3-6-2015 Avalúo comercial

Terreno
Urbanizado No
Construido.
Avalúos Masivos.

Elaborado por:

GERALDINE RUIZ 20121025027

JENNY CUELLAR 20121025050
CAMILA RIVEROS 20121025086
VIVIANA SARMIENTO 20121025098
FELIPE MONCADA 20121025126

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

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Ingeniería Catastral Y Geodesia
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 1. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 Solicitante: Oscar Torres, Docente Universidad Distrital Francisco José de caldas.
1.2 Fecha De Solicitud: 17 Septiembre 2015.
1.3 Tipo De Avalúo: Comercial Urbano.
1.4 Tipo De Predio: Terreno Urbanizado No Construido.
1.5 Destino: Residencial.
1.6 Dirección: Calle 48ª Sur #27-94 Bogotá D.C.
1.7 Localidad: Tunjuelito UPZ 42-Venecia.
1.8 Barrio: Samore.
1.9 Fecha De Visita Al Predio: 18 Mayo 2015.
1.10 Fecha De Informe: 22 Septiembre 2015.
1.11 Marco Jurídico: Decreto 562 de 2014 – Resolución 620 de 2008.

2. INFORMACIÓN CATASTRAL
2.1 Matricula Inmobiliaria: 050S00119712.
2.2 Chip: AAA0016BDJZ.
2.3 Dirección: Calle 48ª Sur #27-94 Bogotá D.C.
2.4 Área Terreno: 136 metros cuadrados.
2.5 Área Construcción: 0 metros cuadrados.
2.6 Avalúo catastral: $99.380.000.

3. DOCUMENTACIÓN
3.1 Información Suministrada: El documento que fue facilitado y adquirido fue el Certificado catastral.
3.2 Información Consultada: Decreto 562 de Diciembre de 2014.

4. INFORMACIÓN JURÍDICA
4.1 Propietario: Franky Arley Aguilera con cedula de ciudadanía 79.740.140.
4.2 Matrícula Inmobiliaria: 050S00119712.
Nota: Esta información no constituye un estudio de títulos.

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

5.1 Delimitación del sector: Samore es un barrio que se encuentra en la zona sur de la ciudad de Bogotá, en
la parte extrema oriental de su localidad, ya limitando con la localidad de Rafael Uribe. Sus límites son:
 Norte: El barrio Fátima que es separado por la Carrera 33.
 Sur: El barrio Tunal Oriental lo separa la Carrera 25.
 Occidente: Barrio El Carmen separado por la Diagonal 51 A Sur.
 Oriente: El barrio Claret de la localidad de Rafael Uribe Uribe y que es separado por la Calle 47ª
Sur.

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 Gráfica 1: Área que ocupa el barrio Samore
Tomado de: SINUPOT
5.2 Actividad Predominante: En este sector predomina la actividad residencial.

5.3 Estratificación: El predio, al tener un uso exclusivamente residencial, se asigna como de estrato
socioeconómico 2 al igualmente que la zona de sus alrededores.

5.4 Vías de acceso: Al sector en donde se ubica el inmueble se puede acceder principalmente a través de la
Avenida Boyacá, Diagonal 49 Sur, Carrera 24 o la Carrera 33 también llamada Av. Gaitán Cortes vías
principales y de gran flujo en la ciudad que permiten conectar fácilmente con la Carrera 28 o Calle 48ª Sur,
las vías directamente en donde se halla el inmueble.

5.5 Infraestructura de servicios: El inmueble cuenta con los servicios públicos básicos de agua, energía y
alcantarillado.

5.6 Transporte: Este sector se ubica en cercanías a la Avenida Boyacá, en donde se halla el servicio de buses,
busetas, buses del sistema SITP y taxis, por la Carrera 33 se presta el servicios de buses, taxis y SITP, esto por
mencionar a las vías principales del barrio. A partir de ello se puede indicar que en el sector existe gran
afluencia de transporte lo que permite comunicarlo con el resto de la ciudad. Además de ello cabe resaltar
que calles cercanas a la ubicación del inmueble también pasa la ruta de alimentador 7-2 Tunal la cual llega a
la estación de la Calle 40 Sur en la troncal de la Av. Caracas.

5.7 Infraestructura: El sector en general posee una infraestructura con varios años de construcción teniendo
en cuenta que en su mayoría existen casas de vetustez superior a los 30 y 40 años, por lo que en el sector
predominan los inmuebles de este tipo. Sitios importantes para destacar son el Hospital El Carmen, el
Colegio Rafael Uribe Uribe y la Escuela general Santander además de distintos sitios religiosos como la
iglesia de la Sagrada Familia.

