quinientos noventa
y Siete mil doscientos veinte y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).

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ANEXO 1- FACHADA

ANEXO 2- SALA

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ANEXO 3- HABITACIÓN

ANEXO 4- COCINA

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ANEXO 5-- BAÑO

ANEXO 6- TECHO Y PUNTO DE ELECTRICIDAD

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