5.8 Valorización: En la zona predomina el uso residencial. Sin embargo, se establece que el comercio ha
tomado fuerza en los últimos años en el sector, siendo incrementado el número de locales comerciales de
todo tipo de servicios. La perspectiva para la zona es comercial y también se prevé una remodelación de las
viviendas o de la creación de nuevos proyectos urbanísticos que aprovechen el potencial del suelo y den
otra perspectiva y cara al sector.

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 6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
El inmueble motivo de estudio se encuentra bajo la normatividad del Decreto 562 de Diciembre de 2014,
Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se
incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento
y se dictan otras disposiciones. En este decreto se reglamentan las fichas normativas, dentro de las cuales
se encuentra la norma específica en cuanto a altura, estacionamientos, usos, empate, aislamiento,
habitabilidad, rampas, sótanos etc. En cuanto a usos, se estimula la mezcla de los mismos en proyectos
donde se integren varios predios.

El objetivo primordial del decreto es crear normas urbanísticas reglamentarias que establezcan las
condiciones para el tratamiento de renovación urbana en las modalidades de reactivación y redesarrollo. Lo
anterior incluye, los planes parciales con tratamiento de renovación, por lo tanto se incorporan nuevas
zonas del Distrito al mismo, en la modalidad de reactivación, mediante la adopción de 12 planos normativos
que hacen parte de dicha norma.

6.1 Plano de ubicación predial

Grafico 1: Plano de manzana, Fuente: SINUPOT

6.2 Plano de UPZ 42-Venecia

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 Grafico 1: Plano de UPZ, fuente: SINUPOT

7. DESCRIPCIÓN INMUEBLE
7.1 Ubicación: El predio se encuentra ubicado en la manzana constatada por la división que existe entre las
calles 48 sur y 48ª sur. Y entre las carreras 27 y 28. El barrio donde se encuentra ubicado el predio es
Samore.

7.2 Topografía: El inmueble presenta una topografía plana con pendiente entre el 0 y 3%.

7.3 Forma Geométrica: La forma del edificio en donde se halla el inmueble objeto de avaluó es de forma
rectangular.

7.4 Frente: El frente del edificio se ubica sobre toda la Carrera 28 y posee su máxima extensión sobre dicha
Avenida.

7.5 Vías de acceso: El acceso directo a este inmueble se realiza a través de la Calle 48A Sur la cual es de un
solo carril y que comunica con la Carrera 33 y se llega a través de la Carrera 25. El acceso directo a este
inmueble se realiza a través de la Calle 48ª Sur, entre carreras 28 y 27. También se puede realizar el acceso
al predio por medio de la carrera 28.

7.6 Infraestructura de servicios: El inmueble cuenta con los servicios públicos básicos de agua, energía y
alcantarillado.

Áreas: FUENTE ÁREA

Información Catastral 136 Metros cuadrados
Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte del solicitante.
2
El área a tener en cuenta para realizar el avalúo es: 136 m

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 8. MÉTODO DE AVALÚO
Se van a realizar dos métodos para conocer el valor del lote. Estos son el método residual y el método de
comparación de mercado. Ambos métodos a tener en cuenta para la determinación del avaluó de este
inmueble se hallan en base o a partir de la Resolución 620 de 2008 del 23 de Septiembre de ese año, en el
artículo 1 y 4. Método o técnica residual en la cual se busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien
final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al
monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto,
es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Para el Método de comparación o de mercado se
establece como una técnica que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

9. CONSIDERACIONES GENERALES

Para la obtención del valor por metro cuadrado del terreno de un lote, se realizó una estimación del monto
total de las ventas de un proyecto de construcción acorde con la reglamentación urbanística vigente y con el
mercado del bien final vendible.

El inmueble se halla ubicado en la Calle 48ª Sur #27-94 en el sector o barrio Samore en el sur de la Ciudad de
Bogotá y se compone de un área de 136 metros cuadrados. Este cuenta con los servicios públicos básicos de
luz agua y alcantarillado. Para el estudio de mercado realizado con el fin de determinar el valor integral de la
zona y con el que se estima vender el metro cuadrado de las unidades de vivienda a realizar se tomaron
inmuebles en oferta en base a las características generales de las unidades de vivienda generadas, es decir
se trataron de ubicar en el mercado aquellos predios similares en cuanto al área y en cercanías a la
ubicación del lote. Toda esta información de dichos inmuebles se recogió a través de la identificación de
dichos inmuebles en el sector y posteriormente por llamadas telefónicas para la recolección de la
información más detallada de los mismos, además también se hizo uso de otras fuentes como la página de
internet Finca Raíz en la búsqueda de apartamentos, para el método residual se tuvo en cuenta la
normatividad del Decreto 562 de Diciembre de 2014 donde se indica todo el tipo de restricciones y términos
a tener en cuenta en la construcción.

Es importante indicar que el avaluó calculado solo aplica para el inmueble en cuestión, no a predios
similares o vecinos.

La oficina ubicada en la Calle 48ª Sur #27-94, es el local al cual se le va a estimar el avalúo. Se tuvieron en
cuenta las siguientes características de la misma:

 Área de 136 metros cuadrados.

 Ubicada en el barrio Samore, localidad de Tunjuelito.
 Servicios públicos incluidos de agua, luz y alcantarillado.

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 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA
Para la obtención del valor de terreno del predio por el método residual, se hizo necesario realizar una serie
de cálculos requeridos:

 Área Bruta: 136 metros cuadrados.

 Afectaciones: Bajo el marco normativo para el predio objeto de avalúo no se estipula algún tipo de
afectación.
 Área Neta: .
 Cesiones: Ninguna.
 Aislamiento Posterior: Ninguno.
 Aislamiento Lateral: A partir del cuarto piso se toma un aislamiento lateral de 4 metros.

2
Área Útil: Área Neta-Cesiones= 136 m
 Altura Permitida: 6 Pisos.

2
Área libre Primer Piso: 0 m

2
Área libre Segundo Piso: 0 m

2
Área libre Tercer Piso: 0 m

2
Área libre Cuarto Piso: 40 m

2
Área libre Quinto Piso: 40 m

2
Área libre Sexto Piso: 40 m
 Número De Unidades De Vivienda: 10.

2
Área Construida Primer Piso: 136 m

2
Área Construida Segundo Piso: 136 m

2
Área Construida Tercer Piso: 136 m

2
Área Construida Cuarto Piso: 96 m

2
Área Construida Quinto Piso: 96 m

2
Área Construida Sexto Piso: 96 m

2
Total Área Libre: 40*3=120 m
 Área Total Construida a partir del primer nivel:
 Área de Circulación, 10%:

Equipamientos: Se dejan equipamientos de 6 metros cuadrados por cada unidad de vivienda, por lo cual
el área de equipamientos es de 60 metros cuadrados.

 Equipamiento Comunal Construido (15%): 9 metros cuadrados.

 Zonas verdes (85%): 51 metros cuadrados.
 Área Vendible:
 Área de Parqueaderos: 12.5
 Parqueaderos privados: 1 por cada 6 unidades=
 Parqueaderos comunales: 1 por cada 15 unidades= 1
 Total Área parqueaderos:
 Área total de viviendas = Área vendible menos área de parqueaderos:
 Número de unidades de vivienda: 10 Unidades
 Área por unidad de vivienda:

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 VENTAS
Para hallar el valor integral de la zona con el fin de determinar el valor en el que se venderá el metro
cuadrado de cada unidad de vivienda y los parqueaderos, se realizó un estudio de mercado con algunas
ofertas presentes en el sector de apartamentos en zonas y barrios cercanos al inmueble objeto de avalúo, en
este caso se tomaron ofertas de los barrios el Claret, Fátima y Carmen. Para este caso se tomó una muestra
de 5 apartamentos en venta cercanos al lote objeto de estudio, que tuvieran características similares a las
unidades de vivienda a generar tales como el área. La tabla en donde se hallan las ofertas de los inmuebles
que se utilizaron para el estudio de mercado se halla en los anexos.

A partir de la anterior información y de la información obtenida a través del estudio de mercado con cinco
apartamentos en oferta, y con su respectiva información, se procede a realizar una serie de pasos:

Después de un análisis detallado, se decide implementar una clasificación general de todos los precios pues
se encontró una alta homogeneidad en las cinco variables por lo que se optó a realizar las respectivas
estadísticas con dichos cinco inmuebles para lo cual se obtuvo la tabla 1.

Tabla 1: Análisis estadístico para las ofertas en venta

GRUPO 2
$2,062,803.44 MEDIA
80529.37955 DESVIACIÓN
$2,143,333 LÍMITE SUPERIOR
$1,982,274 LÍMITE INFERIOR
3.904% COEFICIENTE CORRELACIÓN

En base a ello se tiene que el límite superior es de $2,143,333 y el límite inferior de $1,982,274, valores que
2 2
corresponden respectivamente a la oferta del inmueble de 56 m y al de 72 m pues se establece la relación
2
de que a mayor área menor precio; en base a ello para un inmueble con 64 m el precio que adoptara será el
2
promedio; en nuestro caso el área que adoptan las unidades de vivienda es de 57,99 m de tal manera que
un valor integral aproximado será superior al promedio por lo que se establece un valor integral de
$2,100,000. Para el caso de los parqueaderos no se realizó propiamente un estudio de mercado pues no se
encontraron ofertas de este tipo de tal manera que se hizo una consulta a los diferentes residentes del
sector donde se estableció que en promedio el valor de los parqueaderos es de $13,500 ,000.

Para las ventas se estableció:

Tabla 2: Valores establecidos del estudio de mercado
2
Valor m integral $2,100,000
Valor parqueadero por unidad $13,500,000

En base a ello se tiene que

Tabla 3: Total Ventas
Valor Total aptos $2,100,000*579,9 $1217,790,000
Valor parqueadero por unidad $13,500,000*3 $40,500,000
Total Ventas $1258,290,000

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COSTOS

Tipo de Costo Observación Valor

Directos Construdata: $765,177 $531,563,192
$765,177*696
Indirectos 25% Costos directos $132,890,798.00
Financieros 5% Total Ventas $62,914,500.00
Comisión ventas 5% Total Ventas $62,914,500.00
Utilidad 30% Total Ventas $377,487,000
Costos de Urbanismo Se asume que ya están los servicios $0
públicos, redes y vías
Total Costos $ 1167,769,990

Con el fin de corroborar y confirmar los valores obtenidos por el método anterior se aplica un método
alterno que lleva el nombre o es denominado Valor del terreno Bruto el cual se define como:

Donde:
Au=Área útil
Vtu= Valor del terreno urbanizable
Cu= Costos de urbanismo
g=utilidad

Se procede a continuación a realizar los cálculos respectivos:

 Área Bruta: 136 metros cuadrados
 Área Neta:
 Área Útil: Área Neta-Cesiones= 136 m
2

 %Valor del terreno urbanizable= $765,177

 Utilidad = 30%

11. VALORES ADOPTADOS

Residual = Ventas-Costos

12. RESULTADO DEL AVALÚO

ÍTEM ÁREA EN M2 VALOR M2 Terreno SUBTOTAL

Lote 136
Avalúo del Terreno 136

Por el método Valor del terreno en bruto

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 ÍTEM ÁREA EN M2 VALOR M2 Terreno SUBTOTAL
Lote 136
Avalúo del Terreno 136

12. CONCLUSIONES
 Es importante identificar las variables que más peso tienen al momento de estimar el valor de una
oficina. En este caso las variables más importantes fue el área para el estudio de mercado que
determine el valor integral.

 Para la estimación se utilizaron los cálculos correspondientes al método residual y una variación del
mismo para corroborar el valor del terreno. Se evidenciaron resultados bastante similares, en
donde la diferencia fue de solo 60 mil pesos, por lo cual se evidenciaron valores de terreno de
650000 y 590000 pesos respectivamente.

 El método residual es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde
con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,
en el terreno objeto de avalúo. Es importante destacar que se utilizó el principio de mejor y mayor
uso.

13. ANEXOS FOTOGRÁFICOS

A continuación se presentan una serie de imágenes o un registro fotográfico que da evidencia del mueble
objeto de estudio, y de los inmuebles en oferta del sector que se utilizaron para el estudio de mercado y así
poder determinar el avalúo de la oficina.

OFICINA OBJETO DE AVALUO-DIRECCION: Calle 48ª Sur #27-94

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Nota: No se tuvo en cuenta la construcción presente en lote debido a que esta va a ser demolida para su
posterior construcción.

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IDENTIFICADOR TIPO DE INMUEBLE DIRECCION VALOR INICIAL % DE NEGOCIACION AREA PRIVADA (M2) VALOR FINAL VALOR INTEGRAL EDAD OBSERVACIONES NOMBRE FUENTE TELEFONO FUENTE

1 APARTAMENTO Fatima $ 132,000,000.00 5% 56 $ 125,000,000.00 $ 2,232,142.86 1 a 8 años María Sagrario 3204982009/4522668

Con balcon, exterior con vista a la calle, excelente ubicación cerca de vías principales
2 APARTAMENTO Fatima $ 121,000,000.00 3% 58 $ 117,000,000.00 $ 2,017,241.38 1 a 5 años Tercer piso, 3 Habitaciones, 2 baños Floralba Rivera 3213771008/7958355
3 APARTAMENTO El Carmen $ 125,000,000.00 4% 57 $ 120,000,000.00 $ 2,105,263.16 9 a 15 años Sala comedor, Cocina integral, 1 baño Y 3 Habitaciones Luis Enrique 3125244333
4 APARTAMENTO El Claret $ 140,000,000.00 0% 72 $ 140,000,000.00 $ 1,944,444.44 1 a 8 años Primer piso, 3 habitaciones, 2 baños,cocina integral Andres Perea 3143024314
5 APARTAMENTO El Claret $ 138,000,000.00 2% 67 $ 135,000,000.00 $ 2,014,925.37 1 a 8 años Sala comedor, tres habitaciones, dos baños, cocina, zona de lavado, en obraSandra
gris mora 3174305864

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